今年房市呈現北穩、中南熱的態勢，其中台中推案量持續攀升，卻也因此創造出愈來愈高的空屋潮。根據統計，台中推案量前5大的北屯、南屯、西屯、太平、大里，也多屬高空屋區，專家表示，目前市場靠低利率資金、房貸高年期及低廉持有成本支撐，「不過人口量增顯然消化不了建商推案，使空屋率節節攀升」。

根據內政部不動產資訊平台發布最新低度使用(用電)統計資料，台中市目前空屋宅數最多的行政區依序為西屯區1萬1974戶、北屯區1萬1156戶、北區7976戶、南屯區6837戶、太平區5898戶及大里區5730戶。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠分析，這幾區雖然是台中市人口成長排名前幾名，有人口量增的優勢，卻仍難以消化建商推案的量體，因而被列入高空屋率區域。

與高推案區成正比
進一步比對近8年台中建物所有權第1次登記資料可見，高推案量區域已與高空屋區域成正比分布。主力推案區域前5名為北屯區2萬1640棟、西屯區1萬7446棟、南屯區1萬3675棟及太平區1萬090棟。陳孟筠表示，「兩相比對，顯然這些房市熱區預售屋完工後，亦同步淪為高空屋率區域。」

陳孟筠指出，從市場推案分布狀況及民眾置產區域可看出房市跟著重大建設走，除吸引當地居住人口換屋外，亦因看好未來發展吸引外地人置產；但隨著住宅存量愈來愈多，未來選擇性及比價效應提高，且民眾實質所得的漲幅跟不上房價的追漲速度，也將成為隱憂。

台中市不動產仲介經紀公會副理事長林志雲指出，近年這些區域推案量不小，但即便空屋率偏高，房價其實已漲好幾番，主因仍在資金過多、持有成本低，「靠著建設利多、租金投報率，可退可守的投資，使房價依舊能翻倍漲。」建議若有投資需求的民眾可趁機入手，自住客則視個人需求進場。

經濟部工業局去年公告214.5公頃列為閒置土地，經過一年輔導期後，拜台商回台帶動供應鏈在台擴廠之賜，閒置用地積極媒合活化只剩40％土地約88.5公頃尚未使用，活化效果明顯。為減少閒置土地，工業局打算在明年第一季公告第二批閒置土地。

據了解，受貿易戰衝擊，許多台商回台投資，去年經濟部公布214.5公頃閒置土地，若二年未使用將強制拍賣，預計明年9月會公布強制拍賣名單，另外將在明年第一季公布第二批閒置土地，同樣會在公告後進入二年內輔導期，若未使用同樣會進行強制拍賣，推估第二波僅剩20公頃。

根據工業局統計，過往圈地未開發許多是傳統產業，圈地前五名是燁輝、中纖、正新、振鋒、中油等，其中燁輝、中纖均閒置超過十年。

工業局副局長楊伯耕說，當初業者取得工業區土地，當時就有簽訂相關切結書，必須在二年內完成建廠使用，否則將「照價買回」，後來因法令修改後，改由產創條例來解釋，只要是認定閒置土地進入強制拍賣，將會把閒置土地讓給有需求的業者使用。

楊伯耕指出，經過清查，第一批公告閒置土地，60％土地已經開始使用，包含取得工廠登記的有1.5公頃，建廠中有38.3公頃，規劃明年建廠的有86.2公頃，只要明年9月底前規劃建廠50％，就能免於土地被強制拍賣。

至於剩下40％閒置土地約88.5公頃，工業局會積極輔導，請廠商自行租售或使用。若超過明年926大限（9月26日屆期），最高處以公告地價10％罰鍰並限期改善，若沒改善就會進入公開強制拍賣。

經濟部補充，去年公布的閒置土地是多年未開發的區域，不乏超過10年仍未開發，因此公布才會出現200多公頃，已經依程序逐筆通知土地所有權人及利害關係人陳述意見，這項程序正在進行中。

商辦市場近年炙手可熱，甚至搶手到大樓還沒蓋就被預租。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠10日表示，受惠台商回流，辦公市場已從「現貨」市場升級到「期貨」市場！預期未來三年是商用不動產高峰。

黃瑞楠10日主持2020年Savills市場展望記者會時談到，台北市辦公室供不應求，「房客幾乎沒有議價空間，部分頂級辦公樓已喊到每坪月租5,000元」。而建商現在興建辦公大樓也，請照後就會開始招租、預售，是前所未有的狀況。

黃瑞楠表示，這兩年辦公租金行情平均已上漲6％，目前已進入房東市場，未來一年，台北市辦公租金行情看漲5％。他指出，北部工業地這幾年連續攀升，最近部分廠商已追漲不上北部工業地價格，開始考慮轉向南部如台南、高雄等，目前已有大廠考慮調整其布局。

黃瑞楠也指出，台商回流還有4,000億待落實投資，預期2020年商用不動產的自用需求將保持熱度；另外剛性需求殷切，可望帶動廠辦及辦公室租金，相對拉升報酬率，預期投資型買盤將更活躍。

受惠台商回台投資及海外資金回流，據商仲業者統計，今年截至12月10日止，商用不動產、土地及地上權交易總額分別約1428億元、2536億元，雙雙創下2007年以來、近12年新高。

商用不動產交易 創近12年新高
這波商用不動產與土地交易的最大買家都是建商，前者建商買進近400億元、占比約28%，光是威京集團旗下的鼎越開發便砸372億元買進京華城，預計改建成商辦園區；科技業買進占比約21%居次，主要是自用需求。

根據第一太平戴維斯統計，商用不動產年度交易總額已連續4年成長，今年累積達1428億元，不僅較去年增加約35%，更較2011年壽險業瘋狂掃樓時的交易總額還多出130億元、增幅約1成。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，今年投資與自用需求皆明顯升溫，帶動商用不動產交易，其中零售商場累積交易額約443億元、廠房約310億元、辦公室約280億元。其中辦公室購置需求強勁，在現貨市場缺貨下，企業轉向預售市場，國票金與聯強國際分別斥資56.7億元及50.6億元買入預售辦公大樓，做為集團總部之用。

至於土地交易，今年建商搬1999億元獵地，較去年967億元翻倍成長、增幅約106%；而前波房市盤整的2015年更僅296億元，短短4年，建商獵地的動能翻了好幾倍。

今年全國土地交易達45萬坪，其中交易面積最大的縣市為台中市、約占24%，桃園市約占23%、台南市約占21%，上述三都總土地交易面積就占了68%。丁玟甄表示，桃園是台商回流設廠的首選區域、台南則有台積電進駐，台中市長期有中小企業、甚至隱形冠軍設廠，均有穩定及不小的買房需求，因此多數建商都往該三都獵地。

展望2020年，第一太平戴維斯總經理黃瑞楠認為，台灣經濟穩定成長、台商回流資金還有4000億元待逐步落實，明年商用不動產的自用需求將保持熱度，重量級廠商建廠擴產，上下游廠商的加乘效果將帶動工業不動產交易；但因工業地產價格位居高點，企業在評估支付能力下，整個產業聚落將朝向新竹、台中及台南的三核心方向發展。

經濟部去年公布首波閒置工業地，在特別稀缺的北部用地中，以中客為主的綺麗珊瑚與轉投資台東紅珊瑚共有兩筆、三萬多坪土地上榜，卻雙雙提出訴願，強調是因為中國旅遊政策調整，導致中客大幅減少、營業額下滑，「再談擴充興建，無異雪上加霜」；但遭行政院訴願會裁定，「其所稱的理由為投資時所應審慎評估之風險」，駁回訴願。

經濟部去年公布的清單，大型閒置工業地多位於南部，包括燁輝在屏南工業區共有近六．六萬坪；中纖、正新在雲科工也各有約六萬、四．三萬坪。

主打中客一條龍 綺麗珊瑚兩地媒合轉售
以中客為主的綺麗珊瑚，則在宜蘭利澤分別有約一．七萬坪、九四六○坪閒置土地。公司代表人、有珊瑚女王之稱的洪明麗在訴願中指出，該土地原計畫做為觀光工廠周邊商業開發案，但近兩年因兩岸政治因素，中客大幅減少，嚴重侵蝕盈餘，「此時再談擴充興建，無異雪上加霜」，並稱遭列入清單將使土地轉讓更加困難。

但訴願會認為，「土地轉讓困難，應是土地投資前之風險評估事項，洪明麗既自承無多餘資金投入大型開發案件，即應衡量是否退出市場…」，駁回訴願。

據了解，綺麗珊瑚該兩筆土地仍未開發，正在媒合有意願承接者；官員指出，在追蹤與輔導下，較大坪數的閒置土地多已有開發規劃，但也有十餘件地主不服提起訴願，均未勝訴，多數開始改善，僅一件進入訴訟。

高雄建商京城和隆大業績大豐收！京城前11月營收49.77億元，已超越2013全年營收47.84億元的新高紀錄，因此，2019年營收已確定改寫新高；隆大則是土地和建案雙管齊下，要爭歷史次高；華友聯則要靠「森粼」衝20億營收，但已為未來四年布局，從2020年開始，將有七大案陸續進場、完工，總銷合計約141億元。

此外，鑫龍騰光靠台南和高雄建案銷售，前11月也衝出14.15億元的營收，只比2018年同期年減5％；永信雖然建案銜接不上，2019年前11月營收18.48億元，年減33％，不過，12月到2020年新案入帳後，表現將有起色。

京城發言人周敬恆表示，11月營收主要來自京城大苑、美術皇居、鉅誕等建案入帳，由於2019年全面銷售狀況良好，12月可望續有不錯的入帳反應。

隆大11月營收衝高到5.16億元，發言人馮淑卿表示，主要是因為「新都廳」的銷售，以及總銷約8.2億元「鳳凰young」完工交屋，而全年營收主要貢獻，則有部份來自高雄中山和林森路土地、竹北土地的銷售。

華友聯開發11月營收衝高到近5億元，董事長陸炤廷表示，由於總銷19億元預售案「森粼」已經完銷，因此，11月密集入帳，12月也將有良好表現，法人估計，華友聯全年業績雖無法追平2018年，但有機會衝到20億元。

陸炤廷說，為了中程布局，華友聯從2020年開始，將有七大案陸續進場、完工，總銷合計約141億元，可望為未來四年的營收，奠定良好根基。

他表示，這七大案將由已經完銷的IN H建案，率先在2020年4月完工交屋，將從2020年開始貢獻營收；總銷15億元的EGO，以及總銷11億元的秋紅谷，則分別在2020年8月和12月完工、交屋入帳，二個建案目前銷售率分別達53％和98.86％。

陸炤廷表示，總銷31億元的i世界，目前也已預售去化約79.73％，預計2021年9月完工交屋，而總銷約12億元的H TIME大樓建案，則預定2021年11月完工交屋，總銷約45億元的i世界二期，預定2020年農曆年後先動工，接著開始預售，而總銷約12億元的台南另一建案，也將採取預售模式，後面的二個建案，可望在2023年完工入帳。

辦理多年的台北車站C1∕D1雙子星大樓聯合開發案，藍天宏匯終於正式取得開發營運權。台北市政府捷運工程局局長張澤雄昨（10）日表示，捷運局已經與藍天宏匯完成契約文字討論，藍天宏匯也繳交了18.18億元的履約保證金，捷運工程局昨天正式發文給投資者，敲定雙方於12月17日正式簽約。經濟日報提供

張澤雄說，簽約後，依規定藍天宏匯必須進行建案設計，還有辦理都市計畫審議、環境影響評估、文資審議等作業，完成後再向北市府申請建照，整個作業估計約需一年半的時間，也就是2021年中可以正式動工興建，藍天宏匯預計投資606億元興建雙子星大樓，大樓內除不可興建住宅外，將有辦公室、旅館、購物中心等商業設施。

捷運局預估，雙子星大樓開發完成後，北市府每年租金收入約有18.7億元、可提供1.6萬個就業機會，市庫每年可增加房地稅收約14.6億元，每年可創造千億元以上的經濟產值，促進國內經濟發展，提升國家競爭力。

捷運局強調，為落實台北車站C1∕D1土地聯合開發案為「國家門戶，首都地標」，重現西區門戶新風貌，共創與民間、地主三贏的局面，近幾年都積極推動此案，待雙方正式簽約後，將會落實投資契約履約管理，監督投資人如期如質完成此案的開發。

藍天電腦昨晚公告，已接獲台北市政府捷運工程局函文，有關「台北市西區門戶計畫台北車站特定專用區C1∕D1（東半街廓）土地開發案」（台北車站雙子星大樓聯開案），將於12月17日與藍天之投資公司─台北雙星股份有限公司簽約。

「台北車站特定專用區C1∕D1（東半街廓）土地開發案」先前因原最優申請人南海馬頓團隊，未依契約規定在8月9日前完成新專案公司設立，並與北市府簽訂投資契約，已視同放棄最優申請人資格，並由次優申請人藍天宏匯團隊遞補。

知情官員透露，危老條例時程容積獎勵確定「有條件」延長，內政部修法草案即將出爐，共有三大重點。首先，自明年5月10日起，時程獎勵將砍半為5%，並逐年遞減1個百分點至0為止，等於有五年緩衝期。
第二，新增規模獎勵，400平方公尺以上可得2%容獎，每增加100平方公尺可多增加0.5個百分點，最高可得10%；第三，時程及規模獎勵合計不得超過10%。

現行危老條例中，為鼓勵重建案儘早申請，提供前三年10%時程獎勵，將於明年5月9日截止，立委、建商都希望能夠延長，讓危老繼續熱下去。<內政部次長花敬群昨（9）日表示，過去一年來外界對於時程容積獎勵有許多討論，營建署也蒐集許多意見，持續跟各界溝通。由於時程獎勵是納入危老條例母法，若要延長必須修法，據了解內政部版本已出爐。
修法第一項重點是因應外界期待，將時程獎勵「有條件」延長。官員表示，規劃自危老實施第四年起，也就是2020年5月10日起，時程獎勵砍半為5%，並逐年遞減1個百分點。換句話說，危老時程獎勵將遞減並延長至2025年5月9日止。

第二項重點則是納入規模獎勵。花敬群表示，危老重建上路兩年多來，不少基地規模過小的案件，影響街廓整體發展，因此未來危老案件規模愈大，獎勵也將愈多。

初步規劃，只要基地規模達400平方公尺以上，就可得到2%容積獎勵，每增加100平方公尺，可再得0.5個百分點的容獎，最高可得10%。

最後，也將明訂時程獎勵加上規模獎勵，合計不得超過10%，以免超過現行時程獎勵，導致危老遞案速度又慢下來。

官員表示，規模獎勵是納入危老條例母法，未來即使時程獎勵在2025年落日後，最高10%的規模獎勵仍會存在，直到危老條例施行期間結束。

目前內政部針對危老條例修法，預計將在下個立法院會期提出，目標希望趕在明年上半年三讀通過。

房價居高不下，讓許多人即使存了一筆錢，但想到往後幾十年都必須負擔房貸就卻步。有網友就在PTT上向網友請益，他表示家庭年收有170萬，看中一間總價1700萬的房子，經估算每月房貸超過收入的1/3，網友擔心往後30的人生「會不會只剩房貸？」

7日有網友在PTT「home-sale版」上發文，他表示最近想要買房，家庭年收入有170萬，兩人決定不生小孩也不需給孝親費，吃也幾乎都在家裡煮。兩人看中一間總價1700萬的預售屋，並且已準備好頭期款340萬。

原po估計若貸款30年，以1.7%的利率，每個月需負擔4萬9千元，相當於月薪的36%。不過原po上網爬文，許多人建議房貸應盡量落在1/3，讓他擔心會不會比重太高，「往後30年只剩房了。」

網友們看完也提出自己的建議，許多人認為原po不用養小孩和付孝親費，可以勇敢出手，「頭過身就過，只要頭期款夠了，之後就有很多方法可以解決」、「不生小孩也不用給家裡錢我覺得ok耶」、「不用孝親又不打算有小孩，真的是隨便都能活啦，想買就貸下去吧」。

也有人持保守態度，「家庭年收入大約也170，只敢貸800分30年」、「月薪跟我差不多，我只買1300萬，其實就是心理壓力大，工作要換也很麻煩，建議你不要買那麼貴」、「蠻吃力的吧！身邊買到1700萬的是台積夫妻檔，家庭年收300到400萬」。

畸零地要是地點佳，能吸引人潮，身價往往翻倍成長，北市中正區就出現一起高價案例，由財團法人台北基督教女青年會，以總價9000多萬向北市政府買下，面積僅12坪的畸零地，換算下來每坪要價近750萬元，房仲認為，買主高價收購，整合基地之後有更多面積可以使用，對買主而言其實很划算

小小一塊地現在還是停車格，依附在十層樓高大樓，在人來人往的台北市中山南路，看起來很不顯眼，但是很多人卻是買都買不起。

靠近中山南路2巷，位於女青年會後方的，這塊12多坪的畸零地，今年10月以9072萬元賣出，拆算下來每坪單價749.8萬元。

畸零地面積不大，難有任何用途，但看準中正區商業人潮，被台北基督教女青年會與基督教女青年會協會，天價買下，房仲就分析，若是打掉重蓋經過整合、經營商場、身價水漲船高。

房仲業者陳泰源表示：「研判說它應該是要走危老條例，明年五月以前申請通過的話，房仲業者陳泰源，政府可以額外送你免費多出來10%，容積獎勵原本只能蓋十層樓，房仲業者陳泰源，它可能給你多一層，你就變成十一層樓的面積可以營運。」

若買下這塊畸零地，就可補足整合開發的缺口，就像這塊坐落在信義計畫區，只有60坪的長方形土地，2012年，富邦砸6億元買進，換算下來每坪929萬元，一度被戲稱是全台最貴籃球場，未來還要引進國際品牌，蓋頂級飯店。

陳泰源認為：「它是一個必經之地的話或是，它在整合都市更新某一個基地的中間，房仲業者陳泰源，它這個時候就會很有價值。」

畸零地價格貴森森，時價登錄顯示，內湖區今年6月湖段四小段、就出現高價交易案例，2.03坪以總價325萬成交，中山區行情也很高，每坪單價310萬，大安區單價也落在251萬，原因就在北市可開發的土地少，加上畸零地要是卡在關鍵位置，價格往往翻倍成長，不只凸顯北市寸土寸金，要買得起畸零地，口袋也得夠深。

　　12月10日，58同城、安居客對外宣布，公司新房業務在全國線下落地的城市已達166個，服務范圍從一二三線熱點城市拓展至重點三四線城市及周邊縣級城市。

　　58同城表示，盡管下沉城市單個體量小，但總體規模非常可觀，也有著大量的找房用戶亟待平臺提供服務。從2017年開始，58同城、安居客新房業務開始向三四線布局，截至2019年底，58同城、安居客新房業務線上已覆蓋640城，而線下業務落地城市已經達到了166個，2020年這個數據還會增加。

　　58同城聯席總裁、安居客CEO莊建東表示，58同城、安居客不僅産品上持續演變，戰略重點也從信息展示到服務賦能，並在交易環節提供更多的服務，實現從簡單的展示到連接效果的可視化呈現。公司注重的是開發商、經紀公司在平臺上的連接效果，從市場、運營層面，也將銷售全面轉成服務型顧問，讓用戶享受更高品質的找房體驗。

　　對于58同城、安居客新房業務發展的期望，58同城CEO姚勁波表示：“2020年將會是機遇和挑戰並存的一年，整體房地産市場依然會面臨調控壓力。但是，相比開發商每年14萬億-15萬億的GMV，58同城、安居客的媒體廣告服務還有很大的空間，2020年新房依然會迎來不錯的增長時機，我們會抓住時機進一步擴大市場領先地位。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳本年度住宅市場成交暢旺，跟利好消息較多有很大的關聯，其他城市很難相比。

12月，全國樓市寒風陣陣，北上廣“跌跌不休”，唯獨深圳暖意融融。

這得益於年初至今不斷的利好政策。8月，深圳被列為中國特色社會主義先行示範區，11月豪宅稅標準調整放寬等，都成為深圳樓市“一枝獨秀”的理由。

多重刺激疊加被壓抑多時的購房需求，一二手住宅市場熱度持續升溫，在年底更迎來了爆發。

在剛剛過去的11月，深圳不僅出現豪宅、剛需“日光碟”，二手住宅成交也創下三年新高，加之新房供應量大增，12月市場也在繼續上揚。

樓市和買房又成為深圳全民關注的話題，在哪裡買房，要不要換房的討論在人群聚集的地方頻頻發生。

深圳樓市，還將繼續熱多久？

“翹尾”行情

本以為樓市傳統的“金九銀十”已是高峰，深圳卻逆勢而動，在年末上演翹尾行情。

這要追溯到雙十一。11月11日，深圳傳來重磅消息，大幅提高豪宅線標準徵收增值稅：建築面積144平以下、社區容積率高於1.0的住宅，滿兩年免征增值稅。

減稅新政一出，第二天樓市便爆發了，二手房源紛紛跳漲，業主“坐地漲價”屢見不鮮。

據深圳中原統計，11月，二手房成交突破8000套，環比上漲11.84%，同比上漲91.93%；其中寶安成交1985套，成為年內新高，也是下半年來成交最熱的區域，占全市成交總量的四分之一。

價格方面，Q房網資料顯示，六大行政區全部價格上漲，南山區漲幅最大，均價達到9.2萬/平方米，去年到今年的漲幅高達21.05%；全市均價小幅上升至55499元?平。

另據鏈家資料，寶中、碧海、前海是主要搶房片區，寶中的均價上半年還是7萬?平左右，現在已經跳漲到約9萬?平。

對開發商而言，他們也迎來一個銷售視窗。11月以來，新房備案資料持續上漲，新盤紮堆上市，無論是豪宅還是剛需，多個項目開盤即售罄。

深圳中原資料顯示，11月份深圳新房住宅供應速度明顯加快，供應量創三年來最高，全市共有22個項目批售13089套商品房，獲批套數接近10月份的3倍。

新房日光、售罄頻現。如前海豪宅招商領璽開盤，推456套，均價10.8萬?平，開盤當天即售罄；前海豪宅頤灣府開盤，推367套房，均價10.2萬?平，開盤僅4個半小時就賣掉322套，去化近九成。

就連偏遠的光明新區，龍光玖龍台二期線上開盤，均價4.8萬?平，裝修費另算，推750套，全部賣完。

根據中原資料，11月新房住宅共成交3196套，環比上漲20.33%，同比上漲61.01%；成交面積32.97萬平方米，環比上漲20.33%，同比上漲61.01%。

多位深圳開發商、業內人士認為，臨近年末政策相對寬鬆，最嚴調控已經過去，深圳放鬆豪宅線，佛山、中山鬆綁限購，都是這一寬鬆的表現。這給了市場很樂觀的預期。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對21世紀經濟報導記者表示，“新房市場方面，11月出現很多關注度很高的熱門樓盤，再加上臨近年關，開發商為完成年度銷售目標，定價方面更加接近市場預期，因此成交量非常好。”

Q房網研究人士認為，2016年“3•25”緊縮週期以來，深圳住房需求積累，改善性住房需求積壓，隨著政策利好的釋放，全市新房成交將維持高位。

暖冬持續

在全國樓市蕭瑟的映襯下，深圳樓市可謂一枝獨秀。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，影響深圳樓市最主要的因素，是購房者對於區域的未來預期。“深圳今年熱度提升明顯，不但本地購房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集，拉動商住類產品銷量也快速提升。”

回望今年上半年，深圳樓市還一片風平浪靜，二手房價格不斷鬆動，新房市場也萎靡不振。

5月份時，福田華僑城新天鵝堡三期開盤，布吉剛需盤景華•嶺莑推售415套，當天去化都不到五成，新盤入市普遍較為慘澹。

下半年，深圳利好消息不斷。11月6日，又出臺利於粵港澳灣區人才在內地安居樂業的優惠政策，直接向港澳居民派發房票，在大灣區買房不限購。

而在整個粵港澳大灣區，調控政策都有所鬆動。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳本年度住宅市場成交暢旺，跟利好消息較多有很大的關聯，其他城市很難相比。

她分析，“2月份粵港澳大灣區規劃出臺，8月份先行示範區的提出，以及11月非普通住宅標準的調整，這些都陸續刺激了二手房的成交行情。”

不過，需要指出的是，深圳樓市的分化也越來越嚴重。雖然都受益於粵港澳大灣區戰略，但它的核心在前海，前海位於西部，所以深圳樓市的西部行情遠好於東部。東西兩邊相距不過20多公里，西部許多樓盤一開盤就可以秒光，有的還需要搖號，東部卻較難見到這種現象。

分區域來看，目前與上半年相比，前海二手房均價從8萬?平漲到接近10萬?平，寶中均價從7萬漲到9萬?平，碧海從6萬漲到7萬?平。相對來說，鹽田區、大鵬新區漲幅較小。

貝殼研究院資料顯示，2019年11月，深圳二手房掛牌均價為6.23萬元/平，同比漲幅約為1.59%，是四個一線城市唯一上漲的。

值得注意的是，在市場變好的情況下，反價、撤盤等業主違約現象也開始出現，房產糾紛變多了。律師提醒購房者要注意二手房簽約風險。

目前，深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，環比上漲 19.48%;成交面積10.30萬平，環比上漲16.36%。預計到農曆春節前，新房市場仍將保持當前的活躍狀態。

中國社科院財經戰略研究院報告預計，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸，深圳則被預警“房價可能一般性上漲”。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，深圳未來的發展可能會超出預期，但今年房價整體上升過快，投機性需求顯現值得關注，“明年深圳房價如果依然處於明顯上漲通道，不排除會出臺相應的調控政策。”

諸葛找房近日發布《全國重點50城租金收入比調查研究報告》顯示，以年租金收回買房成本所需時間來看，平均需要47.7年，其中以廈門所需時間89.6年最久，高居榜首，而東北哈爾濱回本最快僅需24.9年；但不論時間長短，租金對多數人來說壓力不小，而包租公也得面對資金回報率低及房客對高租金抱怨的夾擊，這使大部分民眾更青睞買房來滿足自住需求。

從詳細數據來看，次於廈門之後的石家莊需65.7年才能回本，第三的福州也需64.7年，而一線城市中的北京、上海、廣州和深圳分別為54.3年、49.8年、51.4年和54.9年；而東北城市多排名較後，最後一位的哈爾濱僅需24.9年。

之所以出現如此巨大落差，諸葛找房解釋，環渤海區域及一線城市因各種利多影響，投機性需求高，房價漲幅快過租金漲幅，因此租金回報率較低，要花較久時間才能回本；而東北地區如哈爾濱、瀋陽、長春、大連等地因經濟相對薄弱，對外來人口吸引力不強，房價處於相對低點，回收較快。

一直認為大陸房地產市場租金回報率水平偏低的SOHO中國董事長潘石屹也提供數據表示，對比美國辦公大樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%至6%，而大陸的租金回報率偏低，一線城市如北京深圳僅有1.8%，只能以低房租吸引顧客，再尋機調漲。

整體來看，高租金一方面使租屋者需面對龐大壓力，另一方面，房東更吃力不討好，除了租金回收慢，還要受到房客對租金的抱怨，顯示大陸城市普遍房價、房租不均衡，也促使大陸民眾更傾向買房自住，未來除非租賃市場更健全、長租公寓品質提升，才能讓更多人接受租屋模式。

　　公告顯示：11月份公司實現權益合同銷售面積127.69萬平方米，環比下降8.58%，同比下降20.1%；權益合同銷售金額137.10億元，環比下降2.63%，同比下降24.63%。2019年1~11月份公司累計實現權益合同銷售面積1120.80萬平方米，累計合同銷售金額1203.50億元。


　　根據公告測算，11月銷售均價為10736.94元/平方米，環比增加6.51%。

　　11月銷售額：環比下降2.63%，同比下降24.63%

　　對比上月銷售資料，富力地產本月銷售金額較上月下降3.7億，環比下降2.63%。較上年同期下降44.8億元，同比下降24.63%。


　　1-11月份，富力地產累計權益銷售額為1203.50億元，較上年同期增加65億元，同比增加5.71%。

　　11月銷售面積：環比下降8.58%，同比下降20.1%

　　對比上月銷售資料，富力地產本月權益銷售面積較上月下降11.98萬平方米，環比下降8.58%。較上年同期下降32.13萬平方米，同比下降20.1%。


　　1-11月份，富力地產累計銷售面積為1120.80萬平方米，較上年同期增加227.89萬平方米，同比增加25.52%。

　　11月銷售均價：每平米環比增加656.04元，增加6.51%

　　根據當月銷售額及銷售面積計算，本月富力地產銷售均價為10736.94元/平方米，較上月相比每平米增加656.04元，環比增加6.51%。但與去年同期相比每平米下降644.61元，同比下降5.66%。

　　根據累計銷售面積及銷售額計算，1-11月份富力地產累計銷售均價為10737.87元/平方米，環比上月每平米下降0.12元，基本持平。較上年同期相比，每平米下降2012.58元，同比下降15.78%。（CJT）

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一個城市要發展，充足的人才必不可少。

從一二線城市到三四線城市，“人才爭奪戰”近年來在全國各地愈演愈烈。58同城、安居客最新發佈的《2019人才政策與安居就業報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年全國已有天津、深圳、廣州、南京等百餘城市出臺了人才政策，其中有超過30個城市陸續出臺了新的落戶政策。

《每日經濟新聞》記者注意到，在這場“搶人大戰”中，西安、寧波、馬鞍山、長沙等城市相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等作出規定。顯而易見，這些城市都試圖通過下調落戶門檻、提高購房、租房補貼等手段來吸引人才。

那麼，這場“人才爭奪戰”是否會傳導到房地產市場？各地的限購閘門是否正在被變相打開？隨著大量新人口的湧入，這些城市是否準備好了足夠的房子？

“搶人大戰”進一步升級

人才政策的落地，最直接的影響是人口的增長。

2010年前後，伴隨經濟的快速增長，國內大城市的人口迅速增加，常住人口年均增長幾乎都在10萬人以上。2012~2016年，大城市人口增長相對放緩，杭州、南京、蘇州、西安、合肥等城市年均常住人口淨增長都僅為幾萬人，增速接近人口自然增長率。

2017年以來，不少大城市紛紛推出人才落戶政策，使人口迅速增長。比如西安，2017年放寬高校畢業生落戶政策，年底新增戶籍人口20余萬人；2018年初，西安再度放寬落戶要求，允許直系親屬舉家隨遷，戶籍人口增長再次加速，2018年底戶籍人口增加70余萬人。武漢、杭州、南京等城市在2017年和2018年也通過人才政策引進了大量人口。

《報告》顯示，除了常規的落戶和補貼之外，一些城市還出臺了更為個性化的政策。以廣州為例，對在大灣區工作的境外高端人才和緊缺人才，其在珠三角九市繳納的個人所得稅已繳稅額超過其按應納稅所得額的15%計算的稅額部分，由珠三角九市人民政府給予財政補貼，該補貼免征個人所得稅。

值得注意的是，不少城市除了敞開落戶大門外，還實實在在動用了補貼吸引人才。

據58安居客房產研究院統計資料，大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上，寧波人才安家補貼最高達800萬元，柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬元的高補貼吸引優秀人才。

根據城市的人口凝聚力、經濟發展程度、2019年人才政策友好程度綜合指標進行綜合分析發現，成都、重慶、武漢等城市依然是對人才吸引力較強的城市，政策力度較大。

如南京、鄭州等城市爭奪的是本科以上創新人才，人才定位與其城市產業發展定位相對應，與其城市競爭力和人才吸引力相匹配。而成都、武漢等戶籍人口顯著增長的城市也都受到人才政策的影響，隨著今年更多城市人才政策落地，勢必對人口流動帶來新的影響。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，2019年新一輪基於“人才搶奪”的落戶大戰拉開帷幕，各大城市在中央加快推進落戶政策的指導下，紛紛放鬆人才落戶政策，並且給予人才更多政策上的支持，同時在購房資格層面也給予人才定向支持，有效保證了人才實現快速落戶安居。

部分城市存銷比快速下滑

大量新增人口的進入，勢必拉動當地的房產需求。

據不完全統計，目前已經出臺人才購房政策的城市有近40個，熱點城市的“搶人大戰”如火如荼，而更多的城市還未覺醒。城市人口爭奪戰剛剛開始，遠未結束。

《報告》顯示，今年不少城市對人才的購房政策進行了特別規定。如海南出臺政策，實際引進並在海南工作但尚未落戶的各類人才，購房社保或個稅年限由原來的2年或5年統一降低為1年。

當這些城市為人才敞開懷抱時，城市的受關注度也自然被提升。從居住方面就能看到，根據58同城、安居客平臺的資料，2019年1~10月，西安、重慶、武漢、成都等城市新房訪問熱度遠高於一線城市，而從同比增速來看，武漢、瀋陽、寧波的訪問熱度均超過20%。

從國家統計局住宅銷售價格指數來看，2019年1~10月，西安超越一線城市，新建商品住宅銷售價格指數高達159.45；二手房住宅銷售價格方面，除一線城市外，武漢、南京、杭州的價格指數均超過140。

與此同時，《報告》還指出，城市快速發展過程中需要注意的問題，大城市首先面對的是住房供應跟不上，其次還面臨學校、醫院、交通設施不足等大城市病的問題。

《每日經濟新聞》記者注意到，截至2019年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米。從供求關係來看，上半年樓市總體呈現“供小於求”的態勢，供應量為27245萬平方米，成交量為27776萬平方米。

6月份，新建商品房存銷比在6~12個月的城市有46個，包括南京、重慶、昆明、青島、濟南、海口等，這些城市都屬於“增加供地”的範疇；新建商品房存銷比在6個月以下的城市有15個，其中鄭州和杭州的消化週期還不足3個月，這些城市則符合“加快供地”的標準。

上述61個城市中，有相當大一部分城市都在今年推出了人才政策。一方面是通過人才政策大量引進新人口落戶，一方面是新建商品房消化週期快速減少。在此背景下，隨著人才的快速流入，未來部分城市可能面臨住房供應不足的尷尬。

社運打擊次季浮現 核心舖租挫逾一成

本港今年經歷重大社會事件，物業市場亦受波及。戴德梁行指出，今年除住宅樓價仍錄得升幅外，其餘甲級寫字樓和四大核心旅遊區地舖租金俱受挫轉跌。該行預期，社會事件對本港經濟的負面影響會在明年第二季起見真章，料明年上半年整體住宅樓價、甲級寫字樓租金和核心區地舖租金將全面報跌，跌幅最多一成或以上，更預期整體住宅樓價跌幅可達15%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，今年住宅市場波動大，上半年因市場由預期加息變成減息，刺激住宅交投急升，帶動樓價急反彈。雖然下半年樓市受社會事件影響而放緩，但全年成交量料約有六萬宗，按年增加約6%。該行引述政府數據指出，截至今年10月，整體住宅樓價按年升5.2%。

太古城造價高峰插8.8%

據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據顯示，樓價自1月起連升5個月，至6月達到高峰，中小型住宅如沙田第一城及鰂魚涌太古城的單位價格自1月的本年低位分別反彈36%及29%。惟下半年市況轉差令交投減少，價格開始下滑，至12月中，沙田第一城價格自高峰下跌6.1%，太古城下跌8.8%，但本年迄今仍分別有27.6%及17.7%升幅。

陶汝鴻稱，受不穩定因素影響，整體市場氣氛疲弱，政府於10月中放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），亦只能短暫激活市場，近期所見更無以為繼。明年中美貿易戰及政治環境這兩個不穩定因素最困擾樓市，假如社會運動情況持續，對本港經濟的負面影響將在明年第二三季逐漸浮現。

他估計，2020年首季樓市交投會稍為增加，但價格下調壓力仍在，料上半年跌10%至15%，豪宅跌幅將較中小型住宅為大。下半年走勢有待觀察，若社會情況改善，樓市反彈動力可以很大。

除住宅外，本港出現社會衝突後，零售生意受重挫，內地遊客人數驟減，下半年商舖租金由升轉跌。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威說，部分核心區舖租年初本已重回上升軌道，但因為社會衝突持續令升勢結束，上半年各區錄得的升幅至第三季已完全蒸發，第四季各區租金進一步下跌。

中區超甲廈年內跌7%最急

以第四季為例，尖沙咀及旺角舖租因內地遊客大減而有10%的按季跌幅，為各區之冠；中環租金按季下挫9.8%，銅鑼灣則按季減8.5%。以全年計， 則仍以中環跌幅最大，達18.8%；銅鑼灣和尖沙咀分別按年下滑13.8%及13.1%；旺角租金挫10.1%。

林應威預計，2020年上半年港島核心區地舖租金跌幅較大，中環及銅鑼灣將下調11%至14%，而尖沙咀及旺角或有10%至12%調整空間。市場暫時未見有大型退租潮，即將來臨的聖誕及農曆新年假期消費情況，將左右後市發展。

受外圍環境不明朗影響，本港寫字樓租賃需求放緩。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝稱，本港整體寫字樓租金按年下跌4.2%，當中中區超甲級商廈跌勢最急，年內跌7%，為各區之冠；港島東為唯一上升的地區，較去年升2.6%。

展望明年，不少跨國企業正面對減省成本的壓力，整體寫字樓租金將跌5%至10%。中區寫字樓持續受壓，因中資、共享工作空間等需求大減，加上大型企業收縮業務，上述趨勢明年持續，預計租金將下滑8%至13%。

樓市變幻莫測，有放盤企硬近一年的小業主未能守到尾，以全年最低價沽貨。代理稱，紅磡昇御門1座低層D室， 實用面積708方呎，2房間隔，新近以1138萬元易手，呎價16073元，呎價創該屋苑去年4月後的逾一年半新低。

據了解，原業主早於今年1月開價1400萬元放售單位，期間未曾減價，直至上月底才突然減100萬元，但依然未見承接，輾轉間累削262萬元（18.7%），於近日成功沽貨，以2012年入市價949.1萬元計，約七年賬面升值188.9萬元，獲利19.9%。

加多近山損手兩球離場

港島區亦有小業主對樓市前景缺乏信心，不惜蝕讓離場。中原地產副區域聯席董事翁泉堡說，西環加多近山高層C室，實用面積378方呎，一房間隔，望海景，原業主每月收租2.2萬元，但因為睇淡後市，以1100萬元放售，近期有買家一口價還價210萬元（19.1%），終以890萬元沽出，呎價23545元。原業主2015年以1052.7萬元一手買入，轉手賬面已蝕162.7萬元，連同其他開支料合共蝕211.08萬元。

中原地產資深分區營業經理王秀芬表示，鰂魚涌太古城12月至今暫錄得6宗成交，東海閣高層G室，實用面積572方呎，2房間隔，望內園景，最新連租約以1160萬元易手，呎價20280元。原業主2006年以368萬元買入，賬面獲利792萬元，升值約2.2倍。

悅湖山莊兩房呎價穿一萬

據知，其樓下一個低層G室同面積戶，今年10月造價為1188萬元，是次單位造價相對回落28萬元（約2.4%）。

另外，居屋呎價跌穿關鍵位，市場消息稱，屯門悅湖山莊2座中層K室，實用面積431方呎，原圖則2房，剛以已補地價422.8萬元成交，呎價9810元，呎價屬該居屋已補地價兩房約四個月以來首度失守一萬元關。原業主1999年以未補地價73.8萬元入市，未計補地價，賬面升值349萬元（約4.7倍）。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料指出，今年截至本月9日，新盤單位（包括全新盤及貨尾）共售出18429伙，較去年約1.57萬伙急升約17%，更打破2017年的1.825萬伙紀錄，創2013年《一手住宅物業銷售條例》生效後新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若把今年售出的新盤單位按面積計算，實用面積301至600方呎單位成交最多，共有9747伙，佔約52.9%；其次為實用面積300方呎或以下的單位，沽出4210伙，佔約22.8%；實用面積601至1000方呎的單位售出3271個，佔約17.7%。

若以項目劃分，以大埔天鑽沽出的新盤單位數量最多；其次為長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III。

零售遇寒冬 戴德梁行：前景不容樂觀

本地政治事件衝擊零售業，商舖租金即受影響，戴德梁行指，今年核心區舖租已跌逾1成，預計明年上半年再跌約15%。業內人士認為，由於核心區一綫地段長期由旅客相關零售商支撑，旅客數字大跌，舖租難逃向下命運。

今年上半年本港零售市道走勢仍不俗，直至6月份才出現變化。據戴德梁行數據顯示，部分核心區舖租在年初本已重回上升軌道，但亦因為持續的社會爭議而令升勢落空，上半年各區錄得的升幅至第三季已完全抵銷。

各區舖租 跌至逾6年低位

第四季各區租金進一步下跌，當中以中環租金亦按季跌9.8%，全年累積跌幅18.8%，為各區之冠。至於擁有全球最昂貴商業街的銅鑼灣，舖租則按季跌8.5%，全年則累跌13.8%。而尖沙咀及旺角因內地遊客大減，錄得10%的按季跌幅；非核心區的舖租亦下跌，元朗及屯門舖租分別按季跌8.6%及5.3%，總括而言，各區舖租跌至逾6年來的低位。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出，近日社會氣氛稍為轉好，現階段仍觀望節日表現，相信農曆新年後才能判斷舖租是否見底。

他指出，為因應社會爭議引發變化，很多商場業主也作出應變措施，例如在營業時間提早開始，以防稍後出現示威。現階段未見退租潮，而個別業主提供3至6個月租金優惠，令商戶可度過難關。他認為明年前景不容樂觀，預計各區舖租再錄得雙位數跌幅，各區跌幅介乎10至14%，惟他相信，當情況有改善，舖租反彈幅度及速度可以很快。

對於商舖租金走勢，盛滙商舖基金李根興認為，核心區一綫地段過往舖租達至每呎1,500至2,000元，全因奢侈品牌搶舖推高，其次為藥房、化妝品等，這些商戶的目標客群，絕大部分為內地客，目前示威未有停頓下來，內地客訪港興趣急降，相關零售商全數收縮，而租客換上本地客為主的商戶，承租力肯定不及奢侈品，因此核心區一綫地段跌幅最為顯著。對於前景，他謂看不到明年內地客數字明顯反彈，零售商肯定收縮，核心區一綫地段舖租定回調。相比之下，區內二、三綫地段，呎租100至300元的商舖，因區內仍有本地消費群，民生商戶支持舖租跌幅或較細。

上半年住宅價 料跌10至15%

至於住宅市場前景上，戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻認為，下半年樓市受兩大因素影響，中美貿易戰及本地社會事件，將直接影響樓價走勢，而政治事件對經濟及樓市的負面影響，包括衝擊零售業、失業率上升等，料於明年第二及第三季浮現，樓價仍有下跌壓力，估計明年上半年樓價或跌10%至15%。

　　二手交投步伐減慢，屋苑造價有回落迹象，市場頻錄低市價成交，更出現大幅蝕讓個案。

　　中原副區域聯席董事翁泉堡表示，堅尼地城加多近山高層C室，378方呎，1房間隔，原叫價1100萬，業主因擔心後市急於沽貨，買家亦大敢還價，終以890萬成交，呎價23545元，低市價近一成。原業主於2015年12月以1053萬買入，持貨4年，現帳面蝕163萬離場，幅度逾15%。

　　利嘉閣分行經理黃金欽表示，將軍澳維景灣畔本月至今累錄2宗成交個案，均屬低市價，部分業主睇淡後市，願意提高議價空間獲買家承接；新近錄得3座低層B室，約398方呎，1房間隔，原叫價730萬放售，減價88萬，終以642萬沽出，呎價約16131元。據悉，同類型單位於10月尾曾以700萬成交，是次成交較市價低約8%。

　　天水圍嘉湖山莊本月至今暫錄約9宗成交，平均呎價約10356元，當中4宗成交呎價為1萬以下；美聯高級營業經理湯少建表示，屋苑翠湖居5座中層E室，約448方呎，2房間隔，獲同區上車客斥483.8萬承接，呎價約10799元，低市價4%。據悉，屋苑500萬以下單位短缺，同類型中層E室亦於同日以500萬售出。

　　中原副區域營業經理王勤學表示，元朗尚悅3座中層E室，355方呎，2房間隔，屬銀主盤，原以500萬放售，議價後以495萬沽出，呎價13944元，低市價5%。

　　世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山新港城E座高層04室，618方呎，3房2廳間隔，原開價970萬，提價10萬後，以980萬獲買家承接，呎價15858元。

　　區內代理指，鰂魚涌太古城東海閣高層G室，572方呎，2房間隔，以1160萬連租約易手，呎價20280元。

　　Q房網聯席營業董事招潔冰表示，小西灣藍灣半島5座高層B室，面積733方呎，屬3房套連工人房間隔，以1450萬易手，呎價約19782元。