去年房市築底回溫，低迷多年的豪宅市場也嶄露曙光，實價揭露新北市最高成交價落在淡水小坪頂的「天境ellipse360°」，單價達84.4萬元，但仍不及新板特區、永和仁愛特區高點時期。專家分析，因台北市豪宅價格盤整，連帶影響新北豪宅市場轉冷，「持有者或建商心態急售，難見亮點價格。」

根據2019年實價資訊，新北市超過總價6000萬元豪宅稅門檻的交易前5名，依單價排名首位為淡水小坪頂豪宅「天境ellipse360°」的84.4萬元、板橋「橋峰」的71.79萬元、中和「遠雄香榭園」的69.42萬元、新店「合環御寶」的68.03萬元及「國泰雙璽」的67.54萬元。

新板「橋峰」位居第2
進一步觀察交易狀況，「天境ellipse360°」去年10月交易2戶高樓層毛胚屋，總價均為2.2億元，扣除車位每坪84.4萬元，坐穩冠軍寶座。台灣房屋智庫經理陳炳辰說明，小坪頂和紅樹林水岸是淡水高級住宅區，和同樣有河景、單價卻超過百萬元的台北市大直重劃區豪宅相比，不僅價格只要3分之2、使用面積大，且保值性強，成為高資產族群置產或自用首選。

新板特區「橋峰」去年成交戶單價逾71萬元。
位居第2的新板特區知名豪宅「橋峰」，去年4月以7130萬元成交18樓戶、面積115.18坪，換算單價為71.79萬元。然而新板特區堪稱板橋「信義計劃區」，卻只有1案上榜，陳炳辰分析，新北豪宅在2013年衝上高點，當時新板特區有9字頭成交價，「以新北市目前整體豪宅市場來看，7字頭就算高價。」

建商急售難見亮點價
另外，新店近年沿北新路一帶屬於新興豪宅區，因百貨商場、捷運機能、科技企業總部等區域利多不斷，房價具抗跌性，像是擠進第4強的「合環御寶」，去年都維持在單價65萬元以上水準；當地新案「國泰雙璽」，單價賣出67.54萬元，一舉晉升第5名，都可見該區熱度。

事實上，去年起也不斷出現新北豪宅賠售案例，陳炳辰認為，主要是房地合一重稅令房市震盪，台北市又調降豪宅稅、價格盤整等，因此高端客群轉進台北購屋，遂致新北豪宅市場開始下探，「持有者或建商心態急售，便難見亮點價格，也因此傳出不少賠售消息。」

武漢肺炎疫情肆虐全球，台灣不少房仲及代銷也透露整體帶看量減少，市場卻出現不少受疫情影響而延宕返回中國的台商，在此時選擇進場看屋，業者坦言接待時憂喜參半，「不免會有些怕怕的」。高雄代銷業者上揚國際則危機入市，開放加盟並揮軍北上，預計3年將拓展20個據點。

近期房市因疫情顯得冷清，卻因此出現無法返回中國開工而來看屋的台商，台中1名陳姓房仲透露，接待1名60多歲男性看屋時，對方表示「剛從中國回來！」讓沒戴口罩的他心慌不已。俞姓房仲則分享，有同事的客戶稱要等1周後才能看屋，因「剛從大陸回來，隔離中。」嚇得該名房仲說：「突然寒到了。」顯見台商成為業者目前避而遠之的對象。
21世紀不動產七期河南加盟店房仲沈政興說明，房仲本身屬高風險職業，因不知接觸的人從哪來，都在陌生環境與陌生人接觸，只能靠配戴口罩、勤洗手與消毒來預防。

高雄代銷趁勢開放加盟
正當多數業者為防範疫情而對上門的客戶「戒慎恐懼」之際，南台灣最大代銷上揚國際，則趁機拓展事業，開放同業加盟經營，觸角將延伸到全台各地，提供資源整合與共享方式，免加盟金、免管理顧問費。上揚國際董事長林聰麟指出，目前雖因疫情使建案來人減少約5成、成交量也下滑，但今年1月業績仍有38億元，全年要挑戰350億元不難，未來3年估拓展20個加盟點，並將北上搶市。

過去台中74號快速道路沿線，有不少是總太及寶佳機構推出的低總、低單的1字頭建案，一度引發搶購熱潮，尤以北屯區廍子重劃區或大里、太平等地最熱門，然而近年因土地價格及原物料上漲等因素，近年同區段許多新公開的建案，都已上調單價至2字頭，甚至可見3字頭，專家表示，1字頭恐將成為絕版。

台中近年房價一路上漲，低總價、低單價的「2低產品」愈來愈難找，大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，「外圍少數個案仍可見低總價產品，但隨著地價高居不下，土地、人力成本上升因素，房價勢必要上修。」

土地成本高上修房價
過去台中首購建案最大的寶佳集團，案量皆十分可觀，也是台中的「1字頭風向球」，去年砸下大筆資金搶購沿著台74線的太平區新光、育賢重劃區等上萬坪土地，王至亮分析，按其成本計算，未來開價都將上看2字頭。

另外，總太地產在北屯區近年推出10個建案，總計近8000戶，銷售額超過300億元，也是知名單價1字頭的首購建商，去年推出的造鎮建案「聚作」，每坪單價16.9萬∼19.9萬元，卻成目前少數1字頭個案。

總太地產董事長翁毓羚評估，台中土地交易價格持續走揚，並產生相對比價效應，相互拉抬，像是之前標購大原段住3土地，每坪高達33.5萬元；育賢段土地每坪來到35.4萬元，以此推算，接下來新推案價格普遍將會來到每坪2字頭。

新北豪宅市場量縮價跌，目前總價逾6,000萬元的豪宅成交量不及2014年的四分之一，7字頭以上價格幾乎絕跡。新北市2019年十大豪宅以淡水「天境ellipse360°」每坪84.4萬居冠，另有板橋「橋峰」站上7字頭，其餘僅勉強站上6字頭大關。

根據台灣房屋調查新北市2019年十大豪宅，淡水小坪頂豪宅「天境ellipse360°」由南國建設以二家投資公司名義自家人各買回一戶，每坪84.4萬為去年新北市豪宅新高價；而過去的新北豪宅王「橋峰」去年4月成交每坪71.8萬居第二，另外中和「遠雄香榭園」、新店「合環御寶」與「國泰雙璽」各以約每坪67~69萬元，分居三至五名。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，新北市豪宅在2013年衝上高點，當年新板特區包括「橋峰」、「東方富域」都有高樓層戶9字頭成交價，近年僅2017年曾出現「巴黎16區」以90萬成交2樓戶，整體新北豪宅市場成交價能達7字頭就算頂尖高價，甚至高端豪宅產品單價已不如台中豪宅群。

根據實價登錄統計，近年來新北市總價逾6,000萬元豪宅市場的交易件數，2019年僅約60件，為2016年的一半左右，甚至不到2014年的四分之一，尤其過去五大熱區板橋、新店、中和、淡水、林口，高總價住宅動能明顯衰退。

陳炳辰表示，過去景氣熱絡建商大推豪宅產品，如今市場主流改變，高端房產置產熱度不再，高資產客群轉進性價比更高的台北市，也是新北豪宅市場下探的原因之一；過去豪宅市場有「區域群聚」效應，如今多屬個案表現，若社區具高知名度、指名度，即使價格下修也相對具支撐性。

財政部國產署25日指出，因應台商回流投資，國產署盤點手上共1,243筆土地、合計面積達528.7公頃，以出租、出售、委託經營或是共同開發方式，解決回流台商企業或一般台企缺地問題。

國產署官員表示，最大宗土地案為台南市205.5公頃的鹽業用地，目前以委託經營方式提供台電設置太陽光電設施，裝置容量可達到150MW，有效提供企業用電並營造良好投資環境。

官員指出，企業用地需求多為大面積廠房或是鄰近工業區，因此政府盤點類似區位的土地，提供給台商回流設廠或是一般台灣企業使用。依國有財產法規定，各筆土地依照其面積、鄰近環境，國產署設定了出租、出售、委託經營、共同開發、專案地上權等五種申請方式。

根據國產署統計，規劃出租用途的土地共100筆、面積約28.2公頃，其中以立安東化工租用苗栗縣三義鄉鯉魚段八筆國有土地，面積約0.6公頃為最大宗。

出售方面，國產署提供桃園市府16.9公頃土地做為桃園第二期科技工業園區為最大宗，聚焦產業群聚形成，預計引進高科技產業、物流產業、轉型升級之傳統製造業等，支援桃園市產業動能。

委託經營方面，以台電太陽光電土地為最大案。而共同開發則是國產署與桃園市府辦理合作改良利用，國產署釋出桃園市楊梅幼獅工業區11.4公頃國有工業用地，桃園市府辦理公開招商、引進新創產業，預估可創造總收益12.8億元、政府稅收37.2億元，吸引民間投入88億元資金，提供2,500個就業機會。

專案地上權方面，官員坦言，尚未有簽署案例。目前台中市、高雄市及新北市各有一案地上權，仍在洽談中。官員強調，地上權方式對企業更有保障，因受到30~70年長期契約保障，銀行也較有意願放貸。

因應台商資金回流等需求，金管會日前發函明確解釋，廠房興建時的融資可先不計入30%上限，但最後若未取得合法登記則須計入；電廠、焚化爐等融資，非用於建物及土地的資金，免計入30%上限。

根據金管會資料，到去年底，實際作的建築融資餘額比率在28%以上的銀行約十家，大部分都是民營銀行。建築融資近滿水位，在銀行業者反映後，金管會去年底也發函作出兩大項解釋。

包括第一，依規定，廠房興建貸款也可排除30%上限，但須是依工廠管理輔導法申請許可或登記的工廠。

實務上會先蓋好廠房後再辦理登記，但興建過程就需要銀行融資，兩者會有時間差。金管會參採業者意見後，發函明確解釋，銀行徵提興建計畫後，可以先將興建廠房融資，不計入30%，但後續要追蹤，取得工廠登記後可繼續不計入，若未取得合法登記就要計入30%。

業者表示，台商相繼回台投資，融資興建廠房需求愈來愈多，金管會從寬解釋後，也有助台商取得融資。

第二，金管會發函明確解釋，電廠、焚化爐、汙水處理廠、海水淡化廠等公共工程融資，資金用途為購置機械設備或設施部分，不屬30%控管範圍。

銀行在承作這些放款時，應回歸實際資金用途，就屬於興建或購置建物部分，納入30%限額控管。例如，10億元電廠融資案，有3億元用於建物興建，7億元用於購置電廠設備，3億元要計入30%，7億元免計入。

台北市東區永福樓去年熄燈，另家老字號的朝桂餐廳昨（25）日也登報出售。這家餐廳為兄弟飯店關係企業，以台菜、港式飲茶與婚宴料理聞名，以總價13億元求售，包括一樓78坪店面及地下樓約330坪空間。地產業者認為，對照當地目前行情，價格可能要修正才能吸引買方。

朝桂餐廳總經理洪勇偉表示，此次是出售資產，至於餐廳是否歇業還沒定案，或是出售後以回租方式繼續經營，都有可能。未來狀況言之過早，現在只是要處分資產，登報以來，已有十多組潛在買方來電洽詢。

洪勇偉坦言，餐飲業過去一段時間經營很辛苦，不只有朝桂餐廳，整體環境都並不好，因此處分資產的決定已經評估一陣子，並非是短暫受到新冠肺炎疫情影響才決定出售。

根據地籍資料，欲出售的資產為1974年11月興建完成、屋齡約46年，餐廳地址兩建號顯示，一樓面積約43坪、地下樓約330坪，另外還有一建號顯示，一樓面積有30多坪，持有方是兄弟飯店洪家三人共同持有。

據悉，賣方地下室開價每坪約200萬元，如此換算一樓每坪開價約833萬元。商仲業者認為，地下室每坪100萬元已經是天花板行情，只是換算下來後，一樓店面每坪將上看1,200萬元天價。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，以該地段來推估，一樓店面每建坪單價350萬至400萬元，地下室也落在百萬元行情。 當地房仲業者認為，該餐廳開價過高，勢必要下修價格才能吸引買方目光。

兄弟飯店洪騰勝家族近年積極提升飯店集團的形象，並在桃園龍潭新開「名人堂花園大飯店」，今年春節開幕。商仲業者分析，兄弟飯店本身的餐飲比例較高，又在桃園投資飯店，面臨近年餐飲及飯店業大環境欠佳，陸客不來，加上新冠肺炎衝擊，出售資產恐是度過寒冬的策略之一。

根據內政部統計 2019 年危老申請案較 2018 年成長逾 3 倍，且在老屋基地面積有限的前提下，自地自建逐漸取代傳統合建模式，成為地主老屋重建的新選擇。安信建經表示，在承辦危老重建案件的過程，將傳統合建開發商的利潤，透過「全案管理」回饋到地主身上，並對工程施工品質確實把關，重建後可以達到真正資產增值的效益，未來將逐漸成為趨勢。

安信建經近年來不止接獲不少危老屋主，希望協助取得危老重建容獎的需求，包含重建計劃已核准的新北市鶯歌案、北市信義路二段案，以及計劃申請中的北市延平北路案及長安東路二段案。

大同區危老重建的延平北路案，因人數多、又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識，易導致案件胎死腹中。安信建經建議該案成立法人主體、建立股東會來執行重建，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決意見分歧問題，提升成案機率。

而重建計畫中，佔地約 620 坪住商混合的鶯歌案、為地主旭?開發的家族祖產，在危老條例剛開始推行時，地主詢問多家銀行爭取融資，仍無法獲得滿意的條件，為爭取最優惠的融資利率，立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行，並同步進行危老重建的申請。透過全案管理、安信建經替客戶代建執行，成功取得上海銀行融資撥付，危老重建計劃也順利核准，預計 2021 年完工。

台北市東區朝桂餐廳登報求售，喊出13億元天價，對比過去台北市店王紀錄，西門町與東區都曾傳出天價交易，包括西門町精華地段店面以土地出售高達2,608萬元紀錄，東區也曾傳出一樓店面單坪超過900萬元。房仲業者認為，這些紀錄是商圈鼎盛時的交易，如今行情恐要調降。

房地產及商圈全盛時期，不少投資客甚至壽險業者大砸億元買金店面當包租公，且黃金店面多半為透天厝，因此地產業者也以每坪土地價格來排名。

其中「最貴店面」位於台北西門町，2016年以3億元成交，每坪土地價格高達2,608萬元，至今紀錄仍未打破；其次是富邦人壽在2012年以19.39億元高價，標下太平洋敦南商業大樓，換算土地價格每坪1,453萬元，拆算店面價格每坪超過900萬元，成為東區店王。

朝桂餐廳開價13億元，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，即使拆算價格一樓每坪落在800多萬元、地下室每坪200萬元，此一行情在東區繁盛時期也堪稱高價，但近年東區歷經倒店潮，相對沒落後，加上零售業受到電商崛起衝擊，過去的金店面身價恐怕需要下修。

根據統計，全台灣約有10%上下的房屋是屬於「低度用電住宅」，也就是俗稱的「空屋」，不過這麼多的房子擺著，既不自住也不出租究竟是為何呢？

一位網友在批踢踢實業坊上表示，朋友在看中古屋，卻發現樓下有兩戶住家，看起來沒有人住，卻不租也不賣，好奇這樣仍然要繳交管理費，這樣難道不會不划算嗎？

PO文一出有許多網友紛紛表示遇到相同的狀況，有人見過鄰居表示「他買了兩戶從來都沒住過 裡面所有東西都被偷光了」，也有人分享看過「全新未曾入住」的20幾年大樓、25年「新房」等等…

也有網友本身家中就有相同的狀況，回應「我以前住的舊房現在就放著當倉庫，老母遇過惡房客不想租，要賣還要整理就懶了」「家裡長輩房子也默默空了20年，只是不想讓出入太複雜」「我們家有幾間也是空的，親友來可以睡，偶爾用」。

有人直言，其實屋主「只是在養房而已，沒差那一點點租金收入」，並分享自己看過一間20年毛胚屋，而且還是很不錯的社區，仲介說屋主買了之後就移民了，結果放了二十年房價漲5倍。

百行百業遭遇新冠肺炎衝擊，房地產同樣如此。

2月24日，有消息稱，浙商銀行近日下發通知，對“非限購”城市，各分支機搆可根據當地“限購”“限貸”和監管政策情況；將非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成(30%)調降至二成(20%)。

2月25日，記者從浙商銀行相關人士處確認了這一消息。

非限購城市有去庫存壓力

“其實有些銀行早就這麼做了，浙商不是首家。”浙商銀行人士向每日經濟新聞記者表示。據央行、原銀監會2016年2月發佈的通知，為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

對於此次調整，浙商銀行方面表示，該行始終嚴格執行央行等監管部門關於限購與非限購城市差異化政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。

“非限購城市有去庫存壓力，加上現在疫情影響，壓力比較大，對於非限購城市針對首套剛需購房門檻降低，一方面是啟動現在受肺炎疫情影響的市場，另一方面通過降首付這種方式也有助於去庫存。不是說鼓勵房價上漲，只是說在特定階段，特定市場環境下，有一些因城施策的具體措施。”同策集團首席分析師張宏偉向每日經濟新聞記者表示。

就浙江省內而言，杭州是“限購”城市，並不在此次浙商銀行的房貸政策調整範圍之內。不過，臨安、建德、淳安、桐廬卻並不限購，這些地區目前的首套房首付比例為三成。尤其是市場較為活躍的臨安，近年來吸引的外來投資客較多，其中來自杭州主城區的購房者占比較高。臨安屬於非限購區，只要有樓盤跟浙商銀行合作，意味著購房者購買首套房，首付比例最低只要二成。

此外，浙江省內的湖州、衢州、麗水等地，也屬於非“限購”城市，也可享受到浙商銀行的這一政策紅包。

如果首付比例由此前的三成降為兩成，以一套總價200萬元的房子為例，意味著首付款門檻將由60萬元降為40萬元，理論上將會激發很大一部分購房者的購買力。

事實上，住房貸款政策的松與緊，對房地產市場影響頗大。本輪樓市調控之前，多地的首套房首付比例也曾下調至2成。但到了2016年9月，隨著樓市調控政策加碼，一二線城市中多數銀行調整了貸款政策，首套房首付比例由2成提高至3成，二套房首付比例調高至4成甚至更高，部分一線城市二套房首付比高達6成。

已有多個省市出臺房地產支持政策

記者注意到，此前已有城市調整了公積金貸款首付比例。2月21日，河南駐馬店發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，二套房貸款首付比例仍執行30%不變。

2月23日，南寧市住房公積金管理委員會發佈《關於調整住房公積金貸款有關政策的通知》，對南寧市住房公積金貸款政策予以調整，與2017年頒佈的購房政策有較大變化。

該《通知》指出，對於只擁有一套120平方米及以內，目前無房或所擁有的唯一住房建築面積在120平方米（含）以內，以及已使用一次住房公積金貸款並已結清的住房的職工個人及家庭，允許其在購買建築面積為144平方米（含）以內的第二套住房時申請使用住房公積金貸款。

《通知》表明，職工個人及家庭購買第二套住房或第二次申請住房公積金貸款的，購房首付款比例應不低於40%，貸款利率調整為同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，最高貸款金額為50萬元，月還款額應不低於家庭收入的35%。

這與南寧市此前的政策有了比較明顯的放鬆。

除此之外，據不完全統計，自疫情暴發以來，國內共有24個省市出臺了相應的扶持政策，其中包含浙江、江蘇、海南、廣西壯族自治區等四省份、天津、上海兩直轄市、以及18個地級市。

各地針對房地產的扶持政策主要集中於2月12日-2月14日之間。在24個出臺扶持政策的省市中，共有14個地區在此期間發佈了樓市政策檔，占比達到了58%。

其中，浙江、廣西、蘇州、福州、上海、濟南、合肥等地方均提出允許延期或分期繳納土地出讓金。

福州市提出加大住房公積金支持力度，落實財稅金融扶持政策。貴州省則適當下調住房公積金繳存比例，最長可緩繳一年。

無錫市的政策較為全面。無錫於2月12日發佈的檔中提出了延期繳納出讓金，延期交地、延期開工、延期繳稅、禁止盲目抽貸、加強資金支持，調整專案預售審批比例等政策。並通過協調主管部門開辦網上房交會，主動説明房企促成交易。無錫的政策措施涉及了房地產領域的方方面面，可見其對於穩定房地產市場的決心。

蘇州則在發佈的政策中提出，住宅地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，以及不統一要求工程項目封頂後申請預售許可。儘管蘇州市在政策發佈後解釋稱，並未取消封頂銷售和現房銷售，但市場人士普遍認為此項規定等同於允許未竣工的項目提前銷售，將大大壓縮房地產企業從拿地到銷售的時間，對緩解房企資金壓力有著較大的利好。

房住不炒仍是主導方向

後續是否會有銀行跟進調整購房首付款比例呢？對此，張宏偉認為：“三四線城市房地產市場今年的壓力非常大，市場要去庫存，要企穩，之前一些地方出的政策基本上是偏供給端，偏向開發商端，現在需求端的政策剛剛露出苗頭。市場要有效啟動，需要供給端和需求端的政策配合，需求端政策可能還需要更多，尤其是對於三四線城市來講。”


近日，央行多次強調要落實房地產長效管理機制。2月19日，央行發佈《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》，在下一階段主要政策思路中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

同日，央行副行長劉國強對此進行解讀時表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率，“房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水準。”

2月21日，人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議，會議要求，2020年，金融市場業務條線要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。

國家統計局2月17日發佈的資料顯示，初步測算，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.9%和3.4%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點，均連續9個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.4%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，均連續10個月相同或回落。

近期，隨著多個省份降低新冠疫情緊急回應級別，房地產業也和其他行業一起，進入復工階段。據上海易居房地產研究院的調研，截至2月23日，已有半數房企全面復工，但這種主要集中於業務支持端，在銷售端，近七成售樓處尚未開放。

近日，南寧市住房公積金管理委員會發佈《關於調整住房公積金貸款有關政策的通知》，在一定的限制條件下，允許使用公積金貸款購買第二套住房。相比此前“暫停向購買第二套及以上住房或申請第二次及以上住房公積金貸款的職工個人及家庭發放住房公積金貸款（棚戶區、危舊房改造住房除外）”的規定，新規有了明顯放鬆。

此前的2月21日，河南駐馬店率先調低首套房公積金貸款首付比例為20%，並實行購房補助政策。浙商銀行也於近日下發通知，將非“限購”城市居民家庭購買首套住房的最低首付比例從原來的三成調降至兩成。

歲末年初，新冠疫情從武漢蔓延至其他地區。為應對疫情影響，春節後，各級政府部門陸續對房地產政策進行微調，比如延長土地出讓金繳納時間、延緩償還公積金貸款、延期繳納稅費、加大土地供應，等等。

如果說這些微調是為應對疫情影響而進行的合理化調整，近期駐馬店、南寧等地的“允許加杠杆”舉措，則被認為帶有明顯的“托市”性質。

市場下行疊加疫情影響，使得2020年的房地產市場開局不利。那麼，這些舉措會否蔓延至更多的城市？在“房住不炒”的紅線內，這些措施能否挽救房地產市場？

從“救企”到“救市”

南寧、駐馬店兩地的政策亮點均在於公積金政策。除調降首付比例外，駐馬店還將公積金貸款最高額度從45萬元提高到50萬元，同時大力推廣公積金組合貸款業務。

南寧對公積金貸款購買二套房的限制條件有三點：目前無房或所擁有的唯一住房建築面積在120平方米（含）以內；已使用一次住房公積金貸款並已結清；第二套房的建築面積為144平方米（含）以內。

雖然都是“有條件”鬆綁，但中原地產首席分析師張大偉認為，這些做法分別代表了二線城市和三四線城市對“救市”的需求。

“救市”的另一種表現還在於人才政策。2月18日至2月21日，廣東中山、江蘇蘇州相城區、山東青島先後出臺人才新政，涉及落戶、安居房、購房補助、社保補貼，等等。

其中，中山將為直接落戶的應屆高校畢業生提供一批人才安居房，一旦就業，還可以享受3年社會保險補貼。蘇州相城區則構建“人才購房綠色通道”，將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具範圍，在區內購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響。

張大偉將這輪調整稱為“從救企升級到救市”。他向21世紀經濟報導表示，此前的措施意在減緩企業的資金壓力，新一輪政策則意在刺激市場復蘇。換言之，政策調整的著眼點，正從疫情期間的保障，轉向疫情後的恢復。

這種變化也反映出疫情影響減弱、市場開始復工的現狀。

近期，隨著多個省份降低新冠疫情緊急回應級別，房地產業也和其他行業一起，進入復工階段。據上海易居房地產研究院的調研，截至2月23日，已有半數房企全面復工，但這種主要集中於業務支持端，在銷售端，近七成售樓處尚未開放。

但南京、瀋陽、濟南等一些二線城市正在研究售樓處開放。比如，2月20日，南京發文指出，商品房銷售實行精准防控，符合條件的各開發企業專案售樓處逐步有序開放。濟南也表示，正在研究售樓處和仲介門店在嚴格做好疫情防控的前提下逐步恢復營業。

北京某大型房企人士向21世紀經濟報導表示，對於疫情持續時間和影響，公司曾做過三種假設。最樂觀的假設為，疫情在2020年3月得到控制，4月徹底結束。他表示，如今這種假設正在成為現實，公司各部門正陸續復工，並制定疫情恢復後的各項工作計畫。

房價不會大幅波動

“救市”政策的頻繁出臺，還有一些深層次原因。近年來，我國經濟增長進入“換擋期”，很多城市的GDP增速出現下降。作為對經濟增長有重要拉動作用的房地產業，則從去年下半年進入下行期，其中三四線城市的降溫尤其明顯。

歲末年初，新冠疫情爆發後，不光是房地產業，經濟形勢也受到影響。因此，在近期各行業有條件復工的過程中，房地產業不僅備受關注，也被寄予厚望。

早在疫情爆發前的2019年12月30日，湖南衡陽就制定了《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》，推出17條措施。衡陽也被稱為“打響救市第一槍”。多家機構發佈報告指出，疫情爆發後，樓市政策存在“邊際放鬆”的空間。

華創證券指出，近期地方政府密集出臺房地產支持政策，“一方面是希望穩開工，從而穩經濟，另一方面則希望穩土地市場、從而穩財政。”預計在房住不炒的大原則下，地方政府的一城一策力度或將進一步加大，並且供給端的政策較需求端政策會更大力度、更早時間地獲得推進。

張大偉也表示，預計未來將有更多的城市對樓市政策進行鬆綁，但力度有限，需求端尤其不會大規模鬆綁。因為在央行於2月19日發佈的“四季度貨幣政策報告”中，再度強調了“房住不炒”，並重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

如今，隨著復工情況的增多，加之支援性政策陸續出臺，房地產市場恢復可期。多個受訪的房企人士對市場在4月徹底恢復表示樂觀。

空•白研究院創始人楊現領認為，如果疫情在2月底3月初得到控制，預期房地產銷售在3、4月份會恢復性增長，5月份會出現大幅度增長。

這是否意味著房價將出現大幅上漲？前述房企人士表示，今年一季度是房企債務到期的高峰，年初也是企業補貨需求較大、預算充足的時段，在今年一季度銷售大幅下降的情況下，行業的資金壓力將有所凸顯。

同時，一些城市的庫存開始積壓，去化週期延長，也將給新房和二手房價格帶來下行壓力。

他認為，從目前很多房企啟動網上降價賣房來看，疫情結束後，也不排除企業繼續實施以價換量的可能。但全年來看，隨著需求的延後釋放，疫情對銷售的影響不會太大，預計全年銷售規模的降幅不會超過10%，房價則不會出現大幅波動。

2020年開春，受疫情影響，復工延遲，到期的寫字樓續租率也因此降低，寫字樓空置率情況不容樂觀。從仲介發佈的招租廣告中，《華夏時報》記者注意到，深圳多處寫字樓出租方打出免租期3-4個月，價格好談的廣告。

王傑回深圳上班的火車票已經多次改簽和退票，2月19日，王傑對《華夏時報》記者表示，最後買的2月22日回深圳的票已經退了，現在在家裡線上辦公，回去的時間公司還沒發通知。

受疫情影響，返工時間延遲。1月27日，國務院發通知稱，春節假期延長至2月2日。此後疫情持續發酵，各地根據自身情況，復工時間一再延後。進入2月，一波企業開始了線上辦公，線下去辦公室上班的情況屬於少數。王傑表示，公司在深圳市阿裡巴巴大廈，租有多層辦公室，現在員工基本在家，每天只有領導要去辦公室值班。

百度遷徙地圖通過統計各個城市內部的人流活力恢復情況，得出一個近似於線下復工程度的復工率指數，其統計資料顯示，截至2月14日，全國平均復工率約為42%，而深圳復工率約為23%，遠低於平均復工水準。

2020年開春，受疫情影響，復工延遲，到期的寫字樓續租率也因此降低，寫字樓空置率情況不容樂觀。從仲介發佈的招租廣告中，《華夏時報》記者注意到，深圳多處寫字樓出租方打出免租期3-4個月，價格好談的廣告。

一線城市寫字樓空置率問題一直備受關注， 2019年全國一線城市寫字樓空置率持續攀升，達到近10年來最高點，平均在10%左右。其中深圳寫字樓空置率最高，據第一太平大衛斯公佈資料，深圳2019年四季度寫字樓空置率達到24.6%。

復工時間延遲 疫情下寫字樓做好防護工作

原計劃2月10日開始上班的陳女士又接到公司推遲上班的通知，陳女士也因此把剛搶到的回深圳的火車票進行了退票。

實際上，陳女士2月初就逐漸開始在家線上辦公，要做的工作也沒有落下。2月中旬，陳女士又接到公司通知，因疫情原因，公司建議員工這段時間內在家辦公。而陳女士領導直接建議其3月份再從江西返深。

陳女士的公司在深圳福田區，2019年10月份剛搬進了新的辦公室，現公司員工已經一個多月都沒有去過辦公室，一切都線上上溝通。

萊坊統計資料顯示，若以員工進公司辦公（包括輪崗）為復工的統計口徑，估計大概50%左右的企業已經開始上班，它們多為央企、國企和民企，外企則多採用線上辦公以及員工輪崗的形式。

各寫字樓物業為迎接企業員工的回歸，均採取了多重措施。例如，對進入大樓人員進行體溫測量及登記，外賣快遞送至大堂避免直接接觸，對電梯、洗手間等公共區域定時消毒，對進出車輛消毒，以及停用中央空調等，最大限度地降低病毒傳染的可能，確保企業員工安全健康。

星河產業集團的相關工作人員也告訴《華夏時報》記者，現在公司名下的多座寫字樓也在為復工做好防護消殺工作。比如，機器人消毒、機器人送餐等。

寫字樓困境：疫情下招租難，二房東免租難

在深圳做寫字樓出租的張女士告訴《華夏時報》記者，他們目前在福田、羅湖和南山等區都有在租的寫字樓項目。張女士表示，一般都是一次性和房東租下較大的場地，再進行裝修，最後自己管理出租。

受疫情影響，春節以來，寫字樓出租情況並不樂觀。與此同時，租客紛紛和房東商量能否給予免租。張女士也收到不少此類消息。張女士對《華夏時報》記者抱怨到，因為自己也要給房東交租，房東也沒有給自己免租，現在受疫情影響，給自己也造成很大損失。

張女士表示，“現在也有和原房東談免租的事兒，但是政府也沒有檔明確免租，只是倡議，目前原房東沒有免租，我們壓力也很大。”

但另一方面，在疫情的情況下，房東招租難，空置率攀高，也是心頭之痛。

做寫字樓出租的仲介王先生向《華夏時報》記者介紹，位於福田中心區的卓越世紀中心，目前寫字樓出租均價在180元/平米/月，價格還可以談。

據王先生介紹，目前在租的有一個整層，業主報價187元/平方米/月，而且還有議價空間。王先生對記者表示，“現在的都是真心價，最近成交的都是在180元/平方米/月左右，尤其是租期長的，議價空間更大。”

據瞭解，現出租的這層是一房東直租，辦公室的使用率在七成以上，而二房東寫字樓出租的使用率一般在五成左右。而且，目前受疫情影響，該層免租期長達四個月。

王先生進一步介紹，現在租金價格都降了很多，以前這裡的租金沒有低過200元/平方米/月，現在市場環境不好，房東都願意讓步租金出租。

寫字樓空置率居高不下

復工延遲，寫字樓招租難成為目前的一大難題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進肯定了受疫情影響，寫字樓空置率將繼續抬高的情況。嚴躍進表示，現在企業推遲復工，經濟、產業、創業形勢都不好，寫字樓情況肯定會受影響，這段時間寫字樓空置率肯定會抬升，也是目前無法避免的情況。從實際情況來講，對於深圳寫字樓市場，政府應給予一定支持。只有企業積極應對再加上政府給予一定補貼，才能使市場重新恢復正常水準。

深圳寫字樓空置率近些年來一直居高不下，就2019年四季度情況來看，多家機構資料顯示，深圳寫字樓空置率在20%以上，在一線城市中，深圳寫字樓空置率最高。


同時，據第一太平大衛斯估計，疫情之後雇主對健康的持續關注及對高品質物業管理的需求，將令優質甲級辦公樓的價值更為凸顯。預計醫療、保險、科技行業在疫情後將迎來巨大發展機遇，業主應把握視窗期加以關注。

萊坊中國區戰略諮詢部高級董事陳鐵東表示，雖然深圳的甲級寫字樓市場空置率較高，預計2020年1季度的市場會有一定的影響。但長期來看，由於深圳市的服務業在深圳產業結構中佔據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示範區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中，預計甲級寫字樓市場的需求會在2020年下半年逐漸恢復。

　　蛋殼公寓深陷輿論漩渦和資金危機，當前採取的措施未能如其預想般的“三贏”，反而令房東、租客更加不滿，導致情況更加複雜。

　　蛋殼公寓當前給出了三種房東支持計畫，分別為合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租和支持半個月免租期。蛋殼稱，懇請房東與其一同為眾多深受疫情影響的租客獻出一份愛心關懷，攜手共渡難關。但是，接受證券時報記者採訪的多位元房東表示，以上三種方案均不能接受，若逾期15個工作日內仍未收到蛋殼2月份房租，將採取行動強制收房。

　　多位房東還反映，收到了《法務函》，蛋殼公寓以疫情產生的影響為不可抗力為由，解除雙方簽署的《財產委託管理服務合同》，互不承擔違約責任。收到該函的房東們無法接受，認為蛋殼公寓單方面違約，應承擔賠償責任。

　　蛋殼和房東的關係更加惡化，令租客無所適從。深圳一名蛋殼租客向證券時報記者表示，房東已經通知即將強行收房，蛋殼公寓給出的換租或退租的方案均不合理，當前情況也很難搬家，無法接受。該名租客使用了租金貸，每月均按時還款，蛋殼公寓已經收到全年租金，未如期支付給房東。武漢的一位租客也面臨退租難題，其在去年底即申請退租，但遲遲未通過，在自己未實際租住的情況下，仍不得不每月償還租金貸，目前已經超出兩個月。

　　房東強烈反彈

　　蛋殼本來有機會在疫情期間樹立良好的社會形象，其確實也這麼做了。1月25日，蛋殼公寓就宣佈，拿出重點醫院附近專屬房源為武漢醫務人員提供免費租住。2月3日晚間，蛋殼公寓還宣佈要在疫情期間給租客發補貼，為行業首家。但是沒過幾天，蛋殼公寓被曝出單方面通知房東減免1~3月租金，給出的理由是受疫情影響及為租客補貼。隨後，又有大量租客反映，並未享受到蛋殼公寓的補貼，甚至有借機漲價以及強行解除合同要求搬家的情況。由此，蛋殼公寓被指“兩頭吃”，要通過此舉截留大量資金，賺聰明錢、國難錢。

　　2月17日，蛋殼公寓又發長文《致廣大房東的真心話》。在文中，蛋殼向各位房東致歉，稱確實存在部分員工與房東溝通有問題，是我們的工作沒有組織好，做得不到位，讓本該有的協商，變成了一種“通知”。蛋殼表示長租行業在此次疫情中遭受了非常嚴重的衝擊，房屋空置率日趨嚴重，這對維護行業生態及平臺的穩定來說，是一個巨大的挑戰。蛋殼繼續向房東尋求的免租期愛心支持，用於對租客進行補貼。蛋殼表示，絕不會趁疫情大發橫財，如果因此獲得任何額外的收益，將全部返還給房東。蛋殼稱，眼下確實遇到了很大的困難，面對幾十萬受疫情影響的租客，如果在為他們提供補貼的同時，我們仍正常支付房東租金，可能難以長久支撐下去。如果我們倒下了，未來傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。

　　這封公開信顯然沒有達到蛋殼預期的效果，甚至有反效果。隨即，蛋殼公寓給出了三種房東支持計畫，分別為合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租和支持半個月免租期。蛋殼稱，這是在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案。但是，接受證券時報記者採訪的多位元房東表示，以上三種方案均不能接受。蛋殼公寓並沒有給出其他不免租的方案，僅保留了一個進一步溝通的入口，房東可以將自己的意見回饋給客服。

　　江林（化名）將自己在深圳市福田區的一套80平米的房子委託給蛋殼公寓，每月租金9100元。2月初，江林接到電話，蛋殼公寓希望他能免租一個月，被拒絕。其後在2月付款日，江林沒有收到蛋殼公寓的租金。江林也在APP中看到了蛋殼公寓給出的三種方案，但都無法接受。江林現在也是租房狀態，蛋殼公寓未如期支付房租，會導致江林房租壓力增大，也會影響他的房貸月供。根據江林的瞭解，他委託給蛋殼的房子在正常出租，沒有空置。

　　部分房東已經收到了蛋殼的《法務函》，該函稱，鑒於1月起國內爆發新冠肺炎疫情，多個城市採取了嚴格的防控措施，該情況無法預料且不可避免，屬於法定不可抗力因素，導致原協議無法履行。因此蛋殼函告，原《財產委託管理服務合同》解除，雙方不因原協定效力的解除而承擔違約責任，自該函送達房東之日起生效。

　　多名房東表示，疫情並未影響房屋的出租，這是蛋殼公寓要單方面違約。蛋殼公寓採取的措施引起房東強烈反彈，多地建立了維權微信群、QQ群，政府部門也接到大量關於蛋殼公寓的投訴。根據證券時報記者的瞭解，至少在深圳和北京，已經出現了房東聚眾維權的情況。政府部門也有所行動，深圳、北京等地住建部門對蛋殼公寓進行約談，要求其積極和房東溝通，按照法律規定和合同約定妥善處理問題。

　　租客權益受損

　　深圳市翻身片區的租客康康（化名）遭遇到了難以處理的情況，房東在門上張貼了《告示》，稱有權在2月26日後停止出租房屋，請租客儘快與蛋殼聯繫確認，保障自身合法權益。

　　康康的房東在《告示》中表示，蛋殼公寓2月5日拒不支付當期房租，根據其與蛋殼公寓簽署的租房合同約定，若蛋殼公寓逾本期付款日後的15個工作日內未支付租金，則其本人可單方面解除租房合同。康康與房東取得了聯繫，房東的態度很堅決，是不會免費提供住宿的，近期就會換鎖，讓康康找蛋殼協商。

　　康康2019年12月下旬才住進了這裡，一個單間，每月租金2000元。康康用了租金貸，微眾銀行每月準時從銀行卡裡扣款。春節期間，還在老家的康康接到房東打來的電話，蛋殼已經兩個月沒有支付房租了。據介紹，房東一度斷了水電，康康也與蛋殼進行了溝通。蛋殼管家提出了換租或者退租的方案，康康不能接受換租。康康表示，換租需要再重新簽訂一年合同，自己沒有義務配合蛋殼，疫情期間搬家也不方便。對於退租，康康認為，自己正常繳納房租，是因為蛋殼公寓的原因導致自己現在無房可住，責任在蛋殼，如果要退租，也需要蛋殼提出解約，按合同進行賠償。

　　康康十分擔心，如果房東真的強行來收房，自己也不知道該怎麼辦。“如果她硬上門換鎖，然後把我們東西扔出去呢？”康康說。

　　武漢租客王天（化名）是想退租而不得，已經多交了兩個月租金，讓他很惱火。

　　正常情況下，如果要退租，蛋殼公寓要求租客提前一個月進行申請。王天2019年12月31日申請在2020年1月30日退房，蛋殼公寓APP介面顯示，已分配服務管家，將上門辦理。但是，蛋殼的服務管家一直沒有來收房。春節前，王天離開武漢回老家過年，房屋至今空置。

　　王天租房時使用了租金貸，他表示這是唯一的支付方式。每月底，微眾銀行都會扣除1350元，為下個月的租金。1月底，王天未完成退房，已經扣除了2月份租金。2月也已經到了扣款日，微眾銀行已經扣除了3月份的租金。王天對證券時報記者表示，本來租金交到1月30號就可以了，現在已經交到3月29號了。王天找到蛋殼管家溝通，後者卻說，可以直接斷交租金貸款，且稱不會有什麼影響。王天認為這在邏輯上說不通，斷交會上征信記錄，以後買房、買車的貸款都會受到影響。

　　王天也找了蛋殼客服，希望可以收回多繳納的兩筆租金，未獲得明確答覆。

　　資金鏈承壓

　　康康、王天使用的租金貸，可在簽約之時就令蛋殼公寓獲得整個租賃期限的租金，從而去獲取更多的房源，發展更多租客，實現極速擴展。但是，這一模式潛藏風險，需要不停的滾動下去。早前，由於資金問題，已有多家長租公寓企業跑路、倒閉，多涉及租金貸，行業已經經歷了一輪洗牌。2019年底，住建部等六部門發佈《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》：住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應於2022年年底之前逐步調整到位。

　　蛋殼公寓招股說明書顯示，租客選擇租金貸的比例在2017年達到91.3%，2018年降低至75.8%，2019年前三季度進一步降低至67.9%。蛋殼公寓稱，租金貸支持的業務占比下降的主要原因是由於增加了與更有聲望的金融機構合作，這些金融機構利率更低，貸款審批更為嚴格。蛋殼公寓租金貸年化利率6%~10%。

　　蛋殼公寓是國內規模最大的長租公寓上市公司。1月17日，蛋殼公寓赴美上市，是2020年登陸紐交所的第一隻中概股。蛋殼實際發行價13.5美元低於招股價區間，實際發行總數也低於計畫，實際募資1.296億美元。上市首日盤中，蛋殼公寓就遭遇破發。近期，蛋殼公寓持續下挫，最新收報11.15美元。

　　2019年前三季度，蛋殼公寓實現營收50億元，同比增長近2倍；營業支出達到73億元，虧損25億元，2018年同期虧損額為13.7億元。這是急速擴張的結果，蛋殼公寓2018年、2019年前三季度營收和虧損額較2017年明顯增加。2017年度，蛋殼公寓營收6.57億元，虧損2.72億元。

　　截至2019年9月底，蛋殼公寓總資產76.74億元，總負債76.61億元，按此計算的負債率為99.83%。這其中的負債大部分應為租金貸，真正的有息負債沒有那麼多。還有一個不好的信號是，蛋殼公寓2019年前三季度淨現金流轉負，為-1.68億元，資金壓力凸顯。

　　蛋殼公寓成立於2015年，當前已進入北京、上海、深圳、武漢等13個城市，運營房源達到43萬間。資料顯示，蛋殼在IPO前經歷了7輪融資，總額超過7億美元，股東包括老虎環球基金、華人文化產業投資基金、高榕資本、螞蟻金服等知名投資機構。蛋殼公寓上市後，老虎環球基金持有20%的股份，螞蟻金服持股7.8%，聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

2月份以來，為解凍冰封的房地產市場，各地相繼出臺穩樓市政策。中新經緯用戶端注意到，近幾日，一些地方已經從為房企出臺紓困政策，轉向了在需求端發力，扶持購房者買房。例如，河南駐馬店出臺了降低首套房公積金貸款首付比例的政策，成為全國第一個降低首付比例的城市。

業內認為，各地之前出臺的穩定房地產市場政策，主要集中在土地款項緩繳、放寬預售條件等方面，這只能緩解企業短期壓力，對市場的刺激作用有限，穩樓市還要在需求端發力。目前，已經有城市開始出臺放鬆落戶條件、發放購房補貼等新舉措，更多利好將陸續出臺。

多地紓困房企 緩解短期資金壓力

面對來勢洶洶的新冠肺炎疫情，許多城市都要求售樓部等人員密集場所暫停營業，本來業內期待的樓市“小陽春”就此湮滅。

克爾瑞資料研究中心稱，全國有100餘城暫停開放售樓處，90余城房源零供應，24個城市春節假期期間(除夕至初六)出現零成交，較疫情爆發前一周環比下跌 93%。隨後一周擴大至27個城市零成交，較去年節後一周成交暴跌95%。

面對這種情形，穩定房地產市場的政策便提上日程。回顧持續至今的穩樓市政策，多地、多部門最開始是在供給端發力，即從紓解房地產企業面臨的短暫困境入手。

克爾瑞資料研究中心此前稱，已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等10多個省市，出臺針對房地產行業尤其是房地產企業的階段性紓困新政。之後，有資料顯示，出臺類似政策的省市達到了20多個。梳理發現，紓困政策主要包括延期或分期繳納土地出讓金、降低土地拍賣保證金比例、放寬預售條件、延期繳納稅款、有困難的企業可申請減免房產稅與城鎮土地使用稅等。

“這些政策意在緩解房地產企業資金周轉壓力，支援當地房地產市場及宏觀經濟健康穩定發展。”上述研究中心認為。

不過，中原地產首席分析師張大偉卻中新經緯用戶端表示，這些政策對緩解房企短期資金壓力能起到一定作用，但緩交不是不交，對穩定市場的作用不大。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，地方政府主要是針對受疫情影響不能正常開工、銷售、拿地等的房地產開發企業給予一定的扶持政策，主要針對供給側，但決定房地產短期市場變化的因素在需求端。

在各地相繼出臺供給端扶持政策的同時，一些房地產行業協會就開始建議從需求端入手，改善市場環境。例如，安徽省房地產商會、江西省地產協會等協會提出多個舉措，包括適當放寬限購政策、降低按揭首付比例、減少二手房交易稅費等。不過，這些建議只是行業協會的想法，並沒有真正落地。

補貼降臨後 降首付政策出現

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析稱，雖有一些針對房企的相關政策出臺，但並非全國性的，企業融資依舊較嚴，穩定市場還要在需求端發力，讓企業通過銷售回款來改善資金狀況。克爾瑞資料研究中心認為，疫情使得原本就處在下行階段的樓市更加低迷，隨著疫情控制得力，政策支援主體也會由各類房地產企業轉向對購房需求的刺激，各地會因勢利導、因城施策。

2月14日，湖南衡陽市十部門發佈共計17條的樓市政策，除了針對企業端的優惠政策，在購房需求側，衡陽還推出購房補貼、擴大人才購房補貼物件範圍、加大住房公積金支持力度等措施。根據規定，對購買新建商品房(含住宅和非住宅)和存量住房，簽訂網簽協議並繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的予以全額補貼。非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。

為保障企業複產復工，蘇州市相城區2月20日發佈通知，對有來“相”就業意願的全日制本科及以上學歷的人才，放寬有關限制；暢通人才購房綠色通道，將工作滿3個月的高技能人才納入人才證明開具範圍，在區內購房不受戶籍、社保、積分等限制條件的影響。

也就是說，蘇州相城區不僅落戶門檻降低，符合一定條件的高技能人才還可以繞開樓市限購政策，直接買房。

到了2月21日，河南省駐馬店市發文稱，將住房公積金貸款額度由45萬元提高到50萬元；首套房的住房公積金貸款首付比例由30%下調為20%，二套房貸款首付比例仍執行30%不變；購買首套居住房屋的給予補助，各類人才補助標準200元/㎡，大中專以上畢業生補助標準150元/㎡，農民工補助標準100元/㎡。

駐馬店將首套房公積金貸款首付比例由30%下調為20%，引起市場關注。張大偉指出，這是全國第一個下調首付比例的城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯用戶端表示，調整首付比例是很強的“暖樓市”政策，將刺激購房需求。

對於購房補貼政策，嚴躍進稱，駐馬店的補貼政策覆蓋面比較全，也注重了購房者的職業和特性。近期，包括衡陽、馬鞍山在內的多個城市都有類似舉措面世，預計購房補貼將會成為穩樓市的重要工具。

售樓部逐漸開放 寬鬆政策相繼落地

經過艱苦努力，目前疫情防控形勢積極向好的態勢正在拓展。當前，一些地方已經開始有序復工複產，就房地產行業而言，積極信號正在積累。

2月20日，南京市住建局發佈《關於有序恢復商品房銷售的工作方案》，方案指出，對人員密集流動性大的玄武、秦淮、建鄴、鼓樓等主城區，堅持疫情防控優先，安全有序積極推進售樓處開放銷售；對棲霞、雨花臺、江寧等區域，在安全可控前提下全力推進售樓處開放銷售。

2月21日，河南省住建廳等部門稱，在確保疫情防控情況下，支援疫情輕微區域房地產企業辦公場所、售樓部、項目施工現場全面復工、應複盡複，指導疫情影響較重區域有序復工複產。

不過，克爾瑞研究中心22日稱，通過調研新房市場48個城市6880個專案發現，有近7成實體售樓處尚未開放，僅20%的城市售樓處開放比例高於60%；調研二手經紀25個城市8383家門店，其中6成門店處於關停狀態，另外4成門店多數已轉換為線上辦公，僅4%人員提供實體服務。

另一方面，由於疫情對中國宏觀經濟運行產生一定影響，業內也預計，為讓經濟增長保持在合理區間，金融政策或將出現寬鬆。例如，2月20日公佈了新一期貸款市場報價利率(LPR)，與上月相比，1年期下降10個基點至4.05%，5年期以上下降5個基點至4.75%。

2月24日，中國人民銀行副行長陳雨露表示，人民銀行會讓穩健的貨幣政策更加靈活適度。繼續保持流動性合理的充裕，通過政策利率的引導作用讓整體市場利率繼續下行，降低企業的融資成本。

嚴躍進預計，從3月份開始，類似下調公積金貸款首付比例的情況，會逐漸增多，購房交易行情有望改善。克爾瑞研究中心認為，更多二、三線城市將局部乃至全面放鬆調控，市場下行壓力較大的城市甚至會出臺購房補貼、稅費減免等穩定房地產市場的政策。

謝逸楓表示，去年甚至更早之前，一些城市已經陸續放寬限價、限售、限簽等調控政策。受疫情影響，三四線乃至弱二線城市的限購、限貸也有可能在今年3、4月出現調整，但這種調整會比較緩慢，不會出現一下子全部放開的局面。

抗疫期間大型內房碧桂園（02007）進行大規模人事及架構調整。內地傳媒報道，碧桂園在內部發放通知，進行16項組織架構調整，對38名總部與區域的高管作人事調整，以及對超過29個區域進行合併及裁撤，是次調整涉及總部組織架構和區域劃分兩個層面。總部層面把投資策劃、設計管理兩個核心中心合併，成立投資策劃中心；區域層面，把部分業務規模偏小、地域鄰近的區域進行整合。

進行16項組織架構調整

接近碧桂園的消息人士強調，是次調整已在內部討論多時，是去年以來集團及區域組織結構調整的延續，整體目標依然是實現「總部精幹高效、區域做強做優」，通過推進集團權責下放、業務流程精簡、內部人才培養，提升全周期綜合競爭力。

集團層面調整方面，包括原集團常務副總裁、品牌營銷中心總經理程光煜擔任投資策劃中心總經理，原來職責不變，並分管文商旅集團。原設計管理中心總經理楊翠瓏改任成本管理中心總經理，原集團副總裁職責不變。

區域合併包括甘肅區與蘭碧區併為甘肅區、山東區與魯北區合併為山東區，以及合併湖北區（除孝感市外）武漢區為湖北區、湖北區下轄孝感市調整為鄂北區的區域管轄範圍等。

資金避險買「磚頭」 逾千萬元單位受捧

本港新冠肺炎（武漢肺炎）確診人數持續增加，新盤本月交投大幅萎縮，首24日成交不足300宗，惟中上價單位表現不俗。本報統計，本月截至24日，逾1000萬至約5000萬元的單位佔新盤成交約23.9%，較1月的14.4%高出9.5個百分點；5000萬元或以上交投佔比亦增加3個百分點，至4.7%。業界表示，疫情影響全球，但資金仍須尋找出路，在股市風高浪急下，「磚頭」成為最佳投資工具，中上價物業有一定捧場客，令此類物業佔總成交不跌反升。

半億以上豪宅比例增至4.7%

新冠肺炎衝擊樓市，發展商減慢推盤，新盤銷售影響最大，本月截至24日僅錄得276宗一手成交，即使政府放寬按揭保險樓價上限，在無盤可賣的情況下，1000萬元或以下的一手交投急減至不足200宗，與1月約982宗成交，大幅減少80%。

不單細價樓交投急降，疫情下新盤各類型單位的成交量均下挫。不過，本報發現，新盤1000萬元以上單位佔本月新盤成交比例不跌反升，當中逾1000萬至約5000萬元成交共錄得66宗，佔整體成交量的23.9%，較1月同一組別佔比只有14.4%，高出9.5個百分點；逾半億元大額成交情況相若，本月至今錄得13宗成交，與1月全月只有20宗僅相差7宗，佔比為4.7%，按月增加3個百分點，反映中上價以至大額物業在疫情下仍錄得不俗交投。

峻源銷情最佳 本月暫沽13伙

以1000萬元以上的中上價新盤單位作統計，中信控股（00267）旗下中信泰富發展的馬鞍山峻源銷情最佳，本月暫沽13伙，成交價介乎1778萬至2300萬元，共套現近2.7億元。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，新冠肺炎疫情影響全球，連帶股市亦受影響，各國包括內地繼續進行量化寬鬆刺激經濟，資金要尋求出路，「磚頭」成為最佳投資工具，此類資金主力追捧中上價物業。美聯住宅部行政總裁布少明說，不少豪宅新盤近期推出超長成交期，有一定吸引力；相反，二手豪宅業主願意劈價沽貨的意欲不大，在個別樓盤加佣催谷下，中上價單位在淡市下仍有相當成交量，甚至出現新高造價。

興勝創建（00896）毋懼疫情繼續推盤，旗下深水埗單幢現樓盤West Park落實周六（29日）以先到先得形式發售5伙，昨日並首度展示23樓C室連傢俬示範單位，實用面積333方呎，為2房間隔。興勝項目管理董事周嘉峯強調，早前加推的2號價單，扣除景觀及樓層因素，屬原價加推。位於通州街256號的West Park只有63伙，至今累售19伙。

新盤續錄撻訂個案，新世界（00017）元朗瑧頤新增16樓B6室撻訂，以成交價559.5萬元計算，發展商殺訂27.975萬元。九建（00034）紅磡環海．東岸於2015年9月以538.1萬元售出的1c座18樓M室，近日撻大訂離場。買家當時採用「開心直通車」付款，分期繳付首期，估計已付10%至15%樓價，料損失超過53萬元。

零售業吹冷風，連鎖零售集團開始縮舖節省支出。連鎖珠寶金行周大福（01929）及連鎖餅店澳門鉅記餅家（鉅記）皆於本月結束旺角分店。其中，周大福不續約承租的亞皆老街地舖分店，雖然火速以每月20萬元租出，惟仍較舊租急挫一半；鉅記則宣布本月29日（星期六）關閉旺角、尖沙咀及銅鑼灣3間分店，把所有香港街舖分店結業。

零售前景岌岌可危，大型連鎖零售商亦決定關閉核心旅遊區分店。周大福於2014年3月起承租旺角亞皆老街48號地下連閣樓舖位，剛決定不續租，業主已即時把舖位轉租予其他租客，租金急跌50%。上址位於先達廣場對面，地下建築面積約900方呎，連建築面積約540方呎閣樓，共約1440方呎。周大福2014年首份租約月租45萬元，至2017年續租時已減至40萬元。據了解，舖位去年12月已放租，叫租28萬元，當時業主向代理表示，現有租戶尚未決定會否續租。直至上月底，周大福決定不續約，本月底結業，業主即時減價招租，終以20萬元租出，呎租約139元，較周大福舊租低20萬元，減租一半。

彌敦道舖料本月撤離

市場消息亦透露，周大福位於尖沙咀彌敦道19至21號G1號舖，建築面積約2830方呎，現時月租逾100萬元，租約本月底到期，至今仍未續租，估計亦有很大機會撤離。

此外，在2009年打入香港市場的鉅記，宣布大規模縮減香港業務。該公司指出，鑑於香港的新冠肺炎疫情暫未有緩和跡象，加上公司的生產力需要一段時間才能回復正常，澳門短期內暫未能全面提供足夠貨量予香港各分店，因此決定於本月29日關閉旺角、尖沙咀及銅鑼灣3間街舖分店，只餘下香港國際機場分店照常營業。

供貨不足 鉅記三港店結業

據了解，鉅記旺角、尖沙咀及銅鑼灣3個街舖分店，租約俱於本年中屆滿，預料提早兩至三個月終止租約。當中，旺角亞皆老街56至62號利安大廈地下A舖，建築面積約600方呎，鄰近前述將結業的同街周大福舖位，業主昨日剛以每月19萬元放租，與目前租金相若。

至於尖沙咀漢口道44號漢威大廈地下A舖，建築面積約1000方呎，鉅記10年前租用，租期至今年5月，月租33.5萬元；因應租戶提早結業，業主剛以35萬元重新放租。

公屋輪候時間不斷延長，惟房屋委員會（下稱房委會）根據現行機制檢討後，建議放寬2020/21年度出租公屋（下稱公屋）的入息和資產限額，入息上限平均上調5.4%，資產限額則平均提高3.4%。

運輸及房屋局向立法會房屋事務委員會提交的文件指出，以扣除強積金供款的實際收入計算，單身人士的放寬幅度最大，入息上限由2019/20年度的11830元，放寬約8.2%，至12800元；資產限額則升3.5%，至26.6萬元。

2人家庭資產須36萬元以下

二人家庭的入息限額放寬幅度相對較小，按年漲4%，至19430元，3人和4人家庭則分別升6.1%和5.8%。資產限額方面，2人至4人家庭的限額上調3.3%至3.4%，其中2人家庭最新資產上限為36萬元，升3.4%。

房委會預計，約有15.89萬個私人樓宇的非業主家庭的入息符合申請資格。

立法會房屋事務委員會將於3月2日（下周一）討論有關議題，並由房委會資助房屋小組於3月10日開會時討論，4月起實施。

另外，房委會宣布，「出售居者有其屋計劃單位2019」（下稱今期新居屋）揀樓程序將於下周一有限度恢復，房委會將分批發出選樓通知書，向受暫停揀樓程序影響的申請者，通知其最新的揀樓日期和時間。

市況不穩，個別居屋買家揀樓後決定撻訂。成交紀錄冊顯示，原於今年初沽清的何文田冠德苑，C座低層7室，實用面積483方呎，去年12月以391.01萬元售出，但買家已於近日撻訂。

新居屋下周有限度揀樓

今期新居屋提供4904伙，揀樓程序可謂一波三折，原定去年11月開始揀樓，惟受社會運動等影響，延至12月9日才開始；扣除最新撻訂的單位，累積售出約2725伙，比例約55.6%。

近日多個藍籌屋苑重回8成按揭區間，以鴨脷洲海怡半島為例，本月暫錄24宗買賣，當中有18宗成交價低於1,000萬元，其中7宗是3房間隔，可承造8成按揭。

高層3房 999.8萬成交

代理指出，雖然準買家未必一定承造8成按揭，但是議價時往往以1,000萬或以下為目標，盡量在按揭爭取更加多靈活度。例如海怡半島15座怡韻閣高層B室，實用面積615平方呎，屬於3房連套房間隔，原本開價1,048萬元放盤，雙方議價後減價近50萬元，以999.8萬元成交。

美聯物業聯席區域經理吳家棟表示，業主早年一手購入單位，有減價空間，並且見買家有誠意，減價至低於1,000萬元，故買家更可因而承造高成數按保，加速是次交易。

事實上，海怡半島本月錄得4宗成交價999萬至1,000萬元的個案，可見買家議價均以8成按揭作為參考呎度。

太古城4宗1000萬成交

另外，鰂魚涌太古城本月錄得20宗成交，當中有4宗是「齊頭價」1,000萬元易手，例如金星閣高層E室，實用面積582平方呎，「齊頭」1,000萬易手，同樣可造8成按揭。

至於其他屋苑方面，大角咀浪澄灣3座低層B室，實用面積547平方呎，屬於海景2房單位，議價後以990萬元易手；紅磡海逸豪園4期20座高層C室，實用面積537平方呎，成功以980萬元易手，兩者均屬重返8成按揭範圍。

此外，中原地產分區營業經理陳旭明指，東涌映灣園7座中層D室，實用面積632平方呎，剛以690萬元易手，持貨8年帳面獲利270萬元。該名業主賣樓後，同日即以905萬元，購入映灣園10座中層H室，實用面積927平方呎，屬於3房間隔，反映用家對後市仍具信心。