台中7期豪宅「華太怡然居」被指控訂定離譜規章，非住戶拜訪，每人、每小時收300元，引發抨擊，但管委會反控，投訴的住戶去年以近3000萬元價格購入後，經營非法豪華日租房，每晚房價1.5萬元，且不配合管委會登記，住戶曾蒐證檢舉，卻遭中市府以「沒有實際金流佐證」駁回。

位於7期的「華太怡然居」為格局3∼4房之大坪數豪宅，近期遭指控社區管委會訂定霸王條款，自3月26日起，非住戶之訪客進入，每小時收費300元「公設維護費」，發文者李姓男子告訴《蘋果》，「等於我帶4個朋友打2天麻將，什麼公設都沒用就要1.2萬元！」痛罵管委會，「變相吸金！」
出租10年賺回房價

但記者深入訪查後發現，住戶聯合控訴李男經營非法日租生意，而刊登在Airbnb訂房網上的物件，更是標榜「台中最頂級豪宅VILLA」，期間管委會曾明確告知對方，社區是純住宅區、不能進行商業行為，然住戶卻矢口否認。
根據實價登錄網站，被指經營日租房的「華太怡然居」2樓戶，購入總價2940萬元，再根據住戶自行統計資料，從2月26日至3月22日，共有15組不同人馬入住該2樓戶，《蘋果》以目前住戶提供的資料試算，若該戶每月出租15天，房價1.5萬元，等於出租10年就能賺回房價。

社區控標準不合理

住戶向市府觀光旅遊局提出檢舉，台中市觀旅局卻以「沒有實際金流（交易）佐證」為由，使案件就此卡關，「他們還說，這個根據經驗，去法院100次也會輸，要裁罰100次我們也能做啊，但保證通通會被駁回。」
對此，觀旅局回應，監視器畫面無法推定確切是哪一戶的客人，加上相關人員無權進入私人住宅調查，得要有具體的舉證才行，「像一般我們住民宿或飯店，一定會給發票嘛，沒有金流就不行，會被法院駁回，也無從去裁罰，這樣就浪費了行政資源。」

社區委任律師鄭家旻指出，根據《發展觀光條例》，裁罰違法日租套房的要件就是「未依本條例領取登記證而經營旅館業務」，並無中市觀旅局指稱須檢具「發票、收據、匯款」等金流證據才能裁罰的問題，直言「本案的嚴格標準並不合理。」

斷水斷電強拆 北市罰最狠

政府近年來嚴打非法日租房，鼓勵旅客當「吹哨人」，然而中市豪宅「華太怡然居」管委會蒐證檢舉時，卻遭觀旅局回應「需要金流（交易）證據、否則恐將遭法院駁回」，《蘋果》再詢問台北、新北、高雄三都，其中新北、高雄都認為根據現有條件，應可直接開罰，其中台北除了罰款外，還可能斷水斷電甚至直接拆除。

北市檢舉須附齊資料

中市觀旅局去年稽查案件中，實際裁罰比例高達83%，當中有3成是檢舉裁罰，另外7成則是觀旅局主動稽查，但裁罰數字和金額則未透露。新北市去年度裁罰的非法旅宿業者共72家、金額達792萬元，也表示在接獲投訴後，證據充足就直接罰，但會優先查證遭投訴地點有沒有辦法直接與刊登廣告做連結。高雄方面去年度裁罰的非法旅宿業者共129家、金額達1584萬元，承辦人員表示，若民眾在網路上看到日租廣告、發現有外人拖著行李住，「接獲到檢舉，我們都會再進一步進行行政蒐證。」

至於台北去年光是民眾檢舉的件數就多達847件，扣除重複檢舉的狀況，實際裁罰了120件、單案最高罰款金額可達50萬元。北市觀光傳播局在掃蕩非法日租時，最常採取的是與警察配合、一起採證，根據市政府網站顯示，檢舉須檢附明確樓層門牌地址、聯絡電話、訂房往來或匯款紀錄、經營業者姓名，現場照片與網站等資料以利後續查處，裁罰確定的話，檢舉人最高可拿到1.5萬元。

此外，針對非法日租的手段也以北市最為嚴厲，單間第1次罰10萬元、第2次罰20萬元、第3次罰30萬元，第4次直接斷水斷電，若偷接電繼續經營就直接拆除。據統計，去年度遭北市府斷水斷電的非法旅宿業者就有2間，遭拆除的有1間，北市觀傳局表示，這樣嚴厲的殺雞儆猴方式，可有效打擊非法業者的僥倖心理。

台中多數建商不畏疫情干擾，仍如期進場推案！台中市不動產開發公會市調委員會指出，今年台中房市整體推案金額預估將超過2,300億元，單是上半年就達1,300億元，包括聯聚、寶輝、豐邑、惠宇、富宇等數十家建商都將如期進場推案。因此，這波疫情雖為原本春暖花開的房市帶來一股亂流，但在低利環境下，未來仍是短空長多的局面。

目前準備進場的預售新案，潛銷期間紛紛傳出熱銷捷報！包括豐邑機構東區「浩瀚森之道」、順天建設潭子區「豐華」等預售案，均傳出潛銷預約就逼近完銷的佳績；德鑫建設位於北屯區的「鑫時代」邊建邊售案，甫進場一個月也已順銷逼近五成。

其中，豐邑機構看準台中市府近年來積極推動「台中大車站計畫」，磁吸全球大型企業投資布局東區，例如日本三井不動產集團，預計將於東區打造中台灣最大的「LalaPort」親子購物商場，還有國際級「李方艾美酒店」、以及秀泰百貨影城等重大投資案的進駐，為中區與東區帶來了全新風貌。

因此，豐邑機構繼2019年於東區推出總銷約35億元的「浩瀚MVP」、且熱銷一空之後，趁勝追擊、今年農曆春節過後，總銷約30億元的「浩瀚森之道」開始潛銷期，期間正逢疫情蔓延，該案依然在未公開下、締造逾200戶的預約成績。329檔期正式公開後，接待中心樣品屋還來不及打造，就創下預約潛銷逼近完銷的好成績。

豐邑機構表示，在東區已經陸續推出兩期、合計65億元的建案，由於案案熱銷，將規劃推出第三期新案，持續深耕台中東區房市。

此外，順天建設位於台中市潭子區的「順天豐華」預售案，總銷金額約22億元，自去年底開始潛銷至今，目前預約成績超過85％，預計5月18日正式開賣。順天表示，近期雖然來客數因為疫情而減少約二成，但來客購買意願明確，目前預約客戶以周邊工業區上班族、公教人員、自營商等為主。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室表示，2020年第一季，台中市買賣移轉登記棟數突破一萬棟，年增率12.5％，暫時未受疫情影響而限縮房市交易量。不過，若疫情短期未能紓緩，將造成買方觀望心態，賣方若不讓利調降價格，將影響市場買氣，因此，預估第二季恐將旺季不旺，預估成交量將下滑三成。

即使近年陸客來台觀光、居留、投資緊縮，不過陸資在台購置不動產仍處於高檔，據內政部地政司公布最新統計數字，今年第一季陸資來台購置不動產共21件，總金額約2.08億元，高於近年平均每季約16件左右。

地政司統計顯示，自2002年開放陸資來台購置不動產以來，累計陸資在台已取得597件、約109億元不動產。2012年至2017年多維持逐年成長態勢，最興盛的2017年當年有超過百件、總金額約25億元陸資在台買房，不過2018、2019年則衰退至約每年60多件、十多億元的購置動能，今年首季有21件，顯示台灣房地產對陸資吸引力，並未隨著兩岸互動降溫而有明顯退燒。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，大陸人士來台置產審核流程通常至少需三個月，今年首季核准案件多為去年底前送件，由於陸資在台購屋限制多，也有不少買盤循其他身分，如僑外資、第三國護照等來台購買，以自然人身分購買的則以陸配為多，或常來台洽公的商務人士、購置宿舍之用，這類多為自用需求，加上台灣不動產為永久產權，對有意在台久居生活的大陸人士，仍有一定吸引力。

陸資在台取得不動產受到「三四五條款（三年內不得轉售、最多在台停留四個月、貸款不超過五成）」限制，也有一年土地13公頃、建物400戶、同社區不得超過總戶數一成的總量管制，也需陸委會、國安、國防、移民等單位許可，相對於每年全台有30萬件的交易量，陸資在台每年取得房地產件數約僅占總交易量的萬分之2。

以陸資歷年在台灣取得的597件房地產分布來看，新北市154件最高，高雄市137件居次，台中市106件第三，桃園市、台北市則各有55件、42件；非直轄中則以苗栗18件最多、基隆15件居次。

同樣月付一筆錢，到底該付房租？還是付房貸？這個問題常成為租屋族的掙扎思考點，但若決定買房，頭期款又成為一項難題。一名網友表示，因家庭因素需要搬出去，和先生兩人月收入合計約6-8萬，若在新竹租屋月付約1.5萬，買房總價約400萬內，目前手上有點錢，若配合優惠房貸購屋，月付房貸也約在1.5萬左右，徵詢網友意見「像是這樣的情況，是不是買房會比較好？」

一名網友在《爆廢公社》PO文表示，目前一家三口需要搬出家裡租屋自住，在新竹2-3房的租金水平約為1.5萬，買房則有400萬以內的產品，自估兩成的頭期款可以用貸款籌得，剩的差額搭配青年安心成家購屋優惠貸款300萬20年期，大概也是月付1.5萬，目前夫妻兩人月入約6-5萬元，是不是買房會比較好？

貼文引網友提供自身經驗及意見，多數回應「當然是買房啊！」、「有頭期款的話當然買房」，還有人認為「2-3房400萬也太佛心，台中2房都要750萬」、「付房租也是差不多的錢，買了以後是自己的！」、「一直想太多就無法買房，買房需要衝動」。

另一派網友考慮到目前的新冠肺炎疫情影響，建議「先思考這波疫情是否會影響收入」、「這個時機點，覺得租房會比較好，變化不確定」、「租房吧，買房要頭期款、裝潢、稅金」、「要賣時不見得可以賣個好價錢，用租的，要換大換小隨時都好調整」。

也有人幫忙仔細估算，以原PO的條件，400萬房價扣除兩成頭期款貸款320萬，以20年為期月繳1.5萬、貸款30年月付金額可壓低至1.15萬，原PO屬於剛性需求，只要自備款夠，「確實買房會比較好」，建議「先跟銀行了解一下可貸成數」、「買房也算是儲蓄」、「貸款至少是放到自己口袋租金是幫房東繳貸款」。

投資專家指出，疫情衝擊下，房市將出現富者越富、貧者越貧的「馬太效應」。資金充沛的壽險與上市建商，持續收地不手軟，資金不足、信用有瑕疵的投資散戶及企業，恐面臨資產拍賣風險。

台灣CCIM不動產投資協會公布今年第1季不動產投資信心指數，總平均指數下滑至90.23點，五項指標中，總體經濟環境、旅館、店面均低於持平100點。店面信心指數53點，創兩年半來新低，旅館指數50，投資信心幾乎已趴在地上。

辦公室、土地開發指數也下降，但仍在100以上，仍偏樂觀。土地達118.65點，信心最高。

主持調查的政大教授林左裕分析，新冠肺炎疫情爆發後，各國紛紛封城、鎖國，國內民眾也減少外出活動或購物，店面及旅館投資信心大幅下滑，不令人意外。信義全球資產副總經理歐人彰認為，未來三至六個月，兩項產品租金及價格將有修正空間。

土地開發、辦公室部分，指標雖下降，但仍雙雙呈現樂觀，顯示在美中貿易戰下，返台的台資及國際資金，對台灣產業用地與辦公室的需求相當強勁，也看好疫情結束後的土地及辦公室市場。

資深CCIM不動產投資師孫素雯表示，今年第1季土地交易火熱，單季達842億元，創歷史新高。公開標售案反應熱烈，南山人壽以312億標下世貿三館，寫下地上權總價新高，興富發以83億元標下台中七期土地，也改寫台中土地最高總價。

孫素雯表示，自中美貿易戰台商回流後，辦公室、工業廠房、豪宅等自用需求大增，市場資金明顯轉進穩定收益及有增性的商用不動產 ，新冠肺炎雖重創經濟，但對建商、財團來說，反而是危機入市，搶地獵地獲取原料的好時機。

歐人彰也認為，廠辦、純辦、工業商業土地、受惠於中美貿易戰格局下，台商回流增加投資不變，肺炎疫情反而加速產能產線移動返台，預期未來交易量仍會呈現上升趨勢。

不過，林左裕表示，在此波世界級的黑天鵝疫情下，緩解商用不動產投資及總體經濟信心指數的關鍵，仍是新冠病毒的特效藥以及疫苗，一旦解藥研發出來，各項指標將可否極泰來，但重點是，投資者要能在此波疫情下安然度過難關。

紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊認為，面對疫情減損企業營收、銀行低利資金氾濫，房市將呈現富者越富、貧者越貧的馬太效應，有充沛資金與銀貸信用的壽險，上市建商持續高價收地不手軟，資金不足與信用有瑕疵的投資散戶與企業，則會面臨紓困危機，或資產拍賣風險，未來這一年業界恐出現大洗牌。

淡海輕軌綠山線去年通車，至今已一年多。房仲統計過去一年，淡海輕軌11個站漲多跌少，漲幅最大的是紅樹林站、其次為濱海沙崙站、崁頂站。下跌最多是淡海新市鎮站，均價一坪下滑近3萬元，跌幅逾12%。

永慶房屋研展中心分析，淡海輕軌雖不如捷運密集方便，仍有助區域上班族通勤，對不少民眾仍有吸引力，並帶動區域房價上揚。部分站區因供給量仍大，加上先前房價高，隨交屋潮暫告一段落，房價因此出現回檔情況。

根據永慶房屋統計實價資料，近一年淡海輕軌以起始站紅樹林站上漲5.4%最多，已連兩年上揚，和2017年相比，2019年平均成交價每坪35.2萬元，一坪上漲3萬元，漲幅已近一成。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，紅樹林站為淡海輕軌、台北捷運交會站，具有雙軌優勢，生活機能佳，且具山、河、海景致，深獲換屋、退休族的青睞，2019年有多筆高單價新屋交易，如大隱豐盈海、鄉林山海滙、達麗世界灣，拉高住宅均價。

濱海沙崙站去年漲幅4.8%，打敗過去淡海交易最熱、房價上漲最快的淡水行政中心站，排名第二。謝志傑表示，濱海沙崙站為淡海輕軌綠山線及藍海線交會站，輕軌通車後，濱海沙崙站發展快速，搭配二字頭房價，吸引大批首購與換屋族群進駐。由於淡海輕軌藍海線第一期預計於今年底通車，預料濱海沙崙站周邊房市仍會持續熱絡。

崁頂站去年上漲4.1%，排名第三。永慶分析，崁頂站位處淡海輕軌末端站，地理位置相對偏遠，周邊建案較少，生活機能尚在發展中，房市交易較清淡，2018年交易七筆，2019年交易23筆，由於新、舊屋價差大，因此價格波動較大。

淡海新市鎮站2018年「海洋都心1」與「海洋都心2」大量新屋交屋，其中「海洋都心1」單價在每坪18萬元到25萬元之間，「海洋都心2」單價落在22萬元到25萬元之間，全年均價拉升至23萬元，較2017年大漲二成，2019年高價新屋交屋減少，均價因此下滑。

台南近年房市熱絡，實價揭露，位於台南鄭子寮重畫區的「國泰文海硯」，今年1月20樓戶以1,838萬轉手，屋主獲利163萬元，統計此一大樓近年共有20筆轉手資料，其中18筆獲利，僅2筆小賠。

全國不動產台南文元店執行長張富中表示，這在以透天產品為主力市場、房價長期平穩的台南房市，相當少見。除了地段因素外，該社區總價為台南民眾最能接受的高價電梯大樓價位，也是主因。

國泰文海硯位於台南市北區海安路，屬鄭子竂重畫區。全國不動產企研室統計，該社區歷年共有20筆轉手紀錄，僅2筆小賠30萬、40萬元，其他18筆轉手都賺，高達九成賣家獲利，其中有人持有不到二年獲利244萬元。

張富中指出，台南有三大豪宅聚落，分別是北區鄭子寮重畫區、中西區湖美社區以及東區虎尾寮重畫區，其中鄭子寮重畫區為低密度、純住宅規畫，新大樓每坪約25萬元，部分社區可見3字頭，透天別墅總價多在2,000萬以上，最高可達4,000萬元。

國泰文海硯為大樓產品，樓高24層，主力產品為70坪至百坪。張富中表示，個案總價2,000萬元上下，對台南豪宅買家來說，超過2,500萬預算便會考慮透天豪墅，國泰文海硯總價抓在2,000萬上下，加上頂樓規畫空中泳池，獲不少在地客喜愛。

全國不動產總經理藍怡婷指出，交通建設、南科擴廠等利多加持下，台南房市近年受到矚目，當地房市過去以透天為主，近年因透天總價高，大樓產品逐漸崛起，不僅首購族，也吸引換屋族、退休族目光，未來發展潛力強。

仲量聯行指出，2020年Q1大型不動產交易金額為新台幣114.9億元，買盤上以自用型工業地產為主要標的，相對於前一季交易則減少56％，與2019年同期比較則減少22％。主要原因除了年初通常為傳統交易的淡季外，加上疫情及不確定因素影響下，多數投資人逐漸採取保守和觀望態度，導致交易可能遞延。預期疫情緩和後，2020年下半年投資額有望反彈。

工業地產投資總額達64％，佔各類型交易第一；其次則為辦公室與旅館交易，各佔16％。進一步觀察主要交易，最大宗交易為興富發以15億元購買高雄華王大飯店，第二大交易則為秋雨印刷以13.47億元出售林口龜山區廠房。

工業地產部分，交易多數集中在桃園市和新竹縣，產業上以精密科技業及製造業為主要買家。辦公室部分，最大交易則以瑞昱科技以7.3億元購買華固亞太置地二樓做為自用辦公室。

土地交易部分，在2019年房市需求和建商對於房市前景信心逐漸回溫的趨勢下，土地市場持續熱絡，第一季大型土地交易額來到了544億元，較2019年同期增加26％。多數交易主要以住宅用土地為主，尤以都市大型精華土地為主要搶購區域。住宅用土地交易約佔總交易額的70％，顯見多數建商對於中長期市場充滿信心。

地上權交易方面，2020年第一季重大交易全數順利脫標，其中世貿三館地上權案更是四大壽險全員到齊，並創下總價新高，溢價17.4％。顯見壽險業未受到短期疫情的干擾，仍對不動產投資具有信心。另外，仲量聯行也預估2020年一整年政府標案投資招商金額將能突破1,500億達到1,667億元。在精華區土地稀缺情況下，市場持續高度關注土地開發案，未來南港轉運站 BOT 案、台電AR-1-2、台北車站E1E2土地都更案將是下個焦點。

另外，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2019年第四季國內前十大壽險業可用於不動產投資金額即達到6.21兆元，季成長率更到1.9％。進一步觀察國內前五大壽險公司(國泰、南山、富邦、新光、中國)，2019年一整年壽險業對不動產投資持續增加，不動產已投資額年成長率更是平均成長8.2％。也象徵著壽險公司對於不動產投資的高度關注。

仲量聯行總經理趙正義表示：新冠疫情蔓延，導致不確定因素增加，間接影響全球投資者對不動產的決策。為了振興經濟，除了央行宣布降息、金管會鬆綁不動產投報率，政府也積極投入1.5兆制定系列振興經濟政策。投資人保持謹慎態度的同時，可仍伺機布局，商用不動產屬剛性需求強勁的防禦型資產，且投資報酬率平均2-3％以上，相對於定存未來近乎零利率的投資效益，是絕佳、保值的避險工具。

國內方面，由於2019年同期基期較高，2020年Q1商用不動產投資額相對減少。建商持續伺機購入土地來儲備未來案源，同時，2020年Q1南山人壽以312億元、溢價17.4％的情況成功標售世貿三館地上權案，且四大壽險公司皆參與的熱度上看，顯示機構型投資人對中長期市場仍信心十足。位在精華地段、稀有且具增值空間的投資標的，仍是投資人積極關注且出手的焦點；2020年政府標案總額上看突破1,500億，包含：台北車站E1E2、台電AR-1-2、台北市中山區中山女中南側地區都更案、南港轉運站BOT案等案將持續推出，後市可期。另外，近期金管會鬆綁壽險業不動產投報率，也將為商用不動產市場注入一定的活水。

整體而言，儘管受到疫情影響，導致短期部分交易延遲，商用不動產市場還是偏向短空長有利的格局。台灣抗疫成績不俗，不僅備受國際肯定，也吸引外資目光，若能持續保持韌性，並發展智慧城市、落實環境永續，再輔以公開透明的商業環境，目前國內外資金豐沛的條件下，預期在疫情緩解後，商用不動產市場仍會持續發展。

全力推動8年20萬戶社會住宅政策，中央正式啟動社會住宅第二階段興辦工程，首批推動共11處基地。國家住都中心表示，專業技術服務自即日起正式公告上網招標，5月4日截標，歡迎廠商踴躍投標。本次招標案件基地分別位為新北市三重區、板橋區及台北市萬華區、松山區、內湖區共11處基地，分為4個標案，以新北市及台北市分案進行招標。

國家住都中心執行長張溫德表示，這11處基地是首批由國家住都中心直接興建、出租、管理的案件，已由中心併同完成統包工程招標文件草案，可讓技術服務廠商得標後直接銜接統包招標階段，加速推動工程進度，預計將於2023年至2024年間完工。


張溫德指出，營建署正持續盤點全台各地區位適合的社會住宅基地，由國家住都中心透過行政法人靈活、彈性的執行方式，更有效率地興辦社會住宅，也期望透過民間廠商導入更具創新的技術、工法及材料，讓社會住宅興建及維護管理能更加升級。

招標文件將刊登於住都中心網站首頁採購專區，截止投標日為2020年5月4日，只要有1家廠商投標即可進行評選作業，歡迎經驗豐富的廠商加入國家隊，共同攜手打造居住品質典範。

　　4月7日，中國海外發展(00688.HK)公告，3月，中國海外係列公司的合約物業銷售金額約為267.74億元，相應的已售樓面面積約為149.61萬平方米，同比分別增長7.0%及11.8%。

　　1月至3月，中國海外係列公司累計合約物業銷售金額約597.16億元，相應的累計已售樓面面積約330.58萬平方米，同比分別下降11.7%及10.6%。

　　此外，2020年3月31日，中國海外係列公司取得已認購物業銷售約為216.49億元，預期將在數月內轉化為合約物業銷售。

　　4月7日晚，遠洋集團發布3月銷售簡報。3月，公司協議銷售額約90億元，同比下降18%；協議銷售樓面面積約45.91萬平方米，同比增長2%；協議銷售均價約為每平方米1.96萬元，同比下降20%。

　　前3月，公司累計協議銷售額約155.2億元，同比下降30%；累計協議銷售樓面面積約76.85萬平方米，同比下降22%；累計協議銷售均價為每平方米2.02萬元，同比下降10%。

　7日晚間，榮盛發展(8.240, 0.11, 1.35%)發佈2019年度報告。

　　報告期，公司實現營業收入709.12億元，同比增長25.80%；營業利潤132.97億元，同比增長20.13%；實現歸屬于母公司所有者淨利潤91.20億元，同比增長20.57%。截至2019年12月31日，公司總資產2，545.95億元，同比增長11.78%；歸屬于上市公司股東的所有者權益408.88億元，同比增長21.75%。

　　報告期，公司簽訂商品房銷售合同面積1，098.07萬平方米，同比增長11.66%；簽訂合同金額1，153.56億元，完成年初簽約計畫的103%，同比增長13.58%；公司商品房銷售合同面積、合同金額增速分別跑贏了全國房地產行業商品房銷售面積、銷售額增速的11.76個百分點、7.08個百分點。

　　報告期，公司實現開工面積944.34萬平方米，完成年度計畫的98.96%；竣工632.34萬平方米，完成年度計畫的73.48%。報告期，公司結轉項目面積660.07萬平方米，同比增長10.89%；結算收入620.38億元，同比增長24.17%。

　　報告期，先後在京津冀、長三角、珠三角、中西部區域的36個城市獲得土地100余宗，規劃建築面積979.34萬平方米，儲備貨值超千億元。截至報告期末，公司土地儲備建築面積3，726.64萬平方米。

　　報告期，公司實現銷售回款860億元，完成年度計畫的93.48%，占簽約額的74.55%，新增融資額478.03億元。經營活動產生的現金流量淨額21.20億元，繼2017年、2018年後連續第三年為正。公司資產負債率82.45%、淨負債率79.70%，同比分別下降1.59個百分點、8.16個百分點。

　3月以來，北京樓市持續回暖，新房、二手房成交量出現大幅反彈。中國證券報記者走訪北京地區多個在售住宅專案發現，近期新房看盤人數和成交量均明顯增加。多位元二手房仲介也向記者介紹，次新房片區銷售情況明顯好于老小區，3月份成交量已超過2018年和2019年同期水準。

　
　　新房售樓處火爆

　　近日，中國證券報記者走訪了北京不同區域的多個在售住宅項目。不同專案的多位銷售人員表示，進入3月以來，看房客戶和成交量均有顯著增加。

　　位於北京西南四環花香橋南附近的某專案銷售人員張濤告訴記者，“從3月第一周週末開始，看房客戶增加了很多，週末高峰期時看房客戶超過200多人。銷售情況好的時候，一天能簽十幾套。”

　　記者在售樓處觀察到，小戶型房源中89平方米三居室的戶型最受關注，200套房源僅剩下5套在售。張濤透露，該戶型多是線上下售樓處開放後售出的，“很多客戶踩盤後，當場就交了定金”。

　　在西南六環某專案售樓處，銷售人員趙倩介紹，公司2月中下旬開放了售樓處，但前期看房客戶並不多。“3月初，看房客戶一下子多了起來。”她告訴記者，“你是我今天接待的第9位元客戶，高峰期一天要接待十幾位元客戶呢。”記者粗略數了數，僅一樓簽約區、沙盤處的人員就有70多位，且陸續有人員進來。

　　從全國範圍看，進入3月，全國商品房成交整體都出現明顯反彈。克爾瑞研究中心報告稱，3月，全國房地產市場成交量同比跌幅顯著收窄，成都、杭州等二線城市率先回歸到疫情前的水準。銀河證券也指出，3月第1周至第4周的商品房成交量環比增幅分別為65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，一、二線城市3月份成交量增速大幅回升。

　　二手房出現分化

　　中國證券報記者走訪北京地區二手房市場發現，二手房市場出現一定的分化走勢。次新房片區和學區房成交大幅反彈，不少次新房片區成交量超過2018年、2019年同期。相比之下，非學區房、老舊社區房成交量反彈力度有限。

　　某次新房片區仲介人員對中國證券報記者表示，所在片區2018年、2019年3月成交量都不到90套，而今年3月片區成交量已經超過100套。究其原因是2018年、2019年周圍有很多新房項目，新房售價並不比二手房高多少，分流了很多購房者的需求。今年受疫情影響，改善型購房者對次新房的需求明顯提升。

　　“次新房畢竟是現房，可直接入住，很多之前考慮買新房的客戶都轉向買2015年左右下房本的次新房。疫情雖沒結束，但成交量明顯上來了。”上述次新房片區銷售人員對中國證券報記者表示。

　　在學區房方面，多位銷售仲介人員對中國證券報記者表示，一般來說，5月份入學需要審核資質，3月份以來，有入學需求的家庭紛紛出手購買學區房。“這才是真正的剛需。”

　　貝殼找房資料顯示，隨著全國疫情防控形勢穩定，3月二手房市場成交快速修復，重點城市二手房成交量已恢復至去年3月水準的63%，市場呈現明顯的“V”形走勢。

　　價格未明顯下跌

　　值得注意是，雖然房企降價促銷甚是熱鬧，但是從機構監測到的資料看，商品房實際銷售價格並沒有出現下降。貝殼找房資料顯示，北京地區一季度商品住宅成交均價為45915元/㎡，同比上漲1.8%，增速相對平穩。

　　中國證券報記者走訪發現，二手房市場也沒出現明顯的下跌。相反，很多仲介傳遞漲價預期。“3月份價格是往上抬了一下，400萬元左右的房子，相比春節前，漲幅在5萬元左右。”多家銷售人員指出，“很多購房者擔心疫情過後價格會上漲，導致3月份成交反彈。很多業主本身也對後市看好，所以不會有太多的談價空間。”

　　針對新房促銷，多位仲介人士對中國證券報記者表示，限競房價格是沒有變化的，因為都有備案，既不能漲也不能跌。開發商所謂的樓盤打折，基本集中在非熱點地區，這些地方本身也不好賣，所以才打折。熱點地區不可能有9.5折以下的折扣。

　　價格沒有明顯下跌，加之成交量出現反彈，很多機構紛紛預計4月份有可能再次出現2019年的小陽春現象。

　　東北證券(8.430, 0.24, 2.93%)研報指出，3月TOP30房企合計全口徑銷售金額5574.8億元，同比下降12.24%，較上月收窄16.3個百分點，權益銷售金額4405.7億元，同比下降7.88%，較上月收窄18.05個百分點。隨著行業逐漸復工和售樓處逐漸開放，4月房地產市場將繼續復蘇，銷售小陽春有望在4月體現。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英也表示，“預計4月房地產市場成交量會逐漸恢復，基本能恢復至去年同期水準。”

　　國仕英告訴記者，雖然3月份房地產市場恢復明顯，成交量大幅上漲，但對一季度影響有限。房企仍面臨回款壓力，這使得房企接下來拿地相對謹慎。“預計4月各城市將加大優質土地供應，房企拿地將聚焦一二線城市，三四線城市熱度或下滑。”

　　貝殼找房則指出，當前房企仍處在償債高峰期，其融資環境仍然偏緊，疊加疫情帶來的銷售量大幅下降，必然導致房企通過降價等手段加速出售手中房源，以加速資金回流。由此可以判斷，未來商品住宅市場亦不會出現大幅度的價格上漲。這也符合國家“三穩”的調控預期。

房地產諮詢公司高緯環球 (Cushman & Wakefield)週二表示，預計中國香港辦公樓租金全年下降多達18％，預計零售租金在上半年下降多達40％，冠狀病毒已經打擊了全球最昂貴的房地產市場。

與去年底相比，第一季度黃金地段的辦公室租金和主要街道商鋪的租金分別下降4％和20％。

高緯環球表示，香港第一季度的辦公室租賃需求縮水幅度為18年來最大，甲級辦公樓市場的淨吸納率進一步下降至負數區域，空置率則攀升至10％，是十年來的最高水準。

對於零售業而言，由於租金下降，一些海外品牌正在研究在第三或第四季度在中國香港和中國大陸擴大規模，因為這兩個市場正在從疫情中更快地恢復過來。

需求下降的最大領域是金融、保險和聯合辦公，而失業率上升可能促使一些公司削減更多辦公空間。

鑒於租賃市場受到抑制，高緯環球常務董事John Siu表示，現在投資者只會在價格有較大折扣的情況下才購買辦公資產。

「本地薑」為主反應佳 出價勢審慎

新冠肺炎疫情爆發已數月仍未完結，樓市前景未被看好，惟市區重建局（下稱市建局）旗下重建項目，發展商的入標意欲未受影響。昨天截標的長沙灣東京街/福榮街重建項目（下稱東京街項目）收到17份標書，與2018年10月截標的同區青山道/元州街重建項目標書數目相同，主要由「本地薑」參戰。不過，業界人士認為，受到疫情等因素打擊，發展商出價料審慎。

東京街項目擬作商住發展，位於元州街、東京街和福榮街交界，佔地約1.15萬方呎，總樓面面積約10.41萬方呎，由於規模不算大，除大型發展商外，亦吸引多家中小型發展商到位於上環的市建局總部提交標書。發展商代表於截標前兩小時陸續到場，更出現約5分鐘時間連環有4家發展商入標的情況。

市區地交通方便受歡迎

綜合記者現場所見及市場消息，入標的發展商以本地發展商為主，包括恆地（00012）、新地（00016）、其士國際（00025）、遠東發展（00035）、信置（00083）、英皇國際（00163）、嘉華國際（00173）、德祥地產（00199）、永泰地產（00369）、麗新發展（00488）、宏安地產（01243）、建灝地產、華懋及會德豐地產等，當中不少發展商在長沙灣和深水埗一帶，都有物業發展的經驗。

其中2015年投得深水埗福榮街重建項目（已發展為喜遇）的英皇國際，該集團物業經理蔡宏基說，東京街項目於市區用地而言，規模適中，該區的配套趨成熟，該集團會按附近的成交價等因素計價入標。其士國際物業發展部總經理司徒世華看好該用地的環境和交通，認為該地皮具發展潛力，出價時已經考慮市況等因素。

建灝地產行政經理林綺華稱，東京街項目位處市區，交通方便，相信「好多人（買家）會鍾意」，惟考慮市況和發展限制等因素，坦言出價會「保守啲」。

測量師估值7.3億至9.9億

東京街項目由市建局早於2013年啟動，初步構思基座作商業用途，住宅部分則提供175伙的住宅項目，設有限呎要求；如中標者日後售樓收益超過23億元，便需要按機制向市建局分紅。市場對該項目的估值約7.3億至9.9億元，每方呎樓面地價約7000至9500元。

美聯測量師行董事林子彬指出，東京街項目的規模和投資額適中，加上鄰近港鐵站，交通方便，吸引不少中小型發展商捧場，令該項目入標反應不俗，反映市場對該區後市仍具信心。

賣地表旺角新填地街及上海街蚊型住宅地（下稱新填地街項目），佔地僅2718方呎，上月下旬截標時只有5個財團入標，本月初更以遠低於市場預期下限三成的價格批出；相比之下，東京街用地的標書數目較其多12份。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，東京街項目樓面逾10萬方呎，地盤亦較新填地街項目「大一截」，剪裁較容易，故標書數目較多。不過，張翹楚認為，在正常市況下，標書數目可以更多，相信疫情已經打擊發展商的入市意欲，而市況因素加上基座商業樓面在現時市況下，舖位較「難做」，相信發展商出價趨保守。

低價成交主導大市，薄扶林碧瑤灣有4房單位以4250萬元易手，樓價單月跌「半球」。中原地產高級聯席董事陳俊賢稱，46座低層4房戶，實用面積2488方呎，叫價4800萬元，後減至4250萬元易手，呎價17082元。對上同類成交為已故富豪「的士招」招友全二房招鍾群英，上月以4300萬元沽出47座更低層4房戶，前述單位較之短短約一個月跌價50萬元或1.2%。原業主2004年斥1300萬元入市，賬面仍賺2950萬元或2.3倍。

代理稱，西環瑧璈低層G室，實用面積523方呎2房單位，近日以1110萬元獲承接，呎價21224元，創該單幢住宅二手呎價新低。

原業主2016年以1018.3萬元購入，賬面賺91.7萬元或9%。

西營盤懿山錄蝕讓，利嘉閣地產分行經理何詠詩稱，實用面積384方呎的極低層B室1房戶，附93方呎平台，2018年4月以860萬元放售，減至800萬元沽出，呎價20833元。原業主2015年以752.8084萬元購入，賬面賺47.1916萬元，但連同釐印費及代理佣金則蝕17.26萬元。

西貢逸瓏海滙明賺實蝕

西貢逸瓏海滙也見血，3座中層H室，實用面積542方呎2房戶，原業主2016年底以725.45萬元一手買入，持貨滿3年，減價至760萬元獲承接，呎價14022元，轉手賬面雖賺34.55萬元，扣除其他開支蝕約4.2萬元。

美聯物業首席高級營業經理鄧偉傑謂，長沙灣宇晴軒3座低層B室，實用面積441方呎2房戶，以765萬元易主，呎價17347元，較樓上中層B室相同面積戶去年12月售價，回升17萬元或2.3%。原業主2015年以626萬元買入，賬面賺139萬元或22.2%。

私人住宅租金跌勢轉急，今年3月私人住宅實用面積平均呎租（實用呎租）為33.9元，重返2017年2月水平，創逾3年新低；按月跌2.3%，跌幅進一步擴大之餘，更連跌8個月，累跌10.6%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，租金跌勢未見回穩跡象，估計調整會持續到今年中。

據中原地產新簽租約統計，3月全港107個大型私人住宅屋苑實用呎租為33.9元，按月跌2.3%，相對1月跌0.6%及2月跌2%，跌幅進一步擴大，並屬近8個月跌幅最大的一個月。

十大藍籌屋苑有9個實用呎租錄得按季跌幅，以藍田滙景花園最傷，按季跌7.2%，實用呎租回落至32.4元。其次為紅磡黃埔花園，今年第一季實用呎租僅37元，按季下挫6.8%；鴨脷洲海怡半島實用呎租也按季瀉6.1%至36.9元。至於柴灣杏花邨為十大藍籌屋苑首季唯一有升幅的屋苑，實用呎租38.4元，按季有0.5%進賬。

戴德梁行指「限聚令」影響下，餐飲業雪上加霜，形容為「最悲慘寒冬」。餐飲業舖位租金在首季下跌15%，料上半年下跌25至35%。

食肆舖租料跌35%

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出，自2008年至2019年期間，餐飲業經營者數目（以牌照數目為準）增加了50%，而同期的餐飲業生意額的升幅則是44%，意味着食肆數目的升幅大於生意額的升幅，惟現時餐飲業生意額急跌，市場競爭加劇，在僧多粥少的情況下，他相信本港將面臨餐飲業倒閉高峰期，倒閉數目將數以千計。但林應威相信疫情過後，餐飲業復甦會較其他零售行業快。

另外本季核心區商舖租金的跌幅亦反映了市況的嚴峻，中環租金按季下跌20%，銅鑼灣、尖沙咀及旺角亦錄得15%的季度跌幅。他料上半年整體商舖租金跌10至40%。

在寫字樓方面，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，寫字樓租金持續下跌，全港首季每平方呎平均租金約70元，較上季的73元下跌約4.1%。全港寫字樓首季錄52萬平方呎負吸納量，創18年新高。加上整體待租率達10%，創10年新高，對市場有警示訊號。

蕭亮輝料今年全港寫字樓租金會下調13至18%，中區料跌15至20%。他指，明年將會有新供應落成，在需求沒有明顯增加情況下，寫字樓待租率會增加，預料本港寫字樓未來1年半難以走出租金下調的困局。

增約13萬呎樓面 預計可建1136伙

新界東北陸續落實發展，長實 （01113） 就持有的古洞北兩幅地皮分別申請放寬地積比率2成，以額外多增約13萬平方呎發展樓面，預計可建共約1,136伙，較原定多增194伙或2成單位。

兩幅用地位於古洞北、塘角與雙魚河之間，丈量約份第95約第856號等多個地段，佔地約19.19萬平方呎，現時屬於「住宅（乙類）」用途，當中約2.39萬平方呎屬政府用地，現劃為「住宅乙類」用途，按照原有地積比率約3.5倍發展，預計可建樓面約67.17萬平方呎，可提供約942伙。

共設7幢住宅 臨近古洞站

長實提出申請放寬地積比，增加至4.2倍發展，其中一幅鄰近雙魚河的26區A用地，總住宅樓面約58.1萬平方呎，將會興建5幢樓高23至26層的住宅大樓，提供約832伙。

另一幅規模較小的第23區A地盤，則擬建兩幢26至27層高住宅，可提供單位預計由230伙增加至304伙，可建樓面約22.48萬平方呎。

發展商指，地皮位於擬設的古洞站半徑500米步行範圍之內，認為增加古洞北市中心用地的發展密度，可更有效使用土地資源，提供更多住宅單位，並會保留梯級式高度外觀設計。

資料顯示，發展商亦曾於2018年10月就區內4幅鄰近擬建古洞站的地皮，包括今次兩幅用地，申請放寬2成密度發展，使預計可建伙數增至2,178伙，惟其後撤回。

另外，恆地 （00012） 及會德豐 （00020） 等合作發展的大埔林村用地，去年底向城規會提出兩個低密度住宅發展方案，預計可提供1,309個單位，新修訂將擬建住宅幢數由36幢，改為37幢3至4層高住宅，較原先多1幢，惟涉及伙數不變，總可建樓面亦維持約84.5萬平方呎。