台中市11期重劃區崇德路三段，美食商家群聚，餐飲、生活機能完整，有「下一個公益路商圈」之稱。近期陸續有知名連鎖餐飲業者如屋馬燒肉、路易莎咖啡等，鎖定崇德路商圈入駐，使得周遭房價連連攀升，就連影城業者也看好這塊「寶地」，有望在此插旗，引進當地居民最引頸期盼的電影院。

高單價的星巴克近年來被認為是商圈發展的指標性店面，原先在崇德路上的3間分店卻相繼熄燈，僅剩下擁有得來速服務的旗艦崇德昌平門市。原先星巴克崇德門市舊址則改由平價品牌路易莎接手，要打造與常見店面不同之室內90坪、室外30坪度假風格獨棟店面。

屋馬開設第5間店
業者透露，該店租金為台中目前所有店面中最高，台灣房屋松竹11期特許加盟店店長黃雍翔指出，因位處精華地段，區域消費力高，每月店租約12萬∼15萬元，投資報酬率仍相當划算。

曾被譽為「台中最難訂位的燒肉店」的屋馬燒肉，在全台已有4家據點，日前更在台中崇德路上插旗，開設第5間分店，並已於12月4日開始試營運，排隊人潮驚人。黃金地段讓周遭租金價格也連帶抬升，黃雍翔透露，位於屋馬附近爭鮮壽司旁的大面寬角店，目前1、2樓租金也開到每月13萬元。

不只店面租金高，11期房價也相當火熱，春耕不動產捷運總站店副店長許家偉說明，先前國泰建設曾在昌平路與崇德八路購入1筆基地面積1153坪、每坪單價88.8萬元的住宅區建地，將11期崇德路周邊的價值帶到另一個層次，加上附近有仁美國小明星學區加持，捷運綠線明年即將通車，黃雍翔說：「目前當地5年內新成屋價格，每坪單價約為25萬∼30萬元，就連10年左右的中古屋，每坪也要21萬∼25萬元，成為近年行情指標。」

5年新屋拼3字頭
黃雍翔表示，居住在11期的居民，都有一定財力，也有不少外地客買該區房子來投資，即使像是星巴克、春水堂等單價稍高的餐飲品牌，亦常常客滿。在商圈成熟度高、民眾消費力強的情況下，自然激起更多業者進駐。黃雍翔透露，有聽聞如秀泰影城、星級酒店和賣場等，皆有接洽、考慮進駐北屯區。

逢甲商圈身為台中「一級戰區」，店舖租金每月平均10萬∼20萬元起跳，可說是寸土寸金。而近日在逢甲福星路上，有間黃金角間店面要出售，開價5580萬元，整棟透天建坪不到8坪，換算每坪開價近700萬元。
該待售物件為屋齡約47年2層樓透天建築，建坪7.99坪、地坪僅4.85坪，坪數迷你，但售價卻達5580萬元，換算每坪約698萬元。

當地房仲業者透露，該物件第1手就以4200萬元購入，目前店面月租金約15萬元，加上位處逢甲夜市黃金地段，攤位業者只求位置好，不追求大坪數，且1樓店門口，從早到晚都有業者輪流擺攤，因此投資報酬率高。

角間店具優勢
夜市主幹道的文華路上，1間坪數僅6.9坪的小店舖，總價更是高達6700萬元，於2003年由知名節目主持人陳斐娟購入，1坪近千萬元的價格，更顯見逢甲商圈因店租節節高漲，店家選擇「極小化」店面之趨勢。
群義房屋中科加盟店店長林承亮分析，這些都屬逢甲正精華地段「一級產品」，可帶來的商業價值、租金報酬率都相當高，加上該物件位處角間、更具優勢，因此開價在當地雖偏高，但算合理。至於陳斐娟重金買下的物件，因位處逢甲夜市正中心，地段更好、坪數更小，由於這類物件十分稀有、釋出量極少，買來出租完全不用擔心沒人要租，屬於不怕虧錢的「金雞母」物件。

台北市房地產經過十餘年多頭市場的發展，哪裡最具成長潛力？房地產業者認為，鄰近信義計畫區、東區門戶計畫啟動的南港區，公私部門未來三至五年將合力投入數千億資金開發，正複製信義計畫區發展模式，成為大台北房價最具潛力的區段。

根據實價登錄觀察台北市12個行政區各豪宅所創下的最高價位，大安、信義、中山均有接近每坪300萬的高價，中正、松山、士林也有超過每坪200萬的交易，即使外圍蛋白區的北投、大同也分別有每坪123萬、111萬元的區域高價，不過南港迄今僅有「映東騰」、「日昇月恆」、「大同璽苑」、「忠孝無極」等少數豪宅越過百萬元門檻，其中「映東騰」高樓層2016年曾有每坪108萬元交易，為南港豪宅最高價。

房地產業者認為，南港區鄰近信義計劃區，2015年啟動的東區門戶計劃將南港打造為兼具交通轉運、生技、會展產業、流行音樂與文創、科技軟體中心，政府部門、國營事業、公股行庫、民間企業紛紛投入南港開發，城市再造使南港擺脫過去以傳統製造業為主的發展瓶頸，未來南港的發展藍圖，將是頂級商辦、產業園區、豪宅、頂級飯店商場匯集的新軸帶。

信義計畫區加上日前開幕的遠百信義，15家百貨林立是全球百貨密度最高的區域；台北101大樓、南山廣場等多棟頂級商辦將A辦租金衝上每坪逾4,500元新高；而包含「皇翔御琚」、「琢白」、「文心信義」等更是豪宅榜上常客；對照過去曾是農田、水塘的信義計劃區，在「鴻禧花園」推出時房價一坪不到20萬，經過都市計劃的變革，帶動資產價值快速攀升，30多年時間，搖身一變成為全台金融、商業、娛樂中心，也是全台地王所在地。

房地產業者認為，隨著信義計畫區發展飽和，擁有廣大腹地和交通條件的南港，正迅速複製著信義計劃區發展模式。目前南港房價水準不到信義計畫區的五成，也僅是鄰近內湖的八、九成左右，未來成長潛力相當可觀。

以南港輪胎即將推出的超級大案「世界明明珠」來說，融合了現代化的國際級建築與最新的科技化住宅，尚未公開就備受市場矚目，吸引不少高端客層自用及為二代置產的買盤關注。9月聯強國際以每坪百萬買下辦公室，即創下南港商辦新行情，也為南港房價產生定錨效應，未來住宅推出開價預估將是每坪150萬起跳，更傳出以每坪173.8萬元高價售出高樓層景觀戶4戶，房地產業者預期，未來南港房價天花板將大幅衝高，也讓南港從「蛋白區」躍身為「蛋黃區」房價行情。

「世界明珠」是台灣房地產史上總銷規模最大的預售案，擁有高鐵第一站、鄰近台北流行音樂中心、正對上萬坪公園綠地的優勢，加上9,453坪超大基地，並由「帝寶」國際級中日團隊再度聯手打造，包括台北豪宅建築御用的三大聯合建築師事務所、擔綱台北101結構的永峻工程、兩岸景觀大師老圃造園、日系精工中鹿營造，並加入承攬「陶朱隱園」工程的日商華熊營造等。

國際級團隊集聚，加上嶄新規畫理念，打造台北頂級複合式建築少有的規畫尺度與高度，未來將是台北高端房市的重要指標。

「捷運人流」是觀察商圈興衰的重要指標，根據房仲業者針對近5年台北大眾捷運公司旅運量統計，以南港站成長89.2％居冠，松山站增幅29.3％居次，世貿中心/台北101站則以26.0％排名第三，捷運人流成長多位於交通轉運中樞及商業重鎮，而近年來因商圈漸成形的南港，成為台北捷運百餘站中人流成長最快速的車站。

南港站是高鐵、台鐵、捷運、客運四大路網匯聚的中心，在南港高鐵通車後，加上潤泰CITYLINK與南港環球購物中心陸續開幕，讓南港站交通、商業機能逐步到位，而CITYLINK內部規劃完善，設有辦公室、飯店、商場、影城與停車場，立體化、複合式的經營模式，替南港帶來大量就業機會與人潮，結每日進出超過6萬人次，帶動近五年南港站進出人次成長達近九成。

交通條件是影響房價的主要因素，捷運進出人次成長意味商圈成長與人流、金流的匯集，以信義計畫區的發展來說，板南線與信義線捷運開通營運，對於信義計畫區匯聚台北金融與商務產業進駐、成為台北商務、金融與商業中心，扮演極重要的角色。

而2015年台北市政府啟動「東區門戶計畫」以來，明確打造南港具備交通轉運中心、軟體產業中心、生技產業中心、會展中心、流行音樂中心等五大中心功能，更促成南港從單一軟體園區功能，躍身為國家生技、生醫產業聚落重地。

由於台北都市發展的綜效累積，以及南港所在區位緊鄰信義計畫區以及內湖科技園區的優勢，再加上南港車站變身為高速鐵路的起始站，使得南港崛起，並深化台北都會區產業結構，成為全台創意經濟重鎮，也複製著信義計畫區的發展模式。

高雄巨蛋商圈寸土寸金，建商為了提高土地使用效益，通常推出中大坪數豪宅，京城建設則更弦易轍，轉攻小坪數的京城Vpark小豪宅，希望以600到1,200萬元的低總價，不同的市場區隔策略，爭取台商、設計師、SOHO族群，以及巨蛋百貨櫃姐，進駐兼具百貨、捷運與公園的區段。

京城建設發言人周敬恆表示，京城Vpark新成屋住宅建案，定位是小豪宅，規畫20坪到35坪，主攻二房、以及二＋一房，位於高雄農16特區的漢神巨蛋百貨商圈，鄰近高雄捷運R14巨蛋站與R15生態公園站。

維多廣告總經理鍾榮和指出，2019年營業額高達136.5億元的漢神巨蛋百貨，可說是人氣與錢潮的驅動機，自然成為建商搶進推案的重鎮，進而帶動地價飆漲，建商基於土地成本效益考量，通常推出中大坪數的豪宅建案，包括京城建設推出的京城鉅誕和時尚京城，近期幾乎沒有二房成屋產品。

鍾榮和表示，京城建設此次推出京城Vpark新成屋，提供名家設計團隊，為買家量身訂做自己的空間格局，並在具有大面採光及萬坪公園景觀中，享有鬧中取靜的悠閒，可說是巨蛋生活圈的稀有小豪宅。

他說，京城Vpark除了百貨、捷運這二項房地產增值、保值的關鍵要素，還有微笑公園、星巴克、麥當勞、健身工廠、高雄左營圖書館，以及左營國中等生活與教育的外在環境。

鍾榮和指出，基於內外在環境特質，預定2020年1月開賣的京城Vpark，將以企業家、貴婦、退休族、小家庭、熟齡族、SOHO族、設計師、以及台商等族群，作為主要銷售對象。

他表示，無論是企業家、或企業家族，京城Vpark可視為「高雄第二個家」，由於京城Vpark一層只有五戶，二房的小豪宅，總價598萬元起，已有台商相揪整層買下，好友住一起，居住兼置產。

鍾榮和強調，在少子化時代趨勢之下，生活空間需求不用大，二房或二＋一房即已足夠，反而是空間機能、生活機能、以及區位優勢等，才是購屋、置產的重點考量。

台北101每坪595萬 連江地王每坪6萬

新北市板橋區新府路與縣民大道交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓蟬聯新北地王。（資料照，記者賴筱桐攝）

全國各縣市地王身價大ＰＫ。根據內政部地政司最新發布今年度各縣市地王名單，以台北市地王「台北一○一金融大樓」身價最高、每坪近六百萬元，最便宜的是連江縣南竿鄉介壽廣場東側、公告土地現值每坪僅六萬元，兩縣市地王身價差距近百倍。

基、宜地王身價 超越桃園、台南
根據今年度各縣市地王最新身價，第二名是新北市板橋區的「板信商業銀行雙子星總部大樓」、每坪約二三五萬元；第三名是中市七期新光三越百貨、每坪約二一八萬元；第四名是高雄市苓雅區大遠百、每坪約一八八萬元；第五名是基隆市廟口夜市大四美百貨、每坪約一七一萬元。有趣的是，基隆、宜蘭的地王身價超越桃園、台南等兩個直轄市。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台北一○一所在基地無論交通、公共建設、往來人數、商業活動都是全國第一、無可取代，公告土地現值最高無可厚非；連江縣近年積極推動觀光行銷，且公告土地現值年漲幅三．二九％，為全國幅度最高，但能提供服務的人口、商業活動層級有限，投資動能較低，因此交易價值較低。

進一步分析各縣市公告土地現值與土地市價的貼近率，連江縣的九十七．五四％是各縣市最高，台北市貼近率約九十七．一三％，還不及連江縣，可見離島除區域特殊特性外，也凸顯非都會土地投資、風險與本島市場邏輯有很大的不同。

台中市去年土地交易總額達六五九億元，是全國最高，且去年四月、台中指標豪宅「寶輝秋紅谷」頂樓戶實價揭露每坪高達近百萬元，也創新高，但中市今年度公告地價與公告現值卻雙雙調降，格外「突出」。黃舒衛指出，相較今年各縣市的公告土地現值、公告地價整體平均穩定，中市是異常雙降；且最新公告地價與土地市價的貼近率從十三．五八％還倒退回十．八六％，是六都之末，是非市場正常現象。

台北市政府繼調降單一且自住的房屋稅率為0.6%後，再取消五層樓以下房屋設有電梯的加價規定（即房屋稅額再加20%），將於2020年7月起實施，民眾於2021年5月繳納房屋稅時可更有感。此外，北市府昨（31）日也在居住正義2.0記者會上強調，北市率全國之先，將實價登錄揭露的地號或門牌區間從原本的30號縮小為10號。

北市府地政局解釋，北市都市化程度高，若以門牌30號為一個區間，房價落差仍然很大，因此決定將實價資訊揭露的地號或門牌區間，從30號縮小為10號。
台北市稅捐處昨日表示，台北市已進入高齡化社會，對電梯設置需求日益普遍，考量行動不便者的生活需求，並鼓勵合法建物加裝電梯，提升市民居住品質，經審議通過，取消五層樓以下房屋設有電梯加價課徵房屋稅的規定。不過，稅捐處強調，第五層樓若為增建視為違章建築，不屬於取消範圍，仍維持加價課稅。

稅捐處舉例說，五層樓鋼筋混凝土造、35坪、25年的住家用公寓，裝設電梯要繳3,000元房屋稅，取消加價後，繳納的房屋稅約2,500元，可適度減輕租稅負擔，並維護人性尊嚴，提供市民更安全便利的生活。

稅捐處指出，北市府從保障自住觀點，自2017年7月1日起對於全國單一且自住、辦竣戶籍登記並符合都市計畫規定可作住宅使用的房屋，透過稅基折減16％，使房屋稅實質稅率由1.2％降至1％。現為加強保障市民基本居住權益，將房屋稅基折減提高為50%，相當實質稅率降至僅0.6％。

台北市長柯文哲昨日舉行居住正義記者會，他認為房子分兩種，一種是用來住的，一種是用來炒的，如果只有一間房子，而且戶籍在裡面也實際住在裡面，那就是生活必需品，就用輕稅。

柯文哲表示，台北市府創全國之先，先讓單一且自住的房子的房屋稅降到0.6%，至於對擁有多戶的人來說，他希望能透過立法的程序來提高房屋稅。

簡化不動產移轉申辦流程，財政部與內政部攜手，逐年逐步整合跨機關服務流程，今年7月起率先於六都及新竹市試辦「不動產移轉一站式」服務，並預計2020年7月推廣至全國實施。

財政部今天舉辦不動產移轉一站式服務記者會。財政部表示，過往民眾辦理不動產移轉時，常因不熟悉機關間的作業流程，奔波於戶政、稅務及地政機關間，且得準備、繳納多種相關文件、謄本及規費，但隨內政部、財政部合作逐步整合不動產移轉跨機關服務流程，如今已變得更簡化、便利。

財政部指出，一方面，為讓民眾更清楚了解申報過程，在「地方稅網路申報系統」新增以圖形引導方式，呈現不動產過戶流程的查詢服務，並且提供跨機關狀態回饋功能，讓整體申辦流程、進度及各應備文件一目了然。

同時，民眾登入「地方稅網路申報系統」後，可使用自然人憑證或已註冊健保卡免費查調自身地籍、建物資料；系統並可自動帶入土地及建物謄本等欄位資料於網路的申請書表畫面。民眾無須耗時耗力登錄，同時也節省申請土地建物謄本的費用。

財政部表示，從2019年7月起，已率先在6個直轄市及新竹市試辦的稅務資料介接地政作業的一站式服務，預計2020年7月將擴及全國實施。民眾辦理過戶時，透過「地方稅網路申報系統」辦理不動產移轉相關稅務，假設土地、房屋無欠稅，就不用到地方稅捐稽徵機關臨櫃辦理查詢欠稅。

財政部說，民眾只要拍照或掃描手邊已蓋妥義務人及權利人印章的土地現值申報書及契稅申報書、契約書、已完納或不課徵印花稅之契據、欠稅（費）繳款書收據及身分證明文件等，並上傳系統，經稅務人員確認後，即可直接在系統中取得蓋有無欠稅章的繳款書，同時繳款狀態也會傳送至地政機關，減少民眾往返各機關的辛勞。

2019年房市明顯回溫，根據永慶房產集團調查顯示，針對2020年第1季房市走向，全台有57％消費者擔心餘屋帶來房市賣壓，其中這群消費者有67%擔心桃園市，68%擔心高雄，不過，民眾依舊認為房地產仍是消費者資金避險的首選，占比雖較上一季略減，但依舊有32%。

永慶調查結果顯示，全台共57%消費者擔心大量餘屋帶來房市賣壓，擔憂情緒最高的落在高雄市，占比達到68%，其次是桃園市的67%，台北市及台中市則分別達到58%、57%，台南市民擔憂情緒占比只有42%。

不過，在房市低利、高成數的購屋條件下，調查結果顯示，消費者依舊認為房地產是資金避險的首選，雖然占比略降3個百分點，但仍有32%占比，遠高於排名第二位、占比25%的黃金，以及占比18%的定存。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2020年國內經濟持續緩步復甦，同時有台商回流、轉單效應發酵，今年經濟前景值得期待，但仍有貿易戰、超額供給與房市政策三大變數，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，來賣壓是否能穩定去化，成為2020年房市交易值得觀察重點。

根據各地政局昨（1）日公布，2019年12月買賣移轉棟數有三都率先揭曉，桃園市、台中市兩都單月站上4,400餘棟，分別年增五成與兩成；高雄市則守穩3,000棟大關，也較2018年同期年增一成。統計這三都2019年全年，桃園市達到4.03萬棟，年增16.8%，台中市也來到4.34萬棟，年增9.1%，高雄市則落在3.72萬棟，成長11.9%。
房仲業者表示，2019年桃園市、台中市房市交易量回神，除了受惠年前大量交屋潮，建設利多也帶動剛性買盤。至於雙北市及台南市，預計今日公告。

三都地政局元旦公布，2019年12月桃園市單月買賣移轉棟數噴量達到4,466棟，月增13.8%，年增五成，台中市也飆增到4,425棟，與上月相較成長三成，年增19.8%，高雄市則守在3,054棟，與上月微減1.8%，年增一成左右。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，以12月單月移轉棟數表現來看，桃園市交易熱區主要落在桃園區、中壢區，台中市也以北屯區為首，除了買氣不畏總統大選影響，桃園市及台中市年底前也受惠大量交屋潮，推升12月買賣移轉量。

此外，桃園市與台中市近年也因建設利多，吸引剛性買盤進場購屋。張旭嵐指出，桃園市因重大建設陸續動工與進駐，桃園航空城計畫2020年可進入實質開發階段，加上台商回流，2019年桃園最不動產交易亮眼，企業錢進桃園購地設廠，可望增加就業機會，也帶動周邊房市。

至於台中市單月年增量也近兩成，張旭嵐表示，台中市近年重大建設不斷，捷運綠線即將通車，水湳經貿園區陸續動工，而海線地區也有多項發展計畫，政府為增加台中國際機場容量，投入近10億進行二航廈改善計畫，並推動「大台中山手線」、「捷運藍線」等聯外交通建設，相對也吸引建商進駐，2019年推案和土地開發案都顯得火熱。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，2019年雙北以南房市交易明顯回溫，12月桃園及台中市並未受到總統大選干擾，顯示自住買盤回溫的情況下，不易受到選舉干擾，展望2020年，第1季恐受到農曆年節及2月工作天數影響，回溫狀況有限，但預期第2季後買氣應能再接再厲、逐漸穩健。

　　12月31日，2019年度迎來最後一個交易日，這意味著到了年終盤點的時候。

　　Wind資料顯示，市值在100~200億元的23家A股地產公司中，表現最亮眼的是萬業企業(18.800, -0.15, -0.79%)，今年以110.48%的漲幅高居榜首；漲幅第二的是大名城(5.850, 0.11, 1.92%)，以60.73%的漲幅摘得榜眼； 排名第三的是萬通地產(5.260, 0.10, 1.94%)，以59.58%的漲幅中得探花。

　　股價表現最差的公司分別是海航基礎(4.460, -0.10, -2.19%)、我愛我家(4.310, 0.02, 0.47%)、泰禾集團(6.150, -0.02, -0.32%)、嘉凱城(5.970, 0.01, 0.17%)，全年的股價分別下跌了5.31%、6.33%、11.16%、21.65%，大幅跑輸了上證指數。

1月1日，中國指數研究院發佈報告顯示，2019年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15168元/平方米，環比上漲0.42%。同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲3.34%，漲幅較上月擴大0.17個百分點。從漲跌城市個數看，69個城市環比上漲，較上月增加14個；25個城市環比下跌，較上月減少15個；6個城市與上月持平。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為27350元/平方米，環比上漲0.42%。十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為38549元/平方米，環比下跌0.22%。

12月31日，58同城、安居客發佈《2019年12月國民安居指數報告》（以下簡稱《報告》）顯示，12月全國67個主要城市線上新房均價16578元/平方米，環比下跌0.13%，67城中33城新房線上價格環比上漲；二手房掛牌均價15394元/平方米，環比下跌0.10%，67城中29城二手房掛牌價環比上漲。

從新房找房熱度來看，12月，全國新房找房熱度環比下跌1.1%，其中一線城市下跌3.5%，三四線城市找房熱度持續升高環比上漲2.0%，淄博以19.9%的環比漲幅排名找房熱度首位，其次是唐山、宜昌、三亞、秦皇島、衡水，唐山、宜昌、三亞找房熱度環比增幅均超過10%。

值得關注的是，春節臨近找房熱度向三四線城市轉移。《報告》指出，房價環比漲幅top5城市集中在二三線，為杭州、衡水、吉林、海口、西安，前三位環比漲幅均超過3.5%。據58同城、安居客用戶諮詢行為統計，12月來電量前三是南昌、成都、鄭州，環比增幅分別為10.4%、8.5%、8.1%，三亞、珠海、保定主動微聊用戶數環比增長分別為36.5%、29.9%、17.1%。

從二手房方面來看，全國二手房掛牌均價上漲最快top5城市為舟山、臨沂、廣州、寧波、南通，其中，臨沂和南通連續上榜，舟山二手房環比增幅2.9%，上榜其他城市漲幅均在2%以內。北京二手房掛牌均價為58570元/平方米，深圳、上海二手房掛牌價分別為54776元/平方米、50958元/平方米，遠超廣州、南京、杭州等城市。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，“穩”是12月樓市的總基調，對於2020年房產市場，無論是購房者還是經紀人都保持著較為樂觀的態度。在年底返鄉置業潮和景區置業潮的帶動下，三四線城市將迎來熱點切換，受到更多關注。

資料顯示，對於當前房地產市場，58同城、安居客調研的12月經紀人信心指數為108.5，環比上升5.8%，認為2020年房價走勢將基本持平的經紀人占比35.4%。另據58同城、安居客調研購房者行為顯示，12月購房者信心指數為99.9，環比上升0.1%；認為2020年房價會上漲的購房者占比42.1%，36.2%的購房者認為房價將於今年持平。

旭輝融創世房7個月飆逾三成

內房股自2019年6月開始炒起，至今未有轉勢跡象，按銷售金額計，頭10大本港上市內房，過去7個月股價升幅介乎3.6%至40.51%，其中9隻升幅均超過10%，旭輝（00884）飆四成，融創（01918）及世茂房產（00813）均抽高超過三成，而位列第十一的綠城（03900）累計更有多達83.69%升幅。上一季內房股股價跑贏大市，主要受惠各主要內房銷售表現超出預期，而且融資渠道有放鬆跡象，市場普遍認為，內房股估值仍具吸引力，展望今年可繼續看高一線。

龍湖潤地增長穩定

星級地產分析員、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強表示，內房股仍有炒升動力，市場資金充裕，會流入周期性股份，而內房板塊估值低廉，值得吸納。他說，投資策略方面不外乎兩種，如果尋求穩定增長，可留意業務發展多元化的龍湖（00960）及潤地（01109），若想在波動中找升浪，則留意銷售增長良好的內房。

內房股價走勢仍然取決於銷售成績為主，蔡金強解釋，今年內房板塊最令市場擔心的主要是會否經濟太差而導致銷售不佳，關注「放水」環境下發展商可否銷售回籠，以及在利潤不再高企的情況下地價會否再升溫，但相信地方政府不敢違背國策推高地價。

銷情強勁 毋須減價

他續稱，觀乎近期表現，上市內房銷售狀況較預期好，去年「金九銀十」銷情不俗，按年增幅達30%，去年首11個月銷售增長有約20%，11月縱使有個別房企促銷，整體而言減價情況不多，市場維持銷售動力，預計今年本港上市內房的銷售增長14%至15%，不必減價去貨，在定價「有減無加」限價政策下，今年內房新增貨值銷售利潤率或有23%至24%，略低於去年的26%。

內房進一步踏入債務集中還款高峰期，市場擔心資金成本上升及融資渠道收窄不利內房經營，惟內地似有意放鬆房企集資，早前富力（02777）及首創置業（02868）相繼獲准配售H股集資，被視為政府打算紓緩內房信貸緊縮問題的訊號。蔡金強強調，按現時政策走向判斷，內房資金渠道及按揭市場均會略為放鬆，但受惠者集中於頭50大內房，排名50名以外的小型內房將大量倒閉或賣盤收場，但行業整合對上市內房而言屬好事。

各大行都在唱好內房股，瑞信指出，內房估值低於歷史平均水平，現時資產淨值較過去10年的平均水平有近50%折讓，而近期內房銷售增長理想，加上地產行業在經濟增長乏力時更顯得重要，政府不會加以打壓，內房股得以支撐。

政策利好 大行齊撐

摩根士丹利預計，今年內房股表現將跑贏恆指，主要受惠政策和信貸兩大推動力；而進一步的市場整合將推動大型地產商銷售和盈利穩健成長，該行所追蹤內房今年銷售額料增長10%至20%。

此外，花旗直言，去年第四季內房跑贏大市的表現可以延續到今年，預計所追蹤的34隻內房股今年銷售額將增長達13%；今年行業在加快整合之下，頭10大內房銷售額門檻將會提高到3000億元人民幣。今年首季房地產調控政策微調及預期利率降低，均利好內房股。

招商局置地（００９７８）出資約９﹒１７億元（人民幣．下同）參與南京物業項目的合資公司３３％股權。
該集團指，合資公司所持江蘇省南京市建鄴區新城科技園地皮面積約２﹒４４萬平方米，作住宅及社區中心，地價涉２０﹒４億元。至於合資公司註冊資本５０００萬元，另外兩名股東為獨立第三者，分持３３％和３４％股權。該集團指，有關出資已參考項目資本及開發項目成本，將由內部資源撥付。

周銘禧：西環項目料成今年頭炮

萬科置業（香港）2019年主力銷售屯門掃管笏上源，全年售出約460伙，吸金逾29億元。踏入新一年，該集團將衝出新界，部署在上半年推售兩個位於西環及深水埗的市區新盤，提供571伙，當中西環15 Western Street更會成為集團2020年頭炮，最快農曆新年前推售。至於上源洋房及特色戶亦會緊接於今年中登場，意味2020年單是部署推售的單位便有約600伙，勢成集團銷售較為繁忙的一年。

上源洋房及特色戶年中應市

萬科香港執行董事周銘禧接受本報訪問時指出，單位總數1154伙的上源，在2019年共售出460伙，吸金逾29億元；項目由2018年開售至今累沽逾1000伙，套現逾65億元。集團計劃今年中項目交樓前後，推出洋房及特色單位，包括頂層或地下連花園複式戶發售，「（地下連花園複式戶）都可以媲美洋房，因佢有兩層，亦有私人樓梯直接通去車庫，私隱度非常高」。據了解，上源可供出售的洋房只餘2座，特色戶則有27伙。

周銘禧透露，集團今年亦推出兩大市區項目，其中與長虹集團合作發展的15 Western Street，提供104伙，開放式及1房間隔為主（共95伙），有望成為集團今年頭炮項目。項目備有1個開放式清水示範單位，已準備就緒，擬未來一周對外開放予公眾參觀，之後隨即開價，目標農曆新年前賣樓，「甚至有機會更快」。他表示，會以合理價開賣，目標核心客源為中上環上班的專業人士及家庭客。

15 Western Street冀春節前賣樓

另外，萬科香港位於福榮街的住宅項目，設有467伙，集中一房及兩房單位，目標今年上半年推出。根據資料，該項目是繼上源後，萬科香港另一個在港的全資發展項目。

他坦言，集團並沒有刻意制定每年的全年銷售目標或指標，「唯一指標係希望我哋喺香港可以做到可持續性發展，有持續銷售令我哋可以做到自負盈虧，再買一啲新地盤（發展）」。他說，集團新一年會繼續採取貨如輪轉原則推盤，「跟番自己銷售節奏」，毋須強行要一年內沽清今年推售的3個項目，又直言滿意去年上源銷售成績，反映集團品牌獲得本港市民認受。

對於新一年樓市走勢，周銘禧相信會呈健康平穩方向發展。他稱，雖然政府早前公布的本地生產總值（GDP）錄得負增長，但本港住宅供應不足，「政府去年初公布未來5年（住宅單位）落成量約為1.88萬個，但最新實質落成量只有1.25萬個，中間有個落差喺度」，加上置業剛性需求，以及低息環境持續，綜合各項因素，料今年樓價呈正負5%波幅。

他又說，政府早前放寬按揭保險樓價上限，激活樓市交投，尤其售價600萬至1000萬元的中價樓成交明顯上升，估計該類單位今年價量仍會跑出，表現較為看高一線。

受中美貿易戰及本港政治事件不斷發酵影響，2019年寫字樓市場踏入「冰河時期」。綜合美聯工商舖（00459）資料研究部及美聯商業數據顯示，2019年全年50大甲級商廈僅錄得132宗買賣，按年挫33%。

數據顯示，50大甲廈2019年的132宗買賣，較2018年的198宗，大幅減少66宗或33.3%；相對2017年全年大牛市錄得的356宗，更是重挫近63%。

此外，2019年全年市場錄得的甲廈買賣，上半年佔整體逾三分之二；下半年起受政治事件影響，成交量急跌至只有42宗，當中8月至12月更是連續5個月每月只錄得單位數。

按區域劃分，2019年九龍區錄得74宗成交，按年僅跌26%，不論成交宗數及跌幅，均為表現最好的地區。港島及新界分別各錄49及9宗，交投按年銳減超過四成。

個別甲廈方面，2019年上環信德中心及中環皇后大道中99號中環中心各錄13宗買賣，已屬交投最活躍的甲廈，當中信德中心成交量更按年微升1宗。然而，中環其他甲廈交投冰封，皇后大道中九號及環球大廈全年均錄得零成交。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥預期，2020年甲級商廈成交量有望回升，若政治事件有好轉，市況將反彈，有利交投；若社會氣氛未改善，將有更多業主減價沽貨，成交量亦可望受惠。

一手年銷1.86萬伙創紀錄 發展商豐收

受社會運動及節日氣氛影響，新盤在2019年最後一個月僅錄約491宗成交，創2018年11月至今近13個月新低；但全年仍取得1.86萬宗成交，創自2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）以來按年新高。不少發展商均取得豐收佳績，其中以新地（00016）最為突出，全年售出約3000伙及套現逾377億元，成為2019年賣樓王及吸金王雙料冠軍。

2019年12月初，社會運動未有停止，對發展商賣樓有一定影響；加上節日氣氛日漸濃厚，令12月推出的新盤包括嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯、中國恆大（03333）長沙灣恆大．睿峰等銷情均大受影響。

匯璽III套逾百億最多

新盤12月共錄得約491宗成交，較11月約1319宗大跌62.8%，創去年11月錄得約400宗以來，近13個月單月新低；銷售金額亦僅得約72.97億元，較11月約150.14億元，大跌51.4%，更創出2016年2月後近46個月單月新低。

雖然12月新盤銷售未如理想，但總括2019年全年，新盤銷情仍取得1.86萬宗的破紀錄成交，較2018年全年約1.56萬宗，增約19.2%，成為一手新例實施以來按年新高，亦較2017年1.81萬宗高位多約2.8%。不過，銷售金額未有隨成交量破紀錄而創新高，2019年全年銷售金額約2016.05萬元，較2018年全年約2206.96萬元減少約8.7%。

按成交量計，多個發展商均大豐收，新地旗下34個項目共售出約3000伙，套現逾377億元，為眾發展商之冠，奪得2019年賣樓王及吸金王雙料冠軍，當中長沙灣南昌站上蓋現樓項目匯璽III售出逾880伙，套現逾101億元，貢獻最多。其次為會德豐地產，旗下15個項目累售近2100伙及套現251.4億元，成為雙料亞軍。億京則以旗下大埔白石角及荃灣共3盤售出約1800伙及套現逾155.3億元，成為雙料季軍。

會地億京分佔亞季

2019年共有7家發展商取得逾100億元的賣樓收益成績，除上述三家發展商外，新世界（00017）套現逾111億元、恆地（00012）共收逾108.9億元，還有中國海外（00688）（約107億元）及南豐（約100.2億元）；當中恆地及中國海外售出單位分別逾1600伙及逾1200伙。

業界：供應更吃力 不達標情況趨惡化

政府今個季度賣地計劃、一鐵一局共提供2,030伙，連同首三季，現時計全年度供應約1.2萬伙，僅達標9成，按年再少2成，屬恢復主動賣地後、近10年最少。

發展局局長黃偉綸指，仍須視乎私人重建、補價情況，表示對最終供應能夠達標並不悲觀。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指，今年三大樓市供應指標，包括動工量、預售申請、落成量全部幾近腰斬，私人住宅無論是即時的或是短中長期的供應都是嚴重短缺，預計供應斷崖未來幾年愈來愈嚴重。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，隨着鐵路項目的高峰期過去，政府手上能興建大量單位的地皮不多，要維持每年1萬伙供應將愈來愈吃力，不達標情況有機會在未來數年惡化。

美聯物業首席分師劉嘉輝則認為，以近5年新盤銷售計算，平均每年約1.69萬伙，較本財年賣地計劃僅1.19萬伙高逾4成，如情況持續，供求失衡有機會加劇。

賣地計劃推3地皮 涉1850伙

政府日前公布今個季度賣地計劃，2019/20年度第四季將出售3幅住宅地皮，涉1,850伙，較對上一季的980伙，按季多89%，包括兩幅位於旺角，及一幅觀塘安達臣道地，涉及1,720伙，由發展商負責興建其中的1,000伙首置單位。

一鐵一局則有市建局推出的深水埗福榮街項目，涉180伙。總括今個季度，整體推地量2,030伙，較對上一季的3,670伙，則減少45%，連同首3季土地供應，2019/20年度土地供應11,850伙，較目標1.35萬伙只達標9成，亦是自2010/11年度政府恢復主動賣地後最少的一年。

供應有機會不達標，黃偉綸解釋，是由於私人重建、補地價較原本估計為少，但未來幾個月不排除會有更多供應，而一幅涉及逾千伙、位於大埔馬窩路的地皮，因土地清理未完成，需要押後到下季度才推出。

他續指，即使第四季私人重建項目不理想，目前計仍有9成或超9成達標，且對地皮招標不太悲觀，近來有住宅地價較低，但順利批出，若以長時間的3年期計算，即2017/18至今總供應5.2萬伙，仍高於目標的4.9萬伙。

　　政府於今年首季推地項目不多，最矚目為觀塘安達臣道住宅地，總樓面約119萬方呎，可興建約1720伙，包括1000個「港人首次置業」項目單位，市場預期將備受大中型財團爭奪，估值約90億至119.3億，每方呎地價介乎7500至1萬。

　　政府推地步伐放緩，於今年首季推出的3幅地皮當中，以安達臣道用地規模最大，預計可提供約1720伙，包括1000個「港人首次置業」項目單位，為政府首推首置上車盤地皮，並以低於市價出售予合資格人士。該項目前身為石礦場區，地皮位於安達邨對出，享開揚景觀，佔地面積21.7萬方呎，最高可建樓面達119萬方呎。

　　參考該區上一幅售出地皮，追溯至2018年初1幢可建約25.9萬方呎，每方呎地價約1.2萬。資料亦顯示，該項目當時一共接獲25份標書，並吸引不少內地和本地發展商爭相入標，市場反應不俗；而於今季推出地皮涉及興建首置盤，加上政府尚未公布發展條款及銷售細則，料將影響發展商出價。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，料上述項目將作混合式發展，因包括資助房屋，不排除影響發展商出價競投，預測估值介乎89.5億至119.3億，每呎地價介乎7500元至1萬。

　　安達臣道一帶原為政府中短期住宅土地供應重鎮，惟整體規劃由私人住宅用地主導，一改公營房屋用途為主，料整區發展及定位大變，將直接反映在地價。現時區內惟一一幅批出的私宅用地，為華懋於2018年1月，以31.128億奪得安達臣道地，可建25.9萬方呎，樓面呎價約12003元。