名軒開發（1442）今年第三季受惠處分高雄岡山土地的獲利入帳，衝高單季EPS達0.48元；最近正在為明年業績提前衝刺，依目前在手的住宅新案工程進度估計，2020年將進入業績大爆發期，總計有三大案完工交屋，完工量達72億元，其中已銷售就高達41億元；法人預期，明年名軒業績看旺，有機會挑戰歷年次高。

麗寶建設集團總裁吳寶田自2006年入主名軒以來，積極轉向自住剛性需求市場耕耘，迄今繳交亮眼的成績單。

名軒開發總經理李木鐸表示，今年4月出售高雄岡山閒置土地1.07億元，已在第三季認列處分利益，衝高單季獲利，EPS為0.48元；累計前三季稅後純益1.08億元，EPS為0.36元，表現仍遜於去年同期。

名軒表示，今年原本會有三筆個案會完工，包括新莊副都心富貴路總銷19億元「名軒富麗」、桃園21億元「 名軒夢享家」、宜蘭羅東8億元的「名軒國家PARK」三案，交屋並對外銷售。

李木鐸指出，由於使照核發趨於嚴格，目前「名軒富麗」正申請使照，尚未對外銷售，預計會遞延至2020年取得使照後再對外銷售；「名軒夢享家」也預計在今年底取得使照，2020年第一季可望交屋入帳，目前已售75％；「名軒國家」則已完工並取得使照，8億元總銷已售2億多元，另外待售6億元2020年再持續銷售新成屋。

李木鐸表示，2020年除了有上述二筆從2019年遞延的新案，會完工交屋外，預計2020年第四季，將有總銷32億元的「夏卡爾」完工交屋，目前已售80％。

法人估計，名軒2020年將會呈現完工交屋業績大爆發的盛況，光是新案就會完工三大案、共72億元，其中已售、待認列入帳就有41億元，若再加計其他新成屋銷售，名軒明年營收可望大噴出，會明顯優於2019年，並有機會挑戰歷年次高營收水準，緊追在2016年的營收53億元之後，站上四年最高量。

中台灣豪宅一哥卯起來推案！聯聚建設董事長江韋侖在「相映聯聚」攝影大賽頒獎典禮後、語出驚人的說：「未來十年，聯聚每年將在台中推出200億的案量，總推案量上看2,000億！」

江韋侖強調，「房市雖沒有大家說得這麼好，但也沒有不好」，聯聚未來十年要推案的土地已經準備好了，因為個案總銷金額高，一年平均將推出三個案子。

事實上，聯聚建設2020年已經準備進場的就有七期市政路豪宅「聯聚瑞安大廈」、七期朝富路豪辦「聯聚中匯大廈」，以及聯聚醞釀多年的第二品牌-理仁建設首案「理仁柏舍」，三建案總銷金額就高達220億元。

以「The Landmark」為名、聯聚建設在台中七期新市政中心的第一棟豪辦「聯聚中雍大廈」，總樓高39層，產品規劃225~450坪，總銷120億元，今年10月落成啟用正式對外公開後、大獲市場好評，不僅深受台商與上市集團的青睞、賣出好成績，實價登錄成交單價直逼70萬元，激勵了聯聚對豪辦產品的推案信心。

受到貿易戰衝擊、台商資金大量回流，紛紛湧入七期購置商辦、帶動商辦推案熱潮。江韋侖說，聯聚明年將續推七期第二棟豪辦產品「聯聚中匯大廈」，就連七期朝富路另一塊商用土地，原規畫要打造購物商場，但是，「購物商場如果沒辦法做到最好，聯聚寧可把土地拿來做商辦！」因此，聯聚不排除在七期推出第三棟豪辦產品。

值得一提的是，「相映聯聚」攝影大賽因祭出首獎20萬元、總獎金90萬元、以及高達63個獎項，創下業界有史以來總獎金最高、總獎項最多的攝影展紀錄。而榮獲金獎、銀獎、銅獎三大獎項的攝影作品，不約而同以最新落成的「聯聚中雍大廈」為取材背景。

江韋侖說，聯聚第二品牌-理仁建設首案「柏舍」明年即將進場，產品平均45坪，每戶總價在2,300至2,800萬之間，是聯聚集團最親民的新案，「聯聚要與群眾拉近距離，未來會持續舉辦藝文活動、接地氣。」

台北頂級商辦短缺，租金快速上漲，連帶掀起一波市區老商辦的交易熱潮，包括「凌雲通商大樓」、「國家企業中心大樓」今年都各已有超過8億的交易額，「潤泰金融大樓」、「大都市國際中心」精華區老商辦交易單價站上百萬。商仲業者說，不僅A辦熱，精華區、屋齡20、30年的老商辦也很搶手，已是B辦當A辦價格在賣！

上世紀興建的老商辦交易發燒，位於台北市敦化南路的「凌雲通商大樓」今年至少有三件3億多元的交易，買主包括富邦人壽、矽品董事長林文伯旗下的投資公司伯華投資等。南京東路五段上的「國家企業中心大樓」也有多家企業搶進，堪稱今年最搶手的二棟老商辦。

各方搶進之下，不少精華區老商辦交易價格站上百萬，去年「萬國商業大樓」有每坪110萬元的高價出現，今年包括「潤泰金融大樓」、「大都市國際中心」也都有百萬單價，合庫AMC日前在法拍市場標下南京東路三段的「環球經貿中心」，單價亦逼近百萬，此外如「松江Boss Tower」近期也傳出9字頭的交易。不少精華地段老商辦交易價格直逼百萬、甚至站上百萬，已經不下於鄰近同屋齡的老名宅。

根據實價登錄統計，今年前三季台北市屋齡超過20年的億元級老商辦交易就有28件，已超過去年全年的24件，今年前三季交易量幾乎為過去幾年一整年的規模。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，就投資效益角度來看，市中心商辦保值性佳，優於近年熱門、但多位於蛋白區工業地產，新商辦供給嚴重短缺，連帶使位精華地段、20~30年屋齡、具帷幕外觀的辦公大樓搶手。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，A辦市場賣方惜售，建商、金控去年搶進預售市場，過去一些地段佳、公設比低的老商辦即為本土企業的最愛，除了自用外，活化、改裝也有潛力，也有更多壽險、REITs朝向立即有租金收益的老商辦。

雙11剛落幕，物流業忙翻天，國內物流倉儲需求不斷成長，中華郵政在桃園推出的物流園區，預計最快11月將公告「北台灣郵件作業中心、訓練中心」2棟、共6萬坪的興建標案，經費至少50億起跳，還將加碼釋出1.2萬坪倉儲空間，最快明年首季對外招租。

根據經濟部統計處資料，電子購物業（含網購、電視購物等）8年來平均每年成長約8％，去年營業額達1,894億元規模，今年1~9月已有1,466億元，較去年同期成長8.6％，而直接受惠的就是物流產業。

瞄準蓬勃商機，中華郵政2月大動作宣布鎖定桃園龜山A7專區，要打造17公頃郵政物流園區，引進多項自動化設備，將創造6千個就業機會，區內五棟建物包含「物流中心、資訊中心、北台灣郵件作業中心、訓練中心、工商服務中心」，加計形象公園等，經費從一開始粗估的220億元，已上修達258億元。

據了解，園區內4.5萬坪的「物流中心」正興建中，2021年第二季完工。今年5月一度因為PChome網路家庭要租下物流中心全部15個單元，引發「獨厚一家」風波，幸好隨即落幕，6月完成簽約，年租金3.31億元、租期15年。而為保持園區廠商多元性，官員證實，已另闢1.2萬坪倉儲空間，最快明年第一季可望釋出。

根據中華郵政規劃，確定要把園區內、原先自用的「北台灣郵件作業中心」，撥出其中5、6樓空間、約1.2萬坪供民間物流業承租，郵政官員近日更在交通部的一場智慧物流座談會，公開向業者招手，盼大家「相揪」進駐。

官員說，目前正進行業者需求調查，看是劃分成個位數的倉儲單元，或是整層出租，但確定不會「一家通吃」，會設定單一業者的承租上限。

至於興建時程，官員說，「北台灣郵件作業中心」連同隔壁的「郵政訓練中心」，投資金額至少50億，預計最快11月、最慢12月將公告招標興建，盼明年首季完成決標，隨即啟動1.2萬坪倉儲空間的招租作業。

中華郵政 年底登智能櫃龍頭

受惠於網購興起，可以寄取件的智能櫃商機不斷加溫，中華郵政持續佈建自家智能櫃「i郵箱」據點，年底可望達2千個據點，台北捷運117個站處處看得到，網購業者紛搶合作，中華郵政可望年底搶下國內智能櫃寶座。

雖然國內超商據點超過一萬家，但對於許多民眾仍有取貨據點的需求缺口，使得24小時不打烊、可自行操作寄取件的「智能櫃」，市場不斷成長。像是「掌櫃（Palm Box）」，全台已有1,213個據點，另外中華郵政從2016年起力推的「i郵箱」，最新官方統計也有1,069個據點。

官員表示，目前正積極洽談佈建，年底可望擁有2千個據點，而中華郵政能持續擴點，有三大不可忽略、也獨特的關鍵因素：第一，「i郵箱」除了可以寄、取包裹外，也可以「收取快捷郵件」，民眾從郵局寄信時、填入「i郵箱」地址，對方即可從「i郵箱」收件，且未來也打算開放從「i郵箱」寄信出去，這點與一般業者有著特殊區別。

其次，一般來說，包裹逾時未領，就會被退回寄件人，但是在「i郵箱」3天未領件，不會直接被退回，而會被送到附近郵局「招領」，最長可達12天，對於喜歡網購、卻又常迷糊忘記取件的民眾來說，更具吸引力。

第三，中華郵政具官方色彩，更容易打進公部門領域，以台北市、桃園市來說，公有市場、區公所、圖書館、運動中心、市民活動中心等公家機構，常能見到「i郵箱」蹤跡，加上全台1,800個郵局據點，佈點潛力高。

號稱近十年北市萬華區戶數最多的建案「台北晶麒」，因投資客比率相對高，曾於2015年交屋前夕在網路售屋平台爆出60餘戶拋售潮，近來又陸續出現2戶法拍屋，其中四樓某戶屋主甚至連建商提供的無息貸款都沒繳清就慘被「斷頭」。

台北晶麒出現2戶法拍屋
該戶在10月31日二拍時，因無人投標，最終由債權人第一順位的台灣銀行以二拍底價承受，目的是為確保債權；此外，根據地籍資料，建商當初有提供買家在房貸之外的額外貸款，而法拍時，並未完全清償建商借貸的款項，後續建商如何取回借出款項將有待觀察。

二拍價為當初買進87折
寬頻房訊表示，該社區屋齡3年，目前僅有2戶法拍屋出現，其中26樓那戶法拍屋，二拍時以近1720萬元拍定，日前四樓那戶則由債權銀行以二拍底價928萬元承受；進一步對照該社區實價揭露紀錄，26樓法拍屋當初預售時的買進總價為2345萬元，如今二拍拍定價格僅是當初73折，至於四樓當初買進總價為1065萬元，對比二拍承受價格，則是打了87折。

當地房仲業者指出，法拍價格通常低於市價才會吸引投資民眾出手競拍，但依據實價網，該社區今年累積14筆實價揭露資訊，僅2筆轉手價格是稍微高於預售時的買進總價，推測因該社區預售時間正好是房價高點，經歷一波房市修正後，近年轉手成交價修正幅度比較明顯。

歷經前波2014年房市低潮後，房市走向低總價、小坪數、低購屋門檻等趨勢，除了出現20坪隔成三房特殊情況外，部分建商從北到南，祭出訂金79萬、59萬，甚至是38萬起交屋的超低購屋門檻。

政治大學地政系退休教授張金鶚提醒，這顯示房市並非真好轉，而是建商為抓住僅剩自住買氣，透過降低購屋門檻、甚至提供無息貸款，向手邊沒有2成或2成5自備款，卻又想買房的族群挖取最後的買盤。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也說，雖然融資可帶動投資，但會面臨信用過度擴張風險，若市況一反轉就會成為最後一隻老鼠。

推動已近八年的台電嘉興街都更案有重大進展，國家住都中心表示，經歷近一年多整合，目前同意戶比率已達95%，有望在2020年第1季正式公告招商。目前初步估計投資額約30億元，將採權利變換方式，規劃為集合住宅大樓。

台電嘉興街都更基地面積約1,550坪，是以台電現有的嘉興街學生宿舍土地為主，併入鄰近老舊住宅土地，劃定完整街廓為更新地區，由於此案位於大安區，周邊交通設施便利、生活機能完善，地段相當精華，一直以來都受到業界高度關注。

國家住都中心表示，此案將以權利變換方式實施，全區由國家住都中心擔任實施者，採公開徵求投資人方式辦理，預計2020年第1季登場，2021年至2024年拆屋、施工，2025年上半年就能夠完工、驗收並交屋。

據初步規劃，此案將朝向優質住宅區發展，預計興建地下五層、地上17至19層的集合住宅大樓，一樓規劃為零售業、管理員室等空間，二樓以上為集合住宅。

目前國家住都中心八大案中，除了台銀圓山案已由麗寶建設得標、信義兒福B1-1、B1-2兩塊基地正公告招商，其餘案件也在持續整合、規劃，最快明年就會招商，台電嘉興街案可望成為國家住都中心所推出的第三案公辦都更。
過去，本案因私有產權複雜，導致整合不易，其中包括台電產權約五成，另有近一成是公有土地，剩餘四成為私有土地，討論多年以來，如今有超過九成以上地主同意，往前跨了一大步。

國家住都中心去年8月成立並接手八大公辦都更案，其中對於台電嘉興街一案更是抱以高度期待，也曾舉辦招商說明會，列為第一波推案標的。不過當時同意戶比例僅約六成，雖招商會吸引超過40家開發商注意，但投資人對於此案能否整合成功、會不會有釘子戶等問題，心中仍有極大問號。

為完成私地主整合，為投資人搬開路障，國家住都中心今年8月至10月間，就實地探訪至少30戶、約談27次，終於使95%合法土地及建物所有權人願意參與台電嘉興街都更案，先期整合已逐步完成，預料屆時釋出後將吸引不少業者爭相投標。

根據經濟學的ABC，高物價表示商品供不應求，然而台灣的房價和房租高不可攀，同時卻有多達百萬的空屋，堪稱全球房市少有的怪象。民眾黨和時代力量都贊成提高持有多戶房屋的稅率，不過民眾黨將單一且自住的稅率降得更低，時代力量則對囤房者課以10%重稅，反觀親民黨和民進黨不願提升稅率。

房價高空屋多
根據2010年的住宅普查，台灣的空屋高達155.5萬間，空屋率為19.3%，高達6成3的空屋是位於居住需求較高的六都，共有54.5萬間，其中高房價問題最嚴重的雙北則超過18萬間。另一方面，建商也拚命蓋房子，餘屋（建商持有的滯銷住宅）從2012年第4季的2.3萬戶到2017年的7.5萬戶，翻了3倍以上，高達77%的餘屋位於六都。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出，過低的房屋持有稅制是主因。因房屋評定現值（稅基）與市場價格落差過大，台灣的名目稅率雖與國際標準相差不大（1.2至3.6%不等），但實質稅率卻極低（僅約0.13%），約為美國的十分之一。再來是課稅標準過於寬鬆，持有超過3戶才會被認定為「非自住」，然而根據2018年的統計，擁有4戶以上的比例僅佔3.95%。

彭揚凱表示，中央和大部分的地方政府對此怪現象置若罔聞。5月網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案，短短13日之內達標，內政部和財政部卻拒絕採納。地方政府也僅台北市、宜蘭縣、連江縣採取差異稅率。

囤房稅傷弱勢？
民眾黨和時代力量皆贊成提高持有多戶房屋的稅率，兩黨對於具體的稅率不相同，民眾黨打算將單一且自住的稅率降得更低（0.6%），時代力量則針對囤房大戶（10戶以上）課以高達10%的重稅。此外，張其祿提出「稅基」應接近市值，黃國昌則擔心稅基提高會影響一般大眾，主張提高「稅率」。

對於囤房問題，親民黨立委參選人秦詩雁提到針對房東出租的所得稅優惠。民進黨立委吳玉琴表示，事實上愈鄉下的地方空屋率愈高，以及多屋持有者所占空屋僅7%，因此必須注意課徵囤房稅是否反而傷到弱勢？對於提高房屋持有成本，吳玉琴認為現有法令已足夠，此外都市更新將老舊房屋翻新，也可增加房屋供給。

桃園房市又有新利多。捷運三鶯線延伸桃園八德段可行性研究，歷經多年審查修正，行政院本月正式核定。房仲表示，三鶯線延伸八德段可讓八德通勤台北更方便，八德房市未來可望逐步升溫。

捷運三鶯線延伸八德段起點為三鶯線鶯桃福德站（LB12站），以高架方式，沿著八德區和強路至介壽路新闢道路，在介壽路、建國路、銀和街一帶，和桃園捷運綠線G04站銜接。

此一延伸線可行性研究早在2013年即已啟動，歷經交通部及國發會多次審查修正，行政院在本月13日正式核定，計畫總經費約116億元，三鶯線主線預計2023年底通車，延伸段目標預計在2028年完工。

住商不動產八德廣豐加盟店店東李建煌指出，三鶯線延伸段終點站，就在八德商業活動最熱絡的大湳地區，當地交通方便、房價便宜、機能成熟，桃園人喜愛，預料未來也會有愈來愈多的台北人移民當地。

在交通方面，當地除了現有國道二號大湳交流道可串聯中山高、北二高，也有統聯客運、中壢客運到捷運永寧站、板橋站以及捷運古亭站，捷運方面，則有桃園捷運綠線、台北捷運三鶯線，兩條捷運在桃園綠線G04站交會。

生活機能方面，區域主幹道介壽路為商業核心，短短一公里即有11間銀行，區內有大潤發、家樂福、寶雅、廣豐新天地、國賓影城等，也有大湳公有零售市場，學區有大成國中、大勇國小等三間小學。

房價部分，當地房價普遍為一字頭，中古大樓多在一坪15萬元以下，新大樓集中在每坪18萬至22萬，總價900~1100萬就可買到三至四房含車位產品，比起桃園其他熱鬧區域，房價便宜一截。

李建煌表示，捷運通車時程仍久，在地居民目前以自行開車、騎車居多，捷運核定帶來的效益不會太高，價格拉抬有限。

大家房屋企研室主任郎美囡則認為，大湳商圈食衣住行方便，房價一字頭，加上擁有雙捷運題材，對因房價回漲而心生移民念頭的台北客來說，具有吸引力，房市未來走勢看好。

內政部統計顯示，中部民眾移居台中市風潮減弱，今年前十月淨遷入僅6000多人，預估全年不到萬人，將是近五年來淨遷入首次跌破萬人。房仲業分析，台中移居潮轉弱，主要和房價漲勢猛烈有關。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，台中就業機會多，生活機能成熟，過去吸引彰化、苗栗、南投、雲林等縣市人口不斷移入，根據內政部統計月報，自2015年起，連續四年淨遷入都在萬人以上，移入潮僅次於桃園。

數據顯示，由於台中房價近年一路上漲，自2015年至今，累計漲幅達15%，不少地區新屋房價都來到三字頭，七期豪宅甚至以每坪97萬元成交，房價上漲猛烈，讓周邊縣市民眾移居腳步逐年放緩，今年至今淨移入僅6400多人，全年恐難破萬人。

陳傑鳴說，雖然台中、桃園移民潮都減緩，台灣本島縣市，除了台北市以外，包括新北、桃園、台中、台南、高雄及新竹縣市，今年人口移入均呈淨增加，其他縣市呈淨減少，顯示人口持續往都會區移動，城鄉差距拉大仍在加劇中。

老屋改造重建趨勢一直在，根據內政部不動產資訊平台統計，光是台北市的老屋比率高達68％，新北市達43％，等於每兩間房子，就有一間屋齡超過30年。相較10年前，全台超過30年的老房子有200多萬戶，現在又增加了200多萬戶，增幅達一倍，估計再過10年會增加到600萬戶。

老屋數量越來越多，不過也能套句話說 :「薑還是老的辣！、情人還是老的好！」對於買屋預算有限的民眾來說，購置老屋再另行改造是方法之一。YouTuber建築先生就表示，老屋改造相對便宜，加上低公設比還免繳高額管理費，許多人覺得買到老屋就是撿到寶，但是老屋畢竟屋齡較高，在看屋時要確認清楚以下6點，不然可能會因小失大。

一、確認建築結構 「安全絕對是最重要的！」

建築結構從弱到強分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC）。

其中目前多數的建築物以RC結構居多，RC、SC與SRC的使用年限為50年，不過部分高齡老屋仍為加強磚造房屋，使用年限僅約35年。

二、評估耐震能力

由於早期的老屋可能潛在耐震能力不足的問題，建議民眾可以觀察房屋的外觀，像是建築物是否歪斜、樑柱有沒有裂縫，再來因為台灣９２１大地震後政府也修正建築法規的抗震標準，所以房子若再在1999年12月31日前設計或建造，可能就要多多評估思考！

三、漏水問題遭隱瞞 看房屋會不會漏水呢？

可以在雨季或颱風季剛結束一週內去看屋最準了！許多屋主會重新粉刷或裝潢掩蓋水痕或壁癌的情況，建議民眾在確認要購屋時，在「不動產說明書」中勾選無漏水欄位，勾選後只要買方在交屋後5年內發現房屋漏水，並在6個月內通知屋主，都可以依民法請求瑕疵擔保責任，以保障自身的權益。

四、水電管線老舊

老屋由於屋況較差，因此最常遇到水電管線老舊的問題，像是水管生鏽、卡垢，嚴重的話還可能造成漏水或是馬桶不通，建議看屋時要先測試排水功能，尤其是位於2樓的房屋，因為舊式公寓排水管線多在2樓交會，若是不通就可能造成回堵，同時也可以將每個插頭孔都插上電器測試，檢查會不會因為供電不足而發生跳電的狀況。

五、銀行貸款成數低

一般購買新成屋或預售屋都可以貸款到8成左右，而購買老屋還得要注意貸款成數，若是買屋齡太高的房子，多數銀行通常只願意給予5~6成的貸款，也就是民眾也得衡量自己的資金能力，因為你的自備款將會提高許多，建議可以挑選位於市中心及鄰近捷運站的房屋，相對容易談到較好的貸款成數。

六、確認非輻射與海砂屋

輻射屋及海砂屋同時也是購買老屋的一大風險！輻射屋是房屋所使用的鋼筋受到輻射污染，釋放出的放射線將會危害人體健康，尤其是在1982~1984年間蓋的較有可能為遭受輻射污染的房屋，另外海砂屋則會加速鋼筋腐蝕，嚴重損害房屋的結構，政府也於1998年修訂輻射值的標準，建議民眾在購買前可以委託專業機構進行檢測。

　　“公司將在三年內衝擊2000億元。”在2017年，金地集團(11.990, -0.01, -0.08%)高級副總裁徐家俊曾公開表示，毫不掩飾對規模的渴求。

　　曾在地產界與萬科、保利、招商蛇口(18.330, -0.07, -0.38%)並稱“招保萬金”的金地集團，近幾年銷售業績增速放緩明顯“掉隊了”。2018年，公司營業收入剛過500億元，而前十房企都紛紛踏入千億級別。

　　為確保2000億銷售目標，實現回歸行業前10的願望，金地集團正在開始加快擴張拿地。中指研究院披露的資料顯示，2019年1-9月，金地集團的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。

　　不過，長將商報記者注意到，在土儲上金地集團的權益占比偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。

　　而且權益占比偏低主要是由於，金地近年採取的在拿地後引入合作方共同出資開發的模式。長江商報記者梳理發現，2015年至2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。

　　在土地市場上高歌猛進讓公司的負債水準逐漸升高，2019年中報顯示公司的淨負債率已經達到73.14%，已逼近公司淨負債率的歷史高點（2003年的88%）。此外，自2017年以來，金地集團的經營性現金流量淨額也連續告負。2017年——2019年上半年分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

　　與此同時，金地集團正在開始加快銷售和推盤速度，公告顯示，金地集團10-11月有新推或加推盤計畫的專案超過60個。但與之相伴的是，安全事故頻發，房屋品質投訴不斷。

　　針對土地權益占比較低、資金壓力，房屋品質投訴等問題，長江商報記者致函致金地集團方面，截至發稿前沒有得到回復。

　　高喊2000億業績目標欲重回前十

　　金地集團1988年初創於中國深圳，1993年開始經營房地產業務，2001年在上交所上市，是中國較早上市並實現全國化佈局的房地產企業。2006年之後，金地與萬科、保利、招商地產並稱四大龍頭房企。

　　十餘年過去，金地逐漸掉隊。2017年，招商地產、保利地產(14.370, 0.08, 0.56%)和萬科A(27.010, 0.26, 0.97%)實現營收分別為755.38億元、1463.06億元、2429億元，金地集團僅為377億元。

　　不甘落後的金地集團正奮力追趕，2016年，金地集團的銷售金額突破千億元，在2017年初，金地提出在3年內衝擊2000億元的目標。

　　2018年，金地集團迎來歷史最好業績。2018年報顯示，公司全年實現營業收入506.99億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤80.98億元，同比分別增長34.62%和18.35%；扣非淨利潤69.87億元，同比增長31.81%。

　　2019年也呈現上升趨勢，2019年第三季度報告顯示，前9月，金地集團營業收入425.32億元，同比增長26.91%；歸屬于上市公司股東的淨利潤54.25億元，同比增長3.41%；基本每股收益1.20元/股，同比增長3.45%。公司累計實現簽約面積710.3 萬平方米，同比上升22.44%；累計簽約金額1418.4 億元，同比上升33.70%。若公司在第四季度銷售金額超過582億元，金地集團全年銷售規模便可跨越“2000億元”的門檻。

　　值得注意的是，2019年前三季度，金地集團的毛利率高達41.75%，為近十年同期毛利率最高值。

　　截至報告期末，金地集團總資產3216.92億元，同比增長15.57；歸屬于上市公司股東的淨資產491.08億元，同比增長5.72%。

　　克而瑞披露的資料顯示，金地集團1-9月的全口徑銷售金額在所有房企中位列第14位。曾與金地集團在地產界並稱“招保萬金”的萬科、保利、招商蛇口，同期銷售金額分別為4755.7億元、3470億元和1620.2億元，排名分別為第2、第5和第12。

　　確保2000億銷售目標，實現行業前10的願望，金地集團正在開始加快銷售和推盤速度，公告顯示，金地集團10-11月有新推或加推盤計畫的專案超過60個。但與之相伴的是，安全事故頻發，房屋品質投訴不斷。

　　例如，2018年1月5日，嶗山區金地浮山后專案三期工程發生一起混凝土攪拌車溜車事故，導致3名工人受傷，其中兩人經搶救無效死亡。同年12月，上海建工(3.390, 0.00, 0.00%)七建公司工地發生泥土滑坡，塌方200平方米，導致3名工人被壓，該工地為萬科、金地在建項目。除了事故頻發，金地集團樓盤也遭到業主投訴。

　　2018年9月底，上海金地集團佘山天境三期業主投訴，該期樓盤存在嚴重品質缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達標、車庫存安全隱患等問題。

　　此外，位於上海松江的金地集團都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。近日，旗下金地物業上海違法遭罰，電梯安全管理存疏漏逾期不改。

　　易居研究院研究員嚴躍進指出，類似房屋品質問題引起人身安全問題，顯然屬於比較重大的品質問題了。工程施工不到位，類似牆磚脫落，顯然和施工過程中建材不到位或安裝技術不到位有關。對於此類問題，建議開發商高度重視，往往類似品質問題會形成污點，也會影響金地後續項目的行銷和推廣。

　　加速拿地權益占比連續四年低於50%

　　為了快速回歸到第一梯隊，金地加快了拿地節奏。中指研究院披露的資料顯示，2019年1-9月，金地集團的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。

　　嚴躍進指出，金地這兩年動作還是很大的，類似動作也說明其在銷售業績提升方面是有較大的決心的。從實際過程看，此類企業這兩年拿地動作節奏很快，同時也落實了高周轉的模式，排名提前會強化其未來的投資邏輯。後續需要警惕的是，要防範金融大環境的收緊和房屋銷售市場的限價管控等。

　　不過，在所有的土儲中，金地集團的權益占比偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。

　　權益占比偏低主要是由於，金地近年採取的在拿地後金地引入合作方共同出資開發的模式。長江商報記者梳理發現，2015年至2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。

　　改用“合作拿地”的方式保持業績增長。公司簽約金額雖然有不少增幅，但實際結算面積卻在減少。合作開發的模式有利於分攤風險，但也使得公司股東不能充分享受投資帶來的收益。

　　在拿地佈局上，金地依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。半年報告顯示，金地在一二線城市的銷售占比約70%，仍為銷售貢獻主力，截至期內，金地總土地儲備為4760萬平方米，較去年同期上升16.09%。一二線城市占比約80%，新獲取項目主要分佈在華東、華北和東南區域主要城市。

　　有研究機構指出，近年來，房地產行業持續調控，四限（限購、限貸、限價和限售）等調控措施推出，堅決遏制投機炒房。尤其隨著一、二線城市調控措施不斷推出，地產價格上漲空間有限，限制了物業價格的上漲空間，這就導致公司部分專案去化速度和去化率存在一定的不確定性，以至金地集團未來的盈利前景存在一定的不確定性。

　　負債攀升現金流連續告負

　　在土地市場上的高歌猛進也讓公司的負債水準逐漸升高，截至2019年6月30日，金地集團的總負債為2420.20億元，較去年年末增加了300億元；資產負債率77.86%，而去年年末為76.12%；淨負債率為78.01%，較去年年末提高了超過20個點，達近五年來最高水準，也逼近了公司此前80%的紅線。

　　報告顯示，金地集團2016年、2017年和2018年的資產負債率分別為65.43%、72.13%和76.12%，資產負債率呈現逐年走高趨勢。

　　從債務到期期限分佈來看，2019年到期額度為155.25億元，2020年到期的金額為332.68億元，2021年到期的金額為262.03億元，2022年及以上到期的金額為71.46億元，2020~2021年有一定的集中償付壓力。

　　此外，自2017年以來，金地集團的經營性現金流量淨額也連續告負。2017年、2018年和2019年上半年的這個資料分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

　　今年以來，金地集團土地儲備規模大幅度擴大，在建房地產項目以及在建自持物業專案未來三年均需要投入較大規模的資金，將對金地集團的資金流形成一定壓力。

　　對於公司的債務問題，金地集團表示，財務狀況一直以穩健著稱。長期以來，金地集團的總資產負債率均在70%左右，扣除預收賬款後的實際資產負債率在60%左右，淨資產負債率則在30%到60%之間，財務安全狀況一直處於行業領先水準。

　　嚴躍進說：“負債等資料上漲，和企業規模不斷做大有關。另外需要看到一點，此類房企這兩年也需要把控此類風險，因為此類財務資料容易放大風險，投資者也會比較顧慮。”

　　年中打包賣出20宗地塊的舉措，一度讓外界質疑新湖中寶資金緊張。雖然新湖中寶對此持不同的看法，但其近日發佈的公司債募集說明書或在一定程度上展現了其當前面臨的債務壓力。

　　據披露，2019年7-12月，新湖中寶待償還債務金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

　　新湖中寶表示，其將通過房地產業務收入和利潤水準的提升、非房地產行業對外投資產生的投資收益、不斷拓展融資管道、股權融資等多種方式為債務償還提供保障。

　　然而，截至2019年9月末，新湖中寶實現合同銷售金額100.4億元，同比下降14.1%，其中三季度實現銷售金額25億元，同比降幅達到42.1%。同時，從2018年一季度至2019年二季度，新湖中寶的經營活動現金流量淨額持續為負。

　　11月6日，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級。標普表示，負面展望是因新湖中寶流動性狀況弱化，使其規模龐大的短期債務面臨攀升的再融資風險。“我們認為，日益嚴峻的融資環境以及疲軟的銷售業績將是該公司在未來6-12個月內面臨的主要風險”。

　　對於標普的評級調整，新湖中寶方面向《國際金融報》記者表示，“境外評級公司有其一套模型，只是單純看看財務報表。比如其看到我們一年內到期的債務比較多，9月末的貨幣資金覆蓋不了，就進行調整。但實際上，我們一年內到期的債務大部分都是可以續上的，所以並不存在他們所說的流動性風險。”

　　再融資壓力

　　雖然新湖中寶並不認可標普對其流動性狀況的判斷，但其目前的融資狀況或許已顯現出了些許壓力。

　　2019年3月，新湖中寶得到證監會批復，其公開發行面值總額不超過75億元的公司債券獲核准。11月19日公告中涉及的擬發行公司債即本次債券的第二期。

　　9月6日，新湖中寶發行了本次債券的第一期。據披露，第一期債券發行規模原定為不超過20億元，分為2個品種，品種一的票面利率詢價區間為6.9%-7.5%，品種二的票面利率詢價區間為6.3%-6.9%。

　　不過，“根據簿記建檔結果，經發行人和主承銷商充分協商和審慎判斷，最終確定本期債券品種一的票面利率為7.5%，品種二不發行”。於是，第一期債券實際僅發行品種一，發行規模為7.5億元，簡稱“19新湖01”。

　　有券商人士分析指出，出現發債不順暢這種情況，和公司本身的品質（如違約風險、清償能力、背書）期限、市場流動性等因素有關。有市場人士認為，這說明新湖中寶在融資方面存在壓力，“能發20億就發了”。

　　值得一提的是，新湖中寶已使用19新湖01募集資金及自有自籌資金償還了15中寶債本金50億元。在第二期公司債發行完畢、募集資金到賬後，其將以此置換前述自有自籌資金償還的本金。

　　除了境內發債不暢之外，新湖中寶的境外發債也遭遇了融資成本的問題。

　　據不完全統計，2019年以來，新湖中寶分別於3月14日、6月12日兩次發行美元債，金額分別為2.75億美元、1.1億美元，並於6月28日向境外機構投資者增發總額0.5億美元債券。以上債券票面年利率均達到11%。

　　新湖中寶募資說明書顯示，其曾于2017年發行過一筆美元債，票面利率僅6%。對此，新湖中寶方面向《國際金融報》記者解釋，這是由於美元市場行情的變化，“今年（利率）基本上都在10%以上”。

　　儘管利率走高，但新湖中寶依然無法放棄境外發債。

　　8月31日，新湖中寶稱其獲得了國家發改委借用外債的備案登記。據披露，其境外公司擬境外發行不超過5億美元外幣債券。

　　不過，標普11月初對新湖中寶的評級展望調整至負面，這對其未來的境外融資或會造成不小的障礙。上述券商分析人士向記者指出，“境外發債的利率如果不提高，估計是很難融得到資金了。”

　　流動性減弱

　　新湖中寶持續融資的一大目的便是借新還舊，調整負債結構。

　　除了以上兩期公司債是用以還到期或行權的公司債券等之外，2019年以來新湖中寶發行的三次美元債“主要用於置換境內債務”，而8月份獲得國家發改委備案的5億美元外幣債券，是“僅用於一年內到期的中長期境外債務置換”。

　　頻繁發債背後，是新湖中寶龐大的待償還債務規模，其募集說明書披露，2019年7-12月待償還金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。

　　而截至2019年6月末，新湖中寶受限制資產帳面價值合計達484.67億元，占資產總額比例達33.09%，這其中包括逾8億元貨幣資金受到限制。據新湖中寶2019年半年報顯示，其貨幣資金總額約為153億元。

　　不過，標普指出，“在償還50億元人民幣境內債券後，截至2019年9月30日該公司的不受限現金規模從6月末的145億元人民幣降至122億元人民幣。該公司仍有超過人民幣250億元的短期債務（包括附帶可回售期權的債券）。”

　　面對頗為龐大的債務規模，除了再融資之外，在新湖中寶2019年上半年營收中占比達到八成的房地產業務，是其獲取流動性的關鍵。

　　可惜的是，新湖中寶的銷售業績表現並不盡如人意。截至2019年前三季度，新湖中寶合同銷售收入100.4億元、合同銷售面積63.36萬平方米，分別同比下降14.12%、13.88%；而第三季度其僅實現銷售金額25億元，同比下降42.1%。

　　事實上，在各家房企都在努力擴張、拼規模之時，新湖中寶的地產業務卻一直發展得不溫不火。資料顯示，從2015年-2018年，新湖中寶合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

　　對於2019年的銷售情況，標普更是直言，“我們認為該公司很可能無法達成2019年200億元的銷售目標。”

　　賣房“回血”有限，新湖中寶通過賣專案來加速資產周轉。2019年7月，新湖中寶以67億元的價格打包出售20宗地塊給融創，其預計將產生約5億元收益。在標普看來，出售南通和溫州的一級地塊是新湖中寶將土地資產變現邁出的第一步。如果接下來此類資產出售成為常態，未來2-3年內將為其帶來豐富的流動性來源，有助於降低杠杆水準。

　　新湖中寶方面對此次出售的解釋則是為了與融創“更好地進行戰略上的合作”，而後續是否還會繼續出售資產，對方向《國際金融報》記者表示，“目前沒有。”

　　住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、中央網信辦6部門聯合通報曝光整治住房租賃仲介機構亂象第一批違法違規典型案例後，專項整治工作不斷取得新進展，於23日通報各地在整治亂象中查處的第二批違法違規典型案例。

　　一、北京世紀恆遠房地產經紀有限公司暴力驅逐承租人。北京世紀恆遠房地產經紀有限公司將收取的房源進行隔斷改造，並在網路資訊平臺上發佈房源資訊。對有看房意願的承租人收取500元帶看費，如承租人不願承租，帶看費不予退還；如承租人願意承租，必須簽訂1年以上的租賃合同。在簽訂合同後，超期3天未繳納租金則視為違約，該公司就強行扣除承租人1個月租金和押金；對於催繳後仍不交租金或不搬走的承租人，該公司則使用備用鑰匙進入房間內，強行驅趕承租人。該案涉及強迫交易、非法侵入住宅、詐騙等多項罪名，北京市公安機關已立案調查並刑事拘留犯罪嫌疑人31人。

　　二、武漢錦寓通達房地產代理有限公司惡意克扣承租人押金，侵佔出租人租金。武漢錦寓通達房地產代理有限公司開展房屋租賃仲介業務，先與出租人簽訂租賃合同，再將房屋轉租給承租人。在收取承租人押金和租金後，不將租金轉給出租人，承租人退租後也不退還押金，導致出租人和承租人合法利益受到侵害。該公司行為違反了《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定，武漢東湖新技術開發區房產管理局依據《房地產經紀管理辦法》第三十七條、第三十一條規定，責令其限期改正，將其不良信用記錄記入信用檔案，同時將該公司違法違規行為線索轉公安機關、市場監管部門調查處理。

　　三、太原市創世紀房地產經紀有限公司克扣出租人租金，違規開展租金消費貸款業務。太原市創世紀房地產經紀有限公司在承租人繳納租金後，不向出租人支付房租，導致出租人驅趕承租人。該公司還與山西某小額貸款公司合作，以協力廠商擔保的名義，由貸款公司為承租人提供租金貸款業務。針對太原市創世紀房地產經紀有限公司利用金融貸款平臺違規開展租金貸款業務的行為，太原市住房和城鄉建設局對該公司進行曝光，並將案件轉送公安機關調查處理。

　　四、廣州市明潤物業管理有限公司隱瞞影響房屋出租的重要資訊，致使群眾租房存在嚴重安全隱患。廣州市明潤物業管理有限公司營運出租的廣州市番禺區某村4棟樓房，被廣州市番禺區住房和城鄉建設局評定為消防驗收不合格。該公司隱瞞該情況，仍然對外招租，違反了《廣州市房屋租賃管理規定》（2015年修正）第九條規定。廣州市番禺區住房和城鄉建設局依據《廣州市房屋租賃管理規定》（2015年修正）第二十七條規定，對其處以3萬元罰款。

　　五、瀋陽匠寓科技有限公司誘騙群眾租房。瀋陽匠寓科技有限公司在承租人明確提出租賃2個月情況下，承諾可以租賃2個月，但合同須先簽訂1年，兩個月後退還押金。在合同履行1個月後，該公司要求承租人按簽訂1年的租賃合同履行，若提前解除合同，則需支付違約金或辦理轉租手續。雙方因此爭執，引起投訴。經瀋陽市房產局調查，該公司還存在未辦理備案的情況。瀋陽市房產局依據《房地產經紀管理辦法》第二十五條、第三十七條規定，責令其限期改正，違法違規行為記入信用檔案。

　　六、吉林省聚客優家房屋租賃管理有限公司惡意克扣出租人租金。吉林省聚客優家房屋租賃管理有限公司不履行合同義務，惡意克扣出租人租金。長春市住房保障和房屋管理局依據《房地產經紀管理辦法》第三十一條規定，將該公司不良信用記錄記入信用檔案。

　　此次通報的6起案例，持續聚焦群眾在住房租賃過程中的操心事、煩心事、揪心事，主要集中在暴力驅逐承租人、惡意克扣押金租金、隱瞞重要房源資訊等違法違規行為。開展整治住房租賃仲介機構亂象工作，就是要直面這些亂象，整頓規範住房租賃市場秩序，淨化住房租賃市場環境，切實保障群眾合法權益。

　　住房和城鄉建設部等6部門將繼續深入開展整治住房租賃仲介機構亂象工作。同時以此為契機，把“當下改”和“長久立”結合起來，把建章立制和解決問題統一起來，從加強房源資訊發佈管理、規範住房租賃合同、公開租賃服務收費、建設租賃服務平臺、建立糾紛調處機制等方面研究制定整頓規範住房租賃市場秩序檔，鞏固深化專項整治成果。

SOHO中國（00410.HK）的另一座地標建築已經落地，麗澤SOHO進入了招租階段。這座大體量的商業地產專案位於麗澤金融商務區，其建築風格備具科技感，內部配套設施同樣走在品質的前沿。此外，SOHO中國董事長潘石屹現身麗澤SOHO發表了主題為渺小與偉大的演講。

麗澤SOHO開始招租

繼銀河SOHO、望京SOHO、淩空SOHO之後，SOHO中國與紮哈•哈迪雷德建築事務所聯手打造的第四座地標建築麗澤SOHO已經開幕。

在11月19日麗澤SOHO的開幕典禮上，潘石屹對《華夏時報》記者說：“時代在快速變化中，我們在努力追上變化的腳步。麗澤SOHO是中國第一批全面鋪設了5G的辦公樓。5G不僅是一種新技術，背後更體現著萬物互聯的時代精神，”

麗澤金融商務區位於北京西二環與西三環之間，以麗澤路為主線。隨著軌道交通的不斷發展與完善，未來，麗澤金融商務區至金融街之間的在軌出行時間將縮短至10分鐘。據悉，麗澤金融商務區是緊鄰二環的最後一塊成規模的開發區域，未來將有包括11、14、16號線、麗澤-金融街聯絡線、新機場線5條軌道交通。

《華夏時報》記者看到，目前，麗澤金融商務區規模已經顯現，寫字樓、住宅、商圈等在同步建設完善，路上也隨時可見“麗澤金融商務區將成為北京第二個金融街”的宣傳語。規劃中，麗澤SOHO地下空間將與5條軌道交通、麗澤城市航站樓形成連通，實現便捷換乘，乘快軌20分鐘即可到達新機場。

“麗澤這個地方，是個好地方。”潘石屹對《華夏時報》記者說，“選擇商業專案時，交通因素非常重要。不久之後，14號線、16號線等軌道交通將會開通，連接SOHO中國的兩大專案。”

《華夏時報》記者瞭解到，麗澤SOHO已經進入了招租階段。麗澤SOHO項目建築面積約17.3萬平米，包括12.4萬平米的辦公室面積和1.3萬平米的商業面積，已經全面覆蓋了5G網路。同時，高速雙轎廂電梯、PM2.5新風處理系統以及冷熱直飲水等配置也將為入駐企業提供更方便的辦公體驗。

又一地標落地

“在過去二十餘年間，SOHO中國非常幸運地參與到北京和上海的大規模城市化變革過程中，在一定程度上改變了北京和上海這兩個城市的天際線面貌。”SOHO中國CEO張欣對《華夏時報》記者說。


潘石屹在開幕典禮當天發表了主題為渺小與偉大的演講，潘石屹表示，合作將每個人微小的力量彙聚起來，創造了一個又一個奇跡。麗澤SOHO是SOHO中國的另外一座地標建築。《華夏時報》記者瞭解到，由於麗澤SOHO地塊下方的地鐵連通線將整個地塊一分為二，因此建築師創造性地設計了這座高達200米的全球最高中庭解決了這一難題。此外，麗澤SOHO備具科技感，DNA雙螺旋結構的流線型雙塔如同科幻場景，整個建築鋼結構用量達1.83萬噸，相當於2.5個埃菲爾鐵塔。

此前，SOHO中國傳出了將以80億美元價格拋售中國內地8個辦公樓資產的消息。坊間傳言不斷時，10月31日，SOHO中國發佈公告稱，本公司確認，其不知悉任何為避免本公司證券出現虛假公佈的與集團資產出售相關的資料。在麗澤SOHO的開幕典禮上，潘石屹同樣針對此次的“拋售資產”傳聞以回應，表示以公告為准。

2019年初，房地產市場逐漸回溫，但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級城市的貫徹落實，市場從“小陽春”逐步降溫。進入10月份以來，全國土地市場普遍出現量價齊跌態勢。

儘管如此，熱點城市土地出讓金規模仍然不斷刷新歷史同期紀錄。據易居研究院資料，前10月受監測的40城市中，土地出讓金達到千億元的有8個；中原地產研究中心統計則顯示，截至11月18日，土地出讓金達到千億元的城市已達12個。

那麼，今年土地市場呈現出何種變化？哪些城市的土地交易仍然保持熱度？距離年終僅有一個多月，各級城市供地及房企投資還將呈現哪些變化？

前10月各城賣地分化：杭州昆明領銜賣地榜

前10月土地市場量價齊跌

“初步統計，10月份全國300個城市土地住宅用地供應規模超過1億平方米，同比下降1.4個百分點，但成交規模同比下降接近20%，10月份的供應節奏是有所放緩的。10月份全國300個城市住宅用地，不管是供應還是成交同比都有所下降，成交樓面價也是基本下跌。但按照慣例，部分企業年底拿地動作較多，導致了土地溢價率開始出現了小幅上漲的走勢。”中國指數研究院杭州分院副總經理高院生分析認為。

易居地產研究院月初發佈的《10月40城土地市場月報》顯示，今年10月，40城土地成交面積環比下降7.9%，移動平均土地成交均價環比下跌3.8%，量價齊跌。其中，4個一線城市土地成交建築面積環比下降36.8%；二線城市成交面積環比下降9.1%，地價環比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市，多宗地塊以底價成交，土地市場涼意濃濃。

今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數較高有關，考慮到房企融資環境持續收緊，預計全年開發企業土地購置面積維持負增長的態勢沒有懸念。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“即便個別城市出現突然火爆的情況，但從全國土地市場資料來看，大趨勢還是降溫的，說明當前企業還是趨向謹慎和保守，土地市場也不會明顯反彈。”

更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續下降。據易居方面統計，10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%，較9月下降2.4%，已經連續4個月下降。

同策集團首席分析師張宏偉分析認為，“從企業投資的角度來講，近期拿地前評估的淨利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有著10%~12%的利潤要求，今年二季度有的企業率哪怕利潤5%、6%，甚至不賺錢都會拿地。但近期由於融資環境收緊、企業資金鏈緊張，而且當前行業處於低谷期，所以房企為了控制風險，把利潤要求提高了。”

分城市來看，10月份一線城市中除了北京土地成交溢價率高於10%，廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個典型城市中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、瀋陽、武漢和荊州，溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。

但多位業內人士在接受《每日經濟新》記者採訪時表示，儘管市場走弱，但對房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。

“我們認為，從現在到明年一二季度這個階段，對於一二線核心城市的確是比較好的拿地視窗期。表現主要是各個城市出現流拍和大量的底價成交，這代表著現在土地市場進入一個階段性調整期，這種情況下是個比較好的拿地視窗期。”張宏偉說。

各城土地市場冷熱不均

今年1~10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。由於各城市實施“一城一策”差異化調控，各城市在供地節奏、土地政策、市場環境上的差異造成了土地市場的分化。

其中，一線城市地價在2019年6月上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較熱，溢價率一度分別達到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場成交量下降明顯，地價小幅下跌。

較為突出的是二線城市的表現。今年2月份之後，廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈明顯。《易居快報之40城土地市場月報》指出，一方面是因為第一季度發債融資量較多，房企資金面較為寬鬆；另一方面是因為開發商拿地預期的轉變——規避三四線城市、向一二線城市轉移，同時一線城市供地量又比較少，熱點二線城市成為主要的拿地對象。但進入下半年，在政策持續快速收緊的趨勢下，土地成交量持續下降、地價漲幅不斷收窄，9月漲幅轉負，10月量價齊跌。

從供應量上看，據中指研究院公佈的資料，1~10月，北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個城市供應量超過去年同期，其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應量排名前三位。

與此同時，《中國300城市土地市場交易情報》顯示，10月份三四線城市整體供應增加，但成交總量下滑。300城中，三四線城市成交土地面積4561萬平方米，環比減少27%，同比減少15%；土地出讓金為1243億元，環比減少21%，同比增加14%；土地平均溢價率為10%，較上月下降0.3個百分點，比去年同期增加5個百分點。

三四線城市土地趨冷已是業內共識，土地流拍數量高企更是印證了這一趨勢。高院生指出，“流拍率來看，10月份單月300個城市中共有52宗流拍，從流拍率達到7.8%，其中42宗出自三四線城市，10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時間出讓12宗地塊，其中7宗流拍。由此看來，三四線城市土地市場‘遇冷’的情況更加嚴峻，企業從安全性的角度更傾向於二線城市以及二線周邊的城市。”

嚴躍進向記者分析了兩個截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強勢的代表，近期地價刷新歷史記錄，但在以往該城市表現並不突出，說明部分開發商包括碧桂園等的進入，使其地價上漲，同時溢價率也相應上漲較快。這也反映了當前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。

而無錫則恰恰相反，在2017~2018年市場表現較熱，但當前管控比較嚴，土地市場出現了明顯降溫。說明調控已經顯現出效果，是值得肯定的，這對於整個市場具有積極的意義。無錫跟包頭表現截然不同，市場走勢也說明了不同城市的特徵。

杭州昆明領銜賣地榜

事實上，不少城市每年都會制定年度土地供應計畫。在今年僅剩的一個多月裡，今年的土地市計畫完成得如何了？

先看北京。今年7月，《北京市2019年度國有建設用地供應計畫》發佈，計畫安排商品住宅用地600公頃，下限為300公頃，這也是北京首次設定商品供應用房的下限。但據中指研究院《中國300城市土地市場交易情報（2019年10月）》，截至10月，北京共成功出讓住宅用地42宗，總建設用地面積近271公頃，入市宅地面積尚不足300公頃。

10月15日，北京三宗宅地集中入市，總面積約18.8萬方米，單日攬金近百億元。11月13日，北京亦莊經濟開發區兩宗限競地塊出讓，總建設用地面積9.73萬平方米，總成交價達73.52億元。下月，北京預計將迎4宗宅地入市，總規劃建築面積48萬平方米。

但北京今年土地市場具有一定的特殊性。中國指數研究院土地雲事業部副總經理劉韌堅分析稱，“2019年的特點是宅地成交樓面均價同比上升，但是溢價率同比下降。以三季度為例，北京宅地成交樓面均價25324元每平米，同比上漲22%，但平均溢價率僅9%，較2018年同期下降13%，市場的降溫比較明顯。三季度以來，在樓市嚴控背景下，房企融資管道顯著收緊，市場預期顯著回檔，房企拿地趨理性，宅地的市場熱度持續回落。”

再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起，杭州住宅用地溢價率開始下滑，至8月份觸底反彈，10月溢價率環比續增。10月份，杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價出讓，平均溢價率為21%，較上月增加8個百分點。中指研究院方面分析，下月杭州土地供應量預計將繼續收窄，如無新政策發佈加緊調控，溢價率水準或將繼續走高。

“在一二線城市當中，杭州在過去3年的土地出讓金額應該是最多，整體供應量也比較大。”張宏偉指出：“今年下半年從銷售角度來講，過去兩三年的土地供應量大，所以市場壓力應該是存在的。個人建議杭州應該適度減少土地供應量，或者是根據每個區域的供應情況差異，進行結構性地增加或減少。”

再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國土地成交金額TOP10排行榜》中，昆明排在第10位，同比增長超過100%；位列規劃建築面積榜首，同比增長85%。

對於昆明土地市場的火熱，嚴躍進表示，“還是因為房企特別看好昆明。昆明所在的西南市場房地產開發投資資料明顯超過歷史資料和全國同類城市板塊。近期海南市場表現不好，部分需求進入到昆明、南寧和貴陽市場，尤其是昆明和南寧，這兩年特別是今年下半年表現非常明顯。土地交易熱、地價便宜，也吸引了很多房企去拿地。”

張宏偉認為，昆明由於政策限制較少，產品能夠實現快速去化，因此房企都在進行佈局，一旦有土地出讓，成交狀況便會比較積極。但他同時指出，“應該還是要控制一下土地供應節奏，除了公開出讓的地塊，昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項目，後續必然也會流轉到土地市場，導致整個市場供應量增加，所以需要適度控制土地的供應。”

劉韌堅仍然看好二三線城市的投資機會。“二三線城市開發商會根據人口流入和企業流入情況加大投入，未來我們相信三四線城市明年還是有一定的幾率，依然是溢價平平的態勢。但是二三線城市我們相信還是有很大機會繼續維持土地市場興旺的態勢。”

7屋苑零交投 海怡低估價1成售出

利好消息漸被消化，加上連串社會運動及昨天區議會選舉，市場回復觀望，周六、日兩天10大屋苑交投繼續低位徘徊，僅錄8宗成交，連續3周錄得個位數買賣，多個屋苑零成交。

剛過去周六、日10大屋苑市況，中原地產錄8宗成交，繼續低位徘徊，10大屋苑中7個屋苑零成交；美聯物業錄8宗，按周升約14%，連續第三個星期維持單位數水平；利嘉閣地產錄7宗，按周增加17%；香港置業錄2宗，較上周3宗減少1宗，連跌5周（四大代理10大屋苑各有差別）。

綜合市場數據，鴨脷洲海怡半島和天水圍嘉湖山莊表現較佳，海怡半島錄2宗2房成交，其中1宗為33座高層D室，實用面積521平方呎，2房間隔，以858萬元易手，實用面積平均呎價16,468元。該單位銀行估價為928萬元，換言之，售價低估價70萬元。原業主於2009年以310萬元購入，持貨10年帳面獲利548萬元。

嘉湖4宗交投 平均呎價10717

嘉湖山莊錄4宗成交，平均實用呎價10,717元。中原地產天水圍區區域營業經理伍耀祖表示，上周末屋苑錄零成交，由於本周交通逐步恢復正常，不少上周末未能睇樓的客人陸續出動。最新成交為景湖居4座中層F室，實用面積442平方呎，2房間隔，520萬元易手，實用呎價11,765元。

另外，二綫屋苑錄低市價成交，青衣藍澄灣2房戶以590萬元沽出。利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添稱，藍澄灣1座高層A室，實用面積451平方呎，2房間隔，作價590萬元，實用面積呎價13,082元，售價略低於市價8%。

原業主於2004年以192萬元購入，持貨15年，帳面獲利398萬元。屋苑11月至今暫錄8宗成交，7宗屬2房戶，上半月2房戶樓價尚可穩守600萬元以上水平，至下半個月社會運動升級，二手市場即時降溫，造價亦見回軟。

用家主導 入市心態仍審慎

其次，屯門怡峰園1座低層D室，實用面積527平方呎，以585萬元易手，實用呎價11,100元，交易其中一名業主在日本工作，原先已相約星期四回港簽收，但為了能夠順利促成交易，代理專誠飛往東京給另外一位業主簽收作實。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時用家主導市場，入市心態較平穩，業主普遍願意提供1至5%議價空間，吸引買家入市。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，二手市場筍盤未及補充，且有部分新盤部署於年底前推出，準買家入市心態仍趨審慎，放寬按揭及減息等因素續利好大市，若業主願提出議價空間，有助釋放更多購買力。

社會爭議持續，個別新盤延後推，市場缺乏焦點新盤，過去兩天一手僅錄約43宗成交，沙田九肚駿嶺薈沽16伙最旺，而今年一手暫錄1.81萬伙成交，將挑戰2017年紀錄，成為一手例後新高。

本報記者統計一手成交紀錄冊數字，截至11月24日，全港一手市場錄約18,100宗成交，與一手新例後成交新高紀錄2017年全年18,256伙，僅差156伙，相信本月內已有機會打破紀錄。

成交金額錄約1900億

至於金額方面，今年一手成交金額錄約1,900億元，與2017年全年的2,312億元，差約412億元或18%。成交量相若但金額相差較大，主因年內推出項目主要以中小型單位為主，年內推出的40個全新項目，只有約7個為豪宅，其餘均為大型新盤，故成交量維持但成交金額下跌。當中最大型項目要數新地 （00016） 旗下西南九龍匯璽III，涉及1,172伙，至今售出約874伙，套現近百億，成為今年最多成交單位的項目。

11月一手市場承接10月中施政報告推出後的旺勢，截至24日已錄約1,213宗成交。月內推售的全新項目為青衣明翹匯，共售出586伙，佔月內成交約一半。

周末43宗交投 駿嶺薈沽16戶

離年底仍有一個半月時間，還有不少項目計劃推售，如嘉華國際 （00173） 啟德嘉峯匯，共提供1,006伙，早前已上載售樓說明書，料短期內推出。連同其他有機會推出之項目仍有逾千伙，全年成交量料可打破紀錄，成為一手新例後最多成交的一年。

市場缺乏焦點新盤下，一手市場過去兩天錄43宗成交，較上周增43%，惟仍屬低位。建滔發展的沙田九肚駿嶺薈，上周六（23日）首推23伙，並只限員工、員工親屬及其商業夥伴選購，該盤沽16伙，涉及2個分層戶及14幢洋房，成交價由5,575萬至逾2.23億元。當中13伙的買家為發展商關連人士，73號洋房成交價2.24億元，面積8,308平方呎，呎價約26,961元。

多個豪宅項目亦錄成交，百利保 （00617） 沙田九肚富豪．山峯，招標售出2座3樓A室，面積2,107平方呎，4房4套間隔，連車位4,700萬元沽出，呎價22,307元。

另一方面，高銀金融 （00530） 主席潘蘇通持有，何文田傲玟2座低層A室，面積1,403平方呎3房戶，以4,349.3萬易手，實用呎價3.1萬元。

市場熱炒物管板塊，掛牌約1個月的藍光嘉寶（02606），上市至今累升近45%。董事長姚敏接受訪問時表示，未來冀提高增值服務收入，同時減低對母公司藍光集團的倚賴。

「嘉寶生活家」 註冊用戶逾71萬

內房分拆旗下物管服務上市成趨勢，姚敏指，國家正大力發展服務業，而物管業重視構建和諧市區，及解決民生問題，屬服務業一類，現時物管行業就如15至20年前的房地產市場，在政策支持下，未來將保持高增長。

物管企業愈來愈重視增值服務，藍光嘉寶亦於4年前打造「嘉寶生活家」，透過移動應用程式提供高效社區生活體驗，以服務升級帶動消費升級，截至今年6月底止，「嘉寶生活家」註冊用戶已超過71.4萬人。

姚敏指，在提供基本物業服務的同時，滿足業主消費升級，即增值服務部分亦非常重要，集團未來將繼續提高增值服務的佔比。根據招股書顯示，集團於2016至2018年的社區增值服務收入由1.3億元（人民幣，下同），大增1.6倍至3.3億元，佔整體收入約五分之一。

物管企業過於倚賴母企，為行業一大問題，而截至6月底止半年，藍光嘉寶來自母公司藍光集團的收入佔比約52.4%。姚敏表示，集團一直減低對母企的依賴，短短三年間，佔比已由85%下降逾30.1個百分點，未來亦會繼續向下走。

豪宅掀割讓潮 天璽叫價回到8年前

豪宅市場向來與經濟前景掛鈎，連月來交投走淡，最新更面臨一波低市價割讓潮。其中由本地知名教育家兼啟思幼稚園創辦人陸趙鈞鴻或相關人士持有的渣甸山裴樂士道雙號屋，放盤叫價最新劈穿1億元大關，至低見9100萬元，雖然已較一年前同屋苑單位造價低近五成，但一樣無人問津。

尖沙咀九龍站天璽同樣有任職精算師的業主，不惜將名下兩房單位最盡狠劈「八球」求售，但卻依然遭遇有價無市困局。

陸趙鈞鴻持有 5個月降24.2%

近期整體樓市風向明顯轉淡，豪宅出路更窄，部分業主率先低頭減價，甚至以低市價作招徠。消息指出，陸趙鈞鴻或相關人士持有的裴樂士道雙號屋，實用面積2230方呎，2017年曾開價1.2億元放售，但踏入今年7月叫價取態明顯軟化，「首先7月已減咗100萬元落嚟，之後每個月都有減（價），到8月已劈落9700萬元，但一樣無人問」，最新開價已急降至9100萬元，短短約5個月累劈2900萬元（24.2%），意向呎價低見40807元。

該代理指出，裴樂士道豪宅供應不多，每伙極其珍貴，對上一宗成交追溯至去年9月以1.238億元易手的雙號屋，實用面積1601方呎，當時成交呎價高達77327元，若以呎價比較，上述劈價單位的意向呎價已較之低47.2%。

該代理直言，近月市況較差，「好多人想扑儍瓜要買超平貨，雖然有業主減價，但同佢哋（口價）仲有距離」，因此連累交投慘淡。

另一方面，由今年7月起交投一直不振、並一度出現全區600名代理爭一張單的的尖沙咀九龍站屋苑，即使「身經百戰」的業主亦走向劈價之路。

據了解，由一名精算師持有的區內天璽彗鑽璽高層E室兩房，實用面積670方呎，目前每月收租4.2萬元，租約至明年8月，而該精算師今年5月曾開價3000萬元將單位放售，但日前已急降價至2400萬元，「仲表明有客2200萬都有得傾」，最新叫價與其樓下一個低層同室2011年售價相若，意味開價已重返8年前水平。

代理指出，該精算師過去至少持有同區3伙物業，包括2011年以1000萬元沽出的凱旋門觀星閣低層F室一房戶，實用面積414方呎，以及現持有自用的擎天半島3座高層B室兩房單位，實用面積633方呎。

維港頌剛入伙「連殼」求脫手

此外，新晉豪宅醞釀「倒蝕」價出讓個案，其中一名內地客持有的何文田加多利峯中層B室3房戶，實用面積959方呎，據消息透露，去年中叫價2500萬元放售期間無人問津一度封盤，但今年3月再度推出以2500萬元求售，但面對市場吹淡風，該盤近日已一減再減累劈共300萬元（12%），至2200萬元吸客，叫價相對其2015年買入價2057萬元，雖然高143萬元，但扣除各項開支，料要蝕至少40.4萬元。

而本月始入伙的北角維港頌亦率先有業主部署蝕讓，代理透露，項目6座極高層C室3房，實用面積850方呎，享海景，內地客業主早前已委託代理以3600萬元「連殼」推出放售，據知，有代理為增加出售成功率，更製作「可買公司慳稅30%、歡迎還價、蝕得開心」的傳單作招徠，如該單位最終以上述金額售出，單計賬面已較該內地客2017年4月入市價3916.9萬元，低316.9萬元（8.1%）。

暴力衝突打擊樓市 多幅地皮流標低價成交

西九龍高鐵上蓋商業地皮將於本周內開標，因應近月本地社會動盪，地皮造價被市場睇低一線，市場估值最低甚至只得每方呎1萬元，市場估值介乎316.46億元至791億元，甚至有測量師擔心會流標。政府預計本財年全年財政收入6,261億元，其中地價收入佔1,430億元，惟目前僅收443億元，換言之賣地收入缺口千億元，今次高鐵上蓋地皮低價成交或流標的話，則勢必加重財年財赤機會。

中美貿易戰及近半年來社會上持續的暴力活動，重創本港經濟，也令樓市見頂回落。政府近月已多番提出警告，指經濟在2019年第3季急劇惡化，最新公佈第三季經濟增長的修訂數字，顯示GDP在第三季收縮2.9%，是自2009年「環球經濟大衰退」以來首次錄得按年跌幅。政府估計不利因素短期內將繼續困擾着香港經濟表現，並將全年實質本地生產總值增長預測，由8月覆檢時的0至1%，下調至今輪覆檢的負1.3%，是自2009年以來首次出現年度跌幅。政府直言，雖然年初時仍預測本財年有160多億元的盈餘，但因應各項稅收減少及有地皮流標等，不排除最後出現財政赤字。

地價收入佔庫房收入21%

眾所周知，香港賣地收入雖是稅項以外的非經營收入，但已逐漸成為應付政府開支的重要資金來源。根據政府資料，地價收入佔政府收入的平均比重已由2000年至2005年間的8%飆升至2015年至2020年間的21%，是庫房收入的第二大收入來源。今次高鐵上蓋地皮的規模極為龐大，如果最終地價低開或流標，勢將影響全年庫房收入，並加大財政赤字的機會。

政府今年初預測全年賣地收入達1,430億元，細心觀察可發現，全年賣地收入幾乎高度依賴商業用地，尤其是西九龍上蓋商業地，年初時市場估值約達千億元，然而自今年6月份因修例風波引發越來越激烈暴力活動後，測量師已不斷下調地皮估值，最新估值由316億元至791億元不等，按此計算，該地皮將佔全年賣地收入目標的22%或55%，其招標成敗直接影響今年政府收入。由目前市況看來，地價低開或流標機會相當高，令香港財政赤字「雪上加霜」。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，上周西九龍上蓋商業地收到3份標書，但按照目前市況，他相信發展商對於後市看法肯定會較為保守，再加上項目投資額極為龐大，地價連投資開發成本即使以最低估值計，也可達600多億元，發展風險相當高，均會令發展商出價偏低。

港府稅基狹窄 易釀財赤

他擔心，若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價，出價將會相當低，與政府底價或會有巨大落差，屆時流標機會就會較高。如果流標，將會對政府收入帶來極大影響及損傷。

事實上，政府方面亦有留意相關問題，今年4月一份報告指出，本港收入基礎狹窄，一直是社會關注的議題，甚至直言香港近年甚為依賴地產相關收入，因為除賣地收入，因連串「辣招」措施而導致的印花稅收入比重亦越來越高，2017/18年度相關措施佔政府收入高達5.4%，政府亦認為比例之高出人意外。但報告卻未見有任何具體措施改變現狀。

舉例來說，政府就2016/17年度、2017/18年度的預計盈餘，一開始只得110億元及163億元，但最後實際盈餘卻高達928億元及1,380億元，其多出的部分，主因是有賣地收入所帶來的「意外之財」。翻查上述兩個年度，最終賣地收入分別超出目標626億元及610億元。

賣地收入對於港府就如同一把雙刃劍，樓市風光時會大幅推高財政盈餘，樓市下調時，就容易出現財赤。資料顯示，過去30年政府僅6年出現過財赤，當中以2000至2003年亞洲金融風暴與沙士後的情況最為嚴重，連續4年都錄得財赤，主因由1998年至2004年間，樓市大跌7 成，而賣地收入在2003/04財年比重暴跌至佔3%，其中2001/02年度財政收入錄得633億元赤字最慘烈。