全台六大都會區今 (1) 日分別公布 7 月「建物買賣移轉棟數」，交易量最大為新北市 5985 戶，交易量合計為 2 萬 2949 戶，其中六都買賣移轉棟數都較上月增加，平均月增 20%，其中台中市 37% 月增幅最高。而統計顯示，新北市 7 月建物買賣移轉熱區，集中在淡水、中和及板橋三大區域。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年以來，買賣移轉棟數多為年增表現，反應今年市場買氣明顯較去年好，不過買賣移轉棟數單月變化太大，除淡旺季等波動外，通常會跟新成屋交屋與地政機關的工作天數有關，今年 7 月移轉棟數較 6 月明顯增加，應該不僅是景氣因素，還有受工作天數較多影響。

就 2019 年 7 月「建物買賣移轉棟數」來看，台北市月增 18.2%，新北市月增 19.9%，桃園市月增 18.1%，台中市月增 37%，台南市月增 18%，高雄市月增 6.4%。如與去年同期相比，六都交易量平均成長 16.7%，六都會區都較去年同期成長，其中台北市年增 5.9%，新北市年增 8.1%，桃園市年增 22.6%，台中市年增 34.5%，台南市年增 24.5%，高雄市年增 10.8%。

永慶房屋業管部經理謝志傑表示，6 月建物買賣移轉棟數受中美貿易戰升溫影響，民眾購屋意願轉趨觀望，六都建物買賣移轉棟數皆呈現下滑的現象，導致基期較低，而 G20 川習會中美貿易戰重啟談判，民眾對經濟情況重拾信心，在價格位於低檔盤整的階段下，民眾購屋意願逐漸提升，使 7 月買賣移轉棟數增加。

此外，部分地區有大量新成屋交屋的情形，在買氣及交屋的支撐下，六都交易量皆呈現成長的狀態。

進一步觀察今年 1-7 月六大都會區累計買賣移轉棟數平均年增 8.2%，六都會區同樣皆較去年同期成長，台北市年增 0.9%，新北市年增 3.1%，桃園市年增 9.6%，台中市年增 9.9%，台南市年增 9.6%，高雄市年增 18.7%，房市買氣持續回溫。

謝志傑指出，台北市 7 月交易量為 2875 棟，月增 18.2%，以行政區來看，包括中山區、大安區、北投區、信義區、大同區及南港區交易量成長幅度較大，都有 3 成以上成長幅度，不過與去年相比，台北市僅有 5.9% 的成長，另外以 1-7 月與去年同期相比則是微幅成長 0.9%。北市 1-7 月房市交易量與去年大致持平，而 7 月在大量交屋的帶動下，交易量與 6 月相比大幅增加。

新北市 7 月交易量為 5985 棟，月增 19.9%，年增 8.1%，其中交易量前 3 名的行政區分別為淡水區、中和區以及板橋區，謝志傑說明，究其主因為 3 個區域皆出現大量交屋，3 個行政區的移轉量高達 1960 棟，另以 1-7 月來看新北市的成長幅度也達 8.1%，買氣溫和成長。

台中市 7 月交易量為 4,540 棟，月增 34.5%，是六都中較上月增加最多的都會區，謝志傑說明，主要是台中市 6 月並無交屋潮，導致交易量較低，且 7 月在西屯區、北屯區、北區、南屯區及南區皆有大量交屋挹注讓交易量成長。

高雄市 7 月房市交易量為 3,242 棟，與上月相比增加 6.4%，謝志傑表示，高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈，顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩，不過與去年同期相比，高雄市 1-7 月每月交易量都有成長，顯示交易熱度仍比去年較佳，整體來看高雄 1-7 月成長 18.7%，站穩六都之冠。

謝志傑表示，中美貿易戰重啟協商，國際緊張局勢稍微放緩，且台灣今年 Q2 經濟成長率預估達 2.41%，顯示景氣逐漸回溫。而今年上半年全台買賣移轉棟數皆較去年增加，並創 5 年新高，六都會區交易量亦有望挑戰全年度改寫 5 年新高。

1棟位於高雄市大社區觀音山登山步道口周邊的飯店，佇立該地超過20年，看似無人使用雜草叢生。然而該物件近期竟放置於《591》銷售平台販售，地坪2072坪、建坪6800坪，開價3.2億元。記者實際走訪發現，該建築物標示「匯智龍城」字樣，正是2007年爆發吸金超過數十億，受害人超過數千名的非法吸金案標的。

非法吸金殘存建物
據《蘋果》過去報導指出，台中市匯智集團被控從2006年起，推出中台灣互助聯誼會、匯智龍城會員卡專案，招攬投資「匯智龍城人文健身休閒會館」，吸金逾10.8億元，卻在經營2年後倒閉，造成約2700名會員受害。當時法院調查匯智集團向大眾招攬投資，每月繳會金1萬元，為期26個月，最高可獲取年利率163%。

只是審理過後，匯智吸金經費均有用於投資興建休閒會館等用途，未構成詐欺，僅吸金一事違反《銀行法》，故將湯姓公司監察人、郭姓總經理各處徒刑5年10月，李姓董事長處徒刑5年，李姓工程處長處徒刑4年。

鄰近義大遊樂世界
經《蘋果》調查該物件謄本發現，原建築完成日期為1996年8月3日，但至2005年才完成登記，推估經過近10年才拿到使用執照。實際走訪，發現其位於觀音山風景區口，距離義大世界購物廣場與遊樂世界車程約10分鐘，車程3分鐘可到大社中山路商圈，雖位處市郊，但臨翠屏路，為該區較早時期新路尚未完工前，通往義大世界必經道路。

記者詢問刊登物件房仲，房仲低調僅表示不願受訪。經訪其他業者，富住通商用不動產研展部主任許值瑋則分析，該建物位在觀音山風景區旁，往右可到義大遊樂園區，往左經由主要幹道通往大社最繁榮中山路商圈，此類產品適合做旅館或度假村使用，「然而物件已閒置多年，若選購則必須多花筆整修費。」

根據六都地政局1日公布的7月建物買賣移轉資料，六都合計2.29萬棟，月增20％、年增16.7％，其中，新北、台中、台南三都還創下房地合一稅實施以來的單月新高，房仲業者分析，7月房市交易呈強勢表現，除了買氣續熱外，主要來自於民俗月前的交屋、過戶潮，以及工作天數較多等因素。

地政局資料顯示，六都買賣移轉棟數較6月增加6.4~37％，相較去年同期則增加5.9~34.5％。六都中新北市逼近6,000棟、台中市4,540棟、台南市2,253棟，均是43個月以來新高；其中，台中市因包括北區、西屯、北屯等不少區域有新案完工交屋，7月衝出了逾三成的月增率及年增率，為六都表現最佳。

不過多數房地產業者認為，從近期各大房仲門市業績來觀察，如果扣除交屋因素，房市成長力道趨緩，加上總統選戰的影響，下半年偏向保守觀望。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年來買移轉棟數普遍較去年同期成長，反應今年買氣較去年為佳，不過因7月工作天數較6月多出近二成，加上部分地區交屋因素助攻，7月移轉棟數應為短期的高標，8月又逢民俗月，移轉棟數可能會反應淡季而減少。

統計顯示，累計前七月六都買賣移轉棟數為13.32萬棟，較去年同期增加8.2％，台北市、新北市年增約1％、3％，桃園、台中、台南三都仍有近一成的年增率，至於高雄年增率達19％。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，8月逢傳統民俗月，自住客成屋交易趕7月過戶，新案也搶在民俗月前交屋，推升六都整體移轉量暴增。展望未來雖總統大選白熱化可能造成市場觀望，不過以今年自住購屋買氣不差、建商推案積極來看，全年買賣移轉棟數仍有機會上看29萬棟。

房市回溫，房地產代銷業春江水暖鴨先知。住展雜誌1日最新調查指出，七大房地產代銷公司紛紛搶推自地自建案，合計總銷上看350億元，為歷年來罕見的現象。

隨著房市逐漸回暖，向來直接接觸消費者、市場敏感度最高的代銷業，今年不但加碼承攬代銷案，甚至直接「下海」推出自家建案。住展調查指出，2019年北台灣知名代銷公司同步推出自建案，包括海悅、甲桂林、信義、創意家、甲山林及桃園圓石灘、五十甲等，新案總銷金額超過350億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，海悅廣告和海悅國際繼先前推出板橋「海悅希華」後，最近再推出第二筆自建案，位於鶯歌重劃區的「微笑海悅」，不過這次不推豪宅，而是轉向首購族招手，主打千萬以內買二~三房，最低總價500多萬。

向來專精豪宅市場的甲桂林廣告，今年也聚焦中、小宅產品，在淡水紅樹林推出「大隱小藍海」，總銷約35億元。 創意家行銷團隊首度跨足建築業，選在北市華山推出「華山川」，目前全部完工，建築外觀的金屬弧形曲線是以航太技術並運用大片曲面金屬所構成，號稱國內首創的創意設計，總銷約20億元。

甲山林廣告今年將推出南港「香榭帝寶」、汐止「美麗山林」，已陸續開賣，總銷金額多達160億元，為今年推出自建案手筆最大的代銷公司。信義代銷也在今年再度推出板橋「嘉和」自建案，總銷約30億元。

近年在建築開發取得不錯成績的桃園圓石灘，今年接力推出「京澄無為（B）」、「京澄軒朗」、「京澄謙苑」等，是今年自建案件數最多的代銷。五十甲廣告則在楊梅推出「夢想莊園Ⅱ」，是代銷中唯一規劃透天厝的自建案。

北市辦公市場熱度不減，蛋黃區單一產權整棟商辦大樓更是稀有，宏大國際資產1日透露，基隆路近敦南商圈的「敦南商圈企業總部」已接近拍板，多組買家積極議價中，近期有機會報佳音。

據悉，這棟大樓原開價17.5億，佔地456.7坪，地主採設定70年地上權方式預計整棟銷售，割愛給自用型企業。接受委托代理的宏大國際資產專案經理徐嘉駿透露，「敦南商圈企業總部」已有3組準買家，包括科技業、傳產業計劃做為企業總部，也有醫美集團物色自用辦公室。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，潛在買家相中「敦南商圈企業總部」的原因，一是鄰近信義區、敦南商圈，二是價格每坪60多萬相對實惠，租金投報率約可達4~5％。

宏大調查，近兩年來，商辦市場需求持續增溫，台北市已經陸續成交多筆整棟商辦交易，累計成交面積已超過2萬坪，包括玉山銀行購入敦北地上權商辦約9,000坪，趨勢科技創辦人購入羅斯福路二段地上權案志嘉水曜，泰安產險標得長春金融大樓；至於地上權整棟辦公大樓則有元大金控標下仁愛路原空軍活動中心地上權土地，擬做為企業總部大樓。

受電子商務崛起影響，近年街邊商店業績普遍下滑，連帶造成商圈沒落。學者專家指出 ，調查顯示，有兩種實體店家最不受網路購物影響，不論民眾上門次數或營業額都保持一定水準，甚至增加，存活之道，一般店家不妨參考。

政大信義不動產研究發展中心近日舉辦消費生態、商圈與空間演化研討會，邀請學者專家就商圈轉型求生存進行進行探討。

政治大學企管系特聘教授別蓮蒂指出，網路科技蓬勃發展，大幅提升網路購物的便利性，改變了消費行為，進而威脅實體商圈的發展，但本質上人們的消費需求並沒有改變，仍要滿足日常食衣住行與休閒娛樂所需。

根據市調公司調查，網路購物崛起，以大型量販店影響最大，其次為街邊商店。最不受影響的則是百貨公司以及便利商店，店數持平或續成長，人們出門到百貨公司、便利商店的次數，以及這兩種商店的營業額也都能保持以往水準，甚至創高。

別蓮蒂表示，關鍵這兩種商店近年都積極尋找消費者非出門不可的理由，並付諸實踐。

以百貨公司來說，「聚會、吃、情感交流」讓人一定會出門，因此大量擴充用餐營業面積，強調空間的體驗，另外再加入電影、藝文等娛樂功能，以滿足人們情感需求。便利商店也以座位區、再以實體取貨服務，虛實連結網路購物，轉型成為多元零售平台。

別蓮蒂表示，這兩種實體店都是透過轉型與延伸服務體驗，在網路衝擊下仍能屹立不搖。同樣的，其他實體街邊店家也應思考如何增加消費的五感體驗，包括空間、音樂、味道、觸摸等，提升實體參與的難忘價值，消費者就可能會一再回流。

台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德也認為，實體商店不論是否在街邊，都應朝特色化經營，並且善用網路行銷，虛實整合；另外要與大型零售購物中心區隔經營，接力吸納其外溢人潮帶來的觀光與休閒收益商機。

根據2019年第2季國泰全國房地產指數資料顯示，台北市A辦開價上漲，其他地區維持穩定；議價率各地區皆維持穩定；空置率大幅下降，內科園區微幅下降，其他地區維持穩定。

國泰全國房地產指數資料說明，台北市2019年第2季A辦開價較上季上漲2.16％，其他地區皆維持穩定；議價率部分，各地區皆維持穩定。空置率部分，台北市A辦空置率大幅下降，內湖科技園區微幅下降，台北市B辦、南港科技園區及新北市辦公室皆維持穩定。

A辦租金開價，信義計畫區大幅上漲，仁愛敦南路段、南京松江路段微幅上漲，其他路段維持穩定；議價率部分，敦北民生段大幅縮小，其他路段維持穩定。空置率部分，仁愛敦南路段、忠孝襄陽路段維持穩定，其他路段空置率均下降。

A級辦公室租金在開價部份，信義計畫區較上季上漲2.84％，仁愛敦南路段較上季上漲1.22％，南京松江路段較上季上漲1.03％，其他路段皆維持穩定；議價率部分，敦北民生路段較上季縮小3.97％，其他路段皆維持穩定。空置率部分，仁愛敦南路段、忠孝襄陽路段維持穩定，其他路段空置率均下降，民生建國路段下降最多。

供給部分，國泰全國房地產指數說明，未來兩年內北市主要商圈仍缺乏大型供給，然2023年後南港區將有大量新供給進入市場，出租方需提早因應；需求部分，A辦租賃需求旺盛，B辦維持穩定；租金部分，因可預期供給有限，A辦租金將呈現微幅成長趨勢；空置率部分，未來一年內無新供給，現有新A辦空置率預期將隨民生建國、南山廣場租戶持續進駐而穩定下降。

台中市政府在23日成功以38億的價格，標售北屯太原段原定做為社會住宅使用的土地，引發外界批評，房產專家Sway也在臉書上痛批，再怎麼吃相難看，也不該向年輕人開刀。

台中市府取消太原段社會住宅的消息在五月時傳出，受到立委洪慈庸質疑，市府回應只是將社會住宅開發計畫先移到西屯，未來北屯會再產生重劃抵稅地，仍然會評估是否有社會住宅的需求。對於這種說法，Sway痛批市府自己的土地不拿來蓋社宅，要轉頭向台糖租地才重新弄計畫，是當台中市民或台糖都是白癡，也表示市府是要把台中的年輕人再推往更遠的地方，不要他們回來了。

Sway也提到台中北屯一堆建商早就擁地自重，伺機大舉推案賺取市民的荷包，如果中間夾著一塊3500戶的社宅，建商推案哪來的投資客買來投資？社宅如果又蓋得又美又好又不漏水又好住，還有誰會想投資這附近的房地產？

話鋒一轉，Sway也抨擊台北的合宜住宅，表示建商故意蓋得亂七八糟，又是新蓋好馬上漏水，又是斷樑斷柱的，嚇得購屋人以後再也不敢碰，爛品質才不會打到建商想在旁邊賺獲利的機會。

Sway對於市府要將社會住宅移往西屯的說法也十分不以為然，他認為官員將手上的責任推卸給後面的人，只是告訴你挪到西屯，整個計畫重新執行，等到真正落實蓋下去，早就又換一任市長了。

內政部「實價登錄2.0」修法不順利，導致民眾期待的「門牌揭露」仍無法實現，台北市地政局於是推出「社區交易履歷4.0」因應，標榜一般百戶內中小型社區或建物也能提供「全棟交易」查詢，而且「每一棟」都可以查。

台北市地政局長張治祥親自宣布這項政策，強調現行實價登錄揭露門牌，是以每30號為一個區間，進行區段化顯示，民眾難以直接判斷哪些案例屬於同一個社區，因此「台北地政雲」實價查詢服務，從2017年4月開始，推出150戶以上的「大社區交易履歷」，讓民眾方便查詢，並且在2017年10月更進一步，提供百戶以上社區資訊查詢。

但是台北市仍有許多中小型社區，或是同棟建物交易資訊的需求，張治祥表示，這次地政局就更近一步，將台北市所有未達百戶的社區或建物資訊進行彙整，推出「百戶內社區交易履歷」查詢功能，而且只要對照查詢功能的地圖資訊，很容易就可以判斷是哪一棟建物。

地政局也推出新的價格指數模式，以往每個月公布台北市內4個「次分區」的房價指數，但這種方式不夠精細，因此改採發布12個行政區的指數，考慮到樣本充足問題，以「季指數」方式揭露，這樣就可清楚明白各行政區的房價漲跌趨勢。

張治祥也說，考量到目前15坪以下的「小宅」，已成為房市主力產品之一，因此地政局也開始提供「小宅價格指數」，以最近一期數據來看，2019年3月的小宅價格指數為98.41，較2019年2月稍微下降1.21%，但比去年同期微升1.09%，顯示小宅價格較有支撐力。

位於新北市新店區的「寶高智慧產業園區」，26日進行動土，新北市長侯友宜親自主持典禮，強調2年後就可以完工啟用，屆時將可容納121個廠商進駐，可望成為新北市熱門的產業重鎮。

根據新北市政府規劃，寶高智慧產業園區基地面積為4.1公頃，屬於乙種工業區，地下2層、地上9層之3棟鋼構建築物，總工程經費約41億元。侯友宜表示，園區基地鄰近鄰近新店交流道，同時位在新店ICT產業的重鎮裡面，具有吸引廠商進駐的雙重優勢，目前已經有56家廠商表態願意進駐。

侯友宜強調，該園區保留大面積綠地及休憩空間，採用綠建築、低建蔽率，低密度概念，來蓋新的智慧化的綠能工業產業大樓，但因為搭上工業區立體化便車，因此有足夠的空間，容納更多的廠商。

侯友宜表示，他在競選期間，就聽到很多工業區的業者，期盼工業區立體化政策，因此上任以來，跟中央做了很多的建議，中央也採納了這些建議，讓新北市工業區的立體化，容積最高的獎勵，可以達到50%，未來不只是寶高智慧園區，其他工業區的土地利用，都可望更有效率。

　　8月1日消息，陽光城(6.550, -0.06, -0.91%)發佈半年度報告。

　　公告顯示，公司半年度營業收入22,511,470,100.62元，同比增加48.03%，歸屬上市公司股東的淨利潤1,449,129,219.77元，同比增加40.52%。

　　公告顯示，十大流通股東中，東莞市惠豐資產管理有限公司－惠豐財富策略1號證券投資基金為新進流通股東。

　　“新房本三個月即可申請借款，最長可貸25年”⋯⋯最近一段時間，房屋二次抵押貸款的身影又開始重現江湖。

　　8月1日，一位擔保公司人士向北京商報表示，北京地區的多家商業銀行已經悄然放開此項業務，其中不乏國有大行、股份制銀行等商業銀行，房本下發三個月即可申請借款。另有不少貸款仲介為了掩人耳目，還引入了“組合貸模式”，並假借“信用貸”之名繼續活躍在房產交易市場，提高貸款人的額度。在分析人士看來，部分“二抵貸”直接流向房產，存在變相加杠杆的情況，這屬於違規現象，也是監管明令禁止的。

　　01、新房本三個月即可申請，涉及多家銀行

　　“去年僅有一家銀行做‘二抵貸’業務，今年陸續放開了，已經達到四到五家，”一位擔保公司人士陳陽（化名）稱。陳陽向北京商報記者表示，北京地區的多家商業銀行已經悄然放開此項業務，其中不乏國有大行，股份制銀行等商業銀行，且利息水準較之前更低。

　　“新拿到房本的用戶可以進行‘二抵貸’操作，只要房本到手滿三個月即可，從年化利率來看，新房本“二抵貸”的年化率在5.2%-6%。”陳陽也提到。

　　值得一提的是，陳陽表示，對於貸款額度和期限可以做成“類似房貸按揭”的模式，貸款金額可超過100萬，貸款期限最長可達25年。

　　對於貸款類型，陳陽表示，屬於經營貸，可以自行註冊一個殼公司（要求借款人為法定代表人、實控人），如果自己無法註冊，貸款仲介也可以提供對用戶註冊公司、再到放款貸款提供“一條龍”服務。對於資金流向，該貸款仲介表示，並無要求。而此前有很多用戶借此來填補首付的空白。

　　對於陳陽的說法，北京商報記者也採訪了對應的商業銀行。該銀行信貸人員一直反復強調，目前一直做不了“二抵”貸，而且市面上承認“二抵”貸的銀行也很少。

　　北京商報記者以貸款者的身份又諮詢了多家貸款機構，多位貸款機構人士都向記者隱晦的反應了可以進行“二抵貸”操作，但每家借款的方式又有所不同，據一位貸款機構人士透露，他們也可以做新拿到房本的用戶只要按揭還款18個月，就可以進行“二抵貸”借款，利率最低可以做到4.75%到5.5%左右，住宅房最高房產價值的70%，再減去沒有還清的按揭貸款，剩餘資金就是可以放貸的額度。

　　02、花樣百出，“組合貸”模式增額度

　　北京商報記者在調查中還發現，不少房產仲介為了掩人耳目，還引入了“組合貸模式”，並假借“信用貸”之名繼續活躍在房產交易市場，提高貸款人的額度。

　　一位貸款仲介表示，用戶房屋本身的估值達不到預期的借款效果，可以採用“組合貸”模式，他也提到，比如200萬元的所需額度被分成了兩步進行實施，第一筆是根據使用者本人400萬元房產估值初步計算“二抵貸”後可貸款的150萬元額度；另一筆則是根據“信用貸”向銀行申請的額度。

　　據該仲介介紹，“如果用戶急需用錢，200萬的借款額度也可以湊齊，除了150萬元原有的‘二抵貸額度’外，50萬可以做成信貸，而信貸就是正常的銀行利息，貸款50萬元分三年還清。”但實際能不能拿到信貸額度對用戶也有相應的標準，借款人在北京地區沒有其他房屋貸款就可以申請。該人士還透露，申請通過後，可以直接安排銀行信貸人員進行面簽。

　　除此之外，貸款仲介還可以“暗箱操作”去提高用戶房屋評估的實際額度。據另一位貸款仲介人士介紹，首先在評估環節會幫用戶儘量跟評估所溝通，讓評估所儘量在每平米的單價上抬高額度，從而提高總值。其次，貸款機構走的是銀行“綠色通道”，最後能貸的額度更高。

　　據他透露，貸款機構與商業銀行公對公之間是有合作的，當記者詢問是和哪家銀行合作時，上述貸款機構人士表示，“我們與大的銀行都合作過，國有行、股份行都有，小銀行雖然也合作，但首選還是跟大銀行合作，因為大銀行的政策比較穩定，資金比較充足。”

　　03、變相加杠杆，需管控資金流向

　　在一位不具名的分析人士看來，部分“二抵貸”資金直接流向房產，無疑存在變相加杠杆，這屬於違規的一種現象，此類現象目前仍處於監管“真空”地帶。

　　不過，諸葛找房資料研究中心分析師段雨桐提到，房產二次抵押在北京是不允許的，有些銀行私自做這項業務有可能是為了從中賺取業務費或者利息。房屋二次抵押，由於房產本身有抵押債務，所以在此抵押的風險會比較大，因為房產的歸屬只會屬於一方，如此三方，抵押房會負擔比較大的風險。萬一出現債務逾期償還或者無法償還的問題，後續房產的歸屬解決問題比較麻煩。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認同“二抵貸”風險高的觀點，他對北京商報記者表示，“二抵貸”的風險主要在於：盲目放開此類貸款，導致對於此類抵押品審核是不嚴的，對於償債方面的能力也是缺乏審核的。此外，類似貸款後的資金若是流入房地產領域，相關銀行也容易被追責。

　　如今，樓市調控已經進入一個關鍵期。從去年底到近期，個別城市先後出現了放鬆限購政策後又立即撤回的尷尬現象，作為樓市調控的“風向標”北京的房貸利率始終是人們關注的重點。北京商報記者從北京地區多家銀行處瞭解到，包括工商銀行(5.610, -0.03, -0.53%)、招商銀行(36.200, -0.36, -0.98%)、興業銀行(18.860, -0.27, -1.41%)、廣發銀行、民生銀行(6.020, -0.05, -0.82%)、浦發銀行(11.650, -0.22, -1.85%)、中信銀行(5.910, -0.03, -0.51%)在內的多家商業銀行均表示近期未上調房貸利率。依然是首套房較基準利率上浮10%，非首套上浮20%，沒有變化。“目前北京地區房地產市場比較平穩，房價已經很久沒有較大的波動。”一位元銀行信貸人士對記者表示。

　　7月30日，中共中央政治局召開會議，其中“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”刷爆朋友圈。堅持“房住不炒”原則，就是要讓住宅回到家的本質，有效壓縮其中的投機行為。嚴躍進強調，“當前房地產市場確實也進入到嚴管控的階段，所以資金方面更是需要積極進行管控。購房者也不能盲目相信部分銀行服務，而且部分所謂可貸額度高，也要看一下是否有許多額外條件，這是此類地產企業所需要注意的內容。”

　　曾經火爆一時的北京“學區房”，如今表現如何？

　　7月26日，北京市住房和城鄉建設委員會通報稱，針對違法群租、炒作“學區房”、發佈虛假房源資訊等房地產市場亂象，北京市開展房地產市場執法檢查，10家房地產經紀機構因違規發佈房源資訊被查處。

　　臨近9月開學季，北京的學區房市場表現如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪得知，北京優質教育資源所在區域房價仍保持高位運行，學區房為父母們帶來的焦慮仍未消退。

北京西單京畿道臨近學校的某老舊社區 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝 北京西單京畿道臨近學校的某老舊社區 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
　　學區房價格逐年攀升

　　北京市西城區金融街(7.470, -0.16, -2.10%)區域內富集北京優質的教育資源，小學學段，實驗二小、西單小學、宏廟小學名揚京城，中學學段，北京四中、北師大實驗附中等亦是家長眼中的好學校。

　　京畿道社區，對口西單小學，直升北師大實驗附中，令眾多家長虎視眈眈。

　　2015年7月末，在金融街工作的趙婷（化名）如願買下了京畿道社區一套近40平方米的一居室，總價450萬元，單價11萬元/平方米左右。“那時候買這樣的優質學區房真的得搶，開始都覺得是忽悠，但確實真實存在。”

　　“當時10天內，我們鎖定了京畿道、豐匯園、華遠北街（均為金融街區域內優質學區）的3套房，精力基本都花在與房主博弈上了。雖然那時候房主比較好談，但談好價的房子被其他人搶走也是有的。”趙婷告訴“鎂刻地產”記者，“我們看中的豐匯園那套，跟仲介是從晚上7時開始談的，期間收到消息說有客戶從順義那邊趕過來加錢購買，我個人覺得不太信，就跟仲介一起等到了晚上11時，結果是真的。”

　　“華遠北街那套，已經約好第二天中午簽約，結果被其他仲介攔下了，據說是有客戶全款買下了。最終簽約的京畿道這套，從看房到簽約只有一天，當時聽房主說還有別的客戶也想要，但由於出差沒來得及看房，便成了我這單。反正也就1個月時間，京畿道社區已經無房，價格也漲到一般人的可承受範圍之外了。”趙婷回憶道。

　　4年間，北京的學區房經歷了暴漲。

　　鏈家工作人員向記者介紹，如今京畿道社區這樣的一居室，“上月成交了1套，總價750萬元左右，單價18萬元+，並且房主掛出這套房子也就1周左右。”

　　據此計算，趙婷買下的京畿道這套學區房，4年間漲幅超過六成。

　　“西城的學區房現在是稀缺資源了，買套性價比高的不容易。老城區，房子老，多要全款購買，並且買了只能用來給孩子上學。近期京畿道社區也有過一單540萬元的，總價沒那麼高，但是個半地下戶型。”上述工作人員告訴記者。

　　從鏈家方面提供的資料看，京畿道社區目前二手房均價在16萬元/平方米左右，近90天內成交了6套，而1個月內的帶看次數達到了81次。

　　僅以京畿道社區40平方米左右的一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。

　　此後，價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了去年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。

　　就在7月初，西城區德勝片區剛剛成交了一套僅12.2平方米的“老破小”學區房，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。

　　“不過現在我個人倒不是很建議您出手，可以再觀望。”該上述工作人員向記者坦言，“德勝片區的潛在購房者將這個區域的房價炒高了，因為前段時間入學時，一些符合德勝片區條件的學生因為學位不足而被派位至其他學區，所以的一部分客戶外溢過來，把這個社區的房價炒高了。”

　　被淡化的學區房概念

　　但一直以來，政策的導向便是不斷淡化學區房的概念。入學政策也開始變得靈活，向著多校劃片轉變。

　　2018年，北京傳統學區房重鎮東城、西城、海澱的入學政策開始大調整，再一次牽動了購房者敏感的神經。當年4月25日，北京市教委為學區房定的基調是“穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式”。

　　今年，北京市表示將繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式，同時“對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片”。

　　2018年4月27日，東城區宣佈，當年6月30日後取得的不動產權證書家庭，將通過電腦派位元的方式在東城區內多校劃片安排入學。今年更是明確提出一個實際居住位址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個單校劃片入學學位。

　　2018年4月28日，海澱區也宣佈，自2019年1月1日起，在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

　　在此政策下，即使是購買了一所名校之前對應房源的家長，此後也不能保證孩子一定能上該所名校，學區房概念在東城和海澱漸漸有模糊的趨勢。

　　而西城的政策大致沒有變化，2018年只是提及了“學位不足時，通過多校劃片方式在學區或相鄰學區派位入學”。今年則用調協調入學代替了多校劃片。

　　所以這使得西城區的學區房成為家長位元追捧目標。

　　一位元西城區仲介人員向記者表示：“雖然西城房價沒有明顯的上漲，但是成交量已經上來了。幾乎每週都有成交，比2018年好太多了。很多之前買了海澱、東城的客戶，現在也想置換到西城來。”

　　值得注意的是，7月26日，北京住建委消息稱，近期有10家房地產經紀機構在針對整治違法群租、炒作“學區房”、發佈虛假房源資訊等房地產市場亂象的專項行動中被查處。

　　對於令父母們焦慮的學區房，北京市住建委相關負責人表示：“北京市住建委執法部門將密切跟蹤違法行為新動向，堅決治理房地產市場亂象，特別是針對發佈虛假房源資訊、違規租賃、炒作‘學區房’等市場亂象形成共治合力，對發現的違法違規行為，堅決從嚴、從重、從快予以查處。”

　近日，上海易居房地產研究院發佈百城住宅庫存報告顯示，全國百城庫存規模已連續7個月保持同比增長態勢，庫存基本面已出現了實質性的轉變，統計的城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房。

　　報告顯示，截至2019年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。值得注意的是，這是庫存連續第7個月呈現同比上漲。

　　具體來看，截至6月底，100個城市新建商品住宅庫存總量中，一線城市2775萬平方米，環比下降1.1%，同比上漲28.4%；二線城市22248萬平方米，環比上漲0.5%，同比上漲0.9%；三四線城市庫存20180萬平方米，環比上漲0.6%，同比上漲9.5%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前我國三類城市均步入到庫存同比正增長的通道之中。其中，一線城市預售證管控力度相對減弱，供應放量，庫存同比連增13個月。二線城市也終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前連續兩個月出現同比正增長。三四線城市目前保持了連續8個月的同比正增長態勢，庫存去化壓力略有增加。


　　需要注意的是，報告指出，6月，監測的100個城市中有61個城市庫存出現了同比正增長現象，漲幅前10名，漲幅均超過50%。具體來看，惠州、金華庫存同比增幅高達109%，岳陽、徐州同比上漲達76%，韶關同比上漲幅度為68%，南京、北京分別同比上漲57%和56%，景德鎮同比上漲55%，柳州、廊坊同比上漲幅度也達53%。

　　嚴躍進說，從6月單月來看，百城新建商品住宅供應量為5743萬平方米，而成交量為5545萬平方米，樓市呈現“供大於求”的態勢。預計未來政策面以偏緊為主，住宅庫存恐再度上升，房企或加大優惠力度以快速回款。

　　一面是銷售收入的減少，一面是國家對房企融資的緊縮，日前政治局會議指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　因此，在重重壓力下，下半年房企更換推盤策略，降低價格，加速回款以保資金安全已是必然選擇。

　　今年7月，北京居住類物業（不含回遷房，含普宅、豪宅、別墅、共有產權房、酒店公寓）成交額創下今年新紀錄，成交套數、成交面積、成交額、成交價格均遠高於2018年同期，供應面積、供應套數略低於去年同期。

　　根據北京中原統計資料，7月北京新建商品房總成交額為355.16億元，僅次於今年6月，是去年7月的2.09倍；成交數量為6879套，環比增加305套，同比增加3057套。

受惠多個香港物業銷售入賬，長實集團（01113）截至今年6月底止，中期收入激增41%至340.08億元，帶動核心純利升16.4%至140.45億元，但若計及物業重估，以及去年同期有出售中環中心的收益，本年度中期純利倒退38.9%至151.28億元；中期息0.52元，按年增加10.6%。

對於近日社會上發生的示威及衝突事件，長實主席李澤鉅坦言，售樓業務已見影響，部分買家採取觀望態度，強調香港也曾經歷過類似事件，相信最終會過去。

重估及出售物業前每股盈利增17%

長實中期每股盈利4.1元，按年跌38.7%，而重估及出售投資物業前之每股盈利則為3.8元，按年增加17%。

期內物業銷售收入大升1.09倍至192.32億元，物業租務收入倒退3.2%至37.56億元，酒店及服務套房收入跌2.1%至23.74億元。長實近年銳意擴大經常性收入，期內相關收入達147.76億元，佔整體約43.4%；以盈利貢獻計算，更達51.2%。至於今年上半年已簽署物業銷售合同逾100億元，增長理想。

李澤鉅：社會事件影響賣樓

對於本港近日接連出現示威及衝突事件，李澤鉅出席分析員會議時罕有地就此開腔，指集團售樓業務已見影響，部分買家明顯採取觀望態度，但細價樓仍有需求；中高價物業方面，以目前樓價水平，買家觀望亦屬正常。此外，雖然本港樓市波動及具周期性，集團會繼續經營本地地產業務。

他又稱，旗下酒店非位處中環區，加上住客熟悉香港，不少是回頭客，一般租住數月以上，所受衝擊有限，對其他酒店集團影響反而較大。

李澤鉅去年中接任主席以來，收購動作頻頻，他多次被問及未來併購的潛在目標或市場，尤其是英國及內地的投資機會。

他重申，在投資上沒有偏愛任何地區，仍以內部回報率及現金流作衡量標準，中國是重要市場，以香港為基地的上市公司中，長實投資內地可算最多；英國雖有脫歐風險，但當地利率及貨幣已有所反映。

此外，集團將尋求進一步增加經常性收入，相關項目規模較大，動輒以10億美元或歐羅計，以目前長實負債比率僅0.5%，絕對有能力作收購，若業務表現更穩定，有望增加派息。

集團上半年度地產銷售業務以外的固定現金流為78.85億元，加上投資於匯賢產業信託（87001）、置富產業信託（00778）及泓富產業信託（00808）收取之現金分派、飛機租賃業務的飛機折舊金額，以及酒店和服務套房業務的折舊金額，總計約93億元，年度化計算超過180億元，相當於每股有4.8元現金流；對比每股0.52元的中期股息，現金流提供了充裕的派息基礎。

越秀房產信託基金（00405）公布截至6月底止中期業績，期內收入微跌0.3%至約10億元（人民幣．下同），每基金單位分派下降4.3%至15.46港仙。越秀房託主席兼行政總裁林德良表示，旗下成長型項目租金增長快於成熟型項目，未來會更留意二線、準一線城市項目。

物色收購成長型項目

越秀房託期內物業收入淨額7.29億元，上升0.3%；中期分派提升0.1%至4.24億元；每基金單位盈利增9.2%，至0.2225元。

林德良解釋，整體收入下跌，主要因為去年出售廣州越秀新都會項目，但去年已購入杭州維多利，令收入跌幅有所收窄，未來工作將着重提升資產質素及出租率等。

他又指出，旗下廣州國金中心等成熟型項目的平均租金增長約3.1%，而武漢、杭州等成長型項目平均租金升幅約13.5%，未來會繼續留意這類型項目。此外，母公司越秀地產（00123）引入廣州地鐵為戰略股東，他相信未來將增加TOD項目（大眾運輸導向），令越秀房託可以收購資產的選擇增加。

九成半按揭易上車 未補價資助房受捧

未補地價資助房屋受剛性需求支撐，樓價長升長有。其中樓齡二十年內最高有機會獲銀行批出九成半按揭的單位，升價情況尤其突出，單是7月已連環誕生多個超級樓王。坐落筲箕灣、入伙僅約14年的東濤苑，剛有中層單位獲東區公屋客斥未補地價730萬元承接，呎價高見14147元，呎價貴絕全港未補地價居屋。

上月成交70宗跌51%

據房屋委員會（房委會）資料，7月全港未補地價資助房屋交投量續走下坡，跌至僅70宗，較6月143宗再減73宗（約51%），連跌4個月，創去年9月錄得65宗後約10個月新低，有關數字屬臨時性質，房委會日後有機會再調整。儘管未補地價資助房屋交投量劇減，但樓價未有跟隨掉頭，多個樓齡20年內最高有機會可獲批九成半按揭的居屋，於7月先後創出新高價成交，其中東濤苑更登上全港未補地價呎價居屋王寶座。

中原地產副區域營業經理黎百祥表示，東濤苑D座映濤閣中層4室，實用面積516方呎，原圖則兩房，裝修普通，但享有海景，原業主今年5月開價750萬元，最終有居於東區的公屋客睇樓兩日，於7月中斥730萬元未補地價承接，呎價14147元，是次呎價打破同月由東旭苑A座東景閣中層4室，以每方呎13846元創下的全港未補地價居屋呎價紀錄，較當時高位再漲約2.2%。新買家今次入市後將要「還返間公屋出嚟」，由於一心用作自住，所以「都無咩理社會氣氛」；原業主在2008年以未補地價210.76萬元購入，轉售賬面賺519.24萬元，升值約2.5倍。

代理：買家可以都借到盡

黎百祥坦言，一般樓齡20年內的未補地價資助房屋，最高有機會獲銀行批出高達95%按揭，成為該類物業樓價急升的誘因，「多數買得呢啲單位（嘅客）都做九成，如果做得到九成半都會借盡」，最終實際按揭情況須視乎銀行估價，惟前述東濤苑買家目前仍未決定向銀行申請承造的按揭成數比例。

事實上，近期未補地價資助房屋市場，不乏最高可造九成半的單位以「癲價」易主。例如青衣青宏苑B座宏裕閣高層4室，7月底以662萬元易手，呎價13083元成為新界未補地價居屋呎價新指標。

另外，同區樓齡約19年的居屋愛蝶灣呎價相隔約4個月再現突破。據房委會資料，一個實用面積431方呎的低層戶，7月以未補地價560萬元成交，呎價12993元，將今年3月該屋苑造出的未補地價呎價高位12975元，略推高約0.1%。

博康邨呎價7743新高易手

至於公屋方面，消息指出，沙田博康邨7座博泰樓中層9室，實用面積381方呎，原圖則兩房間隔，7月以未補地價295萬元售出，呎價7743元，創該公屋未補地價呎價新高。原業主2002年以未補地價15.3萬元購入，約17年後轉手賬面賺279.7萬元（約18.3倍）。

美國逾10年來掉頭減息，港銀未有跟隨下調最優惠利率（P），對業主供樓及樓市發展影響較微。按揭業界認為，低息環境可延長，對市場帶來正面信息。

料年內按息 維持2.3至2.5厘

美聯儲一如市場預期減息0.25厘，並提早於8月份停止縮表，港銀則維持最優惠利率不變。中原按揭指，減P視乎拆息幅度、資金成本和銀行結餘及取態，料年內按息維持2.3至2.5厘。經絡按揭認為本港未跟隨，對業主供樓負擔影響不大，但可望利好樓市及按揭市場。

利嘉閣按揭稱，減息意味外圍經濟轉差，香港有機會受影響未宜過分樂觀，下半年銀行或調整按揭優惠。

據悉，繼4間大型銀行將200萬至300萬元細額借貸上調H按封頂息率、及削減轉按回贈後，近月已有3至4間銀行相繼加入，包括東亞（00023）、花旗等，部分僅調整轉按優惠，現時細額H按息率已加至H加1.24厘起。

7月現樓按揭9308宗 升2%

另外，7月份現樓按揭錄9,308宗，按月升2%；樓花按揭則有1,732宗創單月新高，當中中銀（02388）超越滙豐、約2年半重奪現樓按揭冠軍。惟受社會事件影響，交投減慢，料8月份按揭數字會回落。

社會爭議升溫除了影響一、二手買賣外，連租務市場也被拖累，10大屋苑上月租務市場僅錄351宗成交，按月下跌約1成，而租金則維持高位橫行。

海怡54宗最旺 呎租51破頂

中原地產前綫分行統計資料顯示，7月份10大藍籌屋苑錄約351宗租務成交，較6月份的391宗下跌10%。

當中最旺是鴨脷洲海怡半島，全月共錄54宗租務成交。其中，11座高層E室，實用面積633平方呎，屬於3房連主人套房間隔，上月中以月租3.2萬元租出，呎租約51元，創屋苑呎租新高紀錄。

至於租金方面，有5個屋苑7月平均租金輕微下跌，跌幅介乎1.5%至2.9%。不過，業界強調只是技術性調整，整體租金仍處於高位橫行。以沙田第一城為例，7月份錄得約30宗租務成交，較6月50宗回落40%；租金則由每呎46元回落至45.3元。

據了解，上月仍有不少來港升學的內地生在不同屋苑搶租，美聯助理聯席董事陳國良透露，沙田偉華中心高層G室，實用面積297平方呎，獲3名內地生以1.6萬元承租，呎租約54元，屬於理想租金水平。業主於2015年初以385萬元購入單位，租金回報約5厘。

另外，中原地產分行經理葉桂源表示，屯門18逸品單號別墅一樓連天台，實用面積801平方呎，由5名嶺南大學內地生以2萬元租出，平均實用呎租25元。