常被網友戲稱「鬼城」的新北市3大行政區「林三淡」，人口成長竟意外地多！觀察近3年新北市行政區人口成長狀況，以林口區成長11.8%最多，其他入列前5名的正成長區包含淡水、五股、汐止和三峽，平均房價僅在2字頭。

受少子化影響，台灣多數縣市人口下滑，但新北市今年4月總人數突破400萬人，且持續成長中。住商機構觀察近3年人口正成長的主要行政區，以林口區人口成長11.8%最多，平均房價每坪26.9萬元，3年跌幅5.6%，也是前5大人口正成長區中唯一跌價的地區。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，林口區主要交易集中在林口新市鎮，機捷通車前房價拉出一波行情，通車後市場回歸基本面，房價反而往下修正。

另外2∼4名也多落在有平價重劃區的行政區，分別是淡水區人口成長7.8%，每坪均價23.2萬元；五股區人口增4.6%，每坪均價24.5萬元；汐止區成長2.9%，每坪均價28.7萬元；三峽區成長2%，平均房價24.6萬元，3年房價平均漲幅落在0.8%∼5.5%間。

就業人口撐汐止
郎美囡解釋，與林口新市鎮相同，過去同樣因推案量大、點燈率低而備受討論的淡水新市鎮與三峽北大特區，近年因住宅選擇多、生活機能逐漸成熟後，持續吸引人口移入。五股區也受到洲子洋重劃區建案陸續完工交屋，及周邊各項議題帶動下，吸引民眾進駐。區內唯一沒有重劃區的汐止，除有在地汐科就業人口支撐外，也因位台北市內湖、南港外圍第一線，使不少上班族考慮親民房價而落戶汐止。

從人口及房價數據來看，郎美囡認為，在通勤網絡日趨便利，或有捷運話題的低房價區，對人口有較強吸引力，雖然部分區域生活機能並未成熟，仍瑕不掩瑜。

低價成買屋顯學
至於人口負成長的主要都會區，永和區人口3年減幅1.6%最多，平均房價高達42.4萬元，三重區人口減0.6%，均價35.9萬元；土城區人口減0.4%，均價32萬元；中和區人口減0.3%，均價37.4萬元。郎美囡表示，這些區域生活機能成熟，但既有人口密度也高，在房價偏高下，買方往低價、空間大的區域移動。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，近年低房價成買屋顯學，許多蛋白區能見度提高，尤其具有交通議題的區域，未來建設可期，買方願以長期布局思考，轉進新開發區。

高雄與台南地政局昨公布2020年公告土地現值與公告地價，其中高雄公告土地現值均漲0.32%，公告地價則微調-0.43%；台南公告土地現值及公告地價皆調漲0.98%。地王則毫不意外，各為蟬聯7年的高雄大遠百，及第3度奪冠的台南新光三越中山店。

高雄市最高地價為苓雅區中山二路與三多四路口的大遠百，公告土地現值維持每坪188萬元，地后仍為左營區漢神巨蛋百貨，每坪維持145萬元。

高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，大遠百的三多商圈及漢神巨蛋商圈各為南、北高雄的城市發展核心，周邊地段也是目前建案高價區。

而針對高雄明年公告地價，高市地政局局長黃進雄指出，整體呈微幅下跌，平均調幅減0.43%，但其實全市84.68%持平，下跌地區僅10.28%。

南科受益區調漲多
台南市台南火車站周邊商圈及中正西門商圈近年地價持續成長，最高地價位新光三越中山店，上揚1.6%後每坪公告土地現值104.8萬元。整體公告土地現值及公告地價平均微調0.98%，以新市、永康、善化等受南科影響的區段調漲較明顯。
台南市地政局局長陳淑美指出，包含運河星鑽地區、平實營區、車站副都心、永康砲校創意設計園區、沙崙智慧綠能科學城、市立美術館等，都有徵收及建設亮點，加上南科效應，房市買氣活絡，因此拉抬地價調整。

永慶不動產後甲圓環加盟店總經理張家驊分析，雖然公告土地現值與公告地價調幅不大，但南科效應受惠區段如永康、新市與善化都有一定程度成長，明年包含平實營區開發、永康砲校議題與九份子重劃區等，仍將吸引許多民眾置產。

為了加快成交速度，房市物件常見可分為「開發」與「行銷」，一邊仲介負責與屋主談價格、一邊仲介尋找買屋民眾，是房仲間最常見的合作方式；但是卻也可能發生，購屋族下斡旋金額高於屋主底價，卻仍買不到房屋的窘境，除了可能是屋主反悔覺得賣太便宜要調漲價格，也有極大可能是因仲介本身的服務費考量，導致「購屋族做白工、直接被做掉」。

一名購屋族陳小姐分享，自己相中西屯一棟小宅社區，由於該物件低於市價行情5~10%，所以看屋當下馬上就出斡旋，仲介透漏只有另一組人馬下斡旋，且價格差不多，但為何最後仍買不到房子，連談都沒得談？

房仲曾先生分析，仲介畢竟要爭取最大利潤空間，主要原因常常就在於仲介自身服務費考量，不一定全依賴「斡旋順位」或「價高則得」，這段過程購屋族未必會知道，所以確實可能讓購屋族做白工。

曾先生指出，由於房仲服務費通常買方2%、賣方4%，對於仲介而言，必須考量整體商業效益，若能全部掌握在同一店頭，不僅能創造同事雙方業績，亦能衝高單店業績，所以若同時出現多組下斡旋，「仲介通常傾向將買賣方業績留在同一店頭，肥水不落外人田，其他店頭出現稍微高一些的斡旋價格或買方條件不佳（例如貸款成數限制等），仍是有可能被做掉」。

但即便是同一店頭，未必購屋族「下斡旋」時機愈早、價格愈漂亮，就一定買得到，因為不同業務間也會出現搶業績「順位」情況，畢竟單一房仲掌握買賣雙方，服務費即可收好收滿，其他組買方被做掉的機率也會增加。換句話說，若有熟識房仲自行開發的物件，買方對其下斡旋，購屋成功機率自然增加。

最後若是專簽物件，一般房仲物件專簽3個月一期，房仲若認為物件漂亮、服務費可收好收滿，自然會更加「挑買方」。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充：「原則上房仲都會盡量滿足買賣雙方的需求，但是依照目前的房市景氣熱度，除非罕見的超級低價物件，否則較難會有屋主同意斡旋價格、買方仍買不到房子的窘境，因為站在仲介角度，只要服務費合理，快速成交衝量才是王道。」

買房時考慮到便利性與安全性，越來越多人會選擇入住社區型電梯大樓，而要營造優質社區環境，住戶們就有必要共同出資來維護公設、承擔人事成本支出等，因此定期繳交管理費，對社區而言是相當重要的。不過，若遇到住戶惡意積欠管理費，看似微不足道的小錢就有可能影響社區營運，最慘狀況更可能導致房屋遭拍賣。

碩豐法律事務所律師詹碩豐表示，遇到住戶欠繳管理費的狀況，管委會通常就應出面處理，倘若該社區共同規約內容，有規範逾期繳納管理費者應繳交滯納金，管委會也有權催討。一般情況下，管委會都會先進行口頭告知，若持續未繳交，便可能在社區佈告欄公告未繳管理費的住戶姓名、寄發催繳函，再下一步才會寄發存證信函，甚至走法院程序，住戶若持續置之不理，房屋就有遭拍賣的可能。

而由於現在不少社區大樓物件都被屋主拿來出租用，也容易產生「管理費到底誰要付的問題」，對此，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出，若管理費依約是由房東負責繳納，因房東欠繳導致房客居住權益受損，房客便可依照《民法》第184條，指出房東侵害房客權益，要求損害賠償。若房東持續未繳，管委會應對區權人（房東）先寄發存證信函，到鄉鎮市區公所申請調解；或是向法院聲請訴訟。管委會若私自鎖卡、禁止人員使用電梯等行為可能導致強制罪，作法較不妥當。

台中推案浪潮持續蓬勃，買氣火熱，其中又以南屯區推案量最為驚人，與今年928檔期新案總銷350億相比，光是南屯區近期新案總銷量就以破百億元，逼近928檔期推案總量約3成，顯見區內火爆程度。業者表示，隨著利多建設、商圈機能完整，指標建商大多看好好市。

台中南屯生活圈隨著文心秀泰的進駐，明年將啟動的捷運綠線，以及台商回流設廠受惠的精密園區，不少建商即看準南屯黎明商圈、8期重劃區利多，紛紛在年底推出大量新案，如坤悅開發「好時光」、「登陽豐之丘」、興富發「文心愛悅」等，新案推出後反應熱絡。

上市建商坤悅開發連續獲得誠信建商至今，深厚的品牌實力與優良的建案品質，近期重金插旗南屯區，推出坤悅「好時光」，基地位於萬和路二段與黎明路一段1086巷，總戶數46戶，規劃16~28坪、1~3房的高規格精品宅，每坪開價38~45萬。全戶皆採用高規格的日本YKK AP頂級氣密窗，跳脫以往首購小宅的親民標備。

有巢氏房屋台中秀泰圓滿加盟店店長楊加立指出，南屯今年市況轉熱，以7成自住客、3成投資置產客比例為主，很多中古物件都可快速銷售，連新案表現也不俗，例如過去新案單價介於2、3字頭之間，近2年因小宅市場當道，不少新案開價站上4字頭，也是過去新高紀錄。

坤悅「好時光」坐落在南屯老街靜巷內，周圍臨近南屯市場、南屯運動中心以及三級古蹟萬和宮，開車13分鐘可抵達，業者看準區域內少有大樓新案推小坪數精品宅，加上鄰近學區南屯國小、萬和國中，因此「好時光」推出後，吸引不少置產族群詢問。

興富發「文心愛悅」規劃25-33坪、2-3房，每坪開價38-42萬，兩案區域皆臨近文心秀泰、COSTCO，豐樂、南苑雙公園，以及明星學區永春國小、萬和國中，也是文心路沿線近期新案。楊加立補充，以南屯來說，目前最受看好的還是沿著捷運綠線一帶，2房預售屋小宅含車位總價得要千萬元，大多數人都市看好未來捷運開通後的利多，帶動地段整體性，多以長期置產為主。

歷經2017~2018年台中房市盤整、買氣下墜，2019年台中房市則是首購族「回心轉意」，沿台74線首購案推案噴發，新屋開價行情站上2字頭，專家指出，自住客出籠購屋，加上台商回流助攻，市場買氣持續升溫，進而掀起一波小高潮，「明年交易量可望微幅上揚、站上30萬棟，市場持續樂觀」。

台中市不動產開發公會今年上修全年推案金額至2800億元，創1993年以來新高推案量破2500億元創歷史新高，「以中小坪數與低總價為主力首購產品，房價甚至回測上一波段新高」。公會指出，照目前各地土地成交概況，仍然相當熱絡，而且價格都不低；至於新推預售屋，請照推案持續，亦有不少指標大案將推出，顯見建商明顯積極準備土地，備受期待。

台中市不動產仲介經紀公會副理事長林志雲說：「今年房市有不少創高價、新案熱銷傳出，但不管是真實的或作價定錨，整體市場只有部分區段在熱，目前是靠著低利率資金、房貸高年期及低廉持有成本支撐市場，且因租金報酬率高、利多建設持續，『往底非常有撐』。」

據統計，台中推案量五大地區，北屯、南屯、西屯、太平、大里，明年指標推案陸續浮上檯面，包含近1年3次配餘地標售土地，多已申請送照，以台74線第一排土地、寶佳機構為首，新年推案量還不小；達麗建設卡位水湳經貿園區，預期也將快推案。

其中，沉寂已久的豪宅7期新市政中心，將重返推案焦點，備受矚目的市政路，豐邑建設、聯聚建設及由鉅建設，都已釋出豪宅推案訊息，不過由於百坪豪宅是況不明，預料仍會縮小坪數推案。而也有豪宅建商選擇跨出7期豪宅區，寶輝建設福科路兩塊土地，料將先推出原大東樹脂廠區用地，並分期規劃；爾後再推出原愛買量販店用地；精銳建設則是首度站上大肚山，將推出東海商圈遊園北路4320坪合建案，都是明年最指標大案。

此外，觀察市場購屋習慣轉變，明年不少個案都已打出「均一價」、「不二價」策略，且住宅坪數不如過去以2房為個案主流、坪數略見放大。代銷業者蔡東伸認為，交易量、房價及買氣都是房市觀察指標，明年北屯機廠、烏日、單元12等仍是焦點，建商仍是圍繞交通便利處推案，建議購屋族優選在地購屋需求大的地方，如學區、商圈、交通都有的地方。

近年台北市商辦市場熱鬧滾滾，租售商品都成搶手貨，不過辦公租客「公司」家數成長動能趨緩，恐為辦公需求端埋下隱憂！今年前11月台北市公司家數僅增加248家，相較往年年增3,000多家大幅減少，更有近半行政區負成長，十餘年僅見，企業設點也出現「版塊東移」現象，也凸顯企業經營環境未大幅改善，以及老舊城區商業成長動能不足的問題。

8根據台北市商業處資料統計，今年前11月存活公司家數約17.98萬家，2012年以來，台北市的存活公司家數每年約以3,000家的速度快速增加，不過去年一年僅增加808家，今年前11月更僅增加248家。

以北市12個行政區來看，去年西區的萬華、大同公司家數已轉為負成長，今年除了這二個行政區外，更擴及中山、松山、北投等行政區，台北市12個行政區中有五個行政區，存活公司家數呈現負成長。

以今年前11月觀察，商業強度最強的信義區公司家數年增2.4％，居各區之冠，擁有內科龐大產值支撐的內湖區1.5％居次，未來重大建設匯聚的南港區年增0.6％居第三。以十年長期趨勢來看，內湖、信義、南港分別增加46％、36％、32％，各挾優勢吸引公司設點。

相較於東區三強快速成長，原本的市中心、西區公司數量卻開始出現轉折衰退，反應舊市區商圈多老舊辦公室，新供給有限、商辦更新迫在眉捷，企業面臨整體經濟環境不佳、租金成本高漲的壓力，也有愈來愈多近年營運績效佳的企業擴點、新設立公司，據點版塊東移。

天時地利不動產總經理張欣民認為，商辦市場是一個城市商業的櫥窗，公司數量近年持續增加、原有公司擴大營業，是帶動商辦需求很重要的力量，除了台北市境內的企業設點「版塊東移」，中南部都會區相對較低的辦公成本、與區域發展迎頭趕上，台北市公司家數近十年成長13％，新北市達16％，相較下，桃園、台中、台南則約增加三成，中南部都會區商辦市場也很值得期待。

台中單元二重劃區緊鄰七期、高鐵，優越地段條件與大面積綠意環境成為豪宅客新選擇，如「精銳Garden One」、「陸府植森」、「寶輝City Park」、「雙橡園S1特區」豪宅群聚形成綠豪宅新聚落。上述新建案近期都有企業家族一次購入多戶同住的現象，「同鄰不同戶」住宅趨勢愈加顯著。

住商不動產台中七期南屯店經理黃權銘分析指出，房市自2014年以來走向自住市場，豪宅產品也將坪數縮減至百坪以下，如單元二高價指標案，產品規劃大都在50至70坪之間。而近期房市築底反彈，資金市場充裕，不少豪宅客考慮到同鄰不同戶的居住習慣，以及未來轉手買賣更具彈性，選擇一次購入兩戶，而非直接選擇大坪數產品，七期與十二期豪宅產品也有同樣趨勢。

近期在台商、企業主間引起話題的「精銳Garden One」預售案，基地位在單元二最精華的公益路生活圈，以超大面積2,000坪大基地、打造中部首見的720度立體森林住宅，住家坪數規劃45、58、63坪，不少企業家族一次購入多戶同住，或是為二代子女置產。

另外，位在單元二市政南一路的「陸府植深」，以「城市造山」為意象，將建築形塑成一座都會中的原生山林，自然幽靜氛圍受到不少高端客喜愛。「陸府植森」標準層規劃為63、68坪，約有三成的已購住戶設計成2房格局，約有十多組客戶一次購入兩戶同住。

此外，位於十二期重劃區的「久樘瑞璽」，也有不少住戶一次選購多戶。該案目前實價登錄每戶平均總價約3,300萬元，市場接受度高，部分企業主考量二代即將成家，因此一次置產兩戶，其中一戶給二代使用，購買選擇多以同樓層或樓上樓下等。

受到國際企業主鍾愛的七期大陸「宝格」，為全球首座義大利國寶設計師Antonio Citterio操刀的超高層住宅大樓代表作，頗受北、中傳產企業青睞。據悉，就有知名傳產家族一口氣購入多戶置產，為台中大坪數豪宅案中少見的案例。

法拍市場又有激烈競標，嘉義一間透天厝上月法拍，吸引77人搶標，為近五年競標人數最多。多人競標下，底價265萬，以523萬元標出，高出底價近一倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，過去幾年房市景氣不佳，法拍市場也冷清，一個物件有10人競標，已算熱門。今年熱度明顯升高，熱門競標前十名，競標人數都在32人以上，台中有三件名列前十名最多，新北、桃園各二件、嘉義、台南、高雄一件。

今年截至本周為止，競標最激烈的是位於嘉義縣水上鄉忠孝街一間二層樓透天厝，個案總坪數63.8坪，總價264.9萬元，今年11月7日一拍，首次拍賣即吸引77封標單，最後以523.8萬元脫標，溢價率達98%，將近一倍。

徐華辰分析，此間法拍屋門牌雖屬嘉義縣，但近嘉義市，忠孝街也相當熱鬧，街上透天厝多具店面效益，可能因為物件約有一半面積為增建，法院鑑價結果明顯低於市價，因此吸引大批在地民眾瘋狂搶標。

徐華辰表示，今年熱門競標前十名，一半都有大面積增建情況，由於沒有權狀，法院鑑價時都會採較保守價格，對自住客來說，則是揀便宜好機會，不少包租公也特別偏好這類物件。

買房出租已成為不少人的投資避險熱門標的，然而想當包租公、包租婆，該怎麼挑選好房客，就成了必修學分。房東最怕遇到收不到房租、房子被亂搞、房客難搞，有3種人最好敬而遠之，以免請神容易送神難！

PTT上有網友發問，自己是新手房東，想出租一間高樓新房，17坪兩房兩廳還有陽台，高樓有景觀空氣好，社區租金含管理費20500元。接到5組房客來看房，但新手房東不知道該如何挑選。

第1組房客是市場做生意的50多歲香港人老闆娘和40多歲的弟弟與弟妹，房客表示自己有房子，但小孩都在國外，想把正在住的房子賣掉，租個小房子來住，把錢給女兒去買房，研判是生意人。

第2組房客是雙薪小家庭，夫妻帶兩個小孩，分別上幼稚園及國小。

第3組為年約30-40歲的單身女房仲，表明自己有個熱門地段的小套房正在租人。

第4組為20多歲的三兄妹，哥哥在科技公司當硬體工程師，姊姊為診所櫃台人員，小妹還在念大學。

第5組則是一對母子，兒子任職於科技公司，年約40歲，母親70歲。

5組潛在房客條件一開出，最受眾網友青睞的分別是第4組三兄妹與第2組雙薪小家庭。有網友認為，三兄妹職業穩定，尤其哥哥在科技公司任職，能確保如期繳交房租的能力，加上年輕人較為單純，房東較不用擔心遇上耍賴惡房客。

第2組雙薪家庭受到青睞的原因，則是有不少資深包租公網友認為，有年齡越小的小孩，家庭租房會更加穩定，不少人會一路租到自己有能力買房為止，甚至租久了喜歡租屋處，乾脆跟房東買下房子。對房東而言不僅不須頻頻換房客忍受空窗期，更可能找到潛在買家。

直接被網友們點名「不要租」的，則是第1組、第3組、第5組房客。 有網友直言「第1組感覺背後有別的故事背景太複雜」、「要提防誇耀財富的人，第1、3組都有這種傾向，因為那些財富不一定存在，或者存在但不一定具有所宣稱的價值，故意提及那些財富可能只是為了取得房東信任所使用的話術而已」、「第3組眉角懂太多的人通常不好搞」。

第5組母子房客，除了有部分網友擔心年齡問題，更怕房客為了避免房東不租老年人，兒子其實是出面代租，「可能只有老人住下，而會有收不到租，跟三不五時找房東處理房子的麻煩」。也有網友分享類似經驗，不只有兒子代替媽媽租房，也有遇過上班族姊姊帶著剛上大學的弟弟幫忙租房，弟弟滿臉稚氣還需要人照顧，房東擔心以後還得充當保母，同樣不敢租。

除了上述3種房客，也有房東列出租客黑名單，包括愛抽菸、押金想分期支付，或是對於高額租金、押金太過乾脆一口答應，反而怕是公司派來的「門面」，房子出租後被當成機房或是簽賭基地。

不過想要找到完美房客太難，有包租公網友提醒，擔心房客不愛惜房子，可以透過合約事先約定返還時，雙方可接受的屋況狀態，房東也要有部分家具是消耗品的覺悟，例如床墊、沙發。

若是擔心承租能力，對於自稱經濟能力很好的房客，也可以試探採用季繳、年繳房租的方式，給予一定的折扣，若房客能夠負擔，雙方都開心。而為了避免人頭代租，一定要事先詢問清楚承租人、入住人、承租目的，最好還要進行公證，以嚇阻淘汰不良房客。

　　年底“搶收” 切換賽道探索產業開發 粵港澳大灣區房企的中場戰事

　　熱風吹拂而過的北緯23度附近，坐落著擁有漫長黃金海岸線的粵港澳大灣區，面向太平洋(3.730, 0.02, 0.54%)與世界三大灣區齊名。這片僅5.6萬平方公里的區域，僅去年生產總值已超過10萬億元，成為眾多房企爭奪的一片熱土。

　　粵港澳大灣區是碧桂園、萬科以及恆大等龍頭房企的大本營。

　　根據《中國經營報》記者不完全統計，全國房企100強的總部，三分之一左右是在大灣區，而且大部分房企名列前茅。

　　克而瑞研究發佈的報告顯示，截至2018年底，在粵港澳大灣區，TOP30房企的土地儲備貨值達5.73萬億元。其中，碧桂園、恆大以及萬科在大灣區的土儲總和超過9500萬平方米，土地儲備貨值分別達5713億元、3820億元、2500億元。

　　距離2019年收官不到10天時間，房企進入最後的業績搶收階段。

　　年底衝刺

　　資料顯示，前11個月銷售額達到“5000億元”的房企數量已經達到4家，分別為碧桂園、萬科、恆大以及融創中國。白銀時代下的地產行業，銷售業績仍在不斷創下新高，但增長速度相比以往慢了一些。

　　相比2018年動輒銷售額同比增速超過30%的情況，2019年以來大部分企業以平穩增長為主，龍頭房企全面同比下調。特別是恆大、碧桂園、萬科三家企業均基本平穩。此外，重點佈局三四線城市的企業銷售額增速退燒明顯。

　　據公告披露，在8、9、10月連續錄得同比超40%的增長後，11月單月，碧桂園實現權益合同銷售額約601.5億元，同比增長78.22%；前11個月，碧桂園實現權益合同銷售額約5398.4億元，同比增長10.2%，已超過2018年全年的5018.8億元。

　　今年中期業績會上，碧桂園集團總裁莫斌表示：“今年我們抓好現金流的管理，公司的考核都是以權益回款進行考核，權益回款的比例超過了94%，公司整體經營情況非常良好。”

　　在業績高速增長的背後能看出碧桂園以價換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。

　　此前恆大內部高層會議上，恆大董事局主席許家印便強調，四季度要大力抓好銷售和銷售回款工作，這是集團的頭等大事。“一定要提前超額完成今年6000億元銷售任務。”

　　恆大在一系列的“搶收計畫”下，今年的9月份和10月份，連續以單月831億元、903億元的銷售額，連續兩月刷破歷史房地產單月銷售紀錄。恆大11月份的合約銷售金額約為370.6億元，較去年同期增長約8.8%。恆大前11個月銷售收入達到5805.6億元，同比增長8.48%。

　　萬科在11月實現合同銷售金額545.4億元，今年前11個月累計實現合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.4%。

　　在增速下滑的情況下，房企為了“搶收”業績各顯神通。

　　以萬科為例，在年底之際聯手同城的科技巨頭騰訊，推出了騰訊員工專享的中山萬科購房優惠活動，內容包括所有騰訊員工（含外包）享受中山萬科指定在售產品額外1%的房款優惠。

　　克而瑞廣州分析師肖文曉向記者分析，“從今年的市場表現來看，國內房地產市場已經整體步入下行週期，業績增長率、目標完成率對比往年表現都遜色一籌，這必然會導致開發商在下半年的幾個月時間努力加快銷售回款，包括以價換量等，近期多個知名房企大規模地開展全員行銷就是例子。”

　　回顧行業增速放緩的2019年，房企瞄準“第二增長曲線”成為趨勢。其中碧桂園發力機器人(14.190, -0.18, -1.25%)、現代農業等領域；萬科提出“收斂聚焦，鞏固基本盤”；恆大則希望在新能源汽車領域“彎道超車”。

　　從多元化到聚焦

　　“山重水複疑無路，柳暗花明又一村”，對於不少房企而言，始終在多元化和聚焦做強之間徘徊，而尋找到一條適合的新道路並不容易。

　　碧桂園在多元化道路上一直比較謹慎，顯露出少而精的特徵，並且越來越聚焦於“高科技”這一關鍵字。

　　此前，碧桂園的多元化業務還涵蓋了教育產業、現代農業、長租公寓、商業地產以及產城融合。而在步入2019年之後，碧桂園集團董事局主席楊國強表示：“去年我們農業公司和機器人公司的框架已經搭起來了，發展的思路也有了。未來我們是三個重點：地產、現代農業、機器人。”

　　碧桂園在去年6月宣佈成立碧桂園農業控股有限公司，正式進軍現代農業；去年9月又宣佈進軍機器人領域。楊國強認為，在工業4.0時代，科技是未來強大競爭力的源泉，碧桂園要朝著高科技企業的方向去發展。

　　碧桂園集團副總裁兼博智林機器人副總裁朱劍敏曾向本報記者表示，“目前建築市場招工難，而且人力成本不斷攀升。研發建築機器人投入工地使用，將在安全、品質和成本等方面帶來多重效益。”

　　目前，博智林機器人公司共成立8大研究院和2大事業部，組建超過3000人的研發人才團隊，其中博士、碩士占比超過31%，其中建築機器人、醫療機器人、餐飲機器人三大在研產品線已完成多款樣機研發，進入測試及小批量量產階段。

　　碧桂園方面告訴記者，截至2019年12月，博智林已遞交專利申請超過1300項，在研建築機器人專案58個，其中28款進入工地測試階段，智慧製造工廠已經正式投產，佛山順德機器人谷建設正在加快推進。

　　資料顯示，碧桂園旗下子公司千璽機器人餐廳從5月份成立至今，機器人餐廳團隊從70人發展到了750人，創造了五個不同餐廳業態的產品線，中間涉及70多個設備從無到有的開發。截止到今年12月底，有6家實體門店正式對外營業。

　　廣東機器人產業協會秘書長廉迎戰受訪時表示，“目前各類機器人還未在全社會進行大規模應用的原因，很大程度是由於成本上的問題。如果能夠將每台機器人的成本降至3萬~4萬元，那麼很多企業就能負擔這個成本，機器人的市場前景十分廣闊。”

　　在多數房企做加法的同時，萬科反其道而行之，開始做起了減法。

　　“活下去”的口號餘音未盡，在經歷“收斂聚焦”後，萬科董事會主席郁亮對於萬科轉型有了重新定義。“萬科的轉型不是說地產幹不下去了，要換個跑道發展。而是在地產行業中，尋找第二增長曲線，或者說嫁接新的增長曲線。”

　　萬科是最早提出多元化的房企，但將近7年時間過去了，仍處於不斷摸索階段，如何尋找房地產之外的千億級新業務，成為萬科目前最大的焦慮。

　　中信證券(23.580, -0.17, -0.72%)發佈研報認為，萬科A(31.680, 0.65, 2.09%)新業務總價值最保守估計超過1200億元，其中萬科物業持股部分、物流地產以及商業辦公持有業務分別超過400億元。公司當前市值（按A股股價測算），剔除新業務合理價值，開發業務市場估值僅為2128億元。

　　在萬科的新業務中，長租公寓、物流、物業、商業地產在行業內均保持了領先地位，但距離千億級別仍有不少差距。

　　如何理解萬科的“第二增長曲線”？

　　鬱亮認為，地產行業尋找第二增長曲線，可以是做全新的東西，也可以是在原來的開發、物業管理等基本盤業務基礎上找到新的增長點。比如，萬科現在在做TOD和舊改，如果有突破，也是為傳統的開發業務帶來新的增長曲線。

　　產業開發“新棋局”

　　作為房地產主業業務的戰略補充，碧桂園正實現科技小鎮的落地，經過兩年多時間的發展，碧桂園已在粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角城市群佈局了多個科技小鎮、科技新城、科技產業園和科技綜合體等，落地30多個產城專案。

　　以位於深莞惠幾何中心，仲愷高新區的潼湖科技小鎮為例，目前專案一期已建成並投入使用，已簽約思科、創新工廠、浪潮集團等約80家科技企業、孵化器和科研機構。小鎮計畫8年內引進150000名高科技人才、1600家企業，實現全產業鏈的協同發展，成為全球物聯網和智慧控制產業的創新高地。

　　今年11月底，萬科北方區域提出了未來三年的五個新引擎，包含TOD、科創園、產業小鎮、舊改和文創園，建立新的差異化城市資源獲取能力和產品構建能力。

　　萬科對於產業地產的介入，經歷過從產業辦公、創意產業園、區域開發等模式的升級歷程。位於杭州的玉鳥流蘇創意產業園是萬科旗下首個由萬科獨立運營的創意產業園。截至2018年底，玉鳥流蘇文創產業園已進駐有二十余家文創類企業。

　　在萬科集團總裁郁亮看來，玉鳥流蘇創意產業園是萬科在產業地產的一次創新嘗試，也是萬科轉型城市配套服務商的重要一步。經過4年園區運營服務，玉鳥流蘇創意產業園成為杭州十大文創產業小鎮培育基地，年產值4.4億元。

　　佳兆業集團首席戰略官劉策告訴記者：“沒有地產開發，可能沒有房企的今天，但如果只有地產開發，而沒有產業運營，那麼房企將沒有明天。”以佳兆業為例，已經在多個產業進行佈局，加地產平臺在內擁有6家上市平臺，包括南太地產、佳雲科技(3.930, -0.07, -1.75%)、佳兆業健康以及振興生化，涉及房地產開發、物業管理、新科技、大健康等。

　　中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林指出：“產業地產是以產業為依託的一體化價值鏈，因此產業地產的開發對房地產企業前期各種資源整合、中期開發建設以及後期運營等綜合實力提出了更高的要求，這不僅僅意味更加專業、綜合的技術，更意味著大量和長期的資金投資建設需求，因此對於房地產企業而言，開發產業地產的頭道門檻就是資質問題。”

　　針對深圳二手房漲幅超５％可投訴的報道，《南方都市報》引述深圳市住建局對此表示，這次深圳對相關樓盤限制網簽的原因，不僅是因為漲幅超過了５％，而是因為部分業主惡意串通，集體抬高掛牌價格，破壞了公序良俗，違背了中央房住不炒的定位，擾亂了正常的房地產秩序。

　　內媒早前報道，深圳有業主組建微信群組，在其所屬屋苑內建立「控盤同盟」，呼籲群組內所有業主提高掛牌價，從而抬高屋苑樓價。報道更指出，深圳此次興起的「控盤同盟」已經從最初的南山區個別樓盤，逐漸蔓延至福田、龍崗、龍華等多個區域的多個熱門樓盤。

　　深圳在年初時就已經劃定了二手房年增幅不能超過５％的目標。

“如果您願意把房租降300元，估計會更容易租出去。”

在空置了3個月後，陳女士接到了長租公寓工作人員建議降價的電話。在空置和降價之間，她考慮再三後還是選擇接受“降價”的建議。

記者注意到，近期北京租賃市場就像時下的天氣一樣寒意逼人。貝殼研究院資料顯示，11月北京的房屋月租金水準在經歷了4連跌之後下降到了81.3元/平米/月，環比10月份下降了1%，同比則下降了2.8%，當前租金水準已降至2018年年初以來的最低位置。

租金連降

近日，王薇恭（化名）感受了一次和此前完全不同的租房經歷。

畢業不久的她在北京一家傳媒公司上班，此前一直租住在昌平，因為近期室友的變化，導致她今年已經是第二次搬家了，不過這次的找房經歷她明顯感到了不同。

“我和室友連續找了三天房子，一直沒有合適的，比較意外的是這次為我們帶看的仲介竟然連續帶我們看了三天房子。”王薇恭告訴《每日經濟新聞》記者：“之前看房的時候他們都特別忙，心急火燎地帶你看過就去帶別人看了，根本沒有這麼清閒的時間，這次明顯不一樣了，三天中沒有再接其他帶看。”

據王薇恭介紹，由於她對所租房子比較挑剔，仲介人員乾脆為她展示了系統後臺，其中有很多租金降幅在100-300元之間的房源。仲介人員也告訴王薇恭，目前對租客來說是個比較好的租房時間點，很多空置房源都選擇降價來吸引房客。

最後她和室友選擇了一套位於和平西橋的一居室，據仲介人員介紹，幾個月前，這套房源的價格是5100元/月，而現在王薇恭僅以每月4600元就達成了交易。



2018年以來北京鏈家租賃成交量及租金月度走勢 資料來源：貝殼研究院

機構統計資料也印證了王薇恭的租房經歷。據貝殼研究院資料，今年11月，北京鏈家租賃成交量環比下降了1.9%，降幅有所收窄。在成交持續下降的背景下，租賃上漲阻力加大。11月北京的月租金水準在經歷了4連跌之後下降到了81.3元/平米/月，環比10月份下降了1%，同比則下降了2.8%。

諸葛找房資料則顯示，今年第50周，北京一居室租金為5590元/平方米，兩居室租金為6691元/平方米，三居室租金為10651元/平方米，環比前一周均出現不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，達1.12%。其中，西城區的租金均價依然最高，為130.11元/平方米/月；其次為東城區，租金均價為125.82元/平方米/月；海澱區租金均價為112.02元/平方米/月，位居第三。

記者查閱資料發現，望京融科橄欖城一套一居室房屋，在今年4月已經上架，7月時租金報價13000元/月，卻一直無人問津。11月降至12000元/月，目前仍未交易成功。

而豐台看丹路10號院的一套一居室，今年4月的租金報價為4100元/月，到了12月則降至3900元/月。三居室的下降幅度更大，豐台科技園附近的首開華潤城，今年1月時租金報價12000元/月，7月時降至11000元/月，12月23日下調為10000元/月，一年內報價下降達2000元。

協商降價

事實上，長租公寓機構此前在收房策略上已經作出了改變，對於一些房源僅僅是代為管理，並不一次性買斷包租。

陳華（化名）位於北京的一套房源在三個月前就委託給了某長租公寓機構，但該機構工作人員告訴她：“由於房源區位不是特別好，我們只能代您管理，不能和您簽署包租合同。”

幾天前，陳華就接到了長租公寓機構建議降價的電話。好在降價之後，這套房源順利租了出去，陳女士也逐漸開始有了租金入帳。

據瞭解，近期不少手裡有出租房源的北京房東，以及自如、蛋殼、相寓等長租公寓的房東們，紛紛接到了長租公寓工作人員要求租金降價的電話。

與此同時，一些長租公寓品牌已經在北京一些區域甚暫停收房。

記者第一時間聯繫了自如工作人員，但是一向熱情的自如工作人員對此紛紛噤聲，沒有作任何回復。自如的客服人員告訴記者，收房價格調整會“根據市場需求和外部因素來確定收房價格。”

在一些區域中，自如的確停止了收房。在石景山的一處社區，很多房源還掛在自如的官網上等待出租，但當記者以房東名義希望將該社區的房源交給自如時，客服人員回應稱：“（自如）在該社區已經沒有了收房業務。”

一位元不願具名的業內人士向記者確認了“一些租賃機構出現個別房源合同的調整優化與業主溝通的情況”“部分區域停止收房”等消息的真實性。

不過她同時也表示，“由於城市規劃的變更、熱門商圈遷移等宏觀因素，及合約雙方個體計畫調整等微觀因素，租賃機構與業主作為合約雙方，就個別合同達成續約、變更、解約均屬正常的商業行為。這些調整的範圍，不超過1%。”

在她看來，最近北京對隔斷間的整治是引發壓低收房價格的一個原因。因為是否接受隔斷是最初收房協定中的內容，接受隔斷房源的收房價格會略高一些，但是北京目前“N+1”的方式不被允許，使得一些房源不得不調整價格。

不過上述業內人士也表示，這是長租公寓企業一種活下去的策略。“長租公寓暴雷的原因只有一個，收房價格高於出租價格。一些企業及時調整優化個別合約也是為了機構整體經營甚至市場運行更加持續、穩定。”

市場給了當年的搶房者最為直接的回答，長租公寓的巨頭們也不得不作出調整。

我愛我家研究院表示，今年11月重點監測的11城，住宅租賃市場即時成交量同環比均有下降，且降幅有所加大，市場持續下行，整體仍偏冷。北京、上海等一線城市新增市場供應仍明顯趨緊。多城帶看量較上月有所提升，但增幅有限，整體市場仍存下行壓力。

今年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，行業普遍經營困境，爆倉的公寓品牌更是一個接著一個。

12月18日，上海市公安局浦東分局發佈“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報稱，12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法採取刑事拘留強制措施。

券商中國記者從業內人士處瞭解到，儘管警方沒有具體寫名字，但經過多方求證，上述孫某元正是上海淶潤實業有限公司法人孫元元，也是上海長租公寓品牌源淶國際董事長。而據媒體報導，目前，源淶國際總部已人去樓空。

而近期，杭州、南京也相繼有公寓爆倉。據不完全統計，目前全國爆倉的公寓品牌在50家左右。

業內人士認為，2020年，中小型長租公寓機構將進入到真正的寒冬，面臨政策嚴，融資難，獲客難的困境，同時隨著國有租賃房源的大規模開業，還將面對更加強勁的“競爭對手”。

源淶國際董事長被刑拘

12月18日，上海市公安局浦東分局發佈“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報稱，根據群眾報案，對“鑫聚財公司”以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案偵查。12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法採取刑事拘留強制措施。

房東東公寓學院創辦人全靂告訴券商中國記者，儘管警方沒有具體寫名字，但經過多方求證，鑫聚財公司實際控制人孫某元正是上海淶潤實業有限公司法人孫元元，也是上海長租公寓品牌源淶國際董事長。“鑫聚財公司”是長租供應鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財平臺融資的錢投資去向為源淶國際公寓。

12月20日，21世紀經濟報導消息稱，目前，源淶國際位於上海市某科技服務園的企業總部已人去樓空。根據源淶國際員工、部分房源的業主回饋的情況來看，公司從8月份開始陷入資金困境。

券商中國記者從某招聘網站上瞭解到，源淶國際成立於2013年，歷經5年多的高速發展已經成為中國領先的高端公寓資產管理商。超過100億元管理資產規模，現有房源1000套，2019年將增至3000套。

“一個30多歲的小夥子，本來前途無量，2014年創業做公寓，也趕上風口，也拿到融資，但不擅長管理，也不懂現金流，最後鋌而走險搞非法集資了！”全靂說。

全國近50家公寓品牌爆倉

今年下半年以來，已有多家長租公寓機構陷入資金困局。

8月，總部位於南京的樂伽公寓發公告稱，“近期因公司經營不善，無力履行合同。公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。”公告還稱，公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租公寓市場帶來較大風險，加之公司內部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業務全線關停的現狀。

10月3日，河南悅如公寓發佈公告稱，“由於市場環境的變化（鄭州租金連續三年下滑）、自身組織和經營能力不夠強等種種原因，目前公司投入鉅資裝修配置的1600套分散式公寓面臨巨大的經營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營。故公司全體原股東已于2019年9月忍痛接受並購重組。”

10月14日，南京君創公寓發佈公告稱，近期公司因市場的不穩定，空置房源較多，虧損較大，且部分租客遲遲不能結清尾款，導致公司不能正常運營資金鏈斷裂，無能力履行合同。目前，公司已停止經營所有業務。

10月28日，杭州“中擇房產”公告稱，“因公司經營不善導致資金鏈斷裂，後期可能會有部分房東的房租支付不了。”11月20日，中擇房產被爆出因資金鏈斷裂已停止運營，並向房東打了2000萬元的欠條。

11月，南京友居公寓也因資金鏈斷裂，深陷爆倉危機。

據房東東根據各大媒體及公開信息統計，截至12月1日，全國爆倉的公寓品牌在50家左右，其中，杭州有13家，占比超過20%，成為“重災區”。

全靂指出，長租公寓的爆倉大部分都死在不懂基本的財務知識以及拿了風投融資盲目擴張之上。一個好的公寓老闆不僅要懂運營，更要懂資金籌畫和預算管理。

樂乎公寓CEO羅意也認為，長租公寓的經營困境多數是因為很多投資者和運營者缺乏基本的運營能力。

在全靂看來，2020年，中小型長租公寓機構將進入到真正的寒冬，面臨政策嚴，融資難，獲客難的困境，同時隨著國有租賃房源的大規模開業，還將面對更加強勁的“競爭對手”。他建議，中小型長租公寓機構要修練內功，不再擴大規模；減少人工，提升坪效產出；通過長短租結合，降低閒置率；選擇轉型或轉讓也是一條出路。

租賃市場監管持續加強

作為長租公寓爆雷的“重災區”，杭州近期持續加強租賃市場監管。

10月12日，杭州市住保房管局開會全面部署新一輪杭州住房租賃仲介機構亂象專項整治工作。

11月14日，杭州市住保房管局發佈《杭州市住房租賃合同網簽備案管理辦法》，要求通過杭州市住房租賃監管服務平臺網簽住房租賃合同並辦理房屋租賃登記備案，並且使用《杭州市房屋租賃合同》等示範文本。

11月26日，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，包括適用範圍、監管要求、帳戶變更、公示監督、風險防控金設立、風險防控金使用、風險防控金調整、資金繳交、風險警示、行政管理等十個方面內容，將進一步加強住房租賃市場監管，規範住房租賃企業行為，防範住房租賃市場風險，保障租戶及房東合法權益，促進住房租賃市場平穩健康發展。

其中明確要求，從事住房租賃業務的住房租賃企業，應在杭州市範圍的銀行設立唯一的租賃資金專用存款帳戶，並報市房產行政主管部門備案。住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。“託管式”住房租賃企業須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金，風險防控金不得隨意使用。

從全國來看，為打擊住房租賃仲介機構亂象，住建部持續開展整治住房租賃仲介機構亂象專項行動，對違法違規房地產開發企業和仲介機構進行查處和曝光。

11月5日，住建部等6部門通報了各地在整治住房租賃仲介機構亂象中查處的7起違法違規典型案例：

一、深圳市龍崗區住房租賃“黑仲介”惡意克扣押金租金，暴力驅逐承租人。

二、上海“安居客”網站發佈虛假房源資訊。

三、小家聯行房地產經紀（北京）有限公司合肥分公司違規開展租賃消費貸款業務。

四、西安小青蛙房地產行銷策劃有限公司違規為保障性住房提供租賃經紀服務。

五、昆明某房地產經紀有限公司員工楊某翔隱瞞租賃資訊，侵吞租金。

六、杭州聚成房地產代理有限公司擅自發佈出租房源資訊。

七、周口舒心居房產經紀有限公司“高收低租”騙取租金。

11月26日，住建部等6部門又通報了第二批共6起違法違規典型案例：

一、北京世紀恆遠房地產經紀有限公司暴力驅逐承租人。

二、武漢錦寓通達房地產代理有限公司惡意克扣承租人押金，侵佔出租人租金。

三、太原市創世紀房地產經紀有限公司克扣出租人租金，違規開展租金消費貸款業務。

四、廣州市明潤物業管理有限公司隱瞞影響房屋出租的重要資訊，致使群眾租房存在嚴重安全隱患。

五、瀋陽匠寓科技有限公司誘騙群眾租房。

六、吉林省聚客優家房屋租賃管理有限公司惡意克扣出租人租金。

專項整治期間，全國共排查住房租賃仲介機構8萬多家，查處存在不規範行為的住房租賃仲介機構1萬餘家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃仲介行業亂象，淨化住房租賃市場環境。

住建部相關負責人表示，要堅持標本兼治，把“當下改”與“長久立”結合起來，對重點問題進行重點研究，建立健全工作機制，把專項整治中形成的好經驗好做法用制度形式固化好，促進住房租賃市場健康發展，鞏固專項整治成果。

　　中歐國際工商學院教授盛松成周六（２１日）在上海舉行的中國宏觀經濟形勢分析與預測年度報告發布會上表示，當前中國房地產行業整體表現出下行趨勢。為了穩定房地產市場發展，建議相關方面重視房地產市場結構性問題，如供需平衡、人地匹配、供地結構等，以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展，支持房地產業合理融資需求，調整土地供應結構，增加住房供給，加強房價預期管理並繼續構建和完善市場長效機制，最終實現房地產穩定發展這一目標。

　　盛松成建議採取以下舉措助力房地產市場穩定發展：第一，平衡供需缺口，平抑房價波動；第二，合理投資布局，緩解地區失衡；第三，優化供地結構，提高配置效率。

每月50萬 重返10年前水平

零售表現持續惡化，零售商除部署大舉縮減規模外，更有個別選擇退場。來港開業近6年的南韓化妝品品牌NATURE REPUBLIC，位於旺角西洋菜南街的在港唯一分店亦於日前低調結業，由於現時已無其他分店，意味該品牌已暫時撤出香港，該舖位業主現叫租每月50萬元，減幅37.5%。而單是今年下半年，已有至少7家外國品牌選擇全線結業，撤出本港市場。

NATURE REPUBLIC唯一分店位於旺角西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下1及2號舖，建築面積約1020方呎，該品牌於2013年底以月租86萬元承租，呎租高達843元，較舊租金60萬元上升約43%，並成為香港首間獨立門市。

NATURE REPUBLIC開張哄動一時

NATURE REPUBLIC在本港的分店於2014年初開幕時，邀請南韓男團EXO來港參與開幕儀式，逼爆西洋菜南街，氣勢一時無兩，其後，品牌再於尖沙咀、屯門及上水等區開設分店。但近年持續收縮，今年已餘下旺角一間分店。

據了解，NATURE REPUBLIC於2016年曾續租旺角店，租金下跌6萬元或7%，至月租80萬元，租約至本月底屆滿。消息指出，業主早前以原價向租戶洽續租，惟租客決定不續約，並已於日前離場，來港開業近6年後撤出市場。

據知，現時舖位叫租大減至每月50萬元，減價30萬元或37.5%，若以叫價租出，租金將重返10年前水平。

在2012至2013年期間的零售大旺市時，由於受惠內地自由行強勁的消費力，不少外國品牌決定來港開店以吸納一批內地客源後，繼而進軍內地城市。在上述的一段時間，吸引了ETUDE HOUSE、 innisfree、NATURE REPUBLIC、Holika Holika等南韓化妝品品牌在銅鑼灣、旺角連環開店，並一度以旺角西洋菜南街最密集，令該條街道彷如置身南韓首爾的明洞。

零售低迷 7過江龍撤出香港

但「韓流」快速轉變，因本地連鎖化妝品店或藥妝都加入戰團，紛紛引入南韓化妝品發售，令個別品牌獨立經營的舖位生意額大減，加上本地零售表現疲弱，不得放棄租金高昂的舖位，甚至撤出市場。

資料顯示，前述4間在近年才開始進軍香港市場的南韓化妝品品牌中，以Holika Holika率先退場，2017年底已結束香港所有門市；NATURE REPUBLIC則為第二間。

今年亦有南韓企業結束香港零售業務，於2014年底進駐本港的快速時裝（Fast Fashion）品牌SPAO，原分別於荃灣及鑽石山的大型商場設有分店，惟因生意一直虧損，遂於今年8月宣布全面撤出香港。

另外，本報統計，單是今年下半年，有至少7家外國品牌包括來自英國、南韓、日本、美國及台灣，經營時裝、餐飲、小食及化妝品的品牌選擇全線結業，撤出本港市場。

二手交投未見突破，市場續以減價成交主導。利嘉閣地產聯席董事鮑允中指出，九龍灣「上車三寶」之一的德福花園，A座中層16室，實用面積556方呎，兩房間隔，昨天以738萬元售出，呎價13273元，較市價約780萬至800萬元低至少5.4%。

據知，原業主上月原本開價800萬元，惟放盤一個月即累減62萬元（7.8%）沽出，若以2000年買入價190萬元計，賬面仍賺548萬元，獲利2.9倍。

屯門主打細單位的「置樂三寶」（萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈）樓價同樣有尋底情況。據代理稱，麗寶大廈低層D室，實用面積238方呎，一房間隔，剛減價30萬元，以315萬元沽出，樓價創今年下半年以來「置樂三寶」新低，呎價13235元。原業主2009年斥56萬元買入，轉手賬面賺259萬元（逾4.6倍）。

至於該屋苑對上一宗同類成交，要追溯至今年10月以350萬元易手的中層H室，實用面積239方呎，呎價14644元，即同類貨兩個月造價平一成。

另外，九龍灣利基大廈樓價創新低，A座中層5室，實用面積312方呎，原圖則一房改兩房間隔，10月連租約叫價500萬元放售，直至昨天終獲買家議價至465萬元沽出，樓價屬該屋苑今年最平，呎價14904元。原業主2009年斥116.5萬元入市，約10年賬面升值348.5萬元（約3倍）。

內地客劈300萬沽擎天半島

豪宅市道疲弱，加劇調整壓力。據消息稱，由一名內地客持有的尖沙咀九龍站擎天半島6座高層A室兩房單位，實用面積632方呎，一周前以1980萬元沽出，較開價勁削300萬元（約13.2%），呎價31329元，較同座一個中層B室兩房單位去年10月同樣由內地客購入的成交呎價32000元低約2.1%。該內地客2008年以1080萬元入市，賬面賺900萬元（約83.3%）。

中美貿易戰及本港社會運動影響零售及飲食業商戶生意，拖累商舖投資急挫。據美聯工商舖（00459）資料研究部資料顯示，今年截至12月18日錄得36宗逾億元商舖成交，較去年同期跌52%；成交金額約88.88億元，較去年同期勁插71.5%，預計全年商舖大手成交宗數及金額均創2013年加辣以來新低。

總額89億按年少72%

美聯旺舖董事盧展豪表示，今年商舖大手成交量大減，料將較2015年錄45宗及成交總值125.38億元的低位更少，創自2013年加辣（向工商舖物開徵從價印花稅DSD）以來的新低。

中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀四大核心零售區的逾億元商舖成交暫錄13宗，較去年同期跌55.2%；金額約25.62億元，按年瀉約64%。至於非核心區，今年逾億元商舖成交僅得23宗，較去年同期跌48.9%，金額約63.26億元，按年銳減73.4%。

今年商舖最大宗成交為宏璟資本斥8.92億元，購入灣仔謝斐道250至274號杜智臺地下1至10號舖、1樓全層及2樓1至16室。

另外，由於領展（00823）於2017及2018年均有大量出售旗下商場，成交價分別達230億及120.1億元，令前年及去年的逾億元商舖成交宗數及金額大增。不過，今年市場暫只錄3宗全個商場成交，最大宗為宏安集團（01222）及宏安地產（01243）於今年5月以7.8億元收購將軍澳THE PARKSIDE商場。

展望明年，盧展豪認為，若中美貿易戰傳出利好消息，再加上本港社會運動或逐漸平息，由於市場已累積一定的資金，或令大額商舖成交量回升。同時，政府將於明年開始以200億元購買物業作社福設施之用，或會為商舖投資市場增添正面氣氛。

受節日氣氛影響，二手交投淡靜，三大代理行統計的十大屋苑成交量同告下跌，繼續停留在個位數水平，其中中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（21日至22日）僅得3宗買賣，連續7周錄得個位數交投，按周勁挫50%最傷。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去周日（22日）適逢冬至，是家庭團聚的大日子，不少市民暫停睇樓活動，加上市場未有進一步利好的消息，準買家態度未見積極，相信農曆新年後交投才轉活躍，或會出現小陽春。

等「執平貨」 買賣兩閒

據美聯物業分行統計，過去周末兩天，十大二手藍籌屋苑錄得約4宗買賣，按周跌33.3%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，儘管市場負面情緒逐步消退，不少客戶抱「執平貨」心態物色單位，惟放盤業主普遍未肯貿然大幅減價，導致交投未見突破。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，儘管中美貿易達成首階段協議、股市由低位反彈，但因不少業主及買家趁假期離港外遊，故二手交投持續疲弱。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，周末兩天十大指標屋苑共錄3宗買賣，按周減少一宗或25%。

今年樓市受到中美貿易戰影響致使環球經濟放緩、香港本地暴力示威活動引致社會動盪等拖累，最新樓市統計顯示，今年樓宇買賣合約登記全年錄約75,000宗及6,915億元，按年跌約5%及6.7%，有機會齊減至2016年73,004宗及5,328.1億元後3年低位。

12月成交宗數按月料跌逾43%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至12月18日，12月份樓宇買賣合約登記 (包括住宅、車位及工商舖物業) 暫錄2,545宗及212.59億元。料全月錄3,800宗及340億元，按月跌43.3%及44.7%。11月二手成交明顯轉淡，加上發展商暫停新盤開售，以致12月份整體登記數字顯著下跌，低於9月份4,090宗，為今年新低。金額亦有機會為2016年3月份216.53億元後近4年按月新低。全年方面，料錄約75,000宗及6,915億元，按年跌約5%及6.7%，有機會為2016年73,004宗及5,328.1億元後3年新低。

全年新盤成交宗數料見2萬伙

一手方面，12月暫時錄397宗，總值54.3億元。預期整月約有700宗及85.0億元，按月下跌66.5%及56.8%。估計宗數是為2018年12月386宗後的12個月新低，金額是2016年3月74億元後的45個月新低。全年方面，估計2019年約20,740宗及2,225億元，按年上升34.2%及下跌1.4%。宗數高達2萬宗水平，是2004年26,885宗後的15年新高。

12月份最高登記宗數的新盤是青衣明翹匯，暫79宗及4.91億元。其次為屯門恆大．珺瓏灣，暫錄59宗及3.09億元。元朗山水盈及元朗峻巒2B期PARK YOHO Napoli，同樣暫錄30宗，分別總值3.41億元及3.25億元。

二手方面，12月暫時錄1,519宗，總值126億元。預測整月登記約2,300宗及200億元，按月下跌31.3%及24.6%。估計宗數及金額是自2019年9月的1,970宗及154.8億元之後，同屬3個月新低。顯示11月間社會氣氛不穩，打擊市民的買樓意慾，影響二手成交減少。全年方面，預測2019年約35,880宗及3,150億元，將按年下跌7.5%及4.2%。二手宗數將為2016年34,657宗後的3年新低。