台中市南區老字號「双和運動會館」，近期無預警熄燈，只在臉書及對外張貼休業公告，宣稱「地主不降租、無法負荷而停業」，但《蘋果》追查發現，業者早在今年2月間，就被地主控告惡意欠租284.9萬元，店內健身器材設備現已遭查封，將在10月份進行法拍，依照時間點推斷，應是欠租在先，再關店，卻宣稱地主不降租，令人匪夷所思。不過目前業者尚未有回應。

台中双和運動會館歷史悠久，館內設施充足，擁有森林系主題健身房，室外游泳池附設有滑水道，具有指標規模。其品牌也號稱是全台游泳池兼健身房最大業者，員工人數高達200人，共7個直營點，包含板橋室內溫水游泳池、新莊室內溫水游泳池、樹林室內溫水游泳池、(桃園)國際水上世界、(嘉義)國華水上世界、(台中)双和健康生活運動會館、(新竹)双華水上世界。

會員退費可至月底
但近期台中双和會館卻無預警在臉書粉絲團宣布本月中歇業，會員退費可至月底，更貼出公告並直指「地租太高、地主不降價、未達成共識而歇業」，令上百會員震驚，市府消保園地也發布訊息通知民眾趕緊退費，怕會員權益受影響。
記者進一步調出双和運動會館過往紀錄，發現今年2月地主林先生早已申請支付命令，「要求債務人双和運動會館給付租金強制執行事件拍賣，共欠租達284.9萬元，館內健身設備早已貼上封條，推測是作為租金抵款，包含有Cybex跑步機、Martix滑步機等」，目前館內人員正在辦理退費手續，對於記者疑問一概不回，也尚未取得負責人實際回應；但另外致電板橋、嘉義等分店，都表示正常營業，並不清楚台中分店狀況，甚至直接「撇清關係」。

據側面了解，由於業者擴張版圖，資金挪去投資北部健身產業失利，財務漏洞無法補足，實際欠租已長達1年以上，積欠費用遠高於284.9萬元。地主透過房仲回應：「沒有亂漲租，9月後將有新業者繼續承接場館，土地沒有轉售的打算。」

月租20多萬不算貴
當地仲介謝家欣推測，「該場館緊鄰復興北路、東興路，都是近年南區新開通道路，帶動不動產行情，但該地為林家早期持有土地，為南區大地主之一，土地鮮少出售，該地也未有聽聞轉售訊息，推測若欠租達284.9萬元，應為早期承租，屬一整年份租金，月租金推算約20多萬元，價碼不算貴。」民眾沈先生則說：「双和會館在此地至少20年，是相當老牌的運動會館，也是南區唯一，關掉感覺相當可惜。」

國民運動中心搶客 民營業者只能吃土

這幾年運動風潮崛起，大型複合式健身會館一間一間開，政府也搶大餅開出平價運動中心，對老字號民營業者無疑產生經營壓力，双和運動會館無力承租高額地租，恐怕也與環境轉換脫不了干係。業者分析3大原因，指出大環境不佳、運動選項多元、平價運動中心興起，都衝擊傳統泳池業者。

月支出要價上百萬
台中運動會館業者陳先生，15年前曾在西屯區一帶開設健身房兼游泳池、SPA等大型水療運動會館，經營面積約千坪，3年前毅然選擇收攤，他表示，經營這樣的規模場館，1個月水電、人力支出就要上百萬元，加上那時地租約40萬元，月支出一共要150萬元左右，1年當中只有7∼9月暑假能賺錢，其他時間能打平就很不錯，經營困難可想而知，所以台中10多年來幾乎沒有新的傳統游泳場館設立，都是舊有的苦撐經營。

陳先生分析3大原因，「第1是大環境的改變，運動是一種選項，很多人有動就好，寧願選擇健身、不願選擇麻煩耗時的游泳項目，這也跟近年大量興起的大型專業健身房有關，先不看假日，平日會來游泳的幾乎都以年長者居多，一待就是3小時以上。」他笑說，海線地區不少泳池業者，還會擺放泡茶區供長者在「池邊泡茶」，代表市場需求正在轉換。

仰賴校外體育課程
「再者政府近年廣建國民運動中心，投資金額動輒上億元，收費超平價、設備新穎，民間業者儘管再投資更新設備，也難與之抗衡，對運動相關產業衝擊最明顯；第3，以往民間平日泳池經營有一大部分仰賴學生校外體育課程來作為固定收入，但近年游泳課改為彈性課程，由各校自行決定，許多學校怕麻煩就取消，同樣也衝擊穩定收入，都讓經營更加困難。」

日前《蘋果》報導日本知名藥妝店「驚安殿堂唐吉訶德」將進軍台灣，原挑中台北忠孝東路四段永福樓舊址，租下3層樓店面，卻因管委會拒絕配合店家設置手扶梯，計劃胎死腹中。對此，大安區光武里里長韓修和證實，唐吉訶德目前已鎖定東區展店，還特別開出「2層樓、面積500坪」及「24小時營業」2大尋店條件。

上月傳租永福樓告吹
唐吉訶德販售小至吊飾大至家電，在日本擁有超過400家分店，是遊客必逛名店之一。總公司泛太平洋國際控股公司（PPIH）社長大原孝治今年初宣布，有意進軍香港、台灣、菲律賓及馬來西亞，未料上月底卻傳出承租永福樓告吹的消息，令大票粉絲扼腕。

《蘋果》記者持續追蹤，韓修和獨家透露，唐吉訶德確定鎖定東區展店，還曾來電詢問，「沒有要承租永福樓了，東區有沒有比較好的地點？店面一定要符合2個條件，第1是要2層樓、面積500坪，第2是要24小時營業。」韓修和也提到，原本推薦Forever 21舊址，但被對方婉拒。至於現階段目標店面？他則說，「就是等對方主動聯絡，他打來都神神秘秘的啊，也不留電話。」

里長：要等對方聯絡
香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫分析，包括確定破局的永福樓，及Forever 21舊址、SPAO、MIXXO舊址都適合。永福樓拒絕設置手扶梯，計劃胎死腹中；SPAO店面只能放活動花車或移動攤位，動線較複雜；Forever 21舊址挑高，且內部已設手扶梯，24小時營業也沒問題，唯一缺點就是不夠明顯，但相較合適。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，Forever 21及SPAO舊址皆位在熱門地段，單坪租金1萬∼1.5萬元，兩者相比，Forever 21格局方正、坪數適中，除店面好規劃外，業者在意的手扶梯問題也先行排除，確實是不二首選。

購買中古屋碰上20年老宅機會愈來愈大，據內政部統計，今年第1季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年，其中，六都中台北市為25.86年、新北市21.98年、桃園市17.41年、台中市26.6年、台南市20.28年、高雄市22.17年。房仲業者建議民眾需觀察屋況，每坪裝修預算抓5∼6萬元，若低於市場行情，屋況沒有疑慮，就可考慮購買。

每坪裝修抓約6萬
全國屋齡超過30年的老宅移轉，佔整體住宅移轉28.62%，六都老宅在區域內佔比在台北市約有48.66%、新北市29.04%、桃園市18.68%、台中市33.1%、台南市27.26%、高雄市21.13%，若購買中古屋，將有很大機率接觸30年以上老宅。

中信房屋研展室副理張漢超表示，中古屋部分屋主為求賣相佳，有些會將房屋重新整理後再出售，使得原屋況細節不易觀察，可能隱含結構或老屋瑕疵，買方需注意仲介提供的《不動產現況說明書》，並建議學會觀察屋況重點，由外而內，從建物整體外觀，再到公共空間，及專有部分之屋況。

張漢超指出，外觀觀察重點包括磁磚有無脫落、牆壁龜裂，甚至明顯傾斜，而樓梯間、地下室等公共空間可觀察有無水泥剝落、鋼筋外露、大片裂痕，像這些公共空間，往往不是原屋主會花錢整修的區域，最容易看出建物原始狀態，也能看出住戶維護心態。

房屋專有部分，包括牆面有無壁癌或滲水、窗戶關閉時有無密合，配電箱、浴廁管道間可打開觀察，有無雜亂配置線路或水漬、石灰的殘留痕跡。張漢超表示，買方如果不是「外貌協會」，建議倒不如選擇裝潢簡單、沒有太多裝飾型態，甚至是原屋況的房子，這樣不僅可避免瑕疵風險，也可將省下的資金重新打造自己的居住空間。

逾40年貸款恐低
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，中古屋裝修預算，基本水電設施、裝修費用加上物件總價，如低於市場行情，就可考慮購買，如有明顯瑕疵，如海砂屋、輻射屋等屋況，就要避開；如果屋齡40、50年以上的老宅，要注意銀行放貸多不會超過鑑價6成。

壹傳媒創辦人黎智英繼去年底以來，以40億元處分內湖辦公室後，持續站在賣方，在台灣持有最大的住宅資產為大安森林公園豪宅「頂高麗景名苑」、共七戶，其中四戶近期以總價約14.3億元求售中，開價從每坪210萬至266萬元不等，業者解讀，黎智英測試市場水溫的意味濃厚。

黎智英在2002年來台發展媒體事業，也大舉布局不動產，早期在內湖工業區陸續買進土地，由於取得時間早，處分利益豐厚，2013年間以近40億元出售二筆土地給長虹建設，初估獲利有20億元；去年以來，又也以40餘億元陸續處分個人投資公司及壹傳媒所持有內湖辦公大樓、高雄岡山印刷廠。

在住宅資產方面，黎智英在2010年投入約20億元買進七戶「頂高麗景」手筆最大，此外也擁有「仁愛吾疆」、「東騰千里」、「忠泰M」及陽明山別墅等豪宅。黎智英投資台灣豪宅市值超過30億元，不少豪宅都出租，推估一年的租金收入超過1,500萬元。

近期黎智英委託房仲業者銷售的「頂高麗景名苑」的四間豪宅，分別為3、8、10、12樓，均以羚越公司名義持有，其中8樓、10樓含車位約224坪，均開價4.24億元，12樓開價4.44億元，3樓面積較小，開價1.41億元，合計四戶共14.3億元。

房地產業者推測，近年壹傳媒面臨媒體產業轉型，加上台灣不動產皆為早期低檔持有，已有獲利了結心態，加速黎智英處分資產的速度。

「頂高麗景名苑」是極少數具有正對大安森林公園景觀的豪宅，規劃21戶，實價登錄以來，也僅有一筆交易資料，為2014年9樓戶別的每坪171萬元。

黎智英在2010年「頂高麗景名苑」預售時買進，由於實價登錄尚未上路，推測買進價格約在每坪140~150萬元，過去幾年來數度傳出黎智英想要出售，此次開價較市場行情高出不少，測試市場水溫的意味濃厚。

投資客退散 假豪宅地段現形

台北億元豪宅交易熱度在房地合一實施前後，成為明顯分水嶺，每個月平均實價揭露戶數，從28.3件劇降至18.9件，大減33％，在投資買盤退散下，蛋黃區仍算堅挺、蛋白區急凍態勢鮮明，其中，大安、信義區減少幅度分別為13％、18％；南港、內湖區交易量腰斬，減少幅度分別達76％、56％。

自2016年房市低點起，在高資產族群自住及資產需求回穩下，台北市豪宅的交易量逐年增溫，觀察實價揭露總價逾1億元豪宅件數區位分布，房地合一稅實施以來，中山區平均每月4.98件交易居各行政區之冠，大安區平均每月4.26件居次，士林區、信義區也都有超過2件，松山、內湖則接近1件。

與房地合一稅實施前房市景氣最熱絡的2013~2015年間相較，台北市中心的大安、信義與市郊天母的士林、北投，衰退幅度都在三成以內，豪宅買盤回歸自用及長期置產需求，蛋黃區交易能量依舊有支撐力，但投資客退散，造成不少蛋白區豪宅降溫。

曾被視為新興豪宅區段的港湖地區，成為這一波豪宅交易量降溫最明顯的區域，指標豪宅價格也有明顯回檔。

其中，內湖「文心AIT」高樓層在2013、2014年間，有不少是每坪110萬元以上價格成交、最高曾創每坪134萬元，去年高樓層約在每坪95~108萬元；南港「日升月恆」過去高樓層多有9字頭行情，近年成交價則跌落7字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，景氣熱絡時期，台北市各地豪宅推案遍地開花，交屋因素大量推升各地豪宅交易量，若扣除新成屋交屋因素，有實質需求的中古豪宅交易量近年變動並不算大。因為課徵豪宅稅、新建豪宅構造單價調高、房地合一稅實施，大量壓抑豪宅新推案能量與銷售率，同時也讓不少過度包裝、價格膨風的「假豪宅地段」、「山寨豪宅」現形，成為滯銷品。

史上金額最大的「京華城」土地國際標售案決定大讓利，訂出底價342億、相當於打九折，每坪單價686萬元，於9月25日四度公開標售。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，台北市近5千坪的單一所有權土地已絕版，頂級辦公大樓每坪月租站上5,000元大關、南港「世界明珠」也以每坪100萬元改寫成交行情，辦公大樓多頭行情來臨，「有信心京華城能夠一舉決標！」

顏炳立表示，台北市辦公市場已經大崛起，「京華城」若改做企業辦公總部，合理行情每坪可望有105萬以上，月租約2,800元，租金報酬率達3.2％，現在已看到有些魚已經注意到這塊餌，評估的潛在買家也多了，因此也說服業主京華城進一步讓利，以342億元重啟標售，並特別調整三大標售條件。

首先，標售底價調整為342億元，押標金10億元。第二，投標金額高於或等於標售底價的最高價者，為得標人。第三，如所有投標金額都低於標售底價，還是可以改採議約方式進行。因此，業主有降價決標的誠意和決心，最近也有很多人睜大眼，展開評估。

京華城去年底首次標售價格為380億元，但以流標收場；今年3月二度標售，底價不公開，但也流標；6月三度標售，底價不公開，仍以流標收場。據悉，原本潛在買家約七組，但最近有些上市公司嗅到辦公大樓「缺貨」的潛在商機，有意把京華城改裝或改建為辦公總部，潛在買家也增加為10組，以本土買家居多。

顏炳立表示，近月來「台北南山廣場」頂樓每坪月租已突破5,000元大關，南港輪胎「世界明珠」辦公室更被聯強國際以63.58億元、每坪100萬元，採「量身訂做」模式買進15個樓層，「聯強進來了！南港發了！」其實不只聯強國際，還有不少傳產企業、高科技產業，都有辦公總部的需求，有信心京華城會順利割愛給有緣人。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，京華城的條件一定是「建商的菜」，預期標售結果不悲觀。由於面積、金額太大，不排除會出現兩家以上合組的投標團隊出手。

中興電工雙喜臨門！首度跨足的北市都更案預計年底申請使照，該案未開賣已自售近五成，預計明年認列營收及獲利；另剛拿下國內最大地上型太陽能光電廠標案，將斥資近百億元，在台糖台南七股土地建置總容量202MW太陽能電廠，預計2020年底併入台電電網。

台北市敦化南路一段與市民大道三段路口的海砂屋都更案，是中興電首度插旗都更的代表作，基地面積660坪，總計145戶，委由華熊建造，可分回樓地板面積2,500坪。

中興電董事長江義福指出，首次參與的敦南都更案預計今年底申請使用執照，可分回50個單位，預估總銷金額50億元，尚未委託代銷公司銷售，截至27日為止，已賣出近五成。

江義福表示，中興電GIS重電設備在手訂單100億元，今年下半年到明年生產線稼動率都滿載，最近還拿下台糖釋出國內最大地上型太陽能光電廠標案，以及20年經營合約，台糖提供台南七股206.99公頃土地，中興電初估總投資金額99.88億元，將成立三家項目公司，總資本額6億元以上。目前規劃依裝置容量，三家公司分別負責50MW、60MW及90MW太陽能光電廠建置，預計2020年底併入台電電網。

江義福指出，中興電承作許多台電工程及國內大型重大工程，經驗豐富，太陽能光電廠併入台電發電的升壓站又是中興電的強項，這也是當初台糖釋出台南七股土地建置太陽能光電廠有七家廠商投標，扣除二家資格不符廠商外，中興電取得優先議價權的主因。

江義福表示，中興電初估全案若獲得銀行專案融資貸款，大約融資七至八成，投資報酬率約15％。此外，中興電為籌措自有資金，將發行15億元五年期無擔保可轉換公司債，預計12月底前完成募資。

根據最新實價登錄資料顯示，2019年上半年，台中市西屯區成交單價前10名物件，有六筆都集中在七期，其中，屋齡12年、位於七期的「寶輝花園廣場」12樓戶，每坪成交價60.9萬元，居上半年成交單價之冠；若依據區段位置來看，單元二重劃區的「市政南一路」，則為西屯區交易最夯路段，上半年成交物件就達四筆。

整條市政南一路長度僅約一公里，雖劃分在單元二重劃區內，因地理位置與七期相連結，地價與開發條件即以豪宅之姿立足，加上單元二低容積率限制與高密度七期有很大差異，近幾年吸引不少七期換屋客移居置產。

統計今年上半年成交單價前10名建案，其中有三筆是「陸府植森」，該案也是市政南一路最新落成建案。

陸府建設表示，買方超過一半比例為企業主及開業醫生，生活氛圍與人文環境為其購買主因；市政南一路另一個成交案為興富發「文華匯」，屬於小坪數產品、每坪成交單價站上「5」字頭。

同樣位在單元二重劃區市政南一路周邊的預售案，包括「雙橡園S1特區」、「寶輝City Park」，頗受換屋市場好評，均傳出銷售佳績！其中，「雙橡園S1特區」已完銷；而每坪開價50－60萬元的「寶輝City Park」，目前銷售已經達八成。

另外，西屯區七期市政北二路段，上半年也有三筆交易紀錄，分別為「寶輝花園廣場」、「龍寶四季臻邸」、「林鼎一邸」。其中，坐擁台中歌劇院首席位置的「寶輝花園廣場」，每坪成交單價60.9萬元，為上半年西屯區成交最高單價，即使屋齡12年仍站穩每坪60萬元以上，七期地段價值依舊受到豪宅客的肯定。

而市政北二路向來有「七期名人巷」之稱，近期因「T＆R廣場」引進蔦屋書店、吳寶春麵包店、WOO泰式餐廳等，鄰近店面也相繼開設高質感餐飲、服飾店，對周邊豪宅社區形成互相拉抬作用。例如「林鼎一邸」8樓戶成交單價48.9萬元，創下該社區新高價。

長虹建設力邀香港P&T、文華苑設計團隊、衡美，攜手在林口推出最新國際建築代表作「長虹天際」，把台北豪宅的規格帶來林口，並引進住友集團專業，為每一層樓打造安全的制震器，打造出36層SRC鋼骨制震地標。該案預售賣6成，今年落成又衝2成銷量，目前全案銷售已逾8成，超過230戶，是林口的話題名宅。「長虹天際」在8月25日邀請已購客與建築團隊舉辦慶功宴，現場又再售出2戶，顯見買氣熱絡。

長虹建設董事長李文造表示，「長虹天際」規劃地上36樓，為林口在地最高，全棟SRC鋼骨，並與P&T團隊合作，公設比僅30％，但規劃22項休閒設施，擁有五星飯店等級大廳，加上70、83坪規劃在林口A9站生活圈可說是真空型產品，建案又環抱長虹與福樺建設、和展悅建設共同認養的3,200坪富貴公園，在林口小坪數與百坪案推案眾案齊發的市場中突圍。

針對長虹建設未來推案布局，李文造表示，林口市場持續發熱，目前林口還有2-4個建案預備推出。公司後山埤站大型都更案「忠孝詠吉」已完銷，接下來新店央北、文山區以都有推案，信義計劃區旁豪宅「松德長虹」即將進場，位在台中海線梧棲的低單低總首購案也表現亮眼，在北台灣更大舉進補6塊廠辦土地，維持住宅與廠辦各占50％的佈局規劃。

「長虹天際」有家樂福和中山路兩個商圈，周邊還有許多超市設點，像是文化三路上就有兩間頂好超市，也有家樂福便利購、全聯I MART，三井OUTLET裡有國際連鎖超市JASON，讓林口的居民無論買國產品或進口品都很方便。這裡也有超過一百間的異國餐廳和美食，林口國賓和威秀影城，還有誠品書店，和三座國際雙語學校，可以說是生活機能非常豐富，同時擁有國際化菁英教育優勢的重劃區。建案聘請知名豪宅空間團隊衡美企業操刀整體公設設計，藝術門廳，收藏來自全球的骨董和現代藝術作品，有故宮授權的復刻畫作、英國和香港藝術家作品等等，營造出藝術館式會所的質感。個案總共規劃22項的頂級公設，包括國際標準25米泳池、池畔餐廳、VIP休閒室，鋼琴音樂室、頂樓的茶藝館、空中花園和圖書館等等，公設比僅30％，CP值非常高。

無殼蝸牛運動滿30年，不少年輕人連租屋都是難題，市場卻有很多空屋未釋出；有地方政府建議將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」逼空屋入市。吉家網董事長李同榮建議，宜從交通、社宅、理財、平穩房價、防範炒作等面向著手。

無殼蝸牛運動30年過去，但房價更貴，年輕人所得低，連租屋都成了大難題。身兼房仲公會全國聯合會榮譽理事長的李同榮認為，稅制改革是很大的課題，若只是利用增稅來逼出空屋進入租賃市場，可能無法對症下藥。

李同榮發布新聞稿指出，各界均認為房市資訊透明化十分重要，也認同繁複的持有稅稅制確實有必要改革，但稅制必須是全面性的簡化與改革，而不是只為逼出空屋而改革，政府宜先研究空屋的形成背景才能對症下藥。

為防止空屋氾濫，李同榮提出5項政策建議，包括「健全房市平穩房價的治本方針」、「加速交通建設擴大都會生活圈」、「土地炒作的防範措施」、「廣建只租不售社會住宅」、「多元化理財投資管道」等。

他質疑，稅制改革是健全房市配套之一，但不是唯一，因為若從增加持有稅逼出空屋到市場的想法來看，被逼出來的空屋未必會進入「租賃市場」，逼入租賃市場也未必可以達成空屋移轉社會住宅的目標。

他表示，政府宜先認清空屋持有者的目的，才能對症下藥，提高持有稅只會迫使大多為中大坪數的空屋進入「交易市場」而非「租賃市場」，就算政府再鼓勵空屋出租不課囤房稅，出租的標的與面積也非弱勢族群所需，市場反而被刻意控制而扭曲。

台北市政府8月22日在行政院會的臨時動議上重提將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」，行政院長蘇貞昌裁示，請財政部洽妥各地方政府意見，尋求共識，審慎研議。

台北市政府曾向行政院提議，短期先修正房屋稅條例，將房屋標準價格修正為每兩年重行評定一次；長期目標是將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」。因財政部於2017年4月徵詢各縣市政府意見，多數地方政府不贊成，所以未修正。

買中古屋最大的風險在於房屋老化或是結構危險，往往被裝潢遮掩不易察覺。房仲建議，在大都會區很容易買到30年屋齡的老房，最好由外而內察看，寧可選擇未裝潢屋，可看清房屋原形。

房仲引述內政部統計，今年首季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年；若統計買賣移轉的屋齡占比甚至發現，全國屋齡超過30年的老宅移轉已占整體住宅移轉28.62%，六都老宅在區域內的占比在台北市約有48.66%、新北市29.04%、桃園市18.68%、台中市33.1%、台南市27.26%、高雄市21.13%；民眾若想省預算，會有很大的機率接觸30年的老宅。

中信房屋研展室副理張漢超提醒，華麗裝潢之下有可能暗藏不良屋況，與其將居住安全當賭注，不如學會看屋基本功，才能降低風險，住得安心。

張漢超表示，購屋人買老屋必須先注意房仲業提供的「不動產現況說明書」相關記載，然後由外而內察看建物整體外觀，再到公共空間，最後是專有部分屋況。

建物外觀的觀察重點在於有無磁磚脫落、外觀龜裂，甚至有無明顯傾斜；而在樓梯間、地下室等公共空間也可觀察有無水泥剝落、鋼筋外露、大片裂痕，如果有這些狀況，除了要向仲介業者詢問清楚之外，上下樓層的住戶都是可詢問的管道。

張漢超指出，建物外觀和樓梯間往往不是原屋主會花錢整修的區域，從這些地方卻可看出建物的原始狀態，而且也能看出住戶對住宅的維護心態。有些建物雖然有一點年紀，但樓面整潔、梯間光線、電梯維護都有一定的品質，這樣的房子住起來才會相對舒適可靠。

在房屋專有部分，除了觀察牆面有無壁癌或滲水、窗戶關閉時能否密合；再打開配電箱、浴廁管道間觀察有無雜亂配置線路或有無水漬、石灰的殘留痕跡。

張漢超說，水電設施牽涉日後的居住安全，配置不當超過負荷時，小則跳電或水管排水不良，嚴重時甚至會引起火災、漏水等問題，不可不慎，如果不了解如何評估，建議可請懂水電的親友一同陪同看屋。

張漢超建議，實務上整修過後出售的房價通常會比一般屋況的房屋高，而且重新整理過後不易發現屋況細節與瑕疵，因此不如選擇裝潢簡單、沒有太多裝飾，甚至是原屋況的房子，不僅可避免難以觀察的風險，也可省下資金重新打造更適合自己的居住空間。

　　禹洲地産股份有限公司（禹洲地産，01628.HK）8月27日公布公司及其附屬公司（統稱“集團”）截至2019年6月30日六個月期間的綜合業績報告。報告顯示，截至2019年6月30日，公司收入為人民幣116.37億元，同比上升25.91%；凈利潤同比上升23.22%至人民幣16.39億元；現金及銀行結余（包含受限制現金）為人民幣389.26億元，比去年同期上升 32.95%；截至2019年6月30日，凈負債比率為72.70%，加權平均融資成本為7.47%；累積合約銷售金額為人民幣284.74億元，同比上升32.47%，完成全年目標的42.50%。合約銷售面積為185.30萬平方米。

　　公司董事會宣布發放2019年中期股息每股12港仙及上市十周年特別中期股息每股3港仙，派息率達46.81%。上市十周年來，每股已累計派息2.62港元（經紅股調整後），相當于IPO價格2.7港元的97%

　　報告顯示，2019年上半年，集團在北京、上海、青島、鄭州、佛山等9個城市獲取14幅地塊，總建築面積達到212萬平方米。截至2019年6月30日，集團的土地儲備總可供銷售建築面積約1918萬平方米，138個項目，分別分布于六大都市圈共30個城市，平均樓面成本約為5580元/平方米。

　　報告期內，禹洲地産通過境外融資渠道共籌得15億美元的海外優先票據。截至2019年6月30日，集團成功發行總額為人民幣35億元的五年期公司債，加權平均融資成本為7.47%。

　　8月27日晚間，金地集團（600383）發布2019年半年報。報告顯示，公司上半年實現營業收入224.83億元，同比增長48.78%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤36.32億元，同比增長51.65%。截至報告期末，公司持有貨幣資金395.30億元。

　　公司表示，營業收入上升主要是由于並表范圍內的房地産項目的結算面積和結算收入增加。報告期內，公司房地産項目結算面積136.88萬平方米，同比增長8.96%；結算收入200.33億元，同比增長54.04%。同時，公司的房地産業務毛利率為40.37%，較上年同期增加2.13%。

　　報告顯示，公司上半年累計實現簽約面積428.0萬平方米，同比增長13.97%；實現簽約金額855.7億元，同比增長35.68%。此外，公司銷售回款率超過80%。

　　投資拿地方面，報告顯示，上半年金地集團土地總投資額約554億元，新增了約675萬平方米的總土地儲備。金地集團表示，公司堅持合理布局，深耕一線城市及核心二線城市，一線城市的總投資額佔比14%，二線城市的總投資額佔比63%，三四線城市的總投資額佔比23%。截止報告期末，公司已進入了全國54個城市，總土地儲備約4760萬平方米，權益土地儲備約2550萬平方米，其中，一二線城市佔總土地儲備比重約80%。

　　8月27日，陽光100中國（02608.HK）發布2019年度半年業績報告。報告顯示，2019年上半年，公司合約銷售額37.88億元（人民幣，下同）。通過出售重慶及廣東清遠兩個非核心項目，公司上半年實現凈利潤為7.93億元，同比增長77.4%，凈利率上升10%至22.1%；公司毛利潤同比增長20.2%，達到8.11億元，毛利率也由2018年同期的18.2%增長至22.6%。

　　本報告期末，公司現金及現金等價物為34.99億元，較2018年底增長35.2%；總的有息負債為263.36億元，較2018年底降幅達11.3%。在保持銷售業績總體平穩的前提下，公司凈利潤率、現金及等價物也相較上一報告期得到大幅提升，負債總額及負債率均有較大幅度下降。

　　土地儲備方面，在出售部分項目股權之後，公司仍然擁有大量土地儲備。報告顯示，截至2019年6月30日，陽光100中國所擁有的土地儲備總規劃建築面積仍有約1284萬平方米，主要分布于環京、溫州、無錫以及西安、武漢、沈陽等省會城市。

　　陽光100中國管理層人士表示，隨著聚焦非住宅市場戰略的進一步堅定執行、土儲結構隨戰略調整的繼續優化，公司圍繞主力産品線積極布局新項目，為明年以至今後的業務穩步增長奠定堅實基礎。

國瑞置業（０２３２９）公布，截至去年６月３０日止中期純利約４﹒２９億元（人民幣．下同），較去年同期升約４﹒４２％，每股盈利９﹒６分，不派中期息。
期內，收入為３７﹒７５億元，升約６８％，其中物業開發收入為３４﹒１２億元，毛利為１０﹒７５億元，升約４１％。
該集團指，期內已簽約銷售額為１２８﹒２８億元，已簽約建築面積約６０﹒４６萬平方米，較去年同期分別增加８７﹒５％及７﹒３％，而土地儲備總建築面積達到約１６０８萬平方米及土地儲備的　平均成本為每平方米約２８７８元。　
＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

佳兆業集團（０１６３８）行政總裁麥帆於業績發布會上表示，今年上半年已完成合約銷售額３４７億元（人民幣．下同），佔全年銷售目標８７５億元約４０％，預計下半年可售面積近６６０萬平方米，而可售貨值約１２００億元，主要位於大灣區
，有信心完成全年銷售目標。對於內地樓市的看法，麥帆料未來內地樓市不會大起大落。
集團截至今年６月底止，其債務結構中境外債佔比為４２％，首席財務官劉富強表示，集團曾有研究向銀行拿取對沖額度來對沖美元，但當人民幣跌至６﹒８算的時候，其對沖成本很貴，故集團最後並沒有作對沖措拖。
劉氏又指，集團會用美元現金來償還美元債，現金流方面並不會受到人民幣貶值的影響。他補充，集團未來在發美元債方面，會拉長年期，以優化成本。
劉富強續指，集團目標於年底前把集團淨負債率降至１８０％以下。對於如何降低負債率，主席郭英成表示，未來集團會盡量減少重資產比例，但優質的大宗資產，如深圳佳兆業中心及上海佳兆業中心，會保持長期持有。

擴大業務估值 或在港掛牌

世茂房地產（00813）副主席兼總裁許世壇表示，近年集團的酒店、物業管理業務正高速增長，特別是酒店業務毛利率表現可觀，故計劃在2021年將這兩項業務分拆上市，相信上市時能取得較高估值。

暫無意在港買地

他解釋，計劃分拆該兩項業務上市，主要因為現時物業管理面積逾一億方米，估計到2021年將逾3億方米，並服務1000萬人；同時期望酒店業務屆時營業額規模會較大，上市將可以進一步擴大業務估值。世房首席財務官丘鈞山補充，現時分拆動作仍在計劃階段，「不是一定要上市，會再視乎情況，亦會考慮在香港上市。」

對於香港房地產市場，許世壇直言，國內商家的確可以收穫一大筆利益，而且稅率較內地為低、自由度較大，不過最近社會比較敏感，相信本港酒店和住宅市場發展受到一定壓力，所以暫時未有計劃再於香港買地。他認為這些不利因素會「很快過去」，世房明年亦會在港加快銷售，於下年第三至第四季分別推出一個酒店項目和兩個住宅項目，收入主要用於還債。

問及內地加大融資調控力度，許世壇說，上半年中國樓市調控有收有放、分化明顯，蘇州、西安等市場較熱的城市調控加碼，熱門城市調控政策明顯從嚴。中小型發展商面臨很大壓力，但他覺得大型或負債低的發展商不會有影響。

該集團早期已發行十多億的美元債，暫時不需要大規模融資，而且早前透過併購取得穩定的土地儲備和項目，有助減低調控帶來的風險。

半年純利漲兩成 派60仙

世房上半年純利51.05億元（人民幣．下同），多賺19.54%，每股盈利155.17分，派中期息60港仙，升20%。期內，收入565.6億元，按年多32.9%。上半年簽約額1003.4億元，按年增加38.7%；簽約面積由2018年同期的451萬方米，增至2019年上半年的556萬方米，升幅達23.3%。截至6月底止，土地儲備約6407萬方米（權益前），上半年新增土地儲備1412萬方米（權益前）。

會德豐地產旗下將軍澳日出康城9A期MARINI將於周五（30日）進行首輪銷售共500伙，項目繼續進行收票，截至昨晚暫收逾5700票，超購10.4倍，並夥拍中介公司推樓按優惠，最高可承造樓價80%，現金回贈最高達2.1%。

MARINI落實首輪銷售計劃後，項目繼續收票，昨天再新增逾700票，總入票暫收逾5700張，以周五首輪銷售500個單位計算，超購10.4倍，凍資逾5.7億元。

引樓按現金回贈達2.1%

發展商夥拍按揭中介公司推樓按優惠，中原按揭經紀董事總經理王美鳳說，該行為MARINI買家提供「低首期八成按揭」及「依舊至低息按揭」兩個計劃，前者視乎樓價最高可承造最高80%按揭（須付5.48%至6.68%保費），全期息率低至最優惠利率（P為5.375厘）減2.6厘，現金回贈0.5%；另一計劃全期息口低至銀行同業折息（HIBOR）加1.23厘，封頂按息低至2.375厘，現金回贈2.1%，並可享高存息戶口，抵消利息支出。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，負利率下現金貶值，持資產較有利，MARINI推售的單位以1房及2房細戶為主，料周五推售500伙可一Q清袋。

經絡按揭亦為新盤包括MARINI提供相若按揭優惠，美聯住宅部行政總裁布少明指出，購買力聚焦新盤，年初至今新盤錄逾1.38萬宗成交，較去年同期近1.05萬宗大升逾30%，料本月新盤成交可達1400至1500伙，下月將進一步上升。MARINI提供647伙，實用面積348至1305方呎，預計2021年11月底入伙，周五推售的500伙，折實平均呎價15895元。

MARINI首輪銷售未有推出4房單位，同區南豐旗下LP6昨天以2013.6萬元沽出1個4房戶，屬於1座61樓B室，實用面積1086方呎，呎價18541元。

映日灣兩伙標售套3598萬

另外，億京荃灣映日灣昨推出1座6樓及33樓A室兩個3房戶標售，實用面積同為859方呎，即日成功售出，合共套現3598萬元，其中33樓A室以1880萬元售出，呎價21886元；新世界（00017）元朗瑧頤亦以546.1萬元售出21樓B3室，實用面積308方呎，呎價17731元。

新界西跌幅明顯 YOHO TOWN兩房挫7.2%

社會爭議持續逾兩個月，樓價及銀行估價跟隨回落。本報統計20個屋苑上車單位估價，逾半數於6．12大型示威後回落，當中以新界西屋苑估價跌幅明顯，元朗YOHO TOWN 2房單位估價更累跌7.2%。

本報分析20屋苑上車細單位估價，並以滙豐銀行網上估價系統作統計，有13個屋苑單位估價，較逾兩個月前、即6．12發生大型示威前為低。

而估價回落屋苑中，以元朗YOHO TOWN一個2房跌幅最大。單位為5座高層F室，實用面積393平方呎，估價最新報658萬元，較6．12發生示威當周709萬元，回落7.2%。

嘉湖2房估價 兩月跌4.4%

上述YOHO TOWN 2房估價，較5月份時高位720萬元，回落62萬元，累積跌幅近9%。而目前估價水平，已回落至今年3月份水平。

事實上，屋苑估價回落幅度較大，主因早前屋苑錄得較大幅度的減價成交，如7座中層E室，面積423平方呎，減價40萬元，以630萬元沽，呎價14,894元，重返年初水平。

至於另一新界西指標屋苑天水圍嘉湖山莊2房估價，於6．12示威發生逾2個月後，累跌4.4%。屋苑景湖居4座一個單位，估價最新報539萬元。事實上，屋苑於8月份錄得多宗低價成交，其中有3房連套房單位，成交呎價險守9,000元，估計成交價對估價影響，將於未來數周反映出來，或加快估價調整速度。

鰂魚涌南豐 估價升近3%

事實上，上述屋苑估價按月跌幅亦見明顯，YOHO TOWN及嘉湖山莊，按月分別跌3.9%及2%，跌幅亦居13個屋苑的首兩位。至於6．12示威後，估價仍然上升的7個屋苑中，以鰂魚涌南豐新邨升近3%，表現相對理想，估價最新報836萬元，或反映出港島屋苑持價能力，較新界屋苑強。

值得注意是，銀行估價回落，買家入市風險會較市旺時高，更易出現估價不足的情況。參考荃灣中心近日一宗新高價成交，一個頂層縮則單位，以410萬元沽出，呎價17,597元，創出屋苑呎價新高。不過，其中一間主要銀行對單位，估價只有364萬元，較成交價低1成，跌市下出現估價不足的情況，銀行調升單位估價的機會，相比旺市低，撻訂收場的風險高。

過去一周二手市場上，低市價及減價成交陸續浮現，料將左右銀行估價走勢。由於銀行估價向來是買賣雙方，對於樓價的參考指標，故估價向下調，或加快樓價的調整速度。

利淡因素多 今年成交量或5200宗創新低

受內外因素夾擊，美聯工商舖預計，未來一年工商舖市場步入調整期，明年底前工商舖呎價料跌約25%，當中商舖最受政治事件影響，價跌3成。

本月暫113宗買賣

投資氣氛轉弱，美聯工商舖數據顯示，受外圍及本地政治事件影響，近兩個月工商舖買賣成交急挫，6月全月工商舖成交僅有403宗，7月份更跌至254宗，而8月份情況更差，截至本月20日止，暫錄113宗買賣，預計全月工商舖交投料僅約150宗，較今年4月跌75%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指，未來一年工商舖將步入調整期，因涉及多項利淡因素，外圍方面包括英國硬脫歐等，而最嚴重的為中美貿易戰難以解決，影響營商前景。同時間，近兩個月本港政治事件，出現連場示威，對零售業打擊甚大。

他分析，投資工商舖主要講求對後市信心，即使目前處低息環境，投資者欠缺信心入市，甚至個別出現減價放盤，工商舖價格難免全綫受挫。他預計，中美貿易戰及本地政治事件，未有迹象可在短時間內解決，因此難免出現調整，若持續惡化，工商舖價格調整幅度更深。

他預計，工商舖成交量全年涉約5,200宗，將為有紀錄以來最低，按年跌2至3成，而工商舖呎價年內跌5至15%。他分析，最差的情況或持續至明年，估計明年底前跌幅高見25%。

商舖價格估跌3成

對於工商舖三範疇，該行旺舖董事盧展豪認為，商舖受挫情況最嚴重，由於連串示威直接衝擊零售業，目前遊客數量急跌，他指就算風波平息，旅客也難在年內全數重返，相信需要一年以上時間才恢復；而目前絕大部分商戶也乏興趣開業，租務市場淡靜，料明年底整體商舖價格跌約3成。

另該行公布上半年業績，集團上半年收益為約3.17億元，按年跌23%，而上半年盈利為2096.7萬元，較2018年4,989萬元，下跌近58%。

本港暴力衝擊持續，個別投資者決定沽貨止賺離場。資深投資者李耀華於今年4月份以約828萬元購入的黃大仙環鳳街37至43號地下3號舖，面積約800方呎，最新以約1,050萬元交吉售出，呎價約1.3萬元。李耀華持貨僅約4個月升值約26%，賬面獲利約222萬元。

中原(工商舖)商舖部副分區營業董事方錦耀表示，該舖市值月租約3萬元，按此計算，租金回報可望逾3厘。新買家為區內投資者。