《住展》雜誌最新統計，今年截至8月25日止，北市共推114個新建案，其中「平均開價」每坪達100萬元以上共有41個，佔整體比例約35.96％，較去年增加5.27%，相當於台北市每3個建案中，至少有1個建案平均開價逾百萬元，顯示建商開價並不手軟。但專家認為，在現今買房普遍不易的情況，買方還是約有15%的議價空間可爭取看看。

可爭取15%議價空間
《住展》雜誌調查，北市今年新建案平均開價達百萬元的地區，包括中正區111.8萬、中山區119.8萬、松山區121.9萬、大安區的161.7萬、信義區143.1萬、士林區101.9萬，其中，建案數以中正、中山區最多，各有11個。而大安區9個新建案裡頭，有8個開價都破百萬，而信義區則是5個新建案，單價全部破百萬。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年北市新建案開價與成交價雙雙走升，新建案開價今年1∼8月漲幅約達2%，而成交價從去年到今年6月，漲幅大約為3.15%，開價一直拉高，但成交價原地不動，這代表買方還是可以嘗試爭取議價，尤其是完工幾年的新成屋，會比預售屋更有議價空間。

新案開價漲幅約2%
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前房市景氣漸漸復甦，建商信心也隨之增加，其實，以目前來說，建商開價已經較為接近市場行情，所以，一般議價空間大約剩15%左右，也有部分個案標榜以不二價方式銷售，為求加快去化速度，不過，北市房價不管單、總價皆高，花1、2000萬元買房，對年輕人來說是很不容易的，因此，有意願購屋的民眾，還是可以跟建商多談談，爭取1∼2成的讓利空間。

國銀手中現金過多，急需消化，房貸利率不斷下殺，聯徵中心資料最新統計，上半年台北市的平均新增房貸利率最低壓到1.7％，低於去年底平均利率1.735％，寫下2012年以來最低，房貸利率買方談判空間大。

根據聯徵中心資料統計，上半年國內房市利率有相當大的談判空間，以台北市新增房貸利率為例，去年下半年平均利率落在1.735％~1.75％，今年上半年1月開始走低，上半年最低利率僅有1.7％。

台中市平均新增房貸利率，也從去年下半年1.77％，下滑到今年上半年的1.74％，新北市平均新增房貸利率今年上半年更出現1.67％，是2013年以來最低，相較去年下半年的1.73~1.75％利率，殺得更兇。
「其實最低可以拿到1.6％利率」，台北市房仲業者指出，今年上半年的新成交房屋，包括青年安心成家房貸利率最低1.44％，部分首購族利率也有機會談到1.6％，有些銀行更為搶生意，信用較佳的非首購族也可拿到1.62~1.65％利率，房貸利率談判空間很大。

即便是小套房，台北市房仲業者指出，也可以拿到1.6％的利率，目前包括北富銀、兆豐銀有承作總價千萬元上下的小套房房貸，而較沒有房貸利率談判空間的，則是名下尚有房貸的換屋族，房貸利率較可能拿到1.7％以上。

如果以台北市蛋黃區為例，今年上半年成交的房市總價多落在1,000萬上下的小套房，以及2,000萬以內的兩房到三房房屋，因礙於購屋族的房屋總價都偏愛2,000萬以內，成交地點多以文山區、士林區為多，小套房成交則以中山區為多。

國銀業者指出，如果不動產擔保品座落位置位在捷運附近、或交通優異地點，以及貸款者為百大企業或公教人員，通常可以拿到不錯的貸款利率，如果又是首購族，通常1.6％的確有談判空間。

都會區可擁有棟透天厝是不少人夢想，若屬於低總價物件更可吸引許多購屋族關注！實價登錄6月最新揭露，位於鳥松區高碼4巷31∼60號，出現1棟屋齡42年樓高僅1樓物件，成交價僅52.5萬元且非特殊交易事件，更有趣的是，該建物地坪只有4坪、建坪僅3.92坪，比多數人的套房空間還要小。

鄰近澄清湖風景區
區段屬於仁美地區，距離仁美國小車程不到1分鐘，距離澄清湖風景區僅3.5公里，雖然位屬鳥松區市郊，但距離市區並不遠。依據實價登錄內容揭露，該筆交易土地是屬於零售市場用地，然而，超迷你坪數且超低總價宅在市場上並不多見。

仁美地區周邊中古透天厝若以地坪25坪估算，總價從250萬∼750萬元都有，此次52萬元成交透天並非單一事件，早在2012年，同屬高碼4巷31∼60號，就曾出現過土地3.93坪、建物3.92坪的透天成交案例，但是，因為土地面積不同，在今年6月揭露實價登錄中也未出現歷次移轉明細，推敲該2筆成交內容，顯示並非相同物件。

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，一般來說，會出現這類超迷你透天厝，多屬屋況十分老舊，採磚牆搭建，會選購的人大多也是因為有其地緣關係，可能買來當倉庫或停車空間使用，然該類物件通常都無法貸款，因屬低總價，置產者大多以現金支付。

台中東區近5年價漲16.2% 台糖湖濱生態城、三井LaLaport加持 房市喊漲

十年河東，十年河西！近年台中發展「西重東輕」，主力熱門商圈西移，建設題材明顯靠攏3大屯區，房價最高直噴7字頭；反觀曾經寫下一頁繁華的東區走向了沒落，直到近年政府大力做多，終於露出翻轉曙光，據業者統計，「東區近5年來房價頗有起色，平均單價漲幅約16.2%、新屋成交價穩穩站上2字頭，且銷售熱度和個案數都創有史以來之最。」

台中火車站坐落東區，附近為早期發展區，不過20多年來，東區早已蕭條沒落，直到近幾年幾項重大建設，才徹底翻轉東區命運。其中日本三井不動產看好台中商場前景，今年3月底與台糖簽約，規劃在台糖湖濱生態城打造「LaLaport」大型購物商場，以親子型購物中心為定位。這也是三井繼台北南港後，在台灣的第2座LaLaport購物商場。

20多年終見利多曙光
近幾年來，台中市府在東區重大公共建設還有企業投資，包含「新建國市場」完工、「台糖湖濱生態城」開發案、鐵路高架「台中車站特區」成型、國際連鎖艾美酒店進駐、南山人壽與秀泰影城打造雙廣場百貨、大魯閣開發向富邦人壽承租經營購物中心、LaLaport前進台中東區，明顯看到東區有無窮的發展潛力。

2015年每坪成交價是11.7萬元，2019年6月每坪則是來到13.6萬元，漲幅約16.2%，像是林維建設、得鼎國際、寶鴻、麗寶機構旗下的名軒、鵬程等建商紛紛進駐。以591網站上來看，「去年台中東區28個新屋上線，目前已經有17個建案完銷，超過6成」。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，過去幾年因為台中市發展「西重東輕」，建設集中3大屯區，市政中心轉移七期，人口加速往西邊匯集，熱門商圈西移，東區沒落。

新案房價穩站2字頭
現在台中市政府推動「台糖湖濱生態城」，受市場矚目，新案房價2字頭，周邊建商推案相當熱絡，台糖預計規劃飯店、百貨業，打造住商混合大樓，預期可帶動台中後火車站、干城商業區及東光綠園道等區域發展，預計投入超過100億的「東區明珠」開發，帶動東區房地產價值。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台中東區屬於舊商圈，房市題材近年才發酵，但因推案量不算多，2018∼2019年均價維持在13萬元，房價比2017年小增2.3%。三井集團預計將在台糖湖濱生態園區打造佔地4.36公頃LaLaport商場，將再為東區注入活力，不僅帶動東區觀光消費發展，增加就業機會，也可望刺激周邊房市需求。

盼20年春燕回歸 里長喜泣

台中市東區沒落超過20年，如今翻轉崛起，從小在地長大的泉源里里長羅文甫感受最深，因為里內有一半面積是荒廢許久的台糖湖濱生態園區，如今春燕回歸，利多1次回補，他說：「居民都很振奮、雀躍，講到這個眼淚會流下來，等太久了，20、30年了，終於有這麼多建設。」

講到眼淚會流下來
身為台中最老舊的東區，近年陸續捎來投資好消息，先是德昌營造宣布推動「台中車站鐵道文化園區」；日本三井不動產又和台糖簽約，將在台糖生態園區斥資百億元，打造親子同樂複合型購物商場LaLaport旗艦店，為東區注入活水，讓當地人相當振奮。

一早熱鬧的東區建國市場，攤販忙著招呼客人，來買菜的婆婆媽媽提著大包小包、和攤商討價還價，在往前走，就能看到一大片用鐵絲網圍起來的草地，乍看之下相當荒涼，因為這是已經被閒置長達28年的台糖湖濱生態園區，不過未來即將變得不太一樣，因為三井LaLaport明年即將在此開工。

台糖園區閒置28年
泉源里里長羅文甫說，台糖湖濱生態園區原為糖廠，1912年建廠後，當時不少台糖員工，周邊相當熱鬧，不過在1993年糖廠關廠後，東區跟著沒落，「以前泉源里能走的路就5、6條而已，因為台糖的地占了泉源里面積一半以上，關廠後這麼大範圍關了20幾年，因為沒有開發，阻礙地方發展。」

明明就緊鄰台中火車站，卻落寞了20多年，羅文甫說，這片22.25公頃的台糖園區，占了泉源里大部分的土地面積，關廠之後道路不通，人口外移，也讓泉源里成為老舊社區，甚至還說：「因為當地都是舊房子、矮屋子，讓外界感覺就像是貧民區」，也沒什麼商業活動，讓當地居民相當鬱卒。不過就在2013年，建國市場遷建案在台糖廠區正式動工，同年台中市府完成地目變更和區段徵收，將馬路打通、市場帶進人潮。

從台中火車站步行約6~7分鐘，就可以抵達LaLaport的預定地，羅文甫也透露，目前三井已經將建照送到市府，正在審核當中，預計2023年開幕，而這裡不只三井進駐，周邊還有不少百貨，像是大魯閣新時代購物中心，2017年秀泰集團也插旗台中東區，接著隔年鐵路高架化，緊鄰的李芳艾美酒店，預計今年底開幕，讓東區再活化透露出無限希望，也盼望沉寂20多年的舊城區，有機會翻轉崛起。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，東區近年人口不斷流失，造成大量商家空租，市府啟動東區再造計劃，帶動東區房市前景看好。

房價高買不起，連租金都不斷攀漲，據房仲業者彙整資料顯示，房屋租金指數在過去的102個月沒有跌過。2017∼2018年六都整層住家價格呈上揚走勢，住家租金單價年成長率平均達3.64%，在雙北租屋要1.9∼2.7萬元，社會新鮮人根本難以負荷。學者表示，租屋沒有實價登錄，無法參考地區租金，更導致潛藏頂加、隔套等違法租屋黑市，呼籲政府改善租屋市場，提升品質和安全性。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，過去102個月僅有1個月持平，其餘時間都呈現緩漲表現，2011年3月房租指數為96.22，今年8月房租指數為102.84，漲幅為6.88%。租金呈現上漲趨勢，主要還是受市場供需影響。

租屋黑市潛藏難控管
政治大學地政系教授張金鶚表示，房價高不可攀，不少人轉買為租，租金指數連漲反應的是租屋市場不健全，他建議政府，市場資訊應公開透明，尤其租屋沒有實價登錄，無法參考地區租金，更導致潛藏「租屋黑市」，多數調查無法查到違法頂樓加蓋或違法隔間，比起高額租金，這些惡劣租屋環境更令人擔憂。

張金鶚補充，即使現在有包租代管、租金補貼政策，但量很有限，多數房東還是不願配合繳稅，符合租金補貼資格民眾不多，呼籲政府應積極改善租屋市場，提升品質和安全性。

9月份工作天數不多，但作為年底風向球，表現仍頗受矚目，房仲業者統計全台9月交易量，與上月相比幾乎持平，但相較去年同期成長明顯。房仲分析，8月為傳統房市淡季，9月微增僅屬回歸基本面；受全球經濟成長趨緩影響，買賣雙方對房價走勢看法呈現多空分歧，價格認知差距逐漸擴大。

永慶房產集團研展中心統計，全台9月份交易量較8月微增2%，各都會區分別為台北市增加3%、新北減少4%、桃園減少4%、新竹縣市增加10%、台中增加4%，台南與高雄則分別減少6%及增加5%；與去年同期相比，北市交易量增加12%、新北增加8%、桃園增加18%、新竹縣市增加24%、台中增加3%，台南、高雄分別增加18%、23%，全台交易量增加14%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，9月交易量雖較8月微增，但8月為傳統房市淡季，交易量基期較低，故僅屬回歸基本面。在全球經濟成長趨緩的環境下，即便有台商回流及轉單效應，仍難以應付全球貿易成長率下滑所造成的影響，買方看壞未來景氣，且總統選戰愈演愈烈，拉長購屋猶豫期並減少追價購屋意願；賣方則受台商回流、利率維持低檔等利多消息影響，看好房市前景，因此不願意讓利，在買賣雙方對於價格認知有所落差情況下，交易量難有突破。

桃園年增逾4成最好
住商不動產企畫研究室統計，全台與上月相比持平，較去年同月成長23%，台北市與上月相比持平、年增29.8%；新北月略減2%、年成長16.4%；桃園月減4.5%、年增44.4%；台中月減17.1%，年減15.4%；台南月增10.1%、年增32.2%；高雄月增9.9%、年增30.6%。

綜觀六都表現，年成長以桃園表現最佳，成長達4成以上，月表現則以台南最旺，成長也有1成。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，今年以來交易南部熱過北部，資金往低價區轉進態勢明顯，台中以北賣壓較大的桃園與新北在月表現上較弱，推估為買方對後市仍有疑慮所致。而桃園年強月弱，今年以來桃園表現都不差，受惠於低價、雙北客轉進所致；而台南除低房價外，還有GOOGLE設廠等利多，買氣更顯強旺。

面對南部逐漸加溫態勢，大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，資金轉向中南部低基期區域，買氣持續加溫，長線端看基本建設有無到位，有意進場應多方評估比較，避免日後難以安全下車。

全台移轉棟數拼30萬
不過，今年面臨中美貿易戰延燒、總統大選將至等多重因素干擾，房市仍比去年成長，是否顯示房市築底回溫？屋比房屋總監陳傑鳴表示，在今年台商持續回流、多項重大建設齊發、政策也有利房市發展下，民眾不再一面倒預期房價下跌，今年房市買氣仍持續穩健回升；未來只要外在環境無大波動，引發股房崩跌，預期自住客可望持續回籠、置產客也陸續歸隊，房市長線買氣可望溫和復甦，今年全台建物買賣移轉棟數有機會挑戰30萬大關。
謝志傑也提醒，今年1∼7月使照創11年來第3高，建照創11年來新高，未來市場供給量恐持續升高，在市場賣壓大環境下，價格成長空間有限，建議有意售屋的屋主趁房價仍盤整時，提早進行資產配置規劃，適度讓利增加成交機會。

觀光客必去的西門町商圈，竟有旅館要賣！位於知名地標獅子林新光大樓的「日安西門城市旅店」，25房25衛、共313坪，開出2.8億元高價出售，員工坦言「陸客不來一度影響生意，但目前假日訂房率都有破9成」，生意好卻喊賣，價格甚至比行情高出1倍，專家分析，屋主應是抱待價而沽的心態，「但這樣的價格仍較難脫手」。

單坪要價89.49萬
《591房屋交易網》刊登出售資訊，西門町商圈內1間屋齡40年的旅店，格局25房25衛，再加上辦公室、儲藏間，及餐廳、大廳等公共空間，總面積共312.9坪，開價2.8億元求售，換算單坪要價89.49萬元。

該旅店是位於西門町知名地標獅子林大樓9樓的「日安西門城市旅店」，開業至今9年；據官網顯示，平日房價落在1300∼2200元，假日則是2600∼3200元。獅子林大樓內有商場、遊樂場，4樓為新光影城，5∼10樓則是套房跟商務旅館，光是日安旅店所處的9樓，就有2間旅館競爭；環顧獅子林大樓周遭，起碼8∼10間旅館，顯見當地旅宿業競爭激烈。
陸客不來連帶影響旅宿業者，該旅店員工坦言，「9月初一度生意慘澹，但近日其他地區觀光客增加，加上推行秋冬旅遊補助，目前假日訂房率都有破9成，平日則約6成左右，外國客和在地客的比例為6：4，在西門町來說算經營很好的了。」少了陸客支撐，西門町旅宿業卻不以為然，對方透露，「最近觀察同業都滿敢開價，特殊假日如跨年，商務旅館1晚就要8000元，新一點的甚至破萬元。」

針對出售原因，經手該物件的住商不動產仁愛光復加盟店仲介陳東聖推測，「應該是屋主有其他資金需求，才會轉售啦！」認為因營運不佳拉下鐵門的可能性不高，雖然同期也有其他旅館要出售，但數量屈指可數，當地旅宿業者營運狀況都還不錯。

開價較行情貴1倍
西門町聚集不少歐美、南韓、日本等團客及散客，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，西門町擁有商機，不僅較高知名度的天成、凱薩等飯店，住房率達98%，1晚房價2000∼3000元的中高端旅館也是一房難求；至於千元左右的青年旅館、膠囊旅館比比皆是，即使競爭性大仍穩定，整個西門町的旅宿市場相當活絡。

令人詫異的是，位於40年的舊大樓內，屋主竟大膽開價2.8億元出售，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，高樓層單坪行情約40萬∼50萬元，由於該旅館有裝潢，才會開出較行情貴1倍價格，但這價格仍難脫手，總價定在1.5億∼2億元為雙方可接受的區間。黃舒衛分析，西門町旅館出售原因，多是屋主低價進場，經營有成後再高價轉售，並非是有緊急資金需求，多是處待價而沽狀態。

房仲統計9月交易量，較上月民俗月大致持平。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，總統大選接近，愈來愈多買方選擇觀望，決定時間大幅拉長， 加上9月工作天數較少，交易量因此未能如同往年，在民俗月之後大幅回升。

根據住商不動產統計旗下加盟店成交業績，北市與上月相比持平，新北月減2%，桃園月減4.5%，台中月減17.1%，台南月增10.1%，高雄月增9.9%，全台整體則大致持平。

永慶房屋9月門市交易表現也大致相同，9月全台交易量較8月微增2%，北市增加3%，新北減少4%，桃園減少4%，新竹縣市增加10%、台中增加4%，台南與高雄則分別減少6%與增加5%。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨分析，今年8月和民俗月重疊，過去在民俗月結束後，買氣多會明顯上升，今年卻持平，主要是隨大選接近，買方購屋猶豫期明顯拉長，愈來愈多人選擇延到選後再出手。

至於六都中，桃園與新北交易表現較弱，和賣方態度有關，這兩區今年買氣回升，不少屋主縮小議價空間，甚至調價，但買方追價意願不高，交易量因此走滑。

雖然9月表現不如預期，但和去年同期業績相比，住商不動產成長23%，永慶也成長14%，顯示房市仍持續回溫。

立法院預算中心報告指出，近年地上權權利金收入呈現減少趨勢。財政部國產署對此表示，近年針對相關問題已進行改善，從檢討租金計收標準、推出指標性案件及推廣專案設定地上權案件等三路並進，讓國有地能夠適得其所，做最佳活化。

立法院預算中心報告指出，近年地上權案件標脫率及標脫面積逐年降低，導致權利金收入大幅遞減，認為問題是出在租金及融資不易。

國產署署長曾國基表示，財政部在2016年就針對地上權案件租金計收標準進行檢討，並採取「部分固定、部分浮動」機制，讓投資人的風險具可預測性。
除了檢討租金計收標準，近年來，國庫署也透過推出指標性案件，活絡地上權市場。最具代表性的案件，就是去年空軍官兵活動中心設定地上權案。

今年乘勝追擊，國產署下半年到明年，將陸續推出松江南京基地、國泰營區以及世貿三館等亮點地上權案，既「吸睛」也「吸金」，也同樣具有鄰近捷運站、區位良好等特點，預計也將有不少業者爭相投標，為國庫大進補。

此外，國產署今年也積極推廣專案設定地上權，站在扶植產業角度，提供用地給業界，具有穩定、可預期、更易籌措資金等三大優點。

全球掀起降息風，而台灣的海外資金匯回專法也已於8月上路。台商資金潮回流效應明顯，台中豪宅受惠資金潮加持，近來量價齊揚，尤其豪宅轉熱、行情直逼台北市，每坪單價有機會挑戰百萬大關！其中，「寶輝秋紅谷」最新成交單價已飆到97.2萬元、刷新台中豪宅新高紀錄！

今年台中豪宅成交單價前五名，由「寶輝秋紅谷」、「大陸寶格」雙豪宅聯手包辦，台中頂級豪宅單價也站穩「8」字頭。其中，豪宅王「寶輝秋紅谷」頂樓日前揭露實價，由中小企業主一口氣買下兩戶，買家是塞席爾商拓宇公司。

「寶輝秋紅谷」頂樓兩戶面積各為273坪及306坪，每戶成交價分別為2.43億、2.69億元，兩戶合計總成交價逾5.12億；扣除車位後，換算每坪單價分別高達97.2萬元與97萬元，締造台中豪宅新高價！至於大陸建設「寶格」新成屋，則以每坪84.6萬元緊追在後。

此外，今年6月最新實價登錄顯示，「寶輝秋紅谷」另有5戶中低樓層成交案，其中有3戶成交總價超過億元，買家之一是知名連鎖咖啡品牌董娘，每坪成交單價在60至70萬元之間；另較低價的2戶是親友、員工交易。

住商不動產台中南屯店經理黃權銘表示，台中在捷運綠線、水湳智慧城等重大建設陸續到位帶動，及台商回流等利多挹注下，七期豪宅買氣浮現，成為保值兼抗跌的指標熱區。隨七期外圍價格持續上漲，同步推升七期房價，尤其資金潮返台後，多在尋找相對保值的地段，以及有品牌和國際觀的地產停泊。

以這次拿下台中豪宅王的「寶輝秋紅谷」為例，是寶輝建設傾30年之力規劃，由於地點正對秋紅谷廣場，距離台中國家歌劇院步行只要200公尺。該案樓高41層，首推「15度鑽石帷幕」技術，打造台中樓層最高「不著地空中會館」，還拿下「建築界奧斯卡」美譽I.P.A英國國際地產大獎，評審團並給予高層住宅項目最高榮譽「五星獎」。

“星河灣邁入4.0時代，目標是‘打造全行業最高人居標準’。”2019年初，星河灣集團董事長黃文仔在公司年會上顯得意氣風發。

對外宣稱“捨得”理念的星河灣，曾在打造精品豪宅上不惜成本。不過，近年來，隨著其鄂爾多斯、上海、太原等地的項目相繼被曝出違規操作、品質危機等，公司口碑在市場上大打折扣。

長江商報記者採訪中瞭解到，早在2009年，星河灣的銷售額便已達到130億元，然而十年過去，星河灣2018年的銷售金額僅為139.2億元，幾乎原地踏步。

規模增長遲滯背後，星河灣地產項目的開發、銷售週期被拉長。其中最為典型的是位於廣州的星河灣半島五、六期，專案早在1992年拿地，土地樓面價實際低至69元/平方米，目前仍在開發建設中。

近日，長江商報記者實地走訪位於廣州市番禺區南村沙滘島東端的星河灣半島，銷售人員介紹稱，目前在售四期大戶型產品，均價在85000-95000元/平方米，如果是東邊的望江高層，價格接近100000元/平方米。

“慢週期”運轉的同時，星河灣鮮少在公開市場拿地，一度被質疑可持續開發存疑。不過，今年6月，由星河灣操盤的廣州蘿峰村舊改專案開始動遷。此外，其還在廣州、深圳等城市洽談且達成初步意向多個舊改項目。

沉寂多年的“豪宅專家”星河灣集團又開始活躍起來。針對公司的規模增長、融資情況、專案開發進度以及舊改佈局等問題，長江商報記者多次致函星河灣集團，截至發稿，對方未予回應。

銷售額10年增長9億元

近日，星河灣集團的核心地產業務平臺——海怡地產發佈了公司債券半年度報告。

報告顯示，截至6月30日，海怡地產剩餘可售專案規模為128.22萬平方米。預計2019年回款126億元，保守為105億元。從區域分佈看，海怡地產於一、二線城市截至2019年6月末可售面積占比分別為14.40%和46.31%，剩餘39.29%全部為汕尾星河灣。

其中，就單個項目的可售貨值而言，可售貨值最高的是汕尾星河灣項目，尚餘可售貨值為81.86億元；其次為瀋陽星河灣項目，尚餘可售貨值合計為43.44億元。海怡地產表示，受地方經濟以及專案本身產品特點等因素的制約，該項目可能面臨一定的去化壓力，進而可能對公司的盈利能力產生一定影響。

而在克而瑞的2019年上半年房地產企業銷售排行榜中，星河灣以95.1億元的操盤金額位列第96位。如此看來，上半年已完成全年目標的大半，不過根據披露，2019年下半年，海怡地產可售的存貨相對往年少，主要推售尾盤舊貨，新盤開售預計集中在2020年。

事實上，根據協力廠商研究機構的統計資料，早在2009年，星河灣的銷售額便達到130億元，位列當年中國房地產企業住宅銷售排行榜的第20名。

令人惋惜的是，此後十年，星河灣規模增長遲滯。直到2018年，在克而瑞發佈的房地產企業銷售金額TOP200榜單中，星河灣的流量銷售金額仍僅為139.2億元，已滑落至129位。

如今，隨著行業叢林法則日益顯現，粵派房企中，“碧萬恆”在2018年沖進5000億俱樂部，富力、雅居樂等邁入千億陣營，越秀、時代中國等則提出要衝擊“千億”目標。精雕細琢的“慢周轉”模式，讓星河灣在“百億”陣營原地踏步十餘年，規模掉隊已成不爭事實。

拿地27年仍未開發完畢

此前有媒體報導稱，到2017年底，星河灣位於廣州市番禺區的海怡半島花園專案（推廣名為“廣州星河灣半島”）五、六期早在1992年拿地，位於上海市閔行區的上海星河灣專案三期早在2004年拿地，目前均未開發銷售。

其中，星河灣半島專案五期和六期項目占地面積12.18萬平方米，用地性質為住宅，可售面積約31.9萬平方米，土地樓面價實際低至69元/平方米。

時至今日，上述專案進展情況如何？9月24日，長江商報記者實地走訪了位於廣州市番禺區南村沙滘島東端的星河灣半島，在專案行銷中心，銷售人員熱情介紹稱，目前在售的均是大戶型產品，精裝交付，均價在85000-95000元/平方米，如果是東邊的望江高層，價格接近100000元/平方米。

“一期、二期、三期均已售罄，目前在售的是四期，這邊是未來要開發的五期的規劃用地。”銷售人員指著沙盤對記者說道。隨後，記者圍繞專案探訪觀察到，銷售人員所指的規劃用地被道路和圍牆與前四期分隔開，其中位於半島東南方向的一處工地則正在施工建設中，記者現場看到名稱為“廣州海怡半島花園公建7棟”的專案，目前剛建出地面高度。記者查詢廣州市住建局官網瞭解到，項目在今年6月19日才領取施工許可證。

同時，位於上海市閔行區的星河灣三期，項目地塊在2004年底便出讓確權，星河灣集團通過收購專案公司股權的方式，取得了該專案的開發權益。而上海市規劃和自然資源局官網顯示，直到今年2月，“新建上海星河灣三期商品住宅項目”才陸續取得建設工程規劃許可證。

針對上海星河灣專案拿地多年仍未完成開發銷售，上海市閔行區規劃和土地管理局一位人士曾在回復媒體時稱：“上海星河灣專案的全部地塊應該是在同一個出讓合同內，專案公司採取了分期開發的方式。”

市場觀察人士表示，雖然星河灣手握北上廣等一線城市的低地價成本專案，但“慢周轉”的開發模式也潛藏風險，多年來，公司規模掉隊嚴重，且土地儲備不足影響公司可持續發展。

押注舊改資金壓力攀升

房地產史冊上，“星河灣神話”是難以回避的一筆。公開信息顯示，1995年創建于廣州的宏宇集團是星河灣的前身，2001年推出第一個高端住宅專案廣州星河灣，隨後，星河灣先後進軍北京和上海，在豪宅江湖打下一片天地。

然而，盛極之下，星河灣的輝煌時代一去不返。根據此前媒體報導，公司位於上海、鄂爾多斯、太原、瀋陽等地的項目多次被曝出違規操作、品質危機等。

其中，2010年，星河灣鄂爾多斯專案被曝涉嫌違法占地，無證開工、佔用保障房供地指標、違規批建高爾夫球場等。鄂爾多斯市東勝區國土資源局先後兩次向星河灣下達《責令停止違法行為通知書》。到2011年9月7日，開盤推出1900套房源的鄂爾多斯星河灣項目遭遇冷場，截至2011年末，認購套數僅一成左右。

同時，2011年，上海星河灣被媒體曝出用的黑檀木不是實木而是貼皮，室內門窗採用義大利原裝進口品牌ALUK，只是用的配件。2012年，星河灣位於太原的項目，也出現精裝修危機。彼時，獨立財經評論人薑志剛近一個星期內多次進入太原星河灣實地調查。據他實地整理，太原星河灣存在的精裝修問題，總計41處。

多個項目折戟後，近年來，星河灣變得異常低調。直到今年1月，星河灣集團董事長黃文仔在公司年會上提出，星河灣昂首邁入4.0時代，目標是“打造全行業最高人居標準”。

據瞭解，號稱挺進4.0時代的星河灣，將在汕尾專案和廣州半島專案推廣4.0標準的開發建設品質管控，其具體成效如何，仍留待時間去檢驗。

在規模掉隊且公開市場土地難覓的情況下，星河灣將戰場轉向了舊改。

據瞭解，由星河灣操盤的廣州蘿峰村舊改專案，已於6月開始動遷。這個舊改項目範圍內總用地面積79.44公頃，建築面積236.53萬平方米，改造成本需62.77億元。

此外，星河灣集團還在廣州、深圳等城市洽談且達成初步意向多個舊改項目。不過，在分析人士看來，操盤舊改並非易事，舊改時間週期長，財務成本高，涉及多方利益博弈，容易陷入僵持階段。

如今，舊改能否帶領星河灣重拾昔日榮光尚未可知，不過，其當前面臨的融資環境卻是不容樂觀。據瞭解，海怡地產作為星河灣集團的核心地產業務平臺，截至目前，已經發行16海怡01、18海怡01、18海怡02等多筆公司債券補充融資。

其中，16海怡01債券規模為15億元，初始利率6.49%，在今年3月份的回售日內，公司重置該筆債券的利率，上調181個基點，年利率升為7.80%，不過仍有債券投資者執行回售選擇權，回售金額4.06億元，目前，這筆債券存續餘額約為10.94億元。

而18海怡01、18海怡02債券餘額分別為13.80億元和6.50億元，募集資金均用於償還公司有息債務。

截至報告期末，海怡地產總負債較上年同期增長3.07%至302.22億元，借款總額同比增長4.06%至86.35億元。同時，公司的其他應收賬款帳面價值為46.03億元，其中非經營性其他應收款28.61億元，占淨資產的比例為25.80%，占比較大。

對此，海怡地產坦言，非經營其他應收款主要為公司與關聯方之間的資金統一調撥發生的往來。本次債券存續期內，若上述關聯方因經營不善導致資金周轉困難，可能會對公司的資金狀況造成不利影響。

土地市場正逐漸趨於理性。中指研究院資料顯示，1~9月，全國300城土地供應88131萬平方米，同比跌1%；成交面積72986萬平方米，同比跌3%；溢價率16%，同比跌0.4%。土地市場供求雙降，但出讓金額不降反升。

土地市場正逐漸趨於理性。中指研究院資料顯示，1~9月，全國300城土地供應88131萬平方米，同比跌1%；成交面積72986萬平方米，同比跌3%；溢價率16%，同比跌0.4%。

實際上，繼4月份達峰值後，土地市場熱度持續下滑，8月平均成交溢價率不到10%。底價成交、流拍現象也明顯增多，南京、重慶、天津等熱門城市多幅地塊流拍。這一現狀，持續至9月。

不過，杭州仍是房企追逐之地。前九月，杭州賣地收金近2223億元，高居城市榜首。

多個城市接連入場，儼然已成又一輪“搶人大戰”。

從上月濟南、杭州、上海先後發佈落戶新規，到本月無錫持續放寬落戶門檻，再到近日寧波放出號稱“史上最低門檻”的人才新政，多個城市接連入場，儼然已成又一輪“搶人大戰”。

對比年初的廣州、西安與無錫等城新規，本輪搶人大戰的力度有增無減，當下正值眾房企下半年沖業績的關鍵時段，又處在往年多被寄予厚望的“金九銀十”週期，對於此前已呈下行狀態的樓市，各城人才策略能否帶來強有力的刺激？

對於房企銷售來說，利好恐怕是微小的。多位業內專家認為，人才政策放寬在現階段難以對樓市產生明顯作用。降低門檻的確可以吸引更多人群向這些城市集中，但由此引進的人才在能力層級、消費實力上也會逐漸降低，對樓市帶來的拉動作用將越來越緩和。而對於中長期房企的佈局策略調整，新規出臺或許會產生一定影響，但企業更應從產業發展等宏觀層面衡量城市的投資價值，而不應只向人才政策傾斜。

多地人才新政，降門檻是核心

本月中旬，寧波發佈最新人才落戶、居住就業條件，概括起來就是放寬“先落戶再就業”適用人群範疇、縮短人才專戶社保繳納年限要求、放寬居住、創業落戶條件。

具體來看，以下各項放寬力度較大：

1、“先落戶後就業”政策擴大至中職學歷人群；

2、專科學歷或中級技能職業資格人才的落戶社保繳納年限由1年縮短為6個月；

3、居住就業的社保繳納年限由5年縮短為3年，並加入租賃商品房、農村住宅用地落戶條件；

4、新增投資創業落戶條件，取得商業用房、辦公用房合法所有權的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入集體戶；

5、父母投靠子女落戶的住房面積要求由原來的“人均18平方米”改為“無面積要求”。

規定釋出後，以上各項新增標準被戲稱為“史上最低門檻落戶新政”，寧波也成了加入本輪搶人大戰的最新一城。

此前在本月初，鄰省的兄弟城市無錫已搶先發佈新政。9月4日，無錫人社官微發佈消息稱，人才引進相關手續將全面簡化，同時落戶門檻持續降低。

新政策規定，前往無錫就業的人才此後可實現落戶手續網上辦、立即辦、按需辦、就近辦。此外，除本科學歷落戶無社保門檻，大專學歷為連續繳納社會保險滿3個月之外，今後中專學歷連續繳納社保6個月也可成為“新無錫人”。

事實上在今年3月份，無錫已經針對人才落戶作出一次調整，那次調整規定凡大專及其以上學歷(包括非全日制本科，學信網可查)、年齡在45周歲以下的人員皆可辦理人才引進落戶。

不過在本月初作出第二輪放寬之後，無錫又在25日對公積金繳存、貸款等標準作了收緊，符合條件的借款人最高貸款額度有所降低。

這也許是針對近期無錫樓市、地市升溫的一次“回檔”，但總體來看，最近接連發佈人才新政的城市還是以放寬門檻為主流。

8月份，濟南、杭州同日發佈公告，前者規定具有國家承認的專科及以上學歷人員，或初級以上專業技術職務資格、或四級以上職業資格的人員，憑證明檔即可“零門檻”落戶；後者進一步升級了應屆高學歷畢業生生活補貼政策，補貼標準由碩士2萬元、博士3萬元調整為本科1萬元、碩士3萬元、博士5萬元。而稍後的上海臨港新區也將人才居住證轉戶籍年限由7年縮短為5年，將非本市戶籍人才的購房資格由家庭調整為個人。

其中，杭州一地早先已於今年4月份排上第一輪搶人的佇列。

新規難解房企銷售饑渴

與本輪搶人大戰形成鮮明對比的是多地樓市呈現的下行狀態。這個“金九銀十”，市場普遍不樂觀。

銷售方面，根據易居研究機構的資料，9月上半月，35個典型城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降7%，與去年同期相比也下降7%。

具體到單一城市來看，在受監測的全國70個大中城市中，8月共有55城新房銷售價格環比呈上漲狀態，比7月的60城減少了5個城市，同時二手房價格上漲的城市為43個，相比7月也減少了5個城市。

此外與8月上半月相比，9月上半月成交量呈增長的城市有16個，下降的城市則有19個。

從地區來看，東部城市已經顯露頹勢，今年1—8月，東部地區商品房銷售面積同比下降了3.6%，銷售額增長5.5%，而西部地區銷售面積則增長了3.8%，銷售額增長了9.9%。

東部的收縮在投資端也有體現。今年1—8月，東部地區的開發投資同比增長8.8%，但增速已經回落0.4個百分點，而西部地區則同比增長了16%，增速又加快了0.9個百分點。

與之對應的本輪下場搶人的城市，也均位於東部地區。那麼本年度的第二輪搶人大戰會對樓市形成明顯刺激嗎？

在金九銀十的傳統優勢週期內，在房企打折促銷的火熱氛圍中，多地出臺的人才新政仿佛也應像一場及時雨，助力房企衝刺的關鍵時段。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，後續房企或許還會專門針對符合引進條件的人才制定一些行銷策略。

不過這場及時雨也不會過多緩解房企在銷售端的饑渴。多位業內專家向財經網分析指出，本輪搶人大戰利好更明顯的是城市發展等宏觀層面，而非樓市、地市等單一層面。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，多地放寬落戶門檻也是基於提升本市能級指標的目的，而非提振樓市。通過擴充人才儲備以促成宏觀經濟、產業結構升級，進而尋求更高的城市定位，過程中的確會吸引更多人群、產生更多置業需求，但張宏偉認為短期內入市速度不會那麼快，“對於中長期房企調整佈局、策略或許會有影響，至下一個上行週期也可能會產生更明顯的效應，但就短期來看，影響不會很大。”

合碩機構首席分析師郭毅認為，決定一個城市房地產市場活躍度的有經濟總量、支柱產業、消費水準、人口基數等多方面因素，人才政策的放鬆自然會吸引一部分人群進駐，尤其在部分執行限購政策的城市，外來人口獲得戶籍就意味著為樓市輸送了更多置業需求，客觀上也能夠拉動房企的銷售。

實際上在此前頒佈人才引進政策的部分二線或強二線城市，房地產市場需求也確實得到了很大程度的激發，不過郭毅認為相比此前的標準，本輪多是“打補丁”式的進一步放寬，比如對專科、中職學歷群體的補充等，新引進的人群消費實力並沒有那麼強勁，因此對樓市的拉動也是越來越緩和的狀態。

這一現實下，這些城市對於年末房企衝刺並不會貢獻過多業績來源。

而對於房企後續拿地，更多還是要從宏觀層面考慮一座城市的經濟發展、產業發展動能以及人口流入流出情況，才能綜合判斷其投資價值，而不僅僅是因為人才政策的調整和放鬆作為直接決策。

或許，進一步，海闊天空;退一步，滿盤皆輸。退之間，沒有捷徑。

近期，房地產信託再次亮起紅燈。

9月11日，北京銀保監局公佈了4家因地產信託業務違規被行政處罰的機構。其中包括中信信託、建信信託、北京銀行、渤海銀行北京分行，合計被罰350萬元。

從處罰的原因來看，違規機構多涉及信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資等原因。而這正是“23號文”嚴厲打擊所在。

實際上，地產行業已經成為信託業務違規的“重災區”。據不完全統計，截至目前，年內監管部門已對17家信託公司開出罰單，合計罰沒金額1596.36萬元。其中，至少5家信託公司存在房地產業務違規，罰沒金額達630萬元。

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因房地產信託業務違規被罰信託機構一覽表。（財經網製圖）

在同策研究院首席分析師張宏偉看來，這釋放了一種監管不放鬆的信號。“之前在5月、7月、8月這三個時間點，銀保監會都對企業加杠杆的情況發佈了監管政策。信託機構作為房地產企業加杠杆的一個通道，被銀保監會處罰說明了監管確實不會放鬆的態勢。”

地產與信託雙承壓

政策高壓之下，信託機構仍然違規“輸血”房地產的背後，是雙方共有的困局。

面對監管部門在7月的視窗指導、8月的“64號文”以及9月初的對房地產信託及通道業務規模摸底的嚴厲監管政策，房地產信託業務下半年降溫態勢十分明顯。用益信託資料顯示，房地產信託7月份募集規模為584.25億元，環比減少19.63%；8月份募集規模為402.68億元，環比減少37.82%。

此外，金融類集合信託產品規模在8月份取代房地產類成為第一名。值得注意的是，2018年6月至2019年7月，房地產信託的月度成立規模已連續14個月居集合信託首位。

用益信託在研報中指出，監管嚴格已是近期集合信託市場的主基調，而作為監控的重點領域，房地產業務近期已受到極大的壓制，雖有永續債形式的擦邊球，但難以逆轉頹勢。

隨之而來的是，頗為依賴房地產信託業務的信託行業受到波及。據用益信託網統計，信託行業7月發行集合信託產品1632款，環比減少20.31%；發行規模為1845.77億元，環比減少20.22%。8月共發行1528款集合產品，環比減少28.33%；發行規模為1690.86億元，環比減少16.93%。

信託行業規模下降的同時，信託資產風險率卻連續六個季度上升。中國信託業協會資料顯示，截至今年二季度末，信託行業風險專案1100個，規模3474.39億元，信託資產風險率為1.54%，較一季度末上升0.28個百分點。

中國信託業協會在報告中指出，受去年金融“去杠杆、強監管”政策影響，銀行表外資金加速回表，同時平臺公司舉債受到限制，企業現金流相對緊張，部分信託公司開展業務比較激進，信用下沉較大，導致逾期甚至違約事件增多。

在資深地產專家薛建雄看來，“信託行業如今很依賴房地產業務。信託行業資金風險率的上升一定程度上是由於現在樓市行情向下，之前風控不足的問題集中出現，因而導致行業出了很多問題”。

而房地產市場的債券違約問題的確已經顯露。9月20日，五礦信託發佈公告稱，公司未收到正源地產20億元私募債（16正源03）本息。9月24日晚間，五洲國際發佈公告稱，公司的間接全資附屬公司無錫五洲一宗15億元公司債券，因無錫五洲財政困難未能按時履行付款責任。據wind資料顯示，無錫五洲發行的三筆私募債“16錫洲02”“17錫洲01”“16錫洲01”已經全實質違約，對應債券規模高達28.8億元。

據不完全統計，被五洲國際債務問題牽扯到的信託公司至少有7家，包括中海信託、長安信託、中原信託、西部信託、雪松信託、中鐵信託和渤海信託。僅9月5日一天，便先後有西部信託要求償還資金信託貸款5000萬元，中海信託要求支付公司債券本金合計3050萬元。

對此，薛建雄稱，“房地產市場當下的融資環境比較艱難，房地產企業之前又太激進，導致杠杆放太大。未來，房地產市場極有可能出現越來越多的債券違約現象。”

而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，若將房地產市場違約的情況上升到更高層次來看，是金融風險在增加。“不過，金融監管不鬆懈，風險是可控的。”

房地產困局

房地產信託政策產生的影響是雙向的。但以長遠眼光來看，房地產信託收緊對信託行業來講不是壞事，還可以促進轉型、防範風險。

相比較之下，房地產市場受到的影響可能要更大。在嚴躍進看來，“房地產信託受限是房地產市場融資管道收緊的一個縮影。就目前的市場來看，房地產市場不單純是信託受到影響，而是多種融資管道均受到影響。所以，房地產業務應該說要比信託行業更受傷。”

按照張宏偉的說法，近期融資端確實有階段性收緊的政策。“當下ABS發行的絕對量規模在減少，銀保監會對信託、銀行端也在進行視窗指導，海外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。”

在2019年的房企中期業績會上，對於當下房地產行業融資狀況收緊的嚴峻程度，融創中國董事長孫宏斌直言“史無前例”。而富力地產董事長李思廉在談及“下半年原則上暫停拿地工作”相關內容時對於當下房地產行業融資狀況收緊的嚴峻程度，富力地產董事長李思坦承廉說，“其實全國短時間看見的融資條件都比較緊，所以企業本身出於自身的保護，保守一點也是正常的。短時間內融資條件較緊，信貸環境趨緊”。融創中國董事長孫宏斌則直言“史無前例”。

對房企而言，外部面對融資管道收緊的境遇，內部的償債難題卻已以擺在眼前。據平安證券資料顯示，2019年下半年房企境內發行債券到期2879億元、內房股企業海外發債到期602億元、房地產信託到期3362億元，合計6843億元。

歷經40餘年發展的房地產行業，正面臨著“中年男人”的尷尬：上要用優良業績回饋投資者，下要想方設法償還紛至遝來的債務，中間也需要面對政策疊加、市場下行的壓力。稍有不甚，便極有可能陷入泥沼，在掙扎中陷得更深。

在下半年，“自救”或許還是企業發展的“關鍵字”。以泰禾為例，據不完全統計，企業僅在9月份便先後發行了2筆合計2億美元的海外債，融資成本高達11.25%。期間，企業先後轉讓了蔣村專案、佛山院子項目；單日解除質押再質押350萬股股份；為子公司至少擔保約56億元的融資額度，公司累計擔保占公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益434.36%。

縱觀市場表現來看，泰禾並不是個例。在轉賣專案的名單中，不乏華僑城、華潤置地、中國金茂、保利發展、綠地控股、中海地產等頭部房企的身影。為加快回籠資金，頻頻爆出房屋品質問題的企業，萬科、綠地等龍頭房企也赫然在列。

在薛建雄看來，這兩年大公司出各種財務問題的狀況越來越多，主要是經營業績不理想，資產品質差的房企問題越來越多。“現在激進的開發商還有很多，房企分化現象下半年會更加嚴重。”

空白研究院院長楊現領認為，樓市分化背後是整體市場的不溫不火。下半年，市場將從中溫環境變成偏冷環境。“其實不光是出現分化，市場整體的表現都會變得比較差。”

據中原地產研究中心統計資料顯示，中秋小長假期間，一線城市假期成交量“慘澹”。9月13日的中秋小長假第一天，北京、上海、廣州和深圳四個熱點城市的房屋網簽量相比2018年同期均有不同程度下調。其中，北京地區簽約新建商品房住宅僅2套。多位業內人士感歎“今年的‘金九銀十’真的很冷清。”

市場下行壓力、監管不放鬆的政策、融資趨緊環境重重包圍下，房地產市場回歸了平靜。然而，究竟如何走出這場困局，旋渦中的房企都在摸索前行。

或許，進一步，海闊天空;退一步，滿盤皆輸。進退之間，沒有捷徑。

上海易居房地產研究院今日發布最新《中國百城宅地成交報告》顯示，今年１至９月份，重點監測的全國１００個城市宅地成交面積為４４１６６萬平方米，同比增長７﹒５％。該增速相比１至８月份９﹒２％的數值有明顯收窄。據分析，三季度各大房企面臨了各類壓力，包括去庫存壓力、資金壓力等，所以總體上拿地心態會更謹慎，拿地動作也會放緩。
報告還顯示，１至９月份，６４個三四線城市宅地成交面積為１６２９４萬平方米，同比下降７﹒９％。該數據相比１至８月份７﹒１％的降幅略有擴大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從今年１至９月份全國百城宅地交易市場來看，和預期一致，此類增速曲線繼續下行，進一步體現了宅地交易市場降溫的態勢。從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實質性的改變。據此判斷，至少今年１０月份宅地交易市場會繼續降溫，購地增速曲線也將繼續下行。

單月跌1.37%年內最差 租金反破頂

修訂《逃犯條例》引發的連月示威和警民衝突仍未平息，私人住宅售價亦受打擊。差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布數據顯示，整體私人住宅售價指數於8月報389.8，較7月的395.2挫約1.37%，連跌3個月共約1.79%。今年首8個月私人住宅售價累積仍有約8.46%漲幅，業界料年底前樓價將繼續回軟。

差估署最新統計顯示，整體私人住宅的售價指數連跌3個月，幅度亦有所擴大，6月和7月按月跌幅同樣不足0.5%，惟8月則單月急挫約1.37%，屬去年12月單月跌約2.02%以來，近8個月樓價表現最差的一個月。

首8月仍漲8.46% 細單位跑贏

實用面積不足1076方呎的中小型單位，走勢大致與大市同步，6月至8月連續3個月錄得跌幅，其中8月單月挫約1.36%，至392.8。實用面積1076方呎或以上的大型單位，走勢相對飄忽，6月按月跌約1.46%，7月回升約1%，8月則急降約1.55%，最新報329.6。

以首8個月計算，由於今年初樓市氣氛理想，帶動樓價急漲，即使近月回落，年內整體樓價暫時仍有約8.46%升幅，其中大型單位累計升約6.56%，中小型單位漲幅則約8.54%。

若把住宅單位按面積細分為5類，實用面積不足431方呎的A類單位，最新指數報433.8，按月跌0.91%，首8個月計算則仍有約9.05%漲幅，跑贏大市；實用面積1722方呎以上的E類單位，8月按月大跌約1.79%，報313.1，近3個月合計則下降約2.91%，首8個月僅有約1.26%漲幅，表現明顯較其他類別單位遜色。

對於私人住宅樓價連挫3個月，戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為，樓價走勢反映受社會事件的衝擊程度，現時樓價跌勢屬預期之內，相信8月和9月跌勢最急，估計9月售價指數跌幅有機會擴大至約2%，估計至11月走勢才會較穩定。他預計，今年全年樓價只有輕微升幅，料約5%左右。

租金按月升1.62% 逾7年最勁

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，整體社會氣氛仍然緊張，部分發展商以貼市價甚至低於二手市場的價格推出新盤，二手業主須跟隨進一步降價吸引買家，造成樓價跌勢加大。他說，若社會運動於第四季仍未解決，加上中美貿易戰等負面因素，第四季私宅樓價或再跌5%，全年可能只升約1%，甚至全面蒸發。

雖然整體住宅售價回落，惟8月正值傳統暑假旺季，租金仍然向上，8月整體私宅租金指數報201，為租金指數1993年以來首度突破200水平；按月急漲約1.62%，幅度屬2012年7月單月升約1.69%以來逾7年最勁。私宅租金指數已連飆6個月，合計升約4.74%，但由於今年1月和2月指數曾下跌，首8個月累計上揚約3.98%。

市場氣氛轉差，樓價高位回落，二手業主接受現實減價，希望促成交易。新界上車屋苑連錄劈價成交，屯門慧豐園一個3房單位，因業主移民，放盤僅一周，即劈價89萬元沽貨，以599萬元售出，為同類單位近兩年新低。

錄得減價成交的單位為慧豐園4座低層C室，實用面積582方呎，3房間隔，原業主一星期前以688萬元放盤，但因有意移民，短時間內減價89萬元或13%售出單位，成交價599萬元，呎價10292元。

原業主移民劈13% 呎價萬元

資料顯示，屋苑相同面積的3房單位對上一次錄得低過600萬元的成交，要數到2017年11月，即最新成交創近兩年同類單位新低。原業主於2012年11月以309萬元購入，持貨7年，賬面獲利290萬元，升值93.9%。

同區盈豐園亦有3房單位以低市價一成易手，祥益營業董事胡志偉表示，盈豐園1座高層C室，實用面積513方呎，原業主由7月中開始放盤叫價730萬元，8月獲準買家洽購，經拉鋸近一個月，終願意減價195萬元或27%，以535萬元售出，呎價10429元。原業主2010年以195萬元買入，賬面賺340萬元，升幅1.7倍。

由於減價個案增多，購買力釋放，中原地產統計的十大屋苑9月錄得187宗成交，按月急升88.9%，創5個月新高。美聯物業分行統計，9月十大藍籌屋苑共錄得約164宗成交，較8月約90宗回升逾82%，亦創出5個月新高。

豪宅僅錄得零星成交，消息指，大坑豪園一個高層單位以7,450萬元易手。

高層連車位 呎價27091元

據悉，大坑豪園高層單位，實用面積2,750平方呎，連車位以7,450萬元易手，呎價27,091元。原業主於2007年以3,250萬元購入單位，持貨12年，易手帳面獲利4,200萬元，升值1.3倍。據資料顯示，屋苑最高價的成交於2018年3月份錄得，當時一個2,750平方呎的單位，作價7,500萬元，今次最新成交的單位與高峰相若，仍屬理想價。

土地註冊處資料顯示，大埔新翠山莊單號屋，以1,800萬元成交，單位實用面積1,459平方呎，成交呎價12,337元。原業主於2008年以1,150萬元購入，持貨11年，易手帳面獲利650萬元，賺幅57%。

東半山滿輝大廈 1700萬沽

另外，資料顯示東半山滿輝大廈低層C室，實用面積1,035平方呎，成交價1,700萬元，實用呎價16,425元。物業於2007年以600萬元購入，現易手帳面賺1,100萬元。

8月份租金指連續6個月上升，按月再升約1.62%創新高，惟最新數據顯示，10大藍籌屋苑，上月租金明顯回調，嘉湖山莊、沙田第一城及太古城等龍頭屋苑，呎租下跌約半成。

差餉物業估價署最新數據顯示，8月份租金指數報201點，按月再升約1.62%，連續6個月上升。不過，相關指數反映8月份的滯後數字，當時屬於暑假租務旺季，租盤需求上升，租金仍處於上升軌道，而踏入9月份，大型屋苑租金有回調迹象。

中原地產前綫分行統計資料顯示，9月份10大藍籌屋苑錄約326宗租務成交，較8月份的300宗上升9%。當中鰂魚涌太古城及天水圍嘉湖山莊及沙田第一城最活躍，單月錄得逾50宗租務成交。

至於租金方面，10大藍籌屋苑中有6個租金按月回調，跌幅介乎2.4%至5.3%不等，包括上述3個租務交投最活躍的龍頭屋苑。太古城上月55宗租務成交，呎租報42元，按月回落4.5%。據了解，上月有約10個單位呎租跌穿40元，包括鄱陽閣高層D室，實用面積583平方呎，屬於2房間隔，月租跌穿2萬元水平，僅以19,800元租出，呎租34元。

嘉湖呎租 跌幅5.3%最多

租金跌幅最多是嘉湖山莊，呎租按月回落5.3%。中原地產天水圍副區域營業經理馬斯力認為，主要因為租盤積壓力，業主議價空間增加。他指屋苑目前仍有100個租盤待租，較7月的80個上升25%，業主議價空間上升。

除租盤存聚外，美聯助理區域經理翁凱傑指出，近月多個新盤入伙，不乏1.5萬元以下細價租盤供應，例如啟德區1房約1.4萬元，開放式約1.2萬有交易，故搶去大量傳統藍籌屋苑租客，租金下調壓力上升。

以沙田第一城為例，目前有100個租盤供應，當中70個是有鎖匙的交吉盤，不少兩房單位減價至約1.1萬至1.2萬元，才吸引不少租客回流，故上月屋苑錄55宗租務成交。與買賣市場相若，樓價回落吸引買家回流，上月二手買賣按月倍升。

　　政治事件持續，買家入市態度轉趨審慎，部分更選擇轉買為租，帶動租金上揚，而差估署最新租金指數更創下紀錄新高，有見及此，星島地產網以「差估署最新租金指數創紀錄新高，往後數月住宅租金會否繼續攀升？」為題進行民意調查。

　　是次共涉167名受訪者，當中有93人、即約55%的受訪者認為，始終近期轉買為租增加，引致租務個案增多，雖然樓價指數接連下挫，但由於租金走勢較滯後，相信短期內住宅租金亦會繼續攀升。

　　另一方面，有約27%受訪者、即45人持相反觀點，認為租金指數連升數月，但由於目前租金偏高，預期將會見頂回落，難以持續上升。

　　此外，有10%的受訪者、即共17人認為現時情況尚待觀察，目前不少買家仍採審慎態度，認為市況未明，大部分均按兵不動，就算有意租住單位，亦寧願花時間觀察及考慮。