進駐17年、位於台北市中山北路的Gucci中山旗艦店上周五（8月30日）突然歇業，引發震撼，也代表以往高端名牌匯聚的晶華商圈更加沒落，尤其鄰晶華酒店旁的中山北路45巷，2年來已成空租1條街，每坪店租從巔峰期逾萬元，下殺3.5折，仍無業者進駐，對比鄰近熱鬧滾滾的南西商圈，形同2個世界。

中山北路二段以東的晶華商圈，曾是北市最熱鬧的商圈之一，以晶華酒店、老爺酒店為指標，過去是精品1級戰區，除了有昇恆昌免稅店進駐晶華，還有LV、Gucci這2大精品旗艦店坐鎮，但近來商圈沒落又快又猛，昇恆昌早撤離，過去精品店林立的中山北路45巷，如今成為空租1條街，而上周五Gucci無預警歇業後，如今只剩LV苦撐。

頭尾店租金落差懸殊
看著晶華商圈從繁華到沒落，讓經營25年、位在中山北路45巷內的伴手禮店「一番屋」2代老闆楊子慶最有感，他表示：「靠近中山北路的前段店面空租2年，旁邊3層樓的商辦也空3年，就算有業者承租，也做不了多久就關店。」楊子慶指出，過去儘管逛精品的人潮不多，但店舖都滿租，不知何時開始，業者一家家搬走，推測「空租多少和高租金有關。」

楊子慶抱怨，近5年租金漲幅約2成，「前段店租至少要40∼50萬元，法藍瓷一開始就租40萬元，3層樓的LV則要上百萬元，像我們這些後段店家，店租直接砍半，只要20∼30萬元。」

頭尾租金落差相當懸殊，楊子慶表示，「不知道這些店面會不會因為租不出去而降租？」至於是否連帶影響生意，楊妻則搖頭嘆，「景氣不好！這邊都很不穩定，台灣人不太會走進來，我們也是靠觀光客才能撐到現在。」

《蘋果》實際走訪晶華商圈，儘管中山北二段一樣車水馬龍，但從中山北路45巷到長春路口的這一段，卻是蕭條景象。記者走進45巷內，短短1條240公尺的巷子，多達5間店招租，鮮少有人走進來，讓人難以聯想過去滿是精品店的榮景。
屋比房屋統計，晶華商圈於2014∼2015年間，每坪租金衝上萬元，但截至目前每坪僅剩3454元，跌幅高達65.45%；雖租金大跌，近3年空租狀況不減反增，2017年空租1年以上有13%，2018年來到15%，今年則攀升至27%。

今年空租攀升至27%
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，晶華商圈周邊飯店多，客源鎖定觀光市場，但近年陸客減少，加上外國人來台以自由行居多，人潮往誠品南西店移動，精品反而缺乏吸引力，成為商圈沒落主要原因。

黃舒衛分析，大環境不佳，加上電商、百貨業分食消費族群，高端市場面臨轉型，精品業者對於街邊型專賣店需求量下降，轉向新穎、集客力強的信義商圈進駐，不過他認為，「大倉久和飯店旁的都更案完工，會吸引大型零售店進駐，帶動新一波人潮，晶華商圈有機會東山再起。」，不過若想重振過往榮景，商圈勢必要轉型。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，該商圈轉型較適合經營餐飲業，尤其旁邊有晶華酒店、大倉久和等5星級飯店，高價餐廳能吸引住客；另外，商圈鄰近林森北路，若租給大型連鎖餐飲業，打出親民價格，也有機會讓人潮走進來。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴則認為，建議房東可將大坪數店面分割出租，或是承租業者可朝咖啡廳結合文創等複合式店面方向經營，否則店面空置期拉長，對房東及整體商圈來說，著實得不償失。

南西商圈店店滿租 租金較晶華高1.6倍

原為精品戰區的晶華商圈因Gucci旗艦店歇業更顯蕭條，而隔1條中山北路的南西商圈，卻蓬勃發展，每坪店租逾5000元，是晶華商圈的1.6倍，且店店滿租，吸引大批年輕人，形成「高端市場沒落，平民消費崛起」現象。

店面汰換率很高
相較晶華商圈的冷清，南西商圈愈往新光三越、誠品南西店愈熱鬧，沿路可見多家服飾店、飾品店等，每家都擠滿逛街人潮，不僅年輕人絡繹不絕，臨中山北路和附近巷弄，多達9成以上店面營業，尤其晚餐時間，不少餐廳門口還大排長龍。

但和晶華商圈不同的是，南西商圈的店面坪數較小，1位經營髮廊10年多的張先生表示，「我們這邊2層樓共80坪，要30萬元，附近20幾坪的話，大概10∼15萬元左右。」不過，隨著人潮聚集，租金也紛紛喊漲，張先生說，「附近全部都漲了！我們原本租金是24萬元，5年來一路漲到現在30萬元，誠品開了也有影響。」在地10年的服飾業者則表示，「這幾年租金多少有漲，店面汰換率也很高，大多2∼3年換1次，但很快就有人租走了」。

特色店型塑成功
晶華商圈截至目前每坪僅剩3454元，相較繁盛時期腰斬一半以上，而南西商圈近3年租金節節上升，去年每坪甚至突破5000元大關，今年來到每坪5562元，相較2017年每坪租金4839元漲了14.9%，比晶華商圈還高1.6倍。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，南西商圈有新光三越加上誠品進駐，加上周邊幾條巷弄以及赤峰街，還有文青、文創商店聚集，屬於發展蓬勃的1線商圈。由於巷弄也有人潮聚集，即使租金上漲，馬路旁的店家，仍可選擇往巷弄內移動應變，因此處處滿租。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，百貨專櫃吸納了各大品牌，高端消費族群轉戰百貨聚集的信義區，再加上陸客不來，削弱晶華商圈消費力，店面空租率也大增。雖目前店面平均每坪月租金不到4000元，但若未繼續下修到市場價格，估計還是沒人租。

陳傑鳴指出，南西商圈近年特色型塑成功，除了大走「文創風」吸引不少咖啡店、餐廳以及文創小物進駐外，也帶起逛街人潮，大多以學生、上班族居多，縱使陸客減少，店家生意也不會受到影響，店租更是穩健上揚。

好市多不僅是全台最夯賣場，現在也帶旺周邊房價，房仲業者統計，全台14間好市多店面，有6間周邊房價上漲，其中漲幅最高是高雄前鎮店漲18.6%，跌幅最大的也在高雄，為大順店跌3.7%，不過專家表示，大順店周邊有義享天地、悅誠廣場和富邦BOT開發案，未來發展潛力強，百貨商城陸續進駐完工，將成另一個北市信義區，「現在很適合進場。」

高雄大順店跌幅最大
台灣房屋集團統計，全台14間好市多的周邊房價，漲價6間的分別是高雄前鎮店18.6%、台南北區店14.5%、桃園中壢店4.8%、新北中和店2.9%、桃園南崁店1%、台北內湖店0.7%。房價下跌的8間則是新北新莊店跌0.7%、台中北屯店跌1.1%、台中南屯店跌1.5%、新竹市店跌1.8%、北投店跌2.2%、新竹店跌2.5%、嘉義店跌3.2%、北高雄大順店跌3.7%。

住商不動產高雄夢時代加盟店經理田宇哲分析，漲幅最多的好市多前鎮店，位在亞洲新灣區，周邊有家樂福、IKEA和夢時代購物中心，生活機能佳，自住以中古國宅和大樓為主，其中獅甲國宅和正勤國宅賣最好，每坪約16~18萬元；中古大樓每坪約22~24萬元；新建案多屬豪宅，單價每坪約30~40萬元。

看好未來專家喊進場
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，年跌幅最多的好市多大順店，若以大順路為分隔，北面是豪宅區、南面是工業區，因工業區房價較低，房價漲跌多受豪宅區交易量影響，但該區未來發展潛力強，有義享天地、悅誠廣場等百貨商城的進駐，利多還未完全發酵，後續房價看漲。

住商不動產好市多大順加盟店長張朝凱也認為，區域房價從2016年開始緩漲，成交量每年攀升，加上未來有百貨就業機會和捷運帶動，「現在很適合進場。」

人氣爆棚的日本迴轉壽司品牌「SUSHIRO壽司郎」，將開高雄第1家街邊店。人力仲介業者近期刊登徵才資訊，指出日本銷售第1的迴轉壽司店，將在新興區中正三路新展店，據了解就是壽司郎。業者向《蘋果》證實，「9月底有新店面開幕」，確切地點則保密到家。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，中正三路為連接南北高雄的重要交通樞紐，交通位置佳能帶動人潮聚集，附近建物屋齡新、格局夠大，很適合餐飲業發展，目前已有不少知名連鎖餐飲業進駐，且都是大型店面，若開設有停車場的街邊店，也沒有問題。

確切位置業者雖無透露，但《蘋果》鎖定中正三路正在裝潢的大坪數店面，發現只有王品牛排正對面及中正三路60號2處正在裝修中，台灣房屋高雄美麗島中正店店長劉坤旺表示，「王品牛排對面是租給日式便當店，確定不是壽司郎」，而中正三路60號原本2層樓的鐵皮店面，記者走訪現場，1位現場施工婦人也表示，「這邊是做鮮魚、熱炒，我保證不是迴轉壽司店。」

可能落腳達仁街口
中正三路上裝潢中的2個店面已排除可能性，另一處位在中正三路、達仁街口，1間約80坪的1層樓店面則空置許久，過去曾貼出招租廣告，近期已撤下，以大坪數和地理位置來看，頗適合作壽司郎的街邊店。

永慶不動產高雄師大店店長葉誌螢認為，以舊高雄來說，消費力最強的就是中正三路，現為主要商業區，人潮相對集中，以該處店面來看，適合發展街邊店；而壽司郎夢時代店從開幕至今，天天大排長龍，可見人氣不減，若有機會延續百貨店在中正三路開設實體店面，勢必為當地帶來一波人潮。

麵包王國創辦人雷東隆在北市士林區的高價住宅「鄉林陽明」昨執行三拍，底價7508萬元，吸引11組人馬競標，最後由裕元紡織擊退10組人馬，以1億餘元拍得、溢價近35%，而且上演「衝上拍」（三拍拍定價高於二拍底價）的戲碼。

「鄉林陽明」6樓約164.07坪（含2車位、23.74坪），三拍底價7508萬元，吸引裕元紡織、華南金資產管理、債權人之一的中信銀、社區住戶等多組人馬競拍，由裕元紡織以1億88萬餘元拍定，若1個車位250萬元，拆算每坪約68.33萬元。

目前「鄉林陽明」累積4筆實價揭露紀錄，最高單價為去年11月，12樓每坪85.5萬元；2014年11月揭露的3樓戶，每坪也超過80萬元。

寬頻房訊分析，該物件前兩拍因知名度未開，導致部分投資人甚至同社區住戶都錯過；但三拍底價的確誘人，每坪底價近50萬元，自然吸引不少競標者出手，最終上演「衝上拍」的戲碼，即便如此，入手價仍較行情便宜1成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年常常出現二拍沒人買，結果三拍多組人馬搶，成交價格反而比二拍還要高，主要可能是二拍知道的人不多，或者在等三拍，希望可以再便宜一些，結果有些自用客進場，比市價便宜一些就進場搶標，出現「衝上拍」的特殊現象。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，「鄉林陽明」豪宅房價實價高點為2014年預售14樓戶總價1.3億元、每坪103.8萬元，去年成交中高樓層戶每坪83至85萬元；該法拍戶將6樓2戶打通，面積164.06坪，一拍底達1.17億元，兩次流標後底價約打65折，以每坪約45萬元三拍，幾乎是社區平均房價砍半，因此吸引多組搶標。

富宇地產（4907）今年首度揮軍南下彰化和美房市，富宇昨（3）日宣布，基地面積達2,400餘坪的預售新案「世紀美」將於9月公開，主打六星級豪宅公設規劃，將為和美首購市場帶來一波精品豪宅熱。今年房市表現穩健，富宇集團乘勝追擊，推案戰線南北延伸。

安德魯森食品集團創辦人雷東隆家族擁有的「鄉林陽明」3日以底價7,508萬執行三拍，由於底價僅每坪45萬元，結果吸引11封標單搶標，最後以約1.01億、每坪約68萬元拍定，不僅拍定價「衝上拍」，溢價率更達34％。

這宗「鄉林陽明」6樓二戶打通，坪數合計164.06坪的法拍案，原屋主雷東隆是知名麵包主廚，1996年在廈門創立安德魯森麵包店，全盛時期在大陸有300家連鎖門市，2015年猝逝。

雷在過世前曾以二戶「鄉林陽明」房產向銀行借款7,300萬元，過世後因子女無力償還其債務，日前房產遭法院查封，一拍底價約1.17億、二拍底價9,384萬元均流標收場，3日以底價7,508萬元執行三拍。

由於三拍底價降至每坪45萬元，吸引了包括華南金AMC、債權銀行中國信託等11組人馬搶標，也有多組該社區或鄰近社區想要「小換大」的住戶投標，最後由裕元紡織以1億0,089萬得標，不僅遠遠超過二拍底價，三拍更有34％的高溢價率。

以實價登錄觀察，「鄉林陽明」在2014年時頂樓樓中樓曾創下每坪103萬元的社區最高行情，即使近年來房價也都維持在8字頭，去年高樓層成交價大約落在84~86萬元，這次法拍市場出現三拍4字頭底價，即使是二戶合併拍賣、總價門檻較高，仍然受到市場高度的矚目。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍市場出現「衝上拍」（拍定價高於前拍底價）並不多見，多發生在總價3,000萬以下的法拍案件，在三、四拍時較常見。

此次三拍的「鄉林陽明」不僅衝上拍、高達34％的溢價率，拍定價更逼近一拍底價，還有高達11封標單投標，在高總價住宅法拍市場均屬少見。

今年房市未如往年遇到大型選舉總會受到不小干擾，反而條件好的新案買氣燜燒，加上近期港客來台置產甚囂塵上，使得房市喜訊頻傳，永雄建設和甲桂林廣告3日表示，位於新北市板橋的「永雄卓閱」開賣不到8個月已熱銷8成，其中香港客就買了3戶。

甲桂林廣告董事長曹瑞濱表示，「永雄卓閱」總銷約90億元，第一季推出迄今已賣8成，成交70幾億元，且60幾坪中大戶反而先賣光，預計年底前可望完銷。 永雄建設機構董事長劉炳煌表示，板橋目前推出的產品呈現兩極化，不是80坪以上大戶就是20幾坪的小宅，本案小宅銷售速度反而較慢，顯示市場以換屋客為主力。

甲桂林廣告總經理陳衍豪表示，「永雄卓閱」有3組香港客戶前來購屋，有的配偶為台灣籍，也有往返港台兩地的IC設計、智財權的企業主。甲桂林廣告10月還將接待一組香港購屋賞屋團約6~7人，其購屋預算約1000萬港幣以內。

曹瑞濱分析，目前來台看房的香港客戶，預算大多在500萬港幣，地點則多半在雙北市，尤其偏好淡水、紅樹林；至於預算超過1000萬港幣的香港客，則青睞台北市中心有捷運的地段。

包括台積電、友達、台灣美光、大立光等知名科技大廠，已分別進駐中科與台中精密機械園區、潭子加工區等園區投資設廠，為台中帶來龐大的就業人口，成為近年來台中預售案的主力購屋客群！這群購屋客分別占了新案二至三成、部分個案甚至占到五成比重，包括豐邑、達麗、富宇、新業、鄉林等建商，近期銷售新案時，都能明顯感受到科技人的購屋需求，也為新建案帶來銷售佳績。

以豐邑建設位於台中市南屯區嶺東特區的「菁科城」一期為例，總戶數536戶、總銷55億元，尚未公開就已熱銷破五成，8月底正式進場銷售。豐邑總經理邱崇喆透露，該案距離台中精密園區不遠，單是來自精密園區與中科的購屋客群，預估就逼近五成，「股王」大立光的員工購屋超過20戶。

除此之外，位於北屯區機捷特區的「達麗居山」案，中科購屋客約占二成以上，包括台積電、友達的購屋客不少；位於潭子區的「鄉林天韻」預售案，目前熱銷逾八成，中科與潭子加工區都是主力購屋客群。

交通建設，正是帶動中科工程師移動購屋的主因！隨著連接中科與水湳智慧城之間的中科路橋，預計今年11月底完工，加上捷運綠線2020年底將通車，目前已吸引包括龍寶、寶輝、富宇、總太地產等知名建商，陸續布局水湳周邊購地推案，布局台中「下一個20年」的重點發展區域。

富宇建設專案協理黃資宸表示，交通建設帶動人口移動，中科購屋版塊正陸續往水湳周邊遷移；其中，又以生活機能較強的水湳南側、捷運周邊新案最熱門。以今年5月進場的富宇「飛翔」預售案，位於水湳南側，進場四個月已熱銷超過五成，其中約有三成是台積電、友達等科技人購買。

黃資宸表示，中科路橋道路銜接工程，是連接中科與水湳智慧城的重要幹道，11月底完工後，不僅能大幅改善國道1號、環中路及筏子溪等路段車況，並分散市區往返清水、龍井、沙鹿、大雅等地的壅塞車流，搶先帶來一波中科購屋族往水湳周邊移動。以富宇「飛翔」來說，產品規劃24至37坪、2至3房，總價在800萬至1,400萬之間，頗受中科購屋族的青睞。

除此之外，總太地產近期已經在水湳智慧城周邊的經貿路旁購地插旗。由於經貿路是銜接中科路橋的重要道路之一，一旦中科路橋通車，從經貿路可以一路開車到台積電新廠前，預期總太的水湳新案，中科購屋族將成為購屋主力客群之一。

台中8月買賣移轉 年增冠六都

台中市地政局3日公布8月建物買賣移轉棟數為3,343棟，月減26.4％、年增12.5％，月減率與日前另外五個直轄市衰退二至三成走勢相近，不過年增率則為六都最強勢。

在民俗月習俗新成屋交屋、中古屋登記提前或延後效應下，加上暑假本為房市傳統淡季，包括台中在內的全台各都會區移轉量均受衝擊，累計六都8月買賣移轉約1.74萬棟，月減24.2％、年增4.6％。

以今年前8月來看，台中市買賣移轉棟數年增率約10.2％，與全台六都相較，僅次於今年上半年房市火熱的高雄房市年增率15.6％，屬於今年六都中房市表現熱度的前段班，優於桃園、台南約9％的年增率，及雙北市不到3％的年增率。

以台中市個別區域來看，前8月以北屯區移轉量4,050棟居冠，西屯區3,969棟、北區2,532棟居次。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，台中近年因台74線通車議題，加上今年台商回流潮估計資金回流上兆元，且不少台商企業進駐台中科學園區，北屯區因產品多元、距離舊市區近，最受首購族青睞，帶動人口紅利、住宅房地需求量大增。

離明年初大選投票日愈來愈近，也代表選舉相關話題只會愈來愈熱：不過除了一定會觸及的兩岸或統獨議題外，這次選舉，到目前為止，房市相關議題被提出討論的情況，顯然比前幾次少了許多。
由於正逢房價飆漲期，最近兩次地方首長改選及上屆總統大選，居住相關或高房價現象，都受到高度關注，甚至是選民決定投票意向的關鍵議題之一；包含社會住宅、房地和一新制及持有稅改革等等，也都是從選舉期間熱議討論後，逐漸形成政策。

但這次大選，情況顯然不大相同；住展房屋網企研室觀察發現，房價或居住問題，已不再像前幾回選舉期間那樣受到關注。

或許有人會說，這是因為前幾年房價確實稍有修正，加上目前至少已有相當量體的社會住宅，小英政府也祭出更多補貼，居住壓力似乎沒有之前那麼大。

然而就算如此，目前全台房價所得比仍逼近9，離世界銀行提出「發展國家正常房價所得比應在5.5之水準」高出近一倍，更別說雙北市都超過12。也難怪26號值無殼蝸牛運動屆滿三十週年，由當時倡議團體重組再起的巢運，會再度批點高房價、居住不易之問題，這些年來非但沒有緩解，反而更加惡化。

那麼，高房價問題會不會再度成為此次大選的關鍵議題？雖說巢運稍早宣示將以「青年貧窮」、「購屋無望」、「租屋困難」及「學生租屋」 等四大青年世代面臨的居住問題，廣邀所有總統及立委參選人進行政策討論；但平心而論，和四年前創立時發起露宿帝寶行動之時相比，巢運近一、兩年創造的聲量已明顯減弱；就更別說當時發起者之一花敬群，現在貴為內政部次長，且因為主導相關改革未臻預期成果，根本已經變成被檢討的對象。

然不可否認，放眼近期北台灣各區新案，開價不但一個比一個貴，而且都又高過區域行情；雖然和一○三至一○四年最高峰相比，還是有差，但其實也相去不遠；連官方數據都顯示，目前整體房價及房租都再現反彈上揚趨勢。基於小英上回選舉的房市改革支票近乎全面跳票，一般庶民，特別是年輕族群，仍無法真正安居、進而樂業之下，住展房屋網企研室認為，高房價仍可能再次成為本次選舉的攻防焦點之一。

總之，無論這次選舉會不會對房市造成衝擊，回歸基本面，現在又停止修正、反彈上漲的房價，恐怕才是真正影響中長線房市的最關鍵因素。

國產署近日標售北市都更分回宅，41筆標出8戶，平均溢價率僅0.34%，還不到1%。房仲業表示，今年國產署賣房子標況都不佳，溢價率更屢創新低，顯示買家不受市場回溫訊息影響，寧可沒買到，也不願出高價。

國產署上月29日標售「耕曦」、「永德言葉」、「全坤威峰」、「忠泰鳳磐」和「翔譽雙子星」等41戶參與都更分回的住宅共有8戶標脫，其中「耕曦」18戶標脫6戶，「永德言葉」19戶標脫2戶，標脫率19.5%，溢價率僅0.34%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年房市回溫訊息不斷，但國產署今年標售都更分回戶，標況都不理想，以明日博為例，今年3月標售17戶全數流標後，5月以原價再標一次，一樣全數流標。

今年7月國產署降價標售北市耕曦、永德言葉、萬喆以及和板橋全陽圓共57戶，15戶脫標，但得標人出價和底價大多相差不大，其中耕曦5樓戶以4,595萬餘元脫標，脫標價僅比底價多出21元，整體溢價率也僅0.45%。

可能是7月標況略有提升，國產署上月29日標售耕曦、永德言葉等都更分回宅共41戶，未再降價，僅標脫8戶，標脫率降至19.5%，溢價率0.34 %比上次0.45％更低。其中耕曦7樓戶，17樓戶都僅加價1,000多元，溢價率都幾近於零。

張旭嵐表示，先前房市景氣好時，國產署標售住宅，很多民眾擔心標不到，常會大幅加價，溢價率動輒二、三成以上，但現在即便多人投標的熱門物件，溢價率也多在1%上下，顯示現階段民眾算盤打得精，能省就省，標不到就算了，沒有追價意願。

　　中南建設（000961）9月3日晚間發布2019年8月份經營情況公告。2019年8月，公司房地産業務合同銷售金額約151.1元，同比增長18%；銷售面積約114.2萬平方米，同比增長38%。2019年1-8月，公司累計合同銷售金額約1110.3億元，同比增長20%；累計銷售面積約870.6萬平方米，同比增長24%。

　　2019年8月，公司房地産業務新增項目9個。其中，蚌埠1個，紹興1個，南通3個，西安1個，威海1個，南寧1個，南充1個。佔地總面積合計55.21萬平方米，規劃建築面積為122.68萬平方米，土地價款合計27.58億元。

　　建築業務方面，2019年8月，公司新承接（中標）項目18個，預計合同總金額達32.0億元，同比增長103%。1-8月，公司新承接（中標）項目預計合同總金額達170.6億元，同比減少36%。

　　政府和社會資本合作項目方面，8月，公司新中標項目1個，項目為洛陽“四河同治”工程澗河治理工程，合同金額為12億元。

　　王健林的萬達商業在一分為二成為萬達商管、萬達地產後，這兩個帶著強關聯屬性的平臺，走上了各自不同的發展路徑。

　　如今萬達地產依舊在地產行業跑馬圈地，萬達商管則變得越來越輕，更像一家“物業管理公司”。隨著地產業務逐步剝離，萬達商管的營收也主要來自商務服務。

　　萬達商管日前對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中，萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

　　根據報告，2019年上半年，萬達商管總資產為6045億元，相較2018年末下降3.16%；總負債為3364.57億元，相較2018年末下降6.43%，資產負債率為55.65%，相較2018年末下降3.37個百分點。

　　在萬達商管依舊持有約6000億的巨量資產背景下，今年上半年的營收卻下滑明顯。

　　報告顯示，今年上半年萬達商管總收入為330億元，同比下降超過三成，具體數字為36.19%。

　　其中主營業務收入328.4億元，占比99.38%，毛利率高達57.75%；其他業務收入2億元，毛利率為49.68%。

　　根據具體業務細分來看，投資物業租賃營業收入為171.8億元，同比增長20.09%，毛利率77.41%；酒店運營營業收入7.29億元，同比增長10.59%；物業銷售營收134.4億元，同比下降61.81%，毛利率37.81%，同比也下降了10.28個百分點。

　　萬達商管這幾年的營業收入、利潤總額、現金流也是值得觀察的資料。

　　根據報告，2016-2018年以及 2019年上半年，萬達商管合併口徑營業收入分別為 1298.55 億元、1355.67 億元、1065.49 億元和330.48億元；歸屬于母公司所有者的淨利潤分別為303.36億元、200.10億元、294.94億元和94.85億元；經營活動產生的現金流淨額分別為379.76億元、255.84億元 、293.00億元和 24.23億元。

　　受總營業收入下降影響，萬達商管今年上半年的利潤總額同比也下降38.71%，淨利潤下降了36.8%，扣除非經常性損益後淨利潤同比下降52.49%。

　　營收、利潤雙下降的原因，萬達商管在報告中解釋稱：“主要是由於銷售物業收入下降所致。”

　　2018年1月，騰訊、蘇寧、京東、融創四家股東以340億元，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

　　經此一役後，萬達商業暫時解決無法如期上市難題。萬達商業更名為萬達商管集團，萬達商業的上市計畫，也交付給萬達商管。

　　同時萬達商業拆分成商管、地產兩個子集團。萬達商管必須在1至2年內消化房地產業務，萬達商管今後不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

　　王健林在今年年初的萬達集團2018年工作總結會上也強調，“萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發也不能有，成為徹底的商業管理運營企業。這是協議約定，今年必須完全剝離。”

　　萬達商管也於此次報告中再次強調，“不再從事新的房地產開發和銷售業務（自持商業物業開發除外），僅消化存量專案”。

　　2019年是最後一年過渡期，今年過後，萬達商管將僅從事商業物業投資及運營管理業務，所在行業也將相應轉變為商務服務業。但在沒有完全剝離地產開發業務之前，萬達商管仍然屬於房地產行業，這不利於其A股上市。

　　同時萬達集團今年在甘肅、陝西、瀋陽、四川、廣東等地落地的地產、商業、文化等綜合投資，萬達商管將承擔重任，同時這個平臺也依舊在持續獲取萬達廣場項目。

　　萬達商管未來的計畫是，持續提高開業輕資產專案的數量和占比，預計每年開業50個廣場。

　　今年以後，新開業萬達廣場預計70%左右為輕資產；同時，與騰訊共同注資成立的丙晟科技，將成為其探索線上線下結合的消費模式的主要載體。

　　2019年以來，萬達重新回歸各個業務條線，其重新佈局的一系列文旅重資產項目，成為外界關注焦點。因此萬達本身的資金狀況又重新受到各方關注。

　　為證明其融資狀況，萬達商管在報告中還提及，截至2019年6月30日，公司共獲得主要合作銀行的授信額度3729億元，其中已使用授信987億元，未使用授信2742億元。

　　近年來，萬達整體的有息負債呈下降趨勢，但是整體規模仍相對較大。以萬達商管為例，截至2019年6月30日，公司有息負債規模為1922.67億元，其中短期借款10.65億元、一年內到期的非流動負債（有息部分）350.98億元、長期借款906.28億元、應付債券654.77億元 。

　　相比2018年末，萬達商管一年內到期的非流動負債仍然呈現大幅增長，漲幅為67.22%，長期借款則變化不大，小幅上升3.74%。

　　在萬達商業一分為二後，萬達商管目前A股IPO暫無新進展，而由此延伸而出的萬達地產，則在登陸資本市場層面展現出更多意願。


　　8月30日，萬達地產的股東之一萬達集團退股，將95%的股份轉至深圳迪訊實業有限公司。這個新增的股東是在香港註冊成立的萬達百貨集團有限公司全資持股，萬達地產由此成為完全港資企業旗下公司。

　　往前一個月，萬達地產還引入新股東富泰（香港）投資有限公司，持股比例5%。引入富泰（香港）投資有限公司後，萬達地產成為中外合資有限公司。

　　萬達地產的股東變更，除公司性質變化外，市場上更多猜測指向萬達地產要謀求在港股上市。

　　萬達地產登陸資本市場的傳言還不止於此。今年更早之前，外媒消息說，萬達集團計畫將一項房地產業務在新加坡以房地產信託基金（REITS）的形式上市，估值或超過10億美元。

　　在承接更多文旅專案和萬達廣場的開發任務後，萬達地產也必須面對現實問題，如何滿足這些大體量專案開發所需的資金需求，顯然打通資本市場管道，將是好的融資路徑之一。

9月3日消息，萬科A(25.700, -0.19, -0.73%)公告，8月份合同銷售金額441.3億元，前8月累計4263.2億元。

　　9月3日，首創置業公告稱，2019年8月，該公司實現簽約面積約9萬平方米，簽約金額約29.5億元，其中京津滬地區簽約金額26.8億元，其他地區簽約金額約2.7億元。

　　2019年前8個月，首創置業累計實現簽約金額約475.3億元，同比增長約19.3%；簽約面積約183.9萬平方米，同比增長約10.9%。另外，截至2019年8月底，該公司尚有認購未換簽金額約13.6億元正在辦理換簽手續。

　　在475.3億元的累計簽約金額中，北京地區的銷售額占比約53%，上海地區的銷售額占比約15%，天津地區的銷售額占比約14%。

　　在土地獲取方面，首創置業在8月新獲成都市青羊項目。該專案位於成都西三環路與西四環路之間，靠近地鐵4號線及光華大道、成飛大道等城市主幹道，規劃總建築面積約12萬平方米。

　9月3日，招商蛇口（001979.SZ）公告，公司計畫擬通過境外控股子公司間接持有的、位於深圳市南山區蛇口區域的五項物業作為底層資產，在香港設立房地產投資信託基金，並在香港聯合交易所有限公司上市。

　　招商蛇口表示，公司控股的子公司招商局置地（00978.HK）通過其香港全資子公司Fair Winner Enterprises Limited（榮騰企業有限公司）在9月2日就擬在香港設立的China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust（招商局商業房地產投資信託基金，簡稱“CMC REIT”）向香港證券及期貨監察委員會遞交了認可申請。在香港證監會確認對於認可申請再無進一步意見後，招商局商業房地產投資信託基金將向香港聯交所提交該基金的正式上市申請表格。

　　從公告內容來看，位於深圳市南山區蛇口區域的四項商業物業，即新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈，及一項商場物業，即蛇口花園城中心五項物業資產將作為底層資產注入該基金。

　　目前，招商蛇口通過境外全資子公司Frontier Shekou Commercial Holdings Limited（以下簡稱“Frontier”）及Frontier的境外子公司間接持有五項物業資產。公司正籌畫將Frontier的100%股權轉讓予CMC REIT，CMC REIT再向公眾發行REIT基金單位，最終由CMC REIT的受託人以信託形式代表CMC REIT基金單位持有人的利益而持有Frontier的股權。

　　招商蛇口稱，此次擬設立房地產投資信託基金並上市是公司對開拓創新性融資管道作出的有益嘗試，CMC REIT上市將有助於增進公司對商業物業的資本運作與管理能力，進一步增強公司城市發展與產業升級綜合服務中物業管理業務的綜合競爭力。

　　招商局蛇口工業區控股股份有限公司是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的企業，也是集團內唯一的核心資產整合平臺及重要的業務協同平臺，聚合了原招商地產和蛇口工業區兩大平臺，以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，業務板塊包括園區開發與運營、社區開發與運營和郵輪產業建設與運營。 在招商蛇口發佈的2019年中期業績顯示，截至6月30日，公司實現簽約銷售額1011.9億元，同比增長34.75%；實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。總負債額3854.9億元，資產負債率為76.7%。其中，短期借款為217.2億元，一年內到期的其他非流動負債 228.9億，現金短債比為1.7倍。

　　如果按照招商蛇口2000億元的銷售目標，目前公司的完成率為50.5%。

　　但從盈利能力來看，招商蛇口的營收、淨利潤和毛利率均出現了下滑。

　　目前，公司實現營收166.87億元，同比減少20.49%；毛利潤63.2億元，同比減少29.5%；毛利率37.9%，同比下降11.76%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為48.98億元，同比減少31.17%，歸屬母公司的淨利率為29.5%，較2018年同期減少4.6個百分點。

　　招商蛇口如今擁有可出租土地面積167.7萬平方米，出租率達到96%，出租收入0.57億元。擁有可出租物業的可出售面積總計為317.6萬平方米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房等等，實現出租收入13.5億元，同比增加9.9%，總體出租率82%；酒店收入3.48億元。

　　現金流量表的資料顯示，招商蛇口還在進行規模擴張。報告期內，招商蛇口經營活動產生的現金流量淨額為60.6億元，同比增長192.11%；投資活動產生的現金流量淨額繼續保持負值，為-94.6億元；籌資活動產生的現金流量淨額為124.8億元，同比減少52.18%。招商蛇口手中持有的貨幣資金達到764.1億元。

　　截至收盤，招商蛇口報19.6元/股，跌幅0.46%。

較馬鞍山二手低6% 代理料即日沽清

社會運動引發的警民衝突近周轉趨激烈，發展商推盤定價亦較審慎。中信股份（00267）旗下中信泰富發展的馬鞍山峻源昨日開價，首批50伙折實平均呎價15999元，較同區去年11月推售對上一個項目由碧桂園（02007）牽頭發展的泓碧首批低3%，峻源大部分單位享有海景，首批與現時同區新盤及二手同類型單位比較，低開6%以上，業界料首輪銷售有機會即日沽清。

主打3至4房 入場費1564萬

峻源昨日首度開放示範單位，同步並發出首張50伙價單，實用面積922至1428方呎，定價計平均呎價17203元；發展商提供最高7%折扣，折實平均呎價15999元，與去年11月推售同區泓碧首批折實平均呎價16497元比較低約3%，但與泓碧首批同類型海景單位折實均價約17675元比較，則低近一成。若與新地（00016）同區的雲海第一期去年1月公布首張價單折實平均呎價16988元相比，則低約5.8%。

峻源首批呎價最低單位為2座1樓B室，實用面積1137方呎，折實售價約1625.64萬元，折實呎價僅14298元，而今年區內一手成交呎價14230至27080元，可見峻源首批入場單位呎價近乎平絕區內新盤。位於落禾沙里1號的峻源全盤共148伙，實用面積879至2678方呎，全屬3房及4房大戶。首張價單最平單位為2座及3座的3樓B室，實用面積同為922方呎，折實入場費均為1564.2萬元，呎價16966元。項目預計入伙日期為2020年8月底。

目標換樓客 今天收票

中信泰富物業代理董事關潔瑩表示，項目佔80%單位享有海景，目標買家為換樓客，首批以換樓「喜」動價推出，令人心動。項目參考同區新盤及特色戶，以貼市價推出，沒有因近期社會運動而「平啲賣」，料加推會有很大加價空間。項目示範單位今日開放供參觀及進行收票，有機會下周發售。

中原地產亞太區副主席陳永傑指出，峻源首張價單有驚喜，相信定價已包括近期中美貿易戰及社會運動持續影響的因素在內，首批折實平均呎價15999元，較同區二手屋苑如迎海同類型單位入場呎價約1.7萬元，有約6%折讓，對比同區新盤個別單位呎價達2萬元，折讓更高達20%以上，相當吸引，惟項目主力提供3房及4房大單位，折實入場費1564.2萬元，與近期熱銷的500萬至700萬元單位價位不同，銷情或受考驗，但預計首批仍可沽清。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，項目低價推售，較同區二手及新盤有10%至20%折讓，由於單位面積較大，料九成買家為換樓客。近期多個新盤部署推售，料9月一手成交可回升至2300至2500宗。

會德豐地產旗下將軍澳日出康城9B期GRAND MARINI繼續進行收票，市場消息稱暫錄逾700張，相較首批單位101伙，超購6倍。新盤氣氛顯著回升，鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤再現高價成交，昨日以4340.8萬元售出2座9樓A室，實用面積1707方呎，呎價25429元創項目標準戶新高。

下半年新盤市場交投明顯放慢，仲量聯行預期，下半年最多有約1.6萬個新盤單位推出市場。

發展商積極推盤 定價保守

由於7至8月的新盤銷售減慢，估計年底前約4個月時間，發展商將積極推盤，料會審慎定價。

仲量聯行稱，全球宏觀經濟環境不明朗，加上香港連串社會事件，影響房地產市場氣氛，下半年推盤速度有所放緩，7月和8月合共只有4個全新樓盤登場，部分新盤銷情理想，8月推出的荃灣映日灣，首批價單238伙，平均呎價低於同區二手造價，連同及後加推的單位，首輪銷售354伙即日沽清。

仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑認為，新盤銷情理想，反映市場仍累積大量住屋需求，即使市場氣氛減弱，只要新盤定價合理，仍能吸引買家入市。由於市場氣氛仍然未算理想，莫凱傑相信，發展商將繼續採取審慎的定價策略，確保政府實施一手住宅空置稅前，新盤銷售率維持於高水平。

中細價樓重災 屯門疊茵庭跌穿「五球」

中細價樓變成樓市重災區，「身價」勁縮水。屯門鐵路上蓋指標屋苑瓏門驚現呎價重返近3年前水平成交，一個兩房戶僅賣660萬元，呎價低見13333元，呎價險淪區內居屋價。同區疊茵庭亦「五球」不保，慘見450萬元，創去年底後新低。

屯門成為近期二手市場主要劈價「風眼」之一，繼8月底區內康麗花園一個單位成交呎價被劈至低見10417元的逾一年低位後，同區一線屋苑瓏門亦出現大劈價個案。中原地產市務經理李燕群表示，瓏門3座高層E室，實用面積495方呎，兩房間隔，於周一（2日）晚大削價後以660萬元售出，呎價僅13333元，較市價及開價800萬元，低140萬元（17.5%）。

兩房660萬易手 低市價17.5%

位於其樓下低數層的同室兩房戶，實用面積481方呎，2016年10月以645萬元成交，呎價13410元，意味相隔約3年後，高層單位的呎價反而賣平約0.6%，反映已重返近3年前水平。根據資料，區內居屋兆禧苑D座雅禧閣中層13室，實用面積338方呎，今年7月曾以已補地價428萬元轉手，呎價12663元，瓏門是次呎價僅較之僅高約半成，幾近居屋價。據知，前述單位原業主為收租客，2012年斥475.49萬元一手購入後一直作收租，惟近月市況動盪拖累樓價回落，為求止賺終不惜劈價140萬元離場，賬面升值184.51萬元（約38.8%）。

同區疊茵庭樓價同樣慘不忍睹，甚至劈穿今年低位。中原地產高級分行經理鍾宏遠指出，疊茵庭8座極低層E室，實用面積376方呎，原圖則一房改兩房，放盤叫價已低見500萬元，及後再減至488萬元仍苦無承接，最終昨日有區內八十後上車客鋤價38萬元（約7.8%），原業主為出貨，終割價至450萬元售出，呎價11968元，不計內部轉讓成交，屬該屋苑今年2月後首宗樓價「四字頭」成交，並創去年12月後新低。按原業主2012年買入價198.8萬元計，沽貨止賺，約7年升值251.2萬元（約1.3倍）。

粉嶺碧湖花園險守500萬

鍾宏遠稱，疊茵庭現有4宗低見500萬元放盤，若計及議價空間，樓價恐再失守「五球」。

其他細價樓均見低位，市場消息稱，粉嶺碧湖花園6座高層E室，實用面積400方呎，兩房間隔，今年3月曾叫價580萬元，後兩度降價至540萬元依然無人問津，最終日前一口價劈多40萬元，以500萬元售出，呎價12500元，樓價險守「五球」關兼創該屋苑今年2月後新低。原業主2012年以203萬元入市，賬面止賺離場獲利297萬元（約1.5倍）。

樓市跌勢開始成形，即使持貨「億億聲」的實力投資者亦急出貨。九龍塘畢架山一號一個頂層複式特色戶放售長達逾兩年，新近突劈價1200萬元，終以1.08億元易手，惟樓價及呎價仍創該屋苑歷史新高。

代理消息指出，畢架山一號18座頂層複式戶，實用面積2268方呎，5房間隔，附919方呎天台及524方呎平台，享煙花海景，由一名實力投資者持有。早於2017年5月起以1.2億元放售，期間「一直賣唔出，但無意減價」，直至近期樓市氣氛明顯逆轉，上月終打開劈價之路，短短約一個月急速減價共1200萬元（10%）後，剛終以1.08億元售出，呎價47619元，樓價及呎價仍屬該屋苑新高。

劈價10% 每呎4.76萬

據知，該實力投資者目前手頭至少持有尖沙咀九龍站君臨天下3座一個頂層複式單位，實用面積1819方呎，早於2014年以高達9685.1萬元購入，而該單位目前獲滙豐銀行網上估值也升至1.3129億元。至於今次沽出的畢架山一號單位則是於2015年以8200萬元買入，轉手賬面大賺2600萬元（約31.7%）。

另一邊廂，跑馬地加路連山道101號單幢住宅大廈加路連花園錄得今年首宗成交，據消息指出，中層A室單位，實用面積798方呎，3房間隔，新近以1730萬元轉手，呎價21679元，樓價及呎價同破該住宅大廈紀錄。上址早於1994年由原業主以720.9萬元一手買入，持貨約25年，今番轉手賬面獲利1009.1萬元（約1.4倍）離場。

貝沙灣千呎海景戶2880萬沽

薄扶林貝沙灣錄得3房戶減價易手個案，代理指出，4期南灣8座高層C室，實用面積1040方呎，3房戶，望局部海景，放盤約9個月，新近終以2880萬元售出，呎價27692元，較今年初開價3380萬元，低500萬元（約14.8%）。

按原業主2004年入市價1318萬元計，賬面仍賺1562萬元（約1.2倍）。

投資者羅珠雄3300萬購入 每呎逾4萬

零售氣氛轉弱，舖位價格亦難免受壓，市場漸現減價成交。消息指，銅鑼灣耀華街地舖，以3,300萬元易手，由投資者羅珠雄購入，原業主大幅減價6成沽貨，仍大幅獲利約3,252萬元離場。

原業主低價購入 仍賺3252萬

市場消息指，銅鑼灣耀華街30號地下舖位易手，物業面積約800平方呎，以約3,300萬元易手，呎價約4.1萬元。該舖位處銅鑼灣時代廣場附近，屬區內二綫地段，而舖位由凍肉店以每月6萬元租用，回報率約2.2厘。據了解，買家為資深投資者電訊一代羅珠雄，過往少購入核心區地舖，料因舖價明顯回落，趁低吸納。

翻查資料，原業主早於1984年以48萬元購入物業，一直持有至今。較早前業主於市場放售，曾叫價約8,000萬元，如今減價59%沽貨，但因早年低價購入，仍大幅獲利約3,252萬元離場，物業35年大幅升值68倍。

界限街1400呎舖 1800萬售

近日本地示威衝突持續，直接衝擊舖市，現業主亦開始減價放售商舖。消息指，深水埗界限街34號地下舖位，面積約1,400平方呎，以約1,800萬元易手，呎價約1.3萬元。舖位由餐廳以每月6萬元租用，租約即將到期。原業主早前放售舖位，叫價約2,400萬元，因應市況減價，最終減約600萬元沽出，減幅約25%。原業於1995年以520萬元購入，持貨24年轉手，獲利1,280萬離場，升值約2.5倍。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基先生表示，據該行數據顯示，今年首8個月合共錄得約649宗舖位買賣個案，總成交金額約200.06億元，而2018年同期有約1,162宗及約439.03億元，按年分別大跌超過4成及5成。至於6至8月份受示威活動影響，成交拾級而下，當中8月份更只有約46宗，數字較2019年7月為低，減幅約4成，而與去年同期相比，減幅約6成，更為自2016年2月後首次跌穿50宗水平。

黃氏續稱，港島核心區有叫價下調個案，位於灣仔汕頭街4號1樓B號舖，面積約1,430平方呎，原以約2,700萬元放售，近日調整至約2,100萬元，減幅逾2成，他預料9月份市場將會出現更多減價求售的舖位。