創業13年的本土平價咖啡品牌路易莎，從北市民生東路三段的5坪店面起家，到目前全台共490間直營及加盟店，不僅店數超越連鎖品牌星巴克，去年3月時，還首度進駐海外，在泰國開設第1間分店。而今年對路易莎來說，除了有多項新計劃將陸續推出之外，最重大的目標就是要力拼上市櫃，42歲董事長黃銘賢表示：「雖受疫情小幅影響，但計劃還是照著步調中穩定進行中。」

路易莎各分店在全台各地以驚人速度蔓延，且門市大小不拘，其中第1間民生創始店，更只有5坪大、6個席位，董事長黃銘賢解釋，若在捷運出口的動線上，就會選擇開設小型、外帶服務性質的店面，在中南部則會選擇在住宅區，開設坪數大的社區型店面，「像台中崇德店周邊還有公園，就會設置戶外座位區，讓民眾享受悠閒氣息。」

嚴選加盟主把關品質

路易莎直營店面有126間、加盟則有364間，先前確定承接原是星巴克經營的台中崇德店面時，路易莎還向《蘋果》透露：「星巴克收掉的店，後來都跑來找我們了」。外傳路易莎的加盟金高達250萬元，黃銘賢回應，同業開店平均都要1000多萬元，但路易莎加盟無論坪數再大、屋況再差，「全部花費約500萬、600萬元」，他直言，「我們不是要賺加盟金，我只在乎加盟業者的素質。」

店租的部分，黃銘賢透露，店租大約會抓營收的10∼15%、金額大約落在8萬∼15萬元左右，「我們會挑選適合的店面租金去營業，就算是指標店的店租，也會落在我們預期範圍內，絕不是動輒50萬元以上那種。」
路易莎為了把關加盟主品質，除了要求加盟主必須自營店面，還得通過核准率低於1%的嚴格考試，才能成為加盟主，「很多品牌經營7天就能學會，但我們要花3個月以上，考試也平均要考5∼8次才能過。」黃銘賢希望透過嚴格的教育訓練，讓路易莎品質一致。

今年目標優化原店面

至於去年底展店神速，路易莎表示，單純因為申請加盟的加盟主數量太過龐大，「我們每個月至少有300間店希望加盟」，但今年會著重在鞏固優化原有店面，展店腳步會稍緩。
路易莎預計在今年6月份時，遞交上市櫃的申請，至於海外展店的部分，黃銘賢表示需配合疫情的發展來調整腳步，像是泰國的第4間店面由於已簽約，因此還是會照原訂計劃開幕，之後如新加坡、日本、中國等，則會先暫緩，「現在最重要的，就是先把台灣這邊顧好，讓路易莎更具市場競爭力。」

靠39萬起家 打造咖啡王國

「路易莎的路，路的終點就是家，我到每個路易莎，都好像在家的感覺」。打造出路易莎咖啡王國的黃銘賢，從一開始被星巴克的咖啡吸引、接著到星巴克偷師學技術，靠著金主老爸借給他的39萬元開了第1間店，如今成為台灣咖啡界的新龍頭。

到星巴克偷師學技術

「原來咖啡也可以有這麼多變化」，第一次喝到星巴克的白巧克力摩卡，讓高中畢業時的黃銘賢相當震撼，開啟與咖啡間的不解之緣。「我那時只想著要學會怎麼煮，想到的辦法就是去星巴克工作」，他從不避諱自己與星巴克的這段過往，無論是被星巴克咖啡吸引，或是到星巴克偷師學技術。

「當我決定要走咖啡這條路時，我就決定要創業了」，他看上民生東路三段的店鋪，儘管只有5坪大，但黃銘賢相信店舖深具潛力。很多人好奇黃銘賢的資金從哪來，他坦言，金主就是老爸，黃銘賢為證明決心，連續3年半每天都煮咖啡給原本不喝咖啡的爸爸，讓他終於被兒子打動，借給他39萬元。

咖啡生意越來越好，他開始思考加盟市場，找上妹婿、路易莎總經理特助許英正合作，如今成為台灣咖啡界的新龍頭，年收高達40億元。「路易莎跟咖啡已經是我的生活、我的一切了，你看像路易莎的路，終點就是家嘛，而我不管在哪個路易莎，都好像在家裡一樣。」

去年Q3平均利率1.8% 史上第4低

受到疫情衝擊，全球掀降息浪潮，我央行上月也跟進降息，但台灣利率仍處於相對低水位，降息對房貸族幫助有限，根據內政部不動產資訊平台最新數據，去年第三季新增購置住宅貸款平均利率僅1.8%，為史上第4低，反觀平均貸款期數則拉長至268期、逾22年，為史上最長，顯見民眾購屋壓力並沒有因為低利而減輕，反而還款年限拉更長，整體還款金額加重。

與2008年比 還款期數多逾4年
根據內政部不動產資訊平台發布資訊，2008年第一季新增購置住宅平均房貸利率約3.31%、平均貸款成數為64%、平均還款期數約218期、約18.17年。不過，到了2010年，該年四個季度平均房貸利率都低於2%，甚至第二季至第四季連1.8%都不到，平均還款期數則落在187至207期間、約15.58年至17.25年。

到了2011年第一季至2016年第二季、長達22季新增住宅平均房貸利率均在2%以上，2016年第三季後便降至2%以下，至今已經連續13季不到2%。根據最新發布數據，去年第三季，新增住宅平均利率約1.8%、平均貸款成數約62%、平均貸款期數為268期、約22.33年，創下統計以來平均還款期限最長的紀錄。其實早在2015年第三季開始，平均貸款期數便超過240期、約20年，截至去年第三季，已經連續17季平均還款年限超過20年。

房地產業者指出，去年第三季新增房貸利率相較2008年第一季，僅是54%，已經幾近減半，但還款期限卻反而拉長，拉長逾4年，主因是高房價所帶來的影響。

以時間換空間 追上攀高房價
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，貸款期數的延長等於拉長還債時間，以時間爭取空間，緩降各期月付金，來追上一路攀高的房價。

針對當前低利環境，學者、房產業者均認為低利是支撐房價的原因之一，即便低利提升民眾的購屋能力，卻又支撐著高房價讓民眾購屋壓力變沉重。

還款年限拉長 還款總額加重
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，雖然低利能圓買房的夢，但勢必要多付出利息給銀行，這可能是高房價時代下，購屋者的無奈。另一個角度看，貨幣寬鬆會助長信用膨脹，也因此除貸款年期加長之外，寬限期、公司貸、信貸，甚至超貸等各項助燃工具都會應運而生。

而且這些資金過剩的現象，固然是持續拱高房價的助力，然而一旦遇上黑天鵝，恐怕就會複製次貸風暴衍生的金融海嘯。現在歐美失業潮湧現，台灣無薪假的危機也如不定時炸彈一樣隨侍在側。建議民眾應該量力而為，提早調整債務比例，以降低衝擊。

清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚分析，發生還款期限拉長的現象很明顯是所得低、房價高造成的問題，因此，必須拉長還款年限才能夠繳清貸款，但在複利效果之下，整體還款的金額反而越來愈多。

他甚至認為，在疫情衝擊下，經濟基本面若沒顧好，對部分房貸族會產生相對壓力，即便央行選擇降息，但對於這些有壓力的房貸族來說只是「苟延殘喘」，整體問題並沒有解決，最重要的還是要讓所得提高，房價回到正常合理水準。

行庫分析，六都買賣移轉棟數顯示，今年前兩月移轉棟數較去年增6％，表示在疫情擴散前，市場仍維持去年自住回流的復甦腳步，待疫情高峰期一過，經濟回歸成長趨勢，以自住客剛性需求的遞延消費評估，仍能積極拓展房貸業務。

華南銀行指出，房市交易短期因疫情受影響，依資料顯示，2019年全台六大都會區移轉棟數為23.19萬棟，年成長9.3％，預估2020年移轉棟數可望達30萬棟。

彰化銀行主管指出，受新冠肺炎疫情影響，導致民眾外出看屋意願降低，加上農曆春節短少台商族群的挹注，北台灣銷售案場的來客數也較往年衰退三分之一，估計今年首季房市成交量將出現縮減情況。

若疫情獲得有效控制，則遞延性買盤最快將在第二季開始逐步釋出，惟房價因資金充沛與超低利率的環境，難有明顯下滑的空間，上半年房市將呈現量縮價平。

第一銀行指出，今年受新冠肺炎疫情事件，導致看屋人潮減少，房市交易量可能因此而受影響，儘管短期內新冠肺炎疫情恐對買氣造成衝擊，惟鑑於目前房市以自住買盤為主，加以市場資金充沛且房貸利率仍處於相對低檔，未來對房市的影響有待觀察。

儘管新冠肺炎疫情籠罩，今年第一季房市交易仍亮眼，據六都地政局資料統計，今年首季六都合計92個建物買賣移轉棟數超過100棟的主要行政區中，有58個行政區較去年同期成長，比例高達63％，反映剛性需求穩固，市場游資充沛，加上建商交屋處於高峰期，在新冠肺炎疫情初期，房地產仍吸引資金停泊。

今年首季建物買賣移轉棟數北台灣及中台灣成長力道仍在，台北市12個行政區中，就有11個行政區較去年同期成長，新北市18個主要行政區中有13個成長。

而桃園市11個主要行政區中有9個成長，台中、台南也各約有六成的主要行政區買賣移轉棟數年增率為正數，六都中僅有去年因「韓流」帶動一片房市榮景的高雄，16個主要行政區交易量僅有4個行政區成長，比例僅25％。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，各都受疫情影響程度不一，北、中部地區明顯延續去年縣市長大選後的買氣，房市維持穩定發展，其中，台北市南港區、新北市鶯歌區、桃園市觀音區、台中市大甲區、台南市仁德區、高雄市林園區，各挾著區域相對低房價與重劃區發展題材的優勢，與新建案交屋處於高峰期，在各直轄市中房市交易量成長居冠。

郎美囡表示，肺炎疫情目前看來雖仍未歇，不過疫情的初期，自用客戶出手積極，賣方也充分感受買方誠意，讓首季多數都會區的成交率提高，未來央行降息後雖然讓購屋客持有成本再降低，不過對於經濟衰退及失業無薪假成長衝擊恐提高，第二季房市買氣關鍵在於疫情控制與否。

近年科技與網路發展、電子商務帶動，民眾購物與消費型態改變，桃園實體店舖改走低總價小店風，台灣房屋統計，去年總價2,000萬以下店面交易量達424件，不僅成長了9％，創下五年來新高，更占全部店面交易量的76％，等於四件店面交易就有三件總價不到2,000萬元，儼然成為店面市場的交易主力。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園市13區中有八個行政區的最高單價店面都是2,000萬元以內的低總價、小坪數店，顯示桃園低總價小店風盛行，因為自用需求且店面所處商圈只要夠精華、小坪數總價低，入手門檻容易，加上目前處於低利環境，成為買家搶購的關鍵原因。

實價登錄統計顯示，桃園去年成交最高單價店面，總價大都不到2,000萬元，例如桃園區中正路上以每坪127萬成交的中醫診所店面持分、中壢區九和一街「海華巴黎廣場」以每坪120萬元成交、出租給夾娃娃機業者店面等，總價分別為1,440萬、1,510萬元。

值得注意的是，除了小坪數、低總價店面成交量增，總價逾1億元的店面交易也增溫，去年桃園就有16件成交總價逾1億元店面交易，集中在桃園中正藝文特區、青埔地區以及龜山長庚三大商圈，桃園店面市場逐漸走向大小坪數及高低總價的M型化。

六都上周公布3月建物移轉棟數，結果令不少人意外，3月交易量不只比2月多，也比去年同期多，合計今年第一季六都交易量5.33萬棟，比去年同期的4.99萬棟，增加了6.8%。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，全球疫情肆虐超乎預期，台灣房市交易量卻仍然成長，主要有五大因素。他斷言，賣房救股與房市拋售潮這兩種危機都不會出現，房市只會因疫情擴散而降些溫度，今年下半年房市仍會回歸價穩量溫的基本面。

這五大因素包括，第一是台灣疫情控制得當，第二是剛性購屋需求持續加溫，第三為資金大舉回流，造成游資充斥，第四是低利率加持了購屋者信心，第五則是降息影響各大銀行衝刺房貸業績。

李同榮表示，有些學者以傳統觀念預測股災就會造成房災，就會有賣房救股的房市泡沫危機；也有些專家認疫情持續擴散會出現房市拋售潮危機。但這兩種危機不可能出現。

他指出，因股市房市連動關係沒30年前上升趨勢直接，何況是突發性危機所造成的股災，單一突發因素，除非發生在房價最高檔，否則不大引起崩盤。

老屋數量持續成長，加上危老條例10%時程容積獎勵，今年5月9日後將減為5%，安信建經表示，已催出危老送件熱潮，估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點，尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

根據內政部不動產資訊平台統計去年第四季全國房屋稅籍住宅屋齡，台北市屋齡50年以上的危老建築數量有近7.8萬棟，其中大同區占比20.78%、萬華區15.70%，分居一、三名。

另根據北市地政局公布109年公告地價與現值，大同、萬華因西區門戶計畫及都更的推動，平均調幅為2.54%及2.3%，亦排名在前三名。兩項數據顯示，大同、萬華老社區極具增值、改建價值，安信建經收到的危老個案中大同、萬華區的比例亦偏高。

安信建經表示，負責承作的大同區「延平北路案」，連三棟透天老宅並排同列，其中一棟屋齡就將近90年，由於早期政府未強制實施建物所有權登記制度，造成現今住戶間使用權與產權難以界定的窘境，因而增加重建整合的困難度。

安信建經總經理張峰榮表示，安信建經去年受理四件危老個案，均是地主自建的需求。張峰榮分析，老屋在結構體嚴重破損的狀況下，造成居住風險大，相對讓地主戶改建意願積極，尤其超過50年以上的高齡透天宅，將是危老重建首推的核心區域。

受電商崛起、觀光客減少影響，北市店面交易量一路滑落，桃園不同。房仲統計，桃園市2019年店面交易553件，較2018年增加4%，總價2000萬以下店面交易量高達424件，創五年來交易量新高。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園就業機會多，加上升格後重大建設不斷，近年吸引大批民眾移居，人口快速增加，帶動商圈發展，店家生意好做，房東收租容易，吸引店面投資人積極搶進。

根據台灣房屋統計，桃園市2019年店面類型共交易553件，較2018年531件，增加22件。總價2000萬以下店面交易量高達424件，占整體店面交易7成6，億元店面16件，也較2018年3件，大增4倍，店面市場明顯走向M型化。

觀察高單價店面，第一名在桃園區中正路，一間屋齡近50年、11.3坪透天持分店面，以總價1440萬元成交，每坪127萬元，現況為中醫診所使用。

第二名在中壢區九和一街海華巴黎廣場 12.59坪店面，總價1510萬元成交，每坪近120萬元，為去年中壢區店面最高單價王，目前出租給娃娃機台使用。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，創高價的店面座多落於商業區，區位好的，高齡店面一樣看俏。

以去年最高單價店面來說，位於中正路夜市商圈的精華地段，周邊百業進駐，店家林立，人潮聚集，商業氣息濃厚，買家看準效益高，因此願意入手。該商圈內2018年也有一筆老齡店面成交，總價3200萬，每坪交易單價高達173.1萬元。

第二名店面，於海華SOGO商圈，商業氣息發達，生活機能便利，更處豪宅聚落，因而吸引買家置產。

江怡慧分析，桃園市有8個行政區的最高單價店面都是2000萬內的低總價小店，顯示桃園低總價小店風盛行，雖然單坪價格高，但只要所處商圈只要夠精華、小坪數總價低，入手門檻容易，買家仍會積極搶進。

信義房屋旗下安信建經瞄準危老商機，今年推動「重建曙光計畫」，鎖定台北市大同、萬華、松山區，派出30位危老推動師進駐18間信義房屋門市，讓信義全房產概念升級。

安信建經總經理張峰榮表示，已有五件在手案件，總銷超過30億元，未來將以每年新接五至七案為目標。

安信建經提供「全案管理」，主要是整合信義企業集團及不動產業界資源，負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等項目，並針對危老個案擬訂重建計劃，替地主快速爭取最高之危老獎勵。

張峰榮表示，目前握有五案，第一件是土城「盛元裕廠辦案」，預計今年中完工銷售。另外四案走危老重建，分別位於鶯歌、北市信義路、延平北路及長安東路，合計五案總銷超過30億元。

安信建經表示，老屋數量持續成長，加上《危老條例》申請重建中的10％時程容積獎勵將在今年5月9日截止，預計催出危老送件的熱潮，危老重建在未來十年將會是市場關注焦點。

張峰榮表示，危老適合產權單純標的進行，安信建經內部目前主要鎖定在台北市平均屋齡較高的大同區、萬華區以及松山區，來進行「重建曙光計畫」，派出30位危老推動師進駐18個信義房屋門市，除輔導分店經紀人，也提供屋主諮詢服務。

　　4月6日晚間，中交地産發布2019年度財務報告。報告期內，公司實現營業總收入140.63億元，同比增長57.17%；實現歸屬于上市公司股東凈利潤5.43億元，同比下降33.01%。2019年，公司擬每10股派1.1元現金（含稅），同時送1股轉增2股。

　　針對增收不增利的主要原因，公司表示，公司對截至2019年末各項資産及財務擔保合同可能發生減值損失的資産計提了資産減值準備，對應收款項、財務擔保合同等存在預期信用損失的計提了信用減值準備，預計將減少歸母凈利潤約4.75億元。

　　報告期內，公司共實現全口徑簽約銷售面積188.52萬平方米，實現簽約銷售金額293.87億元，實現銷售回款金額221.74億元；權益口徑實現簽約銷售金額192.26億元，實現銷售回款金額145億元。

4月6日消息，融創中國3月合約銷售額309.2億元人民幣，合同銷售面積約228.7萬平方米，合同銷售均價約人民幣13，520元/平方米。截至2020年3月底，集團累計實現合同銷售金額約人民幣617.6億元，累計合同銷售面積約453.4萬平方米，合同銷售均價約人民幣13，620元/平方米。

　　3月銷售已恢復至同期9成+水準，為後續加速拿地提供保障。行業整體去杠杆背景下，新的起跑線已出現，具備高品質周轉的類萬科公司或已和其餘公司拉開距離，高品質周轉=無息負債驅動+非囤地模式，特點是前端（擬開發）+後端（在建未售）周轉效率均較高，基本盤擁有造血功能而不是靠週期來換帳面盈利，在現金流量表上則體現為銷售回款持續且穩定的高於融資回款，理應享有估值溢價；短期角度，公司業績持續穩健增長能力較強，新業務潛在價值進一步凸顯，持續看好公司長期價值且短期性價比凸出，維持“強烈推薦-A”評級，目標價38.3元/股。

　　隨著疫情得到緩解及復工推進，公司3月單月銷售已恢復至同期9成+水準。

　　公司今年1-3月全口徑銷售面積/金額分別為885萬平米/1379億元，同比分別-4.3%/ -7.7%；對應銷售均價1.56萬元/方，較19年全年+1.6%。其中，公司3月單月全口徑銷售面積/金額分別為378萬方/549億元，同比分別+4.9%/-4.2%，縱向比較，3月單月銷售額增速較上月大幅提升31PCT至-4.2%，反映隨著疫情得到緩解及復工推進，公司銷售已恢復至同期9+成水準，改善明顯；橫向比較，3月單月銷售增速亦高於top10龍頭房企均值。

　　1季度拿地相對收縮，銷售則隨著疫情緩解正逐步回歸正常，這為後續加速拿地提供了保障。

　　根據月度拿地公告，2020年1-3月公司累計新增全口徑計容建面/總地價分別為246.1萬平/108.9億元，對應樓面均價約0.44萬元/平；從“拿地額/銷售額”看拿地力度，1-3月僅有7.9%，拿地金額權益比為67.6%，大體維持19年水準（66.7%），受供需兩端影響，公司1季度拿地補貨相對收縮，而隨著疫情緩解，銷售正逐步回歸正常，這為後續加速拿地提供了保障；看地價房價比（樓面均價/銷售均價），1-3月累計較19年全年下降約6.5PCT至31.4%，這與期內新增項目較多分佈在中西部二線城市有一定關係，但整體來說，拿地性價比仍不錯。截至2020年3月，公司可售建面約1.04億方，可售貨值1.6萬億元，按12個月滾動銷售測算可供開發2.5年，延續高品質周轉特色。

　　負債率維持低位元，財務結構極為穩健，無息負債驅動的標杆。

　　截至19年末，公司帳面有息負債2579億元，從期限上看，即期有限負債占比僅36.4%，從融資對象上看，銀行借款/債券/其他借款占比分別為55%/24%/21%，對應綜合成本約5.4%，與18年持平；淨負債率較18年底提高3PCT至34%，持續位於行業較低水準；公司在手現金1662億元，對即期有息負債的保障倍數約1.8倍，財務結構極為穩健。

　　投資建議

　　2020年3月銷售已恢復至同期9成+水準，為後續加速拿地提供保障。行業整體去杠杆背景下，新的起跑線已出現，具備高品質周轉的類萬科公司或已和其餘公司拉開距離，高品質周轉=無息負債驅動+非囤地模式，特點是前端（擬開發）+後端（在建未售）周轉效率均較高，基本盤擁有造血功能而不是靠週期來換帳面盈利，在現金流量表上則體現為銷售回款持續且穩定的高於融資回款，理應享有估值溢價；短期角度，公司業績持續穩健增長能力較強，新業務潛在價值進一步凸顯，持續看好公司長期價值且短期性價比凸出，維持“強烈推薦-A”評級，目標價38.3元/股。

　　土拍角逐正酣 滬杭蘇首季成交逾千億

　中指研究院資料，2020年1―3月，全國300城共計推出土地5613宗，同比減少9%；推出土地面積22133萬平方米，同比減少14%。在成交方面，300城共計成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。

　　土地市場顯現升溫跡象。

　　據時代週報記者不完全梳理，清明假期前最後一天——4月3日，全國共有南京、杭州、佛山等6地開拍13宗土地，其中11宗溢價成交，平均溢價率42.61%，最高溢價率達76.92%。

　　房企拿地的意願也較為強烈。某TOP10房企濟南分公司行銷負責人陶智（化名）向時代週報記者表示：“今年公司仍計畫加大土儲。”

　　但多位元專家向時代週報記者表示，當下土地市場的“火苗”僅限於部分城市和部分優質地塊，只能用星星點點來形容，但絕沒有整體“燃”起來。

　　“縱觀一季度300城土地成交情況，土地成交重點仍在一二線城市，尤其是長三角區域城市如上海、蘇州、杭州。”中指研究院企業研究總監李建橋向時代週報記者指出。資料顯示，1-3月，上海、杭州、蘇州三地一季度土地出讓成交1362.3億元。

　　貝殼研究院新房分析師潘浩在接受時代週報記者採訪時提醒，近期走熱的主要是那些非常優質、而且不限價的地塊。

　　對於房企來說，在資金緊張的情況下，將“有限的子彈”打向更具價值的地方成為它們的一致選擇。

　　“房企尤其是中小房企現在的資金壓力很大。拿地要謹慎，爭取獲得更優質地塊。”某百強房企融資負責人王森（化名）對時代週報記者說道。

　　爭奪優質地塊

　　“這兩個月不好拿地。”某百強房企成都分公司投資拓展部門內部人士徐升（化名）向時代週報記者直言。

　　3月26日，徐升曾參加成都市天府新區華陽街道一宗住兼商地塊的出讓，這塊地最終由成都卓越城置業有限公司（卓越集團）競得，地塊成交總價為7.16億元，並且需要無償移交15%比例的統籌住房面積。

　　“爭奪很激烈。”徐升回憶道，該地塊起拍價為4.77億元，當日開拍後，多家房企舉牌，數十輪角逐後，拍至了最高限價，並進入競配建並無償移交統籌住房面積比例的環節。“最後成交樓面價是11254元/平方米，溢價率在50%。但如果簡單扣除15%的無償移交面積，實際樓面價達到了14068元/平方米，溢價率達85%。” 徐升說。

　　地塊屬性優質是受到熱捧的原因之一。資料顯示，該地塊位於天府新區高端低密度住宅區麓湖板塊，本身價值就較高。2019年7月，同區域曾出讓兩宗住兼商地塊，最後成交樓面價均超13000元/平方米，溢價率超54%。同時，該地塊區域發展也較為成熟——地塊與麓湖生態城僅一路之隔，距離成都地鐵1號線紅石公園站只有約400米的距離。

　　但土地供應不足則加劇了這種爭奪。

　　徐升說道：“疫情結束之後，成都2月14日重啟了土拍市場。但2月全月成都僅成交了13宗土地。而2019年全年，成都共計出讓土地298宗，平均每月大概25宗。也就是說，2月的土拍數量僅是去年平均水準的一半。”

　　目前各地土地出讓節奏仍未恢復。“3月成都一二級市場總計才成交14宗土地，其中還包括一些工業用地。”徐森直言。

　　時代週報記者注意到，受疫情影響，今年多地節後土地出讓計畫被打亂。上海就曾在1月28日一口氣發佈25宗地塊延遲出讓通知。

　　而受疫情影響，各地土地出讓“變奏”明顯—以成都為例，根據中國土地市場網資料，自2020年以來，成都共計掛牌56宗土地，其中1月掛牌29宗土地，2月僅掛牌3宗土地，到了3月，土地掛牌節奏才逐漸恢復，而這個節奏也顯得有些“淩亂”。進入3月下半月，成都突然加快了土地掛牌節奏，接連掛出了20宗土地，占全月土地出讓數量的83%。

　　房企也在等待。“房企非常在乎年初的土地儲備。一般來說，我們都是年初補貨值，以實現當年的開工、銷售。”徐升說道，“今年受疫情影響、銷售受挫，房企的現金流確實也會受到影響。但受影響並不意味著房企完全沒錢。而且現金流也不是唯一因素，錢融來了不花只會更虧。”

　　城市競爭力凸顯

　　總體來看，受疫情影響，一季度土地市場的表現並不理想。

　　中指研究院資料，2020年1―3月，全國300城共計推出土地5613宗，同比減少9%；推出土地面積22133萬平方米，同比減少14%。在成交方面，300城共計成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。

　　分城市級別來看，下降幅度也都在10%以上—同據中指研究院資料，1―3月，一線城市共計成交土地面積683萬平方米，同比下降15%；二線城市共計成交土地面積6324萬平方米，同比下降29%；三線城市共計成交土地面積10143萬平方米，環比下跌19%。

　　但部分城市表現亮眼。李建橋指出：“一二線城市仍是房企拿地重點。同時長三角區域城市表現強勁，上海、蘇州、杭州三地多次出現在全國土地出讓金額TOP10和出讓面積TOP10席位中。從房企拿地情況來看，1―3月，長三角TOP10房企拿地總金額達834億元，位居五大城市群之首。”

　　城市競爭力是地市價值的支撐力。張波表示，今年部分城市的確加大了土地供應的力度，也存在通過土地出讓增加地方收入的動力。但地方主動性並不是土地市場表現的絕對影響因素，“城市本身的競爭力，包括經濟表現、規劃發展、人口流入等指標是一個城市土地價值的支撐力，脫離這個支撐力單看各地的推地動力並無意義。”

　　從這個維度來看，長三角的確實力雄厚。時代週報記者整理五大城市群2019年國民經濟和社會發展統計公報資料發現，2019年全年，長三角城市群四大省市（上海、浙江、江蘇、安徽）共計創造生產總值23.73萬億元，居五大城市群之首，同時四省市年末常住總人口為23467.5萬人，同樣居首。在人口流入當面，截至2019年年末，四省市常住人口共計流入173.16萬人，僅次於廣東省，且遙遙領先于京津冀、長江中游和成渝三大城市群。


　　目前，各地土地出讓節奏仍未完全恢復，預計後期會有所回補。張波判斷：“蘇州、紹興在內的長三角，和廣州、東莞在內的大灣區依然是房企佈局的重點。”

　　另外，地市熱度也難再普遍性地“燃”起來，陶智認為：“今年土地巿場整體應該不會太激烈。一是後市不確定因素多，二是很多房企都缺錢。”

　　在房企“囊中羞澀”、拿地趨於謹慎的背景下，地方也在使出渾身解數、拿出優質地塊來爭取土地出讓成功。以北京為例，根據貝殼研究院《2020年Q1北京新房市場季報》，一季度北京住宅用地共計成交80萬平方米，同比下滑49%，但受“優質地塊”及“不限房價”地塊入市影響，一季度北京市住宅用地成交樓面價達37057元每平方米，創近三年新高。

　　58安居客房產研究院分院院長張波向時代週報記者判斷：核心的城市群、都市圈依舊是房企關注的焦點，未來這一趨勢還有可能進一步加劇，土地市場的分化在疫情後也將表現得更為明顯。

內房首季賣樓表現受疫情拖累，渣打公布的中國開發商景氣指數（CDSI），由去年中的45急挫至20，反映今年上半年市場情緒低迷，開發商面臨前所未見的壓力；預期上半年銷售量將續跌，住宅銷售最多下滑15%，開發商在加快工程進度或增加土地儲備方面恐遇困難。

調查顯示，因疫情爆發，首季內地房地產銷售停滯，嚴重影響開發商的銷售收入；即使提供售樓折扣及推廣促銷，開發商仍預期上半年銷售會持續受壓，源於買家收入減少和對置業的胃納下降。

現金緊張礙買地加快工程

渣打稱，儘管開發商預料銷售將在第二季溫和回升，但由於價格調整，上半年銷售量仍會急跌，銷售收入將錄較大程度下滑。即使疫情減退，但因現金狀況緊張，開發商在加快建築進度或增加購地方面可能有困難。

該行預期，上半年內地房地產投資（不包括購買土地），將按年收縮5%至10%，而住宅銷售將按年跌10%至15%。內地開發商在復工後，正努力加快建設和增加銷售，但該行相信，在現時房地產市場整體尚在調控下，須有更大的政策彈性去支持受疫情影響而陷困的開發商與城市。調查又指開發商愈來愈相信當局能稍為放鬆限購令及對預售的控制，並提供更優惠的按揭政策來支持市場。

融創金地上月賣樓齊挫

此外，融創中國（01918）昨公布，3月合同銷售額約309.2億元（人民幣．下同），按年減少17.85%；銷售面積約228.7萬方米，銷售均價約每方米1.35萬元。截至3月底，累計銷售額約617.6億元，下跌22.67%，累計銷售面積約453.4萬方米。

金地商置（00535）3月合約銷售總額約37.84億元，按年倒退12.81%；合約銷售總面積約14.14萬方米，銷售均價為每方米約2.68萬元。今年首3個月合約銷售總額約68.8億元，跌35.03%；累計銷售總面積約27.52萬方米。

廣東道旅客絕跡 半月內再有名牌棄租

疫情肆虐令本港零售消費市道陷入低谷，尤其訪港旅客急減導致店舖生意額大跌，首當其衝的尖沙咀廣東道遊客區，短短半個月再有名牌店舖宣告撤走。繼上月底美國珠寶品牌Tiffany & Co.關閉尖沙咀廣東道旗艦店，昨天意大利服裝品牌Valentino（華倫天奴）宣布，其同樣位於廣東道、九倉置業（01997）旗下海港城地舖分店，於昨天租約期滿結束營運。海港城回覆查詢時，未有回應Valentino的舖位有否獲其他品牌承租，但表明會藉着部分店舖於租約期滿後的時機，進行改善工程。

九置：藉合約期滿翻新

據悉，Valentino於2014年承租上述海港城舖位，佔3層面積合共逾9600平方呎，為該品牌在香港最大的旗艦店。目前Valentino在本港尚有另外6間分店，分別位於尖沙咀柯士甸道圓方、中環國際金融中心商場和置地廣場，以及銅鑼灣崇光百貨及利園一期等，未悉會否再有分店要結業。

海港城回應稱，由於商場與租戶均有簽訂保密協議，所有的洽談內容和合約安排恕未能對外透露。海港城多年來一直不斷改造商場空間，提升設施設備與改善租戶組合，並有多個中期和長期的發展計劃，不時作出檢討，待合適時候進行。

九置曾指出，海港城有需要時會一年投資2億至3億元翻新，以維持競爭力。海港城如今提到，太子酒店較早前已開展全面改善工程，亦有部分商戶包括廣東道的國際品牌有店舖裝修、調遷和擴充等計劃，一同做好準備，迎接下一個零售周期。

事實上，同為九置旗下的銅鑼灣時代廣場，今年1月就傳出因拒絕減租，故奢侈品牌集團LVMH旗下的Louis Vuitton（LV）計劃關閉商場內的分店。Prada位於銅鑼灣羅素街的旗艦店，亦提早於今年2月結業。

劈租五成 未能挽留

截至去年底，海港城及時代廣場商場出租率達97%。九倉置業主席吳天海早前表示，2月疫情爆發後，本地零售商營業額明顯下滑，預期今年續租租金會受壓，新簽租約的租金跟隨大市浮動，估計有若干調整。

海港城已於2、3月向租戶減租五成，惟仍未能挽留租戶。有大行分析員直言，海港城過往超過一半消費額依靠內地旅客帶動，2月訪港旅客暴跌96.4%，其中內地旅客更勁減97.8%，海港城商戶生意「一定好慘」，加上業主向租戶提供租金寬免，預料海港城自2月開始其營業額會下跌一半。

談及過往海港城的出租率並不計及因為裝修而沒有營業或未出租的舖位，有分析員說，海港城一直以來也是採用這個做法來計算出租率，儘管如此，相信該商場今年中及往後的出租率必然會降低。

摩根大通日前發表報告，認為疫情之下旅客被限制訪港，加上市民須保持社交距離，短期將對零售銷售造成顯著衝擊；更甚是長遠而言，疫情可能會改變消費者的行為，電子商貿加快普及，內地旅客來港購物的意欲降低，這些因素將在疫情平息後，持續對商場營運者帶來挑戰。

該行提到，雖然目前九置的估值已相當於其商場空置率或有機會升至13%，但認為這水平未必見頂，故維持九置「減持」評級，目標價28.5元，預期該公司今年收入將走下坡。該股昨收報29.35元。

大增1.9倍 中洲火炭項目最多

新冠肺炎疫潮衝擊樓市，惟未影響發展商部署未來推盤的計劃。地政總署數據顯示，今年首季共錄得8宗預售申請，合共4673伙，按季大增約1.9倍。今年3月僅錄得一宗新增申請，屬於提供1335伙的內房中洲置業火炭新盤，成為去年1月以來逾一年最大宗預售申請。受大型新盤申請預售帶動，截至今年3月底，待批預售單位共有7595個，數目連漲兩個月，成為去年10月錄得8007伙以來的5個月高位。

地政總署數據顯示，3月錄得一宗預售申請，屬於火炭坳背灣街1號新盤（前稱惠康倉重建項目），預計2022年年底落成，樓花期約20個月，提供1335伙，是長實（01113）將軍澳日出康城第8期SEA TO SKY（1422伙）於去年1月申請預售以來，近14個月首個以一個期數申請預售的逾千伙大型新盤。

資料顯示，前惠康倉項目佔地逾21萬方呎，原由爪哇控股（00251）持有，早於2000年連同毗鄰用地獲准作住宅發展，並於2010年獲城規會首度批出規劃申請。中洲置業於2015年向爪哇購入該用地，成為其在港首個旗艦項目。中洲置業2017年就該用地完成約35.8億元補地價，發展步伐於上月轉入直路，終向地政總署申請預售。近年進軍本港市場的中資發展商，較少在港有大型新盤，較近年的例子包括中國?大（03333）屯門恆大．珺瓏灣項目，分兩期合計提供1982伙。

前惠康倉項目加上今年首兩個月錄得的7宗預售申請，今年首3個月合計8宗預售申請，共涉及4673伙。

永泰屯門大欖項目獲批

另外，3月有一宗預售獲批，來自永泰地產（00369）屯門青山公路大欖段166號，提供517伙。首季共有6宗預售申請獲批，合計3340伙，較去年第四季的3534伙減少5.5%，屬於去年次季錄得2622伙以來的3季低位。

由於新增預售的單位數目較多，帶動累積待批單位數目連漲兩個月，由今年1月的近6年低位5331伙，回升至今年3月底的7595伙，屬於近5個月高位；涉及24宗預售申請。

另外，差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，截至今年2月底，今年有2331伙落成，較去年同期的539伙急漲3.3倍。單計今年2月，已有1910伙落成，較1月的421伙暴增3.5倍，當中1560伙屬於新界區新盤，其餘350伙來自港島區新盤，九龍區則沒有單位落成。

環球經濟動盪，但第一太平戴維斯於今年首季，仍促成總值128億元的大額物業交易，包括工廈、豪宅及重建地皮等。

第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文表示，今年第一季度雖然受到中美貿易戰、社會動盪及肺炎疫情三重衝擊，但集團仍促成多項大額物業交易。當中，為第一集團購入長沙灣區兩幢工廈，分別是以7.9億元成交的長沙灣道924及926號利洋中心，和以6.4億元買入長沙灣道916至922號百麗大廈，成交價共14.3億元。

豪宅市場方面，第一太平戴維斯為資本策略（00497）以5.5億元購入港島南區淺水灣道92號屋地，另有西半山寶珊道21號屋地以3.5億元的成交。市區重建地盤成交，包括尖沙咀金馬倫道37號全幢4.5億元的交易，和紅磡新柳街2A至2B號及高山道26號的3.5億元成交。

甲廈售價軟 中環挫11.5%最傷

除香港地產市場外，該行促成的交易亦涉及全球各地區，如中國北京LG雙子座大廈、江陰兩幅地皮及多座物業，涉資共4.735億人民幣（約5.18億港元）；亦有澳洲墨爾本及黃金海岸物業等。

另外，該行發表報告指出，今年第一季度，全港整體甲級寫字樓價格按季下滑5.4%，當中以中環跌幅最大，達11.5%。至於核心地段街舖整體價格於今年首季按季下跌6.5%，尖沙咀及旺角價格俱有7%或以上降幅。

第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光表示，由於寫字樓及零售物業交投量於第一季創下新低，成交較少，故難以在此情況下評估成交價格，但看到市場仍持續錄得交投，料大手投資市場有望於年內逐漸回暖。

早前政府呼籲發展商旗下商場減租，陸續有發展商響應。新世界 （00017） 旗下兩大商場尖沙咀K11及荃灣愉景新城D.PARK，宣布將租金寬減延至4月份，而新地 （00016） 亦指，留意今後疫情影響，向商戶提供適切的紓困措施。

冀保障前綫員工就業

新世界發言人指，集團理解租戶的經營困境，已按個別租戶情況於今年2月及3月推行租金寬減，現將相關措施延續至4月，期望此舉能有助租戶減輕經營壓力，保障前綫員工就業。集團適時推出更多推廣計劃，包括派發優惠券，以刺激消費。

至於曾經在2月份為商場商戶按個別情況減免3至5成基本租金的新地，發言人回覆指，疫情持續影響多個行業，集團繼2月份減免租金後，已在3月份按個別行業及商戶的實際情況進行租金寬減，期望能減輕商戶，特別是中小企的經營壓力，尤其聘用大批前綫員工的商戶，希望能盡量保障一般員工生計。

集團強調，會繼續緊密留意4月份及其後疫情對各行業的影響，與商戶保持密切溝通，提供適切的紓困措施，共度時艱。

本月初特首林鄭月娥在社交媒體撰文，質疑願意減租的地產商只佔少數，批評質疑因手握一紙租約忽略租戶苦況，呼籲發展商透過減租履行企業社會責任。

據差餉物業估價署資料顯示，今年2月份私樓落成量錄1,910伙，按月大增3.5倍，並且結束4連跌。今年首兩個月累積2,331伙落成，佔全年預測落成量大約1成。

根據差估署公布的《香港物業報告（每月補編）》顯示，今年2月份私樓落成量約1,910伙，較1月份的421伙，按月大增3.5倍，亦是2019年10月錄得2,076伙之後，近4個月最多，較去年2月的118伙，按年更是大增15倍。

細單位佔近6成

至於今年首兩個月的私樓落成量錄2,331伙，較去年同期的539伙，按年大增3.3倍，而相較當局預測全年私樓落成量20,850伙，則大約佔1成左右。

供應量集中在細單位，當中實用面積少於431平方呎的A類細單位，2月份共有1,145伙，佔期內整體落成量接近6成，其次則為實用面積431至753平方呎的B類單位，共有640伙落成，佔整體比例達33%。至於實用面積逾1,722平方呎的E類豪宅單位，3月份則只有3伙落成。