台中西區中古大樓「城市經典」位於三民路一段近五權路，規劃超過1400戶住宅，主力套房產品，地段非核心地帶，過去社區管理不彰，又遭黑道夾持亂搞，社區自殺、燒炭、毒蟲、賣淫等事件更是曾出不窮，被譽為西區「最惡」大樓之一，每間套房租金還跌落2000元，出售沒人要、連投資客都搖頭拒收，不過近年房市盤整之際，房價卻悄悄抬起了頭，不管是租金還是房價，漲幅都達50∼70%。

談起「城市經典」，台中在地人都知道，該社區出入複雜，又多為低價套房產品，在這之前有著知名一樓一鳳、色情按摩，販毒、毒蟲、自殺事件都是層出不窮，最扯的是，地方黑道人士曾看上社區高達1400戶住戶，覬覦每月千萬元的管理費金流，竟然進駐把持管委會，並將大樓當成犯罪據點，向住戶放高利貸、經營賭場，橫行霸道。「名聲」之響亮，當時連投資客聽到都皺眉，碰都不敢碰。

「一樓一鳳」名聲響
當地投資客洪先生說：「這棟樓以前沒人敢碰，太亂太雜，而且地段不精華，沒利潤又麻煩。」直到7年前，當地警察局揪出惡霸黑道，管委會自始步上正軌，還與台中市政府警察局合作，近年來頻頻在社區成功發動幾波「攻勢」，掃除大樓毒砲，近2個月再打一波「安居緝毒專案」工作，直接掃出5件外籍逃逸移工涉毒之案件，迅速有效地清除出社區毒瘤，堪稱社區管委會一大勝利。

社區總幹事許先生說：「這次因為在社區聞到濃濃的怪味，於是趕緊通報警方追查，先揪出1戶疑似越南籍的移工涉毒，才循線成功揪出其他4戶。」

許先生強調，近年透過不間斷的警民合作，早將社區犯罪事件逐步降低，同時改善社區管理，例如加強住戶登記追蹤、警民連線提供情資、以LINE互動資訊，每周警察至少固定報到2次查訪等，很多「高風險份子」都已經知道這棟樓是警察重點照顧對象，慢慢不會聚集承租，加上逐步清除不法分子，也帶動社區房價勁揚。

套房價漲每坪達14萬
這棟位於西區的「城市經典」大樓，全棟19層，住家格局1∼4房，據台灣房屋統計，該社區從2012年每坪8.2萬元、2019年每坪達14萬元，房價勁揚約70%，買賣交易以9坪套房居多，單一戶套房也躍升至130萬元。住戶說：「以前大樓是以戶計價，1戶50、60萬元，現在買這裡才是以坪計價，就可知道房價落差甚大。」、也有住戶大嘆「實在意外！」

高雄指標住宅「新光諾貝爾大廈」(俗稱諾貝爾大樓)又再創傳奇了，實價登錄揭露今年2月，位於9樓3房1廳2衛浴戶型，坪數36.48坪，成交單、總價分別為11.5萬元、420萬元，但更特別的是，該戶於2014年6月當時，以總價113萬元、換算每坪僅3.1萬元成交，換言之，前任屋主持有不到5年，房價成長3.7倍。

A級地段卻鬧鬼聞名
高雄很難有棟大樓像「諾貝爾大樓」如此特別，該棟社區位於前鎮區新光路、自強三路口，大樓規劃地上35樓屬超高建築，社區位於亞洲新灣區內的三多商圈且正對高雄市立圖書總館與綠廊道，臨路戶型中高樓可遠眺台灣海峽與新灣區景觀。然而即便目前身價屬A級地段，但該棟社區卻有個坎坷過去，於1997年竣工後不久，其建商「婦幼建設」倒閉，數百戶房屋流入法拍與銀拍屋市場，早期居住環境龍蛇混雜，也曾多次因人自殺被繪聲繪影傳說鬧鬼，在地相當出名。
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮說：「在2001∼2003年，公司團隊處理超過300戶銀拍屋，當時內棟成交價每坪大概4萬元，外棟景觀戶則為10萬元上下，然而隨著亞洲新灣區崛起，與社區整治改善治安，房價也有所提升，目前該棟大樓均價每坪約12萬∼13萬元，景觀戶每坪可成交16萬∼18萬元。」

實價登錄揭露至今，該棟大樓成交戶數達525筆，是高雄中古屋交易最熱門社區，分析主因在於該棟大樓戶數高達1608戶，但地段位於指標蛋黃區，且房價相對周邊中古屋便宜，因此吸引不少購屋族青睞。

該大樓今年實價登錄揭露亦已出現32筆紀錄，其中，位於9樓3房1廳2衛浴戶型，坪數36.48坪，2月時每坪成交單價為11.5萬元，但同物件於上任屋主於2014年6月取得時，每坪僅3.1萬元，創下房價成長達3.7倍紀錄，而取得的每坪3.1萬元價格，亦是實價登錄上路至今最便宜成交單價。

掌握3大面向 避買高風險社區

台中西區「城市經典」、高雄指標住宅「新光諾貝爾大廈」皆從知名最惡大樓翻生再起，過程並不容易，況且一般購屋民眾也不願「賭」上時間，專家表示，掌握「避八大、剔套房、選管理」3大面向購屋，就可避免購入地雷社區。

留意特殊行業周邊宅
房市專家都認為，選擇「地點」應佔買屋決策的8成，其餘才是環境機能及室內格局等面向考量，尤其好學區的房子需求大於供給，原因就在於環境單純，甚至有很多家長會因為學區來挑房子；至於常見的酒店一條街周邊，自住客通常能避就避，畢竟附近的小宅產品，極有可能的，往往淪於八大行業的「宿舍」。

再來好的社區管理可以幫房屋創造價值，有些社區雖然管理費低，但沒有做好社區經營管理，燈火不明、公共區域不整潔，對住戶安全及居住心情都有負面的影響，未來要轉賣也不容易吸引買主。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意建議，看屋時可留意公共空間整潔、梯廳、地下室是否有雜物擺放，以及公告欄上的資訊，即可略知管委會「管理夠不夠力」。
依照過去台中優良公寓大廈，超過300戶以上，則被稱超大型社區，遇到這類社區，往往就得留意人多嘴雜、管理不易。最慘的是，管理費可能還會被不肖人士覬覦，那就糟糕了。且大基地社區有多個出入口，安全管理也可能產生死角，鴻海物業總經理李慶雷建議，大社區要解決安全疑慮，只能適當地在部分區域，以門禁在加影像監控管制取代人力。

進一步還可觀察產品設定規劃，當社區都以小坪數、甚至1房產品為主，容易增添藏龍藏鳳(黑道與特殊行業)機率，對社區管理產生負面效應，而且連帶地，還要留心電梯數量是否足夠，若戶數多電梯數量又少，舒適度將扣分。

信義區豪宅「冠德花園城堡」最新實價登錄顯示，10樓戶交易總價高達1億5060萬元，拆算車位平均單價為每坪119萬元，為該社區自101年的實價登錄以來第3高單價。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年市場交易信心增強，豪宅市場復甦，其中又以位於黃金地段受青睞，價格有走揚趨勢。

舊豪宅公設低吸買方
「冠德花園城堡」位於信義區忠孝東路五段236巷，樓高11層，屋齡20年，這次揭露交易位在該棟10樓，該社區近年共6筆交易，其中單坪最高紀錄125萬元，105年10月以單坪62.81萬元售出後，今年單坪再度破百萬元，成為實價登錄以來第3高單價。這條巷子也是著名豪宅區域，像是皇翔御琚、信義帝寶及國美信義花園都建於此地。

郎美囡指出，目前市場雖不是以豪宅為主，但隨整體信心增強，中古豪宅價格較新豪宅低，「尤其指標地段的新豪宅開價多在每坪150萬∼200萬元，高樓層突破200萬元」，因此地段佳、維護得宜的中古豪宅只要價格符合期待，多能成交。另一方面，郎美囡說，中古豪宅屋齡較高，不過公設較低，實際使用坪數大，這也是買方會考量中古豪宅原因之一。

選後利空出盡激買氣
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，豪宅市場買氣增溫，不僅新豪宅交易備受矚目，中古豪宅也不時出現交易，但每筆交易有賺有賠，故價格則視建案個別條件及入手時間點而有不同發展。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，今年屢傳揭露豪宅成交消息，卻多為去年，甚至前年交易，統計今年迄今逾200萬元單價的一線豪宅，僅10餘筆。以此筆交易來看，價格落在當地常見百萬水位。由於整體房市走溫，加上像是資金回流、豪宅投資獲利等有利頻傳，具抗跌性，明年選後利空出盡，應會再推升買氣。

房市大船將提前入港！財政部國產署長曾國基6日透露，市值逾500億的北市信義區世貿三館設定地上權案，預計提前至2020年1月公告招標，最快明年3月開標，較原先的3月招標、5月開標提前不少。據悉，壽險、餐飲及旅宿業有興趣者不少，若戰況熱絡，不排除高價脫標。

曾國基指出，世貿三館案目前規劃允許設置商場、旅館、美食街等，原本要綁定部分樓層做會展用途，但現在以「鼓勵代替限制」，若得標廠商額外騰出會展空間，可享有較高的容積獎勵。換言之，廠商不規劃會展場地也可得標。

世貿三館案預計使用年限70年，占地約4,856坪，因鄰近台北101，公告現值達211億、實際市值約550億元左右。由於該案位處精華地段，國產署設定不得做住宅。

過去國產署地上權案權利金底價多在市價的30％~45％，若以40％估算，權利金底價約220億元，但目前五大壽險、餐飲與旅宿業都有興趣，預計會產生溢價情況，得標價可能上探230億元，潛力不下於一旁的南山廣場。

世貿三館現為外貿協會承租，租約到今年12月31日止。曾國基表示，明年將盡可能讓世貿案提前招標，因為世貿三館從明年1月到開標期間為空窗期，國產署盼得標者早日進駐，且廠商在得標到申請建造空檔能妥善利用地下停車場，活化土地用途。目前地上權「地王」為空軍官兵活動中心，每坪單價達720萬元，但曾國基認為世貿三館是「王中之王」，價格有望改寫歷史。

另外北市國泰營區地上權案預計2020年首季重新登場，該案面積達2,982坪、市值約150億元，地點鄰近松山機場、民生社區與民權大橋，預估權利金底價約60億，國產署同樣規定不能做住宅用途，將以商辦、商旅為主要方向。


自由時報
世貿3館地上權 提早明年初公告招標

被稱為「王中之王」的世貿3館地上權案，原本預計明年3月才會招標，財政部國產署官員昨表示，目前期程規劃提早，世貿3館暫租給外貿協會營運，租期至今年底止，將於今年12月24日啟動估價程序，預計明年1月20日就會公告招標，3月30日開標。

王中之王 市價達600億
世貿3館基地面積達4856坪，為台北市精華地段僅存最大素地。國產署署長曾國基日前表示，此案可說是「王中之王」，估市價將達5、600億元。

國產署說明，有業者建議，公告招標時應要求廠商興建一定比率的會展空間，但經濟部評估，目前該部所轄展覽會館的會議設施，已有辦理千人以上大型國際會議的能力，且空間已足夠，因此不將會展需求納入招標限制。

國產署官員表示，目前已轉向由得標廠商與北市府協商，以容積獎勵方式，在保持整塊基地完整性、不回饋國有地的前提下，採免計容積率或放寬建蔽率方式，鼓勵得標廠商設置會展產業複合式功能空間。

官員指出，外貿協會租約到12月底結束，年底收回世貿3館房地後，就可陸續進行點交作業；明年1月上旬召開審議小組會議，預計1月20日公告招標，標期約2個月，3月30日開標。

至於國泰營區設定地上權案，預計也將提前公告招標，由於都市計畫細部已完成，軍備局也已捐贈79筆土地給北市府，換來「容積調派」，預計明年1月公告招標。

健身中心近年蓬勃發展，去年躍居百億產業，且自2018年起一年多來店數成長55％，大增207家，初估一年多來去化了3萬坪以上的商業空間，成為承租商業空間的大戶，其中又以台北市擴點最為熱絡，包括「享健身」、「健身狂潮」等業者，均新租下大面積空間。

目前擁有三個據點的「享健身」，繼租下信義安和老名宅「僑福花園廣場」地下室700坪後，再以月租約44.8萬租下基隆路「遠雄世界中心」B2；「健身狂潮」也以月租38萬租下「世貿金融大樓」B1，健身房空間需求持續擴張中。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，健身產業除了固定的月費收入外，私人教練課程也相當受到消費者青睞，除了大型連鎖的健身業外，愈來愈多的中小型自有品牌投入這個產業，並帶入如共享空間、女性專屬健身等新的經營模式。而健身中心物色據點多以交通便捷地段，需求面積80坪以上為多。

國人健康及重視體態意識提高，加上平價消費模式，使台灣健身產業持續快速成長，國內付費健身俱樂部滲透率仍遠不及南韓、香港、新加坡等國，吸引各健身業者積極投入市場、擴充據點。

根據財政部資料統計，全國健身中心與健康俱樂部的總營收，從2012年的25.5億元，一路成長到2018年的100.8億元，每年複合成長率高達25％，短短六年的期間翻漲近4倍，今年2019年前八月的營收亦年增28.6％。

健身中心的店數也自2015年以來快速增加，最近的20個月內更大量增加207家店，各縣市中又以台北市增加38家最多，其次為台中市新增36家、高雄新增21家，等於全台平均每個月就新增10家健身中心或俱樂部。

傳真實業董事長王明成6日表示，總銷60億的「國泰華威豐年」推出五個月已熱銷近八成，預計農曆年前可完銷，每坪成交均價達70萬，為區域新高。展望2020年房市，他表示「明日依舊很美好，我仍舊繼續奔跑！」傳真接案量將超越今年，且全部採包銷。

王明成昨天主持「國泰華威豐年」熱銷記者會，該案為國泰建設今年唯一在台北市的新案，由國建和華威建設聯手合作。王明成表示，傳真「不做風口上的豬，寧可作會飛的小鳥！」因為在風口上連豬都會飛，但房地產的小鳥就是自用型客戶。至於現在賣不好的案子，90％是產品定位不對、廣告訴求錯誤。他指出，傳真實業賣的好產品有三個條件：設計好、氛圍好、地點好。在慎選代銷案源下，今年至少有8~9案會在年底前完銷，算是豐收年。

至於2020年總統大選後的房市走勢，王明成表示「明日依舊很美好」，因為利率還是很低、貿易戰持續吸引台商回流，房市欲小不易。

傳真實業表示，目前房市有信心盤、資金盤兩種盤勢，去年底首購、首換族態度轉趨積極，遞延性買盤在今年大爆發，預期明年遞延性買盤持續，低利環境依舊；但最大因素是信心盤，台商資金回流持續擴大，已經看到豪宅買氣復甦，加上大陸查稅、肥咖條款，還有香港反送中，預期明年置產客持續回流趨勢將延續。

台中貴婦經濟強勁，消費力驚人！據外商不動產顧問集團6日公布的最新調查顯示，台中市的全年百貨商場的坪效，平均每坪至少40萬元起跳，遠超越全台百貨商場的平均值24萬元。

高力國際董事總經理劉學龍表示，據高力國際調查，全台六都民眾消費力，以台北市最高，2018年每人每年平均消費支出34.26萬元；其次是台中市的27.92萬元；排名第三的是桃園市、近27.69萬元。

劉學龍表示，台中市產業蓬勃發展，不但失業率為六都最低，市民的平均所得也快速成長；平均每人消費支出僅次於台北市，消費支出占可支配所得比例全台最高、高達81％。

另外調查顯示，台中消費力高，百貨商場營業額是全國第二強，其中以新光三越、大遠百兩集團的台中店，營業額冠全台。

劉學龍表示，以台中目前只有12家大型百貨商場，去年便創造高達600億元的營業額，顯示台中消費能力的驚人之處。其中七期新市政商圈的貢獻度便高達六成，新光三越台中店去年創造的營業額高達185億元，大遠百台中店去年創造營業額達136億元，均是該百貨品牌各分店中的營業額冠軍。

若統計2018年全國各百貨商場的平均坪效表現，每坪可創造24萬元的營業額；其中，台北市以信義計畫區的統一時代百貨坪效最高，每坪可創造近70萬元；其次，為北信義計畫區的台北101購物中心，每坪近65萬元；第三高則是新光三越台中店，每坪近60萬元。

至於台中市其他百貨坪效表現，包括台中大遠百、廣三SOGO，及中友百貨等，2018年每坪可創造的營業額均將近40萬元，遠高於全台百貨商場平均坪效，甚至與台北信義計畫區，絲毫也不遜色。

另外，高力國際調研部董事梁儀盈表示，去年全台百貨商場營業額超過3,400億元，占綜合零售業比重達27％；不過，卻是罕見地連續兩年的成長率不到2％，顯示百貨商場可能已經進入低速成長的階段，主要原因是近幾年電商興起，導致消費風潮再度轉變。

相較傳統購物機能，目前餐飲、生活風格消費、體驗展示、Outlet Park等市場明顯成長，零售商業正進行第二次大規模轉變。

國民黨以民眾服務社當「白手套」借名買下國宅大孝大樓，事後轉賣建商獲利，被黨產會追徵七．八億元拒繳，全案移送行政執行署強制執行。台北分署本月五日再度進行法拍，賣出國民黨一筆黨工宿舍不動產，國庫進帳一千七百萬元。

據了解，大孝大樓追徵案未被行政法院裁定停止執行，行政執行署台北分署歷經二次法拍流標，前日第三次舉行特別拍賣，以一千七百萬一百元價格拍出國民黨一筆不動產。

黨產會指出，該不動產位於北市南京東路巷內，鄰近捷運南京三民站的三層老舊公寓，法拍標的為其中一戶，過去曾作為國民黨黨工宿舍使用。

內政部營建署6日宣布，為了協助地方政府解決公共設施保留地未徵收問題，目前中央政府已經發動全國性的專案通盤檢討，截至今年10月底為止，已有包括林口、中壢等10處都會生活圈的都市計畫公設專用地專案送達內政部都委會，內政部將在兼顧公保地地主權益與都市發展需求下，對於無需求公設用地辦理檢討解編。

營建署表示，公保地若長期未使用，對於地主來說並不公平，因此內政部在2013年就有訂定「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，就是希望推動公共設施保留地專案通盤檢討，將未取得公共設施保留地「還地於民」，解決公保地地主長期以來土地利用受限的問題。

營建署強調，這次由中央發動的全國性專案通盤檢討，就是要全面檢討變更「不必要之公共設施保留地」，並且透過政府公辦整體開發方式，取得興闢仍有需要的公共設施用地，讓地方建設能夠持續，地主也可以取回可建築使用土地。

營建署表示，目前全國各縣市已經陸續辦理都市計畫變更程序，截至今年10月為止，已送達內政部都委會審議案件，包括林口、宜蘭、羅東及中壢都會生活圈等10處都市計畫公共設施用地專案通盤檢討案。

營建署表示，以目前檢討中的中壢都會生活圈為例，該生活圈涵蓋7個都計區，未取得的公設面積合計約430.87公頃，扣除道路用地等系統性公設保留地，整體解決比例約72％，能夠大幅節省公設徵收費用面積，並透過整體開發開闢有需求之公共設施用地，更有效率利用土地。

買房是人生重大決定，物件的選擇與該買在哪裡？是購屋族的首要功課，而地段往往反應周邊的生活機能，最近有網友在《mobile01》分享，他認為以「食衣住行育樂」六大指標，分析各項機能，可以更精確買到適合自己的房子。文章一PO出，引起網友們共鳴。

這名網友指出，近期積極在台中清水看屋，許多建商主打三井OUTLET、台中國際機場、捷運，他聽了很心動，自己做了功課從食、衣、住、行、育、樂6大指標做了簡單分析。

網友列出「食」包含市場、超市、餐館的密集度跟停車便利性，「衣」則列入日用品商店，「住」則從周遭環境舒適程度、與醫院距離來評估，「行」是路交通狀況、附近的交通建設，高速公路、公車、火車、捷運，「育」則是學校、托嬰、補習班，「樂」則為電影院、公園、景點…等等。

地產專家張欣民表示，用六大指標來評估住宅條件與生活機能確實可節省看房時間，也有機會找到最適合自己的房子。但他認為，「食」與「行」最重要，因為現在外食族特別多，住宅周邊擁有餐飲機能相當重要，而交通機能相對重要，若有完善的交通建設，尤其像現在的三鐵共構，更可以反映出當地有完善的高生活水準。另外，若是新興的重劃區，最要先考慮附近有無超商，因為畢竟超商是生活依靠，若有超商進駐，也代表對當地服務人口的認同。

另外，張欣民也強調，若有完善的「育」、「樂」條件，像是美術館、圖書館、百貨商場、電影院…等設施，更能夠證明當地的生活水平處於較高階級，但通常這樣的環境條件，相對房價也很可觀。 張

欣民又說，想要良好的居住品質，當然得付出相對等的預算，周遭生活機能還是反映在房價上，要馬兒好又要馬兒不吃草確實比較難。但重點還是要自我評估需求和能力，住得舒服和滿意才重要。

　　近期，多家中小房企披露赴港上市進展，甚至出現一日兩場上市發布會的奇觀。據中國證券報記者不完全統計，截至目前，2019年成功赴港上市的內地房企有5家，還有6家房企正在排隊等候審核。但今年上市房企發行價普遍不夠理想，平均發行價格較去年下降逾3成。

　　第三次房企上市潮

　　10月29日，新力控股（集團）有限公司和中國天保集團發展有限公司在香港分別舉辦了上市新聞發布會。前者預計11月15日上市，每股價格區間為3.30港元至4.25港元；後者預計11月11日上市，每股價格區間為2.39港元至3.10港元。這兩家企業都是區域性房企，新力控股大約在行業前40名左右，天保集團的項目主要集中在涿州市和張家口市。

　　據不完全統計，2018年共有正榮地産、弘陽地産等6家內地房企上市成功，其中不乏美的置業等規模較大的房地産企業。把新力控股和天保集團算在內，2019年以來已經有中梁控股等5家企業赴港上市，同時還有匯景控股等6家企業已經遞交材料，上市狀態處于“審核中”。

　　“內地房企第三次赴港上市潮已經開始。”一位專注于內地企業香港上市的投行人士對中國證券報記者表示。

　　該人士介紹，1997年是第一次內地房企赴港上市潮，前後三年上市房企數量超過20家。第二次上市潮是2007年至2009年，彼時正是全球金融危機期間，房企資金鏈普遍緊張。“可以説，那個時期上市是企業生死存亡之戰。恆大、碧桂園、龍湖等千億房企，大都是在那個時期實現了上市，為今天的發展打下了良好的基礎。”該人士表示。

　　他説，A股自從2010年開始實質上已停止了房地産企業上市以及再融資，近10年來僅有綠地控股曲線實現了上市。房企A股上市之路不通，房企只好轉道香港上市。

　　估值表現平平

　　從今年目前上市的三只房企個股來看，上市後普遍走勢平平，估值處于低位。

　　中梁控股上市價格5.55港元/股，上市當日即盤中破發，後股價走勢一度低至4.685港元/股，近期股價有所回升，最新收于6.02港元/股，僅較發行價上漲不足10%。銀城國際發行價為2.38港元/股，同樣經歷了首發盤中破發，公司最新股價收于2.33港元/股，仍處于破發狀態。銀城係物業公司銀城生活服務則受到資本市場熱烈追捧，最新消息顯示，銀城生活服務目前共獲382.88倍超額認購。按照港股一般規律，物業公司估值將數倍高于房企估值。三家中表現較好的德信中國，最新收于3.25港元/股，較發行價上漲約16%。

　　低估值並未阻擋房企赴港上市的決心。目前還處在審核狀態的6家房企中，海倫堡中國控股和萬創國際都不是第一次遞交招股書，萬創國際更是已經第三次遞交招股書。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，目前房地産行業已差不多變成金融行業，多一條融資渠道有時候就代表著企業能夠生存下去。因此，現在中小房企都在搶“末班車”，甚至“流血上市”也能夠接受。“現在房地産行業比的其實就是融資能力和資金成本，誰能借到錢，誰就能發展。資金緊張，哪怕是萬達這樣的一流房企，也只能割肉回籠資金。”張大偉表示。

截至11月5日，近20家上市房企披露了2019年10月份銷售業績。房企之間銷售業績出現明顯分化，龍頭房企雖然增速相比往年有所下降，但是10月份整體銷售情況明顯優於中小房企。從銷售模式看，大部分房企10月份增加了供應量，在推盤節奏增加的同時，降價促銷趨勢明顯。業內人士預計，在全年業績目標壓力下，房企最後兩個月降價衝刺將成為普遍趨勢。

銷售出現分化

具體來看，部分房企前10個月銷售金額和銷售面積相比去年同期上漲幅度均超過2成。以美的置業為例，公司11月5日公告稱，截至10月31日，公司及其附屬公司、連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約816億元，同比增長約24.77%；相應的已售建築面積約804.2萬平方米，同比增長約22.85%。

龍頭房企10月份銷售情況普遍較好。以中國恆大為例，公司2019年10月份共實現合約銷售金額約903億元，環比增長約8.7%，同比增長約70.2%，繼上月之後再度刷新單月合約銷售金額的歷史紀錄。

萬科A公佈的2019年10月份銷售及近期新增專案情況簡報顯示，2019年10月，公司實現合同銷售面積271.3萬平方米，合同銷售金額433.8億元；前10個月，公司累計實現合同銷售面積3332.9萬平方米，合同銷售金額5189.9億元，年內銷售金額首次突破5000億元。

碧桂園10月份銷售資料顯示，公司及附屬公司連同其合營公司和聯營公司10月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約567.6億元，同比增長40.46%；實現歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約667萬平方米，同比增長52.22%。

部分中小房企前10個月銷售業績相比去年同期出現較明顯的下滑。陽光100中國2019年前十個月共實現合同銷售金額約68.07億元，同比下降12.7%。景瑞控股前10個月累計實現合約銷售金額約175.3億元，同比下降5%。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，對比2018年同期資料，2019年前10個月房企銷售繼續分化。2018年同期房企銷售金額同比上漲紛紛超過50%，而2019年大部分企業銷售較為平穩，部分企業漲幅明顯放緩。

　銷售均價有所下調

從銷售均價看，部分房企10月份銷售均價相比9月份有所下調。以中國恆大為例，公司10月份銷售簡報顯示，2019年10月，公司合約銷售均價為9336元/平方米，而9月份合約銷售均價約為10054元/平方米。

業內人士普遍認為，從銷售業績看，不少房企收穫了“金九銀十”，但大部分房企都是增加了供應量，部分企業明顯調整了價格促銷。為了規模化，房企年末最後2個月依然不排除搶收的可能性。

某中型房企高管對中國證券報記者表示，在目前行業利潤空間受擠壓的環境下，未來房企的盈利能力將更取決於企業自身精細化運營及產品力的打造。

值得注意的是，10月份以來，部分三四線城市樓市熱度有所提升，均價有所上漲。58同城、安居客資料顯示，2019年10月，全國重點監測67城線上新房均價16491元/平方米，環比上漲0.47%；二手房掛牌均價15432元/平方米，環比上漲0.08%。一線城市價格位於高位，波動小，價格穩定，二線城市基本持平，三四線市場熱度則略有上升，環比趨勢從9月份的下降轉為上升3.7%。

針對後期樓市走勢，多位業內人士指出，後續市場有望繼續平穩。從全國範圍看，2019年10月，房企整體銷售資料不低，但預計房企在未來2個月的銷售壓力依然非常大。從政策預期看，政策收緊預期明顯出現，包括信貸等政策將抑制市場，後續市場或繼續出現下行。

　土地市場成交量回落

克而瑞研究報告指出，10月份，新房、二手房以及土地市場延續9月低迷走勢，皆持續轉冷，重點城市新房成交量同比、環比雙降，杭州、寧波、徐州等市成交顯著縮量。二手房成交量窄幅波動，環比同樣小幅回落。土地市場成交量價齊跌，不過重點城市的土地流拍情況有明顯的改善，流拍幅數較上月大幅減少。

克而瑞指出，10月份土地市場成交量價再度回落，不過在北京、武漢等城市優質用地供應增加的支撐下，成交熱度並未繼續走低，平均溢價率和上月大致持平。各能級城市土地市場雖然均表現為量價齊跌，但市場熱度卻截然不同。其中，一、二線城市的成交溢價率環比上月均有所回升，而三四線城市由於市場持續走冷，溢價率也連續多月下滑，本月已降至10%以下的低位。

部分房企在10月份銷售簡報中披露了拿地情況，龍頭房企整體拿地態度較為積極，但多數中小房企受制於資金壓力，拿地態度明顯轉淡。

以萬科A為例，公司2019年9月份銷售簡報披露以來，新增加開發項目16個。其中，鄭州、漳州、南昌、青島等地拿地塊數均超過2塊。同時，新增物流地產專案5個，合計需支付權益價款5.71億元。

對此，張大偉指出，2019年以來，大量的中型標杆房企積極搶地，拿地面積上漲最明顯的是中型房企。尤其是銷售額要從500億元衝刺到1000億元，以及從1000億元衝刺到2000億元的第二梯隊房企。在調控持續加碼的趨勢下，房企銷售業績逐漸放緩，但是從搶地加速的動作看，多數房地產企業做大規模的意圖仍然較為明顯。從拿地位置看，大部分房企都集中在一二線城市拿地。進入10月份，受到年底資金回籠壓力的影響，房企拿地態度出現分化。

　與素有“京津明珠”之稱的天津武清區相比，天津寶坻區顯得低調又邊緣。但隨著近年來京濱、京唐高鐵修建、人才新政等消息的放出，這座天津遠郊占地1509平方公里的區域開始吸引了來自碧桂園、恆大、萬科、金地等多家龍頭開發商入駐，這也讓其房地產市場變得“熱鬧”起來。

　　關於天津寶坻區域最新的消息是，10月15日天津市發改委發佈了《關於天津市促進承接北京非首都功能專案發展的政策措施（試行）》（以下簡稱“政策措施”）徵求意見公告。意見針對寶坻京津中關村(8.800, -0.15, -1.68%)科技城和濱海新區中關村科技園區入駐企業職工，在醫保、子女教育及購房等方面實現兩地互通。政策措施在10月21日通過了徵求意見期並開始試行。其中，入駐企業職工購房新政引入外界廣泛關注。非天津戶口的入駐企業職工，家庭在天津無住房的可在天津市購買1套住房，限售3年，不再需要提供2年的在津社保或個稅證明。

　　定向人才新政的放出讓外界的目光再一次聚焦天津寶坻。近日，中國房地產報（微信ID：china-crb）記者走訪天津寶坻房地產市場，揭開了這座天津遠郊區域的樓市現狀。

　　“碧萬恆融”龍頭房企蜂擁而至

金地新城大鏡售樓處。中房報記者 秦龍/攝金地新城大鏡售樓處。中房報記者 秦龍/攝
　　中國房地產報記者在走訪過程發現，天津寶坻以建設路為分界線，分為南城與北城。多數樓盤項目聚集在南城，大約有8個左右新盤項目在售。受天津寶坻南站高鐵概念利好，南城新盤房價維持在13000元/平方米。反觀北城專案較少，只有京津中關村科技城、河北鼎盛的天寶福苑零星的兩三個項目，均價也在11000元/平方米，較之南城項目有2000元左右差價。

　　“南城項目比較多，聚集了碧桂園、恆大、融創、中交、金地等諸多一線開發商，這些開發商多都是2018年、2019年這一兩年拿的地。”寶坻當地一仲介機構銘佳地產行銷總監劉女士表示，天津遠郊區能有這麼多開發商入駐也從側面反應了這一區域的價值。

　　銘佳地產行銷總監劉女士向記者分析，目前整個寶坻區樓市銷售情況並不樂觀，特別是二手房，我們店上個月僅僅成交了兩單。與此同時，在新房方面狀況相似，“我們代理了寶坻幾乎所有新房項目，今年有七八個社區開盤，比如融創、中交、碧桂園、中交、金輝等一線開發商專案，隨著大量新盤放出，本地居民無法消化這麼多住房，只有外地客戶參與才能消化。”

　　位於南城的新盤項目中交香頌處在寶坻區南三路與新倉路東南交口，該樓盤於2019年7月份開盤。中交香頌行銷工作人員對中國房地產報記者表示，這幾年中交在寶坻一共拿了三塊地。2014年中交拿的一塊地，開發了中交金梧桐專案，現在二手房價達到1.5萬元/平方米左右；2017年，中交在城中心拿了一塊地，開發建設了中交美廬；到2018年左右，中交在南城拿了第三塊地，就是現在的中交香頌，總建築面積約18.3萬平方米。

　　“我們周邊的項目有碧桂園、融創、金地等多個新盤，大多是2019年拿的地，都是沖著京濱、京唐高鐵概念、政府南遷等利好消息過來的。”中交香頌行銷工作人員表示。

　　在中交香頌幾公里外的金地新城大境項目，其售樓處門口宣傳牌上寫著“清盤倒計時”。該樓盤銷售人員對記者稱樓盤接近尾盤，“現在在售的是第五期，只剩下一小部分高層住宅與別墅。這個樓盤賣的很火，此前在第一期開盤之時項目一天售罄。”

　　據中國房地產報記者瞭解，金地新城大境專案地理位置較優越，處在潮白河旁；專案占地面積27.1萬平方米，建築面積50萬平方米，其中住宅44.3萬平方米；未來居住人口可達上萬，該樓盤銷售人員稱這是寶坻目前規劃體量和規模最大的社區。

　　“我們專案為金地與新城兩個品牌房企共同開發，金地負責具體操盤，後期由新城物業管理負責，專案均價在13000元/平方米，性價比非常高。”金地新城大境專案銷售人員表示。

　　儘管金地新城大境銷售人員口中宣傳有著上萬人的居住容量，但與這北城的京津中關村科技城相比卻顯得小得多。公開資料顯示，京津中關村科技城由北京中關村和寶坻區政府合作開發，規劃面積14.5平方公里，總面積占到寶坻整個城區面積的40%。

　　“整個京津中關村科技城可以為寶坻新增12萬到16萬人口。中關村在寶坻打造的是一個大型的產城融合項目，現在售的是生活配套區。”當記者來到京津中關村科技城時其銷售人員介紹。

寶坻區建設路旁，融創禦河宸院的宣傳廣告。中房報記者 秦龍/攝寶坻區建設路旁，融創禦河宸院的宣傳廣告。中房報記者 秦龍/攝

　　樓市限購背景下的暗流湧動

　　事實上，除了天津，近一個多月來，來自南京六合區、三亞等多地出臺了類似的定向人才購房政策，包括廊坊北三縣地區也傳出針對特定群體購房“限購鬆綁”文件。中國房地產報記者發現，與以往調整購房政策不同，此次幾個城市購房新政普遍與城市產業發展相關聯，即為特定產業領域的職工購房“放行”。

　　“我們平時帶看客戶中，外地客戶比較多，占到了七成，尤其是來自北京中關村的客戶最多。這些外地客戶大多都是為了孩子上學來的。”一位元當地仲介機構人士對記者表示，限購政策對有碩士及以上學歷人群幾乎沒有限制，主要針對一些無學歷或學歷底的客戶。

　　上述當地仲介機構人士把客戶人群以學歷劃分為有大白（無學歷）、中專（小白）、專科、本科、碩士及以上，對於各個客戶人群落戶，天津寶坻市場幾乎是明碼標價。“‘大白’的最難落戶，落戶需要20萬元，比有學歷的人要多花上十七八萬元；落戶費用根據學歷大小依次減少，本科以上需要兩萬元左右，碩士學歷及以上走天津人才政策就可以。”

京津中關村科技城售樓處。中房報記者 秦龍/攝京津中關村科技城售樓處。中房報記者 秦龍/攝
　　中關村新世界(8.800, -0.08, -0.90%)專案由中關村科技城發展有限公司開發建設，作為寶坻京津中關村科技城的生活配套，不少科技城簽約入駐企業職工組團前來看房。當然，其中也有一部分聞訊而來的北京普通購房者。

　　“你們單位在北京中關村附近嗎，當然，不在也沒關係。”針對不在政策條件範圍內的北京普通購房者有沒有購房資格的問題，中關村科技城銷售人員這樣對記者說道。

　　10月15日晚間，天津市發改委網站發佈消息稱，為鼓勵人才來津工作落戶，天津市發改委起草了《關於天津市促進承接北京非首都功能專案發展的政策措施（試行）》，並公開徵求意見。擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行，試行期限為一年。現向社會公開徵求意見，徵求意見時間為2019年10月15日至10月21日。

　　“公開徵求意見的公示期已經過了。這個階段是政策落地的階段。政策支持相關職工在津購房，不用社保關係、完稅證明可以在寶坻買一套房。其實，範圍不僅限於職工人群。普通購房者也可以。”上述京津中關村科技城銷售人員表示，“如果非職工普通購房人群買房。後期政策落地了，我們會找相關的中關村企業給你蓋章，也會給你開一個符合這個條件的接受證明，允許在這個項目買房。這個是我們可以給你們提供的，網簽的時候需要這些證明。”

　　“不符合購房條件的客戶，就要落戶了。戶口問題，我可以介紹朋友辦理。”中交香頌的銷售工作人員對於不符合政策條件的普通購房者這樣表示，“我們的客戶以本地客戶為主， 當然也有一批外地客戶，主要集中在唐山、北京等地區。”

　　記者在走訪寶坻的過程中發現，京濱、京唐等高鐵正在建設當中，目前，從北京到寶坻也只有一條鐵路。一位元當地居民對記者表示“不光如此，天津寶坻連一個計程車公司都沒有，現在交通還不是特別方便，等高鐵修好了應該就好多了。”

　　銘佳地產行銷總監劉女士向記者分析，雖然目前交通體系還不太成熟，但房企紮堆入駐主要是看好寶坻未來的區位優勢和規劃。2021年6月寶坻南站高鐵即將通車，京唐、京濱高鐵都在此設網站，距離城南城僅需要十分鐘左右的車程。

　　產業新城帶動寶坻區域發展

　　作為聯結京津冀三地的重要紐帶和戰略要地，寶坻區的區域地位重要性不言而喻。

　　“寶坻區融入推進京津冀協同發展，具有三方面優勢：一是區位優勢，二是載體優勢，三是生態優勢。”在今年7月30日召開的天津市寶坻區主題新聞發佈會上，寶坻區委書記殷向傑介紹說，寶坻區距離北京、唐山、天津市區的距離基本相等，是北京非首都功能比較理想的疏解地。此外，寶坻作為全國生態示範區、全國綠化先進區，也擁有良好的生態環境。

　　事實上，記者注意到，近年來，寶坻區的產業佈局也是聚焦在交通、產業等重點領域。

　　“在載體建設上，寶坻區相繼建成了北大科技園、清華紫荊研究院、京津中關村科技城、“高鐵新區”等高水準載體。其中，京津中關村科技城是中關村在京外唯一有重資產投入的合作專案，被納入協同發展“2+4+46”產業疏解承接平臺。“核心是按照‘產城融合’的理念，打造‘類中關村’生態系統，重點發展人工智慧與智慧製造、新能源與新材料、生物醫藥與醫療器械、高端裝備製造等主導產業。”殷向傑說。

　　京津中關村科技城是寶坻產業新城的一個重要代表項目。據瞭解，京津中關村科技城旨在承接北京非首都功能項目搬遷，引入人工智慧與智慧製造、醫療器械及生物醫藥、新能源與新材料、高端裝備製造和現代服務業領域的產業企業。

　　10月15日，天津市發改委發佈的《關於天津市促進承接北京非首都功能專案發展的政策措施（試行）》徵求意見公告，作為寶坻唯一一個受益的專案享受了這一政策紅利。其中入駐企業職工具有購房新政格外引人矚目，非天津戶口的入駐企業職工，家庭在天津無住房的可在天津市購買1套住房，限售3年，不再需要提供2年的在津社保或個稅證明。

　　有業內人士分析，上述人才引進政策或為了加速推進寶坻京津中關村科技城和天津濱海中關村科技園的開發建設和產業導入。不難發現，在北京中關村以外，寶坻京津中關村科技城是中關村發展集團唯一一個重資產投資項目。根據規劃，京津中關村科技城開發建設週期為15年，運營週期30年，預計總投資1100億元，創造稅收1600億元。

京津中關村科技城規劃圖。京津中關村科技城規劃圖。
　　據悉，科技城分為4期開發，1期開發週期為2017-2021年，發展目標為帶來產業人口5000人，常住人口8000人；2期開發週期為2022-2025年，目標是帶來2.5萬產業人口，2.4萬常住人口；3期開發週期為2026-2030年，目標是產業人口達7萬人，常住人口5萬人；4期開發週期為2031-2035年，發展目標為產業人口數達12萬人，常住人口達8萬人。

　　產業新城帶動寶坻區域發展的路子正在有條不紊的進行當中。公開資料顯示，從2017年6月起京津中關村科技城項目開始基礎設施建設，已經與18家企業簽署了投資協議，其中5個專案正在施工，13個項目將在年底前動工，截至目前還沒有企業正式投產運營。根據京津中關村科技城的規劃，截至2020年末，科技城會基本完成一期的招商，預計簽約40-50家產業企業。

　　2019年的樓市太難過了，跌宕起伏猶如過山車，行業嚴重分化，一些房企已遊走在資金鏈斷裂的邊緣。

　　從前十月銷售資料來看，強者恆強，行業集中度進一步提升。

　　截至10月末，已有25家房企銷售破千億，銷售均值為2333.9億元。與此同時，不少中小房企卻面臨著生存危機，不斷傳出爆雷的消息。

　　相比規模更大的頭部房企，中小房企融資管道更少，融資成本更高，加之前幾年激進地加杆杠，這些都成為壓在他們身上的大石，隨時可能崩塌。

　　房地產行業已從增量轉入存量時代。在存量時代，行業馬太效應加劇，大魚吃小魚的競爭下，強者恆強，弱者面臨著生存危機。

　　苦戰“金九銀十”

　　傳統的“金九銀十”售樓黃金期已過，各地的房地產市場銷售表現平平。

　　根據克而瑞資料，10月新房成交與土地市場延續了“金九”的低迷走勢，重點城市新房成交量同、環比分別下跌6%、10%，降幅較上月有所擴大。

　　但頭部和主流房企則表現出了強勁的生命力，將對手遠遠拋在後面。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，標杆房企公佈2019年前10月銷售額的企業合計有14家，這14家企業前10月合計銷售額21934億元，同比2018年同期上漲了17.2%。單獨看10月份，這14家房企合計銷售額達到了2805億。

　　碧桂園、恆大、萬科前10月銷售均超過5000億元，在加緊促銷之下，恆大和碧桂園10月單月銷售金額分別達到903億元和850億元。

　　中指研究院資料顯示，2019年1-10月，前10房企銷售額均值為3762.6億元，銷售額增長率均值為14.7%，11-30企業銷售額均值為1256.9億元，增長率均值為24.4%，31-50企業、51-100企業的銷售額均值分別為692.0億元和325.8億元，增長率均值分別為26.3%和19.3%。

　　克而瑞研報表示，行業整體規模增速放緩，但百強房企截至10月末的累計權益銷售規模仍實現了近5%的同比增長，增速較上半年4%左右的水準略有提升。

　　2019年1-10月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。

　　其中，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別為3.4%和5.7%。

　　TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升12.5%至412.6億元。截至10月末，TOP100房企權益金額門檻達到147.8億元。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體對比過去資料，2019年前10月房企銷售繼續分化。相比2018年同期同比2017年上漲紛紛超過50%，在2019年大部分企業都以平穩為主，部分企業漲幅明顯放緩，大部分企業業績逐漸持平。

　　還有中小房企出現負增長。如景瑞和陽光100前10月的累計銷售同比分別下降5%及12.7%。

　　另一方面，房企的融資成本也分化嚴重。

　　7月，中海地產發行的一筆港元票據息率僅為2.90%，刷新同業最低利率。同月，泰禾集團(5.780, -0.08, -1.37%)在新加坡掛牌發行的美元債券，票息則高達15%。同為境外發債，利率相差5倍。

　　安信證券的資料顯示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

　　從房企性質來看，中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數分別為4.91%、5.52%，相比2018年分別上升12BP、12BP，而非國企綜合融資成本中位數6.91%，相比2018年分別上升51BP。

　　生存危機隱現

　　對於中小房企來說，“熱鬧”是屬於別人的，他們只想“活下去”。

　　10月，在頭部房企因促銷而收穫充裕現金流時，一家浙系中小房企三盛宏業的員工正向自己的老闆“追債”。

　　原因是三年前三盛宏業向員工發行的理財產品逾期未能兌付，而公司財務人員發現一些公司高管大量兌付自己的理財或轉走公司資金。

　　三盛宏業董事長陳建銘隨即召開溝通會，在會議上聲淚俱下，稱會努力追討回自己妹妹轉走的錢兌付員工的理財資金，但被其他高管轉走的錢，他無力保證。

　　三盛宏業上演的“公司爆雷，各方討錢，董事長在哭”一幕，折射出的是當下中小房企的生存危機。

　　今年以來，還有老牌粵系房企頤和地產的爆雷以及知名銀億集團的破產，都揭示了存量時代行業競爭的殘酷。

　　經濟學家馬光遠的判斷，更是給中小房企敲響警鐘。

　　他表示，中國房地產將重回三個“20%”：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。

　　他認為，房地產的高投資增速結束了，中國資產的價格也不會持續上漲，人口和儲蓄也不再支撐房地產，居民儲蓄已從高儲蓄轉為高負債。

　　張大偉指出，預計房企在未來2個月的銷售依然壓力非常大。從政策預期看，後續市場繼續出現下行風險非常大，政策收緊預期明顯出現，包括信貸等政策將抑制市場。

　　大型開發商對行業的關注更為宏觀。融創中國董事局主席孫宏斌在民生銀行(6.260, 0.00, 0.00%)的不動產金融年會上呼籲，要支持房地產並購，這是解決風險最最快的方法。

　　“這個行業的風險就是經濟風險、金融風險。如果（開發商）還不了銀行的錢，從違約到拍賣，大概平均需要四年時間，快的話三年，但並購三個月或者半年就解決了，所以並購是化解行業風險的最好方法。”

　　他預測，“這個行業的頭部公司，前五名市場佔有率大概是18%，我估計在未來五年裡面，這個行業的前五名能占到30%”。

　　孫宏斌進一步解釋其判斷的依據，汽車行業中國前五名市占率是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%，因此房地產行業再過五年，前五名占30%問題不大。

　　孫巨集斌稱，今年房地產行業規模會是16萬億左右，並且這個規模大概會保持很多年。

　　此前，恆大總裁夏海鈞也曾表示，增量市場“蛋糕”就在15萬億左右，所有的開發商就在這有限的“紅海”中廝殺。

　　此時，“活下去”成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷售狀況來看，未來行業的生存和發展門檻，已被提升至1000億-2000億元，如果達不到這樣的規模，就必須有非常特殊的產品力，才能在競爭中生存。

前十月銷售額同比增長26.91%。

11月6日，中國海外發展發佈2019年10月銷售簡報，10月單月的合約銷售金額約為港幣281.86億元，同比增長15.19%，環比下降17.26%，已售樓面面積約為150.17萬平方米。

2019年1月—10月，公司累計合約銷售額約為港幣3184.04億元，同比增長26.91%，累計已售樓面面積約為1526.09萬平方米。

此外，於2019年10月31日公司錄得已認購物業銷售約為港幣334.01億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

十日兩破頂 新界居屋第三貴

樓市又再亢奮，居屋「爭住」做樓王。將軍澳寶盈花園短短10天內兩度誕生全區未補地價呎價最貴居屋，一個原圖則3房戶剛以755萬元癲價易手，呎價12797元，把不足10天前造出的紀錄極速推高3.2%。據代理資料，寶盈花園現餘約6個未補地價放盤中，一半放盤意向呎價高逾1.3萬元，勢再挑戰將軍澳甚至新界未補地價呎價最貴居王紀錄。

市場消息指出，寶盈花園1座高層K室，實用面積590方呎原圖則3房戶，近日以未補地價755萬元沽出，呎價12797元，呎價不但貴絕將軍澳未補地價居屋，更晉身新界第三貴。

590呎三房戶755萬沽

世紀21物業將軍澳區經理魏仕良指出，該單位9月曾開價780萬元放售，當時意向呎價13220元，一度挑戰新界未補地價居屋呎價新高，最終雖無緣登上新界居屋王寶座，仍足以稱霸將軍澳居屋市場。

根據資料，寶盈花園8座中層C室，實用面積484方呎原圖則兩房，上月底始以未補地價600萬元重售，當時呎價12397元已一度創將軍澳未補地價居屋新高，換言之，是次相隔不足10天，呎價紀錄已極速被推高3.2%。原業主2015年斥未補地價520萬元入市，當年成交價創下全區未補地價居屋新高，是次沽出賬面獲利235萬元，升值45.2%。

根據中原地產網頁，寶盈花園現時尚有約7個放盤，其中6個屬於未補地價居屋，實用面積427至484方呎，叫價530萬至680萬元，其中一半意向呎價高逾1.3萬元。最誇張為5座一個高層戶，每方呎叫價達14050元，呎價甚至媲美現時由筲箕灣東濤苑以每方呎14147元創下的全港紀錄。

機師795萬購海堤灣畔 兩房紀錄

另外，同區私樓樓價爆升，香港置業助理分區董事劉浩勤指出，都會駅1座低層H室，實用面積888方呎4房戶，早於去年12月以1650萬元放售，兩度減價後剛終以1530萬元售出，呎價17230元，相對今年9月下旬其樓上一個中層同室售價1360萬元， 僅一個多月急漲170萬元（12.5%），按原業主2007年入市價628萬元計，賬面獲利902萬元（1.4倍）。

美聯物業首席高級營業經理吳惠斌說，東涌海堤灣畔1座極高層A室鳳凰樓層（頂樓對下一層）兩房，實用面積582方呎，昨獲居於同區多年的飛機師斥795萬元承接，雖較開價低55萬元（6.5%），惟撇除內部轉讓，樓價仍創該屋苑兩房新高，呎價13660元。原業主2014年斥600萬元入市，賬面賺195萬元，升值32.5%。

沙田銀禧花園一手單位業主賣樓賺逾18倍。富堡城物業沙田區董事廖志財指出，銀禧花園6座中層E室，實用面積506方呎兩房單位，有上車客以借足九成按揭形式斥731.5萬元買入，呎價14457元，創該屋苑同面積單位樓價約4個月新高。原業主早於1985年以37.17萬元買入，約34年間賬面大幅升值694.33萬元（18.7倍）。

美聯物業高級營業經理陳維進謂，東九龍啟德的啟德1號（I）大廈2座低層E室，實用面積524方呎兩房，原業主「睇淡（後市）急走」，累積勁減240萬元，昨以1060萬元沽出單位，呎價20229元，較上月同類單位呎價22222元，低9%。原業主2016年以780.8萬元購入，約3年後賬面賺279.2萬元（35.8%）。

地政總署公布今年10月共有3個項目新申請預售樓花同意書，涉及998伙。其中會德豐地產佔2盤共481伙，包括2018年3月向海航集團旗下香港國際建投（00687）購入的九龍東啟德1L區1號（下稱1L1）地皮，申請第1期399伙預售。扣除獲批及撤回申請項目，待批樓花單位總數減少至8007伙，按月回落3%。

會地佔兩盤涉481單位

上月新申請的3個項目中，最矚目為會德豐地產2018年3月向香港國際建投以63.592億元購入位於啟德沐泰街12號的1L1地皮，項目分期發展，上月申請預售的第1期涉及399伙。同系位於觀塘茜發道項目亦申請第2期預售，涉及82伙，即茜發道項目迄今已有兩期申請預售，共涉495伙。永泰地產（00369）屯門青山公路大欖段166號項目上月亦申請預售，提供517伙，即310盤合計提供998伙。

10月獲批預售的新盤包括已進行首輪銷售、由佳明集團（01271）發展的青衣明翹匯（776伙）及中國恆大（03333）長沙灣東京街項目恆大．睿峰（414）伙，兩盤共涉及1190伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，上月獲批預售單位數目較新申請項目多，加上新地（00016）東半山司徒拔道18號CENTRAL PEAK 第1期（53伙）撤回申請，令待批樓花單位減少至8007伙，按月回落3%。

大部分新盤「一批即推」

值得留意的是，今年首10個月共有25個項目獲批預售，涉及11793伙，當中已有18個逾9500伙推出發售，佔整體逾80%。即使尚未推出的7個項目中，2個已發出價單，1個亦已上載樓書，此3盤涉及單位超過1500伙，反映大部分新盤「一批即推」。

《施政報告》提及將檢視300多幅預留作「政府、機構或社區」的用地。發展局局長黃偉綸昨日在立法會書面回覆議員提問時表示，該300多幅共300多公頃用地，近一半可探討以「一地多用」或混合模式發展的可行性，政府爭取在2021年年中或之前完成檢視這批優先用地。

黃偉綸指出，《施政報告》提及300多幅、共300多公頃預留作「政府、機構或社區」的用地，超過八成位於鄉郊及新市鎮，其餘分布在港九各區。每幅土地面積大小不一，約三成佔地3000方米（約3.23萬方呎）或以下，約四成佔地為3001方米至1萬方米（約3.23萬至10.764萬方呎），餘下約三成超過10000方米（逾10.764萬方呎），當中面積較大地塊主要預留作污水處理廠、配水庫、濾水廠、海水化淡廠及區域供冷系統等大型公用設施。

探討一地多用或混合發展

黃偉綸稱，因位置、面積、周遭環境及用途兼容性等因素，政府並不預期300多幅用地全部具備「一地多用」發展潛力， 例如預留作醫院、靈灰安置所、水塘、污水處理等涉及超過100公頃用地，基於其性質未必適合與其他設施共用同一土地。

該300多公頃土地中，約120公頃在落實其預留「政府、機構或社區」用途前，在可行和合適的情況下，已暫時用作短期租約停車場、工務工程工地等臨時用途，餘下約200公頃未有經政府安排臨時用途，大多涉及私人土地或現時仍為斜坡或被植被所覆蓋的未平整土地。

黃偉綸說，探討以「一地多用」或混合模式發展可行性的用地約佔該300多公頃用地近一半，政府爭取在2021年年中或之前完成檢視這批優先用地。

私人住宅落成量大幅落後預測目標，在9月開始「追落後」。根據差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，9月私人住宅落成量達3635伙，較8月的205伙大增16.7倍，創今年單月落成量新高。

差估署公布最新的《香港物業報告每月補編》顯示，今年9月私人住宅落成量3635伙，令今年首9個月落成量達10100伙，惟相對差估署預測全年的20415伙落成量，只達標約49.5%，未足一半。

9月落成量創今年單月新高，因期內有不少中小型單位落成。如實用面積431至752方呎的B類單位，9月共有2159伙落成，全年暫有2996伙落成；實用面積430方呎以下的A類單位，9月亦錄得965伙落成，首9個月累積落成量4809伙。

新按保計劃推出接近3星期，市場陸續出現獲批個案。九龍灣德福花園兩房785萬易手，成功獲批9成按揭，首期支出節省235.5萬。

業界人士透露，特首於10月16日正式宣布放寬按保樓價上限，市場即時有不少買家向銀行申請，受壓力測試的闡釋存疑影響，措施生效兩星期銀行對新按保相對保守，批核進度相當緩慢，中小型銀行紛紛觀望大銀行的取態。至近期關於壓力測試的定義釐定清晰，銀行開始陸續批出新按保個案。

消息人士指出，九龍灣德福花園一個實用面積556平方呎的兩房單位，早前以785萬元購入，舊按揭計劃下，只能承造6成按揭，首期需要314萬元；新按保計劃下，買家收入理想，通過壓力測試，成功獲批9成按揭，首期僅78.5萬，比舊制節省235.5萬元。

其次，元朗尚悅一個446平方呎的兩房單位，買家以600萬元購入，10月16日早上向銀行申請8成按揭，當日特首宣布放寬按保，買家次日改向銀行申請9成按揭，雖然未能通過壓力測試，但買家增加擔保人後成功獲批9成按揭，首期節省60萬元。

市場千萬內成交 7成冀新按保

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，新按保方案生效約3星期，暫時所見市場所錄的1,000萬元以下成交，約7至8成個案希望申請新按保，可見高成數按揭需求龐大。而銀行近期對新按保批核明顯加快，有個案5天可獲批，相信對置業人士或對樓市均起正面作用。

不過，中原按揭董事總經理王美鳳則提醒，目前不同銀行對壓力測試的準則略有不同，申請高成數按揭人士，計算壓力測試的供款與入息比率（DSR）不要太盡，不是所有銀行接受增加保費的方案，例如DSR超過65%，銀行考慮因素會較多，批核也會較慢。