逢甲夜市、一中商圈，都是老台中人最愛的逛街景點，逢甲夜市更是名列全台繳稅第1名的夜市、觀光人潮最多，其知名度、消費力都大勝一中商圈。不過近期在PTT版，網友發起2大商圈投票PK，出乎意料的，台中在地民眾幾乎倒壓性地倒向一中商圈。但這號稱「台中最好逛」的一中街商圈，最近卻出現「空租1條街」的窘況。

台中逢甲、一中這2大商圈，皆是以學生消費主力起家，因商圈屬性、機能相仿，最常拿來做比較。自2012年後，具國際知名度的逢甲商圈，夾帶著陸客來台爆量，旅館、大型連鎖店一間間開，連知名炒房大咖劉媽媽等多名投資客相繼進駐，他們賭的是未來性、可望再高價轉手，將逢甲商圈拱上巔峰。

逢甲4年大起又大落
2015年逢甲商圈迎來百億商機、創下1328萬人次後，隨即大幅下滑，根據逢甲大學最新統計，2018年僅1091多萬人次，更創下11年來逢甲商圈觀光客最少紀錄。同時間，商圈熱度似乎轉撲一中商圈，像是知名燒肉店進駐的育才北路，創下租金「總價最高」和「單價最貴」店面。

「陸客減少、在地客回頭率低，房地產亂炒，基礎建設沒有更新，逢甲就被玩壞了。」台中商圈仲介楊先生直白點出一中勝逢甲的3大原因。逢甲轉型國際型夜市，知名度大，除受到外來資金炒作，也促使新開店家物價攀升，一旦褪去觀光力光環，對當地商家衝擊自然大，不像一中商圈，大多還是以在地人為消費基底，仍保留消費商圈特色，才不至於大起大落。

另外，「逢甲逛街動線『歪哥起挫』(亂七八糟)，除主幹道文華路夜市外，福星路部分路段連人行道都沒有，人車爭道問題嚴重，附近巷弄雜亂，不如一中商圈密集方正，逛街動線連帶影響感受，相較之下在地人比較喜歡一中。」

基礎客群大勝觀光力
街訪台中陳小姐就認為：「一中基礎客群還是學生為主，物價感覺有比逢甲便宜一點，東西CP值感覺相對高，還有很多二手服飾可以逛逛。」店家洪先生則說：「逢甲愈吃愈貴、愈賣愈貴，大概只剩觀光客買得起，而且特色小型商家有減無增，千篇一律都是大型藥妝或連鎖店，滿乏味的。」

一路比較下來，一中商圈大獲全勝，只是，這號稱「台中最好逛」的一中街商圈，最近卻出現「空租1條街」的窘況，位在以往最結市熱鬧、吸引學生挖寶的1條4米巷弄，多達10間店完全空租，時間還達長達半年以上，儘管房東願意降租2成，以4萬元店面租金求租，仍難吸引商家來此。專家分析，因網路衝擊消費型態改變，二是巷弄太短，較難有串聯人潮動線，加上該處為無尾巷，並無貫穿到三民路，都讓人潮動線受阻，皆是造成空租原因。

網路化引爆空租現象
群義房屋南屯市政直營店資深協理楊承浩指出，一中商圈主要幹道的月租金大約20~40萬元，轉進巷弄內或次級道路大約打4分之1折。這幾年受到網路化衝擊，服飾零售業首當其衝，像是4年前一中街46巷，租金都還有5萬元上下行情，幾乎滿租，但大約近1年開始陸續發生空置現象。

據了解，目前當地房東大多願意降租至4萬元，降租成數約有2成，只不過這條巷弄內以服飾、雜貨為主流，經營項目十分受限，餐飲更是進不來。

店家陳先生表示，「是有聽說租金降了不少，但詢問的不多，因為現代人消費改變了，且交通動線也不好，應該還是很難出租回到往日榮景。」在地業者也坦言，「目前也正在跟在地房東溝通，是否尋台北永康商圈集體再降租模式，讓這條巷子能有更多業主進駐。」

新北市「板橋浮洲合宜宅」店面單價創新高，實價揭露，A3區1樓戶，今年6月售出，總價2億198萬元，拆算每坪價格高達77.6萬元，相較住宅均價18.16萬元貴4倍多，創下該區店面在成屋後交易最高紀錄。業者指出，雖然日前有過梁柱龜裂風波，但畢竟商店看的是商機，在近萬人入住後，有這樣價格不意外。

創成屋後最高成交
屋比房屋研究中心總監陳傑鳴指出，此次成交的合宜路61∼90號單價77.6萬元，相較2013年2月預售時的每坪最高單價82.3萬元，略少5.3萬元，但這價格已是自2015年成屋、發生梁柱龜裂事件後，成屋店面最高的成交紀錄，也顯見當地人口紅利已逐漸顯現。

「板橋浮洲合宜宅」又稱作「日勝幸福站」總銷440億元，規劃有4455戶合宜住宅。自2017年Q3開始， A3、A2、A6區店面陸續交屋，日勝生發言人陳婷婷表示，目前「日勝幸福站」2樓以上多已全數交屋入住，有超過萬人的人口紅利商機，目前1樓共有80餘間釋出租售中，初估每周至少有30組來客賞屋。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，從總價推估這店面月租金至少要33.7萬元，才符合2%的年租金報酬率，而合宜宅戶數多，家庭生活消費型產品需求高，估計大超商賣場型店面才需要這麼大的坪數，尤以連鎖型店家才有足夠的付租能力。
但該區店面為何與房價相差這麼多倍？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，店面與住宅從來就無法相提並論，住宅是居住使用，店面則為投資、理財工具。浮洲合宜宅住宅部分有價格政策性限制，但店面沒有，即使曾發生梁柱龜裂問題，導致交屋困難，事實上人口紅利帶來的商機始終無法抹滅。

昨凌晨6級強震之後，北市傳出19處磁磚剝落，其中萬華南機場公寓311巷更發生樓梯出現裂縫，北市建管處表示，目前已派員前往查看，其中7處經查屬一般磁磚剝落，無結構加損之情形，另12處則屬輕微受損，暫無安全之疑慮。

「南機場公寓」4-11棟早在921大地震時就已被列管黃單，公寓因年久失修、許多增建違建問題，讓曾風光一時的南機場公寓變得雜亂不堪，北市府多任市長都曾想解決期問題，但居民眾多也致使都更推動窒礙難行，直到2018年8月14日前副市長林欽榮終於宣布啟動3期及1期1棟都更，目標2年內拆除、2023年完成改建。

北市多棟磁磚剝落
此次88地震南機場公寓又傳出樓梯牆面塌落、梁柱龜裂問題，所幸勘查後，為樓梯伸縮縫碎裂，並未損及結構，再次喚醒該區危老問題。北市更新處表示，此次災損的並非列管黃單的4-11棟，而是1期2、3棟，目前已申請籌組更新會，而4-11棟，市府以駐地都更推動中心協助整合中。

像南機場公寓這樣被列管的危險建物，在台灣還有很多，有民眾看屋時被告知，建物在地震後被列為黃級「需注意建築物」，結構補強後被列為綠級「安全建物」，詢問這樣的房子是否能買，住商不動產台北101世貿加盟店經理韓衍堃表示，建物經緊急評估有危險之虞，都會在出入口張貼「需限期修復」的紅單，或是「需注意」的黃單，黃單建物修復後會撤銷列管，「但多少會影響房價，每坪約為市價的8~9折。」

取消黃單建物別碰
北市建管處副總工程師洪德豪表示，貼單後除非逾期未改善、因危險不通知，或是改善後仍危害公共安全者才會強制拆除。震損的「黃單」建物，市府也會輔導社區住戶修繕補強，或依「都市更新」或《危老條例》拆除重建，不另作抽測，但只要遇到4級以上地震，建管處會主動會同專業技師公會到現場勘估，若發現加據損害，判定改列「紅單」危樓者，才會視個案狀況進行緊急支撐、強制限期修繕補強，甚至強制拆除。

雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示，取消黃單列管的建物，「除非房價真的非常優惠，否則建議別碰較好」，黃單建物多是傾斜問題列管，即便修繕扶正，難保不會再因地震傾斜，主結構如果受損，根本性問題就怕沒被解決，因此取消黃單列管未必安全。真要購買，最好確認為優良建商修繕，或是另選2002年之後的產品，因921地震後建築規範調整，比較安全。

買賣小心不會告知
內政部地政司副司長王成機表示，紅、黃單解除列管後，並無規定買賣有告知義務，僅規定仲介在不動產說明書中的「建物瑕疵情形」，需載明「目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築」，並說明危險等級。
內政部營建署副署長陳繼鳴表示，而紅、黃單執行單位是地方政府，不見得各縣市政府都會公告，或像北市府公布在網站上，如有了解需求的民眾，可向各地方政府相關局處詢問。

昨凌晨發生規模6.0強震，讓民眾心驚，結構技師戴雲發表示，國外房子動輒百年建築，但綜觀台灣30年以上房子就被稱作老屋，政府只獎勵重建，對建築工法卻無提升，呼籲政府導入高端、科技的建築工法，讓民眾獲得品質更佳的好宅。

震後檢測外牆管線
戴雲發表示，全台30年以上老屋已攀升到47.5%，政府雖致力危老重建，但更應提升建築品質，而非僅有重建，否則當大地震來臨，建物經不起考驗就會倒塌，住在裡面的人可無法跟著考驗。

「看不到的地方最重要！」戴雲發指出，台灣處於地震帶，平均30~50年就會發生1次大地震，建築品質尤其重要，例如鋼筋綁紮、混凝土就應全程影像紀錄，推動建案標準認證機制。「有時候師傅在鋼筋綁紮較難處理部分，就會草草處理，但實際上建築環環相扣，倘若某環節稍不精實，就會影響整體結構安全；而牆面大量使用的混凝土，也應系統化，不要再使用「骯髒模」（傳統模），就可以避免磁磚剝落問題。」鋼筋若難以捆綁，可以採用一體成形、在工廠就彎折好的鋼筋取代，不要現場施工；而「骯髒模」全世界先進國家只剩台灣在用，理應參考國外做法、訂立新法，才能大幅提升建築安全。

景文物業管理機構董事長郭紀子提醒，碰到大地震，大樓管委會和左鄰右舍應主動檢測外牆，像是外牆飾材剝落或廣告招牌是否掉落；公設、電氣、管線也要再三確認，對建築物本體以及電梯、機房、給排水系統、消防系統、瓦斯等設備運行情況逐一檢查，尤其電梯故障與漏水問題常在震後發生，還要主動關懷社區老人，尤其是獨居的老人，因為我們並不知道地震後，門後發生什麼事情，所以應主動關心協助。

牆壁、地板龜裂，天花板塌落，這樣的房子你敢住嗎？《蘋果》接獲投訴，台北市內湖區3棟公寓大樓，4年來陸續發生樓梯間水泥剝落、鋼筋裸露問題，多戶住家甚至出現整片天花板崩塌，場面怵目驚心，不少戶紛紛搬離不敢再住。公寓主委郭小姐怒轟，鑑定為海砂屋後隨即申請都市更新，但過了4年卻遲遲沒有下文，「難道非得要砸死人了，政府才會理我們嗎？」

記者實際走訪現場，連續3棟公寓大樓位於康樂街136巷18弄，屋齡30多年，地下1樓至地上5層共60戶。從外牆就可見1樓到頂樓一道長長裂痕，一打開大門，樓梯間還殘留昨天地震震下來的碎石塊；越往上走越驚悚，不僅大面積水泥剝落、鋼筋外露鏽蝕，地板處處都是裂縫，踩在上面彷彿隨時都會崩塌，甚至天花板大片石塊搖搖欲墜，伴隨的住戶更不忘提醒，「要用手護頭喔！石頭隨時都有可能掉下來」。

梁柱坍塌鋼筋鏽蝕
最恐怖的是地下室，整支梁柱坍塌，清楚可見鏽蝕的鋼筋結構，看到這樣的景象，郭小姐痛罵「這在地下室耶！如果又一個地震來，只要大力上下搖晃，我們整棟就毀了！」住戶楊先生則說，「我們有請中華民國技師公會鑑定展延，對方看到房子這樣也不敢簽啊！這是有可能危及住戶的，他們不敢擔保住了會沒事」。

目前60戶有26戶搬離，甚至有的住戶嚇到來不及打包家當，就火速離開，不敢多待。住了10年的住戶郭先生表示，「房子久了都會有些狀況出來，像昨天早上地震，住這房子很危險啊！當然是希望都更程序越快越好」，郭小姐說，「現在留下來的都是老弱婦孺啦！有很多年紀大的住戶中風、得癌症，懷疑和海砂屋有關，但這輩子就買這麼一間房子，只能自行補強後繼續住。」

4年只跑一半流程
查詢北市建管處海砂屋列管清冊，該建築物地下1樓至地上5層共60戶，已於2016年1月5日公告列管，判定「須拆除重建」，副總工程師洪德豪指出，只要住戶整合意見，就可以申請辦理都市更新，流程分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計劃」及「都市更新權利變換計劃」4個階段。

郭小姐憤怒表示，從2014年開始申請都更，除了找建商評估外，也取得100%的住戶同意，未料卻到今年5月才通過第2階段，拖了4年只進行一半流程。她也質疑，「對面的海沙屋都重建了，為什麼我們就不行？住戶這幾年都有打去市府問進度，但對方只說依照SOP跑程序，還有很多人比我們更嚴重…之類的，就沒下文了，回答都官腔官調啦！」看著牆壁裂縫及從天花板不斷剝落的石塊，無奈嘆，「難道非得要砸死人了，政府才會理我們嗎？」

承辦此案的家藤建設總經理塗義澤表示，因為基地小到不能申請老舊公寓獎勵辦法，但我們給住戶的條件是1坪換1坪，再加一個約3坪的平面車位，因此獲得住戶百分之百的同意，現在我們也很積極在做權利變換的動作。

【北市府都更處說法】程序複雜 審核較久
北市都更處副工程司鄭如惠指出，都更程序相當複雜，審核時間相對比較久，目前該案已核定第2階段，至於第3階段的權利變換計劃需經過抽籤、選配，還要繳交評估鑑定及同意書等資料，最常見的是書圖程序卡關，「畢竟1戶補助就是1000~2000萬元，加上都市更新建築容積獎勵，民眾在這方面難免會比較急。」

【專家說法】平均需要8.8年
都更程序需要耗時這麼久嗎？雙北老屋改建協會理事長胡偉良分析，台北市都更程序光跑流程就要4~6年，其中又以權利變換耗時最久，再加上興建3年，平均需要8.8年，而該案光前2個階段就花4年，確實有點長。事實上，由於程序時間太長，台北市有幾案都是由都更轉危老，除了較快申辦完成外，容積獎勵值還可達40%；不過，都更條例修法後，預估未來程序會快很多。

高雄待售新屋2.5萬戶

高雄市每年平均新屋去化大概是7000~8000戶，為搶食首購市場，近年來許多建商拼命推小宅案，導致各區出現許多預售小宅潮；據龍悅廣告統計，目前高雄待售新成屋包括小宅案等預售屋達2.5萬戶，三民區出現20場預售屋案逾4000戶賣壓最重。

少子化帶動小宅交易熱，市區小宅搶抓能力佳的購屋族或置產客，郊區小宅則搶分經濟能力有限的首購族。內政部2018年第2季統計揭露，全台待售新成屋8萬82戶，創下史上最高紀錄，賣壓最重為新北市1.7萬戶、其次是桃園市1.2萬戶與高雄市1.1萬戶。

然而該份調查僅針對新成屋分析統計，若考量預售屋供給量，根據龍悅廣告每周過戶數與市場已公開銷售預售案調查顯示，目前高雄市預售屋供給最多的行政區為三民區，共20場預售案總戶數為4057戶，若加上待售新成屋戶數則有4362戶。

建商比預售階段銷量
統計各區新成屋加預售屋賣壓較重還有楠梓區2864戶、左營區2687戶、鳳山區2610戶、橋頭區2460戶、苓雅區2344戶，而前金、鼓山、仁武均有千戶以上待售中，再加上其餘各行政區待售戶，至少還有2.5萬戶新成屋和預售屋待售，供給量體已創高雄歷史紀錄。

市場供給那麼多，難道不怕爆量風險？不願具名從事代銷超過20年資深幹部指出，說建商不怕爆量是騙人的，因此大家過去從比地段、建材，到目前比的是誰能在預售階段賣得好；因預售是極度不公開透明的房市階段，賣得好不好除建商本身與代銷外，不會有人知道；但若預售賣不好，等到成屋就會產生賣壓，所以先賣先贏，現在「高雄出現極端20坪以下小宅格局，其實分食的就是最沒能力購屋卻又要買房的客戶。」

新成屋過戶周周遞減
數據顯示，今年5月後高雄房市出現買氣轉冷現象，依過去經驗，當遇到大選時房市買氣通常不會太好；而從新成屋過戶數也已出現每周開始減少趨勢，這波高雄房市推案熱在下半年買氣將遇到嚴重衝擊。

大選前照推案 高雄豪宅向前行

一般來說當遇到總統大選時，多數豪宅建商會暫緩推案進度，原因是高資產客較重視市場景氣風向，會暫緩進場或置產，然而高雄在今年第3~4季，南、北高雄均有指標性豪宅案將公開或舉辦大型造勢活動，例如高雄次高建築「遠雄THE ONE」預計在928檔期前後試燈，「雄崗信義美術館」則開出單坪最高百萬，預計第4季完工。

「雄崗信義美術館」採SRC中鋼結構加上全戶中空樓板與LOW-E玻璃設計，地上33樓屬當地超高樓層住家，外觀採雙塔式Art Deco建築風格，118~230坪，中庭規劃泳池、宴會廳、鐵板燒、廚藝教室、健身房、瑜珈室等，開價最高每坪100萬元，是目前北高雄最高，跨越凹子底森林公園首排豪宅「京城」紀錄。

雄崗建設董事長林清吉指出，高雄市長韓國瑜要去選總統，對港都房市屬利多，未來若當選會加碼投資高雄，因此不怕會影響豪宅買氣，公司建設指標建案「雄崗信義美術館」，預計今年第4季可完工，因對產品深具信心，即使在大選前公開，相信仍可吸引金字塔頂端高階購屋族青睞。

今年百坪豪宅交易清冷
高雄次高建築、亞洲第6高建築「遠雄THE ONE」，目前外觀圍籬已快下架完畢，該棟樓高68層、高度268米建物將正式曝光。「遠雄THE ONE」目前1~16樓作星級飯店使用，17~58樓規劃百坪以上住家，最大坪數達366坪。遠雄房地產行銷副總經理呂穎表示，該案目前銷售突破5成，戶數120戶逾100億元，預計不久外觀部分將開始試燈。

記者查詢實價登錄發現，高雄今年屋齡3年內坪數逾百坪以上豪宅買氣屈指可數，下半年數場指標豪宅買氣能否抵抗大選將至的市場動盪氛圍，目前仍待商榷。

房市空頭總司令上月底從政大退休了！現年65歲的張金鶚表示，「人生最黃金的階段就是現在，他要開始享受人生，每日看看書、學習畫畫、唱歌等。」但不會真正退出房市，因為世代不正義，許多人拚了一輩子仍無法買房，所以他仍會固定透過「House+ 好時價」網路平台，以及《蘋果》專欄，分析房市現況與發佈成果。

台北市副市長、政治大學地政系特聘教授，都是張金鶚曾經的職稱，今年7月30日正式離開政大教授一職，2個職銜全然卸下後，他表示：「我人生的黃金時期終於到了。」人生若可活到100歲，他認為能分5階段：1~20歲求學階段、21~40歲是打拼工作、41~60歲是上有老下有小的責任階段；如今他已到61~80歲有錢有閒的黃金時期了，終於可以開心規劃人生。

晨泳練唱學畫樣樣來
這天《蘋果》在張金鶚位於文山區的家進行專訪，一開頭他便開心展示書架，「上層是金庸系列、中層是藝術與建築、下層為論文，「從沒看過金庸小說，現在每日拜讀，彌補過去沒看過的。」他分享自己日常行程表，每天上午到社區泳池晨泳，周一到農會合唱團練唱，周二學畫畫，周三上午到清大持續參與「安富中心」的分析與研究，晚上再到社大上古典音樂欣賞課；周四上午到陽明上爬山，下午泡泡湯；周五則到土地銀行開常務董事會。

運動、看金庸、畫畫、唱歌，就是張金鶚安排的退休規劃。他笑說：「除了要把金庸從第一本看到最後，也要持續進行房屋比價平台研究，這不僅為了社會公益，也是傳承、持續貢獻所學。」

談到房價，張金鶚表示，為捍衛居住正義，4年前在清大成立「清華安富金融工程研究中心」，並催生「好時價」網路平台，只要輸入地址就能知道房價行情，目前該平台仍是幾個美國認識的好友出資運作，他希望有一天能自給自足長久維持。

雖卸任多項職位，張金鶚談笑風聲中仍透露對房市擔憂，「台灣房價不透明，都是業者說了算。」他要在「好時價」、《蘋果》專欄平台持續發布學術成果及房市看法，「每個人對房市要有兩把尺：心中之尺、市場之尺。」
張金鶚以自己為例，他購入現在退休住的房子，是為人生打算，但購買主因，是為了就近照顧年邁的父親。「買在這裡，是自己心中之尺，因為父親比房價重要；而市場之尺指的當然是房價透明、居住正義等。」而「老有所終」就是他現在最深刻的體驗。

台灣7年後將步入20%以上人口超過65歲的「超高齡社會」，張金鶚指出，「我父親現在93歲，我自己也65歲，身在其中更覺得國家制度有問題。」他舉例，目前國家推動的「以房養老」是一種逆向房貸制度，但實際上銀行僅敢貸5~6成，每個月僅能領1~2萬元，仍無法兌現房屋價值。

感嘆現下世代不正義
以國外做法是「在宅老化」，也就是華人所說的「老有所終」，以保險制度來說，就是將房子淨現值賣給保險公司，但售後租回，保險公司負責維護房子，而售屋者持續租用，但台灣目前仍無類似的作法。

還有長輩捐獻房子給社福單位，也無法令與制度配套運作。張金鶚舉例，伊甸基金會曾向他求助，有一長輩將房子捐獻出來，但基金會卻不知道如何處理，其實若訂立相關制度，若無後代的人立下遺囑，將房子捐給相關基金會或社福機構，該單位必須負起關心捐贈者生活、服務與照顧的責任，這樣就可利人利己。

他最後表示，眼看現下世代不正義，出生時機不對就很辛苦，拚一輩子也無法買房，顯示國家機制已失靈，退休的他目前也僅能持續傳承、奉獻所學，希望能為社會盡一份責任。

張金鶚小檔案
出生：1954年，65歲
學歷：美國麻省理工學院（MIT)建築碩士，美國賓夕法尼亞大學（UPENN）都市及區域計畫博士
經歷：台北市副市長 政大地政系特聘教授
現職：
•政大退休教授
•台灣土地銀行常務董事
•任「清華安富金融工程研究中心」諮議委員，協助「好時價」房地產自動估價公益平台發展及研究分析「好時價」房價指數
資料來源：《蘋果》採訪整理

紐約州自7月起調漲豪宅轉讓稅率，儘管稅率增幅不大，但依舊吸引大批富豪趕在6月完成交易，推動紐約市豪宅銷售在6月創下史上新高。

紐約市豪宅銷售總額在6月突破48億美元，是2003年市政府建立線上房市資料庫以來最高紀錄。無論是價格在200萬美元以上的紐約市豪宅，或是1千萬美元及2,500萬美元以上的豪宅，銷售量都在6月創新高。

紐約市在6月一共有673筆成交案的成交價在200萬美元以上，其中351筆都是在6月最後一周完成交易，可見日子越靠近7月買家越心急。光是6月最後一周的豪宅成交量就贏過歷年來許多單月成交量，足以顯示7月增稅的影響力有多驚人。

事實上，7月起針對豪宅實施的新轉讓稅率稱不上太高，例如總價200萬的豪宅須負擔0.25％稅率，相當於5千美元稅金。總價2,500萬美元以上的豪宅須負擔3.15％稅率，對購買豪宅的富人來說只是零頭小錢，但省錢心態依舊讓買家趨之若鶩。

房地產經紀公司Nest Seekers International主管斯韓特（Ryan Serhant）表示：「紐約房市多年來缺少的就是一股搶購熱潮，現在突然間買家都急著成交。」他領導的團隊在6月締造最佳單月業績，成交總額高達1.6億美元。

資料顯示，6月紐約市共有16筆成交案是價格2,500萬美元以上的頂級豪宅，數量創下史上新高，且相當於同價位豪宅歷年單月平均成交量的7倍。這16筆成交案當中有5筆都是趕在6月最後一周完成交易，因為價格愈高省下的稅金愈多。

參與6月這波紐約豪宅搶購潮的買家不乏美國富人榜上的名人，例如亞馬遜執行長貝佐斯（Jeff Bezos）就在6月買下一間總價5,160萬美元的高級公寓閣樓。知名對沖基金經理人法爾康（Philip Falcone）也在6月買一棟總價7,710萬美元的獨棟豪宅，省下超過220萬美元稅金。

建商爭地、製造業擴廠，二大動能帶動二年多來土地市場交易持續飆升！自2017年以來迄今，已有超過3,000件的億元土地交易，以土地各「地段」分布來看，桃園龜山區善捷段以36件居冠，台南安南區國安段、新北三重區仁信段也都有超過30件居次，顯見這一波桃園A7、台南九份子、三重仁義三大重劃區土地交易動能，全台最為強勁。

據屋比房屋統計，全台億元土地交易在2016年時僅823件，但2017年1,256件、去年更達1,397件，二年來成長七成，在這二年的全台購地潮中，除了上述三個地段外，包括新店央北重劃區的斯馨段、桃園中路重劃區的中路二段、中路三段、龜山A7重劃區及其周邊的樂捷段、興華段，新竹金雅重劃區的金雅段，同屬台中北屯單元12的竹興段、文北段，高雄三民區中都重劃區的新都段，都有超過20件億元級土地交易。

不僅建商在開發住宅及商業的重劃區土地熱度高，企業在工業建廠的各大工業區交易也相當熱絡，如嘉義鹿草馬稠後段、彰化鹿港上林段與台南安南科工段，都有逾20件的億級元土地交易，顯示馬稠後產業園區、彰濱工業區、台南科技工業區等，中南部地價相對較低的工業土地需求強勁。

若以土地的交易金額來看，這一波購地潮中，全台億元土地交易金額逾百億規模的五個地段，全數位於新北、桃園，龜山樂捷段、善捷段分居一、二名，新店斯馨段、新莊副都心段與三重仁信段居三至五名。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，近年大型土地交易量大多數均屬土地供給量大的新興重劃區，具開發規模、近捷運、具河岸公園景觀的土地，能創造推案房價。

例如，全台最熱的桃園龜山A7重劃區樂捷段、善捷段，大型土地二年多來交易合計逾350億元，大型建商獵地推案，加上產專區吸引科技產業、中華郵政、台商回流設廠等買地進駐，推升土地交易大增。

高雄掀起文化中心生活圈推案熱潮！文化中心生活圈機能完善，加上中正金融商圈崛起，被房地產市場視為票房保證，仰德建設和慶旺建設推出的「仰德仰德」和「文化高峰會」，分別創下每坪41.30萬元和43.40萬元的高價，在完銷後，京城、永信、隆大、興富發等四大上市建商，陸續搶進推出135億元大樓住宅建案，分別鎖定換屋、首換、首購族。


京城發言人周敬恆表示，位於高雄文化中心生活圈的「逸文苑」，是京城下半年推出的新成屋建案之一，該案總銷金額約30億元，已經取得使用執照，每坪售價28萬?33萬元。

由於「逸文苑」走路只要三分鐘，就可抵達高雄捷運橘線文化中心站，屬於高雄文教生活圈，擁有高雄師範大學和五福國中、信義國小，因此在規劃過程中，從51坪的三房到大三房的93坪都有，滿足首換族、追求好宅客群的不同需求。

隆大營建推出的「鳳凰中正」屬於預售，隆大董事陳又齊指出，該案平均每坪售價約28萬?32萬元，鎖定首換族群，規劃住宅坪數介於53?65坪，預定2021年完工交屋。

「鳳凰中正」在交通上位於高雄捷運橘線信義國小站和文化中心站之間的中正路，也屬於近來崛起的中正金融辦公商圈，吸引在地有小孩返鄉就業、或是成家的家庭，換屋的選擇。

永信建設在2002年完工的「登峰」之後，時隔17年再回到文化中心生活圈，則是一口氣先後推出兩大案，位於中正路的「君峰」新成屋先開賣，「君峰」只有60和84坪兩種房型，主要針對換屋族。

永信建設副總經理顧岳軍說，接近高雄捷運橘線文化中心站、總銷29億元的「君峰」，買家主要是區域客層，來自苓雅區和新興區的舊大樓住戶占多數；另一個位於光華路上的大樓建案，要等到第四季取得使用執照後，才會進場銷售，總銷也約30億元，同樣規劃中大坪數，鎖定換屋族群。

這四家上市櫃建商的推案，只有興富發集團的「文化潤隆」以首購宅為主軸，主力坪數介於22坪?38坪，總銷約34億元，全案有377戶住家及20戶透天店住。

8月9日，中國恆大（3333.HK）發布公告，預計上半年稅後凈利潤與核心業務利潤約為270億元與300億元，同比下降49%與45%，利潤下滑主要由于上半年交樓面積減少。

分析人士認為，?大上半年凈利潤下降，主要由于公司今年的交樓集中在下半年。根據房地産行業特有的預售制，當年的大部分銷售業績要到次年交樓結算轉化為營業收入。?大去年銷售5513億元，隨著下半年交樓完成，預計2019年營業收入有望超5500億元，同比增長超18%，營業收入的大幅增長將推動?大全年凈利潤再創新高。

此外，今年前7月?大實現銷售額3223億元，全年有望實現6000億元銷售，銷售的穩健增長將推動?大利潤持續增長。花旗、星展、海通證券、國泰君安等多家國際投行均看好?大未來發展。海通證券表示，得益于不斷提升的産品附加值，強大的品牌效應及成本控制能力，預計?大將繼續維持高水準的毛利率，2018年至2020年利潤復合增長率將達23.74%。

7月以來，中國頻傳樓市政策收緊信號，房市和地市雙雙出現加速降溫的跡象。

　　易居研究院日前發佈的資料顯示，2019年7月份，受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降8%，同比增長7%。

資料圖：房地產置業經理為民眾介紹商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝資料圖：房地產置業經理為民眾介紹商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝
　　其中，4個一線城市成交面積環比下降10%；18個二線城市成交面積環比下降5%；18個三四線城市成交面積環比下降12%。2019年1-7月，40城成交面積累計同比僅微增1%。

　　克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，7月份，受週期性因素和供貨壓力增大的影響，房企在中國多個城市的推貨量有所收縮。受監測的29個城市新房、二手房成交量，連續兩個月環比下跌，市場觀望情緒愈加濃重。加之官方重申“房住不炒”的調控基調，政策從緊信號已然釋放，樓市轉冷勢不可擋。

　　土地市場同樣降溫顯著。楊科偉指出，房企融資收緊猶如釜底抽薪，對土地市場影響明顯，7月多地土地成交量價齊跌。

　　主要城市土地成交溢價率也連續三個月回落。中原地產研究中心發佈的資料顯示，7月全月，中國熱點一二線城市合計土地成交溢價率僅12%，相比之前幾個月明顯下調。8月以來，土地市場降溫趨勢持續。當月單宗成交總價5億元人民幣以上的地塊32宗，其中，底價成交（溢價率為0）18宗，占比達56%。

　　房市地市雙降溫的背後是頻頻出現的調控收緊信號。

　　7月30日的中央政治局會議再提“房住不炒”，並且明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此後，央行一周兩次“點名”房地產，要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房。銀保監會日前稱，將開展銀行機構房地產業務專項檢查，範圍包括北京、天津、石家莊等在內的32個城市。

　　國內多個城市接連出手，7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控。近日，南京、蘇州、杭州、寧波等城市傳出房貸利率上調的消息。

　　易居研究院研究員沈昕指出，未來部分熱點城市調控政策還有收緊的可能，預計全國樓市還將繼續降溫，下半年40城的成交面積將繼續下滑。（完）

對部分城市來說，房地產對經濟的拉動作用十分突出。但在“房住不炒”的背景下，此類房地產高依賴度城市的經濟脆弱性也被放大。

近期，各個城市上半年經濟資料正陸續發佈，其中西安的“成績單”讓人驚訝。

今年一季度，西安市地區生產總值同比增長8.6%，高於去年同期0.5個百分點，排名全國城市增速榜前列。但今年上半年，西安經濟增速卻降至7%，下滑了1.6個百分點，如果單看二季度，增速下滑幅度則更大。

如果對西安市統計局發佈的資料進行仔細分析可以發現，房地產投資對其經濟增速起到重要影響。

西安經濟二季度“摔跤”

那為何西安一季度的經濟增長勢頭創下2015年一季度以來的新高，而到了二季度卻顯著下降呢？

對比西安一季度和上半年的主要資料來看：一季度，西安市規模以上工業增加值同比增長12.0%，上半年這一資料降為8.7%；一季度，西安市固定資產投資同比增長11.9%，上半年固定資產投資(不含農戶)同比增長2.2%，比一季度回落9.7個百分點。

雖然西安工業經濟有所回落，但依然保持堅挺，8.7%的增速仍然位列全國前列。但作為投資拉動型的地方經濟，西安的固定資產投資下滑得厲害，對其經濟增長顯然形成了很大的拖累。

對西安市統計局公佈的資料再進一步分析就會發現，在固定資產投資中，房地產開發投資在二季度出現“跳水”。一季度，西安房地產開發投資同比增長15.9%，比上年同期提高12.4個百分點；而上半年，這一資料同比下降1.1%。

不僅如此，今年上半年，西安市民間投資增長5.3%，較上年同期回落10.2個百分點，較1~5月回落15.3個百分點。西安市統計局認為，今年以來，西安市民間投資增速回落，是受房地產開發投資下行影響。

與此同時，上半年，西安其他的經濟指標都相對平穩，甚至增長。綜合來看，二季度西安房地產開發投資的大幅下滑與西安經濟增速的下滑顯示了正相關性，可以說是重要影響因素。

一位元陝西房地產研究人士向第一財經記者表示，這也與陝西用地指標不無關係。

4月23日，陝西省自然資源廳發佈《關於暫停受理建設用地報建的函》，顯示2019年1~4月，陝西省審查上報的建設用地總面積4.83萬畝，其中新增面積2.3萬畝，已達到2018年度計畫可預支20%的上限。因此從4月23日起，暫停受理各地建設用地報件。

此外還有調控升級的因素。自2017年人才爭奪戰以來，西安先後7次升級調整戶籍政策，推出了“史上最寬鬆”的戶籍准入新政策。與之相伴的是西安房地產市場的持續火爆。國家統計局資料顯示，截至2019年6月，西安新建商品住宅價格環比已連續40個月上漲；6月，西安新房銷售價格同比上漲25.2%，漲幅連續7個月位居70城榜首。

在“房住不炒”的背景下，今年6月，西安發佈了《關於進一步加強住房市場調控管理的通知》，房地產調控正式升級。

這一調控政策對從西安市外遷入戶籍的居民家庭在限購區域範圍內購買商品住房或二手住房，設置了社會保險或個人所得稅的時限限制，並將臨潼區納入住房限購範圍。這一更為嚴厲的限購政策給其房地產市場帶來很大影響。

西安市統計局資料顯示，今年購置土地明顯下降。上半年，房地產開發企業土地購置面積21.05萬平方米，同比下降78.6%；土地成交價款13.55億元，下降57.2%，降幅分別較上年同期擴大33.8個百分點和收窄11.0個百分點。

為什麼房地產開發投資對西安經濟的影響較大呢？從房地產依賴度，即房地產開發投資額占城市GDP的比重來看，2017年，西安以31.2%的房地產依賴度在全國主要城市中位居第二，2018年西安沒有發佈房地產開發投資總額資料。

還有哪些城市房地產依賴度高？

在4個直轄市和31個省會城市中，由於部分城市2018年的相關資料沒有公佈，第一財經記者從中統計了20個城市的房地產依賴度，發現中西部城市的房地產依賴度相對比較高。



其中，房地產依賴度超過30%的城市除了西安還有鄭州。統計公報顯示，2018年，鄭州全市累計完成房地產開發投資3258.4億元，當年鄭州的地區生產總值為10143.32億元，其房地產依賴度為32.12%。

與西安相類似，鄭州的房地產開發投資也在逐漸下滑。今年上半年，鄭州累計完成房地產開發投資1447.4億元，同比下降2.1%，增速較去年同期回落9.2個百分點。從走勢看，1~2月，房地產開發投資增長3.4%，為上半年最高點，其餘月份在2.1%~-2.1%的區間內運行，持續在低位運行。

再從房地產企業到位資金來看，上半年，鄭州房地產開發企業本年到位資金1619.3億元，同比增長2.5%。其中，國內貸款195.7億元，同比增長15.5%，占比為12.1%，占比較去年同期增加1.4個百分點；自籌資金773.6億元，同比下降16.5%，占比為47.8%，占比較去年同期減少10.9個百分點。

繼西安和鄭州之後，房地產依賴度超過20%的城市還有西寧、蘭州、烏魯木齊、重慶，分別是22.72%、21.46%、20.12%和20.86%。可以看出，西北省會城市的房地產依賴度都比較高。另外，中部的武漢、合肥也接近20%，分別是18.72%和19.52%。

武漢市統計局資料顯示，今年上半年，武漢市房地產開發投資在15個副省級城市中排第1位，排位與上年同期持平，比1~5月提高2位，總量比第2名杭州多46.64億元，比第3名廣州多72.68億元。

雖然一些城市房地產依賴度相對並不高，但保持增長勢頭。比如，太原今年上半年房地產開發投資占全市投資的比重為56.9%，比上年同期提高1.4個百分點；對全市投資增長的貢獻率為70.1%，拉動全市投資增長7.4個百分點。

這種依賴房地產拉動投資，繼而推動經濟增長的模式越來越難以為繼，尤其是在土地、環保等資源約束下，有些城市的房地產開發投資更是面臨驟降。比如，銀川2018年全年完成房地產開發投資295.25億元，比上年下降26.7%，其中，住宅開發投資198.20億元，下降17.5%；商品房施工面積3795.57萬平方米，下降8.4%。

近日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

武漢市將多管道籌集租賃住房房源、推進存量房“非改租”和長租公寓服務人才安居、推進住房租賃平臺建設。記者11日從武漢市房管局獲悉，武漢市將多方籌集35億元資金，培育和發展住房租賃市場，構建多主體供給、多管道保障、租購並舉住房市場格局。

作為全國首批住房租賃試點城市，武漢市又於近期被確定為中央財政支持住房租賃市場發展示範城市。中央財政將對武漢給予獎補資金支持，試點示範期為3年，每年8億元。同時，武漢市財政也將配套11億元。這些資金將用於構建政府支援、市場運作的有利於住房租賃市場發展的體制機制，籌集租賃住房房源，增加租賃住房的有效供給，促進專業化、機構化住房租賃企業發展，完善由政府主導的公益性住房租賃資訊服務與監管平臺，改善租賃住房消費環境。

自2017年7月開展住房租賃試點工作以來，武漢市圍繞加快建立租購並舉住房制度，大膽探索、積極實踐，推動試點工作取得了一定的成績。截至目前，武漢市已搭建起國有租賃平臺及住房租賃試點企業77家，現有試點專案23個，初步形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。


武漢市房管局有關負責人表示，下一步，武漢將堅持試點示範與全面推進相結合，抓主體培育，建立住房租賃長效機制；堅持盤活存量與擴大增量相結合，抓項目建設，有效增加租賃住房供應；堅持優化服務與加強監管相結合，抓平臺應用，規範租賃市場秩序。

資金，特別是低成本的資金，一直都是房地產公司的重要生存砝碼。

房地產行業在國內的融資環境收緊信號愈發明顯，眾多房企此前曾掀起一輪海外發債的高潮。不過，人民幣匯率的波動讓房企以本幣償付外幣負債的成本上升。

據不完全統計，僅從今年6月以來，包括綠地、佳兆業、中南建設等房企都宣佈發行美元債。值得注意的是，從融資成本上來看，前一段時間房企發行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，利率水準與境內債的融資成本差距在不斷拉大。Wind資料顯示，今年截至7月中旬，房企計畫發行的海外債數量已達104只，數量、規模均創同期歷史新高。如果按照當前節奏持續下去，房企海外發債規模有望再創歷史記錄。有分析人士表示，發行美元等外債，房企必須要面對的是匯率風險，且後續匯率如何變化存在較大不確定性，房企的匯率及財務風險敞口或存在持續惡化的風險。

市場資料顯示，近幾年中國房企海外融資利率水準明顯升高，從2016年的6.03%飆升至近8.6%。相對于中小房企，龍湖集團、萬科、世茂等龍頭房企的平均融資成本較低。所以，匯率波動對高杠杆的中小房企的財務衝擊會更大。“借新債還舊債，一直以來都是房企慣用的融資方式，今年也不例外，但高杠杆房企融資成本本身就比較高，融資相對較難。”一位房地產機構的分析師如是說。

事實上，匯兌損失在去年已經發生。如當代置業2018年匯兌淨虧損為2.05億元，導致當年淨利潤僅為6.62億元，較2017年同比下降19.88%。

Wind資料顯示，2019年房企海外債到期規模為237.57億美元。2020年和2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億美元、316.38億美元，房企償債規模正在逐年走高。不過，今年下半年房地產企業海外美元債到期規模會從上半年的210億美元下降到111億美元。從長期來看，匯率波動對依賴美元債融資的企業可能會造成一定的衝擊，但由於多數房企短期內美元債到期壓力不大，匯率出現短時波動對房企的影響仍可控。

與此同時，房企的整體融資成本正在水漲船高。觀點指數研究院的統計資料顯示，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%，單月則呈現波動上漲趨勢。其中，4月的融資成本位列上半年之首，為7.59%。從房企本身來看，有個別小型房企融資成本高達15%。此外，也有部分債務壓力較大的大型房企或龍頭房企發債成本高於10%。今年下半年，融資收緊會在資料上有更多的呈現，房企也需要在預期收緊的融資形勢中保存實力，為下一輪洗牌做好準備。

日前，央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會強調，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等管道流入房地產的資金管理。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，本次會議明確提出對高杠杆經營房企的管控，尤其是對有息負債規模和資產負債率等資料的管控，預計下半年部分房企在發債等方面會比較節制，同時也會積極進行債務的清償，以降低資金壓力。

內房合景泰富（01813）公布，執行董事、首席財務官（CFO）兼公司秘書徐錦添將於今日起辭任，並轉任集團高級顧問；其有關財務管理的職務，將由財務副總裁黃妍萍接手，公司秘書一職則由財務副總監陳健威出任。

轉做高級顧問

資料顯示，黃妍萍目前為財務副總裁，主要負責財務管理工作，擁有22年財務管理經驗；至於徐錦添本來融資管理的職務，則由資金副總裁姚志敏接手，他於去年加入合景泰富，主要負責融資管理，擁有29年融資業務管理經驗；公司秘書一職則由陳健威出任，他於2011年加入合景泰富。

合景泰富表示，徐錦添已確認與董事會並無意見不合，亦感謝其作出的貢獻。翻查年報，徐錦添於2007年加盟合景泰富，擔任首席財務官，並於同年協助合景泰富上市，其後獲委任為執董，至今効力逾12年。

港鐵上蓋3新盤涉4247伙陸續登場

本港經濟前景滿布陰霾，惟市場對住宅的需求仍然殷切，港鐵（00066）指出，3個鐵路上蓋新盤發展較成熟，包括將軍澳日出康城第8期和第9期，以及屬代理人身份的長沙灣南昌站匯璽III，共涉及4247伙，可望陸續發售，強調會視市況推盤，不會刻意保留單位不賣。市場消息指出，將軍澳日出康城第9A期上周已獲批預售，有機會率先登場。

近年港鐵批出的發展項目，有15個地盤合共約2.1萬伙未落成，其中日出康城第5至7期共有5112伙，已先後賣樓花，截至今年6月底已售出逾98%單位。其他鐵路沿線項目亦陸續有來，港鐵物業總監鄧智輝透露，日出康城第8和第9期，已處於較成熟階段，可望陸續推出。

日出康城第9期由3座分層住宅組成，投得該用地的會德豐地產，把整個地盤分為A、B及C三個期數，其中9A期提供647伙，傳已獲批預售樓花同意書，有望短期內登場，至於9B期及9C期合共1006伙，則待批預售。長實（01113）旗下的日出康城第8期，提供1422個單位，亦正申請預售，有機會在第四季登場。

至於港鐵作為代理人身份的新地（00016）匯璽III，提供1172個實用面積267至2171方呎單位，已在7月上載樓書，鄧智輝透露，該項目最新計劃以現樓形式推售。

鄧智輝：「唔會hold住唔賣」

樓市氣氛有轉弱跡象，鄧智輝指出，截至今年6月，本港的失業率及利率同處於低水平，加上未來住宅供應較短缺，樓市前景理應不差，惟現時社會面對的挑戰，影響市場的投資意欲，港鐵會和發展商緊密聯繫，密切留意市場情況推出樓盤。

他指出，考慮推售新盤時，樓盤定價須合理，以免定價過高導致準買家打消入市意欲，但並不是減價賣樓，亦要留意樓盤周邊二手市場情況，以及擬推出的單位的座向等，他強調港鐵和發展商「唔會hold住單位唔賣」。

對於部分鐵路發展項目（例如前述日出康城第9期），發展商再自行分期推出，鄧智輝認為，港鐵招標項目地盤一般較大，涉及多幢樓宇，具備條件分期出售，此亦可以令較早完成工程的部分先推出，及早供應市場，並不是壞事。

另外，鄧智輝指出，市場對住宅有基本需求，相信對港鐵住宅項目亦有信心，港鐵擬於未來6個月內推出2個住宅項目招標，共涉及約2650伙，包括香港仔南港島線黃竹坑站物業發展項目第4期（下稱黃竹坑站第4期），提供約800伙，以及有約1850伙的日出康城第12期。

他稱，黃竹坑站第4期將率先推出，坐落在黃竹坑站項目的東南面，景觀不俗，由兩座分層住宅組成，總樓面面積約60萬方呎，過去2至3季政府主要推出九龍東啟德及新界區地皮，南區供應較少，「物以罕為貴」，期望受到市場歡迎。據了解，該地皮預計9月正式推出招意向。

黃竹坑站4期料9月招意向

鄧智輝透露，目前仍正就黃竹坑站第4期與政府磋商補地價，以往招標條款都會由一筆過現金和分紅等組合而成，招標條款一向十分友善（friendly），黃竹坑站第4期正式招標時，亦會因應市場氣氛和發展商入標意欲等作檢討。事實上，港鐵亦有不同措施避免地皮撻訂，包括招標前有招收意向書程序，確認有意參與項目的發展商的財務能力，而中標公司在中標後的短時間內，須支付一筆為數不小的訂金，其母公司亦須作擔保，以確保中標公司完成交易。

市場人士估計，黃竹坑站第4期的估值（包括補地價）約90億至108億元，每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元。

至於港鐵大嶼山小蠔灣車廠發展為提供約1.4萬伙之社區的計劃，鄧智輝表示，目前正與政府就技術和財務等層面進行研究，強調該項目牽涉車廠的重建及興建小蠔灣站、重置路軌及訊號系統等，較為複雜，發展期勢超過10年。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，7月二手居屋買賣合約登記（主要反映1個月前的市況，包括已補地價和未補地價成交）共有331宗，較6月的404宗，按月減少18.1%，屬於今年2月錄得298宗以來的5個月低位；金額亦由6月的21.78億元，按月跌16.3%，至7月的18.24億元。

黃良昇認為，6月新居屋認購反應熱烈，凍結二手購買力，加上修訂《逃犯條例》相關的爭議影響二手交投，令7月註冊量和金額下跌。房屋委員會將於本月就新居屋攪珠，其影響將在9月的數據反映。

未明朗因素困擾樓市，投資者沽貨離場，鰂魚涌太古城2房以1,050萬元沽出，低估價至少近7%。

代理指出，上述單位為太古城天山閣中層G室，實用面積536平方呎，2房間隔，曾開價1,200萬元，最終減價150萬元沽出，成交價1,050萬元，呎價19,590元。比較同座同室一個低層單位，今年曾以1,050萬元沽出，而2018年時同戶型樓價，曾達1,109萬元。

業主為慕詩創辦人陳欽杰

另外，兩間銀行估價分別1,128萬元及1,146萬元，即成交價較估價，最多平近7%。

原業主以公司名義持有單位，有指原業主為資深投資者，慕詩國際集團（00130）創辦人陳欽杰，於1997年以415萬元購入上述單位，持貨約22年，帳面賺635萬元易手，單位升值約1.5倍。

事實上，近日有不少投資者，沽出大型屋苑單位。包括國家領導人鄧小平外甥女栗小兵，以920萬元沽出東涌映灣園3房單位，較最新銀行估價平逾4%。另外，麥當勞道好景大廈低層C室面積1,250平方呎，成交價2,200萬元，呎價17,600元。

政府近年推地有限，私樓土地供應放緩，令港鐵角色更為重要，亦要加快推地應付需求。港鐵物業總監鄧智輝表示，港鐵未來半年將有兩個鐵路項目推出，其中黃竹坑站4期打頭陣，最快下月推出市場招標，至於日出康城12期將會緊接登場，兩盤合共提供2650伙。

　　近年港鐵項目成土地供應庫，鄧智輝接受訪問時表示，港鐵過去數年並無停止過推地，未來半年將有兩幅地皮推出市場招標，包括黃竹坑站4期、將軍澳日出康城12期項目，合共提供約2650伙。

　　其中黃竹坑站4期項目將率先推出，由2座大廈組成，涉及約800伙。消息指，料最快下月可推出市場招收意向。

　　他認為，南區黃竹坑土地供應少，料屆時受市場歡迎。該項目位於黃竹坑站物業發展項目的東南面。

　　至於接推出的項目為將軍澳日出康城第12期，提供約1850伙，惟仍要視乎對上述項目進度而定，同時亦會視乎市場情況推出。該項目位於日出康城商場上蓋西側。

　　對於新近有發展商取消地皮交易，地政總署亦就招標發售地皮的按金，以及地價餘額作出新修訂。

　　鄧智輝指，港鐵招標條款嚴謹，亦有機制處理，首先會招收意向邀請有興趣發展商入標，作出初步輪選，其間會考慮發展商經驗，其後再作邀請，減低風險。

　　另外，當發展商中標時需要於短期內提交一筆訂金；同時亦有由分紅及現金部分組成而成，共同分擔風險，認為招標條款友善，集團亦會因應情況而改善、及改變招標策略。

　　住宅方面，鄧智輝續指，目前具成熟條件推出的項目有3個樓盤，分別為將軍澳日出康城第8、9A期，以及南昌站匯璽3期，合共涉及約4000伙。當中日出康城9A期，上周獲批預售樓花同意書，該盤與會德豐地產合作，預計快將登場。

　　資料顯示，該盤提供約647伙，主打1房至2房單位；另外9B及9C期各提供503伙，正待批預售。至於匯璽3期港鐵僅屬代理人，料以現樓方式銷售。另外，預計最快明年可推售大圍站住宅項目。

　　鄧智輝指，目前興建中或未取得入伙紙的項目涉及15個，提供約2.1萬個單位，料未來數年陸續入帳，當中已售出項目包括日出康城第5、6、7期，涉及約5000伙單位。

　　商場方面，鄧智輝透露，未來4年將3個商場落成入伙，其中日出康城商場預計於明年下半年開幕，樓面約45萬方呎，目前已預租約50%樓面，屆時商場將會注入新元素，及引進特色的商鋪，如提供全港最大的溜冰場，同時亦有不同民生組合進駐，如餐飲及娛樂設施各佔25%，望商場屆時能全面開幕，配合居民需要。

　　至於大圍、黃竹坑站的商場亦進入建造階段，商場樓面分別約涉及65萬及50萬方呎，料於2023年開幕。

　　對於近日各區均出現遊行、示威，以及不合作運動，鄧智輝認為，港鐵有責任維護商場安全，確保顧客、員工安全，冀同事緊守崗位，最好自己工作，亦希望客戶及居民體諒。

　　另外，不少大型活動影響市民消費意欲。