台中單元重劃區開發時程飛快，近年受惠宜居建築法案通過，當地不少特色換屋個案接連申請，最大單一個案基地達2000坪，都將興建超高大樓，單價上看4字頭。業者認為，宜居建築對於購屋族選擇多，又符合單元重劃區低建蔽定位，吸引許多建商參與，不過提醒因未能有保存登記，計價多依照工程成本計算。

台中市去年3月實施的《宜居建築設施設置辦法》屆滿1年，迄今已超過20個建案申請，讓過去為高價小眾市場的綠建築，幾乎成市場標配，推案尤其集中南屯單元重劃區，光宜居建築案量近1年就推出4大案，總銷破百億元，建築特色以樹島大陽台、複層式露台、深陽台規劃為主流。

4大案總銷逾百億元

其中惠宇建設近5年深耕單元重劃區，一連推出4個案子，包括「惠宇大聚」、「五十七間堂」、「一森青」等主力總價2000萬元以上的換屋個案，換算單價坐3望4，成交價格微幅上漲；今年520檔期再推出單元3超高大樓新案，也首次申請宜居建築法案，創造垂直綠化、3米跳島深陽台。

惠宇建設新案現場基地圍出造景花園、創造跳島空間，住家坪數45~70坪，全棟總戶數148戶，有一半有宜居大陽台，單價40~45萬元，總銷約40億元。惠宇建設總經理顏定滄說：「單元重劃區建蔽率低，以這個新案基地達2000坪來說，就留有約1500坪綠地花園，規劃戶外游泳池、茶屋及芳療室等休閒設施，預定6月公開。」

7期豪宅客遷居購買

顏定滄評估，全棟外觀每2~4層施作宜居陽台，售價依工程造價計算，另將原本陽台併入工作陽台，作為家事房，形成大廚房、大陽台、大餐廳，這也是傳統法規少有的設計方向，「因超高大樓工程單坪造價16萬至18萬元之間，較其他大樓高3萬至4萬元，售價勢必上看4字頭，很多都是7期豪宅客遷居購買。」

此外，單元重劃區近期宜居建築，包含預售推案「精銳Garden One」，基地高達2000坪，住家主力坪數規劃58、63坪，戶戶享有2~3坪宜居私家陽台，主力總價含車位介於2500~3500萬元。另有規劃樹島陽台與4座戶外鄰里空間的「大塊森鄰」，住宅坪數規劃47至59坪，每坪開價38~42萬元。

台灣人口邁入高齡化已是事實，對於長者照護需求大增，尤其是行動不便者的輔具商機，隨著長照2.0輔具租金補助上路，輔具市場若由買賣逐漸轉成租賃，由公單位與民間企業結合，消費者除了能短期租賃外，對長期有需求高單價輔具，也能先租再下手，創造業者與消費者的雙贏局面。

以往台灣的輔具通路都集中在醫院周邊，長照2.0上路後，轉向鄰近社區經營的藥局、醫材行、輔具行，不難看出走不動商機確實無限。而租賃部分，主要以輪椅、電動輪椅、電動代步車、移位機、居家用照護床、爬梯機等相對高單價的輔具為主，時間則有日、月、年的方式計算，樂齡生活事業股份有限公司行銷部經理黃盈淑表示，民眾若不清楚適用的輔具類型，可以先租賃使用一段時間後，再回店內直接購買新品長期使用。

補助額度每3年4萬元

黃盈淑表示，因為政府有補助的關係，搭配母親節活動，購買業績量增加3成，不過現階段的輔具租賃，大多是有短期需求的客人，才考慮用租的，「可能是政府宣傳不夠，很多民眾不知道商家有提供輔具租賃的服務，這也有待政府及相關單位再多做推廣。」

她補充，輔具租賃單位及輔具租賃品均經政府審查合格，最重要的是租賃單位清潔消毒作業是否夠確實。以1張電動照護床為例，能夠照顧長輩起身後的安全，購買金額10萬元，算是單價較高的產品，若用租賃方式，1個月含周邊備品（如護欄、床墊等）約3500元，用10萬元換算下來可以租28.5個月，超過2年。

台中市政府長期照護科科長王碧蘭表示，自去年下半年開始推出的輔具租賃政策，以台中為例大多是急性、或短期有需求才會選擇，件數維持在2~30件。「現在政府在長照服務中，有3年4萬元的額度，每3年都可以申請4萬元補助，經過3年可再申請，且只要符合長照等級2~8級都有申請資格。」

去年政府送給屏東高鐵延伸站大禮，聲稱將帶動地方發展，但也不少人質疑，是否重蹈其他小站覆轍？《蘋果》實地勘查2015年通車的高鐵3小站：苗栗、彰化與雲林站，其中苗栗、彰化站所在的高鐵特定區內仍荒蕪一片，被戲稱高級蚊子站，原有的建設利多也逐一撤案、或多年未開發；雲林站特定區則在「建設看得到」之下，建案一棟棟推出，房市受矚目。

高鐵苗栗站特定區廣達205公頃，原被前縣長劉政鴻視為「金雞母」，受惠遠雄將興建「遠雄健康生活園區」帶起一波炒作，不乏有台商、傳產業者、外地建商進場，但遠雄於2016年解約撤案，該20.6公頃專區歷經3次流標，始終無人接手，投資人資金也卡住，區內建案也不推了，影響附近地價大跌。

富利達不動產總經理張淳淳表示，過去高鐵苗栗特定區土地最高每坪漲到20萬元，但遠雄解約後，加上房地合一稅，導致大家都沒信心，地價最低一度跌到9萬元，至少5~6間房仲跟著收掉。「當地沒有商業活動、沒有題材利多，現在大概1年僅20件土地交易量。」

苗栗站缺題材利多

根據苗栗縣地政處標售資料顯示，重劃土地自2014年開標迄今開發率不到1成，目前產業專區標售價格每坪14~18萬元、住宅區每坪約12萬元，實際開發狀況不理想。再看今年實價登錄紀錄，民間土地交易共23筆，最高每坪16.8萬元、最低每坪10萬元，較2016年行情每坪跌約1~2成。

田中鎮的高鐵彰化站，被譽為全台最美高鐵站，但1天進出人口不到3000人次，全台最低。重劃區開發完成後，以彰化基督教醫院購買車站後方產二專區土地最受矚目，得標金額6.2億元，原預計投資29億元設立田中基督教醫院，並於2017年曾動土，卻遲至今日再無任何進度，遭在地人質疑是「假動土」。彰化基督教醫院坦言，現階段以彰化市新建質子中心為優先，5年後才會思考田中院區，細節與實際開發時程皆未定。

彰化站地價如死水

住商不動產彰化員林加盟店經理江建德表示，高鐵彰化站周邊無利多、發展沒起色，周邊土地成交量普遍低迷，「1年不到20件，買得進來，不一定賣得出去。」據悉，曾有1名台商手捧數千萬元資金來此購地，打算要興建飯店，卻因該特定區招商不順，又受觀光景氣衝擊，最後土地以每坪賠售1~2成出場。

根據彰縣政府資料，66.3公頃的高鐵重劃區土地，共標售出15.35公頃，不到3成，地價也如一灘死水。東森房屋社頭加盟店執行長林縈潔說：「地價太低，過去6年沒什麼漲、跌也跌不了多少，住宅區每坪約8.5萬元、產業區每坪10~11萬元，幾乎等於是地價天花板。」

不過彰化縣地政處樂觀認為，近期會再進行標售，因土地價格親民，絕對是後起之秀。據聞將有傳產業者「建興安泰」斥資2.2億元，將進駐建2500坪廠區，且還會再擴廠獵地。

雲林站建設看得到

位虎尾鎮的高鐵雲林站則異軍突起，政府手中的萬坪特定區土地幾乎全標出，建設利多也多數到位，周邊建案廣告看板林立，新案相繼推出，別墅案甚至站上總價千萬元新高。

住商不動產虎尾高鐵店店長許源明指出，區內教育資源豐富，如正動工的虎尾科大雲林分校，還有台大雲林分部農業育成推廣中心進駐，加以高鐵特定區成為雲林30年來稀有的新市鎮重劃區，受許多在地退休公務人員青睞，「建設都已經看得到」成為關鍵。

此外，高鐵雲林站到虎尾市區不遠，旁邊的中部虎尾科學園區已有廠商進駐，就業機會多也引發居住需求，距麥寮六輕、斗六、元長等工業區車程在半小時左右，吸引其他鄉鎮就業人口到此購屋。

許源明補充，去年高鐵站旁土地成交尤熱，全年交易40~50筆創紀錄，成交總金額達40億元，「住宅土地行情每坪約10萬元，只有2016年遇房地合一稅微幅下修又反漲」，因地價親民，有在地建商一次掃下3~4萬坪土地。

當地推案以別墅居多，目前新透天案總價漲至1000萬元，地坪逾40坪的大別墅甚至有1500萬元以上水準，較6年前漲幅近1倍。許源明補充，去年推案近500戶，早期都是投資客購買，這幾年則以自住客居多。

楠梓加工區近年為高雄楠梓區的房地產市場撐起半邊天，十年共吸引44個建案、8,506戶產品進場，大樓產品也從五年前的平均每坪15萬元，到目前上漲超過20％，部分分樓甚至衝到每坪20萬元，在橋頭科學園區尚未招商之前，此一熱潮可望持續，成為建商最愛的推案熱區之一。

根據經濟部加工處統計，楠梓園區在2014年，園區廠商聘用的員工人數有42,811人，區內廠商年產值約1,780億元，2019年底園區員工人數44,059人，其中，日月光員工約占56.74％、有25,000人，整體園區2019年產值約2,029億元。

也因為楠梓加工區這個聚寶盒，吸引了許多建商搶進推案，高雄市房屋市場調查協會前任理事長謝俊正指出，從2011年到2020年5月的10年來，楠梓區共有44筆大樓建案、戶數8,506戶，其中，七筆大樓新成屋、13筆預售案、19筆興建中、以及五筆建案即將動工或進場開賣。

近期進場的建商，包括浤圃建設推出「浤圃星捷座」、以及達麗建設的「漾city2」等。浤圃總經理蘇姿菁表示，「浤圃星捷座」預售案主攻二到三房首購，每坪平均售價在18到20萬元，目前已售出逾70％。

長期耕耘楠梓區的上揚國際建築團隊二處總經理朱建雄表示，五年前，友友進場推出「高雄大學城」，平均每坪售價約15萬元，目前包括西楠梓的高雄大學區域、以及中楠梓的加工區，大樓售價已達18到20萬元，「房價五年來上漲至少20％」。

他說，楠梓區房市主要是剛性需求，近幾年，每年平均賣掉2,000戶，主因之一是，楠梓區內有高雄捷運紅線R17世運站、R18油廠國小站、R19楠梓加工區站、R20後勁站、以及R21都會公園站等五個站，交通的便利性，是其它行政區無法比擬的。

朱建雄指出，楠梓加工區更是扮演房市興旺的重大功臣，造就楠梓區成為高雄就業率最高的區域，吸引許多來自台南和屏東的外來客，當工作穩定，想要成家生子時，就會有購屋需求，成為剛性買盤重要來源，由於大多仍屬一字頭房價，因此，這裡的房市仍將維持熱度。

信義全球資產發布最新評估報告指出，新冠肺炎疫情對房地產出現影響分化現象，辦公、廠辦及工業地產受到疫情影響小，有的甚至受惠。飯店旅館、零售店面則受重創 ，尤其是飯店，建議趁機重建或裝修，進行升級轉型，期待長遠發展。

新冠肺炎疫情蔓延，各行各業都受衝擊，其中又以觀光產業最嚴重，在各國陸續宣布封城後，今年2月來台觀光旅客數僅剩35.7萬，較去年同期減少逾六成，餐飲、零售業營業額也至少衰退三成。

頂級辦公租金創新高
信義全球資產指出，疫情衝擊下，各類商用不動產出現不同現象。首先，由於新創服務產業租賃需求增加，使得頂級辦公空置率持續降低，帶動租金創新高。

其次，疫情重創旅遊及觀光業，此類產業租賃空間多集中在B級辦公，不少業者有降租、搬遷等需求，部分企業為了降低營運成本，考慮移往租金較低的廠辦區設立總部，如內湖、南港，或另尋新北、桃園捷運沿線大樓。

工業地產部分，由於疫情加速台商回台投資，反而帶動工業地產交易升溫，桃園、及中南部等土地單價較低的地區尤為明顯。

至於飯店、旅館、店面交易受創，許多業者因為收入大減，虧損慘重，吃不消而停業、關門。

根據內政部最新統計，今年第一季花蓮房屋買賣移轉達748棟，較去年同期大增二成，創下近五年新高。

疫情重創各地經濟，花蓮房屋交易量卻創新高，台灣房屋分析，蘇花改打通花蓮與外地接軌的最後一哩路，加上花蓮保持零確診，近來吸引大批避疫人潮，帶動房市能見度提升，是近期花蓮房市逆勢升溫主因。

台灣房屋花蓮建國特許加盟店店東方慧娟表示，觀光一向是花蓮經濟的榮枯指標，自從今年初蘇花改通車後，花蓮觀光人潮就一路增加，新冠肺炎爆發後更是明顯，由於花蓮一直維持零確診，吸引大批民眾前往避疫，住房率都有八九成以上。

觀光消費人潮帶動在地就業機會，也刺激購屋需求，除了本地人，也有不少台北客看好花蓮未來發展、房市增值空間，在當地購屋置產，也有一些人買來作為休閒第二屋，或是為退休作準備。

觀察花蓮實價交易，當地以花蓮市區、吉安鄉交易最熱，合計占全花蓮住宅交易逾6成。

進一步觀察熱門產品，在花蓮市區以屋齡10年以上的華廈大樓、透天為最受歡迎，大樓每坪約16萬至19萬、總價520至850萬元間。透天以總價1100萬至1700萬較受青睞；吉安鄉以透天宅為主力，成交總價約落在750萬至1100萬元。

方慧娟表示，花蓮市、吉安鄉都有不錯生活機能，有教育、醫療資源 ，也有就業機會，只要物件價格合理，買方詢問度都很高。

其中花蓮市過去以透天為主力，近年因土地稀少，成本上升，當地建商開始推出大樓新案，順勢帶動鬧區華廈、套房等低總價產品買氣，吸引不少在市區就業的首購族進場買單。

吉安鄉房價由市區向外遞減，總價格區間較大，由於腹地廣闊，尚有不少可開發素地，對農舍、透天別墅等獨棟產品選擇性多，適合小換大、或具有三代同堂需求的購屋族。

方慧娟指出，花蓮受限交通條件，往返外地成本耗費高，不但難以留住人才，產業也無法深耕，房市一度陷入低潮，但今年一月蘇花改通車後，餐飲、旅宿等觀光產業大放異彩，市場信心明顯看多，後勢持續看好。

一般人在買房子時不僅會考量到價格，就連房屋的座向以及風水都馬虎不得，因為這有可能會影響到整個居住感受和自身的運氣。對此，就有一名網友在PTT中PO文提到，西曬房的缺點就是夏天室內溫度會比其他房子來得高，但他認為或許換個角度想，冬天就會比別人家來得溫暖，於是他就好奇詢問廣大網友「住西曬的房子是什麼感覺？」

原PO在文中表示，他認為「西曬」的房子就是下午太陽會直接直射，大概就是房子的室內溫度會比較高，但是他卻說道「這樣採光不是比較好嗎？冬天不就比別人家溫暖了嗎？」接著又提到，他發現似乎很多人都不挑西曬的房子，因此就忍不住問道「難道住西曬的房子真的完全沒優點嗎？」

PO文一出後，隨即引來大批網友熱議，紛紛留言住西曬房子的優點，「冬天的太陽曬起來很舒服」、「優點應該就是採光很充足」、「陽台西曬衣服都乾很快」、「室內乾燥，適合當倉庫」、「西曬的房子通常都很適合用來當倉庫」、「植物就算放室內隔著玻璃也可以長很好」、「可以為房間免費殺塵蟎」、「不必再開熱水器洗澡，真心不騙」。

不過也有不少網友分析西曬房的缺點，「夏天冷氣電費會超貴」、「西曬房下午1至4點是最熱的時候，牆面吸收了飽飽的熱氣，到了晚上還是明顯感覺到悶熱，夏天沒開冷氣沒辦法入睡」、「夏天熱爆，房間晚上可以34度，比外面溫度還高」、「冬天冷夏天熱，根本是修練場所，不開冷氣會中暑送醫院」、「那個牆壁燙到不可思議，不要考驗自己的耐熱程度」、「下午1-4點人間煉獄，冷氣要+4度」。

台北市地政局公布最新住宅價格指數，今年1月全市均價一坪52.7萬元，連續六個月上漲，其中又以大樓表現最佳，重新站回六字頭。觀察行政區房價，漲幅前三名均是蛋黃區，大安區年漲4.5%最多。

台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，去年第四季逢總統大選，北市買氣稍有下滑，但房價仍持續回漲，尤其是蛋黃區，由於置產族、投資族明顯回流，房價獲得有力支撐，漲勢相對強勁。

根據地政局統計實價資料，今年1月全市均價漲至每坪52.7萬，自去年8月以來，已連續六個月上漲。和去年相比，漲幅達4.4%。

1月大樓均價每坪達60.5萬，睽違18個月，再度回到六字頭。公寓大致持平。1月小宅均價62.1萬元，也在連三跌之後回穩。

以行政區來看，大安、松山、中正三個蛋黃區房價漲幅較明顯。大安區已連四季回漲，去年第四季均價一坪78.5萬元，較上季上漲1.6%，較去年同期上漲4.5%。

松山區單季上漲1.9%，漲幅排名12個行政區第一，中正區房價季漲1.6%，年漲2.8%，排名第二。

陳炳辰表示，北市大樓產品雖然價格高，但為目前市場主流，先前只有剛性需求買盤，房價欲振乏力，隨房市回穩，投資、置產族明顯進場，「三腳」相挺，房價因此走揚。房價雖漲，但北市房價過高，一般上班族難以負擔，預料短時間大漲機率不高。

本月3日高雄發生高醫前院長賴文德住家大火，造成5死悲劇，引發大眾對住宅火警的關注，不料時隔一周，母親節當天，台北、桃園接連發生民宅火災，造成2人不幸罹難。無獨有偶，台北與桃園發生火災的民宅，都是屋齡數十年的老舊公寓、透天厝，老屋消防安全再度引發網友熱議，直言根本是「社會達爾文主義」。

台灣近日接連數起民宅火警，讓網友在PTT上發言感嘆「鐵窗又來了」，不僅高雄火警因鐵窗阻礙逃生釀成悲劇，10日在台北羅斯福路發生火警的公寓也是加裝滿滿的鐵窗，讓不少網友感嘆「應該立法強制拆除鐵窗，不然一樣的事還是會發生」、「台灣老公寓裝鐵窗率很高，各種防火設備又是最低。政府應該強制立法這種房子繳房屋稅要繳高一點，然後政府替你裝防火警鈴」。

不過也有網友無奈認為「每年鐵窗都會死一堆人，但民眾對於政府要介入都會大反彈，CP值至上，安全相關的設施或政策，只要沒用到就會被瘋狂一直罵浪費與搶錢」、「鐵窗政府很難介入，遭小偷會被靠北到不行」，更有人悲觀認為「30年以上台北市老公寓，哪一間沒鐵窗、頂加？隨著房子越來越老，電線、電器走火風險每年增加，這以後一定變成常態」。

除了鐵窗阻礙逃生，電線老舊也常成為悲劇發生原因，根據台北市近3年火災統計數據，居家火災3878件，造成44死62傷，火災肇因雖以爐火烹調居冠，但致死人數僅1人，遠低於「電氣因素」造成的15人死亡。

最主要的原因就在於爐火烹調造成的火災大多能及早發現，火勢較小容易控制，而電氣引發的火災往往一發不可收拾。 YouTuber建築先生曾指出，正常使用的電線壽命約為15年，8、90年代建造的房子，電線直徑為1.5平方毫米，容易因過細使得線路發熱，高溫使得電線老化。加上現在的家電有許多大功率的電器，如：氣炸鍋、洗碗機等，老屋線路不堪負荷，就容易引發火災。

室內設計師邱柏洲過去接受《好房網News》訪問時就建議，電線的使用年限大約15至20年便須要更換。更換電線也不如民眾想得麻煩，以3房2廳為例，單純更新所有電線，只需要以抽換的方式施工，大約一個工作天就可完成，費用大約在3萬至4萬之間。

儘管專家頻頻呼籲民眾注意住宅安全，網友卻無奈表示，「老公寓可怕的是鄰居通常老人很多，消防意識很差，我在這裡都住30幾年了啦，以前都沒怎樣啊，不會這麼倒霉啦」、「換電線其實工程不大，重點是其他戶有沒有跟著換新」、「老舊公寓真的少碰較好」。

買房想要擁有北市門牌，卻又擔心每坪單價貴得嚇人？又或是怕買到北市邊陲地帶，只能苦嘆生活機能待發展？其實面臨銀彈不足窘境，又加上自己生活習慣及工作環境都受限於天龍國的人，不妨可以考慮南港區，因為不管是從未來發展，抑或是實質房價上探討，都有雙贏局面。

近年備受關注的東區門戶計畫，其中一塊擁7500坪的精華地段「大南港」標售案7日開標，由富邦人壽以282.87億元得標，溢價率達9.64％，成為今年最大宗的所有權土地交易，換算下來每坪土地超過375萬元，再創南港土地單價紀錄。

富邦人壽指出，初步規劃興建全棟辦公大樓及商場出租，開發後預計收益率可逾2.8％。該區未來發展前景可期，有機會成為第二個信義計畫區，也是目前市場上相當稀有的完整基地。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，北市府提出的「東區門戶計畫」，便是將南港區的既有建設及資源延伸，發展出五大願景，分別為生技中心、軟體中心、會展中心、文創中心以及交通轉運中心。這些看似簡單的願景，其實能創造出的產值相當可觀。

令人值得觀察的是，由於南港房市過往房價起步太快，在2014年起進入盤整階段，房價有明顯下修，鬧區平均房價約每坪55萬元，十年內的電梯華廈每坪則介於60萬到85萬之間，若是預算為每坪50萬元的消費者，也可參考30年以上公寓物件。

　受到海外疫情的影響，4月海外發債出現停滯，房企融資總額繼續下跌。資料顯示，4月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%，同比下降16.2%。

　　房地產市場的融資大環境仍保持收緊，企業的現金流正在受到考驗。

　　4月房企無境外發債

　　由於境外疫情持續擴散的影響，境外美元債的發行盛況仍沒有恢復。來自克而瑞地產研究中心的資料顯示，4月房企無境外發債，僅有3家房企進行了境外銀團貸款。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴《華夏時報》記者，海外資本市場的動盪，基本封死了內地房企海外融資的可能性，整體看海外融資難度依然非常大。未來一段時間可能接近零，少數融資也可能面臨高價的可能性。

　　受到海外融資擱淺的影響，4月房企融資總量開始下降。資料顯示，4月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環比下降14.9%，同比下降16.2%。其中，境內債權融資790.32億元，環比下降23.3%，同比增長64.5%。境內公司債等發行集中在3月份，以致4月境內債權融資減少。

　　4月份，企業的融資成本有所降低。資料顯示，4月單月融資成本3.93%，環比下降0.71個百分點。主要在於4月份沒有企業發行境外債，從而結構性拉低了成本。克而瑞地產研究中心分析，整體融資成本的下降，主要是由於整體的境外發債整體數額較少，另外，境內超短融發行量的上升也是導致成本下降的重要原因。

　　具體企業表現來看，4月發債最高的企業為萬達集團，發債總量50億元，其於4月16日發行了一筆50億元的中期票據，融資利率4.89%。

　　在海外融資不暢的情況下，房企的償債壓力增加。4月房企有20筆債券到期，金額共計274.32億元。其中，到期金額最高為景瑞控股2017年4月發行的一筆4億美元人民幣的境外優先票據。建業地產4月有2筆境債券到期，分別是一筆3億美元和1億新加坡元的境外優先票據。

　　5月份將繼續有多個企業的19筆債券到期，金額共計293.58億元，環比上漲7%。單筆金額最高為雅居樂2015年發行的一筆5億美元的境外優先票據，綠地有3筆共計約59.2億元的債券到期。

　　中國指數研究院分析，整體來看，儘管國內融資環境持續改善，但受到海外疫情蔓延的影響，海外債融資管道暫時失去了融資功能，在特殊時期，房企應積極尋求其他的資金來源補足資金缺口，或通過加大推盤力度積極回款，或通過銀行、信託等管道擴展融資規模等。展望未來，隨著海外疫情逐步得到控制，海外債融資管道將逐步回歸正常。

　　房企現金流受考驗

　　今年以來，房地產市場融資大環境仍保持收緊。4月3日，財政部在國新辦舉行的新聞發佈會上明確，地方政府專項債不得用於土地收儲和房地產相關項目。4月22日銀保監會強調，要求銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

　　一位金融機構人士告訴《華夏時報》記者，今年金融機構流入房地產的錢並沒有增加多少，在規則上，各個管道的監管並沒有放鬆，反而對金融機構給地產企業的總額有了限制。相比之下，銀行開發貸相對有所放鬆，但對客戶要求較高，必須是頭部企業，影響範圍也不會太大。

　　但在某些層面上，政府對房地產行業的發展釋放出了一些利好，房企未來在舊改、銷售回款以及PPP項目建設等方面的融資可能會得到支援。4月3日，財政部將城鎮老舊社區改造納入了地方政府專項債券的支持範圍。上海政府在4月10日宣佈會支持房地產企業合理融資需求，鼓勵金融機構加大對舊區改造的融資支持。4月20日央行將5年期以上LPR下調了10個基點。4月30日證監會和發改委聯合下達通知表明要推進基礎設施領域REITs試點工作。

　　面對融資環境的不確定性，企業的現金流正在受到前所未有的考驗，房企也開始尋找應對之策。從近期的房企表態來看，企業更加關注高品質發展，兼顧安全性與成長性。

　　陽光城(6.900, 0.16, 2.37%)在業績會上表示， 整個行業告別過去的暴利時代，回歸正常的利潤水準。陽光城相信縮量市場下，會以質定價，會通過規模增加，來實現利潤的增加。為改善利潤，甚至在公司的考核中將員工的收入和當期的利潤實現進行掛鉤。

　　現金流安全也成為企業未來關注重點，招商蛇口(16.660, 0.03, 0.18%)在其業績會上表示，今年尤其關注現金流的安全，將通過金融創新盤活存量資產，助力公司發展。

　自1998年房改後，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對於投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，並站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，並最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　中駿集團主要業務包括投資控股、物業開發、物業投資及物業管理服務等，公司運營總部設在廈門，實施以海峽西岸經濟圈、長三角經濟圈、環渤海經濟圈及珠三角經濟圈為主導的全國性發展戰略，產品以住宅為主。中駿集團位於此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第30位元，其中公司綜合規模仍不大，和濱江集團(4.340, 0.03, 0.70%)、合景泰富等處在同一水準；運營發展方面表現相對高效，位列11位；而盈利能力方面在TOP50中表現差強人意，位列42位；且中駿集團的財務表現一直中規中矩，處在主流房企的中游水準。

　　綜合規模：收入增速不及銷售增速

　　據克而瑞及公司公告資料，中駿集團在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為477、805、4087億元，在TOP50房企中分別位列第32、37、34位，頭部效應並不明顯，公司目前仍未突破千億規模。中駿集團2019銷售額在全行業的排名在44位。

　　中駿集團近幾年拿地力度不減，拿地面積均大幅高出當期銷售面積，公司土地儲備池子及貨值規模均在持續上升。2019年，公司拿地金額達到477億元，達到了同期銷售金額的60%，即使是在當前調控持續的大背景下，中駿也有著一顆沖規模的心。


　　由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，中駿集團營收為215.15億元，同比增速僅為20.36%，淨利潤增速僅為3.69%，在次輪大牛市的背景下，這一增速表現較為一般。截止2019年末，公司的總資產和淨資產分別達1493.82億元、302.86億元，淨資產規模在所有TOP50房企中位列第40位。

　　運營周轉：土地儲備持續加大 存貨周轉率轉差

　　中駿集團2019年拿地金額為477.25億元，拿地面積為980萬㎡，同比微增，拿地力度有所下降，而2018年拿地為950萬㎡。拿地均價約為4870元/平米，較上年的4226元/平米有所升高。中駿集團全年銷售面積為632萬㎡，銷售金額為805億元，同比增長56.7%，這一增速在TOP50名單中靠前，這在很大程度上提升了中駿集團在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.62。總體看，儘管拿地力度有所下降，但全年的拿地面明顯超過銷售面積，整體土地儲備仍在持續擴大。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。中駿集團收入儲備倍數為20.62（參照的是2019年收入），大幅高於主流房企資料均值，而該數值2018年為18.52。


　　中駿集團的存貨周轉率近幾年表現逐漸下降，一方面是由於土地儲備持續增加，另一方面銷售業績的結轉持續不及預期。存貨周轉率從2010年的0.67接連下滑至2019年的0.35。

　　盈利能力：利潤率、ROE全面下滑

　　中駿集團近年來營收及利潤增速較慢，且歸母淨利潤增速連續三年下滑至2019年的3.69%，這與公司過去幾年銷售額快速增長並不相符。2019年中駿集團銷售毛利率為27.57%、銷售淨利率18.7%、淨資產收益率（加權ROE）21.23%，各項盈利指標處在TOP50房企的中下游，且較上年均明顯下滑。

　　在規模相近的幾家房企中，中駿集團的加權ROE表現一般，比合景泰富、時代中國都要低一些，這跟中駿集團的杠杆率較低、利潤率下滑有關係。不過，值得注意的是，隨著拿地成本的走高，公司的盈利指標或將持續面臨考驗。中駿集團近些年的股利支付率維持在20%-30%左右，而2019年的支付率也僅為25.47%，明顯低於頭部房企平均水準，公司的分紅比例有待提高。

　　財務穩健：融資成本走高

　　中駿集團2019年中期平均融資成本較2018年有所上升，約為6.7%，在眾多財務穩健的龍頭房企中是偏高的，略高於TOP50房企平均融資成本均值6.35%，2017年資料顯示，中駿集團平均融資成本為6.4%。

　　目前中駿集團帳面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有239億元，短期債務為123億元，長期債務為298億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，中駿集團短期償債壓力指數（短期債務/帳面資金）為0.51，低於TOP50房企資料均值0.78。

　　截止2018年底，中駿集團淨負債率為60%，在TOP50中位列第15低位，低於均值81.23%，與世茂、金地等處於同一水準。公司帳面合同負債高達349億元，且公司整體的土地儲備多數分佈在一二線城市，風險相對可控，財務較為穩健。

疫情好轉的4月，樓市小陽春似乎又回來了。

滬深豪宅大賣，認籌金就要600萬元的房子排隊購買，總價2900萬元起步的54套房子半天售罄，還因人多被緊急限流。

廈門拍出103.55億元新地王，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。4月以來，土地市場回暖，全國40城土地出讓金環比翻倍，個別地塊的溢價率超過100%。

百強房企業績終現同比回正，環比增幅均值已達60.6%，多家房企拿地金額較前3個月漲幅超過2倍。

這一趨勢亦傳導至“五一”假期，多地資料錄得爆發式增長。5月1日~5日，據貝殼研究院資料，18個重點城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右，北京超過100%；據諸葛找房，12個重點城市新房銷售數量同比大幅上升77.1%，北京成交量同比增長5倍。

但也有觀點認為，房住不炒大前提下，市場內生動力並不強，前期積蓄的需求已基本釋放，成交量持續改善的可能性較小，後續市場走勢不樂觀。在目前的經濟環境和政策環境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

北京4月新房成交額環增逾100% 一線城市成交面積環增近4成

3月以來，深圳、上海、成都、杭州等地新房市場呈現多點開花的火熱跡象，“豪宅排隊搶”、“新盤一天秒光”等現象又重新成為熱議話題，但全國樓市整體回暖了嗎？

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市4月十大城市新建住宅樣本平均價格指數 資料來源：中指院

克而瑞資料顯示，4月28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水準。

從一線城市的表現來看，一線城市總成交為228萬平方米，環比增長37%，同比下降10%。北上廣均呈現環比增、同比降態勢，廣州降幅最小，僅8%。

北京小陽春回歸。北京中原統計資料顯示，4月北京新建商品房市場的成交額為265.17億元，環比增長約102%，同比下跌約16%；成交量為5461套，環比增加3067套，同比減少1911套。

深圳延續了3月的火爆，據中指資料，4月成交3446套，面積32.73萬平方米，環比上升5.41%，同比上升27.09%。

除此以外，東部二線城4月成交面積同比降幅最小，包括武漢在內的中部二線城市同比降幅最高，武漢4月8日解封，客觀上造成了樓市成交復蘇相對緩慢。

中指院華中分院統計資料顯示，2020年前4個月，武漢新建住房成交18352套、210.6萬平方米，同比下滑61.2%和60.2%。不過，武漢市住房保障和房屋管理局資料顯示，今年五一假期網簽資料錄得865套，已相當於去年近8成。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市4月25日，武漢某專案行銷中心 每經記者 張明雙 攝

易居研究院認為，今年由於疫情影響，部分樓盤開盤時間延後，相應購房需求也被延後，預計5~6月40城成交面積將繼續回升。但在目前的經濟環境和政策環境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長條件。

杭州4月二手房成交面積同比漲近5成

百城均價繼續環漲

克而瑞監測資料顯示，全國8個重點城市二手住房成交面積為463萬平方米，環比再增16%，但同比仍跌29%。

具體城市分化顯著。北京、杭州、成都、青島等成交繼續放量，環比增幅皆超過30%，深圳環比跌22%顯著回落，其他城市環比增幅放緩。

北京二手住宅4月網簽成交量為101萬平方米，環比上漲42%、同比下降20%；成交均價環比持平、同比略增，維持在3萬元/平方米，被延遲的剛需帶動了市場復蘇。

上海二手房成交仍在回穩，隨著國內疫情得到初步控制，市場和政策面的各種利好消息不斷刺激和強化購房者的樂觀預期，同時，由於因疫情而延遲的剛性購房需求得以集中釋放期，近幾周仲介的電話諮詢量都顯著高於2019年同期。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市上海某高端項目銷控板 每經記者 包晶晶 攝

而南京、杭州4月成交面積均超去年同期，其中杭州更是同比上漲49%。曾經在3月最受關注的深圳則迎來回檔，市場亂象引發包括市住建局、央行等的管控，4月同環比分別降22%和13%，但當前深圳市場購房需求依舊旺盛。

廣州則在4月下旬首次突破周網簽1000套大關，但距離2019年月平均7000~8000套平均水準仍有不小差距。作為新老城區配套資源顯著不均衡的城市，廣州市中心小面積低總價二手房備受青睞，但郊區二手房成交占比持續回落，分化進一步加劇。

諸葛找房資料顯示，4月100個重點城市二手住宅市場均價為15146元/平方米，環比上漲0.32%；與2019年4月相比，同比上漲1.06%，漲幅擴大0.17個百分點。隨著全國疫情得到有效控制，各地經濟活動逐步活躍，4月房地產市場亦恢復明顯，二手住宅市場價格回升幅度拉大。

南京4月賣地440億元居全國第一

40城賣地收入超3000億元

土地市場在經歷3月平穩期後4月表現格外火熱。就在4月最後兩天，土拍市場連續上演大戲。南京、紹興、揚州、佛山等地土地市場格外火熱。

先是4月29日南京以129.06億元總價成交5宗地後，4月30日再次以242.4億元成交5宗地塊，超過20家房企競逐；紹興、揚州、佛山也不甘落後，多宗地塊競價超百輪，最高溢價率達到88%。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市

4月單月，全國土地市場供應量環比增加近四成，同比小幅走高，宅地供應同環比上揚。全國範圍整體成交量、價齊齊環比上揚，收金總額環比翻番，但溢價率同比有所縮水。

易居研究院的資料顯示，4月40個典型城市土地成交建築面積5711.9萬平方米，環比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金收入為3043.5億元，環比增長121.2%，同比增長21.4%。

據克而瑞研究中心統計，4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點，其中，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。

分城市能級看，一線城市供應量環比增逾3成，北上廣深均有宅地入市，成交量繼續走高；二線城市供應同、環比走高，成交方面量價齊漲，溢價率同比縮水；三四線城市供應量同比增逾4成，成交總量環比增加，收金總額環比增加超8成。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市資料來源：中指院

中指資料顯示，4月城市土地出讓金榜單TOP20總額同比增加超過4成，入榜門檻比去年同期增加了10%。長三角土地市場在銷售市場保持了同樣的復蘇節奏，佔據城市榜單前三席，其中南京以土地出讓金436億元領跑全國。

南京同樣有三宗宅地入圍全國總價TOP10，分別位列第2、3、4位，成為當之無愧的“霸主”。冠軍則屬於廈門總價103.6億元的“神秘新地王”，同時該地塊也為排行榜中樓面價最高地塊，樓面均價49310元/平方米。從入榜地塊來看，規劃建築體量較大，拿地企業多為知名房企，TOP10宅地總額同比也上漲了40%。

累計來看，1~4月全國土地成交金額TOP10城市總計成交5427億元，同比增長39.9%；規劃建築面積TOP10城市成交10809萬平方米，同比增長18.1%。其中，上海以870億元的成交總價仍位居榜單首位，杭州和北京分別以861億元和851億元的成交總額佔據榜單第二、三位。規劃建築面積方面，成都以2057萬平方米穩居榜首，青島和西安分別以1248萬平方米和1219萬平方米緊隨其後。

值得關注的是，二線城市溫州、南京增速分別為178%、139%，增速明顯加；佔據成交規劃建築面積榜首的成都較去年同期增長71%，長春、唐山也分別增長了88%、84%。

疫情的好轉為部分資金較充裕的房企打開了積極補倉“超車”的視窗。前4個月，TOP10房企出手闊綽，拿地總額2400億元，占TOP50企業的37.8%。保利發展、香港置地和中國恆大位列前三。4月單月，中國恆大勢頭強勁，接連在北京拿地2宗，又以68億元于廣州拿地，僅一線城市拿地金額就高達130億元。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市1~4月房企拿地金額前十 資料來源：中指院

克而瑞研究中心統計，4月TOP50中半數房企單月拿地金額超過50億元，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎占到前4月投資額50%以上，恆大、碧桂園更是達到200億元左右。

4月單月投資金額超過50億元的房企中，多數房企投資額較前3個月有大幅增長，其中，新城、正榮、金地等4月投資金額為90億元以上，較前3個月拿地金額均值漲幅超過2倍，分別為475%、1490%、441%，且拿地銷售比均遠超行業平均，整體投資力度在加碼。

TOP50房企4月單月拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環比增長105.0%；TOP100房企拿地總額3882億元，環增108.9%。雖然房企4月單月表現積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。

恆大4月銷售創同期歷史新高

百強房企環比增幅均值60.6%

5月6日，中國恆大發佈公告，4月實現銷售652.1億元，同比增長11.6%；銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長70.8%，均創同期歷史新高。

恆大近幾個月可謂獨領風騷，節後率先打出網上賣房全民行銷組合拳，按其說法，1~4月的銷售和回款已經刷新同期最高紀錄：累計銷售2125.7億元，同比增長19.4%；累計銷售面積2371.1萬平方米，同比增長43%；累計回款1782億元，同比增長60.8%，接近公司去年上半年1874億元回款總額。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市1~?4月房企銷售榜前十 資料來源：中指院

從中指院報告看，其他房企與“恆碧萬”的差距非常大。在碧桂園的2115億元和萬科的1860億元之外，排名第四的保利發展是1080億元。不過，儘管TOP100銷售規模同比下降15.2%，但銷售額破百億房企增至61家。

具體來看，TOP100房企銷售額均值達259.7億元，銷售面積均值為196.2萬平方米。房企銷售額超過百億的企業達61家，均值為381.7億元。其中，恆大、碧桂園破兩千億，均值達2119.4億元，萬科、保利破千億。房企銷售額TOP100的門檻為52.5億元。

從各陣營銷售及同比來看，1~4月，TOP10房企銷售額均值為1148.2億元，銷售額同比均值下降10%，11~30企業銷售額均值為341.8億元，同比均值下降13%；31~50企業、51~100企業的銷售額均值分別為183.6億元和79.6億元，同比均值分別下降12.5%和18.6%。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市1~4月房企各陣營數量、銷售額及銷售面積均值情況 資料來源：中指院

但從4月單月來看，房企銷售額TOP100的環比增長率均值為60.6%，其中前10企業環比增長率均值為14.1%，其他各陣營銷售額環比增長率均值分別為25.3%、39.4%、95.2%。

克而瑞研究中心總經理林波指出，TOP100中有40家房企關注度較高。如果看4月的單月回正，40家裡有約20家實現了正向增長。藍光、禹洲、花樣年、建業、綠城，單一的同比增速都超過50%。1~4月累計值方面，40家房企中，大概7家房企現在已經實現累計業績的同比增長。其中，恆大、綠城、金茂、世茂，不僅4月單月轉正，而且還是前4個月累計全線轉正。

克而瑞方面表示，4月略超預期。整個市場來看，尤其是重點的一些熱門城市銷售逐漸恢復正常，房企業績在4月也達到了一個正向增長。

事實上，4月房企集團層面的行銷活動較少，多為專案及區域行銷。折扣方面，恆大集團讓利幅度較大，全國619個樓盤讓利優惠，最高達到81折優惠，雖然部分房企也有跟進，但總體折扣仍與上月持平，在9折左右。

房企線下行銷正逐步恢復，線上端行銷力度依舊不減，直播賣房則更進一步。除了邀請明星助力賣房，如富力攜手李湘、恆大攜手佟大為，碧桂園攜手汪涵等，還推出了大規模直播賣房活動，例如富力從4月26日起為期2個月的“百城百盤，老總直播”計畫，以及保利在安徽區域推出4月19日直播秒百套好房等活動。

深圳現6.3萬/平掛牌“指導價” 鬆綁政策“見光死”

在堅持“房住不炒”定位的前提下，4月各地政府調控政策保持穩定，採取了更加靈活的因城施策，多地繼續優化人才落戶、人才購房政策，加大公積金貸款支持力度。杭州、南京和蘇州等城市加大引才步伐和力度，瀋陽、南昌、昆明和濟南等城市則全面取消人才落戶限制。

也有一些城市試圖放鬆購房限制措施，如青島、荊州等城市出臺的涉及“放鬆限售、限購”和“降首付”等政策被撤回。

“青島網上房地產”網站4月10日晚發佈消費季“網路房展”活動規則，提及“鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理買賣合同網簽備案後或委託仲介機構代理銷售並辦理委託代理合同網簽備案後，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。”但很快這一條款被修改，且活動規則中強調了繼續實行限購、限售政策。

4月20日，湖北荊州市住建局公佈《荊州意見》，從土地出讓、開發、建設、預售、信貸、購房、稅費等全方位、多層次給予優惠。規定自4月18日至6月30日在荊州市購買新建商品房，繳納購房契稅後，由財政部門全額獎勵返還。並且參加疫情防控的一線醫護人員在荊州市購房，購房契稅優惠期延長到2020年年底。但2天后的4月22日晚間被荊州市人民政府緊急叫停。

千萬豪宅排隊買 新房成交倍增!五維度解讀4月樓市

此外，近期市場“過熱”的城市，也引發了監管和整治。深圳光明區住建局對區域內的4個熱點樓盤口頭傳達了6.3萬元/平方米“指導價”。這是深圳房地產發展史上第一次官方對房價給出“具體”指導意見。而這一輪整治並不限於光明區，二手房熱點片區裡價格異常、明顯偏離市場行情的二手盤源，均是本輪監管重點關注的對象。多家機構及市場人士判斷，在監管介入後，5月深圳二手住宅成交均價有望維穩甚至穩步回落。

金融信貸層面，“房住不炒”定位仍然堅決，房地產金融監管依舊從嚴。4月17日，中共中央政治局召開會議，會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。同時，銀保監會強調貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

記者手記丨 樓市真的全面回暖了？

隨著一線城市豪宅大賣、地王頻出、二線城市土地溢價率不斷攀高，疫情後的全國樓市從小陽春一直走到“紅五月”，全國多個城市新房供求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎與去年同期持平。

值得關注的是，百強房企銷售正在以超預期的姿態恢復。百強房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環比上升17.2%，較去年4月同比終於回正。但一季度的影響仍不容小覷，今年前4個月全口徑銷售業績規模依然同比下降14.5%。

記者在梳理資料時發現，作為樓市晴雨錶，土地市場的表現竟然遠遠強於新房銷售，本月土地出讓金冠軍城市南京，兩天內出讓10宗地塊，總價超371億元；而紹興、揚州、佛山等地拍地競價再現“百輪鏖戰”，最高溢價率飆升至近年罕見的88%。

然而“紅五月能否延續”的問題值得冷靜思考，2016年多個全國地王項目“涼涼”的歷史會否重演？根據記者的觀察，一方面，不同層級城市之間已經出現分化，例如中部二線城市4月成交同比降幅最高；西部和東北的二線城市處於板塊輪動的最末，目前仍處於降溫階段；另一方面，因為疫情封凍市場而繼續的購買力，可能在3月和4月的市場中已經得以釋放，未必存在繼續支撐市場反彈的動能。在當前的經濟環境和政策環境下，大部分城市的樓市成交並不具備大幅增長條件。

記者近日對北京西城區學區房市場走訪調研發現，“7•31”新政出臺後，成交量大增。

　　某頭部仲介銷售王海（化名）對中國證券報記者表示，“賣房者希望新政實施前賣個好價錢，於是掛牌房源激增。購房者則有意趕上最後一班車，供需兩旺致成交量大增。”

　　成交量大增

　　王海表示，“此前，北京西城區知名學區房的價格和成交量受疫情影響均不大，且存在惜售的傾向。臨近此次政策出臺前，紅廟學區小戶型基本售罄，剩下的都是1500萬元以上的大中型戶型。”

　　4月30日《北京市西城區教育委員會關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》發佈，自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。同時，自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產位址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。

　　王海表示，7月31日前完成購房及落戶，還可以按照登記入學劃片學校，不受多校劃片政策影響。

　　中原地產資料顯示，2020年“五一”小長假期間，北京地區二手房網簽達到139套，新建住宅網簽為666套，合計網簽住宅805套。其中，西城區成交居前。中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從觀測的資料看，西城學區房成交量從之前一個月幾十套，變成幾天幾十套。

　　“從簽約到過戶，最短可以15天完成。即便是換房客戶，先出售後購置，時間也來得及。仲介公司會提供部分應急資金，説明意向客戶先完成簽約。”德勝片區某銷售人員李梅（化名）對中國證券報記者表示，“最近幾天，有的意向購買者說回家商量一下，結果卻找不到合適的房源了。”

　　小戶型“秒光”

　　“西城知名學區房均價在17萬元-20萬元/平方米。之前小戶型就很稀缺，政策出臺後小戶型掛牌明顯增多，但基本上一出來就會‘秒光’。”位於金融街(6.640, 0.05, 0.76%)辟才胡同附近的某地產仲介的銷售人員張明（化名）對中國證券報記者表示，“再小的戶型差不多也要30多平方米，加上稅費和仲介費，需要800萬元-1000萬元。”


　　中國證券報記者瞭解到，不少學區房最初是單位分房，且沒有進入市場交易，因此原值為0。即便入市交易過的學區房，有的為了節省稅費將原值做低，因此眾多1000萬元的學區房原值僅為10萬元級別。

　　“原值低對貸款客戶影響較大，因為要根據網簽和原值的差額交增值稅和個稅。如果網簽價高，差額大，交稅多。如果網簽價低，貸款額度就很低。”張明說，“原值低引發雙重限制，導致不少客戶全款購房，這也是小戶型受熱捧的重要原因。”

　　2019年上半年，北京市東城區、海澱區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公佈。海澱區和東城區在相關細則中明確規定，自劃定日期後取得房屋產權證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。

　　多校劃片政策發佈後，2019年下半年東城區和海澱區一些學區房價格出現一定程度下滑，家長選購學區房時也更加理性，更加看重房屋本身的居住價值。

在深圳上市的內房股榮盛發展（002146.SZ）公布，計劃分拆旗下物業管理公司榮萬家生活服務來港上市，擬發行不少於擴大後股本25%的H股，並設有不超過15%的超額配售權。

榮萬家生活服務官網顯示，公司於2000年11月成立，註冊資本為2.58億元（人民幣．下同），物業管理項目分布於15個省、43個城市，管理項目近300個，包括住宅、商業地產、產業園區、旅遊地產及養老地產等，在管面積逾6000萬方米。

榮萬家上季賺半億人幣

榮盛發展指出，目前持有榮萬家生活服務約91.2%股權，分拆獨立上市後，不會對公司構成不利影響。

截至去年底，榮萬家生活服務總資產17.1億元，總負債13.3億元，去年收入13億元，淨利潤為1億元；至於今年首季，收入達4億元，淨利潤5074萬元。

今次集資所得將用於市場和業務拓展、收購兼併、社區生活服務、提高業務信息化水平、補充營運資金與一般公司用途。榮盛發展認為，分拆有助突出公司生活服務方面的發展優勢，提高公司及榮萬家生活服務的持續營運能力，並釋放後者的內在價值。

連同將於本周五掛牌的建業新生活（09983）， 過去數年已有逾20隻物管股來港IPO，除了今年上市的燁星集團（01941）和興業物聯（09916），大部分掛牌至今均錄得升幅。

頂層複式雙料樓王 傳逾4000萬易手

樓市再度展開破頂之旅，屬大市風向標的鰂魚涌太古城近期市況熾熱，短短10天內至少誕生5宗刷新屋苑歷史新高或打破年內紀錄的成交。繼2房則王5天內三度刷新年內分層高價後，屋苑呎價亦歷史性衝破3萬元大關，春櫻閣頂層複式戶傳以逾4000萬元易手，呎價逾3.13萬元，不但晉身十大屋苑最貴造價及呎價的雙料樓王，呎價更打破屋苑對上塵封長約兩年的歷史紀錄。

永倫甩貨 超慕詩主席紀錄

太古城近期盡顯樓王本色，價量齊齊跑出，截至昨天，本月短短10天的交投量已衝上17宗，較上月首半月的6宗多1.8倍，為今年以來同期最旺。太古城交投反彈，樓價同步飆升，5月至今至少有5宗（近三成）屬樓王個案，包括由永倫集團已故創辦人倫志炎或相關人士於1986年斥175萬元買入的春櫻閣頂層複式3房戶，附內置樓梯直上875方呎天台，實用面積1277方呎，去年以5000萬元放售，市場瘋傳剛減至約4600萬元易手，呎價36022元，造價及呎價創該屋苑歷史新高，按近34年前買入價計，樓價大幅升值4425萬元或25.3倍。

本報向傳聞促成該宗交易的美聯物業了解，證實單位成交價雖低於4600萬元，但超過4000萬元。即使參照最低作價逾4000萬元計，成交呎價至少仍逾3.13萬元，力壓2018年5月慕詩國際（00130）主席兼執行董事陳欽杰以每方呎26481元沽出的海棠閣高層A室所創的屋苑歷史呎價紀錄，成為該屋苑歷來首宗呎價升穿3萬元成交，惟最終成交資料以土地註冊處為準。

中原地產高級區域營業董事張光耀坦言，太古城「之前一小部分擔心後市而肯減價走（貨）嘅業主都走得七七八八，剩低嗰啲（業主）會睇市況走勢再決定會否提價」。他說，目前屋苑尚有約350個放盤，與上月同期相若，叫價維持克制，暫時僅有零星加價或反價情況。

第一城多客爭盤 業主反價

此外，中價樓亦愈戰愈勇，反映上車需求的指標屋苑沙田第一城交投熱爆，過去周六（9日）單日連錄5宗成交，並重現多客爭盤。美聯物業聯席區域經理翁凱傑稱，21座低層C室，實用面積327方呎2房戶，原業主以540萬元放售，過去周六首度安排予準買家睇樓，即日吸引7組客到場參觀，當中有3組上車客睇樓後即出價洽購，原業主見狀即臨場反價10萬元，有一名上車客為奪心頭好，終追價至550萬元成交，呎價16820元。原業主2011年斥220萬元購入，賬面賺330萬元或1.5倍。

同屋苑有細2房單位，不足一季較樓上單位賣貴近6%，為44座低層E室，實用面積284方呎，以540萬元易手，相對樓上E室今年2月底賣貴30萬元或5.9%。原業主2016年斥385萬元入市，賬面賺155萬元或40.3%。

偉華中心凶宅樓下608萬沽

同區偉華中心凶宅樓下單位，樓價亦隨市況反彈。代理稱，屋苑1座中層E室，實用面積358方呎2房戶，樓上高一層單位雖曾發生墮樓事故，仍獲買家斥608萬元承接，呎價16983元，對比上月以580萬元易手的3座高層B室同面積單位，是次售價上升28萬元或4.8%。原業主2011年以285萬元買入，售價較當年高323萬元或1.1倍。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪說，鴨脷洲海怡半島13座高層G室，實用面積756方呎3房戶，以1398萬元沽出，呎價18492元，暫為該屋苑本月最大額成交。原業主1993年斥308萬元買入，賬面升值1090萬元或3.5倍。

新盤全方位轉熱，永泰地產（00369）屯門OMA by the Sea收票至今短短4天已突破逾500個登記，較首批超額近4倍，其他新盤貨尾亦持續發力，令過去周末兩天（9日至10日）一手交投量高見174宗，較前周末約100宗大增74%，創今年3月第二個周末（3月14日至15日）錄276宗以來約8個周末最旺。

OMA by the Sea超額近4倍

OMA by the Sea上周四（7日）以折實平均呎價12548元推出首批108伙，即日起開放供參觀及進行收票。永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖稱，項目示範單位截至昨天已有約5000參觀人次，當中逾七成客戶來自新界區，九龍及港島分別佔約兩成及約一成，集團將積極部署加推。有指該盤昨天單日新增約200個登記，令一連4天登記量增至528票，較首批單位超額近4倍。位於青山公路大欖段166號的OMA by the Sea提供517伙，實用面積297至1614方呎，預計2022年6月底入伙。

珺瓏灣2期售62戶 一手最旺

同區掃管笏由中國恆大（03333）發展的恆大．珺瓏灣2期，毋懼OMA by the Sea起動，過去周六第三輪推售335伙，消息稱即日售出45宗，連同周日兩天共見62宗成交，為期內最旺新盤。同區新地（00016）御半山II期同日則以先到先得形式發售20伙，共6伙獲揀選。

新地系內大埔白石角雲滙1期，自改為以價單推售後持續錄得成交，過去周六再推售30伙，整批單位分兩天沽清，當中周六單日佔29伙，兩日計項目共售出31伙。發展商趁勢提價並落實新銷售安排，昨天項目首張價單13伙分別提價0.3%至6%，當中8伙加幅達6%，並安排周四（14日）以抽籤形式推售21伙。

佳明集團（01271）青衣明翹匯昨以1700萬元招標售出1座32樓A室，實用面積807方呎，呎價21066元，樓價及呎價均創項目新高。九龍東啟德交投亦旺，保利置業（00119）龍譽兩天沽5伙，套現近1.38億元；嘉華（00173）同區嘉峯匯則有8宗成交，套現逾8732萬元。高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟兩天沽出2戶，涉資逾8614萬元。

政府放寬限聚令雖有助刺激市民睇樓意欲，但母親節的周末兩天（9日至10日），四大代理行統計的十大屋苑成交量不升反跌，按周跌幅介乎25%至33%。業界認為，二手盤源減少及一手新盤搶客，是導致十大屋苑周末交投回落的原因。

美聯物業分行統計，剛過去的母親節周末，十大藍籌屋苑共錄得約24宗買賣，較前一個周末約32宗少約25%，惟已連續13個周末錄得雙位數成交，更是連續5個周末維持於20宗或以上的活躍水平。

連續13周末雙位數成交

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓市穩步回升，不少準買家憧憬樓價逐步向上，趁現階段加快入市步伐，積極尋找心水單位，故周末兩天十大屋苑二手成交仍企穩20宗以上。展望後市，不少發展商積極部署推盤計劃，預料短期有更多全新盤應市，令一手交投顯著彈升。

中原地產統計的十大屋苑周末兩天共有22宗成交，較前一個周末的31宗下跌29%，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，十大屋苑過去數周盤源迅速被消化，現時放盤量大減，選擇有限，購買力轉向二三線屋苑。同時，新盤成交暢旺，加上天水圍即將有大型新盤開價，令部分二手購買力被凍結。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，由於周日不少市民外出慶祝母親節，加上二手盤源已消化，業主叫價態度轉強硬。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，周末兩天十大指標屋苑錄得20宗買賣，較前周末的30宗減少33%。由於市場即將有大型新盤推出，一手及二手市場可望互相帶動，預計短期內周末十大指標屋苑成交量可保持在雙位數。

香港置業行政總裁李志成稱，該行統計周末兩天十大屋苑共有約15宗成交，較前周末的24宗少約38%，惟仍連續5個周末錄雙位數成交。不過，目前二手業主議價空間收窄，準買家或會轉投一手市場。

復活節後買賣增多

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年4月十大藍籌屋苑錄得229宗二手買賣登記，較3月的284宗下跌19.4%。4月的登記是反映3月期間的市況，顯示全球肺炎疫情惡化，不少買家抱觀望態度，導致二手傳統屋苑交投回落；再者，4月復活節長假，登記工作日數減少，亦拖累登記量下降。不過，復活節假期過後，二手成交明顯增多，預期5月十大屋苑登記量將回升。

豪宅交投亦轉旺，西環維壹一個高層單位新近以3,680萬元沽出，呎價逾3萬元。

據悉，維壹高層C室，剛以3,680萬元售出，實用面積1,208平方呎，呎價30,464元。原業主於2012年以3,194萬元購入單位，持貨8年，帳面賺486萬元，升值15%。據區內代理指，西環、西半山一帶今個月豪宅氣氛不俗，逾千萬元的成交錄得約16宗。

另外，西半山堅道豐樂閣高層B室，以2,300萬元連車位售出，實用面積1,367平方呎，呎價16,825元。

豐樂閣高層連車位 2300萬沽

九龍區方面，尖沙咀港景峯連錄兩宗成交，2座高層D室，實用面積548平方呎，剛以1,238萬元售出，實用面積呎價22,591元。原業主於2002年以389萬元購入單位，持貨18年，帳面賺849萬元。另外2座低層E室，實用面積509平方呎，作價1,138萬元，呎價22,358元。

　　奧運站一號銀海連錄成交，利嘉閣首席聯席董事蔡詠詩表示，屋苑7座中層A室，約963方呎，3房套連工人套間隔，今年2月中開始放盤，開價2600萬，以2550萬沽出，呎價約26480元。據悉，原業主於2007年12月以約1340萬購入，帳面獲利約1210萬，升值約90%。

　　美聯高級營業經理周錦輝表示，一號銀海6座低層B室，963方呎，3房1套連工人套間隔，吸引同區換樓客承接。

　　據悉，原叫價2700萬，以2450萬成交，呎價約25441元。資料顯示，原業主於2005年10月以1094.7萬購入，帳面獲利1355.3萬元，升值約1.2倍。

　　世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角慧雲峯高層B室，934方呎，3房連工人房間隔，原開價2500萬，放盤4個月，以2276萬沽出，呎價24368元。

　　據了解，原業主於2007年8月以1036萬購入，帳面獲利1240萬，升值1.2倍。

　　美聯助理聯席董事蕭偉祥表示，九龍塘美輪閣低層A室，685方呎，3房設計，成交價約1180萬，呎價約17226元。

　　中原資深區域營業董事陳家鴻表示，北角寶馬臺I-L座低層K室，718方呎，3房套間隔，以1115萬售出，呎價15529元。原業主於2016年10月以918萬買入，帳面獲利197萬，升值21%。

　　利嘉閣市務經理陳劭翀表示，西半山高雲臺高層B室，約771方呎，3房套間隔，以1650萬沽出，呎價約21401元。

　　據悉，原業主於2010年7月，以約880萬購入，帳面獲利約770萬，升值約88%。