金鼠年展開，義聯集團投資370億元的義享天地預定上半年開幕，包括國際連鎖萬豪酒店、影城、精品百貨等，可望吸引大量人潮與錢潮，投資圈看好義享天地投資法人燁興、燁輝、燁聯等金流水位飽滿，伴隨鋼市由枯轉榮，雙重利多加持，後市展望看俏。

義聯集團高層表示，義享天地已全部完工，預計合理時間內可以取得使用執照開幕營運。「這是高雄量體最大、最先進的大型服務業賣場」，將成為南台灣新地標。

資深百貨專業人士說，義享天地導入國際最新規劃、動線及設計觀念，軟硬體「領先市場20年以上」，對消費者來說將是全新體驗，目前百貨業界漢神、遠百、新光三越及港都各家五星級飯店，個個神經緊繃，憂心高雄飯店與零售業市場將重新洗牌。

法人分析，義聯集團將原本偏僻的高雄觀音山建設成義大世界，吸引海內外川流不息的度假人潮，如今在市中心區建構義享天地，自將展現獨特競爭力。義大世界股權結構中，燁輝占30％、燁聯持股28.63％，另燁輝與燁興都持有轉投資義享天地朕華觀光飯店股份，其中燁輝占33％、燁興67％。精品百貨方面，燁輝持股32％、燁興68％，由於不論星級飯店或百貨精品最大特色，就是天天收現金，屆時龐大通暢金流，對義聯集團所屬上市櫃公司將會有加分效益。

除了義享天地，直線距離僅300公尺的龍華國小舊址BOT開發案，富邦金在1.16萬坪的商四土地上，規劃42層複合式商業大樓，樓地板面積廣達15萬坪，結合百貨、飯店、影城娛樂等功能，全部投資上看280億元，目前積極招商中。

相對中北部高房價容易產生購屋族不買新重劃區出現鬼城現象，南2都因價格相對親民，從歷史軌跡可發現，近20年來新開發重劃區房市從未出現買氣疲軟現象。專家分析，南台即便是市區或市郊甚至是蛋殼區，每坪單價落差最多15萬元，而新重劃區多屬1字頭房價，對於首購族來說具很大誘因，加上區段周邊多有重大建設支撐，低風險高報酬享增值潛力，房市買氣佳。

逾9成1字頭房價
南2都近年來房市買氣熱絡，從成交量來看，市郊區段成交遠勝過市區，如高雄市楠梓、鳳山等都屬主力1字頭房價區，而台南市包含永康、安南、南區甚至是善化也都是近期買氣熱落地段。高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑分析，超過9成南台新重劃區屬1字頭房價，而該價格正是首購與首換族有能力負擔金額總價帶，以通勤時間換取居住空間的購屋思維，讓新重劃區20多年來建案都順銷。

以南市為例，目前最熱門重劃區位於安南區九份子，該重劃區是全台首座規劃低碳示範重劃區，總面積達101公頃，也是台南至安平5期重劃區後最大重劃區開發。該區周邊即為消費機能便利的北安、海佃商圈，亦有花園夜市等地標據點。重劃區南側臨鹽水溪、北側則為嘉南大圳，南北向貫穿重劃區則為生態綠廊，大樓與華廈商品多屬1字頭房價。

台南重大建設密集
同屬1字頭重劃區有位於南區舉喜重劃區，區段因86快速道路連接，東從歸仁西至台17線東西向串聯，1字頭房價相對市區有每坪5萬元以上落差，低基期房價區讓購屋族買單。泰嘉開發董事長呂金發指出，台南房市發展熱絡主因是重大建設密集，許多重劃區周邊都有大型公共工程，如北外環道路與輕軌捷運議題等，南科效應創造穩定工作職缺加上房價相對便宜，讓不少購屋族至新重劃區置產。
位於高市近年來包含楠梓高雄大學、鳳山華鳳特區、仁武84期重劃區、橋頭高雄新市鎮等都屬房市交易熱絡區。廖致傑分析，南2都目前地價仍持續上揚，每坪營建成本都已要11~12萬元，建商賣每坪16~17萬元房價，也因為價格仍在1字頭，購屋族仍有能力負擔，造就重劃區不敗結論。

高雄縣市合併後鳳山區居住人口大幅提升，統計至去年12月居住人口達35萬9882人，當區段地價上揚房價持續成長之際，鳳山區1字頭新屋房價愈來愈稀有，目前僅剩華鳳、88快速道路周邊仍有供給，其中品尊建設大樓案「微笑88」，因屬小坪數住宅，最低價僅350萬元上下。

首購族移往鳳山置產
鳳山是縣市合併後原高雄縣區最快1字頭房價消失地段，分析主因在於區段屬原高縣發展核心，各項生活機能都已完善。因原高雄市區房價逐年上揚，讓不少首購族紛紛往距離市中心不遠的鳳山置產。
高雄市代銷公會常務監事謝哲耀分析，近3年鳳山新成屋供給出現大幅缺量現象，市場供需失衡，也讓房價因此水漲船高，目前1字頭房價的新屋大幅減少，僅剩下88快速道路周邊與華鳳特區，但也都逼近2字頭，未來幾年高雄市包含仁武、鳳山等1字頭房價將逐漸消失。

鳳山區1字頭新案較集中在88快速道路周邊，如品尊建設規劃17~18坪1+1房，總價多在350萬元上下，近期推出購屋送裝潢，買氣大幅提升。同區銳揚建設大樓案「銳揚國美」2房最低399萬元起，尚未公開已售4成。同屬鳳山低基期房價區還有華鳳特區，該區從8~9年前新屋每坪僅12~13萬元至今已上揚到18萬元，近期銷售較佳個案以華友聯集團「樹粼」較具指標，目前銷售已近尾聲。

武漢肺炎成為國際公共衛生緊急事件，台灣也傳出第10起確診案例，不少民眾聯想到當年SARS疫情重創國內房市的狀況。此次疫情爆發時間，正值房市熱絡的329檔期前夕，是否會衝擊近2年好不容易回溫的房市？專家以SARS期間房價與交易量為例，說明疫情影響有限，更認為現在反而是危機入市的購屋好時機。

台灣於2003年3月爆發SARS疫情，屋比房屋總監陳傑鳴回憶，當時台灣房市已歷經1995∼1996年台海危機、1998年亞洲金融風暴與2000年全球網路泡沫等，呈現近10年的低潮期，疫情傳出死亡病例並迅速蔓延後，造成相當大的社會恐慌，許多民眾足不出戶，不僅整體消費市場低迷，房市也受重擊，不少建案銷售現場人氣幾乎掛零，甚至有建案不敵疫情黯然撤場。

所幸當時SARS擴散期僅約4個月，時間並不長，加上夏季到來、氣溫回升，不利於SARS病毒傳播，7月時全球疫情幾乎告終，各國紛紛從疫區除名。

當時短線交易雖顯清淡，但對房價衝擊並非想像中的大。陳傑鳴指出，現在民眾認為「房價因SARS大跌」的情況其實不完全正確，根據當年SARS爆發前後的信義房價指數顯示，房價僅從2003年第1季跌到第2季，跌幅也僅1.8%，隨後即開始走揚，顯示疫情對房市的影響其實很短暫又很有限。

SARS後5年房價升
若進一步觀察內政統計月報的全國建物買賣移轉棟數，2003年全年的建物買賣轉移棟數達35萬棟，甚至比2002年的32萬棟還高，加上之後因政府推出土增稅減半、釋出數千億元政府優惠房貸額度、開放外資成立資產公司低價收購台灣不良債權等，多項促進房市買氣與投資的措施，導致SARS疫情後的2004∼2007年間，全國建物買賣移轉棟數甚至都高達40萬棟以上，迎來台灣房市大多頭。

陳傑鳴分析，當時如有民眾不懼疫情，選在SARS擴散的上半年買進，持有3年房產後，房價平均漲幅可高達36%，若持續持有5年，漲幅甚至高達62%。此外，雙北精華區在當時SARS後的房產漲幅更為驚人，台北市持有房產5年，平均漲幅竟高達82%，蛋黃區漲幅超過1倍者更比比皆是。

搭329檔期Q2看漲
即便時空背景不盡相同，但在台商資金陸續回流、多項重大交通建設陸續落實，及人口持續成長等利多帶動下，台中市不動產開發公會理事長林正雄認為，今年整體房市依舊熱絡，將持續平穩成長，加上今年原物料成本蠢蠢欲動、人力短缺的情況下，預估今年第2季的新案市場在搭上329檔期後，房價可能會一路水漲船高，因此目前受疫情瀰漫的第1季，將是可以低價購買新建案的最佳時機。

陳傑鳴也認為，這次武漢病毒的疫情發展若與2003年的SARS疫情相仿，能隨夏季氣溫升高後而逐漸結束，預期這波肺炎病毒傳播在今年第2季即有機會受控制，加上現在房市資訊比17年前透明許多，建議想買房的民眾可把握「危機入市」的時機，在房市的剛性需求和置產需求均大幅攀升、長線看好之下，只要確實掌握房市資訊，並在疫情稍緩時進場，就有望重演過去SARS疫情爆發後的絕佳買點，獲得買到當下房價最低點的可能性。

雙北老屋佔比高，政府針對都更與危老重建案皆積極施作，如新北市府去年成立「新北市都市更新推動辦公室」，負責處理因都更問題卡關的社區住戶與建商的諮詢協調，約1年來累積危老及都更案申請達123案，核准109案，開工動土38案。國家住都中心為推動「中山女中南側地區案」，也展開超級任務，協助80多歲屋主的繼承建物所有權，因此順利整合該案。

新北市都市更新推動辦公室於去年3月成立，推辦業務的專門委員邱信智表示，日常工作為受理住戶陳情、會勘、分析基地及做簡報說明重建方式，並協助社區成立組織、進行住戶意願調查、訪查、凝聚住戶共識等，釐清協助住戶任何都更問題。

以目前最成功的淡水區東來大廈為例，邱信智說明，該社區2012年鑑定為有高氯離子的海砂屋，多次外牆磁磚剝落及樓板破裂，都更處2018年主動到社區協助，去年10月拆除。「住戶想自力都更，但社區卻沒共識、也不懂如何進行，市府便協助整合住戶，成立社區更新會自力都更，當時同意戶約7、8成。」

諮詢協調加速推動
推動都更最難之處，就在整合住戶，因此新北市去年成立都更推動辦公室後，隔天便在東來大廈成立工作站，直接與住戶面對面溝通，說明都更觀念，談到現在已98%同意，未來將興建15層集合住宅，規劃113戶，目前正在條件分配階段。

除整合住戶之外，邱信智提及，也須照顧住戶生活實際需求，如幫助住戶搬遷時，遇到1戶阿公因腦出血送加護病房，父親也生病，因此工作站同仁連絡社會局及勞動局協助該戶孫女的照顧。

另外，如國家住都中心推動的台北市公辦都更「中山女中南側地區案」，總面積超過3公頃，土地產權人共133位，其中98%為私有地主，住都中心從前年成立後，即陸續著手整合私有地主參與公辦都更，預計今年啟動招商作業。
因基地有個檳榔攤，建物所有權人已往生20多年，其媳婦、80多歲周老太太無法確認繼承權，該團隊研究起辦理繼承登記流程，親自陪周老太太跑遍地政事務所、戶政事務所、稅捐稽徵處及國稅局，歷時約1個月終於可辦理繼承登記，因而得以順利整合私有地主。

國家住都中心執行長張溫德表示，「周老太太相當感激住都中心的協助，也同意都更的進行。」該案因經評估為有都更必要，因此整合工作重點是向住戶說明都更計劃，並了解住戶需求，目前逾百位地主都已拜訪過一輪，將會持續關懷、了解地主參與都更意願及需求。

「中山女中南側」都市更新案將以「智慧型生態社區」為發展願景與定位，導入生態社區規劃，張溫德說明，由於基地有日治時期台鐵員工宿舍的歷史建築，為配合歷史建物修復計劃，都更期程會採分期進行。

台北市商辦市場表現熱絡，去年空置率僅3.07%，達11年來新低。然而新商辦落成數少，老舊商辦又面臨都更危老問題，在供不應求下，中古辦公大樓近期也成熱門法拍標的。上月13日，內湖1棟7層辦公大樓，第四拍以3.31億元標脫，溢價率高達26%，得標者為華南金資產管理；3天後，合庫資產管理也以1.21億元得標「巴黎科技總部」2樓，可見金融機構看準商辦熱絡，紛紛搶食法拍市場。

根據法拍公告，華南金控取得的辦公大樓坐落於內湖區民權東路六段21巷，該大樓樓高7層、屋齡約10年，屬2棟相連的建築物，拍賣的權狀坪數共1079.2坪，四拍底價2億6127萬元，最終以約3億3115萬元標下，溢價率26%，換算單價約30.6萬元。

溢價率愈來愈高
另一筆法拍大樓為位內湖區基湖路35巷的「巴黎科技總部」2樓辦公室，屋齡17年，外牆以大面積玻璃幃幕為主體，相當氣派，上月16日執行第二拍，權狀坪數238.7坪，底價1億2048萬元，由合作金庫出手1億2138萬元標得，換算單價50.8萬元。

查詢實價登錄民權東路六段周邊商辦，近1年成交行情落在每坪50萬∼70萬元，華南金此次以近市場價5折買下整棟辦公樓，鑫創資產總經理黃瑋諭指出，該棟商辦原本帶有7筆租約，雖然法院目前皆已排除，但因產權較複雜，點交處理程序可能得花較多資金，也會拉長交屋時間，因此低價脫標。合庫買下「巴黎科技總部」2樓，則相當於市場行情。
其實多家銀行自去年起大舉進場搶購商辦、廠辦，如合作金庫去年4月以1.5億元標下中山區新生北路「鵬池大樓」3樓，溢價率約18%；元大資產以1.02億元標下中山區民權東路三段的「僑大聯合廣場」15樓，溢價率高達27%，出手皆驚人。

不少辦公大樓售價動輒上億元，對一般人而言價格較高、投標意願低，因此以往底價和拍定價格落差大，但目前銀行看準商辦市場熱絡，紛紛搶食法拍物件，且出手闊綽縮小價差，溢價率也愈來愈高。黃瑋諭認為，因稅法不利短期交易，「銀行多先以取得持有為主，可作長期置產、出租收益，未來等買賣時機成熟，還能轉手獲利。」

受農曆春節7天年假及武漢肺炎影響，今年1月全台中古屋房市交易大衰退，據各家房仲業者統計內部1月交易量，全台平均皆較上月減少約5.7∼21%，與去年同期相比亦呈量縮。專家指出，許多買盤因農曆春節而提前或遞延購屋，加上工作日減少，皆影響房市量能。

各家房仲公布今年1月內部中古屋成交狀況，整體交易量皆縮減，其中台灣房屋統計七都平均微縮5.7%，價格小修0.7%；和去年同期相比，平均交易量年減6.4%，價則小增2%。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2019年買氣回溫，全台交易量已突破30萬棟，若排除假期因素，整體價量和上月差不多。

工作日減少影響量能
永慶房產集團今年1月的全台交易量則較上月減少21%，若與去年同期相比則量縮約1成。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，今年新年假期都落在1月，去年則落在2月，因此去年1月為完整的工作月份，以房市交易來看，工作日減少勢必影響房市量能，所以1月交易量較去年同期縮小實屬必然。

此外，住商不動產統計旗下加盟店1月成交業績，全台與上月相比減少17%，也較去年同月減少2.6%。
中信房屋則與去年同為農曆春節的2月份相比，發現今年交易反而亮眼，全國平均成長16.4%。中信房屋總經理張世宗解釋，農曆年前為不動產成交旺季，因此從去年第4季至農曆新年假期前，成交量普遍有成長，顯示房地產交易活絡。
再觀察各都表現，以桃園市表現最突出。台灣房屋數據顯示，六都的月交易量以台北、桃園小增，其餘5都皆減少，且僅桃園房價微增，表現相對穩定；住商不動產也統計，桃園交易量年成長達15.8%最佳；中信房屋的數據也指出，除台南市外，其餘5都與全國成交量皆較去年佳，尤以桃園市成長近7成最為出色。

對此，台灣房屋智庫經理江怡慧指出，桃園房市主要受惠航空城計劃、亞洲矽谷計劃等建設，帶動產業發展與房市，自住剛性需求強勁，市場目前轉向小宅風，低總價小坪數的看屋率與買氣明顯持續增加，購屋總價落在800萬∼1000萬元。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也認為，桃園房市多數為自用買方轉進，讓交易表現維持熱度，今年同樣受惠價格優勢而持續加溫。

價格是未來成交關鍵
整體看來，儘管目前台灣壟罩在武漢肺炎的威脅下，但謝志傑分析，若以同樣31天來換算，今年1月房市買氣不減，顯示目前在總統大選底定後，且沒有新的房市政策影響之下，房市回歸市場供需機制，觀察近期台商回流、轉單等利多新聞發酵，且目前看屋量仍穩定，顯示民眾購屋意願不減，價格仍是成交關鍵，只要買賣雙方價格產生共識，房市交易擴量機會增，預計這波遞延、觀望的買氣可逐漸回籠。

台灣步入高齡社會，為解決「老人住老宅」的「雙老」問題，內政部研擬從雙北市社會住宅用地中，依據交通便利、商圈成熟及空屋數少等要素，打造多處五十戶以內小而美的「高齡社宅」。國內亦有不少建商，瞄準台灣的銀髮市場，打造專攻高齡者居住的住宅，強調交通與醫療便利。
銀髮族、尤其是女性長者，經常面臨獨居老宅或租不到房子的問題。是否有可能讓這群有共同需要的人，一起打造理想的住宅。

歐洲新模式 解雙老問題

歐洲已發展出一套嶄新的合作住宅模式，集結志同道合的銀髮族、單身女性，透過非營利組織的協助，共同打造理想住宅，一起住到生命的盡頭。

由德國社會倡議家麥可．拉馮德撰寫的「合作住宅指南」，最近由OURs專業者都市改造組織引進台灣、行人文化出版，書中採訪歐洲各種合作住宅案例，打開台灣人對住宅的想像。

老年公寓 共煮共食共老

像瑞典斯德哥爾摩的「須盡歡」老年公寓，由一群銀髮族找非營利組織合作打造，建立一個讓長者互相支持的住居空間。住在這裡的居民為五十歲到九十歲的中高齡者，不只同住公寓，還共煮共食、打掃、規畫休閒生活，一起過耶誕節、新年，讓獨居老人不再孤單。

住在「須盡歡」的人，並不擁有房產權，離開後將有新的銀髮族申請入住。

「須盡歡」發起人之一莫妮卡．威廉烏爾松說，建造「須盡歡」前，成員先成立一個組織，思考高齡者如何透過新的住宅找到新的生活模式。比方，家庭和職場關係會隨著年齡增長逐漸淡化，這些關係能透過合作共居彌補嗎？中高齡者該如何透過互助獲得更高品質的生活、減少對社會服務的依賴？「須盡歡」做到這些，居民普遍相信在此居住可多活五年，而且直到壽終正寢前都還能維持優雅體面。

受惠房市回溫，2019年全台推案量破1.5兆元，市調業者統計10大推案建商，常勝軍寶佳機構以破1200億元案量居冠，亞軍興富發建設總銷累積逾600億元。值得注意的是，其中不乏中南部建商，並鎖定首購族，在蛋白區或重劃區推出平價住宅，且銷況不錯，顯見市場仍以自住剛性需求為主。

數字科技旗下《591新建案》統整2019年各建商推案量，前10名建商由寶佳機構以破1200億元總銷奪下榜首，其他依序為興富發、冠德、麗寶、富宇、遠雄、豐邑、京城、國泰及龍騰。《591新建案》總編輯李忠哲表示，寶佳機構去年在全台各蛋白區推平價宅，奪下第1名並不意外，主因是其子公司非常多，超過50家，去年在六都及新竹合計推案73件，堪稱推案王，也是10大建商中唯一沒上市櫃的建商。

興富發低自備案吸睛
興富發建設全年建案總銷超過600億元，多鎖定各大都會區推案，並打出低自備、提供建商無息貸款的方案，吸引不少首購族，如新竹市「竹科潤隆」、台中市烏日高鐵特區「夢幻誠」皆低自備方案，相當吸睛。
有「捷運聯開專門戶」之稱的冠德建設，多在北台灣推案，去年於桃園市中壢區的高鐵特區推出「冠德青璞匯」，為桃園首件捷運聯開案，目前成交價站穩3字頭，還有總銷200億元的台北市信義計劃區豪宅案「冠德信義」，因此奪下季軍。

富宇靠A7區多案入榜
第4名麗寶建設去年主力在新北市重劃區，如板橋江翠重劃區「北歐莊園系列」，另於新莊副都心、五股洲子洋重劃區也有新案進場。台中的富宇建設去年一口氣在桃園龜山A7重劃區推出「富宇上城」、「富宇哈佛苑」等4件新案，總案量逼近250億元，因此擠進前5名。

另外包含其餘入榜建商的推案模式，李忠哲分析有2種趨勢，一為建案集中在重劃區，其次是產品規劃以小宅為主，並主打低總價、低首付、低月付等方案，吸引首購族進場，市場反應不錯。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，重劃區土地取得成本低，建商有籌碼讓利，達到速銷、擴大營收目的，「預估未來2、3年間，首購族、平價宅仍是推案主流。」

各類新建不動產的投資呈現相當極端的發展，據內政部最新公布各類建造執照核發資料，去年住宅建照核發戶數14.8萬戶，創下25年來新高；工業倉儲建照241萬坪，創下20年來新高；不過商業類建照24.5萬坪，卻是十年來新低，反映房市建商搶建住宅、製造業廠房需求殷切，但是商業類的商店、旅館新建投資卻低迷冷清。

近年房市回溫，建商大量搶地作為儲備推案原料，加上危老重建政策助攻，去年建照核發戶數14.8萬戶、年增22％，比起近十年平均值約10.8萬戶，高出近四成，更是1992~1995年間因容積管制實施的搶建潮以來的新高。各大都會區釋出新興重劃區進入開發階段，加上交通建設、產業園區開發利多題材，使建商推案心態偏多，不過目前住宅買氣並未同步大增，未來潛在巨量供給仍是最大隱憂。

另一個大量興建的不動產是工業倉儲類，這波台商回流下，製造業對建廠、擴廠需求大增，工業建照核發面積241.3萬坪，年增3％，比起近十年平均值高出24％，為2000年以來的新高量，其中桃園69.6萬坪即占全台近三成，此外彰化、新北及台南均超過20萬坪，是工業建廠最熱絡的縣市，包含加工出口區及三大科學園區的特定主管機關工業建照核發面積也達28.1萬坪。

相對於住宅、工業建照核發爆量，包括商店、旅館、遊樂場的商業類新建投資則相當低迷，去年商業建照24.5萬坪、年減2％，比起近十年平均量更減少近三成，商業建照核發面積較大的縣市除台北市及台中市外，還包括南投及花蓮，觀光市場不振，店舖及商場受到電商衝擊，使商業類投資降溫。

另一項也屬於近年熱門的商辦產品辦公室，去年辦公服務類建照核發面積58.1萬坪、年減5％，其中台北市約15.1萬坪，新北市12.7萬坪，雙北市合計即占全台近一半，新建商辦投資仍明顯集中在台北地區。

　　2日，上海易居房地產研究院發佈《2019年中國百城房價年度報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》指出，2019年二線城市房價漲幅重回個位數。


　　近9年全國百城房價年度漲幅。資料來源：各地官方房地產資訊網、CRIC、易居研究院

　　2019年百城房價漲幅近9年最大

　　《報告》顯示，2019年全年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米，同比上漲11.2%，相比2018年全年上漲了1452元/平方米。

　　《報告稱，觀察近9年全國百城房價漲幅資料，可以看出，2012年和2014年的房價漲幅是比較小的，分別為1.7%和3.3%，而2015-2017年漲幅明顯擴大。雖然2018年漲幅有所收窄，但2019年漲幅繼續擴大，且成為近9年漲幅最大的一年，其漲幅也屬於兩位數水準。其中一個很重要的原因是，2019年各地預售證管控相對較小，部分中高端專案積極入市，客觀上影響了成交結構。而從城市結構的因素看，一線城市、三四線城市的房價拉升對百城的影響較大。

　　《報告》指出，對2019年全年全國百城房價走勢的分析可以看出，全國房價的漲幅有所擴大，這是市場的風險點。但同時也值得肯定，在2019年5月份政策收緊後，房價泡沫進一步剔除，漲幅相比此前月份是有所收窄的。

　　二線城市房價漲幅重回個位數

　　城市結構方面，《報告》指出，觀察近9年房價漲幅資料，可以看出，二線城市在2016-2018年三年期間，房價漲幅比較大，即都是兩位數水準。而2019年終結了這個過程，房價漲幅重回個位數水準，體現了較好的“房住不炒”導向。當然後續也要警惕房價漲幅擴大的風險，尤其是在都市圈、城市群大發展的概念之下。

　　《報告》分析，二線城市房價明顯降溫，值得肯定，而三四線城市雖然已經遠離了2017年的瘋狂漲價階段，但2019年漲幅依然要大於2018年，後續要警惕房價過快上漲。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房價漲幅走勢受很多因素的影響，其中交易量是很重要的因素。2020年第一季度預計市場交易不會太好，客觀上這會牽制房價的走勢。到第二季度，雖然交易量會開始上升，但預計各城市庫存壓力較大，所以依然會有降價促銷的動作，進而繼續牽制房價的上漲。

　　嚴躍進補充道，房價總體上會進一步平穩，這有助於降低購房者的購房成本。

　雖然建設了網上銷售平臺

　　真正下單掏錢的卻寥寥無幾

　　疫情蔓延，牽動人心。

　　1月30日，北京房地產業協會向房地產開發行業發出倡議，包括各房地產開發企業在2月9日24時前暫停售樓處的一切銷售活動、嚴格執行北京市建築施工開復工要求等。

　　倡議表示，各房地產開發企業在2月9日24時前暫停售樓處的一切銷售活動，以最大限度減少公眾聚集。後續開業安排視疫情控制情況再行確定。

　　多地樓市已按下暫停鍵

　　而早在1月26日晚間，中國房地產業協會就發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過後再自行恢復。

　　據《中國房地產系統百城價格指數》發佈方——中國指數研究院不完全統計顯示，截至1月28日，全國已有湖北、浙江、江西、廣西、河南、遼寧、黑龍江、福建、廣東等省份，武漢、成都、南昌、福州、昆明、南京、贛州、宜昌、湛江、騰沖、綿陽、鄂州、德清、攀枝花、雅安、樂山、自貢、東莞、荊州、瀋陽、襄陽、長沙、西雙版納、太原、杭州、廣州、唐山、梅州、海口、三亞、宿州、大連、南陽等50多個城市暫停開放商品房售樓處。

　　湖北省宜昌市更是直接關閉了當地的網簽系統，暫停房屋交易。

　　財經評論員嚴躍進表示，售樓處暫停，客觀上使得住房交易停滯，部分城市或出現日度交易量為零的現象。後續是否有反彈，直接取決於此次公共衛生事件的解決和行政管控命令。不過對於此次肺炎事件，應該說各項應對措施還是積極到位的，因此2月份或會受到較為明顯的影響，而3月份預計在危機有所控制的情況下，房屋交易市場會有所放鬆。

　　有業內人士分析表示，今年一季度房地產市場肯定不容樂觀。不光是在銷售環節，在開發投資環節也會受到很大影響。春節期間大部分工地已經停工，建築工人返鄉，但現在很多城際班車已經停運，工人在春節後也難以返崗，因此新開工以及專案建設進度必將受到影響。

　　1月29日，北京市住房和城鄉建設委員會出臺《關於施工現場新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》。此次政策明確，相關房地產工程項目應該推遲施工。

　　施工暫停、交易延期，新型冠狀病毒似乎正在把樓市的開年“小陽春”帶離。

　　1月29日，港股如期複市。受到疫情影響，恆生指數低開3.03%，地產股全線走低，五礦地產的跌幅更是高達9.16%。截至收盤時，碧桂園、融創、綠城、龍光、金茂、奧園、旭輝、雅居樂等多家房企跌幅均在5%左右。

　　房地產行業的這個年過的有點“冷”。

　　但是業內也有聲音表示，雖然疫情來勢洶洶但是房地產交易的剛需條件仍然存在，很多需求在特殊時期也許會整體走低，但是當疫情得到有效控制並且緩解之後，極有可能出現一個短時間內的交易增長，從歷史經驗來看，春節通常是樓市的“冷靜期”，但是返鄉置業和在旅遊區購房的候鳥購房群，仍然給樓市貢獻了不小的業績。

　　以2003年非典、2008年汶川地震前後房地產資料對比分析來看，突發事件之後，在一個長時間裡，人們在心理作用下突擊消費，不排除下半年出現房地產交易補償性反彈情況，全年樓市的整體穩定應該不會受到太大影響。

　　1月20日，國家衛健委決定將新型冠狀病毒感染的肺炎納入法定傳染病乙類管理，採取甲類傳染病的預防、控制措施。該級別與2003年的“非典”級別一致。

　　從非典期間的樓市表現來看，房價雖然在短時間內仍受到“非典”疫情的影響，但是，根本決定因素還是供求關係以及房地產的投資環境等。

　　中原地產分析師張大偉認為，以目前的情況來看，今年大部分房企第一季度的銷售任務肯定完不成了，都在期待能快速控制住疫情，這樣的話在接下來的幾個季度還能彌補回來。

　　部分房企轉戰線上銷售

　　某品牌房企行銷負責人告訴中國新聞週刊：“目前我們所有的工作都處於停滯狀態，這樣對後續的行銷、推盤都有很大的影響。一季度的業績可能要轉嫁到後面幾個季度上，壓力很大。”

　　該負責人稱，公司專案在1月21日已將銷售動作暫停。“春節到正月十五這段時間，都是我們歷年來的活動期，我們售樓處從來不打烊，因為春節期間購買速度會加快，一般正月初一就會開始有人買房了，初二初三之後還將迎來小高潮，行情一般能持續到正月十五，整個春節成交三四百套也沒有壓力。”

　　房天下集團副總裁兼新房集團總經理董詩航認為，疫情在帶來挑戰和線下生活不便的同時，將給房地產領域線上全方位服務體系的建立帶來機遇和變革。

　　房地產是典型的資金密集型行業，負債率高也是眾所周知的事實。如何改善當前銷售受阻的情況、儘快實現銷售回款，改善企業資金狀況成為亟待解決的問題。在關停售樓處的同時，不少房地產企業開始另謀出路，通過“線上售樓處”的形式進行宣傳促銷。

　　美的置業已全面啟動線上銷售中心，客戶可通過美的置業神器小程式，實現線上VR看房、選房、認購。

　　1月29日，正榮地產發佈公告稱全面啟動線上銷售服務。

　　華夏幸福(26.400, -0.87, -3.19%)部分專案也在其微信公眾號上開啟線上看房小程式。雅居樂、碧桂園和陽光城(7.170, -0.44, -5.78%)等部分頭部房企也紛紛開通了網上售樓處，置業顧問們已經正式開啟了非案場賣房模式。

　　這次疫情也促進了行業的互聯網化、推動了行業的改革，“讓‘賣房子’這個老營生穿上了互聯網的‘新外套’。”一位不願具名的房產公司負責人這樣說。

　　1月27日，成都住建局發佈提示，二手房買賣、施工許可辦理等9類事項儘量網上辦理，包括《個人住房資訊查詢記錄》、《房屋資訊查詢記錄》、《網簽合同資訊查詢記錄》、《交易房屋核實記錄》的查詢；商品房網簽備案；建築工程施工許可等。

　　線上交易仍待完善

　　億翰智庫首席分析師張化東對媒體表示，對於眼下多家房企推出的“網上售房”活動，要分清楚是應急的舉措，還是一個成系統化的舉措。他認為，不僅僅是一手房，包括二手房網路銷售的深度和廣度，“我覺得都是非常非常有限的，這個毋庸置疑”。

　　據此，張化東認為，如果當前的“網上售房”是一個應急的舉措，“我並不對它的整個效果抱有多大希望，因為你原來就是把它作為一個輔助銷售手段。”

　　家住北京近郊的張女士告訴記者，線上購房確有難度，房屋的實際狀況，周邊配套，二手房的居住歷史，房屋存在的問題等，一般的網上是不會全部的公示出來的，仍要自己到現場找到銷售人員一一詢問，才能解決。

　　某品牌房企運營負責人透露，雖然建設了網上銷售平臺，但是接待的人員的大多是諮詢類客戶，真正下單掏錢的卻寥寥無幾。

　　回顧2019年，中央多項樓市調控政策頻密出台，融資渠道收緊，內房企被逼打「求生戰」；龍頭企銷售增速放緩，中小型房企「死亡率」高。不過，分析人士指，預測今年內地樓市調控將略見放鬆，一二線城市樓價仍有5%至10%的漲幅；而三四線城市銷售將受壓。

　　多家內房企自1月起，陸續公布2019年度銷售數據，前三甲仍由碧桂園（2007）、萬科（2202）、恆大（3333）蟬聯。龍頭房企業績均有增長，不過步伐明顯放緩。碧桂園、萬科及恆大銷售業績分別按年增10%、4%和9%，漲幅分別較2018年下跌21.25、10.5和1個百分點。

　　整體而言，內地去年樓市亦現降溫迹象。國家統計局數據顯示，去年商品房銷售額逾15.97萬億元，按年增6.5%，增速較2018年回落5.7個百分點。

　　交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰表示，去年整體房地產銷售錄得增長，但出現明顯分化，即「5000億線」的龍頭企放緩情況較明顯，「大小城市能進的都進了，沒有太大市場增長空間。」 反而第二梯隊，即千億線以上至3000億左右的房企，未來數年仍可通過併購、進入新城市等市場。

　　另外，去年多家內房企出現銷售均價下降，「以價換量」。碧桂園去年平均售價四年來首度下滑。恆大均價亦自2013年來首次下滑。碧桂園總裁莫斌日前表示，在追求現金流時，確實會以價換量，亦藉機把不太好的項目盡量清掉。

　　謝騏聰指，去年恆大、碧桂園均價下降主要在四五線城市，下降幅度最多達10%到15%，因此拉低整體水平。他預測，2020年一二線城市售價仍有5%至一成的漲幅；而三四線城市銷售仍有壓力。

　　不過，去年土地市場略有降溫，2019年，房企公開拿地的成交金額及成交面積均有較大幅度下滑。土地購置面積、成交價款分別按年降11.4%及8.7%。另一方面，中小型房企「死亡率」愈來愈高。去年破產的房地產相關企業逾525家，多為中小型房企。謝騏聰指，富力地產（2777）發行新H股的計畫經過一年多，突於去年12月末獲中證監批准，為樓市調控放鬆信號，但預計放鬆力度不大。對於內房企近期現「發債集資潮」，謝騏聰指，新年伊始，房企信貸額度相對充足，藉機「去槓桿」，拿錢先還債。

　　瑞銀中國/香港房地產投資研究部主管林鎮鴻表示，2020年瑞銀看好中國房地產，除房產政策放鬆外，亦考慮到開發商模式出現變化、產業集中度提高，以及產業估值較偏低等因素。

　　上海証大房地產（755）昨日公布，可能出售位於海門之附屬公司的全部股權及股東貸款，建議出售之最低投標價為約15.83億元人民幣（下同），包括待售股份的代價7.6億元；及結欠待售貸款的代價8.23億元。料該交易所得淨額款項約15.74億元。

　　該公司將透過產權交易所，以公開掛牌方式尋求出售；最低投標價相較於待售公司的經調整資產淨額及待售貸款金額的總和，約有10.4%的折讓。董事會認為，提供適當折讓以提高公開掛牌對潛在投標方的吸引力。

　　上海証大房地產表示，於2003年收購海門項目，該項目位於中國江蘇省海門市海門開發區，計畫發展為住宅、商業及休閒用途。不過，該公司至今仍未收回待售公司自2003年成立以來的投資成本，資金一直沉澱；且待售公司過去數年持續錄得虧損。該公司預計，是次出售事項有助於盤活資金；亦能重新分配資源於其他物業發展項目。按最低投標價計算，預計出售事項所得款項淨額為約15.74億元，擬將其中12.7億元用於償還部分銀行借款，改善資產負債比率；另有3.04億元將作為一般營運資金。

寶龍地產（１２３８）宣布，公司於２０２０年１月份合約銷售額為３５﹒１３億元人民幣，按年升１０﹒４％；合約銷售面積約為２２﹒０７９萬平方米，按年升５﹒６％。

多至7個失守放寬按保前水平

本港近月面對中美貿易談判和社會運動，再加上近日新型冠狀病毒肺炎（武漢肺炎）疫情趨嚴重，市場對樓市前景看法審慎，銀行對二手住宅物業的估價也不敢進取，本港銀行對十大二手屋苑的估價幾乎一面倒向下。根據滙豐銀行網上估價系統顯示，截至1月底為止，十大屋苑其中9個屋苑的估價較去年12月下跌，其中紅磡黃埔花園按月急挫5.7%最慘；觀塘麗港城則逆市錄得漲幅，按月微升0.9%。值得注意的是，有7個屋苑的估價甚至跌穿去年10月《施政報告》宣布放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）前的水平。

黃埔花園月挫5.7%最傷

本報挑選十大屋苑部分單位，並根據滙豐銀行和中銀香港的網上估價系統追蹤各屋苑的估價走勢。滙豐銀行對十大屋苑的估價較審慎，其中9個屋苑按月錄得跌幅，幅度0.5%至5.7%不等。中銀香港則下調7個屋苑的估價，幅度介乎0.5%至5.8%，其餘3個屋苑的估價維持不變。

上述屋苑中以黃埔花園的估價跌勢最驚人，兩家銀行對該屋苑的單位估價按月跌幅都超過5%，同為十大屋苑中最傷。其中5期6座低層A室，實用面積503方呎，兩房間隔，滙豐銀行1月底的估價（下稱最新估價）為821萬元，較去年12月的871萬元下跌5.7%；中銀香港對同一個單位的估價則為764萬元，按月跌幅更達5.8%。

滙豐銀行對另外兩個屋苑的估價單月亦跌逾4%，其中鴨脷洲海怡半島2座低層A室一個實用面積642方呎的單位，最新估價僅972萬元，較去年12月的1022萬元挫4.9%，更是滙豐銀行就該單位的估價於去年3月以來近10個月首次跌穿千萬關。中銀香港對該單位的估價按月則降約1.4%，至921萬元。

觀塘麗港城逆市微升

十大屋苑中，滙豐銀行僅對麗港城的估價略為調升，其中17座中層D室，實用面積687方呎，最新估價為946萬元，較去年12月的估價938萬元回升8萬元（0.9%）。中銀香港對該單位的估價，1月底為969萬元，按月不變。

政府去年10月公布放寬按保後，樓市一度轉活，樓價曾現升勢，惟去年11月社會運動再度升溫，拖累樓價再挫，銀行的估價亦變得保守。滙豐銀行對十大屋苑的估價，去年12月已有4個屋苑的估價跌穿10月水平，至今年1月底再多3個破底；中銀香港的估價，更由2個暴增至7個。

學者建議入市「唔好預咁盡」

中原按揭董事總經理王美鳳認為，新型肺炎疫情的發展難以預計，相信對住宅成交量的影響較大，但不少二手業主已有2003年沙士的經驗，加上市場可以接觸到的資訊較2003年多，估計只會有小量業主減價，樓價「未至於會有好大影響」，銀行估價亦不會大跌，料整體估價於上半年跌約2%至3%。

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才指出，本港經濟下滑，加上受疫情影響，部分銀行甚至要暫停分行服務，可見對前景看法保守，為物業估價時或會「估低啲」。麥萃才提醒準買家，入市時考慮按揭借貸「唔好預到咁盡」，需要考慮若承造九成按揭可能需時進行相關手續，也要考慮在現時經濟情況下其工作的穩定性，「如果筆錢預到好鬆，（即使失業）短暫時間都夠錢供樓。」

武漢肺炎疫情影響，土地註冊處於1月29日至2月2日期間關閉。加上適逢新春長假期，以致1月份土地註冊處工作日數減少，整體登記數字暫為3,773宗，為2018年12月3,038宗後13個月新低。

土地註冊處暫關 拖低數字

中原地產研究部指出，1月份土地註冊處整體登記數字（包括住宅、車位及工商舖物業）暫為3,773宗，涉及278.4億元，金額為2016年2月164.67億元後近4年按月新低。

一手方面，1月暫錄605宗，總值72.6億元，按月暫跌6.3%及34.5%。雖然天水圍大型新盤熱賣，並於1月陸續登記，但土地註冊處工作日數減少，拖慢登記速度，以致宗數連續2個月低於1,000宗水平，兼創2018年12月386宗後13個月新低。而金額繼2016年2月的30.0億元後，創近4年按月新低，主要是1月份登記集中為低價上車新盤。

二手方面，1月暫錄1,989宗及153.4億元，按月跌14.1%及20.0%。12月份適逢聖誕長假期，二手交投淡靜，以致1月的登記宗數創2019年9月1,970宗後4個月新低，金額則創2018年12月121.7億元後13個月新低。

樓市基本因素仍佳 凱龍瑞發展方向不變

去年投資氣轉弱，再遇上近日武漢肺炎疫情持續惡化。凱龍瑞中國香港首席執行官何震東認為，首季投資市場肯定觀望情緒濃。他認為市場資金仍多，下半年仍是樂觀。

受內外因素影響，去年下半年投資市場開始轉弱，大手買賣減少。本地資金及基金少入貨，何震東指，內外局勢有緩和迹象，「香港傳統受外圍因素影響較大，第一季中美貿易戰應略為緩和，中國未被列入貨幣操縱國，滙率比較穩定，給中國喘息機會，短期較穩定。第二三季，長遠中美貿易戰會持續。香港市場方面，去年下半年受政治因素影響，香港零售旅遊經濟轉差，今年1月出現受控情況，希望情況持續。」

不過，上月起武漢肺炎爆發，疫情持續，不少人憂慮衝擊樓市。他分析，相信短綫影響較大，「目前情況與當年沙士少許相似，但相信會較短暫，當疫情好轉，市況可以慢慢回復，當然首季投資市場肯定淡靜，各路資金觀望，惟下半年可以改善。」

租金短暫回調 樓價睇長遠

樓價方面，他認為投資市場基本因素仍佳，「業主未有明顯減價，而市場資金是充裕，利息亦低，基本因素並不差。」商業活動近日轉弱，租金難免受壓，他分析租金僅反映短暫市況，「租金跌3成，樓價未必跟隨跌3成，因為租金較短綫，而樓價睇長遠，所以相信即使租金回調，整體樓價大幅下跌壓力不高。」

各類物業方面，他認為零售受衝擊較大，「商舖涉及較多不明朗因素，零售近月轉差，吉舖或會增加，商舖租售價有一定壓力。寫字樓整體供應始終不多，特別核心區。內地多個大城市空置率達2成，香港升也不過5至6%，空置率仍偏低，可支持價格。」至於工廈，他認為受惠活化政策，重建增兩成樓面，可吸引財團留意，「不過少許擔心未來供應增加，畢竟市場上已有不少重建項目。」

尖沙咀項目 總投資額約20億

基金投資睇市勢，凱龍瑞近年活動在港投資，合共涉及約11個項目，包括灣仔、上環等商廈，涉及作重建、翻新，亦有項目已拆售，「基金發展方向不變，市場高位時會留意，在低位時也不會撤出市場。我們的生意模式專注做好產品，尋找理想投資項目給予客戶。」

最近投資項目方面，凱龍瑞基金夥拍本地財團，以4.48億元向「小巴大王」馬亞木購入金馬倫道全幢商廈，該財團持有比鄰地盤，購入商廈後地盤得以擴大，日後重建成銀座式商廈。他預告，項目投資額約15億至20億，約3年後落成，或會以醫療中心作主題。另外，基金兩年前購入灣仔軒尼詩道333號廈全幢，基金拆卸重建成商廈，料今年中推售，每層千餘平方呎，預計呎價約2萬元。

　　新型肺炎疫情持續升溫，市民均減少外出，二手問盤及睇樓量急挫。除了「失守屋苑」交投冰封外，多區屋苑亦受牽連，過去周末20大屋苑僅錄約6宗成交；而不少業主普遍亦提高議幅，二手以低市價成交主導；當中更有買家擔憂後市撻訂離場，以及錄業主蝕讓沽貨個案。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，在新型肺炎陰霾下，睇樓活動大幅下跌，導致成交回軟，本周末指標屋苑交投更創出逾1年新低，預期短線樓價將持續受壓，個別業主更把議幅由3%提高約5%至8%，相信日後市場成交將以減價為主。

　　利嘉閣高級經理吳玉蘭表示，買賣雙方均關注疫情走勢，鰂魚涌康怡花園於過去周末未錄成交，二手交投暫進入冰封狀態。現時大部分買家均留在家中暫停睇樓活動，導致該區睇樓量短時間急挫，但暫時未見有業主出現恐慌割價拋售個案。

　　中原分行經理朱家安指，將軍澳日出康城2B期領峯8座高層RA室，665方呎，3房套間隔，原業主最初以900萬放盤，其後落價至850萬，獲買家於農曆年三十以830萬購入，呎價約12481元。惟買家簽署臨約及繳付訂金後，因擔憂新型肺炎疫情，決定暫緩入市及撻訂，業主目前重新以850萬放售。

　　祥益高級客戶經理古文彬表示，屯門豐連2座高層C室，536方呎，2房間隔，原叫價750萬放售，累減132萬以618萬成交，呎價11530元，低市價約一成。原業主於2016年11月以約604.7萬一手買入，持貨滿3年，帳面獲利13.3萬，惟計及稅款、佣金等開支，料蝕約10萬離場。

　　美聯首席高級營業經理張瑋津表示，元朗Grand YOHO第1座高層A室，約498方呎，2房間隔，原開價約808萬放售，減價40萬，獲投資者以768萬承接，呎價約15422元，低市價約6%，創屋苑同類新低。

　　中原首席分區營業經理盧鏡豪表示，鴨脷洲海怡半島22座高層C室成交，581方呎，以910萬沽出，呎價15663元，低市價約4%。利嘉閣分行經理楊震霆表示，馬鞍山新港城A座低層6室，面積348方呎，2房間隔，原開價620萬，減價62萬後，終以558萬成交，呎價16034元，低市價5%。

　　祥益分行經理林家倫表示，天水圍嘉湖山莊樂湖居2座低層C室，551方呎，3房間隔，原以580萬放盤，減價62萬以518萬沽出，呎價9401元，低市價約3%。

　　世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，「失守屋苑」馬鞍山銀湖．天峰2座中層A室，980方呎，3房1套連儲物室間隔，以1480萬成交，呎價15102元。

　　美聯營業經理陳竣言表示，沙田第一城7座低層D室，504方呎，3房間隔，以800萬成交，呎價約15873元。

　　綜合市場消息，20大屋苑於過去周末錄得約6宗成交，與傳統淡季的農曆年間表現持平，其中紅磡黃埔花園、將軍澳新都城及荔枝角美孚新邨等指標屋苑已連續兩周未有成交。

　　新型肺炎疫情持續蔓延，不但影響二手交投，更拖累租賃市場，屋苑頻錄低市價及減價租賃。

　　港置高級聯席董事馬宏恩表示，西半山寶翠園5座中高層A室，面積約1111方呎，3房間隔，業主以約5.6萬放租，減價5000元後，以5.1萬租出，呎租約45.9元，低市價約一成。資料顯示，業主於2001年6月以約726.3萬購入。據悉，租客為外籍夫婦，睇樓3次後承租。

　　中環新盤My Central錄減價租賃，港置首席高級營業經理袁柏暉表示，屋苑中層E室，3房套連多用途房間隔，約837方呎。業主以每月約9.3萬放租數個月後，吸引外區客洽詢，減價4.8萬，以4.5萬租出，呎租約53.8元。據悉，租客睇樓2次即承租。資料顯示，業主於2017年11月以約2429.9萬購入，回報逾2.2厘。

　　利嘉閣高級經理黃凱達表示，鰂魚涌太古城太湖閣低層H室，面積約583方呎，2房間隔，原叫價2.3萬，減價2000元以2.1萬租出，呎租約36元。據悉，業主於1994年9月以約288.8萬購入。

　　利嘉閣助理分區董事黃永全透露，元朗采葉庭16座高層A室，面積約460方呎，2房間隔，原以1.35萬放租，微減500元後，以1.3萬獲承租，呎租約28.3元。據悉，業主於2012年4月以296萬購入。