住展雜誌19日公布最新調查顯示，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈預售新案，平均公設比刷新史上新高，台北市攀升至34.8％，新北市也達32.8％。住展雜誌研發長何世昌表示，雙北市預售新案公設比大幅上升，原因是2018年上路的「雨遮不計坪不計價」政策效應，加上建商「灌公設」試圖補回減少原本可銷售的坪數，導致虛坪現象持續惡化。

住展統計，台北市2019年新案平均公設比約34.8％，年增0.6百分點，此一比例在2014年突破34％，迄今已連續六年站穩在34％以上。至於新北市，新案平均公設比約32.8％、年增0.6個百分點，且近八年累計增加近3個百分點，增幅遠勝北市。

何世昌分析，由於雨遮不計坪，房屋附屬建物坪數減少，因房屋可登記坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。此外，2018年實施雨遮不計坪不計價新制，當時房市買氣未恢復，若大幅增加公設比恐嚇跑買方，所以建商相當克制；不過2019年房市買氣轉強，建商「灌公設」完全沒在客氣，高公設比建案遍地開花。

另外何世昌分析，新北市多數以區域客源為主，建案公設比普遍較低，但外來客比例較高的新興重劃區，如新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等，公設比就會比平均值高，多落在33％?36％。至於台北市，公設比過高的問題比較普遍，以2019年推出的165個建案中，只有8個建案公設比低於30％，占比不到5％。

何世昌表示，雙北市新案公設比頻創新高的趨勢，似乎還看不到終點。另在政府積極推動危老重建政策下，由於危老案沒有基地規模限制，因此基地面積相對小、戶數較少，所以公設比往往高於平均值。


蘋果日報
公設比創新高 台北市近35% 雨遮不計坪所致 Sway：黑心建商常態化

近年房價已經節節攀升了，公設比還屢創新高，意謂近1年的買方要花更多錢買虛坪。根據市調業者統計，大台北地區去年銷售新建案的公設比，台北市為34.8％，新北市32.8％，皆創歷史紀錄。專家解釋，主因是2年前「雨遮不計坪、不計價」政策所致，顯示台灣虛坪現象無改善跡象，「成為黑心建商常態化」。

建案高公設比一直是買方詬病的問題，但目前並未有改善跡象。根據《住展》雜誌統計，台北市新建案公設比從2014年起都超過34％，去年更來到34.8％，較前1年增加0.6%；新北市去年新建案公設比約32.9％，同樣比前1年增0.6%，數值雖然低於台北市，但觀察新北市在2012年時，建案公設比僅29.9%，8年來累計增加近3個百分點，增幅遠勝台北市。

新北增幅遠勝台北市
換句話說，若是去年購買總價1500萬元雙北市30坪建案，公設比假設為35%，30坪新屋，等於有525萬元花在公設上，室內實際坪數只剩下19.5坪。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，去年台北市165個建案中，僅8案公設比低於30％；新北市則看區域，若為封閉型、以區域客撐場的行政區，公設比普遍較低，但若有較多台北市外來客的區域，或新興重劃區，如新店區央北重劃區、板橋區江翠北側重劃區、新莊副都心與頭前重劃區等地，建案公設比就會比平均值高，多落在33％∼36％之間。

何世昌分析，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應，房屋附屬建物坪數減少、房屋可登記的坪數分母變小，公設比就會拉高，加以去年買氣增強，「業者灌公設完全沒在客氣，高公設比建案遍地開花。」

房市專家Sway對此也直言不諱：「這是黑心建商變常態化！」2018年「雨遮不計坪、不計價」政策上路後，建商無法再登記雨遮，為了降價來取悅買方，又想多賺回坪數，一個個建商開始有樣學樣，想辦法拉高公設比。

灌公設常見在停車位
此外，何世昌也擔憂，由於大台北地區危老重建有成，今年開賣的危老案將會增加，因多數建案基地面積小、戶數也較少，公設比往往高於平均值，預期會成為推高公設比的助力，「民眾買房，最好想清楚建案提供的公設，是否符合自身需求，以免白花大錢。」

屋比房屋總監陳傑鳴表示，最常見的建商灌公設手法，就是在停車位動手腳，縮小車位面積，把其他面積灌入公設。不過目前消費者很在意公設比的數值，整體以公設比介於28％∼32％的大樓較為熱銷的，再高的話則接受度不高，因此建商將建案規劃成高公設比時，也應考量到市場是否埋單，否則對於銷售並沒有實質幫助。

公設比有玄機 勿信表面數字

大台北建案公設比不斷攀升，尤其台北市素地少，不乏有公設比逾40％以上的小基地建案，專家解釋，通常基地愈小、戶數愈少，公設比就會拉高，「購屋族勿迷信表面數字，應深入了解實際可用坪數。」

根據《蘋果》調查，台北市內湖區有基地百餘坪的新成屋，戶數不到20戶，公設比高達43％，挑戰購屋族接受度；6年前也有建商在東湖地區推出基地僅48坪、公設比高達53%的大樓，幾乎是「買公設送房子」。《住展》雜誌研發長何世昌表示，公設比計算方式，為公設面積/總面積（主建築物面積+陽台+雨遮）x100％，「通常基地愈小、戶數越少，公設比就會拉高。」

公設比愈來愈高，主因經濟水準提升及消防法規的修正，天時地利不動產總經理張欣民表示，隨著電梯大樓興起，住戶經濟水準提升，公設比從早期的5％暴增至15∼25％。2005年時新北市蘆洲大囍市社區發生火災，造成多人傷亡，促使《建築法》、《消防法》修改，政府規定8樓以上建築須強制設置2座逃生梯，使得建物共同使用部分增加不少，突破30％大關。

應了解實際可用坪數
另外，許多人買房會以為「低公設比」就等於室內坪數大，但其實魔鬼藏在細節裡，何世昌說明，低公設比不代表坪效高，還跟物件格局有關，也得留意建商是否在玩數字遊戲，「購屋族勿迷信表面數字，應深入了解有何公設設施，房屋實際可用坪數有多少，以免誤以為撿到便宜。」
張欣民強調，如欲購買2房產品，坪數最好要有28坪較合適，如此扣掉公設，室內面積含陽台還有近20坪空間，才不會過於壅擠。

國內武漢肺炎確診者破百例，央行也宣布降息，不少人回憶起SARS時房市重創、建商倒閉，疑惑現今是否有機會撿便宜？然而觀察目前整體房價仍不動如山，業者表示，若疫情拖非常久，出現金融、企業問題且無薪假大增，「才會對房市造成重傷」。

2003年SARS爆發前，房市早有「空頭三部曲」，各為1998年亞洲金融風暴、1999年921地震、2000年全球網路泡沫化，重創房市，期間台中建商如瑞聯、熊都及鐳力建設，都因財務問題及建案賣不掉而倒閉。
不具名房產業者表示，SARS疫情像房市空頭的尾聲，建商該倒的早倒了，真正引爆房市危機的反而是金融倒債、企業倒閉裁員。聖揚開發總經陳正哲說：「SARS疫情發生約半年時間，大家都第一次遇到，確實影響買屋信心，但疫情過後等於是房價起漲點。」

反觀今年武漢肺炎疫情，儘管各類金融投資商品重挫，建案雖賣得慢但仍賣得動，建商多認為「還挺得住」。陳正哲表示，「現階段建商不可能賠錢賣建案，但一些中古屋屋主會因疫情及財務槓桿撐不住急售，才可能撿便宜」。
不具名業者表示，很多建商都有相對應讓利策略，「尤其有推案的大型建商，又需現金流周轉，多採取薄利多銷方式，從原預估利潤10%以上，下修至7%。」沒太多餘屋的中小型建商，就先休息觀望。

沒聽說有建案停工
比較兩次疫情的工地狀況，麗明營造董事長吳春山舉例，當年SARS有工程停擺，但這次疫情爆發至今，「還沒聽說有工程停工，整體新建工程數跟去年相差不遠」，大家這次都有心理準備，也有防疫經驗，知道疫情一過景氣馬上回春。
總太地產董事長翁毓羚保守認為，不動產屬於後期指標，買賣周期動輒半年、1年，但如果疫情拖非常久，也會開始留意金融狀況、企業問題、無薪假大增，這時才會對房市造成重傷。

口袋深建商不讓價
對於等著撿便宜的買方來說，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議，可觀察「租金跌了沒」，該指標屬房市領先數據，只要撐住，房價就不會全面走跌。至於建案因建商體質健壯，至今仍有口袋深厚的建商不斷購地，可鎖定市場派或外圍中小建商，議價空間較大。

央行昨宣布降息1碼，創歷史新低，但房市專家認為，由於目前利率極低，降息對一般購屋族無太大誘因，「象徵意義大於實質意義」，但對高資產族「將有效激勵不動產投資需求」，辦公室、物流不動產將成最夯標的。

分析過往台股受創時的房價指數波動狀況，可發現2003年SARS時股價指數大跌，房價沒跌；2008年金融海嘯股價大跌，房價小跌；2010∼2011年歐債主權危機股價大跌，房價仍持續上漲。屋比房屋總監陳傑鳴認為，這些歷史經驗說明房產與股市不同，至今都呈「大漲小回」格局，保值性高於股市。

天時地利不動產總經理張欣民認為，目前利率已經很低，能省下的房屋貸款負擔有限，高房價還是購屋族卻步的最大原因，因此降息對一般購屋族是「象徵意義大於實質意義」。

高房價仍是最大原因
中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，降息後，因多數高資產族以銀行貸款做資金槓桿，屋主賣屋壓力又更低，便不急降價求售；買方則估計會以風險較低、未來看好的商辦、廠辦下手。

「此舉正式呼應全球進入資金寬鬆時代」，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶認為，長期將有效激勵不動產投資需求，預計未來數季內，台灣商用不動產市場需求可望攀升，集中於具穩定收益的資產類型，尤以辦公室產品最受青睞，及因電子商務崛起帶動的物流不動產潛力。

而在台北辦公室空置率處於低點、房東漲租的情況下，李嘉玶指出，部分企業租戶可能因借貸成本降低，萌生「租不如買」的置產念頭，許多製造業者在低利環境下，也將加速轉型為自用型買方。

獎勵減半為5％ 逐年遞減後歸零

政府對危老建築的都更釋出利多！行政院院會昨通過修正「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，鑑於危老重建限時3年的時程容積獎勵將在今年5月9日到期，這次修法決再延長5年，但第一年減半為5%，之後逐年遞減1%，最後歸零。

修法並新增規模容積獎勵，200平方公尺以上危老重建給予2%的規模獎勵，每增加100平方公尺，多增加0.5%，但併計時程獎勵不得超過10%。

據悉，內政部在原草案規定，400平方公尺以上的危老重建給予2%的規模獎勵，每增加100平方公尺，多增加0.5%，但併計時程獎勵不得超過10%，行政院經審查後，則將規模獎勵門檻大幅降低為200平方公尺。

規模獎勵門檻 降為200平方公尺
被問到規模獎勵為何從400平方公尺降為200平方公尺？內政部次長花敬群表示，主要是中南部的地方政府提出，中南部縣市多半是透天厝進行整併，市場與民間的參與還在學習和累積的過程當中，希望政府能多給機會與誘因促進危老推動，在聽取中南部地方政府意見，且北部的縣市也樂見其成，因此將原訂400平方公尺的門檻降到200平方公尺。

花敬群說，現行條例規定，前3年的時程獎勵到今年5月9日為止，因此這項修法要懇請立法院多多協助，一旦沒有完成修法，5月10日申請的案子就不會有時程獎勵，也不會有新增的規模獎勵等。

內政部統計，目前申請危老重建案的面積，近52%是在400平方公尺以下，且小面積建築基地的案件數有愈來愈多的情形。換句話說，規模獎勵門檻下調後，逾5成的危老重建申請案可望適用規模獎勵，有助加速危老重建。

主持院會的行政院長蘇貞昌表示，現正值防疫期間，政府既要防疫，也要拚經濟，除帶頭加速、加大公共建設外，更要設計好的機制，從各方面鼓勵民間投入建設，提振內需產業。這次修法，藉由延長時程獎勵、放寬獎勵門檻，來鼓勵加速重建、提升建築安全，請內政部積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成修法。

受陸客消失衝擊，綺麗珊瑚資產連八賣，一年多來總共已出脫超過65億元的不動產。據最新實價登錄顯示，去年底、今年初綺麗珊瑚再接連出售大本營台東市火車站前包括「綺麗商旅」站前館在內的三件不動產，總金額約11.7億元，其中宏國集團旗下的善捷開發投資接手了兩筆，總金額8.5億元。

綺麗珊瑚是台東規模最大的企業，受到近年兩岸關係急凍、陸客急速萎縮影響，營收大受衝擊，被迫密集處分不動產，隨實價揭露而陸續曝光。

這次處分不動產標的包括海中寶公司持有、2015年開幕的「綺麗商旅」台東站前館，占地約800坪，以5億元出售；以及台東紅珊瑚公司持有、占地約1,580坪的商場及總舖師餐廳，交易金額為3.5億元，此兩筆均出售給善捷開發投資；另外鄰近的岩灣段1,525坪商業區土地也以約3.2億元出售，實價登錄備註為「急買急賣」。

自2018年3月先將台東鹿野的「綺麗渡假村」以24億元賣給年代集團董事長練台生的洄瀾有線電視開始，一年多來綺麗集團至少已經處分超過65億不動產，尤其去年第四季起更是密集出脫台北林森北路、宜蘭利澤工業區及高雄、台東等地不動產，包括高雄愛河、台東站前等二間「綺麗商旅」、及宜蘭「綺麗珊瑚博物館」等，全台各地出脫的土地面積合計逾3.5萬坪。

綺麗珊瑚董事長洪明麗政商背景雄厚，接手綺麗不動產的買主也都大有來頭。此次接手台東站前精華地資產的善捷開發，負責人為宏國二公子林鴻道，洪所持有的捷絲旅林森館的不動產去年也以6.7億賣給宏國開發執行長林鈺芳擔任負責人的上勝開發。此外，包括年代集團董事長練台生、其子練軒城的相關企業也接手不少綺麗的不動產。

為實施「工業區更新立體化方案」，內政部19日通過《非都市土地使用管制規則》，提高工業區立體化設置綠能系統的容積獎勵，裝設能源系統者容獎提高到2％、太陽能發電設備占屋頂一半以上者，容積獎勵提高到3％。

政府為鼓勵台商回台投資，2019年以工業區立體化方案來增加廠商可使用的面積，並以提高容積獎勵來鼓勵設置節能項目。今年2月，營建署修改《都市計畫法台灣省施行細則》，修法處理都市內工業區立體化方案，這次內政部則修改《非都市土地使用管制規則》第9條之1，給予非都市土地工業區立體化法源依據。

原本法規中給予設置能源管理系統、屋頂太陽能板、設置建築整合型太陽光電發電設備等3個項目，都可以獲得容積獎勵，但是考量建築整合型太陽光電發電設備的難度較大，因此刪除這個項目，將本項的2％容積獎勵，分配到其他項目中。

未來在工業區立體化方案中，設置「取得ISO 50001能源管理系統證書」者，容積獎勵從1％提高到2％，而在屋頂設置「太陽光電發電設備於廠房屋頂達50％以上」者，容積獎勵從2％提高到3％。兩者加起來最高可獲得5％獎勵。

整體工業區立體化方案容積上限，是法定容積的1.5倍，這個規定沒有調整。依經濟部規劃，新增投資可獲得容獎上限是15％，取得這部分後，如果有設置能源管理設備，就能再增加5％。

內政部指出，《非都市土地使用管制規則》修正草案將依法制作業程序，於近期發布施行，將有助強化產業用地使用效能，有效提升國內投資動能，增加整體經濟發展。

國家住都中心19日宣布，將啟動第二階段社會住宅興辦工程，於雙北11處蛋黃區實施，包括三重、板橋、萬華、松山、東湖等地，這是首批由國家住都中心興建、出租、管理案件。

蔡政府推動8年20萬戶社會住宅，其中12萬戶為直接興建，國家住都中心將啟動第二階段社宅興建工程，挑出11處雙北市的蛋黃區，開放業者投標參與。11處包括三重2地、板橋4地、萬華2地、松山1地、東湖2地。

國家住都中心執行長張溫德表示，這11處社宅基地皆位於雙北市，是首批由國家住都中心興建、出租、管理的案件，未來將持續配合營建署，盤點全台各地區位適合的社會住宅基地，透過行政法人較為靈活、彈性方式，更有效率地興辦社會住宅，也期望透過民間廠商導入更具創新技術、工法及材料，讓社會住宅興建及維護管理更加升級。

國家住都中心以行政法人獨立角色，經內政部指示興建社會住宅，依據中心所訂定採購作業辦法辦理，歡迎廠商踴躍投標。住都中心也舉辦11處社宅基地勞務採購案說明會，吸引工程顧問公司、建築師事務所、技師事務所、工程營造廠商等，超過60人與會，與會業者希望了解分標計畫、決標原則、評選規定等項目。

台北市忠孝東路五段236巷是知名的富人巷，巷道內豪宅林立，去年雖僅四筆豪宅交易，不過四戶累計金額就達12.3億，堪稱台北市最貴名人巷。

其中身價最高的非皇翔御琚莫屬，實價登錄顯示，去年11月11樓戶交易，總價4.1億，單價210萬，比去年3月9樓戶交易單價222.7萬略低，不過仍站穩兩百萬身價。

同巷中的另外一間也是兩百萬俱樂部成員的信義帝寶，去年12月，7樓戶賣出2.15億，單價落在168.4萬，似乎已無兩百萬豪宅光環。冠德花園城堡雖有二十年屋齡，但是去年八月也有一戶交易，單價119萬。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，忠孝東路五段236巷位於信義計畫區內，雖是巷子，但路寬達15米，近101大樓、信義百貨商圈和捷運永春站，綜合商業和生活機能，地處精華，但鬧中取靜，頗受企業家青睞。

236巷除了皇翔御琚、信義帝寶、冠德花園城堡，還有國美信義花園，國家大帝、國家藝術館、御園、信義公爵館、美硯和領袖名邸等豪宅，各戶總價動則上億，甚至七八億，是台北市身價最高的巷弄。

張旭嵐指出，皇翔御琚實價揭露至今共有10筆交易，每一筆都破兩百萬，最高交易是2014年七月，４樓戶單價290.5萬，總價8.68億，連車位一個都要七、八百萬，最貴的車位登記870萬，足以買下南部透天，也顯示巷弄豪宅的不凡身價。

最新交易單價210萬，是實價以來最低價，不過備註為親友交易，因此價格較低。

信義帝寶除了2013年頂樓戶4.5億成交，單價達200萬，近年皆無交易，該社區歷史最高單價交易是頂樓戶，新交易的168萬位於七樓，維持近年的行情水準。

根據內政部最新實價揭露資訊，信義區2大知名豪宅都出現交易，為新成屋「聯合大於」以及中古名宅「信義帝寶」，其中「聯合大於」一次揭露2戶24樓戶交易，皆穩坐200萬元俱樂部寶座，至於「信義帝寶」則為7樓中樓層戶別，雖未有突破表現，不過總價仍要價2億1500萬元，也是該社區近年罕見交易。

由聯合報辦公室舊址改建的豪宅大樓案「聯合大於」，可說是B辦改建豪宅最成功建案之一，位在台北市信義區忠孝東路四段、基隆路口，緊鄰大巨蛋和信義計畫區，樓高共30層樓，目前歷史最高價為23層樓的228.08萬元，總價高達2億4800萬元，也是社區至今最高總價。

此次「聯合大於」最新揭露交易為2戶2019年9月24樓戶，1戶為136.51坪，每坪210.39萬元，總價2億2688萬元；另1戶為147.87坪，每坪159.4萬元，總價為2億3568萬元，因標示價格內含4個坡道平面車位，以每個車位380萬元行情拆算，每坪單價為215.27萬元。全國不動產總經理藍怡婷分析，「聯合大於」24樓揭露行情為210~215萬元，樓層雖相較23樓高，不過單價、總價卻略遜一籌，但仍屬在該社區205~228萬元行情範圍內，持續穩坐200萬元俱樂部。

知名中古豪宅「信義帝寶」位居信義區最貴名人巷-忠孝東路五段236巷之內，屋齡10年，樓高共12樓，此次揭露為2019年12月的7樓戶交易，總價2億1500萬元，此次交易為4房2廳3衛以及2個平面車位，車位每個500萬元，交易面積共141.16坪，每坪單價168.35萬元，全國不動產總經理藍怡婷指出，此交易相較過去的200萬元俱樂部身價似乎光環不再，不過「信義帝寶」向來釋出不多，此次揭露也是近年來難得一見的交易，仍顯示高資產客戶對其地段與該社區的熱愛。

全國不動產董事長葉春智表示，北市信義區門牌燙金，百貨、交通、生活機能一應俱全，可說是口袋深的高資產客層最愛，其地段與身價難以取代，也讓信義區豪宅市場交易不斷，不過，由於此批實價資訊以及近期一波豪宅揭露皆為2019年交易，COVID-19新冠肺炎疫情是否衝擊房市，仍須看後續表現。

台灣央行今 (19) 日終止利率「連 14 凍」，一口氣降息 1 碼，重貼現率 1.125% 來到史上新低，由於今年以來多家國銀業者均陸續推出不到 1.6% 房貸專案，總裁楊金龍不諱言，房貸利率還會跟著利率調降也會調降，同時會密切注意房價。

央行最新公告的 1 月五大銀行新承做房貸利率為 1.617%，處在歷史低檔區，此次央行再次降息，明日起在公開市場操作利率均會足額調降 0.25 個百分點，房仲業者認為，若如實反映在房貸利率上勢必再創新低水準。

對於房市，楊金龍說，國內房市去年起的確變得比較熱絡，也看到廠商回流使商辦和工廠需求增溫，但根據目前掌握的資訊，這次武漢肺炎疫情會使房市「慢慢下去」，但也會密切注意因利率走低而對房價產生的影響。

楊金龍認為，房價變動有很多的因素影響，利率只是其中一個因素，房貸利率應不至於使房價向上，至於各家銀行要承做多少房貸有其自身考量。

疑孖展遭斬倉 基金應付贖回潮

各類金融資產在疫情恐慌下被拋售，全球信用市場亦受到自2008年金融海嘯以來最大衝擊，離岸中資美元債也不能幸免，以房地產企業為主的部分高收益債價格昨日創紀錄新低。市場人士指出，除部分投資者避險出售風險資產外，亦有投資者被追收孖展，在流動性緊張下被斬倉，由於接近月底及季結，估計債券短期仍面臨沽壓。

彭博數據顯示，中國?大（03333）一筆2024年到期、票息12厘的美元債買價連續6日下跌，昨日下午近3時曾低見62美仙，創歷史新低。有關債券自上周以來已下跌30美仙。此外，禹州地產（01628）和碧桂園（02007）等部分美元債亦刷出紀錄低位。

恆大提前還16億美元債務

市場消息表示，恆大下周到期的一筆16億美元境外公司債，已於日前提前把本息存入還款賬戶，確保如期償還。分析人士稱，此次償債規模創下香港資本市場紀錄，體現了恆大強大實力與良好信用。

百達資產管理大中華固定收益主管楊孝強說，亞洲債市的高收益債券價格近期大幅下跌，以一年期、BB-或B+的內房高收益債券為例，兩星期的價格下滑約15美仙，主要是環球投資者面對疫情不明朗，避險情緒高漲，因而出售風險資產，加上基金應付贖回所致。他預期，市場短期仍維持波動，但不會崩潰。

他續稱，以高息美元內房債為例，內地房地產需求雖然隨着經濟放緩已有所下降，但價格並沒有大幅下滑，基本面仍然穩固。此外，受惠於有利的央行政策，以及近年投資者類別更分散，除了國際投資者，亦多了本地和內地投資者支持。

流動性不足 非信貸風險惡化

有市場人士亦透露，今次內房高息債被沽售，主因並非信貸風險急劇惡化，而是受到流動性影響，部分投資者包括基金與私人銀行客戶，過去均透過借貸投資，槓桿很多時放大1倍至3倍，惟部分基金的投資規定，當債價跌至某一指標時便要減持，加上債價下跌導致部分利用槓桿的投資者被追收孖展斬倉所致。

不過，楊孝強認為，投資者被追收孖展斬倉只是債價下跌其中一個很小的因素，這情況在過去市場波動中都會出現。

彭博則引述一名投資組合經理表示，除被催繳孖展外，基金和ETF亦有贖回壓力。同時，券商資產負債表萎縮，無法像之前般提供流動性，故債券價格劇烈下跌不僅反映風險偏好降低，還有流動性缺乏的因素。

　　距離2019年年初萬科（股票代碼：000002.SZ，以下簡稱萬科）提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”已經過去一年。受疫情影響，3月17日晚9點，萬科2019年度業績推介會通過網路和電話同步直播。

　　年報資料顯示，2019年萬科營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東淨利潤388.7億元，分別同比增長23.6%和15.1%，淨利潤增速略低於2018年。實現銷售金額6308.4億元，在全國商品房市場的份額約4%，實現經營性現金淨流入456.9億元。

　　在營收增速微增漲、淨利潤增速微跌的情況下，基本盤整體雖發展穩健，但也顯示出萬科想要鞏固提升基本盤並不容易。

　　白銀時代已進入深水區

　　萬科率先提出房地產行業已進入“白銀時代”的概念。萬科強調，白銀時代現已進入深水區，萬科繼續堅持“以現金流為基礎的持續真實價值創造”理念，不斷提高資金管理的計畫和精細度，持續優化債務結構、降低融資成本，構築良好的抗風險能力。

　　年報顯示，2019年，萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正；年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高於一年內到期的流動負債總和938.9億元；淨負債率33.9%，繼續處於行業低位。

　　健康的財務和資金狀況使萬科保持行業領先的信用評級，總體融資成本繼續處於較低水準。截至2019年末，標普、穆迪、惠譽2019年分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩定”。公司完成總額45億元的住房租賃專項債券發行，最低發行利率3.55%；5億元超短期融資券發行利率3.18%；美元中期票據最低票面利率3.15%。

　　年報顯示，萬科2019年實現營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.10%。值得注意的是，萬科淨利潤增速略低於2018年，且連續兩年出現歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增速低於營業收入同比增速的狀況。

　　萬科首席執行官、總裁祝九勝回應涉公司盈利能力下降稱，“我們四年前對自己內部的要求就不是要重視單純的銷售規模，而我們更強調、更重視的是品質，我們找了一個指標回款率、回款水準，要做到應收盡收，能回的儘快回，改善優化現金流的情況。”祝九勝表示，整個行業毛利的下降可能是長期的趨勢。

　　萬科董事會主席郁亮提及房企的生存之難，他說道：“一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題是‘活下去’，這在當時是處於‘居安思危’的考慮，讓我們保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在，我希望每個人、每個企業都能健康的活下去，活得好，活的久。”

　　萬科物業暫時沒有上市計畫

　　2019年，萬科在“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位下，堅持“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，各業務明確，落實精益運營。

　　在萬科多元化業務中，萬科物業最為搶眼。年報資料顯示，2019年，萬科物業實現營業收入127億元，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%；新拓展專案的年飽和收入（指根據專案合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）54.06億元，同比增長33.13%。

　本著“讓更多使用者體驗物業服務之美好”的使命，據瞭解，萬科物業從傳統的住宅服務延伸到商業寫字樓服務和城市服務。2019年，萬科物業與戴德梁行成立合資公司，實現商業物業服務和設施管理的強強聯合。報告期內萬科物業非住宅物業服務新增簽約面積0.18億平方米，新增飽和收入20.66億元；“城市空間整合服務”模式拓展至珠海橫琴新區、雄安新區、廣州白雲及成都高新區，由萬科物業承接當地的城市環境衛生、城市公共綠地養護、市政基礎設施養護、社區綜合治理、公共資源經營管理等城市管理業務。

　　同時，2020年2月份，萬科物業宣佈提前啟動2萬人的招聘計畫。對於該次物業提前招聘的目的，萬科集團高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全表示：“招聘計畫本身就是基於今年業務發展的人才需要，但考慮到疫情期間有很多行業人員面臨工作變動，我們就把招聘工作提前了。公司的多元化快速發展需要大量優秀人才的加入，我們希望能夠持續儲備人才隊伍，為發展蓄力。”

　　萬科物業無疑是萬科多元化業務版圖中最有望率先突破的業務板塊，由此當問及今年萬科物業是否會上市時，鬱亮對《華夏時報》記者表示：“至於物業上市問題，我們物業暫時沒有上市計畫，當人們把萬科物業當成城市服務商的時候我們才會考慮讓它上市，這點請大家耐心等一等，讓它更好地成長以後再讓它上市。”

4年之後，金輝重啟IPO，不過這一次，金輝換了個“賽道”，從A股變成了港股。

“只要保持每年環比增長20%的規模，衝擊千億市場只是時間問題。”

2019年末，金輝集團執行總裁陳朝榮在中國地產新時代盛典的一席話很快得到印證。中指院排行榜顯示，2019年金輝集團銷售額919.8億元，距離千億門檻只差臨門一腳。

2020年，這家准千億房企打算赴港上市。據IPO早知道報導，金輝集團近期已與投行密切接觸，預計於2020年在港交所主機板上市，預計募資規模至少為5億美元。

財經網向金輝集團發去採訪函詢問赴港上市進展相關事宜，截至發稿並未得到回復。

重啟上市為哪般？

這並不是金輝集團第一次打起上市的算盤。

2016年1月29日，證監會披露金輝集團A股IPO招股書，金輝集團擬公開發行不超過6億股，占發行後公司股份總數25%，預計募資60億元。據招股書介紹，上市融資完成後金輝集團的資產負債率將從80.01%降至69.87%。

2017年2月24日，金輝集團的IPO狀態更新為“已回饋”。不過遺憾的是，此後金輝集團的A股之路再無任何進展。

4年之後，金輝重啟IPO，不過這一次，金輝換了個“賽道”，從A股變成了港股。

知名地產分析師嚴躍進向財經網分析，這和A股市場對於地產企業的管控有關。2016年四季度開始，各類管制政策出現，金輝集團上市等待的時間成本較高。而重啟IPO到香港市場，也說明了轉換上市地點，是為了加快上市速度。

遲遲沒有動靜的上市之路為何被重啟？一位地產人士告訴財經網，房企謀求上市，一是為獲取資源，二是為金融支持。

嚴躍進也表示，各大房企在行業集中度提高的情況下，房企依然需要通過上市的做法來獲得發展。第一、上市可以為此類企業的發展提供新的平臺，上市房企一般都被認為是大房企；第二、上市本身也帶來了融資機會，並且進而為後續再融資形成新的機會；第三、上市後企業運作更加規範，有助於企業的健康和科學化發展。

他介紹，如果上市不成功，從市場競爭的角度看，房企的壓力較大。客觀上說，目前香港資本市場的上市門檻相對低，所以各類開發商通過港股來上市有相對合理性。不過要想上市，房企還需做好加快拿地、做大規模、降低負債等準備工作。

加速度背後的隱患

2019年的金輝集團可以用突飛猛進來形容。

2016年-2018年，金輝集團分別實現簽約銷售額181.60億元、231.73億元、349.59億元；簽約銷售面積分別為186.63萬平方米、202.45萬平方米、281.19萬平方米。

而到了2019年，僅僅前6個月簽約銷售額就達到282.51億元，簽約銷售面積208.73萬平方米。

中指院排行榜顯示，2019年金輝集團以919.8億元的銷售額、680.4萬平方米的銷售面積位居行業排行第40位。

上述地產人士向財經網解釋，簽約銷售額指的是確認需要購買並簽定合同的銷售金額，而銷售額則包括了簽約銷售、首付款，認籌定金、以及成交的銷售金額。

對於2019年金輝集團的快速發展，他表示，“2019年剛需購房需求多，所以剛需房企的發展也會較快。”

不過快速發展的背後，金輝集團似乎並沒有表面光鮮。

2019年11月22日，金輝集團擬發行為期4年的11.3億元公司債。募集說明書中，金輝集團的財務狀況一覽無餘。

2016年-2018年，以及2019年1-6月，金輝集團實現營業收入179.71億元、123.78億元、 160.87億元和102.41億元，其中， 房地產銷售收入占比約94%以上；歸母淨利潤分別為18.52 億元、21.50億元、20.97億元和10.93億元。

金輝集團的淨利潤並沒有隨著銷售額“水漲船高”，盈利能力也在逐漸下滑。2016年—2018年金輝集團房地產銷售毛利率分別為25.96%、34.81%、31.82%。2019年1-6月，這一數字降至26.24%，其中成都、福清、無錫房地產銷售毛利率分別為-98.66%、-80.53%、-113.99%。

此外，金輝集團經營活動現金流量淨額波動較大。2016年-2018年以及2019年1-6月，金輝集團實現、經營活動現金流量淨額分別為18.90 億元、-97.27 億元、29.50 億元 和-32.71億元。

金輝集團解釋，波動較大的主要因素為土地價款支付、向合作開發專案提供建設資金支持等，未來將結合市場環境，進一步改善開發進度、銷售資金回籠、拿地節奏之間的匹配性，盡可能地保持經營活動現金流的穩定性。

不過，從現實來看，金輝的拿地節奏並未放緩。2019年，金輝集團長三角區域公司常務副總裁張鴻在採訪中表示，要在拿地上全面“動手”，進而在優質地塊上開拓新產品。中指院統計資料也顯示，2019年金輝集團拿地金額為272億元，排名行業拿地金額第35名。

大量的拿地支出之外，金輝集團還面臨著不小的償債壓力。

截至2019年6月30日，金輝集團合計負債1231.59億元。其中，一年內到期需償還的借款為116.46億元，一年內到期需償還的債券25.78億元。而金輝集團短期借款餘額和一年內到期的非流動負債餘額分別為0.43億元和141.81億元，其速動比率為0.39。

錯失的4年

從2016年年初遞交招股書至今，金輝集團“押寶”A股一等就是4年。然而4年期間，A股再未對房企敞開過大門，金輝的“押寶”似乎“押”錯了地方。

金輝等待的這四年，赴港上市的內地房企不在少數。據財經網不完全統計，2016年—2019年，共有18家內地房企赴港上市。

2018年起，更是掀起了一股內房赴港IPO潮。其中，2018年正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、?達集團控股、萬城控股等6家內地房企港股上市；2019年德信中國、銀城國際控股、中糧控股、中國天寶集團、新力控股集團、景業名邦等6家內地房企赴港上市。

和A股上市的遙遙無期相比，港股上市的時間成本算得上“經濟適用”。在香港投行界工作超20年的八方金融董事總經理馮智明曾在接受南方都市報採訪時表示，內地企業來香港上市大約需要一年。

而在實際操作中，這一時間可能更短。2017年9月26日，正榮地產在港交所提交招股書，2018年1月16日正式掛牌上市；2018年5月31日,美的置業向港交所遞交IPO招股書,同年10月11日登陸港交所；2019年5月24日,新力控股在港交所提交招股書，並於6個月後成功上市。

嚴躍進表示，上市較慢對企業肯定是有影響的。一方面影響企業融資；另一方面影響戰略擴張。這些都是企業需要反思的地方。

金輝集團曾在2016年提交的IPO招股書中介紹，上市融資完成後金輝集團的資產負債率將從80.01%降至69.87%。毫無進展的上市之路讓金輝集團“降杠杆”美夢破碎。隨後，金輝集團負債率逐年上升，2017年、2018年、2019年1-6月分別為83.17%、85.46%和 85.82%。

金輝集團沒能降下來的負債，不少內地房企在赴港上市後成功實現。

2017年12月1日，福晟國際借殼佑威國際登陸港交所。上市後首份年報顯示，2018年12月31日，按借貸總額除以集團權益總額計算的淨資本負債比率為164.8%，而2018年3月末，這一數字還高達630.5%。

2016年、2017年，淨負債率分別高達206%和183%的正榮地產也在港股上市一年後成功兌現了將“淨負債率降至100%以內”的諾言，淨負債率同比降低109%，降至74%。

正榮地產執行董事兼行政總裁王本龍在業績發佈會上表示，淨負債率降低背後對應的，一是業績的增長；二是IPO等募集資金的手段；三是規模做大的同時回款也比之前好了。

金輝集團錯過的上市福利，一方面來自IPO等融資手段帶來的負債率下降；另一方面則是上市利好對戰略擴張的促進作用。

2016年1月，金輝提交A股IPO招股書的同一階段，融信集團登陸港交所。上市前，兩家閩系房企銷售額相差無幾；上市後，融信集團銷售額突飛猛進， 2016年簽約銷售金額為246億元，同比增長107%；2017年合約銷售額502.35億元，同比增長103.88%；2018年合約銷售額1218億元，同比增長73.35%，融信僅用3年時間就完成從百億到千億的銷售額蛻變。

和融信早一步跨入千億門檻相比，2018年金輝集團簽約銷售額349.59億。即便是在2019年加大馬力、乘勝追擊，金輝集團距離千億門檻也仍差臨門一腳。中指院資料顯示，2019年，融信以1413億元的銷售額排名第22位，將排名第40位的金輝集團遠遠甩在身後。

2020年，等了4年的金輝集團不打算再等下去。在償債壓力緊逼和盈利能力下滑的雙重壓力下，金輝集團或許也是不得不打上了港股上市後的融資算盤。

　　南寧市住房和城鄉建設局網站顯示，1月份南寧的新房成交更新資料停止在了1月23日，有8天沒有成交；2月則多達17天為零成交；克而瑞資料則顯示，2月南寧商品房住宅成交面積僅2萬平方米，環比下降達97%。如今，隨著疫情防控好轉，南寧樓市表現如何？

　　近日，記者調查發現，南寧的新房、二手房市場均出現不同程度回暖，近幾周新房成交量大幅攀升。

　　新房成交量迅速攀升

　　“我們在2月初就開始網上賣房，已經有購房者與我們簽訂了有法律效力的檔，只是還沒到房屋認購中心去簽訂正式合同，因此就沒有成交資料。”3月18日，記者以購房者名義致電南寧金科•天籟城項目時，置業顧問戚書源如是說。

　　據瞭解，金科•天籟城是位於南寧西鄉塘板塊相思湖區域，也是金科在該區域第三個專案，於今年1月中旬首次開盤。儘管線下售樓部因疫情影響，在2月26日前未正式開放，但戚書源還是每日忙著線上售房、與客戶聯繫蓄客等工作。

　　“儘管我個人線上上銷售期間沒有成交，但也積累了一些客戶，在售樓部開放後實現了成交。”戚書源告訴記者，售樓部開放後專案每天客戶到訪量都有了明顯增多。“特別是這兩周銷售情況明顯好轉，基本每天都會有成交。”

　　據戚書源介紹，項目在本月內推出了2套特價秒殺房源和成交就有5000元禮包活動。“目前秒殺房源價格還沒出來，但絕對比均價要便宜很多。”

　　受疫情影響，2月上旬南寧商品房日成交量以個位數為主，甚至出現零成交的情況。據南寧市住房和城鄉建設局網站統計資料，2月前3周的商品房成交量分別為10套、45套和53套。自2月25日各大樓盤陸續復工後，南寧樓市逐漸復蘇，2月第4周（2月24日~3月1日）商品房成交量達1008套。進入3月份後，南寧新房成交量繼續快速上升。3月第1周（3月2日~8日），南寧商品房成交858套；3月第2周（3月9日~15日）成交1445套。

　　此外，南寧樓市也迎來了眾多預售和現售房源。記者在南寧市住房和城鄉建設局網站看到，僅3月10日至13日，南寧批准的預售和現售項目就達20餘個。

　　二手房市場反應遲緩

　　與新房市場回暖速度相比，南寧二手房市場反應稍顯遲緩。

　　“最近購房者挺多的，特別是到週末，但大多以新房為主，買二手房的相對減少了。”南寧探居地產青秀區一門店的工作人員鐘建新表示，受疫情影響門店3月才開門。“之前社區管控，也沒辦法帶客戶看房，2月就在家線上培訓、考試了。”

　　“現在開發商資金緊張，新房都拋出了相應的優惠，最近一兩個月二手房成交量估計會減少，等到下半年可能就會漲了。”鐘建新坦言，最近兩周大多以租賃為主，整個門店成交量都不是很理想。

　　諸葛找房廣西資料顯示，3月9日~15日南寧二手房市場成交527套，而前一周（3月2日~8日）的成交量僅57套。

　　“目前南寧樓市逐步複產復工，房企尋求線上行銷不斷挖掘市場，在3月第一個週末，南寧售樓部人流量增加，甚至迎來了‘小陽春’的景象。”廣西金融職業學院副教授、碩導嚴偉告訴《每日經濟新聞》記者，這與房企和物業大力宣傳防疫知識、實施測溫消毒等一系列積極的防疫措施、想辦法恢復樓市人氣有著極大的關係。“緩慢溫和地回暖是可以預見的。”


　　“疫情的主要影響在一季度、二季度，房地產的韌性會在5~6月見效。下半年，市場會呈現逐步回溫的態勢，因此銷售節點也會相應順延。”在嚴偉看來，疫情也導致了開發商資金成本巨大，運營成本增加，經營困難增大等困難。“當務之急是賣、賣、賣，解決存量，啟動市場。”

　　事實上，在企業積極“自救”的同時，政府也先後出臺多項利好政策，如廣西發佈新政，允許先行使用土地及土地出讓金延期繳納；南寧出臺住房公積金新政，宣佈二套房也能使用；南寧啟用買房“新合同”，精裝款直接納入備案價等。

　　嚴偉表示，南寧的教育、醫療、交通、商業價值等近年來不斷升值，疫情影響只是暫時的，真正能夠影響南寧房地產發展的還得看城市人口數量、居民收入水準等。目前，廣西不斷將南寧打造成區域的超級中心。“後續肯定會發佈相應的人才吸引政策及落戶政策，虹吸效應會更加明顯。企業、資金、人才的不斷湧入，樓市的走勢也會越來越好，價量齊升。”

最近大陸房地產刮起新冠肺炎風暴，重創整個產業，不過，仍有建案依然賣得嚇嚇叫，繼深圳豪宅的排隊搶房後，最近萬科的一個建案也同樣再現「日光盤」，引發業界熱議，是否大陸房市出現回春的跡象。有專家認為，別高興太早，這只是個案表現，整個態勢要回春可能要第2季才比較明朗化。

《浙江日報》報導，最近有些建案銷售迎來「開門紅」。16日深圳再現「日光碟」，萬科星城288套公寓開盤後僅7分半鐘搶光光，銷售金額達2.99億元（人民幣，下同）。先前，深圳蛇口太子灣?灣璽開賣後僅用12分鐘結案，70套公寓的銷售額達3.6億元。

成交量回升一半

進入3月以來，隨著疫情進一步得到控制，房地產市場也開始慢慢回暖。機構監測資料顯示，上周全大陸40個大中城市新屋合計成交230.53萬平方公尺，月增45.46%，惟卻比去年期下降39.98%。其中，一、二、三線城市新屋成交面積較上月分別成長23.63%、35.04%、88.21%。

中原地產首席分析師張大偉表示，3月以來大部分城市的房市成交量有所回升，目前已經恢復到大約疫情前四五成水準。從趨勢上看，市場呈現從南到北逐漸復甦的態勢，成交量也可望在下季回升至接近去年同期的六成左右。

中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶指出，最近房市的確有起色。從3月前兩周的房地產市場表現看，看屋量和購房積極性明顯改善。短期看，尤其是首季房市銷售量、價格仍承壓，並未完全脫離疫情暴風圈

熱銷個案仍是少數

張大偉強調，個案的熱銷不代表市場真實和全面情況。整體看，市場熱銷的建案仍屬於極少數，此類項目基本都屬於價格優惠或價格較平穩的老項目後期。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目目組組長鄒琳華說，談回暖為時尚早。未來不確定性增加，目前還不具備全面回暖的條件。目前出現一些疑似回暖的現象，一是因為預期會實施大規模經濟刺激計畫；二是因為開發商的行銷手段，市場能否真正回暖還要看第二季情況。張大偉表示，疫情尚未完全過去，需求端政策也沒有明顯調整，市場很難全面回暖。

肺疫衝擊 翠華中環旗艦店停業

受新冠肺炎疫情打擊，零售市道陷寒冬，舖位租金大瀉之餘，更開始出現大幅蝕讓沽貨個案。有「鞋王」之稱的le saunda創辦人李子彬上月以5200萬元賣出旺角銀座式商廈金鑽璽兩層樓上舖單位，持貨7年，賬面勁蝕逾4258萬元，貶值45%。深水埗福榮街則有銀主舖位以5000萬元售出，舖價大幅貶值4500萬元。餐飲行業方面，連鎖茶餐廳翠華（01314）位於中環威靈頓街的旗艦店宣布將暫停營業。

舖位物業連錄大幅損手離場個案，旺角彌敦道703號銀座式商廈金鑽壐4及5樓，每層建築面積各2657方呎，合共建築面積5314方呎，上月21日由旅港番禺會所以5200萬元一併購入，呎價約9785元。土地註冊處資料顯示，上述兩層由le saunda創辦人李子彬於2013年8月以每層4729.46萬元一手購入，涉資共9458.92萬元。如今持有近7年沽貨，賬面大幅蝕讓4258.92萬元。

深水埗銀主舖6年跌價47%

地舖方面，深水埗福榮街182號順怡閣地下及1樓，剛由銀主以5000萬元交吉沽出。物業地舖建築面積2592方呎，1樓建築面積2846方呎，合共建築面積5438方呎，以成交價計，呎價約9195元。

土地註冊處資料顯示，原業主於2014年7月以9500萬元購入上述舖位，其後向兩間不同財務公司承造一按及二按，至去年底疑因無力償還貸款而淪為銀主盤。舖位今年初以5400萬元放售，最終減價400萬元或7.4%沽出，舖位6年賬面貶值4500萬元，跌價47.4%。

翠華：多謝部分業主減租

另外，旺角海庭道8號富榮花園地下36號舖，建築面積581方呎，原業主2011年6月斥資1778萬元購入，售1738萬元，呎價29914元，賬面蝕40萬元，跌幅2.2%。舖位現月租4.9萬元，回報約3.4厘。

餐飲業陷入嚴冬，翠華位於中環威靈頓街的旗艦店，早有傳聞在月內結束營業。翠華發言人接受本報查詢時表示，受疫情影響，市民減少外出用餐，為有效控制成本，集團位於威靈頓街的分店會暫時停止營業，而同區德輔道中分店將如常服務。面對經營困難時刻，集團亦多謝部分業主提出減租，以及供應商提供訂單折扣優惠，共渡時艱。

據悉，威靈頓街旗艦店只營業至周末。該店位於威靈頓街17至19號香港工商大廈地庫、地下、閣樓及1樓，鄰近蘭桂坊，建築面積共8160方呎，現月租130萬元，今年10月到期。市場消息指出，舖位並無推出市場放租，料翠華將會納空租一段時間。

資料顯示，翠華自1998年9月底起租用此威靈頓街舖，已連續租用約22年。此店原本24小時營業，但近期已調整營業時間至晚上11時。

翠華位於佐敦白加士街77至81號地下連閣樓的分店，建築面積共約3700方呎，原以每月40萬元租至明年4月，但舖位去年遭破壞後，未有重新裝修並放棄再租用，業主現以「現狀」放租，叫租減至35萬元，較原租金低12.5%。

天水圍即將有大型新盤推出，帶動元朗、天水圍區二手成交，其中，天水圍嘉湖山莊交投量重上40宗水平，元朗區更暫錄123宗買賣成交，較上月同期增升1.2倍。

嘉湖暫40成交 細3房受捧

嘉湖山莊本月至今暫錄40宗成交，為去年9月以後重現「4」字高位，交投量與2月同期15宗相比，升幅達1.7倍，當中實用面積500餘平方呎的細3房最為買家追捧，佔半數成交量，因為此類單位造價不足600萬元，個別單位呎價更低於10,000元以下。

區內代理指出，2房目前平均造價逾490萬至逾520萬元不等，但細3房最平由逾540萬元起，如新近成交的6期4座中層D室，實用面積544平方呎，成交價535.8萬元，實用呎價9,849元，對買家而言，幾近以2房價錢買3房用，加上息口低迷，加快買家入市步伐。

YOHO Town急升至18成交

至於鄰區元朗，交投亦持續暢旺，本月至今暫錄123宗成交，較上月同期57宗成交，上升達1.2倍，而坐擁西鐵站之便的YOHO Town更由2月份1宗成交，急升至今18宗成交。

中原副區域營業經理王勤學表示，對上一次天水圍新盤開售，元朗區的二手交投已甚為活躍，而近月因為息口低，加上區內樓價介乎500萬至800萬元的盤源充裕，因而成為疫市下的搶手貨。

而YOHO Town本月表現突出，與買家「撈底」以及周邊屋苑樓價回升有關，目前YOHO Town 2房叫價由613萬元起，3房門檻約780萬元，而500萬元的選擇，可考慮溱柏、朗屏8號等新貴屋苑，但以開放式戶型為主。

新冠肺炎打殘各行業，收租一族也受影響，美聯「租金走勢圖」今年2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.4元，按月續跌約2.2%，已連跌7個月，較去年7月高位累跌約7.6%，並創自2017年5月後的33個月新低。由於首季一向為傳統租務淡季，租金續呈跌勢。隨?租金回軟，今年首2個月月租1.5萬元或以下的比率攀升至4成水平，創自2016年第二季後的15季(即近4年)新高。

一萬五或以下個案增

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，租金回落，月租15,000元或以下租務比率上升。以美聯物業促成的租務個案計算，今年首2個月月租15,000元或以下比率約40.3%，連升3季，比起去年第四季約39.2%進一步攀升，並創自2016年第二季後的15季(即近4年)新高。

反觀，月租逾15,000元至20,000元的租務個案比率卻顯著回落，由去年第四季約27.9%減至今年首2個月約25.8%，創自2017年第二季後的11季新低，相信因租金回軟令部分租盤跌至1.5萬元或以下的類別，導致兩者走勢背馳；至於逾20,000元的住宅租務比率則平穩向上，由去年第四季約33%微升至今年首2個月約33.9%。

由長實持有的中半山晨光大廈頂層A室，據土地註冊處資料顯示，近日以2550萬沽出，呎價1.8萬。

　　據土地註冊處資料顯示，晨光大廈頂層A室，於本月初以2550萬成交，新買家為一名宋姓的人士，並以個人名義持有。單位面積1370方呎計，呎價18613元。

　　單位由長實於04年以470萬購入，並以MARANTA ESTATES LIMITED的名稱持有，公司董事包括長實主席李澤鉅、執行董事趙國雄、吳佳慶、鍾慎強及飽綺雲。而目前轉手，帳面獲利2080萬，16年升值逾4倍。本報昨日向長實作進一步查詢，但截稿前未獲回覆。

　　晨光大廈位於麥當勞道，目前樓齡逾60年，提供約20伙，單位面積約1300至1400方呎。據區內代理指，現時項目放盤量有限，僅有兩個買賣放盤，叫價介乎2400萬至2500萬，當中包括低層D室，面積1370方呎，3房1套間隔，現以2500萬放售，呎價約18248元。

新冠疫情疫情下，二手樓價回落，連帶租金亦同步回調。美聯首席高級營業經理詹毅揚指，火炭銀禧花園5座高層A室，506方呎，以1.5萬租出，低市價約14%，呎租約29.6元，創屋苑近一年新低。

據悉，業主於今年初以710萬購入，隨即把物業放租，惟因市況問題，決定以低價租出。