豐原區近年來隨著多項交通建設陸續到位，例如鐵道路網、轉運中心等交通利多的挹注，吸引包括富宇、坤悅、國聚、久樘開發等建商爭相搶進推案，帶動豐原區房市量價俱揚。目前預售案已站穩2字頭，部分新案甚至攀升到3字頭，單價直逼台中市區。

豐原區為東勢、石岡、新社、和平、后里等區，銜接台中市的重要樞紐，不僅是台中最多中小企業發跡之地，更是銀行、診所最密集的城市，早年卻因交通不便，讓許多企業二代選擇住在台中市區。

不過，隨著台鐵紅線新五站2018年底全線開通，豐原在鐵路捷運化等交通建設挹注下，帶動返鄉購屋潮，加上斥資7.33億元的「豐原轉運中心」已於2019年11月底動工，預計2021年底完工啟用，未來轉運中心可與豐原火車站無縫接軌，也為山城地區交通樞紐再添助力，帶動人潮和經濟發展。

此外，潭子區銜接豐原東西向道路近日宣告全線通車，起點自豐勢交流道起、終點於潭子銜接台74線，正好將豐洲科技園區與台中市區相連。在產業、人口、交通三大利多支撐下，豐原區、潭子區前景看好。

看好豐原區的房市潛力，不少建商紛紛搶進推案。其中，久樘開發插旗市區推出輕豪宅案「向陽」，產品規畫24至35坪、每坪開價30至32萬元，目前銷售達八成。

久樘開發指出，豐原以在地客為主，早期豐原市區以舊透天為主，隨家庭人口數增長，居住空間不敷使用，加上長輩年齡增長對於電梯需求大增，市區已累積大量換屋族群，帶動「向陽」案推出即熱銷。

此外，根據591實價資料顯示，10月豐原新成屋每坪成交價落在20至21萬元，熱門路段如三豐路一段每坪達24.3萬元、大明路達23.6萬元。至於新推案如富宇「敦南」，產品規畫36至45坪、每坪開價27至30萬元；「豐田」規畫23~38坪、每坪開價25萬元；「國聚之境」二期每坪開價攀升到3字頭。

新北市政府3日標售新店央北、金山重劃區各四筆土地，其中，新店央北在建商搶標下再度創下全壘打佳績，總計出脫30.15億元土地、溢價22.2％，瑞陞開發、漢吉建設（與捷洋建設聯手）各砸約15億標得土地，且漢吉得標單價每坪165萬，更創下央北歷次標售新高。

央北土地標售已多次創「全壘打」紀錄，此次是最後一次標售，四筆土地總底價24.68億元，吸引28封標單搶標，最熱門的斯馨段47地號土地更有國建、長虹、遠雄、宏普、新潤等16家知名建商搶標。相較之下，金山重劃區則乏人問津，四筆土地均流標收場。

斯馨段47地號土地基地面積近千坪，由雙和建商漢皇集團旗下的漢吉建設與捷洋建設合資搶地，捷洋與鑫怡二家建商在鄰地已推出「誠鑫」案，這次捷洋攜手漢吉以15.03億、每坪165萬元標下，溢價達26.1％，單價超越今年7月宏普建設標地所創下的每坪161萬元記錄，成為新店央北標售「地王」。

瑞陞開發也以總計15.12億標下三筆相鄰、面積合計1079坪土地，該基地位於新店央北社宅後方、鄰近茂德「波爾多」1期基地，亦接近年底將通車的環狀捷運十四張站，單價每坪達140萬元，平均溢價約18％。

科達機構董事長賴建程表示，此次央北土地標售是最後一次，今年小碧潭站有IKEA、京站等業者進駐，且去年進場建案多已完銷，今年包括「國泰豐和」、「華潤禾禾好好」、「宏普中央公園」、「鳳翔」、「遠雄青青」等新案陸續進場，「潤泰央北」、「央泱長虹」也蓄勢待發，目前該重劃區新案單價55~65萬元、總價1,200~2,500萬元，未來央北新案將站穩每坪6字頭基本定錨價，開價甚至上看7字頭。

台商回流潮近年帶旺商用不動產，愈來愈夯，宏普建設（2536）透露，明年將推四大案、總銷至少360億元，其中七成新案都是重押商辦大樓，而且已有企業大戶捧著百億上門，等著吃下整棟辦公樓，潛在獲利可期。

宏普副總游武龍3日表示，商辦大樓是宏普創辦屆滿30周年，即將邁向下一階段的新里程碑，明年新推案包括新店央北80億元住宅案、桃園青埔30億元住宅案、台北市採量身定做的大直金泰商辦案200億元、及內湖新湖三路商辦40~50億元，總共四大案，總銷上看360億元；其中七成都重壓商辦。

游武龍表示，目前已有3組企業主，計畫捧著百億資金買進宏普大直金泰段還沒開賣的商辦案，甚至內湖新湖三路商辦案，也有企業主洽談買下整棟當總部。

宏普金泰段商辦案基地面積近2,640坪，可售坪數約1.4萬坪，已取得建照、正變更設計，已有2~3組企業主洽詢，希望採量身訂做方式興建8,000~1萬坪的企業總部，預算落在100億元。游武龍透露，未來每坪開價可望落在120萬元，高於華固建設預售給國票的大樓。

至於，內湖商辦近1,265坪，可售面積約六千坪，未來開價會到6字頭以上，已有2~3組買家洽詢，也是採量身訂做方式興建。

游武龍表示，宏普最近推出總銷25億元的創業30年的豪宅代表作「宏普頤和」，公開即熱銷，才開賣一個半月，就熱銷八成，即將榮光結案，預計3年後完工交屋，貢獻獲利。

另外宏普明年也有重頭戲登場，將是首度跨足觀光飯店的大案－忠孝東路三段與日本三井集團，攜手合作開發「三井花園飯店」，也是日本三井不動產集團在海外的第一座飯店，預計2020年中完工，開幕後將貢獻宏普租金收益。

今年起，宏普布局商用不動產已展開投資效益，受惠「宏普世貿」出租和出售已九成，將助攻第三季營收和獲利，前三季稅後盈餘4.22億元，EPS達1.27元，大幅優於去年同期的EPS0.9元。法人估計，宏普明年來自商用不動產租金收益可望大幅挹注獲利，業績可望再一波成長。

富旺（6219）受惠貿易戰台商紛紛回台投資設廠，帶動工業區與廠房的搶購熱潮，手握大筆工業用地與廠房的富旺，近期陸續處分桃園南崁與台南鹽水工業用地與廠房。法人預估，處分利益合計達7,600萬元，加上新成屋順銷，挹注第四季EPS上看0.7元，單季獲利賺贏前三季，今年全年EPS有機會挑戰1.3元。

富旺因股市短期投資獲利上億元，在業外收益挹注下，今年前三季EPS0.58元、激增2.65倍。董事長林正雄3日在法說會上表示，看好台灣房地產市場的未來前景，富旺2020年規劃於台中、新竹、高雄推出六個預售案，總銷金額近58億元；尤其是富旺首度插旗高雄市楠梓區「援中段」，規劃推出總戶數100戶、總銷6億元的預售案，預計2020年農曆年前潛銷；楠梓區二期預售案總銷近20億元、也將伺機進場。

富旺今年第四季在台中市北屯區推出「雍華」案、總銷10億元；2020年新推案除高雄「援中段」外，還包括台中市西屯區「上石埤段」案、總銷21.5億元；台中市沙鹿區「鹿寮段」、總銷9億元；新竹市湖口鄉「站前大時代3」、總銷2億元；「站前大時代4」總銷1.1億元。

此外，富旺目前線上有多個新成屋積極銷售中，包括台中高鐵特區、總銷25億元的「世界之翼」，整體銷售量約65％；至於台中「米蘭雙星」、「國美天藏」、「天藍」等三個新成屋均剩個位數餘屋，都是今年營收主要來源；在餘屋銷售順利下，今年前11月營收為12.68億元，年增7.7％。

台灣房屋智庫舉辦2019年房市代表字票選出爐，逾千名房仲人員票選出第一名為「回」字，以37.6%得票占比最高，獲選原因在於房價漸回溫，交易量回穩，不過買賣雙方價格「僵」持，近3成房仲業認為最有感覺。

第二名代表字為台商資金返台，工業地熱絡的「返」字，得票占比為29.3%；居三為買賣各自堅持，房價陷僵局的「僵」，得票占比為26.8%，呈現出儘管房市回溫，但是買賣雙方價格認知落差仍大。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，從代表字反映出房市變化，2016年為不動產市場的低潮，因此「苦」字獲選，「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」，不過從2017年「盼」到2018年的「轉」，反映大眾盼出了轉機，如今低潮已過，房市交易逐漸回歸市場機制。

另外，也票選2019年民眾最有感10大房市新聞，有近5成的民眾認為「五大銀行房貸利率1.615%史上新低」；其次包括「台商回流 工業土地交易較去年同期成長161%」以及「實價登錄2.0三讀 申報回歸買賣雙方」都是民眾關心的房市議題。

張旭嵐認為，房價和利率是購屋過程最直接的兩大要素，趕搭年底購屋旺季，各銀行積極釋出低利優惠，對購屋意願頗有推波助瀾之效；而實價登錄的制度攸關買賣雙方責任，自然受到極大關心，顯示民眾期待未來資訊更加透明。

展望未來，台灣房屋集團副總裁周鶴指出，台灣房地產還是要回到全球經濟基本面觀察，受到中美貿易戰持續不確定、國際地緣政治等影響，資金都在尋找相對穩定與有利基點的地方停靠，看到廠商投資增加、辦公室需求熱絡、利率持續低檔，2020年仍是審慎中樂觀發展。

台灣房屋房市代表字票選是由台灣房屋經紀人員進行第一階段票選，選出15個代表字，和15項房市重大新聞，再透過網路投票，進行第二階段票選出「2019年台灣房市十大代表字」，統計時間自11月1日至11月27日，回收問卷數達1148份。

台灣房屋連續11年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」，2018年「轉」，而2019年為「回」。

桃園市推出社會住宅包租代管計畫，第一期成功媒合1004件，第二期今年9月開始申請，目標1600戶，市府發現不少大家庭欲承租大坪數房屋，但物件有限，很難找到房子，市府住宅發展處近日調高市價租金評定數，從上限1萬6千元放寬至2萬2500元，可望吸引更多擁有大坪數物件的房東釋出，以提高媒合率，有需要的民眾可電洽市府住宅發展處03-3324700。

包租代管計畫開放房東、房客端申請，房東可將空屋交給市府委託的廠商管理，還有稅負等減免，省去不少麻煩，房客若因弱勢身份過去租房屢屢碰壁，也可透過包租代管順利找房。

不過，市府住發處發現包租代管計畫上路迄今，常見房客反映因家庭成員多，想承租大坪數房屋，但市場物件有限，經市府與既有房東瞭解後，發現是因為市價租金評定上限僅1萬6千元，對於手中握有大坪數物件的房東興趣缺缺，因此讓包租代管物件少了大坪數物件選擇。

市府住宅發展處莊敬權處長表示，包租代管計畫房客分為「一般戶、第一類政策戶、第二類政策戶」3種，市價租金評定上限放寬為2萬2500元後，代租代管方案租金差額仍保留最高6400元的補助，降低大家庭的居住負擔；房東房客申請資格及加入流程與社會住宅包租代管物件可上住宅發展處官網查詢，也可向承辦包租代管廠商查詢。

宏大國際資產統計指出，近三年上市櫃公司，億元以上商用不動產交易，不包含建地的交易金額，已連續二年突破千億元，今年可望突破2011年1300億，再創歷史新高。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，今年許多土地交易，都是用來興建商辦大樓，如京華城，雖然以商場百貨型態交易，實際上是要打掉重建為商辦大樓，加上台北雙子星開發案約15萬坪，實際商辦交易量將遠大於統計數字。

陳益宏表示，近三年商用不動產交易逐步增溫，從前年的623億元，增加到去年的1094億元，今年前三季則已超越去年全年，金額已達1124億元。今年交易產品類型，工業地產交易量稍微放緩，商辦類交易量則連續三年成長。

分析今年商辦交易，以自用型企業買家為主，占約七成，自用需求主要包含四大類，包括小換大、舊換新、企業合併擴充，以及台商回台投資新增辦公室等，從景氣領先指標當中的工業及服務業受僱員工、股價指數都可看出此一趨勢。

由於需求大，吸引建商積極購地宣布開發商辦大樓，依據內政部統計處資料顯示，今年前八月辦公室開工總面積已達40.3萬坪，已遠遠超越去年同期，回到2010年輝煌時刻，其中又以台北市占為最大宗，今年達17.6萬坪，占全台總開工量的四成，其次是高雄6萬多坪，新北是位居第三開工量達5萬多坪。

雖然建商積極興建，但遠水解不了近渴，陳益盛表示，目前有意購買商辦、廠房的買家，由於市場供給不足，大多找不到合適規模的企業總部、商辦或廠房，因此商仲業者也朝向幫客戶代尋建商，「量身訂作」辦公室，目前包括台北市大安、中山、南港、內湖及新北市新莊、中和、新店、土城等多都有這類合作正進行中。

陳益盛表示，目前市場約有三成買家著眼於置產投資，他們偏好長期收租，不期望短期間大漲，目前北市商辦平均租金收益率約2.4%~2.5%，廠辦產品的收益率更高一些，約可達2.7%~3.5%，優於定存利率。

受到低利率刺激，今年以來房市建物移轉棟數持續走揚，台灣經濟研究院公布最新營建業景氣測驗點擺脫下滑轉升，然而展望未來，房地產市場仍藏有隱憂。

台經院公布最新景氣觀測，營建業2019年10月營業氣候測驗點為103.01點，較9月97.94點上揚5.07點，也擺脫9月的下滑局面，轉為上升格局。

台經院報告指出，營建業方面受惠於先前延遲開工的建築標終將陸續釋出，且建築標工程收入認列趨增，使得營造業廠商對於未來半年景氣看法轉趨樂觀，加上10月房市交易熱絡，使得不動產業廠商看好當月景氣。

台經院調查營造業展望，2019年10月景氣表現未如預期，主要是由於砂石供料緊俏，加上有遇到工程設計重新修正、工程用地徵收作業困難等諸多情況，使得土木標新建發包進度受限；展望未來，先前延遲開工的建築標終將陸續釋出，有助於後續進場施作表現，建築標工程收入認列趨增，同時機電標則將聚焦在傳統機水電業務之上，顯然營造業未來展望頗佳，成為拉抬本月營建業營業氣候測驗點的原因之一。

而不動產業方面，2019年10月六都建物買賣移轉件數較9月成長19.8%，成為拉抬本月營建業營業氣候測驗點的主因之一，主要是受惠於房貸利率呈現持續探底的狀態，此皆反映市場資金水位相當充沛，加上部分區域新成屋完工交屋的挹注。

雖然10月狀況樂觀，台經院也示警，展望未來，鑑於總統大選之後，市場將觀望未來政府對於房市政策的態度，以及兩岸關係的變化，甚至賣方開價有趨硬的現象，更何況供給面仍面臨交屋與餘屋擴增的壓力，顯然住宅市場供需依舊需時間進行調整。

11月六都買賣移轉較去年同期增加7%，市場預估今年移轉量可望創下近五年新高。為協助購屋族掌握市場趨勢，台灣房屋本周四起分別於北中南舉辦「2020台灣房市論壇」，由台灣房屋集團副總裁周鶴鳴主講，分析2020房市趨勢。

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示，在美中貿易戰的框架下，台商為了關稅問題，確實也調整了方向，有東歸返巢、有的南向轉戰，在台商回台擴廠的情況下，確實帶動工業地產、商用不動產的需求。

根據內政部營建署的資料，今年前三季工廠倉庫類所核發建照執照統計總樓地板面積已達594萬平方公尺，比去年同期增加約一成，其中三分之一集中在桃園，產業的投資也間接帶動了工業區附近的租賃市場、店面、住家產品詢問度增加，讓整體房市動起來。

周鶴鳴指出，展望2020年台灣房地產，還是回到全球經濟基本面，受到中美貿易戰持續不確定、國際地緣政治等影響，資金都在尋找相對穩定與有利基點的地方停靠，廠商投資增加、辦公室需求熱絡、利率持續低檔，2020年仍是審慎中樂觀發展。

2020台灣房市論壇本周四12月5日14時於台中大墩文化中心舉行，12月7日於桃園，12月21日高雄和逸飯店。

搶手的社會住宅現在不用抽籤，只要先到就可以先辦，40坪的四房社宅，含管理費不用25K，如果家庭總收入平均每人每月所得不到1萬6,580元，更只要17K就可以租到了。

從12月4日開始，台北市北投區洲美社會住宅將釋出25戶予台北市民申租承租，台北市都發局表示，本次提供四房型25戶供市民申租，將採先到先辦、隨到隨辦方式現場受理。

洲美社會住宅鄰近兒童新樂園、天文科學館與科學教育館，周邊尚有榮民總醫院、陽明大學與中國醫藥研究所等。本次釋出之25戶均為40坪的四房房型，月租金含管理費均為2萬4,600元，倘家庭總收入平均每人每月所得低於1萬6,580元，則適用租金分級補貼，月租金僅需負擔1萬7,600元。

都發局說明，本次開放招租係因首次辦理招租結果，四房型尚有餘屋，故特別規劃放寬人口數3口（含3口）以上得申請四房型社宅，惟仍以4口優先，第一階段自108年12月4日至108年12月17日受理人口數4口（含4口）以上申請、第二階段自108年12月18日至109年12月31日開放人口數3口（含3口）以上申請。

都發局提醒，本次招租採先到先辦、隨到隨辦方式受理，故僅開放至該局中區辦公室現場受理(不接受郵寄)，符合資格的申請人，該局會依申請先後順序列入候租名冊，並依序通知辦理簽約公證，完成後即可續辦點交入住。

　　禹洲地産（1628.HK）2019年反向路演12月3日在上海禹洲集團總部舉行。禹洲地産創始人、董事局主席林龍安介紹，今年前11個月的銷售額已經達到671億元，提前了一個月完成670億元的年度目標。再加上12月份繼續有項目入市，全年銷售額有望超過700億元。

　　林龍安還透露，在禹洲地産已經布局的六個區域裡面，未來會重點布局三個區：長三角地區、環渤海地區和大灣區，尤其是長三角地區。“暫時不再考慮進入三四線城市，因為這些城市目前的去化率比較慢，不太符合未來公司發展的既定戰略。”林龍安説。

　　禹洲地産財務總監邱于賡回顧了今年1-10月公司的經營數據，其中長三角都市圈的合約銷售金額超過集團總銷售額的三分之二。

　　邱于賡還介紹，今年上半年，禹洲地産新增600多億元貨值，明年可售貨值約有1800億元。如果按60%的去化率估算的話，大致可以完成千億元的銷售目標。

據黑龍江住建廳官網消息，日前，黑龍江住建廳等6部門聯合發佈關於進一步加強全省房地產市場監管的通知，規定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規自有資金，不屬於金融貸款、資本市場融資等。此外，經核查發現房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，並在兩年內禁止參加土地招拍掛。

通知主要包括六個方面內容：

加強房地產開發企業信用評價

1.健全完善信用評價體系。制定並實施全省房地產開發企業信用評價管理辦法、信用評價指標體系等相關規章制度，開展房地產開發企業信用等級評價。2019年底前，對全省房地產開發企業按照兩等(A、B)四級AAA、AA、A、B進行信用評價，實行動態評價管理機制。對存在一房多售、逾期未回遷安置和開發建設專案爛尾問題的房地產開發企業不進行信用等級評價。

2.強化信用評價結果運用。以房地產開發企業信用等級為依據，對其開發經營的房地產項目在項目資本金、預售許可、預售資金監管、專案管理等方面實行差異化監管。

嚴格審查房地產開發企業購置開發土地資金

各地要建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。

1.落實企業承諾。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等，並載明如承諾不實則自願放棄開發用地中標資格。

2.核查資金來源。各地自然資源部門會同有關金融部門，嚴格對房地產開發企業購置土地資金來源進行核查。

3.實施嚴格懲戒。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格，並在兩年內禁止企業參加土地招拍掛。

完善土地出讓條件

各地房地產主管部門要會同有關部門及時編制完成《房地產開發專案建設條件意見書》，並與該建設用地控制性詳細規劃相關內容協調一致。對房地產開發專案的性質、規模和開發期限、規劃設計條件、基礎設施和公共設施建設的要求、基礎設施建成後的產權界定等事項進行明確。《房地產開發專案建設條件意見書》規定的相關條款，可作為土地出讓合同的補充條款。各相關部門要監管房地產開發企業按照土地出讓合同進行開發建設。

落實專案資本金制度

1.實行差異監管。按照房地產開發企業信用評價等級對其開發的房地產專案實行差異化監管。AAA級企業按照專案建築安裝工程總成本的10%進行監管，AA級企業按照15%監管，A級企業按照20%監管，B級企業按照25%監管，經評定未定級或未參加評定的企業按30%進行監管。房地產開發企業實行綠色建築、裝配式建築、住宅全裝修的，每實行一項可在原監管比例基礎上降低3個百分點。AAA級企業如三項全部實行，可不進行專案資本金監管。

2.建立返還機制。在工程項目取得《建築工程施工許可證》之前啟動專案資本金監管。按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，並確保返還資金用於專案建設及經營管理。

3.創新監管方式。探索實行資金、擔保機構擔保等組合方式實行專案資本金制度，並按照相應節點解除擔保、返還資金。

4.明確實行時限。2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發專案，要全面實行專案資本金監管制度。各地要將專案資本金監管相關內容作為新出讓土地合同的必要內容。具體實施辦法，各地可結合實際自行制定。

嚴格執行商品房預售標準

按照省委辦公廳省政府辦公廳下發的《關於進一步完善防範化解全省房地產領域信訪問題的政策措施的意見》(廳字〔2018〕48號)要求，在2019年1月1日以後獲得土地開發權的新樓盤，房地產開發企業申請新建商品房預售的，多層樓房工程形象進度達到封頂時、高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時准予預售。各地要嚴格按照此標準進行預售許可審批。同時，各地可結合實際，制定相關政策，開展現房銷售。

加大房地產市場監管力度

1.及時查處違法行為。暢通信訪投訴舉報管道，加大對在建房地產開發專案巡檢巡查力度，對超資質開發、無預售許可銷售、嚴重品質安全事故、逾期未回遷安置、嚴重損害群眾利益的違法違規企業以及開發建設專案爛尾的企業要進行重點監管和查處。

2.嚴厲進行懲戒限制。對於嚴重違法違規的企業要列入“黑名單”，要通過停止網簽、預售、資質升級等措施進行嚴厲懲戒和限制。對於存在違法違規問題特別是有爛尾、逾期未回遷安置等問題的房地產開發企業，在相關問題未整改完畢前，禁止新項目開發建設。

3.加強專案風險預警。各地要及時跟蹤掌握房地產開發專案進展情況，對於出現違法違規問題不及時解決、工程建設進展緩慢、群眾信訪問題集中、資金斷鏈等問題的房地產開發專案，要建立專案台賬，列入重點監管對象，及時預警，防範市場風險。

11月26日，中國信託業協會官網公佈資料，截至2019年三季度末，信託行業投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元，較第二季度環比減少5.05%。


調控高壓下，房企融資管道不斷收窄，信託管道也不例外。

11月26日，中國信託業協會官網公佈資料，截至2019年三季度末，信託行業投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元，較第二季度環比減少5.05%。時代週報記者梳理發現，這是自2015年四季度以來，信託投向房地產的資金餘額首次出現環比負增長。

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“這一切都源於今年5月發佈的‘23號文’。”北京一位信託經理林先生（化名）告訴時代週報記者，“今年5月，銀保監會發佈《關於開展‘鞏固治亂象成果促進合規建設’工作的通知》，整頓信託行業的房地產業務。7月，銀保監會約談部分信託公司，要求控制房地產信託業務規模。此後房地產信託資金規模被壓制。”

業務規模控制事實上對信託行業的影響並不大。“量少了，我們可以把價格提上來，所以對信託公司影響不大。”林先生表示。

但對於房企增壓明顯—信託資金供不應求成為常態，信託機構也開始篩選企業、利率水漲船高。“之前房地產信託的利率在10%左右，現在在12%─13%。”另一位全國信託經理陳先生（化名）向時代週報記者透露，“另外，我們還會篩選項目，優質的房企和優質的專案才會投放信託資金。”

房地產信貸融資利率攀升

“銀保監會的規模控制要求，信託公司必須嚴格控制自己的房地產業務資金規模，比如我只有40億元資金額度，但是有400億元的項目，就只能在項目中進行選擇。”林先生說道，“現在信託公司掌握了話語權。”

信託公司掌握話語權的直接結果已經顯現，房地產企業信託融資利率開始攀升。但利率上升對於房企來說已經算是比較好的結果了，畢竟， “百強外的中小房企根本拿不到信託資金。”北京另一位信託經理蔡先生（化名）向時代週報記者直言。

這一切還要追溯到今年三四月那一輪地市“小陽春”。

今年年初，受政策調整預期，以及房企資金面寬鬆等因素影響，地市熱度攀升。資料顯示，僅4月26日一天，浙江和安徽兩省的三個城市土地總成交金額就達200多億元；江蘇蘇州在前四個月的四次集中推地中，有三次單次成交即達百億元。

隨著地市熱漲，監管“大刀”也迅速落下。2019年5月，銀保監會發佈《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》（“23號文”），強調不得向“四證”不全、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。隨後7月消息傳出，銀保監會約談部分信託公司，要求控制房地產信託業務規模。

“各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求‘自覺控制地產信託業務規模’，有的要求‘三季末地產信託業務規模不得超過二季末’，甚至有個別公司要求‘全面暫停地產信託業務’。”有媒體報導詳細指出。

受政策影響，各信貸公司著手控制房地產信託規模，房企融資利率及難度攀升。“額度緊張的情況下，我們就會選企業，優中選優。選擇那些資質較好的企業，和資質較好的項目進行資金投放。”陳先生表示。

“我們現在的房地產信託融資的利率大概是14%。”蔡先生直言，“另外我們對企業也有一些要求，比如要求企業運作健康、資產優良、預期較好。一般百強以外的房企都不接了。”

信託縮量或影響房企拿地力度

“23號文”要求：不得向“四證”不全、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。這是新一輪房地產信託業務監管的重點。

“信託資金一般會用來做開發貸款。”一位元房企人士告訴時代週報記者。

實際上，以往這種操作較為常見。“監管要求的自有資金額度很難達到。”林先生表示，“以PPP項目為例，PPP專案開發要求20%的自有資金，如果一個專案總投資為20億元，即要求地方政府有4億元的自有資金，但其實地方很少有這麼多錢，所以就會選擇信託融資，信託再以1∶4的比例向其提供資金，這樣地方政府就只需要幾千萬元的專案自有資金。房地產項目也是一樣。”

但在降低房地產行業杠杆的背景下，該做法已經受到嚴格監管。

“目前銀保監會處罰的信託公司多為向房地產企業提供前融業務的公司。”林先生指出。資料顯示，11月26日，北京銀保監局發佈行政處罰資訊：中誠信託有限責任公司因信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款等原因，被責令改正，並罰款70萬元。

“也有一些投機操作。” 深圳另一位基金經理楊先生（化名）告訴時代週報記者，“房企可以在拿地之前成立一家公司，獲得基金或者信託投放，然後再通過資金的騰挪將其用於實際拿地。但現在監管從嚴，操作難度也比較大了。”

“未來房地產信託也不是不可以做，只是規模受到控制。要有額度，比如前期投放資金到期釋放額度之後才可以做。但這個額度能釋放多少，目前我們還不知道。”林先生表示。

某證券房地產行業分析師賀先生（化名）則認為，房地產信託資金餘額規模將繼續下降。

“受制於監管從嚴，以及近期信託資金成本升高、房企拿地趨於謹慎影響，未來房地產信託資金規模向上的可能性基本沒有。而根據近兩年資料分析來看，預計房地產信託資金規模將降至2.2萬億─2.5萬億元之間。”賀先生表示。

另外的擔憂也存在。東方證券今年7月份的一份研報指出，房地產信託融資主要發生在前期融資階段，其被收緊會直接抑制房企的拿地投資。

“目前房地產信託規模縮量還沒有超出我們的預期。我們仍舊保持‘受信託融資收緊影響，明年房地產開發投資增速將被拉低1─3個百分點，降至個位數’的判斷。”賀先生認為。

12月2日，中國奧園（03883，HK）公告稱，今年1~11月累計銷售額約1012.7億元。這也是其首次躋身“千億房企俱樂部”。

《每日經濟新聞》記者查閱克而瑞統計資料發現，今年1~11月，“千億”房企陣營再次擴容，由去年同期的25家增至27家。除中國奧園外，遠洋地產和雅居樂地產的銷售額均比去年提前1個月突破千億元。

財經評論員嚴躍進分析認為，“千億”房企數量增加，一方面說明整個行業是在進步、成長，但是另一方面“千億”房企數量增長差異性有限，也說明市場降溫對企業銷售、行業增長動力也產生了一定影響。

“千億”房企陣營生變

克而瑞資料顯示，今年1~11月，銷售額超過千億元的企業增至27家，與2018年同期的25家相比增加2家，遠洋地產和雅居樂地產在今年前11月增速加快，比去年提前1個月跨入“千億”房企陣營。

值得注意的是，2018年前11月銷售額僅為738.9億元、排名第三十六位的中國奧園，今年前11月銷售額累計約1012.7億元，首次進入“千億”房企陣營。而去年前11月銷售額達1110.4億元的泰禾集團，今年則掉出了“千億”房企行列。

事實上，從銷售規模來看，中國奧園在2007年上市之後的5年內規模增長相對平穩。直至2013年，中國奧園首次實現合同銷售金額100.38億元，此後業績規模發展加速。據中國奧園年報，2018年奧園錄得合同銷售額912.8億元，完成全年目標730億元的125%。而今年前11月，其銷售額已超去年全年，並首次跨入“千億”房企行列。

對此，中國奧園相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，公司銷售業績的持續快速增長得益於前瞻性的戰略佈局和土地儲備，並快速轉化為可售項目推向市場，支援銷售規模的增長。

據其介紹，自2016年以來，中國奧園持續加大土儲力度，通過多元化購地方式獲取符合其發展需要的土儲資源。中國奧園公佈的資料顯示，截至2019年6月30日，公司土地儲備總建築面積達4012萬平方米，總貨值約4255億元，其中位於粵港澳大灣區的土地儲備占比近三成。

同時，在根植粵港澳大灣區“大本營”的基礎上，今年奧園有意進一步深化全國化佈局力度，相繼在成都、重慶、常熟、安徽等地拿地，當前業務版圖已覆蓋華南、華東、中西部核心區與環渤海區域四大經濟核心區。

儘管奧園已成功實現“千億”銷售，但離今年既定的1140億元的銷售目標還有100多億元的差距。對此，上述中國奧園相關人士表示，公司今年銷售增速持續保持強勁，在剩下的1月時間裡將按既定步伐推進，有信心完成全年銷售任務。

“部分企業保持良好的銷售情況，沖進‘千億’陣營，這說明企業本身的資金力還是比較強的，能夠積極進取，是值得行業學習和借鑒的。”嚴躍進指出，部分企業跌出“千億”陣營，一方面說明了市場競爭的殘酷，另一方面也說明各個企業應對市場的能力是不一樣的，特別是在應對一些新的壓力時表現不同。

今年“千億”房企或超35家

12月2日，世茂房地產（00813，HK）發佈公告稱，今年前11月累計合約銷售總額約2277.3億元，累計合約銷售總面積為12778284平方米，較去年同期分別上升47%及36%。

值得一提的是，排在銷售榜第9、10、11位的世茂、華潤和龍湖，前11月的銷售額分別為2277.3億元、2261億元和2227.3億元，彼此間相差微小。《每日經濟新聞》記者查閱發現，去2018全年世茂以1743億元的銷售額排在華潤、龍湖之後，位居第11。由於今年世茂房地產增長迅猛，名次一躍升至第9位，華潤、龍湖的排名則分別下滑一位，華潤列第10位，龍湖則退居第11位。誰能在今年剩餘的最後一個月裡保住TOP10的位置，尚留懸念

今年前11月，除排在前三的“碧恆萬”保持穩定增長繼續領跑外，融創中國的銷售額首次突破5000億元，保利發展超過4000億元。中海地產和綠地控股銷售額均超過3000億元，但與去年同期相比，中海地產以較大增幅超越綠地控股，排名升至第6位。新城控股則以2460.4億元穩坐第8把交椅。

在全年銷售目標完成方面，“千億”房企中，世茂房地產、龍湖集團、陽光城、金科集團、中梁控股等房企已在前11月超額完成全年銷售目標；中國恆大、融創中國、中海地產、新城控股、招商蛇口、旭輝集團控股、中國金茂等14家房企銷售目標完成率超90%，預估全年將大概率完成銷售目標。

據克而瑞資料，今年前11月，祥生地產、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地產和榮盛發展7家房企的銷售額均超900億元，分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元；中國鐵建的銷售額也達到898.5億元。在今年剩下的一個月裡，考慮到大多數房企會採取促銷衝量策略，以上8家房企均具備衝擊“千億”的實力。

此外，前11月，首開股份、新力地產、卓越集團和金輝集團4家房企的銷售額均過800億元，分別為845.4億元、828億元、824.1億元和805.1億元，亦有衝擊“千億”的可能。由此預測，2019年“千億”房企總數可能超過35家（2018年“千億”房企為30家）。

“儘管最後一個月交易量在全年的影響力較小，但很多企業在年底都做足了銷售目標、手段等的準備，都會客觀上帶來一些變化。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，這些因素都有可能形成不同的行業變化、名次變化，也是當前市場所需要關注的。

深圳中原地產最新發佈的11月深圳房地產市場報告顯示，因臨近年底，開發商衝全年銷售數據加速推盤，當月新房供應大增，預售獲批面積為83萬平米，環比暴漲213.1%。深圳新房成交3,196套，環比升20.33%。2019年1-11月深圳新房住宅累計成交33,023套，同比增長26.91%。而豪宅稅的調整催火了深圳二手房，11月二手房成交突破8,000套，同比飆升91.9%，創三年半以來新高。

從各區成交面積來看，11月受卓越中寰等項目備案影響，寶安成交面積為7.8萬平方米，佔全市成交的23.66%。龍崗和龍華分別以6.93萬平和4.60萬平的成交面積位居第二和第三。11月份寶安區的卓越中寰以294套的成交量奪得深圳11月住宅銷售冠軍。排名第二和第三的分別是佳兆業鹽田城市廣場和深國際萬科和雅軒。

二手成交創3年半新高

二手房方面，當月成交8,013套，為2016年5月以來首次突破8,000套，環比升11.8%，同比升91.9%。豪宅標準調整後，市場氛圍升溫，二手成交量繼續回升。二手均價為55,499元人民幣/平米，環比升1.7%。11月深圳調整豪宅標準，單套建築面積在144平米以下容積率在1.0以上的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅，不用再繳「豪宅稅」。受此利好刺激，深圳住宅市場繼續升溫，上漲房源佔據主導。

深圳中原地產認為，從國土局備案數據看，11月一二手成交量均出現較大幅度的上升，二手成交量刷新年內新高。在豪宅標準調整刺激下，二手房交易稅費降低，市場繼續升溫，成交明顯上升。

合生創展（00754）公布，以現金代價1.14億美元（約8.89億港元），收購一幅位於紐約曼哈頓的空地。該集團擬發展一幢待售的新樓宇，預計包括地下兩層用於修建便利設施及儲藏室，以及地面上34層（一層作為住宅大堂及零售，其餘樓層為包含200戶住宅單位的住宅），總建築面積約18.33萬方英呎。該發展項目的投資成本約2.25億美元，主要包括收購價及建築成本。

鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤繼今年9月獲大手客斥資逾3.26億元連環購貨後，項目相隔逾兩個月再現大手掃貨，最新獲一組買家大手購入9伙，涉資超過3.04億元。大碼樓亦頻獲承接，信置（00083）牽頭發展的西九龍御金．國峯以7650萬元售出6座頂層連天台特色戶，呎價高見50898元，造價及呎價雙雙創下該住宅新高。

鷹君表示，朗濤最新獲一組買家購入9伙，涉資共3.04186億元。成交紀錄顯示，該組買家分兩天入市，上月27日購入第2座11樓全層3伙，本月2日加碼購入3座10及11樓全層共6伙，9伙實用面積由1079至1739方呎，單位成交價由1748萬至4250.9萬元，呎價16200至24445元，為項目今年7月推售以來第二宗逾億元大手購貨個案。

御金．國峯特色戶呎價5.09萬雙破頂

朗濤對上一宗逾億元購貨個案為今年9月，一組買家單日連購9伙，共涉資3.26258億元，當中包括3座15及16樓頂層A室連天台複式戶，實用面積2767方呎，成交價8854.5萬元，呎價32000元。位於科研路7號的朗濤提供723伙，實用面積357至3098方呎，預計2020年7月底入伙。

除朗濤外，新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III，項目於今年9月推售時，據悉獲公司客購入17伙，共涉資5.5億元。項目昨日亦售出2伙，其中6座51樓A室，實用面積1214方呎，以3751.26萬元售出，呎價30900元。

新盤頻現掃貨，大碼樓交投亦不遜色。信置旗下御金．國峯昨日以招標方式售出6座38樓頂層A室連天台特色戶，實用面積1503方呎，另設352方呎平台及1245方呎天台，單位為4房雙套房間隔，設有私人泳池，單位連2個車位以7650萬元售出，呎價高見50898元；項目全數單位已沽清。

香港樓市走勢受內外圍因素夾擊，萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文預期，本年底香港中小型住宅單位樓價將由今年5月高位回落8%，估計明年續跌5%，惟認為市況屬周期性下跌，出現懸崖式大跌機會微；豪宅樓價料走勢平穩。

林浩文指出，由於中小型單位樓價今年初急漲10%，如今即使從頂峰跌8%，全年計仍微升1%至2%。他預測，受放寬按揭保險樓價上限帶動，二手市場未來3至4個月將持續亢奮。

港島甲廈租金回落8%

商廈方面，萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶表示，明年港島區甲級寫字樓租金料跌6%至8%，惟看好鰂魚涌及黃竹坑區前景，估計明年微升最多2%。該行執行董事兼總經理兼九龍區商業部主管麥健偉則預計，明年九龍區甲級寫字樓租金或跌2%至4%。

萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫稱，因本港市民的消費力及消費意欲受社會不穩定因素影響，將拖累核心零售區街舖租金今年跌15%，預計明年續挫15%。

另外，萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅估計，大灣區城市2020年住宅樓價可升3%至5%，珠海及東莞可看高一線。

維持快銷售回本期 攻合作拿地

禹洲地產（01628）深耕長三角地區，董事局主席林龍安表示，未來將重點布局一二綫城市，維持較快的銷售及回款周期。由於土地市場競爭激烈，將尋找例如合作等模式拿地，並力爭權益比維持60%或以上，對明年衝刺千億銷售有信心。

林龍安表示，據第三方數據，集團料將提前1個月完成全年銷售目標670億元，全年有望突破700億元銷售。

副總裁、首席財務官兼公司秘書邱于賡表示，截至11月底止，集團新增約700億元貨值，料年底總土儲貨值達4,000億元，明年可售貨值則約1,800億元，若去化率達60%，完成千億銷售規模壓力不大。

每年租金收入 料增長逾3成

禹洲除了長三角地區，未來亦會重點布局環渤海地區及大灣區。執行總裁許珂表示，大灣區的預售政策較嚴謹，現時集團在當地的規模還未完全體現出來。

商業項目方面，邱于賡指，明年開業的面積達33萬平方米，2021年約20萬平方米，隨着未來2年集團推出更多項目推出，預計未來3年每年租金收入可保持逾30%的增長。而現時物業管理業務在管面積達1,300萬平方米。林龍安指，未來待商業物管業務成熟或會考慮分拆獨立上市。

另外，集團亦看好位於山東省的青島，除了其經濟收入較高，國務院今年8月正式設立山東自貿試驗區。禹洲於2017年進軍青島市場，其分公司投資負責人吳清濤指，除了國策扶持，青島將有不同教育機構進駐，有助帶動大量人口淨流入。

禹洲•朗廷府銷情佳 套近10億

集團於青島的土地儲備達30萬平方米，未售面積約25萬平方米。目前推出的項目均以改善型住宅為主。其中，「禹洲•朗廷府」主打高端客，項目建築面積15.6萬平方米，有8幢小高樓及21幢小洋房，提供1,074伙，貨值達11.5億元，自7月開盤以來，已出售622個單位，套現約9.88億元。截至11月底止，分公司完成全年銷售目標20億元約88%，對完成全年銷售目標有信心。

樓市最近表現反覆，最新土地註冊處資料顯示，11月樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄6,701宗及615.0億元，宗數按月升32%。不過，該數據有約一個月時間滯後，數據反映10月市況，該月政府公佈放寬按揭保險門檻後，刺激樓市交投，但於最近幾周樓市又再重回跌軌，可預期於12月數據會較差。

登記額615億跌6.2%

11月樓宇買賣合約登記錄6,701宗及615億元，按月升32%及下跌6.2%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋，10月16日施政報告公佈調高按保樓價上限，對二手樓市有直接刺激作用，二手交投明顯急升，帶動11月整體登記數字升至逾6,500宗水平，創今年5月份10,353宗後6個月新高。

不過，即使近月登記宗數上升，但截至11月全年整體登記數字暫錄70,896宗及6,574.1億元，料全年可達77,000宗及7,000億元，創2016年73,004宗及5,328.1億元後3年新低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，縱使成交量連升兩個月，但受中美貿易戰和政治事件影響，今年下半年宗數仍明顯放緩。據資料顯示，下半年(截至11月)整體物業註冊量平均每月錄5,481宗，較上半年平均每月約7,249宗下跌約24.4%。

一手私宅方面，11月錄2,092宗及196.7億元，較10月上升54.1%及16.8%，創6個月新高。二手私宅錄3,364宗及265.7億元，較10月上升39.5%及26%，分別是6個月及5個月新高。