台北市內湖區的明園大廈是列管海砂屋，須拆除重建，卻因住戶意見紛歧，14年迄今遲無下文。現場只見滿地水泥塊、大片鋼筋外露，天花板崩塌重砸在地，景象駭人；住戶抱怨，有錢的早搬走，留下來的每晚躲餐桌下睡覺，還有惡劣房東以月租3萬元租給他人，「難道要死人，才會被正視嗎？」北市府表示，海砂屋都更案優先處理，目前已收到建商事業計劃書，正進行中。

查詢北市建管處海砂屋列管清冊，該建物於2006年發函通知停止使用並協調拆除，分類為「須拆除重建」，2010年7月公告列管。據了解，目前僅剩4成約60∼70住戶居住，而1樓6間店面早已搬光光。

屋況極危都更卻卡關
《蘋果》實際走訪，該大廈外牆嚴重剝落，四周皆裝設防護網，明園大廈前主委林小姐帶著記者前往位於7樓住家，一進門環顧四周看似沒有問題，她提醒「這邊全部都是修補過的假象。」

走到陽台，只見牆壁到天花板一道長長「ㄇ字型」裂痕，「下方就是公車站牌，旁邊還有捷運站，每天來來往往的上班族跟學生這麼多，哪天整面牆往外坍掉，誰賠得起？」愈往屋內災情愈慘烈，不僅梁柱可見從銜接點向四周延伸、深至鋼筋水泥的裂縫，主臥室陽台還留著日前剝落的水泥塊，她感嘆「每個人都生活在恐懼當中。」

災情最嚴重的，只見天花板連同補強用的輕鋼架整片掉落，內部鋼筋赤裸裸露出，地板滿是碎石瓦礫，場面怵目驚心。不僅如此，主臥室門前1塊水泥搖搖欲墜，任誰走過都不禁用雙手護頭，深怕下個遭砸的就是自己；臥室景象更是令人難以忘卻，整片天花板90度砸在床鋪上，當時若有人住，後果不堪設想。

邱姓屋主表示，全家人已在10年前搬離，他感嘆，「我記得當時全家人待在客廳，餐廳天花板突然『砰』一聲瞬間崩落，要是剛好有人在那，肯定頭破血流。」他也無奈嘆，「其實我們已經補強過2次了，結果還是塌啊！」親眼目睹全程，嚇得收拾行李火速搬家。
正當記者一行人對眼前景象心有餘悸時，住在對面的余小姐聞聲前來，苦訴：「我家也是受災戶！」她在5月間以每月租金3萬元，向房東承租2戶打通的住家，起初不知道是海砂屋，直至8月29日上午，睡夢中突然一聲巨響，驚見床鋪旁的水泥塊重重砸下，才發現房東用「貼膏藥」手法隱瞞，壁貼內是早已斑駁的天花板，「這真的不能住，再過幾天我就要搬走了。」

技師勘查鑑定3000元
明園大廈屋齡35年，共有190戶，在1999年921大地震後，陸續出現牆面剝落，經鑑定確為海砂屋，於2005年開啟都更作業流程，過了14年，明園大廈目前還在第3階段「都市更新事業計劃」卡關，林小姐表示，送審事業計劃要達到80%住戶同意，「我們這邊有190戶，很難耶！大家意見相左，也有人因反對而反對，有些屋主出租，留下來的就是搬不走的，畢竟房貸都還沒繳完，還得再租房、付租金，根本負擔不起啊！」

面對住戶整合多年談不攏，林小姐2年來挨家挨戶尋求支持，卻接連碰壁，「有開出1戶5000萬元的天價，要求建商買下，也有人說要自立自建，不要跟建商分掉。」更誇張的是，甚至有屋況良好的屋主說：「反正不甘我的事，我是不會簽的。」

面對都更遙遙無期，還因屆期未停用遭建管處罰款5000元，住戶滿是無奈，為了能走優先處理的「都市更新168專案」，林小姐語帶哽咽地說，「衝著柯文哲一句『90%住戶同意視同100%』，我短短1個月取得10%的住戶同意，衝到90%。」未料送件後卻遲遲沒有下文，上月技師前來勘查時，不僅向每戶索取3000元的鑑定費，還要求簽下「認定正常使用下無即刻性危險，研判尚可繼續使用12個月」的安全判定書，讓她苦嘆，「難道要等到死人了，這些人再來送輓聯嗎？」

住戶不同心阻礙整合
建管處副總工程師洪德豪表示，海砂屋若被認定要拆除重建，公告2年後須停用，為加速重建作業，也避免住戶危險，依據裁罰基準，未停止使用每戶將罰鍰5000元，並按月加重。北市都更處更新事業科科長江中信指出，明園大廈案私有土地及合法建物所有權人同意比例約89%，其中持有的土地面積為89.4%、建物面積88.97%，皆未達90%，不能走168專案；但他強調，像明園大廈這類海砂屋都更案，都會優先處理，而報核事業計劃後，會公告公開展覽30天，目前預計於9月底前將進行公展，「其實我們已經快辦好了，1個半月審核時間，還算合理啦！」

江中信解釋，都市更新168專案，為申請條件為報核時100％同意且無爭議之都更案件。同意比例已達90%、無爭議海砂屋，也會安排優先處理。不含實施者作業時間，且不包括需經都審、都計或其他都更外的法定程序，事業計劃案掛件至審議限時6個月；事業計劃與權變計劃併送者，時程則為8個月，需召開專案會議及權變小組。

明園大廈適用2000年通過《海砂屋善後處理準則》，若2015年7月30日前未申請建照完成，或是都市更新事業計劃的報核，30%的容積補助會逐年遞減5%。好不容易挺過這關，卻面臨媒合建商、整合住戶等問題，直至7月31日，實施者士林開發才重新送審。

不過，士林開發表示，目前194戶中僅剩10幾戶沒有簽都更同意書，多是不滿建商開出的條件；雖然同意住戶人數未達90%，但持有土地面積、建物物面積比例皆達90%，上周已補件給都更處。

不能1坪換1坪 重建牛步關鍵

明園大廈海砂屋住戶林小姐向《蘋果》投訴，申請都更已14年，除抱怨政府程序跑太慢，至今仍有屋主態度強硬，「有人開出1戶5000萬元的天價，要求建商買下，也有人說要自立自建，不要跟建商分掉。」專家指出，不同意原因多是「不能1坪換1坪」，但改建後價值翻倍漲，呼籲屋主應改變心態，懂得放手。

重建坪數縮水難接受
都更走14年，明園大廈已從危樓變成危危樓，截至目前才進行第3階段「報核事業計劃」，過程中光是媒合建商、整合住戶意見就耗時10年。無奈性命安危不敵人心貪婪，即使梁柱裂開、天花板坍塌，仍有屋主想藉此大賺一筆，不滿建商條件而拒絕，甚至嫌麻煩置身事外，人與人之間的對立也成一大阻礙。

都更處更新事業科科長江中信表示，明園大廈都更案於2015年7月送件申請，卡關原因並非政府機關處理太慢，而是原本實施建商僅做3個月就放棄，直至去年6月由士林開發接手，還得重新整合，「不只海砂屋都更，所有開發案最困難的部分就是整合，畢竟要獲得一定比例住戶同意，確實不容易。」

由於住戶分回容積要扣掉公設比，就會出現3∼4房變2∼3房、室內坪數大縮水，不能「1坪換1坪」成了最大主因。對此，新美齊集團危老推動師柯登耀表示，現在分回1比1不可能，若原本自家好好的，卻因改建縮減坪數，住戶抗性難免比較大。

柯登耀說，整合意見只能靠住戶自行去談，面對少部分不同意住戶，建商多自行買下以達標準，若還是不同意，礙於財產權問題，「會有這樣的問題大多是老年人，那我們大部分都只能等子女繼承再談。」
雙北老屋改建協會理事長胡偉良舉例，假設每坪40萬元，改建後可來到每坪70∼80萬元，現在釘子戶也明白價值翻倍漲，仍難免有人想藉此大賺一筆，呼籲屋主應該改變心態才是。

1樓、頂樓價錢難喬
前政大地政系教授張金鶚認為，就是價錢談不攏，譬如1樓、頂樓戶想談高一點，自己家沒事的會拖到最後一刻，再者就是不信任，像屋主認為建商愛錢、屋主間對價錢有所比較等等。張金鶚說，多數屋主只擔心愈換愈小或公設比變高等現實問題，卻忽略愈換愈新愈安全等優點。
最後張金鶚指出，應該由公正專業第3方協商，提升屋主之間以及對建商的信任感，才能從根本解決問題。

根據永慶房產集團調查，近一年來台北市店面市場各行政區的交易件數，中山區以61件登上交易王，其次為大安區41件，此外，內湖、信義、萬華等區也有30件以上。

就店面交易面積來看，20~40坪的店面為交易主流，占整體交易五成以上。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，中山區為台北市消費熱度最高的行政區，多數商圈均具高消費力，店面交易熱度也隨之攀高，尤以林森條通商圈的店面交易最熱門。

另大安區交易則以信義路沿線及東區商圈最熱門，內湖區則以日湖商圈及東湖商圈交易最多。

謝志傑表示，根據內部調查，有31％的客戶偏好投資店面型產品，較上季增加5個百分點，創下三季來新高。

由於利率持續低檔，民眾將資產轉移至其他投資標的，而保值且具收租效益的房地產漸受青睞。

謝志傑表示，台北市大坪數店面需求降低，中小坪數的物件較容易出租，因此投資置產的族群主要選擇坪數40坪以下的物件，以過去一年的店面交易來看，20坪以下占27.4％，20~40坪占50.3％，兩者合計即占近八成，顯示具收租效益的中小型店面受主流投資市場青睞。

房價上漲，近年每戶房貸金額快速提高，今年7月平均每戶房貸金額為704萬，創下除房地合一稅實施前2015年12月的史上單月次高，如以20年本利攤還來看，每個房貸戶比起七年前每月償貸金額多出1萬元。

根據聯徵中心逐月的房貸金額統計顯示，7月的新增個人房貸來到近年高峰，新增房貸總人數創下43個月新高、增加2.66萬人，且平均房貸金額704萬也同步創近43個月新高。

每戶房貨金額在2012年突破500萬、2013年突破600萬元以來，除房地合一稅實施前的2015年12月因稅制改變產生大量高價房產提前移轉、當月每戶平均曾達700多萬外，今年6月及7月已連續二個月站上700萬元大關。

這也意味著，房貸族的負擔愈來愈沉重了，以20年本利攤還來看，7月平均房貸704萬、平均利率約1.77％，每月償貸約3.49萬元，若與2012年1月時平均房貸483萬元、平均利率約2.04％，每月償貸金額2.45萬元相較，等於七年多來每個家庭房貸支出增加超過1萬元。

其中1?4購屋人貸款金額為310萬元以下，中位數貸款金額為540萬元，貸款金額較高的前25％則是貸款845萬元以上，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，目前房市自住當道，通常自住客挑選產品會偏向標準的三房與都會區兩房，同時也會挑選品質較好的房子，加上房價上漲，拉高平均貸款金額。

曾敬德表示，7月建物買賣移轉棟數將近3萬棟，創下近43個月的新高，連帶的新增房貸人數也同步走高，反應6、7月的市場交易熱絡，另一部分應該與交屋有關，4、5月的新成屋第一次登記數量都破萬棟，交屋也帶動新增房貸增加。

高雄市政府經濟發展局長伏和中24日表示，高雄市仁武產業園區開發案都市計畫，已由高市府在23日公告發布實施，未來將可提供6,300個就業人口，創造242億元年產值，打造成為全台最先進、最完整的航太產業聚落。

他說，仁武園區也規畫30％產業用地，提供未登記工廠進駐，希望藉由園區開發，提供完善公共設施，提供合法產業用地，以紓解違章工廠問題。

根據聯徵中心逐月的房貸金額統計，2019年7月的新增個人房貸來到近年的高峰，新增房貸總人數創下43個月新高，新增2.66萬人，且平均新增房貸的金額704萬元，也同步創下近43個月新高，反應近期市場交易熱絡，且自住當道購買產品偏向自用型產品，品質較好且坪數正常的標準品，拉高平均貸款金額。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月的買賣移轉棟數將近3萬棟，創下近43個月的新高，連帶的新增房貸人數也同步走高，反應6、7月的市場交易熱絡，另一部分應該與交屋有關，4、5月的新成屋第一次登記數量都破萬棟，交屋也帶動新增房貸增加。

聯徵中心的資料顯示，2019年7月新增房貸人數為2.66萬人，累計前7月新增房貸人數為15萬人，比起2018年同期增加約1萬人，新增個人房貸平均金額也緩步增加，7月平均新增房貸金額突破700萬元，達到704.3萬元並創下近43個月以來新高。

其有中1/4的購屋人貸款金額為310萬元以下，中位數貸款金額為540萬元，貸款金額較高的前25％則是貸款845萬元以上，曾敬德表示，相較於投資興盛時，開發商可能會多推一些小宅產品，而當前房市已經是自住當道，通常自住客挑選產品就會偏向標準品的三房與都會區兩房，同時也會挑選品質較好的房子，加上房價上漲的影響，可能都是平均貸款金額逐漸拉高的原因。

北市京華城購物中心明天第4度標售，底價降1成為新台幣342億元，市場傳有10組領標者。市場人士觀察，壽險業動作不明顯，氣氛詭譎，估投標者出價低於底價取得議約權機率較高。
台北京華城購物中心去年12月中首度標售時，開出底價380億元，結果標售案因無人投標而流標；而第2、3次標售也同樣因為「未有有效的投標單」而流標。

京華城第4度標售開出底價342億元，為首度標售底價380億元的9折，以高於或等於底價的最高價者得標，若低於底價採議約制，顯示業主已讓步希望標脫。目前市場傳已有10組團隊領標單，但是否達到市場買家心中的理想價位仍有諸多變數。

市場人士分析，從可能大手筆參與標售的壽險業和開發業來看，這兩種業別的上市櫃公司幾乎沒有發出董事會授權董事長在若干億元範圍內購買投資型商用不動產的重大訊息，因此不容易判斷這些大型資產擁有者的動向。

市場人士舉例，近期通路商聯強國際與南港輪胎簽約，合作在北市「蛋白區」南港打造7星級商辦大樓，聯強共取得12個樓層及80個停車位，總交易金額50.87億元，建物每坪約100萬元。

若以342億元底價換算京華城共4986坪土地，每坪土地約686萬元，推估未來在北市「蛋黃區」興建辦公大樓，每坪至少140萬元起跳。不過由於近期市場上沒有市中心全新辦公樓出售的參考依據，買方是否願意以此價格標下京華城有待觀察。

市場人士認為，買方願意出高於底價的價格買下京華城的機率不高，若真有買方願意，無疑是給營建市場非常大的信心；反而買方出低於底價的價格先取得議約權的機率較高，並於一定時間內與賣方議約設法達成共識。

對保守投資客而言，入手鬧區「店面」可謂聰明不動產投資法，據房仲統計北市店面交易紀錄，逾3成消費者偏好投資店面型產品，比例較上季上升5%，創三季以來新高。其中明星區域以「中山區」、「大安區」、「內湖區」名列前3寶座，吸引買家入手搶購。

店面「坪數」也有講究，北市以20~40坪店面交易量最高，占整體成交比例50.3%，其次為20坪以下物件，占比27.4%，而40~60坪物件占比13.5%。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說，北市店面單價相對較高，加上現今對大坪數店面需求少，中小坪數的物件較符合出租需求，40坪以下物件成為市場新寵。

「中山區」成交件數達62件，穩坐黃金店面交易王寶座。據財政部財稅資訊中心統計資料，中山南西商圈、林森條通商圈、美麗華商圈、南京松江商圈、微風廣場商圈及晴光商圈等具備消費熱度，連鎖帶動週遭店面交易情形，其中又以林森條通商圈的店面交易最為熱門。

成交41件的「大安區」位於台北蛋黃地帶，涵蓋東區商圈、師大商圈、公館商圈及永康商圈光環加持，店面交易量自然熱絡。但大安區店租單價較高，一般商家難以支撐大坪數店面，20坪以下的小坪數店面交易情形踴躍。

此次調查「內湖區」成交37件，謝志傑分析，內湖區為前3名中唯一蛋白區，店面交易熱區在日湖商圈、東湖商圈，為當地較早發展商圈，受到當地居民和內科就業人口影響，店面坪數多以20~40坪為主，占比近6成。

根據永慶房屋房市趨勢調查，全台認為第四季房價維持不變比重由上季43%，減少5個百分點至38%，連三季走升後首度下降，看漲與看跌則同步上升，顯示房市進入多空交戰，預料買賣雙方將展開新一波角力。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，第三季開始中美貿易摩擦升級，國際景氣不穩定加上總統大選影響，讓部分民眾看空房價；但近期台商回流，帶來資金及就業機會，加上利率仍處低檔，也有不少民眾看多房價，因此呈現意見分歧的現象。

根據永慶房屋調查，雖然國內房市買氣持續緩步回升，但中美貿易戰讓45%消費者看壞2019年第四季經濟，認為貿易戰會影響購屋意願的比重，也由前兩季的41%，本季上升至49%。

由於經濟景氣未來不確定性高，調查顯示，房地產再度打敗黃金、定存，成為消費者資金避險的首選，占比達35% ，較上季調查增加1個百分點，創下近五季來新高，其中60%偏好投資住宅型產品，投資報酬率期待值以2%至3.5%占比逾五成最高。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，2019年全球經濟面臨逆風，尤其是中美貿易戰愈演愈烈，甚至擴大為貨幣戰與科技戰，嚴重衝擊全球經濟成長，加上總統大選選戰干擾，部分民眾購屋態度轉趨保守觀望。

不過，房市在經歷三至四年的修正後，房價處於盤整期，讓自住首購、換屋甚至是置產族等需求出籠，今年前七月全台交易量已達17.3萬棟，預料全年房市交易量在28.8-29.5萬棟之間，較2018年同期成長3%-6%，有望超越2015年的29.2萬棟。

看準「高房價」、「少子化」趨勢，近年不少建商與專家看好小宅將是市場熱門產品。不過，就在這一片小宅熱賣的氛圍中，卻有一知名小宅首購建案「冠德君閱」表現大不同!!據最新實價登錄成交資料發現，「冠德君閱」今年有2戶轉手交易，屋主竟都賠錢出場，賠售金額分別高達達162萬元和300萬元，而且，從樓層來看，甚至有一間還是14樓頂樓戶，與去年成交的另外兩個頂樓戶相比，每坪單價至少降了5~7萬。

對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，長安東路二段的耐震小豪宅「冠德君閱」，鄰近遼寧夜市商圈，面長安官邸擁永久棟距，目前屋齡約3年，總戶數65戶，總樓高14層，坪數規劃24~28坪，以2房為主的首購小宅產品。該案2014年推出預售時，建商每坪開價約120~150萬，主打建案結構鋼骨耐震、雨遮不計坪不計價，還提供多樣化的設施，如:空中花園、圖書館、健身房等，社區內設施相當完備。

陳傑鳴表示，從該案實價歷史揭露數據來看，歷史最高價可達每坪129.7萬，一手屋主取得成本平均每坪成交價落在100~120萬之間，與開價約有2成左右落差。另外，因建案在2016年完工交屋，正面臨房市最低迷時候，因此雖坪數規劃佳，但成交價依然面臨不少修正，部分低樓層戶成交價甚至曾在2017年一度跌至8字頭，而後即便這兩年房市復甦，該案至今仍上漲有限，最近成交的頂樓戶每坪成交價也才剛好突破百萬，而且還是慘賠162萬出售，另外一筆7樓戶屋主脫手甚至大賠300萬。

「冠德君閱」建案規劃雖為目前受歡迎的2房小宅產品，不過每坪成交單價落在百萬上下，總價依然高達2000萬~3000萬，以自備款2成來說，不僅自備款要高達400萬~600萬，搭配20年房貸，每月房貸本利攤還金額高達8萬~12萬，這對於負擔能力有限才選擇小宅的首購族來說，在薪資有限下，並不容易負擔，買氣因而受到限縮。顯見目前北市總價偏高的小宅產品，要受到買方青睞仍有難度。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，冠德君閱因當初規劃為單層單戶的大坪數產品，後來才改規劃成中小坪數，雖然降低了總價門檻，但是單價高，整體公設比不低，以目前首購自住為主的市場較難負擔，而空間坪數又不符高資產族期待，因此轉手都面臨賠售狀況。不過因冠德君閱位屬南京復興生活圈附近，交通和生活機能都成熟，正對長安官邸，擁永久棟距，建材等級規格高，仍會吸引富爸爸低點入手供年輕二代居住使用。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則指出，近2年房市移轉量連續回溫，顯見自住客需求出籠後，市場買盤能量已復甦，在目前市場氛圍下，許多買方買屋會願意轉進優質地段，或是轉往蛋白區較佳產品。

但仍需注意，近日賣方態度轉硬，導致買賣雙方價格認知差異逐漸擴大趨勢，提醒目前要賣屋的屋主，目前房屋移轉量增，除了自住客出籠外，新案成屋的移轉量也有不少，且買家多是挑價格實惠、區位良好的地方購屋，若想要賣得又快又高反而不容易。

大店面不再受歡迎，從實價登錄近一年店面交易資料來看，統計店面成交的坪數占比，台北市集中交易在20至40坪，成為最熱門的店面物件，整體占成交比例50.3%，其次才是20坪以下的物件，占比為27.4%，60坪以上店面約在一成以內。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為，大坪數店面需求逐漸減少，中小坪數的物件較容易出租，也成為目前投資人瞄準的產品。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析，以一級戰區東區為例，單坪租金高於一般商圈，換算下來大店面租金直逼天價，但真正能承擔租金費用的莫過於國際品牌，因此在電商崛起的影響下，品牌不再將街邊店視為唯一首選，進而迎來大店面的倒店潮，但再找下一位財力雄厚的租客，並非易事。

吳懿倫指出，目前街邊店出租回歸到正常面，20至40坪的中小型店面成為租客的首選，因此受到投資人的青睞，而過往像是5坪左右的迷你店面，或動輒百坪的大店面，在出租市場發生轉變後也較不受歡迎。

　　9月24日，戴德梁行舉行以“解鎖商業地産新密碼”為主題的2019年三季度媒體會。中國證券報記者從會上獲悉，2019年前三季度，北京市寫字樓市場凈吸納量為23.9萬平方米，同比下降40.9%。城市更新類寫字樓新增供應達25.9萬平方米，佔北京寫字樓市場新增供應的40%。憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積，城市更新項目逐漸受企業租戶青睞。

　　戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，隨著北京市政府“優化企業營商環境”和“建設智慧樓宇”倡議的推出，一些中心城區老舊寫字樓項目的升級改造也將成為北京寫字樓市場未來發展趨勢。屆時改造後的寫字樓不僅能吸引更多優質租戶入駐，而且還可以實現出租率和租金的雙提升。

　　戴德梁行北中國區商業地産部主管羅俊崴表示，北京未來新增供應主要集中在非核心區，且以社區商業為主。城市核心區的傳統商業項目陸續開始改造升級，一部分項目被收購重整，在收益最大化前提下成為“商改辦”項目，另一部分項目進行升級調整。調整後項目將更注重全新消費需求，營造新潮的商業場景。

　　戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管郭曉勇表示，隨著城鎮化進程推進，我國人口逐步向中心城市聚集；周邊城市需要通過以公共交通為導向（TOD）的城市發展模式接入中心城市，擁有相應的軌道交通等基礎設置建設；我國核心城市土地進入到存量、減量發展階段，因此發展軌道交通給城市帶來的變革越來越被認知。

　　郭曉勇稱，TOD是未來中國城市的流動價值鏈，不僅能提升城市流動效率，促使城市集約發展，也能優化城市空間布局，重構地區城市形象，引導城市綜合開發，強化城市功能節點，更能衍生新的城市生活方式，緩解現代城市病等問題。

　　持續調控政策下的房企有哪些變化？地產行業真的進入了嚴冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經上市公司研究院梳理上市房企主要的經營資料，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋房企之變。

　　本期新浪財經上市公司研究院梳理碧桂園今年以來經營業績表現，並與去年同期資料、主流50家上市房企經營資料均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標並賦予相應權重，從四個方面來評估碧桂園今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，碧桂園實現營收2020.06億元，同比增長53.16%，歸母淨利潤156.35億元，同比增長20.84%。中考成績方面，碧桂園總體成績為A，規模優勢較大，成績為A+，盈利能力為A，財務實力為A-，業務發展相對前三項稍差，成績為B-。

　　基本業務方面，碧桂園2019年上半年拿地金額為1537.3億元，拿地面積為4407.9萬㎡，而2018年上半年拿地金額為1777.5億元，拿地力度有所下降。碧桂園半年銷售金額依然穩坐行業頭把交椅。上半年公司權益銷售額為2819.5億元，較去年同期下降9.29%。拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.55，較去年同期的0.43有所上升，銷售均價與拿地均價之比為2.58，去年同期為3.36。公司存貨周轉率為0.21，同比變動不大。

　　財務方面，碧桂園今年中期平均融資成本較2018年略有下降，為6.13%，低於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年資料顯示，碧桂園平均融資成本為6.41%。截止上半年，公司淨負債率較為合理，為58.82%，低於行業均值99.62%，較上年末的49.54%小幅上升。

　　目前碧桂園貨幣資金+受限制使用資金共有2228.4億元，短期債務為1144.67億元，長期債務為2179.72億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，碧桂園短期償債壓力指數為0.51，明顯低於主流房企資料均值0.66。

　　規模與盈利方面，碧桂園規模優勢較大，2019年上半年碧桂園總資產17467.3億元，淨資產1863.35億元，土地儲備貨值為28100億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為20232億元。

　　上半年，碧桂園的銷售毛利率為27.16%，銷售費用和管理費用較去年同期均有所上升，銷售淨利率11.36%，低於主流房企16.5%的平均水準，半年ROE為12.40%，行業平均水準9.8%。

　　近日，桂林多個大型房企的樓盤因降價促銷而被當地嚴厲叫停。人們不禁要問：以往總給人以“財大氣粗”印象的開發商們，在三四線樓市扛不住了？

　　該典型案例直接暴露了當前房企的命門——資金鏈緊繃。6月以來，無論是銀保監會，還是發改委，亦或是中國人民銀行等，均曾明確表態：當前房地產擠佔過多信貸資源，必須適當進行限制，以實現“脫實向虛”。


　　對於全國所有房企而言，樓市6月以來增速逐明明顯放緩，尤其是本曾寄希望于“金九銀十”這個特殊時點加大銷售回款，但目前看來，多少有些奢望。

　　一位成都朋友爆料說：今天早上，突然接到新疆的電話，來電者竟然是“泰禾•麗春湖院子”的銷售顧問，問有沒有購房打算，在北京昌平，六環，售價一千萬！要知道，院子系是泰禾最高端的，在北京就是頂豪的代名詞，怎麼現在突然廣撒網？

　　一句話，樓市寒冬已逼近！何止于純地產開發，即便是涉房打擦邊球的產業園區開發，也未能倖免。9月24日，深交所公告“中止”審核《中聯前海開源-中集產城產業園一號第一期資產支持專項計畫》，計畫擬發行融資3.96億元。


　　經查詢，深圳市中集產城發展集團有限公司成立於1998年，註冊資金近3.4億元，但背後出資股東卻非常顯赫，涉及號稱“宇宙最大房企”的碧桂園，還有長安信託等。

　　作為中集產城大股東的中集申發建設實業，背後撐腰的是在A股較早上市的以國際海運集裝箱與物流為主的中集集團(9.850, -0.01, -0.10%)。如果再查的話，中集集團背後的主要股東就是大型央企中遠集團和招商局集團。


　　兩年前，中集集團公告同意碧桂園地產集團以約9.3億元戰略增資入股中集產城並持有其25%的股權。碧桂園戰略入股前一年，中集集團曾希望盤活深圳前海（52.4萬平方米）、深圳太子灣（6.4萬平方米）、深圳坪山（82萬平方米）、上海寶山（17.8萬平方米）等項目資源。券商估算：中集集團旗下土地儲備上千萬平方米。

　　恰好2017年，碧桂園首次邁上銷售5000億元級大關，力壓萬科、恆大奪得全國銷冠，甚至2018年及今年以來逐月繼續蟬聯全國銷冠。實際上，首次登頂的碧桂園就在思考轉型問題，擁有龐大土地資源且急於盤活的中集集團無疑是碧桂園就近開拓產城板塊的最好夥伴之一。


　　結合中集產城的最新註冊資本金，碧桂園當初斥資9.3億元參與增資，但僅持有25%的股權，其實是花了不菲的代價，但這說明楊國強看好這筆巨額投資的決心和前景。

　　我們回到中集產城的融資計畫本身，作為融資分類，依然是房地產。8月13日，中集集團曾對外公告《關於中集產城發行資產支持專項計畫（類REITs）融資的公告》，其實就是前面所述的同一項融資計畫。


　　這筆類REITs計畫的基礎資產，以中集產城下屬全資子公司深圳市辰宇投資發展有限公司和東莞中集菁英公寓管理有限公司所持有的中集智薈園（東莞）專案的部分租賃住宅及商鋪，存續期長達18年，每3年一個退出期，優先順序部分大約3.37億元，由外部投資人認購；次級部分約0.59億元，由中集產城持有。

　　從上市交易設計看，中集產城以其所持的深圳市辰宇投資發展有限公司和東莞中集菁英公寓管理有限公司的股權為交易標的，發行類REITs產品。中集產城和碧桂園地產集團作為擔保人分別按照71.1%和28.9%的比例為該計畫的增信提供連帶責任擔保。

　　作為另外兩個股東的深圳東方天宇和長安信託，將向中集產城及碧桂園地產集團質押其持有的中集產城股權作為擔保風險補償。

　　今年8月底，中集產城高管團隊集中到訪碧桂園集團總部向股東彙報工作，包括碧桂園集團總裁莫斌以及多位集團副總裁等親自接待出席，足見碧桂園對該業務板塊之重視。

　　中集產城透露：力爭2019年底前完成二次引入戰略投資。碧桂園將通過授權、品牌、擔保等給予中集產城支持，希望管理團隊聚焦重點專案及資金回籠，加快融資，提高政策敏感性等。


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　　北京今年的9月不僅沒有“金九”行情，而且還有點冷。在觀望情緒加重、新房搶食的情況下，二手房價格、成交量繼續下行。

　　對於部分三環內房價窪地，在經歷2017年急漲急跌的一波行情後，區域價格基本穩定。“神盤”榮豐2008所在的廣安門外區域就是其中之一，雖然交易量受觀望情緒影響，但是價格未見明顯波動。若在交易量長期低迷的情況下，以價求量的規則能否上演？

廣安門外部分樓盤雖然交易量受觀望情緒影響也在減少，但是價格未見明顯波動。圖為榮豐2008社區廣安門外部分樓盤雖然交易量受觀望情緒影響也在減少，但是價格未見明顯波動。圖為榮豐2008社區
　　“神盤”二手房價格未見下落

　　今年9月，二手房成交量持續下調。據中原地產研究中心統計資料顯示，截至9月22日，9月北京二手房住宅簽約7685套，不僅是2019年2月以後成交量最低點，而且同比去年的12352套下降37.7%。

　　房地產的價格和交易量一直是互相影響。對於9月的價格走勢，中原地產首席分析師張大偉稱，在調控政策的影響下，二手房價格出現了下調，特別是與限競房總價接近的房源，都有明顯的價格調整。

　　據新京報記者調查，北京多個區域在近兩個月時間內價格下降近一成。

　　不過，據廣安門外達官營一仲介門店經理介紹，該區域並未出現短期價格大幅下降的情況，上述情況大多出現在近郊，是限競房比較集中的區域。

　　據安居客資訊顯示，位於西城的廣安門外區域9月二手房均價93550元/平方米，而在8月均價為95150元/平方米，環比8月下跌1.68%，處於小幅波動的行情。

　　上述仲介門店經理稱，區域內的典型樓盤榮豐2008價格一直都很平穩。

　　據悉，榮豐2008被稱為北京“神盤”，2018年，榮豐2008二手房以3.8%的換手率排在第四位。在去年北京二手房成交100套以上換手率排名前十名社區內，是均價上漲的三個社區之一。

　　安居客資訊顯示，今年9月，榮豐2008小戶型均價為140940元/平方米，環比上漲0.91%。榮豐2008以二三十平方米的小戶型居多，最小的戶型面積約為19平方米，目前總價在300萬元左右。小戶型、低總價是其高換手率主要原因。雖然看似總價不高，但是14萬元左右的單價可以與京城豪宅一拼。

　　據一位元多年在該區域內工作的經紀人介紹，2017年，榮豐2008的小戶型最高單價達到了17萬元。此後，受樓市調控影響，價格也一路下跌，但自2018年至今，房價一直處於平穩的狀態。相比小戶型的高單價，區域內房價較高的社區西堤紅山二手房均價也不過11萬元/平方米左右。

　　二手房交易量已現回落

　　在廣安門外區域，除了榮豐2008價格平穩之外，其他社區的二手房價格也是有漲有跌。

　　據安居客的資訊顯示，今年9月，西堤紅山二手房均價為111796元/平方米，環比下跌2.75%。同樣在廣安門外區域，遠見名苑一期的價格則上漲1.96%至100701元/平方米。

　　遠見名苑雖然是2004年的房子，在區域內僅算是一個中等水準的社區，但其是第二實驗小學廣外分校的學區，因此受到一些為孩子上學做打算的家長青睞。“遠見名苑在9月入學季受到一些購房者關注，也在情理之中。”遠見名苑底商一家仲介工作人員如此分析稱。

　　廣安門外區域二手房價格受供求關係的影響有漲有跌。雖然價格並未出現大起大落，但交易量已經出現回落。

　　據當地一位經紀人介紹說，目前市場最為明顯的特徵是買房子的人比以前少了，看房的人也減少了，成交量也自然會受到影響。為了促進交易，有個別急售的業主為了賣舊買新，一般會讓出10萬元左右的稅費，而一些不急售的業主則維持現價。因為區域內沒有新專案，更沒有新增量，買賣雙方覺得價格不合適，就只能觀望了。

　　上述經紀人分析稱，廣安門外的部分區域與豐台接壤，部分社區的價格原本就是西城的價格窪地。在經歷2017年急漲急跌的一波行情後，區域價格基本穩定，與2017年最高價格相比，單價已經有一至兩萬元的下調，而且有著西城學區的支撐。因此，目前大幅下降的空間並不大，如果價格浮動太大，業主也不會賣了。

　　價格受觀望情緒影響有小幅下跌壓力

　　對於如今二手房市場的走勢，中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京的貸款政策在全國最嚴格，這在一定程度上制約了二手房市場的活躍度。此外，自去年以來限競房供應井噴，尤其是與二手房總價接近的限競房，影響到二手房成交量，導致9月北京二手房成交量繼續走低。

　　因為受新房市場分流了部分二手房需求的影響，二手房成交占比也在下滑。根據北京中原市場研究部的統計，2019年1-8月，二手住宅成交占比創今年新低，下降至71%。

　　另有業內人士分析稱，雖然北京中心城區以二手房交易為主，受新盤的影響較小，但是仍受市場觀望的情緒影響，導致區域市場熱度不高。

　　事實上，8月北京二手房價格下行趨勢已很明顯。據國家統計局的資料顯示，8月北京二手住宅銷售價格環比下降0.4%。與此同時，麥田資料顯示，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-5.95%，環比下降0.38%，議價空間持續6個月擴大。

　　在當前趨緊的政策以及業主觀望情緒加重的情況下，我愛我家(4.460, -0.01, -0.22%)研究院認為，預計低位趨穩的走勢還將延續。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂則稱，客戶觀望情緒濃厚，需求釋放速度較慢，後期北京二手房成交量預計將保持在每月1萬-1.2萬套的低溫水準，價格會有月度2%以內小幅下跌的壓力。

自8月20日貸款市場報價利率（LPR）改革後，全國範圍內的房貸利率轉換到“新版”正在穩步推進，而10月8日是房貸重新定價基準的正式轉換日。目前，深圳多家銀行正準備切換至新版房貸利率，對深圳樓市影響多大？與此同時，正值樓市傳統的“金九銀十”，深圳樓市的交易也有所升溫。

9月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈了改革後的第二期貸款市場報價利率(LPR)，1年期水準為4.20%，相當於1年期MLF利率加了90BP，比8月20日首次報價低了5個BP；5年期水準為4.85%，相當於在MLF基礎上加了155個BP，與首次報價持平。與改制後的首次LPR報價水準相比，本次5年期LPR水準並沒有發生變化，顯示出央行有意穩定房地產市場的態度。

證券時報記者發現，目前北京和深圳已有銀行公佈加點細則，兩地的房貸利率較之前有輕微上升，但總體穩定。其中，北京的首套房貸利率將較此前高1個BP，二套房貸利率較此前高2個BP；招行深圳的首套房貸利率將較此前高0.5個BP，二套房貸利率較此前高6個BP。

據悉，自9月5日起招行深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR，執行利率為首套5.15％、二套為5.45％，而此前首套利率為5.145％、二套5.39％。如果貸款100萬元，按照30年等額本息的方式進行還款，那麼整個貸款期限的利息比此前分別多出1108.85元（首套）、13497.03元（二套），平均到每月則多出3.08元（首套）和二套37.49元（二套），利息的變化不大。

據不完全統計，目前已經有近13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前看來調整後的房貸利率有微小上浮，體現出房地產市場還是堅持“房住不炒”，不會盲目放鬆。此外，利率從今年9月到12月末仍會維持穩定。

利率變軌對市場影響如何？房產銷售人員和購房者的反應各不相同。

有房產仲介不斷以10月8日之後貸款利率將上調為由向購房者推銷，鼓吹購房者儘快買房。不過，一些購住房者卻顯得很淡定：房貸利率可能在短期內略有上升，但這種上升的幅度在短期內可以說非常小。準備購房的羅先生表示：“最近工作太忙了，還沒來得及瞭解，但稍微瞭解了一下每個月房貸也就多幾十塊，所以不會因為房貸利率而改變自己的購房計畫。”


恰巧的是，目前正值樓市傳統的“金九銀十”階段，深圳市場的表現有所升溫。資料顯示，上周深圳全市共簽約成交一手住宅759套，環比大幅上升50.6%。二手住宅方面，上周全市分別過戶成交二手住宅1808套，環比增長近34%；之前一周除南山區以外，各區成交量基本上均下滑超過一成。與此同時，房企繼續加快了入市的步伐，深圳市場在上周就新增4個預售項目。根據美聯物業統計，9月共有17個新項目入市。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，在“金九銀十”的浪潮下，全市供應量及成交量均穩步上升，預計10月份樓市將持續保持穩中有增的趨勢。

花旗銀行公布第三季市民置業意向調查，超過一半受訪者認為香港樓價將在未來12個月下跌，較上季大幅上升，但置業意欲則與上季相差不大，當中44歲以下受訪者對置業的興趣較整體為高，對置業時機的看法亦與上季相若。

今次調查以隨機抽樣電話訪問形式進行，於上月訪問超過500名香港市民。調查結果顯示，超過一半受訪者認為樓價將於未來一年下跌，較去季上升28個百分點，比例亦自今年首季一直上揚，與去年底水平差不多。

其中有20%受訪者對現時置業非常感興趣或頗感興趣，較上季輕微回落5個百分點；而在年齡組別21至29歲的受訪者當中，有24%表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣。

花旗：置業意欲無大變

年齡組別30至44歲的受訪者中有興趣置業的比例為28%，相對期內整體的比例為高，反映44歲以下的受訪者置業意欲強。

調查當中，認為現時是好/極好置業時機的受訪者佔3%，認為現時屬差/極差置業時機的受訪者由今年第二季的71%，稍降至第三季的68%，但仍佔大多數。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示，調查結果發現，不少市民預期樓價持續回落，但整體置業意欲未有因對樓市看法而大幅轉變，當中44歲以下的受訪者仍對置業保持較高興趣；建議有意置業的市民應全面評估個人的財務狀況及負擔，以自身的財政能力作預算，並選擇一個符合自己需要的按揭計劃。

突結業撤出香港 早4年離場

一度在港高速擴張的快速時裝（Fast Fashion）風光不再，急劇收縮。近月被指瀕臨破產邊緣的美國服裝零售集團FOREVER 21，在港唯一位於旺角的分店突於周一（23日）結業，較原有租約提早接近4年離場，意味正式撤出香港市場。據了解，舖位在一個月前推出頂租，叫價200萬元，低過現租金逾24%，但舖位尚未獲承接便告丟空。

FOREVER 21在港的唯一分店，位於旺角西洋菜南街1A至1K號百寶利商業中心地下10及11號舖、1至3樓，建築面積合共19217方呎，在2016年起承租，租期長達7年至2023年。不過，該分店突於周一結業，店內的貨架已清空。

傳每月意向200萬另覓新客

記者曾於上周到上址視察，當時貨架仍有充足存貨，而店內貨品則作最高五折優惠，未見有任何「結束營業」的清貨字眼，惟店內人流不多，但豈料在數日後迅速結業。

資料顯示，FOREVER 21在2016年初預租該舖，租約長達7年，首兩年月租196萬元，由第3年起租金按年有一定程度加幅，至2023年須付月租約294萬元。據租約顯示，FOREVER 21今年繳付的月租金額約264萬元。

FOREVER 21近年經營困難，更備受債務問題困擾，上月有指正準備申請破產，但該公司其後發聲明否認。據悉，FOREVER 21上月起已有意提早撤出香港市場，消息稱，業主一個月前委託國際地產代理行處理頂租事宜，意向月租約200萬元，比現時FOREVER 21所繳交的租金低64萬元或24.2%，但尚未租出該舖位，租戶已離場。

FOREVER 21於1984年創立，在美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲共有800多間分店。該品牌曾經在港風光一時，在2011年起承租銅鑼灣渣甸街5至19號京華中心共6層巨舖作為旗艦店，首年月租已高達1100萬元，其後租金每年調升，加至1380萬元，成為全港私人業主持有的街舖中月租最高的物業。

不敵網購 大中華業務勁縮

有指當年品牌高價搶舖，最大目標是拓展內地市場。之後數年，FOREVER 21在中國內地多個城市、台灣及澳門迅速開設多間分店。

但隨着網購盛行，加上快速時裝被指手工及質量參差，FOREVER 21在大中華區業務面臨收縮。繼在2017年關閉澳門門市及將全球最貴租的銅鑼灣分店結束後，今年3月起更陸續全面退出台灣及內地等海外市場，最新亦將香港業務撤退。

除FOREVER 21外，其他快速時裝品牌H&M和Zara都面對行業寒冬。據悉，目前該兩個品牌部分在港的巨型旗艦店舖位正於市場放頂租，一旦業主覓得新租客，便可提早遷出。

樓價回調，部分租客把握機會入市，吸納高成數按揭盤源上車。青衣藍澄灣9月暫錄約7宗成交，樓價清一色600萬或以下，可以承造最高八成按揭，其中一個兩房戶剛獲紅磡區租客議價至590萬元承接，創該屋苑約半年樓價新低。

美聯物業首席高級營業經理李貫甡稱，藍澄灣5座低層H室兩房單位，實用面積451方呎，剛以590萬元易手，呎價13082元，創該屋苑今年3月以來售價新低。新買家現租住紅磡私樓，「大約30歲，屬第一次買樓」，認為上址售價600萬元內符合入市預算。原業主2003年以132.06萬元入市，本月17日開價620萬元放售，僅約一周便減價30萬元（約4.8%）沽出，賬面獲利457.94萬元（約3.5倍）。

據悉，藍澄灣成交量由上月僅1宗，急增至本月的7宗水平，成交價590萬至600萬元，清一色回落至最高可承造八成按揭水平。該屋苑7月全月4宗成交，造價650萬至865萬元，全部不可承造八成按揭。

麗港城3房失守千萬

天水圍嘉湖山莊亦有租客趁勢入市，中原地產區域營業經理文家輝說，一個目前以近1.3萬元租住嘉湖山莊3房戶的租客，動用573萬元購入景湖居1座低層H室3房單位，實用面積550方呎，呎價10418元。按原業主2012年入市價238萬元計，賬面獲利335萬元（約1.4倍）。

中原地產分行經理杜官賜謂，該屋苑麗湖居1座頂層複式銀主盤，實用面積1407方呎，附503方呎天台，銀主放售約兩年，累減250萬元（約17.2%），終由外區換樓客斥1200萬元承接，呎價8529元，呎價創嘉湖山莊今年1月以來低位。原業主1996年以502.9萬元買入，樓價升值697.1萬元（約1.4倍）。

市區方面，利嘉閣地產市務經理許嘉揚說，觀塘麗港城12座中層H室3房戶，實用面積748方呎，附企理裝修，剛以980萬元易手，屬該屋苑同類單位約4個月以來首跌穿千萬元關，呎價13102元。原業主1996年以470.3萬元入市，賬面仍賺509.7萬元（約1.1倍）。

3官地連港鐵項目可推 估涉3640伙

發展局即將公布下季賣地計劃，市場估計，有3幅用地可供推出，涉及1,790伙，連同港鐵（00066）將軍澳日出康城12期，料整體土地供應3,640伙，按季多5成。

今個財政年度至今，政府共批出3幅住宅地，連同正在招標的啟德第4A區2號用地、港鐵黃竹坑站4期用地，以及私人發展項目，上半年度合共只有5,420伙供應，相較土地供應目標1.35萬伙，只是達標4成左右，意味未來兩個季度，政府有需要加快推地。

市場估計，政府有機會在下季加快推地，以期望能夠確保全年供應目標達標，當中賣地表上有至少3幅住宅用地可供推出，合共涉及1,790伙，相較今季的1,350伙，按季增加33%。

連私人補價項目 料全年達標

同時，港鐵早前已經透露，除了黃竹坑站第4期（涉800伙）外，在未來6個月，還有將軍澳日出康城第12期有待推出，涉及1,850伙。鐵路項目加上賣地計劃土地招標，合共總供應約3,640伙，將按季增加47%，屬於2019年第一季之後，近3季最多。

累積計算，今個財政年度的首3季整體土地供應將增加至9,060伙，相當於私人房屋土地供應目標1.35萬伙接近7成，再加上近期市場亦再錄得多宗私人補地價項目，相信全年供應有機會達標。

測量師：短期內供應仍有限

不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，政府要追求供應亦不容易，相信要靠鐵路項目，或者市建局項目，但有關地皮所佔的比例不多。他又估計，現時傳出政府會增加新界收地，發展商會加快進行補地價，但要達成補地價協議，始終需要時間，並不是即時能夠推出，短期內供應仍然有限。

由於賣地表內的啟德跑道區的住宅地，均已在上半年度推出，故此下半年度可供推出的土地均以新界區為主，當中3幅分別位於旺角、葵涌及屯門區的用地，有機會下季推出。

當中位於哈羅國際學校對面的屯門青山公路--青山灣段地，佔地約15.2萬平方呎，以地積比率4倍發展，可建樓面約60.7萬平方呎，估計可提供約960伙，參考同區地價，估計用地市值36.4億至42.5億元，每平方呎樓面地價約6,000至7,000元。

二手屋苑議價空間增，大型屋苑樓價回落至600萬元以下可造8成按揭，交投明顯回升。天水圍嘉湖山莊暫已錄約40宗成交，較8月全月僅17宗成交，多出1.4倍，呎價與上月相若，當中逾8成單位造價低於600萬元或以下。

複式銀主盤 1200萬元售

連帶放盤近2年的複式連天台銀主盤亦獲承接，5期麗湖居1座頂層複式單位，實用面積1,407平方呎，屬4房雙套房連儲物房，並連天台。原業主於1996年以502.9萬元購入，2017年成為銀主盤，同年7月以1,450萬元放盤，銀主近日落價至1,200萬元成交，呎價8,529元，為同類型大複式戶今年以來首宗成交。

其次，視為青衣冷門屋苑藍澄灣9月暫錄8宗成交，售價全屬600萬元或以下，交投量為區內之冠。

青衣藍澄灣 本月8宗買賣

中原地產分區營業經理蔡偉明表示，藍澄灣5座中層G室，實用面積485平方呎，8月以650萬元放盤，獲新婚上車客議價至600萬元承接，減價50萬元，減幅約8%，實用呎價12,371元。

至於，東涌兩個最年輕物業東環和昇薈，其2房戶（實用面積400餘平方呎）亦穩守600萬元。東環6A座低層5室，實用面積463平方呎，2房間隔，單位於6月以710萬元放盤，剛以600萬元沽出，實用呎價12,959元。原業主於2015年以555萬元購入，帳面獲利45萬元。