台北市許小姐砸畢生積蓄，買下位在士林區一處社區頂樓戶，她月薪3萬元、月繳貸款逾3萬元，淪落吃老本的窘境。豈料房子住沒幾年，就因樓頂防水層損壞嚴重漏水，共46萬元維修費，管委會僅補助約10萬元，因無力修繕，只能忍受惡劣環境，不僅室內瀰漫壁癌粉塵，天花板也因鋼筋生鏽腐蝕，崩落水泥塊。

許小姐在10年前以總價630萬元，買下位於士林區中正路的國宅「士林重陽」社區頂樓戶，屋齡36年，格局3房2廳共24坪。豈料才住3、4年就發現漏水問題，包括家裡天花板跟樓頂，因防水層損壞，先是出現嚴重壁癌，之後下雨天更是不停漏水。她請廠商評估，屋頂修繕要30萬元，屋內修繕也要16萬元，總共46萬元，連繳房貸都要吃老本的她，根本無力負擔。

20公斤天花板崩落
「今年還有20公斤的石塊從臥室天花板崩落，砰地一聲把我驚醒，真的嚇死。」許小姐驚恐描述道。有40年防水抓漏經驗的師傅陳有福表示，屋頂房間都是大片水泥崩落又漏水，因為屋頂漏水，滲透到下面，鋼筋生鏽，進而腐蝕導致水泥崩落，30、40年老房子都會遇到此狀，「真的不能住人，很危險，像鬼屋一樣！」不解決一直放著只會更嚴重。

其它頂樓戶也漏水
不過令許女忿忿不平的是，樓頂是住戶共同使用的空間，公設大家都有持分比例，卻要她負擔百分之百的修繕費。社區6棟共24戶頂樓戶，除許女外，其他23戶也都面臨同樣狀況，但管委會不願全額修繕，僅提供頂樓戶1次補助費10.5萬元。

許女因不滿沒有全額補助，2年前與管委會調解未果，本月告上法院，「目前就等法院判決結果，另外也會找鑑定師來鑑定社區漏水原因。」 對此，「士林重陽」管委會主委賴玉倉解釋，因經費不足，無法全額補助頂樓戶修繕，2010年陸續開始再有住戶反映漏水狀況，所以2011年區權會公告，頂樓戶每戶頂樓修繕費用補助一半，約10.5萬元，並限1次補助。

應由住戶共同分擔
立勤國際法律事務所律師劉韋廷表示，屋頂若無約定給其他住戶使用，屋頂樓地板就是由全體住戶共同使用，所以屋頂如果漏水，全體住戶都該負損害賠償責任，「只賠一半或限賠1次，可能都涉及違法或無效」，建議投訴人提告區分所有權人，要求社區住戶共同分擔賠償責任。劉韋廷提醒，投訴人反映管委會，假如管委會不聞不問，導致投訴人因意外受傷或喪命，管委會主委恐觸犯《刑法》，最高可處5年徒刑或50萬元罰金。

公基金不足 老社區難管

老屋無力負擔龐大維修費用時有所聞，台北市「士林重陽」成屋36年來，288戶卻僅收過2年管理費，期間更換6部各110多萬元的電梯，還分10年分期付款，該社區管委為主委賴玉倉抱怨，要收管理費也要區權會同意，「老舊社區真難管理。」

「士林重陽」和對面棟的「忠誠大廈」過去同屬忠誠國宅，賴玉倉表示，聽說因有產權糾紛導致分成2社區，當初沒分開時每戶有繳150元到300元的管理費，約繳2年，後來因社區經費足夠，加上有停車場出租收入，已很久沒向住戶收管理費。

僅收過2年管理費
賴玉倉提及，要收管理費也要區權會同意，目前社區總經費約700萬元，處於經費不足，光6部各110多萬元的電梯就分10年分期付款，還有水塔、地下室也未處理。
住商不動產台北101世貿加盟店經理韓衍堃表示，社區管理費主要用在社區公設保養、維修、支付保全公司等人事成本的支出，多出的餘額會存到管委會的公共基金，以備未來緊急修繕支出，若管理費繳得少，公基金可能就不夠支付公設修繕，修繕問題恐將演變成居安隱憂。

房地產投資客自2016年房地合一稅上路後大量退場，對號稱是「啞巴兒子」的店面造成不小衝擊，加上電商快速崛起，面臨租金身價下跌的窘境。商仲業者更預估，2020年最不看好的商用不動產類型就是店面，目前台北市主要商圈店面租金最慘已下跌三成，空置率也隨之攀升。

欣元商仲25日指出，2019年商用不動產大爆發，受惠貿易戰帶動台商資金回流，各大商仲調查都顯示，商用不動產及土地交易雙雙爆量，買氣活絡超出市場預期。

展望2020年，欣元商仲研究報告指出，總體市場仍持續熱絡，並將朝向五大趨勢發展。首先，商用不動產市場仍將維持活絡，價格持續攀高，尤其工業地產熱度依舊，倉儲物流炙手可熱。

其次，台北市辦公室空置率目前已降至3％，預期2020年可望降至1~2％，且租售行情都看漲。目前信義計畫區三大指標頂級辦公大樓包括「台北101」、「國泰置地廣場」、「台北南山廣場」，2019年每坪月租陸續站上4,000元，「台北南山廣場」頂樓更突破5,000元大關；預期2020年熱度持續，甚至將帶動商辦商圈租金及價格上漲的比價效應。

第三，明年建商將積極買地，全台遍地開花。第四，未來兩年飯店將出現一波積極換手潮，尤其專營陸客、不堪虧損的飯店將淘汰出局。第五，台北市主要商圈店面租金將持續下修，估計有下跌15％~20％的空間。

欣元商仲指出，近兩年除西門町、信義商圈、南西、民生西、民權西、石牌等精華商圈外，多數商圈租金普遍下跌，平均跌幅少則15％、最慘已高達30％，空置率也持續攀升。至於成交量也比高峰期減少八成，只剩下二成水準，店面投資客已全面縮手，目前銀行針對店面貸款額度更持續緊縮，只可貸五~六成。

展望2020年店面市場趨勢，商圈範圍將集中縮小化，陰陽面更加明顯。不過，有些空置率在5％以內的熱門商圈，依然是連鎖店展店的首選商圈，預期還會是搶手貨；最被看好積極展店的連鎖行業，包括連鎖超商、超市、藥妝、冰品、餐飲等。

台商回流帶動數千億資金，加上前瞻基礎建設、綠能與離岸風電、半導體所延伸的物聯網投資等，跨國企業、大咖企業紛紛回台投資，帶動辦公總部與住宅需求揚升，又以南港最受企業主青睞，資金潮從東區轉移信義計劃區，正向南港推進！

台北市政府正積極啟動東區門戶計畫，也意在翻轉南港，南港成為兼具交通轉運、軟體、生技、會展、流行音樂等五大功能的都市再造區域，公部門、國營事業與民間企業積極參與都更與投資，數千億資金將陸續湧入南港，不少房地產業者認為，南港正在複製信義計劃區的發展模式。

近年科技業布局南港前仆後繼，2016年，IC通路龍頭大聯大砸65.5億買下佶泰南港廠辦案；資訊產品通路龍頭聯強國際今年也以63.58億買下南港「世界明珠」預售辦公室。另南港車站Citylink招商吸引匯豐銀行、英特爾進駐，今年包括友達光電、3M也租下新光南港經貿大樓。

建築業、壽險業、傳產業鎖定南港的購地持續增溫，包括宏泰人壽、興富發、潤泰創新、長虹、欣翰、宜進等均砸重金卡位，看好未來發展。日前台電中心倉庫南港舊址（AR-1-2）土地開發招商說明會，六大壽險、一線建商全到齊，顯見各大企業對南港前景深具信 心。

房地產業者指出，南港車站是高鐵、台鐵、捷運三鐵共構，成為台北車站外，北市重要的新交通轉運中心，加上周邊發展中或已完成的軟體產業中心、生技產業中心、會展中心和流行音樂中心，未來南港將成為台北重要的產業聚落。

全台首件聚焦生技產業發展的BOT開發案「台北生技園區」日前動土，將打造為舊金山灣區般的國家級生技重鎮，目前已有浩鼎、藥華、樂斯科等公司合計簽下逾6,000坪廠房。而已落成的北部流行音樂中心，將打造兼具表演廳與主題策展的流行音樂文化館，成為培育音樂人才的產業區。

此外，國家會展中心南港展覽館二館今年3月正式啟用，結合南港展覽館一館及二館成為大型的「國家會展中心」，兩館合計可達5,000個攤位、38間會議室，預期將吸引許多國際會展活動在南港展覽館舉辦，使「信義-南港」會展雙核心成形，與南港周邊的經貿園區、內科園區及未來的北部流行音樂中心，相互串連，大幅擴大會展產業能量。

房地產業者分析，2015年台北市政府啟動440公頃東區門戶計劃，上千億的投資預算，涵蓋交通樞紐、國家生技產業廊帶、流行音樂及文創產業、軟體及會展產業業廊帶、跨區重劃與都市更新、公共住宅、改善公共環境等構想，塑造成下一個信義計劃區。未來三至五年，可以預期人流、人才、資金將持續湧入，南港將挾交通與產業發展的關鍵地位，成為北台灣最受矚目的城市商圈。

中央銀行昨（25）日公布，11月全體國銀房貸與建築貸款餘額分別為7兆3,561億元、2兆618億元，雙雙締造歷史新高紀錄，年增率分別寫下逾八年半以及八年新高，顯示時序進入第4季傳統交易旺季，房市交易熱呼呼。

央行資料顯示，11月房貸餘額為7兆3,561億元，續創歷史新高，月增492億元，雖較10月增加金額509億元略減，但房貸餘額年增率5.97%，創下2011年5月以來、逾八年半的新高。

央行官員解釋，第4季為傳統交易旺季，10月、11月房市交易明顯升溫，再加上建商興建完工後，市場出現一些交屋過戶潮，使房貸餘額增幅明顯擴大。

對於房貸餘額持續締造新猷，央行官員解釋，民眾申請房貸時，通常每個案件都是上百萬或上千萬元，但還款時卻是每個月幾萬元、幾萬元的付，因此，房貸餘額持續累積為正常現象。

其中，象徵首購族需求的青年安心成家房貸，11月底餘額為6,378億元，月減11億元，占整體房貸的比重由10月的8.74%，略降至8.67%。

至於建商推案信心指標建築貸款，11月底增至2兆618億元，為歷史新高，月增250億元，連三月突破2兆元水位。

央行統計顯示，11月建築融資年增12.53%，為2011年12月以來的八年高點，央行官員分析，建築融資成長率擴增，與台商返台投資政策有關。著眼台商返台投資商機，建商積極購地整地，推升建築融資需求。

另外，部分的建築融資為建商動用周轉金，主要是趁著房市交易旺季時進行宣傳促銷，以出清手頭上的餘屋。

央行日前公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，11月新增房貸為503.13億元，為兩個月低點，月減47.95億元；央行官員解釋，主要是10月全台有大量交屋潮，墊高比較基期，且買賣雙方依舊存在價格認知落差、導致建物買賣移轉棟數下滑及部分行庫整批分戶貸款減少所致。

太平洋房屋在董事長盧阿水接手後推動轉型，已連續第二年獲利，25日舉辦歷年最大規模業務表揚大會，盧阿水表示，今年太屋店數成長家數和成長率在各房仲品牌名列前茅，明年太屋將要延續今年氣勢，店數目標180店，重返一線品牌，代銷事業目前已手握50億案量在手，要成為房仲、代銷全方位經紀業者。

盧阿水接手太屋董座三年來，今年繳出漂亮成績單，以彰化為大本營的直營三店，業績翻倍成長，加盟店數回升至130店，目前還有15店是已簽約、未開出，在房仲兩大體系夾擊下，今年太屋店數成長更在各加盟品牌中名列前茅，明年目標180店可望「超車」同業，在激烈的品牌房仲市占中，前進一名。

至於代銷事業的編制和接案規模更快速擴大，目前已握有欣巴巴北投奇岩25億等、合計50億案量在手，而今年銷售個案方面，中和「青慕淳」創下二個月完銷佳績、鶯歌「三發丰悅」銷售率達八成。

盧阿水說，太設集團原已擁有建設、百貨等事業，將房仲和代銷進行上下游整合，近年來市場轉變，新屋與中古屋房價拉近，太屋更不能死守房仲事業，代銷事業的案量將會快速成長。

盧阿水接手太屋三年除首年小幅虧損，近二年都有獲利。盧阿水表示，明年「天氣暖了，蛇跑出籠」，中型品牌面臨大型品牌加速展店的夾擊，房仲品牌拚市占，除了「空戰」、更要打「陸戰」，明年以邁向180店為目標，進入第一線品牌。

台商回流投資是真的！瑞普萊坊統計，北市辦公室租金2019年漲幅2.2％，累積五年漲幅高達一成，近兩年國內企業共砸了618億元購置企業總部大樓。加上台北市A辦平均空置率約4％~5％左右，信義計畫區甚至不到3％，市場租金也不斷再高漲，甚至出現一辦難求的現象，旺盛的需求往東到南港汐止，往南則外溢到到即將成熟崛起的新莊副都心。

副都心2019年傳出專業伺服器機殼領導廠勤誠興業以約5億多元總價購買位於新北市新莊副都心「中悦IFC」商辦大樓，和以MOXA品牌打入國際市場的亞洲第一大串列通訊產品製造商四零四科技，以總價32.2億元，向遠雄購買副都心1,659坪土地做旗艦總部使用。中茂資產總經理簡宗達分析，「主因是2020年將是新莊副都心建設一一到位、進入噴發期的關鍵年。」特別是「副都心商辦總部市場，相較南港、內科、信義，具有高CP值和起漲段優勢。」當重劃區建設和土地開發進入最後倒數20％~30％階段，正是商用不動產的最佳進場點。

新莊副都心不單年底拚捷運環狀線通車，2020年第二季預計開幕的AU商城，這兩大利多都在2020確定實現，環狀線通車加上機場捷運，增加副都心人口輸入的動能，匯聚美麗華新影城、VR遊樂體驗、美食、時尚、3C的宏匯廣場則會產生跨區磁吸效應，2019年副都心從預售案到成屋案屢傳捷報，就是最佳證明。

另，拚上交通與生活消費的拼圖，接著而來就是帶動產業與就業雙引擎的商用不動產市場升溫，包括凱悅嘉軒酒店要開張，宏匯i-Tower，儒鴻複合式企業總部落成、同時還有黃金三磚產業計畫、國家電影文化中心、新莊國際創新園區等，都在2020年落成啟用，全面接軌國際。

與新北當前推案熱度高的新興重劃區相較，副都心開發程度跑贏新北眾多重劃區，很明確要迎來新一輪行情，龐大的消費與就業人潮將蜂湧而至，形塑「下一個新板特區」，創造千億產值的燙金城市。

因此，中悦建設機構2019年一口氣在新莊副都心推出三大旗艦商辦總部案，一棟是即將完工且16樓以上樓層全數售出的「中悦IFC」，另一棟是隔30米中平路於第四季開工動土的「CBD時代廣場」，第三棟是位於機場捷運A3站出口、正對宏匯集團旗下加緊興建的宏匯凱悅嘉軒酒店的「A3新創總部」。

實價揭露，陽明山豪宅「御陽明」今年10月成交一戶，總價1.11億元，為今年陽明山首次出現億元豪宅交易，不過，拆算單價，每坪約72.6萬元，較先前最高行情每坪102萬，下修約三成。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，這一波豪宅市場回溫，表現兩極化，大安、信義區等地點佳的新豪宅，近期成交都寫下不錯的成績，但三年以上、地點較偏的豪宅，價格大多仍無起色，甚至持續下探。

徐佳馨指出，會有這種狀況，除了產品因素，央行針對豪宅的選擇性信用管制未鬆綁，豪宅客在下手時更審慎斟酌，也是主因。隨著許多套在高點的屋主忍痛出售，目前市場價格更顯混亂，特別是2015年之前推出的豪宅，分化狀態更為明顯。

御陽明位於陽明山格致路，為地上四樓、地下二層建築，規畫95、143坪，戶戶皆有景觀陽台，2013年完工，屋齡6年。

御陽明在成屋後銷售，開價一坪115萬元。實價揭露，2013年底，該社區四樓戶出售，總價1.05億，扣除車位後，每坪達102萬元。2014年該社區成交兩戶，行情下修至9字頭。

今年御陽明共出售兩戶，三樓戶今年5月以7,000萬元售出，每坪下滑至66.7萬元。

最新一筆為一樓戶，含三個車位共約185坪，成交總價1億1,180萬元，扣除車位後，每平約72.6萬元，雖略有回升，但和先前行情相比，下修約三成。

台北市前副市長、交通大學人文社會學系副教授林欽榮表示，過去「客廳即工廠」的經濟政策，造成南港區內普遍存在著「住工混合」的情況，由於建物密集、產權細分，民眾無法依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定回饋及辦理都市更新變更，故存在著一樓是工廠、上面是住宅，環境窳陋卻不得改建等亂象，而有八個里又位在南港的核心區域，因此，規劃東區門戶計畫時，在此地研擬「產業生活特定專用區」機制，來加速工業區都市更新與轉型。

林欽榮說，這個「產業生活特定專用區」是一個狹長型的地帶，西臨松山車站，東有南港車站，也就是在玉成、合成、西新、東新、東明、南港、中南、新光等八個里一帶，面積有52公頃，30多年前畫定為工業區，是落後的黑鄉，到現在都解不開，而這個工業區就占了南港精華區的五分之一，之前有政府和民間的投資開發，大型開發案先動了，之後小的土地也要跟進。

他指出，這是一種新創型的做法，以都市更新當引擎，採都市計畫土地變更來推動，等於政府跳下來做，政府將最困難的部分做好，像南港輪胎的「世界明珠」要花25年來辦理都市計畫變更、都市計畫審議等工作，這對小地主而言是受不了的，所以政府直接介入進行規劃，以都市更新的方式，用地權共劃分110個單元，各單元可依協商結果整併擴大，市府在八個里設了八個工作站，政府用更新手段來協助地主翻轉，這樣建設公司也才會進來。

他認為，松山站和昆陽站的TOD（大眾運輸導向型發展）由政府來帶動，都靠近車站周邊，政府以有計畫的都更方式調節出來，幫民間做前置整體作業規劃，五年內八個里會調節出來，用自己的單元慢慢去做，大家一起協力，也就是大基地先走，小基地跟進，大小都照顧到了，預期此處後市不可擋。

戴德梁行總經理顏炳立24日表示，2020年房市呈現盤整，是剛性的自用市場，辦公市場有機會再創新高，豪宅市場孤芳自賞，蛋黃區土地不降價難成交，蛋白區土地交易成功率將提高，土地將成為追逐亮點。

顏炳立24日出席「2020全球暨台灣經濟前瞻論壇」時，開宗明義便說「2019年第四季土地交易爆歷史天量、將美麗的結束，2020年房市春暖花開的期待」。顏炳立說，2020年辦公市場會火光四射，但問題是沒有貨可以買。

根據戴德梁行商用不動產調查，今年以來至12月9日為止，土地市場交易量已經達到3,112億元，為2016年以來新高；商用不動產交易量更達917億元、直逼去年全年996億元水準。

顏炳立指出，土地市場交易量超過3,000億元，主因來自銀行資金充裕、子彈多，現在全台灣的重劃區都賣光了、包括高鐵站附近未開發的土地，假設持有成本1.6~1.8％，持有五年成本都不到10％，會賣的人最差放五年再賣可以賺到50％。

顏炳立以近期市場交易不動產案為例，包括京華城以372億元由中石化買回改建商辦，未來將開闢成「頂級商辦園區」，以及南山人壽奪下信義行政中心地上權等，他指出可以看出台灣土地市場的渴望需求。

以南山人壽每坪744萬元買下信義行政中心基地地上權案，因為南山人壽溢價率高達60％，許多人認為南山人壽買貴了。但顏炳立認為，南山人壽並沒有買高，而是有算到其他競爭者，該案地上權使用權50年，信義計畫區地上權的報酬率應該要到4.9~5％，估計南山人壽該案報酬率可以達5.6％。

另外，信義計畫區D3土地案將變身豪宅或商辦，每坪租金如果4000~5000元，房價每坪140萬元，估計報酬率約3.5~4.2％。

顏炳立認為，即便明年總統大選結束，無論是哪一種結果，最壞的情況都已經度過，預期未來四年是剛性需求，對未來房市抱持樂觀態度。

台北市東區知名網美手搖飲Sharetea旗艦店，進駐東區僅兩年，近日在臉書粉絲團公告，「我們要準備搬家嚕！」表示租約到期，只營業到12月28日，呼籲粉絲把握機會，前往旗艦店喝一杯。

房市名嘴Sway在臉書表示，業者砸下大錢裝潢，只營業兩年就閃人，這是台北市的可悲，也是官僚文化的迂腐，更是高房價的下場：台北窮得只剩下昂貴的空屋。

Sharetea在2017年砸重金在台北東區216巷口打造旗艦總店，時髦現代的裝潢，吸引不少人駐足拍照，也為一度轉冷的東區帶來人潮。不過僅短短兩年，業者即公告決定搬家，公告理由雖是租約到期，一般認為租金過高才是主因。

Sway表示，東區養不起一家網美手搖飲店？業者砸大錢只為了營業兩年就閃人？這是台北市的可悲，也是官僚文化的迂腐，更是高房價的下場。

他表示，國家的門面只剩下高價的空屋，很丟臉，但台北市政府不碰，中央政府不碰，其他縣市都還在炒房。

Sway說：「有沒有辦法房價不跌，但大家買得起房子、店家經營得下去？」「東區房價最好跌到谷底，但我家房價不能跌！」這種矛盾又自私的想法，是藍綠白的共識。

Sway表示，就法律而言，東區那些貪婪的房東並沒有錯，炒房炒店面養店面，不偷不搶，搞到整個東區都是鬼城，也沒有法律問題。

而政府如果不出手干預，頂多就只是沒有遊客沒有生意沒有商機，大家經過的時候，就假裝當作台北市沒有這條街，出捷運站就只要去SOGO就好，只要不多走一步，就不會發現這條街的蕭條。

Sway提到，就像現在一堆蚊子重劃區與蚊子公家建設，你不去恆春，就不會發現機場是個浪費納稅人錢的政治垃圾，不去苗栗，就不會發現石虎公園都在亂搞，不住青埔，就不知道晚上暗得有點恐怖。

　　碧桂園與中天金融(3.330, 0.04, 1.22%)交易正式完結 後者已分期返還逾百億資金

　　財聯社（廣州，記者 陳業） 財聯社記者從知情人士處獨家獲悉，在宣告解除資產轉讓協議一年後，中天金融終於向碧桂園返還了全部交易款項，但並非一次性支付完畢，而是分期返還。

　　在中天金融還清了交易款後，於近期，碧桂園正式退出了貴陽金世旗產業投資有限公司（下稱“金世旗產投”），退出前碧桂園持有金世旗產投42.86%股份，為第一大股東。退出後，碧桂園不再持有金世旗產投任何股份。

　　碧桂園與中天金融的上述交易可追溯至2018年3月，彼時中天金融宣佈將旗下中天城投100%股權，以246億元的價格出售給金世旗產投。9月，中天金融再次宣佈，將以46.12億元的現金代價，轉讓貴陽中天企業管理有限公司（下稱“中天企管”）100%股權。但在同年12月，或因收購“明天系”旗下華夏人壽股份事宜有變，中天金融宣告撤回前述兩筆高達近300億元資產的交易。

　　其中，碧桂園深度參與了前一筆246億元的交易。其通過認繳出資方式，認購了金世旗產投股份，同時為收購資產還提供了股東借款，合計支付了105.5億元的資金。

　　在交易撤回後，中天金融曾在相關公告中表示，其將在一年內，將所涉股權轉讓款246億元，按照原路徑返還給金世旗產投。

　　今年初，財聯社曾獨家報導，在交易撤回後，碧桂園已要求中天金融一次性返還先前交易款項，但中天金融因資金問題，要求分期支付，且會按期支付一定的利息。由於是分期返還，意味著中天金融在出售及撤回出售交易這一來一回中，支付了碧桂園等收購方一定的利息。

　　隨著為促成收購華夏人壽股份而選擇出售地產資產的交易劃上句號，中天金融彼時擬繼續推進收購華夏人壽，資金從何而來備受市場關注。雖然中天金融副董事長石維國在去年底的網上投資者說明會上表示，中天金融將按照《保險公司股權管理辦法》等相關法規規定籌集收購資金，公司亦不排除對屬下金融業務引入包含國有資本在內的戰略投資者，為收購華夏人壽股權提供多種籌資管道支援。但截止目前，中天金融未有引入新戰投的動作。

　　而一旦中天金融單方面終止交易，則將面臨損失前期交易已支付的70億定金的風險。就在不久前的12月12日，中天金融發佈提示重大風險的公告，稱公司收購華夏人壽事項存定金損失風險。

　　目前來看，距離中天金融宣佈以現金方式購買華夏人壽21%-25%股份事項，已經過去了近兩年，但交易仍未有實質性進展。今年以來，中天金融多次發佈關於繼續推進重大資產重組事項的進展公告同時，市場已傳出正大集團將收購華夏人壽約30%股份、成為其單一最大股東的消息。

發佈虛假房源資訊、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人……這些租賃市場存在的違法違規問題再次迎來監管部門的重拳整治。

12月25日，住建部、發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、網信辦等6部門聯合發佈了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。這是為鞏固今年6月以來全國範圍內開展的租賃市場亂象專項整治成果，將整治工作制度化、常態化而出臺的強監管政策。

值得注意的是，在《意見》提出的一系列措施中，明確要求對“高進低出”、“長收短付”經營模式的租賃企業加強監管，嚴格管控租金貸業務，要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位，對涉及違規建立資金池等行為嚴厲查處。

業內人士認為，“高收低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠杆，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。近兩年多家長租公寓機構爆倉，其主要原因包括“高收低出”的經營模式以及違規使用“租金貸”等。本次關於租賃金融業務的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利於維護租賃市場的穩定發展。

管控“租金貸”，防止形成資金池、加杠杆

《意見》從加強從業主體管理、加強房源資訊發佈管理、規範租賃住房改造行為、防範住房租賃金融風險、建設住房租賃管理服務平臺、建立住房租賃常態化管理機制等方面提出了具體要求。

其中，在防範住房租賃金融風險方面，《意見》對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對採取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。

在管控租賃金融業務方面，《意見》提出：

1、住房租賃企業開展住房租金貸款業務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

2、做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠杆。

3、住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

4、住房和城鄉建設部門應當通過提供資料介面等方式，向金融機構提供住房租賃合同網簽備案資訊查詢服務。加強住房和城鄉建設部門與金融監管部門有關住房租賃合同網簽備案、住房租金貸款的資訊共用。

在加強租賃企業監管方面，《意見》要求：

1、加強對採取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管帳戶，將租金、押金等納入監管帳戶。

2、住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。

3、對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可採取約談告誡、暫停網簽備案、發佈風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險。

4、涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。

諸葛找房資料研究中心王小嬙認為，2018年以來，租金貸橫行租賃市場，也給租賃市場帶來了不好的影響，損害了租戶和承租方雙方的利益，本次關於租賃金融業務的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利於維護租賃市場的穩定發展。

年內已有45家長租公寓爆倉

近年來，我國住房租賃市場快速發展，但問題也逐漸暴露出來。今年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，行業普遍經營困境，越來越多的運營機構爆倉。其主要原因包括“高收低出”的經營模式以及違規使用“租金貸”等。

所謂“租金貸”業務，是指租客向協力廠商金融機構或P2P網路借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同於一年租金的資金放款給到服務商，但服務商並未將全部資金給到房東，形成了資金佔用。表面上租客是按月付租金，實際上每月是向貸款機構還貸。長租公寓行業中大多數企業特別是分散式企業基本都使用“租金貸”。

去年下半年，長租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質疑是用租客信用做貸款，利用期限錯配資金沉澱用於自身擴張，存在“暴雷”風險，引起了監管部門和金融機構的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對住房租賃企業的“租金貸”等融資業務開展了集中專項檢查。

今年以來，隨著市場轉冷、租金下降，此前瘋狂拿房擴張的租賃機構面臨災難。8月，成立僅3年的長租公寓運營品牌“樂伽公寓”發佈官方公告，確認公司已停止經營，關閉所有業務，並稱造成公司業務全線關停的原因是“高進低出”的經營模式及公司內部管理制度缺失等諸多因素。10月，河南悅如公寓、南京君創公寓、杭州“中擇房產”相繼公告稱，因市場環境的變化和經營不善等原因導致資金鏈斷裂。11月和12月，南京友居公寓和上海源淶國際也相繼陷入資金困局。

房東東公寓學院創始人全靂指出，“高收低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠杆，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。

隨著進入到租賃淡季，空置率上升，租賃機構的壓力更大。近期，多家租賃機構與房東協商降價，不惜賠錢解約。

全靂認為，2019年，中小公寓遇經營危機，沒有了資本的支持，民間資金的高成本也阻斷了他們的融資管道。接下來優勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。2020年起，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模，對於住房租賃市場供給將形成不小的衝擊，中小公寓企業應提前預警，選擇合適的應對策略或者轉型。

房東東根據各大媒體及公開信息統計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

　　溫州市委人才辦今天發佈《溫州市人才住房租售並舉實施辦法》，堪稱覆蓋面最廣的人才住房新政。符合條件的優秀本科生買房打7折，租房3折，力度空前。民營經濟活躍的溫州，房價歷來偏高。安居才能樂業，房子成為溫州民營企業引才留才的最大痛點。溫州市委人才辦相關負責人說，制定新政的初衷，便是緊扣中央經濟工作會議精神，為了減輕民營企業“用才負擔”，營造更好的發展環境。為了保證充足的房源供應，溫州將在全市配建人才住房，全面開花。

中國房市全面遇冷，烏魯木齊、濟南、南昌、鄭州、貴陽等二線城市降溫，一線城市北上廣深也難逃跌勢。根據官方數據，10月份廣州二手房（中古屋）房價較去年同期重挫15％，北京跌逾4％，上海跌逾3％。

其中，北京中古屋原本是核心保值資產，但是今年6月以來卻是跌跌不休，已連跌6個月，進入最長下降周期。按照國家統計局數據，自2017年3月份見歷史巔峰以來，北京二手房已經下跌超8％，從這種大周期來看，北京房價經歷超過30個月的回調期，陷入史上最長的「熊市」。

例如，有一戶屋主急需變現，價錢好商量，其大戶型住宅最多可殺價300萬人民幣（1290萬台幣），另有城區一套大戶型的掛牌價為2400萬元，最終的成交價是2100萬元，這些急售的中古屋都成為「開價嚇死人，成交笑死人的經典。」

48.5坪住宅可大砍300萬人民幣

中國財經網站12月22日報導，「3房、西南向，無遮擋，160平米（48.5坪），1150萬元（4945萬台幣）可以成交。」一位地產仲介在朋友圈推廣一套中古屋。

據《中國證券報》報導，上述那間房屋開價為1450萬元人民幣，其中議價空間達到300萬人民幣，這意味著每平米降價接近2萬元。據瞭解，房主此次大降價主要是亟需交易變現。

這一社區屬於「北三環次新房」，屋齡和格局方面有優勢，該社區大戶型房屋較多，且附近交通便利，但也有明顯的缺點：社區裡有不少房屋被出租用於公司辦公場所，整體環境並不宜居，加上高總價不好賣，因此房東被迫降價求售。

名校學區中古屋也降價7％求售

除大戶型大砍價外，名校學區中古屋也在降價求售。例如，豐僑公寓一套75平米（22.7坪）的中古屋開價為1445萬元，屋主願意1330萬就成交，相當於每平米17.6萬元，比今年8月成交均價19萬/平方米下挫7.3％。

原本該社區房價居高不下，因為對面小學是宏廟小學，該小學是八中和北師大實驗中學分校大比例直升校，這兩所中學都是北京市頂級名校。

但是迫於供給大增、北京人口大量流出、嚴苛限購政策的3大利空因素，該社區屋主也開始降價。

北京房市籠罩三大利空

從供給和需求面來看，根據統計，今年前11個月北京中古屋的銷售量年比減少10.1％，而中古屋空置率卻超過30％，新屋餘屋高達7.56萬戶，顯示房地產市場嚴重供給過剩。

第二，無論是購屋頭期款比重，還是連續繳納社保的時限，北京現行限購政策是全中國最嚴苛的，這給購屋需求設置障礙，因而壓制購屋需求。

第三，北京人口數量2015年來連續3年負增長，今年還在大量流出，流出北京的大學畢業數量甚至高居大陸第一，整體來看，未來幾年北京人口將減少500萬到600萬之間。

北京中古屋開價比歷史高峰下挫15％

在這種情況下，北京屋主不斷調降成交價預期心理。貝殼研究院的顯示，北京中古屋掛牌均價61,245元?平方米，較年初63,863元，下跌幅度超過4％，相比2017年最高峰時期的7.5萬元下挫15％。

仲介人士表示，現在砍價10％－15％以上都能談。一名在北京工作的外來人士說，一套位於四環邊上的90平方米住宅，報價600多萬，直接砍到550萬，再談又降了20萬，成交價530萬，比開價大砍15％。

另有豐臺區屋主表示，2017年的時候，他所在小區的住宅總價約500多萬元，現在市價暴跌40％，只剩下300萬出頭，和期望賣價落差太大，所以不考慮換房。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年１１月份整體洋房買賣合約登記錄得３９宗，總值１２﹒０２億元，按月分別顯著上升６９﹒６％及５１﹒８％。宗數是創今年７月４７宗後的四個月新高，金額是創８月２９日２０億元後的三個月新高。雖然二手洋房買賣保持平穩，但在一手洋房銷情理想帶動下，整體洋房交投明顯上揚。
今年１１月份買賣登記金額最高的洋房是又一村海棠路６２號９號洋房，成交價錄１﹒２８億元。南區紅山半島３期Ｂ區松柏徑１４８號洋房錄９６２５﹒６萬元，排名第二位。九龍塘禧福道１號新德園１０６號洋房錄６４５０﹒０萬元，位列第三。
按年方面，今年首十一個月整體洋房（包括一手及二手）買賣合約登記錄得５０７宗，總值２７０﹒７５億元，較２０１８年全年的６７８宗及４３２﹒９４億元，暫時分別減少２５﹒２％及３７﹒５％。估計今年全年整體買賣宗數將為２０１６年的５３７宗之後，創三年新低。

上海樓市進入2019年收官之際，各大開發商亦進入年終業績考核最後衝刺，拿證入市心態急切。受此影響，上海12月份新房源供應量環比大增300%，月內的每周供應面積連漲3周，在此之中，不乏豪宅攜標杆項目扎堆入市，且價格橫盤未有明顯上漲。業內人士稱，年末樓市出現暖意，使得市場信心釋放，房企推盤力度加大；另外高標的項目亦有助房企完成銷售目標，盡快回籠資金。

據上海中原地產統計顯示，上周（12月16日至22日，即12月第三周）滬新建商品住宅入市供應面積達到26.7萬平方米，環比增加72%。回顧本月前兩周，不難發現供應一直在增加：12月2日至8日供應為12.4萬平方米，環比增63%；12月9日至15日供應15.5萬平方米，環比增25%。

整個12月，據不完全統計上海共有40個樓盤有新房源推出，比11月大增逾300%。從拿證項目來看，據樂居統計，在經歷了8至11月四個月的拿證平緩期以後，12月房企拿證量放量，預計總數達22盤。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，年末不斷有城市出台樓市微調政策，釋放出部分暖意，使得市場信心得到增加。近期房企推盤力度加大，對月末翹尾起到積極作用。

豪宅價格橫行吸引買家

值得一提的是，豪宅項目經歷了幾個月的沉寂後，紛紛選擇歲末入市。12月的拿證項目中，三分之一為市區豪宅項目。上周入市7個項目中，就包括瑞虹新城天悅郡庭、復地雅園、融信世紀江灣3個均價逾10萬元(人民幣，下同)的高端項目，特別是瑞虹新城，一下子推出了667套房源。

豪宅報價上明顯出現橫盤格局，即價格雖未有下跌，亦無明顯上漲。如地處上海中心城區的復地雅園新開盤的三期項目，均價約12.26萬元/平方米，由於該盤二期項目早在10多年前開售，因此可做比較的為其周邊2018年建成的新房項目，如復興瓏御、泛海國際等，單價都在12.5萬元。瑞虹新城天悅郡庭為八期項目，單價為10.78萬元，與去年瑞虹新城七期項目單價10萬元相比較，價格基本持平。

近期有改善住房需求的林先生向香港文匯報記者表示，樓市橫盤是一種穩定的表現，因此對真正有購房需求的人而言不失為出手時機。東方公證處公佈搖號數據印證此說法，僅看上周項目的認籌率，大多都超過60%以上，且豪宅項目明顯受歡迎，復地雅園的認籌率最高為131.18%，融信世紀江灣項目12月19日開盤的認籌率為約64%，瑞虹新城8期天悅郡庭12月22日開盤的認籌率63.72%。

對於豪宅表現，盧文曦認為，上海中心城區住宅項目的高標的可以幫助房企衝擊銷售目標，起到在年末回籠資金的作用。

房企未來仍有銷售壓力

另外，近期中央及地方均在嚴防資金違規流入房地產，加之明確不將房地產作為刺激經濟的手段，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，短期看政策不會大規模放鬆和刺激，而住宅的庫存規模連續12個月的正增長態勢，使得開發商庫存壓力開始增大。嚴躍進預計，今年年底以及明年第一季度，去庫存的任務更多的還是會落在房企的身上。

本港經濟前景未明，市民不敢貿然入市，二手業主只有減價吸引準買家入市。市場上的減價盤不斷出現。將軍澳區屋苑，也受到冷落。港置行政總裁李志成表示，據土地註冊處資料顯示，該行選取的將軍澳區20個私人屋苑本月至今 (截至12月23日) 錄86宗二手註冊，較11月同期的135宗減少約36.3%。

若細分各屋苑註冊量按月同期表現，20個屋苑中有15個屋苑報跌，4個屋苑報升，1個屋苑持平。報跌屋苑中，君傲灣本月至今錄1宗註冊，按月同期減少約83.3%；新都城本月至今錄5宗註冊，按月同期減少約77.3%；將軍澳廣場本月至今錄4宗註冊，按月同期減少約69.2%。

報升屋苑中，城中駅本月至今錄10宗註冊，按月同期大增4倍；蔚藍灣畔本月至今錄3宗註冊，按月同期增加50.0%；峻瀅本月至今錄6宗註冊，按月同期增加20.0%。至於屋苑註冊量排名方面，將軍澳中心暫以12宗註冊居榜首；城中駅暫以10宗註冊位列第二；維景灣畔暫以9宗註冊緊隨其後。

祥益地產袁思賢表示，屬於上車一族寵兒的屯門時代廣場有一宗買賣成交個案。上述所錄成交單位為C座低層3室，實用面積325呎。新買家為外區首置客，鍾情單位屬市中心地段，地理位置佔優，而且有親友居於屯門，方便照應，加上業主有大幅度的議價空間，由傾價時的480萬累減至440萬，新買家遂決定以440萬購入上址作自住之用，以實用面積計算呎價為13,538元，屬稍低於市場價成交。

Yoho Town三房月租1.7萬

至於受暴力示威影響的元朗區，租買成交皆跌。利嘉閣地產梁灝義表示，該行新近促成元朗Yoho Town 1座高層A室的租賃成交，單位實用面積約516方呎，建築面積約684方呎，三房間隔，向正東望開揚山景。單位放盤約兩個月，業主原開價17,500萬元，經議價後減價500元或約2.9%至17,000元獲承租，折合實用面積呎租約33元，折合建築面積呎租約25元。屋苑現時有約15個單位放租，月租叫價由13,000元起。

不少銀両有限又急於上車的市民，除了申請居屋外，二手居屋也成目標，但礙於價格高和下半年發生的修例風波影響，不敢入市。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年迄今(截至12月23日)二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄1,788宗，較上半年2,792宗急挫約36%；金額方面，涉及約94.8億元，亦較上半年約143.2億元跌約33.8%。受中美貿易戰及社會事件影響，樓市交投轉靜，二手居屋宗數亦明顯下跌。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，若以下半年迄今(截至12月23日)二手住宅註冊量最多的15個居屋計算，14個宗數低於上半年，當中居首的麗晶花園，下半年迄今暫錄50宗，惟較上半年88宗下跌約43.2%；排第二的穗禾苑則錄44宗，亦較上半年65宗少約32.3%；此15個屋苑中，差距最大的是錦豐苑，跌約60.9%，另天頌苑按年亦跌約55.4%。反觀，此批屋苑中，富安花園為唯一一個宗數按年上升的屋苑，暫錄25宗登記，較去年全年23宗多出2宗。

美聯：全年金額首破200億

不過，由於上半年二手居屋表現突出，即使下半年交投明顯急挫下，全年註冊「量額」仍超去年總數，金額更首度突破200億元水平。據資料顯示，本年迄今(截至12月23日)二手居屋註冊量錄4,580宗，較18年全年3,915宗高出約17%，創3年新高；金額方面，涉及約237.9億元，較去年全年約197.4億元更高出約20.5%，創有紀錄以來新高，並首次衝破200億元水平。

　　雖然踏入長假期，樓市氣氛轉趨審慎，但新盤仍接連出擊，其中天水圍Wetland Seasons Park剛上載樓書，銷售攻勢一觸即發，消息指，該盤將於今日首度開放示範單位，並最快於今日公布首張價單。

　　新地旗下天水圍Wetland Seasons Park提速搶攻，於昨日已率先上載樓書，同時將於今日開放設於九龍站商廈的示範單位，料短期內正式開放予外界參觀，項目首張價單亦最快於今日公布，銷售攻勢進入最後直路，可望在下周開售，勢成明年首個登場的項目。

　　據樓書顯示，項目提供710伙，由8幢分層住宅、4座別墅，以及19幢洋房組成，單位面積由296至1958方呎，其中標準戶型由1至3房，其中最細單位面積296方呎，屬區內私樓中面積最細的屋則。各戶型細分，其中1房戶約296至370方呎，佔總數5.5%；而2房戶供應量最多，面積約379至510方呎，佔總數約69%；至於3房戶則約515至780方呎，則佔25.5%。

　　同時亦設有4幢樓高5層別墅以及10幢洋房，均屬天水圍區內首度提供，其中別墅由677至1272方呎，洋房由1942至1958方呎，另連368至810方呎花園，項目預計關鍵日期為2021年3月底。

　　該盤位於天水圍濕地公園路9號，屬整個發展項目中的第1期，同時為天水圍區內10年以來首個新盤。而全個項目共分3期發展，合共提供約1727伙。

　　該盤會所連戶外園林，總面積逾21萬方呎，提供多種設施，包括空中觀鳥台、室內外泳池、健身室及餐飲區等設施。

　　新地於14年奪得項目所在的地皮，為天水圍112及115區相連地，地價逾41億，兩幅地皮合共樓面逾225萬方呎，平均每呎樓面地價約1800元。另外，據同區代理指出，由於Wetland Seasons Park快將登場，加上為長假期，直接影響區內二手成交。

　　近期樓市趨淡風，一手市場再錄撻訂個案，其中由萬科發展的上源，其中5A座低層戶，目前買家作取消交易，料被發展商殺訂逾56萬。

　　屯門上源再錄撻訂個案，據成交記錄冊顯示，5A座低層D室，面積504方呎，買家原先於去年10月初，以560.6萬購入，呎價11123元，而買家於去年10月簽署正式買賣合約後，目前卻選擇撻訂，料被發展商殺訂，涉及約樓價10%，即逾56萬。

　　項目提供1154伙，另設有30座洋房，當中分層戶面積由321至2454方呎，另設特色戶，洋房面積由2711至4880方呎。

　　另外，項目主打1及2房單位，涉及約802伙，佔整體近七成；至於3房大單位佔整體則逾兩成。另外，項目亦提供288個住客車位。