老台南人對於安平有著位處市郊想法，但近年來隨著公共建設提升，房價也水漲船高。依據內政部不動產資訊平台揭露，安平區在縣市合併初期，區段每坪購屋單價僅9.9萬元，但至今年每坪已經來到15.79萬元，房價增幅高達59.4%。其中，以近期河景港灣宅「水悅灣」，出現每坪突破3字頭房價的罕見紀錄。

河景港灣宅驚豔
南市安平區5期重劃區，總開發面積高達604公頃，因區段緊鄰安平港，重劃區範圍4周被台南運河、鯤鯓湖所圍繞，該區陸地並未與台灣本島相連，因此，對外必須建造陸橋通行。區段內大大小小的公園合計超過30座，因為腹地廣闊，近年來已成為指標豪宅聚落。

《蘋果》委託永慶房產集團統計，安平5期重劃區的近3年房價走勢發現，扣除新屋，大樓住家從每坪11.9萬元上揚至12.5萬元，漲幅約5%。但是，同區段近年來亦有不少新成屋販售，部分可遠眺安平港的建案，成交站上25萬元，部分房價甚至已達到3字頭。例如泰嘉開發的大樓案「水悅灣」，今年7月成交23∼24樓、屬樓中樓戶型，總價成交為5000萬元，換算每坪大約30.1萬元。另外，豪宅案「遠奏曲」景觀宅，每坪成交價最高達28.5萬元。

5期成推案主力
永慶不動產台南區經管會會長張家驊指出，安平區對老台南人來說屬於市郊，但近年來隨著市區土地開發殆盡，位於安平區內的5期重劃區成為推案主力，與一般中古大樓每坪成交僅10萬元初頭相比，景觀宅成交價格普遍站上每坪22萬∼25萬元，「而區段購屋仍以換屋型透天為主，成交價格多突破2000萬元。」

展望明年房市景氣，國內房貸指標銀行土地銀行、台灣銀行與合作金庫銀行等老行庫董座齊聲看好。房貸龍頭土地銀行董事長黃伯川分析，目前銀行房貸、建築融資均締造歷史新高，顯示房市持續溫和回溫；台銀董座呂桔誠認為，明年房市維持「穩定」；合庫銀行董事長雷仲達也樂觀喊出，「房市明年會比今年更好」。

黃伯川分析，根據中央銀行統計，九月國內銀行承作房貸、建築融資均創歷史新高，「這是一項指標，代表民眾踴躍購屋、建商也積極推案，顯示民眾也認為房市將溫和回溫。」

黃伯川說，雖然國內各區域房市回溫的步調不見得相同，「例如高雄，過去已經先漲了一段時間，最近比較停滯」，亦即各地區的榮枯情況略有不同，加上明年適逢大選、美中貿易戰爭也尚未落幕，市場具有許多不確定因素，相信到了明年春天，市場狀況就會更加明朗。

黃伯川強調，政府推動台商資金回流，除了資金外，台幹也會返台，進而帶動經濟成長，但房市不像股市那麼敏感，房地產景氣通常是「Ｕ」型復甦，亦即上漲腳步較股市緩和。不過近期他也觀察到，來銀行詢問房貸、去建案賞屋的人潮明顯增加，顯示房市買氣確實持續加溫。

對於明年房市景氣，今年強攻房貸業務的台銀同樣不看淡。呂桔誠認為，明年房市景氣將維持「穩定」，而房市升溫會帶動房貸需求，但銀行授信，主要是看貸款人信用條件與財務能力，及是否與購置的房價相稱。由於房貸風險相對較低，因此，台銀明年仍然會將房貸視為主攻業務。

具有央行理事身分的合庫金控董事長雷仲達，對明年房市景氣同表樂觀，並認為「明年會比今年更好」，儘管如此，明年房市也不至於出現爆炸性成長，而是呈現健康的微幅上漲。

中美貿易戰讓台商資金回流估達8000億元，帶動商用不動產房市買氣。《蘋果》委託富住通商用不動產統計，今年前7月高市工業地與廠房成交總額達99.84億元，相對去年同期54.24億元呈現爆炸性成長，增幅84%，又以岡山與大寮區成交量最大均已突破20億元，燕巢區則有11.57億元。

相對去年增達84%
富住通商用不動產研展部主任許值瑋統計，政府釋出3大計劃包含「歡迎台商回台投資行動方案」、「根留台灣企業加速投資行動方案」與「中小企業加速投資行動方案」，資金回流也帶動包含商用不動產與工業地購買意願，以今年前7月為例總成交筆數達200件，共99.8億元。其中，有68件屬於1500萬∼5000萬元物件，5000萬元以上物件已達40件。
數據顯示工業地熱銷區段集中在岡山與大寮，主因是有「本洲工業區」與「大發工業區」產生購地需求的群聚效應。許值瑋分析，大發工業區其工業地從早期每坪僅4萬∼5萬元，上揚至目前14萬∼15萬元，最高來到每坪17.2萬元，而本洲工業區則為從早期每坪5萬元至目前均價來到13萬∼15萬元，目前2大區普遍都有缺地現象。

看好台商回流發酵
職缺多寡往往是反應區段房市交易熱絡程度，而此波工業地買氣提升，象徵著企業回台設廠機率提升。
高雄房屋市場調查協會副理事長廖致傑指出，目前高雄市仍有不少大型開發案進行，如橋頭與仁武科學園區的設置，對於區段房市將有正面加分效果，而這波台商回流，預計從今年開始發酵，未來幾年當大廠開始興建時，將帶動整個產業鏈發展，進而帶動房市買氣。

台南市近年來房市交易熱絡，據內政部不動產資訊平台統計，2009∼2019年間，每坪單價從10.1萬元上揚至14.8萬元，漲幅46.5%。因南部科學工業園區(簡稱南科)磁吸，周邊房地價均持續上揚，其中南科LM特區更出現8年地價漲3∼4倍，透天厝增值逾300萬元盛況。

南科地理位置在台南新市、善化及安定3區之間，總面積1043公頃，自1997年7月台南科學工業園區開發籌備處開始運作至今，廠商進駐踴躍，目前包含台積電、台達電、聯電、群創等大廠進駐，2018年南科總產值近8000億元，推估創造達8萬名職缺，許多南科人落腳台南置產，成為影響府城房市買氣最大主因。

5區單價漲幅16.8%
台慶不動產台南六甲頂加盟店店東周俊良指出，10多年前南科剛開始發展時，大多選在東區虎尾寮購屋，因學區與生活機能方便，近年來南科效應擴大，工作人口一路成長，不少人擴至南科周邊包含善化、新市、永康等區域買房，帶動房價漲幅。

台南近年出現人口大幅提升，以南科位屬2大行政區善化與新市為例，2011年10月2區人口分別為4萬3954人與3萬4995人，但2019年9月分別來到4萬9872人與3萬7208人，8年成長8%與6.3%。《蘋果》委託永慶房產集團統計，南科周邊5行政區包含東區、永康、新市、新化與善化，近4年房價均呈現上揚，若以5區平均購屋單價來看，每坪10萬元上揚至11.68萬元，漲幅達16.8%。

LM住宅面積逾7成
南科效應帶動南市房產發展，其中又以善化LM特區最受矚目，之所以稱為「LM」特區，在於當初南科在開發周邊腹地，以英文字來命名，除LM特區外，未來還有F及G區陸續開發。

周俊良指出，台南許多重劃區購屋客群多屬南科上班族，最熱莫過於LM特區，其住宅申請建築面積已超過7成，當初地價每坪僅5萬∼7萬元，現每坪成長到20萬元以上，「地價上揚主因是南科上班族購屋需求增加，建商積極推案。LM特區新屋價格，在東區虎尾寮僅能買中古屋。」

板根建設董事長陳清隆指出，LM特區目前已興建4000多戶，租售效益非常好，4000多戶有半數為自住客，另一半屬資產客購入出租，以該區套房來說，租金行情介於每月7000∼9000元。「8年前地坪30坪透天別墅總價僅650萬∼700萬元，目前市價已超過千萬元。」

近期實價揭露不少獲利結個案，房仲業者指出，市場買氣轉旺、買方加價意願增加，是許多屋主願意轉手關鍵，總統大選在即，未來市況難料，也讓不少屋主希望落袋為安。

房市近來風向轉，先前實價揭露轉手交易，大多賠售，近半年情況改變，賠售物件減少，獲利物件明顯增加。永和雍河院今年7月13樓戶轉手，屋主獲利近800萬元。北市信義路吉星大廈今年6月4樓戶轉手，屋主持有六年也獲利1030萬元。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，近期揭露獲利的個案可分兩大類，一是在2011年以前房價相對低點時取得，由於房價近一年止跌回穩，各地陸續回到2013年到2014年相對高點，屋主認為未來再漲有限，不再等待，趁買氣不錯獲利了結。

第二類是2016年房價下修後，買進物件，這類屋主當初大多抱持危機入市心態，認為房價觸底後，會大幅反彈，實際房市復甦緩慢，總統大選在即，未來風險難以控制，因此趁房價稍有回升，扣除必要成本與稅費後，若有小賺即轉手出售。

面對中小企業主不斷向政府反應廠辦購地價格太貴的問題，據了解，台南市政府將攜手經濟部、台糖、台鹽等重要部會機構及事業單位，以七股工業區為基地，大舉擴張週邊的腹地範圍來提供企業主在設廠時所需土地，這也將是近一年多來，地方政府和中央政府轄下國營事業最大的土地開發合作案。

財政部轄下的八大公股行庫，也將朝滿足中小企業主在購置廠辦時的融資需求努力，財政部已率八大公股行庫南下展開實地行動，陸續在台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等重要都會區，召開中小企業招商座談會，上週土銀在台南辦完座談會之後，緊接著台銀在11月22日移師高雄舉辦。

據指出，台南市政府為了解決中小企業主需要土地卻「買不起」的問題，已透過經濟部積極和台糖、台鹽兩家「大地主」的國營事業洽談；有行庫主管表示，不論資本額是否超過3,000萬元，許多中小企業主或是小企業主，都有擴大廠辦的需求，但目前問題在於土地、廠房購建成本太貴，很多土地資源都掌握在開發商的手上，使中小企業主得花上億資金購地。

台南市政府於是結合經濟部、以及台糖、台鹽等國營事業，擬大舉釋出土地讓中小企業興建廠房，且較目前土地便宜許多。

據台南市政府規畫，台糖及台鹽可望釋出更多土地來配合提供企業戶擴廠所需土地，等地塊選好，將委託民間營造大廠去開發：「但賣地不會由開發商，而是交由政府來賣。」在這套模式運作下，每坪土地成本只要4至5萬元。行庫主管估算，中小企業主若要買200坪的土地興建廠房，只要出1,000多萬即可，不像過去恐怕得出到上億的價格，如此一來，中小企業主想要擴廠的資金負擔將大為減少。

72年的老屋僅有7.99坪，竟開價1480萬元，不過距離捷運古亭站9號出口只有短短200多公尺，物件才放出消息2周多，馬上收10多條網友訊息爭先詢問，可見台北市寸土寸金。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，以包租概念隔成４房出租的話，其實報酬率達3%，比放銀行定存還高，也算是不錯的投資。

這棟位於古亭的老屋，其建築物公開資料顯示，委託價為1480元，權狀坪數為7.995坪，土地持分有11.192坪，容積率為225%，目前土地公告現值為1102.6萬元，現況使用坪數達22坪，地上1∼2樓可規劃4房，未來的亮點是有都更機會。根據實價登錄得知，其周邊近年交易總價平均在1200萬∼1400萬元之間，大部分都屬於5樓以下的公寓，為早期老透天聚落。

土地持分相較為大
中信房屋行銷企劃部副理江龍名說：「台北市要用1480萬元要買到1間房子很難，能入手的坪數大概都不大，若以自住為主，這空間是可以隔到3∼4房，如整理規劃成租房型式的話，其實收益很高，假設1房收1萬元，4房的話，1年可得48萬元，除以1480萬元，報酬率為3.24%。」

江龍名也指出，如果未來有都更機會，建商在洽談時，會依土地大小來評估是否值得投資，一般大樓土地持分約2∼3坪，有些更小，公寓則因為戶數少，會多一些，而這個案子有11坪之多，已經勝出。

附近鄰居吳先生表示，這裡地點非常好，不管是公車還是捷運，吃東西有古亭市場，晚上又很安靜，是一個鬧中取靜的好地方，「但這裡談都更已經很久了，之前文林苑的案子後大家都卻步了，所以都胎死腹中」；王女士則提到，這邊交通很方便、治安很好，如果都更對於環境一定會好，但真的要都更不簡單。

改造咖啡店面用途
台灣房屋智庫經理陳炳辰也說，該土地單坪價格約132.2萬元，過去古亭地帶土地交易能出現這樣的價碼，多會落在大安區門牌，如龍泉段的羅斯福路、和平東路一帶，且具備吸引建商開發價值，相較之下，該物件已鄰近牯嶺街老舊住宅區，地坪單價能來到90∼100萬元已相當不錯，且買方還得負擔老舊建物改造成本，使用面積也不大，若非整合鄰近土地，僅11坪的土地無法吸引建商，有興趣的民眾應出於個人因素考量，如改造成特殊風格的咖啡店面，或周邊鄰居有意擴增自家使用空間較合適。

好不容易存到自備款，首購族無不希望能夠入住又新又美的新房，但預售屋無法眼見為憑，不僅「看圖買屋」容易踩到雷，想要「客變」打造出個人風格，也有眉角要注意；若想以低價入手，代銷業者透露，「9折、85折最好殺」。

樣品屋閃瞎眼漏細節
買新成屋首要看屋況，預售屋得先看清楚格局平面圖、立面圖、結構圖、水電工程圖、家具配置圖等，藉此比對實際坪數及各個空間距離，其中，透過室內格局平面圖及結構圖，可了解樑柱、門窗分布，家具配置圖則能參考家具擺放位置，模擬生活起居動線；除能準確掌握空間規劃外，取得圖面資料並妥善保存，有憑有據保障權益。

樣品屋美輪美奐，讓購屋者產生憧憬，進而忽略小細節，如坪數不大的主臥室，看上去剛好能放進雙人床、衣櫃等大型家具，卻沒注意到板材厚度很窄，一切只是吸引購買的「假設備」，等到入住才發現開關衣櫃會影響動線，後悔也來不及。創意家行銷專案經理葉鑑儀進一步提醒，看樣品屋時，應特別留意是否有「標準配置」牌子，未來交屋時，屋內狀況才不會差異太大。

議價態度是成交關鍵
此外，不少購屋者希望能夠打造自己喜歡的格局空間，會事先向建商要求「客變」，但客變通常只能進行1次，該怎麼溝通很重要。創意家行銷品牌公關陸宜指出，若單戶要求更換，可能「牽一髮動全身」，如大樓天然瓦斯管線繁瑣，衛浴馬桶位置牽涉到連動設計等，皆影響大樓整體；建議提出要求前，先了解變更內容及不可變更事項等規定，也可請設計師規劃詳細圖面、依圖施工，避免完工後不如預期，引爆糾紛。

看到打出倒數戶，購屋者不免擔心「撿爛尾」，但賣不出去反而成了議價籌碼，陸宜形容，「就像買菜，收攤前剩下來的菜不僅好殺價，攤販還可能大放送！」必須注意的是，每戶價差不同，搭配停車位也不同，若議價到一定程度，換來的是位置不好的停車格，或原本建商有送裝潢，最後東砍西扣。議價態度也是關鍵，陸宜分享案場經歷，有購屋者一來就喊出誇張低價，甚至拿不同條件建案談價錢，「通常這樣的客人只會接待1次，若購屋者對建案有興趣、有心買房，可從9折、85折慢慢談，比較容易殺價。」

高雄愛河風景區在去年大選成為韓國瑜宣傳重點，力推愛情產業鏈，今年打著愛河宅新建案明顯增加，這股風潮也吹到中大坪數豪宅。實價登錄揭露位於愛河旁，京城建設大樓案「京城凱悅」今年7月，最高樓層34樓戶，成交1億800萬元，換算每坪達39.5萬元。

京城凱悅每坪39.5萬
「京城凱悅」位於高市前金區民生二路、市中一路、國民街口，社區面向愛河，中高樓層擁有柴山、愛河、高雄港等景觀，社區面積785坪，4樓規劃游泳池、宴會廳、健身中心等整層公設，十分豐富。今年實價登錄揭露共6戶成交，每坪成交價為30.6萬∼39.5萬元。

查詢34樓頂樓成交戶謄本，購屋者為梁姓自然人，京城建設發言人周敬恆指出，該戶屬最高樓層，具備山海河港等景觀，礙於個資不便透露相關訊息，然而，今年中大坪數房市買氣確實有回溫跡象，包括「京城凱悅」、「京城King Park」等皆有不少豪宅客選購，購屋理由多屬企業主資產配置。

愛河主力逼近3字頭
近期愛河風景區周邊房市買氣頗為熱絡，如興富發集團位於愛河首排，河東路大樓預售案「愛情河左岸」，該案是河東路近17年來首場大樓，社區戶數600戶，坪數23∼46坪，地上32樓屬高市少見超高建築，目前銷售已達百戶。另包括崑庭、聯上等均有在愛河周邊推出新案，主力房價逼近3字頭。

相隔近7年，高雄豪宅「京城凱悅」頂樓再傳成交一戶。根據實價網最新資訊，7月揭露該豪宅頂樓總價1.08億元，每坪實價近40萬元，對照2012年另一戶頂樓總價1.38億元，價差高達3000萬元、降幅逾2成。

京城凱悅頂樓 總價變1.08億 每坪近40萬
根據實價網最新揭露，該豪宅頂樓的34樓總價1.08億元、逾273坪（包括3車位、近15坪），每坪實價約39.5萬元，買家為梁姓自然人；對照2012年9月該豪宅首戶頂樓揭露實價1.38億元，坪數近176坪（包括3車位），每坪實價約50萬元，同樣是頂樓戶，晚7年買進、每坪實價落差超過10萬元。

「京城凱悅」目前累積35筆實價揭露資訊，今年就有6筆，每坪最低單價約30.61萬元、最高約39.5萬元；歷次實價資訊最高單價，是2013年8月揭露的26樓，每坪實價約50.87萬元。

房產業者指出，該豪宅位於高雄市前金區民生二路上，2010年6月興建完成，屋齡已近10年，坪數規劃115至230坪，因破百坪拉高總價，且南高雄對高價豪宅出手相對保守，去化速度相對慢。

2016年建商為刺激買氣，祭出買豪宅送遊艇行銷策略，依購買坪數大小，分別贈送500萬至1000萬元等級遊艇，且可折現；近年來則祭出價格讓利，幅度約1成，簽約速度有相對加快。

京城建設發言人周敬恆表示，該豪宅是合建案，總戶數超過120戶，近年的確有讓利空間，幅度不便透露；且今年買氣逐步出籠，已簽約14戶，第三季就簽約6戶，待售戶數目前還有3成左右。

　自5月份以來，房地產融資管道漸漸收緊，進而推動一場前所未有的“行業出清”。人民法院公告網的公告顯示，今年以來截至10月31日，宣告破產的房地產相關企業超過400家，且在今年下半年以來呈現加速狀態。

　　小型房企大量破產、“手頭緊”的部分上市房企不得不高息發海外債，可龍頭房企卻享受著“融資便利”，它們之間構成了世界上最遙遠的距離。

　　接受本刊專訪的職業投資人們表示，在房地產整體估值近一年來持續低迷的當下，要關注那些有高周轉屬性的龍頭房企。

　　今年以來，房地產融資端和住宅市場一樣經歷了“前高後低”的行情。5月份以前，房企融資管道暢通，拿地活躍；5月份以來，房地產信託融資收緊，土地市場降溫，房企償債壓力凸顯。

　　融資管道對房企的影響之重大，從房地產行業在融資收緊後發生的破產潮、高息發海外債等種種現象中便可見一斑，與此同時，龍頭房企如萬科、保利的發債利率則一直維持3%~4%的行業低位。此外，龍頭房企在經營效率、土儲規模及結構等方面，也進一步拉大了與後面梯隊的距離。

　　多位接受《紅週刊》採訪的職業投資人表示，地產股行情近一年來較為低迷，而明年政策進一步收緊的概率較小，而且房企未來兩年的營收業績都比較確定，故看好房地產板塊未來行情，“尤其看好佔據規模優勢的龍頭房企以及發展較迅速、資金流動性較好的中型房企”。

　　中小房企海外發債數量激增

　　地產股融資成本呈現“兩極分化”

　　龍頭房企和中小型房企的美元債票面利率已經拉開差距，同時整體融資成本的差距更大。

　　儘管時間才走入11月份，但可以說2019年是房地產政策最密集的年份。今年前九個月，全國房地產調控政策高達415次，已經超過2018年全年405次的調控次數。在各輪調控政策中，房地產行業的金融風險被頻繁提及，房企各個融資管道的監管力度均不同程度地收緊。

　　面對融資端的收緊，中小型企業發行海外債的規模較往年增長明顯，10月份共有13家房企發佈接近50億美元的融資計畫，僅11月5日一天之內就有四家上市房企發佈海外融資公告，分別為寶龍地產、裡安房地產、佳兆業集團、綠城中國。與之相比，頭部房企如萬科、保利地產(14.620, -0.13, -0.88%)、碧桂園的主要融資方式則聚焦於發行國內信用債（見表1）。


　　海外融資和國內信用債融資的區別在於，前者成本較高，目前票面利率高於10%的美元債已經屢見不鮮。《紅週刊》記者梳理上市房企上半年的發債情況發現，龍頭房企與中小型房企之間融資成本差距已經在具體票面利率中有所體現，銷售排名在TOP50內之內的房企發債利率最大相差幅度即超過10個百分點。其中，位於第一梯隊的龍頭房企如萬科A(26.740, 0.17, 0.64%)、保利地產的融資成本僅為3%左右；位列TOP20內的陽光城(6.770, -0.16, -2.31%)，融資成本升至7.5%；TOP40內的泰禾集團(5.790, 0.00, 0.00%)、中梁控股、佳兆業集團融資成本則高達11%~15%。

　　整體來看，房企海外融資與國內信用債融資成本的差額在擴大。中指研究院資料顯示，房企2019年前十個月海外債融資成本為8.8%，較上年同期上升1.6個百分點；國內信用債成本為5.4%，較上年同期下降約0.8個百分點。

　　有業內人士預計，2019年房企美元債刷新紀錄已成定局，但因為額度限制，很難成為房企最主要的資金來源。

　　同時，因為融資成本的差別，房企的償債壓力完全不同。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅週刊》記者表示，龍頭房企與中小型房企間融資成本的分化或將加劇其資金狀況的分化。預計在嚴監管的政策趨勢下，信用評級較高的大型房企資金優勢將更加明顯，而部分中小型房企資金仍將承壓。

　　嚴躍進還提到，此次政策環境施壓帶來的房企分化與往期單純的規模分化有所不同，地產股之間融資成本的分化不僅體現在龍頭房企與中小型房企之間，即使是位列第一梯隊的龍頭房企之間，融資成本也有不小的差距。有些中型偏大的房企由於前期擴張規模施加的杠杆較高，政策收緊之下可能面臨更大的資金及償債壓力。

　　記者梳理龍頭房企2019年以來的發債情況注意到，萬科和保利地產的融資成本相對處於行業低點，僅為3%左右；而穩居近年來房企銷售排行榜之首的碧桂園集團，平均發債成本則為6%~7%，比萬科和保利高出近一倍；中國恆大於今年4月份發行的三筆總規模為20億美元的優先票據，最高票面利率甚至高達10.5%。

　　需要注意的是，上述情況主要與國際評級機構對房地產開發企業的評級標準有關。國際評級機構穆迪和標普在根據企業的規模、經營能力、盈利效率及財務政策等因素對企業進行“打分”時，均列出了明確的指標定量要求。而對於一些通過大幅舉債實現快速增長的龍頭房企而言，雖然已經具備了規模優勢，但在國際評級框架下仍受到不同程度的業務及財務風險的制約，進而導致得到的評級較低。評級低，就會推高房企海外融資成本，進而導致房企間出現一定程度的“分化”。

　　“優等生”“逆勢納儲”

　　土地市場拿地集中度上升

　　相比以往，今年的土地市場呈現出“錢緊”的房企“暫別”，“優等生”“逆勢納儲”，這也間接導致土地市場集中度的進一步上升，土地溢價率相對平和。

　　此前有分析稱，融資監管的意圖在於通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，如今這種意圖的效果已經反映在土地市場交易資料上。據上海易居房地產研究院11月1日發佈的《2019年10月40城土地市場報告》，今年10月，40城土地成交面積環比下降7.9%，平均土地成交均價環比下跌3.8%，量價齊跌。近期“地王”呼聲的減弱與多地土地流拍等現象也印證了土地市場的降溫。

　　在土地市場溫度降低之際，拿地集中度卻上升明顯。中國指數研究院資料顯示，TOP10房企1~10月拿地總額8234億元，占TOP100房企的35.2%；TOP30房企1~10月拿地總額14916億元，占TOP100房企的63.8%，龍頭房企獲取土地資源優勢凸顯，行業集中度進一步提升。

　　而且，龍頭房企在拿地節奏方面可以說“有條不紊”。資料顯示，部分重點城市的土地溢價率自6月份以來已經連續4個月下滑，這一方面反映了龍頭房企“逆勢納儲”的成本下降，另一方面也反映了龍頭房企拿地時的“審慎”甚至是“挑挑揀揀”。據克而瑞資料，TOP10房企前9個月新增土儲平均成本為4646元/平方米，低於百強平均值近300元/平方米。

　　從主流房企前十個月“逆勢納儲”的戰報來看，碧桂園、中國恆大、萬科佔據拿地金額榜單前三位，碧桂園、綠地控股(6.710, -0.05, -0.74%)、萬科位列拿地面積前三位。全國性房企依託自身資金、資源等優勢，拿下多個重點城市1~10月拿地總額冠軍。

　　合碩機構首席分析師郭毅向《紅週刊》記者表示，對房企拿地策略而言，地價水準與土地未來變現的升值空間是十分重要的“指標”。從目前來看，雖然土地市場的溢價率確實在降低，說明競爭環境不像之前那麼激烈了。但是實際上，起始地價也處在一個持續走高的狀態。因此對於房企來說，綜合判斷土地的價值水準是目前階段比較重要的事情。“首先是拿好的城市，好的位置，更具優勢的規劃條件。因為相對來說，佈局優越的地塊才可能在未來創造更高的利潤空間和實現很好的去化速度。”

　　無論房地產市場調控是繼續從嚴，抑或是改變，房企的土儲規模與土儲結構對其業績的影響將持續加大。

　　從房企前十個月的拿地情況來看，環渤海、長三角、珠三角等城市群及中西部核心城市由於政策及人口紅利明顯，成為頭部房企的重倉地。萬科在上述重點區域的拿地金額高達1370億元，約占其前十個月拿地總額的92.82%；龍湖集團在重點區域的拿地金額為670億元，占總拿地金額的比重約為93.44%。此外，綠地控股、融創中國、中海地產、保利地產、華僑城、新城控股(34.010, -0.39, -1.13%)等主流房企的身影也出現在重點區域的土地交易市場（見表2）。


　　嚴躍進認為，隨著城市群、都市圈的發展上升到國家戰略地位，相關城市的發展潛力也就不言而喻，因此近年來長三角、珠三角及我國西南地區的土地市場都十分火熱，佈局這些區域的房企的後市也值得看好。

　　現金流穩定型房企

　　抗風險能力更強

　　因為房地產專案開發需要大量資金投入，兼有優質土儲和良好現金流的房企將在行業下行期佔據優勢。

　　當然，如果僅僅順著土儲情況來判斷龍頭房企優劣，可能是一個錯誤。招商證券(16.250, 0.04, 0.25%)分析指出，在三季度板塊行情相對不景氣、地產政策端偏緊的情況下，具有偏穩定現金流型標的更受資本青睞。

　　相比在拿地熱情方面的“天差地別”，房企對於現金流管理的關注則是完全一致的。各梯隊房企都在嚴抓現金流管理，一方面龍頭房企紛紛開啟“以價換量”模式，通過加速專案推盤與銷售回款保證現金流；另一方面部分資金緊張的中型房企也尋求通過轉讓專案公司股權以回籠資金。

　　由於銷售回款在房地產企業到位資金中佔據了絕大比重，抓回款成為房企優化現金流管理的重要環節。早在七月份，富力地產一份關於“原則上暫停拿地、開啟全員行銷”的內部檔就在業內流傳開來，上述信號也拉開了房企過冬促銷大幕。至八月份，中國恆大也啟動了“全員行銷”搶收計畫，其作為第一家在全國範圍內掀起降價促銷潮的頭部房企，創下了10月份全口徑銷售額930億元的紀錄。此外，碧桂園、融創中國、龍湖集團、綠地控股等龍頭房企在不同區域的專案樓盤均存在不同程度的促銷，萬科的促銷力度則相對較弱。時代中國甚至被傳出“管理層所管部門銷售指標達成率不足50%的，可能面臨裁員風險”。

　　從主流房企的銷售資料來看，“以價換量”成效有所顯現，前十個月TOP20房企全口徑累計銷售額同比增長16.7%，招商蛇口(18.710, -0.17, -0.90%)、陽光城、世茂房地產、中國海外發展、旭輝控股集團、金科股份(6.870, -0.03, -0.43%)、金地集團(11.990, -0.11, -0.91%)前十個月的銷售增速超過30%。10月份單月TOP20房企全口徑銷售額同比增長35.7%，中國恆大、綠地控股、龍湖集團、中國金茂、富力地產、旭輝控股集團、金科股份、世茂房地產的銷售額增速高達50%以上。此外，碧桂園集團、中國恆大、綠地控股、華潤置地10月份單月業績環比漲幅超過10%。

　　值得注意的是，房企現階段的促銷策略雖然有效地提高了其銷售金額，但可能對相關項目結轉營收時的利潤率產生一定影響。郭毅認為，雖然年初各城市陸續公佈人才引進政策實現了局部的熱銷，但是到年底很多一、二線城市的市場已經逐漸轉冷，目前多地房地產市場都呈現交易量明顯衰減的態勢。所以此輪促銷確實比往年衝擊業績的促銷力度要大一些，也確實會影響到促銷項目的利潤率。

　　“雖然降價確實在某種程度上會降利，但房企開展各種促銷活動主要考慮的是衝擊年終銷售目標並加速資金回籠，為未來業務規模的擴張奠定一個良好的資金基礎等。特別是在當前階段融資收緊的環境下，房企這種現金為王的心態表現得還是比較明顯的，利潤率的考量已經被房企放到了次級目標上。”郭毅補充道。

　　此外有分析稱，雖然龍頭房企的促銷搶收戰略為實現全年業績目標及未來營業收入的結轉建立了一定的基礎，但今年下半年推盤節奏的加快或將在某種程度上給明年上半年的銷量帶來超預期下滑的風險。不過，在郭毅看來，上述情況只有在明年上半年調控政策繼續收緊的情況下才有可能發生，僅從房企目前的推盤情況來看，很難發生未來銷量超預期下滑的現象。

　　在龍頭房企加速專案推盤銷售的同時，泰禾集團、首開股份(7.850, -0.11, -1.38%)、陽光100、粵泰股份(2.710, 0.00, 0.00%)、大發地產等不少中小型房企也開啟了“賣子回血”模式。以泰禾集團為例，據《紅週刊》記者不完全統計，泰禾集團3月份以來密集轉讓項目公司股權的公司數量約達14個，總交易對價約為101.36億元，其中大多數專案都被世茂房地產（0813.HK）和世茂股份(3.930, -0.02, -0.51%)（600823.SH）納入麾下。不過上述項目公司股權轉讓款也使得泰禾集團投資活動產生的現金流量金額回正，2019年中期其上述指標錄得淨流入103.13億元，而去年同期則為淨流出59.2億元。

　　對此，上海中原地產分析師盧文曦向記者分析稱，專案轉讓對於出讓方和受讓方都有好處，出讓方的資金需求比較大，轉賣專案的方式，可以一次性集中歸攏快速回籠資金。不過對於一些剛拿地不久的項目還面臨繼續投入，自然早賣早好；還有的項目去化太慢，現金流支撐不住，這種項目也是早賣早好。對於受讓方而言，不在公開市場拿地更易於測算成本。另外，賣項目是整體打包價，受讓方能夠以比招拍掛更低的成本，實現公司的規模擴張戰略。

　　從主流房企現金覆蓋短債的情況來看，保利地產、中國海外發展、龍湖集團、旭輝控股集團、新城控股、華潤置地、金地集團上半年的現金短債覆蓋比超過200%，萬科A、碧桂園集團、藍光發展(6.510, -0.09, -1.36%)、招商蛇口、陽光城、金科股份、中國奧園、濱江集團(4.370, -0.07, -1.58%)、世茂房地產超過100%，佳兆業集團、首開股份、融創中國、中國金茂的現金短債覆蓋比在80%左右，富力地產、泰禾集團、中國恆大則僅為40%~55%。（見表3）


　　後地產時代的地產股估值邏輯：

　　整體看漲 高周轉“稱王”

　　從中短期來看，經歷一番嚴監管後政策難言繼續收緊，加上房企未來兩年的營收規模比較確定，地產股未來一段時間的行情應該不會太差。具體標的方面，高周轉龍頭房企由於更具長跑潛力，是具備成功穿越週期的優勢品種。

　　值得注意的是，房地產板塊相對Wind全A估值位於歷史低點已持續1年。招商證券分析預計，平底意味著估值修復的前提具備，起不起來則看“後市”情況。房地產行業政策難言更緊，背後的原因在於現在的政策組合是“經濟壓力大、房地產銷量正增長、房地產投資高位”，而這一組合大概率在四季度末到明年一季度過渡到“經濟壓力大、房地產銷量下滑、房地產投資震盪回落”，這個過渡或將使得政策出現邊際改善空間。

　　對此，狐尾松資本董事長王代新向《紅週刊》記者表示，房地產股票的短期走勢往往跟基本面的走勢相反，短期受政策的影響比較大，這背後的邏輯是只要基本面好，一般都是房價上漲的時候，政府就會出臺控制房價的措施，股價就跟著跌。反倒是經濟下行壓力加大，地產基本面沒那麼好的時候，政策會放鬆或者最起碼不會繼續收緊，這時地產股反而可能會有機會。

　　“短期來說，目前的房地產行業的實際情況基本更接近上述第二種情況，再加上地產股的報表業績增長一兩年之內都還比較確定，所以我還是比較看好地產股未來一段時間的行情。另外這個板塊足夠大，每年總會有些公司跑出來，所以，我認為還是一個長期值得關注的板塊。”王代新說。

　　據記者瞭解，由於房地產行業營業收入結算的滯後性決定了房企財務報表中營收及淨利潤等指標的滯後性，一般行業公司的估值方法在房企身上往往不適用。因此，相較於財報數據，房企的專案周轉情況與預售情況才是真正反映企業此時此刻經營情況的指標。

　　中短期內，由於嚴格的調控政策抑制了房價的上漲行情，龍頭房企的規模優勢更加明顯，高周轉龍頭成為行業下行期的主要關注對象。

　　某機構地產行業分析師向《紅週刊》記者表示，房企的營業週期往往體現的是企業的去化速度，高周轉則指房企從拿地到開盤的時間，項目樓盤可以快速拿到預售證是高周轉的關鍵指標。“像碧桂園集團，從拿地到開盤，最快可以3個月。此外，頭部房企如融創中國，TOP30內的旭輝控股集團都值得關注。”

　　王代新同時指出，“業內外一直對房企的高周轉存在誤解，認為周轉越快的房企施工時間就越短、工程品質就越差。但實際上從拿地到預售的時間短，不一定意味著這個樓盤整個的施工時間就短。特別是在一些三、四線城市，可以開工後幾個月就拿到預售證開始銷售。但從開發商優化現金流管理的角度來說，他們希望從拿地到預售的時間越短越好，從預售到交樓的時間越長越好，因為前者對房企來說是現金流入，後者則為現金流出。所以很多情況下房子的品質和拿地到預售的時間其實關係不大，因為地產商追求的是從拿地到現金流回正這中間的一個高周轉”。

　　在房企實現現金流回正的過程中，預收款項（合同負債，下同）在銷售回款中佔據了絕大部分，房企報告期內的預收款項增加額，也直接體現了企業當期的預售回款情況。

　　《紅週刊》記者注意到，截至2019年三季度，A股房企中預收款項規模最大的為萬科A達5880.4192億元，其次為保利地產的3829.3429億元；前三個季度預收款項增長最高的為新城控股，較2018年末增加908.2341億元，萬科、保利則均較2018年末增長830億元以上。此外，綠地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設(8.350, -0.17, -2.00%)、金科股份的預收款項規模均在1000億元以上，榮盛發展(8.730, -0.02, -0.23%)、陽光城、金地集團則高於800億元。

　　但由於高周轉往往伴隨著高杠杆，在融資端收緊的大環境下，高杠杆型房企的“高品質增長”顯得尤為重要。而對於高杠杆型房企是否滿足“高品質增長”的判斷，則又回到了房企現金流管理是否得當的問題上來。王代新認為，判斷房企高杠杆的“度”，主要通過其經營活動創造的現金流能否覆蓋高杠杆的代價，也即銷售回款等現金資產能否覆蓋當期需要償還的債務成本來衡量。

11月8日消息，招商蛇口(18.710, -0.17, -0.90%)（001979）11月8日晚間公告，10月公司實現簽約銷售面積86.26萬平方米，同比增加18.72%；實現簽約銷售金額170.61億元，同比增加2.48%。1-10月，公司累計實現簽約銷售面積919.29萬平方米，同比增加46.13%；累計實現簽約銷售金額1791.01億元，同比增加34.76%。

11月8日消息，保利地產(14.620, -0.13, -0.88%)公告，2019年10月，公司實現簽約面積282.99萬平方米，同比增長34.15%；實現簽約金額404.38億元，同比增長29.95%。2019年1-10月，公司實現簽約面積2576.77萬平方米，同比增長15.26%；實現簽約金額3872.12億元，同比增長15.67%。

廣西全面放開城鎮落戶條件，今後不再對參保、居住年限、就業年限等作出限制。

廣西壯族自治區政府印發《廣西深化戶籍制度改革的若干規定》（以下簡稱《規定》），全面放開城鎮落戶條件，今後不再對參保、居住年限、就業年限等作出限制。新規將於12月1日起施行。

《規定》指出本次深化戶籍制度改革是為進一步調整完善戶口遷移政策，推動廣西城鎮化高品質發展，促進農業轉移人口市民化。此前在今年4月8日，國家發展改革委提到繼續加大戶籍制度改革力度，提高城鎮化率。

針對新落戶城鎮的農村籍大學生，《規定》要求實行“來去自由”的落戶政策，今後自治區農村籍大學生申請將戶口遷往城鎮落戶的，以自願為原則，落戶後可隨時申請將戶口遷回原籍。

此外，農業轉移人口進城落戶後，已經確權的農村土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權不因戶籍改變受到影響，可以繼續享有農村“三權”合法權益。

諸葛找房資料研究中心國仕英分析表示，此次新規全面放開城鎮落戶條件，力度之大前所未有，也讓跨地區人口完全自由流動成為現實。

國仕英預測，落戶新政頒佈後，短期內最明顯的是廣西省的城鎮化率會有所上升，潛在購房需求增加。但在房地產市場調控高壓環境下，購房者觀望情緒濃厚，謹慎入市，在樓市政策未發生變化或放鬆跡象下，短期內不會對廣西樓市有較大影響。

以下為《規定》全文：

廣西深化戶籍制度改革的若干規定

第一條為進一步調整完善戶口遷移政策，推動我區城鎮化高品質發展，促進農業轉移人口市民化，特制定本規定。

第二條全面放開城鎮落戶條件，取消參保、居住年限、就業年限等落戶限制。（責任單位：自治區公安廳，各市人民政府）

第三條對新落戶城鎮的農村籍大學生實行“來去自由”的落戶政策。自2019年12月1日起，我區農村籍大學生申請將戶口遷往城鎮落戶的，以自願為原則，落戶後可隨時申請將戶口遷回原籍。（責任單位：自治區公安廳，各市人民政府）

第四條自治區範圍內符合條件的社區、企事業單位可申請設立集體戶，為有意在我區城鎮落戶的無就業單位人員、無自主產權住房者提供落戶便利。（責任單位：自治區公安廳，各市人民政府）

第五條堅持義務教育全覆蓋。對已在城鎮落戶的農業轉移人口隨遷子女實行分類排序，按照相對就近、免試入學的原則統籌安排到公辦義務教育學校就讀。（責任單位：自治區教育廳、財政廳）

第六條農業轉移人口進城落戶後，已經確權的農村土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權不因戶籍改變受到影響，可以繼續享有農村“三權”合法權益。其中，進城落戶的易地扶貧搬遷戶原宅基地使用權按照國家有關規定辦理。（責任單位：自治區農業農村廳、扶貧辦、水庫和扶貧易地安置中心、公安廳）

第七條進城落戶的易地扶貧搬遷戶可優先辦理不動產權證，享受免交不動產權證、居民戶口名簿和居民身份證的工本費及免費郵寄居民身份證等優惠政策。（責任單位：自治區公安廳、自然資源廳、水庫和扶貧易地安置中心、財政廳、扶貧辦）

第八條符合條件的進城落戶農業轉移人口納入當地住房保障範圍，符合公租房申請條件的人員可在當地申請公租房實物配租或租賃補貼。（責任單位：自治區住房城鄉建設廳）

第九條進城落戶的農業轉移人口，可按規定參加當地城鎮職工基本醫療保險或城鄉居民基本醫療保險。參加城鄉居民基本醫療保險的，按相關政策享受各級財政補助。（責任單位：自治區醫保局、財政廳）

第十條進城落戶的農業轉移人口，可依法參加當地城鎮職工基本養老保險或城鄉居民基本養老保險，參保人員的養老保險關係可在區內順暢轉移接續。（責任單位：自治區人力資源社會保障廳）

第十一條進城落戶的農業轉移人口，可在當地享受免費的政策諮詢、職業指導和職業介紹等服務，且可繼續以農業轉移就業勞動者身份享受職業技能培訓補貼。（責任單位：自治區人力資源社會保障廳）

第十二條自治區根據上一年度各市縣農業轉移人口進城落戶數量制定土地利用年度計畫，專項安排進城落戶人口相應的新增建設用地計畫指標。（責任單位：自治區自然資源廳、公安廳）

第十三條自治區根據上一年度各市縣農業轉移人口進城落戶數量，在農業轉移人口獎勵資金中對進城落戶數量較多的地區安排資金予以重點支援。（責任單位：自治區財政廳、公安廳）

第十四條本規定自2019年12月1日起施行。

新絲路文旅（００４７２）指，有關代表ＣＩＭ賣方以４１７０萬加元（約２﹒４７億港元）出售加拿大信安．橡樹灣股權，遭ＣＩＭ賣方動議禁制交易一事，於１０月２９日，安大略省高級法院駁回ＣＩＭ賣方禁制有關交易的動議。該法院同意買賣雙方可於本月３０日或之前完成該交易，否則ＣＩＭ賣方有權另尋方式進行司法救濟。
該集團指買賣雙方同意除將完成日由１０月３０日延至本月２９日外，股權購買協議所有其他條款及條件均維持不變。該集團重申根據認沽期權協議條款，獲ＣＩＭ賣方授權可合法代表其完成出售信安．橡樹灣股權。至於代價經買賣雙方公平磋商後達成，其制定與本年初於公開市場競投者所提出要約價及一間商業房地產中介向其提供該土地估值，以及一名獨立估值師以直接比較法之估算一致。

政府放寬按保後，換樓鏈啟動，3房大單位紛錄成交。沙田碧濤花園3房戶放盤6個月以930萬元易手；荃灣愉景新城3房980萬沽出，同類單位2個月升42萬元。

沙田碧濤花園 930萬元沽

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，碧濤花園峰景閣中層B室，實用面積792平方呎，3房間隔，單位放盤已6個月，原開價968萬元，現減38萬元以930萬元沽出，實用呎價11,742元。原業主於2010年7月以550萬元購入，持貨9年帳面獲利380萬元。

換樓鏈啟動，樓價亦見調升，愉景新城3房戶以980萬元易手，美聯物業首席聯席區域經理梁仲維指，屋苑1座高層F室，實用面積653平方呎，3房間隔，單位7月以990萬元放盤，終以980萬元沽出，輕微減價10萬元，平均實用呎價15,008元，售價較9月同類單位造價938萬元高，不足兩個月樓價調升42萬元。

其次，馬鞍山銀湖•天峰套3房以1,000萬元易手，美聯物業首席高級營業經理黃家樂表示，屋苑8座中層E室，實用面積689平方呎，享池海景致。單位於今年8月放盤，原本叫價1,150萬元，現減價150萬元，以1,000萬元易手，實用呎價14,514元。新買家為外區家庭客，施政報告後落實入市銀湖•天峰，預算1,000萬元以內，打算承造8成按揭，且睇過約10個單位。目前低於1,000萬元的套3房尚餘一個放盤。

另外，青衣盈翠半島套3房錄今年新高成交，中原地產青衣灝景灣分行B組市務經理葉健聰指出，屋苑1座高層E室，實用面積676平方呎，套3房，以1,298萬元沽出，呎價19,201元。

業主「吊高賣」 買家慎追價

新盤搶客，遇着二手樓業主又心雄，令二手買賣氣氛冷卻。中原地產統計十大屋苑過去周末（9日至10日）只錄得4宗買賣，按周急瀉六成兼再度重返單位數。其中，一半屋苑更創出連續兩個周末零成交的頹勢，包括上月最後一個周末（26日至27日）成交量一度急增至8宗的天水圍嘉湖山莊，過去周末再現「拍烏蠅」情況。代理直言，大市氣氛近期回暖，要業主減價「難過登天」，個別甚至臨場反價，直接「擊沉」各區交投。其中嘉湖山莊11月至今只有8宗買賣，與上月單一個周末8宗差天共地。另一邊廂，鰂魚涌康怡花園卻有單位以高價易主，一個3房戶以968萬元沽出，較同類單位不足一個月賣貴近8%。

嘉湖山莊連續兩周末零成交

近期樓價爆上，小業主心雄頻加價，令未入市的準買家追價變得審慎，成為十大屋苑交投轉慢的致命傷。中原地產統計所得，十大屋苑過去兩天成交量已連續兩個周末回落，最新一個周末只有4宗成交，較前一周的10宗再瀉六成，屬逾3個月以來最淡。美聯物業資料顯示，同期十大屋苑成交量只有6宗，屬相隔約4個周末再度失守雙位數，較前一個周末11宗插45.5%。

受惠放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），上月成交量一度急增至68宗的嘉湖山莊，成為近期交投升轉跌的指標。美聯物業高級營業經理湯少建指出，該屋苑過去周末未聞成交，11月至今亦只有8宗買賣，與上月最後一個周末短短兩天8宗成交的表現相去甚遠，主要是該屋苑樓價回升，普遍較放寬按保前急漲3%至5%，大部分業主眼見形勢有變無意減價，「早輪甚至臨場反價，令買家追價都追唔切」，使屋苑交投受阻。

翻查中原地產紀錄，嘉湖山莊踏入11月以來，已連錄兩個周末無錄得成交，有關情況於今年僅兩度出現，對上為今年7月底至8月初，當周十大屋苑合計成交量僅分別錄得1宗及2宗，宗數各為今年最淡及第二低。

新界兩大上車屋苑沙田第一城及東涌映灣園交投亦阻力重重，過去周末延續「冰封」頹勢。中原地產分區營業經理陳旭明相信，映灣園交投轉弱，與早輪大批購買力被消化有關，短期內買家仍需時考慮追價與否。

康怡968萬易手 月升7.6%

事實上，近期不少小業主「吊高賣」，市場偶有樓價大跳升個案。以康怡花園為例，中原地產分行首席分區經理楊文傑表示，D座低層1室3房，實用面積596方呎，昨以968萬元成交，呎價16242元，相對其樓上高一層5室同類貨，上月19日放寬按保後的造價900萬元，不足一個月急升68萬元（7.6%）。原業主2016年以690萬元買入，賬面獲利278萬元（40.3%）。

新盤貨尾搶攻，過去周末兩天（9日至10日）多達19個新盤錄得成交，共沽出約89伙，但對比前一個周末（2日至3日）共242宗，仍減少153宗（63.2%）。當中中國恆大（03333）旗下屯門掃管笏恆大．珺瓏灣兩天連沽20伙最多；億京旗下荃灣映日灣過去周六（9日）即場抽籤形式發售44伙，即日賣出19伙緊隨其後。

山水盈累收180票

另外，新地（00016）旗下現樓新盤馬鞍山雲海別墅，上月下旬增設5年（1830天）成交期吸客，項目過去一連兩天招標售出5伙，成交價4510.308萬至5107.428萬元，火速套現2.37億元。由路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈繼續收票，市傳截至昨日累收約180票，較首批67伙超額1.7倍。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2016年起由六大發展商推出的新盤貨尾，現時尚有5035個，為今年3月後再次多於5000伙，但相對今年1月高位6192個仍少18.7%，其中以實用面積431至752方呎的B類單位佔1796伙（35.7%）最多。

環球經濟不明朗，加上本地社會運動持續，企業審慎應對，令整體商廈租務淡靜，由於需求大減，商廈呎租亦現「斷崖式」下跌。觀塘甲級商廈宏基資本大廈一個中層全層單位，剛以每月23.8萬元租出，每方呎低見19.5元，單位租金一年半勁跌28%之外，更為該廈呎租超過兩年以來首度跌穿20元大關。

兩年半低 每呎平過觀塘同區工廈

據了解，觀塘海濱道135號宏基資本大廈17樓全層，建築面積約12195方呎，以月租23.8萬元獲一家日資物流公司承租，呎租19.5元，租期長達6年。今番租出的物業已附設辦公室裝修，可即租即用，單位亦享啟德郵輪碼頭海景。

資料顯示，上址單位曾於去年2月以每月32.9萬元租予一家媒體公司，呎租27元，原本承租兩年，但租客今年初提早近一年遷出。單位隨後推出招租，今年3月每方呎叫租約24元，屬市價，但市況其後不斷轉差，業主放租逾半年後，終以每方呎19.5元租出，較叫租低18.8%之餘，亦較舊租低27.8%。

宏基資本大廈近兩年成交呎租由23至27元，對上一宗呎租低於20元的成交，為2017年4月極低層5樓1室，建築面積1594方呎，以每月2.55萬元租出，呎租16元。即是次租出的17樓全層，為該廈約兩年半以來租金新低。

宏基資本大廈雖屬甲級商廈，但呎租已低過同區的工廈，如駿業街43至45號創匯廣場，屬近期入伙的新式工廈，成交呎租由20至25元。

新租客日資物流公司，原租用同區創紀之城6期26樓全層，建築面積約17606方呎，該廈市值呎租約30元。是次日資物流公司轉租，除縮減租用面積逾5000方呎外，呎租亦可節省35%，達到雙重「慳租」的效果。

資深投資者「舖王」鄧成波家族近年涉足收購舊樓行列，其持有逾85%業權的旺角中華漆廠大廈，新近向土地審裁處申請強制拍賣（強拍），成為今年第34宗強拍申請，測量師估值約3.3億元。

估值3.3億 可建樓面7萬呎

根據土地審裁處資料顯示，申請強拍的物業為旺角廣東道1163號中華漆廠大廈，項目位於廣東道及鴉蘭街交界，佔地約8000方呎，現為一幢10層高工廈，於1963年落成，樓齡已達56年。

據文件顯示，鄧成波家族旗下的星粵發展有限公司已經持有中華漆廠大廈1至9樓及天台，佔整幢大廈85.7%業權。而尚未成功收購的單位為地下全層，該單位由雅蘭置業有限公司持有，公司董事包括中漆集團（01932）執行董事徐浩銓、非執行董事林定波等。

據測量師估計，項目市場估值約3.3億元。地皮屬於住宅（戊類）用途，可以地積比9倍重建成住宅，估計可建總樓面約7.2萬方呎。

土地註冊處資料顯示，鄧成波家族於2011年開始對中華漆廠大廈作出收購，當年在短時間內購入9層工廈樓面，作價共約2.06億元。資料指出，鄧成波家族2015年曾有意把中華漆廠大廈每層再分間成多個細單位出售，但計劃最終擱置。