總統大選結果底定 會有一波買氣爆量

土地交易爆歷史天量，讓戴德梁行董事總經理顏炳立認為，「最壞的時間已經過了」，對於明年房市持樂觀看法，甚至認為總統大選結果底定後，會出現一波「買氣爆量」，推估會比今年量增2成。

顏炳立指出，2019年第四季，土地市場可望有個美麗的結束，2020年房市春暖花開，尤其是土地爆量，顯示大多數建商都在「備麵粉等風」；不過，明年房市仍處於纏鬥狀況，預售屋、新成屋及中古屋互相拚搏廝殺，量、價將成為觀察指標。

他認為，即便明年房市抱持樂觀態度，但頂多只有量增，價格恐難有明顯成長，畢竟住宅市場還是處於供過於求的狀態，且多數供給都鎖定少數的自住客。不過，明年會有一小部分長期置產的族群出現。

對於豪宅市場，他則認為，今年第四季住宅房市仍屬相對冷靜的市場，即便有少數豪宅創高價的星火，實際上仍無法燎原。

豪宅創高價僅是星火 無法進一步燎原
根據戴德梁行統計，第三季土地交易總額為881億元，今年前三季累積達2318億元，若扣除地上權案，所有權土地交易總額為2314億元，且今年還有一季才結束，已突破2千億元大關，甚至創下歷史新高紀錄，顯見土地市場相當火燙。

本季土地最大貢獻主要來自未來將打掉重建的「京華城」標售案，光是該案總額便高達372億元。至於本季前十大土地交易案中，台中有3筆進榜，其中總太地產砸38億餘元買進台中北屯區上萬坪土地，則是僅次於京華城，本季土地買賣中第二高的土地交易總價。

屋齡逾20年的北市信義計畫區名宅「贊泰花園廣場」，有不少名人居住，最著名的便是宏仁集團王文洋曾砸2億元買下其中一戶，做為兒子王泉仁與藝人佐藤麻衣的住所，7月該名宅又有最新實價揭露，由禾聯股份有限公司砸1.65億元買進7樓其中一戶。

根據內政部實價網最新揭露資訊，該名宅最新揭露為7樓戶，總價1.65億元，坪數約124.36坪（包括2車位、約31.66坪），若以車位一個400萬元推估，拆算每坪單價高達近170萬元，賣家為王姓自然人，買家則是近幾年知名家電業者禾聯碩董座蔡金土的個人投資公司禾聯股份有限公司，據悉蔡金土是通化街夜市起家的家電老將。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，實價登錄政策上路至今逾7年，該名宅僅有3筆實價揭露紀錄，其中兩筆還是同一戶在3個月內連續買賣，該戶便是該名宅12樓，在2017年4月、7月連續出現兩筆實價揭露資訊，總價均為1.68億元，拆算每坪單價約175萬元。

該名宅於1996年12月興建完成，至今屋齡約23年，為地上17樓、地下2層，戶數不到35戶，每坪成交單價維持在170萬元以上，相較部分北市行政區新建豪宅還要高，且據悉，該名宅社區不僅是王泉仁與麻衣的住所，住戶還包括知名製作人柴智屏、前台北市長黃大洲等。

屋齡逾20年名宅 單價比新建豪宅還高
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析信義計畫區豪宅發展過程，近期最具代表性的是以松勇路門牌為主的豪宅，包括「信義富邦」、「台北花園」、「台北信義」，以及近期引發熱議的「陶朱隱園」。

不過，最早開發、最多殷實富豪喜愛的區域當屬信義路五段以南的街廓，尤其松勤街一帶，從「信義之星」、「昇陽國寶」、「贊泰花園廣場」、「御之苑」等，都有最重視隱私的知名企業家或明星加持；而靠莊敬路更有成交價格屢創新高、多組影視明星入住的新世界，松勤街絕對是全台最低調奢華的一條街。

台北市東區房東漲租再搞垮1家店，這次是位於巷弄內、有25年歷史的泡沫紅茶店「茶堀出軌」，上月26日悄悄歇業，業者向《蘋果》透露，租約每2年1簽，前年簽約時，房東一口氣漲租9萬元，今年續約還想再漲，甚至揚言「別人開價52萬元，你不要就租給別人」，讓業者痛批「房東太惡劣！」決定撤手。

宣告歇業的「茶堀出軌」，位在東區茶街附近的敦化南路一段187巷，營業長達25年，提供平價餐飲，是年輕人消磨時間的好去處，因此屹立東區多年，豈料仍不敵漲租，敗在房東手下。

漲了9萬還要漲
茶堀出軌老闆陳小姐說，25年前開業時，近百坪店面、月租金15萬元，第1期簽定5年，後來每2年1簽，期間租金不斷調漲，每次調幅約1萬、2萬元，都在可接受範圍，不料前年9月議約時，房東說，租金要從35萬元1次漲到44萬元。
「足足漲了9萬元，實在很傻眼」，陳小姐忍不住抱怨，房東把稅金和二代健保的補充保費都算在他們頭上，但當時考量到才剛花了400多萬元重新裝潢，「硬著頭皮決定吃下來。」

漲租後生意卻不如以往，陳小姐說，「近幾年人潮都往西門町去了，營業額掉一半，甚至3分之2都有，這2個月營業額甚至不到35萬元，連月租金都不夠付，更遑論還有水電、人事管銷費用。」

漲租後連賠2年
半年前和房東議約時，陳小姐希望房東能共體時艱，將月租調降到33萬元，但房東思考後表示，最低只能接受39萬元，經她詢問周邊店家，月租多落在30萬上下，認為房東開出的價碼是區域最高價，加上漲租後連賠2年，又因對方說「7-ELEVEN、全家等超商業者有意洽談，租金談到45萬∼52萬元」，談判破裂；茶堀出軌無法負荷高額租金，黯然在上周四歇業，陳小姐控訴：「我覺得房東完全不在乎情況，生意已經難做卻不降反漲，實在沒良心，我們實在沒辦法了！」
陳小姐家族在東區敦化南路一段160巷，另經營泡沫紅茶店「毒茶招待所」，營業也長達28年，但近2年生意也不好，「附近店家、尤其是新進來的，幾乎都只做5、6個月就收了，因為沒人啊！」她說該區人流比茶堀出軌所位在的統領商圈少得更嚴重，「好在遇到房東願意體諒，也很阿莎力的降價，才能繼續生存下去。」

連鎖店較能負擔
至上月底，茶店現場內部已在清理，搬家工人進進出出，室內只剩下堆疊的餐桌椅、營業器具，陳小姐指著店內家具表示，「這個搬不走啊，只好便宜賤賣，像這冰箱就3000元賣掉。」陳小姐嘆氣說，「其實收掉也喘口氣啦，也賠了2年了，只是時間久了有感情，收掉還是捨不得。」記者隨機街訪，聽聞茶堀出軌歇業，民眾李先生則驚訝表示：「要漲房租喔！東區這麼慘澹了還漲房租？感覺房東應該要體諒一下。」

光武里長韓修和表示，「茶堀出軌的房東不願降租，甚至還想漲租，我還是有盡量跟房東協調。」他希望房東們能共體時艱，能把租金調降一點讓業者生存，或讓新業者進來活絡東區。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，茶堀出軌位處角間，又是茶街巷弄第1排，逛街人潮不少，以忠孝東路四段行情每坪約1萬、巷子內行情腰斬約5000元來看，其實該店租金價位合理。

陳炳辰分析，東區人潮減少，消費力不若以往，對中小型店家來說生存不易，尤其是百坪大型店面，可能對財力較雄厚的藥妝店、連鎖餐飲店、潮店等，才有較強的租金負擔能力。

人走茶涼 漲租金逼退場

東區知名茶店「茶堀出軌」在地屹立25年，近年卻不敵商圈蕭條、房東漲租等因素，於9月26日黯然歇業，茶堀出軌老闆陳小姐感嘆「想當年茶街假日還會營業到凌晨5點，現在真的都沒人了」，雖然最近市府、里長有舉辦「封街」活動，企圖振興商圈，但「力道有限，巷子內還是沒人。」專家表示茶店單價、翻桌率都不高，難以負擔逐年上漲的租金，加上手搖店搶客、網美網紅店選擇多，讓傳統茶店式微。

周邊機能優曾創高峰
位在統領百貨正後方，忠孝東路四段181巷7弄的茶街，是不少台北人的共同回憶。茶堀出軌老闆陳小姐說，「從1994年到2011年是茶街全盛時期，有10幾家茶店」，加上茶街近統領百貨，周邊環繞夜店、商旅、八大行業等，成為當時年輕人聚集地。

陳小姐說，當時幾乎天天都客滿，「那時假日常營業到凌晨5點，我們還拜託客人趕快走了」，而且均消費也不低，2人桌平均約500元。但如今茶街已名不符實，店家僅存3、4家。像茶堀出軌，也因前年房東租金從35萬元漲到44萬元，現在續約還要再漲，才決定歇業。

市府辦活動效果不彰
為搶救東區，今年市府與東區商圈發展協會曾在7月底舉辦「台北東區PLUS-混有意思」封街活動，當時以為將迎來滿滿人潮，不料人潮全都聚在頂好廣場、大安路一段一帶的外圍街上，走進巷內的客人屈指可數，陳小姐認為「雖然目前有振興計劃，但我目前還沒感受到東區有回春的跡象，尤其巷子內的情況實在不太樂觀」。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，「茶街大約在5年前就慢慢沒落了，原因是東區租金逐年上漲，但茶店的單價不高、翻桌率也不高，營收難以提升，導致愈來愈難以負擔昂貴租金」，黃舒衛指出，手搖品牌多元，巷弄便利商店密集，搶走部分喝飲料族群，且年輕人聚會多轉向透過社群媒體，尋找網紅、網美店，沒有結合消費潮流的傳統茶店，已不在考慮名單內。

不敵漲租壓力搬遷的東區紅豆餅名店「同心圓」，昨在新址風光開幕，現場來了不少老顧客捧場，但老闆娘低調不願意透露首日營業額，相較於新店風光，舊店仍在租屋平台以38萬元高價待租，老闆娘透露，「聽說曾有人以18萬元跟房東洽談，結果當然談判破局」；以該店1顆紅豆餅賣25元計算，舊店店租38萬元，得賣1萬5200顆才能打平租金成本，新店店租13萬元，只需賣5200顆，壓力自然減輕許多。

同心圓新店位於復興南路一段66號，20坪、租金13萬元，開幕進行促銷活動，2代老闆娘陳力瑜表示，昨有不少老顧客前來捧場，「目前生意跟之前差不多，不過因為才營業第1天，有3∼4成都是老朋友特地前來，營業額不太準所以不便透露。」她也提到，從上午11時到晚上8時營業9小時，鎖定下午茶時段族群，將開發外送點心市場，她表示，新址近復興SOGO所處捷運1號出口，具有一定人潮，對未來有信心。

舊址招租無人問
相較之下，同心圓舊址則高掛至少3家仲介招租布條，1樓10坪、地下室40坪空間，在租屋網站開價38萬元求租，陳力瑜透露，「聽說有人以18萬元跟房東洽談，結果當然談判破局。若房東肯降，我也不會搬了。」大安區光武里里長韓修和表示，他也多次協調請房東考慮降租，房東也說不會租那麼貴，結果還是從22萬元漲到38萬元，目前乏人問津。

公平交易委員會(下稱公平會)於2019年10月2日決議，昌鑫建設及璞石開發(下合稱被處分人)銷售「大直匯」建案，於臉書粉絲專頁廣告對於使用分區為商業區之建案使用一般住宅用語，對足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處昌鑫建設新台幣80萬元罰鍰、處璞石新台幣40萬元罰鍰。

公平會接獲台北市政府地政局反映，被處分人銷售「大直匯」建案，於廣告訴求住宅使用，然該建案使用分區為「商業區」，係供一般商業使用，不得做為住宅使用，相關廣告疑涉不實。案經公平會調查發現，被處分人於2015年間開始經營「大直匯」臉書粉絲專頁，其廣告內容使用「花園城堡」、「住居」、「居家」、「智慧生活」、「智慧家庭」、「家裡」、「不在家的時候」、「到家前」、「慢生活」、「一個人住」、「兩個人住」、「小家庭」、「人文雅居」、「生活」、「『家』的溫暖」、「在蟲鳴鳥叫中醒來」、「自慢生活」、「豪宅」、「居所」等用語，給予一般大眾該建案可作為一般住宅使用之印象。

據公平會洽詢台北市政府都市發展局獲悉，依該市府2016年11月9日公告實施之「修訂台北市『基隆河(中山橋至成美橋段)附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』(北段地區)內商業區、娛樂區規定計畫案」，其都市計畫書明訂該建案所在之商業區不允許作住宅使用；該市府再於2017年間發布裁處作業原則，對於該地區違法使用者依違反都市計畫法第79條第1項規定分階段處以罰鍰、限期停止違規使用，或停止供水、供電等。

公平會表示，建案銷售廣告對於建物用途之描述，影響交易相對人作成是否購買該建案之決定甚鉅，而規範建物用途之相關法令，更攸關交易相對人購買建案後能否合法使用。倘交易相對人獲悉該建案作為住宅使用，恐與建物核准用途相違背，致有遭處罰鍰、停止違規使用、停止供水、供電等風險，自會影響其是否購買該建案之決定。本案「大直匯」臉書粉絲專頁建案廣告對於使用分區為商業區之建案使用一般住宅用語，廣告之內容及用途與事實有極大差距，且其差距已逾一般大眾所能接受之程度，而足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，係屬虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1項規定。

桃園繼中路及經國二大重劃區後，最夯重劃區小檜溪的土地交易進入高峰期，近來包括國建、亞昕、遠雄等建商積極卡位，帶動商業區土地每坪單價突破百萬大關，房市推案潮也正式啟動，首發個案寶佳「檜樂集」與近期將推出的「遠雄青溪」、「清溪翫」三案，合計總銷約40多億元，房價更直奔3字頭。

總面積約40公頃的小檜溪重劃區，經過30多年推動，十多年前麗寶集團進場主導自辦重劃，去年底完成配地後，各界看好高綠覆率，住宅區容積230％又有開發規模等增額容積獎勵，有較高的開發效益，吸引建商插旗搶地，今年5月國泰人壽以9.82億取得972坪商業區土地，創下每坪101萬新高價，區內住宅區土地行情也達每坪80萬元。

今年迄今區內已有超過15筆總價逾億元的土地交易，手筆最大的東騰開發在6月分別以14.7億、7.8億購入二筆土地。此外，國泰建設砸18.6億投入土地買賣與合建案，亞昕及佳穎分別以7億、1.44億取得土地，遠雄建設8月也再加碼小檜溪購地，以11.1億買下1,301坪土地。

看好台商上兆游資回流的置產熱潮，聯聚建設集團今年在短短10個月內砸下近50億重金、加碼購入三塊精華土地，即將陸續進場推案！聯聚董座江韋侖2日指出，預計2020年一舉推出三個新建案，包括聯聚在七期的第二座頂級豪辦「中匯大廈」，以及兩個豪宅案「瑞安大廈」與第二品牌-理仁建設首案「理仁柏舍」，總銷上看220億元，推案量創新高。

以「The Landmark」為名的「聯聚中雍大廈」，位於台中新光三越與大遠百之間，共有39層樓，每層高度4.5米，總計192米的樓高，成為新北以南、高雄以北最高的商辦大廈，一層兩戶，總坪數225-450坪的規劃，總銷120億元。該案最新實價登錄成交單價直逼70萬元，刷新中台灣商辦行情，立下豪辦的全新里程碑，許多企業主購置一整層作為企業總部使用。

隨著台商資金回流，全台商辦大熱銷。江韋侖表示，「聯聚中雍大廈」目前銷售量逼近七成，有多家企業主一口氣購買三層樓、甚至四層樓；他透露，除了集團自己保留三個樓層外，在新商辦完工落成後，全球窗簾大廠-億豐企業最近就加碼購買第三層樓，總投資額近10億元；不僅如此，在中雍大廈頂級商辦落成後，「超過百家海內外企業預約想參訪中雍大廈！」

眼看「聯聚中雍大廈」推出後，大受企業集團的青睞，江韋侖宣布，預計2020年底，在七期朝富路「林酒店」旁、續推第二座頂級豪辦產品「聯聚中匯大廈」，總銷125億元；但不同的是，不再主攻大坪數，而是走務實型的100坪左右的辦公室，樓高同樣39層樓，將規劃有旗艦型店面，讓追求好環境、高質感的中小企業主，也有機會進駐聯聚豪辦大樓。

值得一提的是，聯聚建設明年大舉推案，住宅大樓部分主要鎖定二代，以及嚮往聯聚產品的客戶。因此，聯聚建設的建築風格即將出現大轉變。

新古典風格歷經22年的歷史，全台灣目前約有六成住宅大樓都是新古典風格，因此，江韋侖強調，目前正在興建的「聯聚瑞和大廈」，將是聯聚建設最後一棟走新古典風格的豪宅。他說，聯聚2020年新案將朝向「NEW MODERN」建築新風格，融合聯聚獨特的美學。

台商資金回流潮拉升台中房市交易熱度，國泰建設昨（2）日重金出手，以總價11.91億元買下台中市七期千坪土地，豪宅建商在七期土地競逐更加白熱化，也顯示開發商對房市的樂觀信心。

國泰建設入袋的這筆土地，位於七期南側惠文路與大墩11街口，面積達1,031坪，現為「湖水岸」汽車旅館用地，先前曾傳出多家建商與私人企業有意購入，最後由國泰建設以單價115.5萬元買下。

房地產業者說，這筆土地鄰近文心森林公園、IKEA與公益路商圈，周邊豪宅林立，如即將完工交屋的「雙橡園1617特區」預售階段即完銷，單價約60萬至70萬元；惠宇「大其心」戶戶面對文心森林公園，單價60萬元以上，銷售成績不俗。

住商南屯店經理黃權銘指出，今年以來七期大街廓土地交易頻頻，合計總交易金額達131億元以上，可開發土地日趨稀有，長期來看房價仍呈上揚走勢。另外，台中在六都中買賣移轉棟數與建照量雙雙排名第一，也造成建商搶地的預期心理。

黃權銘說，七期外圍價格持續上漲，替七期注入強勁支撐力道，尤其資金潮返台後，多會尋找相對保值地段，以及有品牌和國際觀的地產停泊；商辦市場中以新完工的「聯聚中雍」最受矚目，每坪69.8萬元創商辦新高。

銀行滿手現金，為減輕資金成本，得找出入，房貸利率因此不斷下殺，根據聯徵中心資料統計，上半年台北市的平均新增房貸利率來到1.7%，低於去年底平均利率1.735%，創2012年以來最低，但是八大行庫更低，平均只有1.6%。

今日上午在立法院財委會上，八大行庫總經理都表示，目前房貸利率平均1.6%，不會再下殺到1.5%。

立法委員曾銘宗今日上午在立法院財委會質詢時表示，民眾申請房屋貸款，包括一般和首購貸款，各銀行房貸價格一直往下殺，已經殺到1.6~1.7%之間，並問八大公股行庫總經理，還會不會再往下殺？台灣銀行總經理邱月琴表示，不會了，其餘行庫總經理也表示，應該會維持在目前1.6%水準。

曾銘宗問八大行庫總經理，包括首購房貸一般房貸利率還會往下殺請舉手，結果沒人舉手；曾銘宗又說，維持1.6~1.7％請舉手，結果八大行庫總經理都舉手；曾銘宗表示，這顯示都八大行庫房貸利率都會維持1.6%，不會再往下殺。

邱月琴表示，她個人認為應該維持目前水準，因為公教房貸最低1.56%，不會低於公教房貸。

各家公股行庫房貸狀況，台灣中小企銀1.62%；兆豐銀行首購1.56%，平均1.6%；土地銀行公教1.56%，青年安心貸款前兩年1.44%，平均1.6%多。

彰化銀行公教目前最低1.6%，平均利率1.7%左右；第一銀行1.6%；合作金庫最低1.56%，一般1.6%左右；華南銀行最低1.56%，平均1.7%。

中部隱形冠軍企業掃商辦，中部豪宅一哥聯聚建設跨足的首個商辦案「聯聚中雍」，銷售已破七成，其中包括窗簾大王億豐工業、全球精品鞋王九興控股、黏扣帶大王百和興業全部進駐。

聯聚建設董事長江韋侖昨（2）日表示，台商回流潮正夯，聯聚跨足商辦的首案「聯聚中雍」，銷售已破七成，明年將在七期推出另一件商辦「聯聚中匯」，總銷125億元，預約熱絡。

據了解，看好這波台商回流潮，聯聚集團明年整體推案積極衝刺，將達220億元新高，除了商辦「聯聚中匯」之外，還包括總銷53億元的「聯聚瑞安大廈」、總銷42億元理仁「柏舍」等。
據實價登錄顯示，「聯聚中雍」實際成交價從4樓的53萬元起，到27、28樓的69.8萬元，已創台中商辦市場成交新高價。

而購買的知名廠商，三分之一為上市櫃隱形冠軍企業，包括全球窗簾龍頭廠億豐工業一口氣購入三個樓層，總價超過10億元，其它還有帽子大王全成製帽、全球精品鞋一哥九興控股、黏扣帶大王百和興業、富士松集團等。總銷達120億元的「聯聚中雍」不但創台中商辦最高價，包括每層挑高4米5，39層總高度達192米，全棟建築玻璃帷幕搭配石材，同時退縮35米與兩側新光三越、大遠百廣場相互銜接，也都打破紀錄，堪稱最頂級的商辦大樓。

「聯聚中雍」每層使用面積為450坪，可分割為二個各225坪的單位，已購客中有九成都是直接購買一層，總售價逾3億元，除了億豐買下三個樓層之外，還有客戶一口氣買下四個樓層，顯見企業的深厚實力。

據了解，一位買家購入「聯聚中雍」二個單位，已打算出租其中一個單位，每坪租金預計2,000元起跳，未來也將成為台中租金行情最高的商辦大樓。

江韋侖表示，基地位於朝富路、林酒店旁的「聯聚中匯」，訂明年第4季進場，主力坪數約100坪，每坪單價55萬至70萬元；市政路、河南路口的「聯聚瑞安大廈」，坪數在60坪左右，單價約60萬元。

隨著香港房屋短缺日益凸顯，香港政府近期就增加土地供應展開行動，近日祭出《收回土地條例》等法規，表示政府將在12月27日前收回784塊私人土地、合計面積約68公頃；香港四大地產商也大多表現出積極配合的態度，或公開表示樂於接受收回，又或主動捐出儲備農地等。

根據觀察者網報導，上月25日，香港四大地產商之一的新世界發展就宣布，無償捐地300萬平方英尺來興建公屋，以協助紓緩香港社會房屋短缺問題。據了解這次捐贈占有新世界持有農地比例近1?5，若以香港地政總署最新的補償標準，新世界計畫捐出的農地總價值約33.7億港元。


對此，長實集團也回應表示，農地用作房屋發展，可能需較長時間才能讓有需求人士受惠，集團會就此作出研究。


但中國時政微信公眾號「1號時務局」則撰文批評長實李嘉誠家族，不顧香港經濟波動變化陣痛，選擇轉移資產，對必須直面香港經濟波動的年輕人來說，意味著更大的刺激和不滿。


據了解，在上述68公頃將被港府收回的土地中，恆基地產持有將近1?7、約100萬平方英尺。對於港府的收回決定，恆基地產發言人表示，該公司樂意配合。實際上，恆基地產也是香港擁有最多農地的地產開發商，港媒統計，截至6月底，恆基地產在新界擁有4590萬平方英尺農地，為香港4大地產商之首。 　另一個大地產商、新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯之前也說，願積極配合特區政府增加房屋供應，加快興建住宅項目；他說，原則上支持歡迎政府引用《收回土地條例》，收回農地，加快興建公營房屋。

2019年三季度，整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。在此影響下，重點城市商品住宅成交規模同比有所調整，價格環比漲幅穩定在低位區間；土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有所回落，宅地成交樓面均價環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

一、政策環境

不將房地產作為短期刺激經濟的手段

2019年三季度，整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防範房地產金融風險。

第一，中央政治局會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。此次會議確定了三、四季度的政策基調，對市場情緒、後續政策的跟進起到了關鍵引導作用，三季度市場整體調整預期進一步強化。

第二，房地產行業資金定向監管繼續從緊。三季度，貨幣政策在保持流動性合理充裕的同時相關部門針對房地產行業的資金監管並未弱化。特別是在數次降准、房貸利率掛鉤LPR改革過程中更加強調通道監管，確保資金流向、房貸利率變化符合調控方向。此外，浙江銀保監局要求銀行機構加強消費貸用途管控，上海銀保監局嚴控新增房地產信託業務。

第三，地方政府緊縮政策數量達到階段高點，調控緊盯市場變化及時調整的特點仍較明顯。整體來看，地方調控政策在7、8月明顯加強，9月有所減弱：蘇州進一步升級了限購政策、合肥升級土拍政策、部分城市房貸利率上浮水平繼續回升、各地公積金政策密集調整、多地強化房地產市場監管。值得注意的是，三季度各地政策整體收緊的同時，上海、長沙、武漢、貴陽、東莞、株洲、徐州、嘉興、任丘等地也適時優化公積金政策、限購政策以更好滿足部分自住群體的購房需求。

第四，房地產供給側改革取得關鍵性進展。三季度，我國房地產供給側基礎性制度構建方面取得了突破性進展，土地資源有望進一步盤活：集體經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。

展望2019年四季度，房地產行業管理政策仍將立足“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”進行構建：

2019年中國房地產調控過程中金融政策貫穿始終，這一點在四季度仍然會繼續堅持，金融監管政策基調仍從嚴從穩並逐步由中央下沉到地方；

一方面部分城市的調控緊盯市場變化存在適度升級的可能，另一方面部分城市通過局部優化現有政策，繼續精准保障首套自住購房需求；

土地端基礎性制度改革對未來中國土地一二級市場供應格局的影響將逐步顯現。

二、市場表現

價格表現平穩，重點城市成交規模穩中有降

百城整體價格表現平穩，今年以來各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查資料顯示，2019年9月，百城新建住宅均價15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅連續11個月保持在0.4%以內，整體價格較為平穩。累計來看，2019年1-9月百城住宅價格累計上漲2.54%，漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。

從各級城市來看，2019年1-9月一線城市新建住宅價格累計漲幅較去年同期略有擴大，二、三四線城市價格累計漲幅均收窄。具體來看，一線城市今年前三季度價格累計上漲0.61%，較去年同期擴大0.3個百分點，三季度累計上漲0.32%。二線城市1-9月價格累計上漲3.59%，較去年同期收窄2.57個百分點，三季度累計上漲1.26%。三四線代表城市1-9月累計上漲3.55%，較去年同期收窄3.65個百分點，漲幅收窄幅度在各線城市中最顯著。

十大城市二手房價格整體平穩，累計漲幅低於新房。2019年三季度十大城市二手房價格累計上漲0.29%，較去年同期收窄0.15個百分點，整體價格較為穩定，累計漲幅低於新房。具體城市來看，北京、廣州、天津市場短期內有所調整，其中廣州、天津各季度二手房價格累計均下跌，北京三季度價格也有所鬆動，累計下跌0.57%；南京二手房價格上漲週期持續，1-9月累計上漲2.82%。

各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落，“金九”成色不足。據初步統計，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水準，其中各季度成交面積同比均有所下降。三季度以來政策環境趨嚴，購房者觀望情緒濃厚，疊加3-4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降，“金九”成色不足。

不同級別城市來看，三季度一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場有所調整，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%，整體成交規模趨於穩定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來，監管層對房地產市場金融領域密集發聲，對購房者和企業信貸監管均強化，市場調整壓力有所加大，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴大；價格端，今年以來新建住宅價格環比漲幅持續運行在低位區間，整體價格表現較為平穩。

展望四季度，全年業績壓力及資金面壓力的提升將進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有望繼續回落；而三四線代表城市由於前期需求存在透支後期增長乏力，市場將延續調整態勢，同時一、二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調整壓力，四季度整體市場承壓。

三、土地市場[2]

土地競拍熱度下降，市場有所降溫

今年以來住宅用地供需規模與去年同期基本持平，三季度宅地供應節奏放緩，成交規模有所回落。據初步統計，2019年前三季度，全國300個城市住宅用地推出面積同比增長0.9%，成交面積同比增長2.3%，其中三季度宅地推出、成交規模同比分別下降8.6%、6.8%。流拍方面，今年以來全國300個城市共流拍398宗住宅用地，總規劃建築面積為3796萬平方米，三季度宅地流拍宗數占比較二季度有所回升，各月占比亦逐月提高，9月流拍宗數占比為7.4%，但仍明顯低於2018年下半年土地流拍水準。

三季度住宅用地成交樓面價環比下跌，但仍保持高位，溢價率較二季度回落顯著。據初步統計，2019年前三季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4556元/平方米，同比上漲18.5%，平均溢價率為17.4%，較去年同期下降0.8個百分點。具體季度來看，今年一、二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續上漲，三季度以來土地市場熱度有所下降，宅地成交樓面均價及平均溢價率均有所回落，樓面均價較二季度下跌4.3%至4612元/平方米，溢價率較二季度下降11.1個百分點至12.5%。

圖：2019年前三季度各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

中指研究院：四季度房價漲幅或將進一步回落

分線來看，前三季度一二線城市宅地供需規模明顯增加，成交樓面均價保持上漲；三季度各線城市土地市場均有所降溫。據初步統計，2019年前三季度，一、二線城市住宅用地推出面積同比增長，帶動成交面積提升，而三四線城市推出、成交面積同比分別下降9.3%、9.9%。價格方面，前三季度各線城市住宅用地成交樓面均價較去年同期均有所上漲，二線城市漲幅略微領先；三季度，各線城市住宅用地成交樓面均價環比均下跌，溢價率較二季度亦有所回落。

整體來看，三季度各地政府推地節奏放緩，住宅用地成交規模有所回落；價格方面，全國300城住宅用地成交樓面均價環比小幅下跌，但與去年同期相比，仍保持在較高水準，主要因一二線城市住宅用地成交規模保持高位，對整體樓面均價存在結構性帶動。值得注意的是，近期房地產金融監管持續收緊，受行業調整預期強化及資金壓力加大等因素的影響，房企競拍熱情明顯減弱，三季度宅地流拍宗數占比回升、平均溢價率走低。預計四季度，房地產融資監管不會放鬆，疊加銷售回款壓力加大，企業資金面將進一步承壓，土地市場競拍熱度將繼續回落。

四、企業表現

銷售業績增速放緩，拿地積極性減弱

重點監測房企[3]銷售業績繼續提升，三季度增速有所回落。2019年1-9月，20家重點監測房企合計銷售額達4.2萬億元，較去年同期增長13.4%；銷售面積為3.0億平方米，同比增長11.6%。3月以來，政策預期改善帶動重點城市成交回暖，房企積極調整行銷節奏，加快專案推盤和周轉速度，上半年重點監測企業銷售業績屢有突破。進入三季度，企業整體推貨力度不減，但在政策調控力度不放鬆和金融監管從嚴的形勢下，市場觀望情緒濃厚，項目開盤去化不及以往。三季度，重點監測房企銷售金額1.5萬億元，同比增長24.9%，增幅較去年同期收窄4.6個百分點。

融資環境延續收緊態勢，房企總體融資規模同比增速收窄，融資管道收緊。2019年，監管層多次表示將繼續緊盯房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理，企業融資環境明顯收緊。2019年1-8月，房地產開發企業到位資金11.4萬億元，同比增長6.6%，較4月階段性高點下降2.3個百分點，增速自5月開始連續4個月保持收窄態勢。三季度以來，房地產金融監管持續強化，其中針對信託和海外債等融資途徑繼續嚴格控制，受此影響，7-8月房地產信託發行規模環比走低，其中7月環比下降28.0%，8月環比下降12.4%；海外債融資規模也明顯萎縮，8月發行規模同環比分別下降24.4%和78.2%，融資收緊一定程度上削弱了房企的投資意願。

房企投資態度趨於謹慎，拿地節奏放緩。2019年1-9月，20家重點監測企業共拿地2.4億平方米，同比下降7.9%；累計拿地金額12340億元，同比增長7.0%。具體來看，上半年受益於融資環境略有改善及優質地塊集中推出，20家重點房企累計拿地金額8866億元，同比增長6.3%。三季度以來，在融資管道不斷受限，銷售業績增速放緩的形勢下，企業投資態度趨向謹慎，土地競拍熱度明顯下降。逐月來看，7-9月代表企業拿地金額環比均降，8月和9月單月拿地面積同比降幅也均超30%，房企拿地積極性明顯減弱。

整體來看，三季度重點監測房企銷售業績保持增長，但在房地產調控和信貸監管從嚴的情形下，需求入市積極性減弱，企業銷售業績增速放緩。與此同時，國家在房地產金融端保持嚴格管控，各項政策監管力度不減，7月以來針對信託、海外債等融資途徑繼續收緊，房企融資規模走低。在銷售回款承壓和融資難度上升的雙重壓力下，企業適時調整投資策略，整體拿地熱情有所減弱。預計在衝刺全年銷售業績目標的壓力下，四季度企業通過加大推貨、適度降價搶收回款或將成為一種趨勢。

五、趨勢預判

經濟下行預期難改，市場規模小幅調整，投資開工增速繼續放緩

四季度經濟下行預期難改，房地產金融領域監管繼續強化。今年以來中美貿易摩擦有所擴圍，緊張的外部環境延續，國內避險情緒較高，總需求較為低迷，經濟延續下行態勢。在此背景下寬信用政策繼續推進，近期多種貨幣政策工具持續發力，在保持流動性合理充裕的同時進一步打通貨幣傳導機制。對房地產市場而言，近期監管層針對房地產市場金融領域多次發聲，在推進寬信用政策之時嚴防資金違規流入房地產領域，企業表內外融資管道均收緊，房企資金面壓力明顯加大。

截至目前銷售端仍具備一定韌性，預計四季度市場規模調整幅度將略有加劇。2019年三季度以來，中央層面關於房地產市場的表態愈加嚴格，同時行業金融管控也明顯收緊，但受房企提前積極推盤讓價促銷影響，全國商品房市場銷售規模整體雖仍在調整但7、8連續兩月銷售規模同比均出現一定回升，短期內市場銷售規模表現出較強韌性。但結合近期房企傾力行銷而需求端反應較為平淡的局面來看，在市場調控持續趨緊的背景下，全國房地產市場“金九銀十”成色難顯，預計四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大。價格端，今年以來受高價地專案集中入市等推動的結構性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲，但考慮到近期房企的積極行銷勢頭，四季度房價漲幅或將進一步回落。

在行業金融監管強化、融資管道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進一步凸顯，進而影響房企投資開工積極性，預計全國房地產開發投資額及新開工面積增速將延續放緩趨勢。投資端，1-8月建築工程費同比增速達2015年以來最高水準，8月單月竣工面積同比也出現了2019年以來的首次回升，預計在當下行業竣工壓力深化的背景下四季度建安投資仍將保持較快增長，進而拉動開發投資額增速維持相對高位。但考慮到資金承壓對投資積極性的削弱及土地購置費增速的持續放緩，預計四季度投資增速將延續高位回落態勢。新開工方面，四季度銷售調整及資金端的壓力提升將對房企開工積極性產生顯著的影響，另外，去年的高基數也將在客觀條件上影響新開工的擴容，預計四季度全國房屋新開工面積增速將逐步回落至中低位水準。

內地樓市走勢放緩，中央表明不以房地產作為刺激經濟手段，內房股前景難言理想，惟十一國慶期間政府不會出招打壓，昨天內房股回穩，花旗發表報告指出，在追蹤的34間上市內房企業中，9月銷售按年增長29%，超過該行預測的10%至15%，並且展望10月仍保持強勁銷售增長。

花旗相信，9月銷售標青是由於內房加快促銷，一二線城市置業需求殷切，而三四線城市仍不受限價政策影響，可靈活定價等因素所致。

憧憬股價彈 首選世房龍光

該行預料，10月內房銷售仍保持強勁，估算可增長20%至25%，受惠一二線城市推出的新樓盤，以及三四線城市樓盤可能減價；今年首9個月內房銷售按年仍有17%增長，相當於鎖定全年銷售目標的73%，若第四季表現佳，足以帶動全年銷售增長15%至16%。

該行認為內房股在銷售強勁、利率下降預期和估值吸引等因素催化下，有望反彈，首選世房（00813）、龍光（03380）、龍湖（00960）、潤地（01109）、融創（01918）及美的置業（03990）。

此外，中國奧園（03883）公布，今年首9個月合同銷售額累計約785.8億元（人民幣．下同），按年增長29%。單計9月，合同銷售金額106.2億元，漲升35%。

景瑞控股（01862）首9個月銷售額153.55億元，增0.86%；單計9月銷售額18.79億元，挫6.56%。

電商界有馬雲爸爸創造的「雙十一剁手節」，房地產行業也有「金九銀十」是銷售旺季的說法。九月與十月份恰逢秋收時節，天氣秋高氣爽，加上中國十一長假期正好是看房佳期，購房需求在這期間集中釋放，但今年受到「房住不炒」政策影響，中國房地產迎來寒冬。

同時各大房企也趁機推出各種促銷手段，衝刺年關前業績。金九銀十兩個月的銷售額往往能夠占據除12月、6月外全年銷售額的最高點，也成為各大房企的必爭時期。金九銀十的「成色」往往就成為房地產行業的風向標。

然而「金九銀十」近年來的「成色」已經有所下降，即使房企將降價促銷活動搞得依然熱鬧非凡，但今年「金九」開局仍然不盡人意，萬人空巷的盛況不再。

截至8月末資料顯示，無論是一線城市還是二線城市，新房和二手房銷售價格漲幅均出現了環比（本期統計數字與上期比較，例如本季與上一季相比）持平甚至是回落，銷售面積也出現了同比 （同期相比，例如今年第一季去年第一季同期相比）回落，這給今年樓市「金九銀十」的前景蒙上一層陰影。

政府多番重申「房住不炒」 壓仰投機客炒房

今年7月底中共中央政治局會議再次強調堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，明確表態「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」而是把房地產作為長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。

一方面，政府三申五令地強調「房住不炒」，令居民和投資者對房地產市場的心理預期已經產生改變，樓價永遠看漲的觀念已成為歷史。另一方面，政府對樓市的政策調控整體偏嚴，限購限貸政策從需求端壓制投機客的炒房意願。

在針對房企融資方面，今年政策也逐漸收緊。銀保監會頻繁對信託機構視窗指導，要求控制地產信託業務規模。在一系列政策出臺後，如今，私募、信託等管道已經被堵死，銀行貸款也大幅受限。

當下房企市場化融資變得困難，截止9月24日，房企發債餘額為21,791.74億人民幣，只相比2018年底的21,570.54億增加僅200億。

在信貸層面，根據融360大資料研究院的監測，19年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47％，環比上漲3BP（基點）；二套房貸款平均利率為5.78％，環比上漲2BP。兩者均已連續三個月上漲。

事實上，中國房地產市場正在向「房住不炒」軌道回歸。從供給面看，2019年1至8月，全國房地產開發投資同比增長10.5％，增速比1至7月回落0.1個百分點；房地產開發企業房屋施工面積同比增長8.8％，增速比1至7月回落0.2個百分點，房地產未來供應節奏放緩，銷售促銷力度明顯加大。

從需求面看，19年1至8月，全國商品房銷售面積同比下降0.6％，連續八個月同比回落，房地產市場需求正向理性回歸。

從價格來看，新房價格方面，4月和5月環比上漲的城市數量均為67個，6月降至63個，7月進一步降至60個，8月再縮減至55個。19年8月，二手房價格環比上漲的城市僅43個，多達20個城市的二手房價格環比下跌，包括北京、杭州、三亞等熱門城市。

在中央「房住不炒」定位不變、房地產調控持續加碼、房地產金融政策縮緊、購房者預期發生變化的多重因素下，樓市平穩將是主基調。

地產後市行情預判 剛性需求為王道

2019年樓市主基調是平穩，目前中央對房地產「房住不炒」的定位、對地產金融政策的緊縮、信貸政策的緊縮等各不利因素催生出了一波地產洗盤。投資性地產將被迫出局，後市預計將以剛性需求為主，商品房價格預計將回歸理性。

購房剛性需求將成為推動地產銷量的主流力量，區域間、城市間的房地產市場會出現分化，對於經濟活力強、教育醫療資源豐富、具有人才吸引力的一二線城市，房地產價格下跌的可能性和空間較小。而部分缺少產業和人口支撐的城市，將面臨較大的房價和銷量的壓力。

在房企融資管道逐漸壓縮的背景下，負債壓力大、資金周轉率低、信用狀況不佳的小型房企將陷入財務危機，面臨被洗牌的風險。對於重倉布局三四線城市和面臨融資壓力的中小型房地產企業，降價促銷、加速現金回籠才是中小型房企自救的關鍵，而對於全國性的大型房企和重點佈局一二線城市的房企，由於融資方式更加多元化以及一二線城市房企資金回籠壓力不大，面臨的風險較小。

今年的LPR改革（改革完善貸款市場報價利率）意在推動降低實體經濟融資成本，LPR在原有1年期品種基礎上，增加5年期以上的期限品種。從最新的兩次LPR報價來看，1年期LPR報4.25％、4.20％、小幅度下降，而5年期LPR報價4.85％持平不變。作為房貸利率定價參考的5年期LPR報價保持不變，房貸利率短期恐難言下降。

投資建議 關注龍頭股與銷售超強企業

在房住不炒的基調下，房地產行業的政策調控將繼續保持收緊，對於房企而言，「活下去」將是當前房企考慮的最重要問題。資金鏈能否維持、現金流回籠速度將會成為房企能否活下去的關鍵。

對於大型優質房企，不會活不下去，對於他們來說不過是過個寒冬。而小型房企資金底子更薄，融資管道單一，活不下去的可能性更大。在強者?強的局面下，優質房企竣工交付或大幅高於市場平均表現，全年業績都有很大機會超預期。

考慮行業格局分化，利好房企行業龍頭及區域性龍頭，關注低估值，市占率提升的行業龍頭萬科A、保利地產；以及銷售增速高於行業水準、重點佈局一二線城市的陽光城。

力寶（００２２６）預期截至９月３０日止中期兩項公平值虧損淨額將不少於約７０００萬元。
該集團指，按公平值計入損益之財務工具可能錄得公平值虧損淨額約２０００萬元，而去年同期則錄得虧損淨額約１﹒８５億元，該公平值變動主要由於股票市場動盪所致。
該集團亦預期於期內錄得投資物業公平值虧損淨額不少於５０００萬元，而去年同期則錄得收益淨額約１６００萬元，該公平值虧損主要由於香港物業市場疲弱所致。

居屋逆市奇葩 冠暉苑呎造1.26萬破頂

樓市負面因素揮之不去，買家入市態度審慎，連累未補地價資助房屋成交再插水。據房屋委員會資料，9月全港僅錄114宗未補地價資助房屋成交，較8月126宗減少9.5%（12宗），屬去年9月錄得65宗後約一年新低。不過，個別九龍「特色」居屋逆市創高價，何文田冠暉苑一個電梯不到樓層單位以未補地價530萬元賣出，呎價12679元創該居屋未補地價呎價新高。

新居屋向隅客530萬上車

美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，上述冠暉苑單位為A座鳴暉閣頂層4室，實用面積418方呎，原圖則開放式戶，望少量海景，原業主以550萬元放盤約3個月，「因為（單位電梯唔到）要步行一層，所以很多買家卻步」，但一名早前失落今期新居屋冠德苑中籤機會的年輕人基於「想喺同區置業」，與原業主議價20萬元後，最終斥資530萬元未補地價購入單位，呎價12679元，創該居屋未補地價呎價新高。原業主1999年以未補地價100.92萬元入市，賬面獲利429.08萬元（約4.3倍）。

據了解，該買家早前已先後參觀過該屋苑其他單位，包括同層另一個同面積單位，但由於最平亦索價600萬元，揀無可揀下「焗買」上述單位上車。目前全屋苑只餘約8個未補地價放盤，並集中大單位為主。

藍田康逸苑連續兩月誕樓王

另外，藍田居屋康逸苑有單位未補地價的「身價」已直逼800萬元，造價更破頂。據資料，康逸苑一個高層單位，實用面積650方呎，9月以未補地價780萬元售出，呎價1.2萬元，無論樓價或呎價均創該居屋未補地價新高。事實上，康逸苑今年8月始有已補地價單位以高達895萬元易手，樓價盡破該居屋已補地價紀錄；換言之，今次屬該居屋連續兩個月誕生樓王成交。

不過，部分資助房屋樓價繼續走下坡，如屯門公屋建生邨高層單位，實用面積544方呎，9月以未補地價270萬元易手，呎價4963元，呎價創該屋邨未補地價市場今年次低。

北角居屋健康村呎價更失守1萬元關。中原地產分區營業經理施長達指出，健康村3座康輝閣低層E室，實用面積452方呎，原圖則2房間隔，原業主以450萬元放盤僅一天，即減價至未補地價435萬元售出，呎價9624元，呎價屬該居屋至少兩年來首度跌穿1萬元關。

據知，原業主1993年以未補地價124.23萬元入市，持貨期間至少有5次押借紀錄，其中一筆借貸為2017年10月，向香港按揭證券有限公司承借高達260萬元貸款；是次沽出持貨，約26年賬面升值310.77萬元（約2.5倍）。

樓市交投氣氛疲弱，代理人數明顯回落，地產代理監管局（下稱地監局）最新數據顯示，截至今年9月底全港共有39589名持牌代理，屬去年7月錄得39577人以來近14個月最少；較截至8月底的39774人大減185人，單月減少約0.47%。

持牌代理總人數已連跌兩個月，以9月單月減少185人而言，屬2017年1月單月降336人以來逾兩年半最多。以今年首9個月統計，持牌代理總數由去年12月的40123人，累積減少534人（約1.33%）。

截至9月底，持有營業員牌照（俗稱S牌或細牌）的持牌代理共21274人，較截至7月底的21434人急減160人（約0.75%）；地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）的持牌人數則由截至7月底的18340人減少25人（約0.14%），至18315人。

代理分行數目亦減少，反映此類別的營業詳情證明書數目，截至9月底共7101份，連跌兩個月，較8月的7114份減少約0.18%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，9月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄得4091宗，較8月的5159宗急挫約20.7%。

方黃吉雯雲暉大廈特色戶 呎租76元新高

買家觀望，二手豪宅轉買為租增，東半山跑馬地9月錄逾70宗租務，其中全國政協委員方黃吉雯名下雲暉大廈特色單位，以呎租76元租出，創該廈呎租新高。

市場消息透露，跑馬地雲暉大廈B座高層2室，實用面積1,513平方呎，屬於3房連工人房間隔，連約1,174平方呎天台，屬於屋苑特色單位，連車位以約11.5萬元租出，呎租約76元，屬屋苑新高紀錄。土地註冊處資料顯示，單位登記業主為全國政協委員方黃吉雯，2017年以5,500萬元購入，以新租金計回報率約2.5厘。

據了解，雲暉大廈以特大露台作招徠，而且望開揚馬場景，故吸引不少名人入市，例如新地（00016）副董事總經理雷霆，去年以首置身份斥3,800萬元購入雲暉大廈C座一個單位連車位。

曉廬高層4房 月租19萬

事實上，上月東半山一帶二手豪宅租務相當活躍，全區錄逾70宗租務，當中有5宗超過10萬元大額租務。例如司徒拔道曉廬高層A室，實用面積2,739平方呎，屬於4房雙套房設計，日前以月租19萬元租出，呎租約69元。同區司徒拔道御峰低層A室，實用面積2,375平方呎，以月租15萬元租出，呎租約63元。

至於新入伙項目方面，鰂魚涌單幢樓君豪峰7月開始入伙，至今累計租出約125個單位，9月錄得60宗成交，實用呎租約60元，租值介乎1.3萬元至2.5萬元，逾75%為租金2萬元以下單位。交投中開放式單位佔5成，租金由1.3萬至1.6萬元，開放式平均呎租約63元，呎租較其他1房和2房高，個別呎租更高達70元。

鰂魚涌君豪峰 9月60宗租

租值約1.5萬元便可住全新樓，具一定吸引力。美聯物業分行區域經理范浩銘表示，由於租價吸引，半數單位為外籍租客，包括港島上班族。其中君豪峰中高層A室，實用面積234平方呎，開放式間隔，獲剛來港的日本租客垂青，以1.5萬元承租，呎租64元。原業主於2018年8月以644.7萬元購入，租金回報率約2.8厘。

另外，利嘉閣地產首席聯席董事黃靜顏透露，粉嶺高爾夫．御苑9月份錄得6宗租務成交，其中7座低層K室，實用面積約280平方呎，為開放式間隔，獲租客以9,000元承租，呎租32元。業主在2017年4月，以450.9萬元買入單位，回報2.4厘。

市區舊樓具重建價值，樓齡約53年的灣仔春園街榮利樓，最近獲財團斥資逾2.1億元收購24個住宅單位。

據EPRC經濟地產庫資料顯示，位於春園街32至40號的榮利樓，錄得24宗成交，包括22伙分層戶和2伙頂層單位，住宅收購價由714.6萬至1,425.6萬元不等，收購呎價約2.2萬至3萬元。其中最貴一伙為頂層單位，成交價1,425.6萬元，呎價接近3萬元。市場消息指，背後財團以新世界（00017）相關人士呼聲最高。

　　市區錄得罕有不足三百萬住宅成交，港置營業經理張志豪表示，深水埗仁光大廈低層A室，2房間隔，約223方呎，以約335萬放盤數月後，議價後減價約42萬，以293萬成交，呎價約13139元，減幅約13%。

　　據了解，新買家為夫婦，睇樓1次即拍板入市。資料顯示，原業主早於1981年9月以約22萬購入，帳面賺約271萬，升值約12倍。