講述貧富差距的韓國電影《寄生上流》奪奧斯卡4項大獎，片中主角們所居住、晦暗陰濕半地下室房，令人印象深刻。近期租屋網站刊登1筆位於台北市士林區的獨立套房，因床舖就設置在磁磚上，房內還有洗手台，踏進門須經過2層階梯，彷如電影場景。專家提醒，應是老房子廚浴間所改造的空間，須留意下雨時排水孔溢水問題。

房屋租售網站《591》近期刊登1筆台北市士林區至善路一段的獨立套房，12坪空間，設有小陽台，為眷村梅林新村內的1層樓平房，近東吳大學，月租1.1萬元，包水電、網路，並代收垃圾。

《蘋果》約訪房東，經過2層階梯踏入該屋內，牆壁與地面皆鋪設磁磚，床舖就在高出1階的磁磚上，加上陽台被欄杆與白鐵網子圍住，宛如電影《寄生上流》的場景。有3扇窗，附收納櫃、47吋電視，天花板以大片泡棉壁紙包覆，室內樓高較低，記者伸手就能摸到天花板，經過浴室與陽台間的門，還須微彎腰才不會撞到頭，小陽台則因地勢緣故，風景只見對面屋頂、水塔與樹。

月租1.1萬元含水電
房東表示，「這間真的很便宜，外面沒有像這樣的，我包水電包網路，不超過1千元不另外收費，還能養寵物，垃圾也會幫忙收，還多個免費停車位。」稱這類物件共有3間，對面2間房已出去，這間的前任租客租了7年才搬離。房東也感嘆，之前月租1.3萬元，通常1周就租出去了，「但最近景氣很差，至今1個月都還沒租出去，目前約有8組來看房，但就是掏不出錢。」

留意建材與逃生出口
房市專家Sway指出，老房子有不少格局是廚房旁為浴室，該套房應該就是老屋廚浴空間所改造的，加上老屋室內高度通常較低，「怪不得租金拉不高。」提醒若床舖位置是浴缸位置所改建的，須留意排水孔是否塞好，以免下雨時因積水導致排水孔溢水，「睡一睡發現床浮起來都有可能！」至於室內有樓梯，判斷應是位山坡旁，照著地勢蓋屋所致；且山區較潮溼，須留意可能有蛞蝓、蟑螂等蟲類。

陽台被欄杆與白鐵網子圍住。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，東吳大學附近的獨立及分租套房，月租約8000∼15000元，以此物件來看，每坪租金不到1000元，低於市場行情，但因與一般物件不太一樣，要特別注意建材、逃生出口等安全性問題。

武漢肺炎病毒肆虐，房市陷入冰凍期，中國前10大地產商恆大地產，祭出全國樓盤（建案）下殺75折優惠，也讓台灣民眾期待，國內地產商是否也將跟進。不過專家從恆大財務報表判讀，近年龐大債務逼得他們得求售換現，疫情不過是一帖加速劑，「台灣目前建商財務狀況都不差，要等房市降價，恐怕還要一陣子。」

恆大集團日前發出公告，宣布2020年2月18日至29日期間，恆大全國613個在售樓盤住宅、辦公樓，可享75折優惠；3月1日至31日期間，則可享受78折優惠。消息一出震驚市場，主因是中國建案的議價空間小，頂多3%左右，且開價需經政府同意，也代表這次殺到75折的折扣力度實為罕見。因此折扣短短3天內，訂購房屋總額就高達約新台幣2436億元。

藏明降暗升促銷手法
這波降價大動作，也讓台灣購屋族心存期待，盼國內建商們跟隨恆大步伐降價。但是天時地利不動產總經理張欣民指出，觀察恆大去年年報，可發現該公司背負著鉅大的資金壓力，1年內到期的債務超過約新台幣5238.5億元，這也表示即使沒有武漢肺炎疫情干擾，龐大的債務也會逼得他們降價求售，「疫情不過是一帖加速恆大降價的猛藥。」

此外，張欣民發現，其中在廣東省東莞的「恆大翡翠華庭」建案，促銷前原價每坪23萬元，宣布75折優惠活動後，均價竟悄悄地上調到每坪28.8萬元，其實就是業者慣用的「明降暗升」手法，若消費者事前沒有看過該建案，也沒有比較先後數據，就衝動購屋，實際上是當了盤子而不自知。

台建商財務狀況不差
張欣民表示，中國房地產建商目前整體財務狀況不是太好，且業者降價也不承認是受疫情影響，只是正常的促銷活動；反觀台灣建商財務狀況普遍都還不差，加上利率低，不至於有太大的資金壓力，建商多採取「先撐著再說」，可能至少還要3個月到半年的時間，才會有降價個案出現。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，最關鍵的還是疫情持續的時間，目前世界各地疫情陸續爆發，而台灣管控得還算不錯，就看後續發展，假若疫情不幸在台灣全面延燒，由於建商的資本額、資金調度都足以撐過短時間的低潮，估計持續3個月到半年之久，建商才會考慮降價。

去年六都試辦首期社會住宅包租代管，參與的房東與房客皆逾9成表示肯定支持，但目標媒合1萬戶，達成率卻僅5成，成效不高。專家分析，不少房東長期收租不報稅，擔心加入包租代管被查稅，因此對政策較抗拒。
營建署去年9月委託財團法人台灣地理資訊中心辦理住宅需求動向調查，有98%參與包租代管的房東表示支持，因加入享有稅賦優惠、修繕補助、租屋糾紛排解等好處，已媒合成功的房東有91%願意繼續參加。

參與者逾9成支持
房客也有95%表達支持、8成認為可節省找房時間，還有租金折扣、社會弱勢租金補貼、租屋糾紛排解等優點。受訪房客透露，加入後改善過去租金無法負擔、屋況差、缺乏電梯及停車位等困難。
然而去年社宅包租代管方案的媒合度僅約5成，屋比房屋總監陳傑鳴認為，台灣租屋市場長期類似黑市，多數房東收取租金卻不報稅，雖然加入包租代管有稅賦減免，但之後若想退出，擔心後續租屋仍會被查稅而不願加入。

擔心查稅不願加入
陳傑鳴補充，有些房東顧忌租屋給社經弱勢民眾，會有付租能力不足、甚至變成凶宅的風險，因此對包租代管產生抗性，「除非政府大力查緝房東不報稅，否則推包租代管，會有一定難度。」
營建署主秘王東永表示，包租代管的租金以市場行情打9折，房東直覺會少1成收入，但包含房屋、所得、地價稅都有減免，實際可能大於少收的1成租金，政府也提供租賃契約公證、每年房屋修繕1萬元補助，以總帳來說，對房東有利。且由政府找房客，房東無須擔心房子租不出去的空窗期，也不用參與後續房子維護管理、糾紛處理。會再加強透過網路、媒體宣傳，讓更多房東加入。

闊別房地產市場十餘年，龍邦（2514）今年將重新進入市場推案，首件位於台北內湖的廠辦開發案，已訂520檔期進場潛銷；緊接著還有大同承德路都更合建案將公開銷售，兩案總銷達90億元。

龍邦轉型控股集團後，已有十餘年沒有推案，旗下持股90.11%的重要子公司瑞助營造，則是在去年於台中水湳經貿園區附近推出首案「瑞恩悅琚」，此案總銷15億元，創下60天內完銷佳績，日前並舉行動土典禮。

龍邦去年納入瑞助為重要子公司，全年合併營收93.19億元、年增8,828.4%；前三季稅後淨利5.36億元、年增93.4%，每股稅後純益1.14元。今年1月合併營收3.86億元、年增3,582.3%。

瑞助建案銷售表現亮眼，今年底前還有新案推出，也讓母集團龍邦信心大增，決加速推案腳步。

龍邦近年動作頻頻，除介入休閒不動產開發，看好危老及都更題材所帶來的商機，也投入都會區不動產開發及營建事業，主要鎖定台北、新北及台中等精華區土地。

龍邦旗下子公司保勝投資去年11月透過法拍方式，以18.56億元取得林口「東華高爾夫球場」土地及地上建物，正式宣告進軍休閒不動產市場，今年起將貢獻營收。在房地產市場部分，位於內湖睿湖街的500坪土地，規劃廠辦產品，近日將申請建照，預計520檔期進場潛銷，總銷近10億元。

位於大同承德路的1,000坪都更合建分屋案，龍邦約占20%，也已通過都更大會核定，總銷達80億元。龍邦在台北吳興街的500坪土地，現也正推動都更程序。

最新實價登錄揭露，北市大直水岸豪宅「西華富邦」頂樓二戶交易，以總價合計7.7億元，拆算車位每坪單價264萬元成交，另外位於天母的「華固天鑄」，去年31樓交易在總價3.02億元，拆算單價163.9萬元，「55TIMELESS琢白」中樓層也以每坪223萬元站穩200萬元俱樂部，惟三筆交易皆未破新高紀錄。

去年10月，屋齡五年的「西華富邦」頂樓兩戶皆以每坪單價264萬元成交，總價分別為3.93億、3.77億元，合計7億6,983萬元。根據成交面積比對據謄本資料，推測該戶買家為蔡姓買主。

全國不動產總經理藍怡婷分析，過去房市高峰期，「西華富邦」最高價逼近300萬元大關、每坪290萬元成交，此次交易雖未打破最高紀錄，但豪宅客一次砸下超過7億元買二戶，仍可看出高端資產客看好後市。

實價揭露，天母指標豪宅「華固天鑄」31樓戶成交，總價約3億元，每坪163.9萬元，單價為近一年來新高。資料顯示，買家為同棟社區住戶，之前也花了3億多元購置32樓戶。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，近來不少豪宅社區都出現住戶一買再買情況，有的是認同社區管理品質，或鄰居素質，希望把家族聚集在一起。有的則是著眼投資，看好增值性，一再出手購入，把房子握在自已手裡，以鎖住籌碼，增加稀有性。

華固天鑄位於天母東路，樓高38層，為天母最高住宅，預售時，頂樓樓中樓戶以6.49億交易，每坪207萬元，為天母最高價。

實價資料，受房市反轉影響，華固天鑄先前房價下滑不少，不過隨著豪宅買氣回穩，價格也有回升。最新一筆，去年11月31樓戶交易，總價3億168萬元，每坪達163.9萬元，為近一年來新高價，也是華固天鑄在實價登錄上的第9高價。

華固天鑄頗受政商名流及藝人青睞，藝人彭于晏就買了一戶，賀眾牌飲水機董事夫婦也購入三戶。此次31樓戶買方，為住在同棟、32樓的住戶。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，知名豪宅住戶購置多戶時有所聞，如御之苑、昇陽國寶、文華苑等都有住戶購置多戶的情況，豪宅住戶對居住品質要求高，若現住社區符合需要，或已習慣該社區的生活環境，往往會在同社區購置多戶。

防疫紓困，高雄OT和ROT案件，官方擬減收租金20％或延長營運期三個月，包括蓮潭會館、高雄國際會議中心等營運案將受惠，民生的公有攤販租金，優惠幅度更大，全高雄市公有攤位租金全部減租50％、為期三個月，減租幅度比雙北的20％、高出2.5倍。

據了解，因應新冠肺炎疫情，影響中小企業和微型企業，高雄市政府在推出高雄銀行與財政減稅的紓困方案後，將再推出新一輪的紓困方案。

據指出，即將公布的企業紓困方案，將對已經簽約委外經營的高雄OT案和ROT案件，擬減收租金20％、或延長營運期三個月。

高雄經發局長伏和中證實，新一輪紓困方案正在簽報中，一旦完成行政程序，高雄OT案和ROT案紓困案，將回溯從今年2月開始執行。

伏和中指出，高雄經發局所屬的高雄國際會議中心ROT案，經營的業者可望每月減少支付大約12萬元的租金，由於高雄市政府因應疫情發展，暫時停止室內空間100人以下的活動，因此，對於會展（MICE）產業一定會產生衝擊，政府理當予以補貼、協助。

不過，他強調，該方案雖然追溯到2月開始實施，不過未來將逐月檢討、修正。

據了解，位於北高雄的蓮潭會館，也會因此一紓困方案，減少租金支出。而因疫情也可能受到衝擊的高雄體感科技，高市府也將編列5,700萬元，進行研發補助，其中，體感科技場域的補助，每案最高達200萬元，協助業者優化場域。

除了高雄OT和ROT的紓困案，高雄市所屬的41個公有市場，總共使用中的4,500個攤位，也將獲得租金50％的減免，實施期間從2月到4月，共計三個月。

據了解，高雄對於OT和ROT的紓困案，提供減收租金20％或延長營運期三個月，而台北市則是延長營運期三個月，新北市尚未公布，但在公有攤位部分，高雄市減收租金50％，比台北市和新北市的減收20％，高出許多。

高雄市稅捐稽徵處長李瓊慧說，近期因新冠肺炎疫情持續擴大，該處也推出延繳、減徵、線上辦三項抗疫措施，營業人如因疫情影響營業，針對娛樂稅、房屋稅和地價稅，可申請減徵或按較低稅率課徵。

宏普建設（2536）商用不動產布局將進入開花結果階段！2020年重頭戲為台北市忠孝東路「三井花園飯店」，目標今年7月完工，下半年開幕，宏普將首度升格為「包租公」，此外，內湖舊宗壹電視大樓旁1,265坪，為公司下波商辦指標案。法人預期，宏普今年商用不動產租金收益可望大躍進。

宏普首度揮軍觀光飯店的處女作「三井花園飯店」，為日本三井不動產集團第一座開在海外的標竿，由宏普擔任房東，租約20年，台灣三井不動產承租，2017年1月雙方正式簽訂合約，基地為450坪，興建完成地上17樓、地下5層的300間客房；最近全棟大樓外觀已呼之欲出，接近完工，預計今年中完工。

宏普近年積極布局商辦不動產的開發用地，並逐漸開花結果。去年士林「宏普世貿」辦公大樓完工，出租和出售同步進行，今年還有少數樓層待租售。

另外，大直金泰段2,640坪、內湖舊宗壹電視大樓旁1,265坪，為宏普下波商辦指標案，也是2020年的開發重點。

在住宅方面，宏普去年已陸續推出新店央北「中央公園」約60億元、「宏普頤和」24億元；接下來還有新莊副都心10億元、北投洲美25億元、桃園青昇段20億元、新店央北二期70億元、二度攜手日本三井不動產合作的三重都更案等，是宏普未來三~五年主要案源。

宏普表示，去年無新案可供完工交屋認列，僅靠新完工的「宏普世貿」和住宅餘屋銷售來貢獻業績。法人估計，今年宏普業績除有餘屋銷售、及「宏普世貿」租售貢獻之外，最主要將是「三井花園飯店」大樓的租金收益，布局商用不動產效益可望明顯發威。

新冠肺炎疫情衝擊觀光旅宿業，生意至少差了一半，業者哀號遍野，桃園市政府地方稅務局今天指出，已與市府觀光旅遊局建立跨機關聯繫，如有旅館業者向觀旅局申請停歇業情事，地稅局將主動辦理房屋稅適用較低稅率，減輕業者負擔，目前了解桃園尚無旅館業者辦理停歇業，後續會持續追蹤關注。

桃市地稅局表示，房屋稅於每年5月開徵，是依實際使用情形按月計課，如旅館業者因疫情影響致生意清淡，申請將旅館部分樓層關樓停用，如經查證屬實，在停用期間准以「1層樓」為核准單位，由營業用稅率3%改按非住家非營業用稅率2%課徵房屋稅，每月約可節省3成房屋稅款。

地稅局人員進一步舉例，如飯店原有3層樓供客房使用，若受到新冠肺炎疫情影響，僅開放2層樓供來客住房，則未使用的1層樓若於3月1日提出申請，該層房屋稅將於109年3月起改按非住家非營業用稅率課徵2%房屋稅。

房屋稅即將於5月寄發稅單徵收，地稅局也指出，若房屋納稅義務人經確診須被隔離、檢疫而無法如期繳納稅款者，也可以向地稅局申請延期或分期繳納，詳情可上桃園市政府地稅局「肺炎疫情稅捐申辦專區」查詢或電洽地稅局。

台北市政府捷運局26日公開標售位於新北市三重菜竂捷運站44戶全新共構宅，台灣金聯資產管理公司看好下半年疫情結束後之行情，乘機入市，以每坪約50萬元全部取得，略低於同棟成交行情。台灣金聯公司會在4月中旬交屋後，進行簡潔裝潢，因屬低總價、小面積，將以新成家之青年朋友為主要出租對象。

台灣金聯公司代理董事長郭文進表示，本次公開標售之菜寮站捷運共構宅，大多屬於1,000萬元以下的低總價套房，較為貼近年輕人之購屋預算，社區並具備優良的管理及豐富的公共設施，開車經中興橋10分鐘即可進入台北車站及西門商圈，搭乘捷運亦僅需經過台北橋一站，也是10分鐘即可進入台北市區。

除了捷運交通網，鄰近公車站亦有20條路線往返大台北各區域，具備優異的交通機能。此外，社區鄰近新北市立聯合醫院、中山藝術公園，居家就醫便利又具備休閒機能，而東南向之高樓層更具備俯視淡水河之景觀優勢，總體而言生活機能良好，CP值特高。

郭文進指出，該公司非常看好新冠肺炎疫期結束後之房市前景，因此鎖定低總價的捷運宅套房做為投資標的，況且其地點交通便利、生活機能佳，非常適合剛入社會的青年朋友居住，該公司會在輕裝潢後，會以平實價格對外出租，協助青年朋友安居成家。因為該公司過去在處理中和南方之星捷運宅之租售已累積非常多的經驗，也深獲外界好評，外界可以拭目以待。

2月26日，廣東省東莞市住房公積金管理中心發佈關於實施《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》的通知，通知顯示，公積金最長貸款期限統一設定為30年，且可貸額度上浮，首套房最高貸款額度120萬元、二套房最高貸款額度80萬元。

《通知》指出，將於2020年3月1日開始實施新的政策，新政策新增商轉公貸款順位元抵押方式、新增可貸額度上浮情形、貸款最長年限統一設定為30年、新增等額本金還款方式、新增展期做法、取消提前還款期限變更的已還款時間限制、貸後連續停繳滿12個月將被收取違約金、購買再交易商品住房在辦妥過戶手續後應及時申請貸款、調整供收比核定方式。

具體而言，已使用商業貸款用於購買本市自住住房的職工，可申請將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須轉為純公積金貸款。

東莞市住房公積金管理中心解讀稱，東莞市自2011年試行商轉公貸款以來，商轉公的要求是必須轉為純公積金貸款，隨著房價持續攀升，群眾對增加商轉公貸款順位元抵押方式的呼聲越來越高。職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須為純公積金貸款，這將為無法還清商貸與公積金貸款差額部分貸款餘額的職工打開了申請公積金貸款的大門，對於早期不符合公積金貸款條件但現在可以申請商轉公的職工而言，具有現實意義。

貸款額度申請上浮的條件則顯示，凡符合購買裝配式住宅、東莞市認定的特色人才或申請貸款時往前推算連續滿5年（累計匯繳滿60個月）未提取公積金任一情形，可貸額度可在計算公式計算額度的基礎上最高上浮20%，但不得超過規定限額，且上浮額度不累加。《通知》明確，確定的最高貸款額度為首套房120萬元、二套房80萬元。

此外，《通知》顯示，原來只有購買首套住房且建築面積在90平方米以下的一手房（含商轉公）方可申請最長貸款30年，現取消該限定條件。申請最長30年的貸款年限只需審核不超過職工法定退休年齡後5年和抵押房屋土地使用權年限。

而對於在此次《通知》公佈前已經申請了公積金貸款，但當時只能貸20年的情況，東莞市住房公積金中心表示，可以提出展期申請。

《通知》顯示，在正常還款週期內，可申請延長貸款年限，但最長不超過30年、借款人法定退休年齡後5年和抵押房屋土地使用權年限。

在還款方式上，《通知》顯示，在保留等額本息還款方式的基礎上，增加等額本金還款方式。借款合同一旦簽訂，暫不支援還款方式的變更。

以下為原文：

各住房公積金繳存職工：

《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》（下稱《貸款辦法》）將於2020年3月1日起實施，貸款新版業務指南及《東莞市住房公積金個人住房借款及擔保合同》同步啟用。屆時我市住房公積金個人住房貸款政策主要變化及繼續執行的貸款政策要點通知如下：

一、新增商轉公貸款順位元抵押方式

已使用商業貸款用於購買本市自住住房的職工，可申請將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須轉為純公積金貸款。

二、新增可貸額度上浮情形

凡符合購買裝配式住宅、本市認定的特色人才或申請貸款時往前推算連續滿5年（累計匯繳滿60個月）未提取公積金任一情形，可貸額度可在計算公式計算額度的基礎上最高上浮20%，但不得超過《貸款辦法》第十條規定限額，且上浮額度不累加。

三、貸款最長年限統一設定為30年

原來只有購買首套住房且建築面積在90平方米以下的一手房（含商轉公）方可申請最長貸款30年，現取消該限定條件。申請最長30年的貸款年限只需審核不超過職工法定退休年齡後5年和抵押房屋土地使用權年限。

四、新增等額本金還款方式

在保留等額本息還款方式的基礎上，增加等額本金還款方式。借款合同一旦簽訂，暫不支援還款方式的變更。

五、新增展期做法

在正常還款週期內，可申請延長貸款年限，但最長不超過30年、借款人法定退休年齡後5年和抵押房屋土地使用權年限。

六、取消提前還款、期限變更的已還款時間限制

申請提前還款、期限變更（縮期或展期）時不再要求借款人至少已還款滿12個月。

七、貸後連續停繳滿12個月將被收取違約金

凡繳存單位未辦理緩繳手續，或未因死亡、離（退）休、出境定居而註銷住房公積金帳戶的，貸款發放後借款人連續停繳住房公積金滿12個月，市住房公積金管理中心和貸款人將提前收回貸款或按借款合同約定貸款利率上浮30%計收違約金，直至重新依規正常繳存住房公積金滿6個月為止。

八、購買再交易商品住房在辦妥過戶手續後應及時申請貸款

購買再交易商品住房且房屋已過戶到買方名下的，應自不動產權屬證書發證之日起3個月內提出貸款申請。

九、調整供收比核定方式

由該筆公積金貸款每月應還款額不得高於職工家庭月收入的規定比例，調整為家庭總債務月均還款額不超過規定範圍。債務範圍包括但不限於商業貸款、向協力廠商提供的擔保。

十、《貸款辦法》第二十九條相關指標內容

第八條第（二）項信用狀況：詳見貸款《辦事指南》。

第八條第（三）項規定期限：開戶且逐月足額繳存公積金滿6個月。

第八條第（五）項規定範圍：不超過家庭收入（職工及其配偶繳存基數）的60%。

第十條第（一）項最高貸款額度：首套房120萬元、二套房80萬元。

第十條第（二）項規定比例：本地申請首套房70%、本地申請二套房及異地申請60%。

第十條第（三）項規定比例：60%。

第十一條可貸額度計算公式各項參數：詳見貸款業務指南。

第十五條第（一）項規定期限：60天。

春節疫情爆發以來，境內外融資繼續高位運行。2月來，房企發佈的美元融資計畫就超過百億。不僅僅是海外融資加速，更在內地大量發行公募債等數百億，多家房企還發行了過去很少見的短期債。

突如其來的疫情，重度依賴現金流的房地產行業融資鏈備受外界“憂心”。情況到底如何，近期有日漸明朗的趨勢。

全聯房地產商會最近發佈的《關於疫情後期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議》（以下簡稱“《建議》”）中指出，至少有46家房企（以中小型企業為主）受影響貨值超4400億元，單月運營成本約235億元，2020年上半年到期債務近5300億元。

而根究人民法院公告網的資料，截至2月25日，今年以來已經有75家開發商發佈了破產公告。

中小房企融資鏈再承壓

全聯房地產商會原名全國工商聯房地產商會。2012年7月23日，經國務院批准在民政部註冊登記為國家一級社團法人，主管單位為全國工商聯。

全聯房地產商會2月11日發佈的這份《建議》表示，為防止疫情進一步擴散，房企暫停項目建設、項目開工、推遲復工、關閉售樓處、暫停客戶接待等系列舉措，會帶來巨大的影響。

據全聯房地產商會調研，今年上半年企業須交付的項目占全年交付專案總數的30%-50%。由於專案工程建設暫停，線下銷售管道關閉，企業銷售回款大幅下降，疊加現有的房地產融資政策，房地產企業面臨巨大的現金流壓力，即使大型企業也難倖免。

該機構調研的72家企業中，46家房企（以中小型企業為主）受影響貨值超4400億元，單月運營成本約235億元，2020年上半年到期債務近5300億元；26家產業鏈企業，受停工停售影響的積壓庫存超40億元，單月運營成本超20億元，2020年上半年到期債務約55億元。

該機構還建議政府“因城施策、因企施策”，穩定行業預期，幫助行業順利度過困難期，引導行業加速良性整合，保障整個國民經濟的健康運行。

其實在疫情爆發前，房地產領域的資金鏈也並不寬鬆。光大證券發佈研報指出，截至2020年1月，不計入回購影響，2020年房企債券合計到期規模約8365億元（2019年為6485億元），其中境內到期6021億元，海外到期2345億元。

據統計，今年到期債務較高的房企有萬科、恆大、萬達、碧桂園、綠城等。

“今年，特別像我們儲備集中在三四線的城市的開發商是雪上加霜，原本期望的回鄉置業這一波流量，現在是徹底沒指望了。從目前來判斷今年的營收減少至少在10%以上。”一家中小房企的市場總監接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

對於疫情解除後，房企是否可加大新開工力度以彌補前期損失，光大證券分析師何緬南認為，單月新開工面積的提升空間有限。自2019年以來，在銷售下行預期和排行榜壓力下，房企工程節點考核趨嚴，新開工向飽和備貨靠攏，剔除春節因素和年中考核因素外，其餘月份的單月新開工量基本穩定在2億方左右，比前幾年大幅收窄，單月新開工衝量的空間不大。

何緬南表示樂觀假設，新冠疫情在2020年一季度得到控制，4月撤銷管控，務工人員陸續返工，房企恢復正常新開工，均衡假設一季度新開工面積損失程度（-15%）。忽略後續月份的疫情影響，則預測2020全年房屋新開工面積增速為-9.4%左右，約為20.6億方。悲觀假設下，疫情延續到5月底，6月份疫情解除，恢復正常經營，假設1-5月份損失程度（-25%），忽略其他影響，則預測2020全年新開工面積增速為-15%左右，約為19.3億方。

海外融資規模再創新高

“今年房企債務到期壓力較大，疊加疫情帶來的銷售回款驟減，資金壓力進一步加劇。目前在房住不炒主基調下，大面積放水的可能性微乎其微，因此下一階段企業除了加速去庫存的自救之外，可能還需要其他融資手段輔助，幫忙渡過目前的難關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報導記者表示。

為了加速資金回籠，房企的銷售方式從線下轉到線上。

據克爾瑞平臺統計，每天的直播賣房已經超過上百場。打響線上購房第一槍的房企是恆大集團，恆大副總裁劉雪飛此前對外表示，2月13日-2月18日，客戶通過網上銷售共認購68019套房屋。

除了恆大之外，碧桂園、萬科、世茂、龍湖、藍光、京投發展等眾多房企開啟了線上售樓處，利用VR等技術快速搭建起線上立體化展示平臺，通過線上+大力折扣導流客戶。當然，業績增減情況還有待觀察。

“VR看房已經不是稀奇事了，我們早就有類似的手段了，不過最終能否真正實現銷售，目前還不好說，從過往的經驗來看，這只能作為一種輔助手段。一線城市一套房源的總價一般都在500萬以上，二三線則是集中在兩三百萬，雖然有些房企為了提高購買熱情，打出無理由退房之類的口號，但是是否最後會變成真實的銷售業績還打問號。”一家房企銷售仲介對21世紀經濟報導記者表示。

除了加大力度賣房回籠資金外，大額大範圍融資也是房企自救方式之一。

中原地產研究中心統計資料顯示2019年全年，房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達52%。

今年一月份，房企融資額高達120億美元，刷新最近幾年的高點。春節疫情爆發以來，境內外融資繼續高位運行。2月來，房企發行的美元融資計畫就超過百億。不僅僅是海外融資加速，更在內地大量發佈公募債等數百億，多家房企還發行了過去很少見的短期債。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊視窗期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運行。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，也會在年初加快儲備資金。對於美元債來說，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。而美元債的井噴對緩解部分企業融資則有很大好處。

碧桂園近日公布今年首次大規模人事、組織調整，涉及集團和區域兩個層面的多個高管變動，將投資策畫、設計管理兩個核心部門合併，並將現有近70個區域壓縮到55個。在如今充滿不確定又競爭激烈的市場環境下，去年以來大陸房企如萬科、保利、融創中國等早已進行區域和人事大換防，房地產業出現高管離職和變動潮。

據《21世紀經濟報導》指出，碧桂園24日公布今年首次大規模人事、組織調整，內部文件顯示，將投資策畫、設計管理兩個核心部門合併，進一步精簡結構，值得注意的是區域層面的調整，主要是將之前拆分較細的小區域合併成大區域，如甘肅、蘭碧合併為甘肅區域，山東、魯北合併為山東區域，江蘇、蘇州、蘇南合併為江蘇區域等。

據了解，碧桂園這次架構調整後減少14個區域，剩下53個區域以及兩個指揮部（類似區域設置），此次區域和人事換防共涉及超過30位高管的職位變動。

逾30高層職位改變

碧桂園內部人士透露，此次減少14個區域，因此一定有一些職位被免職，一部分員工離職。碧桂園相關人士指出，架構調整是公司主動，也是正常的應對，現在市場和環境都變了。如今，這家曾經深入四五線城市、號稱要進行全線開發的開發商，正在主動收縮戰線。

萬科、融創早換防

事實上，在碧桂園之前，其他大型房企早已在進行組織變革。區域做為房企的主要組織形態，正被賦予越來越重要的功能和權力，集團則成為資源和支持平台。例如，去年12月24日，萬科啟動區域人事大換防，涉及14個城市總經理任免，多個城市總經理被調離原區域，如濟南總經理調往佛山、西寧總經理調往長沙、寧波總經理調往南方區域等。

融創中國也在去年宣布，將海南區域與廣深區域合併，成立新的融創華南區域，至此，融創共有華北、北京、上海、西南、東南、華南、華中七大區域。

易居智庫中心研究總監嚴躍進表示，大陸房企對於集團、區域的人事換防，顯現出行業波動的影響，也有防止區域諸侯割據、出現管理失控的意圖；深圳房地產觀察人士徐楓認為，現在大多數房企都在尋求轉型，原有業務收縮、調整，以及新業務上線，都會帶來人員的離職和變動，這個過程無法避免。

新冠肺炎疫情打亂目前大陸房企的銷售節奏，使得房企資金鏈進一步承壓，部分資金鏈脆弱且行銷能力不足的中小企業經營壓力巨大，加劇轉型或被收併購的危機。業界預計，今年大陸房地產行業收併購將更加頻繁，規模可能大幅超越過去年。

《經濟參考報》報導，有研究院近日發布報告顯示，去年大陸房地產公司做為買方完成的收併購約達333宗，涉及金額約2960.6億人民幣，較去年同期分別上升14.7%、31.6%，在融資嚴監管的大背景下，去年百強房企收併購金額占房企收併購總金額的比例約為78%。

中國指數研究院分析人士指出，回顧去年，大陸房地產市場調控繼續加碼，招拍掛土地出讓條件越來越高，收併購成為房企拿地的有效手段。受此次疫情影響，房企資金鏈進一步承壓，中小企業短期壓力將會更大，為行業整合創造新的機會，預計今年行業整體收併購規模將大幅超過去年。


該人士進一步指出，過去幾年，房企透過收併購加速大陸全國化布局，經過併購數量和規模快速成長的階段，目前相對穩定。隨著調控政策的延續，部分資金鏈脆弱且銷售能力不足的中小企業經營壓力巨大，面臨轉型或被收併購的風險提高。

上述人士認為，未來大陸房地產行業集中度將進一步提升，企業透過收併購可迅速擴大規模，搶占市場，資金充裕的百強房企將成為收併購主力，行業資源將進一步向大型房企集中。同時，他建議，房企在收併購時要充分考慮所收購資產的處置問題，力求優資產、快回款，以緩解現金流壓力。

政府不減辣，新一份《財政預算案》中，按證推出最長２０年定息按揭計劃，貸款上限１０００萬元，適用於新舊按保計劃，年息２﹒７５厘至２﹒９５厘，並豁免壓測，料有助穩樓價。
銀行及按揭業界人士認為，長定息計劃可為市場用家增添多元化按揭選擇，有利穩定樓價發展，而過去１０年本港平均按息處約２厘低息水平，美國正處減息周期，料短期新定按使用率未必太高。參考去年按揭貸款總額約３０４６億元，定息措施撥款佔整體比例僅近０﹒３％。

去年本港社會動盪，私樓租金隨樓價回落，並拖累私人住宅應課差餉租值（下稱租值）表現。據差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據，2020/21年財政年度（下稱下年度）私人住宅租值按年下跌1%，其中十大屋苑租值更全數「無得升」，以將軍澳新都城按年跌4%最傷。

差估署完成對全港共335萬個物業單位估值檢討，整體租值按年下跌2.4%，屬2009/10財政年度後首次回落，其中私人住宅單位租值按年平均下跌1%。按面積劃分則以實用面積1076方呎及以上的大型單位按年挫1.5%，跌幅最大；其餘實用面積753至1075方呎的中型單位，以及752方呎或以下的小型單位，分別按年跌1.3%及0.8%。

差估署計算，大型單位每月平均應繳差餉約2441元，因應《財政預算案》公布差餉寬減措施，扣除相關寬減金額後，平均每月應繳差餉降至1949元，大減20.2%。至於小型單位及中型單位，扣除相關寬減金額後，應繳差餉也由561元及1158元，降至121元及671元。

差估署抽選全港10個較大型的私人住宅屋苑，統計其平均租值按年變動，全數屋苑租值均轉差，由本年度10個屋苑分別漲3%至8%，至下年度轉為6個分別下跌2%至4%，另有4個屋苑按年持平。當中跌幅最明顯為新都城，租值由本年度上升7%，反過來至下年度跌4%。

中原地產高級分區營業董事伍錦基分析，新都城租值急跌4%，主要是同區近期有多個全新項目落成入伙，搶走樓齡已屆約20年的新都城租客客源，加上去年社會運動令部分外地或內地學生離開香港，直接減少對該屋苑的租賃需求，對該屋苑差餉租值或多或少帶來影響。

差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強說，差餉租值以每年10月1日的市值租金水平作重估，2018年重估時住宅租值處於較高位，惟其後租金反覆回落，令2019年進行重估時，租金較2018年輕微回落。不過，近月新冠肺炎對市場的影響，暫未反映在有關數據內。

去年下半年的反修例事件打擊零售業，舖租應聲下挫，導致2020/21年度的商舖應課差餉租值（下稱租值）急跌9.2%。

財政司司長陳茂波宣布新一份《財政預算案》，同時公布重估的租值，2020/21年度的工商舖物業租值平均跌幅約4.2%，並由商舖帶動。商舖於2019/20年度的租值雖有1.4%升幅，但已屬工商舖物業升幅最小的一類，不過2020/21年度的租值更急跌9.2%，租值跌幅為所有住宅及非住宅物業之冠。

反觀寫字樓及工業樓宇在2020/21年度的租值繼續上升。寫字樓2020/21年度的租值按年上漲1.2%，表現屬工商舖物業中最佳，但相較於2019/20年度的4%增幅明顯放緩。工業樓宇2020/21年度的租值有1.1%升幅，增幅亦較2019/20年度的4.3%大為收窄。

商廈漲1.2%最佳 工廈升1.1%

差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強說，過去數年市道暢旺，舖位及商業單位租金「加得急啲」，帶動應課差餉租值上揚。去年此類物業的租值回落，估計因去年社會情況影響商舖營業，例如遊客減少、市民購買力轉弱和部分店舖需要提早關門等所致，令舖位和商業單位的最新租值普遍按年下調。

信和置業（00083）公布截至去年底止中期業績，股東應佔溢利27.81億元，按年下跌11.18%；扣除投資物業公平值變動影響的基礎溢利27.23億元，按年增長14.9%。每股基本盈利0.4元，中期息派14仙，可以股代息。

集團中期收入按年減少31%至31.69億元，其中，物業銷售收入18.86億元，跌12.1%；物業銷售收入主要來自出售位於九龍東偉業街38號富臨中心的商業項目、西貢逸瓏海滙、白石角天賦海灣及西貢逸瓏園的住宅單位，以及出售位於屯門海典軒、元朗帝庭居及葵涌月海灣之車位。租賃業務方面，中期總租金收益升0.5%，至21.07億元，出租物業組合整體出租率維持約96%。

中期年度以後，信置於2月以招標形式發售位於西貢的133 Portofino部分單位，項目提供33伙。集團預期，今年將取得另外5個住宅項目的預售樓花同意書，包括位於嘉道理道24A號的St. George's Mansions、馬鞍山的沙田巿地段第611號、中區的內地段第9064號（A地盤）、旺角的九龍內地段第11254號及長沙灣的新九龍內地段第6549號，推售計劃會視乎取得同意書的時間及市況。

尖沙咀置業半年少賺10%

截至去年12月底，信置擁有淨現金373億元，集團稱，將把握良機購入具發展價值的土地。

另外，尖沙咀置業（00247）中期盈利14.92億元，按年下跌10.38%，每股盈利80仙，派中期息14仙。期內收入31.94億元，按年減少30.91%。

總作價30億 續沽非核心業務

新世界（00017）續售非核心資產，昨宣布把兩個本港中產區商場，即九龍灣德福廣場二期及將軍澳PopCorn 2的收益權售予港鐵（00066），總作價為30億元。新世界原本持有上述兩商場50%及21%的收益權，交易完成後，港鐵將全數持有該商場的權益。分析認為，新世界近年陸續有大型投資物業落成，租金收入大增，故出售業權較零碎、缺乏周邊協同效應的商場，屬合理舉措，並符合集團策略，相信未必單與本港零售市況欠佳有關。

新世界預料，交易將於3月31日或之前完成，未來會積極落實優化資產組合的策略，繼續出售非核心業務，套現資本以拓展核心業務。港鐵則稱，是次收購可優化公司投資物業組合，為鐵路營運、定期維修保養及提升設備，提供可持續的財務資源。

翻查資料，新世界分別持有德福廣場二期、 PopCorn 2的收益權50%及21%，而周大福企業則擁有PopCorn 2約9%收益權。港鐵原本手持上述兩個物業50%及70%收益權，交易完成後，兩個商場的收益權將全數歸港鐵所有。

分析指非看淡零售前景

有大行地產股分析員表示，對新世界而言，上述兩個商場屬於零碎收租物業，出售符合集團之前提出賣走非核心資產的策略，相信非關本港零售市況，交易合理。雖然新世界對於核心及非核心資產未有清晰界定，惟他認為，除了尖沙咀K11及本港大型收租物業以外，若物業缺乏周邊協同效應、管理較繁複，估計均有機會評估為非核心資產。

新世界近年連番出售項目，2019財政年度新世界及旗下新創建（00659）分別出售23億及13億元非核心資產。執行副主席鄭志剛去年表明「現金為王」，集團手上有200億元非核心資產可以放售，剝離業務有利現金流。出售所得未必即時作出投資，擬專注於物業發展、物業投資及飛機租賃等核心業務。

去年新世界已售出觀塘駿業街兩個合共16萬方呎的工業項目、荃灣海濱花園169個車位，以及一個位於港島的商場；更一度傳出新創建擬放售公共交通業務，包括新巴、城巴、新渡輪，涉資約3億美元（約23.4億港元），但只聞樓梯響。

物色具增長潛力項目

新世界稱，出售中港非核心業務的同時，亦着力物色具增長潛力與強勁現金流的新項目和收購機會，以鞏固核心業務的長遠發展。集團旗艦項目尖沙咀Victoria Dockside、港島東甲級商廈K11 AtelierKing's Road已於去年啟用；而正在興建的機場航天城、長沙灣瓊林街甲級寫字樓、啟德體育園等，亦將於未來數年相繼落成，料可帶來穩定的經常性收入。新世界預計，2019至2026財政年度期間，香港及內地的投資物業項目總樓面面積將分別增長3倍和6倍。

兩主僕先後確診新冠肺炎（武漢肺炎）患者居住的東半山瑞士花園，屬半百豪宅，目前約10個放盤，最平叫價3,150萬元。

據悉，馬會女會員與家傭居於的瑞士花園，大廈樓齡約49年樓，物業以用家主導，主打3房套房間隔，向來買賣市場交投不活躍，對上1宗成交已是去年5月，單位為4座低層H室，實用面積1,265平方呎，作價3,020萬元，實用呎價23,874元，目前此室以6.3萬元於市場放租。

最新一個租務成交可參考上月3座高層E室，實用面積1,265平方呎，以5.2萬元租出，實用呎租41元。

美聯物業雅谷分行張善柔表示，瑞士花園現有10個放盤，最平叫價為一個低層戶，實用面積1,265平方呎，連車位開價3,150萬元，每平方呎開價24,901元。最高叫價為一個連天台單位，實用面積1,248平方呎，套3房，內置樓梯上天台，極具私隱度，叫價3,950萬元，每平方呎開價31,651元。

位於大坑道113號的瑞士花園建有4座，提供約160個單位，實用面積均為逾1,200餘平方呎，幾近戶戶連車位。