台北市低迷多年的豪宅市場，隨著今年景氣復甦而轉露曙光，儘管今年豪宅推案掛零，但統計銷售中單價逾200萬元頂級豪宅建案，銷量已經超過6成，其中大直重劃區「西華富邦」及大安區「和平大苑」今年皆賣出逾10戶，松山區「華固名」更已完銷，顯見頂級豪宅搶手，專家表示，明年將有不少指標案推出，可望延續今年買氣，但價格漲幅不大。

根據《住展》雜誌統計，台北市目前每坪成交價達200萬元的5大豪宅建案，銷售接連開紅盤，如每坪最高292萬元的「西華富邦」，已售出近8成；每坪直達225萬元的「和平大苑」、信義計劃區「琢白」，則已銷6∼7成；單價高達207萬元的士林區「華固天鑄」也售約7成；最高價每坪226萬元的「華固名鋳」今年更已完銷。
今年成交量表現最好的是「西華富邦」及「和平大苑」，皆成交10餘戶，其中「西華富邦」雖然總戶數高達198戶，但目前108坪的小戶型已售罄，且宜華國際與富邦建設雙方存貨也僅剩40幾戶。至於大膽選在房市景氣最悲觀的2016年開賣的「和平大苑」，因有豐富公設且建商風評好，銷售狀況一直不錯，今年尤其賣得嚇嚇叫。
名人購入推升買氣

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，「2大豪宅案皆有名人置產，在名氣加持下，吸引不同性質的買家。」最廣為人知的正是藝人周杰倫豪擲6.6億元買下「和平大苑」頂樓樓中樓戶，讓該案成為兩岸三地知名豪宅，今年就有僑外資砸12億元打包2戶；「西華富邦」買主則有台積電創辦人張忠謀、富邦集團蔡家，應可吸引上下游廠商、投資方等跟進做鄰居。
不過在價格表現上，則不如往年有撐，以「西華富邦」為例，實價揭露至今年9月共有121筆交易，其中轉售有5筆，僅1戶10樓戶不是降價賠售，該戶於2015年8月以1億7403萬元入手，持有4年後以1億7623萬元出售，獲利220萬元。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，賺賠關鍵在於屋主入手價格高低，從實價登錄資訊看來，「西華富邦」平均成交單價約186萬元，最高價落在2015年的逾290萬元，但最新交易每坪約157萬元，符合目前市場行情，該獲利戶入手單價僅約153萬元，才因此有賺。

明年推案量很可觀

何世昌也觀察到，今年交易量較大的豪宅屋齡落在4∼5年，近2年頂級豪宅推案量則較少，今年甚至創下10年來唯一零豪宅推案的紀錄，主因是2014年房市反轉，豪宅產品銷售不佳，直至前2年景氣復甦，買方進場意願才大增，但累積供給量大，舊的都還沒賣完，建商自然不推新案，隨著買氣回升，反而有助去化2017年前推的頂級豪宅。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，今年不少高價豪宅銷況亮眼，除與資金行情有關外，許多豪宅客有換屋需求也是支撐的原因，但這波豪宅強弱兩極，好豪宅不愁沒買方，但不好的假豪宅依舊乏人問津。

至於明年則有不少指標大案將推出，如南港區「世界明珠」，住宅部分總銷達800億元，大安區也有總銷400億元的正義國宅都更案「Diamond Tower」，何世昌表示，明年推案量將很可觀，成交量也肯定增加，「但目前豪宅價位轉硬、不易跌價，卻看不出上漲空間，明年應處平盤趨勢，頂多成長3~5%，幅度不大。」

台北豪宅熱銷，高雄豪宅表現也不差。最新實價登錄揭露，今年8月位於澄清湖畔首排的豪宅案「景中泱」，出現首戶成交價格，為20樓次高樓層，148坪含3個車位，成交價為6600萬元，換算每坪成交價50.7萬元，打破澄清湖豪宅新高單價紀錄。

景觀宅更具價格優勢

高雄市鳥松區澄清湖畔首排因限建多年，久無面湖的新案，「景中泱」因在限建前取得開發許可，成為該區少有的景觀宅，基地面積1477坪，建蔽率僅17.1%，因此有近1200坪綠地，且戶戶3面採光又有180度的湖景，開價每坪50∼60萬元，已是澄清湖特區史上最高開價。

實價登錄今年8月出現首戶交易資訊，總價6600萬元，每個車位價格200萬元，換算單價為50.7萬元，車位與住宅單價皆打破澄清湖特區的歷史紀錄。由於澄清湖特區近10年少有大樓新案，與最近的大樓案、也屬湖岸首排景觀宅的遠雄「澄峰」相比，實價揭露每坪成交價多在2∼3字頭，換言之「景中泱」比同區豪宅每坪多10∼20萬元。

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，景觀宅因產品特殊性，價格落差較大，該案成交單價突破5字頭，已等同高雄其他區域的一級豪宅。觀察目前高雄市有站上每坪5字頭成交價的豪宅建案並不多，有位鼓山區農16特區的「京城KING PARK」與美術館特區的「高雄HH」，意謂豪宅若具備綠地、海湖等永久景觀，價格更顯優勢。

在不少旅館鬼故事中，旅館的邊間通常都是最容易出問題的，民眾外出旅遊通常都會下意識避開邊間居住；然而，在買房市場中，邊間反而是內行人的熱門優先選擇，往往案子一開售就被搶光。

根據老一輩流傳的傳說，阿飄都喜歡躲在飯店陰暗的邊邊角角，容易有陽氣弱、人氣不足的憂慮，也因此成為鬼魅聚集之所；反觀出現在房市的大樓物件，往往邊間戶會較中間戶有較佳的採光與通風，因此成為人們買房時的首選。

風水老師陳冠宇分析，由於旅館通常是長形走道，因此邊間容易出現的問題就是光線不足、底端氣流不通，就容易有煞氣、陰氣聚集，產生不好氣場，才容易出現「撞鬼」情形；買房時的邊間由於有三面採光的優勢，光線充足，人住起來也當然會更舒服，若要長時間居住，會是比較好的選擇。

萬群地產業務經理蔡明宏則表示，以新建案來說，邊間除了有三面採光、通風對流較好的優勢外，通常坪數也會較中間戶大，當然價格也會貴一些；反之，中間戶就因只有單面採光、坪數又較小，所以若坪數、房數、價格都符合購屋者需求，邊間通常會是優先選擇。

不過，蔡明宏也指出，人們常因通風、採光會選擇買邊間，但是不是真的最適合自己卻因人而異。例如推案時比邊間更加熱門的保留戶，通常有朝南帝王位、面對公園、享有永久棟距等特質，種種因素都會是買房時的考量重點，不是只有採光對流好就足夠。

在外租房好不容易遇到心目中的好房，但最後要在簽契約的時候，卻赫然發現「所謂的房東」竟然不是屋子所有權人，專家表示，所有契約都是認白紙黑字，所以發現這種問題時，就應該再請對方出示「屋主的委託書」，此舉可以保障該房屋確定是可以出租的。

網友近日在Mobile01上發問，「自己在外租房並要下定時，想到要看權狀，但卻發現號稱房東的太太不是房屋登記人，藉口為該房當初是借朋友名字買的，對方還說自己是投資客，以前是開房仲，因為貸款問題等解釋」，讓他充滿疑問。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，若遇到這種狀況，就應該請對方出示委託書，而且不論是合資的投資客還是等理由，都應該有授權出租的委託書，因為契約有問題是認白紙黑字，而如果發現出租者為二房東，可以要求查看房東與二房東之間的轉租同意書，且在內容要注意有無「禁止轉租」的約定，也需留意雙方之間的租賃期限。

針對租屋房東與房客要注意的事項，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠則指出，首先雙方都要準備自己的身分證，房東部分還要自己拿出房屋的權狀，並要詳細了解房客的工作狀況與保證人的聯繫辦法等，在日後若遇到房客失蹤等問題，才可以有人可以詢問處理。

另外，曹筱筠說，房客則是要確認房屋的所有權狀，或透過房屋稅單，來確認對方是否有權將房屋出租，若屋主是委託他人代為簽約，就應該出示屋主自己的委託書，並以玆證明，相關規定都有列在「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」裡面，不管房客、房東都要仔細了解。

結構技師表示，50年以上老宅，不等於危樓，但安全相對低，現有住戶應該注意屋況，若為省錢購買超老宅，出手前，最好請專家審視結構安全、評估個案補強費用。

建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，早期住宅在安全與抗震力設計較不足，加上混凝土時間久了會有中性化問題。但老房子並非不能住，有些老屋施工品質好，維護妥善，沒裂縫不漏水，要住沒問題。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，老宅仍有一定交易量，買方有一類是投資客或建商，買來進行危老都更改建，土地持分愈大的老宅愈搶手，多數投資客在改建前多會出租等待機會。第二類是自住，買方多是區位考量，想住在交通方便，機能成熟的市中心，但預算有限，因此選擇老宅。一般來說，屋齡40年以上老屋，比同區10年中古屋至少便宜三成以上，有些甚至可達五成。

徐佳馨表示，目前銀行對屋齡超過30年以上老宅，貸款成數多會比一般住宅降低一成到二成，貸款成數可能低於六成，購買老宅，一定要有較充足自備款。

捷運松江南京二、三號出口基地設定地上權案明（9）日正式開標，業界認為，在建商、壽險業者都有意搶標下，此案可望順利脫標，若能開出高價，也將代表明年地上權市場後市看俏。

松江南京一案是在10月公告招標，權利金底價約41億元，基地面積共1,450坪，換算下來每坪土地單價約283萬元，其中北側基地與捷運共構部分，得標廠商須支付2.3億元工程代墊費給捷運局。
松江南京案地段良好，容積率不錯，雖得標廠商須支付代墊費，但整體而言仍有獲利空間，是今年以來最受矚目的設定地上權案之一。

業界觀察，該基地鄰近松江南京商圈，相當繁榮，且日本客、商務人士往來頻繁，加上附近不少都更案在進行，未來此案若進度快，可承接接下來三到五年的商辦缺口，不少建商、壽險業者都很有興趣，這一次可望順利標脫。未來此案的得標價格，將會是觀察地上權後市很好的風向球。

財政部國產署推動國有地設定地上權，從今年第4季延續到明年第1季。明年1月，國產署也將接續推出被譽為地上權「王中之王」的世貿三館基地，將是萬眾矚目的新指標。

史上規模最大的招標案「台北車站特定專用區C1/D1（東半街廓）土地開發案」（台北車站雙子星大樓聯開案）次優申請人藍天宏匯團隊，已在收到捷運局來函通知遞補一個月，連闖設立專案公司、繳交履約保證金18.18億元兩關，距離與市府正式簽約，只差臨門一腳，全案隨時可鳴槍起跑。

延宕13年、第六度招標的台北雙子星案，此次應不會再胎死腹中。藍天宏匯團隊副總崔梅蘭表示，團隊自10月18日收到捷運局通知遞補，於60天期限內完成設立「台北雙星公司」新專案公司後，並在11月19日繳交履約保證金，提前在期限12月16日之前達標。

崔梅蘭表示，台北雙星公司已準備好了，資本額為20億元，股權由藍天、宏匯各出資50％，董事長為許崑泰。預計投資金額逾600億元，打造台北雙子星為未來台北西區新國門，現在就等台北市政府通知簽約，待雙方正式簽約後，隨時可鳴槍起跑，進入開發階段。

崔梅蘭表示，若台北雙星公司獲得捷運局通知正式簽約，也將會是下一階段實質挑戰的開始。即將面臨的兩個重要階段，一是正式簽約60天之內，必須依審查委員會意見修正土地開發建議書，屆時，很可能進一步確定是否調整辦公室、商場等配比；第二是，如果確定要調整配比，那麼還要經過捷運局同意、及都審和環評階段的審查通過。

據悉，藍天宏匯團隊內部評估，目前比較傾向進一步調高商場比例；主要關鍵在於，可拉高分給地主的權配比。

據了解，雙子星的C1和D1地主結構不同，投資人規劃兩棟摩天大樓的產品類型也不同。C1主要是財政局和捷運局占81.65％、私地主占比18.35％、卻有38人；至於D1則是公地主，包括台鐵和高鐵。

在價格標階段，當初南海團隊和藍天宏匯團隊在分回C1地主的比率，差異不大，分別為66.4％、63％，至於在D1，則分別為66％、50％，這麼一差、市值就差上100~150億元，主要是在於，兩團隊對於商場規劃的比例有不少的差距。

對於接替南海團隊，遞補上來的藍天宏匯集團來說，D1權配比差異達16個百分點，已面臨地主和民代、外界期待眼光，如須在都審環評和請照階段順利通關，勢必得考慮拉高商場比例。據了解，南海規劃商場比例達40％，藍天宏匯是21.2％，未來藍天宏匯是否會把商場比重「加碼」到四成，還要觀察。

估計若簽約後，全案完成設計、環評、都設審議等程序，估計要2年；興建時間估計5~6年，最快2026年完工。

隨著台北雙子星案有機會六度招標成功，北車商圈周邊的房價也蠢蠢欲動，業者期待大起飛！建商和代銷公司透露，明年北車附近新案，開價將呈現「跳空漲停」，出現補漲行情，每坪挑戰三位數100萬元的大關。

據住展雜誌調查，目前台北市許多區域房價都站上每坪百萬大關，僅大同、內湖等在7字頭，萬華、北投、南港、文山在6字頭。不過，隨著台北雙子星案的遞補團隊藍天宏匯可望與市府成功簽約，讓西區有翻轉契機，北車附近的大同區房價也因為雙子星題材，建商和代銷正蠢蠢欲動，明年推出新案開價將呈現「漲空漲停」，從目前的平均7字頭，直接往上開。

據悉，有建商和代銷業希望喊價到每坪破百萬元，甚至傳出有意開到120萬元；周邊百億級大案，也蠢蠢欲動。

傳真實業董事長王明成表示，宏國建設位於承德路二段近民生西路口的大案，將在2020年推出，基地規模逾2,000坪，可望是明年承德路上的指標大案，總銷量體百億以上，目前工地正施工中。

市場傳出，該案在大大圍板上載明預計民國114年完工，將分期推出，未來每坪開價將站上三位數。

另外，三豐建設簽下承德路舊統聯客運車站土地，全案約30億元，也會是指標案。

麗寶建設集團旗下麗盛建設，明年也將有新案推出，地點位於南京西路玉泉段，看好雙子星可望帶動區域發展。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北雙子星開發確實具備帶動周邊房價的效果，先前南海得標後，周邊建案都以「台北雙子星」作訴求主軸，建案價位逐步拉高，直到2019年第三季，因開發案一度延宕才漲多回吐、稍作休息。

何世昌表示，接下來，若「台北雙子星」案能順利進行，預期能帶動開發商的信心，周邊住宅與商辦開發案，以及都更與危老都可望越來越熱鬧。

業者表示，2018年4月承德路一段「京王」，挾著「台北雙子星案正值六度公開招標的熱潮推出，每坪開出100~110萬元的區域天價，結果創下「秒殺」佳績，每坪成交價直逼百萬大關，轟動房市；最近附近的「常殷峰澤」新案，主打地段和SRC建材、大坪數規劃，在台商回流潮之際，也熱銷達七成。

工廠、土地、商辦及公寓交易金額逐年增 四天王領頭 房市擴量登高

全台房市熱度來到房地合一稅實施後高點，今年最熱門商品是什麼？以實價登錄所分類的13類房地產商品的總交易金額來看，工廠以11.6％增幅，居所有類別之冠。整體來看，近年工廠、土地、商辦以及住宅市場中的公寓等四大類產品，堪稱近年帶動房市交易規模擴量的四大天王。

根據實價登錄統計，今年全台前七月實價交易揭露的總金額已經達到2.03兆元，年增3.1％，13類的房地產類別中，交易規模最大的住宅大樓前七月達6,140億元，不過近年來交易規模變化不大，反而是公寓連二年都有一成左右的年增率，二年來約擴增23％，今年前七月交易金額已達1,060億元。

屬於商用及工業不動產範疇的類別更是大放異彩，以近年交易規模擴增幅度來看，商辦、土地及工廠等三類，較二年前分別增加42％、31％、28％，其中，土地今年前七月交易規模已接近6,000億元。不過相較下，廠辦、農舍及倉庫等類別，大多呈3~5％衰退，屬於這波房市回溫潮中的弱勢產品。

全台房市交易量自2016年房地合一稅實施後低點24.6萬棟，逐年擴增到今年有機會逼近30萬棟，增幅超過二成。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，剛性需求，以及過去對景氣不確定而不敢進場的遞延自住買盤，支撐一般住宅市場成長，台商回流、資金行情則推升高端住宅，以及商業、工業地產的需求。

都更及危老題材及未來潛在改建效益的發酵，以及擁有相對低價的優勢，在這波房市回溫階段中，公寓、華廈交易規模增加幅度遠大於大樓產品。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，今年政府推出歡迎台商回流、根留台灣等企業投資方案，帶動買地、設廠、擴廠的猛烈需求，雖然明年初有總統大選因素干擾，不過民眾對於購屋、企業對於取得不動產信心仍強，只要建商、屋主價格不過度開高，整體房市動能將維持在近年的高檔區間。

近十年來，台中主力推案區域前三名分別為北屯區、西屯區及南屯區，太平區及大里區則緊追在後。尤其是北屯區，近五年在重大建設與人口紅利加持下，引發群雄爭霸、推案量爆棚，連帶拉抬周邊的地價與房價同步增溫；緊鄰北屯廍子區段的太平新光區段受惠最多，無論新成屋與預售屋，每坪單價均已站上「2」字頭。

台中地產開發商分析指出，台中市府今年共辦理三次區段徵收配餘地標售案，吸引大批建商爭相搶地，單是北屯廍子區段、太平新光區段，今年就有16筆土地交易案，合計標售4萬餘坪土地，總購地金額逾131億元。由兩區的土地成交價在31至37萬元來推算，明年起，預售案每坪開價「2」字頭起跳。

根據最新實價登錄資料發現，兩區的新成屋售價其實已趨近預售市場。其中，太平新光區段五年內新成屋，每坪成交單價落在22.8至28.3萬元之間，如「大毅好幸福」，最高成交單價25.4萬元；「惠宇新觀」最高單價26.8萬元，兩者平均單價皆為22.5萬元。

近幾年推案量體大的太平新光區段，目前線上新案包括大毅「熊幸福」、櫻花「大櫻國」、富宇「讀樂樂」，每坪開價都在2字頭。

至於北屯廍子區段五年內新成屋，每坪成交單價在15至20.9萬元之間。例如「惠宇原山」，平均單價19.8萬元，最高單價達22.6萬元，區域內部分成屋成交單價已站上「2」字頭。因此，區內每坪開價尚在「1」字頭的預售案，已成為許多剛性首購族群進場比價的標的，不少個案紛紛傳出銷售佳績。

目前北屯廍子區段許多線上新案，主打小坪數、大量體。其中，總太地產「聚作」，規劃20至38坪、一至三房產品，住家總戶數達935戶，每坪單價16.9至19.9萬元；還有總太地產的「共好Melody」，產品規劃26至41坪、二至四房，每坪單價19至23萬元；大城建設「八月小確幸」，產品規劃31至40坪、三至四房，每坪開價23至25萬元。

　　12月6日晚，綠地控股（600606）披露了11月新增房地産項目情況。公告顯示，公司11月新增13個重點項目，總地價約112億元，計容建築面積約409萬平方米，預計新增貨值超過435億元，樓板價僅2735元/平方米。今年前11月累計新增貨值近4500億元。

　　11月份的新增項目包括位于長三角一體化區域的嘉興湘家蕩、蘇州吳江太湖新城及蘇州相城區高鐵新城項目，以及西安西鹹新區等國家重點戰略區域的核心項目。今年前11月，綠地控股累計增房地産項目總地價約930億元，同比增長15%，總貨值接近4500億元，位居行業前四，平均樓板價約2438元/平方米。

　　來自綠地控股的最新數據顯示，今年1-11月，住宅回款率近95%，整體回款率約85%。在公司重點發力的長三角一體化等核心區域，市場佔有率穩步提升，上海、江蘇、浙江、山東、廣東等核心區域貢獻率超過80%，超過15個區域公司銷售金額超百億。11月最新發行3.7億美元債券，票面利率維持5.60%的低位，年內累計已發行27.2億美元債。銀企合作不斷加強，截至10月末，主要銀行授信額度4140億元，已使用1855億元，未使用額度2285億元。

　　根據已披露的綠地控股三季報，2019年前三季度，公司營業收入、歸母凈利潤、利潤總額分別同比增長26%、33%和37%；凈資産收益率達到16%，同比增加2.53個百分點，增幅19%；資産負債率88.29%，較年初下降了1.20個百分點，扣除預收賬款後負債率為81.50%，下降2.90個百分點；經營性現金凈流入91億元，已連續14個季度為正。

　　綠地控股董事長、總裁張玉良指出，綠地率先從“新十年”中長期布局的戰略高度，以高質量發展為核心目標，擁抱科技創新推動“地産+科技”雙向賦能，堅決推動企業新一輪轉型升級。

　　近日，佛山市住建局發佈通知禁止商辦變公寓。自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發佈政策限制“商改住”。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途成為基本原則。

　　16城出臺限制“商改住”政策

　　2017年以來各城市出臺限制“商改住”政策一覽 來源：諸葛找房

　　自2017年3月北京出臺了針對商辦專案的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其後，到2019年8月，廈門出臺最嚴“禁公寓令”，“商改辦”、“商改住”全部杜絕。

　　據諸葛找房資料統計，2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發佈政策限制“商改住”。從出臺政策的城市分佈來看，以一線城市和熱點二線城市為主，長三角和珠三角區域集中分佈。

　　諸葛找房分析稱，從政策針對方向來看，除了規範商辦性質禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，例如北京還規定了最小分割單位不得低於500平方米以及二手商辦專案出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側重於供給端的產品設計管控上；北京和廣州在轉讓方面規定已購買的商辦物業不能轉讓給個人只能轉讓給法人單位。

　　公寓市場面臨降溫

　　“禁止‘商改住’的政策影響了商住公寓市場的活躍度，購房者及投機者入手商住公寓更為謹慎，量的持續下降就會帶來價格的下降。”諸葛找房表示，整體來看，北京、上海受政策影響嚴重，對公寓市場堪稱是致命性的打擊，量價齊跌；再次為廣州；南京、東莞影響溫和，量價微跌；深圳因其市場具有特殊性，商品住宅嚴重缺乏，並且公寓市場有高端需求客戶帶動，市場在政策出臺後依然保持整體上漲，但對其他城市來說不具備借鑒意義。

　　“禁止‘商改住’使得部分商業住房沒法賣了，市場的吸引力不強，這個時候會引起庫存的問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中新經緯用戶端採訪時如是說。


　值得注意的是，在限制“商改住”之外，北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺了鼓勵“商改租”的政策，為商辦性質用房提供了另一條出路。

　　不過，諸葛找房表示，目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產品的嚴格規範使得開發商無法再鑽法律空子做商住公寓產品。雖然部分城市出臺了鼓勵“商改租”政策，“商改租”落地也是順應市場需求，但執行過程中缺乏配套政策，整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內預計不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。

　　商業地產投資銷售雙降

　　2019年1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額方面，1-10月份同比增長了7.3%，其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。

　　商業地產銷售的下滑也伴隨著投資的下滑，2019年1-10月辦公樓和商業營業用房開發投資15975億元，相比2018年同期減少822億元。從國家統計局公佈的資料來看，近三年來，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地產的比重正持續下降。2017年1-10月，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地產的比重為20.62%，2018年1-10月為16.91%，2019年1-10月降至14.58%。

　　對於商業地產的開發投資下滑，嚴躍進認為，住宅市場的開發投資到一個高位開始要往下走，商業地產本身並不是占最大比例，它也受到住宅市場的影響。現在銷售行情不好，也會對商業地產投資帶來一定的影響和壓力。

　　“這跟地方政府的因素也有關。比如呼和浩特明確規定，允許已取得使用權的商業用地調整為商品住房用地，調整比例最高為50%。客觀上，部分商業地產的開發和投資資料轉化為住宅投資，也會使得商業地產開發投資的資料出現下降。”嚴躍進補充道。

　　換房鏈條轉動加速 有片區二手房加價100萬 深圳調整“豪宅稅”衝擊波

　　在經歷兩周成交量“井噴”後，深圳二手房市場逐漸穩定。

　　深圳中原研究中心資料顯示，在調整“豪宅稅”的第三周（11月25日-12月1日），深圳二手住宅成交1862套，環比下降11.08%；成交面積157735平方米，環比下降7.8%；成交均價為51650元/平方米。

　　近日，記者走訪深圳二手房市場發現，在二手房市場“漲”聲一片的情況下，依然有可議價空間。連續兩周“賣方市場”佔據的主導地位，從第三周開始，逐漸向買方傾斜，回歸平衡。

　　量價齊升

　　“這周已經有四五批人來看過了，不能再帶人來看房了。”一周還沒過半，李姐所租的房子已經迎來四五批來看房的客戶。在感覺自己的正常生活被不斷前來看房的客戶打擾之後，李姐拒絕了仲介人員和記者看房的要求。仲介人員小馬隨即敲了同一層正在掛牌出售的幾套房子，均以相同的理由被拒之門外。

　　小馬告訴記者，深圳11月11日宣佈調整“豪宅稅”以來，大部分二手房業主都“反價”了。上述社區有幾套房未漲價，因此問詢的客戶特別多。

　　11月11日，深圳對普通住房標準進行了調整，規定同時滿足住宅社區建築容積率1.0以上、單套建築面積144平方米以下的住房為“普通住宅”，免征增值稅。

　　深圳2015年9月公佈的《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》規定，南山總價在490萬元以上、福田總價在470萬元以上、羅湖總價在390萬元以上、寶安總價在360萬元以上的房源均屬於豪宅，需要額外繳納增值稅。

　　而隨著房價不斷上漲，不少小戶型的總價均超過“普通住宅”的標準，需要繳納增值稅。市場上普遍稱之為“豪宅稅”。

　　廣東省房地產研究會執行會長韓世同表示，深圳此次政策調整，可以看作對之前政策的“糾偏”，而不是政策放鬆。“在此前深圳豪宅的認定標準中，有很多小戶型因為總價高而被豪宅化，這是不合理的。”

　　“豪宅稅”的調整立竿見影。深圳中原研究中心資料顯示，“豪宅稅”取消後第二周，深圳全市二手住宅成交2094套，環比上升11.09%；成交面積171088平方米，環比上升10.68%。從整個月份來看，11月深圳二手住宅成交8013套。這是2016年5月以來首次突破8000套，環比上升11.8%，同比上升91.9%。

　　從價格上來看，有64%的房源價格上漲。其中，漲幅在0~5%之間的占比33%，漲幅在5%~10%之間的占比31%。

　　因市場火熱形成的“賣方市場”愈加明顯，賣家的淡定和買家的焦慮形成鮮明對比，二手房市場成為買賣雙方的博弈。

　　有仲介人員告訴記者，政策出臺當天，大部分業主都要求漲價，還有不少業主要求將此前掛牌出售的房源撤下來，暫時不對外銷售。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，“豪宅稅”調整導致市場預期發生變化，直接體現在買賣雙方的博弈中，由買方市場向賣方市場轉變，這也是價格上漲的原因。“但由於深圳的房價已經保持在歷史高位了，購買力並沒有那麼強，從長期來看，最終會回歸平衡。”

　　有片區平均上漲100萬

　　考慮到孩子上學的因素，王先生打算在百花片區購買一套學區房。當時業主開價在590萬元，王先生認為還能再談談，爭取價格再降一點兒。令王先生沒想到的是，在“11•11”政策出來後，業主突然將價格漲到620萬元，超出了王先生可接受的範圍。這種情況下，他只能繼續觀望。

　　該片區某仲介門店工作人員告訴記者，在調整“豪宅稅”兩周內，百花和華強北片區成交了100多套房，平均每套房源的漲幅在幾十萬到一百多萬元不等。“現在市場火了，業主寧願不賣也要漲價，著急的都是買家。”

　　上述仲介人員所說的“片區內房源平均每套上漲100多萬元”並非誇大其詞。今年4月，記者曾以購房者的身份諮詢了位於華強北一套73平方米的三室戶型，當時業主開價590萬元。近期該樓盤項目在售的戶型已所剩無幾，一套48平方米的小戶型總價達到600萬元，而另一套77平方米的戶型總價也達到了790萬元。

　　有業內人士告訴記者，雖然業主提高了房價，但是按照首付比例折算，買家需要一次性交付的現金比之前要少。以上述總價590萬元的戶型為例，在調整“豪宅稅”前，需要繳納25萬元左右的稅費，加上三成首付，首付至少需要202萬元。“豪宅稅”調整後，即使該戶型漲了100萬元，達到690萬元，首付也僅需207萬元，與調整前差不多，而賣家卻增加了100萬元的實際收益。“考慮到目前手上持有的現金流，價格上漲幅度不大的房源更容易被接受，因為需要一次性付的錢比之前少了。”

　　而在實際交易中，買賣雙方往往會採取避稅的方式交易，即按照低於“豪宅線”的標準簽約貸款，多出來的部分由買家一次性交付。

　　市場熱度高的區域不僅僅是百花片區。深圳中原研究中心資料顯示，各區成交量和成交價格均有所上漲。其中，南山區均價為95241元/平方米，環比上漲4.1%，漲幅最大；鹽田區均價43196元/平方米，環比上漲0.6%，漲幅最小。成交量上，南山區成交1377套，環比上升23.1%，漲幅最大；羅湖區成交1200套，環比上升6.3%，漲幅最小。

　　深圳中原研究中心總經理鄭叔倫告訴記者，今年深圳市場分化比較嚴重，西部寶安、南山等區域受利好影響較大，市場預期高，價格上漲也較多。部分區域市場關注度低，成交不理想，價格上漲有限。

　　李宇嘉指出，市場過熱只是短期現象，從長期來看，當整個市場的購買力難以支撐房價上漲時，市場重新倒向買方。同時也需要政府支援，維持市場穩定，防止出現過分漲價破壞市場秩序的現象。

　　換房鏈條轉動提速

　　與氣定神閑觀望市場走勢的業主相比，有換房需求的業主就沒那麼淡定了。

　　南山區的張先生就是換房業主中的一員。他告訴記者，由於近期打算生二胎，現在居住的兩居室已經無法滿足全家人的居住需求，打算將目前居住的兩居室出售後換一套更大的住宅。去年11月，張先生委託房屋仲介機構將其目前在住的房屋掛牌出售，掛牌價530萬元。而在深圳“11•11”政策出臺以後，受到周邊環境的影響，張先生也在猶豫是否先“捂房”，等待價格上漲。

　　張先生的猶豫，是出於已看好的房子是否會漲價的擔憂。“最近我去周邊看了一下，那一片的房子都沒怎麼漲，我就放心了。”

　　放下心來的張先生決定按原計劃出售目前在住的兩居室，出於要換房的考慮，張先生表示價格可以談一談，“最高能降五萬，降太多我就換不了房了。”張先生笑笑說。

　　在市場熱度高的環境下，不漲價還有議價空間的房源往往能獲得更高的關注。第二天，張先生就以525萬元的價格將該房屋出售。

　　與張先生在同一社區的業主劉先生在隔天也降價10萬元，將目前居住的兩居室出售。

　　仲介人員告訴記者，不少業主也趁著這個時機換房，要換房的業主比較誠心，價格都可以商量，只是現在業主的心態都比較高，可議價的空間也小了很多。

　　鄭叔倫告訴記者，換房客戶置換的一般是豪宅線上的住宅，此次調整後，大部分都變為普宅，稅費減免也較多，對換房客戶有較大利好。以前的政策壓抑了部分換房需求，因而此次“豪宅稅”調整後，換房客戶明顯增加。

　　市場的火熱對於已購房的剛需客戶來說，並沒有多大影響。今年6月，周女士在寶安福永片區購買了一套二手住宅，當時業主開價410萬元，議價降到392萬元。加上稅費，周女士一共花了407萬元。在“11•11”政策出臺後，該社區的價格普遍漲了十幾二十萬元。“但是對於我們剛需購房者來說，買房後周邊房價上漲也談不上多驚喜，只能說略感欣慰。”周女士表示。

不管2019年有多難，也已行至年尾。而對於業績虧損的上市公司而言，12月可能是最關鍵的時刻，紛紛祭出十八般財技：出售房產、轉讓股權、賣身自救……都為了一個目的：扭虧、保殼。

據不完全統計，進入2019年四季度以來，已接近20家上市公司披露賣房收入，或者擬出售房產來改善業績、緩解資金緊張。

而據A股規定，上市公司連續2年虧損，將被“*ST”，提示退市風險，連續3年虧損，將遭遇暫停上市。

面對A股史上最兇猛的退市潮，在“生死存亡”的2019年尾，賣房成為了不少上市公司“保殼”的首選。

對此，“玻璃大王”曹德旺曾直言，"中國的上市公司手裡都握有大量房地產，年底經營不好了賣兩套、發不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套......"

2003年之前，持有投資性房地產的上市公司數量寥寥無幾。當年8月，國務院“18號檔”將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，非房地產的上市公司開始響應號召加入了“炒房軍團”，持有投資性房地產的上市公司快速增長。

據Wind資料統計，截至到2019年三季度末， A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產，占比超過48％，合計持有市值達13340億元，投資性房地產均值也是不斷攀升。

2018年，A股上市公司持有投資性房地產總額首次突破10000億元大關。2019年仍未停下增長的腳步，截止到三季度末，該數值已高達13340億元，較年初增長超1150億，增幅為9.43%。

而關於投資性房地產的定義是，為賺取租金或資本增值（房地產買賣的差價），或兩者兼有而持有的房地產。

回顧近12年（2008-2019年前三季度）的資料，A股上市公司持有投資性房地產總額、參與家數與房地產價格走勢完美貼合，只漲不跌。

可見，中國房地產一路牛市的背後，上市公司成為了其中最大的“金主”之一。

在2018年以前，企業購房可以完美繞過房地產限購的條條框框：一是通過地方政府的“人才計畫”落戶購房，另外是以公司名義購房。

而房價的持續上漲，更加催生企業炒房的熱情。華為創始人任正非回首創業路之時，都曾感慨，“中國房地產蓬勃發展，我應該選擇當個包工頭，掙錢還快一些”。

2018年6月，審計署發佈的《國務院關於2017年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》警示，多家金融機構和企業涉及房地產資產閒置以及炒房現象。

自此，企業炒房終於引起監管層的重視。西安，在全國首先暫停向企事業單位銷售商品住房和二手住房，緊接著長沙、杭州等地方政府迅速跟進。

但，從2019年三季度末的資料來看，上市公司持有的投資性房地產總額，並未出現下滑，其中未排除房價上漲帶來的投資性房地產升值的因素。

年年虧，年年賣房，年年保殼

手握1.3萬億房地產的A股上市公司，每逢年末，都會有一部分上市公司通過賣房來挽救業績。

據不完全統計，進入2019年四季度以來，已接近20家上市公司披露賣房收入，或者擬出售房產來改善業績。

其中，“賣房保殼”手法最熟練的莫過於中房股份（600890）。11月29日，其公告稱，擬出售新疆兵團大廈裙樓的一層、三層，交易總金額1.33億元，預計增加2019年營收1.27億元，增加淨利潤5100萬元。

而2019年前三季度，中房股份的營業收入僅有38.8萬元，淨利潤更是虧損超2170萬元。同時，2018年，中房股份也巨虧4200萬元，即將陷入連續2年虧損的危險境地。

無奈之下，出售2層大廈，直接增加利潤5100萬，一舉扭虧為盈，更避免陷入“*ST”的窘境。

更為奇葩的是，這已不是中房股份第一次賣房“續命”。自2010年以來，中房股份的歸母淨利潤便呈現“虧一年、賺一年”的規律性波動：

2017年，中房股份正是通過賣掉2套房，填補了當年的虧損，微微盈利806萬元，成功避免被“*ST”。2019年，同樣的戲碼將再一次上演。

面對如此低劣的財技，上交所“坐不住”了，直接下發問詢函：請說明，出售投資型房地產是否為避免因營收低於1000萬元或連續2年淨利潤為負，被實施退市風險警示。

中房股份的答覆亦非常直接：公司的主營業務一直處於停滯狀態，賣房是為了維護公司正常運轉需求，優化公司財務狀況，有利於全體股東的利益。

賣一套不能“保殼”，就賣401套！

如果賣一套房不能扭虧為盈，那就賣400套。

2019年最會賣房的上市公司或許是*ST海馬（000572），公司即將進入被暫停上市的絕境：連續3年虧損。

2019前三季度，已經被*ST的海馬汽車再度虧損2億元，處境非常危險。其早在2019年5月，便一口氣拋出401套房子出售，預計處置金額3.33億元，扭虧的決心不可謂不大。

11月23日，海馬汽車終於迎來曙光。其公告稱，計畫出售的401套房產已賣出318套，帶來應收款1.47億元，已收款1.2億元，對淨利潤的影響金額為0.74億元，但距離前三季度2億元的虧損，仍有較大差距。

深圳一私募機構人士表示，2018-2019年實體經濟較弱，上市公司日子不好過，部分上市公司竭盡全力下的收入，還不夠北上廣深一套房，為了渡過“年關”，越來越多手的企業趕在年底前賣房、保業績。

11月末，*ST中安公告，擬以3600萬元出售深圳市軟體產業基地5棟D座701房產；

10月26日，雲天化公告，擬出售位於安寧市的天然居72套房產，面積合計10065平方米；

10月21日，保變電氣公告，擬出售所持有的保定市格林漫都社區商品房八套，面積總計1647平方米，增值率368%；

10月22日，業績大幅下滑的中成股份公告，擬以2.57億元出售北京市豐台區的房地產，面積為5993平方米，還附帶60個車位；

上市公司賣房背後的無奈

“建議上市公司專注主業，這是金融危機後最大教訓。”早在2018年年底，證監會副主席閻慶民便給出了忠告。

2019年四季度出現的上市公司賣房潮，亦折射出了2019年實業的艱難，而偏離主業的上市公司則更加難以生存。

眾所周知，能在A股上市的企業一般是行業裡拔尖的。然而，2019年前三季度上市公司的淨利潤卻仍在逐季下行，其他非上市公司的困境可想而知。

近2年中國經濟的關鍵字是，去杠杆+供給側改革。處於產業鏈上游的上市公司的營收和利潤有所保證，中下游企業盈利則“相互搶食”，分化嚴重，贏者通吃的趨勢更加明顯。

作為代表各行業龍頭的滬深300指數，近三年業績增速保持平穩較快，營收、淨利潤累計同比增速已連續十個季度（2017年一季度至今）保持在18-11%區間。

因此，在2019年的二級市場中，資金追逐、抱團各行業的龍頭，更是冠以A股“核心資產”之名。

另外，去杠杆大環境下，前幾年瘋狂加杠杆、跨界並購的中小型民營企業則非常難受，融資受限的情況下，甚至在2019年出現了違約潮。

據Wind資料顯示，截至到12月2日，2019年以來已有157只債券出現違約，涉及違約金額已高達1213.51億元，其中近90%的債券主體均為民營企業。

資金鏈斷裂，拼命找錢，錢越來越難掙......

同時，2019年四季度無奈“賣房自救”的上市公司中，也都是以民營企業為主，不禁令人唏噓。

　　看著如今的北京房價，小A為3月份及時賣掉了房子慶倖不已。

　　今年3月，借著一波小陽春，小A將掛了5個月的房子以330萬賣了出去，這套房位於豐台區四環內，屬於地鐵剛需上車盤。而近期，相似戶型成交價格僅為290萬元左右。這意味著，時隔9個月，這套房跌了近40萬，單價下跌近6000元/平方米。目前單價已經不足5萬元/平米。

　　而在“3.17”調控前，北京樓市最瘋狂的時期，這類戶型成交價格一度接近420萬，單價達到7萬元/平米。

　　根據國家統計局的資料，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑週期。

　　近日，記者走訪北京多個地區二手房銷售情況，儘管近期交易量有所增長，但市場情緒並未明顯升溫。除了小戶型熱門學校學區房，北京二手房全面降價的情形仍在持續。

　　“現在只有價格降到位了，房子才好賣。”多位經紀人對記者表示。

　　頻現百萬級折扣

　　“樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，週期快可1150萬元成交。”一位地產仲介在其朋友圈推廣一套房源。

　　記者瞭解到，這一房屋掛牌價為1450萬元，其中的議價空間達到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據瞭解，房主此次大降價主要是亟需交易變現。

　　這一社區屬於北三環次新房，房齡和戶型方面有優勢，也有明顯的短板。該社區大戶型房屋較多且附近交通便利，社區裡有不少房屋被出租用於公司辦公場所，整體環境並不宜居。加上高總價不好賣，因此房東不得不大降價。

　　這套房子已經掛牌數月，然而目前仍然未有成交。

　　除了大戶型，頂級學區房也出現了降價促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價為1445萬元。據仲介介紹，業主調低了該套房源的心理價位，1330萬左右即可成交。該社區對口小學是宏廟小學，該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校，這兩所中學都是北京市頂級名校。加之該社區位於金融街(7.890, -0.04, -0.50%)地區，成交單價居高不下，8月成交均價高達19萬/平方米。

　　高總價學區房也有較大的折扣

　　記者從多位房地產仲介處瞭解到，除了極個別稀缺的項目，目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。即使一些房東不願意下調仲介平臺上的掛牌價格，但在實際成交中讓步的幅度也在加大。

　　“今年3月北京房市曾經有一波行情，部分剛需入場，啟動了整個購房的鏈條。但這一輪行情4月下旬後就逐步冷卻了，市場又回到了成交量下滑的狀態中。”一位仲介對記者表示。

　　不過，從目前的交易情況來看，西城區小戶型牛校/直升校的學區房仍然相當堅挺。記者瞭解到，近期，愛民裡社區（劃片小學西什庫小學是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個社區中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報價超過650萬元。傳統名校三裡河三小近期一套83年40平米的學區房，單價接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅。可以說，西城小戶型學區房是現今北京樓市唯一的高地了。

　　小戶型稀缺學區房仍然價格較為堅挺

　　嚴控杠杆降溫樓市

　　小A清楚的記得，“3.17”之前最瘋狂的時候，社區裡的一套小兩居，一天有5波客戶前來看房。“基本當場就得拍板，否則房子就被人搶走了。”小A對記者表示。

　　為何短短兩年，市場發生了如此大的變化？

　　在本輪房地產市場調整中，北京是最早出臺政策，也最早見效的區域市場之一。在不少地產人士看來，嚴控杠杆、增加供應是北京市房地產市場迅速降溫的主要原因。

　　目前北京二手房一系列稅費規則加大了交易和購買成本。二手房中僅有滿五唯一（產證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套）的商品房可以享受免征所得稅待遇。不符合滿五唯一條件的二手房交易都將徵收增值部分的20%差額所得稅。而獲得產證不滿兩年的二手房還要在此基礎上徵收5.3%-5.6%的增值稅及其附加。目前交易中，稅費一般由買家承擔，但賣家就需要下調成交價格作為稅費的彌補。記者瞭解到，一般來說，300萬左右的二手房，如果不是滿五唯一，且上次交易的原值較低，賣家要至少降價20萬以上才比較容易成交。

　　另一個有力政策是“非普二套高貸”。按照北京市相關規定，除建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，北京普通住宅標準價格紅線設置為：五環內總價低於468萬元。以目前北京市區的房價水準來看，五環內大量房屋將屬於非普通住宅。

　　按照2017年“3.17調控”的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低於80%，且在確定購房套數時，採用“認房又認貸”的原則。

　　“這意味著將大多數改善型需求的首付門檻大幅提升。舉個例子，1000萬的二手房，如果是二套，意味著最多僅能貸款200萬，那麼首付就需要800萬現金。目前銀行對房抵貸、消費貸資金流入房市監管力度非常大，購房者難以從這些管道補充首付。即使是被認為是‘絕對剛需’的學區房，總價超過1200萬後成交週期也比較長。此外，兩年多的嚴格調控，已經把房價一直漲的預期給打掉了，部分購房者由於資金實力不夠放棄了購房，還有部分購房者則轉入觀望狀態。博弈的天平開始逐步向購買者傾斜，房東降價的案例正在增加。”某仲介店長對中證君表示。

　　前述店長表示，以往北京市二手房交易都是“連環單”。“比如300萬以下的算剛需房，假設剛需進場，剛需房的房東拿到購房款再貸300萬能買600萬的房子改善，那些賣了600萬房子的房東再貸400萬就可以買1000萬的房子。如果購房者預期收入和房價持續增長，杠杆放大效應下，房價也就會越來越高，越漲越快。但在現在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

　　“如果是2017年調控之前入市，考慮到信貸成本，房子至少已經跌了超過20%。”一位2017年高點購房入市的購房者對中證君表示。

　　增加供應平抑價格

　　北京市多年一直缺乏土地供應，但這一情況在2017年發生了改變。

　　北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。

　　限競房在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低於同區域的市場水準。中原地產指出，從樓市資料看，2018年來，全北京合計供應的新建住宅有8萬套，其中5.44萬套是限競房。占到整體市場供應的68%。住建委資料顯示，連續兩年超過3萬套住宅尤其是限競房的供應井噴下，今年前11月，北京累計成交新建商品房住宅（含限競房33074套）同比上漲了60.4%。

　　限競房不僅有價格優勢，而且還會分流二手房的需求，同時拉低區域二手房的均價。公益西橋一均價為6萬元/平米的限競房專案入市後，區域內二手房價格一夜之間下降數千元/平米。

　　此外，北京市還供應了大量共有產權住房，也分流了部分二手房需求。

　　不過，近期北京二手房市場成交量和帶看量均有所增長。年底一般房市都會有一些行情，那麼後市走勢如何？

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，目前北京二手房市場依然處於買方市場，受嚴格調控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續到2020年春節後，即明年3月、4月，市場的熱度才有望回升。

　　中原地產首席分析師張大偉提醒，目前大多數限競房專案去化不及預期，新房庫存明顯增加，目前北京商品房住宅庫存高達7.56萬套，為多年來最高。“為消化庫存不排除未來會有價格戰，這些都會影響二手房的價格。”張大偉表示。

十大屋苑周末3成交 較10月高位挫88%

樓市前景未許樂觀，買家入市續審慎，即使藍籌屋苑交投一樣慘淡。四大代理行統計的十大屋苑，過去周末兩天（7日至8日）交投量全數低於10宗，個別代理行更低見僅3宗的18周（逾4個月）低位，相對政府放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後、10月最多錄26宗成交的周末，急挫近九成。龍頭屋苑鰂魚涌太古城在淡市中錄得本月第四宗低於銀行估價成交，唐宮閣一個兩房戶劈價250萬元（20%），以1000萬元沽出，並較同類貨10天便宜20萬元（約2%），相對銀行網上估價低近3%。

四大代理行統計的十大屋苑過去周末各錄得3至6宗成交，近乎重返或跌穿放寬按保前一周的水平；較對上一個周末的5至9宗，各跌28.6%至62.5%，僅香港置業統計的宗數按周無變化。當中，中原地產統計的兩天成交最淡，只有3宗買賣，為今年8月首個周末（3日至4日）錄得2宗後約18周最少；與放寬按保後第二個周末的26宗相比，更減少近23宗或88.5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，周日本港有遊行活動，市場擔心社會氣氛再惡化，加上中美貿易戰反覆，本港政局及經濟前景充滿不確定性，窒礙準買家入市意欲，導致二手交投淡靜。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，新盤分薄客源，兼且12月受傳統節日因素及社會事件影響，估計全月二手交投表現將遜於11月。

天鑄累減620萬 明賺實蝕

龍頭屋苑太古城成為大市轉淡的風向標，屋苑本月至今暫錄5宗成交，當中多達4宗低於滙豐銀行網上估價，最新唐宮閣低層F室兩房戶，實用面積583方呎，上月放盤叫價1250萬元，昨天勁減250萬元（20%），以1000萬元售出，呎價17153元，不但較滙豐銀行網上估價1029萬元低29萬元（約2.8%），相比同座向兼樓低一層的夏宮閣低層F室兩房戶，實用面積580方呎，上月28日連租約售價1020萬元（當時已低市值3%），短短10天再賣平20萬元（約2%）。原業主1996年斥340萬元入市，賬面仍斬獲660萬元（約1.9倍）離場。

豪宅則靠蝕讓殺出血路，代理透露，內地客持有的何文田天鑄7座高層A室，實用面積988方呎，3房間隔，剛勁減至2980萬元沽出，呎價30162元，較開價3600萬元，勁劈620萬元（約17.2%）。位於樓下低數層的A室同面積3房戶，今年7月以3368萬元易手，即今次樓上單位相隔5個月賣平388萬元（11.5%）。該內地客早於2015年以2971.31萬元購入，以賬面計約4年獲利8.69萬元，但扣除其他開支使費，則料倒蝕約147.39萬元。代理直言，近期豪宅交投極淡，加上天鑄過去成交一向賺幅不多，以現時市況計，「如果唔蝕點吸引人買」。

盈翠分層呎造2萬逆市破頂

青衣本月至今錄得6宗成交，平均每天少於1宗，但區內有指標屋苑單位樓價逆市破頂。市場消息稱，盈翠半島11座中層F室3房單位，實用面積772方呎，享海景，4月開價1780萬元，「本身一直唔減，但見樓市開始回調（業主）先軟化」，上月突減至1640萬元，昨再獲區內換樓客鋤至1548萬元沽出，呎價20052元，呎價仍創該屋苑標準分層單位新高。原業主2003年斥376萬元入市，賬面賺1172萬元（3.1倍）。

香港政經局勢持續不穩，企業加快推展搬遷及節省租金計劃，令寫字樓租金持續受壓。美聯工商舖（00459）資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，今年11月甲級商廈租售價連跌5個月，租金按月跌1.5%，下半年以來累挫6.9%；售價則按月回落1.2%，下半年以來累跌5.4%。

企業外遷 港島最傷

該報告稱，下半年以來甲級商廈租金跌幅以港島區挫近9%最多，跑輸九龍及新界的5%跌幅。由於近期社會運動集中於港島商業中心區，部分公司有意在九龍區物色後備辦公地點，故九龍區商廈租金獲支持。11月全港各商業區售價，以上環區按月挫6.5%最傷，建築面積平均呎價低見28363元。

另外，11月乙級商廈租金按月回落1.4%，售價則按月微跌0.6%

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為，近期寫字樓租務市場表現疲弱，部分企業尋求頂租或退租。

他估計，今年下半年甲廈租金跌幅僅8%至9%，略低於該行預測；而全年則料挫6%至7%，惟商廈市道前景欠佳，相信跌勢將持續至明年年中。

佔整體樓花按揭2.9% 近2年低

政府放寬首置按揭保險後，新盤借用發展商按揭上會數字明顯回落，代理統計資料顯示，11月承造發展商按揭宗數約34宗，佔上月樓花按揭僅2.9%，比例為近2年低。

過去數年，部分發展商以高成數按揭及二按作招徠，承造樓花按揭，令新盤買家更容易上車。

不過，隨着政府於10月16日公布的施政報告放寬現樓住宅的按揭保險，分別將9成及8成按揭的樓價上限提升至800萬及1,000萬元，使市場對發展商按揭的需求有所減少。

發展商按揭佔比 曾達32.9%

根據經絡按揭提供數字顯示，11月份新盤買家承造發展商按揭的宗數有34宗，佔該月的樓花按揭總數1,170宗，比例約2.9%，較10月份的7.9%，按月下跌5個百分點，亦是自2017年12月以來、近2年所錄得的單月最低，反映新盤買家採用發展商按揭上會個案減少。

按該行統計，市場最近4年的樓花按揭達逾3.95萬宗，當中約有3,757宗是借用發展商按揭上會，相當於佔整體比例接近1成，每當樓市充斥負面或不明朗因素時，後市氣氛一般下，新盤買家會採用發展商按揭的比例也會相對較高，例如去年3至4月時中美貿易戰突然冒起時，5月份該比例一度升至32.9%的高位。

新盤按揭料保留 滿足各類客

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為，按揭門檻獲放寬，多家發展商也迅速對應，紛紛增加建築期付款（現樓契上會）的優惠和「先住後付」等方法，吸引不少用家改為選用建期付款上車，因此對發展商按揭的需求自然減少。

不過，也有不少換樓客及投資者，或者高價物業（逾1,000萬元單位），未必能受惠新按保或借足按揭，需要借助發展商的按揭入市，故相信未來發展商仍會保留提供按揭，但成數不會太高，以滿足不同類型的買家。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指，樓市現時為用家主導，新按揭措施讓市場對發展商按揭的需求減低，惟在目前社會事件持續，本地經濟陷入衰退，影響入市意慾，相信短期內新盤的定價要具競爭力，發展商推盤時亦會增加不同付款按揭方法和優惠折扣，以提振銷情。

樓市面對下行壓力，業主心態轉弱，屯門居屋兆麟苑低層2房累減41.2萬元，以居二價258.8萬元易手，售價破今年新低價。

祥益地產翠寧花園及海典軒分行經理林英傑指，上述單位為兆麟苑C座低層8室，實用面積401平方呎，2房間隔，10月以居二價300萬元放盤，現累減41.2萬元，以258.8萬元沽出，實用呎價6,454元，售價破今年新低價。新買家為區內公屋戶。原業主於1993年以40.8萬元購入，持貨26年帳面獲利218萬元。

其次，馬鞍山居屋福安花園減32萬元沽，世紀21奇豐錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，福安花園1座低層E室，實用面積593平方呎，3房2廳，向東北望開揚景，單位原開價700萬元，現減價32萬元，獲買家以668萬元（自由市場價）承接，實用呎價11,265元。

青衣居屋青盛苑低層2房戶剛滿SSD，以市價450萬元（自由市場價）沽出。屋苑低層8室，實用面積381平方呎，2房間隔，單位於今年9月以468萬元放盤，終減18萬元以450萬元沽出。

社會動盪營商受挫 企業遷外圍慳成本

本港暴力示威活動持續半年，社會動盪不安，營商環境受創，經濟前景嚴峻，企業紛加快搬遷步伐，以節省租金開支，寫字樓租金持續受壓。據美聯工商舖最新一期《商廈快訊》報告指出，上月甲廈租金再度領跌，按月再挫1.5%，下半年以來累積跌幅達6.9%。當中，港島區挫近9%，明顯跑輸九龍及新界的5%跌幅。

報告指出，上月甲廈租金已經是連續第5個月下跌，而港島區租金跌幅高於九龍及新界，主要是由於近期經濟轉差，而港島寫字樓租金一向較高，部分企業為節省租金，因而決定由港島搬遷至九龍。此外，近期的政治事件，不少都是發生在港島商業中心區，部分員工更因而難以上班，影響企業日常運作，因此部分公司有意於九龍等地物色辦公室，以作為後備辦公地點，這都支持九龍區商廈租金。

甲乙廈售價五連跌

事實上，近期寫字樓已經出現棄租潮，例如騰訊旗下遊戲公司Riot Games早前也退租位於中環中心的辦公室；而部分共享空間營運商，據報也放棄租用本港部分辦公室，令到寫字樓租金顯著受壓。

售價方面，甲、乙廈價格上月繼續下跌，是雙雙連跌第5個月，其中指標甲廈價格按月挫1.2%，下半年來累積跌幅達5.4%；乙廈按月則跌0.6%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為，近期寫字樓租務市場表現疲弱，加上核心區甲廈的空置率又上升，部分企業也尋求頂租或退租，令市場雪上加霜。他認為，本地經濟衰退已幾成定局，明年失業率勢將上升，而政治事件何時完結仍屬未知之數，這將會影響企業來港營商的信心。

甲廈租金料年挫7%

他續指，雖然按目前步伐推算，今年下半年甲廈租金跌幅或只有8%至9%，較今年中該行預測的10%略低，全年則料跌約6%至7%，但由於商廈前景欠佳，相信跌勢將最少持續至明年年中。倘若政治事件屆時仍未解決，明年全年商廈租金勢續挫。