居住正義改革聯盟昨起至8日舉辦「夜宿東區」活動，並於本周六舉辦東區大集結遊行，提出3大訴求，再度凸顯國內房價問題，更有不少買不起房的無殼蝸牛族醞釀加入抗議。但事實上，回顧國內無殼蝸牛運動史，這也不是頭一回因房價議題而發起的社會運動。

1989年首次無殼運動
1987年，財政部國產局標售中華航空附近土地創下當時天價，引發了台灣嚴重的房價狂飆期，儘管當時台北行情，普遍每坪只有10、20多萬元，不過「國泰人壽」硬是以每坪90萬元、3倍行情標下土地；隨後1987至1989年短短3年間，所得雖無明顯提高，但房價卻快速上漲，且在台北市預售屋平均價格從每坪11萬元漲了整整4倍，引起民眾對房價高漲不安情緒。

1989年6月底「無住屋者團結組織」就舉辦首起無殼蝸牛運動，積極進行一連串針對住宅議題的街頭造勢、立法與監督階段的活動。系列活動之一「萬人夜宿忠孝東路」，夜宿台北市忠孝東路，最終達成5萬人上街頭成果，面對「住者有其屋」的運動訴求，當時政府端出「廣建國宅」與「擴大購屋貸款」等既有藥方，惟前者效果不彰且在1999年告終，後者反倒成為支撐高房價重要財務機制。

2014年，房價依舊高高掛，民間團體再次發起「巢運104夜宿仁愛路」，直接睡在豪宅指標「帝寶」大門前，近2萬人潮從仁愛路3段延伸到將近新生南路口，表達居住人權入憲和房產稅制改革等5大訴求。

30年飆15倍史上新高
2019年，距離首發無殼蝸牛運動已30年，台北房價所得比來到15倍的史上新高紀錄，成為全球排名第2「另類台灣之光」，買不起房成常態、高房租搞倒在地商家、所得稅制不公、地主綁架金權政治，皆一再侵蝕台灣競爭本錢。正義改革聯盟再度發起「夜宿東區」抗議，訴求「實價登錄2.0」、「屯屋稅」及「社會住宅」等面向訴求。
資深房仲曾先生表示，可理解正義改革聯盟致力改善高房價不平訴求，但在資本市場裡，有多少能力就選適合自己能力商品。他建議：「應從整個土地建物稅賦制度做修法改變，否則種種抗爭到最後也只是曇花一現。」

無殼吼30年 房價比天高 催「囤房稅」、「實價登錄2.0」修法完成

無殼蝸牛運動將滿30周年，居住正義改革聯盟昨起至8日舉辦「夜宿東區」活動，東區龍門廣場再次登場，每晚將出現20頂帳篷、供40人夜宿，並在本周六舉辦東區大集結遊行，並提出「實價登錄2.0」、「修法囤房稅」、「履行社宅承諾」3大訴求。

立委黃國昌、房市專家Sway、台北市議員邱威傑、前北市都發局長林洲民等人發起的居住正義改革聯盟，首波大型活動「夜宿東區」昨夜登場，日前還模仿建商推案的文宣，以「臨誠品、雙捷運、三SOGO的尊爵不凡」做為主要號召，報名訊息釋出不到1天就額滿。記者昨夜至東區，現場已搭起簡易棚子舉辦「露天座談」，邀請相關人士談論「高空屋、高租金、高房價」的居住困境。

東區現場參與民眾多為20∼30歲，民眾周先生說：「看到東區房東坐收豐厚租金、對社會貢獻沒有比較多，期望藉活動表達訴求。」剛畢業的林先生說，對政策不了解，但房價一直上漲感到很不滿。居住正義改革聯盟發言人劉品辰指出，這次最終目的希望「囤房稅」、「實價登錄2.0」修法完成；「社會住宅」徹底落實並達目標。黃益中也狠批韓國瑜提出延長房貸至40年政策「根本智障」，年輕人買不起房是價格問題，拿全民納稅人錢去補貼，建商最高興。

礙於空屋認定有難度
「實價登錄2.0」過關遙無期，投資客指「預售屋實價登錄正中投資客要害，壓縮代銷操作價格空間，怎麼可能過！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，囤房稅還是要回到空屋認定標準，因認定有其難度，因此贊成北市府近期就提案，針對新成屋空屋下手，是最簡單最無爭議的。

她強調：「囤房稅不會是一勞永逸解決方案。」吉家網董事長李同榮認為，時代力量的加重囤房稅，是「理論重於實際的想法」，最核心問題「是台灣不動產持有稅偏低，且稅制過於複雜，且『囤地問題比囤房問題嚴重』，健全政策才是解決之道」。

今年豪宅房市買氣回溫，高雄第1豪宅寶座隨之變動，實價登錄揭露，高雄目前最貴成交單價仍屬位於亞洲新灣區「國硯」，但若以社區成交每坪單價計算，位於農16特區凹子底森林公園首排豪宅「京城King Park」，實價登錄揭露每坪成交50.2萬∼66.2萬元，單價均價達59.4萬元，遠高於其他個案。京城建設董事長蔡天贊指出，年底前力推4案總銷178億元。

佔整體豪宅市場5成
若以每坪購屋單價排序，「京城King Park」房價逼近6字頭，其次是南台灣首座普立茲克建築獎得主奧地利建築師Hans Hollein作品、美國綠建築LEED金牌獎住宅「高雄HH」，每坪成交57.3萬元。3∼5名分別為「百立海洋帝寶」、「美術園」與「皇苑世紀館」，每坪成交分別為43.2、40.3與39.7萬元。

京城建設發言人周敬恆指出，最新實價登錄揭露「京城King Park」每坪成交65萬元屬高樓層住家，而今年高雄成交總價逾5000萬元大樓豪宅共有25戶，「京城King Park」佔了9戶，另「鉅誕」、「京城凱悅」與「綠翡翠」各1戶，京城集團佔整體豪宅市場約5成。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，高雄近年來出現4∼5字頭個案，少數超級豪宅開價更達單坪百萬元，目前僅「京城King Park」與「高雄HH」均價站上5字頭房價，其產品特殊性已超越一般傳統豪宅，分析原因在於除地段特殊無可取代，另就是透過名師規劃打造，購屋客層鎖定上市櫃企業主或頂級豪宅客。

目前高雄最貴豪宅仍以亞洲新灣區國揚建設「國硯」，每坪成交單價最高68.7萬元，郭銘揮分析，該棟豪宅因高低樓層與有無景觀價差大，因此才會出現每坪2字頭與6字頭成交行情，新灣區未來還有「定潮」與「遠雄THE ONE」等完工成屋，另農16特區已完工案「雄崗信義美術館」，均有可能挑戰單坪5字頭均價，或創超越「國硯」68.7萬元紀錄。

老董看好未來房市
京城建設董事長蔡天贊指出，高雄今年前10月買賣移轉棟數3萬1086戶，較去年同期增加12.5%，房市交易回溫，今年包含「京城King Park」與「鉅誕」等指標豪宅成交量不差，看好未來，年底前將有橋頭區高雄新市鎮首購案「森遠」、三多商圈造鎮首購案「世界心」、亞洲新灣區愛河豪宅案博孝段案與農16特區商辦銷售，總銷額約178億元。

台北市府拋出「囤房稅」修正草案，擬將建商寬限期從3年縮短為1年，專家學者給予肯定，指市府總算跨出第一步，在大選前夕拋出草案，具宣示性作用，但後續仍待市議會三讀通過，北市府能否持續堅持立場、捍衛政策？仍待觀察。

社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡指出，北市府至少跨出第一步，在2020大選前夕，若在居住正義議題沒有展現態度，對於台北市長柯文哲及台灣民眾黨會有很大壓力，如今算是在形象上補強。

呂秉怡說，不動產的稅制改革，路途其實還很遙遠，地方政府能動用手段不多，必須仰賴中央政府修法，但北市府跨出第一步，應該給予肯定；至於該草案內容，是否衝擊不動產市場或市議會要不要照案通過，北市府的立場很重要。

住商不動產的企研室經理徐佳馨表示，北市府一直希望逼出空屋，但要抓出精準數量難度高，針對建商尚未出售的新屋下手相對容易，從3年調整成1年，的確有宣示性作用，對一般民眾衝擊小，民間反彈聲浪低。

放眼全台的重劃區，在開發初期，除停車場最多外，多數都會有摩鐵進駐的情況；房地產業者分析，因重劃區需要時間形塑，因此在萌芽階段，多數地主會在土地上經營現金流的產業，其中摩鐵就是優先選項。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，交通便捷的重劃區土地若推案環境還不成熟，除了收費停車場外，最常被拿來當摩鐵使用；因造價、營運成本低，有人監管資產，不致被侵占、破壞，又能收到穩定現金流，且都是目的型消費，治安因素比過去做娛樂場所降低很多，很受有養地需求的地主青睞。

因早期以養地、護產為出發點，建築改良的投資往往很低，就算建蔽蓋到滿，但容積多半沒用完，不僅興建成本低，拆除成本也低，利於未來改建或處分；也由於建築物未達最有效利用狀態，以致處分時有既存建坪單價偏高現象，但區域市場成熟後，接手的買方都有重建計畫，朝最高利用價值評估，因此購置時多不計入建物殘值。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，建商透過摩鐵養地時有所聞，也有地主將閒置土地租給廠商做為停車場使用，摩鐵通常位置不差、加上基地面積夠大，地主也可能具備開發商背景，等待地價上揚後，可經營摩鐵、也可進入實質開發出售。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，目前開發商選擇購置的摩鐵，偏好市中心或周遭區域發展成熟的摩鐵為主，主要是看中土地價值；由於有承租方，相較於素地或做為停車場，可在養地階段提供較優渥的現金收入，等待時機再行推案。

愛情產業退燒？ 8家摩鐵 建商收購

愛情產業不敵市場變動，加上各大國際飯店品牌陸續插旗台灣，提供更多飯店新體驗，俗稱摩鐵（Motor Hotel）的汽車旅館熱潮漸退。根據統計，近3年至少有8家摩鐵被建商收購，成為建商進可攻（現金流量）、退可守（養地）的投資標的。

根據實價網最新揭露，地處台中市燙金地段七期內的簡愛商務汽車旅館，8月時被聯聚建設以6.8億餘元買下，拆算每建坪近200萬元，直逼北市豪宅單價。

該摩鐵為地上4層，建物面積合計逾350坪，拆算每坪單價近195萬元；對照地籍資料，買家為台中知名豪宅建商聯聚建設、賣家是陳姓自然人。

聯聚6.8億買簡愛
單價直逼北市豪宅

房地產業者分析，因買家具有建商身分，推測是著眼長期土地開發價值；該案基地近290坪，若進一步拆算土地單價，該案每坪土地單價近236萬元，符合區域行情。

其實，六都中至少有四都近3年都有摩鐵公開成交資訊，累積至少8間，合計成交總額逾75億元，提供建商近6千坪的土地開發原料。

以2017年來說，全台至少有3間摩鐵被建商買走，包括北市大直的伊都汽車旅館，被印尼紡織大王宋良浩家族成立的虹光國際以近13億元買走；另一間是台南市北區的綠驛汽車旅館，被上櫃建商鑫龍騰建設以近8億元買下；高雄市也有一間，是位於左營區的米提戀館，被上市建商興富發以逾9億元買走。

去年則有鑫龍騰以4.25億元買下高雄市苓雅區的諾曼蒂汽車旅館；今年是近3年摩鐵成交筆數較多的一年，高雄有2筆，包括京城建設以逾16億元買下玫瑰精品汽車旅館、鑫龍騰以逾6億元買進星光汽車旅館。

台中市也有2筆，分別是聯聚建設以近7億元買下簡愛商務汽車旅館、國泰建設以近12億元買下湖水岸汽車旅館。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，近3年來，北中南各地的摩鐵收購價值屢創新高，的確有助於區域土地行情點火效果。

台商回流帶動工業地產發燒，根據信義全球資產統計，今年前十月上市櫃公司工業地產交易金額為467億元，已達去年全年的九成，除桃園、新北二大工業地產重鎮外，台中、台南近年工業地產交易也迅速攀升，近三年都各有百億以上交易規模。

統計顯示，工業設廠首選的桃園，近三年來上市櫃公司工業地產交易量426億居各都之冠，新北市227.33億居次，台中、台南也有134.53億、112.37億元規模，顯示國際大廠、製造業選址開始往地價較低的中南部移動。

以台中市來說，包括中科的台中園區、后里園區，以及台中工業區、台中港關連工業區等都有上市櫃取得工業資產。

台中七期南側，近年來土地交易火熱，國泰建設10月甫以每坪單價115.5萬元、總價11.91億元，買下位在惠文路與大墩11街口的1,031坪土地。隨著周邊土地高漲、區域房價也屢創新高！雙橡園開發的「雙橡園1617」新成屋，最新實價登錄顯示，每坪成交均價逼近55萬元，不僅刷新七期南側最高價，且與「聯聚泰和大廈」並列台中十大豪宅第八名。

根據內政部揭露最新實價登錄顯示，今年7月，「雙橡園1617」有二戶成交，分別位在10樓、22樓，坪數為124.1坪、132.5坪，總價達6,070萬元和6,327萬元，扣除車位後，每坪拆算單價約55.7萬元、54.7萬元，每坪最高超過55萬元大關；其中22樓成交總價高達6,327萬元，刷新七期南側高價紀錄。

喊出「豪宅3.0」的「雙橡園1617」，今年4月底完銷，創下台中豪宅預售期就完銷的紀錄，讓業界驚訝不已。攤開目前實價登錄資料來看，「雙橡園1617」在2017年11月成交一筆25樓的案件，以每坪58.5萬元、總價5,838萬元，創「雙橡園1617」單價最高成交紀錄，也讓七期南側有機會挑戰每坪「6」字頭。

雙橡園總經理魏櫂良表示，傳統「豪宅1.0」指的是硬體設施如泳池、全天候警衛；「豪宅2.0」則提供社區輕食、櫃檯秘書、豪華大廳等；「豪宅3.0」則進化為住戶提供高檔飲食、禮賓接駁、活動策畫及國際六星級飯店的「大管家」服務。雙橡園引進台北吉品主廚團隊進駐社區，提供一日六餐服務。

台北市中心真是寸土寸金。實價揭露，金山南路巷內一棟華廈5樓交易，社區知名度不高，外觀也平常，成交總價高達1.6億元，排名中正區今年住宅交易總價第二名。

中正區今年交易總價第一名，也在巷內，為位於仁愛路二段8巷的閱狷聲，12樓戶今年7月以1.93億元交易，每坪約121萬。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，不少人以為北市只有位於大馬路、基地面積大、知名度高的高樓社區，或是透天才有上億身價，事實上，由於市中心房價動輒百萬起跳，許多巷子內坪數大一點的房子，即使是不起眼的華廈，也有破億身價。

以中正區來說，實價資料，包括杭州南路、濟南路、臨沂街、仁愛路二段等路段巷子裡，都有不少六、七層樓的華廈住宅，成交在一億元以上，單價多在百萬以上，最高達每坪141萬元。

最新揭露的一筆為「馥久藏」5樓，社區位於金山南路一段30巷內，屋齡約7年，樓高6層，成交的5樓扣除車位，總面積約168坪，今年8月交易，總價達1.61億餘元，拆算車位後，每坪約90萬元。

實價資料，馥久藏2013年4樓也有交易資料，當時是豪宅的黃金時期，房價位處相對高點，4樓以每坪112萬元出售，總價達1.48億，比較今年5樓的交易，單價下跌近二成，因坪數大，總價較高。

郎美囡表示，馥久藏所在位置過去曾有不少政要居住，區域環境清幽，因此即使知名度不高，社區規模小，外觀平常，仍有人願意砸下億元置產。

台北市地政局4日發布最新一期住宅價格指數，出現近來少見大樓、公寓、小宅價格同步走低，全市住宅價格也下降1.28%，已連續三個月下滑。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近來許多準買方看到北市房屋又老又貴，轉往選擇較多的新北、桃園，買方加價力道有限，價格因此呈現疲軟。

北市根據實價資料每月公布住宅價格指數，最近一期（108年7月）實價登錄交易件數1,186件，較6月增加3.31%，交易總金額為285.8億元，較6月增加3.3%，住宅價格指數101.39，較6月102.70下降1.28%。

7月全市標準住宅單價較今年高點4月下修約1萬元，每坪51.1萬元，仍在50萬以上，平均總價也下修30萬元至1,606萬元。

大樓方面，在5、6月連續兩月後，7月較6月下降0.86%，較去年同期102.81下降4.12%，每坪滑至57.7萬元。

公寓住宅價格指數99.38，較6月101.01下降1.61%，每坪降至42.8萬元。小宅已已連續兩月下跌，7月較6月下跌1.14%，較去年同期下跌2.58%，指數已跌破100基準至數99.19。

一位幸運網友在網上PO文表示，自己最近抽到南港車站附近的東明公宅，可以任選2到22樓面東的房子，雖然他偏好高樓層，視野景觀都比較好，但是也擔心手機收訊，因此詢問網友們推薦哪個樓層，而文章一出後，立刻有許多網友表示高樓層是比較好的選擇，更有網友直言不要選2樓。

原PO在「mobile 01」發文，他表示自己抽中租約為期6年的「東明公宅」，因此想好好選擇樓層，而他可以選擇2到22樓的房子，原PO偏好景觀好的高樓層，但又害怕手機收不到訊號，因此無法決定，而許多網友看到文章後，便紛紛推薦原PO維持高樓層的選擇，「手機訊號其實高樓層反而比較好，阻礙物比較少。」、「有視野又不西曬，至少8樓以上，看前方視野那個喜歡了。」、「12到18樓，太低有地面的灰塵跟空氣汙染，太高有頂樓的熱氣。」、「當然選21，視野好，不怕頂樓漏水，夏天不熱，也比低樓層安靜。」

而有網友也建議原PO不要選2樓，因為所有水管都在2樓轉彎，堵塞就會淹水，且蚊蟲容易飛往低樓層，「千萬別選2樓，所有水管都在二樓轉彎，如果堵塞倒灌， 淹水就是你家！」、「選二樓春夏之際蚊子小黑蚊咬到你不要不要……」、「說選2樓的居心叵測，人心隔肚皮阿！」、「低樓層絕對不建議，台灣氣候潮濕，樓層低的話風勢小，不僅室內容易發潮，曬衣服也乾的慢。」

但也有網友回應，「2樓最好，走樓梯就可以不必乘電梯，時間就是金錢。」、「我高樓與二樓都住過，最後選擇二樓才是明智選擇，高樓風景漂亮，看久你也會沒感覺。」、「住2樓的好處很多，1.電梯難等時，上下樓梯沒什麼負擔。2.不管是地震還是火警，逃生都比較快。3.房價便宜。」、「越高樓層馬路回音越大，尤其是旁邊也有高樓的時候。」

內政部營建署日前公布2019年第一季房價負擔能力指標統計結果，基隆市的房價所得比為5.7倍，相當於不吃不喝5.7年就能在基隆買房，在全台僅次於嘉義縣市及屏東，遠低於全台房價所得比平均值8.66倍，是北部購屋壓力最輕的縣市，21世紀不動產指出「這樣的條件，吸引許多在台北或是北部工作的首購族紛紛往基隆探詢。」

21世紀不動產強調，除此之外，基隆輕軌捷運也正在進行中，輕軌路線起迄從基隆到南港展覽館，南港展覽館能銜接文湖線及板南線，並於南港車站銜接高鐵及台鐵系統，交通更加便利，以及東岸商場改建等，基隆的各項重大建設正如火如荼展開，為基隆注入更多活力，且基隆通勤至台北市區車程僅需20分鐘，但仍維持十分親民的房價，若以同樣單價在台北買1坪能在基隆買4坪，交通優勢及親民房價正狂吸不少北部工作的首購族紛紛搶進基隆，此外，基隆至桃園僅需不到1個小時的車程，北北基桃一日生活圈正在形成。

21世紀不動產基隆信義店業務邱泓瑜指出，目前有許多外來的年輕移居客購入基隆的房產，在地也有不少換屋族群以小換大，搬到大坪數的房子，他表示，基隆每個區域皆鄰近高速公路或快速道路距離約1-2公里十分方便，根據實價登錄，基隆市2019年平均單價約15萬元，而基隆市中心的新建案行情約莫在一坪36-38萬左右，比較起雙北的房價算是屬於高CP值。

21世紀不動產企劃研究室則表示，同樣以總價1,000萬的話，根據實價登錄目前在台北市大安區可能只能買到屋齡50年沒有電梯的14坪舊公寓，在基隆則有可能買到55坪的新成屋大樓建案，若是通勤到台北上班的族群則十分推薦購買在安樂區與仁愛區的交界，走路5分鐘即可抵達基隆火車站，除此之外距離國道客運的站牌十分近，下樓即可直接一班車往返台北。

相較於全台房價緩跌與凍漲趨勢，基隆反而逆勢成長呈現緩緩上揚趨勢，再加上基隆各項建設與周邊環境這幾年持續改善，基隆城際轉運站也預定2021年完工，城際轉運站完成後，可以改善火車站周邊區域人車交通動線、公共運輸環境及城市景觀意象，未來整合市內公車、國道公路客運、火車站與輕軌捷運站，打造基隆交通樞紐新風貌，目前基隆自住買氣穩定，未來升值空間也值得期待。

　　萬科A今晚公告，10月份公司實現合同銷售面積271.3萬平方米，合同銷售金額433.8億元；1~10月份公司累計實現合同銷售面積3332.9萬平方米，合同銷售金額5189.9億元。

新城控股(601155)11月4日晚間公告，10月份公司實現合同銷售金額約246.82億元，銷售面積約236.57萬平方米。1-10月公司累計實現合同銷售金額約2223.73億元，比上年同期增長22.63%；累計銷售面積約1959.62萬平方米，比上年同期增長35.50%。

　11月1日，華地國際發佈了將註銷計畫股份，前無錫首富陳建強將公司私有化的消息，令其股價迎來了久違的上漲。不過，華地國際高溢價63.12%也要私有化，直接指向了其多年低估值的痛楚。

　　11月4日，江蘇本地房企華地國際控股複牌大漲，盤中飆升51.06%，最新總市值41.96億港元。隔夜華地國際控股有限公司（後稱華地國際）發佈公告稱，公司執行董事兼董事會主席，前無錫市首富陳建強作為要約人，要求董事會以註銷及剔除計畫股份的方式，將公司私有化。

　　截至目前，華地國際已發行19.70億股股份（當中要約人持有合共14.425億股股份），也就是說，這次計畫註銷5.275億股股份。按照2.30港元的註銷及剔除價，該計畫所需現金金額為約12.13億港元，這一註銷價較停牌時收報1.41元溢價約63.12%，要約人擬通過貸款融資撥付該建議所需現金。

　　為何華地國際即便高溢價也要將公司私有化？實際上，自上市後華地國際股價一路走低，公司市淨率一度低於0.5，為提升估值公司曾多次實施回購計畫，在回購計畫沒有達到預期效果的時候，就有業內人士猜測陳建強會將華地國際私有化退市，此前的市值管理回購計畫，也變成了為私有化而鋪路。

　　早有私有化跡象

　　對於這次私有化，控股股東稱該集團的主要業務是在中國內地經營百貨店和超市（核心品牌“八佰伴”、“華地百貨”商場以及“大同華”超市，主攻三四線城市的中高端消費市場），全球經濟增長勢頭減弱，零售業的革新以及不斷演變和日趨多元的消費趨勢等因素對該集團的業務模式構成挑戰。

　　不過，更重要的因素或是，作為上市平臺，華地卻無法為其母集團提供融資的功能。自2010年10月聯交所上市以來，華地國際股份流通量長時間一直處於較低水準。

　　公告資料顯示，在過去的90個交易日（截至最後交易日）公司平均每日交易量約為838，411股股份，僅相當於上述期間之首個交易日2019年6月19日之已發行股份約0.04%。甚至在過去的180個交易日期間，有5個交易日並無股份買賣。

　　低流通量的華地國際，無法運用此上市平臺進行任何進一步股本資金籌集活動，亦使股東難以在發生任何對公司股價不利的事件時出售大量股份。美銀美林，招商證券(8.9, 0.12, 1.37%)香港紛紛下調華地國際的目標價。在低流通量之外，長期低於1的市淨率（股價/淨資產），令華地國際無法進行重大資產重組。

　　華地國際股價在2011年之後就一直低於IPO發行價，PB曾一度低於0.5，以這個估值水準進行股權融資的話，每價值1元的企業資產只能融到0.5元的資金，其嚴重稀釋了公司股東權益。公告稱，“為了在零售行業時刻在變的環境中重新定位，華通國際可能需重新評估其戰略並實施必要的變革。”私有化之後，華通國際可以尋求新的合作。

　　華地國際的私有化早有跡象——頻繁的回購動作。如果說前期華地回購是為了提升股價，那麼在估值一直無法提升的後期回購則更有可能是為私有化做準備。

　　根據資料，截至2019年6月30，上市公司最大股東Octopus Holdings Foundation目前擁有普通股約14.4億股，占總股本72.85%。而集團創辦人陳建華是OctopusHoldings Foundation唯一股東，因此被視作華地第一大控股股東。目前陳建華為公司董事會主席負責整體策略規劃。


　　第二大股東為International Value Advisers， LLC一家國外投資機構。這家機構在14年投資進入華地，持股約為13.1億股，當時占比為5.31%為第三大股東。

　　而當時的第二大股東Matthews International Capital Management， LLC持股17.7億股，占比7.17%，並在2015年減持退出。同年，InternationalValue Advisers， LLC增持13.2億股成為第二大股東。除了2016年減持了637萬股，期間持股無發生重大變化，直至今年。


　　而2012年至今，雖然陳建華持股一直未變，但其持股比例卻一直悄悄上升。在未有任何增持的舉措下，陳建華持股數量不變，但控股比例上升的理由只有一個，便是公司進行回購了。早在2013年，華地便開始回購股權，尤其在2016年以後，回購速度明顯加快，除了2015年牛市泡沫只在下半年回購了0.5億，2018年港股熊市期間則大量回購達3.2億，回購背後或是長期困擾著公司的低估值。


　　從資料看，上市以來華地國際的淨資產並未下降，反而有所上升，而股價卻一路走低。在2015年華地的PB正式跌破1，而16年PB更達到了0.5。每股淨資產逐年上升，因此PB出現持續下跌是因為股價的下跌。0.5的PB意味著如果股價不變，利用如今的價格我們只需要支付華地淨資產一半的成本就能買下整家公司。

　　華地以及整個零售行業都是2013年之後開始出現明顯下滑的，而恰巧企業也是從這個時候開始進行回購，並且到2017年依然一直持續加大回購，不過，回購動作似乎並未起到市值管理的作用。

　　不過，華地一直維持每年拿接近淨利潤的50%現金進行分紅，即使在13年之後利潤一直下滑的艱難時期，細想近幾年的頻繁回購行為，大額現金分紅略有“套現”的行為。

　　溢出的淨資產

　　公告顯示，江蘇華地國際控股集團有限公司是一家以長江三角洲地區為戰略重心，專注於零售連鎖領域的投資和管理的大型企業集團，並於2010年在香港主機板成功上市。

　　華地百貨及超市主要有三種盈利模式：自主零售、聯營銷售、專櫃出租。自主零售就是在百貨或超市經營銷售自己企業的商品；聯營銷售就是協助其他品牌商品銷售按比例賺取提成；專櫃出租就是直接把專櫃出租給其他品牌或企業賺取租金。


　　2013年零售行業受到衝擊，華地百貨的淨利潤開始下滑，越來越高的人工成本以及為了發展繼續往優質地段擴張，轉型調整需要改造門店等，這樣就會加大每年固定資產的折舊攤銷，從而增加了費用。那麼，華地百貨該如何提高淨利潤呢？

　　實際上，華地與行業其他經營百貨超市的企業有所不同的是，企業大部分旗下百貨超市的物業是自身擁有的，租金支出在整體費用占比也是十分少的。財報顯示，華地集團百貨和超市的自有物業比例分別達到90%及32.5%，在某種程度上降低了租金風險。

　　華地的百貨和超市是以控股子公司形式持有的，當子公司正式完工後會形成一個帳面價值，而物業、建築等以固定資產形式入帳。但百貨與超市的帳面價值是保持不變的。雖然物業在計入固定資產後每年通過折舊方式進行貶值，但物業市場價格卻是升值的。

　　也就是說，如果出售資產將給華地帶來豐厚的收益，從而提高淨利潤。

　　根據2018年報，華地的土地和樓宇部分，購置成本94.6億，帳面淨值79.6億，累計折舊了15億。這些資產如果按照市場價值重估，實際已經超過100億了。有業內人士認為，華地或通過售賣資產來提升淨利潤，但相反的是，今年華地還耗資10億收購了江陰的一個57802平方米的購物中心。

　　另外，管理層還擬通過各種手段應對，包括啟動事業合夥人制度，對多家商場進行升級改造、擴大強體驗業態占比，超市增加生鮮和冷鏈供應等措施。實際上，從2018年報和2019年中報看，公司業績已經扭轉了下滑趨勢，同店銷售加速增長，營業收入持續增加，淨利潤和經營現金流更是獲得了兩位數的正增長。

　　不過，淨利潤的增加，並未提升華地的估值，而常年低於1的PB令其無法進行資產重組，私有化在某種程度上來說，或是必然。

11月1日，中國指數研究院公佈的10月份百城價格指數顯示，當月，百城（新建）住宅平均價格為15073元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較上月收窄0.16個百分點。

從房價漲跌城市個數看，100個城市中，有62個城市環比上漲，32個城市環比下跌，6個城市與上月持平。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量減少2個，其中漲幅在1%以上的城市有7個，較上月減少8個；本月價格環比下跌的城市數量增加2個，其中跌幅在1%以上的城市有2個，較上月增加1個。

具體來看，環比上漲的城市中，南通、江陰和威海環比分別上漲3.03%、2.25%和2.01%；邯鄲、西安、成都以及綿陽漲幅在1.0%-2.0%之間；瀋陽、蕪湖、江門則環比分別上漲0.95%、0.91%和0.89%。其他環比上漲的52個城市中，張家港、鹽城等31個城市漲幅在0.5%（含）-1.0%之間；呼和浩特、德州等21個城市漲幅在0.5%以內。聊城、鄂爾多斯等6個城市新房價格與上月持平。

而海口、中山環比均下跌1.04%；揚州、汕頭、上海、常熟、佛山、湘潭、鎮江以及長春跌幅在0.2%-0.7%之間。

同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲3.23%，漲幅較上月收窄0.33個百分點。

10月份，住宅價格同比上漲的城市個數為89個，上漲城市數量與上月持平。其中，紹興、南通住宅價格同比分別上漲20.48%和20.08%；溫州、成都等6個城市漲幅在10%-20%之間；菏澤、邯鄲等38個城市漲幅在5%-10%之間；鎮江、哈爾濱等43個城市漲幅在5%以內。

中山、廈門等11個城市住宅價格則顯示同比下跌，下跌城市數量與上月持平。其中，中山、廈門同比分別下跌4.04%和3.09%；珠海、濟南和廊坊跌幅在1%-2%之間；營口、上海等6個城市跌幅在1%以內。

按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為9427元/平方米，環比上漲0.88%，同比上漲5.32%。

另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為27194元/平方米，環比下跌0.09%；同比上漲2.16%，漲幅較上月收窄0.42個百分點。

十大城市中，上海、天津跌幅分別為0.58%和0.17%；深圳、北京、重慶（主城區）跌幅均在0.1%以內。環比上漲的城市中，成都、武漢和杭州環比分別上漲1.14%、0.71%、0.66%；廣州和南京漲幅則在0.2%以內。

報告指出，從市場表現來看，供應方面，重點城市整體推盤量較上月有所下降。需求方面，市場整體去化速度減緩，重點城市城市購房者入市積極性降低，去化效果一般。價格方面，百城住宅均價環比漲幅進一步回落。

中國指出研究院認為，在中央堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”主基調下，各地將繼續落實因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任的長效調控機制，未來調控政策將繼續以穩為主，同時穩步推進住房保障體系建設，多方式、多管道有效滿足居民住房需求。預計未來，房地產市場將繼續平穩運行，部分城市受市場環境變化、需求釋放放緩等因素影響，將面臨一定調整壓力。

內房「金九銀十」旺季效應，10月份銷售數據延續9月強勢，有券商指，10月為今年表現最佳的月份，預料明年內房市場交投及售價將保持平穩。

內房股昨隨大市造好，恆大（03333）、融創（01918）、奧園（03883）、旭輝（00884）、禹洲（01628）齊升逾4%。

恆大10月銷售 按年升7成

多間內房陸續公布10月份銷售數據，超過千億銷售房企均完成80%至90%全年目標。其中，恆大10月合約銷售表現突出，按年升約70%至903億元人民幣，首10個月的銷售亦已完成全年目標逾90%。

世茂（00813）及雅居樂（03383）首10個月銷售分別佔全年目標約94%及91%，而中小型房企普遍達成全年目標約70%。

雖然內地房地產市場旺季「金九銀十」不如往昔，但仍獲多間大行唱好，10月份亦錄不俗增幅。富瑞稱，據CRIC數據，內地主要地產發展商10月平均銷售增長46%，為今年最強增長最強的月份，料在豐富的可售資源及低基數下，強勁的銷售動力可持續至今年底。

摩根大通亦發表研究報告指，信貸及行政政策將不會有大變動，預計明年內房市場將延續今年走勢，而人口特性、城市化及人口流動將繼續成為市場需求主要推動力。

該行續指，由於行業增長放緩，料發展商會減少槓桿和增加派息，同時，內房股估值吸引，相信大部分宏觀經濟風險已反映，該行目前較偏好高啤打值的內房股。

富瑞則特別看好在一、二綫城市有充足可售資源但成本低的企業，例如融創、旭輝、龍光（03380）。

內地客銳減拖累 上季表現輸大市

受示威活動影響，訪港旅客大減，本港零售市道轉差。高盛發表報告引述九龍倉置業（01997）營運數據指出，該公司旗下海港城及時代廣場第三季商戶銷售分別按年跌35%及30%，較上半年按年跌0.6%及3.6%，明顯惡化，同時亦跑輸大市，較本港第三季整體零售銷售跌17.5%更差。

海港城及時代廣場是內地客來港最常到的購物地點，兩商場的銷售額向來跑贏大市。高盛報告稱，今年首9個月海港城及時代廣場商戶銷售分別下跌11.8%及11.6%，至於香港整體市道，今年首9個月本港零售額下跌7.3%。其中，9月份本港零售持續疲弱，奢侈品、衣服及百貨公司銷售分別挫37.2%、22.8%及22.1%，而7月至9月訪港旅客減少26%，當中內地訪客跌27.7%。

高盛估租金收入跌8%

高盛指出，由於海港城及時代廣場與旅客消費關聯度大，對於上述兩商場的商戶銷售跌幅多於大市並不感驚訝，又指商戶收入疲弱，對零售業主收益有很大的負面影響。根據最新估計，考慮到商場會為商戶減租等因素，該行下調今年兩商場的租金收入預測，料會跌2%至8%，明年由持平至跌8%。

該行又稱，九龍倉置業管理層於8月表示，對下半年前景審慎，商場租金仍有調升，但從近期數據看，全年租金能否持續增長存疑。據過去經驗，2008年和2009年的金融海嘯及2014年和2016年收緊內地旅客政策下，本港零售市道增長放緩，但這兩個商場零售租金收入仍錄正增長。基於九龍倉置業坐擁規模龐大兼優質的香港零售資產，相信現時股價已反映零售銷售短期下跌兩成的預期，而該公司股息回報有4.3厘，重申「買入」評級，目標價54元，較2020年資產淨值預測仍有30%折讓。

另外，銀河聯昌證券報告指出，海港城及時代廣場由於位處經常發生示威地區，故海港城及時代廣場第三季商戶零售銷售跌幅分別挫35%及30%，差於該行預期。

銀河聯昌：全年生意挫兩成

據銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武表示，去年由於高鐵及港珠澳大橋開通，帶來高基數效應，加上示威活動令內地旅客減少，預計10月份零售數據更差，而海港城有最少六成至七成為內地客，相信兩個商場全年的零售銷售或下跌15%至20%。

OMA OMA增推 新界西周五428戶搶客

近月新盤銷售主線位處新界西，多個全新項目接連開售，並取得不俗銷情。路勁（01098）旗下路勁地產的元朗山水盈加入搶客行列，最快今日開價，並隨即進行收票，料下周進行首輪銷售。同區貨尾盤亦出擊搶客，永泰地產（00369）屯門掃管笏OMA OMA昨日亦加推新一張47伙價單，平均呎價13654元，周五（8日）連招標發售126伙；佳明集團（01271）青衣明翹匯落實同日次輪銷售共292伙，連同新地（00016）屯門御半山II期亦加推迎戰，新界西新盤搶客戰龍爭虎鬥，單單是周五銷售單位已達428伙。

以豪宅作定位及主打3房大單位的元朗山水盈，昨日首度開放的示範單位只有1個，為8座8樓B室為藍本、實用面積1006方呎的3房1套交樓標準示範單位。

路勁鍾彩玲：第10座保留收租

路勁地產銷售及市場推廣總監鍾彩玲表示，項目今日開價，並隨即收票，最快有機會下周發售。首批先推出分層戶，集中1至9座，全為3房戶，特色戶及洋房有機會以招標方式發售，定價主要參考西鐵沿線物業及屋苑造價。對於項目有西鐵架空路軌貫穿，鍾彩玲稱，項目開則時已考慮各項環境因素，單位廳房同向，向東或南方，背對西鐵架空路軌；加上開則符合環評要求，並採用雙層玻璃幕牆，相關噪音問題已獲解決。

鍾彩玲稱，項目提供少量開放式及2房單位，全位於第10座，加上3.5米樓層高度，區內較少，全座將保留收租。第10座共有74伙，實用面積300至758方呎，當中8個為地下及頂層特色戶。位於高埔徑3號的山水盈提供331伙，實用面積300至3889方呎，當中包括29座洋房，預計2021年3月底入伙。

珺瓏灣43%買家選建期付款

新界西本身已有多盤推售搶客，山水盈加入令新界西戰火進一步升溫。首輪銷售報捷的青衣明翹匯，昨日發出銷售安排，連同首輪未推售的單位，周五發售合共292伙；至於恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣第1期推售如火如荼，第2期亦已發出首張價單，隨時加入戰團。

永泰地產的OMA OMA昨日也加推新一批47伙，平均呎價13654元已冠絕項目，但比對其他新盤仍有折讓，保持一定競爭力；是批入場費607.5萬元，並落實周五發售126伙，當中34伙以招標方式發售。御半山II期亦加推10伙於同日發售，令周五推售的新界西新盤單位共428伙。

政府放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後，採用建築期付款方法的新盤買家急增。本報翻查近日推售的新盤，其中恆大．珺瓏灣第1期截至昨日累售304伙，當中共有131伙買家採建期付款，佔售出單位43%，比例為近期新盤中最高；信置（00083）旗下深水埗單幢盤一號九龍道亦針對放寬按保調整付款方法，昨日更新價單，當中建築期付款由「零」折扣大幅提升至6%。

《施政報告》放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），刺激樓價1000萬元以下的住宅單位成交加快。持有多項收租物業的永倫集團亦趁勢出售收租物業，剛以750萬元沽出觀塘麗港城一個中層兩房戶，略低於市價約20萬元，並較該單位的最高叫價低100萬元。

消息指出，麗港城35座中層B室，實用面積517方呎兩房戶，去年10月開始以810萬元放售，今年5月曾反價至850萬元，最終以750萬元沽出，呎價14507元。最新成交價較該單位的最高叫價低100萬元（11.8%），亦較近期市價略低約20萬元（約2.6%）。

收租單位每呎1.45萬

根據土地註冊處資料，上址由已故收租大王兼永倫集團創辦人倫志炎於1991年斥資178.3萬元一手購入，持貨28年，賬面大賺571.7萬元，上升幅度3.2倍。

據了解，目前永倫集團在麗港城尚有3個單位於市場上放盤，叫價由770萬至1030萬元。叫價較低單位為38座高層G室，實用面積517方呎的兩房戶，目前以770萬元放盤，呎價14894元。至於5座中層A室及38座低層H室兩個三房單位，實用面積俱為748方呎，則分別以1020萬及1030萬元放售。

麗港城本月首4日已暫錄5宗成交，除上述成交外，另包括2座頂層C室，實用面積517方呎，連約422方呎天台，以830萬元售出，呎價16054元，屬逾一年呎價重逾1.6萬元關。原業主2016年9月以655萬元購入，持貨剛滿3年，獲利175萬元沽貨，升值26.7%。

此外，繼續有新盤向隅客重投二手市場，中原地產分行分區營業經理陳旭明表示，東涌東環3B座中層5室，實用面積412方呎，一房間隔，以580萬元沽出，呎價14078元。原業主2015年一手以432萬元買入單位，持貨4年獲利148萬元，升值34.3%。

據悉，新買家為外區客，之前有入票抽其他區的新盤，但未有中籤，轉為在東環睇樓數天後，馬上拍板決定入市。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基指出，受社會運動影響，該行今年10月共錄得215宗舖位租務成交，按月少65宗（約23.2%），較2018年同期則大跌約42%。金額方面，上月租賃成交額為2336萬元，按月挫43.6%。

10月整體舖位平均成交呎租僅66.4元，屬2017年7月後近兩年低。油麻地彌敦道483至485A號安遠大廈地下4號舖，實用面積約446方呎，獲批發店以每月5.8萬元承租，較舊租10萬元勁劈42%。

　　政府放寬新樓按揭後，樓市受利好因素帶動，二手成交量明顯增加，惟業主反價、封盤情況漸多，或會拖慢買家入市決定。有見及此，星島地產網以「二手叫價回升，交投會否掉頭下跌？」為題進行民意調查。

　　是次共涉220名受訪者，當中有108人、即約49%受訪者認為，近期發展商積極並以貼市價方式推盤，同時二手成交價從低位回升，部分業主睇好後市，紛紛反價或封盤，議價空間收窄，部分不急於置業的買家將會減慢入市決定。

　　另一方面，有約62人、即約28%受訪者認為，二手叫價上升，對交投量影響將有待觀察。由於新樓按措施可減輕買家首期負擔，均提高其置業預算，部分或會有「遲買會貴」心態，趁機入市，造就近期個別出現新高成交。加上本港剛性需求強勁，屋苑預約睇樓仍然活躍，因此需要時間觀察交投量會否下跌。