據內政部最新統計，今年上半年全國住宅開工量共5萬3646戶，較去年同期增加15%，創5年新高。成長最多的是台北市，共5378宅，年增67%，不過六都今年和去年上半年相比各有增減，反應出各區域業者在調控住宅供給量的節奏不一。

今年上半年全國開工量為2015年以來新高。綜觀六都開工量，台北市過去5年上半年皆不超過4000戶，今年一舉躍上5378戶，年增67%，為六都成長最多。成長率第2為台中市，1萬2992戶，年增58.8%，上半年開工量居六都之冠。第3名是則是高雄市達7140戶，年增30.5%。

台南6年一路下修
至於其他三都，今年的開工量皆下滑，新北市7574戶，年減13.1%、桃園市7826戶，年減超過1成，為12.9%，而台南市從2014年至今呈現一路下修走勢，上半年減4.4%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，不動產市場從2016年谷底反彈，今年市場更具信心，全國開工量因此走升，開工量高，代表建商有信心在房市穩定下，領到建照後就開工，投入鉅額成本，通常在預售銷售良好，或是買氣回升時，開工量就會增加。

郎美囡分析，今年上半年買氣穩定，中美貿易戰促進資金回流台灣，加溫高端買盤，加上危老話題發酵，許久未推案的上市櫃建商紛紛推案，讓台北市開工量大幅增加，而台中市人口紅利以及建設議題持續加溫，沉寂已久的量體在今年爆發。

高雄選後打鐵趁熱
至於高雄房市，打從去年選舉落幕後就一路走升，建商打鐵趁熱，令上半年開工量大幅提升。另外，今年開工量縮減的三都，其實上半年市場買氣並不弱，只是近幾年區域推案量大，在消化餘屋為主軸的前提之下，業者規劃住宅供給量有所調整。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，房市固然回暖，但部分區域存在賣壓，由於大量推案，加上選舉在即，買方因有疑慮，價格難隨買氣增溫拉抬，多數自用買盤偏好低總價房屋，當房屋供給量大增、形成買方市場，房價的成長幅度相對有限。

在新北環狀線捷運正緊密試車、力拼年底通車的同時，新北受惠捷運、輕軌等利多區域，移轉棟數也大幅成長，但江翠北側重劃區卻因新案推案價上揚至6字頭，導致移轉量大幅下降3成。

新北交通利多撐盤
據新北地政局資料指出，今年1∼7月以淡水區移轉棟數4300棟最多；而成長幅度則以汐止區最高，新北板橋區移轉量則明顯下滑3成，自去年5096棟下滑至今年3588棟。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，移轉量成長24%最高的汐止區，因與北市僅一橋之隔，又受惠4鐵共構、基隆輕軌、北市東區門戶計畫、內科就業人口四大利多，移轉量大爆發，其中4鐵共構串聯「北北基桃」生活圈，基隆輕軌計劃也將於2年內完成環評，從基隆車站到台北市南港展覽館共設12站，包括汐止站與汐科站。

成長幅度排名第2的新莊區，從去年2726棟上揚至3231棟、上揚18%，主要受惠新北環狀線「新北產業園區-大坪林段」年底即將通車。賴正鎰指出，新北產業園區站附近新建案接待中心來客量，在7月增加近3成，鄰近的幸福站、頭前庄站，房價也來到40.1∼46.2萬元不等，相較去年漲幅2%左右。

賴正鎰分析，交通便捷地區建案買盤強勁，像鄉林位於新莊副都心的「鄉林淳真」，挾著機捷、新莊捷運及即將通車的環狀線等3捷運優勢，從年初進場至今就銷售8成，光7、8月預約賞屋客就近兩百人。

淡水連2年皆高峰
板橋區則從去年5096棟縮減至今年的3588棟、大減30%，主因為板橋新案推案價上揚，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，板橋去年受惠江翠北側重劃區日前4字頭推案、大量新案交屋，現在推案價更來到6字頭，去化速度大幅縮減。
今年移轉棟數最高的淡水區，去年已達3925棟，今年更來到4300棟，主因是新市鎮大量新成屋落成，加上綠山線正式通車後建商順利交屋，移轉棟數也連續2年維持高峰。

而中和區移轉量自去年2900棟上揚至3121棟、成長幅度7%，原因則與新莊區相同，受惠捷運交通利多，原僅有中和新蘆線捷運，現在「新北產業園區-大坪林段」年底即將通車，加上2025將完工的環6線第2環「萬大-中和-樹林線」，雙重利多下，帶動其交易熱絡。

國民黨昔日大掌櫃劉泰英家族房產再傳法拍，據法院公告，劉泰英之子人劉昭毅、媳婦劉余怡瑤，持有新北市新店區百餘坪別墅在昨日進行二拍、拍賣底價6106.2萬元，陳姓自然人加價339.26萬元、以6445.457萬元得標。

大掌櫃留不住青山鎮
據法院公告，新店區青山鎮2期1棟3層樓透天別墅總坪數共111.88坪，債權人有4個順位，分別是台灣中小企銀5157萬元，以及3位陳姓自然人借貸2400萬元，總欠債高達7557萬元，而查封人為祥宬有限公司。
這已是劉泰英家族房產今年第2次被法拍，第1次是今年6月劉泰英位於大安區1段「仁愛大廈」7樓的房子，因兒子劉昭毅及其擔任董事長的昌泰資產管理公司，累積欠債1830萬元，遭債務人之一的祥宬公司聲請法拍，與此次「青山鎮」聲請法拍者為同一人。

寬頻房訊發言人徐華辰分析，調閱地籍謄本並比對法院得標紀錄，該透天別墅債務人第2∼4順位及得標人都是陳姓自然人，該社區據實價登錄每坪約63.8萬元，拆算陳姓自然人得標價，每坪約57.6萬元，相當於打9折得標。

由於陳姓自然人並非第1順位，6445.457萬元扣除法院手續費用以及台灣中小企銀5157萬元後，可能僅拿回2400萬元的5成左右，推測因此陳姓自然人決定自行出手，日後若轉售也可減低損害。

「青山鎮」完工日期為1999年，屬新店安坑山區透天別墅，總價約3000∼2億元以上，許多政商名流為讓子女就讀康橋國際學校在此置產，包括鄭弘儀、伍佰、吳念真等名人都傳出住在此地。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，「青山鎮」有不少買賣成交記錄，都是為了康橋學區而來，因康橋幼稚園、國小部在「青山鎮」內，「青山鎮」居民有入學優先權，讓許多家長搶買「青山鎮」入籍，促使該社區房價居高不下。

據香港《蘋果日報》報導，有位張小姐在香港九龍的何文田「雅麗居」社區，以大約台幣5100萬元買下1間23坪3房、屋齡24年的二手屋，屋況乍看之下沒什麼問題，打算自行翻修，結果請專家檢測後才發現漏水問題嚴重，整修費用就要約台幣100多萬元，經過省錢專家建議可從挑磚入手。

基本裝修逾158萬
香港樓宇檢驗學會副會長王信智進入該屋勘測，發現廁所天花版遮蓋的樓上水管滲漏，生鐵都被侵蝕變粉，「生鏽處的鐵塊，可能是師傅為堵住漏水弄的，時間一久就累積成這樣，需要更換膠皮，將生鏽部位刮掉。」
另外，洗手盆新舊水管錯亂，水龍頭一開櫃底變小溪，且多面牆壁疑似滲水，地板因潮溼有裂縫，更換得再花一筆錢，若拆除2層地板換全新磁磚，費用約台幣20萬元，建議換成纖維地板最省錢，僅約8萬元；不過由於廚房、廁所幾乎都是空心磚，基本裝修至少超過158萬元。

對於換磚選擇，裝修專家Simon認為，義大利磚每呎200元，大陸磚每呎40元，相差5倍，雖然義大利磚因瓷成分較多，較大陸磚硬，但二者實用性差別不大。

牆身選釉面磚便宜
另外Simon也推薦拋光磚，第1當然是因為價錢便宜，再者外型四四方方不易翹起，第3則是耐用度高，第4是因為拋光磚都是白色很光亮，視覺上感覺較放大也較明亮。另外，好的木紋地板非常貴，差的木紋地板則很怕受潮，取而代之的則是木紋磚，木紋磚不但有木的紋理，且價錢便宜又耐用。王信智提醒，釉面磚只是表面做過光面處理，因為比較脆，不能做地磚，多鋪設在廁所及廚房牆身，最大優點就是便宜，十足省荷包。

36萬坪土地 從66億降至17億

高爾夫球場風光不再。台灣金服公司將於9月4日進行東華高爾夫球場第2輪第4次拍賣，36萬坪的土地，拍賣底價從第1輪的66億元到第2輪的20餘億元，這次更以底價17億元拍賣，不到公告現值總值38億元的一半。台灣金服表示，東華高爾夫球場是前波不景氣留下來尚未解決的不良債權，這次低價拍賣，是有意進入高爾夫球場經營的最佳機會。

底價不到公告現值一半
東華高爾夫球場位於新北市林口區西濱快速公路旁，是由名設計師佐藤毅操刀規劃的18洞標準球場，1993年至今已承辦多場PGA高爾夫公開賽，距桃園機場僅8公里、至台北港也僅13公里，背山面海、居高臨下、景色壯麗，地理條件相當優良；但過去東華高爾夫球場多次拍賣卻乏人問津。

台灣金服指出，過去20年各國高球人口下降，澳洲高爾夫球協會（Golf Australia）數據顯示，澳洲高爾夫球場流失11萬7000名會員，會員人數38萬3000人創歷史新低，澳洲近100家高球場財務岌岌可危；美國的高爾夫球人口也從2006年巔峰時期的3000萬人一路下滑至2380萬人，尤其無法引起年輕世代的興趣，可能是打完18洞要花上5個小時、運作模式不符合現代人需求。

台灣金服認為，目前美中貿易摩擦升高、中國限縮旅客來台，政府除了補助觀光業者之外，也可以輔導高爾夫球場走向符合潮流的路；台灣各地球場環境優美，高球活動是推介台灣美景的最佳活動之一，值得政府投注資源重視推廣，相信可以藉此吸引高端遊客來台，也能迎接台商回流的商務交流需求。

高雄精華區又一地上權招商，高雄市政府財政局19日表示，位於漢神百貨對面的496坪「商五」土地，19日公告，地上權期間70年，權利金2.72億元，預估可帶來20億元投資額，用於商業、休閒、以及娛樂設施，如果得標者想蓋地上權住宅，也可以，不過，是屬於不可分割的地上權住宅。

高雄財政局19日公告，推出「高雄成功路漢神百貨對面商業區設定地上權開發案」，地上權存續期間70年，地租年息率3％，權利金底價2.72億元，預定10月24日開標。

高雄財政局表示，該開發基地，坐落在漢神百貨正對面，目前作為停車場使用，東臨30公尺成功一路，南臨10公尺允文街，基地面積1,639平方公尺（約496坪），土地分區屬於「商五」，建蔽率70％，容積率840％。

財政局說，該地距離環狀輕軌C10光榮碼頭站只有350公尺，距離捷運紅線R9中央公園站，大約800公尺，且緊鄰即將完工的海洋文化及流行音樂中心，二者相距250公尺左右。

財政局指出，得標者雖然可依都市計畫，以「商五」的基地，興建地上權住宅、或是多元的商業、休閒、娛樂設施，但此一地上權招標案，屬於不可分割的，因此，即使開發商興建住宅，也將屬於不可分割地上權住宅，不像國產署近幾年招標的「可分割地上權住宅」。

高雄財政局表示，為了減輕投資人資金負擔，得標權利金將分三期，在簽約後2年內，繳納完畢，地租則按土地申報地價3％計收，其中，1％固定，另外的2％則依照消費者物價指數平均數上漲幅度，累計逾10％時，才予調整，可有效降低地上權人投資風險。

房市信心續增溫，據內政部統計，今年上半年全台住宅開工量達5.36萬戶、年增15.4％，為五年來同期新高；其中，台北市、台中市二都會區住宅開工爆大量，均為2009年官方有統計以來新高。

今年房市代表房屋銷售端的多項指標如建物買賣移轉棟數、購置住宅貸款餘額、房仲業營收等，均創下近年同期新高；代表供給端建商信心的住宅開工戶數，亦為五年同期新高，反映房市景氣正處於轉折五年以來高點位置。

統計顯示，今年上半年台北市住宅開工5,378戶，不僅年增67％，高於往年同期約二、三千戶的規模，也反映出去年台北市住宅建照核發量高達逾萬戶、較往年接近倍增的能量，陸續進入開工興建階段。

同樣的情形也發生在台中市，上半年住宅開工約1.3萬戶，年增59％，相較於近年同期約6,000~8,000戶左右，大幅增長，台北市、台中市雙雙創下了2009年有統計來的新高。

此外，今年上半年話題性十足的高雄市，住宅開工7,140戶，年增約31％，也是2013年以來的同期新高。

不過，過去住宅供給規模較大的新北、桃園，因建商持續調控區域的住宅供給，多以消化餘屋為主軸，開工量分別較去年同期減少逾一成；台南市住宅開工更逐年減少，今年上半年僅3,114戶、年減4.4％。

住宅開工為開發商對市場後勢的信心指標，過去幾年不景氣時建商「不買地」、「少預售」、「緩開工」、「不交屋」等情形，已不復見，即使部份地區餘屋量體仍大，不過在近年房屋銷售普遍轉趨順暢，對於土地取得更具信心，近年建商加碼獵地，整體購地金額大增，也加速新建房屋的興建速度。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，中美貿易戰促使資金回流，讓不動產市場信心強化，高端買盤加溫，加上危老議題發酵，台北市的開工量大幅增加，台中市的人口紅利及建設議題持續加溫，沉寂已久的量體在今年爆發，高雄市在去年選舉後一路走升，建商打鐵趁熱，今年上半年開工量大增。

牽動大台北房市交通利多的捷運環狀線，力拚2019年底通車試營運，據19日的一項最新市調顯示，頭前庄站、幸福站、新北產業園區站三大站周邊房價最近均喊漲。

鄉林不動產研究室19日公布最新調查指出，北捷環狀線第一期工程預計在今年底完工試通車，最近頭前庄站、幸福站、新北產業園區站三大站，周邊房價悄悄回漲，終結近兩年多來的盤整格局。

就今年前七月內政部實價登錄資訊顯示，新莊區捷運環狀線3站周邊，以新北產業園區站周邊平均單價為46.2萬元，是三站最高；幸福站以每坪均價44萬元居次；排名第三是頭前庄站，每坪均價40.1萬元，年漲2％。

尤以新北產業園區站附近預售案「鄉林淳真」，擁有「3高」汐五高、五楊高、中山高，「3快」台一線、台64、台65快速道路，及「3捷」新莊線、環狀線、機場線接待中心的優勢，7月單月來客量增加幅度，飆升近三成。

「鄉林淳真」現場專案經理吳宗諺表示，目前銷售率已破85％，由於區域行情止穩，不排除9月中旬後，視市況調漲售價。

另外「紡織股王」儒鴻、先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跨國企業，也在北捷環狀線通車之前，預先插旗新莊副都心設企業總部，就業人才也快速移入。

鄉林不動產研究室調查，今年前七月全台六都建物買賣移轉棟數總計13萬3,171棟，年增8.2％；新北市受惠交屋潮及交通建設逐步到位，前三大交易熱區分別為淡水4,300戶、板橋3,588戶及新莊3,231戶，其中，以新莊年增18％最令人驚豔。

經濟部擬將工業區捐贈產業空間的容積獎勵大幅增加兩倍，由於捐贈產業空間做為公益使用將可「免計容積」，實務上可從原先最高可獲得百分之十五容積獎勵，加碼到最高百分之三十；據悉，經濟部已與內政部達成共識，最快八月底將會送行政院核定。

經濟部推動「工業區更新立體化發展方案」，舉凡工業區、科學園區、都市計畫區內一般工業區或產專區，以及非都市計畫工業區內整體開發者都可適用，容積獎勵包含新增投資百分之十五、能源管理百分之五，以及捐贈產業空間或繳納回饋金百分之三十，不過總計最高不得超過法定容積的百分之五十（含捐贈產業空間）。

由於方案規定「捐贈的產業空間及廠商取得的容積獎勵合併不得超過法定容積百分之三十」，官員透露，廠商在實務上最高只能捐贈百分之十五，再獲得百分之十五容積獎勵，合計新增容積為百分之三十，且不得移轉容積，導致許多廠商抱怨「看得到吃不到」。

據了解，工業局近期與營建署研議放寬都市計畫內的一般工業區、產專區容積獎勵，透過捐贈產業空間「公益使用」的方式「免計容積」，為「工業區立體化更新方案」的總容積獎勵不得超過法定容積百分之五十解套；換言之，未來業者最高可捐贈百分之三十的產業空間，藉此獲得百分之三十的容積獎勵，因為捐贈產業空間為公益使用「免計容積」。

官員強調，新規定上路後，容積同樣禁止移轉，且僅限都市計畫區內的一般工業區、產專區，同樣「捐一得一」，只是可捐贈的產業空間比率增加兩倍，容積獎勵也增加兩倍，期盼藉此緩解廠商缺地問題。

據了解，營建署與工業局僅就此都市計畫區內一般工業區、產專區鬆綁產業空間捐贈達成共識，非都市計畫區的產業空間捐贈容積獎勵則因沒有「免計容積」的相關規範，因此營建署雖然「不反對」，但最終仍須交由行政院做出政策決定。

根據國家住都中心規劃，未來要推出的公辦都更案不只今年的三案，明年將推出規模更大的台北市中山女中南側基地、新竹清華大學附近等面積超過1公頃的指標案件，會更加吸引壽險業投入。

住都中心上月底推出三大都更案辦理公告招商，為讓壽險業者能趕上首波招商案，金管會上周五發函，開放保險業可投資住都中心的公辦都更案並擔任實施者。

內政部官員表示，住都中心要推出的公辦都更案，不止這三案，後面還有很多案件要推出，規模愈大的壽險業者愈有興趣。

官員指出，住都中心預計明年推出的公辦都更案，有不少面積超過1公頃，包括台北市中山女中南側基地、新竹清華大學附近的商業區、新北市板橋浮洲商業區等，都是具指標性的案件，相信屆時都會引來壽險業的高度興趣。

21世紀不動產之後，又一家仲介轉投貝殼陣營。

8月19日，貝殼找房與中環地產宣佈達成業務合作，雙方將展開房源、客源、運營等方面合作，實現資料和資源分享，聯合為居住服務行業從業者提供更專業、更高效的作業環境。

而這距離中環互聯與我愛我家（000560.SZ）合作“告吹”剛過去三個月。

5月19日晚間，我愛我家公告稱，由於交易各方最終未能就發行股份及支付現金購買標的資產事項核心交易條款達成一致意見，將終止籌畫收購南昌中環互聯相關的重大資產重組事項。

中環互聯成立於2001年，在業內首創加盟體制、直營管理模式。主要業務包括代理租賃、代理一手房銷售、代理二手房買賣，及後端社區服務等業務。2016年，中環互聯在新三板掛牌，證券代碼837130。2018年12月，中環互聯在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。

截至2018年10月末，中環互聯已在17個城市佈局超過2400家加盟門店。2016年、2017年、2018年上半年，中環互聯營業收入分別為1.49億元、2.29億元、2.54億元，淨利潤分別為3187萬元、4772.67萬元、3043.45萬元。

中環與我愛我家的“聯姻”始於去年。2018年12月，我愛我家擬通過發行股份及支付現金的方式向瑞融投資、劉持彬及劉持海等19名股東，購買其持有中環互聯100%股權。交易股份發行價格確定為5.09元/股，具體交易價格尚未確定。

由於中環互聯的加盟模式具有資本投入低、擴張快特點，我愛我家預期，與中環互聯資產的重組將豐富公司的經營模式。我愛我家將通過此項收購開展加盟業務，其門店數量將增至5600家(直營+加盟)，加盟門店數量也將達到3000家左右。

但重組計畫自公佈起便波折不斷。

2018年12月24日，我愛我家因此收購事項遭深交所問詢。相關資料顯示，中環互聯2400餘家門店是在2016年初1000餘家基礎上快速擴張而來，此次交易的必要性及迅速擴張背後是否潛在經營、財務風險等問題引起交易所關注。

中環地產總裁劉持海透露，與我愛我家資產重組未能達成後，便開始與貝殼接洽合作。“通過與貝殼合作，中環能在流量、資源上更好地幫助加盟商經營提效，未來也將更加專注於推動門店服務創新，業務提效，不斷陪伴扶持加盟商發展壯大 。”他表示。

而貝殼作為科技驅動的新居住服務平臺，能提供給中環互聯資料資源和技術能力。包括開放其國內唯一的真房來源資料庫“樓盤字典”。另一方面，平臺內各品牌可以基於真房源進行合作。

“ACN經紀人合作網路可以盤活所有資源進行更加有效的匹配，拆除品牌之間的‘牆’。在合作網路促發下，商機線索會以幾何倍數增長，從而帶動人效、店效提升“，貝殼找房副總裁左東華表示。2018年，貝殼平臺上平均每10單交易有7單是跨店成交。


天眼查資訊顯示，目前中環互聯股東已發生變更。天津雲居房地產經紀有限公司和SmartLinkage(HK)Co.Limited入股，成為中環互聯第一、第二大股東，持股比例分別為33.57%、28.5%。劉持海和劉持彬持股比例降低至18.13%、18.71%。從股權直接關係上看，這兩大股東與貝殼及鏈家並無直接聯繫。

值得一提的是，中環互聯還曾是反貝殼聯盟的一員。2018年4月，姚勁波發起真房源誓約大會，參與者包括我愛我家、麥田房產、中原地產、21世紀不動產中國、中環互聯等，矛頭直指貝殼找房。如今看來，這一同盟已不像當初那樣穩固。

　上周（8月12日-8月18日），北京新建住宅市場成交量和成交額雙雙回落。根據北京中原的統計資料，上周北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交金額47.36億元，環比下跌15%；成交數量671套，環比減少158套；最新新房成交均價為52122元/平方米，環比價格回升。

　8月13日，東莞市自然資源局正式印發《東莞市加強居住專案規劃管理指導意見》（以下簡稱“指導意見”），要求居住專案內嚴禁建設別墅，特別是低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。同時重點管控中心城區和軌道網站TOD地區，禁止規劃佈局層數低住宅。


　　《指導意見》適用于建設用地上開發建設的居住專案：居住用地、居住+商業（或其他類別規劃用地）的混合用地。8月13日前建設工程設計方案已獲批的建設項目，按照已批方案進行建設，或在不改變原規則總體佈局結構的前提下申請方案微調的，繼續執行原審批標準，繼續執行原審批標準，不適用本指導意見。

　　根據《指導意見》規定，按照高低有別，分類處理的原則對居住專案內住宅建築進行分區域，分類型管控。

　　其中對重點地區嚴格管控（南城，東城，莞城，萬江）跟軌道交通TOD地區等高密度發展區域，應堅持節約集約利用土地，禁止規劃佈局層數低的住宅，但對一般地區適度管控，為保持正常延續性、適應市場客觀需求，允許規劃少部分層數低的住宅，同時通過限制該類住宅規模。值得一提的是重點提到居住項目內嚴禁建設別墅，低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。

　　對於其他一般地區，允許規劃保留少部分層數低的住宅，同時通過限制該類住宅的占地規模，降低對土地資源的佔用。

　　位於其他地區的居住用地和居住混合用地（一類居住用地除外），如根據專案實際開發情況，確須規劃建設低層住宅以及多層聯排式住宅的，指導意見對該類住宅建築基底面積總和占項目總用地面積的比例進行嚴格限制，應不大於在規劃條件中約定的居住用地占專案總用地面積的比例上限值的10%。

　　今年4月，國土部發佈《住房和城鄉建設部關於別墅專案建設審批有關事項的通知》，要求各省市立即暫停辦理本行政區域內有關別墅專案建設審批手續，並對已建、在建、在批、待建、待批的別墅專案做好梳理等工作。


　　限墅令下達後，福建、山東、黑龍江等地省住建廳也轉發了“禁墅令”，立即暫停別墅項目審批，且對違法違規別墅清查整治。

　　福建省轉發《住房城鄉建設部關於別墅專案建設審批有關事項的通知》，並要求各設區市建設局立即暫停辦理本行政區域內有關別墅專案建設審批手續，對已建、在建、在批、待批的別墅專案做好梳理工作。


　　黑龍江省住房和城鄉建設廳發佈《關於報送違建別墅有關情況的通知》提出，“按住房和城鄉建設部對別墅專案進行梳理的緊急通知要求，為全面瞭解掌握全省各地別墅情況，為下一步做好我省違建別墅清理各項工作奠定基礎”，各市（地）住房和城鄉建設局就2003年以來別墅專案建設情況進行全面清理排查。

　　排查內容包括：2003年以來的別墅專案情況，黨的十八大以來的別墅專案情況，違建別墅專案情況等。


　　此外，福建省寧德市住房和城鄉建設廳也發佈關於轉發福建省住建廳轉發住房部關於別墅項目建設審批的通知。


　　4月24日，貴州省住房和城鄉建設廳也發佈了關於別墅專案建設審批有關事項的通知。


　　歷年出臺的“限墅令：

　　1994年——為提高土地利用率，我國就出臺規定限制別墅用地。

　　2003年——國土資源部明確表示：將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。

　　2005年——發改委發佈的《產業結構調整指導目錄》規定，別墅類項目、高爾夫球場被限，政府禁止投資，投資管理部門不予審批、核准或備案，各金融機構不得發放貸款。

　　2006年——國土資源部發文：從即日起一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。

　　2008年——國務院下發《關於促進節約集約用地的通知》，其中明確要求合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發專案的土地供應。防止大套型商品房多占土地。

　　2010年——發佈《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，嚴禁向別墅供地。

　　2012年——國土資源部、國家發改委聯合印發《限制用地專案目錄（2012年本）》和《禁止用地專案目（2012年本）》，明確提出住宅專案容積率不得低於1.0的標準，從操作層面將純別墅擋在門外。

　　2016年——國土資源部表示：全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅專案的審批也將進一步控制，再次強調了“禁墅令”。

　　2019年——《住房和城鄉建設部關於別墅專案建設審批有關事項的通知》立即暫停辦理有關別墅專案建設審批手續，並對已建、在建、在批、待建、待批的別墅專案做好梳理等工作。

　　2019年8月13日，東莞市自然資源局印發了《東莞市加強居住專案規劃管理指導意見》。

　　南京別墅市場

　　南京現代別墅開發的歷史可以追溯到上世紀90年代，當時出現了豪宅帝豪花園、東方花園等最早一批別墅產品。

　　早期出現

　　南京別墅早期出現在90年代，位於紫金山腳下，享受鐘山風景區的自然風光，如鐘山高爾夫、陽光聚寶山莊、紫園、紫廬等專案。

　　中期發展

　　進入21世紀，南京中產階層逐步壯大，經濟型別墅的需求逐漸擴大。於是出現了江寧百家湖別墅區以及三山別墅群等。



　　蓬勃壯大

　　隨著社會的發展，交通的便捷，個人意識的不斷覺醒，開始追求自然環境的稀缺性，南京別墅群體又逐步向老山、珍珠泉等自然資源豐富的區域發展。甚至於南京的都市圈句容、揚州、安徽皖南等區域也成為了別墅的選址之處。


　　南京別墅市場格局已逐漸形成了以江寧、江北為主，市區及其他周邊區域為輔的局面。


　　過去二十幾年，“限墅令”出臺非常多，但因為沒有限制高低配等規定，作用相對有限。而且過去只管獨棟，如今管控範圍更廣，力度更大，未來別墅項目的供應將會大幅度減少。

　　但以前別墅的投資升值性不高，如果未來別墅專案不再供應，所謂“物以稀為貴”，價格會不會反而上漲了呢．．．

追低溢價率地塊，城市集中度提升。

國家統計局8月15日發佈了2019年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料。統計顯示，7月份，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅不同程度地回落或相同。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析表示，各地繼續貫徹落實黨中央、國務院部署，始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，進一步落實房地產調控長效機制，7月份房地產市場總體延續平穩態勢。

根據易居房地產研究院發佈的《2019年7月全國房地產市場報告》顯示，5月以來，房地產開發投資、房屋新開工面積和房地產開發企業到位資金等指標增速已連續三個月出現回落。在此大背景下，房企也在調整戰略，拿地也更加謹慎和聚焦。

追低溢價率地塊

眾所周知，2016年、2017年“地王”頻現，地塊溢價率也是頻創新高。例如金地集團(600383)和蘇州金悅凱投資諮詢有限公司聯合拿下的上海浦東新區祝橋地塊，溢價率高達285%；萬科地產以6.78億元拿下的工業北路張馬屯地塊,溢價率高達342%。

但與彼時的房企拿地熱情高漲不同，中國房地產報記者經粗略統計後發現，如今房企拿地更加謹慎，溢價率相比前兩年下降不少。

如今年5月江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價率分別為71.88%和60.05%；弘陽和嘉宏房地產分別以12.4億元和10.37億元競得常州新北區兩宗地塊，溢價率分別為26.53%和35.2%；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價率46%、67.8%和45.4%奪得；榮盛以8.84億元競得江蘇省一宗住宅用地，溢價率為67.8%。

進入下半年，以土地成交情況來看，溢價率下降速度有所加快。易居房地產研究院資料顯示，8月以來，全國土地市場降溫趨勢繼續蔓延。8月首周，全國成交單宗5億元以上地塊僅32宗。其中，底價成交的數量高達18宗，6宗土地溢價率僅為1%左右。

8月16日，嘉興桐鄉市出讓2宗商住用地，總起價7.09億元，地塊分別位於經濟開發區和石門鎮，總出讓面積81697.77㎡，總建築面積225374.4㎡。其中桐鄉市石門鎮中興路西側、民聯路南側地塊被海寧市鴻翔中金地產有限公司拿下，溢價率為3.35%；上海市1宗綜合用地(含住宅)出讓，總出讓面積6.5萬㎡，總規劃建築面積10.07萬㎡，起始樓面價23437.03元/㎡，起始總價23.61億元。最終，由昆山建律置業有限公司（保利）以成交價25.03億元摘得，溢價率為6%。

易居企業集團CEO丁祖昱分析認為，股市有追漲殺跌，地市也追漲殺跌。有很多房企都覺得土地價格還會再跌。所以未來土地市場還有下行的空間，整體土地市場溢價率也可能進一步下降。

城市集中度提升

從近幾年房地產行業的發展趨勢來看，城市的集中度在迅速上升，從公開資料來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。

中指研究院資料顯示，今年1-7月，全國土地成交金額前10位城市累計成交9229億元，同比增長14.8%；今年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交9229億元，同比增長14.8%，增速較1-6月回落1.2個百分點。

其中，杭州土地市場交易熱度有所下降，但累計成交總價依舊穩居榜首，累計成交總價1672億元，同比下降17%；中西部核心城市成交火熱，武漢和昆明土地成交總價與規劃建築面積均有上榜，成都、西安與鄭州則出現在規劃建築面積榜單中。值得注意的是，天津、廣州土地成交持續放量，規劃建築面積同比分別增長68%和94%，位於榜單的第三位、第六位。

從拿地金額來看，今年前7個月，保利進入上海、杭州和南京三個城市的榜單中；碧桂園、綠地進入天津和上海兩地的榜單，新城、融創進入天津和武漢的榜單，並奪得兩個城市拿地金額榜首。此外，首創置業深耕京津冀地區，位於天津、北京兩個城市榜單的第三。

另外，丁祖昱認為今年城市集中度體現的尤為顯著。“前50位的城市占了整個中國32%的常住人口，房產投資比例達到62%，銷售面積占到46%，50個城市占了三分之二的市場。所以能夠守住前50個城市就守住了整個中國的大半壁江山。但另一方面，在這些城市當中的土地價格相對來說居高不下，土地資源相對來說更加稀缺。”丁祖昱表示。

　　中國奧園（０３８８３）主席郭梓文於業績發布會上表示，今年首７個月實現合同銷售約６０２﹒８億元（人民幣．下同），完成全年目標的５３％，他指有信心完成全年１１５０億元的銷售目標，並指現時未有分拆業務上市的計劃。

　　被問及人民幣匯率近期跌穿７算，中國奧園高級副總裁陳嘉揚表示，集團上半年短期借貸３３５﹒５億元，當中以境內債務為主，佔比約７６％，而境外債務佔２４％，於明年上半年到期的短債為６７％，集團能為此提早做好準備，如透過發美元債、銀團貸款等進行融資，多元化境內外融資渠道，以降低融資成本。陳氏補充，集團下半年不會再發美元債，因相關額度已用光。

　　集團營運總裁馬軍表示，今年上半年內地樓價整體上升，包括一線城市及大部分二線城市，他認為內地下半年整體樓價會延續上半年的情況。集團行政總裁郭梓寧指出，今年拿地比例如往常相約。

中國奧園（03883）營運總裁馬軍表示，上半年中國整體樓價仍然錄得上漲，升勢主要由一線城市帶動，但三四線城市的樓價則受壓下滑。目前內地樓市政策以穩定為先，預期下半年樓價將延續上半年的趨勢。他又重申有信心完成全年約1140億元（人民幣．下同）的銷售目標。

奧園早前公布截至6月底止，中期盈利22.72億元，按年增長86.8%。集團今年首7個月合同銷售累計約602.8億元，已完成目標的53%。另外，截至6月底止，集團已簽約但未確認的合同銷售額為1390億元，於未來兩年將逐步確認。

馬軍指出，奧園下半年可售資源充足，價值超過1300億元，新推出項目有逾40個。

截至6月底止，中國奧園775.6億元的總借貸中，有35%為境外貸款。該集團高級副總裁陳嘉揚表示，今年上半年美元債發行規模為16.5億美元，平均成本為7.5厘，是相對合理水平，同時已提前為2020年上半年到期的短期債券做準備，包括發行美元債和簽訂銀團貸款等。

年內不再發美元債

陳嘉揚又稱，由於奧園已全數使用發改委發境外債的額度，今年內不會再發行美元債融資。境內債發行則會視乎情況而定，主要以再融資為主。

在投地策略方面，奧園行政總裁郭梓寧說，投地渠道除了併購和招拍掛外，還會通過城市更新項目增加土儲。陳嘉揚補充，集團今年仍維持早前公布的400億元預算投地。

另外，繼分拆奧園健康（03662）上市後，主席郭梓文稱，暫未有分拆旗下其他業務上市的計劃。

年輕一代消閒活動多元化，加上香港樂壇走下坡，「唱K」熱潮減退，連鎖式卡拉OK近年亦不斷收縮業務。不過，卡拉OK連鎖店RedMR（紅人派對）最近承租銅鑼灣兆安廣場（前稱信諾環球保險中心）共3層逾2.1萬方呎舖位作為新分店，月租高達95萬元，成為卡拉OK近年最大手承租個案。

據了解，RedMR承租銅鑼灣謝斐道482號兆安廣場1至3樓，項目設有獨立入口，每層建築面積7006方呎，建築面積共21018方呎，月租約95萬元，呎租約45.2元。是次RedMR租約長達4年，即豪擲約4560萬元開新分店。項目設有獨立入口，1樓將作高級日本餐廳，2及3樓則作卡拉OK業務。

佔用兆安廣場三層 呎造45.2元

該廈由資深投資者兆安李太持有，中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事何德成表示，業主花兩年時間為地下至3樓作翻新，冀引入潮流行業進駐，今年剛完成翻新工程。據悉，該3層樓面今年初原本叫租120萬元，年中降至97萬元，最終以95萬元租出，較高峰期叫價累降25萬元或20.8%。

該3層樓面原分開出租，租客包括酒吧、食肆及補習學校，月租共約80萬元，最新租金上升15萬元或18.8%。其中，之前租用1樓全層為屹立該廈接近25載的老字號酒吧The BARN II，因業主收回物業，故於2017年初結業。

卡拉OK近年最大手承租

連鎖式卡拉OK在上世紀九十年代興起，成為年輕人的聚腳點，由於租用面積大，加上當年生意不俗，成為不少零售旺區的巨舖或多層舖位的主要租客。不過，大約10年前潮流開始轉變，年輕人消閒方式更多樣化，卡拉OK的最輝煌時期漸過，近年甚至開始式微，現時市場只餘下Neway和RedMR兩大集團經營。

過去數年，連鎖式卡拉OK甚少再有新租賃成交，只一直維持租用原有舖位，甚至縮減租用面積。最受關注應屬Neway位於銅鑼灣怡和街19至31號樂聲大廈地下5至20號舖1至3樓、全港首間CEO Neway，在2016年決定棄租地下及1樓部分，令租用建築面積由原先7.8萬方呎，大削至現時2.8萬方呎，面積縮減逾64%。

不過，Neway今年亦罕有新動作，在年初以月租約73.5萬元承租觀塘道414號1亞太中心12及15樓兩層樓面作新分店，合共建築面積約19876方呎，呎租約37元。

樓市轉弱，投資者為求出貨，不惜以劈穿心理關口價離場。天水圍慧景軒一個兩房收租單位剛減至598萬元成交，屬該屋苑過去7個月以來首度失守「六球」。

中原地產副區域營業經理馬斯力稱，慧景軒3座低層C室兩房，實用面積550方呎，8月開價620萬元，最終減至598萬元方沽出，呎價10873元，是次造價較開價低22萬元（約3.5%）外，亦屬該屋苑自今年1月後成交價首度跌穿600萬元關，意味今次買家有機會最高承造八成按揭入市。

竹園北邨再現「二字頭」

對上同類單位成交屬3座低層H室兩房戶，實用面積551方呎，今年4月以629萬元成交，即前述單位開價已低於市價，最後減價沽出，造價較前述3座低層H室平31萬元（約4.9%）。

據悉，原業主2014年斥323萬元入市，原用作收租，但因為提前退休，才選擇沽出上述收租物業套現，持貨約5年賬面獲利275萬元，升值約85.1%。

另一邊廂，黃大仙公屋竹園北邨相隔約4個月重現「二字頭」成交。富誠地產助理分行經理潘祖說，13座桐園樓低層11室，實用面積443方呎，原圖則開放式改兩房戶，原業主2000年僅以未補地價23萬元買入，近期開始睇淡後市，放盤價已較保守，僅叫價310萬元，但新近仍遭白居二買家討價還價，終要一口價大減18萬元（約5.8%），方獲對方以未補地價292萬元承接，呎價6591元，屬該公屋樓價自今年4月後首度跌穿「三球」。按原業主買入價計，轉手賬面則賺269萬元（約11.7倍）。

沙田區沙田第一城樓價低位徘徊，美聯物業助理聯席董事黃錦瀚透露，45座高層D室兩房，實用面積304方呎，過去周日（18日）以538萬元成交，呎價17697元。位於其樓下低4層C室，面積相同兼景觀相若，今年6月造價達585萬元，即樓上單位約兩個月跌價47萬元（約8%）。

沙田第一城兩月賣平8%

據知，原業主今年6月叫價550萬元，意味今次減價12萬元（約2.2%）出貨，按2000年入市價114.5萬元計，賬面賺423.5萬元（約3.7倍）。

代理表示，東半山嘉苑B座高層3室3房，實用面積1158方呎，連車位以2600萬元沽出，呎價22453元，相對其樓上高兩層同室今年6月底造價2823萬元，平223萬元（約7.9%）。原業主2008年以1093萬元購入，賬面賺1507萬元（約1.4倍）。

買轉租增 新都城呎租42元按月升5%

樓市充斥負面因素，市場觀望氣氛異常濃厚，準買家暫緩入市，轉買為租增，本報統計，10大屋苑租買比例攀升至近4:1，屬今年最高，租金走勢保持平穩。

受中美貿易戰升溫，以及本港社會爭議持續影響下，樓市的交投氣氛明顯受到衝擊，無論租樓或買樓，準買家的入市意慾都受到影響。

本月暫180租務 46買賣

據本報統計，本月至今10大屋苑錄得180宗租務成交，但買賣僅錄得46宗，兩者都偏少，租買比例為3.9：1，即幾近4宗租務才錄得1宗買賣；對比起7月份全月，錄351宗租，120宗買賣，租買比例為2.9：1，本月租樓的比例明顯增加，亦是今年最高。

代理指買家 不敢貿然入市

買家不敢貿然入市，就算有換樓意慾亦暫且擱置。有代理指，就算有住屋需要的準買家，亦寧願轉買為租，觀望後市發展。

例如鴨脷洲海怡半島，中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指，區內有買家睇樓兩個多月，預算動用樓價1,700萬至1,800萬元入市買4房單位，但多次與業主還價後，仍未達心目中樓價水平，至本月更覺樓市會向下調整，最終改以3.85萬元，租入13A座的中層單位，實用864呎，呎租近45元。

買家轉買為租，令各區二手屋苑租售比例明顯擴大，10大屋苑中，過半數租買比例按月擴大。其中上述提及的海怡半島，本月租買比例達7.7：1，幾乎8宗租才有1宗買賣成交；將軍澳新都城亦出現相同情況，租買比例為5.7：1；鰂魚涌太古城則為5.8：1；而荔枝角美孚新邨為6：1。

一城呎租41元 按月跌1成

不過，盡管租務成交比例增加，但並非所有屋苑的租金均錄得增加，10大屋苑中，有4個屋苑平均呎租錄得上升，以新都城升幅最勁，按月升5%至平均實用呎租42元；另有4個屋苑下跌，沙田第一城按月跌1成至實用呎租41元；至於紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊則未有升跌，整體來說租金走勢仍保持平穩。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，8月份仍屬租賃旺季，雖近尾聲，但在近期轉買為租增多下，租務需求有較明顯增加，或有利租金平穩向好。另外，預期樓價即使偏軟回落，但估計出現大跌的機會不高，因此未來租金仍有支持，相信會可平穩微升。初步預計，8月有至少1%升幅，但9月可能收窄至0.5%以內。

綜合美聯分行資料，過去一周（12日至18日）全港35個大型屋苑錄25宗買賣，較對上一周15宗按周大增66.7%；惟仍未及2月初農曆新年假期一星期的26宗，為今年第三低成交的一周。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若將35屋苑按3區劃分，港島及九龍交投回升。當中港島區8屋苑交投由2宗升至6宗，按周升2倍。海怡半島及太古城齊增2宗，杏花邨亦多1宗；惟鯉景灣減1宗。

九龍區方面，10屋苑交投同樣按周升2倍，當中黃埔花園、麗港城及滙景花園齊多2宗；美孚新邨、海逸豪園、又一居、德福花園及東港城各增1宗。