去年房市升溫，交易轉熱，中古屋尤以交通便捷且生活機能成熟的區域受青睞。統計實價登錄資訊，雙北中古屋交易最熱門的行政區，台北市由內湖區奪冠、新北市以中和區拔得頭籌。專家指出，內湖挾帶內科的就業人口紅利，建物買賣移轉棟數連2年居北市各區之冠；中和區則受惠捷運環狀線通車議題，吸引不少通勤購屋族。

永慶房屋根據實價登錄資訊，統計去年雙北市屋齡逾5年的中古屋交易熱門區域，其中台北市前3名依序為內湖區的1228筆，交易佔比14%；中山區以1194筆，佔比13.7%居次；再來是文山區的916筆，佔比約10.5%。

價親民內科周邊最熱
「內湖區房價相對台北其他行政區更便宜。」永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出，該區大樓平均單價約56.3萬元，熱門路段位於內湖路一段、民權東路六段、行善路、星雲街、康寧路三段、文德路一帶；公寓平均單價則是43.1萬元，買方偏好內湖路一段、內湖路三段及康樂街巷弄等。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，內湖區受惠內湖科技園區發展，挾帶高就業率的人口紅利，買房交易詢問度高，房價相對台北市其他區親民，「交易量名列前茅非常合理」。台灣房屋智庫發言人張旭嵐也表示，內湖建物買賣移轉棟數連2年都居台北各區之冠，凸顯內湖近年房市熱度。

張旭嵐補充，內湖除有捷運文湖線行經外，內科的發展也相當成熟，媒體業和各類企業總部相繼進駐，AIT（美國在台協會，American Institute in Taiwan）也搬遷至此，高素質、高財力的就業人口成房市強力支撐，促使內湖商圈更成熟和多元性。且不管總價1000萬元左右的舊公寓或小宅、自住型3房，或上億元的豪宅豪墅皆有，方選擇性多。

公寓價低大樓2∼3成
新北市購屋熱區依序為中和區的2085筆，佔比約11.1%；其次為新莊區的1930筆，佔比10.3%；然後是淡水區的1767筆，佔比約9.4%。其中中和區大樓平均單價約39.4萬元，公寓平均單價31.8萬元。
徐佳馨表示，該區有捷運、生活機能完善，房價也親民，很容易受換屋族或首購族青睞。謝志傑也認為，中和區有大型量販店如Costco、特力屋、家樂福及大潤發等，生活採購機能便捷，加上近期環狀線第1階段通車，未來還有萬大線，完善的交通機能吸引許多通勤族目光。

觀察雙北市中古屋整體交易量，謝志傑表示，民眾較青睞大樓型物件，但如果預算有限，建議先從公寓入手，以去年交易熱區來看，公寓平均單價約較大樓便宜2∼3成，除房價較親民外，因土地持分高、公設比低，坪數相對實在，適合「用以屋換屋的方式投資」。

桃園市去年不動產買氣熱，房價明顯成長，其中又以中壢高鐵特區、桃園中路特區表現突出，新屋交易量高居桃園市前2名，創近5年新高。專家分析，桃園房價較雙北親民，生活機能愈趨完整，吸引自住買盤，因此價量齊揚。

中路鄰蛋黃表現優
根據「桃園不動產交易e指通」實價登錄顯示，2019年桃園市交易量共4萬7888筆，年增18.3%。觀察房價表現，過去5年平均行情在1字頭以內，而2019年屋齡5年內大樓平均單坪21.02萬元、5年以上大樓平均單坪16.8萬元，均創近5年新高。觀察交易分布，則以中壢區的高鐵桃園站特定區（青埔重劃區）1737件、桃園區的中路重劃區1127件，位居前2高。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，桃園市近年隨著機場捷運線開通，又有捷運綠線動工，重大建設陸續進駐，加上房價較雙北便宜，吸引不少雙北年輕族群南遷桃園，剛性需求推動房市，買氣因此亮眼。例如中路特區，為桃園區最靠近中正藝文特區的重劃區，因緊鄰蛋黃區，房市表現不俗。

台灣房屋桃園南平直營店店長饒文華指出，中路特區附近有中正藝文特區、市府商圈等既有商圈，依靠原有生活機能性，不用等待重劃區發展的空窗區，加上附近有風禾公園等，高綠化覆蓋率成為當地優勢，因此深受購屋族青睞，區內年輕人偏好1000萬元2房小宅，若預算高一點，會選擇3房1200萬∼1500萬元大樓。

青埔建設漸步軌道
至於交易量居去年冠軍的青埔重劃區，住商不動產企研室經理徐佳馨直言，重劃區大概需5、10年發展後才較具雛形，而青埔早期房價被炒得太高，新建案每坪成交價甚至高達40萬元，因房子放太久賣不掉，從預售賣成新成屋，最後變成中古屋，需要一點去化的時間，目前便是該重劃區漸漸步上軌道之時。

徐佳馨進一步說，青埔已走過前5年，區內已有「華泰名品城Outlet」等機能，在既有的高鐵、機場捷運外，未來還有國家級生醫中心將落成完工，生活圈會更成熟，因此房市在近3年已慢慢復甦。台灣房屋高鐵領航店店長彭成貴也表示，該區近年還有IKEA、國泰人壽等投資陸續成形，因此拉抬房市動能。

彭成貴補充，目前投資客退場，近年約8成5屬於自住客，其中有不少為航空業、物流業人員，且2∼3成買方來自雙北，以通勤、首購、新婚族為主，以總體區域來說，平均房價每坪約落在24萬∼26萬元，建商則多半推低總價、小坪數的2∼3房產品，讓首購族負擔得起，購屋總價落在1200萬∼1600萬元。

美國快時尚品牌Forever 21退出台灣後，其位於台北市東區、忠孝東路四段的舊址，傳將由瑞典快時尚品牌H&M接手。該店近期在人力銀行網站招募工讀生，職缺就在大安區，該區里長韓修和證實，「新租客就是H&M沒錯！」月租金低於500萬元，不若當初開價600萬元高，目前該店已搭起鷹架做整修，估計下月公開。
Forever 21進駐台灣4年，因業績不如預期，信義店、忠孝店陸續歇業，去年3月全面退出台灣，信義店原址由Uniqlo接手，東區店面在空租近1年後，近期搭起鷹架整修，新房客則是H&M。

傳下個月就會公開
根據H&M在人力銀行的招募廣告，上班地點為尚未有門市的「台北市大安區」，市場傳地點即Forever 21忠孝店舊址。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，「從側面消息打聽，應該就是H&M沒錯，現在外觀已搭起鷹架做整修，應該下個月就會公開。」

台北市大安區光武里里長韓修和透露，H&M和房東富邦人壽從去年11月就在洽談，目前已確定承租，「月租金會比外界傳的500萬元再便宜一點。」富邦人壽則表示，承租方為資產管理公司，不清楚承租戶為誰，其餘細節則不願回應。而根據《蘋果》之前報導，該店1∼3樓，總面積共計665坪，曾開出月租金600萬元招租。

黃舒衛觀察，H&M門市都選在捷運站出口、百貨商圈人流量大的地方，且均為三角窗位置，展示、行銷功能強，樓層都有3層樓、坪數至少500坪起跳，「Forever 21忠孝店舊址符合其選址策略」。另從企業的全球布局來看，台北租金跟他國一線城市比並不會太貴，房東也會為了爭取高付租能力房客，做一些妥協讓步。

與周圍品牌互拉抬
住商不動產仁愛光復店店經理黃獻寬認為，H&M進駐對東區有加分效果，因是國際品牌，且店面位置佳、人潮群聚力強，面寬夠、廣告效益佳，與隔壁明曜百貨的日系快時尚品牌Uniqlo、GQ，及對面的西班牙品牌ZARA相互拉抬吸客；但租金方面，房東富邦人壽因受股東、金管會規範，年化收益率需為2.345%，很難比照進駐永福樓舊址的Net一樣，月租金從600多萬元砍到320萬元。

捷運宅房價通常較周邊住宅抗跌，這次北市捷運工程局首度釋出內湖捷運宅「潤泰京采」高樓層13、14樓，總計15戶，每坪底價78萬至82萬元，較實價便宜3％至5％，預計13日開標。

每坪底價78萬至82萬元
根據公告，15戶捷運宅用途為一般事務所，其中13樓5戶、14樓10戶，坪數20.45坪至39.72坪，僅6戶內含1車位，每戶底價1605萬至3466萬元，扣除車位後，每坪底價78萬至82萬元。

根據實價資訊，該捷運宅累積超過百筆實價，最新揭露資訊為去年10月的10樓總價1925萬元、每坪84.26萬元，最高單價則是2017年10月的8樓戶總價1572萬元，每坪93.38萬元，出現低樓層高單價的情況。房仲表示，8樓戶內含約定專用露台，加上直接面對空中花園景觀，休閒設施均集中在此，因此單價比15樓頂樓還高。

該捷運宅位於北市內湖區成功路四段，為地上15層、地下3層建物，登記用途為一般事務所，曾被質疑一般事務所當住宅賣。根據北市建管處解釋，若一戶面積小於500平方公尺（約151.25坪），可免辦使用執照變更，所以8至15樓當作住宅使用未違反「建築法」。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該案正對捷運高架，但中低樓層設定為公共使用，且8樓多設為空中花園、健身房、交誼廳等公共設施，不影響8樓以上的使用，市場接受度高。除了內湖的休閒環境外，該案還有生活機能、品牌建商、捷運、百貨、建材及設備等優勢，且坪數組合多，以底價來看，預期可順利標脫。

武漢肺炎不僅對民眾健康造成威脅，更進而衝擊全球經濟，商仲業者接連出具兩份疫情衝擊評估報告，假設上半年疫情將達到高峰並出現拐點，可預期亞太區房地產將於下半年出現反彈。

高力國際亞洲研究執行董事安德魯.哈斯金斯（Andrew Haskins）指出，今年上半年，武漢肺炎將對全亞洲的GDP增長造成衝擊，投資型房地產銷售可能因此走弱；不過，如果疫情在上半年達到峰值，高力預計下半年市場情緒將迅速回升，為投資者提供了趁現在逢低買入的機會。

將提供逢低買入機會
他表示，受到疫情衝擊最大的中國，已有部分資金短缺的業主在不動產售價具有更彈性的空間，此舉其實已為長期投資者提供逢低買入的機會，其中因武漢肺炎衝擊，更加大中國網購商機，拉升物流空間和數據中心的需求；此外，居家辦公的要求，也促進對數據中心需求的激增。

至於香港房地產市場的趨勢，高力國際預計將在今年第二季度回升，投資者有機會從價格調整中獲益並購置打折資產，目前香港有待反彈的物業包括分層辦公樓，以及蛋白區的辦公樓和酒店，價格已將高點修正3成；反觀工業地產則保持穩定。

高力國際指出，目前香港面臨急遽衰退，尤其租金下跌，預測今年香港辦公樓平均租金將下降8％，市區中環則預期修正13％。

高力國際台灣董事總經理劉學龍指出，對台灣投資市場而言，上半年投資人觀望心態濃厚，恐拉長商用不動產交易期，所幸市場利率仍低，投資人依然尋找機會，預期下半年疫情控制後，可望反彈。

租賃市場方面，預期今年上半年企業租戶的擴編或增租計畫可能放緩，所幸台北市今年新增供給有限，不至於對市場造成太大衝擊，在搬遷難度增加的情況下，預期原址續約將為主要選擇。

西門町精華土地求售，仲量聯行受託將標售「西門町商圈精華土地」，基地座落於中華路一段及長沙街二段交叉口，面積約198坪，使用分區屬第四種商業區，容積率800%、建蔽率75%，為台北市稀有之商四土地，兼具高開發強度、使用彈性之優勢，標的極富開發潛力，預計4月15日開標。

該基地為中華路上角地，步行2分鐘即達捷運西門站及西門町商圈，交通便利鬧中取靜，仲量聯行表示，未來買方設計規劃可發揮空間大，若為住宅產品，可望創區域新高價。

不過，該土地目前標售底價尚未公開，按照周邊成交行情來看，近年土地單坪成交價在700~1000餘萬元，商仲業者以行情推估，標售底價至少開在14億元。

仲量聯行投資部資深副總吳瑤華表示，近來土地交易熱絡，開春第一季開發商持續積極獵地，第一季尚未結束，土地交易總額已高達320億，其中又以建商購地開發住宅及商辦為最大宗。

吳瑤華指出，西門町該案各方條件均為市場罕見，西區精華地段過去5年來沒有商四土地釋出，潛銷期間已經接獲許多投資人表達意願，「我們非常有信心，本案脫標價格將挑戰區域新高。」

新冠肺炎疫情衝擊加大，知名旅館、餐飲、零售業接連傳出關店歇業，高力國際台灣董事總經理劉學龍指出，疫情對台灣零售、餐飲與旅館短期衝擊深，預料將造成營運業者品牌大洗牌。

高力國際10日發布《新冠肺炎：對亞太地區房地產租賃市場的影響》，以及《新冠肺炎：對亞太地區房地產資本市場的影響》等兩份評估報告中指出，疫情如果在今年上半年達到高峰並出現拐點，預期亞太地區房地產將在下半年開啟復甦契機。

報告指出，目前疫情帶來的經濟壓力，包括多數國家境內的各類大型活動取消、提出旅行禁令以及強制居家辦公等，導致上半年辦公室租賃需求減少，若從具備彈性以及靈活辦公空間的租戶的角度來看，其實可趁此機會簽訂更有利的租約。

台灣方面，劉學龍表示，台灣零售業、餐飲業與旅館業因民眾明顯減少外出，短期衝擊深，已有業者實施無薪假、調整營業時間、或加大線上線下整合力道度過疫情，此波疫情將造成營運業者品牌大洗牌。

對投資市場而言，上半年投資人觀望心態濃厚，恐拉長商用不動產交易期，還好市場利率仍低，投資人依然尋找機會，預期下半年疫情控制後，可望反彈。

台北市政府地政局為處理不動產代銷業實價登錄違規申報及不動產仲介業違規廣告案件，特修正公布「台北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準」，並自2020年3月2日起實施。本次修正內容主要係對於大量違規案件量按比例裁處，且同次裁罰額度均可達法定最高裁罰金額，以符合行政管理目的。

案件數量併累計，同次裁罰可最高

地政局張治祥局長表示，實價登錄自2012年實施以來，實務上發現迭有代銷業者辦理預售屋實價登錄大量逾期申報，依法雖得裁罰新台幣3至15萬元，惟因原裁罰基準係「按次」「分級」裁罰，故申報案件量緃逾百件，仍僅得裁罰新台幣3萬元，裁罰過輕等同給代銷業者規避申報的空間；另仲介業近年同業間惡性大量檢舉違規廣告案件，依法可裁罰新台幣6至30萬元，若同一違規事由分次處罰，法定裁處額度相對較重。故衡酌公平，特將原裁罰基準於同一次查獲時，依違規案件數量累進裁罰，並依情節均可達法定最高額度。

裁罰基準更精進 行政管理更落實

張治祥局長進一步表示，為處理違反不動產經紀業管理條例之裁罰事件，台北市政府於民國2001年12月14日即訂定發布「台北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準」，嗣因部分規範已不符時宜，並因應地政局組織規程及名稱修正，於2012年1月2日修正發布「台北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準」，其後因應實價登錄的施行，於2012年7月19日再配合修正增訂。2014年2月18日為處理直營的品牌業者，逐年累計裁罰的不公平性，再修正為按年歸零重新處罰。

現因考量實務上業者規避情形及減少裁罰案件爭議性，地政局再提出本裁罰基準修正案，主要的目的還是希望衡平裁處效益，落實真正的管理，也呼籲業者能遵守法規，共同為產業發展及健全市場努力。

新型冠狀病毒波及全球，受到疫情干擾，是否影響2020年房市？房地產業者觀察表示，短期內整體民眾看屋潮減少，目前新建案來人量雖平均減少2成，多數329檔期多數新案仍會如期推動或稍延後推案進度，而近期公寓、中古大樓產品則因民眾預期價跌、屋主心態鬆軟，反而激出一波剛性買盤，整體而言，剛性買盤需求仍在，近期也有不少自住客更選在此時進場詢價、議價，成交率反倒大增2~3成，若疫情控制得宜，境外資金陸續回流台灣，帶來人口紅利，估計買氣遞延第二、第三季，預期下半年房市仍有機會彈升。

新型冠狀病毒疫情變化仍需持續關注，也影響近期看屋人潮減少，科達機構董事長賴建程表示，房市逐年回暖，2019年全台交易量突破30萬棟，2019年全台建商獵地量創10年來新高，建商推案量也破1.5兆紀錄，但2020年則受疫情干擾，原本春節年後房市曾有過一波民眾看屋潮高峰，2月則轉趨緩，相較上季，觀察2020年第1季新建案來人量平均約下降2成，房仲看屋量則減少1成以上。

而疫情持續延燒，2020年329檔期也被認為首當首衝？賴建程指出，2020年北台灣329檔期推案年縮27％，但總銷仍達1600億元，以新北市逾600億元最多，近期第1季新建案來人量雖平均減少2成以上，但因目前北台灣新建案多屬大型重劃區預售推案為主力，規劃2~3年內完工，加上低利率環境，對於首購、首換型等自住客市場較不受影響，長期而言衝擊不大，因此，觀察新北市大品牌建商、房地產業者仍按照規劃進度走，如板橋江翠、新店央北、新莊塭仔圳等主力重劃區329檔期多數仍如期推案，接待中心也陸續完成，以新莊塭仔圳區內地主自辦重劃區，位65快速道路、新泰路交叉地帶，2020年不僅有科達機構、海悅(2348)合資「海研建築」打出首案「新莊海悅花園」，鄰近機捷A5站、副都心與中平、幸福路舊市區商圈，總銷15億元、主力2~3房產品，將按規劃於329檔期正式登場，而「明日城」即將推出第2期，總銷20億元，受到在地客矚目；至於部分市場新案則也有稍緩腳步，轉攻520檔期，整體上半年房市仍值得關注。

他說，「受疫情干擾，雖現階段來建案人量減少，但剛性需求穩固，甚至有不少近年持續看屋的自住客出籠，直接現場詢價、議價情形增多，多數希望能趁勢搶便宜，邁入銷售中後期、倒數階段的新案產品有出現讓利空間，成交則視區域個案建材配備、銷售表現，20~40坪、首購、首換型產品詢問度升溫，確實有衝出一波買氣，部分新建案釋出議價空間，但整體而言目前較難有大幅度降價。」

近期房仲店頭交易大有所獲，尤其公寓、屋齡5~15年的住宅大樓產品轉吃香，成為台商、換屋族鎖定物件，賴建程指出，觀察科達機構旗下新莊5家房仲店頭，因民眾預期價跌，自住客對於原本設定或喜好物件的詢問度增高，即使看屋量減少1成，但屋主此時心態鬆軟、議價空間大增，反而精確地促成交易，成交率拉高，推升2月有激出一片剛性買盤，2月交易量相較1月、去年同期也成長2~3成，第一線房仲業務感受明顯，預估3月成交量將再成長，近期當地以總價800~1500萬元的中古物件最熱門，他也建議，自住客若有心儀物件，可選在此時進場議價。

台商回流儼然成為房市助攻，賴建程更指出，2019年因中美貿易戰，已有不少台商、傳產業選擇陸續遷回台灣，推升土地、商廠辦及住宅交易大增，2020年受疫情影響，過往在大陸工作台商農曆年期間返台停留約1~2週，但中國產線停擺，讓台商目前滯留台灣時間拉長，近期有效帶動台商出籠看屋、購屋，包括新北市新莊區、桃園龜山區等有捷運、產業園區及商廠辦優勢，成為台商鎖定熱門區域！

他表示，新莊區有42萬人口，捷運環狀線行經新莊沿線新北產業園區站、幸福站、頭前庄站，皆僅緊鄰新莊副都心、頭前重劃區，加上桃園機捷加持，尤其「A3新北產業園區站」，擁有雙捷運優勢，10分鐘直達台北車站，日前也啟動預辦登機及行李託運服務，同時可因應台商回流、企業總部所需的產業用地，也可作為住宅、商辦開發案等需求，近年吸引不少建商、企業插旗，加上副都心「宏匯廣場」即將開幕，將是新莊唯一大型百貨、影城，並規劃國際級「宏匯凱悅嘉軒酒店」、頂級商辦「i-Tower雲端科技大樓」，包括紡織股王儒鴻、中悅等各大企業總部紛紛雲聚副都心，推升近年新莊土地、住宅、商廠辦交易量。

他舉例，近期有不少台商鎖定上新莊80~100坪、總價2500~5000萬的產品，台商、換屋族佔整體交易7成，未來規劃回台發展、投資的台商及民眾將陸續增多，境外資金回流台灣，帶來人口紅利與就業機會，勢必產生大量剛性需求，估計自住、置產買氣將遞延至第2季、第3季，而台灣政府醫療先進、資訊透明，疫苗也可望問世，因此，若疫情能穩定控制，預期整體下半年房市有機會逆勢彈升。

近來頻傳富人用大筆現金買豪宅，一般以為是錢太多，專家說，不少人其實是為了避開豪宅貸款管制，從銀行搬出更多的現金。
富人砸大筆現金買豪宅，近半年更是明顯增多，包括御之苑、華固名鑄、和平大苑、贊泰花園廣場、長虹天璽等多筆豪宅交易，總價動輒二、三億元，買家都是捧現金買房，沒有銀行貸款紀錄。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，不少人錢多到滿出來，又沒有投資事業，因此用現金買房，但很多人現金買房，是為了避開豪宅貸款管制，從銀行借出更多現金。

根據央行高價住宅辦理銀行貸款規定，目前購置豪宅，在一定期間內向銀行申請貸款，不論是自然人或公司法人，貸款額度最高不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的六成，而且沒有寬限期。

為避免富人另外用其他房地辦理貸款，變相提高成數，央行在金融機構辦理購置高價住宅貸款業務問與答，也明文規定，借款人新貸或增貸資金，加計在購置高價住宅貸款金額內，總貸款金額一樣不得超過六成。

陳碧源分析，如果一開始就借錢，最多就只能貸六成，而且要本利攤還，不能使用寬限期，貸款買進的豪宅，進入聯徵中心資訊系統後就會被鎖住，三年內轉貸都不可以超過原貸款餘額。

但是如果手頭上有足夠現金，不要貸款，改用現金買，一定期限後（央行未規定一定期限多長，通常是一年），就避開央行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定。換言之，一年再貸款，可以有寬限期、而且不受最多六成的限制。

陳碧源表示，目前市場資金氾濫，確實有部分富人滿手現金，名下又沒有事業體，或投資事業企圖，為了抗通膨、資產配置，把大筆現金放在不動產，用現金買豪宅，尢其是有錢人二代最為明顯。

但多數有錢人還是錢滾錢，利滾利，他們一再購置豪宅，主要用來避險保值，不希望卡住太多現金。為此雖然一開始用現金買，但一段時間後，避開央行管制，借出較多現金，用來進行其他房地產、理財商品或股票等報酬較高的投資。

　今天上午還是一片涼涼，忍著鼻子通買股票。果然下午就爽了，主要還是晶片牛逼，地產麼，昨天沒跌今天也沒漲多少。但是港股發生了一件大事，就是soho中國暴漲30%多，現在股價4塊錢，而且一看新聞，黑石打算6塊買。也就是說黑石的報價比開盤價3塊高一倍，這是什麼操作，為啥會這樣？

　　這說明2個問題，第一就是香港的流動性溢價太低，甚至都不能說流動性溢價，應該叫流動性折價了，由於成交量不足，經常會遇到實際交易價格大幅度低於真實價值，我簡單看了下，soho最慘的時候一天成交量只有800多萬，真的很慘啊，這樣的股票在A股基本和退市股沒啥兩樣了。所以沒有交易，就越來越冷，價格打折越來越多。這樣看看A股真好玩，充斥著流動性，只要資金頂上，比如說晶片，給你流動性溢價10倍都能玩。


　　第二就是soho中國起碼在老外眼中那是絕對的低估吧，我大概看了下他的報表，按照3塊錢算，估值為9倍左右吧，但是按照老外美國人的6塊錢買進價格，大概美國人18倍價格買進，和美國最大西蒙斯地產差不多的估值。

　　從這個方面看，無疑美國人的資本比我們A股便宜一半啊，加上特朗普好在不斷的吹猝降息，美國那邊利息還有的降。所以長期看，美國人也會覺得不虧，沒人是傻子。

　　這樣看，這是個多贏的局面，老潘發了財套了現，股民賺了錢，老美買進了中國的核心地產美滋滋。造成這一現象的根本原因就是利息成本的套利空間巨大。

　　因為美國人融資成本1%啊，馬上降到0%。我們還有4%的實際融資成本。理論上他們那邊融美金，然後搬到中國資產，一年套利就能賺3%個百分點，放十倍杠杆就是30%的套利。

　　這也對我們的高股息的地產企業絕對的利好，因為我們地產企業到今天的股息率都超過5%，而且還有成長性。尤其會對我們新城旗下的吾悅廣場價值造成重估，可能原來吾悅7%-8%的靜態回報感覺一般，現在全世界資金成本大降的基礎上，遲早會提升這種三四線城市核心資產上。

　　最近新城吾悅廣場ABS融資也是降成本的一種解讀，我大膽猜測可能融資成本也就5%不到。大概融30多億。

　　而且本身寬裕的流動性對地產的需求銷售刺激是絕對利好的，加上企業內涵利息成本的大幅度降低。再加上復工，商場重新營業，對我們的新城絕對開始回暖利好了。

　　最後重申地產企業在這大的降息背景下到21年都有翻倍空間，哈哈。

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　　在房企對今年市場普遍不樂觀情況下，閩系房企寶龍地產（01238.HK）卻逆市調高了2020年業績目標。

　　在3月10日下午舉行的線上業績發佈會上，該公司高層透露，今年將銷售目標提高至750億元，較上一年上調25%。寶龍地產總裁許華芳說，“受到疫情影響，所以我們的銷售目標會有一點‘打折’，當然我們內部目標要比這個高。”

　　“今年這樣的市場背景下，大幅度上調目標是比較有勇氣的，但也要考慮到，一季度銷售恐怕沒太大指望了，二季度很關鍵。雖然有不少房企認為，疫情不過是讓需求後移，但如果交易量持續低迷，將加大房企完成年度業績目標的壓力。”上海一家房產機構研究員對財聯社記者表示。

　　有業內人士認為，商業項目在寶龍地產中佔有一定比例，而商業是受疫情影響較大的領域，因此寶龍地產能否逆市完成今年銷售目標，存在較大不確定性。

　　寶龍地產公佈的經營資料顯示，今年前兩個月，其合約銷售總額及合約銷售總面積分別為48.21億元及30.6萬平方米，銷售額同比減少約20.3%，銷售面積同比減少約24.3%。

　　而該公司披露的2019年業績報告中，幾項財務指標被指喜憂參半。

　　2019年，寶龍地產實現銷售額603.5億元，同比增長47.1%。毛利從2018年的75.53億元增至去年的94.83億元，但毛利率從2018年的38.5%降至去年的36.4%，下降了2.1個百分點。

　　負債率方面，寶龍地產去年淨負債比率約81.2%，較2018年的101.6%下降20.4個百分點。不過，該公司去年的利息支出卻上升了約兩成，至2019年12月31日，寶龍地產總利息開支約35.99億元，較2018年的29.58億元上升約21.7%。

　　對此，寶龍地產方面解釋稱，主要由於借款總額增長所致，集團將繼續加強對融資成本進行控制。而借款總額中，該公司一年內到期借款約153.2億元，一年後到期借款約399.4億元。

　　3月10日，越秀地産（00123.HK）發布2019年業績並召開業績發布會。2019年，公司實現營業收入約383.4億元，同比上升45.0%；毛利率約34.2%，同比上升2.4個百分點；核心凈利潤約35.1億元，同比上升24.8%。公司“軌交+物業”模式成功落地，全年實現“軌交+物業”合同銷售金額約50.8億元。

　　公告顯示，越秀地産2019年合同銷售再創歷史新高，全年實現合同銷售金額約721.1億元，同比上升24.8%，合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%，完成全年合同銷售目標680億元的約106.0%。報告期末，公司的現金及現金等價物及監控戶存款總額約301.9億元，較年初上升11.2%；凈借貸比率為74.0%。去年，公司境內成功發行各類債券合共約73.0億元，年期介于三至五年，發行利率介于3.60%至4.03%之間，優化了債務年期組合和債務結構。公司整體平均借貸成本為4.93%，同比略微上升。

　　公司介紹，通過“軌交+物業”模式、“集團孵化－地産購買”、國企合作、 城市更新、産業勾地、公開市場招拍挂等方式，越秀地産以較低溢價于廣州、深圳、中山、杭州、蘇州、鄭州等11個城市新增優質土地27幅，總建築面積約為771萬平方米，按權益計算建築面積約為521萬平方米。截至2019年底，公司總土地儲備約為2387萬平方米，其中粵港澳大灣區土地儲備佔總土地儲備約51.7%。

　　值得注意的是，2019年，越秀地産成功完成向廣州越秀集團、廣州地鐵集團收購首個“軌交+物業”項目品秀星圖86%股權，完成向廣州越秀集團收購品秀星樾和品秀星瀚51%股權，三個項目為公司帶來約315萬平方米土地儲備。公司亦成功完成向廣州地鐵以每股2.0港元發行約30.8億股認購股份，廣州地鐵持有公司擴大股本後19.9%的股份，成為公司第二大股東。

　　此外，越秀地産還致力于提升商業運營能力，截至2019年年底，公司直接持有出租投資物業約70萬平方米，年內實現約6.9億元的租金收入，同比上升0.7%。公司持股38.1%的越秀房産基金持有出租性商業物業約97萬平方米，年內實現收入約20.6億元，同比上升1.3%。

　　時代中國控股有限公司（01233.HK，以下簡稱“時代中國”）今日線上上舉行了2019年全年業績發佈會。資料顯示，時代中國2019年營業額為424.3億元，同比增長23.4%；全年實現毛利124.4億元，同比增長17.1%，毛利率29.3%；年度核心淨利潤為58.1億元，同比增長27.4%；股東應占核心淨利潤為54.7億元，同比增長30.0%；每股派息84.45分，較2018年的68.77分增長22.8%。

　　銷售及土儲方面，時代中國2019年實現合同銷售額達783.6億元，較2018年的605.95億元增長29.3%，總建築面積534.7萬平方米，超額達成750億元的年度銷售目標；共新增土地28宗，建築面積約757萬平方米，總土儲約2300萬平方米（截至2019年12月31日），增幅為25%。

　　時代中國董事會主席兼行政總裁岑釗雄在業績發佈會上表示：“集團2020年的銷售目標為830億元；另根據回款的安排，買地預算定於250-300億元之間。”

　　岑釗雄還表示，時代中國將堅持有品質地增長，保持增長、效益和風險的平衡，確保住宅開發業務穩健發展；房價方面，雖然市場上早期或有促銷的安排，但預期整體房價仍然平穩，對整體的銷售安排還是樂觀的。

　　值得一提的是，自2018年更名並確立“城市發展服務商”的定位以來，在確保核心業務住宅開發持續快速發展的基礎上，積極發展城市更新、社區服務等業務，並取得不同程度的突破和進展。

　　2019年12月19日，時代鄰里成功分拆並在港交所掛牌上市，促進時代中國及時代鄰里更專注地在各自的優勢領域裡發展。時代中國向還股東實物分派時代鄰里股份，每2.6股時代中國股份獲派1股時代鄰里股份，為股東帶來可觀的額外收益。

　　城市更新業務也開始釋放紅利，資料顯示，2019年時代中國成功轉化10個城市更新項目，總建築面積約368萬平方米，其中8個轉化為新的土儲，總建築面積約349萬平方米，占2019年新增土儲面積約46%。

　　此外，得益于優異的業績表現，2019年時代中國主體信用評級從AA+上調至AAA。

僑雄國際（００３８１）公布，擬收購發展智能產業園的上海中軍哈工企業發展若干股權，並與潛在賣方北京中軍金控致遠科技簽訂諒解備忘錄。
該集團指，潛在收購公司經營建築工程、房地產開發、機器人科技領域技術研究、物業管理及自有房屋租賃等業務，主要發展項目為「上海中軍哈工大人工智能產業園」建設項目有關公司目前由潛在賣方、中軍創業投資（深圳）合夥企業、哈爾濱工大服務機器人分持６２％、３０％及８％股權。
該集團指，該項目位於上海市青浦工業園區，總佔地面積約２００畝，總建築面積約５０萬平方米，開發分兩期，第一期佔地面積約６﹒５９萬平方米，園區以人工智能及智能製造研發為主導，構建集合科研總部、綜合科技服務產業平台，將規劃建設高層甲級寫字樓、多功能研發辦公樓和高端公寓等，並引入酒店、會展和會議中心等商務配套設施。預計總可售物業面積約２０萬平方米，按每平方米３萬元（人民幣．下同）計算，總售價約６０億元，其餘非出售物業面積約３０萬平方米，估值約３０億元。

內地物業撥備38億 直言首季大勢已去

早前已發布盈警的九倉（00004）昨天公布去年業績，股東應佔溢利33.86億元，按年大跌48.88%；基礎盈利亦顯著倒退58.38%，至27.1億元，主要因為就現行市況下評估若干內地發展物業的可變現淨值產生減值虧損，而作出37.9億元撥備。每股盈利1.11元；派第二次中期股息每股0.075元，大減81.25%，全年合共派發0.325元，削50%。該股昨早高見16.14元或升1.64%，公布業績後午市倒跌，收報15.4元，挫3%。

九倉表明，今年第一季生意大勢已去，即使市場迅速回復正常，第二季恐難大幅改善。主席吳天海表示，在內地買地暫仍持保守態度，回報不吸引不會優先投放很多資本，目前未是入市良機。

首兩月酒店收入不及去年同期5%

該集團指出，過去兩個月本為旺季，唯如今門庭冷落，酒店收入下跌至去年同期的5%以下。吳天海稱，假設疫情仍持續一段時間，元氣難以馬上回復，酒店業務已受到傷害，不易大舉追回；旗下內地商場及寫字樓短期因受政府勒令關閉所拖累，可能向受影響租戶提供免租，九倉作為業主亦受損。他又說，本港發展項目會視乎市況才決定推出時間，本地樓市未算穩定，未有確實推盤日程。

談及其他內房並無因可變現淨值產生減值虧損而作撥備，吳天海指出，不同公司有不同策略，九倉較為穩健，去年底評估樓市政策及尋求外部意見後，認為旗下內地物業發展去年基本上仍按計劃推展，但限價措施收緊，市場不及過往寬鬆，加上今年疫情爆發令許多銷售活動放慢，強調受影響的不止單一公司，行業均受到不同程度影響。

華銷售急跌 資金鏈仍充裕

九倉今年內地銷售目標降至150億元人民幣，涉及可出售樓面130萬方米；今年落成量目標120萬方米。吳天海表示，今年首兩個月內地銷售跌幅超過一半，銷售額僅數億元，較去年同期「下跌一大截」，而九倉優勝之處是資金鏈較充裕，但行家則可能要減價促銷務求盡快補充資金鏈缺口；目前市況波動尚未回穩，會留意局勢及行家的應對做法。

對於會德豐（00020）獲大股東私有化，吳天海指不會談論太多，會德豐是九倉的控股公司，情形沒有基本改變，持股量變化不會直接影響九倉，現時業務方針不變。

近期環球股市波動，吳天海說，九倉所持股票屬長線投資，市況好的時候沒有變現，市況差也不會急於出售，所持優質股票會繼續持有。

佳源國際（02768）副主席兼總裁張翼在媒體電話會議表示，該公司今年合同銷售目標為360億元（人民幣．下同），雖然新冠肺炎疫情確實對房地產市場造成影響，但公司對今年及未來樓市仍然樂觀；對比去年實現的合同銷售288.68億元（較2018年升43%），公司今年訂下的銷售目標（按年升25%），升幅不算多，公司有信心達到。

不過，張翼指出，考慮到近期內地樓市存在波動及不確定性，公司今年買地方面會較謹慎，將聚焦部分重點區域如上海、江蘇等地，買地預算支出保持佔約銷售額的20%至40%。

核心淨利增21% 末息11仙

佳源去年初股價一度暴跌，張翼認為， 因去年初的事件，去年上半年公司買地不多，亦延長債務年期，並加快現金回籠，令淨資本負債比率由2018年底的145%下降至去年底的78%。他指出，因去年情況特殊，令負債率下降，但認為負債率太低會過於保守，未來保持於不超過100%為合適水平。

佳源去年股東應佔純利20.5億元，按年跌8.2%；核心淨利潤升21%，至23.4億元；每股盈利52.03分，派末期息11港仙，與上一年度相同。惟因2019年度未有如上一年度派發中期息，派息率由上一年的25%跌至19%。張翼表示，派息率減少，是因為管理層考慮到疫情及其他不確定因素，但會維持每年都有派息，公司將按情況在中期或下半年再檢討派息政策。

香港發展項目方面，張翼表示，公司仍看好香港市場，如未來有合適項目，將買入物業發展。

核心零售區地舖價值續受挫，銅鑼灣二線地段耀華街一個地舖，過去一年連環累減逾七成，剛以3400萬元易手。

去年初嗌1.2億 終售3400萬

消息指出，銅鑼灣耀華街4號地下，建築面積約800方呎，去年初曾以1.2億元放售，惟去年中發生社會事件後，已降價至9000萬元，上周再進一步接受買家議價，最終以3400萬元易手，呎價約4.25萬元。最終成交價較最初叫價大幅下調8600萬元，劈價71.7%。

舖位現由川菜餐廳承租，月租原為11萬元，現特別安排減租至6萬元，以最新成交價及現繳交的租金計，回報為2.1厘。原業主於1990年7月以170萬元購入，持貨30年，賬面獲利約3230萬元，升值19倍。

過去半年，同一地段30號地下，在去年9月以3300萬元售出；12號地下，於去年12月以3250萬元易手，故最新成交的4號地下與市價相若，但較2012年高峰期已跌價近一半。

龍門冰室13.5萬租紅磡舖

另外，紅磡德民街2至34E號黃埔新邨地下4N號舖，建築面積約1600方呎，原於去年11月獲台式餐廳以每月15.5萬元承租3年，呎租約97元。不過，上月中該餐廳突結業，僅租用上址3個月。舖位再度推出市場放租，以約13.5萬元重新租出，呎租約84元，租金較4個月前跌近13%。據消息指出，舖位新租客為龍門冰室。

下年度賣地表新增多幅商業用地，其中銅鑼灣加路連山道商業地可建樓面高達107.6萬平方呎，屬區內難得大型商業地供應，有測量師認為作寫字樓及商場綜合發展較佳，估值162億至269億元，挑戰成「百億地王」。

規劃署早於10多年提出將銅鑼灣前機電工程署舊總部、郵政體育會、電訊盈科康樂會及前民安隊大樓等組成的大型用地改劃，擬分為南、北兩幅地皮發展。其中北面地盤便是今次的加路連山道地皮，佔地15.9萬平方呎，預計可提供約107.6萬平方呎商業樓面。

可建兩幢商廈 提供107萬呎

據分區大綱圖顯示，該地建築物高限將獲放寬至主水平基準以上135米，與附近商廈高度相同，計劃可興建兩幢28至35層高商廈，其中一幢可遠望維多利亞公園一帶景致。

該地規定要將部分樓面留作興建一所地區康復中心及幼兒中心，以及不少於125個停車位的公眾停車場，以及小巴等公共交通上落客設施，並須提供最少近6.5萬平方呎公眾休憩用地。同時要預留地下接駁口，以連接未來的地下行人通道，通往銅鑼灣港鐵站等。綜合市場估值162億至269億元，每呎樓面地價約1.5萬至2.5萬元。

南面地盤 建新法院綜合大樓

至於南面地盤，政府將會興建兩幢新法院綜合大樓，重置灣仔區域法院，也會容納家事法庭及土地審裁處等，樓面約75.3萬平方呎，整個發展預計2026年完成。由於地皮仍處改劃階段，估計最快下半年度或明年才推出。

普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，港島區大型商地供應少，今次地皮近民居，也較近利園山道，預計適合作綜合性發展，視乎地契要求，作寫字樓及商場組合發展較適合。區內也有多個大地主，相信吸引財團爭奪。

銅鑼灣近年區內全幢商廈買賣不多，例如鄰近的開平道Cubus在2017年中以約20億元易手，呎價約2.9萬元。而糖街27至31號兩廈同年亦以16.8億元獲華潤集團買入，呎價約2.7萬元，計劃重建。

屬銅鑼灣大地主之一的希慎 （00014） ，在地皮周邊有多個商業項目，包括希慎廣場及禮頓中心等，當中利園3期平均呎租達60至75元。

受新冠肺炎及環球股市波動影響，令市場觀望氣氛濃厚，惟租務市場表現仍然不俗，由嘉華發展的白石角新盤嘉熙屆現樓、並錄首宗租務成交。中原資深區域營業董事余志偉表示，屋苑5座高層B室，面積249方呎，開放式間隔，以1.1萬獲承租，呎租約44.2元。余氏指，業主於2018年以512萬購入單位，是次可享約2.6厘租金回報。