截至12月15日 高達1507案銷售中 季增0.5%

北台灣新建案竟越賣越多！根據市調機構統計，截至12月15日止，北台灣銷售中的新建案達1507個，季增0.5%，連續兩季銷售案數創歷年單季新高。

業者需留意供需失衡
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，即使房市買氣回暖，但銷售中建案數量增加，代表建案競爭壓力並未減緩，業者仍需留意供需失衡的隱憂。

根據《住展》調查，北台灣2013年第一季新案銷售數量787個，2018年第一季卻暴增至1323個，5年新案增加68%；今年第一季銷售中新案為1451個，較去年同期增加9.67%，而第四季統計至12月15日止，新案數1507個，新增56個，銷售建案越賣越多。

賣壓與房市景氣背離
何世昌分析，目前房市買氣回溫，照理說建案銷售速度會加快，待售建案數量會下降；但近年銷售中的建案數量卻屢創歷史新高，顯示賣壓與房市景氣背離，且背離時間已超過一年以上。

他指出，不同時間點建案數量增加的原因不太一樣，2014年到2017年是因景氣差而賣不掉，使得銷售中建案不斷累積；但去年以來，北台灣部分建案因為前、中期賣得太好，建商便調漲價格，造成買氣流失，抑或是建商認為房價後續看漲，不想太快去化建案，導致建案銷售變慢。

何世昌認為，預期明年待售建案居高不下的機率依舊很高，在建案數量持續變多的趨勢下，對代銷業者最為不利，主因線上建案數越來越多，有限的買氣會被稀釋，加上新建案底價越喊越高，代銷業者的經營壓力已可以預見。

高雄市不動產開發商業同業公會公布今年前11月申報開工戶數，累積已來到9797戶，預計今年將突破萬戶開工。當中2∼3房開工比例分別為44.5%與44.8%，小宅供給達9成。專家分析，當市場清一色都屬小宅，格局規劃、付款方式與產品特色將直接影響房市買氣。

小宅供給達9成
統計指出，過去申報開工最大量落於2013年，當年共9989戶，但今年結算前11個月已來到9797戶，預估今年將刷新申報開工戶數創歷年新高。申報開工區段包含楠梓、三民、苓雅、左營等，而小宅申報開工達9成，該現象已從2017年持續出現，光是近3年2房申報開工就達萬戶。

高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑分析，雖然目前家庭結構都屬小家庭，每戶居住人口僅2∼3人，但高雄長年人口不見成長，今年11月人口僅277萬3060人，比去年12月277萬3533人還少，居住人口沒增加，不利房市。

齊太廣告協理謝俊正表示，過去民眾從區段環境、建商品牌、建材配備等去篩選建案，目前則是付款方式與坪數規劃做為考量依據，不少建案定、簽、開工款收不足10%，坪數若大2∼3坪總價可能會增加40萬∼60萬元，造成買方購屋力較不足的現象，因此建商多將坪數控制在小宅，以降低房屋總價。

隨著近年竹北土地標售熱絡加上生醫園區成形，新竹高鐵站周邊成為新竹主要豪宅聚落，今年以來，包括「中悦一品花園」、「若山系列」、「國泰Twin Park」等豪宅社區均有交易價站上4字頭。建商觀察，社區大樓管理完善，帶動高資產族群一波由別墅轉換至大樓的換屋潮。

大新竹房市每年約有150~200件總價超過3,000萬元的交易，經歷過一波大坪數產品供給量過大的整理期，高總價建案隨時間去化漸趨稀有，不少具有高樓層景觀、建商品牌與的高檔大樓社區，反而成為搶手貨。

以桃園豪宅建商中悦機構在竹北推出的「中悦皇苑」、「中悦一品花園」來說，均已進入銷售尾聲，實價登錄顯示，「中悦一品花園」預售時高樓層曾創下4字頭單價，近期交易的27樓高樓層戶也以總價6,032萬交易，單價亦站上每坪40萬元，成為近年大新竹地區少數房價能站上4字頭的豪宅社區，整體平均成交價約每坪36~37萬元。

建商指出，近年新竹地區出現別墅轉換至大樓的富豪換屋潮，加速了豪宅大樓建案的去化，整體呈現高端人士選擇離市區較近的高檔社區的趨勢。主要因為別墅地點較遠離城市，也無法像高樓層大樓一樣享受高樓層視野；加上規劃良好的公設如景觀咖啡廳、交誼招待所、獨立會館游泳池等，提供更尊榮、高品質的生活型態；且離高鐵站步行僅5分鐘，有3成客戶除招待朋友，更多是為了二代交通需求。

中悦建設機構、中麓建設總經理陳再河指出，新竹竹北豪宅買家絕大多數以園區的企業主為大宗，偏好知名在地建商作品。成功企業都是在良好的「數字管理」決策下創造更佳的業績，高端人士買房特別重視「數字」。

「中悦一品花園」公設比僅27~30％，比起一般類似建築公設比普遍在31~34％來說，多出4％的實際使用坪數，創造出62~64％的得房率，比起同類產品僅53％左右的得房率，明顯感受室內實際坪數放大。

此外，高端客戶購屋也相當關心竹北高鐵特區的都市計劃、區域發展等房地產基本條件的「數字」，均是重要的參考依據，如鄰近生醫園區、體育園區、知識經濟旗艦園區、交大分校預定地、清大第二校區預定地等各大公共建設的期程，以及公園、文教設施的數量、實際距離等。

台中推案量大爆發，2019年前三季推案金額已突破2,000億元、超越2018全年推案量，吸引建商爭相推案！其中，引進「豪宅3.0理念」的雙橡園開發，銷售表現最為亮眼，三年內推出「雙橡園1617」、「雙橡園1812」及「雙橡園S1特區」，三案均在預售期間完銷；「雙橡園1617」更成為央行施行豪宅貸款成數限制後，全台唯一在預售期完銷的豪宅案。

雙橡園開發總經理魏櫂良表示，秉持著「建築、藝術、優＋生活」的理念，雙橡園開發強調享受生活、住的舒適，不僅自建「深耕物業」，更力邀「吉品海鮮」坐鎮「雙橡園V1特區」，提供「一日六餐」的貼心服務。因為不以營利為目的，住戶消費價格僅市價約七折，平均單月有2,000人次的來客量，將公設的效益最大化。

此外，雙橡園高薪聘請五星級飯店顧問，招募飯店領域人才，成立中部最專業的餐飲服務團隊，為住戶提供細膩、客製化的高規格服務，致力打造適合居住的頂級私宅，持續以頂尖的軟服務吸引高端客群目光。

魏櫂良說，近期各區土地交易皆溢價二至三成，原物料及工資齊漲，使得營建成本逐年提高，房價上漲已成趨勢，要在競爭激烈的豪宅市場中脫穎而出，必須作出差異化，將雙橡園作品的附加價值最大化，以建築及服務打動客戶。

雙橡園開發自2004年成立至今，已成為台中最受矚目的新生代豪宅建商，客群鎖定中部630萬人口中前1％的頂尖客群，並持續深耕七期及單元二，利用市調與客戶的反饋與意見，將「品牌、地段、規畫設計、施工細節、經營服務」等五大推案關鍵做到完美。

此外，雙橡園針對格局、座向、樓層等因素考量，謹慎為產品進行訂價；更以公開透明的價格銷售，連員工、股東、甚至是回購三戶的老客戶，都沒有檯面下的優惠價。就是這樣的實價銷售策略，獲得客戶的高度信任。

精準訂價策略與頂級產品規劃，使雙橡園的回購率不斷創下新高。從「雙橡園F1特區」68％回購率、「雙橡園V1特區」提升至76％、「雙橡園1617」達到85％，「雙橡園1812」更攀升至95％的驚人成績，成為業界指標。

其中，2019年完銷的「雙橡園1617」，25樓以每坪58.5萬元、總價5,838萬元，創下本案單價最高成交紀錄，不僅讓七期南側有機會挑戰每坪「6」字頭，更以均價54.8萬元、成為七期南側首次擠進十大豪宅榜的建案。

最新實價揭露，大安森林公園周邊、近永康商圈豪宅「璞園信義」，今年8月成交兩戶，總價分別為7,800萬元、9,800萬元，為該社區首見總價低於億元，其中七樓戶成交每坪120.2萬元，創下該社區單價最低。謄本顯示兩戶買家都未貸款直接捧現購屋，其中九樓戶買家推測為居家清潔用品大廠業者。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，璞園信義位於信義路二段，樓高20層，總戶數43戶，相當鄰近永康商圈，採買、交通機能佳，地段門牌也鍍金，目前實價揭露19戶，先前17戶總價均在1億元以上，平均行情單價160萬元，最高成交到178萬元。

新成交的兩戶，7樓戶總價7,800萬元、每坪120.2萬，9樓戶9,800萬元、每坪147.4萬元交易，都低於先前成交行情。陳炳辰分析，這兩戶坪數較小，加上面向、樓層等因素，因此總價未達億元，也吸引買家進場撿便宜。

陳炳辰表示，今年受政經局勢詭譎影響，雲端資產買方反而不再輕易出手，如今能吸引買氣的豪宅，多得具備話題性，加上有長期的知名度，豪宅體質健全，才會讓富人們下手，名氣、保值特性也缺一不可。

不過由於整體房市走溫，加上像是資金回流、豪宅投資獲利等有利消息頻仍，豪宅還是具備抗跌性，明年選後利空出盡，應會再推升買氣。

內湖五期住宅重劃區鄰近內湖科學園區、松山機場，接壤信義計畫區，位於潭美國小跟明美公園中間，街廓方正且道路筆直，近年成了豪宅聚落。有部分網路酸民拿五年前市長大選的內湖南港黑壓壓言論指稱五期點燈率低，但在地仲介指出：「內湖五期多是有國際背景的買主，空中飛人的生活型態，不會365天住台北。」此外，遠雄建設在當地住宅區推出的14個建案，成屋700餘戶，也悄悄賣到最後倒數五間，「可以說，內湖五期是台北市最低調的熱銷區。」

遠雄房地產行銷協理曾楚騏表示，內湖五期重劃區以1.2萬坪的明美公園為界，分出西側住宅區及東側商業區，住商分離，住宅區面積僅有8.1公頃，扣除道路等公共設施後，僅有4.3公頃，車輛僅能由行善路進出，形成北市少見的封閉型社區，少有外車進出，過去都推中大坪數高規格案，綠覆率高達65％，建築物退縮四至五米，規劃林蔭步道吸引偏愛環境寧靜、重隱私的高端特定客群。

遠雄房地產行銷協理曾楚騏表示，內湖五期重劃區為台北市最後一塊尚在開發的重劃區，目前開發成熟度逾八成，相當稀有，賣一戶少一戶。在歷經2014、2016年兩波房市景氣修正後，區內推案都改走中小坪數，反倒是樓中樓、露台戶和近百坪的特殊房型，更可遇不可求。

遠雄是內湖五期掌握最多筆土地的建商，從「四季妍」開始陸續推出「香堤苑」、「金華苑」、「富仕苑」、「交響苑」、「奧斯卡」、「米蘭苑」、「御東方」、「三名園」、「紐約」、「晴空樹」等14個系列建案共計逾700多戶，目前多已完銷交屋，手上成屋僅餘潭美國小第一排「遠雄賦邑」八樓的大露臺樓中樓、造型獨特的「遠雄晴空樹」11樓的94坪，兩戶特殊大戶，和「遠雄峰邑」三戶中高樓層46坪三面採光正三房，年底要拚上述最後五戶成屋完銷Clean。目前結構體銷售中的「遠雄常御」，規劃40、50坪，銷售已破六成，是遠雄在內湖五期的最後一塊基地，明年成屋階段將進入最後強銷。

家電龍頭禾聯集團再創巔峰！董事長蔡金土對外宣布，2020年正式跨足住宅市場，啟動禾聯建築元年，規劃於明年第二季在大台北房市熱區－桃園A7，推出基地規模達4,720坪、超越地王尺度的千戶超級大案「禾悅花園」，並且充分地發揮智能家電優勢，打造全新的聲控智能宅，掀起住宅革命！

看待房地產景氣，蔡金土客氣表示自己是新手不敢預估，但他以自身看屋經驗指出，相較台北動輒每坪單價破百萬，三重新莊和林口A9也有四、五字頭的房價行情，一般民眾自住的購屋需求其實還是存在，作為開發商切身就能感受土地上漲、建築在勞動人力與鋼筋水泥和各項設備的成本墊高，房價勢必向上反映，A7站當前相對合理的價格等於立於不敗之地，長期來看不用怕跌價，「跟 A9 站比起來，這裡靠近台北市，未來發展平衡且快速，潛力十足。」

整個22公頃的「桃園A7科技園區」由禾聯、順達、致茂三家科技大廠聯手開發，共計挹注千億資金打造全區美式整齊開闊街廓、高綠覆率舒適環境，企業總部、商辦大樓一次到位，高級辦公聚落一舉成形，是內湖科學園區2.0版。值得一提的是，全區僅有三塊住宅用地此次禾聯集團住宅首案「禾悅花園」，是三塊住宅用地中規模最大、視野最佳的地王，坐擁4720坪大基地、公園第一排永久棟距、緊鄰生態保護區，以及1,580坪花園綠景，強調以高綠覆率社區兼容科技與自然。

蔡金土不諱言，在跨足房地產業前也看過不少台北市區每坪要價200多萬的豪宅，在物聯網開發和家電本業的他眼中，這些豪宅都達不到智慧住宅的標準。為求區隔市場、做到獨一無二，禾聯集團企圖以「禾悅花園」作為全面進化住宅產品的示範，打造「真正的智慧住宅」，導入禾聯智能家電系統，實現全台首座聲控智能宅，居家生活大小事只要「出一張嘴」，智能宅就能幫你辦到。

「禾悅花園」全案地上樓高28至29樓、地下五層，全案規劃二~四房，預計2020年Q2公開銷售。

台電19日舉行「台北市南港區北部儲運中心舊址公開徵求都市更新實施者案」招商說明會，將釋出1.56公頃南港精華地段土地，透過權利變換方式結合民間資源，由民間投資人擔任實施者投資興建，加計都更獎勵預計可建容積逾2.35萬坪，創造總投資金額上看300億元 。

由於此屬北市精華蛋黃區罕見大面積土地，吸引不動產開發商、壽險業、零售旅館業者等產業龍頭齊聚，爆棚聆聽，秣馬厲兵爭搶商機。

台電表示，這次開發案基地面積合計約1.56公頃，相當4,728坪，土地使用分區屬特定商業區，容積率及建蔽率分別為353％及55％，土地權屬99％以上都為台電所有，僅48平方公尺國有地及市有地，產權所屬相對單純。

台電表示，未來將透過權利變換方式，由民間投資人擔任實施者投資興建，預計創造達300億元總開發價值，其中台電將分回近200億元商用辦公產品，將不考慮售出，以持續出租方式，獲取穩定收益並活化資產土地。

台電說，這次釋出物件是東區門戶計畫出入口，緊鄰信義區、松山區，並鄰近五分埔商圈，距捷運後山埤站約200公尺及台鐵松山站約400公尺，交通上是相當優良的交通節點。

台電補充，台北市中心產業東移效應，周遭地區現況多屬老舊廠辦或B級商辦，而在南港區A級商辦皆已滿租，且北市未來三年缺乏大規模供給釋出，預估未來開發有相當大的效益。業者也說，該案也容許不超過5成的容積總樓地板面積做為住宅使用，若是結合辦公區或商業設施，可望打造為具居住、辦公及商場功能的「智慧生活園區」。

台電補充，本開發案是台電與北市府合作公辦都市更新案，為符合市場機制並增加投標誘因，本次招標採最有利標，並將綠能等能源管理概念納入評比指標，全案預訂明年上半年公告。不管在區位、產權、規模、招商模式，台電有信心對投資人十分具有吸引力，預計將成北市房地產市場眾所矚目焦點。

台電委託仲量聯行辦理「台電中心倉庫南港舊址（AR-1-2）土地開發招商案」，昨（19）日招商說明會吸引眾多建商參與。

商仲業者指出，該案因產權單純、基地高達4,700坪極具吸引力外，既能開發商辦，也能打造住宅，對於建商而言彈性極大，吸引力自然提高。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，該基地雖然屬於南港，但實際上比較像是「信義計畫區的延伸」，以目前台北市商辦的空置率已經掉到3%以下，市場需求仍然殷切，該地可以蓋商辦，也可以蓋住宅，也是吸引力最大的部分。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，該案走公辦都更方式進行，除了挾著產權單純、千坪基地等優勢，能夠開發住宅產品是最大賣點，此外，該案是所有權開發案，因此未來可分割出售，資金回售期較短的條件，也是吸引建商考量的重點之一。

台電近日動作頻頻，不僅有「台電中心倉庫南港舊址（AR-1-2）土地開發招商案」，本周也釋出台北市仁愛路二段土地共約500坪。商仲業者認為，在今年土地爆量的消息下，明年可望延續這波熱度趁勝追擊。

據住展雜誌統計，2019年截至12月15日止，北台灣(新竹以北含宜蘭)銷售中建案數量達到1,507個，季增幅約0.5％，連二季創歷史新高。若與2018年同期相比，則年增幅約1.8％。住展雜誌企研室經理何世昌表示，即使房市買氣回暖，但銷售中建案數量節節升高，意味著建案的競爭壓力並未減緩，業者仍需留意供需失衡的隱憂。

北市供給偏低　建案數變少了

北台灣三都中，以台北市銷售中建案數最少，約有223個，較上一季略減3個，已連二季下降。若與2018年同期相比，則減少15個。北市建案數減少，主要是2019年來新推案較少，在消費者選擇有限的情況下，有助於建案順利去化。

新北市則因爲供給持續放大，市場來不及消化，Q4建案數累積至461個，追平上一季新高紀錄。與2018年同期相比，則增加11個。桃園Q4建案數為390個，雖然比2018年同期略減9個，但仍連三季位處相對高峰，比2013年多出一倍以上。新北與桃園建案數居高不下，箇中原因和重劃區大規模推案有關。

建案多、價格漲　代業銷更辛苦

何世昌指出，景氣如果轉好、買氣回升，建案銷售速度會加快，理論上待售的建案數量理當會下降，但近年線上銷售中的建案數量卻頻創歷史新高，將近2013年的一倍，顯示賣壓與房市景氣出現背離走勢，且背離時間已超過一年以上。

何世昌分析，不同時間點建案數量增加的原因不太一樣，2014年到2017年是因為景氣差賣不掉，但2018年以來至今，有的建案是因為前、中期賣得太好，建商便調漲價格造成買氣流失，或者是建商看好未來房價持續上揚而不想太快賣完，導致建案銷售變慢而無法在短期內完銷。

展望2020年，預期待售建案量數居高不下的機率依舊很高。何世昌認為，在建案數量不斷變多的環境下，對代銷業者而言最為不利。由於景氣回溫帶動信心，業主普遍希望代銷業者賣到好價格，而代銷業者為了搶到建案賣，更是大膽加價搶建案來代銷。但線上建案數越來越多，有限的買氣會被稀釋，加上新建案底價卻越喊越高，未來代銷業者的經營壓力已可以預見。

　　12月19日，保利物業（06049.HK）成功在港股主機板上市。上市首個交易日，保利物業交投活躍，全日最高股價每股45.35港元，收市報每股45.35港元，較發售價每股35.10港元上升29.20%，全日總成交量約8.83千萬股，總成交金額約37.43億港元。

　　去年9月，保利地產（600048）更名為保利發展控股集團股份有限公司，致力於打造“不動產生態發展平臺”，以不動產投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基於行業生態系統的綜合服務。保利物業，作為這一控股平臺生態中第一家完成資本化的專業子公司，其上市有特殊的戰略寓意。

　　保利集團副總經理、保利發展董事長宋廣菊出席上市敲鐘儀式並發表致辭，她表示：“分拆物業上市是保利發展控股‘一主兩翼’戰略佈局的階段性成果，在保利發展控股的戰略指引和資本市場的加持下，保利物業將在萬億級市場藍海中不斷擴大規模，促進管理升級與服務變革。”

　　此前，在中國物業管理協會主辦的“2019物業服務企業品牌發展論壇”上，保利物業正式提出“大物業”戰略，即全域物業、全業態物業、全民物業、全技術物業、全價值物業。

　　截至2019年上半年，保利物業合同管理面積為4.55億平方米，在管面積為2.6億平方米，在港股已上市的13家物業企業中排名第三。其母公司保利發展土儲達到7618萬平米，同時還具備大量的已售未交付面積，將在未來4-5年為保利物業貢獻穩定的在管面積。同時，憑藉高端的品牌形象和優質的服務水準，保利物業積極開拓外部市場，來自協力廠商開發商的在管面積占比持續增加。截至2019年上半年，保利物業的外拓在管面積達到1.48億平，占總體在管面積的56.9%。

12月19日消息，招商蛇口(19.870, 0.02, 0.10%)：公司擬聯合前海投控以招商馳迪100%股權和前海鴻昱100%股權對合資公司進行增資，本次交易合計交易作價為1458.17億元，交易完成後交易雙方分別持有合資公司50%股權

日前，國家統計局網站發佈2019年1-11月31省份房地產開發投資資料，天津、廣東、遼寧等17省份增速高於全國平均水準，海南、寧夏、河北三地負增長。

17地增速超全國

2019年1-11月份，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資89232億元，增長14.4%，增速回落0.2個百分點。

從各地1-11月房地產開發投資累計值來看，廣東、江蘇、浙江分別以1.4萬億元、1.1萬億元、9958億元穩居前三。

從各地1-11月房地產開發投資增速來看，天津、廣東、遼寧等17省份均保持兩位數增長，增速均高於全國平均水準；海南、寧夏、河北三地負增長，分別為-25.1%、-11.6%、-1.7%。

值得注意的是，海南2018年房地產開發投資累計1715.04億元，同比減少16.5%。2019年1-11月，海南房地產開發投資累計1141.97億元，同比減少25.1%。

10月23日，海南省統計局副局長王淵解讀前三季度海南省經濟運行情況時曾指出，房地產開發投資占固定資產投資比重不斷降低，經濟對房地產業的依賴進一步減弱。投資結構更趨優化，投資進一步向電力、商務、教育、科研等短板領域以及重點產業傾斜。

土地購置面積連續10個月下跌

1-11月份，房地產開發企業土地購置面積2.17億平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款近1.2萬億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，土地購置面積已連續10個月處於下跌狀態，不過跌幅在收窄。

“從近期市場資料看，土地市場依然有變化，尤其是各地政府在四季度會積極供地，這多少會對土地市場的交易帶來影響。從下跌的動力看，主要還是三四線城市的下跌動力相對大，一二線城市土地交易還是有正增長的態勢。”嚴躍進說。

2019年1-11月全國房地產企業拿地金額top20(單位：億元) 來源：中指研究院

中指研究院發佈的1-11月全國房地產企業拿地金額榜單顯示，萬科以1570億元位居榜首，碧桂園則以1238億元拿地金額緊隨其後。總體來看，前20家房企拿地金額近1.3萬億元。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，由於現金流壓力沒有解除，開發企業拿地總體偏謹慎，土地購置面積和成交價款雙下降。此外，占房地產投資約六成的建築安裝投資依然堅挺，預計2020年房地產投資增速中樞可能自高位緩降至7%左右。

年末房企銷售增速或小幅回升

2019年1-11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1-10月份加快0.1個百分點。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。

“在持續8個月同比增幅為負的情況下，商品房銷售面積已經連續兩次正增長，繼續印證了銷售端有韌性、有韌勁的特徵。雖然當前市場認為房屋銷售市場以降溫為導向，但降溫不代表下跌。”嚴躍進分析稱。

另據中指研究院12月16日發佈的資料顯示，從前5名房企銷售額來看，2019年1-11月，恆大、萬科、碧桂園、融創4家房企的銷售額均超5000億元，保利發展緊隨其後，為4197.2億元。銷售面積方面，除萬科仍為個位數增長，其他4家房企均保持兩位數增長。


夏丹指出，下半年以來，融資管道全方位收緊倒逼房企加緊以價換量促銷、加快資金周轉速度，成交走勢有回升之態。年末房企面臨業績沖關將加緊促銷，短期內銷售增速還將小幅回升。

此外，12月10日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

夏丹認為，房地產調控還將在較長時間內持續。從行業運行情況來看，在供給側，房地產開發投資資料較有韌勁，減小了調控大幅放鬆的必要性；在需求側，若市場成交縮量至過冷，調控政策為穩定市場或進行局部反向矯正。較可能從“人才引進”的角度因城施策邊際調整，或修正對剛需和改善需求群體存在誤傷的政策，金融調控方面則可能相對保持定力。(中新經緯APP)

　　從三季度的業績表現及市場動態來看，此次要吞下無錫軌交車輛基地綜合開發專案，京投發展發似乎面臨著不小的資金壓力。

　　觀點地產網 在國內，軌道上蓋物業早已不是什麼稀奇事，較早進入並發展TOD業務的開發商有萬科、碧桂園(11.94, -0.12, -1.00%)、越秀等。

　　繼去年中國房地產商品房銷售額進入約15萬億規模後，隨著今年以來政策及城市間新增鋪設的交通軌道逐漸增多，地鐵上蓋物業這一模式再次吸引不少開發商眼球。

　　12月18日上午，京投發展股份有限公司與無錫地鐵集團、中鐵四局組成聯合體，以總成交價85億元獲得江蘇無錫濱湖區3宗商住地，成交樓面均價13432元/平方米，將打造無錫首個軌交車輛基地綜合開發專案。

　　有意思的是，上述地塊在入市交易前，就有消息稱，萬科曾有意拿下這三宗地塊，但最終因成本因素考慮退出。而今年9月，萬科曾以溢價約30%、總價33億競得杭州蕭山TOD項目，彼時成交樓面價為1.43萬元/平方米。

　　事實上，京投發展以做軌道物業開發而聞名，其副董事長兼總經理高一軒在接受媒體採訪時曾表示，“京投發展有信心成為亞洲軌道物業專家。”

　　然而，從三季度的業績表現及市場動態來看，此次要吞下無錫軌交車輛基地綜合開發專案，京投發展發似乎面臨著不小的資金壓力。

　　無錫TOD故事

　　據觀點地產新媒體瞭解，最新出讓的是“無錫具區路車輛段生態綜合開發專案”所屬錫國土（經）2019-54、錫國土（經）2019-55、錫國土（經）2019-56三宗地塊，其中兩宗為純居住用地，另一宗為居住、商業及商務用地，總用地面積37.64萬平方米，最大建築規模不超過70.9萬平方米。

　　上述地塊位於無錫經開區的核心位地段，屬於中瑞生態城開發地塊的一部分，與地鐵4號線博覽中心站無縫對接，並毗鄰貢湖灣濕地公園和尚賢河濕地公園。結合地價來看，市場給出的預測價格將有望達到每平方米3萬以上。

　　在地塊掛牌前，市場傳言萬科、京投、華潤、綠地等都有意向。

　　其中動作頻繁的是無錫望愉地鐵生態置業有限公司，該公司於2019年3月27日成立，註冊資本為5億元，股東包括無錫地鐵集團、中鐵四局、京投發展、無錫萬科，於12月5日經由無錫經濟開發區市場監督管理局核准設立。

　　中鐵四局官網資訊還顯示，今年5月23日，無錫地鐵集團副總裁地鐵資源開發有限公司董事長陳昊，曾帶領無錫望愉地鐵生態前往無錫地鐵新梅車輛段專案交流學習。

　　而工商資訊顯示，12月5日即獲得核准設立的同一天，無錫望愉地鐵生態出現工商變更，無錫萬科退出，股東剩下無錫地鐵集團、中鐵四局、京投發展，公司法定代表人從王金磊變更為潘長青。目前尚未知悉，萬科為何退出。

　　至12月11日，京投發展公告稱，擬對無錫望愉地鐵生態2019年度借款額度從不超過人民幣25億元上調為35億元。

　　最終，是京投發展、無錫地鐵以及中鐵四局聯合體毫無懸念以底價85億元競得無錫具區路車輛段生態綜合開發專案三宗地塊。

　　這也是京投發展、無錫地鐵以及中鐵四局首次合作的軌道交通車輛基地綜合開發專案，據悉無錫地鐵是牽頭單位，計畫打造新的地鐵場段上蓋產品；京投發展以軌交車輛基地物業開發企業的專業者身份入主，中鐵四局則有在全國承建20多個地鐵車輛段項目的經驗。

　　持股比例方面，京投發展、無錫地鐵、中鐵四局將按照50%、30%、20%比例合作，按此計算，京投發展至少需要支付42.5億元土地收購價。

　　“對於此次拿地資金來源，我們和其他房企一樣，有自有資金，也有通過融資等管道獲得一部分資金”。京投發展負責人戴嘉甯向觀點地產新媒體表示補充道。

　　戴嘉寧還表示，本次拿地不存在前期與政府勾兌地塊的情況，是走正式招拍掛形式獲取的。但此次專案較大，地鐵上蓋的專案有它開發的特殊性在，一般都要求一體化開發，因此涉及的資金量、工程量都很大，開發門檻比較高，聯合開發也是常態，也是一種趨勢。

　　京投發展路徑

　　佈局無錫市場，對京投發展來說並不陌生。於2011年京投發展通過股權收購形式獲取無錫鴻墅項目，長達7年後該項目才面向市場開盤銷售，銷售均價介乎每平方米1.4萬至1.6萬元。

　　但透過軌道物業形式佈局無錫，京投發展倒是頭一次。

　　作為北京市基礎設施投資有限公司旗下市場化房地產二級開發的唯一平臺，京投發展的發展模式主要以軌道交通車輛基地開發為核心，沿軌道物業上下游進行縱向拓展，兼顧小鎮開發，投資開發近20個專案。

　　市場研究分析稱，未來幾年內，全國城市軌道交通車輛基地上蓋開發將帶來約2億平方米左右的發展空間，其投資效益可能達到4萬億元。這方面，京投發展在北京擁有5座軌道物業，其中3個為車輛基地上蓋專案，另有兩個專案為地鐵網站上開發。2018年底該公司還獲得三河市燕郊軌道物業。

　　戴嘉寧介紹稱，在北京的項目主要是自己操盤為主，不過之前有過一個合作專案，是和萬科合作開發的，當時也是看中萬科的品牌和行銷能力，但京投發展仍然是絕對大股東，萬科持股比例較小。

　　事實上，大多TOD專案前期需要投入較多資金，且開發週期較長，使得企業資金鏈條容易出現斷裂的現象，同時依託軌道交通開發也增加了專案開發的不確定性。

　　此外，TOD項目的進一步可持續建設資金保障能力較弱，運營虧損彌補難度較大，一部分回流的資金會更傾向於地鐵線路的拓展和基礎設施的完善，難以給物業建設提供一個更好的設施環境。

　　得益于前幾年開發項目的紅利，京投發展於去年錄得簽約銷售同比上漲614.2%至45.39億元。但今年房地產行業趨於下行，融資收緊的大環境及政策性等因素，對以TOD運營為主營業務的京投發展而言或許更艱難了。

　　業績報告顯示，前三季京投發展的營業收入未達預期，僅為13.01億元，同比減少40.72%；歸母淨利潤由盈轉虧，淨虧損達到2471萬元，同比減少130.6%；歸母扣除非經常性損益的淨虧損4419萬元，同比減少343.09%。

　　值得一提的是，京投發展的經營活動產生的現金流量淨額錄得負值，為-84億元，對此京投發展表示，主要因為報告期獲取新項目支付地價款，同時財務費用翻了逾一倍，同比增長116.8%至1.65億元。

　　另一方面，頂著會造成同業競爭的壓力，京投發展開始通過出售北京核心地段專案過半股權予控股股東進行“輸血”。

　　於今年9月11日，京投發展發佈公告稱，擬以14.82億交易對價轉讓子公司51%股權及債權予北京市基礎設施投資有限公司，後者持有京投發展38%股權，為第一大股東。彼時公告中，京投發展聲稱，轉讓行為是從公司整體經營發展、現金流等方面考慮，轉讓後可快速實現投資收回、收益兌現，其所得款項將用於公司經營業務。

　　在融資方面，京投發展今年還採取了多種融資手段，其中主要包括了控股股東增持股票、發行公司債及票據、向金融機構貸款融資等。於2019年上半年，京投發展各類借款淨增加額為94.21億元，新增借款仍用於新增土地儲備。

富力地產（０２７７７）公布，以每股１３﹒６８元配售２﹒７３億股新股，集資約３７﹒３５億元。
該集團昨日停牌，已申請於今早９時起恢復買賣。
該集團指，每股配售價較停牌收報１４﹒７４元折讓約７﹒１９％，該批新股佔擴大後的Ｈ股總數及股份總數約２１﹒１９％及７﹒８１％，預期配售予不少於６名獨立投資者，且預期不會有投資者將成為主要股東。
該集團擬把配售所得款項淨額用於償還境外債務融資，但不會用於償還用作住宅開發建設的借款。該集團認為配售將有助於減少對債務融資的依賴及優化資本結構。至於董事長李思廉持股將攤薄至約３０﹒９９％股權。

領展（00823）首度進軍海外物業市場，宣布以6.83億澳元（約36.49億港元）收購澳洲悉尼一幢寫字樓，標誌性地為「揚帆出海」拉開序幕。行政總裁王國龍表示，到海外收購並非看淡香港，目的是擴闊領展收入基礎，減低對香港物業的依賴。領展解釋，過去兩至三年一直在物色海外物業，並非短期內突然拍板，與香港近日的社會事件無關，未來除了繼續於中港兩地尋覓收購，亦會拓展澳洲、新加坡、日本及英國市場，悉尼物業佔領展總資產約1.66%，預期日後海外物業佔整體物業資產不多於10%。

新收購的寫字樓名為「100 Market Street」，是一幢10層高甲級寫字樓，原本由黑石集團（Blackstone）管理的基金擁有，位於澳洲悉尼中央商務區的綜合用途發展項目內，該項目除了包括其他寫字樓及零售物業，還有區內最高的建築物、旅遊名勝悉尼塔。

擁三大租戶 年淨收入1.4億

「100 Market Street」的淨可供出租總面積近2.84萬平方米，目前由3個租戶全數租用，包括一個主權基金、聯邦政府機構及一家地產投資公司，平均租約約滿期為8.45年，目前每年淨收入約2670萬澳元（約1.43億港元）。王國龍指出，澳洲樓市透明度及流動性俱高，「100 Market Street」租金回報達4厘，每年加租約4%，收購會用澳元借貸進行，故無滙率風險，並會沿用原有的物業管理公司。

有外資行地產分析師稱，澳洲寫字樓因供應不足，已升值多年且有見頂憂慮，而領展較擅長零售物業，並不熟悉當地市場，均是潛在風險。不過，領展一向戰績良好，當年進軍內地曾被市場詬病，後來證明有能力應對，故對該公司今次收購持「中性」看法，況且4厘租金回報在成熟市場算相當不錯。

擴物業組合 否認看淡中港

領展在澳洲插旗可謂極具標誌性，是繼2015年涉足內地之後，再次染指香港以外市場。王國龍強調，香港仍是集團主要基地，並非看淡中港，會持續在中港物色資產，包括內地4個一線城市及周邊灣區。

興業金融香港與中國研究所主管何志忠坦言，領展進軍澳洲的確出乎意料，但符合其擴闊資產組合的方向。問到領展為何轉攻海外，他認為內地商業物業供應多，租金回報率較低，「除非許多年前買下，否則很難找到6至8厘回報，而且人民幣借貸息率高於香港，蠶食回報；就算要買，主要看未來租金增長或升值的潛力。」

未來收購瞄準澳星日英

王國龍明言，未來將逐步開拓海外已發展市場，令資產多元化，地點包括澳洲、新加坡、日本及英國的門戶城市，主要是看中它們的發展成熟程度及穩定，具一定流動性及監管制度透明。

按照目前計劃，領展預料旗下香港物業將佔集團整體物業價值的70%至75%，內地物業不多於20%，海外物業不多於10%；以資產類別計，依然以零售物業為主，寫字樓物業將增加到15%至20%，目前沒有出售現有資產的計劃。領展昨收報78.9元，無升跌。

港物業佔資產比例料降至75%
領展（00823）於2015年進軍內地及頻頻出售本港資產後，香港物業佔總資產比例日漸收縮。領展去年已把內地投資比例上限由12.5%提升至20%，今次再進軍海外，預期香港物業佔比將降到70%至75%。

王國龍：續物色本地項目

領展行政總裁王國龍強調，香港是主要基地，仍在物色本地物業項目，「領展的借貸比率低，如果有人對香港（物業）不太感興趣想出售，可以告訴我，我們很感興趣。」

領展截至今年9月底止的中期報告顯示，在香港持有合共126個物業，佔整體2200億元物業組合的87.5%，內地則佔12.5%。問到香港物業佔比長遠會否從70%至75%進一步調低，王國龍表示，目前計劃是按照「2025願景」而定，難以揣測太遠的將來，現時香港物業佔比超過八成，「光是從逾80%降到預期的70%至75%，都要跌很多才成事。」

他又稱，領展團隊人數增加，對其他物業市場關注度更多，藉以擴散資產組合，過去兩至三年一直研究海外項目，包括當地的法律及稅制等，故今次不是短線的決定，亦與近日香港的示威事件無關。

興業金融香港與中國研究所主管何志忠認為，以香港經濟增長下行的情況來看，分散資產組合的確對領展有利，相信領展進軍海外屬長遠計劃，近期的社會事件只是催化劑，「不會因為（香港）持續半年多以來的事而急於海外收購。」

私樓疲軟 第一城3房半年跌價一成

樓市表現再度轉弱，買賣減少，但個別屋苑卻再現高價成交。全港居屋王旺角富榮花園剛有單位再錄逾千萬元成交，1個3房戶以已補地價1012萬元易手，成為全港已補地價售價第三高居屋，亦為今年下半年樓價最貴的居屋成交。另一方面，沙田第一城則有3房單位以1015萬元售出，造價較今年同類單位回落逾一成。

消息指出，富榮花園4座極高層D室，實用面積592方呎，3房間隔，望內園景，今年8月起開價1200萬元放售，近日以已補地價1012萬元成交，減價188萬元或15.7%沽貨，呎價17095元，為該屋苑歷來第三宗逾千萬元成交，同時為全港已補地價造價第三貴居屋單位。

屋苑歷來第三宗千萬成交

根據土地註冊處資料顯示，上址原業主於2008年10月金融海嘯時間，以289萬元連地價買入，當時並無向任何財務機構承造按揭，料一次過以現金購入，單位持貨11年，賬面獲利723萬元，大賺2.5倍離場。

毗鄰大角咀奧運站柏景灣等中貴價私樓的富榮花園，向來屬居屋樓王屋苑，全港歷來3間造價逾千萬元的居屋成交，皆由富榮花園締造。其中，歷來買賣價最貴的居屋單位為該屋苑17座中層A室，實用面積592方呎，於去年7月以已補地價1065萬元售出；最新成交較雖去年高位低約5%，但已是今年下半年全港成交價最高的居屋單位。屋苑另一宗逾千萬元成交，則為今年4月以已補地價1030萬元售出的14座高層D室，實用面積592方呎，呎價17399元。

不過，其餘二手市場都以減價沽貨為主。中原地產分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城6座低層D室，實用面積853方呎，3房1套間隔，屬屋苑面積最大單位，以1015萬元易手，呎價11899元。據了解，原業主於2016年6月以740萬元購入單位，持貨3年，沽出賬面獲利275萬元離場，單位升值約37.2%。

九龍灣得寶劈11.5% 460萬沽

上述單位今年8月以1300萬元放售，之後不斷降價求售，終累減285萬元或21.9%獲買家承接。資料顯示，屋苑4座低層C室同類單位，實用面積853方呎，於今年6月曾以1130萬元易手，最新成交價較半年前高位回落逾一成。

另消息稱，九龍灣得寶花園C座中層3室，實用面積282方呎，原則一房間隔，原開價520萬元放售，終大幅劈價60萬元或11.5%，以460萬元沽出，呎價16312元。原業主於2005年3月以80萬元購入，雖減價出貨，仍大賺380萬元，持貨14年升值4.75倍。

本月上半月該屋苑D座高層2室，屬同一呎數及間隔單位，以518萬元成交，呎價18369元，兩宗成交相差超過11%。不過據代理指出，最新成交的C座單位裝修殘舊，新買家料須預留資金作全屋大翻新。

中原按揭本月初委託機構進行置業調查，訪問了504名市民，51%受訪者看淡明年樓市，有兩成人料跌約1成，另有4成多認為會平穩或上升，反映市場對後市未算過分悲觀。

中原按揭委託香港民意研究計劃作置業意見調查，調查於12月2至3日進行隨機訪問。調查顯示，在504名受訪者之中，有51%（255名被訪者）預計2020年樓價會下跌，數字與去年同類調查的54%為少，其中有101人估計樓價最多將跌1成，佔整體受訪人數約2成。

42%認為樓價不跌或向上

餘下有約42%認為明年樓價不跌或向上，包括25%受訪者預計平穩不變，也有17%預料明年樓價會向上。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，近月樓市受社會事件及經濟下行風險增加影響，令市場氣氛持續偏淡，由於短期內樓市仍存在多項不確定性因素，使半數人估計樓價將下調；不過也有逾4成對樓市仍具信心，相信10月份放寬按揭政策，對樓市會帶來新動力。調查亦發現，在按保門檻放寬後，有10%受訪者表示置業意慾因此增加，而7成人指入市意慾維持不變。

王美鳳指，據公司數字統計，寬按揭後兩個月內，按保申請宗數較同期增加1.1倍，而9成按保申請比例達49%，可見措施有助用家上車，估計平均按揭成數，有機會由現時的4成多，將升至逾50%水平。

日前大坑道住宅地皮批出後，即時刺激同區二手成交，同區上林一個中層戶以2,050萬元售出，略低於市價。

利嘉閣地產高級分區經理李德臻表示，大坑道地皮拍出後，刺激同區二手買賣，上林2座中層A室，實用面積788平方呎，剛以2,050萬元沽出，實用面積呎價26,015元，較市價約2,100萬略低約2%。原業主於2011年以1,656萬元購入單位，易手帳面獲利394萬元，賺24%。

何文田君頤峰低層 1760萬售

九龍區方面，市場消息指，何文田君頤峰6座低層B室，則以1,760萬元售出，實用面積777平方呎，成交呎價22,651元。物業於2007年以910萬元購入，帳面賺850萬元，升值93%。

同區半山壹號半山徑23號高層單位，面積1,137平方呎，成交價2,600萬元，成交呎價22,867元，原業主於2014年以1,787.7萬元購入單位，易手帳面賺812.3萬元，升值45%。

萊坊最新發佈的《香港每月物業市場報告》指出，香港甲級寫字樓市場持續受到社會動盪和市場前景不明朗的影響，但未有出現企業撤離本港跡象，料明年租金不太可能大跌，預計港島區寫字樓租金跌6%至8%。

企業沒有撤離本港跡象

萊坊報告指，今年首十一個月港島區整體租金下跌10.6%，企業對市場前景仍持謹慎態度，許多租戶都非常重視節省成本。雖然市場繼續面對的不明朗性因素增加，但很多企業正適應市場環境，相信明年甲級寫字樓租金不太可能會大幅下跌，預計整體港島區寫字樓租金跌幅為6%至8%。

至於九龍區寫字樓11月租賃活動放緩，大部分租戶都選擇續租而非搬遷，市場租賃需求主要來自搬遷到非核心區的租戶，又或是將租賃面積規模縮小，同時也有新企業在市場氣氛不樂觀的情況下尋求租金較低的寫字樓。該行認為，在市場需求放緩下，明年九龍區租金將跌2%至4%。

核心街舖租最少跌15%

商舖方面，零售商普遍對聖誕節和農曆新年的銷售持悲觀態度，很多商戶正要求業主減免租金。雖然政府推出經濟救濟措施，但該行仍預測明年核心街舖店租金將最少下跌15%。

住宅方面，政府放寬首置按揭限制，預計樓價600萬元至800萬元物業的需求將成為市場主要需求動力，在未來三至四個月，成交量將升2成至3成。不過，在經濟衰退和社會不穩定的背景下，該行預計明年一般住宅樓價下跌5%至10%，豪宅樓價將出現小幅度回調。