內政部營建署昨發布第二季住宅價格指數，全國房價指數為101.59，連續4季走揚；六都中，除台北市房價指數較上季微跌0.52％，其餘五都均上漲，且台中、台南、高雄也是至少連續4季走揚，南二都房價指數更創下統計以來新高。

六都僅北市較上季微跌
根據內政部資料，新北市第二季住宅價格指數102.49、較上季漲0.19％，桃園市103.74、上漲0.01％，台中市103.81、上漲0.22％，台南市104.67、上漲1.44％，高雄市102.13、上漲0.58％。報告指出，第二季全國及六都住宅價格指數變動不大，續呈平穩趨勢。

其中，中南部三都，台南市已連續5季走揚，累積漲幅達5.04％；台中市、高雄市則連續4季上漲，累積漲幅分別為1.92％及2.49％。

內政部昨同時發布第二季房價負擔能力，全國房價所得比8.79倍、貸款負擔率36.06％，均較上季沉重；六都中，台北市、台南市與高雄市負擔均較上季沉重，新北市、桃園市及台中市則較上季減輕。

根據內政部統計，第二季全國房價所得比8.79倍、貸款負擔率36.06％，較上季加重0.13倍與0.53％，屬於房價負擔能力略低等級；其中，台北市為14.45倍、59.25％，加重0.3倍、1.18％；新北市11.85倍、48.59％，減輕0.18倍、0.77％，雙北市長期屬於房價負擔能力偏低等級。

桃園市第二季房價所得比7.35倍、貸款負擔率30.16％，較上季減輕0.04倍、0.17％；台中市9.27倍、38％，較上季減輕0.48倍、1.97％，兩都房價負擔能力均屬於略低等級。

另外，台南市第二季房價所得比7.12倍、29.18％，較上季加重0.08倍、0.29％；高雄市7.68倍、31.48％，較上季加重0.18倍、0.72％；其中，台南市房價負擔能力為可合理負擔，高雄市則屬於略低等級。

內政部表示，房價負擔能力指標是參考貸款負擔率及房價所得比兩項指標，以衡量對房價可負擔的程度，數值越低，表示負擔能力越高，並依當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得。本季因房價中位數較上季上漲，致貸款負擔率及房價所得比上升。

北市商辦市場不僅租賃熱，交易也升溫，高力國際統計，今年單宗交易總額10億元以上辦公交易案已有六筆，其中包括三宗整棟交易案以及三宗分層交易案，合計交易總額逾百億元，推估收益率都超過2%。

高力國際董事總經理劉學龍表示，辦公室升級、總部化需求以及原辦公室重建，需找尋重建期間的辦公空間等多重因素，促使北市辦公需求不論是交易或是租賃均同步熱絡。

根據高力國際調研部統計，今年北市的整棟辦公交易案多數集中在大內科，包括新光產險以11.25億元買下微米科技大樓，台灣人壽以18.02億元買下雍和民權大樓，中國電器以14.5億元買進壹傳媒D棟大樓，這三棟合計交易總額便達43.7億元。

北市的分層商辦交易案，則有萬世成、寶慶國際、聖彼得紡織、鴻伸投資等合作以22億元買進統一國際大樓2樓，萬海航運以14.2億元買進太平洋商業大樓3樓，以及新光人壽以20.1億元買進台北金融中心5樓，三筆合計交易總額約56.3億元。

高力國際調研部董事梁儀盈表示，商用不動產市場今年超熱絡，今年前三季累積成交總額即達1157億元，已是2007年創調查以來同期新高，其中因中美貿易戰帶動台商重新布局生產基地，進而買進的工業不動產，前三季達390.5億元，占整體交易額比重約33.7%。

高力國際資本市場執行董事黃正忠指出，目前市場仍以自用為主，前三季買來自用的交易達548億元、占比約47%；投資為主的交易金額為210億元、占比約18%；另外以開發為主的交易金額399億元、占比約35%。

新莊重劃區近來賠售頻頻，副都心「遠雄米蘭公園」21樓戶49.07坪，最新實價揭露今年8月以1720萬元賣出，賠售558萬元，相當入手價2278萬元打75折。無獨有偶，頭前重劃區「冠德鼎峰」，以2988萬元拋售，賠掉1526萬元，價跌近3成4，「冠德鼎華」也有以3020萬元賣出，損失968萬元。房仲表示，重劃區賠售多屬高總價產品，仍看好包括百貨商城與捷運環狀線即將完工，房價不至於續跌。

遠雄米蘭公園從6跌到4
據實價登錄資料，「遠雄米蘭公園」21樓戶，2014年11月交易總價2278萬元，拆算車位單價為58萬元。今年8月認賠558萬，以1720萬元賣出，據樂居網站資料，扣除車位236萬元，交易單價僅剩41.2萬元。《591房屋交易網》顯示，該社區目前每坪平均單價約45.8萬元，據實價登錄記載，2014年還有單價達61萬元的交易。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，2014年房市高點單坪成交均價多逾5字頭，後受2016年房地合一稅影響，副都心單坪均價約41萬至44萬元。目前該區段成交單價約3至4字頭，且預計會持續下修。

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，新莊重劃區分新莊副都心與頭前重劃區2部分，二者皆為房價較高區塊，上述3建案多鎖定中小企業主管族群。林家民指出，目前出現拋售多是一般較難負擔的高總價產品，不過冠德2建案單價皆跌到3字頭，確實偏低。

新莊副都心單價約45萬至50萬元，頭前重劃區約40萬至45萬元，整體以總價1300萬元以下比較賣得動，20年內中古大樓單價約36萬至38萬元。

林家民表示，今年大環境較好，基礎建設陸續到位，像AU捷運百貨商城明年完工，還有環狀線年底將通車，因此不認為新莊重劃區還會下修。

許多人買房考慮到便宜而下手預售屋，但有些建商合約似乎都沒有照著政府的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定所制定，導致延伸不少爭議，根據新北市地政局相關資料顯示，2019年上半年就有12件不符合規定，沒有提供5天審閱期5天與亂收違約金，各佔一半。

細看合約避免違約
新北市地政局表示，2019年1月至6月辦理查核件數共有60件，12件不符合規定，並已在15天內限期改善完成，內容有關事項24點《違約之處罰》提到「買方如有違約，賣方收取違約金不得高於15%以上；賣方若違約，則不得低於15%以上給買方」部分，但賣方不會按照這樣數字，反而會收取對自己有利的金額，還有「沒有提供契約審閱期5天」，歷年經驗來看，交屋尾款部分建商收5萬元不符合規定5%狀況常見，上述3點的確是查核時會遇到的。

內政部規定交屋尾款為總價5%，是要保證購屋者，但有些建商會壓到僅5萬至10萬元，中間落差很大，未來交屋後遇到有問題，建商可能就會慢慢處理，因為金額太低不痛不癢的。

新北市政府消費者保護官室王主任表示，有些民眾在建商房屋賣完了才發現合約有問題，這時候再來主張權益受損已經來不及，因為建商已經早就換新合約了，政府機關也無法有限期改善的動作，「我們的稽查是指建商要在期限內有改善動作，而若購屋者真的遇到類似問題，可以向新北市法制局或消保官投訴檢舉，現在法院對於建商愛用的個別磋商條款，也有該內容不能比政府規定差的判決，這也是保護消費者權益。」

不具名某建商代銷表示，新北市大部分的預售屋建商都沒有跟著法規走，有些在交屋款部分甚至只有10萬元，但近幾年地政局的稽查，加上政府已經有列出規範，而被查到以後都會配合改善。新北市地政局提醒，民眾在購屋前可以先下載，行政院或地政局官網上提供《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》資料，並因為契約保有自由權利，所以購屋者可以與建商討論對雙方都好的內容，如果真的覺得不合理可以便跟新北市法制局去申訴，保護自身權利。

遠雄業績好旺，明年推案信心更強！遠雄房地產總經理張麗蓉表示，今年銷售目標上看330億，較去年近300億成長一成，幾乎是一天賣出1億。業績大好關鍵一是房市築底完成買氣回升，二是遠雄產品力強，讓案子贏在起跑點。展望2020年，銷售目標可能再上調二成，挑戰400億元的六年最大量。

曾在2007年、2017年奪得全台「代銷王」的遠雄房地產公司，由於全台「遍地開花」的推案策略，歷年新推案量動輒200多億至470億元，案源以遠雄建設、遠雄人壽等集團個案為主。

張麗蓉表示，今年前十月遠雄房地產全台已完銷案達10案，線上新案目前共36案，累計已銷售280億元，預計年底前全台完銷案會達到14案，超越年初目標11案，全年銷售成績上看330億元，直逼一天1億元水準。若扣除4筆大坪數豪宅案，以及第三季才新推出個案，平均銷售率已攀升到72％。

這一波房市景氣下修以來，遠雄企業集團在產品策略上，改採「短平快」、全台「遍地開花」推案，剛好呼應房市剛性需求崛起的趨勢，新案普遍順銷。而所謂「短平快」策略，即是開發時間儘量縮短、符合剛性需求的平價產品、開發週轉率儘量加快，完銷入帳時間從以往的5年縮短到2.5~3年。

展望2020年，張麗蓉表示，遠雄對明年房市的看法是「樂觀但審慎」，推案策略也是回歸基本面，在產品策略會主攻剛性需求+差異化主題型資產，年銷售目標上看400億元，推案地點仍將遍及全台。

據內政部統計，108年第二季全國房貸負擔率為36.06％，較去年同期下降0.84％，房價所得比為8.79倍，也就是說，全國民眾平均要不吃不喝8.79年，才有足夠資金購買房屋。其中，台北市仍然是六都中房價所得比最高，民眾要不吃不喝存錢14.45年，才有能力購屋。

官員指出，房價負擔能力指標是參考貸款負擔率，及房價所得比二項指標，來衡量民眾對房價可負擔之程度，數值越低表示負擔能力越高。

今年第二季因房價中位數較去年同期有所上漲，因此貸款負擔率和房價所得比呈現上升的走勢。

貸款負擔率部分，全國平均是36.06％，也就是民眾三成六收入都拿來繳房貸，較上季上升0.53％，較去年同季下降0.84％。內政部表示，本季貸款負擔率雖較上季上升，但仍是2016年第二季來的第三低，以長期趨勢觀察，房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。六都中以台北市最高，達到59.25％，其次是新北市48.59％。

房價所得比部分，全國平均為8.79倍，也就是平均不吃不喝8.7年才能買一棟房子，這項數據較上季上升0.13倍，較去年同期下降0.21倍，其中台北市房價所得比居全台最高為14.45倍，等於平均近15年不吃不喝才買得起房子，其次是新北市11.85倍，台中9.27倍。

內政部同時發布108年第二季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為101.59，較上季上漲0.49％。六都中，台北市住宅價格指數為99.59，較上一季下跌0.52％，其餘新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市則分別較上季上漲0.19％、0.01％、0.22％、1.44％及0.58％，五直轄市都呈微幅上升。

內政部認為，本季全國和六都的住宅價格指數變動不大，持續平穩。除台南市交易量熱絡，其他直轄市的住宅價格指數變動都在1％以內。

今年第二季建物所有權買賣移轉登記棟數為7萬8,927棟，住宅類建造執照合計為3萬5,261宅，均較上季增加，核發建築物使用執照件數為5,707件，較上季上升 12.12％。內政部認為，從供需角度來看，顯示供給面量能相對偏高，長期住宅價格走勢可能受這個因素影響。

長虹建設看好台商回流潮，狂掃商辦土地，12日公告砸下8.25億買下林口585.56坪住商土地，每坪交易價格141萬，計畫興建商辦或住商大樓，這是長虹2019年以來新簽訂的第六筆土地。目前長虹在手的商辦或廠辦土地至少8筆，總銷上看400億元，其中7筆都卡位台北市，布局商辦市場來勢洶洶。

長虹昨天也公布前三季財報，累計前三季營收64.18億，稅後盈餘21.72億元，EPS達7.48元。最近長虹攜手忠泰建設合作開發的「明日綻」，正在辦理交屋入帳，年底將依權益法認列，第四季業績業績再衝高。

台商熱錢回流、投資有望衝破7,000億元大關，台股萬點行情讓熱錢湧現，近期台中大坪數豪宅表現亮眼、成交頻傳！其中，七期三大億元級豪宅－寶璽「天睿」、大陸「宝格」、寶輝「秋紅谷」深受頂級客層青睞，台商購屋占比最高達八成。

其中，全棟規畫大尺度168坪、185坪的「寶璽天睿」，預計2020年農曆年後完工落成，買家約有八成是台商、傳產業主，著眼於該案位於七期最精華的綠十字市政公園，加上大坪數超豪宅格局，以及多項頂級設計而購入置產。

據悉，已購客戶包括知名汽車零組件家族、南部望族與醫界專業人士等低調且深具實力的住戶。「寶璽天睿」每坪開價79至90萬元，戶戶總價上億元。

「寶璽天睿」位在七期市政公園首排最後一塊鑽石寶地，連門牌號碼「府會園道一號」也是層峰人士夢想的燙金門牌，目前該地段預估每坪土地行情超過400萬元。

寶璽建設是台中建築業界公認的豪宅鼻祖，一貫作法不量產，但豪宅新案一推出，總能擄獲富豪與企業主的青睞。

寶璽建設總經理周白琇表示，由加拿大國寶建築師Michael Green與日本「神級空間設計」奇才片山正通、強強聯手打造的「寶璽天睿」，不僅地點無可取代，片山正通為「寶璽天睿」設計的庭園廊道，是台中市首宗住宅建築以公共藝術作品申請使用執照的案例，未來將成為七期新市政中心「寧靜特區」、最美的新地標。

總銷85億元的「寶璽天睿」，面對2萬坪的市政公園綠地，規畫地上38層、地下4層，總戶數僅64戶，量體四面不分前後、皆是正面，以Z字型設計達到各戶之間沒有鄰牆，且全部四面採光，每戶面寬達27米，相當於一般建築的兩倍寬。

周白琇強調，為實現堅實穩固的百年建築理念，「寶璽天睿」為鋼骨結構外牆採用日本原廠YKK金屬單元帷幕外牆，由日本專業技術團隊施作；全棟石材立面，為確保品質，是台中第一座採用最新德國Fischer精密工法安裝石材外牆的建築；SS純鋼骨結構，也是比照台北101等級的世界級防震結構。

頂級地段更有頂級配備。「寶璽天睿」各項建材配備獨霸業界，如每戶配備義大利手工打造、造價千萬的Valcucine廚具，是英國皇室與國際富豪公認猶如頂級超跑級數的廚具，因價格高昂且品牌也挑選建案，在台中由「寶璽天睿」首次採用作為豪宅標配。

少子化已成趨勢，但現代人生得少、卻更願將資源花在照顧孕婦和養育小孩上，月子中心產業快速成長，根據衛服部統計顯示，2018年國內共有267家月子中心（產後護理機構），六年來增加了百家，床數也倍增至1.3萬床；房仲業者認為，月子中心蓬勃發展，也帶來商業空間的租賃需求。

統計顯示，近年月子中心每年以新增20、30家的速度快速成長，床數達1.3萬床的歷史新高，從每年入住人數達10.3萬人次，對比一年新生兒出生約18萬人來看，顯示國人使用月子中心已經是相當普遍。

此外，產後護理之家入住天數也在增長，據統計，六年前每人平均入住天數不到19天，提升至目前已達將近21天，根據財政部的稅收統計，包含坐月子中心及產後護理機構2018年總營收已經超過40億元，即使少子化加劇，但月子中心市場規模仍持續快速成長。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，隨時代演進業者提供更完善、多元的服務，月子中心的M形化發展更成為另外一種趨勢，不少月子中心愈來愈豪華，台北市不少一天上萬元的頂級產後護理機構，一天的房價媲美五星級高級飯店。

永慶房產統計近一年實價登錄資料指出，雙北市20坪以下小宅交易占比一路升高，北市以中山區交易件數最多，其次為萬華區與北投區，新北市則以中和區466件居冠，其次是淡水區與板橋區。

以交易占比來看，上述六區，北投小宅占比62%最高，區內每10戶交易就有6戶是小宅，其次為中山區59%，另外中和、淡水小宅交易占比也都超過五成，區內房子交易，一半以上是小宅。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，現在人不婚、不生愈來愈多。依據內政部不動產資訊平台統計，今年Q2全國設有戶籍的單身戶長共128萬人，相較5年前增加14萬人，成長12%，單身時代來臨，帶動房地產型態改變，愈來愈多地區小宅已成主流。

以近一年來看，中山區小宅交易件數553件稱霸，林森北路、新生北路、南京東路二段、中山北路一、二段都是熱門交易路段，尤其集中於中山國小站、松江南京站與中山站周邊。

萬華區近一年成交221件居次，主要集中在捷運西門站一帶，北投區套房產品交易占比高達62%，成交物件主要落在新北投站周邊的溫泉路、泉源路、光明路與中和街，以溫泉小宅為主，捷運石牌站周邊的石牌路二段也是小宅的交易熱點。

新北市20坪以下的小宅交易以中和區466件居冠，其次則是淡水區與板橋區，中和小宅交易集中於捷運中和站、景安站、南勢角站與景平站周邊，總價帶約400~800萬之間。

淡水區小宅則以淡海輕軌綠山線淡江大學站、新市一路站、淡金北新站與捷運竹圍站為交易熱點，總價帶集中在250到550萬，板橋區小宅以新埔站、新埔民生站周邊為交易大宗，總價約500萬至900萬。

“昨天我見了一個買家，對方希望405萬，我決定再考慮考慮，今天房產仲介就來跟我說幸虧沒答應，還能再漲十來萬。”11月11日，家住深圳寶安區的白領小鐘對記者說。

雙11這一天，深圳突然發出樓市減稅“大禮包”，調整了豪宅的界定標準：從2019年11月11日起，普通住宅的標準不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144平米以下的房子均為普通住宅，免征增值稅。

對於很多買家而言，這意味著能省下幾萬到幾十萬不等的稅費。利好一出，迅速有部分賣家漲價，小鐘原本在仲介掛出的價格是418萬，可以有小幅的議價空間，但現在，他覺得能把議價空間再收窄一些了。

在分析人士看來，減稅的利好短期看來確實會引起一些價格的波動，但最終會趨於平穩，價格漲幅並不會很大。

而減稅更大的影響在於，在深圳這樣的一線城市有大量換房需求，房屋總價高、稅費高等因素往往導致成交的決策時間長，換房鏈條轉動得慢。減稅惠及的既包括賣房者，也包括買房者，這將有效促進剛需及改善型需求的釋放。

深圳市住建局也特別強調，此舉是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降費精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措，並不影響深圳的房地產調控政策。

漲價幅度或有限

市場上關於“豪宅稅”調整的呼聲由來已久。

此前，深圳適用的普通商品住房標準於2015年9月公佈實施，普通住房與非普通住房的區別主要從總價、容積率、面積三個方面的認定，其中各區的總價要求不同，最高的南山區為490萬，最低的坪山區為200萬。

根據深圳中原地產研究中心的資料，2019年10月，深圳南山區的二手房均價已突破9萬元，達到91530元/平米。這也意味著，在界定標準調整之前，南山區大約54平米的房子就可能達到“豪宅”的標準。

深圳市住建局稱，隨著房地產市場形勢的變化，該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來，政府有關部門收到很多群眾的反映，要求調整普通商品住房標準，保障剛需購房。

調整之後，大概能省下多少稅費？

樂有家研究中心以90平米的房子為例，在南山區，假如原登記價為348萬，現過戶價為705萬，則合計可減少稅費20.10萬；在龍華區，假如原登記價為212萬，現過戶價為491萬，則合計可減少稅費15.42萬。

消息一出，迅速引發市場反應。深圳合美居地產創始人賴沸新向21世紀經濟報導記者介紹，從這兩天的情況來看，的確有的業主漲價了，有的突然不賣了。

這是否意味著將引起劇烈的價格波動？美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報導記者分析，買家如果能“穩一點”，不跟得那麼緊，市場會慢慢恢復平穩。

賴沸新也認為，買房和賣房的人都比較理性了，預計在以後的實際成交中，漲價幅度過大的業主還是會讓步。

仲介生態正在朝著良性的方向發展。在深圳一家房地產經紀機構的微信工作群裡，有公司通知要求：不得散播哄抬房價的資訊，包括業主漲價等資訊，不得以此威逼利誘客戶買房。

寶安區的一位元仲介人士向記者介紹，12日上午他們一一落實了所在片區賣房業主的情況，還是有一些人維持了原價格不變。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報導記者，漲價主要取決於買賣雙方的博弈，現在深圳二手房的供應量比較大，總體還是買家相對占主導位置。

剛剛過去的“金九銀十”，9月深圳二手住宅共成交了7124套，同比上升43.9%；10月共成交了7165套，同比上升89.2%。

促進換房鏈條轉動

小鐘正在賣的那套房子購於2015年，今年因為計畫生二胎，打算換一套面積更大的三房。

像小鐘這樣的案例在一線城市並非少數，因為房屋總價高的緣故，年輕人購房很難“一步到位”，往往幾年的時間裡就可能面臨換房需求。

但換房時，是先買後賣？還是先賣後買？如果先買了三房但自己的房子不能及時遇到合適的買家怎麼辦？再加上看中的三房總價偏高，這些問題和顧慮導致小鐘的換房行動久拖不決。

李宇嘉分析稱，剛需很多接下的是換房者“賣小買大”放出的小戶型，稅費越高，越影響購買力，這又進一步導致整個換房鏈條難以轉動起來，表現為成交週期拉長。二手房不缺供應，缺的是有效需求，這是最大的障礙。

“多數城市業主賣房要花一百多天，滬深甚至高達4個月左右。”李宇嘉說。

據賴沸新介紹，在深圳一些有好學位的片區，這兩天成交一下子活躍起來，因為學位房的總價高，減稅帶來的可能是幾十萬的影響，買家的決策速度明顯加快。

賴沸新說，比如一套房子原本要交20萬增值稅，現在買方省下了這筆錢，賣方如果漲10到15萬，買賣雙方是雙贏的，總體來看的效果是促進成交。

此外，一位正在看房的金融從業者告訴21世紀經濟報導記者，繳稅需要備出現金，減稅之後，即便業主有一定的漲價，按首付比例折算，相當於漲價的幅度也打了折，多出一部分預算後，也有了更大的選擇空間。

小鐘也表示，“豪宅稅”的調整對他們的影響是雙面的，既可能原來的房子多賣10萬，也可能看中的房子漲10萬或更多，希望減稅後，真的能夠刺激市場成交，儘快完成換房，畢竟時間也是成本。

11月11日上午，中國雄安集團城市發展投資有限公司以30億元、溢價約3%競得雄安新區首宗包含住宅用地的國有土地使用權。記者在現場瞭解到，該宗地已施工1月有餘。

雖然有著“首宗宅地”的光環，但該宗地並非傳統意義上的房地產開發，目前雄安新區仍舊保持著“嚴控房地產開發”態勢。與此同時，雄安新區周邊樓市也一直蠢蠢欲動。記者在“距離雄安新區最近”的白溝實地探訪發現，目前的市場背景下，銷售人員普遍造勢“五證齊全”“價格合適”“抓緊上車”。

成交地塊已施工1月有餘

11月11日，《每日經濟新聞》記者來到該地塊，現場目前由北京城建作業，挖掘機、吊車正繁忙施工，有“建設雄安我出力”幾個大字的車輛在運輸土方。

據現場工作人員介紹，他們已經在此施工1月有餘。當地居民說，該地塊此前是耕地，所以並不存在居住區拆遷等問題。

河北雄安新區公共資源交易中心現場工作人員告知《每日經濟新聞》記者“關注土地公告”，隨後記者聯繫了容城縣自然資源局，但對方並未透露更多地塊成交資訊。據啟信寶，中國雄安集團城市發展投資有限公司成立於2017年11月，隸屬于中國雄安集團有限公司，歸河北省國資委全資所有，經營範圍主要有地產開發經營、自有房地產經營活動、房地產仲介服務、物業管理服務等。

土地出讓合同要求，專案必須在簽訂合同後90天內開工，會展中心在730天內竣工，商務酒店913天內竣工，五星級酒店1095天內竣工。

據《每日經濟新聞》此前報導，10月10日，雄安新區容城縣自然資源局發佈的《雄安商務服務中心專案國有建設用地使用權出讓公告》顯示，此次出讓的容東片區XARD-0001宗地國有建設用地共217344.72平方米，容積率為2.7，規劃建設包含商業、文化設施、城鎮住宅。

中國雄安官網顯示，雄安商務服務中心專案位於容東片區西南部，包括會展中心、商務辦公、酒店、公寓、幼稚園等功能，用地面積約21公頃，規劃地上建築面積約58萬平方米，地下建築面積約31萬平方米。

11月1日上午8時30分~11月11日上午9時30分，該地塊在河北雄安新區公共資源交易中心掛牌，不接受聯合競買，只可由在我國境內註冊的企業法人獨立申請，底價為29億元，競買保證金則高達15億元。

由於較高的競買保證金，公告出讓之初便有業內人士猜測將由國企、央企所獲，而萬科、中海、綠地、華潤等已在雄安有所佈局的房企則均成為重點關注對象。

2018年4月，《河北雄安新區規劃綱要》正式發佈，明確提出要優化居住空間佈局。最重要的是，綱要明示，要完善多層次住房供給政策和市場調控體制，嚴控房地產開發，建立嚴禁投機的長效機制。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池也對《每日經濟新聞》記者表示：“該用地未來既滿足會展中心的需要，也滿足商務辦公的需要，以及各類人才家庭居住的需要，是一種職住均衡的全新供地方式。”

周邊樓市造勢吸客

實地探訪該宗宅地後，記者依據此前收到的宣傳銷售資訊，來到了號稱“距離雄安新區最近”“去雄安新區必經之地”的白溝。

夜幕下的京白大道（雄安新區通往白溝之路）兩側，遍佈各類亮著燈牌的仲介門店，以及數棟建設中的高樓，與白溝原有的小鎮街景顯得有些格格不入。

“上週末，我同事成交了5套，就是北京來的客戶。”有銷售人員向《每日經濟新聞》記者表示，“看房的人很多，北京、山西、山東、河南等一些城市的客戶都是組團來的。現在價格正合適，阿裡入駐後已經帶動了一波小行情，接下去等雄安新區都建好了，這裡的房子就遠不止這個價了。”

晚上近7時，這名銷售人員所在的售樓處燈火通明，記者到達之時，還有兩位正在簽約的購房者。

儘管官方嚴控以“雄安新區”字眼炒作，但受益於得天獨厚的地理位置，這仍是周邊樓市的頭號行銷點。記者在北京東三環街頭收到的房地產宣傳單，甚至還打著“雄安新區，現房發售”的字眼，但聯繫過後對方都會主動表示“雄安新區不允許買賣房屋，賣的是周邊的房產”，涉及白溝、霸州等處。

“您看一下，這是我們項目的預售證，五證齊全。”對於記者的疑慮，銷售人員直言，“以前這邊確實很多房子沒有五證就在賣，現在不一樣了，很規範。我自己在這裡也買了一套，每平方米三四千的時候入手，現在能賣到七八千。”

對於投資，銷售人員推薦記者購買不限購的公寓。“雄安新區的熱度馬上要全面上來了，如果說之前白溝的房價是一點一點地漲，那之後就是一波一波地漲。去年這時候，這裡的公寓均價是四五千，現在是七八千，升值空間您也看得到。”銷售人員續稱，“公寓比住宅便宜，不限購不限貸，有閒錢投資比放銀行可好多了，並且這公寓有房本，還可以註冊公司營業執照。另外，很多圍繞BAT或者央企國企的小企業沒法入駐雄安新區，只能在周邊想辦法，這會帶來更多人流量，所以幾年後您想脫手，也是很容易的事情。”

記者跟隨銷售人員進入一處公寓，其表示緊挨阿裡巴巴的那棟僅剩一套頂層。“之前北京大紅門做箱包生意的很多都來這兒了，而且白溝承接的還有雄安新區的外溢人口需求，所以這公寓出租出售是沒問題的。當然我還是建議您長期持有，畢竟也是覺得這裡有發展潛力才買的房。”

另據記者瞭解，白溝多數項目的備案價和市場價並不一致。銷售人員透露，白溝的房子，幾乎都是本地和周邊區域開發商的，外地開發商很難進來。白溝的商品住宅備案價一般在8300元/平方米左右，但銷售時價格在1.1萬~1.3萬元/平方米。

而目前白溝的住宅限購政策是，如果外地人想要買房，首付款不得低於40%，並且需要提供在白溝3年及以上連續繳納的個人所得稅納稅或者是社會保險的繳納證明，而補繳的個人所得稅或者是社會保險的納稅證明不可以作為購房有效憑證。“如果不滿足條件，銷售方面是可以幫忙辦理的，但這個不及公寓來得方便。”銷售人員稱。

近期，中資企業境外發行美元債，規模創下歷史新高，但是部分開發商的境外債券到期收益率已升至超15%的新高。

從中資美元債的供給端來看，根據標普統計，2019年以來，中資開發商已發行超650億美元境外債券。

受銷售資料波動、拿地乏力、負債較高等因素影響，部分中小房企境外發債融資時成本相對偏高，發行票面利率5%-8%，甚至超10%，最高的到了13%。與之對應，國資以及排名靠前、在銀行“白名單”的房地產公司在境內的發債成本僅3%-4.5%。

渣打中國財富管理部首席投資策略師王昕傑在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，過去數年，亞洲美元債市場一直在增長，源于貨幣供應增加、地區需求增長和亞洲的分散化投資需求。渣打近期上調了以中國公司美元信用債為代表的亞洲美元債券的評級，原因是高信用品質、低波動性和持續改善的信用基本面。

貝萊德在其報告中指出，從估值角度，中資投資級別美元債利差高出同等級美國投資級別債券80個基點，高收益方面中資美元債則高出同等資質美國債券400個基點。

然而，房企美元債“到期牆”已升至新高。2020年，將有大約270億美元離岸債券到期，但與這些美元債對應的有600億美元的國內債券到期。房企將面臨前所未有的再融資挑戰。

中資美元債利率激增

從美元票據的發行票面利率來看，部分房地產公司已超過10%，不同公司之間分化情況加劇。

以最新的兩例發債情況看，總部位於江蘇南京的弘陽地產，美元票據利率最高到13%；總部位於深圳的佳兆業集團，美元票據利率已超過10%。

弘陽地產11月8日公告發行於2022年到期、金額1.5億美元、票面利率9.95%的美元票據；10月30日公告發行於2021年到期、金額1億美元、票面利率13%的優先票據。佳兆業11月6日公告發行2023年到期、1.5億美元、利率10.875%優先票據；10月30日公告發行2022年到期的2億美元11.95%優先票據。

“如果房企融資方面的利率非常高，那麼只能認為是企業本身信用等級並不是太高，類似銷售資料波動和拿地乏力，或者說負債資料比較高，這都容易產生各類融資的時候成本相對偏高的狀態。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

11月以來，房地產公司美元融資井噴，5日一天共計發行規模接近20億美元。包括：寶龍地產2022年到期3億美元、利率7.12%票據；里安房地產為3億美元、利率5.75%票據提供擔保；佳兆業擬發額外票據，與3億美元2023年到期票據合併；綠城控股擬發行6億美元、利率4.55%優先票據。

此前10月，至少有13家房地產公司發佈近50億美元的融資計畫，其中10月30日一天就有5家企業發佈接近20億美元的融資計畫。相比之下，9月房地產企業的海外美元融資為37.97億美元，8月僅為15.8億美元。

但是，主要由房地產企業構成的中資美元債風險也在升高。

標普全球評級分析師陳令華認為，債務“到期牆”已升至新高，債務即將到期、再融資能力有限的實力較弱的開發商所面臨的風險正在上升。

他認為，由於額度受限，房地產開發商的融資成本的差異可能會變大。部分開發商的境外債券到期收益率已激升至超過15%，反映出投資者信心疲弱。

為何追捧中資美元債?

從中資美元債的需求端看，近期國際資管機構紛紛調高了對亞洲尤其是中國美元債券的預期。

王昕傑表示，中國債券在亞洲美元債券的占比最大，在摩根大通亞洲信貸指數(JACI)中的權重約為51%。

他表示，渣打近期上調了以中國公司美元信用債為代表的亞洲美元債券的評級，青睞亞洲美元債券高信用品質、低波動性和持續改善的信用基本面。此外，也維持看好美國股市及黃金。

對比全球市場，中國高收益債券的違約率處於偏低水準。更重要的是，中資在岸和離岸信用債市場相關性幾乎為零。

貝萊德認為，97%的在岸債券由境內投資者持有，離岸中資美元債的投資者群體則更加多元化，受美聯儲降息、全球投資者情緒和市場走勢等全球因素影響更多。因此，離岸中資美元債券市場為在岸市場提供了互補性的風險敞口和對沖。

舉例而言，2018年，在岸市場在寬鬆政策的帶動下，回報率為8%，離岸中資美元債則由於美聯儲加息、技術面疲軟和地緣政治風險等因素影響下跌0.5%;然而，在2019年市場逆轉時，年初至今在岸市場的回報率為3.1%，同期，美聯儲相對鴿派的政策支援和具有吸引力的估值使資金流入不斷增加，推動中資美元債年初至今的回報率至8.9%。

10月31日，招商銀行香港分行發佈報告認為，中資美元債整體市場受惠於境內境外同時放鬆的貨幣政策。高收益房企雖難有資本利得，但只要避開可能違約的發行人，較高的票息收入，能給投資組合起到一定的防禦效果。

不過，在流動性較為寬裕的情況下，境內債券市場的融資成本相應下降，近期中資企業已有從美元債券市場向境內債市轉移的跡象。

與中小房企相比，國資以及排名靠前、在銀行“白名單”的房地產公司的融資成本仍然不高，不需為在境外發行美元債支付高溢價。

例如，10月29日，華遠地產發行10億元超短期融資券，利率為4.10%;10月28日，中國鐵建發行40億元公司債，最高票面利率4.3%;10月23日，平安不動產發行10億元超短期融資券，利率3.3%;10月18日，萬科發行5億元2019年第一期短期融資券，票面利率3.18%。

根據聯合資信資料，2019年三季度，中資美元債發行規模510.19億美元，環比下滑30.44%，但同比增長50.26%。地產美元債後續供給可能有限。

嚴躍進認為，中小房企的融資需求比較迫切，這使得利率偏高，也使後續償債壓力相對更大。不過預計到明年整個經濟形勢好轉以後，房地產市場才可能真正出現較好的發展態勢，企業融資壓力才會進一步減少。

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發佈了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家“安徽第一大房企”將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新資料顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

　　今年年末，深圳土地市場可謂高潮不斷。

　　近幾年來，前海一直是深圳土地市場的供應大戶，但居住用地並不多。11月12日，深圳市土地房產交易中心一次性公示前海5宗土地，掛牌起始總價達90.52億元，土地用途包含住宅、商業、醫療、文體。其中，位於前海桂灣一宗居住用地T204-0142，將採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，另外4宗地有兩塊是商業用地、一塊文體設施用地和一塊醫療衛生用地。

　　根據規劃，T204-0142用地的總建築面積為67200平方米，掛牌起始價27.11億元，最高限制地價39.31億元，項目建成後普通商品住房入市最高均價為每平方米99000元。值得注意的是，宗地內可銷售的住宅將執行“7090”政策，本宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房，只租不售人才住房初始配建面積為6000平方米。

　　一直以來，前海的居住用地稀缺。記者調查發現，目前前海住宅產品僅包括前海時代、招商領璽等為數不多的項目。今年10月，深圳市土地房產交易中心曾發佈公告，原本計畫在10月22日出讓的前海桂灣商業用地T201-0123宗地、T201-0125宗地終止出讓，其中T201-0125宗地因為包含住宅而備受關注。有房企土拓部門負責人告訴記者，目前能參與前海開發的管道並不多，門檻很高，而且大多與前海用地定向出讓引進產業導向有關。與此同時，房地產開發歷來不是前海的重點，在土地出讓上或許也有意識把控。

　　不過，前海在當下推出居住用地，時間點也引起市場討論，而且相關地塊建成後的住宅也被“限價”，每平方米9.9萬元的價格低於前海片區目前在售的商務公寓價格，也低於一些位於寶安中心區的優質二手房社區。

　　限制未來售價成為最近深圳土地市場的熱門詞語。深圳土地房產交易中心在10月23日掛出6塊純住宅用地，以掛牌方式公開出讓，掛牌期至2019年11月22日止。值得注意的是，在所有宅地的出讓公告中，均對普通商品住房或人才住房的入市最高均價做出限定。其中，位於龍華區的A816-0068宗地普通商品住房入市最高均價為每平方米71400元，位於光明區的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均價為每平方米47250元。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，今年深圳房價存在暗湧，政府對於穩樓價的壓力增大，因此推出多宗限售價宅地，主要還是在於穩定市場對房價的預期，這些地塊的最終限定售價都貼近市價，價格也不算低。

　　值得注意的是，近段時間以來整個深圳房地產市場消息頻頻：首次集中推30平方公里產業用地全球招商；從明年開始將有大批人才房、安居房“限價”供應；本月下旬深圳將推出多宗純住宅用地；“網紅”豪宅盤接連入市並當日售罄；豪宅認定標準大幅放寬……加之在年末推出多宗居住用地，這在深圳土地市場乃至整個房地產市場歷史上也是少見的“畫面”。

　　公開資料顯示，2019年上半年全國300城市土地出讓情況顯示，杭州和武漢分別以1423億元和949億元的出讓金位居冠亞軍，而4座一線城市中排名最高的北京也僅以933億元屈居第3位，深圳的土地出讓金僅為269億元。

　　此外，有市場人士表示，深圳房地產市場最近的變化可謂“一收一緊”，豪宅認定標準大幅放寬勢必會提振二手房市場交易，為了預防炒作聲勢再起，隔天就推出前海的限價土地，給未來的房價設定一個“天花板”，引導置業者的預期。

當年開售掀搶購 如今296伙排隊賣

投資者最怕市況不明朗，連月政治風波衝散投資者對樓市的信心。逾4年前挾港珠澳大橋通車概念開賣、一度出現搶購潮的東涌東環，現時有至少逾250個投資者排隊沽貨，其中一名外籍酒吧老闆持有的東環海景2房收租單位，在過去3天慘遭準買家鋤價共110萬元，終以740萬元沽出，持貨4年，連使費慘蝕64.02萬元。

近期樓市反彈，惟未能釋除投資者對後市的疑慮，部分當年高追買入的單位更出現蝕讓。美聯物業營業經理陳贊強指出，一名於中環蘭桂坊開設酒吧的外籍老闆，持有東環1B座中層1室2房，實用面積582方呎，享正海景，早於今年7月連每月1.9萬元租約叫價850萬元放售，「個老闆同我哋一直有聯絡開，叫我哋幫手搵客，但一直都無主動話要減價」；惟面對近日社會爭議事件持續，3天前有準買家出價洽購，儘管3天內被瘋狂還價110萬元，最終仍忍痛劈價至740萬元沽出，呎價12715元。

按該外籍老闆2015年買入價736.98萬元計，賬面雖微賺3.02萬元，扣除其他開支後，實質料倒蝕64.02萬元。

九成放盤由投資客持有

據悉，該名外籍酒吧老闆目前在港島區尚持有一個自住單位，現時亦已放售。

陳贊強直言，東環目前蝕讓盤源已經絕跡，惟仍有多達296個放盤待售，當中逾九成更由投資者持有，部分連租約放售，包括東環6B座低層1室2房，實用面積484方呎，連租約叫價620萬元放售，意向呎價12810元。翻查同一座低層2室2房，實用面積482方呎，上月以640萬元易手，即前述投資者放售單位開價較市價至少低20萬元（3.1%）。

另外，大埔白石角溋玥．天賦海灣有投資者被鋤至「出血」，據土地註冊處資料，11座中層B室，實用面積897方呎2房單位，本月初以996.8萬元售出，呎價僅11113元。原業主2012年以994.84萬元購入，賬面較當年僅升值1.96萬元，扣除各項使費，料至少蝕55.26萬元。

凱帆軒950萬高層平過低層

有代理表示，該單位曾開價1150萬元，其後不斷「俾人砌」，劈足153.2萬元（13.3%），終要蝕讓離場，「業主之前收緊租，今次算係僅蝕咗釐印費」。據了解，該業主目前仍持有尖沙咀九龍站凱旋門一個單位，惟未聞放售。

元朗Grand YOHO亦出現平手拍賣盤，據忠誠拍賣行資料顯示，該屋苑10座中層A室，實用面積536方呎2房戶，將於下月4日推出拍賣，開價900萬元，僅較業主2016年買入價896.05萬元，高出3.95萬元（0.4%）。

事實上，除投資者蝕賣手上單位，近期市場亦偶有單位以低市價沽貨。香港置業首席聯席董事文愛玲說，大角咀凱帆軒1座高層A室2房，實用面積476方呎，近日以950萬元易手，呎價19958元，較其樓下一個低層同室今年5月售價975萬元（未計樓層因素），已出現高層平過低層單位25萬元（2.6%）的情況。原業主2013年以700萬元購入，賬面賺250萬元（35.7%）離場。

發展商毋懼社會運動愈演愈烈繼續推盤，將於本周五（15日）進行首輪銷售的元朗山水盈，發展商路勁基建（01098）旗下路勁地產夥拍按揭中介公司推出樓按計劃，全期低至H加1.24厘，封頂息率為2.5厘，市場消息稱，項目已取得逾2倍超額認購。

路勁地產銷售及市場推廣總監鍾彩玲表示，旗下元朗山水盈累收逾200票，入票佔70%為元朗及新界區客，20%為西鐵沿線包括九龍站客，亦有港島區投資客；周五推售以安全暢順為原則。

項目亦夥拍中原及經絡按揭推出樓按優惠，中原按揭董事總經理王美鳳指出，該行為山水盈提供「置低息高回贈按揭」，全期低至H加1.24厘，封頂息率為2.5厘，現金回贈高達貸款額1.5%；另外「樓花即供低首期按揭」，提供最高70%按揭，全期實際按息2.75厘，現金回贈為貸款額0.5%。中原地產亞太區副主席陳永傑認為，自政府放寬按保後，成交主要集中在1000萬元以下單位，換樓鏈亦啟動，相信山水盈周五發售價單上的67伙有機會一Q清袋。該行亦有3組客打算入標認購招標單位，目標為地下連花園特色戶。

匯璽18戶加價 周六推4伙

新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽昨天更新價單，調高日鑽匯18個單位售價，加幅1%，周六（16日）發售4伙；同系元朗PARK YOHO Napoli亦加推13伙同日發售。另外，新地馬鞍山雲海別墅昨天再沽3間洋房，其中Jasmine Avenue 10號屋以5248.44萬元售出，實用面積2151方呎，呎價2.44萬元，售價及呎價均創新高。同系匯璽III售出2伙，其中8座50樓A室4房戶以4880萬元賣出；集團單日沽5伙，套現逾2.06億元。

整體住宅租金持續受壓，惟個別豪宅呎租逆市創新高。中原地產高級客戶經理高鵬指出，西半山寶翠園1座高層G室，實用面積1244方呎，3房間隔，於過去周日（10日）以每月7.2萬元租出，呎租高見57.9元，把今年9月該屋苑創出的呎租高位56.8元，再推高1.9%。該單位是業主在2001年斥資943萬元買入。

四太女兒山頂豪宅傳70萬租出

另外，薄扶林碧瑤灣22座低層A室，實用面積906方呎2房戶，日前亦以每月4.5萬元租出，呎租49.7元，呎租屬該屋苑近月新高，按業主今年5月買入價1500萬元計，回報3.6厘。

市傳山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON 2期一個中層B室，實用面積4289方呎，近日獲租客以每月約70萬元承租，呎租高見163.2元。

據了解，該單位連同同層一個A室，由賭王四太梁安琪於2016年10月擲逾6.464億元一併購入，有指梁安琪購入單位供其兩名女兒學習投資，而該租出單位的登記買家正是梁安琪女兒何超欣。單位在2017年8月曾以每月60萬元租出，意味最新月租短短兩年大幅上漲10萬元（16.7%）。

物業管理行業推行發牌制度在即，物業管理業監管局（下稱物監局）預計，今年年底向立法會提交有關發牌制度的附屬法例，進行「先訂立後審議」程序，計劃明年首季正式實施發牌制度。

物監局主席謝偉銓表示，過去半年與超過30個組織會面，亦約見多個持份者作諮詢及聽取意見，在有關草擬發牌制度附屬法例的內容作調整。就符合指明經驗但未符合有關學歷或專業資格，並擔任管理或督導角色的資深物業管理人，須在發牌制度實施後3年過渡期內先申領「臨時物業管理人牌照」（臨時牌照），才可繼續提供服務。

若在持臨時牌照的3年內完成指定進修課程，便可申請正式牌照。在過渡期後，如無牌從事物業管理服務會被起訴，最高可判罰款50萬元及監禁兩年。物監局將與5間院校合作，在附屬法例實施後半年內推出指定課程，資深物業管理人可優先報讀，預計明年初公布有關課程安排。預計課程費用上限1.2萬至2萬元，有機會符合申請持續進修基金。

另外，如物監局收到關於物業管理公司的投訴，當局將進行調查，一旦投訴成立，最高刑罰可吊銷牌照。就近期有警員進入私人物業執法，謝偉銓指出，物監局在發牌制度實施後將發出指引，提醒物業管理公司及從業員注意有關情況，並講解警隊的權力，要求物業管理公司教導前線從業員有關處理方法，避免產生誤解。

本港由修例風波引起的暴力衝突持續5個月，訪港旅客大減，港人消費意慾下降，零售及餐飲業生意大受打擊，連累舖位買賣市場偏淡，價格持續調低才可吸引買家入市。近日佐敦區有舖位要減價兩成或以上放售。

皆連租約放售

物業位於佐敦吳松街57號地下，面積約700平方呎，另有約700平方呎自建閣樓，業主之前叫價約4,300萬元，至早前有感市道轉淡，遂先後調低叫價，累積減幅約25%，現以約3,200萬元放售。中原(工商舖)商舖部市務經理李世基表示，物業現由髮型用品店租用，月租約8.3萬元，租期至2020年4月，業主減價後，租金回報達3厘，期望可吸引投資者洽購。

同區位處佐敦道40至44A號聯德大廈地下C號舖，面積約650平方呎，早前叫價約4,800萬元，最新調整至3,800萬元，即下調約20%。李世基表示，舖位同樣連租約放售，現租客經營食肆，月租約8萬元，租期會於2020年底屆滿，租金回報約2.5厘。