大陸建設近年南下台中7期，推2大豪宅案，其中完工2年的「宝格」，實價揭露過去不僅衝上8字頭高價，近期更首度開放頂樓的抗風阻尼球TMD，總重達150頓、要價5000萬元，其功能相當於台北101大樓阻尼器（約600噸），業者指出，「阻尼球具有抗震、抗風功能，減少大樓位移、提升住宅舒適度功能，為台灣住宅市場首見」。

超級豪宅「宝格」基地面積814坪，地上39層樓建築，採大面積菱格紋外觀，受到不少名流青睞，市場辨識度相當高。結構配備252組耐震間柱和72組鋼斜撐加強耐震，還在電梯間配置45組油壓消能阻尼器，更於增加居住的舒適度。

搖晃時間減少70%
全棟興建總樓高達160米，頂樓特別配置的黑橘配色「風阻尼器」( Tuned Mass Damper，TMD)，要價5000萬元，除了具有抗震、抗風功能，提升住宅舒適度，也猶如大型藝術品，為豪宅市場首見。

大陸建設董事長張良吉表示，「宝格」除了有大師加持外，客戶貼心考量的居住舒適度也是一大銷售賣點，尤其台灣位處地震帶，因此常感受地震的威力，尤其超高層大樓搖晃感更是明顯，勢必得提升住宅舒適度。

以近期8月地震而言，造成台中市平原地區3級震度，但是資料顯示樓頂位移由原本的16 cm，降低為約9cm，位移程度減少約40%；搖晃時間由原本的95秒，降為28秒，搖晃時間減少70%，讓地震帶來的不適感降到最低，大大的提升了居住的舒適度及安全性。

住家主力坪數145坪、186坪，純住家67戶，單層雙併雙梯，汽機車入口處由惠中1街進入，採圓環式設計，銷售超過7成。並有豪宅首創「電梯直達」，當有載人狀態，中途便不會停住。

結構耐震性成賣點
除此之外，近年台中豪宅結構耐震性也成賣點，台中美術館豪宅由鉅「大恆」，更是首座獲得SC構造住宅耐震標章，採用特殊研發的速度型阻尼器於結構體中；另外位在台中國美館特區的富邦「天空樹」，地上39層建築採用SS結構搭配日規雙制震消能系統，結合位移型阻尼器與速度型阻尼器共394組，是業界唯一公開訴求制震配備數量的豪宅建案，並可減緩將部分搖晃程度。

結構技師指出，台灣建物結構體都需符合耐震安全規定，若是額外再加裝制震器，主要功能是「減少位移量、室內晃動程度，確實安裝，地震來時人在室內感受會較舒適」，但整棟建築依舊要承受相同的地震能量。

南台灣近年來新屋預售案大幅提升，為吸引買氣，部分建案打出早鳥優惠或讓利，並在雙十國慶檔期開出銷售紅盤。如泰嘉開發位於台南市九份子重劃區，地上7樓電梯華廈案「水岸青」，連假檔期4天收取近300組訂單，保守估算成交已達5成，約70戶以上，當中面河岸景觀戶型更是排到第2甚至3、4順位。

多為自住需求置產
泰嘉開發「水岸青」位於安南區府安路六段與樂活路口，該案是泰嘉在九份子重劃區第3期個案。首期「水舞川」進場4個月完銷，2期「水雲川」進場9個月已售9成。3期「水岸青」於10月10日公開銷售，並在4天雙十國慶假期打出限時讓利預購方案，每坪15.8萬元起，相較同區的建案便宜2萬∼3萬元，吸引將近300組客戶簽下訂單，並支付3萬元保留金。該案總戶數為156戶，相當於平均1戶就有2組客戶搶購。

「水岸青」銷售主委林聖傑指出，建案屬面鹽水溪首排個案，周邊即為帶狀生態公園，一為景觀宅又兼讓利，具備雙重優勢下，4天已經吸引近300組客戶簽下訂單並支付保留金，預計1周後將開始正式簽約。目前，面河景觀宅已經排到第2甚至是第3、4順位，若以300組計算，依經驗簽約轉換率粗估約3成，將可成交近百戶，「該案規劃40∼52坪，屬正常3∼4房格局，因此，來客多為自住需求置產，包括5成屬南科上班族。」

近年來，南二都預售增加，除泰嘉開發外，另有多城國際位於高市榮總商圈大樓案「好野時代」（目前案名未定），打出每坪19.5萬元起早鳥讓利優惠，根據多城國際協理李汪成表示，8月至今已有250組預約，每周來客為40∼50組，尚未公開就已成交約30戶。

多是較早取得土地
樹藤建設位於高市三民區家樂福鼎山店旁的預售案「鑫天地」系列，首期成交價落在每坪20萬∼22萬元，目前銷售逾9成，因房價較同區個案便宜5∼10%，因讓利優惠使成交量大幅提升。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，近年來，願意讓利行銷或透過早鳥優惠的建案比較稀有，主因是地價與營建成本仍持續攀升，有能力讓利者多是較早取得土地，地價相對便宜，因此才能回饋購屋族，未來讓利案將持續減少。

「單身婚育租金補貼」9月底截止，全台超過萬戶申請，不過，大學生在外租屋，卻因年齡限制不能申請，新北市考量這點，此次「捷運青年住宅租金補貼方案」納入學生族群試辦，每月最高可補貼2400元，將於10月21日開放申請，名額共300名。新北市城鄉局表示，「今年估計有270戶申請，若超過名額會爭取全額簽准。」

21日至下月29日截止
「捷運青年住宅租金補貼」自10月21日開放申請，截至11月29日止，每月最高可補貼2400元，為期最長一年。主要補助對象有3大族群，分別為18歲以上、40歲以下單身青年，2年內新婚家庭以及育有未滿7歲子女（含胎兒）家庭，名額共300名，每月最高可補助2400元，最長1年期限，審查時間約2個月，最快明年1月可撥款。

申請資格，須符合家庭年收入低於124萬元、每人每月平均收入低於5萬1331 元，只要是在新北市22個捷運行政區內租屋，並在新北市設籍、就學或就業，且家庭成員於北北基、桃園市均無自有住宅，就可申請。

新北市城鄉局住宅發展科正工程司盧育晟表示，考量9月開學，若是以就學條件申請且審核通過，可回溯至當年度9月起計算撥款，為期1年。他也說明，「本補貼於同一租賃房屋僅核發1位合格申請者，若合租，需協商由1人提出申請；同一門牌分租套房，則可個別申請。」另外，過程中發生租約到期續約，或搬遷他處等，可於2個月內送交新契約審查，符合資格則以新約生效日為起始續撥補貼。

青銀共居不受限區域
值得注意的是，若申請者向60歲以上、戶籍設於新北市自有住宅的銀髮房東承租，即為「青銀共居」，不受租賃地須在捷運行政區限制。事實上，此租金補貼已7年，去年實際受理達1075戶，最後額外簽准通通補助。盧育晟坦言，因多項補助申請資格條件重疊，此次才減至300戶，「若超過名額，也會盡量比照去年。」

不只婚禮，喪禮也能客制化。有位嘉義老婦人罹病移居台北逝世，家人為讓她有「回家的感覺」，把靈堂布置成菜園，儀式過後蔬菜分送一空；還有老師告別式打造成教室，出席親友重溫逝者生前春風化雨場景。殯葬業者表示，1場客制化喪禮隨要求不同，金額從數萬元至數百萬元不等，準備期至少15天以上。

金額最高達數百萬
龍嚴禮儀師劉姿萱表示，有位嘉義老婦人生前喜歡種菜分享親友，因罹病被接到台北醫治，但仍不敵病魔過世，家人在台北舉行喪禮，為讓老婦人「有回到家的感覺」，把喪禮布置成像嘉義老家一樣。

劉姿萱說，為布置這場告別式，她搭高鐵至嘉義勘景，還去看了菜園，將會場布置成老婦人家三合院樣子。告別式當天，家人原本擔心沒人把喪禮上的蔬菜帶走，沒想到最後搬光光，連根蔥都不剩，「就像老婦人生前把自己心意分送給親朋好友一樣。」

另一案例是在事業成功的捷克人，他常對家人同事，甚至客戶開玩笑說：「我是從外太空來到地球的外星人，叫『神奇的傑克』！」喪禮會場布置成飛船準備飛往太空，取消傳統拈香公祭，用NASA太空人行禮方式，讓大家跟傑克道別。
國寶集團表示，曾有逝者是位老師，告別式現場布置成教室，搬來了黑板、講台、課桌椅，擺放小書包內附手工皂福及相片，讓出席親友於現場重溫昔日上課情境。

國寶集團也曾規劃逾400萬元案例，逝者是位工廠老闆，告別式選在工廠舉辦，為統籌喪禮，禮儀師甚至睡在工廠2周；一般確定內容後籌備約15∼30天不等。龍嚴公共事務部公關江睿筑表示，一般喪禮準備期約2、3天，客製化喪禮最久耗時1個月，花費30萬∼50萬元不等，也有達百萬元等級。

台北辦公室市場自用及投資需求穩定，租金攀高、空置率則續降，根據信義全球資產調查，第三季租金上漲至每坪2,280元新高，空置率則降低至3.19％的歷史低點，在持續去化、沒有新增供給下，預估第四季空置率將低於3％。

據信義全球資料，台北商辦空置率近年急速降低，2015年第三季還有9.61％，今年首季跌破5％，第二季跌至3.62％，第三季更降到3.19％，創歷史新低點。

受到南山廣場高租金行情帶動，信義世貿商圈各指標性商辦調高租金行情，許多辦公大樓租金刷新自家紀錄，例如國泰置地廣場本季高樓層出現每坪4,500元以上行情。市場主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種，由於需求旺盛，承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積供給，只好往其他商圈尋找標的，使得松江南京、敦南及敦北民生商圈空置率都大幅下降1個百分點。

信義全球資產總經理柯宏安表示，商辦買氣明顯成長，雖然第三季平均售價每坪84.7萬尚未突破2015年高點，但買方願意加價的比率提高，聯強國際以每坪100萬買下南港「世界明珠」商辦大樓創下當地新高，北市商辦仍是買方市場。

受惠低房貸利率與低總價首購宅好入手，國慶連假期間，台中各指標案場人潮爆棚，單是上市櫃建商新推案，預估總成交金額就逼近10億元！包括總太、順天、坤悅、富宇、遠雄，以及台中在地建商-永豐泰、久樘等首購小宅熱銷，區域遍及南區、北屯、清水、豐原、潭子等地區，可說是遍地開花、紛傳銷售捷報。

其中，遠雄建設在清水區的「遠雄之星」系列造鎮案，目前「遠雄之星7」進入最後衝刺，最新預售案「遠雄之星8」預計第四季進場，產品規劃25至50坪，每坪開價約16萬元，總銷達43億元，為海線地區目前量體最大的單一個案。國慶連假期間，「遠雄之星」接待中心總來客數衝破200組，締造單日平均成交1億、四天成交4億元的銷售佳績。

此外，連假期間北屯區有多個預售案熱銷。其中，總太地產「共好Melody」，是低總價市場中唯一擁有國際設計師操刀的新案，產品規劃26~41坪，每坪單價18.8萬元起，連假期間來客數暴增，目前已熱銷七成；北屯區單元十二重劃區的「精銳IN未來」，連假期間來客數超過50組，締造銷售佳績。

同樣位於北屯區十期重劃區的順天建設「景美」新案，針對空汙議題引進日本Tornex外氣清靜機，全時段主動隔離PM2.5，成為區域矚目新案。連假期間來客數增加10多組，目前整體銷售已破七成。

總太集團旗下的永豐泰地產，在台中市南區國圖館特區的首推案「女王萬歲」，主打女性族群與實價銷售，是南區唯一採用日本YKK AP頂級隔音氣密窗與德國進口隔音墊的建案，獲得女性購屋族的熱烈回響。預約期間就有超過數百組的來客量，國慶連假期間，來客數較平時假日暴增一倍以上的人潮，創造亮眼的銷售成績。

另外，潭子區受惠台鐵紅線開通，加上正在動工中的國道四號豐潭段，以及規劃中的國道一號將銜接74線道，皆為區域帶來交通機能與房市利多。坤悅開發「悅.勝利」案，規劃37坪純三房產品，頂著明星學區，頗受首購族與年輕小家庭的青睞，連假期間來客達數十組，目前熱銷已破六成。

豐原區同樣受惠台鐵紅線利多，指標新案-久樘「向陽」，潛銷期已累積多達400組來客數，連假期間來客數逼近30組，平均每六組成交一戶，整體銷售已達八成。

陸客緊縮嚴重影響我國觀光產業，行政院日前端出紓困措施，其中一項重點在於減免地價稅，不過由於地價稅牽涉到地方財源，地方政府反彈極大，目前仍卡關。眼見11月地價稅就要開徵，若再無進展，這些紓困措施對業者而言，恐怕看得到、吃不到。

旅宿業者遲遲等不到地價稅減免，私下透過LINE群組向交通部長林佳龍抱怨，業者擔心，地價稅開徵期間就在11月1日至30日間，若減免遲遲沒有通過，到時候逾期未繳納，每逾期兩日還要加徵1%滯納金。

財政部官員表示，目前交通部尚未找財政部開會。官員表示，若要針對旅宿業者減免地價稅，共有兩種方式，但都會牽涉到地方政府財源，影響重大，地方政府的態度是關鍵。
官員表示，第一種方式，是依據發展觀光條例第49條，針對觀光旅館業給予五年地價稅適當減免，不過須由地方政府訂定自治條例，目前地方政府考量對於財源影響極大，並沒有訂定相關自治條例。

第二種方式，則是依據現行土地稅法第18條第5款規定，由政院直接核定適用千分之十稅率，雖可由政院直接出擊，但地方政府因此流失的財源如何補足，也將會是問題。

目前地價稅的課徵方式，若是一般用地，是採分級累進稅率，稅率自千分之10到千分之55，政院日前提出的地價稅減免方案，是朝向旅宿業地價稅五年適用單一稅率千分之10。

不過牽涉到地方財源，若沒有配套補助，地方政府恐怕難以接受。

危老條例10%的申請時程容積獎勵將於明年落日，卻傳出政策大轉彎，據悉，內政部近期一改過去「反對延長」的立場，已著手研議修法，朝延長時程獎勵方向討論。

修法重點有二，首先、時程獎勵並非無條件延長，而是在延長的年限內，逐年遞減時程獎勵額度，換言之，愈早送案仍愈有利；其次、有望納入規模獎勵，鼓勵從事較大規模的危老重建。

危老條例由於沒有最低面積限制，審查效率高、程序簡便，被形容是「都更特快車」，其中，若是在危老條例施行三年期限內提出申請，可額外獲得基準容積10%的時程獎勵，最後申請期限就在明年5月9日。
眼看時程獎勵就要落日，地方政府、建商及不分藍綠立委紛紛跳出來，呼籲內政部考慮延長，而過去內政部態度堅決，強調時程獎勵是為了鼓勵所有權人積極整合、儘早送案，而未考量修法延長。不過消息人士透露，目前內政部打算「從善如流」，研擬修正危老條例。

消息人士指出，行政部門已朝延長時程獎勵的方向研議，不過，為了避免鼓勵儘早送案的原意被抹煞，研擬延長的時程獎勵並非毫無條件，愈早提出申請的案件，仍可享有較高獎勵額度，拖得久獎勵就會變少。

進一步說，未來時程獎勵雖延長，但會逐年遞減。舉例來說，若延長兩年，可能第一年仍維持10%容積獎勵，到了第二年可能就減半為5%。不過實際延長年限及遞減程度，仍待中央與地方政府討論尋求共識。

其次，此次修法也將納入規模獎勵，消息人士指出，若大面積的都更在一定條件下，也能走危老條例，對於加速都更將是一大利多，因此修法也考量針對一定規模以上的危老案件，給予適當獎勵。

至於面積要拉到多大？據悉，目前內政部仍在觀察當前危老案件的規模，再來斟酌考量，也有可能將時程與規模獎勵結合。

一般認為位於明星學區，鄰近捷運、公園、醫院商圈的房子抗跌保值，實價揭露，北市仁愛路四段300巷一棟華廈二樓，屋主2014年以4600萬元取得，今年7月以3450萬元賣掉，持有五年賠了25%、1150萬元。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，仁愛路四段300巷，就在國泰仁愛醫院後方，當地學區、捷運、公園、醫院，燙金門牌一應具全，居住環境也不錯，屋主卻以慘賠收場，主要是當初失算，跟著別人追高，如今行情滑落，只好認賠殺出。

陳炳辰表示，當地大多是屋齡已30多年的國泰仁愛華廈，實價資料，2014年前後，有八、九戶以一坪100萬以上買進，甚至有人買到一坪110萬元，目前實價資料當地華廈行情一坪在80萬元左右，現在轉手，都要面臨賠售。

仁愛路四段300巷近安和路，前段靠近仁愛路一帶，為國泰仁愛醫院商圈，後段近信義路一帶，為七樓華廈，主要是國泰仁愛華廈，區內有敦安公園，仁愛國中、仁愛國小，環境不錯，距離捷運信義安和站也不遠。

根據實價資料，當地今年7月一棟七樓華廈交易，屋主在2014年4月取得，約43坪，總價4600萬元，每坪達105萬，今年7月轉手，成交價降至3450萬元，每坪單價跌至79萬元，慘賠25%、1150萬元。

陳炳辰指出，屋主在2014買入之際，適逢房市熱潮，不少人看好當地條件，追高買進老華廈，成交單價高達一坪百萬，如今時空環境背景不同，當地該類產品的行情落至單價80萬，賣方若出於資金因素出售，也只能按行情認賠脫手。

新北市政府地政局公佈最新一期住宅價格指數，2019年4月至6月之全市價格指數分別為101.71、101.13及101.17；大樓價格指數分別為102.10、103.52及102.75；公寓價格指數分別為97.07、94.05及96.94。與1至3月份相較，全市指數呈持平趨勢，另與2018年同期相較，全市與大樓價格指數則呈現略微上漲趨勢。

中永和、三蘆、新莊指數上漲 樹三鶯指數持續高點

觀察新北市8個次分區2019年4月至6月的走勢，各月份漲跌均在3％以內。其中中永和2019年4月指數為105.42、三重蘆洲及新莊2019年6月指數分別為104.30、104.14，均於本季達到近期相對高點，長期亦呈現上漲趨勢；樹林三峽鶯歌指數則維持實價登錄以來高點。

新成屋指數短期走弱 林口、淡海新市鎮指數上揚

2019年第2季新成屋指數為100.30，較前季下跌2.49％，惟整體仍呈現平穩趨勢。整體開發區指數方面，台北大學特定區2019年第2季指數為110.18，較上季上漲0.41％；林口新市鎮本季指數為101.75，較上季增加2.37％；淡海新市鎮指數已連續4季上漲，本季指數為104.16，較上季增加1.72％，該區因2018年底淡海輕軌綠山線通車，且近期因輕軌藍海線及淡江大橋開始動工等交通利多因素，帶動此區房價。

捷運板南線(土城段)、中永和線、三重新莊線、新店線指數呈現上漲趨勢

板南線(土城段)、中永和線、三重新莊線、新店線本季指數分別為102.99、103.79、101.69及103.85，較上季上漲2.47％、1.26％、2.46％及2.5％，且均為近1年來最高點，顯示捷運站周邊地區價格支撐較強；板南線(板橋段)、三重蘆洲線及淡水線本季指數則相對平穩。

地政局補充，新北市政府每季皆會公布6大類22項指數之統計資料，並製作「新北市不動產市場分析季報」，提供多元房市訊息及專題分析供外界參考，相關資料已置於「新北市政府地政局網站」及「新北不動產愛連網」，歡迎各界瀏覽指教。

　滬市上市公司首份三季報出爐。格力地產10月14日晚披露三季報，公司2019年前三季度實現營業收入34.32億元，同比增長88.69%；淨利潤為5.02億元，同比增長28.65%。每股收益0.23元。

　　穩健的區域性地產商

　　對於營收同比大幅增長的原因，格力地產表示，主要是報告期內房地產及代建收入增加所致。其餘關鍵指標方面，公司期末貨幣資金餘額為29億元，同比增長40.78%，主要系銷售回款增加所致。應收賬款為1.36億元，同比下降59.37%。但公司長期應收款同比大增，高達15.4億元，同比大增589.76%，主要是應收代建工程款增加所致。經營活動產生的現金流為9.85億元，去年同期為-13.37億元。預收賬款同比大增238.65%，主要是預收房款增加所致。

　　三季報並未披露公司具體業務細節。不過，從公司半年報相關資料推測，格力地產“房地產+代建”業務並行的模式仍在持續，且這兩項業務在第三季度回款情況不錯。上半年，公司實現營業收入26.69億元，同比增長124.42%。其中，房地產業務實現12.55億元營收，代建工程業務實現營業收入12.88億元。這顯示出代建業務已經佔據公司業務的半壁江山。

　　格力地產很早就開始嘗試多元化。按照公司相關說法，形成了“房地產業、海洋經濟產業、口岸經濟產業以及現代服務業和現代金融業”五大板塊綜合發展的產業格局。

　　房地產項目方面，公司目前土地儲備和項目主要集中在珠海、上海、重慶等地。從業務情況看，公司仍是一家區域性房地產企業。公司指出，成立之初就制定了“只做品質不做規模”的發展策略。2009年公司上市時，房地產行業已高度成熟、強手如林，公司堅持不盲目追求規模，不強調高周轉，定位“立足珠海，重點佈局”，從未把自身定位為一家全國佈局的公司。從目前情況看，受益於早年的低價土地，公司房地產業務仍然保持較為豐厚的利潤。

　　地產公司業績分化

　　Wind資料顯示，在申萬一級分類中，目前已經有22家房地產企業公佈了前三季度業績預告，預喜企業數量達到8家，預喜比例達到36.4%。企業間業績分化明顯。

　　業績表現較好的企業有榮安地產(2.830, 0.05, 1.80%)。公司預計前三季度實現淨利6億元至7.8億元，同比增47.3%-91.5%。公司表示，心尚園、香園（三期）等項目交付，結轉收入，整體銷售毛利增加致使歸屬上市公司股東的淨利潤增加。此外，粵宏遠A(3.030, 0.03, 1.00%)、北京城建(7.330, 0.12, 1.66%)等公司預計前三季度業績增速居前。

　　同時，8家房企預計前三季度虧損。其中，ST銀億(1.440, 0.00, 0.00%)（維權）預計虧損額超6億元，虧損規模居前。

生存還是死亡，2019年的長租公寓面臨終極選擇。

2018年以來，長租公寓行業問題不斷，目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

但另一邊，一些長租公寓的頭部企業已在謀求上市，如青客公寓、自如、蛋殼等，包括集中式和分散式公寓。

長租公寓業內人士指出，經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期，要麼破產被重組，要麼上市。資本要求變現，經營也需要更多的金融支援，頭部企業的資本化提上日程。

但長租公寓依然要解決內生性問題，運營水準與盈利能力，才是核心。在這個層面，擁有融資和運營能力的開發商旗下長租公寓優勢更加凸顯。

長租“冰與火”

繼南京樂伽公寓之後，又一家區域型長租公寓出事了。

10月8日，河南悅如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面臨經營及資金壓力，無力維持經營。

此前的9月，悅如已接受了鄭州比遜達美公寓的並購重組。工商資訊顯示，比遜達美已100%持有悅如公寓股權，法定代表人也已變更。

悅如公寓創立於2014年，曾一度在國內長租公寓品牌指數排行榜上位列第八。

悅如並非個案。2018年以來，長租公寓行業問題不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題，據不完全統計，目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

今年2月，寓見公寓資金鏈斷裂後被麥家公寓收購；3月，資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網路科技公司收購；8月，樂伽公寓宣佈倒閉。

21世紀經濟報導查詢發現，目前資金鏈斷裂、經營不善的公寓，多為協力廠商獨立品牌公寓，他們大多成立於四五年前，在短短的時間裡快速擴張，又迅速消亡。

同策諮詢總監張宏偉表示，長租公寓“陣亡”，一大半都是資金鏈出現問題，其中很多不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運營商怎樣生存已成了最大問題。再加上資產證券化融資受阻，長租公寓“錢”景堪憂。

據同策研究院統計，2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批，對比2018年多筆首單動輒50億至100億的規模縮水很多。

一邊是海水，一邊是火焰。今年又或將是長租公寓的上市年。10月7日，長租公寓品牌青客公寓向美國證監會提交IPO檔，計畫在納斯達克上市，預計融資超1億美元，有望成為長租公寓上市第一股。招股書顯示，2018年底，青客公寓房源數量達到了9.12萬間，位列國內長租公寓運營商第三位。

另有消息顯示，蛋殼公寓也計畫赴美上市，募資金額為6億-7億美元。

此外，頭部企業自如也傳出計畫赴美上市，籌集5億-10億美元。不過，10月14日，自如CEO熊林表示，長租公寓已進入精耕期，目前並不急於上市。

長租公寓歷經數年發展，出現了兩極分化的局面。而那些能夠走出經營困境的，多有資本的支持。

公開資料顯示，包括紐信創投、賽富、摩根士丹利、凱欣資本在內，幾年來青客公寓融資累計超過1億美元。

分散式長租公寓的頭部企業更受資本青睞。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投後估值超20億美元；自如則於今年6月獲5億美元B輪融資，投後估值50億美元。

深度整合來臨

就近年長租公寓的模式而言，無論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運營商高度依賴地產資源，要想佔領市場，就得不斷砸資金盤下房源，成為“二房東”，再出租給租客。

目前還存活的長租公寓，依然在不斷擴張。10月14日，克而瑞發佈長租公寓排行榜，榜單顯示，在獨立協力廠商品牌中，魔方、樂乎、窩趣管理規模位元列前三；頭部企業仍處於較為激進的擴張狀態。

在這種模式下，運營商很難盈利。以青客公寓為例，招股書顯示，截至2019年6月30日的前9個月，淨收入為8.979億元，但淨虧損達3.73億元；2017年、2018年，青客的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。

青客公寓也暗藏風險。根據招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客採用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預付租金總額為7.9億元人民幣。

在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會陷入尷尬的境地，避免不了損失。

克而瑞研究資料顯示，長租公寓行業平均利潤水準僅在2%~4%，現金流回正週期至少需6年以上。

房企旗下的長租公寓雖有母公司支持，但也經歷了盤整，2019年上半年，萬科“萬村計畫”全面暫停簽約新房源，朗詩、遠洋集團擬剝離長租公寓業務。

發展到現在，行業要求精細化運營。克而瑞稱，在當前行業背景下，房企系的發展重心由追求規模增長，轉向穩經營、提品質。

今年前三季度，萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間，排名前二；旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等，總計新增體量超10000間。

作為房企系長租公寓龍頭，萬科、龍湖均在2019年中報提出，要提升項目開業效率與經營品質。

龍湖集團CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開業超過5.3萬間，今年按規劃將累計開業近10萬間，2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預計明年將實現盈利。

前述公司均認為，隨著行業重新洗牌，包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中，長租公寓運營商要想走得更遠，必須要解決盈利模式問題。

同策諮詢指出，從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式；部分有能力的企業，可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。

對房企而言，加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。

除了租金收入，重資產運營還具備資產增值屬性，有增值預期；對泊寓而言，萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。

進入10月，東北地區的投資十分火熱，僅恆大就接連“下單”，與哈爾濱市政府、綏化市政府簽署戰略專案開發協定，又與長春市、公主嶺市達成合作協定。

此外，碧桂園農業也將在黑龍江省建設大型無人作業示範農場；萬達在瀋陽摘下三宗地塊建萬達廣場。

開發商紮堆投資東北，碧桂園、萬科、恆大、融創四大龍頭齊聚，還有萬達、華潤、綠地也都採取了行動，誓要打破“投資不過山海關”的魔咒。

通過各項合作協定來看，開發商此次在東北的投資與以往有所不同，不再以開發住宅為主，而更多是開展多元化業務方面的合作。

地產巨頭相約“闖關東”

在10月份的最新合作意向之前，恆大就已在瀋陽落子，擬投資1200億建設新能源汽車三大基地等專案。

“投資不過山海關”曾是過去商界對東北的刻板印象，諸多歷史和制度等問題，一度為東北地區投資的大門上了“鎖”。

去年9月，東北振興座談會召開後，這把“鎖”被打開。投資接踵而至，“投資正過山海關”的勢頭凸顯。

在恆大之前，萬達早已先行一步。

5月15日，萬達集團宣佈，將在已完成投資250億元的基礎上，再投資800億元，與瀋陽市開展廣泛深入合作；10月11日，萬達又以總計17.69億元競得瀋陽三宗地塊，均以底價成交，擬在此地建造萬達廣場。

大連萬達集團董事長王健林表示，看好瀋陽的未來發展。“瀋陽經濟現在已從穀底回升，呈現出良好的發展態勢；投資營商環境也發生了改變，現在市委市政府大力招商引資，服務熱情周到，效率極大提升。”

他透露，瀋陽市政府和萬達集團的戰略合作從談判到簽約，只用時一個月，雙方約定今年三季度開工建設。

近日，碧桂園農業也與黑龍江省建三江管理局簽訂合作備忘錄，雙方將聯手在黑龍江二道河農場建設大型無人作業示範農場。

根據初步合作方案，擬建設的這個大型無人作業農場規模將達到1000公頃。其中，建三江管理局負責提供土地、基礎設施等必要支援，碧桂園農業負責提供無人作業系統解決方案、無人作業農業機械等技術支援。

在投資東北的開發商裡，萬科也位列其中，近期與長春市政府簽署戰略合作協定。

萬科集團高級副總裁劉肖在2019東北亞經濟論壇上表示，“東北有人才環境，有機會彎道超車，實際是一塊投資熱土。”

劉肖說，新一代的資訊技術，新能源和工業技術交叉融合；新興產業和傳統產業融合，這正是驅動東北振興的契機，“萬科更像是生態平臺企業，把各類資源引入東北，並使其發生乘數效應。”

還有融創、綠地、華潤等品牌房企也不約而同地“闖關東”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，東北振興的力度在強化，一定程度上使得東北市場具有較為積極的投資活力，企業也願意追加各類投資。大型房企和其他企業對政策都非常敏感，率先追加投資。

多元化業務合作

此次開發商投資東北的浪潮，並不是以住宅開發為主，而是加大多元業務方面的合作，如文旅地產、現代農業、健康養老、金融服務、城市建設等。

“這個跟東北產業升級下的一些新的需求有關係。”嚴躍進稱，東北地區的住宅市場本身並不強勁，且前幾年已經消化得差不多了。加之，當地的企業開發已經足夠了，外來企業資金更強，就可以更好地做些文化旅遊、商業等一些綜合體專案。

融創就是在東北地區做文化旅遊投資的典型案例。

冰雪資源是黑龍江獨特優勢，黑龍江也是全國最早開發利用冰雪資源、發展冰雪產業的省份。熱衷於打造冰雪項目的融創自然不會錯過有“冰城”之稱的哈爾濱。

9月20日，哈爾濱市政府與融創簽署了哈爾濱•冰雪大世界四季冰雪專案合作協定，雙方還簽署了融創•長嶺湖國際會議中心度假區等項目合作協定，將在道裡區長嶺湖建設國際會議會展中心、東北亞文化風情島和國際度假區。

此前，融創就與哈爾濱市香坊區有所合作。融創擬在香坊區就舊城改造、文化旅遊、產業升級等方面進行投資開發，打造融創文化藝術交流中心、融創現代農業產業園、融創城市綜合體等大型項目。哈爾濱成為融創開展文旅產業的一大“試驗田”。

而綠地集團則是與瀋陽市政府共同組建公司，以此參與到當地國資國企改革中。雙方合資的瀋陽城市建設集團有限公司於8月15日揭牌。

工商資訊顯示，瀋陽城市建設集團有限公司由綠地旗下天津建工與瀋陽市級國有平臺公司瀋陽盛京房產經營集團有限公司共同組建，天津建工占股70%，瀋陽國資占股30%。

據介紹，這是在瀋陽地區組建的第一家混合所有制大型城市建設集團。

同時，未來五年內，綠地集團擬在瀋陽投資300億元，在組建城市建設集團、參與市屬國有企業混合所有制改革、共同推進城市基礎設施建設、協作推進城市金融服務創新、開發城市消費市場等五個重點領域開展合作。

除此之外，華潤也在7月與遼寧政府達成戰略合作。此次華潤與遼寧的合作將涉及到在大消費、大健康、城市建設與運營、能源服務、高科技與金融等領域。

此前開發商在東北投資住宅“碰壁”，如今開展的多元化業務，不僅是房企轉型的重點領域，也是東北老工業基地轉型的關鍵所在。

比如在新能源汽車、現代農業、智慧科技等領域，房企的多元化運營與東北的產業振興產生了疊加。

嚴躍進表示，現在出現投資爭過山海關，客觀上也說明，此類區域的投資價值在體現，未來依然有較好的投資機會，相關房企進入以後，對於區域市場的發展和品質的提高等都有積極的作用。

從2014年籌備到2019年10月IPO，房多多的上市之路並不容易。長達五年的歷程，房多多踏著互聯網熱潮成立崛起，又在風口散去時上市，然則未來挑戰還有許多。

地產電商房多多赴美上市B面：商業模式8年3變

作為互聯網房產仲介代表企業，房多多的上市傳聞終成“實錘”。

10月8日，房多多向美國SEC提交了招股說明書，將在紐約申請首次公開發行，尋求募集最多1.5億美元資金，計畫交易代碼為“DUO”，而發行量、發行價格區間等資訊暫未透露。

這意味著，之前房多多傳聞將在香港上市的消息都煙消雲散了。

2018年6月，據媒體消息稱，房多多即將在2019年初在香港上市。

2019年10月12日，房多多方面向時代週報記者表示，公司從未表示要在香港上市，現在處於上市靜默期，上市過程的細節不太適合對外發聲。

從2014年籌備到2019年10月IPO，房多多的上市之路並不容易。長達五年的歷程，房多多踏著互聯網熱潮成立崛起，又在風口散去時上市，然則未來挑戰還有許多。

漫長上市路

根據天眼查資料，2013年11月，房多多成立香港公司—FANGDD NETWORK HOLDING LIMITED，並通過股權質押的方式，將旗下上海房多多資訊科技有限公司 、上海房多多軟體科技有限公司 、深圳市房多多資訊技術有限公司三家實體公司“裝進”其中，這被外界視作房多多打算海外上市的前奏。

2014年，房多多的平臺交易額突破2000億元，與萬科和鏈家年度交易額相近。

規模高速擴張使得房多多備受資本青睞。根據天眼查資料，2012年至2015年期間，房多多共獲得4輪融資，最後一次是2015年9月獲得的2.23億美元的C輪融資，當時估值超過10億美元。

2014年，擅長資本運作的原萬科副總裁肖莉加入房多多，肖莉曾在公開採訪時表態稱，自己去房多多就是為了幫其上市的。

但2015年之後，房多多沒有再進行過融資。

此次上市，房多多計畫募資金額為1.5億美元，用於增強研發能力，投資於技術、銷售、行銷和品牌推廣、營運資本、以及包括為補充業務、資產和技術進行的潛在投資和收購等其他一般企業用途。

值得注意的是，房多多的估值出現下滑，本次募集的資金尚不如其2015年C輪融資數額大。

歷時五年，為何選擇現在上市？

10月12日，中原地產首席研究員張大偉向時代週報記者表示：“房多多前幾年公司規模發展不夠，現在這個時點既是無奈的選擇，也有可能是最後一次衝刺。”

時代週報記者翻閱招股書，房多多從成立至2016年內連年虧損，其中，2016年淨虧損3.321億元。

但從2017年開始，房多多實現盈利，當年實現淨利潤為人民幣60萬元。2018年，淨利潤為1.04億元；2019年上半年，淨利潤為1.003億元。

商業模式不斷騰挪

漫長的上市路背後，房多多商業模式不斷挪移。

2011年，中國互聯網崛起，並擁有全球最大規模的互聯網用戶數量。隨後，這股熱潮延伸至房地產領域。

作為房地產行業的連續創業者，段毅和其在中歐商學院的同學曾熙、李建成共同創立房多多，定位為地產垂直領域的淘寶，並自稱全國第一家移動互聯網房產交易服務平臺。

房多多從新房代理起步，採用B2B模式，從開發商處獲取專案，然後分給仲介公司銷售。借此方法，房多多成功打通了仲介資源，公司成立之初便開始飛速壯大。

2014年，房地產市場進入下行週期，開發商為了儘快賣掉手中的房子開始同時簽多家分銷商。

在新房市場不占管道優勢的房多多開始轉戰二手房市場，發展模式由B2B變成O2O，並提出“直買直賣”的口號，讓買賣雙方自行交易，且服務費遠低於市面上平均2%的仲介費。

這種模式在初期快速搶佔市場份額具備不小的優勢 ，但房地產電商屬於低頻交易，鮮有回頭客，加之房地產交易流程複雜，使得純線上、去仲介化的經營模式無法持續。

2018年，段毅曾向媒體坦言，房多多為這個錯誤買單花了3億元。

今年3月，房多多的商業模式再次轉變為“To B”，標語也換成了“全網經紀人直賣平臺”，打造一個新房、二手房代銷的服務平臺。其宣稱，通過互聯網説明房地產經紀人完成交易。並承諾，做獨立平臺，不自雇一個經紀人，不開一個線下店。

在此模式之下，房多多的盈利主要來自交易抽成以及增值服務。2018年傭金抽成20億元，同比增長23%。增值服務收入2.5億元，同比增長67%。

“房多多經歷了多次方向調整，今年上半年淨利潤一個多億，全年應該會達到兩三個億的淨利潤。但如果要進一步擴大發展，還需要繼續探索。”10月11日，明源地產研究院首席研究員艾振強向時代週報記者表示。

仍然面臨挑戰

近兩三年來，互聯網房產仲介從巔峰逐漸走向消亡。愛屋吉屋破產，平安好房離場，好屋中國賣身。這場從線上發起的探索依然未有成功範本。

在招股書中，房多多提到，由於其市場以交易為導向，其主要競爭對手為貝殼以及以流量為導向的平臺。

這部分競爭對手，包括譬如房天下以及安居客等平臺。從目前來看，房多多的競爭優勢並不突出。

根據易觀千帆指數，2019年8月，安居客的月活指數為1928萬，貝殼找房的月活指數為806.1萬，而房多多的月活指數為21.8萬。

10月11日，一位廣州中小型仲介機構負責人向時代週報記者表示，在平臺的選擇，房多多並非他的第一選擇，這主要依據的是綜合實力以及房源數量，而增值產品服務這塊，有的平臺在入駐後會免費贈送。

張大偉向時代週報記者指出：“房多多模式曾經填補了市場的空缺，將經紀人和新房關聯在一起，但隨著經紀公司轉型，開始直接從事新房業務，資本市場已經對於這種模式不太認可了。例如在美股上面的搜房網，市值從過去最高點的300多億元人民幣跌落到現在的10億元人民幣左右。”

10月12日，深圳中原董事總經理鄭叔倫向時代週報記者提出：“房地產的電商平臺都還沒有成功個案，目前很多傳統的仲介公司近年來都在大力發展線上力量，務求做到線上線下全面開花。像房多多這樣的互聯網仲介的確存在一定發展壓力。”

龐大的註冊用戶是房多多手中的一張王牌。

據招股書顯示，截至2018年12月31日，中國有將近200萬名房地產經紀商戶中，房多多平臺的註冊經紀商戶數超過91萬名，滲透率超過45％；截至2019年6月30日，房多多平臺擁有超過107萬名註冊經紀商戶。

雖擁有較高的註冊用戶，但其創造的平均效益並不高。

2018年，在房多多平臺上閉環總交易量（GMV）為1137億元人民幣。同比增長54%。以2018年的資料來算，由此算來，每個經紀人的平均（GMV）僅在12萬元左右。

房多多要想在資本市場表現強勁，仍要迎接更多的挑戰。

“今年是最近這些年中融資最艱難的一年”，一位房企負責融資的高管對介面新聞感慨稱。

房地產行業融資全面收緊還在不斷深化。

10月12日，北京銀保監局印發《關於規範銀行與金融科技公司合作類業務及互聯網保險業務的通知》，規範北京地區銀行與金融科技公司合作類業務。

《通知》明確表示加強資金用途合規性審查，要求銀行按照穿透原則，嚴查資金用途合規性，嚴防信貸資金違規流入網路借貸平臺、房地產市場等禁止性領域。

監管部門查漏補缺的動作不斷從大處延伸至小處。嚴防信貸資金流入房地產市場及控制房地產貸款數量的地方性監管政策還在密集出臺。

也是在10月12日，據《每日經濟新聞》報導，某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

這僅是房地產融資收緊政策的最新案例。自今年5月銀保監會下發“23號文”開始限制銀行和信託融資後，房地產融資管道步步收緊，信託、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等的監管新政頻出。

一個字，難！

從小房企至龍頭房企，均在承受著不同程度的融資壓力。

融資“太難了”

不管是奔波在一線為具體專案找錢的員工，還是運籌帷幄的企業老闆，他們都覺得今年融資“太難了”。

“今年是最近這些年中融資最艱難的一年”，一位房企負責融資的高管對介面新聞感慨稱。

在融創8月份的中期業績會上，董事長孫宏斌甚至用“史無前例”形容當下的融資環境。

這場“史無前例”的融資管控始於今年5月。

今年一季度房地產融資環境相對寬鬆，地產信託增量變大，土地市場熱度提升，地王頻現，宏觀杠杆率也開始飆升。但好景不長，房地產市場隱現出的小陽春被迅速遏制，監管開始加強對地產融資端的限制。

5月銀保監會印發的“23號文”要求嚴格禁止信託、銀行等金融機構違規向房地產企業輸送信貸資金，尤其體現在前端融資方面。

當月底，市場還有消息稱數家地產商被列入暫停公開市場發債業務的名單，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。至此，融資的錢不能用於拿地了，房企融資受限的緊張氛圍開始在行業內鋪開。

“不敢做！”融創一位負責專案融資人士向介面新聞表示，銀行和信託對融資提出更高的合規要求，誰都怕忽然檢查到自己頭上。”

進入7月，房地產融資再度收緊。當月，《中國證券報》報導稱，監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了視窗指導，要求控制房地產貸款額度。

緊接著，房企通過發行外債來補充營運資金或償還境內債務的管道也被堵死了。

7月12日晚間，發改委發佈關於房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

監管政策頻密和深入程度還不止於此。8月，銀保監會辦公廳正式下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

也是在8月，房地產開發貸額度也開始收緊。總的開發貸規模將嚴格控制在2019年3月底時的水準。這就意味著，房地產開發貸餘額將從二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億規模。

這是自收緊公司債、信託融資、銀行貸款後又一控制房企融資的舉措。房企幾乎所有的融資管道都受到全面調控。

“連開發貸都被限制了。”一位不具名房企融資人士向介面新聞表示，“明顯看到，7月之後，8月、9月的融資金額是在下降的。”

7月後，地產商事實上的融資規模確實進入低溫通道。

同策諮詢研究院監測的40家典型上市房企資料顯示，2019年8月房企完成融資金額共計368.26億元，環比下跌58.15%。9月的這一數字為689.56億元，雖然環比上漲87.25%，但這一規模也僅是今年月度融資額的平均水準，和今年3月高峰的千億融資仍相差甚遠。

“公司債從去年年底規則已經改了，只能用於借新還舊。現在ABS也同樣受到了制約。”上述人士告訴介面新聞，從8月開始，交易所收緊核心企業ABS發行量，“註冊金額減少，用途限定為只能用於以新還舊形式進行置換”。

ABS也是房地產開發資金的重要補充。聯訊證券在近期的一份研報中指出，去年ABS融資大概新增1300多億，今年新增只有約1100億。

在常見的融資管道受限後，房企內部現金流銷售回款成為最重要的資金來源。根據聯訊證券和Wind的資料顯示，目前銷售回款占到房地產開發資金來源的42%。

但在“房住不炒”的房地產調控政策下，銷售回款並不容樂觀。短期來看，這與商業銀行發放按揭貸款的速度密切相關。

“銀行也在收緊按揭額度。開發商提取按揭貸款的難度越來越大，並且還會有一個往回收的過程。“上述房企人士對按揭貸款也持悲觀情緒。

央行資料顯示，今年上半年新增居民貸款達到3.8萬億，同比增長4%，其中與按揭相關的居民中長期貸款新增了2.8萬億，同比增加10%。聯訊證券分析指出，下半年的按揭貸款額度不容樂觀，因為2016至2018年新增額度分別為5.7萬億、5.3萬億、5.0萬億。

監管對於房企資金管控，從拿地端逐步深入至開發端，甚至影響至銷售端。外部融資和內部現金流全面收緊，寬鬆的融資一去不復返了。

房企對於這輪融資管控的預期逐步下探。“這得看房地產政策調控週期有多長，我們預計到明年一季度都不會有好轉。”上述房企融資負責人對記者表示。

分化加劇

在監管全面封堵融資的高壓之下，房企融資方式分化，高下立現。

“已經不是前幾年那種無腦投資的時代了。”陽光城一位融資高管如此總結目前行業融資環境，她說房企融資分化明顯。

聯訊證券指出，國內貸款門檻較高，銀行多以優質房企為主要客戶，小房企得到的支援較少，更多依靠非標融資。在當前環境下，房企融資方式漸趨多元化。

9月，華夏幸福子公司九通投資與中信信託和中原信託簽訂《永續債權投資合同》，永續債權投資金額分別為40億元和不超過20億元。

首開股份控股子公司首開中庚投資向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計畫，期限2年。

陽光城接受華融融德資產管理有限公司委託恆豐銀行股份有限公司北京分行提供7億元的委託貸款。

同策研究院指出，近年來，經國家監管，商業銀行發放委託貸款條件頗嚴，這是其監測以來，繼2018年1月後發生的第一筆委託貸款。

除了這些合規的創新融資方式之外，也有房企依舊通過不合規的方式緩解當下資金困境。“市場有個別機構，會拿一個資質齊全的項目來做包裝，給企業放款，放款之後用於土地獲取，繞道做一個符合監管要求的做法。”一位不具名融資人士指出。

上半年，曾有兩個月短暫的非標融資視窗期，很多資金緊張的企業得以輸血，但包括龍湖在內的房企並沒有使用這類產品。很快，這種融資手段被監管叫停。

“大家都想要錢的時候，資金成本就會往上漲。”上述人士指出，在融資成本上，房企分化更為嚴重。

華夏幸福上述永續債年利率就超過9.5%。7月11日，大發地產發佈公告稱，擬發於2021年到期的1.8億美元優先票據，融資利率為12.875%。泰禾集團旗下子公司，在9月發行的一筆2億美元境外債券，票面利率也達到11.25%。

與此形成鮮明對比的是，也有房企拿到高額低息貸款。9月，碧桂園全資附屬卓見國際所發行的一筆，2023年到期金額為78.3億港元的有抵押擔保可換股債券利率為4.50%。龍湖在9月發行的一筆金額為8.5億美元10年債，票息只有3.95%。

上述房企融資負責人對記者表示，“目前融資依舊是趨緊的。龍湖美元債票息低，在於龍湖本身評級指標是3A，在境外是民營房企中最好的公司。”

國際評級機構標普、穆迪和惠譽維持龍湖“BBB-”，“Baa3”和“BBB”的長期企業信用評級，評級展望是“正面”和穩定。

評級受公司長期盈利能力、負債結構等多方面因素影響。在民營企業中，這個指標極大影響房企在融資過程可選擇空間。

根據財報，2019年上半年龍湖的平均借貸成本為4.56%。這一數字，甚至低於龍頭房企碧桂園的6.13%。

央企和國企融資優勢是顯而易見的。今年上半年，中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%，較2018年末均有下降。

房企分化還體現在債務壓力上。房企融資難已成定局，對房企而言，貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低，信用風險相對來講會比較大。

華泰證券在6月的一份研報中指出，在民營企業中融信、雅居樂、榮盛發展、濱江集團等企業，一年以內到期的境內債券占各自存量債券規模的60%以上，債務到期壓力較大；萬達商業、陽光城、金地等的境外債券到期壓力較大。

房企長期對於財務精細化管控程度決定了其在穿越市場週期能力。

為規避資金風險，一些企業選擇減少拿地控制擴張規模抑或是選擇退出房地產行業；另一些企業則已經備足糧草等待市場拿地視窗期。

現金流受限後，土地市場降溫。聯訊證券分析指出，今年土地成交價款出現了斷崖式下降，去年尚有18%，今年則是-27%，下降45個百分點。其中三四線城市降幅最大，同比是負40%到50%之間。

而介面新聞從多家房企瞭解到，已有房企正在儲備現金流在今年四季度開始適時掃貨。

在這一輪房地產調控週期中，或許新一輪洗牌也隨之開始了。

海怡一城跌逾8成 惟逾半屋苑呎價輕升

施政報告明日出籠，能否挽救幾近冰封的二手成交，尚言之過早；惟本月上半月受社會爭議不斷下，10大屋苑成交量按月減少近5成，同期逾半數屋苑呎價仍輕微上調。

本報統計，10大屋苑於本月上旬暫錄約38宗成交，較9月份同期約75宗，下滑49%，當中海怡半島及沙田第一城跌幅最大，分別為88%及80%，相比之下，九龍區屋苑表現持平。

10月上半月，海怡半島暫只錄得1宗成交，與9月份同期8宗成交相比，相差達88%。

中原海怡西翼第二分行首席分區營業經理盧鏡豪表示，上月份海怡半島放盤業主相應下調叫價下，交投明顯反彈，但亦因為「肯減」，促使睇樓客進一步加大議價幅度，由上月平均還價8至10%，至今大幅還價約15%，致令成交膠着。

其中，有放盤兩個多月低層海景3房，實用面積739平方呎，業主由1,420萬元累減至今1,270萬元，已屬同類單位中叫價最低，但不乏買家仍還價至1,200萬元，即使有客睇，亦未能成交。

嘉湖錄多宗 呎價萬元下成交

至於成交量按月跌8成的沙田第一城，同樣出現買家還價「狠」的情況。美聯沙田第一城分行助理聯席董事黃錦瀚指，大部分買家也觀望周三登場的施政報告會有好消息出現，但同時亦希望乘樓市淡靜，伺機執平貨，以細單位而言，以求500萬元可入市，無窗台的2房要求門檻低至540萬、550萬元，議價幅度至少由5%起，與業主叫價有明顯差距。

至於樓價方面，10大屋苑中，月內有6個屋苑呎價按月上揚，增幅介乎1至5%，其餘屋苑樓價按月均下跌約3%，但值得留意是，大部分呎價上升的屋苑，月內成交均下跌，反映二手樓價出現短暫乾升現象，但嘉湖山莊除外，原因與嘉湖山莊在月內錄得多宗呎價低於1萬元水平，致令整體均價回落約3%。

對於10月下旬的走勢，市場既憧憬周三登場的施政報告在房策上有利民紓困的好消息，但社會爭議未及紓緩下，買賣雙方對後市前景仍未見樂觀，二手量、價將低位橫行。

粉嶺花都廣場 半月平34萬沽

另一方面，市場多個二綫屋苑造價回落，例如粉嶺花都廣場5座高層A室，實用面積392平方呎，上月底以517萬元易手，受社會爭議升溫影響，買家撻訂損失約20萬元離場。業主原本以520萬元重新放盤，議價後以483萬重售，相差約半個月賣平34萬元。

其次，沙田好運中心好運中心桂林閣低層G室，面積425平方呎，屬大2房戶型，剛以600萬元易手，成交呎價14,118元。今年4月份時，同屋苑楓林閣中層C室，以720萬元售出，該單位面積443平方呎，呎價16,253元，以此比較下，下跌大約13%。

受內外利淡因素夾擊所影響，9月份工廈價量齊跌。美聯工商舖資料研究部資料顯示，9月份整體工廈物業售價按月回落0.9%，註冊宗數則錄110宗，為自2009年3月份以來的十年新低。該行預期，由於中美貿易談判未見突破以及近期的政治爭端持續，投資市場氣氛欠佳，預計10月份工廈售價將繼續下降。

反映50座指標工廈的美聯工商物業售價指數（MII），9月份最新報348.2點，按月回調0.9%。租金方面也下跌，9月份美聯工商物業租金指數（MIRI）按月微跌0.5%，最新報176.3點。總計今年第三季，售價指數按季跌1.1%，而租金指數則按季略升0.5%。

長沙灣工廈按月跌1.6%

若按區域區分，9月份工廈呎價錄得下跌的有六區，並以傳統工業區為主，其中長沙灣區錄得最大跌幅，按月下挫1.6%，最新呎價為6,458元，觀塘及葵涌區同樣錄0.6%的跌幅，最新呎價分別為6,869及4,153元。錄得跌幅的還有荃灣、九龍灣及黃竹坑區，最新呎價分別為4,312、5,685及7,262元，較8月份分別回落0.5%、0.1%及0.1%。

另一方面，沙田（包括火炭/石門）是升幅最大的地區，工廈呎價為4,564元，較8月份上升0.9%。柴灣、紅磡/土瓜灣及屯門區分別錄0.6%、0.4%及0.3%的升幅，最新呎價分別為5,551、5,313及3,617元。

至於成交量，由於本港的政治矛盾未有平息迹象，以及中美貿易談判反覆無常，投資者入市步伐減慢，影響市場交投量。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，9月份工廈買賣註冊錄110宗，按月大減41.5%，為自2009年3月份以來的十年新低，金額則錄約15.92億元，按月回落11.8%。

美聯工商董事陳偉志表示，中美貿易戰、環球經濟轉壞及英國脫歐繼續為後市帶來不明朗因素。本港的社會衝突不斷，踏入10月初衝突更有進一步惡化的迹象，市場信心持續低迷，而業主和準買家普遍持觀望態度，料10月份工廈成交量仍然會在低位徘徊。同時，業主減價料將陸續有來，故10月份工廈價格繼續下跌的機會較大。

花都半月賣平6.6% 康林苑呎價失守1萬

社會動盪兼經濟前景灰暗，二手住宅市場氣氛大不如前，撻訂及蝕讓個案近月更有「打孖上升」跡象。單是9月以來，已至少出現7宗二手撻訂個案，涉及個案幾乎全屬上車屋苑。其中粉嶺花都廣場一個撻訂單位以483萬元重售，較上月撻訂價跌多34萬元（6.6%）。沙田居屋康林苑同樣罕現撻訂，有極低層單位售出同月即被撻訂，雖剛成功以已補地價539萬元重新易手，惟須賣平11萬元（2%）才見承接。

原業主殺訂後劈價離場

二手住宅樓市未能擺脫樓價下跌漩渦，上車屋苑不斷冧價，並陸續爆出撻訂潮，單是本報統計9月以來市場錄得的7宗撻訂個案中，有多達6宗來自新界上車屋苑，包括花都廣場有撻訂貨半個月慘跌近7%。

世紀21奇豐區域經理陳偉康表示，上述為花都廣場5座中層A室，實用面積392方呎兩房戶，9月底曾以517萬元沽出，惟買家10月完成交易前選擇撻訂離場，原業主殺訂10萬元後，旋即再以510萬元重新放盤，惟過去周日（13日）慘劈至483萬元方獲承接，較原售價低34萬元（6.6%），呎價12321元。原業主2016年斥資376萬元買入，約3年賬面賺107萬元（28.5%）離場。

另一邊廂，入市門檻更低的居屋市場亦罕現撻訂。美聯物業高級客戶經理蕭耀邦透露，康林苑A座山林閣極低層9室，實用面積554方呎，原圖則3房，設有靚裝，原於上月以已補地價550萬元售出，買家當時已支付15萬元作臨時訂金，「但因家人反對，買家最終（同月）撻臨訂」，雖然原業主同月再以550萬元放售，但最新要劈11萬元（2%），方以已補地價539萬元易主，呎價低見9729元，屬該居屋已補地價市場呎價今年首穿1萬元。原業主2010年以已補地價218萬元購入，賬面賺321萬元（1.5倍）。

事實上，近日撻訂貨重售普遍要面臨再割價命運，以上述7宗撻訂個案中5個已重新售出的單位為例，多達4宗新售價較撻訂價再低2%至26.5%。例如東涌映灣園2座低層A室，實用面積940方呎3房，日前始以780萬元轉手，相對該單位上月中撻訂價850萬元，短時間急挫70萬元（8.2%），呎價低見8298元，料創區內私樓今年呎價新低。

映灣園每呎8298元 平絕東涌私樓

其他屋苑氣氛繼續積弱，中原地產區域營業董事林龍南說，北角豪廷峰2座低層D室，實用面積569方呎兩房，叫價1250萬元，原業主有見市靜，不惜狠劈170萬元，以1080萬元連租約沽出，呎價18981元，屬該屋苑呎價今年首跌穿2萬元關。買家屬同區分支家庭客，待明年9月租期完結收回自用，按現月租2.65萬元計，回報約2.9厘。原業主2009年以608萬元買入，賬面獲利472萬元（77.6%）。

美聯物業首席高級營業經理陳少鴻說，馬鞍山雅典居8座極低層D室，實用面積727方呎3房，開價1000萬元，獲區內換樓客睇樓兩次鋤足190萬元（19%），剛以810萬元易主，撇除內部轉讓，樓價創該屋苑去年11月後新低，呎價11142元，原業主2010年433萬元入市，賬面賺377萬元（87.1%）。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，受社會運動持續惡化影響，近月二手撻訂個案的比例確實「上升咗」，尤其上車客心態較弱，撻訂風險較高，「當抱住輸少當贏心態」；相反豪宅因成交較少，加上買家較有實力，撻訂未見有上升跡象，未來會否增加要視乎社會運動事態發展。

長實（01113）與市區重建局合作發展的深水埗愛海頌周四（17日）將進行首輪銷售218伙。長實助理首席經理（營業）何家欣表示，集團會視乎市場反應部署次輪銷售，當中包括高層海景戶及雙邊景觀單位，有一定加價空間。市場消息稱，愛海頌暫收約1200票，超購約4.5倍。

何家欣指出，愛海頌準買家將於周四上午9時半起報到，進行抽籤揀樓流程。是次銷售首次引入家庭組別，認購多於一個單位的A組家庭客可優先揀樓，當中細分成兩組，A1組最少買入兩房及三房單位各1個，A2組則不受戶型限制。何家欣稱，項目客源以九龍及新界區分支家庭及換樓客為主，亦有不少港島長線投資客。

長實助理營業經理劉裕新說，愛海頌首輪推售的218伙中，包括168個兩房及50個三房單位，實用面積484至786方呎，折實售價705.04萬至1689.71萬元，折實平均呎價18580元。位於深水埗海壇街201、203及218號的愛海頌，共有4幢住宅大樓提供876伙，實用面積474至786方呎，預計2021年6月底落成。

匯璽III累收近百票

市場消息稱，愛海頌暫收約1200票，以首輪銷售218伙計算，超購約4.5倍。

同日正面交鋒的新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽III，市傳項目新一輪賣樓累收近100個新登記。匯璽III周四公開發售178伙，折實平均呎價25485元；另同日招標57伙，即共發售235伙。

屢受暴力衝擊困擾的新界東沙田和將軍澳屋苑現大幅減價，沙田好運中心有2房單位劈「一球半」(即150萬元)以600萬元易手，創屋苑同類單位兩年新低，造價亦較銀行估價低近兩成。至於將軍澳中心有2房劈近一成半，以655萬元低價成交，造價回到2017年水平。

美聯物業梁兆堅表示，沙田好運中心桂林閣低層G室，面積425方呎，2房間隔，原業主半年前以750萬元放盤，惟市況淡靜，加上近月沙田市中心一帶經常發生衝突，故加大議價空間，最終累減150萬元或約兩成，以600萬元沽出，呎價14,118元。

600萬創同類兩年新低

上述成交價創同類戶兩年新低，回到2017年初水平。根據匯豐、中銀及恆生三家銀行的網上估價，上址估值介乎648萬元至737萬元，上述成交價較網上銀行估值低7.4%至18.6%。原業主於2010年以268萬元購入上址，持貨至今轉手，賬面賺332萬元。

同樣位於沙田的居屋愉翠苑近日也有減價個案。世紀21奇豐物業愉翠苑分行區域經理吳元利透露，愉翠苑愉廉閣(Q座)高層04室，面積516方呎，2房1廳間隔，原開價635萬元，放盤2個月後減價85萬元，減幅13.4%，以550萬元(居二市場價) 獲承接，呎價10,659元，低於市價。

原業主於2001年8月購入上述單位，當時作價117.2萬元(未補地價)，至今轉售賬面獲利432.8萬元。

將中2房655萬減近15%

將軍澳屋苑也有類似個案。中原地產伍錦基表示，最新錄得將軍澳中心10座中層G室成交，面積438方呎，2房間隔，上月開價770萬元，現大幅減價115萬元或14.9%，以655萬元易手，折合呎價14,954元。

據悉，屋苑同面積單位對上一次錄得655萬元成交價為2017年12月，即是次價位重回22個月前水平。不過，原業主早於2002年3月以160.9萬元一手購入單位，賬面仍賺逾494萬元或三倍。