台北仲量聯行發佈最新《2019年第四季全球資本流動》報告顯示，2019年是全球商業地產投資最活躍的一年，全年成交總額達到創紀錄的8,000億美元，較同期增長4％。其中，2019年第四季，全球商業地產投資較同期增長10％，達到2,450億美元。

全球商業地產跨境投資交易

2019年第四季的全球商業地產跨境投資交易額飆升至1,070億美元，僅次於2017年第四季的最高交易記錄，而2019年全年跨境交易總額達到3,490 億美元。跨區的資本流動顯著地增加，資金量達2,540億美元，並遠高於長期平均水準1,770億美元。

工業地產具有吸引力

2019年也是工業地產投資最活躍的一年，其全球投資總額增長了24％，達到1,660億美元；值得一提的是，其中，536億美元屬於跨境投資。這顯示工業地產擁有強大吸引力，使得投資者為了尋找該類型的資產投資機會，目光也投向境外市場。

REITs表現突出

過去10年來，REITs的表現優於全球其它資產類別。自2010年起，REITs年化總收益率為11％，而同期全球股票與固定收益產品的年化回報率僅為個位數。2020年，新加坡與印度也將上市房地產投資信託，亞太區的REITs將更多樣化。

亞太地區第四季成長趨緩

2019年第四季，亞太區商業地產投資交易額成長的步調趨緩，較2018年同期下降4％；儘管如此，由於2019年初勢頭強勁，帶動全年交易額增長6％，達到1,690億美元。交易額的增加主要集中在幾大核心市場，包括：中國、日本、新加坡和韓國，這些市場的境內外投資者都表現活躍。至於香港，受到政治不確定性影響，投資量大幅下降53％。

2020年全球商業地產投資額料有下降

仲量聯行預計全球商業地產投資額在2020年將下降0-5％(約7,800億美元)。2020年的投資量將持續受到國際政治與總體經濟不確定性的影響。儘管有一些跡象表明，全球經濟增長可能略有回升，但地緣政治緊張局勢升級，仍舊令人擔憂；而新冠肺炎疫情無疑惠影響企業信貸的快速增長。不過，投資者對商業地產投資仍保持興趣，但會秉持謹慎態度、選擇性地投資。

長期來看，投資者情緒仍非常樂觀

仲量聯行亞太區投資業務執行長Stuart Crow表示：「2020年，亞太區商業地產市場的基本面，依舊是吸引投資者的主要因素。儘管面臨總體經濟的挑戰，加上新冠疫情發展難以預測，但長期來看，投資者情緒仍非常樂觀。我們預計投資者的策略會更有選擇性，並轉向物流、住宅和資料中心，藉此提高資產多樣性。持續的低利率環境和央行的支持性政策也將抵消一些總體上的不利因素，並為投資者的跨境投資提供更多信心。」

疫情影響，部分交易延遲

仲量聯行台灣董事總經理趙正義表示：「2019年第四季交易放緩，顯示全球與台灣的資金相對豐沛，不動產仍是投資人競逐標的。就台灣而言，商用不動產長期被低估，租金也處相對低點，因此持續吸引外資關注，壽險與本地資金也在積極尋求機會；受到疫情影響，部分交易延遲，預期下半年疫情緩解後，商用不動產交易將增長。部分資產持有者利用這段期間進行資產處分或活化，過去市場上較稀有的物件也可能在這段時間釋出，投資人可掌握時機進場。」

台中鐵路高架化完成後，2017年進行沿線18處地下道陸續填平，市民對縮短交通距離「有感」，也帶起沿線店面「落後補漲」。其中北屯區東山路1棟原本被地下道阻絕的荒廢商場，大樓蓋完後只短暫做過市集，閒置將近20年，現在卻是鹹魚大翻身，搖身成金店面，近1個月開出月租百萬元招租，創下當地最高行情，業者透露，已有健身房承租部分樓層。

沿線店面落後補漲
近年台中地下道紛紛填平後，串聯兩側交通動線，對於北屯區東山路一段兩側房市，便宛如吃了大補丸，沿線店面「落後補漲」，使得一間間傳統透天厝紛紛重新整理招租。附近飲料店涂老闆說：「自己在東山路已經換了3個地點，從地下道填平前附近大概1萬∼2萬多元可租到店面，現在都要2萬∼3萬多元，漲幅很明顯。」

其中有棟住商混合大樓，20多年前原本計劃作為台中第9市場，但因區段不佳、停車動線不理想，開幕沒有多久就歇業，一直閒置將近20年。該棟大樓住戶表示，過去因為設計規劃不良，加上住商混合，又面臨地下道，沒有太多商業效益，很少看到業者進駐，「即使地下道填平後，甚至連『娃娃機』都撐不住，開了又關。」

不過近期商場主人看好馬路填平效益，且附近店面熱度回潮，決定重新招租，承辦的仲介廣小姐表示，過去地下道擋住，商業效益影響顯而易見，填平後附近商家慢慢湧進，包含飲料店、早餐店等，商圈熱度慢慢回流。附近早餐店業者也認為，「如果地下道沒有填平，根本不會考慮駐點。」

商場招租開價百萬
招租資料顯示，該閒置商場出租面積高達2461坪，開價每月100萬元，採分租方式處理。廣小姐說：「目前已順利招租700∼800坪，由健身業者進駐2樓，實際成交租金不便透露；剩餘空間則可規劃大型超市，目前都在洽談中。」
台灣房屋十期軍福特許加盟店蘇子陽補充，東山路一段兩側多為老舊透天厝，屋齡動輒30∼40年以上，通常行情評估以土地價值為準，每坪地價大約70∼80萬元，但以往地下道兩側房價有1∼2成落差，甚至無人聞問，現在填平後，房價因兩邊串聯，已與周邊無差異。

武漢肺炎疫情擴散，讓BCP（營運持續計劃，Business Continuity Planning）成為焦點，不少公司行號為降低染病機率，讓員工分散辦公，使共享辦公室需求大增，租客數成長2成。業者也祭出防疫方案，主打3小時內完成臨時商辦轉移，即使受疫情衝擊仍能持續運作、照常辦公。

國內至今已有41例武漢肺炎感染者，疫情持續升溫，依現行規定，若公司有員工確診，其餘員工需停工隔離14天，影響甚鉅，企業主紛規劃「第2辦公室」避險，也讓共享辦公室需求大增。有業者趁機祭出「防疫方案」，主打3小時內完成臨時商辦轉移，即使受到疫情衝擊，仍能持續運作不受太大影響，租客數火速成長2成。
至於武漢肺炎疫情對經濟面帶來莫大衝擊，也讓BCP（營運持續計劃）成為焦點，其宗旨為遭逢各種天災地變等「最糟情境」時，能夠在對短的時間內，恢復最低程度的公司營運模式。

3小時完成臨時轉移
新加坡共享辦公室品牌「JustCo」，自2011年進軍台灣，目前據點包括台北市信義區「點石大樓」、松山區「宏泰金融大樓」及中山區「國泰民生建國大樓」3處，目前客戶主要為中小型企業，大型企業則有「台灣諾華藥廠」，共500多人使用。

因應疫情來勢洶洶，JustCo率先推出「BCP租賃方案」，JustCo公關顧問林晏賢說明，為了協助企業轉移商辦空間，每年可有14天讓員工分散在台灣3個據點辦公，最快3小時就能做到臨時轉移，加上備有高速網路環境，備受科技業青睞。

洽詢租客數成長2成
JustCo進一步指出，現階段除公司安排員工分散辦公、降低連鎖性風險外，外商也為頻繁往來亞洲地區的員工租賃臨時辦公空間，以維持工作品質，「自疫情爆發後，每天洽詢短租方案的租客數成長2倍。」

由於共享辦公室人來人往，防疫措施也加強。JustCo表示，結合會員專屬APP，可直接從手機開啟門鎖，降低人體接觸風險；透過串聯連結跨境人脈網絡，不必出國也能媒合商業合作機會，在疫情衝擊下打造更龐大的共享辦公生態系。

台中的「星客匯」國際商務執行長陳寬翰也觀察到，年後的共享辦公室租客數，「有較多人詢問，大多仍以個人戶及2∼3人小公司為主，還沒看出太大變化。」「星客匯」結合咖啡館，且採信用卡、行動支付的無現金交易，不須與他人直接接觸，大幅降低感染風險，因此增加詢問度。

房地產「代銷天王」海悅國際（2348）2月營收繳交出亮麗成績單，受惠新北市、桃園多筆包銷案在農曆連假結束後持續開出紅盤，單月營收1.76億元、刷新歷年同期新高，年增1.2倍：累計前二月營收達3.45億元，年增1.72倍。

儘管疫情來襲，但海悅受惠土城「土城日月光」、新店「宏普中央公園」、中壢「冠德青璞匯」及「鉅陞永麗花園」等包銷案全數開出紅盤，推升2月營收表現亮眼。

海悅表示，第二季將推出日勝生（2547）桃園青埔「日勝新京站」建案，總銷18億元，預計第二季起陸續貢獻營收。另外新竹食品路案總銷50億元，也將推出。預期北台灣代銷業務，可望比2019年成長。

海悅表示，中南部代銷案2020年將開花結果，總銷合計百億元的台中兩大案「皇普莊園」與「敦富花園」，已於2月15日由預約單轉正式訂單，目前轉約率分別達九成及七成，預計第二季起陸續貢獻。

南台灣方面，海悅表示，累計包銷案已破百億元，為挹注2020年營收成長的新動能。

在轉投資部分，海悅投資10％的贊富建設「敦南寓邸」已於2月完銷，2020年認列轉投資收益將優於2019年。

另外，2019年與達麗（6177）共同標購台中土地，預計下半年進場銷售，預計2022~2023年完工認列。

子公司「海研建築」將於3月底推出新莊「海悅花園」，總銷15億元，預計2023~2024年完工交屋認列。

房價驚驚漲，統計全台各都會區百大社區房價，2019年合計有近七成較前一年度上漲，更是2014年來首度八大都會區的百大社區均「漲多於跌」，且增幅擴大、漲勢持續中，樂居網創辦人李奕農認為，2020全台房市南熱於北、偏多走勢不會改變。

李奕農指出，如同台股除大盤指數變動，也需以漲跌家數的概念作為觀察輔助，去年各都交易量大社區房價上漲的數量，幾乎都是2015年以來最高，台北市也首度轉為正向。根據樂居網資料，全台六都加上新竹縣、市共計八個都會區，各自交易量前100名的社區中，2014年合計有高達84％社區平均房價上漲；但2015年上漲社區只剩43％、2016年更降至35％。

不過近年則從谷底翻揚，2017年雖維持跌勢但已見緩和，上漲和下跌的數量接近，桃園、台中、台南、高雄房價上漲社區數量已經高於下跌社區數，率先止跌。2018年全台已提升至58％社區上漲，上漲社區數量已超過下跌（除台北市以外），房價正式築底完成；2019年全台更有69％社區房價上漲，各都會區百大社區房價均漲遠多於跌，以房價最弱勢的台北市來說，有67個社區房價上漲、32個下跌，新北市也有60個社區上漲、40個下跌。

李奕農表示，從六都的買賣移轉棟數持續回升、各都會區百大社區房價上漲的數量遠高於下跌數量，及建案開工數量持續增加等三大指標可看出，今年房市走勢仍維持偏多，南部的熱度優於北部的情況也會持續。至於新冠肺炎的影響目前看來仍是短期，購屋需求會遞延，但不會消失。

國際級大師親自操刀設計、台中豪宅建案「鍍金」！七期即將完工交屋的三大國際級豪宅「大陸麗格」、「寶璽天睿」及「富邦新市政」，目前每坪開價在60萬至90萬元之間。業界預期，實價登錄最新行情一旦揭曉，將改變台中豪宅市場的排名順序，七期豪宅價格的天花板料將不斷攀高。

台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，台中近年來各項交通建設陸續發展，捷運綠線也將於2020年底通車，國際都市的脈絡漸趨成型，多家建商聘請國際級大師來操刀設計、為豪宅案鍍金，改變城市的景觀與街廓，建築體也向國際規格看齊，自然吸引金字塔頂端人士的青睞。

其中，近期即將完工的七期新市政中心「寶璽天睿」豪宅新成屋，由操刀渥太華機場、溫哥華市政府的加拿大地標建築大師Michael Green打造建築外觀，產品規畫168坪、185坪；尤其是公設空間部分，寶璽建設禮聘日本空間大師片山正通獨家設計的庭園廊道，成為台中首宗住宅建築以公共藝術作品申請使照的案例，每坪開價79至90萬元。

此外，義大利國寶建築大師Antonio Citterio繼「大陸寶格」之後，在七期新市政中心的第二件作品「大陸麗格」，預計第二季正式落成。全案產品規畫60至125坪，選用BOFFI為標配廚具，以及KERAMAG、AXOR、Villeroy＆Boch、HOESCH等國際品牌的單品作為衛浴設備，每坪開價65至85萬元，預估「大陸麗格」平均成交單價，將從60萬元起跳。

另外，富邦建設在七期市政路上的「新市政」豪宅新成屋，與台北信義區矚目建案「大陸琢白」系出同門，力邀普立茲克獎白派建築大師、白派建築教父Richard Meier聯手，規畫單梯核心筒結構，連接著兩個不同高度的南、北塔樓，室內裝潢則由設計界巨擘YABU PUSHELBERG掌舵，在高端客戶群與業界備受矚目。全案產品規畫120至130坪，每坪開價60萬元起。

高雄房市329檔期推案量約674.4億元，雖然是五年來的次高紀錄，但因面對新冠肺炎疫情的不確定性，仍比2019年同期的761.5億元，年減約11.44％；2020年的特色之一是，幾乎知名建案都有新案進場，其中，京城建設囊括四案、總銷115億元，勇奪冠軍。

高雄市房屋市場調查協會每年都會針對高雄房市特定檔期推案進行調查統計，該會理事長廖致傑3日指出，2020年高雄329檔期，總共進場的建案有42場，總銷金額約674.4億元，戶數約5,816戶。

廖致傑表示，歷年的高雄329檔期推案量，以2019年的761.5億元，創下歷史新高紀錄，推案戶數衝高到5,475戶，2020年則受到新冠肺炎疫情的影響而下滑，推案總額下跌大約11.44％，不過，推案戶數仍然增加約6.23％。

他說，2020年高雄329房市特色之一就是，「幾乎知名建商都不缺席」，案量最多的，是由在地上市櫃建商京城建設拔得頭籌，總銷共計115億元，包括「世界心」、「舞極」、「青海line」、以及「京城鳳翔」等四場預售案，總銷分別是45億元、45億元、13億元、以及12億元。

據了解，京城位於農16特區的商辦大樓，原本規畫329檔期進場，因疫情因素而延後，否則，如果再加上商辦建案，京城2020年329的總銷將破150億元。

單一個案總銷最大的建案，則是位於三多商圈的「繽海」預售案，由郡都建設和甲山林等合資成立的「都山林」投資興建，總銷達70億元；廖致傑指出，個案總銷第二大的建案則是太子建設新成屋「太子城」，總銷約60億元。

廖致傑表示，高雄推案王城揚建設，2020年329檔期推出二個建案，合計總銷約56億元，其中，位於文山特區的新成屋「御廳苑」，雖然尚未開盤，但未來售價將在每坪30萬元以上，成為測試文山特區房價的指標。

隆大營建此次也有二建案推出，合計約45億元，分別是仁武的透天建案「隆大鳳凰」、以及中正金融特區的大樓預售案「鳳凰綻」，總銷分別是37億元和8億元。

看好台商回流與中台灣「隱形冠軍」產業的置產需求，吸引財團爭相搶進台中七期推出商辦產品，其中尤以興富發建設近年來在台中合計推出高達10萬坪辦公大樓且熱銷一空，一舉帶動台中市的商辦投資熱潮。

在看好後市下，興富發近日一口氣砸下近130億重金，拿下七期兩筆土地，不僅穩居七期「商辦推案王」，也為台中商辦市場投下一顆震撼彈！

十年蓋30棟商辦大樓

興富發建設昨（3）日公告以43.56億買下台中市七期惠民段市政路、市政北一路之間1,852.93坪土地，興富發表示，將打造總銷逾120億、樓高至少40樓以上摩天辦公大樓，朝集團總裁鄭欽天「十年蓋30棟商辦大樓」的目標再邁進一大步。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，儘管疫情來襲，但不影響興富發進行未來購地開發的長遠布局。這塊地靠近老虎城購物中心，目前是作為停車場使用，未來會規劃為樓高約40層的摩天大樓，看好台中辦公市場因台商回流潮及辦公總部升級潮的需求，估計每坪售價可站上37萬以上，總銷金額初步估計至少120億元。

無獨有偶，豐邑建設總經理邱崇喆3日宣布，豐邑將斥資63億元買下七期河南路、市政路口近2,500坪「新六」土地，目前確定將推出樓高50層的商辦大樓，未來將是七期最高的摩天商辦大樓，總銷金額約250億元，預計今年第四季進場。

加上預計在今年底進場的七期朝富路「聯聚中匯大廈」，總銷金額約125億元。七期單是興富發（西屯區惠民段）、豐邑、聯聚等三棟商辦大樓，總銷金額就高達500億元。

事實上，豐邑建設在台中七期市政路已有兩棟商辦大樓，其中，「市政核心」大樓目前出租率高達95％，每坪租金達1,300元。邱崇喆強調，有某大壽險集團曾出價110億要買下「市政核心」大樓，但豐邑評估後仍決定只租不賣，卻也因此讓豐邑認為七期商辦依然大有可為，將持續於七期推出頂級商辦大樓產品。

興富發建設近期大手筆在台中七期標地、購地，且購地金額屢創新高紀錄，例如以逾83億鉅資標下達新工業在台灣大道的商用土地；不僅如此，就連土地銀行台中分行2月中旬標售16筆道路用地，由於道路用地可轉換成容積使用而奇貨可居，據悉興富發就一舉吃下12筆，溢價率都超過160％。

地產界戲稱興富發大道

台中地產界私下戲謔地說，興富發鯨吞蠶食台中商用地，台灣大道即將改名為「興富發大道」！因為，從74號快速道路下台灣大道，短短3公里路程，道路兩旁觸目所及、估計至少有15棟由興富發推出的住宅大樓與商辦大樓，密度之高令人咋舌！

興富發建設在七期的三棟商辦大樓-「NTC國家商貿中心」、「CBD時代廣場」、「鼎盛BHW」，總售坪約達10萬坪，全都由素有「七期商辦代銷王」封號的萬群地產代銷，三案總銷金額約320億且全都銷售一空，在業界傳為佳話。

七期商辦投報率不俗

台中七期商辦市場為何如此發燙？銷售商辦經驗豐富的萬群地產總經理謝坤成分析，中部擁有數量驚人的台商、傳產業與服務業盛行，加上上一波商辦推案熱潮距今已有25年之久，辦公樓都已經老舊，加上企業二代喜歡氣派的門面，以及企業主投資置產的需求，「有人買商辦出租、沒人買豪宅出租」，七期商辦產品投報率不俗。

擔心染疫，民眾減少出門，近期建案來客量、房仲帶看量明顯下滑，不過民眾購屋意願並未下滑。房仲統計，今年2月網路看屋量比1月大增三成，顯示民眾雖減少出門看屋，仍積極上網做功課，疫情減緩，可能衝出一波買氣。

台灣房屋近日統計民眾透過網路找屋情況，2月物件點閱率較1月增加三成，其中住宅占比78.2%最多，其次依序為店面8.6%、土地7.2%、商辦及廠辦3.7%、農舍2.3%。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，不少人認為新冠肺炎疫情重挫經濟，房市也會受到衝擊。但房市現以自住、剛性需求為主，投資占少數，疫情並未造成明顯影響，買方只是減少出門，購屋意願並未降低。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，台北住宅密集、商業活動頻繁，對於捷運、鐵路通勤的依賴程度高，對疫情反應較明顯，網路看屋增幅也較大。桃園以南的城市，對大眾運輸系統依賴低，加上口罩比較好買，帶看量並未明顯減少。

以桃園為例，江怡慧表示，春節開工後二周，台灣房屋桃園門市看屋來人量約僅平時的三至四成，但近一周看屋來人量已回升到往常水準，顯見民眾緊張程度明顯降低。

張旭嵐指出，受疫情影響，購屋者對通風日照良好，有大廈管理，棟距寬的住宅產品好感度大增，點閱升溫最明顯。

根據聯徵中心的最新資料顯示，2019年第四季新申請房貸樣本數為4.39萬件，創下5年以來新高，從房貸新增的趨勢可以看出，在2020年第一季的疫情擴散之前，整體房市的復甦腳步相當穩健。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，最近三季的新增房貸樣本數都超過4萬件，相較2015~2018期間平均的3.6萬件，至少多了一成以上，反應房市已經擺脫谷底，進入復甦階段，由於此波回流以剛性的自用為主，基於自住需求，自住客通常也會買房屋條件較好的房子，因此購屋的平均總價拉高至1122.6萬元，也創下2009年統計以來的新高。

聯徵中心的統計資料顯示，2019年第四季房貸的新增樣本數4.39萬件，已經是近5年的單季新高，同時也是房地合一上路來房貸量最多的時候，若統計新申貸的狀況來看，平均房屋的鑑估值為1122.6萬元，平均房價也創下新高，同時反應出購買千萬宅，對於購屋人已經是相對普遍的狀況。

同時2019年第四季的核貸成數也達7.25成，貸款成數也明顯高於2015與2016年，至於平均貸款利率1.73％，則是創下近41季以來的新低，一方面反應銀行對於房貸放款的意願積極，不管是貸款成數或者貸款利率條件，對於自住客都偏向相對寬鬆，另一方面可能與新成屋交屋整批貸款條件較好也有關係。

曾敬德表示，雖然房市難免受到疫情干擾，但整體趨勢已經落底復甦，自住客持續回流，等待疫情影響告一段落後，自住需求仍會持續回籠。

　劇烈的收縮之下房企的排位發生了明顯變化。2月份以及前兩月，連續三年登頂的碧桂園落後於恆大，失去了冠軍之位，而房企四巨頭的融創，則跌到第六、七位。

　　新冠疫情籠罩下，售樓處關閉，房地產市場進入了“冰封”時刻，百強房企2月銷售跌至冰點，近9成企業同、環比雙降，只有7家賣房過了百億。

　　這是中國商品房銷售歷史上幾乎沒有出現過的情形。“2003年非典時，市場都沒有這麼差。”北京一名開發商說，2月份市場幾乎冰凍，雖然開啟了線上賣房，但收效不大。

　　劇烈的收縮之下房企的排位發生了明顯變化。2月份以及前兩月，連續三年登頂的碧桂園落後於恆大，失去了冠軍之位，而房企四巨頭的融創，則跌到第六、七位。

　　疫情還在持續，並可能到4月底才將平穩，這考驗著每家房企的應變能力。從銷售到開竣工、投融資、交付、人事等一系列連鎖反應正在產生。能夠從容面對這輪週期的房企，或許可以獲得彎道超車的機會。

　　失約的“小陽春”

　　2020年的房地產開局不利。開發商們期盼的像去年那樣的“小陽春”，沒有再來。

　　受疫情影響，大部分房企業績表現不佳。根據克而瑞資料，2月單月，百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降43.8%，同比降37.9%，創下近幾年來單月銷售最低紀錄。

　　100家房企中，有23家單月同比降幅在20%至50%之間，近6成房企單月業績同比降幅超過50%。

　　龍頭碧桂園2月銷售金額300億元，同比減少49.2%，萬科2月銷售金額285.9億元，同比減少33.8%。

　　但仍有一些房企實現了增長。比如恆大2月錄得銷售470億元，同比增長11%，主要是靠前期留存，以及線上售樓、疊加折扣優惠來撬動業績。

　　相較而言，龍頭還是顯出了規模的優勢，2月過百億的有七個。而其他排名10、20以後的房企，銷售額大部分不足50億，50強房企最低僅有12億。

　　前兩個月，百強房企總銷售金額9007.2億元，同比下降25.6%；合約銷售額超過百億的房企僅有22家，較去年同期的32家，減少了10家。

　　近幾年來，房企銷售排位的前10名、5名相對固定，而今年2月、前兩月，這個格局發生了顯著變化。

　　2月單月恆大以470億超過碧桂園的300億，躍居榜首。保利以212億位列第四，而融創僅以119億位列第七。

　　萬科、中海、綠地表現相對穩健。分別以285億、145億、120億位列三、五、六名。

　　前兩月，恆大也以875億位列冠軍，萬科緊隨其後，銷售835億元，碧桂園以765億元位列第三。

　　據統計，目前百強房企中已有92家發起線上賣房，但中原地產指出，這只能算是“熱身運動”，主要為了搶奪客源，增加用戶粘性，對於真正的簽約回款意義並不大。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，此次疫情至少對一季度的銷售造成較大的影響，房企仍需做好3月銷售持續下滑的準備。

　　從往年資料來看，1、2月占全年商品房銷售的比重約在8%左右，3月也占到近9%。丁祖昱預計2020年全年，房企銷售總額可能會在2019年16萬億的基礎上，有5%-10%左右的下調。

　　58安居客房產研究院分院院長張波也認為，在疫情影響下，全年商品房銷售金額的下滑幾乎不可避免。

　　現金流的壓力

　　銷售的停滯和下滑，只是對房企影響的第一環。

　　對房企來說，銷售是其最大的資金來源，而工程款、土地款、員工工資、供應商欠款、債務、銀行融資利息等支出都要一一支付，若沒有銷售回款，短期內面臨的現金流壓力較大，尤其是前期資金鏈崩得比較緊的開發商。

　　此外，房企不能按時開工或者竣工，勢必會影響後期的交付。一般來說，開發商和購房者簽訂的交付時間是1-2年左右。

　　不過平安證券指出，一季度是建築行業的傳統淡季，考慮後期旺季趕工，疫情對全年影響較小；且本次疫情屬不可抗力，延期交付有一定合理性。

　　針對房企的困境，地方政府首先出手了。據中原統計，2月已有超過60城市發佈了75次不同程度的房地產調控，主要是減緩土地出讓金交付、預售資金的監管政策放開，以緩解房企資金壓力。

　　需求的刺激也在醞釀中。“對於一個年銷售額16萬億的行業，銷售回款斷崖式下跌後，不刺激需求，任何政策都毫無意義。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　張大偉預測，從市場穩定的角度，地方政府在不違反“房住不炒”的原則下，3月份會繼續出臺一些穩定真實自住的剛需與改善政策，避免出現部分房企資金鏈斷裂的可能性。

　　中信證券(24.730, 0.25, 1.02%)分析師陳聰認為，影響銷售的除了需求側，還有供給側因素。他預計三月下旬起房企的可售貨值將十分充裕。“龐大的跨年存量可售資源，較2019年初普遍上升；同時，一些地方公開降低預售門檻，另一些地方事實上加快預售證審批。”


　　克而瑞樂觀預計，房地產市場在二季度有望恢復正常的銷售節奏。短期市場供應量將快速回升，一季度積壓的購房需求也得以釋放，或將迎來階段性的銷售視窗期，屆時成交量將明顯回升，迎來小陽春。

　　不過克而瑞也提醒，如果疫情持續到二季度，勢必會對企業資金鏈造成巨大壓力，特別是高杠杆的企業，管理成本、利息費用的高額支出疊加上半年的債務到期，將面臨更大的經營甚至生存壓力。

　　對於房企而言，張波認為，當下要更重視線上賣房，除了獲客鎖客力度的提升，對一些前期已線下實地看過房的老用戶，要加快線上交易的推進過程。此外，還要充分利用好各地對企業的政策性支援，例如部分地區對於預售政策的放鬆，對於拿地資金付款條件的放鬆等，結合自身情況，做好土地儲備，調整銷售節奏。

　　他表示，房企在關注整體負債水準的同時，更應關注現金流充裕度，平衡好規模化和負債水準之間的關係，以保障安全度過疫情影響期，適當可調整自身的階段性銷售目標。

　　中南建設（000961）3月3日晚間發布2月份經營情況公告。公司房地産業務2月份合同銷售金額約49.7億元，比上年同期減少38%；銷售面積約38.2萬平方米，比上年同期減少44%。

　　公司1-2月份累計合同銷售金額約109.2億元，比上年同期減少35%；累計銷售面積約83.9萬平方米，比上年同期減少39%。

　　新承接（中標）項目總體情況方面，公司建築業務2月份新承接（中標）項目14個，預計合同總金額21.3億元，比上年同期增長384%；1-2月新承接（中標）項目預計合同總金額32.0億元，比上年同期增長55%。

過去大陸3月房市都有小陽春的榮景，不過，今年這項喜訊恐怕要落空，受到疫情的牽連，目前建商還未完全復工，仲介銷售也多以線上為主，買氣大不如前，這一波冷氣團估計要到第2季才會止住，逐步回溫。反觀建商拿地依然積極，前2月百強建商的投資雖已砸下上兆（人民幣，下同）元規模，惟據了解，建商以往大肆搶地的「小陽春」熱潮，則要等到疫情過後才會出現。

《時代周報》報導，中指研究院數據顯示，受疫情影響，中指院重點監測17城2月分新屋成交量較上月下降61.2%，也比1月降幅加大27個百分點，1月中指院重點監測18城新屋成交量比前一月下降34.6%。1月、2月房市受疫情的衝擊、代銷公司「關門」的情況依舊明顯。但隨著全社會復工復產的逐步推進，房市也正在緩慢復甦。

不過，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也坦承，整體來看，首季房市壓力仍然不小。3月「小陽春」落空幾成定局。

拿地意願偏保守謹慎

58安居客房產研究院分院院長張波表示，由於銷售受到疫情的抑制，首季整體房地產市場依然面臨銷量明顯下滑格局，估計市場要回到正常軌道，可能要寄希望於第2季。

由於房市銷售成績不佳，市場上也陸續傳出可能有鬆綁的說法。但是這項傳聞被認為有人趁機鑽政策的空子，並不確實。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前深圳房市政策已經穩定，不存在放鬆限購、加槓桿等大幅放鬆可能。

鄒琳華說，當前經濟和房市都存在壓力。各地也希望通過撬動商品房銷售，來解決房地產企業現實困難，穩住經濟成長，緩解財政壓力。

《中國日報》也報導，去年同時期出現各大建商掀起的全面搶地高潮，今年已不復見，當然與疫情有關。不過，大型建商拿地的意願還是很高，只是比較謹慎保守。

據克而瑞地產研究統計數據顯示，截至2月底，百強建商投資金額超過上兆元，年減15%，且有超過3成建商今年仍未拿地。克而瑞認為，百強建商受疫情期間銷售大幅下滑所致，投資節奏、投資力度均大幅放緩，預計疫情過後土地市場將迎來拿地「小陽春」，但難現去年首季的地王潮。

一二線城仍是部署重點

從土地出讓城市排行榜來看，一、二線城市仍是建商部署的重點，長三角區域部分城市土地成交成長趨勢強勁。2020年前2個月，全大陸土地成交金額最多前10強總計成交2567億元，比去年微增0.08%。其中，北京以673億元的成交總價位居榜首，上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額占據榜單第二、三位。

內房樓盤銷售受新冠肺炎疫情直接打擊，多家內房銷售倒退。萬科企業（02202）公布，2月合同銷售額208.3億元（人民幣．下同），按年下跌35.1%；合同銷售面積173.2萬方米，減少29.8%。累計今年首兩個月，合同銷售額829.4億元，下滑9.9%；合同銷售面積506.7萬方米，減少10.2%。

瑞銀表示，2月頭30大內房銷售金額平均按月及按年跌38%及29%，較預期的大跌五六成為佳，主要由於內房提供相應促銷優惠，相信疫情造成的影響可較預期為細，該行早前預期今年內房銷售將跌約9%。

內房40%售樓處復業

摩根士丹利則表示，其追蹤的23家內房於2月銷售金額下跌43%，較預期為佳；截至2月底已有約40%售樓處恢復營業，而且獲得地方政府支持，行業資金渠道有所寬鬆。

融信中國（03301）公布，2月合約銷售額30.36億元，下跌58.7%；合約建築面積約12.69萬方米，減少73.09%；平均合約售價為每方米23929元。累計首兩月，總合約銷售額約103.95億元，下跌30.1%；總合約建築面積約46.8萬方米，減少30.38%；平均合約售價為每方米22212元。

富力地產（02777）2月權益合約銷售總額25億元，大跌58.7%；銷售面積20.81萬方米，減少61.84%。首兩個月，總權益合約銷售額86.8億元，下跌32.9%，銷售面積74.26萬方米，下滑32.82%。

首創置業（02868）2月簽約金額約8.4億元，急挫83%；簽約面積約2.9萬方米，大跌89.49%；每方米簽約均價約2.8萬元。截至2月底，尚有認購未換簽金額約10.6億元，正辦理換簽手續。

景瑞控股（01862）2月合約簽約銷售額3.21億元，下跌62.1%；合同銷售面積約1.21萬方米，減少71.9%；合同銷售均價約每方米2.66萬元。首兩個月合約簽約銷售額約8.66億元，合同銷售面積約3.66萬方米，分別下跌38%及48.4%；合同銷售均價每方米2.36萬元。

武漢肺炎疫情影響內地地盤施工進度，內房銷售入賬時間將有所延遲。標普表示，受樓盤地盤暫停開工影響，發展商銷售交付確認入賬進度可能因此滯後，內房流動性會受直接衝擊，預期景瑞控股（01862）、億達中國（03639）、泛海控股（000046.SZ）往後數月內將面臨流動性壓力，除非能採取應對措施或得到相關支持。

標普指出，景瑞及億達均有債務在短期內到期，景瑞現有境外現金餘額，並不足以償還緊接下來的4億美元債券；億達則已公布優先票據交換要約，一旦未能在下周五（13日）完成，便等同違約。

到期債務恐難償還

該行表示，內房槓桿水平與盈利能力或受地盤停工拖累，但若疫情於3月到達高峰後內房銷售逐步回復正常，估計今年住宅銷售只會按年下跌5%至10%。

相信大部分內房均能夠度過流動性緊張時期，由於在銷售減少時仍有能力彈性控制開支，加上今年以來發行大量境外債，流動性得以增加。

標普認為，大部分內房均有能力抵受一輪疫情的衝擊，在較溫和的情景下，只有近四分一內房面臨評級或展望下調的壓力；若疫情持續較長時間，嚴峻情景下會有近三分一內房面臨壓力。

標普將會密切關注內房的再融資情況、月度銷售數據、去年業績情況，以及政策制定者所作的應對舉措。

本港零售業在過去大半年接連受社會抗爭運動及新冠肺炎疫情打擊，零售商戶湧現結業倒閉潮，核心購物區街舖空置率顯著飆升。美聯工商舖（00459）在今年1至2月統計銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四大核心區，發現吉舖數目半年內急增逾200間，升至689間，空置率為9.2%，創2015年有統計紀錄以來新高。該行指出，新冠肺炎疫症大爆發後對舖市的影響，將在今年第三季全面反映，即半年後4區吉舖數量估計恐較現時多出逾200間，增至約900間，空置率可能最高攀上12.5%，年內舖位租售價勢急挫30%至40%。

四區首兩月近700間丟空

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，該行在今年1至2月期間，統計銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四區156條街道共7503間街舖，發現當中有689間吉舖，較去年第三季增加207間，空置率急升至9.2%，比去年第三季的6.5%飆升2.7個百分點，吉舖數量及空置率同創有紀錄以來新高。

四大核心區空置率全線向上，以銅鑼灣達12.2%冠絕4區，較去年第三季的9.4%增加2.8個百分點，主要由於去年下半年的社會運動經常發生在銅鑼灣，對區內店舖生意影響最直接，羅素街、駱克道及怡和街3條主要街道，共有16間吉舖。以中高檔消費為主的中環，空置率11.8%屬四大區次高。

旅遊區尖沙咀同樣受市況轉差及內地遊客大減拖累，空置率半年間急升4.1個百分點至10.9%，增幅為各區中最高；區內廣東道及海防道共錄4間吉舖，是有統計紀錄以來最多。本地消費元素較多的旺角表現略好，空置率於半年間僅增2.1個百分點至6.4%。

飲食業關店最多 舖市大調整

近期主要零售區中，不乏巨型舖位丟空放租，例如意大利名牌Prada原位於銅鑼灣羅素街2至4號Plaza 2000的3層旗艦店舖位，建築面積共1.5萬方呎，現以每月500萬元放租，較原租900萬元低44.4%。

事實上，近期已經有不少零售商宣布於今年內陸續關店，包括珠寶金行周大福（01929）、化妝品店莎莎國際（00178）及服裝零售商包浩斯（00483）等，都會在短期內結束在港的部分分店，且集中在遊客購物區，屆時核心區地舖空置率必有增無減。

此外，美聯工商舖的統計顯示，傳統旺區餐飲業生意大受打擊，四大核心區飲食商戶只餘1824間，較去年第三季淨減少62間，收縮量是各行業之最，跌幅逾3%。其中中式餐館由641間減少至611間，是各類餐飲行業中關店最多。

與遊客相關行業亦是重災區，珠寶鐘錶店、藥房、化妝品店、衣服/鞋履/皮具商戶數目均錄得雙位數淨減少，當中衣服/鞋履/皮具商戶半年間淨減少49間，最新只有842間。

美聯旺舖董事盧展豪估計第三季核心區整體空置率或進一步升到11.5%至12.5%，即4區的吉舖數量有約900間，較現時多超過200間；銅鑼灣、中環及尖沙咀三區空置率預計達13%至15%。

他同時預料，舖市已進入超大型調整期，核心區舖位租售價到年底將調整三至四成，重返2006至2007年水平，之後數年都會拾級而下。由於預期失業率上升，亦會打擊民生消費，令民生區舖位租售價年內下降10%至20%。

香港房屋協會公布，延長向轄下約430個合資格商戶及停車場營運商提供50%的租金寬減，為期6個月，由4月1日至9月30日，以配合政府的紓困措施，涉及款項共約8700萬元，相關支出全部由房協承擔。房協行政總裁黃傑龍表示，疫情對香港經濟構成持續衝擊，希望透過延長租金減免，減輕轄下商戶及屋邨租戶的經濟壓力，與市民共渡時艱。

3屋邨交少三分二租

此外，為配合《財政預算案》提出為房協甲類屋邨租戶代繳一個月租金的安排，房協決定為轄下乙類屋邨租戶提供一個月的三分之二月租租金減免，這是繼今年1月後再度推出相關措施。受惠租戶來自房協三條乙類屋邨共約1000個租戶，涉及款項約400萬元，相關支出同樣由房協承擔。

去年9月，房協向轄下約400個商戶提供50%租金減免，為期半年，涉7600萬元，相關支出全部由房協承擔。而早前香港零售管理協會表示，零售業正步入超級寒冬，呼籲全港店舖業主向商戶提供租金紓緩措施。

樓價回調，部分業主趁機「細換大」。沙田第一城有頂層單位業主不惜啃辣稅以535萬元沽出單位部署換樓，售價竟較同屋苑標準分層戶賣平1.8萬元。

美聯物業助理聯席董事黃錦瀚稱，沙田第一城49座頂層2房單位，實用面積284方呎，附279方呎天台，剛以535萬元易手，呎價18838元。本港三間發鈔銀行對上址網上估價為569萬及604萬元，即售價較估值低6%至11.4%。同屋苑43座中層B室同面積2房戶，新近以536.8萬元易手，意味是次頂層連天台戶反較中層標準分層戶賣平1.8萬元。

昇薈跌穿「六球」 1房呎造1.3萬

黃錦瀚稱，原業主不惜啃辣稅沽貨，源於「睇啱咗貨要換大啲，計過就算畀完辣稅買另一間（成本）都係平」。根據土地註冊處，上址本由一名譚姓人士於2014年斥390萬元買入，至2018年8月以市價590萬元轉讓予親人，是次造價較2018年低55萬元。由於額外印花稅（SSD）3年限期未過，原業主沽貨須支付樓價10%共53.5萬元辣稅，計及SSD稅後，是次沽出單位蝕讓108.5萬元。

東涌筍盤增刺激交投。美聯物業助理區域經理方吉和說，該區3月以來連錄10宗成交，「平盤（被買家）搶住買，創約半年最旺」，當中10宗成交有6宗低市價約2%至5%，包括昇薈10座中層C室1房，實用面積445方呎，僅以596.8萬元成交，撇除內部轉讓，屬該屋苑2018年12月後首次跌穿600萬元關，呎價13411元。原業主2017年3月以525萬元買入，持貨剛滿3年即沽貨，賬面賺71.8萬元（13.7%）。

粉嶺公屋華明邨自去年3月後首度失守「兩球」，代理稱，7座添明樓中層6室，實用面積443方呎原則開戶，剛以未補地價190萬元易主，呎價4289元。據房屋委員會紀錄，華明邨上月錄2宗同面積中層未補地價成交，售價220萬及260萬元，反映前述單位售價最多跌26.9%。原業主1999年以未補地價14.94萬元購入，賬面賺175.06萬元（11.7倍）。

業主移民 加州花園蝕420萬轉手

中原地產市務經理譚永康說，由收租客持有的元朗加州花園水仙徑單號屋，實用面積1372方呎，附1374方呎花園，原業主放售單位部署移民，去年底叫價1700萬元，終減至1588萬元成交，呎價11574元。原業主2018年斥資1750萬元購入，賬面已蝕162萬元，若連同樓價10%辣稅158.8萬元及其他使費，蝕幅擴至419.8萬元。

肺炎疫情對私樓租務市影響更明顯，2月10大屋苑僅錄240宗租務成交，超過3年來最淡靜。大部分屋苑租金繼續尋底，其中東涌映灣園平均呎租24.9元，創近1年低位。

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，上月10大藍籌屋苑錄得240宗租務成交，較1月份的259宗下跌7%，是2017年1月所錄231宗後逾3年新低。數字明顯反映受新冠肺炎疫情影響，二手市場睇樓活動急凍，租務市場受影響更嚴重。業界人士指出，由於受疫情影響，近日二手樓價回落速度加快，轉租為買的個案有所上升，預期租務市場持續淡靜。

映灣園呎租24.9元 1年低

至於租金方面，上月有6個屋苑呎租按月回落，跌幅1.3%至7.8%，反映藍籌屋苑租金持續尋底，當中以東涌映灣園跌幅最明顯。該屋苑上月僅錄24宗成交，平均呎租24.9元，屬於近1年低位。

代理指出區內不少業主擔心肺炎疫情，無意開門予機場人員或空姐等租客睇樓，故交投明顯回落，而上月成交個案近一半是逾800平方呎的大3房單位租務，呎租因而拉低。例如5座中層A室，實用面積941平方呎，月租1.9萬元，呎租20.2元，屬全月最低租金。

除了大屋苑租金回落外，個別二綫屋苑租金跌幅更明顯，中原地產區域聯席董事藍浩然透露，上水彩浦苑B座高層12室，實用面積351平方呎，屬於2房間隔，以8,500元租出，呎租24元，比高位回落逾1成。

黑暴加疫情衝擊 第三季料增至逾930間

本港經濟飽受歷時逾半年的暴力示威衝擊，以及最近新冠肺炎打擊，零售業正步入大衰退。最新調查顯示， 今年1月至2月本港四大核心商業區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖數目增至689間，比去年第三季增加207間，空置率為9.2%，創有記錄以來新高。其中，銅鑼灣區空置率達12.2%，續冠絕四區。調查預測，疫情的全面影響將在第三季反映，屆時核心區空置率或升至12.5%，吉舖將增至逾930間。舖市已進入「超大型調整期」，核心區舖租售價年底前跌3成至4成，重返2006至2007年的水平。

美聯工商舖昨發表今年首季吉舖調查，調查取樣為本港四大核心商業區，即尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環，包含156條街道，共涉7,503間商舖。由於調查於農曆新年前後進行，故數據主要反映社會運動發生逾半年後，以及新冠肺炎初期對舖市的影響。至於疫症大爆發後的舖市變化，調查指要待第三季的數據才會全面反映出來。

四大核心區吉舖689間

美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋昨指出，受本港修例風波影響，訪港旅客人次大減，本地居民消費意慾下降，不少商戶結業，整體吉舖數目及街舖空置率急升。今年第一季的調查顯示，四大核心區共有689間吉舖，比去年第三季大增207間，空置率高達9.2%，兩者同創5年紀錄新高，較去年第三季的6.5%飆升2.7個百分點。

四大核心區空置率全線上升，以傳統旅遊區的情況較為嚴重，銅鑼灣空置率高達12.2%，冠絕四大區，這空置率亦為有記錄以來新高。陳浩璋稱，這主要是由於「社會運動」經常發生於銅鑼灣，對區內影響最直接。不過，本地消費元素較多的旺角區則表現略好，空置率於半年間僅升2.1個百分點至6.4%。

餐飲商戶結業冠百業

調查顯示，旅客街及本地消費街的表現呈兩極化現象，中環蘭桂坊一帶錄12間吉舖，同為有記錄來最多。過往依賴遊客消費的尖沙咀加連威老道，更錄得29間吉舖，冠絕四區。相反，主打本地消費生意的街道商舖抗跌力則較強，吉舖數目維持平穩，甚至錄得減少，如旺角特色街花墟道及通菜街(金魚街一段)，最新空置率同錄下跌。

修例風波令傳統旺區餐飲業生意大受打擊，陳浩璋表示，飲食商戶由去年第三季的1,886 間大減至1,824間，是各行業之最，其中中式餐館由641 間減少至611 間。遊客相關行業也是重災區，珠寶鐘錶店、藥房、化妝品店、衣服/鞋履/皮具商戶數目均錄得雙位數下挫，當中衣服/鞋履/皮具商戶半年間淨減少49 間，最新只錄得842間。

美容店理髮店重返街舖

但同期主打本地消費的行業逆市上升，如美容及理髮店數目四區全線增加，半年間淨增加19 間也是各行業之中最好，這主要得力於街舖租金急跌，令以往只於商場或樓上舖開業的商戶，得以轉租街舖。此外，部分生活必需品及家居用品相關行業，以及個人興趣相關的商戶，店舖數目也表現平穩。