近年軟性服務成為一大關鍵，許多新案紛紛和五星級飯店結合，推出飯店式物業管理，光是去年全台就有10個建案，除了知名的「文華苑」、「西華富邦」外，就連晶華酒店也有意跨足豪宅市場。

根據《住展》雜誌統計，去年上半年全台共有5個真飯店式豪宅案，北台灣有萬豪集團進駐的「西華富邦」、寒舍餐飲集團的「琢豐」、和艾美酒店合作的「馥華艾美」，中南部則有洲際酒店進駐的「勤美之森」、遠雄悅來飯店的「THE ONE」，總銷超過千億元。

不過，到了下半年，飯店式豪宅傾巢而出，光高雄就有3案，包括京城建設的「京城KING PARK」引進H2O水京棧服務，還有尚未公開的「大陸建設、大和房屋中山二路案」，是國內第一個與日系飯店共同開發的豪宅案，「興富發美術東二路案」則和凱悅酒店合作；北部則有「大陸建設馥敦飯店危老案」，凱悅尚萃酒店已宣布進駐。

軟性服務成新訴求
事實上，飯店式豪宅首例為文華東方酒店進駐的「文華苑」，不過當時推案後並未帶起風潮，反倒是自「西華富邦」後才引爆風潮。住展雜誌研發長何世昌指出，「文華苑」的飯店服務採外包式，最多只提供外燴服務，且簽約有期限；至於「西華富邦」由飯店直營，對住戶來說品質較穩定，就業者而言則是附加價值高、可穩固房價，因此建商及飯店業者嗅到商機，紛紛搶食這塊大餅。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣頂級富豪對於豪宅的需求，已從早期的建材設備進階到軟體的服務層面，因此近年主打高品質生活的「飯店式管理」成為豪宅案的重要訴求，顯見優質的飯店管理已是豪宅推案的「標配」，如「西華富邦」就成為近年北市最熱銷的豪宅之一。

飯店式豪宅成趨勢
建商及飯店業者看準商機，紛紛搶推豪宅結合飯店式管理，甚至有豪宅案在規劃後，後續決定和飯店結盟，像是「京城KING PARK」，去年由同集團旗下的H2O水京棧進駐。京城建設協理周敬恆說明，「不只硬體公設要好，許多客戶也重視軟性服務，因此決定和飯店合作，推出客製化的管家式服務。」他也認為，飯店式豪宅將成未來趨勢。

房地產代銷「龍頭」海悅國際（2348）12月營收傳捷報！受惠全台六大包銷案開出紅盤，衝高2019年12月營收飆升1.5倍、達3.37億元；法人估計，隨著房市回溫，海悅也直接受惠，2019年營收、獲利可望挑戰史上「雙新高」。

海悅6日公布2019年12月營收3.37億元，第四季單季營收8.05億元，2019全年營收達16.71億元、年增51.76％，創下單月、單季、全年的「三新高」紀錄。

海悅表示，12月營收創歷史新高，主要來自土城「土城日月光」、新店「宏普中央公園」、桃園「冠德青璞匯」、「鉅陞永麗花園」、龜山「竹城A7甲子園」及台南「聯上康橋」等包銷案，持續開出紅盤。

海悅2019年第三季營業淨利1.85億元，已創下單季歷史新高，累計前三季EPS達3.99元；展望全年業績表現，受惠12月、第四季營收刷新歷史新高，法人預期2019全年營收、EPS，都有望再寫紀錄。

海悅表示，2020年簽下不少指標的包銷案，包括新店合環案、桃園昭陽案、台南「聯上橘郡」等，預計第一季開盤，總計今年全台代銷案將再度超過千億元，隨著銷售成績優於預期，代銷本業將有一定的成長動能。

海悅表示，尤其中南部市場，去年布局、預期2020年可望收成。台南「聯上康橋」、高雄「隆大愛上城」兩大包銷案，都開出紅盤，帶動品牌外溢效應；今年海悅還將推出台中「皇普莊園」、台南「聯上橘郡」、高雄「美術館1號」及「獅甲段案」等包銷案，預期2020中南部代銷案可望開花結果，邁向收成元年。

至於轉投資的建設公司方面，持股10％贊富建設的「敦南寓邸」，2019年已銷售戶數超越2018年，預期2020年轉投資認列收益可期。

海悅表示，未來幾年海悅將會採取全台代銷、轉投資雙主軸。子公司悅大建設鶯歌自建案「微笑海悅」已銷售率近五成，2021年完工挹注；海研建築則預計在今年第一季推出「海悅花園」，今年可望是代銷、轉投資業績都拉出長紅的一年。

台股6日狂跌157點，潤隆（1808）卻逆勢黑翻紅，終場收在62.4元的周線之上。潤隆表示，2020年將邁向「交屋年」，至少有總銷約100億元、五大案完工交屋；推案更是來勢洶洶，預計推出六大案、總銷逾300億元，全力搶攻選後購屋潮。

潤隆6日一度隨大盤重挫1.7元，盤中隨後黑翻紅，一路攀升至62.5元，終場強漲1.13％、以62.4元收紅，強勢表態。

潤隆表示，2019年沒有新案完工挹注，多以銷售新成屋支撐業績，累計前三季稅後純損1.7億元，每股虧損0.55元。進入第四季，2019年9月底處分鶯歌土地一案，處分利益8.8億元，市場估計EPS貢獻度達2.85元，第四季獲利將是全年營運高峰，全年可望虧轉盈。

展望2020年，潤隆將進入完工交屋的高峰，營收和獲利可望明顯拉升。潤隆表示，2020年有四大案完工入帳，包括「柏克萊公園」18.75億元、「市政潤隆」20.94億元、「潤隆」（真愛No.2）21.24億元、「悅誠」29.83億元，四大案總銷近百億元，主要集中在今年下半年完工交屋。

潤隆表示，選舉對於房市衝擊已愈來愈小，還是回歸基本面發展，公司鎖定剛性需求，預計在2020年大舉轉戰基隆，推出百億大案「新橫濱」，其中A、B、C區將先在今年推出，總銷分別達19.51億元、62.33億元、61.97億元，共計143.81億元，將是2020年推案的重頭戲。

另外還將推出台北市萬芳57.69億元、「市政潤隆」20.94億元、台中惠安88.99億元，再加上基隆三筆新案，總計推出六大案，總銷逾311億元，是近幾年最大量。

高雄房市夯，豪宅和首購同步價量齊揚！專攻豪宅建案的皇苑建設，2019全年銷售達32億元，創下五年新高紀錄，其中，皇苑「御寶」一案就賣出70戶，董事長郭敏能表示，預計2020年業績還會再成長20％，以這樣的銷售速度，皇苑的成屋將在2021年全部Clean， 2022年以後恐怕就沒有成屋可賣了。

郭敏能表示，高雄房地產去年表現非常精采，小坪數首購價量活蹦亂跳，蛋黃區首購宅一坪23萬元起跳，連蛋白區也都站穩17萬元，大坪數產品則是個案表現，品牌建商依舊是富豪的首選。

他說，皇苑建設幾個案子「去年都賣得非常好」，其中，「御桂園林」完銷、「御寶」賣了70戶、「皇苑世紀館」成交10幾戶，預售的「御之苑」也賣了10幾戶。

郭敏能指出，皇苑建設去年總共銷售約32億元，是近五年最高，年增33.33％，今年預計還會再成長20％，以這樣的速度，皇苑的成屋將在2021年就全部Clean，2022年以後恐怕就沒有皇苑的成屋可賣。

郭敏能認為，高雄房市去年之所以能夠價量齊揚，其中之一是，貿易戰促使台商資金回流，根據經濟部預估，2019年台商回流達7,800億元，當這些實質投資資金進入台灣後，進入房地產購買住家、商辦、廠辦的需求超乎預期。

他說，台灣在2019年實施CRS（全球版肥咖條款），讓富豪們的海外金融帳戶透明化，藏在海外的所得大部份都想回流，因不動產並不在CRS查稅的範圍內，使富豪們，把房地產當多元配置的一種投資。

另一因素則與「韓流」有關，郭敏能指出，自從韓國瑜當選高雄市長以來，高雄房地產市場一片欣欣向榮，尤其是首購及首換，成屋不夠賣，現在市場六成以上是預售，反映在市場的數字是，去年高雄買賣移轉棟數37,250棟、年增11.9％，成為六都中房市最活絡的地區。

2020年房市買氣提升，但雙北市賣壓不容小覷。屋比房屋統計顯示，目前雙北屋齡五年內新成屋待售量以淡水區達2,227件居冠，其次是林口區1,328件，新莊區有838件，且待售一年以上占一半，顯示部分行政區新成屋轉手賣壓不小，今年雙北市新成屋去化將有挑戰。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，去年至今台灣房市受到自住買盤出籠、台商回流等利多激勵，房市買氣提升，但過去幾年建商在重劃區大量推案，觀察雙北市況可發現，淡海新市鎮、林口新市鎮、新莊副都心等區域，仍有大量新成屋轉售賣壓。
陳傑鳴分析，近年雙北房價看回不回，新成屋房價動輒數千萬元，即使購屋族年薪百萬元，也不容易負擔，致使雙北新成屋去化速度明顯弱於中南部，新成屋賣壓居高不下。

此外，統計結果顯示，若以新成屋滯銷情況來看，北市內湖區有六成以上新成屋賣超過一年還賣不掉，三重區、北投區也分別有59%、58%的新成屋滯銷，新成屋滯銷比率很高。

陳傑鳴指出，內湖區滯銷比例高，主因北市府對內湖五期的工業宅開罰，讓內湖五期重劃區新成屋大量滯銷，加上7字頭開價及大坪數規畫，讓內湖新成屋超過六成在網路待售一年以上還賣不掉，去化明顯不易。

展望今年，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，2019全年買賣移轉棟數挑戰30萬大關，但進一步觀察發現，主要是桃園以南買氣增溫，雙北買氣呈現微揚趨勢，主因還是在於房價。不過，今年選舉因素利空將出盡，加上低利率與高成數的環境，值得觀察高賣壓的行政區房市，去化速度能否跟上房市回溫速度。

【記者黃阡阡?台北報導】2019年買賣移轉棟數挑戰30萬棟，根據六都累計表現顯示，桃園市年成長16.8%居冠，其次是高雄市年增11.9%，台南增加一成，台中市落在9.1%；惟雙北市交易量復甦力道不足，新北市去年是年增6%，台北市僅年增3.3%。

台灣房屋智庫經理陳炳辰說，雙北市交易量緩步回升，但復甦力道不如桃園以南四都，主因雙北市房價修正幅度不如預期，有剛性需求的買方往新北市或桃園市購置，因此回溫力道較和緩。

新北市政府於6日公告迅行劃定新莊區中正路新生巷附近社區為更新地區。新北市府指出，該社區經結構安全耐震詳評鑑定結果為「有立即危險，建議拆除重建」，且住戶已凝聚共識朝都更重建辦理，故新北市政府協助劃定更新地區，讓都更事業計畫送件門檻降低，加速都更推動。

新北市府說明，新莊區中正路新生巷附近社區，面積約1,905.13㎡，現況為地上四層建築物，共計有56戶，建築物已有鋼筋鏽蝕及梁柱龜裂等現象，經耐震詳評鑑定屬「有立即危險，建議拆除重建」，社區對於辦理房屋重建已有共識度，藉由劃定為都市更新地區，降低都更事業計畫送件門檻，邁向重建家園。

新北市府表示，為了優先協助危險建物住戶遠離危險，新北市府派人進場協助社區溝通，傳遞正確推動都市更新的觀念及告知法令規定，針對社區問題，提出解決對策。

經耐震詳評或海砂屋鑑定為建議拆除重建者，皆為新北市府推動之「都更三箭」行動策略優先對象，社區住戶在安全第一的前提下應努力整合、凝聚共識以加速重建。

二○一九年的倒店潮終於緩解。根據戴德梁行統計，台北市忠孝商圈租金降到每坪九千到一萬六千元，空置率已降到百分之七點七，其餘西門商圈、站前商圈及南西商圈店面，則維持平穩震盪。

房仲業者指出，電商崛起消費型態改變後，衝擊店面出租狀況，雖然降租讓空置率獲得緩解，但店面獲利空間難回到過去榮景。

二○一九年第一季老牌餐廳永福樓歇業後，連帶鐘錶業、服飾品牌等撤櫃，忠孝商圈掀起倒店潮效應。據戴德梁行統計，忠孝商圈去年第一季空置率拉升到百分之十二點五，每坪租金落在一萬一千至一萬七千元；所幸在降租後，忠孝商圈去年第四季每坪月租來到九千至一萬六千元，空置率到已回到百分之七點七，倒店潮獲得緩解。

戴德梁行研究部協理薛惠珍表示，隨著房東調降租金後，最近服飾及餐飲展店又重新進駐忠孝商圈。以永福樓為例，過往傳出每月高達六百萬元的高租金壓垮名店，最終是在去年第四季以每月三百二十萬元，出租給服飾品牌。

中山南京商圈去年第四季空置率則落在百分之五點八，每坪租金約七千至一萬二千元，站前商圈空置率則在百分之三點一，每坪租金在九千至一萬二千元，西門商圈依舊表現強勢，空置率僅有百分之二點六，但每坪租金水準高達一萬八千至二萬二千，成為四大商圈之冠。

雖然四大商圈回歸平穩，卻不敵百貨商場吸引人潮的事實，薛惠珍指出，信義計畫區百貨從「高貴」、「年輕」到「親子」，實現商圈全客層定位，且受惠於信義商圈電影院及夜店等夜間娛樂，帶動餐飲營業時間的延長，深夜食堂成為夜間經濟中悄然崛起的新勢力。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，電商崛起改變消費行為，加上百貨群聚效應分散人潮，除了西門町等有觀光效應的商圈，去年也有不少店面持有者認賠出售，即便街邊店出租狀況已邁入平穩的好消息，但未來投資店面的獲利空間恐怕難比從前。

都市生活機能決定房價，尤其是六都的精華區，房價之高讓許多想購屋的人下不了手。有位想購屋的網友在「Mobile01」po文請大家推薦，想找台灣物價便宜的地方定居，卻引出當地居民回應一個好地方，而且這個地方還在六都之中，一年包含食衣住行育樂、稅金等費用總計只要12萬元，平均花費一個月1萬元。
原po文中表示自己想找地方定居，請大家推薦「台灣物價便宜的地方」，同時希望能提供實際的物價及金額開銷數據，包括伙食費、房租、房價等，並提及能提供實際圖片更好。

有網友看到原po的提問後回應表示很多民生因素是相互衝突的，並舉新竹為例，「竹北市的房價高於湖口，但生鮮蔬果魚肉的價格，卻是湖口高於前者，主因偏遠的地方房價房租都便宜，但吃的穿的可能反過來，交通育樂更不用說」，所以原po應新分析自己花費分配再來考量何處購屋。

不過也有網友留言嘲諷說「要便宜，自給自足吧」、「菜自己種、雞自己養、電也不需要了，瓦斯去燒柴吧，要多便宜都靠你自己」、「跟父母住在一起可能是最便宜的」，有網友直接回應「應該只有嘉義市可以符合你的要求」。

怎知眾多回應中，真的有一位當地居民以數據留言回應原po，一年只要花費12萬元就能安居的地方，而且這地方還隱藏在六都之中。他表明自己住在台中市太平區勤益大學附近，因地處學區，飲食相當平價，「午、晚餐自助餐50元，飯隨你吃飲料熱湯也是，套房不到100萬元就有」。他還說附近生活機能也不錯，除醫院外，市場、超市都有，而且鄰近區域還有許多公園，坪林山也很近，想從事藝文活動時，可搭10公里免費的台中市公車看展，也能滿足育樂的需求。

他還說自己無汽機車，平時出門都騎腳踏或車坐公車，自己是住套房，一年只要12萬生活費，其中包含三餐、健保國民年金、管理費房屋稅、水電費、生活費和手機費，均算下來一個月差不多一萬就夠了，這種精打細算的方式，讓其他網友嘖嘖稱奇。

實價揭露，台中最貴豪宅寶輝秋紅谷，去年10月16樓戶交易，總價1.5億元，每坪近88萬元。根據謄本資料，買方為頂擎一生國際股份有限公司，即在台經營40年的美容品牌詩威特。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，這筆交易，成交單價排名台中第二，僅次於同社區頂樓每坪97萬元。台中七期房價這一波彈升令人訝異，七期房市熱度或有機會再攀高峰。

天時地利不動產總經理張欣民表示，股市有句名言，行情總在絕望中誕生，在半信半疑中成長，台中七期現在頗有這種味道，當地是中部最大豪宅聚落，台商回流想買豪宅，幾乎是第一選擇，房價就在買方競逐中一路躍升。

陳炳辰表示，台中七期是這一波房市反轉重災區之一，豪宅案明顯滯銷，價格也下修。但從去年初開始，形勢快速轉變，陸續傳出多個豪宅案高價成交，去年4月，寶輝秋紅谷頂樓以2.69億交易，每坪高達97萬，直逼百萬。

實價資料，寶輝秋紅谷去年6月，低樓層8樓戶以1.42億交易，每坪也達85萬元。

最新一筆，今年10月，16樓交易，含四車位總面積約193坪，總價1.5億元，拆算後單價達87.9萬元。

陳炳辰指出，寶輝秋紅谷面秋紅谷廣場，距台中國家歌劇院只有200公尺，地段精華，樓高41層，2014年以83.5萬單價交易成為台中最貴豪宅，雖在2016大陸宝格頂樓戶84.6萬擠下，但近一年天價交易頻傳，再成台中豪宅一哥。

環狀線通車之後帶動交通，房價有沒有受到影響呢？根據台灣房屋智庫統計，環狀線行經區域當中，以板橋三年房價一坪漲十萬最多，漲了29.1%，但也不是每個區域房價都飆漲，像是幸福站、新北產業園區站，反而是負成長！為什麼呢？帶你了解！

新建案廣告一堆，房子有剛蓋好的，也有還在蓋的，環狀線的「西環段」秀朗橋站到景安站週邊，隨著通車腳步逼近，房市看起來也跟著起飛，看看這棟去年蓋好的建案，每坪開價62-66萬，已經快售光了。民眾：「最近(房價)應該又翻兩翻吧，因為租約都漲了。」民眾：「會促進交通繁榮嘛， 我是覺得會漲。」

但真的有環狀線，房價就跟著飛揚嗎？根據台灣房屋智庫統計，環狀線近三年交易價格，漲幅最多的是板橋站，每坪從37.2萬漲到48萬，成長29.1%，第二是中原站8.5%，第三是頭前庄4.2%，但也有負成長的，像是幸福站36.7萬跌到34.7萬，秀朗橋站從38.9萬跌到37.3萬，難道近捷運這個金招牌，已經不管用了嗎？

房仲陳泰源：「早就有好多淡水線、文湖線，很多其他線的捷運了，所以(買捷運周邊)這已經大家的文化，或者是大家習慣理所當然我出門要有捷運的情況之下，所以房價還會漲嗎？要打一個問號，當這個正式通車之後，反而應該是一個利多出盡，但不至於說下跌。」

捷運越開越多，炒價逐漸背離行情，自住客又不接盤投資客都是原因！但最慘的就屬汐止區，受到捷運民生汐止線延宕，原本飆漲的房價轉為低迷，跌破三字頭，雖然目前是捷運孤兒，但或許反其道而行，也是下手的好時機！

　金地集團(600383)1月6日晚公告，2019年12月，公司實現簽約面積183.1萬平方米，同比上升11.15%；實現簽約金額355億元，同比上升23.95%。2019年1-12月公司累計實現簽約面積1079.0萬平方米，同比上升22.92%；累計簽約金額2106億元，同比上升29.74%。

　　近期，多家上市房企披露了2019年全年的銷售情況，碧桂園、萬科、恆大和融創，毫無意外地再次佔據2019年房企業績榜的前四強，順序與去年一致。由此，龍頭房企的規模之爭正式進入6000億元時代。

來源：財聯社來源：財聯社
　　碧桂園12月實現歸屬本公司股東權益的合約銷售額123.6億元人民幣，同比增長1.88%。根據此前公佈的資料，前11個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額5398.4億元，同比增長10.2%，已超過2018年全年的5018.8億元。

　　儘管碧桂園今年僅公佈權益銷售額，無法和其他房企公佈的全口徑銷售額做對比，但參照協力廠商統計機構億翰智庫發佈的《2019年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》，碧桂園全年全口徑銷售額為7715億元。碧桂園2019年銷售額比2018年增加569億元，增長率7.96%。

　　業績排名第二的萬科公告顯示，2019年全年，萬科累計實現合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額6308.4億元，同比增3.9%，創萬科單年銷售額新高。

　　恆大位列第三，2019年全年，恆大累計實現合約銷售金額約6010.6億元（剛剛達成年初定下的6000億銷售目標），合約銷售面積約5846.3萬平方米，全年合約銷售均價為10281元/平方米。2020年，恆大的銷售目標是6500億元，按此計算增長幅度8.14%，略低於2019年度的增速。

　　融創業績增速為四強之最。融創公告披露，2019年全年，融創中國累計實現合同銷售金額約5562.1億元，同比增長21%；累計合同銷售面積約3828.5萬平方米，合同銷售均價約14530元/平方米。

剛剛進入2020年，房價漲幅（2019年11月）居全國70個大中城市之首的唐山便推出“網簽限售”新政。

1月4日，唐山市互聯網資訊辦公室官方微信“唐山發佈”發佈消息，唐山市人民政府辦公室就加強市中心區（路南區、路北區、高新區）商品房銷售管理有關事項發出通知（以下簡稱通知），對房地產開發企業銷售商品房行為、房地產仲介服務機構代理銷售商品房行為等進行了規範。通知提出，購房人購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向每日經濟新聞記者分析指出，此次唐山出臺的樓市新的管控政策，和當前唐山房價過快上漲等因素有關，因此穩房價動作勢必需要強化。

新購住房網簽42月內不得交易

通知明確，嚴禁房地產開發企業銷售未取得預售許可或現售備案的商品房，或以任何形式組織認籌、收取認籌金；嚴禁房地產開發企業及合作單位對未取得預售許可的商品房項目以售房為名收存款；嚴禁房地產開發企業違法占地；嚴禁房地產開發企業超出備案價格銷售商品房；嚴禁房地產開發企業相互串通，捏造散佈漲價資訊，哄抬房價，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價、一套一標等規定。

尤其是在房屋交易時間方面，通知規定房地產開發企業銷售商品房，應當自收到全部購房款或首付款當日，在房地產主管部門網上交易平合簽訂商品房買賣合同，並在售樓處顯著位置公示所有房源成交情況。購房人購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易。


嚴躍進向每日經濟新聞記者分析指出，“唐山首提限售政策，即購房網簽之日的三年半內購房者不能轉讓房源，這使得購房者後續買房過程中需要注意限售的約束，進而也使購房方面更加理性，讓‘房住不炒’的精神和政策得到真正落實。”

與此同時，唐山還依法嚴厲查處房地產開發企業委託不符合條件的房地產仲介服務機構代理銷售商品房行為。

在規範房地產仲介服務機構代理銷售商品房行為方面，通知對未在銷售專案所在地取得營業執照的房地產仲介服務機構代理銷售商品房的，由市場監管部門依法做出處置和行政處罰；對已在銷售專案所在地取得營業執照但未備案的房地產仲介服務機構代理銷售商品房的，由住建部門依法處理。

通知還規定，嚴禁房地產仲介服務機構捏造散佈漲價資訊，或與房地產開發企業串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；嚴禁房地產仲介服務機構在標價之外加價，收取任何未予標明的費用。

據瞭解，依據《河北省房地產企業嚴重失信名單管理暫行辦法》，唐山將違法違規房地產開發企業和仲介服務機構列入“黑名單”(嚴重失信名單)，對列入“黑名單”的失信房地產開發企業和仲介服務機構，列為重點監督對象，加大日常監管力度，提高現場檢查、抽查比例和頻次，依法限制有關行政審批事項辦理，並推送至“信用河北”信用平臺及住建部有關信用平臺實施聯合懲戒。

事實上，為加強房地產仲介行業管理，整頓和規範房地產交易秩序，僅在2019年8月唐山市住房和城鄉建設局就先後兩次發文，對房地產仲介市場進行了專項整治工作。

“唐山這次對仲介方面的規定相對比較多，客觀上將使得後續在銷售環節上更加規範，防範價格炒作現象。”嚴躍進表示。

新房二手房價格環比領漲全國

值得注意的是，近來唐山無論是新房和二手房，價格均呈快速上漲之勢。

國家統計局發佈的《2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2019年11月，唐山市新建商品住宅銷售價格指數環比上漲1.9%，同比上漲11.9%，相比2015年上漲了37.3%，環比上漲幅度與銀川市並列第一。

二手房方面，2019年11月，唐山市二手住宅銷售價格指數環比上漲1.8%，同比上漲14.7%，相比2015年上漲了30.3%。同比、環比上漲幅度均位元列70個大中城市第一。

記者注意到，早在兩年多以來，唐山就已經出臺了相關限購政策。

2017年4月，唐山市人民政府辦公廳就發佈了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）規定，非唐山市戶籍居民家庭在市中心區(路南區、路北區、高新技術產業開發區)已擁有1套及以上住房的(購房時間以交易合同網上簽約時間為准)，暫不得在市中心區購買新建商品住房和二手住房。同時，房地產開發企業和房地產仲介機構不得向不符合條件的購房人出售住房。違反規定的，住建部門不予辦理網上簽約手續。

2018年5月，在上述《意見》基礎上，唐山啟動對已擁有1套住房的唐山市戶籍居民家庭、能夠提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在路南區、路北區、高新技術產業開發區範圍內限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

而此次新發佈的“網簽限售”政策也被業內認為是2017年4月唐山實施限購政策後，第二次較為嚴厲的樓市調控。

1月6日，貝殼找房發佈《2019租客居住報告》，基於貝殼租房資料，該報告收集了16個一線、新一線城市以及部分線上調研資料。2019年，整體租金穩中有降，北京租金下降幅度為4.22%；北京市新增房源掛牌量同比上漲18.97%，供應量居前列；新一線城市中鄭州、成都兩地供應量較大。2019年與2018年相比，成都成交週期降幅較明顯，從19.8天下降至8.9天，而深圳、青島及天津的成交週期延長較明顯。

　　2019年9月以來，昆山新房房價開始下滑，房價的不景氣也讓樓市逐漸“降溫”。相關資料顯示，12月，昆山新房均價為19258元/平方米，已連續5個月下跌，較年初相比下滑了296元/平方米。

　　連日來，《中國經營報》記者走訪了睿怡庭、瑧望花園、夢悅佳苑等項目，發現整體人氣較差，部分專案週末都無人問津，去化率甚至不到兩成。

　　市場遇冷，也讓“商改住”“偷面積”等違規現象開始“抬頭”。有多名業主向記者反映，購買的象嶼兩岸貿易中心的精裝修“公寓”房屋性質變成“辦公”，400多名業主要求退房或賠償。業主代表還先後到昆山市市場監督管理局、昆山經濟開發區管委會等部門反映情況。

　　對此，昆山市市場監督管理局回函稱，市監局決定受理上述購房糾紛。“經調查後，將在60日內作出處理意見，並出具答覆意見書。”昆山經濟開發區管委會也表示：“將於2020年1月18日前辦結並出具書面答覆。”

　　（2019年末，昆山新房成交量創近四年新低，部分專案去化不及兩成，“商改住”“偷面積”等違規現象也頻現。本報記者 郭陽琛/攝）

　　去化率僅兩三成

　　23歲的餘楠（化名）是昆山本地人，在小學當語文老師。從2019年國慶假期開始，她和父母看了昆山市玉山鎮城區和周邊的四五個項目，打算提前“儲備”一套婚房。

　　余楠對位於周市鎮的睿怡庭最為滿意，但離主城區較為偏遠，這讓她和家人打起了“退堂鼓”。“2019年下半年以來昆山樓市不溫不火，二手房價格也開始往下跌，打算再觀望觀望。”她說。

　　購房者對昆山樓市的消極反應，也得到資料上的印證。昆山房產網統計資料顯示，11月昆山新房成交量為2013套，環比下降18.3%，同比下降35.1%，創近四年新低。

　　12月14日下午，儘管處於週末，位於玉山鎮城中的瑧望花園，碩大的售樓處卻沒有顧客。

　　置業顧問告訴記者，該專案在11月23日剛剛加推約180套精裝修房源，戶型為110平方米、125平方米、140平方米，單價約2.2萬元/平方米，將於2021年10月交付。“剛開盤時人很多，現在僅剩80多套了。”

　　而記者在昆山市房產交易中心查詢到，截至2019年12月30日，瑧望花園批准銷售套數530套，已售套數僅為265套。而剛剛加推的3幢、11幢，批准銷售套數分別為66套、110套，分別只售出16套和43套，去化率僅約為33.5%。

　　位於周市鎮新鎮的睿怡庭則較有人氣，兩層的售樓處共有六七組顧客在同時看房，大部分銷售人員都顯得較為繁忙，但去化也不盡如人意。

　　“項目的裝修品質在昆山是數一數二的，加之現在昆山新房樓盤很少，因此人氣一直不低。”置業顧問表示，該專案共524戶，在11月初全部開盤，戶型面積120~150平方米，均價為2.32萬元/平方米。“目前還剩一兩百套，可供選擇的範圍較大，我們打算春節前清盤。”

　　事實卻不像上述銷售人員描繪的那麼美好。昆山市房地產交易中心資料顯示，截至2019年12月30日，該項目524套房源僅售出96套，去化才不到兩成。

　　供應量方面，昆山樓市也不盡如人意。據記者不完全統計，12月，昆山市預計僅有夢悅佳苑、上灣璟園等6個項目入市，與11月20個項目齊開盤的火爆場景相差甚遠。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，整個環滬樓市熱點區域開始增多，例如太倉、嘉善等分流了一部分需求。同時，昆山房價整體也偏高，還受到蘇州市場的限購，這些都會導致樓市遇冷。“昆山年末衝刺的形式也與其他地區類似，12月的主導方向就是去庫存。”

　　“公寓”變身“辦公”

　　2019年11月底，本是象嶼兩岸貿易中心8號樓的交付期，卻讓滿懷期待的599戶業主“涼透了心”。

　　“高端住宅”“精裝酒店式服務公寓”……兩年前，因為限購政策，現年45歲的李麗（化名）被象嶼兩岸貿易中心的廣告所吸引，以1.4萬元/平方米的價格購買了一套60餘平方米的“公寓”。

　　李麗告訴記者，此次“出事”的8號樓是在2017和2018年兩年集中售出的，價格在1.4萬~2萬元/平方米之間。“當時銷售宣稱40年產權的酒店式公寓，但交付時我們才發現房屋性質是辦公，當時辦公房價僅7000元/平方米不到。”

　　值得一提的是，當時的購房合同也疑似存在不規範現象。“例如開發商強調合同第三頁標注了房屋性質為辦公，但那時候這部分都是空白的，此外合同上很多地方都沒有騎縫章。”李麗說。

　　“現在出了問題，開發商肯定有一定的責任，至少在賣房時就應該向業主說明其中的利害關係，而不是含糊其辭。”當時負責銷售的昆山北區房仲介金鑫告訴記者，該專案為上海天策房地產諮詢有限公司負責行銷，當時對他們明確表示房屋為“商住兩用，以樣板房為標準精裝交付”。

　　2019年12月9日，記者現場走訪該專案21層某間精裝修“公寓”，發現整體裝修較為簡單，牆面有些凹凸不平，廁所淋浴間甚至沒有安裝玻璃，而每層的公廁更是雜亂不堪。

　　“裝修品質太差，和樣板間相比天壤之別。”李麗表示，一是廚房失去了“功效”，不僅沒有插座，樣板間原先放置油煙機的位置還改成了木板，因為沒有煙道，油煙還會觸發消防警報，“而在購房合同明確注明了廚房的存在”；二是每層“憑空”多出了兩個雜亂的公廁，但最初購房時看到的規劃圖並未標注；三是房屋面積“縮水”較多，“我們親自測量過一套30多平方米的現房，房屋面積僅僅20多平方米”。

　　記者瞭解到，該專案3、4號樓交付後，也曾出現用電無法落戶的“怪事”，但已協商解決，並未出現上述8號樓的問題。目前，大部分業主都認為“房子無法住人”，“退房群”人數已超過400人。

　　更讓李麗感到不悅和心寒的是開發商的處理方式。“既然你們認為是辦公樓，那就別住人了，煙道不可能安裝。”開發商向李麗和其他業主表示，廚房煙道不可能安裝，此前答應安裝的內循環系統也無法實現。

　　針對上述問題，記者致電開發商森隆地產有限公司，該公司負責人在接受記者採訪時表示：“這個事情我們有專門的小組在處理，其餘事項我不清楚。”

　　違規亂象

　　早在2017年11月，昆山市住建局就發佈了《關於進一步加強商業辦公類房地產專案管理的通知》。

　　該通知稱，新報規商業辦公類專案，最小分割單元的套內建築面積不得低於150平方米；不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建築；應按層集中設置公共衛生間和茶水間，不得設置居住空間、廚房、凸窗以及獨立陽臺等。

　　業內人士分析稱，象嶼兩岸貿易中心這種幾十平方米的“公寓”肯定是違反上述規定的。“可能賣房時規定還沒出，後續為了迎合規定，該項目額外每層添加了公廁，廚房等設施也未按照對業主的宣傳建造、裝修。”

　　2019年7月，蘇州市再次加碼樓市調控，要求包括昆山在內的蘇州市全部區域需要“三年內連續不間斷繳滿2年社保”才能獲得購房資格。

　　自此，記者在2019年下半年多次走訪昆山樓市，發現玉山鎮、花橋鎮等地的多個專案，存在違規利用人才政策獲取購房資格的現象，也衍生出代辦“人才購房”“人才落戶”的灰色產業鏈。


　　此外，面對較為慘澹的去化，不少項目以“偷面積”的形式吸引顧客。

　　“所謂‘1’指的是北面陽臺內的牆壁可以敲掉，和儲藏室連起來能得到一個8平方米左右的房間，因為陽臺只算一半面積，所以很划算。”在瑧望花園125平方米的樣板間，置業顧問特意推薦了這款“3+1”的戶型。記者發現，該專案140平方米戶型也是相似的“套路”，置業顧問坦承“這樣設計是為了吸引顧客”。

　　“偷面積”現象在花橋鎮更為明顯。記者走訪發現，祥瑞香逸鉑悅、嘉寶夢之悅、象嶼都城等專案均宣稱“設備平臺可改造為房間”等。例如，在祥瑞香逸鉑悅，80多平方米的小戶型，得房率75%左右，卻能做到“三室兩廳”。

　　嚴躍進表示，市場遇冷，“商改住”“偷面積”等現象自然會增多，這些都是違法違規的，也具有很多風險。“現在許多購房者參與維權，往往也是開發商的違規承諾難以實現。”

物業發展投資雙軌 香港長遠押重注

新世界（00017）所持有的中港收租物業面積將以倍數增長。消息人士指出，新世界期望以物業發展及投資物業雙引擎並行，內地投資物業將新增深圳太子灣、寧波、瀋陽及前海等地的新項目，預期收租面積於2023年將突破100萬方米（1076萬方呎），到2025年可達130萬方米（1399萬方呎），屆時收租面積將較2018年大增6倍。

該公司今年在香港的收租面積則會較去年增加近1倍，至440萬方呎，包括新開業的鰂魚涌商廈K11 ATELIER King's Road、尖沙咀K11 ARTUS及K11 MUSEA，預計啟德體育園及機場航天城落成後， 收租樓面將接近1000萬方呎，較去年增逾3倍。

鰂魚涌K11 ATELIER出租近60%

K11 ATELIER King's Road已開始交付，目前出租率近60%，每月呎租與同區市場價近60元看齊；已有跨國廣告公司租用9層樓面，化妝品牌歐舒丹（00973）也承租近一層半樓面。至於落成近兩年的尖沙咀K11 ATELIER寫字樓，目前新簽呎租介乎100元至110元不等，而去年8月尾開幕的商場K11 MUSEA，收入符合預期，相信商戶希望有人流、能做到生意，多於業主減租。

談及本港經營環境惡化，該消息人士說，新世界系新增富通保險業務，以及機場航天城和啟德體育園項目，動用五六百億元投資香港，對香港長遠的押注頗大，可見集團並不擔心香港長遠前景。

該公司旗下本港住宅樓盤方面，以大圍站上蓋項目為焦點，該盤有3090個單位，計劃今年上半年推出首批783伙，料第二期再發售1415伙。該樓盤主打大眾化路線細單位，而且位置方便，只要叫價不太過分，銷售不成問題，不擔心受社會氣氛影響。

內地半年銷售116億人幣

新世界昨天公布，截至去年12月底止6個月（2020財政年度上半年），內地整體物業合同銷售總額約116億元（人民幣．下同），完成全年度200億元銷售目標的57%，銷售均價約每方米3.2萬元。新世界強調，粵港澳大灣區是其未來5年最重要的發展戰略之一，上半年度合同銷售以華南地區貢獻最大，佔49%，突顯該公司在大灣區的布局初見成效。

集團旗下的新世界中國，於去年6月底在大灣區（不包括車庫）的土地儲備約267萬方米（2873萬方呎），並於同年9月取得計容總建設面積約25.4萬方米（273萬方呎）的廣州增城塔崗村地皮。消息人士表示，上述大灣區土儲佔新世界總土儲約一半，另有4個舊城改造項目估算可提供約80萬方米（861萬方呎）土儲；舊城改造項目能以較低地價增加土儲，成本效益較高，預計所持舊改地皮可於2022年至2023年完成拆遷；公司在2020年至2023年期間主要發展深圳太子灣、杭州望江新城、番禺漢溪及增城塔崗村等地皮，足夠未來5年至6年發展所需。

黃大仙公屋鳳德邨去年底趕「尾班車」誕生全港公屋王。據土地註冊處資料，鳳德邨2座碧鳳樓中層20A室，實用面積153方呎，原圖則開放式，於去年12月下旬以已補地價298萬元沽出，呎價19477元，創全港已補地價公屋新高，較對上由同屋邨於去年7月以呎價19226元創下的高位，再漲1.3%。原業主2014年10月以已補地價125萬元買入，賬面獲利173萬元（1.4倍）。

放盤逾載 已補價298萬易主

富誠地產助理分行經理潘祖兒透露，該單位已放盤逾一年，原叫價300萬元，意味最終僅輕微減價2萬元易主。潘祖兒指出，同類蚊型單位買家大多屬收租客，若以目前該類單位月租約8000至9000元計，新買家最高享3.6厘回報。

位於鳳德道111號的鳳德邨不乏蚊型單位供應，加上位處市區，故不時誕生呎價驚人的成交，如目前全港已補地價公屋呎價首三位均由鳳德邨包辦。據富誠地產網頁，該屋邨現仍不乏蚊型單位放盤，例如一個實用面積僅147方呎高層戶，正以已補地價320萬元放售，意向呎價21769元。另有指同屋邨3座紫鳳樓高層6室，實用面積149方呎，更連額外印花稅（SSD）以360萬元放售，呎價高見24161元，呎價挑戰全港公屋新高。

樂雅苑543萬售 時光倒流兩年前

不過，九龍灣居屋樂雅苑樓價走下坡，利嘉閣地產聯席董事鮑允中稱，D座雅意閣中層1室，實用面積483方呎，原圖則2房戶，剛以已補地價543萬元成交，呎價11242元，較2018年1月樓下一個中層同室售價558萬元，平15萬元（2.7%），意味樓價重返兩年前水平。據知，原業主去年11月中放盤叫價620萬元，翌月起開始減價，經四度減價共77萬元（12.4%）終成功沽貨，以原業主1983年以未補地價入市金額23.85萬元計，未計補地價，賬面大幅升值519.15萬元（21.8倍）。

去年樓價先升後回，土地註冊處公布2019年全年註冊數字，樓宇買賣合約錄7.48萬份，按年跌5.5%，連跌兩年，而涉及總值約6,924.4億元，亦按年跌6.6%。

土地註冊處發表2019年註冊數據，樓宇買賣合約錄得74,804宗，較2018年的7.92萬份，按年下跌5.5%，亦較2017年的8.38萬宗低10.8%，買賣數字連跌兩年。

涉及金額6924億 近3年低

而去年樓宇買賣涉及金額共值約6,924.4億元，比2018年及2017年，分別減少6.6%和4.7%，亦是2016年後的近3年低位。

其中12月份錄得的樓宇買賣有6,234宗，當中住宅買賣只有3,908宗，為全年住宅買賣最少的月份。不過受惠於按揭保險放寬，500萬至1,000萬元物業成交佔整體相對較高，比例維持約55至61%不等。

以全年計，市民查冊次數亦按年下跌，錄近36.58萬次，按年降5.3%，但較2017年略高3.6%。由於外圍環境未明朗，市場氣氛仍較為審慎觀望，預計1月份買賣數字較為平穩。

新年伊始，美聯集團主席黃建業昨日表示，中美貿易達成首階段協議、量化寬鬆令銀紙貶值、低息環境持續、金融業及剛需帶動下，今年樓價將先跌後升，預期首季後出現回調，但下半年將可見底反彈，全年樓價料升約5%，尤其看好600萬元至1,000萬元住宅表現。他又指，本港樓市自去年11月起政府放寬現樓按保樓價上限後已爆發「小陽春」，一手盤再現接近「一Q清袋」，發展商都趁市旺推盤，估計「小陽春」將持續至農曆新年後。

政治經濟「漣漪」續波動

他又指，政治及經濟的「漣漪效應」持續，樓市震盪未完，將繼續波動，相信上半年樓價暫時疲軟，但料跌幅將收窄放緩。他又指，今年的「樓市小陽春」已在新盤熱銷帶動下偷步出現，惟基於市民入市信心仍未足夠，小陽春將「來去匆匆」，其間成交雖然回升，樓價仍然攀升乏力，是不一樣的「小陽春」。他建議有意入市者把握機會，「做好功課，執盤自用」，業主「見好就收」，趁勢放盤。

黃建業又指，現時樓市處於「牛熊分界」，樓價「牛皮整固」短線受壓，難以向上突破，是在「休養生息，健康調整」，基於樓市生命力強，只待下半年經濟寒冬過去，香港重現蓬勃生機，樓價即有力調頭向上，止跌回升，走勢由「M型」轉為「U型」。

至於升幅則視乎供求及經濟決定，他估計今年整體經濟未完全復甦，惟土地供應難大增令新盤未來供應會減少，加上部分行業如IT、金融業仍向好，在用家帶動下，料今年樓價會有約5%升幅。

被問到近期再有疫症襲港，他稱，本港樓市經歷過「沙士」時期，抗跌能力較高，加上現時低息環境持續，供應亦長期不到位，均對樓市有支持。儘管成交量或會有所放緩，但考慮到「磚頭文化」保值，又有放寬按揭保險等利好政策，相信樓價出現小幅度下跌即可吸引自住客入市，對今年香港樓市前景仍樂觀。

放寬按揭利中價換樓鏈

與此同時，在新房策刺激下，他看好600萬至1,000萬元單位，料放寬按揭可釋放換樓鏈，中小型樓將帶動大市。他亦看好罕有特色超級豪宅，料仍受內地客垂青，而位置好及質素高的納米樓因供應仍多，料仍有需求。

黃建業笑言，自己於去年港股31,000點時已沽清手上股票，現時手上只持有債券及「磚頭」，並指「炒股可敗家、買樓可興家」。他又指，香港儲備達3萬多億元，存款達13萬億元，50歲以上供滿樓人士近46萬人，只要有10%即4.6萬人以靠父幹為名支持子女入市，已可完全吸納每年2萬伙新盤供應量，長遠持有「磚頭」仍是會升值。

舖租料續跌 睇淡寫字樓

他指出，外圍環境未完全明朗，農曆新年過後多個行業或出現倒閉潮，估計失業率將攀升到4%至5%，飲食、酒店及零售業將成重災區，隨著租金帶動商舖市況持續向下調整，估計今年商舖租金將見底，舖租下調亦有利本港營商環境。他建議政府應協助有前景的企業，協助年輕人向上流動。

他又稱，由於內地企業來香港數量減少，對寫字樓需求亦減少，料今年寫字樓將是工商舖物業市場中表現最差的一環。受惠活化工廈政策，工廈市場仍有需求。

持續逾半年的社會動盪對舖市影響最大，旅客及零售數據下跌令商戶開業轉審慎，商舖租售價值不斷調整。同時，亦有租客趁租金下調，轉而承租核心地段打響名堂，位處銅鑼灣一線街道波斯富街70號地舖，經歷丟空及遭撻訂後，半年後再度成功租出，每月租金約16萬元，新租金較舊租跌幅超過六成。

內衣店16萬租千呎舖

中原(工商舖)商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，該租賃個案位於銅鑼灣波斯富街70號地下，面積約1,000方呎(未核實)，丟空半年後終獲內衣店落戶，成交月租約16萬元，平均呎租約160元。

資料顯示，該舖前租客為電訊公司中國移動，舊租金為每月約45萬元，於去年中遷出，是次新租大減64%。及後於8月份，舖位曾獲藥房以每月20萬元承租，惟該租客最終因應市況撻訂離場，最新成交租金亦較其下跌兩成。

黃氏補充，該舖於2013至2016年自由行高峰期時，月租曾達約80萬元。換言之，如果與高峰期相比，租金足足平了80%。

黃氏續稱，銅鑼灣無疑為近期零售下跌的重災區，加上自由行旅客遞減後，令區內舖位租金水平持續疲弱，在過去半年間表現更為明顯。踏入2020第一季，社會運動有緩和跡象，核心區舖租亦回調至一定水平，陸續有商戶物色潛力舖位，趁租金回調時進駐，相信此舉將會帶動舖位租務交投逐漸增加。