近年無人化趨勢崛起，如自動化機台、機械手臂或直接以行動載具結帳等，民眾消費體驗完全「碰」不到人，這股風潮從台北延燒到台中，除已有的無人旅館、咖啡廳，近期還有無人手搖飲店搶攻一中、逢甲兩大一級商圈，開出「無人製茶」及「煮東」旗艦體驗店，可說是新一代零售店發展趨勢。

台中近年陸續出現無人自動化店舖，如無人旅館協助搬運行李、點餐，還有無人咖啡館，近半年則延燒到手搖飲業，如近期一中商圈有「無人製茶」體驗店開幕，1樓店面約20坪，以香港茶飲為基礎，訴求優於自動販賣機的口感，兼具人工手搖的風味。

比傳統店有競爭力
創立人為70年次的知能川總經理張書豪，機械背景出身，2年前看好這股無人化趨勢，總成本400萬元中，有200萬元花在研發組裝日本進口的機台、測試。「無人手搖飲優勢在於人力成本減少。」以傳統茶飲店1杯50元飲料、10∼15元須花在人事，且隨時薪上漲，價格壓力也會倍增，無人化可補足這部分的通膨，且保養成本低，每月頂多數千元，時間拉長2∼3年絕對比傳統手搖店有競爭力。

逢甲商圈去年7月開幕的「煮東」，業者吳毅然也是7年級生，與機工背景合夥人共同創立，他表示，父母早期在夜市販賣茶飲，1杯1杯賣實在辛苦，才有創業無人手搖店的想法，「透過機械手臂，可以衝量制價。」
目前無人手搖飲分為自動化機台及機械手臂操作，平均1杯飲料耗時1∼2分鐘，但可同時製作多杯，如「煮東」一次最多可作9杯，速度較傳統手搖店快。

吳毅然認為，無人店可減少人力成本支出，一來降低管理複雜度，二來品質標準化及增強效率，才會有市場利基點，初期投資成本其實與傳統手搖店差不多。

商圈升級幫助不大
兩家無人茶飲店都卡位一級商圈，但對於市場接受度，包含營業額及來客數字等，兩家都相對保留。張書豪坦言，目前還在測試市場階段，時間幾乎都花在教育消費者該怎麼使用，也有很多人是單純參觀，未必實際體驗，可能得要1∼2年時間才能完全確立市場趨勢。

無人商店雖能降低成本，但對商圈的影響尚有限。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，小型無人手搖店屬低成本的商業型態，雖能縮減成本，但未必能創造高利潤，進而承擔高額房租，且當無人服務的店數增多，猶如夾娃娃店，代表商圈正在走下坡，「導入無人化科技的確是趨勢之一，但對商圈實質升級的幫助應不大。」

過去2年，無人店儼然成為「新零售」的代表，靠新興科技解決傳統營運的痛點，提升店員效率，並創造全新購物體驗，但目前在國外或台灣都沒顯著成功案例，最受注目者如超商龍頭7-11開設X-STORE，最後因成本過高而失敗收場；新北市板橋區無人茶飲「知冬夏」近期也宣告關門，顯示市場未跟上趨勢、商業模式未調整，都是搶風潮前須評估的風險。

需有美好購物體驗
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，當前的無人商店僅用來取代收銀員，其餘補貨、清潔、整理、系統維護等工作仍需人工進行，加上高漲的房租，成本壓力仍大。「無人製茶」總經理張書豪認為，小型無人商店像是較先進、有趣的大型販賣機，成本較低，相對適合市場，尤其手搖店的前台人員密集，能節省不少開銷。

此外，黃舒衛認為，無人店是種概念店，短暫新鮮感過後，販售產品的本質才真正受考驗，若沒帶來美好的購物體驗，便無法改變顧客的消費習慣。且失去笑臉迎人店員的冷冰冰店舖，就是沒有溫度的體驗，消費者在嚐鮮後，回頭率不一定高。

現在不管中國或台灣，無人店多為示範店，失敗案例很多，黃舒衛認為，現階段要直接跳到完全無人商店的過程，還有很多辨識系統、安全、配單系統等需克服，成本也高，折衷方式是融入半自動化機器。張書豪便指出，這類如自動削麵、點餐機等多變化技術，也可解決傳統營運的問題。

財政部國產署表示，8日將舉行世貿三館地上權案審議小組會議、確定權利金底價與實際招標條件，預計在2020年1月底招標，3月底開標，受矚目的是，這次沒有會展空間限制，將增添市場投標誘因，世貿三館案市值上看500億元。

若依過往空軍官兵活動中心、信義區行政中心等經驗來看，精華地段大面積地上權案權利金多為市價的35％~45％之間，如此推算，世貿三館設定地上權案權利金約落在175億元~225億元，可望成為2020年首宗百億元以上的地上權案。

國產署官員表示，2019年國有財產估價委員會已完成評定世貿三館土地市值，預計在1月8日舉行地上權案審議小組會議，並在會中決定權利金底價與實際招標條件。世貿三館案面積近5千坪，每坪市值近千萬元，依照試算，該案市值上看500億元。

國產署長曾國基認為，世貿三館基地位置在信義區精華地段，附近有台北101大樓、南山廣場等，做為企業商辦、塑造品牌形象都相當適合，但如果做為住宅，恐怕只能蓋成豪宅才划算，在考量居住正義與土地用途下，將在招標條件內做限制不得興建住宅。

原先國產署向台北市政府協商，世貿三館案得標廠商設置會展空間、可獲得一定比例的容積獎勵。然而，台北市府雖允許容積獎勵，但也提出附帶條件「由北市府取得世貿三館所有權」，等於要國產署將後續年租金拱手讓給北市府，雙方協商最後破局。

國產署向國發會諮詢，國發會建議世貿三館案不應限制做會展空間，因為全台灣除了台北市信義區世貿一、三館外，還有台北市南港、台中烏日展覽館、台中國際會議中心、高雄市駁二等展覽空間，應以國土均衡發展為考量。

官員表示，世貿三館案預計從兩大方向施行，第一是得標廠商不得興建住宅。第二是得標後可自由運用100％容積空間，不用再留下會展場地。另外，得標廠商在取得世貿三館基地的建築執照前，預計可有效利用中間約3個月的土地空窗期、開放民眾停車，除達到土地利用最大化宗旨外，也能緩解台北市信義區車位不足情況。

房市回溫，不動產業跟著發大財！根據財政部統計資料，2019年前10月「不動產業」營利事業總營業額為1.13兆元，較去年同期增加19.4％，冠居各行業。其中，不動產子產業分類中，「土地開發」年增達58.2％最高，各縣市來看，六都以高雄年增36.7％最高，非六都則以基隆成長72.9％最多。

2019年各項房市指標均攀上近年新高，自谷底復甦態勢明確，不動產產業鏈中的各產業營業額也跟著攀高，不動產業中最大宗的「不動產投資開發」前10月營收達7,141億元、年增16.7％，各子產業成長動能最強除「土地開發」達58％外，「不動產代銷」33％居次，「不動產買賣」28％第三，「不動產租賃」、「不動產仲介」也都有將近二成。

這波房市回溫，從最上游的原料端土地開發市場，到投資興建的建築業者，乃至新房屋、中古屋銷售的代銷、房仲業者，以及租賃市場等，都擺脫過去低迷。不過，也並非所有不動產業都雨露均霑，屬於不動產產業鏈中較末端、規模較小的「自助儲物空間出租」、「展示場管理」、「市場管理」等行業，營收仍衰退。

從各縣市不動產營利事業營業額成長率，也可看出這波房市回溫不只是都會區，外溢至具公共建設題材、中南部低價區域的現象更明顯。各縣市不動產營收最高的台北市，前10月為4,318億元、年增20.8％，六都中則以去年初受惠韓流效應的高雄年增36.7％最高。非六都中，如基隆、雲林、南投、嘉義市年增率也都超過三成，不過新竹縣市、花東等地則呈衰退。

財政部資料顯示，前10月全國各營利事業總營業額年增率僅不到0.3％，而不動產業高達近二成，在各行業中顯格外亮眼。房地產業者指出，房市自2016年房地合一稅實施的谷底，房價已止跌緩漲，交易量更逐年擴量，各上、中、下游業者營業效益普遍回升轉趨暢旺，不動產業可說2019年最夯的產業。

台中港三井OUTLET PARK去年締造800萬逛街人次、逾50億元的業績表現，三井不動產今年將加碼投資興建二期！在重大投資利多挹注下，如同為台中港特區房市打了一劑強心針，遠雄、富宇等建商推出續案熱銷，「遠雄之星」造鎮案至今交屋破千戶、買氣依然不墜。

台中海線地區目前房價仍在「1」字頭徘徊，低房價基期結合三井OUTLET商圈效益，加上聯外道路興建、大幅紓解既有交通負荷，種種利多成為海線房市動能強勁主因。截至2019年底，已有多家北部建商插旗推案、更有多家大型開發商前仆後繼，海線房市開發熱度登峰。

根據實價登錄資料顯示，清水區近三年來，土地平均最高單價一路從17.5萬元攀升至34.96萬元，漲幅近一倍；若依土地成交單價每坪34.96萬元推估，未來區域預售價每坪有機會攀升至「2」字頭。

其中，最早插旗台中港特區的遠雄建設，在台中港特區規畫推出「遠雄之星」十一期大型造鎮計畫，總開發面積1.9萬坪、總戶數4,200戶、總銷270億元，主打低總價、高CP值銷售策略。

目前「遠雄之星7」即將完銷，新進場的「遠雄之星8」，主打主題渡假式頂級運動宅，搭配「低單」、「低總」、「高CP值」吸引購屋族群的目光，產品規劃25至50坪、二至四房，每坪開價16萬元起，總價在380至780萬元，潛銷兩個月破200戶。

此外，長虹「天擎」每坪開價17至20萬元，為區域內唯一開價2字頭的預售案；與長虹關係密切的聯悅建設「聚」，結合紀伊國屋書店進駐社區，打造親子閱讀生活，每坪開價14.8萬元；和築「鯨天下」26至41坪，每坪開價12.5萬元；「佳鋐晴灣」26~45坪、每坪開價14至15萬元。

主打中客一條龍服務的綺麗珊瑚，不到2年連續出脫3筆資產，累積處分資產總額推估逾35億元，而接手的買家大有來頭，其中年代電視董事長練台生砸下逾26億元，吃下台東鹿野飯店與北市林森北路營業處，另一大咖買家是宏國開發執行長林鈺芳的個人投資公司。

根據實價網揭露，去年10月綺麗珊瑚董事長洪明麗名下，在北市林森北路的倉庫及員工住所等4戶房地產，以近2.37億元賣給想像力公司；想像力負責人為練軒城，是練台生的兒子。

綺麗珊瑚出脫資產的第一槍是去年3月，當時將台東鹿野「綺麗渡假村」以24億買給洄瀾有線電視，洄瀾有線負責人是練台生；此外，綺麗珊瑚去年也將持有的「捷絲旅林森店」產權以近10億元賣給上盛開發，上盛負責人是宏國開發執行長林鈺芳。

中客不來 綺麗珊瑚業績慘
不具名的房產業者透露，因去年下半年中國宣布暫停中客自由行，讓專營中客生意的綺麗珊瑚業績受到很大影響；前年經濟部發布首波閒置工業地清單，綺麗珊瑚與其轉投資的台東紅珊瑚在宜蘭利澤2筆合計逾3萬坪工業地，就被列入閒置清單。

洪明麗還提出訴願，根據訴願內容，原投資2筆工業地是規劃觀光工廠及複合式商業開發案，但受到中客來台大幅縮減衝擊，寶石珊瑚本業盈餘嚴重被侵蝕，因無多餘資金進一步投資2塊土地的大型開發案；且遭經濟部列入清單後，土地轉售也更加困難。

房產業者研判，因中客斷炊，且投資宜蘭利澤逾3萬坪閒置工業地短時間無法處分，綺麗珊瑚只好出脫資產；台東鹿野綺麗珊瑚渡假村雖賣給練台生，但實際上還是由原團隊經營。

賣買房子是一門學問，但很多人會遇上一個相同的問題，就是屋主開價很高，常會用自己「不缺錢」很硬的理由來讓人無法砍價，房市專家Sway就告訴大家五個招數，讓自己能用理想的價錢買到想要的房子。
房市專家Sway在臉書轉述新聞發文，寫到板橋房價跌幅擴大，認賠殺出的屋主們平均掉12％才賣得掉，Sway表示許多人都會遇到「開價都很高，屋主或房仲都說他們不缺錢，硬的很！」但Sway認為如果真不缺錢就不會拿出來賣，不管房仲怎麼形容，萬一屋主愛賣不賣，「你當然愛買不買，看誰比氣長才是正確。」

但有些買家會擔心「會不會變奧客啊？」，Sway表示這些人深怕買不到房子，可是滿街都是房子，買不到這戶根本也不會死掉，不殺好殺滿，對不起自己的肝與腎。

Sway表示五招也適用所有的奢侈品，或是可以殺價的旅遊紀念品，但如果你是土豪，一毛也不用殺就全買，那也是你的本事，可是當你發現買貴時，不要喊痛，賠售時，眼睛也別眨。

網友看完也紛紛表示「曾經聽房仲說屋主不缺錢，賣房子只是想拿錢做善事，所以開價很硬，這個理由有沒有很感人」、「廣告標語『板橋4字頭』所帶動的價格破壞威力還在持續發酵！沒有最低，只有更低 ！」、「就算要買也不一定要買這間，新北、板橋、蘆洲、三重住宅那麼密集，真的不缺房買」、「非常實在的一篇好文」。

二○一九年的倒店潮終於緩解。根據戴德梁行統計，台北市忠孝商圈租金降到每坪九千到一萬六千元，空置率已降到百分之七點七，其餘西門商圈、站前商圈及南西商圈店面，則維持平穩震盪。

房仲業者指出，電商崛起消費型態改變後，衝擊店面出租狀況，雖然降租讓空置率獲得緩解，但店面獲利空間難回到過去榮景。

二○一九年第一季老牌餐廳永福樓歇業後，連帶鐘錶業、服飾品牌等撤櫃，忠孝商圈掀起倒店潮效應。據戴德梁行統計，忠孝商圈去年第一季空置率拉升到百分之十二點五，每坪租金落在一萬一千至一萬七千元；所幸在降租後，忠孝商圈去年第四季每坪月租來到九千至一萬六千元，空置率到已回到百分之七點七，倒店潮獲得緩解。

戴德梁行研究部協理薛惠珍表示，隨著房東調降租金後，最近服飾及餐飲展店又重新進駐忠孝商圈。以永福樓為例，過往傳出每月高達六百萬元的高租金壓垮名店，最終是在去年第四季以每月三百二十萬元，出租給服飾品牌。

中山南京商圈去年第四季空置率則落在百分之五點八，每坪租金約七千至一萬二千元，站前商圈空置率則在百分之三點一，每坪租金在九千至一萬二千元，西門商圈依舊表現強勢，空置率僅有百分之二點六，但每坪租金水準高達一萬八千至二萬二千，成為四大商圈之冠。

雖然四大商圈回歸平穩，卻不敵百貨商場吸引人潮的事實，薛惠珍指出，信義計畫區百貨從「高貴」、「年輕」到「親子」，實現商圈全客層定位，且受惠於信義商圈電影院及夜店等夜間娛樂，帶動餐飲營業時間的延長，深夜食堂成為夜間經濟中悄然崛起的新勢力。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，電商崛起改變消費行為，加上百貨群聚效應分散人潮，除了西門町等有觀光效應的商圈，去年也有不少店面持有者認賠出售，即便街邊店出租狀況已邁入平穩的好消息，但未來投資店面的獲利空間恐怕難比從前。

戴德梁行指出，2019年第4季西門商圈與站前商圈店面空置率微幅上升，忠孝商圈與中山南京商圈則分別為下降及持平。之前忠孝商圈因店家撤出致空置率上升﹐房東釋出租金調降的善意後﹐服飾及餐飲展店進駐﹐2019年第4季空置率下降近4個百分點﹐來到7.7％。

TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋書店12月於南港CITYLINK開幕，呼應南港CITYLINK親子友善百貨環境﹐近500坪的蔦屋書店規劃親子閱讀區域。因應少子化的影響﹐結合親子互動的複合式都會休閒已成為近年來商場規劃的趨勢。此概念也同樣展現在信義商圈，商場營業面積約13,000坪的遠百信義A13﹐引進全台首家樂高授權專賣店，打造體驗銷售合一之樂高樂園外，更結盟威秀影城於高樓層設置頂級影廳。信義商圈從「高貴」、「年輕」到「親子」，實現商圈全客層之定位。受惠於信義商圈電影院及夜店等夜間娛樂﹐帶動餐飲營業時間的延長﹐深夜食堂成為夜間經濟中悄然崛起的新勢力。


展望來年，觀光人潮所帶來的經濟效益持續在西門商圈發酵，店面需求及租金表現持穩；忠孝商圈表現則在租金下調後可望吸引店家回流。正義國宅都市更新案Dimond Tower，面積約5,000坪的商場，為忠孝商圈繼遠東SOGO百貨後，過去15年來唯一具規模的商場，也將是捷運忠孝復興站備受矚目的零售卡位點。

戴德梁行表示，2019年全台房地產投資市場以紅盤收關，全年交易額達新台幣964億元，雖較2018年減少3.2％，但卻越過10年均線新台幣926億元。其中列入百億俱樂部的都市包括台北市、桃園市及高雄市，前兩者囊括六成以上的交易量，高雄市則拜君鴻國際酒店及日月光楠梓廠房大額交易之賜，勉強擠進百億行列。

前十大交易金額佔全年交易量的42％，十大之首為聯強國際及華邦電子等以新台幣63.6億元購入南港世界明珠辦公大樓、國票金控以新台幣56.7億元購入華固亞太置地辦公大樓，而高雄地標85大樓之君鴻國際酒店，與近台北車站的市民酒店等，其個別交易金額均逾新台幣50億元。

全年買盤以國內資金為主，自用型買盤同2019年，佔比達63％。主要動能來自於金融業對於空間升級及整併需求，及持續擴充產能的科技製造業。指標個案除前述辦公大樓個案之外，尚有聯詠科技以新台幣36.9億元購置台元科技園區廠辦、台達電子以新台幣25.7億元取得中壢工業區廠房，及日月光以新台幣23.3億元購入高雄楠梓廠房等。

因應主要買盤需求，工業廠房及辦公大樓於全年度投資金額貢獻最多，分別占全年之33％及31％；再次為廠辦大樓，約占17％。隨電子商務蓬勃發展，零售產業不論線上或線下，對於倉儲物流需求強勁，機構投資人包括南山人壽、全球人壽及樂富一號紛紛購入物流重鎮桃園市之倉儲物流中心，坐穩長期穩定租金收入。

展望2020商用不動產市場，辦公及工業廠房仍續航自用型買氣，尤其是台北市辦公大樓預售模式將是來年辦公市場的主流。另在雲端運算、大數據、行動運算等新科技普及下，資料中心(Data Center)的需求也隨之浮現，近來台北市外圍或新北市成為資料中心供應商鎖定的尋覓處，也成為廠辦大樓的隱性需求。

中南建設(000961)1月3日晚間披露，2019年12月份，公司房地産業務合同銷售金額約251.2億元，同比增長22%；銷售面積約199.3萬平方米，同比增長12%。2019年，公司合同銷售金額約1960.5億元，同比增長34%；累計銷售面積約1540.7萬平方米，同比增長35%。

萬科A(000002)1月3日晚間公告，2019年12月份公司實現合同銷售面積414.8萬平方米，合同銷售金額573.1億元；2019年累計實現合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額6308.4億元。

　　作為曾經的華南五虎之一的雅居樂，自跨過千億門檻後與大多數房企一樣銷售增長日趨乏力，而海南作為曾經的主要業績貢獻區域因受政策影響接連表現不佳。此外，截至2019年上半年，雅居樂的負債總額一路創新高至1866億元，且另有131億元永續債。

　　2019年12月31日，克而瑞發佈的《2019年房企銷售榜單TOP200》顯示，雅居樂（03383.HK）2019年全年銷售額為1185.1億元，若該資料真實，則表示雅居樂壓線完成了此前定下的2019年1130億元的銷售目標，相較於2018年仍有15.53%增長。2018年雅居樂的銷售額同比增速為14.5%。

　　不過，目前雅居樂官方還未公佈全年銷售情況，目前僅披露了前11月的資料。12月4日，雅居樂發佈公告稱，2019年前11月雅居樂實現合約銷售額1092.1億元，若對比10月份127.1億元、11月份88.8億元銷售額來看，雅居樂全年銷售額基本與上述榜單數據持平。

　　銷售增長放緩

　　雅居樂今年的15.53%的收入增長，即使放在整個行業來看，也不算特別拖後腿——2019年行業整體規模增速較前兩年顯著放緩已是不爭的事實。

　　克而瑞研究院資料顯示，截至12月末，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的45.5%和2018年的35.1%，百強房企規模增長整體“失速”。

　　就算諸如萬科（000002.SZ）、碧桂園（02007.HK）、保利地產(15.950, -0.31, -1.91%)（600048.SH）之類的頭部房企2019年銷售額增長也維持在低位水準。根據克而瑞上述榜單數據，萬科、碧桂園及保利地產今年的銷售額同比增速分別為4.01%、5.87%及16.09%。

　　當然，也有仍在高速增長的房企，譬如融創中國（01918.HK）2019年銷售額同比增長20.78%，新城控股(38.310, -0.57, -1.47%)（601155.SH）24.66%，世茂房地產（00813.HK）48.07%。此外，與雅居樂均在去年步入千億門檻的陽光城(8.330, -0.25, -2.91%)（000671.SZ）2019年繼續保持29.59%的增長，中梁控股（02772.HK）同期增速則為18.45%。

　　縱向來看，雅居樂的這兩年的增速放緩較為明顯。《投資壹線》根據其近三年的財報進行梳理，2016年至2018年，雅居樂對應的銷售額分別為528.20億元、897.10億元及1026.7億元，同比增速分別為19.4%、52.4%及14.5%。

　　財經評論員嚴躍進認為，雅居樂銷售增長乏力與區域市場調控密切相關，如海南市場的政策變動就帶來了較大影響。“這個時候對於債務方面也會形成壓力，但預計2020年市場還是有反彈的可能”，嚴躍進表示。

　　據公開報導，雅居樂先後於2007年和2008年在海南清水灣以25億元現金的總價拿下三期地塊，占地15000畝，2011年開盤後成為雅居樂銷售額貢獻主力軍。相關資料顯示，2011年至2016年，清水灣的銷售金額分別達到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元，2017年更是賣出170億元。而2017年雅居樂的總銷售額僅528.20億元。

　　此後，雅居樂繼續在海南三亞陵水、海口金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮拿下大量土地，截至2018年底雅居樂在海南的可售建築面積近1000萬平方米。而到2019年上半年，海南土儲已佔據雅居樂總土儲3972萬方的四分之一。

　　好景不長，2018年4月22日，海南發佈全島限購令，此後雅居樂在海南市場表現日漸不濟，最為直觀的是2018年在海南區域的銷售額在100億元左右，而2017年僅清水灣的銷售金額便達170億元。2019年上半年，雅居樂海南及雲南貢獻預售金額共88.46億元，僅占總預售金額的15.2%。

　　盈利能力受挫

　　銷售額增速放緩直接體現在業績上，2017年至2019年上半年雅居樂營收增長表現不佳。《投資壹線》根據wind資料統計，2019年上半年雅居樂營收同比增長12%，2018年及2017年這一數值分別為8.72%、10.64%。

　　一環扣一環，雅居樂來自經營部分的淨利潤和毛利也隨之失速。《投資壹線》根據近三年財報梳理，2017年至2019年上半年，雅居樂的毛利分別為206.87億元、246.74億元及82.20億元，同比增速分別為67.3%、19.3%及-31.6%。

　　淨利潤方面，2017年至2019年上半年，雅居樂淨利潤為67.80億元、83.58億元及58.94億元，同比增速分別為122.3%、23.3%及37.7%，對應年度淨利率分別為13.14%、14.89%及21.74%，單從淨利率來看，領先于行業水準，但其實內有乾坤。

　　2019年上半年雅居樂的淨利潤及淨利率逆勢大增，卻並非經營所得，而是和一筆與中國平安(86.200, 0.08, 0.09%)保險(集團)股份有限公司（601318.SH，下稱“中國平安”）的股權轉讓交易有關。

　　根據公告，2018年12月，中國平安旗下深圳市創喻企業管理有限公司（下稱“深圳喻創”）出資9.88億元，收購雅居樂旗下惠州市惠陽雅居樂房地產開發有限公司22%股權，並向後者增資9.88億元。

　　今年2月份，上述交易發生變化。雅居樂所出售的項目股權比例由22%變為34%，對應價格增至13.94億元，深圳喻創對雅居樂的增資額則降至5.81億元。

　　據克而瑞地產研究，雅居樂2019年上半年出售惠州白鷺湖專案34%股權予中國平安確認淨收益29.89億元，收購武漢長凱公司50%股份導致其由合營公司變為附屬公司後帶來的重估收益5.79億元以及金融資產公允價值收益8.83億元。

　　無獨有偶，2019年12月18日，雅居樂發佈公告稱，中國平安旗下深圳市盛露企業管理有限公司將出資7.33億元收購其旗下惠州白鷺湖旅遊實業開發有限公司15%股權，並向其增資9.33億元。

　　根據公告內容，股權出讓完成後，雅居樂將會錄得收益約7億元。業內有猜測稱，此舉或是故技重施，借出售專案股權來增厚利潤。

　　頻發永續債

　　銷售額增速放緩的同時，雅居樂的負債總額卻一路飆升，直至2019年上半年雅居樂負債總額達到1866億元，其中流動負債為1252.8億元，包括322.31億合同負債，此外非流動負債為613.2億元。

　　值得提及的是，近三年來雅居樂的負債額增速也遠高於其銷售額增速，尤其是2017年和2018年增長較為迅猛。財報顯示，2017年及2018年雅居樂負債總額分別為1192億元、1754.65 億元，同比增長36.1%及47.2%。2019年這一數值為28.99%，而2015年至2016年雅居樂負債總額增速分別為-8.7%、16.3%。

　　雅居樂此前曾對媒體表示，負債攀升主要是由於多元化業務的投入。資料顯示，2019年雅居樂計畫在主業之外的非地產行業投入100億，僅上半年雅居樂就投資了約90億元，新增30個非地產項目。

　　此外，2019年上半年雅居樂的資產負債率為74.5%，較去年下跌1.6個百分點，同期淨負債率為81.3%，均處於行業中較低水準。不過，據媒體報導若剔除其計入權益的永續債，雅居樂實際淨負債率超102%。

　　《投資壹線》注意到，2019年以來雅居樂較為依賴永續債融資。2019半年報顯示，截至2019年上半年，雅居樂永續債高達131.47億元，相比去年同期永續債餘額80.6億元則劇增60%。同年下半年，雅居樂在10月和11月再發行了兩筆永續債，合計7億美元，折合人民幣約49億元。

　　永續債又叫無期債券，也就是說沒有明確的還款期限，且由於其在會計報表中被計入權益工具，有助於降杠杆而被企業青睞。此外，嚴躍進對《投資壹線》表示，永續債本身不償付本金，所以能夠緩解企業的壓力。

　　不過，每枚硬幣都有兩面，永續債也蘊含利率跳升等風險，外幣永續債還存在著匯率波動風險，還會稀釋企業利潤。據媒體報導，中國恆大集團（03333.HK，中國恆大 ）2016年底永續債總額接近1130億元，但在2017年全部進行贖回，就是因為永續債對公司利潤稀釋太大。

　　好的一面是，雅居樂目前在手現金基本能覆蓋短期債務。2019年6月底，雅居樂現金及現金等價物為332億元，同比下降7.2%，但一年內到期有息負債額361億元，同比增幅2.2%。

　　針對銷售增速放緩、股權出售及頻借永續債融資等相關事宜，《投資壹線》致函雅居樂，截至發稿未收到回復。

　　華天酒店集團股份有限公司（000428.SZ，以下簡稱“華天酒店”）在2018年巨虧4.78億元後，2019年前三季度累計已經虧損1.82億元。儘管在2019年下半年開始密集拋售資產謀求扭虧，但4次資產拋售僅有2次對外成交。

　　《中國經營報》記者查詢發現，華天酒店扣除非經常損益後的淨利潤連虧數年或是受多元化開拓房地產業務所累。

　　自2012年底開始聯合控股股東華天實業控股集團（以下簡稱“華天集團”）收購北京金方商貿大廈，華天酒店和華天集團已累計投入超過13.1億元資金，卻未能如期盤活。

　　而其斥40億元重金在湖南省寧鄉縣打造的中部華天城專案中，高爾夫球場被當地政府勒令拆除，虧損數億元，中部華天城二期近年來投資開發也幾近停滯。

　　自賣自買

　　華天酒店趕在2019年最後幾個工作日火速出售了湖北華天大酒店有限責任公司（以下簡稱“湖北華天”）100%的股權，據公告，此次股權轉讓將令華天酒店2019年稅前利潤增加約2.82億元。

　　2019年10月22日，華天酒店通過公開掛牌競價的方式轉讓湖北華天100%的股權，首次掛牌後流拍。2019年12月1日，華天酒店宣佈降價2000萬元，12月18日該事項經股東大會批准，同年12月28日與意向受讓方簽訂《產權交易合同》，同年12月31日簽訂補充協定並收到首批股權轉讓款。

　　事實上，2019年華天酒店密集拋售資產，此前，在外界看來其意在避免被ST。不過其2019年4次資產出售，2次屬於“自賣自買”。

　　2019年8月，華天酒店宣佈通過公開掛牌競價的方式，轉讓全資子公司益陽銀城華天酒店管理有限責任公司（以下簡稱“銀城華天”）100%股權及相關債權，轉讓總價不低於評估價2889萬元。

　　銀城華天100%股權被作價1元，並將華天酒店對其帳面價值為4591萬元的債權作價2889萬元打包出售。在公開掛牌半個月之後，無外界受讓方接盤，最終銀城華天被唯一的意向受讓方、華天酒店全資子公司湖南華天資產管理有限責任公司摘牌。

　　2019年11月8日，華天酒店發佈了擬轉讓控股子公司灰湯華天帳面價值為8.91億元的債權，轉讓價格不低於評估值6.95億元，掛牌期間無外界受讓方，灰湯華天的債權最終被唯一的意向受讓方、華天酒店全資子公司長沙華盾實業有限公司（以下簡稱“長沙華盾”）摘牌，截至2019年12月底，6.95億元的交易款已全部打入湖南聯交所帳戶。經粗略計算，此次交易造成的資產減值可能高達1.96億元。

　　值得關注的是，華天酒店自賣自買股權債權涉及的灰湯華天，屬於華天酒店旗下公司中的“虧損大戶”，2016年至2018年合計虧損7.02億元，2019年上半年末淨資產為-7.63億元，總資產18.2億元。

　　灰湯華天經營範圍為房地產開發和銷售、酒店服務、物業管理，近幾年之所以產生巨額虧損，或緣於其在湖南省寧鄉縣投資開發的體育公園高爾夫球專案被當地政府勒令拆除，因此確認資產報廢損失金額2.16億元。

　　對於高爾夫球場取締後，相應土地後續利用安排情況，華天酒店方面回復記者稱，灰湯體育公園高爾夫球場被取締整改後，公司擬將其開發建設為房地產專案，並積極探討後續土地用途變更處理的可行性及操作步驟。目前，公司正就土地變性一事向相關政府部門進行申報，同時，公司也在進行房地產專案的相關前策工作。

　　按照此前年報公佈，灰湯華天總投資40億元的中部華天城項目二期，和合作開發商產生諸多矛盾，專案近幾年處於停滯狀態。

　　華天酒店2019年4次拋售資產中，唯一一次很快對外出售的資產當屬張家界(5.280, 0.03, 0.57%)華天城購物中心及所持有的張家界市房產，由張家界武陵山珍館有限責任公司支付約2.65億元購得。

　　未盤活的爛尾樓

　　華天酒店在2012年下半年開始籌畫收購北京金方商貿大廈，按照最初的計畫，擬收購後盤活資產改為星級酒店來經營，此後，華天酒店及華天集團合計向金方商貿大廈開發商北京浩搏拆借資金超13億元。但金方商貿大廈資產不僅未能盤活，且已資不抵債，陷入破產清算境地。

　　2018年6月，北京浩搏被華天集團申請進行破產清算，隨後則改申請為破產重整。不過，由破產清算改為破產重整後，破產管理人北京天職國際會計師事務所已分別於2019年6月、2019年9月先後3次在北京產權交易所網站公佈重整投資人意向招募公告，以網路競價方式公開招募，三度招募意向投資人全部流拍。

　　2019年10月北京浩搏破產清算案召開債權人會議，經債權人表決審議通過了延長重整期限至2020年4月25日。

　　金方商貿大廈位於北京市豐台區南方莊68號，大廈內部1層、2層為商業，3層至5層為辦公，6層以上為商業酒店。目前，金方商貿大廈合法建築面積為48597.6平方米，該項目土建已封頂，電梯已安裝但未運行，機電、消防圖審尚未完成，市政（給排水、排汙、供暖）尚未申報，各專業的分項驗收尚未完成。

　　2013年華天酒店投資1142.4萬元以增資擴股形式收購了北京浩搏43.4%的股權。華天集團、北京德瑞特經濟發展公司、華天酒店集團股份有限公司以及曹德軍，持股比例分別為18.6%、30.4%、43.4%以及7.6%。

　　雖然華天酒店和華天集團當初獲得北京浩搏62%股權的對價金額較少，後續卻持續輸血，至2018年7月27日，合計向北京浩搏提供借款本金及利息13.16億元。華天集團提供借款本金及利息4.37億元，華天酒店提供借款本金及利息2.36億元，長沙華盾提供借款本金及利息6.43億元。

　　華天酒店方面回復《中國經營報》記者採訪表示，華天酒店與華天集團收購北京浩搏以來，完成了債務重組，解除抵押、查封和原預售（2004年）的備案登記，積極推進金方商貿大廈合規手續辦理，並裝修售樓部和樣板房。至項目停工前，金方商貿大廈尚未完成竣工驗收，因此暫未對外銷售。北京浩搏主營房地產開發及商品房銷售等，旗下唯一開發專案為金方商貿大廈，無其他主要業務。

　　據華天酒店此前公告，截至2018年7月27日，北京浩搏審計後資產總額9.46億元，負債總額16.26億元，所有者權益-6.79億元。

　　截至2018年12月31日，華天酒店對北京浩搏的債權餘額為9.3億元，北京浩搏歸屬於華天酒店的累計超額虧損金額為5.3億元。

　　記者通過梳理發現，北京金方商貿大廈自1993年前後就開始啟動開發，這個時間甚至早於華天酒店的成立時間（華天酒店1994年才由華天集團發起設立）。儘管已歷時26年，至今尚未竣工投入使用，是當地較為知名的“爛尾樓項目”。
　　記者瞭解到，1993年金方商貿大廈專案由北京市農工商開發貿易公司（以下簡稱“農工商”）申請立項，與德瑞特公司合作開發。1997年項目開工建設，同年增加建築面積3800平方米，總規劃面積44290.8平方米。建至地上四層後，因多種原因於1998年停工。

　　2002年3月，金方商貿大廈申請由基建專案改為商品房開發專案，農工商、德瑞特公司和北京浩搏簽訂《金方商貿大廈專案聯合開發協定》，約定由浩搏基業開發建設，建成後按照比例分配。

　　2003年9月金方商貿大廈復工，2004年初主體結構封頂。同年取得《預售許可證》，未向市場進行有效銷售。

　　2004年9月20日，北京浩搏取得金方商貿大廈專案《國有土地使用證》[京豐國用（2004出）第002003號]。該宗土地使用權類型為出讓，用途為商業、辦公、地下車庫，面積7078.77平方米，使用期限商業40年、辦公及地下車庫產權為50年。

2019年內房物管股表現突出，隨中央降準釋放流動性、戶籍制度改革，加上內需主題未降溫，炒作動力勢延至今年。分析師預期，今年內房物管股不如往年逢買必升，提醒投資者切記要「選股」，薦入手「龍頭」企業。

去年宏觀環境動盪，雖然內房融資窗口收緊、拿地態度趨審慎，但券商預期大部分內房可完成全年銷售目標，甚至出現合約銷售勝預期的佳績，因此普遍看好內房前景。

星展：降準利賣樓 撑房企估值

內房在「住房不炒」基調下，以往的高增長不復而見。星展銀行（香港）研究部中國房地產業分析主管王丹預計，今年整體銷售平均增長10%至20%，中型房企若在去年買地較進取，增長或最多達30%。

她續指，從估值上看，現時行業平均市盈率較去年高，但仍是便宜，股價雖已反映人行降準的消息，但相信降準有助加快房企消售速度，並在銷售、融資拿地上反映，料可支撑行業的估值。

2019年內房股普遍走高，奧園（03883）升勢最強勁，全年累漲約1.6倍；融創（01918）升82.5%；時代中國（01233）、綠地香港（00337）及新城發展（01030）均升逾70%。惟「龍頭」之一的恆大（03333）則跌約8%。

物管股表現更出色，去年多隻股份升逾倍，包括碧桂園服務（06098）、雅生活（03319）、中海物業（02669）、佳兆業美好（02168）等，而永升生活（01995）及新城悅服務（01755）則累漲約2倍。

王丹稱，作為可持續消費行業，加上催化劑較多，透過併購及發展增值服務，未來兩年物管持續高增長不成問題。之前物管接連上市，帶動市場對其關注，股價亦有不錯表現，估計投資熱情仍在。

她建議，投資內房物管股應選「龍頭」企業，例如頭10名的物管股，並補充中型內房股今年可看高一線。

新盤周末銷398戶飆14.3倍 半年最旺

新盤銷售踏入2020年極速升溫，由新地（00016）響頭炮的天水圍Wetland Seasons Park， 過去周六（4日）連招標首輪推售381伙，其中公開發售的375伙首日即勁沽逾97%，創約兩個月來新盤首輪賣樓最佳成績。發展商未有放慢手腳，翌日趁勢加推89伙，當中實用面積296方呎並細絕全盤的一房單位首度亮相，折實售價374.8萬元，勢平絕同區私樓。發展商預告最快周末次輪銷售。

另萬科置業（香港）西環15 Western Street，同日加推11伙應戰，折實平均呎價突破3萬元，較首批兩天加價8%。受Wetland Seasons Park熱賣帶動，新盤過去周末兩天（4日至5日）成交激增至約398宗，按周飆升14.3倍，屬約半年最旺周末。

全盤最細單位登場 折實374.8萬

Wetland Seasons Park周六以公開發售375伙打頭陣，於上午8時45分大手時段已出現排隊人龍，據現場消息稱，項目率先在大手時段連沽約91伙，有大手客更擲3100萬元掃入3伙； 其後B組散客時段，銷售氣氛更明顯升溫，有指下午高峰時期現場輪候人數約1000人，一度逼爆整個電梯大堂並排至商場的停車場。

根據一手成交紀錄冊，Wetland Seasons Park最終單日勁沽365伙，佔公開發售伙數97.3%，成為去年11月佳明（01271）青衣明翹匯，首輪即日沽367伙後，約兩個月來首輪銷情最佳新盤。該項目亦連錄多項創舉，包括周六以1860.57萬元售出別墅8的3及5樓A室複式戶，實用面積1272方呎，並附320方呎平台及314方呎天台，售價貴絕天水圍住宅。此外，23座10樓A2室，實用面積913方呎，附457方呎平台及608方呎天台，以1647.89萬元成交，呎價達18049元亦刷新全區住宅紀錄。惟項目由上周六起推出招標的6伙則暫時未見成交。

新地副董事總經理雷霆稱，項目公開發售單位首日賣出逾97%，套現近25億元，向隅者眾多故加推89伙。

據價單，該一批實用面積296至779方呎，最高維持18%折扣，折實平均呎價12601元，較對上價單折實均價12756元，略低1.2%，折實售價374.8萬至939.66萬元，入場單位為首度推出、細絕全盤的17座1樓B5室1房，折實售價平絕同區私樓。新地代理總經理胡致遠說，新價單有兩成屬特色戶，售價有1%至2%加幅；整批單位市值5.8億元，最快周末推售。

發展商另上調首批38伙售價1%至2%，加幅約2%佔30伙。Wetland Seasons Park位於濕地公園路9號，共710伙，實用面積296至1958方呎，預計2021年3月底入伙。

15 Western Street提價8%推11戶

西環15 Western Street上周五（3日）起開放示範單位，連日錄約3000人次參觀，發展商因應市場需求，昨亦加推11伙，涉開放式及1房，折實平均呎價30146元，比對首批折實均價27919元兩天高8%，市傳項目由過去周六至昨已累收約150票，以兩批61伙計，超額約1.5倍。位於西邊街15號的15 Western Street共104伙，實用面積213至1127方呎，料明年9月底入伙。

會德豐地產旗下將軍澳日出康城GRAND MARINI昨加推51伙，實用面積由373至 785方呎，折實售價671.8萬至1396.8萬元，折實平均呎價為15997元。發展商亦同步上載銷售安排，落實於周四（9日）發售共101伙。

受Wetland Seasons Park熱銷帶動，新盤過去周末兩天成交激增至約398宗，較前一個周末26宗，飆372宗（14.3倍），屬去年7月第二個周末（13日至14日）錄逾530宗後約半年最旺，若以每年首個周末計，則創《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來最多。

新一期「白居二」中籤者迅速化身入市大軍，似有再推高未補地價資助房屋樓價之勢，單是近一周（2019年12月30至2020年1月5日）該類市場已錄得至少4宗被白居二買家搶至破頂成交，其中屯門居屋龍門居一個3房獲白居二客斥未補地價538萬元承接，造價貴絕屯門未補地價居屋。

祥益地產高級區域經理黃慶德指出，龍門居昨日單日連錄3宗白居二入市成交，其中11座中層K室，實用面積592方呎，原圖則3房戶，獲白居二買家斥538萬元未補地價承接，樓價打破去年4月由兆麟苑以508萬元創下的區內未補地價居屋紀錄，呎價9088元。原業主2012年以未補地價193.8萬元購入，轉手賬面獲利344.2萬元（1.8倍）。

青衣長發邨呎造8023元新高

其次，青衣公屋長發邨樓價被逆市搶至破頂，美聯物業高級分區營業經理黃淑賢透露，3座亮發樓高層22室，實用面積349方呎，原圖則開放式改1房，原業主叫價295萬元，剛獲區內分支家庭白居二買家議價至未補地價280萬元沽出，呎價8023元，呎價創該公屋未補地價新高，兼追平新界未補地價公屋次高呎價紀錄。

原業主2006年以未補地價15.68萬元入市，同年中銀香港（02388）批出樓價98.4%貸款共15.43萬元，意味當年以約2500元首期上車，昨日沽出賬面卻賺264.32萬元（16.9倍）。

「白居二」一周錄4破頂成交

事實上，連同日前沙田公屋廣源邨一宗呎價7771元、創該公屋未補地價呎價新高，以及將軍澳公屋寶林邨呎價7743元，貴絕同區未補地價公屋的成交，該市場過去短短近一周，已至少出現4宗獲白居二買家搶至破頂的未補地價成交個案。

內地湖北武漢市爆發不明肺炎疫情，本港懷疑感染個案有所增加，勾起不少港人對2003年沙士疫症捲土重來的憂慮，而二手樓市則有當年爆發沙士期間勇者毋懼逆市買樓的業主疑賺夠，相隔約16年出貨，其中鰂魚涌太古城一個3房單位業主剛以1790萬元沽貨，持貨多年賬面賺4.6倍。

中原地產分區營業經理莊素娟稱，太古城海景花園青松閣中層D室，實用面積922方呎3房，以1790萬元交吉易手，呎價19414元，屬市價成交。翻查土地註冊處資料，上址由許姓業主於2003年5月沙士疫情尾聲斥資320萬元買入，是次沽貨賬面大賺1470萬元，升值4.6倍。

君頤峰1800萬 一年低

美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，何文田君頤峰3座低層D室，實用面積842方呎，3房間隔，僅以1800萬元沽出，呎價21378元，撇除內部轉讓，呎價創該屋苑去年1月後約一年新低。但按2003年7月入市價444.5萬元計，原業主賬面亦大賺1355.5萬元（3倍）。

十大屋苑兩日三買賣

而受新盤搶客，新一年首個周末十大屋苑交投依舊低位徘徊。中原地產統計的十大屋苑兩天僅錄3宗成交，較前一個周末5宗再少四成。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，天水圍新盤首輪銷售，搶去市場焦點，發展商隨即加推單位，料繼續凍結市場購買力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明則說，二手市場周末成交續於低位徘徊，主要是買家觀望經濟及樓市的後續發展。而該行過去兩天統計的十大屋苑有7宗買賣，雖然較前一個周末5宗增加四成，但連續9個周末處單位數水平。

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2019年十大傳統屋苑二手買賣合約登記共錄2657宗，較2018年共2533宗，增加124宗（4.9%），創3年最多，當中以天水圍嘉湖山莊全年錄524宗買賣登記最旺，而2019年十大屋苑買賣登記涉及總金額221.12億元，比對2018年共208.29億元，也多出12.83億元（6.2%），更為2012年後7年新高。

受本港社會運動及中美貿易戰等因素影響，工商舖市場步入寒冬。美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，總計2019年全年工商舖註冊買賣宗數只有4672宗，按年大跌49.9%，創下自1996年有紀錄以來新低；期內註冊金額約969.34億元，按年回落17.7%。

本港社會運動持續及環球經濟轉差，2019年下半年工商舖買賣一直在低位徘徊，當中12月工商舖註冊宗數減少至227宗，按月跌15.3%，為單月有紀錄以來新低，情況較2003年沙士及2008年金融海嘯時期更差；而註冊金額約31.27億元，按月跌24.7%，創自2009年5月以來新低。

按板塊劃分，2019年商廈及舖位註冊宗數同樣創有紀錄以來歷史新低，分別錄964宗及1121宗；工廈市場表現較佳，2019年錄2587宗註冊。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，2019年工商舖市場屬「先穩後跌」，下半年開始，本港政治事件持續發酵，由於大部分業主及買家持觀望態度，普遍入市審慎，令成交量步伐顯著放慢。展望2020年，市場資金充裕，中美兩國有望達成首階段貿易協議，若本港政治事件稍後逐漸平息，相信整體工商舖市場將可望回穩。

遠東發展 （00035） 去年投得的啟德體育園旁商業地，獲恆生 （00011） 批出9.8億元融資貸款，相當於地價金額約4成。

該幅商業、酒店地皮在去年8月以24.5億元批出，每平方呎樓面地價約7,100元，低於市場估值下限。

根據土地註冊處資料顯示，在相隔僅一個月時間，發展商在9月份獲恆生批出建築抵押貸款（BUILDING MORTGAGE），涉及金額約9.8億元。

若果以中標價24.5億元計算，將相當於發展商中標價地價約4成比例，符合現時金管局規定，地皮融資的地價融資比例不能超過4成的規定。

佔中標地價約4成

發展商在去年亦曾透露，有意安排銀行以過渡期貸款形式融資，並曾透露銀行對參與融資非常踴躍，中港外資行都希望加入籌組行列，期望息率能夠在同業拆息（Hibor）加1厘之內。

該幅承啟道商業用地，旁邊為發展中的大型項目啟德體育園，位置上較接近未來沙中綫的宋皇臺站，可建樓面面積約34萬平方呎，發展商初步將一半約17萬平方呎樓面發展酒店，提供約300個酒店房間，另一半則作寫字樓發展，預計最快2023年落成。

恆生近年亦曾負責不少商業項目或者大型地皮融資，包括南豐以246億元投得的啟德第1F區商業地王，亦由恆生負責批出166.4億元貸款，而再早之前的鴨脷洲利南道地王，亦由該行負責融資75億元。