萬眾矚目的台北市京華城第4度標售昨開標，竟由威京集團旗下中石化，透過旗下100%持有子公司鼎越開發奇襲搶標，以372億1萬元標回，溢價8.8%，氣走原本勢在必得的興富發建設。中石化表示，未來計畫打造成頂級商辦園區，明年第1季動工拆除，預計2023年完工。

專家分析，威京集團出手標回應是不希望京華城被賤賣。興富發則可能誤判情勢，以為無人競爭，才以低於底標價42億元的300億元的價格投標，想進行議約，怎料失之交臂。

明年拆除 2023年完工
中石化副總暨發言人陳穎俊說明，未來京華城地上物拆除後，將保留地下室原連續壁及基樁，和一般素地相比減少了土方挖運棄的費用，預估節省整體工期約12~16個月，花3季工期拆除。

拆除後將興闢頂級商辦，完工後可為超過上萬個上班族提供工作場所，帶動中崙商圈繁榮。目前規劃改建為4棟結合綠能智能環保的商辦，上層19樓規劃為頂級辦公室。

陳穎俊指出，京華城土地屬台北市東區罕見完整大面積可供開發土地，有創價空間，目前還未送建照，租售規劃視未來市場變化，有可能4售、3售1租或2售2租都有可能，一旦出租，長期收益可帶來可觀貢獻。

陳穎俊表示，台北市中心商辦面臨老舊都更、新大樓更新不及、供給有限的狀況，導致供給持續緊縮，中石化看好未來商辦售價及租金將呈現穩成長趨勢且有創價空間，有信心本案能為公司及股東帶進獲利。

佔地5000坪的京華城標售案被譽為「史上底價金額最高標案」，去年12月12日首度開價以380億元標售，傳出4組投資方領標，隨後2次標售再增至7組，但最終未有有效標單，三度流標收場。

本次第4度以底價342億元標售，每坪686萬元，相較首次標售底價打了9折，並加註「議約條款」，也意即就算投標金額低於底價，最靠近底標價者依舊能取得議價資格，顯示業主已讓步希望標脫。外傳此次吸引10組領標者，包括大型建商、壽險業者、傳產業者都躍躍欲試。

近期力推商辦的興富發建設昨下午1時左右發出公告「擬參與投資開發京華城標售案」，也是第一個表態的領標者。展現志在必得的決心，豈料半途殺出程咬金，由威京集團旗下中石化透過子公司鼎越開發，以高於底價逾30億元搶下。
興富發發言人廖昭雄表示，公司對於沒標到京華城自然會覺得可惜，因為經過評估，公司計畫在該地做純商辦大樓因而出手，現在儘管沒標到，公司還是會按原來的準備計畫進行，不影響未來公司發展規劃。

興富發投標形同背書
針對外傳興富發300億元投標，陳穎俊認為，第一可能是想走議約，第二是興富發曾喊話5年內打造30棟商辦，或許他們是以量為主，開發目標不同，可接受價格不同。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，能大手筆花300億元買土地的也只有興富發，原本應該是研判無人競爭，投下低於標價的價格，再進行議約，未料卻殺出程咬金，由威京集團自行標回；若興富發真投標300億元，「剛好替京華城行情背書。」

京華城最新開發規劃
基地面積：4986.71坪
使用分區：第三種商業區
建蔽率：70%
容積率：560%
興建計劃：頂級商辦園區
拆除時間：2020年初
拆除工期：3個季度
建案完成：2023年
未來規劃：租售並行
資料來源：《蘋果》採訪整理

京華城標售大事記
★2018.12.12
首度標售，底價380億元，傳有4組投資方領標，最後無人投標，流標收場
★2019.3.29
更改標售規則，不事先宣布底價，傳有7組投資方領標，無奈再度流標
★2019.6.27
修正底價，傳7組投資方領標，仍三度流標
★2019.9.25
四度標售，底價342億，傳潛在投資方有10組，最後由威京旗下中石化，透過鼎越開發以372億元標下，溢價8.8%
資料來源：《蘋果》採訪整理

沈慶京 72歲
綽號：威京小沈、台股4大天王
現職：威京集團主席
經歷：
•中石化董事長
•中華工程董事長
•國民黨中常委
旗下事業：中石化、京華城、中華工程、亞太工商聯、陶朱建設、上海京華山
家庭：已婚、有2子
資料來源：《蘋果》採訪整理

小沈再出手 又是左手換右手

威京集團主席沈慶京綽號「威京小沈」，每每出手都令人錯愕，京華城4度標售，最後竟還是由同集團的中石化搶回，與當年亞太會館標售過程如出一轍，再度引來外界「左手換右手」質疑。

針對外界質疑，中石化副總陳穎俊解釋，中石化為京華城最大股東占股37%，其中特別股占9%，因此過去一直以用財務投資的角度當股東，但經過3次標案後，經由凱基銀行建議，中石化有無意願進行合作開發，因此藉機尋找合作開發商，除財務投資外，如今加上土地開發案。

陳穎俊強調，土地開發是中石化雙主軸重點發展項目之一，京華城聯貸主辦銀行凱基銀行曾希望中石化以最大股東身份參與研議合作方案，中石化也尋訪開發商共同投標，同時經專業團隊評估後認為「京華城土地永久所有權國際標售案」確實有前景，最後決定由旗下鼎越開發獨自參與投標。

亞太會館改建豪宅翻版
台北市地標豪宅「陶朱隱園」是沈慶京近年代表作，基地前身同樣是威京集團投資興建、歷史13年的亞太會館。亞太會館當年標售歷經1年半時間，沈慶京2008年3月先開價69億元，後拉高至149億元，流標後又逆勢操作，繼續拉高底價至199億元，2009年10月再度標售，只有威京旗下中華工程1家投標，引起關係人交易質疑，最後改由中工與亞太會館私下議價，隔年3月簽訂合建契約。

京華城百貨11/30熄燈

京華城確定由中石化得標後，京華城召開董事會確定11月30日為最後營業日，禮券一定會開放讓消費者兌回現金，也將規劃舉辦特惠拍賣。目前還有近7成廠商櫃位，將會通知廠商提早作業。
京華城副總阮信囊表示，消費者只要擁有京華城禮券，待公告出爐，都可以回到百貨兌換現金，並已通知有累積點數的消費者，要記得回店帶回可兌換的禮品。
京華城2001年11月開幕，以全球最大球體商場建築吸引大批人潮，曾創下50萬來客數紀錄，卻因交通不便、館內動線複雜，業績年年下滑，賣出後球體建築物也將拆除，走入歷史。


京華城標售案 威京372億買回
經濟日報

台北市京華城標售案昨（25）日四度捲土重來，二組投資方雙龍搶珠，出乎意料由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發以372億1萬元「自己人」標回，溢價率8.8%，換算每坪746萬元。

中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售但也不排除出租。

另外一家出價者為興富發建設，出價約300億元，低於底標。興富發發言人廖昭雄表示，投標京華城主因該案若以300億元左右私下議價，開發價值潛力不錯。

廖昭雄強調，京華城標案最大的難度在地下室工程問題，這部分若沒有具備開發商背景，很難切入，因此判斷可能沒有競爭對手，沒想到，中石化以72億元之差，讓興富發鎩羽而歸。

目前京華城最大股東為中石化，持有約37%，第二高的為威京集團指標工程公司中工，持股約23.5%，另外還有包括兆豐金、中華票券等股東，法人估股東將有處分利益可期。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，鼎越開發出價372億元，勢必評估未來價值後出手，若開發頂級商辦出租，每坪月租應上看3,500元，對比周遭行情，辦公室租金約落在每坪2,000元，而興富發出價則是以當前土地價值評估，不過，京華城標脫雖為個案，但興富發的出價，無疑提振整體不動產交易市場信心。

占地約5,000坪的「京華城標售案」，去年12月首次標售就有「史上底價金額最高」標售案之稱，全區高達380億元，雖然第一次開標前傳出四組投資方領標，隨後兩次標售再追加至七組，但今年6月三度流標收場。

時隔三個月，京華城再次重啟第四度標售，這回底價落在342億元，最終由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發奇襲搶標。

威京小沈這步盤算...一箭三鵰

威京集團主席小沈出手買回一手打造的京華城，外人看起來為左手賣右手，但實際上可能是一箭三鵰，一是小沈解決京華城這個燙手山芋，二是順勢讓其他股東退場，三是可取得新聯貸案，中石化借新還舊，這塊地拿來開發商辦，中石化仍有利可圖。

據了解，威京集團主席沈慶京做此決定，背後有一段故事。京華城聯貸案是凱基銀前身開發工銀時期所主辦，貸款早已到期，雖然京華城已償還部分本金，但仍有約90億元貸款未還，因此幾度展延債權到期日。
威京集團原本也想將京華城改建，但是有股東不願意再出資，面臨來自銀行團等各方壓力下，只好尋求出售。知情人士透露，在京華城三次流標後，聯貸團看好商辦市場走熱，凱基銀行要求沈慶京尋找開發商，共同開發商辦以獲取租金收益，後來沈慶京積極處理，並尋找到有意合作的開發商，但並沒有談成，讓這個聯手開發的布局始終未能成形。

但礙於京華城股東組成複雜，即便威京集團下的中石化與中工為大股東，但京華城是否仍有財力獨自開發，或董事會是否能通過開發決議也是未知數，因此沈慶京決定乾脆以中石化，透過其子公司鼎越開發將其標回，自己拿回來並朝現在市場極度缺乏的頂級商辦開發。

經查鼎越開發登記資本額180億元，實收資本額為1億元，中石化日前辦理現金增資，就是想標回京華城，而中石化預計將再辦理聯貸案，成數約占得標金額七至八成，對於威京集團而言，無非是借新還舊的方式標回，中石化也希望能與凱基銀、原聯貸團隊繼續合作。

創下「底價史上新高」的京華城標售案，從去年12月首次開標至今，中石化殺出程咬金意外拿下此案，除了顯示小沈勢在必得的決心之外，也讓此案再度回到威京集團手中，能否創造利潤，仍考驗公司經營能力。

拿下京華城標售...中石化將打造頂級商辦 四年完工

京華城第四次標售案昨（25）日成功標脫，由中石化子公司鼎越開發以372億1萬元搶標成功，未來將打造四棟頂級商辦，最快2023年完工。

曾是台北市最大百貨賣場、2001年開幕的京華城，則在昨日召開董事會，確定商場營業日到11月30日後正式熄燈，目前正在進行的周年慶到9月30日，這將是京華城最後一次舉行周年慶。

中石化原為京華城最大股東，今年2月又認購京華城特別股，持股比例提高到37%。 此次京華城公開標售，卻由最大股東中石化出手標下，引發「左手換右手」的外界好奇。

中石化副總經理暨發言人陳穎俊解釋，中石化原本持股京華城是以財務投資的角度出發，持股中有九成是沒有經營權的特別股。由於京華城去年12月、今年3月與6月三次標售，都以流標收場，在第三次流標後，京華城的聯貸主辦銀行凱基銀行，提議中石化可以最大股東的身份參與研議合作方式。經公司評估後，中石化看好台北市未來商辦行情向上，因此決定出手。

規劃時程方面，預計明年度開始地上物拆除，估計需要九到十個月時間。由於京華城地上物拆除後，將保留地下室原連續壁及基樁，比起一般素地開發可減少土方挖運棄費用，並節省工期12-16個月。按照推估，工期大約需要兩年，最快2023年有機會完工。

中石化的石化本業，受到美中貿易戰壓抑需求，加上大陸未來一、二年將有大量新產能將投入，市場供過於求，中石化正面臨轉型壓力，公司已經喊出未來將採石化與土地開發雙主軸策略力拚突圍。京華城重建案完成後，將採租、售並行方式，可望為公司帶進穩定的營運收入和收益貢獻。

京華城則是開幕的首年，營收達到近80億元的最高峰，但之後每況愈下，去年營收50億元。

京華城聯貸債權銀行開會 確保「安全下莊」

不動產史上標售底價最高的京華城標案昨（25）日終於標脫，京華城聯貸債權銀行預定今（26）日召開銀行團會議，討論後續處理，主要為確認京華城標案交割必須在聯貸契約到期日的明年3月18日前完成，以利聯貸契約順利到期、清償「下莊」。至於得標人中石化旗下企業若也需辦理聯貸支應標購資金，將由各銀行獨立評估是否參貸。

京華城標案昨天是由與其同屬威京集團的中石化旗下鼎越開發公司，以372億1萬元得標，未來鼎越開發應會尋求銀行聯貸支援其應付的標購價金，外界好奇京華城聯貸銀行會不會也聯貸鼎越開發？相當於銀行借錢出去轉一圈來還自己錢？

對此主辦京華城聯貸的凱基銀行表示，鼎越若要聯貸，和京華城的聯貸案無關，兩者獨立，因此京華城聯貸的各家參貸銀行是否會想承作鼎越業務，是各銀行自家事務，至於凱基銀行本身，目前無此規劃也無意參貸。另一大型銀行則是表示，屆時會再評估實際個案與利率條件再說。

大型行庫高層主管指出，鼎越未來辦聯貸可能會有現在京華城聯貸銀行願意貸款，導致看起來好像銀行一手收錢、另一手放錢，但其實兩者的貸款金額規模存有很大差距，所以不宜這樣看待。

北市豪宅指標「仁愛帝寶」1間26樓戶近期出現在房屋交易網站，總坪數330坪，格局6房3廳6衛4陽台，含5個車位，每月租金65萬元，再加上每月管理費5.8萬元，承租1年要價849.6萬元。該戶為原始建商宏盛建設最後保留戶，曾有人開價8億元求售遭拒，如今招租，宏盛回應，「若有開出好價格不排除出售，目前邊租邊等。」

帝寶於2005年落成，位在大安區仁愛路三段53-1∼53-9號，總基地面積5642坪，規劃A∼F共6棟大樓，以金字塔形排列圍繞中庭，為日本國寶級建築師丹下健三操刀設計。其中A、F棟規劃18層，B、E棟規劃23層，C、D棟規劃地上28層、地下4層；3種房型分別為160坪、210坪、260坪，總戶數168戶，公設比10%，目前行情為每坪單價279.9萬元。

租1年近850萬
裡面的住戶來頭都不小，包括頂新集團魏家、宏泰集團林家加起來超過10戶，萬海航運陳朝傳家族5戶、「河南王」王任生家族6戶，另還有炒房大戶劉月釵家族、前副總統連戰家族、藝人小S、名媛李珍妮等，除了作為自用住宅外，也有為了投資炒作或保值購置。

宏盛建設原本持有5戶保留戶，2013年由河南王買下其中3戶，目前宏盛建設手上僅存C棟26樓2戶最後保留戶。經手仲介向《蘋果》透露，「26樓將2戶打通出租，租客可獨享整層樓。」從照片可見，內部裝潢豪奢，不僅擁有超大坪數客廳，餐廳甚至堪比宴會廳，但天價租金亦讓人望之卻步，仲介表示，「3個月前開價80萬元租不掉，現在降到65萬元」，但也坦承目前租金還是太高，「要租出去還是很難啦！」

6年前傳出有人開價7∼8億元欲買下該戶，遭宏盛建設拒絕，反而拿來當成員工教學教室，記者詢問宏盛建設發言人陳育德，對方回應不清楚此事；至於現階段是否有意要賣？他說，「如果有人開出好的價格不排除出售，現在就是邊租邊等待有緣人。」再追問願意接受的價格，則以市場行情為主。

2戶打通大坪數
查詢實價登錄，帝寶近3年出租10樓、16樓、28樓，每坪租金含車位為1608∼2145元，總租金為26萬∼28萬元，此次出租物件為2戶打通的大坪數，但租金高出2倍以上。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，現在不少豪宅出租，屋主不是為了賺租金，多是看物件轉手效益不大，先出租等時機。

承租豪宅的租客會比較特殊性、划算價格，以及是否長期出租。況且帝寶具指標性，應可吸引企業主做招待所，或是有需求的有錢人承租；至於租金部分，估計後續有可能再打9折。

至於是否有機會賣出，陳炳辰表示，最後保留戶對房價不太有影響，加上豪宅競品太多，要破單坪300萬元不容易，不過，帝寶具備豪宅名聲，找不到投資標的的投資客會有意願購入，有機會以目前每坪單價約280萬元出售，甚至到單坪290萬元都有可能，不會賣不掉。

預售僅80萬元 今翻漲逾3倍

北市豪宅以「仁愛帝寶」為指標，更堪稱富豪聚落，住戶名單光頂新魏家、宏泰林家就擁共10戶，還有前副總連戰家族、藝人小S家族以及仲介名人劉媽媽等。回顧帝寶房價漲跌，2001年預售屋每坪只要80萬元，2013年來到巔峰每坪298萬元，目前單坪則為279萬元。即便是指標豪宅，屋齡老舊仍是既定事實，未來房價增值有困難。

2013年房價攀巔峰
帝寶為日治時期的台灣放送協會總部，後被納入國民黨黨產，1999年10月，中廣以90億元將土地售予宏盛建設，2年後接待中心正式公開，案名為「宏盛帝寶」，並於2005年完工落成，因位處於台北市仁愛路三段，也被稱作「仁愛帝寶」。
帝寶社區有A至F一共6棟大樓，總基地面積達5642坪，規劃最高地上28層、地下4層，規劃160坪、210坪、260坪3種房型，總戶數為168戶。

豪宅排行榜名列第2
宏盛建設於2001年推出帝寶預售案時，每坪只要80萬元，完工後身價水漲船高，至2013年每坪要價達298.2萬元，不僅翻漲逾3倍，更榮登全台最貴豪宅，甚至還入選為「亞洲10大豪宅」。然而，2014年房價卻跌至最低單價每坪270.92萬元，直至目前行情為每坪279.9萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，帝寶戶數不多具稀有性，但價格高低還得看樓層、時機等條件，當時單價達到每坪298萬元，主要是接近頂樓戶加上景氣好，該單價目前仍是豪宅排行榜上第2名；而賣得時機不對，才會出現最低交易單價270萬元。

高雄近年來房市買氣回溫，也連帶影響建商購地意願，《蘋果》取得獨家訊息指出，京城集團以每坪166萬元購入位於鼓山區美術公園首排，私立百世幼兒園590.9坪土地，換算總金額達9億8089萬元。詢問京城集團發言人周敬恆指出，公司確實有購地但屬董事長個人行為，細節與相關內容不便回應。

屬董事長個人行為
高雄市鼓山區美術館地區為港都知名豪宅聚落，面美術公園首排地因具備永久天然景觀，過去一有土地釋出往往創區段高價行情。如2013年京城建設就曾以每坪306萬元、總價42.71億元，購入位於鼓山區美術公園首排精華地，其單價更創高雄地價新高紀錄。

此次傳出京城集團以每坪166萬元買下私立百世幼兒園，土地位於美術館路屬特定第5種住宅區用地，該筆土地正對美術公園，未來興建大樓具備永久天然棟距。京城集團發言人周敬恆指出，集團確實有購地但該筆成交屬董事長個人行為，不便回應。

每坪166萬元成交
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，土地成交若為每坪166萬元，價格不高，因美術館包括美術館路、美術東二路與明誠四路等首排地，已近乎開發完成，買1塊等於少1塊，該筆土地成交後可與旁邊同屬京城集團所持有，目前規劃停車場一同整合，未來推出豪宅案開價上看5字頭，甚至也可能規劃超級豪宅。
高雄今年土地買氣熱絡，如3月京城建設就曾經重大訊息公告，以總價19億8749萬1000元購入位於鼓山區凹子底森林公園首排，至聖路867.91坪商4用地，換算每坪成交達228.9萬元，創下農16特區地價次高紀錄。此次京城花費約10億元購地，亦表示對於未來房市發展深具信心。

單身婚育租金補貼本周五(27)申請截止，計劃戶數2.4萬戶，但根據內政部統計，目前只有1萬多人申請，反觀8月的第1波住宅補貼專案，相差甚遠。對此，內政部不排除未來調整租金補貼的需求量，在經費預算足夠下，理論上會繼續推行。

每月最高補貼5000
租金補貼自本月2日開放申請，對象分為單身青年、新婚家庭及育有未成年子女家庭，每月最高可補貼5000元。距離截止日只剩2天，總共2.4萬戶計劃戶數，目前全國僅1萬多人申請，營建署主祕王東永表示，「現在統計數字還不精準，預估最後幾天會有一波爆量。」

針對不同對象及條件，政府今年推出2波補助，對比8月第1波住宅補貼專案申請戶數8.7萬戶，比計劃戶數6.6萬戶多了2萬。此次租金補貼鬆綁所得限制，卻僅達6成，王東永說，「計劃2.4萬戶是參考所得分布訂定，或許有些人不在乎補貼沒有申請，加上第1波從2007年開始，從過去就有許多民眾關注，不少單身婚育族也已經申請，才會有落差。」

內政部提醒6撇步
王東永指出，「若今年申請戶數需求量不高，未來會將計劃戶數調低，不排除將預算補至第1波申請，將會研議調整。」內政部特別提醒申請有6個小撇步，像是24小時線上申請、同一門牌可多戶申請、單身青年分戶籍可委託辦理、就業單身青年可跨縣市租屋、青年學子也可申請，房客可申請第2類建物謄本，並主張遷入戶籍及報稅。營建署國民住宅組組長歐正興強調，「目前戶數還剩很多，核定的機率都很大，或許不用經過評點，有申請就有！」

信義計畫區「陶朱隱園」每層4.5度的旋轉造型，近來成為民眾打卡熱點。許多人對這棟建築為何如此設計相當好奇，中華工程說，這樣的設計除了吸睛外，也方便種樹，還有一項功能是，可作為跳島式的大露台，遇到火災及緊急狀況時，住戶可以往下跳，因為是旋轉設計，只會落到下一層，高度只有3米6，不會直接掉到一樓。

中華工程今天舉行媒體餐敘，外界關注的陶朱隱園，中華工程表示，對威京集團旗下承耀日前傳出以每坪逾600萬元買下一戶，中華工程表示不評論，但強調陶朱隱園是功能性藝術品。傳統藝術品不能住、不能觸碰、不能用，僅供鑑賞卻動輒高達新台幣數十億元，陶朱隱園不但可生活在其間還可享土地永久所有權，可以傳世後代子孫，價值絕非一般豪宅可比擬。

中華工程表示，陶朱隱園是世界上第一也是唯一一座旋轉藝術造型的垂直森林空中庭園別墅，結構採鋼骨結構，和台北101大樓及東京晴空塔相同，採用美國EPS隔震墊，可抗芮氏地震規模七級以上強震，結構壽命可長達千年。

另外每戶空中花園植栽及落地窗框，均經過國外的風雨測試，植栽可抗12級以上強風、落地窗可抗17級以上強風；庭園四周設置二道防洪牆，第一道高於道路 0.6公尺，第二道高於道路1.3公尺，超過台北市二百年防洪高度。

至於每層向上旋轉攀升4.5度，中工表示，陶朱隱園2010年舉辦國際競圖，由來自法國的生態建築師Vincent Callebaut，以“城市之樹”吸碳抗暖化理念獲選，每層旋轉4.5度就是為了種植大樹。

中工說，旋轉式的造型，也創造出每戶均有跳島式的大露台，遇到火災及緊急狀況時得以向下逃生。另外陶朱隱園在每戶家中規劃安全屋，及安全通道，遇到脅迫危難時可以選擇在安全屋內等待救援或依安全通道往下層逃生。

中工表示，陶朱隱園只提供全世界有志於地球抗暖化的工商界翹楚共襄盛舉，當銷售完畢，未來僅會出現在公開藝術品的拍賣市場上進行買賣，並非豪宅市場的傳統銷售。

富宇建設集團旗下富宇地產（4907）積極布局桃園房市！25日宣布，將攜手致茂電子（2360）合建桃園市龜山區樂捷段61及61-1地號約4,721.46坪土地，預計2020年推出總戶數逼近千戶的百億造鎮大案，為火熱的桃園A7重劃區房市再添柴薪。

富宇建設集團看好今年房市，持續加碼購地，積極布局桃園，今年推案量創下近三年新高！富宇目前除線上建案「敦峰」、「悅峰」二案外，「上城」、「哈佛苑」、「天匯」等案也開放預約，預計10月起陸續公開進場，富宇今年單在A7重劃區的推案量，預估將衝破200億元大關。

富宇建設總經理鍾堯明指出，根據桃園市政府估計，10年後桃園人口將超越台北市，交通及產業利多帶來的人口紅利持續升溫，區域發展前景看好，加上富宇長年深耕社區軟實力，品牌形象也是揮軍桃園推案的一大優勢。

富宇目前銷售中的「敦峰」案，力邀兩岸豪宅建築團隊高標準打造，產品規劃29-49坪、2-4房輕豪宅，每坪開價30-32萬元，總戶數448戶，總銷50億元。

富宇第二季同樣於A7推出「悅峰」新案，規劃24-31坪、2＋1至3房，每坪開價28-32萬元的「置產投資輕豪宅」，主打每戶24坪擁有三個獨立套房房型，裝潢採一條龍的選配服務，總戶數263戶，總銷26億元。

房仲根據實價資料，統計今年上半年北市房價最貴前十名路段，結果大爆冷，前三名依序為中正區辛亥路一段、大安區和平東路一段及建國南路二段。傳統高價路段如敦化南路、安和路都在五名之後，仁愛路甚至未能擠入前十名。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，近期高端買方回籠，不少高價新案受買方青睞，同一社區多筆高單價物件交易，拉抬所在路段平均單價，排行榜前三名因此跟過去印象中的高價路段不同。

根據大家房屋統計，今年上半年台北市平均交易價格單價最貴前十名路段，分布在大安區、中正區、信義區、中山區及大同區。大安區六個最多，其他行政區各有一個路段入榜。

平均成交單價最高的是位於中正區的辛亥路一段，今年平均單價達每坪117.8萬，主要是當地「潤泰新雙子星」今年交易多戶，成交單價多在每坪115~121萬元之間，拉升區段均價。

和平東路一段以平均每坪110萬元排名第二，主要是周杰倫所住豪宅「和平大苑」今年成交多戶，拉抬區段均價。指標豪宅「元利信義聯勤」所在的建國南路二段，以每坪105萬元排名第三。

郎美囡表示，前三名平均交易單價都超過每坪100萬，第四到第十名路段也多有高單價新宅交易，平均單價也在90萬以上。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，台北市近年新推案多為豪宅或高級住宅，許多新宅從建築設計到軟體服務力求別出心裁，讓許多買方棄舊買新，傳統豪宅地段交易減少，影響路段的平均交易價格排行。

科技部長陳良基今（25）日赴立法院業務報告。他以書面報告指出，截至8月底，三大科學園區尚可出租土地面積達161.3公頃，後續還能再增加至少446.4公頃的產業用地。其中，科學園區土地租金不超過公告地價之10%，每年租金隨地價的漲幅也以10%為限，藉此穩定租金價格，以利廠商營運財務規劃。

新竹科學園區指出，近期廠商的用地需求攀升，提出寶山用地擴建計畫以因應，面積32.7公頃，已於8月27日經環保署備查，並在8月29日發布實施都市計畫變更，目前已有84%土地完成取得作業，預計今年完成全數用地取得、明年動工，有機會在明年底就能啟用，增加18.7公頃建廠用地。

而中部科學園區也已完成后里園區七星基地、二林園區第二階段環評，未來配合二林園區公共工程開發進度，將逐步提供產業用地約可達265公頃，全區開發後土地面積可增至343公頃，滿足廠商對建廠用地之需求。

至於南部科學園區，現已完成台南園區及高雄園區之土地檢討變更作業，其環差亦獲同意，增加52公頃土地可供擴廠。

在租金部分，科技部官員表示，過去科學園區業者紛紛反應，進駐後帶來龐大的附加效益，帶動周邊土地價格，卻反而連帶使自身應繳交的租金也隨之飆漲，此租金計算機制不甚合理；因此，科學園區在今年2月起適用新制計費辦法，將租金與地價脫鉤，每年隨地價波動的租金漲幅，以10%為限。

科技部說明，今年2月27日發布實施「科學園區土地租金及費用計收辦法」，土地租金最高不得超過公告地價10%，且公告地價波動時，扣除地價稅後，最多也不得超過10%。

科技部強調，設置漲幅上限，是作為土地租金波動的風險機制，避免因公告地價劇烈波動，致使園區土地租金調整幅度超出廠商財務規劃。

官員說，將土地租金與公告地價脫鉤後，有效和緩園區租金的漲勢，不再如過往劇烈變動，且科學園區租金結構為既定公式，僅一成則按照公告地價計算，其餘九成均為園區公共建設的成本，包括園區開發時建設道路、蓄水池等設備經費，將按照業者承租土地面積，分20年回收，以償還銀行。

對於首購族而言，交通與生活機能，成為買房的兩大重點，有人認為，熱鬧的商圈適合作生意投資，因為人多複雜不適合當作住宅用途，但有些人卻是因為看重生活機能的優勢，則喜歡住在熱鬧的商圈裡，一名網友就在社群發問，想在電影院附近買房，但又相當猶豫，網友們也回應自己看法，反應兩極化。

現今傳統戲院面臨時代變遷，嘗試多元化經營方式吸引客群，讓傳統電影院展現新風貌。而這名網友長期租屋，因為家裡附近的傳統戲院即將面臨拆除，以全新風貌，結合餐飲、賣場等多元經營模式營業。所以相當看好這未來商機，因此對於買房，他似乎有點動心。

而網友們意見大不同，「電影院周邊的物價一定比較高而且高很多，天天在周邊吃外食划不來」、「我還蠻喜歡熱鬧的，外食不用擔心」「商圈附近人多複雜，我想要安靜的環境」、「電影院又不是永遠的，商圈也不是不會轉移，當然是跟著交通公共建設會比較好」、「有家庭有小孩的不會想在電影院附近，沒結婚或沒小孩的可能會，所以要看物件類型」；結論似乎有人喜歡熱鬧，有人反倒覺得太過於複雜。

莊孟翰表示，影城本身是消費中心，只要友善經營，就可以資產活化，帶動附近經濟活絡，只要有人，就有消費，就有獲利。有獲利，鄰近公共設施就會得到改善。房價也會因此上漲，但前提之下必須永續經營；而相對的，湧入大量的人潮也會帶來許多問題，譬如吵雜、鬥毆、竊盜、環境衛生、犯罪等事件。所以莊孟翰也說，未來發展很難定論，當經營不如預期時，這項投資就是利空，所以還是有潛在的隱憂。

位於台北市萬華區的知名建案「台北晶麒」，自推出3年以來風波不斷，公司訴訟、退戶糾紛，投資客認賠殺出等…在近日台北地方法院所公布的法拍屋名單，又見到「台北晶麒」名列其中。

在台北地方法院所公告的資訊中，26日將法拍的物件，可以見到台北晶麒的物件也在名單中，物件位於4樓，大小僅有15.5坪，總拍賣底價為1,160萬元。而根據法院公告內容，目前以每月2萬5千元租金出租。

台北晶麒主打低總價收租套房，一開始吸引了許多投資客購買，但是從今年開始的實價登錄資訊，卻看到台北晶麒的物件幾乎都是賠售，房價從第一波開價的每坪75萬元，跌至今年僅有63萬元，讓許多屋主都慘被套牢，一旦資金運用不順，房子就將面臨法拍命運。

而除了本次的物件，這也不是台北晶麒第一次進入法拍市場，在今年6月時，一戶位於26樓的物件就曾被法拍，網路上開價2700萬元的物件最終以1700萬元成交。

　　月25日，綠地控股（600606）與中興通訊簽約全面戰略合作，雙方將開創地産開發和人工智能的合作新模式，大力推動5G、雲計算、大數據、物聯網等新技術與地産行業市場的深度融合，打造智慧地産生態體係，打造精品示范項目。同時，大幅提升自主創新能力，共同開拓市場，實現共贏。首批合作的“地産+科技”重大項目有望在國內多個核心城市逐步落地。

　　根據協議，雙方將聚焦智能家居、智能樓宇、智慧園區、智慧城市（城鎮）類産品及解決方案，以及企業數字化規劃與轉型、5G應用、智慧基建、雙創平臺等領域的核心業務發展需求，全力開創地産開發領域和人工智能領域的合作新模式。

　　智慧園區類産品方面，綠地為中興及其全生態鏈的合作夥伴提供量身定做的智慧建築、智慧園區等，中興聯合生態合作夥伴支持綠地項目建設。

　　智慧城市（園區）項目合作方面，雙方發揮各自優勢，共同開展智慧城市功能開發、智慧園區建設、基礎設施建設等項目，探索智慧城市生態運營新模式。

　　智能家居方面，聯合定制研發差異化智能家居方案，實現綠地産品體係、領域上的獨特優勢和市場引領，率先展開試點如科技住宅等。

　　數字化規劃與轉型，共同推進全業務一體化解決方案，提升運營效率，探索企業運營模式轉型，打造具有世界級影響力的企業數字化轉型標桿。5G應用探索，探索中興5G技術在綠地項目中的廣泛運用，實現5G在智慧家居、智慧建築、智慧園區等環境的初步運用。“地産+科技”創新合作平臺，組建合作平臺，促進社會資源、科研院校、行業上下遊企業的集聚。

　　“我的房源在楊莊，在石景山來講不管是地段還是交通都比較優質。最初報價365萬，但是無人問津，只能一次次降價。現在我的報價是359萬，還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因為要去外地發展，不得已將手中的房源出手，但是過程並沒有想像中順利。

　　每日經濟新聞記者調查發現，近期，北京二手房市場下行趨勢明顯。國家統計局資料表明，7、8月份，北京二手房交易價格已經連續兩月環比同比雙降。不僅如此，北京二手房在掛牌量、成交數、成交週期等方面也難掩疲態，成交價格上更是連續8周下探。


　　北京某成熟住宅社區 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

　　掛牌量兩年增超兩倍 成交量同比降近四成

　　掛牌量代表著二手房市場的供應量，某種程度上，供應量將影響價格。

　　貝殼研究院提供資料表明，今年3月份以來，北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

　　今年1~2月，北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份，突然井噴至28000套，隨後每月新增掛牌量都在2萬套以上，8月份仍維持在22224套的高位。

　　如果比較更早的資料，上漲趨勢則更為明顯。據有關媒體報導，9月北京二手房掛牌總量在91076套，而2018年9月北京二手房掛牌數49296套，2017年11月掛牌數25941套。也即過去兩年間，北京被掛出來的二手房，從不到3萬套漲到9萬套，漲幅超200%。

　　增加的供應無疑令潛在購房人有了更多選擇，也直接影響到了業主的報價。北京石景山某仲介人員告訴每日經濟新聞記者：“現在房源比較充足，所以目前的報價都能談。”

　　與激增的掛牌量相應，在市場觀望情緒的影響下，北京二手房成交量目前維持著較低水準。

　　諸葛找房資料顯示，2019年第38周，北京二手住宅成交套數為2328套，環比前一周上漲28.98%，但成交量的絕對水準仍然較低。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英向記者表示，“金九”前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢，成交量持續下滑，第37周中秋假期致使部分需求積壓，積壓的需求在第38周釋放，帶動成交量有所上漲，但從歷史周度成交資料來看，仍處於歷史較低水準。

　　據中原地產研究中心統計資料，截至9月22日，9月北京二手房住宅簽約7685套，不僅是今年2月以後成交量最低點，而且同比去年的12352套下降37.7%。

　　上述仲介人員告訴記者：“整個石景山地區二手房成交量每天大約在5~10套，並不是特別高。”

　　二手房價連跌8周 市場低迷或延續至年底

　　記者注意到，由於各種市場因素疊加，目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。

　　麥田資料顯示，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-5.95%，環比下降0.38%，議價空間持續6個月擴大。

　　據諸葛找房資料，第38周（9月16日~21日）北京二手房市場價均價為59072元/平方米，環比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續8周下跌，二手房市場熱度持續減退。

　　分區域看，第38周北京各區在售二手住宅市場價中，西城區二手房價格依舊最高，為107816元/平方米；其次為東城，為95281元/平方米；房山均價最低，為31165元/平方米；石景山區域二手房市場價降幅最大，達0.41%。


　　近一年北京二手房價格走勢 資料來源：安居客

　　雖然仲介人員喜歡用“平穩”來描述當下的北京二手房市場情況，但也難掩二手房價格下跌的事實。上述石景山某仲介人員告訴每日經濟新聞記者：“我負責的片區內多數降幅都在1%~2%之間，樓齡新一點的社區會保值，個別偏遠老舊的社區降幅會大些。不過這是個大的趨勢，二手房自2017年3月以後就降了不少。”

　　同時，該仲介也為記者介紹了多處房源，雖然表面上這些房源總會有“離京”“換房”等出售理由，但幾乎都存在房主下調報價的情況。

　　另據公開資料，9月25日當天，北京的二手房降價房源就達1975套，平均每套降幅達25.19萬元，而漲價的房源僅僅有103套。

　　有專家認為，目前北京二手房市場低迷的狀態預計還將持續一段時間。

　　“近期從北京成交量價及市場購房情緒來看，北京房地產市場處於低迷期，市場觀望情緒濃厚，入市積極性低，業主降價銷售也並不能帶來成交。在調控政策沒有發生轉向前，北京二手房市場成交量將會保持穩定或下幅下跌趨勢，該趨勢將會延續至年底。” 國仕英最後說。

　　深圳樓市被一個租轉售的豪宅項目激起漣漪。

　　9月24日深夜，深業中城發佈關於住宅行銷資訊的聲明，為近期專案由租轉售的市場傳言蓋棺定論——“我司作為深圳的市場化國有企業，根據市場變化和集團戰略升級，靈活並及時調整經營計畫，預計將本項目住宅投入市場銷售。”

　　深業中城由深圳控股（00604.HK）開發，深圳控股是深圳國企深業集團的上市平臺，深圳首個城中村人才保障房專案福田水圍檸盟人才公寓便出自其手。

　　2017年，“租售並舉”的東風勁吹，在配合地方政府發展租賃用房和新業務佈局、豪宅限價等背景下，多家房企在長租公寓領域中高歌猛進。深圳控股在此波風潮中，把一個備受矚目的豪宅盤“深業中城”從售轉租。

　　深業中城處於深圳福田最著名的豪宅區香蜜湖片區，由於地理位置、交通、教育等資源配套良好，受到廣泛關注。

　　2016年5月，深業聯同深圳市多個部門發起了“青年房卡計畫”，它的初衷是通過政企合作，把舊宿舍、廠房等存量物業升級改造成適合青年人的集中式“青年公寓”。深業集團以此為契機，展開對長租公寓產品的探索。

　　2017年12月，深業集團宣佈進軍長租公寓，把深業U中心A棟公寓、深業中城、深業世紀山谷、深業生命健康中心和深業世紀山谷適老公寓等原作銷售用的項目轉化成長租公寓。

　　深業長租公寓共有4條產品線，分別是深業有居、深業上居和深業頤居、檸盟。其中，位於深圳的深業中城屬於深業上居條線，更強調居家。

　　值得注意的是，深業U中心A棟公寓、深業中城、深業世紀山谷、深業生命健康中心和深業世紀山谷適老公寓等項目均為新建社區。這意味著，深業把原作銷售用的物業轉化成長租公寓，犧牲掉短平快的銷售收益，來換取長期的物業增值以及漫長的資金回收週期。

　　當時，深圳控股稱，“面對限購、限價等嚴厲的市場調控，本集團經深思熟慮，決定以確保股東收益最大化為原則，即使改變銷售策略，對深業中城、深業上城LOFT兩大主要專案的銷售計畫進行調整，以維護核心資產的長期價值。”

　　銷售型專案轉公寓後，資產還在公司手上，按照香港會計準則，每年的評估增值可計入利潤。其對公司最主要的影響在於現金流，因銷售回款直接減少。為此，2017年，深圳控股全年實現的合同銷售金額只有人民幣115億元，相比2016年全年的191億元大幅降低。

　　此前，深圳控股副總裁董方曾表示，公司長租公寓回報率不高，只有2%左右，不過全是公司自有物業，因此成本和回報率尚可接受。


　　本次，深業中城重新入市銷售，是深圳控股對銷售策略的再次調整。

　　當前，不少房企因長租公寓推進艱難、盈利難題遲遲無法解決，以及融資難度上升之際長租公寓又佔用大量資金，集體選擇撤退或放緩對長租公寓領域的佈局。

　　另一方面，相比兩年前，如今深圳限價政策雖然未完全放開，但部分高價盤在市場稍有鬆動之際，已開始尋找入市之機。

　　不少有資金實力的購房者熱衷於限價期間，設法搶購折價入市的豪宅項目。

　　近期，有消息顯示深業中城住宅“支付喝茶費可提前選房”，深業中城否認此消息的真實性並表示：“本專案住宅尚未取得預售許可證，亦未確定開盤時間。若專案住宅取得預售許可證，我司將嚴格按照政府相關規定，公平、公正、公開地展開銷售工作。”

　　無論如何解讀，深業中城由售轉租，再由租轉售，皆釋放出房企根據市場情況調整策略的信號，如今市場風向又變了。

　　9月25日，北京土地市場三宗地塊成功出讓，共獲得土地出讓金93.9億元。截至當日，北京年內累計出讓土地61宗，合計土地收入1210.66億元。

　　由於當日推出的土地屬性相對優越，現場吸引數十家房企到場。其中，大興區瀛海鎮一宗住宅性質地塊，吸引了七家企業及企業聯合體報名，最終由中海地產以32.7億元競得，溢價率25.77%，成交樓面價3.24萬元/平方米。

　　從當日土地市場的成交情況看，中原地產首席分析師張大偉分析認為：“並未出乎意料，土地成交分化，熱度不均衡，有底價成交，有低溢價率成交。其中，相對較熱的是瀛海地塊。與此同時，房地產企業拿地依然謹慎，即使是優質地塊，出價也比較謹慎。例如，豐台石榴莊地塊樓面價6.2萬，並不算高。”

　　中原地產的統計資料顯示，截至當日，北京土地市場年內累計成交了61宗地塊，合計成交土地金額是1210億元。

　　值得一提的是，張大偉表示，“保利地產(14.350, -0.04, -0.28%)時隔一年多以後再次在北京土地市場拿地，也體現了房地產企業對北京市場的關注程度不減，龍頭房企依然堅持在北京佈局。”整體來看，資金成本成為企業拿地的主要決定因素，政策不斷收緊，使得拿地房企數量減少”。

　　今年以來，受經濟下行、企業撤租等方面的影響，北京市寫字樓市場一直活力不足，前三季度，北京市寫字樓市場繼續下行，成交放緩，空置率增加，租金下跌。專家預計，未來寫字樓市場依然不容樂觀，下行壓力猶在。

　　三季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈等多個老百貨均宣佈將陸續進入升級改造期，未來北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。

　　寫字樓市場繼續下行

　　受經濟下行壓力持續加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續了上季度的下行趨勢。

　　需求減少、供應增加，是北京寫字樓的市場現狀。來自戴德梁行的資料顯示，2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。

　　隨著新項目的入市，北京市寫字樓的空置率也在增加。三季度，北京全市寫字樓空置率上升1.3個百分點至10.2%，空置率上升的原因在於城奧大廈等新項目的入市拉動。但核心商圈但空置率則繼續保持穩定，為5.6%。

　　但在租金下跌的市場情況下，北京市的城市更新項目在不斷增加。2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%，達25.9萬平方米。

　　供需失衡是寫字樓租金持續下探最主要的原因。前三季度，北京全市寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米388.16元，環比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米433.64元，環比下降0.7%，同比下降2.0%。

　　為什麼租金會持續下跌呢？在戴德梁行主辦的2019年三季度媒體搶聽會上，戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，北京市統計局發佈的資料顯示，北京經濟面臨的挑戰還是非常嚴峻的，今年上半年各個行業利潤都是負增長，包括北京一些支柱性行業，高科技、互聯網行業比去年有非常大的下滑，唯一例外是文體娛樂。批發零售業去年將近40%增長，今年和去年同比負增長，而批發零售業在北京第三產占比是44%。

　　具體到產業方面，魏東分析，從北京寫字樓租賃占比來看，今年高科技企業發展勢頭有所放緩，但他們在北京寫字樓市場租賃還是表現最為強勁的，今年前三季度將近40%寫字樓面積都由高科技、互聯網行業租賃，剩下是金融業和專業服務業。今年和去年比明顯大的區別是聯合辦公，去年聯合辦公在前三季度占超過30%，今年則不到3%。

　　魏東進一步表示，經濟情況會直觀反映在寫字樓市場成交情況。相比之下，今年新興商圈成交明顯比去年高，另外，2000平米以下租賃面積跟去年相比占比更高。這說明企業在不遺餘力縮減成本，從核心商圈向非核心商圈搬遷，從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬。

　　未來的租金還會繼續下滑嗎？魏東表示，把所有市場情況放在一起可以看出來，整體經濟形勢不是特別好，從租金情況來看，北京各個區域、各個商圈，除了金融街(7.710, -0.09, -1.15%)和中關村(9.220, 0.04, 0.44%)租金跟上季度保持持平，剩下區域租金都有小幅下調。面對經濟的不確定性，北京寫字樓的租金市場並不是特別樂觀，租金仍然會有下行壓力，預計在今年年底、明年上半年，這樣趨勢還會進一步延續。

　　老百貨閉店升級改造

　　2019年三季度，北京暫無優質零售項目入市，全市零售市場總存量維持在1387萬平方米，其中購物中心占比超過86%。三季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈等多個老百貨均宣佈將陸續進入升級改造期，未來大都以新商業的模式重新推出。預計隨著這些項目改造完成投入使用，北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。

　　零售專案通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調整自己的產品體驗、尋求新的增長點，新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新發展的趨勢。三季度，北京華聯購物中心推出“BHG DAY“國潮新體驗，探索原創IP的新玩法；星巴克北京首個BAR MIXATO，正式亮相嘉裡中心旗艦店，創新引入完整酒吧體驗，激發了咖啡與酒的新融合；中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店“中興×中國移動5G潮現場”也在華潤五彩城開業。另外，王府井(14.610, -0.17, -1.15%)百貨三季度引入“和平菓局”，以老北京街區風貌、市井場景、風味小吃等為特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗空間，還原出鮮活真實的老北京生活。

　　繼5月海澱率先出臺首個區域“夜經濟”政策後，三季度北京商務局出臺《北京市關於進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》，“夜經濟”的持續推進，對北京內需的增長也起到極大的推動作用，前八個月，北京社會消費品零售總額同比增長5.3%，其中餐飲業增幅達7.8%，8月單月增長8.0%。

　　北京新建零售項目供應逐漸放緩，四季度，若路勁世界廣場、芳園裡ID Mall、龍湖長安天街等專案能如期開業，北京2019年全年零售供應量將有55.6萬平方米，較去年下降40.4%，其中近50%都為城市更新專案。未來，隨著新建項目的入市和老舊項目的更新升級，以及北京“首店經濟”、“夜經濟”的持續推進，北京營商環境及零售市場專案的整體品質將進一步得到提升。

　　對此，戴德梁行北中國區商業地產部主管羅俊崴表示，北京未來新增供應主要集中在非核心區，且以社區商業為主。而城市核心區的傳統商業項目陸續開始改造升級，一部分項目被收購重整，在收益最大化前提下成為“商改辦”項目，另一部分項目進行升級調整。調整後專案將更注重全新消費需求，營造新潮的商業場景。

　　“首店經濟”開始引領商業新潮流，刺激更多旗艦店、跨界品牌、特色品牌入市。“夜間經濟”下的商業應跳脫以餐飲為主，應向演藝、文化、書店、生活方式、跨界體驗等多元方向擴展，刺激消費粘性增長，並在政策的全面支持下打造全新的夜經濟場景。

罕有1年內兩宗 業界：反映財團對前景悲觀

啟德商業地年內再度流標。早前遭高銀（00530）撻訂後重推的啟德商業地，5份標書均未達底價，流標收場；市場普遍認為，反映發展商對經濟前景悲觀。

啟德跑道區第4C區4號商業、酒店地，可謂一波三折，地皮屬全維港海景，比鄰郵輪碼頭，可建樓面86.3萬平方呎計，規劃最少3成、最多一半樓面須作酒店發展。原本在今年5月由高銀投得，最終在6月份撻訂，雖然第二度招標時獲得5份標書，惟地政總署昨日宣布，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，故決定收回。

比鄰商業地 年初同樣收回

除了該幅第4C區4號商業地外，比鄰的第4C區5號商業地在今年1月招標時，亦同樣因發展商出價未及政府底價，同樣流標收場，屬於罕有一年內連續兩宗流標事件，並且在同一地區出現。

政府發言人指，不會就投標者的出價作出揣測，出價往往視乎種種因素，例如用地對個別投標者的吸引力，投標者就着市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。

測量師：官商估價現落差

對於啟德商業流標，多名測量師均認為，問題出自政府與發展商估價出現落差有關，並稱近期社會狀況令發展商競投商業、酒店地較為審慎。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文則指，跑道上的商業地皮投資額大及資金回報期長，政府的「計算」與發展商的「計算」上存在一定落差，特別在現金流及出租率上，發展商將會有較多考慮。

當中普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指，有機會是政府測量師傾向以過去成交，如6月初市況較好時的數據，去為地皮估價，相較發展商以最新市場數據作估值，令到兩者出現落差，特別是近期社會事件，影響最大的是旅遊及零售業，故此商業地的影響會較大。

事實上，地皮首次招標時在5月份以111億元，每呎樓面地價12,888元，近期重推之後，市場已經將估值下調，介乎73.4億至103.6億元，每呎樓面地價8,500至12,000元，較首次招標的中標價最多低出逾3成，但最終卻在流標收場。

寫字樓租務市場表現上，萊坊執行董事兼總經理九龍區商業部主管麥健偉指出，本地政治事件爆發後，近一個月整個市場欠大手租務成交極少。他分析，機構對營商前景有所憂慮，暫不作擴充，預計商廈租金有下行壓力。

鐵路上蓋項目地價未見回落。港鐵（00066）黃竹坑站第4期招標，消息指，補地價近67.58億元，每平方呎補地價約10,587元，屬已批出的黃竹坑站項目最貴，並為鐵路項目補地價呎價次高。

每呎10587元 黃竹坑站最貴

黃竹坑站第4期在周一（23日）截收意向書，共接獲多達38份意向書，屬鐵路項目歷來接獲第二多的意向書數目，市場反應理想，港鐵亦提速昨日起就項目招標，並將於10月23日（周三）截標。

據消息人士透露，項目補地價金額近67.58億元，以最高可建樓面63.8萬平方呎計算，每平方呎樓面補地價達10,587元，相較去年6月批出的商住項目第3期每平方呎8,614元高23%，而比2017年11月批出的2期純住宅項目（每呎補地價10,576元）則略高出11元或0.1%，屬已推出的黃竹坑站上蓋項目中最貴。惟僅次於去年9月推出的何文田站第2期（每平方呎補地價11,709元），仍為鐵路項目補地價呎價的次高。

今次第4期項目預計望海洋公園和黃竹坑警校一帶，可享山景，估計小量單位可遠眺小海景，惟第2期位置和景觀相對開揚，望深灣遊艇會，綜合樓價升幅等因素下，使兩項目補地價呎價相近。

由於補地價金額上升，為提高項目吸引力，港鐵定出固定分紅比例維持為25%，較第3期項目相若，但較2期的30%低，而發展商同樣靠額外提供一口出價決勝負。

業界估價 介乎96億至128億

另外，項目將可提供不多於800伙，惟同樣有「限呎」要求，單位面積將不可少於260平方呎。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指，項目屬市區項目，鐵路大型住宅地供應有限，近年地鐵新盤熱賣，認為補地價金額合理，預計外圍經濟及本地市況等因素將反映在發展商出價上，料中標價對後市有指導性。

中原測量師行執行董事張競達表示，黃竹坑站第4期補地價呎價為項目新高，相信未有反映最近樓價回調的情況，預計發展商出價更為審慎。

綜合業界預期，項目連補地價總估價介乎96億至128億元，每平方呎樓面地價1.5萬至2萬元，預計落成後呎售逾3萬元。

房間組合每呎叫租74元 媲美豪宅

政府本月中已就一手住宅物業空置稅（下稱空置稅）條例草案刊憲，新立法年度將展開立法工作，發展商亦加快處理旗下一手單位。卓能集團（00131）荃灣油柑頭豪宅壹號九龍山頂1期（下稱壹號九龍山頂），去年起將餘貨轉賣為租，近期更將其中6個實用面積達1231方呎的三房單位，改裝成共居空間出租，每個房間組合以每月1.8萬元放租，最高呎租達74.1元，呎租媲美西半山豪宅。

每月1.8萬 租期8個月起

據了解，卓能集團旗下荃灣壹號九龍山頂在上周開始，將部分原以整個單位放租的三房戶，改成共居空間，將每個單位的3個睡房分為兩個組合出租，每個組合均連獨立廁所，住客可共用客飯廳和廚房，有基本傢電，租金亦包括水費、電費、管理費及有上網設備。

雖然單位以共居空間形式出租，但租客須租住最少8個月，租期與坊間其他共居空間最少可租1個月不同；租客亦無權選擇「同屋主」。

根據租金價目表顯示，放租單位為12樓A室、14樓A室、15樓A室、16樓C室、17樓A室及17樓C室，全為實用面積1231方呎單位，屬三房間隔，另有書房及儲物房。現時將原則主人套房獨立租予單一租客、兩間客房連廁所一併租予單一租客，月租叫價俱為1.8萬元。以17樓A室單位為例，其原則主人套房實用面積約292方呎，以叫租1.8萬元計，呎租61.6元。

另一個出租組合則為原則兩個由走廊分隔的客房，連同一個獨立廁所，實用面積243方呎，呎租高達74.1元，與西半山瑧環近期的成交呎租相若。而單位內的客飯廳及廚房，則由租戶共用；單位另有一個原則的書房連儲物房，暫未有推出放租。

資料顯示，上述單位曾以整個單位放租，7月叫價3.5萬元，呎租28.4元。若單位成功以分租形式租出已推出的兩個房間組合，月租合共3.6萬元，租金收入較租出全個單位更高。

發展商改策略避空置稅

同區獨立單位租盤，如鄰近西鐵荃灣西站的新晉屋苑柏傲灣，一個實用面積306方呎的開放式單位近期以1.5萬元租出，呎租49元，但租金不包括傢電及水電費。

位於油柑頭寶豐台8號的壹號九龍山頂，共有49個單位，在2015年開售以來共售出13伙。項目現時已停售，餘貨改為出租，但由於全為逾千呎大單位，市場需求較少，故仍有10多個單位未租出。由於新盤單位在12個月內有逾半年時間（即183天）以市值或以上水平租出，可獲豁免繳空置稅，因此發展商亦改變出租策略。

仲量聯行研究部主管馬安平指出，共居空間市場需求不俗，市場上逾半租客為內地學生或外籍來港工作人士。不過，目前月租接近2萬元的共居空間單位，多位於尖沙咀、旺角等市中心地區。

本港的租務旺季尾聲，租金繼早前連升六個月後首跌。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，傳統上八月均為租賃旺季最後一個月，今年受着市場多個不利因素影響，租金跟隨大市而提早回落，料租賃後市漸偏淡。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2019年八月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報37.46元，較七月份的37.90元回落1.2%，繼早前連升六個月後首度回落，至於今年首八個月租金累計升幅錄近4.5%。

租賃跌逾16% 四個月新低

陳海潮指出，受社會風波、中美貿易戰及香港評級被降等多個不利因素先後困擾下，樓價於八月份顯著下跌2.6%，租金亦同樣受累而罕有地在八月份回落。踏入九月份真正旺季結束，加上社會風波未見平息，料租金將持續受壓；預期50指標屋苑租金在九月份將橫行或續有0.5%以內的輕微跌幅，而租賃宗數亦有機會跌破千宗水平，料跌5%至10%，處於900宗至950宗的水平徘徊。

八月份50指標屋苑租賃交投錄得1,001宗，較七月份的1,195宗減少16.2%，為近四個月以來最少，惟亦連續四個月錄逾一千宗租賃交投。

戴德梁行昨日發佈最新報告稱，中美貿易戰加劇市場不確定性，加之新增供應釋放，拖累寫字樓租金水平下降，自今年二季度起上海大宗交易投資市場成交額大幅下滑，交易活躍度明顯降低，外資買家投資額佔比在第三季度銳減。

第三季僅105.59億

戴德梁行指，2016年至2018年間，上海大宗物業市場一直保持千億元（人民幣，下同）交易規模，但從2016年的近1,400億元降至2018年的1,000億元出頭。2018簽約延續影響，2019年一季度455.83億的成交金額與往年同期基本持平，但二季度成交數字大幅下滑至150.35億，同比跌66%；三季度更是再度下探至105.59億，整體而言二、三季度交易活躍度明顯降低。

不過，從投資回報率來看，整體較去年有明顯增長，核心地段資產資本化率約3.8%至4%，非核心區域資產資本化率則在3.9%至4.5%。

外資佔比大縮水至7%

外資買家2019年一季度投資金額佔比約為69%，尚與去年一致，第三季度大幅下降至7%。戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強認為，目前上海寫字樓市場為近年來相對低點，故影響到部分外資機構投資人進入市場的信心，境外投資者在投資方向和物業類型上將出現結構性分化。同時，境內投資者融資渠道受限，綜合來看，大宗交易市場目前存在一定程度的階段性觀望。

對於市場走向，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平稱，四季度上海投資性物業資本化率將持續攀高；空置或租賃風險較大的資產受關注度會下降；產業園、物流園區、數據中心等符合產業導向的優質物業料將成為熱門標的。