觀察台灣工地現場，蓋屋工匠多為年屆花甲的阿北，40歲以下的年輕人簡直就是「稀有動物」，年輕人不願接受艱難的勞動環境，營建業者只挖腳不培訓，人才後繼乏力，所幸這幾年有一群台中建商，以小兵力量重建技職教育，欲改變社會對「做工」的觀念，戮力從學校開始紮根，培養新一代「匠人」。

記者走訪台中單元12南興公園旁的磐興建設一處別墅工地，一群20歲出頭年輕人，正揮汗學習，他們是工地裡少見的新血，每個人身著整齊制服，快速俐落地在粗糙牆面抹上水泥；而在背後引領他們的，是一群由台中建商及中小企業組成的行動菩薩助學協會，這些建商和企業人士不願營造產業陷入斷層，直接著手行動重建技職教育，並為偏鄉學子謀出路。

並為偏鄉學子謀出路
行動菩薩助學協會鎖定彰化芳苑國中、二林工商培育，7年來培養的學生工匠已陸續進入工地就業，有不少年輕工匠家中經濟獲得改善，更有學員賺到人生第一桶金。在協會擔任秘書長的盤興建設總經理游金洲，近期還別出心裁的辦起台灣首屆「泥作匠人競賽」，將過去7年拉拔的15位泥作小匠分組競賽，甚至替報名的匠人製作人形立牌及看板，並頒發獎金及獎牌，希望激發年輕匠師的責任感、成就感、榮譽感，期許推動年輕族群投入建築產業。

游金洲表示，「建築產業缺工、年輕族群不願投入，他們於是深入芳苑國中、二林工商進行教育傳承，目前這些實習中的泥作小匠僅16~18歲，卻已是業界多年來難得的新血，希望透過技職教育給釣竿作法，改善偏鄉就業及家庭經濟。」
游金洲補充，德國一直是全球的出口國，然而真正支持德國利於不敗境界的，就是背後民族代代相傳的「匠人精神」，因此拉拔願意學習的小匠，是協會這7年來最大目標，未來不管其他工種，也可比照舉辦類似競賽活動。

已到退休年紀的冠昀企業董事長柯錥錤、國寶級泥作匠師黃國藏，都是這批泥作小匠的指導師傅之一，工作之餘花費大量時間，在各處工地、彰化二林工商及芳苑國中等地親自指導泥作初學者，也號召少數專業泥作師傅，跟著在工地指導學生，相當不容易。

不菸酒不檳榔沒惡習
柯錥錤表示：「這樣培養雖然是杯水車薪，對大環境無法有立即性的效果，但比起過去20年的斷層，至少是新的開始，而且他們都不菸不酒不檳榔、沒有任何惡習、專注泥作本業，也等於是培養種子，把技術交給他們，我很放心，未來他們要自立門戶發展，或是往更好的地方都很棒，也會成為正面循環。」

21歲小匠6萬薪 學日文拼交流

台中建商及中小企業組成的行動菩薩助學協會，近年重建技職教育，先是在芳苑國中、二林工商開啟泥作班，近年又將觸角伸向彰化大城國中成立水電匠人試探班、萬興國中成立塗裝匠人試探班，期待向下扎根、慢慢產生換血質變。

「低薪或許是環境不好，但更多的時候，取決於選擇。」入行3年的泥作小匠洪致聖（21歲），來自彰化芳苑，原本專長是打棒球及舞龍，但因未來不確定，經由學長推薦，高中畢業不升學，直接來到工地報到，從泥作學徒做起，現在既能改善家裡經濟，又能習得一技之長培養未來方向。

洪致聖表示，「很早就知道自己不是讀書的料，這行欠師傅、薪水前景也不差，是個很值得進來磨一磨的產業。」剛開始入行比較辛苦，又是體力活，每天回家都很累，「最怕的是站在超高樓鷹架作業，剛開始前2個禮拜嚇得全身發抖，後來才慢慢適應，不要想太多就好。」
洪致聖現在每天晚上10點半就寢、清晨5點起床，早起還先進修日文，未來想到日本左官（泥水匠）交流。由於他個性沉穩，表現良好，薪資穩定成長，現在已經獨當一面．每月收入6~7萬元不是問題。
洪致聖感嘆：「很多人抱怨環境不好，或許真是如此，但更多的時候，就是自己的選擇，願不願意做、願不願意學而已。」

工地文化質變改善
以中部來說，泥作小匠磨過剛開始的學習階段後，進階到工匠，正常上下班的日薪約2500元，月薪6萬元是家常便飯，而且還包食宿，未來再進階到一定的程度，也有更高薪的磨石子、抿石子工可以做，待遇更勝一般上班族。
進一步觀察台中部分較講究的施工現場，已不見過去垃圾、菸蒂滿天飛的情況，部分包商甚至開始要求師傅杜絕工地三寶：不菸不酒不檳榔，還有建商改善施工環境，如提供淋浴設備，師傅下工可先洗個香噴噴，也顯示工地文化正慢慢產生質變，企盼打破社會對此行業的刻板印象。

許多購屋族青睞傳統公寓，原因為其低公設、無管理費，雖然屋齡外觀較老舊，但房價相對便宜。據房仲觀察，最熱賣的樓層是公寓3樓，不需要爬太多樓梯，也沒有管線堵塞等問題，一釋出就很搶手；而價格最貴的，莫屬方便進出的1樓，接著是2、3樓，這2層樓的房價差距不大，4樓以上樓層越高愈便宜。

2樓防管線堵塞
公寓1樓因為緊鄰馬路，不用爬樓梯，年長者進出方便，如有意外發生也是最容易逃生的樓層，有些門口還有停車空間，可免去停車煩惱，也不會隨著屋主年紀增長影響而需要換屋，市場流通性較低；不過缺點是容易遭竊，或有蚊蟲、噪音或汽機車廢氣的困擾。

往上到2樓，因為公寓2樓以上管線共用，管線轉折處通常都在這層，一旦管線被異物卡處，轉彎處容易堵塞，要是來不及疏通，2樓住戶就會遭殃；儘管如此，2樓仍屬低樓層，仍會吸引一群年長購屋族。要是公寓位在4~5樓，因為爬的階梯數多，加上可能會有漏水的問題，修理起來耗力花錢，因此3樓成為不少人心目中最理想樓層。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一般公寓的行情價來看，公寓1樓有些門口就可以停車，位在低樓層進出方便，加上1樓土地持份高，普遍來說價格最高；2、3樓次之，不過價格不會差太多，愈往上就相對便宜。

空租嚴重的北市東區最近掀起一波小革命，有房東低調降租，希望能夠挽回人潮，儘管租金是不能說的秘密，但店家仍向《蘋果》坦言，租金至少打8折，「商量一下，房東都願意降租。」大安區光武里里長韓修和呼籲，「房東先把租金降下來，店開了、人就進來了，東區才有機會東山再起。」

位於SOGO復興館後方的東區商圈沒落早已不是新聞，一間間拉下鐵門的店面、空無一人的街道，成近年最慘風景，隨著大型店面Forever 21、SPAO、Swatch錶店、永福樓等接連撤出，最無奈的莫過於巷弄內的店家，人潮減少影響營收，還得面對房東開出的天價租金，無力負荷只好收攤。

空租逾1年已達40%
不過，位於商圈後段的房東，正集體發起「喊降革命」，店面也幾乎滿租，希望能藉此回春。據屋比房屋統計，東區商圈近3年空租1年以上的店面持續飆升，2017年為17%、2018年達28%，直至今年8月已經來到40%，增幅超過2成，顯示空租狀況嚴重。至於租金部分，2017年平均每坪有6225元，截至目前則降至每坪5250元，減幅為15.7%。
親眼目睹東區商圈18年來由盛轉衰，大安區光武里里長韓修和無奈嘆，去年11月空置率高達13%，「1條巷子1次關4間耶！包括大安路一段周遭都是空的，最恐怖的是190巷這條，共有11∼12間同時空租，真的很慘！」還好現在北至市民大道四段、南至忠孝東路四段、東至敦化南路一段、西至復興南路一段的這個小區塊，一場「房東喊降」革命正在發酵。

大安路一段降價滿租
韓修和強調，「確實有些房東態度很硬，認為店面地點好不願意降租，但大部分房東都很樂意，去年底有小幅度降5000∼1萬元，一直到現在，大約降了3∼4萬元，調降幅度有3成，目前巷弄內店租每坪單價約3500∼4000元，再往後段每坪只要3000元。」他信心滿滿地說，「像大安路一段，5∼7月就通通滿租啊！」

從忠孝東路四段走到市民大道四段，該區域屬東區商圈後半段，大安路一段為商圈及傳統市場各半，傍晚正值晚餐時段，吃飯人潮多，但一轉進周遭巷弄內，瞬間冷清，不僅街上沒有路人，就連燒肉店、火鍋店、服飾店等，也沒有顧客上門，5條巷子空租店面加起來大約10間。

4月開幕的冰店業者表示，「我不確定前個租客是租多少啦，但房東應該有降到3分之1，現在租金就是每坪大概1000元左右」，同樣為今年營業的男裝業者則說，「這間店大約15坪，原本房東開6萬元，後來降到5萬元，其實，大部分房東都願意降租，不過店家汰換率還是很高。」在同條路上，開了9年的女裝業者坦言，「我租這邊10坪大，租金都是4萬元不漲不降，但現在沒人潮，營收掉到剩8分之1，我上個月連租金都付不出來。」可說是新人笑舊人哭。

打出特色才開得長久
無論業者亦或房東，租金一直是不能說的秘密，東區商圈房東選擇打破沉默，公開租金行情，韓修和說，「我跟這個房東說隔壁降租，他就會想說別人降自己也要降，現在這邊租金都很公開」；此外，房東有意願降租，不僅有利招租，還能進而活絡商圈，他認為，「房東先把租金降下來，店開了人就進來了，東區才有機會東山再起。」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，以大安路一段來看，後半段為傳統市場，附近又有SOGO百貨、微風廣場支撐，店效相當不錯，不僅是東區店況最好的區段，租金也相對合理。他也提到，目前空租狀況最嚴重的是敦化南路右側一帶，雖然店租跌幅超過3成，但也僅回到3∼4年前租金水準，一般店家仍無力承擔。

黃舒衛指出，除了房東願意降租外，還得吸引有心經營特色店家的業者，或體驗型店型，才能和時下崛起的電商、百貨業抗衡；若想要人潮回流，則必須靠舉辦節慶活動或假日市集。

不過，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴認為，東區在7月舉辦封街活動，促進人潮回流，這只是短暫的；長遠來看，想要再崛起，宜參考南西商圈打出特色，否則餐飲市場有外送平台競爭，服飾業者有電商分食族群，還是很容易被取代。

共構宅亂 越線了 室外機惹爭議 租客怒訴「每戶都越界」 捷運局回「善意提醒」

新北市1名住在捷運大坪林站「樺福大坪林」共構宅的陳先生，日前接獲房東、北市捷運局告知，指其冷氣室外機越界到鄰戶，要求移置到外牆鐵柵欄的雨遮內，否則強制解約，陳先生不滿表示，外牆空間要放2台室外機，「就像把大象塞進冰箱不可能」、且「樓上、樓下都違規，卻只檢舉我？」捷運局回應，「安裝冷氣的雨遮空間是2戶共用，2戶租客皆同意就沒問題，但因隔戶是建商樺福建設待售的房子，對方認為侵權，就必須配合。」

位於新店北新路及民權路交會處的「樺福大坪林」，屬與捷運大坪林站相連共構宅，40歲的陳先生向《蘋果》投訴表示，以前住過捷運共構宅，覺得很方便，採光好，居住品質佳，去年4月透過網路招標方式，向北市捷運局租下「樺福大坪林」10樓戶，2房1廳共26坪，月租金2萬，簽約5年，去年6月間，花10萬元安裝2台變頻冷氣，豈料卻是噩夢開始。

2戶同意共用沒問題
陳先生指出，上月接獲捷運局來函，指其中1台室外機超出外牆的鐵柵欄雨遮，如不在本月20號前移到鐵柵欄範圍內，將解除合約。他氣憤控訴，「要我移進來，我也願意配合，但雨遮鐵柵欄寬135公分、高120公分，市面所有類型的冷氣機，都無法在這麼狹小的範圍安裝2台室外機，而且這個問題不只我有遇到！」
陳先生表示，「大樓住戶只要有安裝1台以上冷氣的都會超出雨遮柵欄，從外觀看就很清楚，但只有我被捷運局來函要求限期改善。」

實際勘查發現，「樺福大坪林」牆外雨遮欄柵，確實無法放下2台冷氣室外機，而室內冷氣配有2條管線，表示該格局原本就預計放1台以上的冷氣機，且冷氣管線的牽線，也都設計成只能走到鐵欄柵雨遮的那側；從大樓外牆來看，安裝2台冷氣以上的住戶，室外機都有越界狀況。

對此，北市捷運局租賃課林萬融課長表示，「沒有設計不良的問題」，「樺福大坪林」共55戶，捷運局擁有11戶產權，在11、12樓擁有整層10戶，10樓僅1戶，即由陳男承租，「捷運局立場，是安裝冷氣的雨遮空間為2戶共用，租客同意共用就沒問題，但此案例安裝冷氣已超過分戶線，且隔壁是樺福建設要賣的房子，因此有侵權行為。」

林萬融強調，「我們是善意提醒，只能呼籲趕快移回，有困難或不確定因素都能協助，申請會勘，看要用架高或疊的，費用部分承租人須自行承擔，如未移回之後會提告侵權的是樺福建設。」

若經房東同意應處理
樺福建設負責該案的財務部專員陳小姐表示，確實有發函捷運局，請租客移走占用到該公司套房範圍的冷氣，「只要他符合管委會規定，不要佔用到我家就好，我不會管他把冷氣移到哪裡，而且一定可以解決，看是要做架子疊起來還怎樣，」陳小姐說，「幾千塊就能解決的事情，不知道在氣什麼，而且他理虧在先。」

包租公律師蔡志雄解釋，雨遮還是有產權的，還是受每1戶分戶線界定，只是剛好其他戶沒有主張要求冷氣要移回去，但是只要所有權人主張，越線的就必須要移回去。

崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠提醒，租屋時安裝東西最好讓房東知道最保險，此例來說，租客安裝前先跟房東說要安裝，房東同意後，那之後的產權、分線問題，甚至多餘費用，因為已告知房東並獲同意，「剩下的就是捷運局跟建商的事，房客可以不用理會。」

共構宅限制多 能接受再買

打著「捷運出站就到家」的便利性，讓捷運宅近年來炙手可熱，與捷運局共同開發的共構宅，更令人「感覺」多了一層「保證」，在市場上顯得奇貨可居，但是，等到實際入住時，很多問題才逐漸浮現，小從房屋震動、禁用明火，大至雨水潑進屋、無法安裝冷氣等狀況；就連專家都真心建議，「購買前最好先親自住看看，可以的話，先租一陣子，等到認為可以接受後再下手買進。」

價格略高行情1成
新北市南勢角捷運站的南方之星，是最知名的出包捷運宅，屋齡9年，每坪單價約56.9萬元，因位在捷運站上方，銷售熱烈，但住戶遷入之後，才發現問題不小，包括捷運通過時震動，以及不能使用明火等，最糟糕的是17∼19樓戶因玻璃窗設計沒留冷氣孔，導致住戶無法安裝冷氣。

出包的還有捷運松山線南京三民站的藏富共購宅，屋齡9年，目前每坪單價121.8萬元，也曾被住戶抱怨，機房屋頂設計不佳，導致雨水直接潑進室內。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，「捷運宅永遠都有人買，在區域裡面，會一直維持穩定價格。」現在，捷運宅的自用、投資大概各半，且捷運宅價格通常都高於區域行情約1成。

她提醒，雖然捷運宅方便又美麗，只是入住後，往往才發現不符期待，「現在捷運宅很多都租得到，在買之前最好先租看看，看住進去之後會遇到什麼問題，像是不能使用明火、電費很貴、管理費太多、震動或噪音很吵等」，能達到接受條件後，再下手也不遲。

停車位規劃也不多
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，捷運宅的停車位規劃也不多，周邊行人出入密集，開車族停放車輛較不方便，還有不少共構宅為住商混合使用，即便擁有樓層管制，戶數多、出入複雜，難保居住品質，而小坪數的捷運共構宅衛浴經常沒有開窗，採光也僅有一面，格局通風是否良好也得留意。

台北市地政局公布最新不動產房市交易動態月報指出，今年5月實價登錄交易件數為1274件，較4月增幅10.11%；交易量月增幅最大為南港區，增加30件，來到61件，增幅96.77％；住宅大樓交易件數最多為中山區123件。
5月全市交易總金額為325.33億元，較4月301.24億元增加24.09億元，增幅8%，較去年同期301.97億元增加23.36億元，增幅7.74%。

中山區熱銷123件
據北市5月實價登錄量價動態，全市交易量共1274件，較去年同期1124件增加150件，增幅13.35%。5月全市住宅價格指數103.06，較4月103.30微降0.23%，但較去年同期上升2.65%；標準住宅總價1633萬元、單價52萬元。

5月全市住宅價格月線轉跌、季線及半年線續揚；大樓月線、季線、半年線皆上漲；公寓月線、季線、半年線均下跌；小宅月線漲幅趨緩，季線止跌回升，半年線微升。大樓住宅價格指數98.20，較去年同期下降2.97%；公寓住宅價格指數101.70，較去年同期上升1.32%；小宅住宅價格指數100.62，較去年同期微升0.38%。

全市12行政區交易量增幅最大的為南港區，交易件數61件，較4月增加30件；減幅最大為松山區，交易件數為82件，較4月減少23件，減幅21.9％。

觀察12行政區各建築型態交易案件變化，皆以住宅大樓為主流，並由中山區以123件奪冠，公寓由士林區以43件居首；套房、商廠辦由中山區分別以47件及16件居冠；店面由內湖及萬華區以4件最多。

南港交易增幅最大
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，南港區前幾年受房市反轉影響，交易沉寂，甚至有不少賠售案例，但隨著價格回檔，加上南港經貿園區今年舉辦多場國際展覽，區域發展有加速跡象，吸引買盤回歸，帶動交易量增。

陳傑鳴指出，目前台北房市以中小坪數產品交易最熱，坪數25坪內最為熱銷，去年至今佔北市住宅交易超過5成，其中，產品最多元、小宅最多的中山區交易最熱，因低總價產品較多，吸引不少單身上班族與首購族進場，隨房市回溫，交易也持續維持高檔。

高雄上市建商隆大（5519）雙案齊發，市中心明星學區「鳳凰中正」以及新市鎮「鳳凰冠」合計總銷逾40億元，由於建案都深具競爭優勢，市場看好銷售速度，營運動能更上層樓，中長期展望看俏。

法人分析，隆大上半年處分兩筆土地推升業績，第3季進到建案入帳高峰，接近完銷、總銷8億多的「鳳凰Young」等持續交屋進帳，預期今年業績優於去年。當前隆大二個預售案總銷合計逾40億元，將成功醞釀營運動能，加上民族路、九如路新案，隆大中長期看旺。

法人表示，隆大「鳳凰中正」是標準市中心精華區的地點，五福國中更是家長寄戶口搶著入學的超級名校；橋頭新市鎮「鳳凰冠」1字頭房價建案將變得更稀有，市場搶購可期。隆大13日收盤15.5元、跌0.05元。

中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全接棒半年以來，房市逐漸站穩腳步，但不動產稅制改革下的房地合一稅，後遺症卻逐漸浮上檯面，尤其同一項移轉行為，竟同時課稅房地合一稅、土地增值稅，形同重覆課稅，建請政府應檢討兩稅的存廢問題。

楊玉全將向政府提出三大建言。首先，房地合一稅、土地增值稅，二者是分別課徵所得稅、增值稅，但同一移轉行為，卻課徵兩種資本利得，簡直是重覆課稅。

楊玉全建議政府，短期內應先把房地合一稅的稅率，全部減半徵收，包括針對外國人適用稅率也一併適用；至於長期來說，建議政府應同步檢討房地合一稅、土增稅的存廢問題，不應重覆課稅。

第二，楊玉全針對危老重建條例提出建言，把容積時程獎勵10％適用時間，從2020年5月屆滿，再延長三年，到2023年5月。

他表示，危老重建條例的10％容積時程獎勵，即將在2020年5月到期，屆時推動危險老舊住宅重建的政策工作將不再，由於危老房屋已嚴重危及國民居住安全，因此需要政府給予政策上的協助，再延長三年，以利民眾整合、協調重建範圍內公有土地參與重建。

第三，楊玉全針對台灣乙種工業區不能作一般零售業、餐飲業，使得廠商和員工缺乏生活機會支援的問題，提出建言，希望政府修正「都市計畫法台灣省施行細則第18條」，准予有條件設置一般零售業和餐飲業進駐，方便員工就業安定。

楊玉全表示，目前台灣高度仰賴出口驅動經濟成長，已經愈來愈難，政府應以促進投資和內需，作為當前要務。以房地合一稅來說，分配正義不要造成反商或仇富，而應該是更務實的把餅做大，以外國人持有台灣房地產來看，除了第一年課徵45％的稅率外，目前不管持有多久，稅率都永遠是35％，形成「永恆的高稅率」，這樣的稅制，對於吸引外國人來台投資已形成國際上很不友善的稅制環境，因此，建議應予調整。

至於危老重建條例，楊玉全發現中央政府公告時間是2017年5月為10％容積時程獎勵的起算時間，但尷尬是，有些地方政府修法牛步，至當年9~10月才正式公布實施，導致民眾錯失整合、申請的起跑時機；再者，民眾趕辦危老重建申請時，一旦碰到公有地需要整合時，將會卡在政府跑程序的時程，才能完成100％整合，是否趕得及明年5月「關門」前提出，還要觀察。

此外，碰到地上占用戶協調、排除，也需要時間，才能達到100％整合。因此楊玉全主張，基於上述理由，建請政府延長危老重建10％時程容積獎勵三年，才能建構危老政策的穩定性、可預測性，帶動民眾和產業積極參與，創造內需。

面對公園綠地，房價相對保值，園道宅已成為許多購屋族的最愛。其中，台中五權路沿線的主要綠園道，包括美術園道及復興園道，近年來已成為建商爭相插旗的推案熱區！鄰近美術園道的指標案如華太「松庭」、博星「美術W」，及9月進場的惠宇「國美館」；鄰近復興園道的總太集團「女王萬歲」等，銷售成績均頗為亮眼。

國美館特區近幾年在富邦「天空樹」、由鉅「大恆」等百億大案帶動下，豪宅每坪行情已站上「6」字頭，價格直逼七期，帶動區域房價持續上漲。

例如位於台中市西區柳川東路上、近五權路口的惠宇「國美館」，規劃超高25層樓，產品40至60坪，總戶數150戶，9月初正式開賣，在粉絲力挺下，據悉成交量逾百戶，每坪單價在40萬元左右。

此外，位於五權路、忠勤街口的華太「松庭」案，目前正在興建中，產品規劃53至62坪、三至四房，戶戶邊間、四面採光，每坪開價42至46萬元；外觀採垂直綠化，公共空間設計迎賓車道，並有獨立車道、雙哨管理配置。

而位於五權路與公館路口的博星「美術W」，則是規劃32至41坪、二至三房產品，每坪開價37至40萬元。由於戶數單純，鎖定退休族、菁英家庭及企業家二代，主力總價約在1,300至1,900萬元。

此外，國圖館特區不僅房價親民，其豐富的學區、商圈及綠地資源，讓許多老台中人視國圖館周邊為理想中的文教住宅區；尤其是鐵路高架化後，大幅改善鐵路兩側發展不均的情況，五權車站也成為南區與西區的重要交通樞紐。

而國圖館近年獲獎無數，擁豐富、新穎的數位資源與軟硬體設施，儼然已是台灣最頂尖的圖書館之一，周圍綠意盎然，擁園道、公園環繞，復興園道更串起了中興大學、五權車站等南區重要地標，帶來自住客喜愛的生活機能與置產客需要的租屋需求，成為南區最受矚目的綠色新亮點。

距離復興園道不遠的總太集團旗下的永豐泰建設「女王萬歲」案，基地位於復興路上，是南區第一個響應實價銷售的建案，主打女性客群，規劃二至三房產品，總戶數160戶，每坪開價28至30萬元。

桃園航空城計畫加速啟動，日前已完成協議價購說明會，約有99.3％地主選擇配地，本周起將以蛋白區、蛋黃區分二階段舉辦區段徵收說明會。隨航空城開發時程明朗，航空城土地交易迅速增溫，據桃園航空城土地交易透明化平台顯示，今年上半年已有199件土地交易，為2015上半年以來的新高，年增逾四成。

過去桃園航空城因過度炒作加上前景未明，土地市場交易低迷，2015年至2017年間，每年僅有百餘件交易，自2018年計畫明確後，航空城交易逐步增加，去年即達313件，今年上半年已達近200件。

不僅土地交易量轉熱，價格亦逐步回溫，2013年平均地價自每坪8.34萬元一路下跌，去年跌破每坪7萬元，為6.51萬元，不過今年平均回升至每坪6.87萬元。

台灣房屋航空城直營店店長徐國強表示，航空城土地在交易漸漸出量後，價格也漸止跌回穩，甚至微幅回升。航空城土地可分為交通部開發區的土地價格每坪6.5~8萬元水準；桃園市政府開發區的土地價格至今每坪來到5~6.5萬元，顯見航空城土地價格已築底完成。

房仲業者認為，桃園航空城將邁入土地區段徵收實質作業，國家級建設勢在必行，參與價購地主不到1％，多為既成道路或土地較為零散的地主，絕大多數地土地選擇等待區段徵收配地，顯示市場仍看好航空城經過長期停擺及爭議，進入實質開發後的前景潛力。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，開發的不確定因素消弭，近期台商回流、資金專法等因素，加上價格修正不論是交通部或是桃園市府主導的徵收範圍，均受到置產客目光，拉抬航空城土地交易熱度。

營建上市公司今年獲利能力重新洗牌！潤泰新（9945）、鼎固-KY（2923）上半年EPS大躍進，分別達6.2元、5元，領先「EPS獲利王」長虹（5534）的4.84元；展望下半年，華固（2548）自第三季起將邁向密集完工交屋高峰，營收和獲利可望急起直追，挑戰EPS獲利王寶座。

營建上市公司因持續四年景氣低迷衝擊，今年完工交屋貢獻的業績未如往年，上半年EPS普遍比去年衰退，部分銷售成績、處分股權和轉投資收益集中在上半年認列的個股，獲利相對亮眼，造成EPS排名全面洗牌。

其中，潤泰新EPS高達6.2元，傲視營建業上市公司；鼎固則以5元，名列EPS第二高；第三名則是長虹，EPS為4.84元。

潤泰新受惠新成屋銷售屢開紅盤，再加上2018年第四季完成減資40％，且轉投資潤成控股的南山人壽上半年躍居為「金融壽險業獲利王」寶座，獲利大暴衝，使得潤泰新本業、業外都大賺，累計上半年EPS達6.2元，大幅超越去年同期的3.92元。

展望下半年，潤泰新將有微風二館原址的市民大道四段200億元大案「潤泰敦峰」，可望在第四季完工，正式銷售；南山人壽也持續維持高獲利。法人估計，潤泰新前八月營收成長13.7％、達109.12億元，預期全年營收和獲利可望維持高水準演出。

至於鼎固，之所以會躍居為上半年EPS獲利第二名，主要是今年3月完成處分北京鼎固子公司股權交易案，處分利益達78.46億元、貢獻EPS約達4.51元，因此衝高上半年獲利；展望下半年，重慶渝中區的「解放碑1號三期」持續銷售，無錫錫山區「宛溪雅居一期」別墅案已售六成多，年中交屋，為下半年業績重點，加上既有商用不動產租金收益，全年獲利成績也有機會名列前茅。

長虹為營建股獲利常勝軍，上半年林口「長虹天際」持續交屋入帳，新成屋「天璽」、「天薈」、「明日博」等案持續銷售認列；總銷42億元的「長虹新世代」年中完工。法人估若能順利出售，將可為長虹今年營運再創另波高峰。

值得觀察的是，華固來勢洶洶，今年「名鑄」、「新代田」、「樂慕」三大案共172億元完工交屋，其中已銷售約150多億元，7月起開始陸續進帳，帶動前8月營收累計達107.75億元，年增達300.20％。法人預期，全年有機會再賺一個股本，重返EPS榜首之列。

在全國樓市“金九銀十”爽約的同時，深圳似乎成了例外。

自從8月18日《中共中央 國務院關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發佈以來，深圳樓市表現活躍。過去一周，深圳新房住宅成交量上揚，二手房市場報價五區普漲。此前8月，深圳新房、二手房價格也均出現了小幅上升。

身負“先行示範區”的使命，深圳不能以房地產為重心，而應大力發展新興產業，已成為各界共識。包括深圳市原市長張思平在內的多位人士認為，深圳的高房價並不可持續；深圳房地產研究中心李宇嘉亦認為，除了住房制度革新、調控政策強化，房地產稅或許也將首先在這一區域落地。

樓市活躍

進入9月，全國樓市一片秋意，唯深圳“暖意洋洋”。

深圳市住建局資料顯示，9月第一周，深圳全市共網簽622套一手住宅，環比上升8.4%；總成交面積約為5.9萬平方米，環比上升5.3%。

購房者熱情高漲，據樂有家研究中心資料顯示，9月第1周，深圳新增一手住宅預售55套，庫存面積198.0萬㎡，去化週期僅6個月，為近兩年來最低值。

最能反映真實需求的二手房市場，五區報價普漲，市場樂觀情緒大於悲觀。

深圳中原研究中心資料顯示，上周僅龍崗和鹽田二手住宅報價下跌，其他區域普漲。其中，南山二手住宅報價漲幅最大，為0.61%。

8月29-31日，深圳推出4個新盤，短短三天總成交金額超百億。以福田的天健天驕南苑為例，該項目共備案587套，成交410套，去化率79%，銷售金額達50億。

深圳中原研究中心稱，購房者主要為改善型客戶，不僅來自福田南山，而且包括部分外地客、港客。

美聯物業資料顯示，整個8月，深圳新房成交均價為54206元/平，環比上漲0.1%，二手住宅價格為55616元/平，環比上漲0.2%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期深圳市場預期明顯提振，這使得部分市場交易量反彈。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，8月中旬，深圳成為先行示範區這個消息將深圳再次推到“C位”，從而帶動本地市場和部分外地客戶的購房興趣。

她表示，8月入市項目明顯增加，而且項目去化率有所上升，預計9月成交備案資料上升幾率很大。

整體不上行

隨著中央宣佈深圳建設先行示範區，深圳的定位上升到前所未有的高度，迎來重大發展機遇。

8月22日，深圳前市委書記厲有為接受媒體採訪時指出，深圳要防止因為房價太高影響人才流入，同時房價、地價過高也會增加企業成本。他建議，深圳市政府應加大公租房比例，用商品房的收入補貼公租房，使城市能留住人才。

此前，原深圳市委常委、副市長張思平發佈了《深圳住房制度和房價調控報告》，報告中設計通過三年左右時間，使深圳市場商品房價格每年降低10%-15%左右，到2022年左右，使房價回歸到2015年的每平米33400元左右的價格。

對此，上海房地產資深人士宋會雍認為，這個實行起來不太現實。“房價是由需求決定的，經過了一兩年的調整，深圳的房價已經得到了很大的夯實。”

中原地產首席分析師張大偉表示，深圳的發展機遇好，代表了資源會集中於此，房價就難跌。

但協縱策略管理集團創始人黃立沖則表示，雖然政策利好深圳，但目前整個國家政策都在控制資金流向房地產，深圳的房價上漲空間有限。他判斷，深圳房價未來的走勢是穩定甚至輕微下調。

嚴躍進表示，從目前來看，深圳房價收入比等指標的壓力比較大，這都要求深圳積極解決住房問題，後續穩定房價的做法必須強化。

他補充，深圳均價不太容易下跌，但若考慮其他房源類似保障房、公租房、租賃住房等，實際上房價未來有機會降低。

根據深圳的“二次房改方案”（《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》），從2018到2035年，深圳每年將新增10萬套住房，其中7萬套是人才住房及保障房。

對房地產企業來說，九月和十月向來是銷售旺季，重要性遠遠高過三月和五月所謂的“小陽春”。可以說，金九銀十的市場形勢，將決定一整年的業績。

從中國指數研究院披露的上半年資料來看，在公佈全年銷售目標的前十強房企（碧桂園、萬科、綠地控股未披露）中，僅保利地產及中海地產完成了全年銷售目標的一半。

具體來看：

排名前十房企中，恆大的銷售目標完成率為46.97%；

保利發展的銷售目標完成率為50.52%；

融創中國的銷售目標完成率為38.94%；

中海地產銷售目標完成率在25家房企中最高，為59.4%；

新城控股目標完成了45.34%；

華潤完成率接近50%，為49.5%；

龍湖上半年完成全年目標的48.01%。

在地產融資收緊的背景下，指望“金九銀十”賣房回收資金好還債“活下去”，成為不少房企最現實的手段。於是，近期不斷有房企降價促銷、全員行銷的消息傳出：

據中國證券網，某大型房企近日再發國慶優惠政策，更是有“全國超800個專案最高折扣達6折，想要購房置業的朋友可以送員工折扣”的宣傳語，頻現微信朋友圈。

在北京，有高端住宅專案更是開始每平方米降價最高近萬元促銷。

據介面報導，另一家來自廣州的房企時代中國更開始了“全員行銷”，要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣出1套房，經理及普通總監每人2套房，普通總監以上每人4套房，副總裁每人6套房。

隨著中秋節、國慶日接踵而至，各大房企、樓盤打折促銷活動或許更為密集。而對購房者而言，看到樓盤降價了，又開始糾結是該準備入手，還是該繼續觀望以期待更大的優惠來臨。

有住宅每平方米降價萬元促銷

據中國證券報報導，北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中，一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。該樓盤售樓經理介紹，“對外報價7.5萬元/平方米的精裝房，可根據客戶購房實際情況賣到6.8萬元/平方米以下。交付裝修標準每平方米1萬元左右，降價後已接近成本價。”對於降價的原因，該經理直言眼下行情低迷，想通過降價加速回款。

每經小編（微信號：nbdnews）注意到，近幾個月以來，房地產市場成交冷淡是開發商降價促銷的原因之一。根據國家統計局資料此前發佈的，截至2019年7月，全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時，商品住宅銷售面積累計增速已連續3月下滑。

哪些地方的房價在降呢？

諸葛資料研究中心選取50個區域價格變化作為資料樣本，選取區域標準為城市內成交活躍區域，計算出50城區價格量價漲幅，時間為8月下旬（33-34周）與8月上旬（31-32周）。報告稱，由於大城市中心城區供地有限，新房的供應集中在大中城市的郊區，因此降價空間大；三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應高峰的影響，市場開始走弱，量價齊跌。

上述報告稱，降價並不是普遍現象，大城市的中心城市區及產業園區、環大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。對於降價幅度，購房者應理性對待，並不會出現大幅降價局面，至於各大房企是否會進一步加大降幅，還需觀察9月份的市場交易情況。

市場人士：剛需抓住機會

近日，央行決定於9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，同時對僅在省級行政區域內經營的城商行定向降准1個百分點。每當降准，很多人都會將想像力集中在刺激樓市上。不過央行方面不表示，此次降准的主要目的是降低實體企業的融資成本，支援實體經濟發展。因此，此次降准對樓市的影響十分有限，當前房地產仍在調控高壓期，監管部門會限制新釋放出來的資金進入樓市。比如在10日，21世紀經濟報導消息稱，監管層正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等。

另據中國經濟網消息，市場人士普遍認為，在當前政策形勢之下，房地產開發企業的資金鏈比較緊張，有促銷回籠資金的需要。九、十月份又是傳統的購房旺季，開發企業也想借這個時間加大銷售量，所以供應量會增加。那麼，對於確有首套購房需求或者改善性需求的剛需購房者來說，或許在此期間能夠淘到滿意的房子。

不過，今年“金九銀十”很難再現火爆的場面，當前政策環境之下，樓市整體上還將以穩定為主。

中國指數研究院也表示，受行業政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現階段房地產市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大，成交大幅增長的可能性不大。

值得一提的是，隨著“房住不炒”的提出，房地產調控政策的實施，以及百姓購房趨於理性，近幾年的“金九銀十”都沒有太熱鬧。

近2個月要償還1000億債務

前些年房企大規模發債融資，房企到期需要償還的債務在今年已經迎來小高峰期，往後幾年需要償還的規模有望越來越大。

以國內發債到期情況來看，僅以公司債、企業債、中票和短融四類債券統計，Wind資料顯示，2019年至少有721只地產債券到期或提前兌付，合計需要償還的金額有望達5089.27億元。如果加上後期還有部分債券需要提前回售等，房企今年總共需要償還的資金量更大。其中地方國企和民營企業需要償還的規模較大，其餘性質的企業償還量稍小。

相對於前兩年來看，2018年地產企業共有544只債券到期，償還金額3887.3億元；2017年房企需要償還的債券只有280只，償還量1175.43億元。對比可見地產行業近幾年償債快速增加，2019年償債小高峰無疑已經來臨。

不過在過去的8個月裡，地產企業整體兌付的還不錯，債券違約數量不多。而未來2個月，房企需要兌付的規模仍較大。Wind資料顯示，今年剩餘4個月左右的時間，合計償還量達1430億元。而其中主要集中在9、10月份，兩個月需要兌付近1000億，而年底最後兩個月則償還金額相對較小。

除了買房回首資金，一些房企準備“借新還舊”。福建開發商泰禾集團繼2個月前發行了一筆利率15%的美元債之後，在昨日（10日）又宣佈要發售利率達11.25%的美元債。

泰禾集團此次1億美元債的債券期限為364天，票面年息11.25%，每半年支付一次，募集資金為境內項目建設和其他一般企業用途。

11日，融360大資料研究院發佈8月房貸市場報告，重點監測的35個城市房貸資料顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲了3個基點；二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲2個基點。值得注意的是，房貸利率上漲趨勢的覆蓋城市數量和上漲幅度，均呈現上升態勢。

首套房方面，報告顯示，8月17個城市首套房貸利率水準有所上漲。監控的35個城市中，已有兩城首套房貸利率進入“6時代”。報告顯示，蘇州已三連漲，首套房貸平均利率環比上漲1個基點，達6.04%；南寧首套房貸平均利率6.01%，較7月的5.9%環比上漲11個基點。

二套房貸方面，報告顯示，重點監測城市二套房貸利率平均水準為5.78%，環比上漲2個基點，已連續三個月上浮。具體來看，重點監測的533家銀行分（支）行中，357家房貸利率為基準上浮12%到30%。

關於LPR新報價機制對於房貸的影響，融360大資料研究院研究員李萬賦指出，個人住房貸款新政要求未來新增房貸將參考LPR進行加點定價，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

如果按照目前的LPR水準，那首套房貸款水準下限為4.85%；二套房貸款水準下限為5.45%。李萬賦表示，8月全國首套房和二套房貸款平均利率水平均遠高於新政規定的利率下限。

“應注意到，從目前資料看，上海、廈門和天津的整體房貸利率水準低於新規下限，面臨上漲壓力。”李萬賦說，房貸新政自10月8日起實施，定價基準轉換後，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味著如果9月20日LPR的最新報價沒有下行，相關銀行必須上調房貸利率水準。

李萬賦表示，近期央行降低存款準備金率，推出LPR新報價機制，雖然目的是通過銀行傳導可以降低貸款實際利率，但對於房地產行業，政策層面明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，監管層對資金圍堵力度之大，違規檢查之嚴遠超以往。短期來看，房貸利率下降的可能性不大。

今年樓市或許已沒有“金九銀十”。中國證券報記者多方瞭解到，房地產企業對待“金九銀十”的態度不一。以恆大、萬科為代表的一線房企，近期部分樓盤推出低至6折的促銷活動，另有不少房企推出先售後租、全員行銷、員工推薦職工內購價、線上線下聯動等促銷模式。但是，更多房企並未出現大的動作，有的房企為了避開“價格戰”，甚至故意弱化“金九銀十”的概念。

中秋小長假成交平淡

中原地產研究中心統計資料顯示，中秋小長假期間，全國樓市成交整體平淡，與2018年小長假相比，成交量均有不同程度的下滑。一線城市假期成交量尤其“慘澹”。北京地區中秋小長假第一天，簽約新建商品房住宅僅2套，二手房住宅網簽僅42套。上海地區假期前兩天新建住宅和二手房住宅網簽套數分別是136套與127套。深圳地區假期前兩天網簽新建住宅和二手住宅分別是76與89套。廣州地區假期第一天網簽住宅合計206套。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，網簽資料相對滯後，不代表市場真實簽約。但是整體來看，全國一二線城市，樓市告別“金九”已成為定局。

針對樓市“金九”未現的原因，張大偉表示，多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。相比2018年，在2019年上半年部分區域出現了“小陽春”，但隨後市場逐漸回落。從全國來看，房價已出現逐漸平穩跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

張大偉表示，2017年以來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，房地產市場已經沒有淡旺季之分，樓市已經沒有“金九銀十”。國慶臨近，部分熱點專案開盤可能延遲，也使得市場熱度降低。熱點城市再次進入“賣不完”時代，除了深圳市場相對活躍外，北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場去化率快速下行。未來，如果信貸政策繼續收緊，市場很可能會繼續降溫。

部分房企弱化“金九銀十”

某大型國有房企高管對中國證券報記者表示，最近幾年，受房地產政策調控影響，“金九銀十”的概念已經逐漸弱化。但開發商還是習慣把重頭的貨值放在下半年，這種現象是由行業開發節奏和行業規律決定的。房地產行業內，只有頭部極少數房企可以做到刻意平滑供貨，使得每個季度的銷售額看起來比較均勻。對於大部分二三線房企而言，整個下半年都是推貨重點，並不是說最看重9、10月份。

針對部分房企在“金九銀十”期間推出的促銷活動，上述高管稱，受開發節奏、推盤時間以及市場下行等多方面因素影響，不少房企會在9、10月份集中促銷。有些房企甚至推出全員行銷政策以及配套的APP、公眾號等工具。但是，多數房企只會針對少數項目的尾盤進行打折促銷。最近幾年，這種促銷手段的效果越來越不明顯。拿地位置、項目品質、配套設施相比單純的“價格戰”更有利於專案提高周轉速度。

某中型房地產集團總裁對記者表示，為了避開和一線房企之間產生“價格戰”，不少中小型開發商會淡化“金九銀十”的行銷聯動和策劃。“在‘金九銀十’期間，可以保證有客戶需求的地方一定有我們的銷售人員，但不會在價格上做妥協。”

該房企高管表示，受限購限售等調控政策影響，購房者在選擇投資房產的城市時，與往年相比會有區別。目前，人口流入較多、限購政策相對寬鬆的二三線熱點城市，房地產開發商銷量相對較好。這些城市樓盤促銷力度相對較小。相比之下，人口流出較多的三四線城市，以及限購政策較嚴厲的一線城市，項目去化效果相對較差，這些城市樓盤促銷力度相對較大。

華潤置地（０１１０９）指，８月總合同銷售額約２１９﹒３億元（人民幣．下同），總合同銷售建築面積約１２８﹒７４萬平方米，分別按年增長１５﹒２％及１９﹒３％。
今年首８個月累計總合同銷售額約１５３３﹒９億元，總合同銷售建築面積約８２６﹒７３萬平方米，分別按年增長１３﹒９％及９﹒１％。
８月投資物業租金收入約１０﹒３２億元，按年增長３０﹒３％。今年累計投資物業租金收入約７８﹒１４億元，按年增長３０﹒２％。
此外，該集團指，在８月於蘭州、南通、瀋陽和蘇州收購４幅地皮的全部股權，供發展住宅和商住等用途，總樓面面積約１００萬平方米，而應付權益土地出讓金約６４﹒９億元。

據資料顯示，陽光房地產（00435）截至6月底止，資產負債比率20.4%，現金及銀行結餘總額5.5億元，持有相關投資組合賬面值1.36億元。

該公司行政總裁兼執行董事吳兆基表示，現時市場環境下難免有短期波動，長遠仍以盈利及基金單位分派持續增長作為方向，留有資金用於壯大公司，已對進行收購行動作好準備，會視市況出手，尤其對於在熟悉的地區、與現有物業能產生協同效應的項目感興趣；目前出售資產意欲不強，若然出售也是為了套現來購買更大型的資產。

吳兆基指出，寫字樓市場面對中美貿易戰、社會事件及經濟放緩等因素影響，企業擴充意欲有所降低，中資企業對中環甲級寫字樓的需求亦減少，但並非無意擴充；當需要擴充時，為節省租金，企業仍熱中往非核心商業區物色辦公室，故有關區域的寫字樓租金仍有上升，非核心區的供應吻合市場需求。大新銀行租用該公司旗下灣仔陽光中心，將於明年底進駐，金融機構認為租金相宜。

商場45%面積須續租

商場零售方面，他認為，自由行消費較受近期社會事件拖累，餐飲商戶生意影響較細，對商場出租率不太擔心。旗下上水中心人流只有輕微下跌，海味店及化妝品店較受影響，整體影響不算很大；該商場將有45%面積需要續租，不少已經完成商討，已預期續租租金增長收窄，儘管有個別行業減租，但其他行業可以補足，例如餐飲業商舖租金應有較佳升幅。該公司租金收入以底租為主，2018/19年度6.8億租金收入當中，分成租金僅佔不足150萬元。

加推176戶 呎價24340高首批12%

本月有多個新盤相繼開售，新地（00016）長沙灣南昌站上蓋現樓項目匯璽III收票情況理想，昨日宣布加推176伙，折實平均呎價24340元，較首批高出約12%。發展商指出，加推單位以高層及海景為主，故呎價提高，惟仍屬於原價加推。鑑於社會氣氛持續緊張，發展商亦加快賣樓步伐，於平日周四（19日）作首輪銷售共352伙。

暫收票2600張 新貨614萬起

匯璽III上周二（10日）公布首張235伙價單，並在上周四（12日）開始收票，市場指至昨日已經累收約2600票。由於反應熱烈，故昨日加推第2號價單共176伙，實用面積275至1513方呎，定價768.6萬至5303萬元，發展商提供最高20%基本折扣，折實售價614.88萬至4242.4萬元，折實呎價22199至28040元。發展商亦繼續向合資格買家提供額外折扣，包括3萬或10萬元的「匯璽Fans」折扣，以及4.98萬至9.98萬元的額外現金折扣。

新地副董事總經理雷霆表示，加推單位的折實平均呎價24340元，較首批折實平均呎價21722元，高出約12%。雷霆解釋，是次推出單位為優質高層及海景戶，故平均呎價較首批為高，但強調屬於原價加推。

加推單位售價最平為8座8樓D室，實用面積275方呎，定價768.6萬元，折實614.88萬元，呎價22359元。

發展商亦即晚公布銷售安排，周四進行首輪發售共352伙，周三（18日）截票。雷霆指出，現時新盤多安排在假日收票、閒日賣樓，相信買家會習慣。

新地代理副總經理唐錦江表示，以折實價計算，匯璽III加推的第2號價單市值約20億元。目前收到的購樓意向登記當中，有47%的客源來自九龍，主要為西鐵沿線地區；38%則來自新界，主要為將軍澳及屯門。

新盤兩日錄34刁 峻源佔9宗

匯璽III位於長沙灣深旺道28號，提供1172伙，單位實用面積267至2171方呎，預計明年7月入伙。首兩張價單共推出411伙，周四發售352伙，折實平均呎價23172元。

此外，新盤市場過去周末兩天（14日至15日）僅錄得34宗成交，相對前一個周末的23宗，增加11宗（約47.8%），其中中信股份（00267）旗下中信泰富地產發展的馬鞍山峻源，於過去周六（14日）進行首輪發售共42伙，包括12伙以價單抽籤發售。據一手成交紀錄冊顯示，項目最終單日售出9伙，成交價1733.76萬至2137.73萬元，當中3個單位屬價單形式售出。

新世界（00017）旗下北角柏蔚山於過去周末沽3伙，包括全盤最後兩伙1房戶及一伙4房戶，繼3房單位悉數售罄後，項目1房戶亦全數沽清，兩房戶餘最後一伙待售。項目由開售至今，累售565伙，套現近134億元。

樓市急速走下坡，吸引買家趁跌價入市掃平貨。十大屋苑中，便有一半屋苑的9月上半月成交量已追平或超越上月全月宗數，其中上月首15天交投一度陷入冰封的鴨脷洲海怡半島，受惠業主擴大減價力度，本月上半月交投直線飆上8宗，創今年5月後同期最多。代理直言，當下大部分買家傾向趁亂市執平貨，而海怡半島期內有多達6宗的成交價重返至少今年初水平。

9月上半月十大屋苑暫錄88宗成交，較上月同期的38宗，急增約1.3倍，屬5個月同期最旺，其中5個屋苑宗數更率先追平或超越上月全月，包括海怡半島由8月上半月的0宗，9月上半月已急增至8宗。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪解釋，海怡半島本月上半月的成交中，多逾一半是放盤不足一個月即沽出，主要來自一批看淡後市、不惜劈價部署移民的業主，以及趁租約期屆滿速賺離場的投資者，往往減價力度較大，普遍較市價低約8%至10%。

海怡半島6宗造價返年初

而準買家亦傾向「吼準」叫價重返今年初水平的盤源，「佢哋（買家）都係要求蒸發晒今年升幅（的單位），搵到就會入（市）」，海怡半島上半月則有多達6宗個案造價劈回首季水平，帶動交投加快。

另一邊廂，上車客趁「有價講」加速重投市場，刺激新界三大上車屋苑天水圍嘉湖山莊、沙田區沙田第一城及東涌映灣園成交量，齊齊按月倍增並且超出上月全月宗數，其中以嘉湖山莊爆升情況最明顯，本月首15天已錄28宗買賣，除較上月同期僅9宗多2.1倍外，相比上月全月16宗亦彈升75%。

事實上，雖然四大代理行統計的十大屋苑過去周末成交量均出現回落，但普遍仍處近期高位。以美聯物業分行統計的十大屋苑為例，兩天錄約10宗買賣，較前一個周末11宗少1宗（約9.1%），但連續三個周末處雙位數水平。

而中原地產統計十大屋苑兩天成交量同有10宗，雖按周末少1宗（約9.1%），但一樣守穩雙位數宗數。

元朗區可謂細價盤集中地，樓價400萬元以下的單位現時市場有近20個放盤，除了單位面積較細、不設住客會所外，論位置的便利，絕對不遜於區內大型屋苑。市場叫價最低的單位，屬於市中心的單幢迷你盤，元朗合益大廈開價260萬元。

位處元朗合財街33號的合益大廈，屬於市中心的單幢樓，樓齡34年，提供約120個單位，每層14伙，單位實用面積最細由159平方呎至最大320平方呎，現時有3、4個單位放售，當中叫價最低為中層D室，實用面積159平方呎，以260萬元放售。

中層開放戶 望市中心樓景

中原元朗大馬路第一分行副區域營業經理王勤學指，上址屬開放式間隔，望市中心樓景，同時附有租約，租期至今年年底，至於能否交吉沽售，要再商議。而市中心一帶除上址外，暫未有叫價低於300萬元者，即使同座大廈，目前亦只有一個細單位放售，其餘放盤以200餘至300餘平方呎單位為主，平均叫價逾400萬元。合益大廈對上一宗同類成交，為8月促成的中層E室，當時成交價254.8萬元，為2017年底以來的低價。

連租約可借5成 月供6900

值得留意的是，上址現連租約，銀行只承造5成樓按，買家需付首期130萬元，但月供約6,900元，與市值租金相若。若單位成功交吉轉手，首期只需26萬元，月供約1.2萬元。

續遷離核心區 港島東九龍東受惠

內外因素夾擊，今年甲廈租金由升轉跌，仲量聯行認為，機構暫採觀望態度，導致需求減弱，明年甲廈租金跌勢加劇幅度料達兩成，地區上則看好港島東及東九龍。

據仲量聯行數據顯示，今年上半年整體甲廈租金上升，但第三季出現轉勢，現時整體商廈呎租為76.4元，今年暫微跌0.1%，而中環為各區跌幅最大，每呎現報127.1元，今年暫跌1.2%。仲量聯行商業部資深董事嚴威程指出，上半年甲廈租務市場已轉淡靜，主因外圍氣氛影響，「去年中已出現中美貿易戰，加上英國脫歐等，環球經濟前景有少許憂慮，故機構擴充意慾減慢，並以減省成本為大前提，例如從租金高的地區，搬至較便宜的商廈，例如中環商廈平均呎租約125元，搬至每呎55元的港島東，已節省一半租金開支。」事實上，近期甲廈租務以搬遷為主，如大新銀行租用灣仔陽光中心約7萬平方呎樓面，呎租料約45元，該集團原租用灣仔告士打道108號多年，是次搬遷可節省一半租金。

中資機構承租比例 降至24%

本地政治事件尚未平息，令機構暫緩擴充計劃，「很多公司預計3個月後，租金也不會升，所以寧採取觀望態度。事實上，業主議價空間也擴大，由過往每呎3至5元，現在擴至約10元。」他提到，由於搬遷涉及一定成本，即使或可節省租金，但總公司未必批裝修費，最終可能選擇續租，故整體租務活動偏少。

中區租金回調，其中一重要原因，是中資機構減慢擴充步伐。過去數年，中資積極搶租中環超甲廈，把租金水平推至高峰，「中資佔中環商廈新租個案佔比例，高峰約40至48%，即接近一半租務。去年比例已跌至28%，今年進一步下至約24%。但數字不特別差，其實20至30%仍屬正常。」

商廈空置率 微升至5.5%

需求下降，影響租金另一關鍵因素是空置率，據數字顯示，現時商廈空置率為5.5%，按月微升0.2個百分點，今年上升1.3個百分點，而中環空置率亦升至2.8%。嚴威程分析，目前整體空置率不算高，今年租金跌幅約5%，但明年核心區有大型機構遷出中環，如證監會租用港島東近20萬呎樓面，並騰出原租用中環樓面，「中環將有一批樓面待租，此外，內外因素夾擊，通常影響在6至9個月後才反映在租務市場，料明年租金跌幅約15至20%。」

既然搬遷成租務市場主題，他認為租金便宜兼交通方便的地區最受歡迎，首選為港島東。仲量聯行的辦公室，原設於中區，今年亦搬至港島東，他指交通方便收窄兩地方的距離，「自從中環灣仔繞道通車，中環前往港島東非常方便，車程僅10分鐘，從未塞車，可見配套改善，有利租客搬至非核心區。」另外，他亦看好東九龍，皆因呎租便宜又有新供應，「東九龍呎租約34元，新供應將集中在該區，可以吸引一些要求質素新及大樓面的租客搬遷。」