隨著土地價格高漲，各地出現愈來愈多在地人難以想像的房價，如台中過去外圍的指標衛星城鎮有大雅、潭子，都圍繞著台中市區發展，該區以農工業型態發展，新屋透天頂多千萬元出頭，但是隨著6年來房價翻漲5成，今年新推個案紛站上1500萬元，甚至衝破2000萬元門檻。而位於高雄市澄清湖風景區的濱湖路上，實價登錄上路至今，更有超過8成透天購屋總價逾2000萬元，堪稱是專屬富人的黃金地段。

台中的台74線以北地區，傳統以農牧用地為主，其中雅潭路橫跨大雅、潭子2區，為重要幹道，房市都以透天為主流，由於低密度開發、寧靜空曠的地景，造就宜人的居住氛圍，而且景觀也會依不同季節而改變，成為相當宜居之處，但是房價漲幅令人咋舌。

寧靜空曠造就宜居氛圍

大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮觀察，外圍地價每坪動輒20、30多萬元，對建商來說開發利潤愈來愈小，房價自然走高，但是對在地老建商來說，仍是會以最習慣的保守策略為主，同時提升產品等級，像是全套房規劃、衛浴全開窗，室內大面開窗，視野通透、綠化等，市場接受度更高。

像是以鞋業起家的藍鵲集團，旗下擁有建築、休閒產業、鞋業等事業體，選中大雅區為出發地，最新別墅案「藍鵲嘉德堡」，地點位在大雅區信義路近六寶公園，每戶總價約落在1700∼2300萬元。

另外，「中科峇里島」推出11期，該案是大雅在地建商晟溢建設所推出的系列透天案，基地位在大雅民生路與樹德街口，面積436坪規劃19戶透天住家，採前院停車，地坪約25∼27坪、建坪約55∼65坪，每戶定價1480∼1880萬元之間。
「隨著市區大樓總價達1000萬元以上，許多購屋族寧可到郊區找大空間的透天住，這類產品也很搶手。」不過，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，市郊別墅因可能未在都市計劃範圍，得留意周邊道路狹窄，行車較為不易，加上農地上有不少違章工廠，也間接影響某些區域的居住品質。

留意周邊農地違章工廠

而若提到高雄富豪區，多數民眾認為在農16、美術館或文化中心生活圈，然而位於市郊鳥松區的濱湖路上，實價登錄上路至今，有超過8成透天購屋總價逾2000萬元，區段鄰近澄清湖，堪稱是專屬富人的黃金地段，因透天厝多屬大地坪與建坪豪墅，入住客層多是企業主或長庚上班醫生。

實錄上路至今濱湖路共有66筆透天厝成交，當中有54筆屬總價超過2000萬元的透天，佔比81.8%。該區近期新案包括上揚建設推出的「澄湖麗緻」，地坪27∼50坪，建坪78∼100坪，總價從1880萬元至逾3500萬元，建案規劃逾5.6米大面寬，臨路戶配電梯。同路段另有透天案「濱湖晶采」、「碧湖畔」，主力總價帶介於3000∼5000萬元，而中古透天如「遠雄VILLA」、「優秀賞」，總價也都超過2500萬元。

澄清湖周邊離塵不離城

三禾廣告總經理黃永清表示指出，近期仁武鳥松地價大幅上揚，而鳥松濱湖路屬燙金門牌，鮮少有土地釋出，價格比周邊地價更貴，市價約35∼38萬元，推案主力新屋房價落在3000萬元上下，「該段最大優勢是距離文山與仁雄商圈不遠，且鄰近澄清湖屬富豪聚落，離塵不離城的生活環境，頗受高資產客青睞。」

除此之外，位於農16特區面凹子底森林公園的神農路，該區實錄上路至今共112筆成交紀錄，當中也有63筆屬總價超過2000萬元的交易，佔比超過56%，而總價超過1億元則有18筆成交，則佔比16%，主因是該路段有第一豪宅「京城KING PARK」，因此不乏單坪超過60萬元的成交紀錄。

上揚國際高雄業務三處副總經理蘇順益指出，一般來說富豪或企業主都有群聚效應，其選購個案除考量區段環境與產品特色，另外就是有無保全管理，面公園景觀首排、地段清幽生活圈，較容易吸引他們青睞。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰觀察，近年因為房價高昂，市區別墅產品備受考驗，許多開發商走精緻路線，優勢不在於靠量、壓低成本取勝，但仍博得在地企業主青睞，尤其現在進入後疫情時代，房市信心慢慢回籠，也會加速購屋力道。

台中市南屯區單元2、3因地段緊鄰7期重劃區，向來是品牌建商必爭之地，主力為高價換屋建案，今年不少推案都受疫情影響延宕，直至近期才陸續出籠，不只豪宅品牌建商陸府、精銳、雙橡園、惠宇、國聚都在該區搶推新案，連客製化豪墅也不缺席，成為中台灣高價建案廝殺最激烈區域。

單元2、3有7期後花園之稱，其中單元2地形南北狹長，以五權西路為界，分為南北單元2，兩地新成屋每坪價差達10萬元，地價亦有不小差距，最熱門地段從北而南依序為龍富段、永富段、新富段，以龍富段均價每坪約71萬元最高，永富段均價約5字頭，但近3年漲幅達39%。

單元2、3開發迄今約6年，發展相當快速，台中市建築經營協會理事長邱名仕說明，該區因緊鄰7期新市政中心，扮演土地供給角色，替補成為寧靜具隱私的高檔住宅區，未來發展熱度持續加溫。

單元2、3緊鄰7期

今年推案集中在龍富段及永富段，指標新案「陸府觀森」、「精銳Garden One」總銷共達70億元，其中「陸府觀森」住家規劃雙植樹大陽台，且每居室皆開窗，規劃57坪3房、65坪4房及高樓層合併戶100坪，合併戶露臺面積寬達20多坪，開價每坪50~58萬元；「精銳Garden One」則邀請國際團隊進駐，規劃58、63、120坪，每戶總價2800萬元起。
趁著疫情暫歇，雙橡園開發也將於該區推出「市政河南路案」，規劃45至90坪，尚未公開即備受市場討論；國聚建設在單元2首案「國聚花園御所」成交均價站穩40.4萬元新高價，今年乘勝追擊推出「國聚之鑄」，基地位新富綠園道第一排，規劃47、60坪3~4房，總銷金額約22億元。

豪墅面寬達10.8米

惠宇建設也將公開基地廣達2000多坪的「Sky Villa」，規劃宜居大陽台、45至70坪，每坪開價40至45萬元，總銷金額達40億元。惠宇建設總經理顏定滄表示，「高價市場仍有需求，單元重劃區物以稀為貴，能蓋大樓的基地不多，主力會以中大坪數的換屋產品為主，預定6月後公開。」

鼎一建設開發也推豪墅案「森之硯」，9戶特色日式別墅，最大面寬達10.8米，設計雙主臥、內凹陽台空間。該案銷售副總陳韋翔指出：「南單元2豪墅推案約上百戶，市場供給不算多，近期雖遇肺炎疫情，但對建商來說，把品質顧好才最重要，新案仍照常推出。」

住商不動產企畫研究室統計旗下加盟店5月成交業績，全台與上月相比增加20.1％，較2019年同期量增21.4％，六都在成交量上增多減少，台北市月增14.5％，年增20.7％；新北月增27.6％，年增21.3％，桃園月增6.2％，年增13.2％，台中月增23.1％，年減5.3％，台南月增5.8％，年增9.4％，高雄月增2.6％，年增1.7％。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，2020年第一季表現不俗，4月因清明假期與工作天數較短，加上磐石艦等因素影響交易量。不過隨著疫情控制住，希望撿便宜的買方也回歸理性，5月份隨著疫情降溫，低利與高成數發酵，成交積極上攻。

綜觀六都表現，年成長除台中減少5.3％，其餘均增加，以新北市表現最佳，成長達21.3％，月表現以台中較強，增加23.1％，徐佳馨分析，新北多數為自用客戶轉進，不過近期價格處於高點，但成數增加了買方購買力，也讓成交增加。台中2020年以來捷運與重劃區話題，加上價格優勢持續加溫，是區域房市活絡的重要因素。

面對疫情，大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，疫情逐漸趨緩，雖然觀光業、製造業等受創，但自用及資產布局的需求仍大，建議買方可以積極看屋及出價，商用不動產也必須注意供需走勢及物件條件，以利掌握合理價格。

京城（2524）集團建案持續順銷，鳳山「京城鳳翔」疫情期間的2月開賣，至今銷售破百戶、銷售率七成，引起市場注目，為京城下半年建案吹響攻擊號角。法人表示，京城土地以及可售建案量體龐大，預計第4季為入帳高峰期。29日京城建設收在平盤31元。

京城建設協理周敬恆表示，目前在手案量豐富，短中長期入帳基礎穩固。其中位於北高雄義享天地商城生活圈的「享京城」總銷約17億元、已銷售90％，近期完工取得使用執照後開始入帳，對短期營收貢獻很大。另一方面，豪宅「King Park」、「美術皇居」、「京城大苑」等都呈現順銷。

周敬恆指出，當前已售未入帳金額在17億元至20億元之間，成為後續重點績效。下半年將有更多建案可加入銷售行列，年度進帳基礎都在掌握中。

此外，集團關係企業在鳳山鳳翔段推出的「京城鳳翔」，是暌違了數十年首次在市區外推出的新建案，主要看好鳳翔段低密度住宅以及未來發展潛力，不僅享有雙捷運、明星學區及豐富的商圈等，更有93期跟81期重劃區的圍繞，讓京城鳳翔的價值跟著水漲船高。

疫情持續「+0」，上半年房市先蹲後跳，房價也悄悄回漲！最近新店央北後來居上，已悄悄攀升到每坪8字頭，直追新北首善之區板橋；連台北市大同區，也拜台北雙子星之賜，開始向每坪百萬元級挑戰。市場專家預期，若疫情穩定控制，下半年房市推案量將有機會呈現爆炸量。

雙北市房價首季平盤，疫情稍微緩和之際，第二季卻悄悄喊漲。住展雜誌研發長何世昌表示，房市因疫情2~4月中旬暫時觀望後，4月下旬迄今人氣買氣迅速回籠，推升建商推案信心，有些區域預售新屋開價愈來愈高，甚至有些誇張。

據悉，新北市板橋江翠重劃區，預售屋開價已從三、四年前低點的每坪4字頭，攀升到今年第二季的6字頭；四年前區內首發案「江翠ONE」每坪從4字頭讓利價開出，如今甲山林已經推出35個建案、戶數達4千戶，成交金額700億元，最新登場的「甲山林新外灘系列甲山林帝景」一期，已朝向每坪60~63萬元開價。

華固建設首度插旗江翠的「華固月河」，華固董事長鍾榮昌透露，每坪可能開6、70萬。短短四年，江翠開價就大躍進三成。

至於新店央北重劃區，從二年前的5字頭、攀升到現在的8字頭，大陸建設「鐫画」、潤泰創新的「潤泰央北」，都站上8字頭，幾乎直追板橋。

另外淡海新市鎮，前波低點在2字頭，最近也傳出有新案可能喊出5字頭，「海上皇宮」預計近期可望推出，堪稱領頭羊。

不只新北郊區喊漲，連台北市也掀起漲風。最近大同區從原本7字頭，向三位數挑戰，其中「圓山帝寶」預計開價每坪90萬元；據悉尚未開案的「宏國大道城」有機會朝三位數開出，將為台北西區指標大案。

從上半年北台灣房價走勢看來，房價看回不回，據住展雜誌統計，今年第一季雙北市和桃竹，距離歷史高點只有2~9％之差，基隆市更漲回歷史高點，進入第二季房價更醞釀喊漲。

另外國泰房地產指數顯示，2020年第一季台北市、新北市預售新屋成交價已接近波段高點，桃園、台中成交價仍在高檔盤整，新竹、台南、高雄則同步再創新高。展望下半年後疫情時代，房價有沒有撐？就看市場買不買單。

「代銷天王」海悅國際總經理王俊傑表示，最近疫情持續「+0」，隨著台商資金回台布局、低利帶來資金寬鬆環境，下半年房價上漲趨勢確立，但並非就能漫天喊價，消費者能接受，才叫市場。

王俊傑也談到，儘管目前房地產市場供需結構、低利環境，讓房價有撐，要降有點難，但政局略有不安，加上近期「香港國安法」催生，讓人憂心兩岸關係會是下半年房市最大變數。所以現在看房市走勢，能見度只剩下一季。以下是專訪重要內容：

問：今年有些預售新案持續挑戰區域新高，目前房價會不會太高？或是還在健康範圍？

答：今年以來儘管有疫情影響房市，但缺工、原物料和建材行情持續上漲，也讓價格有蠢蠢欲動的感覺，一般每坪造價10萬元的房子，總體營建成本就漲6千元，平均漲幅就有6％，至於土地，更是沒有跌過，房價欲小不易。總體來說，目前北部房價還沒有恢復到原來的最高點，還算在健康範圍。

問：不過部分開出區域天價的預售案，會不會把最近好不容易回籠的買氣給嚇回去？

答：應該不會，因為各家建商各有不同的思考。但房市很簡單，有成交才是真的，所以看最後消費者買不買單就好。

問：後防疫時間，下半年房市要怎麼看？要觀察哪些指標？

答：主要是觀察供需結構、還有開價有沒有被消費者所認可、接受。總體來講，影響最重要的要看工資，和原物料的上漲趨勢，直接成本上漲，房價也會順勢走。

問：所以下半年房價，看漲趨勢確立？

答：一定會漲！但也要消費者能夠接受，這才叫做市場，市場還是不能夠漫天喊價，所以，總體來說，建商品牌是可以決定價、量的重點。

後疫情時代，除振興券外，政府將加速重大投資共同點火，帶動經濟動能。內政部將以社會住宅建設作火車頭，預估未來六年內將完成6萬戶社會住宅興建案，以每坪12萬元的造價來計算，完成6萬戶社宅與周邊公共建設，營造費用達2,700億元，在產業關聯帶動下，將創造8,046億元的內需商機。

蔡政府八年20萬戶社會住宅目標，其中有8萬戶為政府直接興建，今年將進入實質動工第二階段，內政部政次花敬群表示，目前已經陸續完工2萬戶，未來將加速興建6萬戶，預估四年內投入興建、六年內全部完工。

專家計算，社宅平均每戶25坪、每坪造價12萬元，單純興建6萬戶營造成本為1,800億元。如果加上公共設施，每坪造價將提高到18萬元，6萬戶社宅營造成本就是2,700億元。

以主計總處105年產業關聯表中，住宅工程每投入1元，可創造2.98元產業關聯來看，6萬戶社宅將帶動8,046億元的內需商機。

內政部透過社會住宅扮演火車頭角色，不僅是營造業，其他家具、裝潢、家電等，會產生8,046億元的關聯效果，且影響效果將延長七至八年。

花敬群指出，不只是社會住宅，內政部也積極推動都更和危老整建。平均每個都更案造價是17億元，危老整建因規模較小，約都更案的1/10，平均造價1到2億元。過去三年都更案有200多件、危老整建有1,109棟，整體計算下來，創造的營建內需並不輸給6萬戶社宅。

另各大房仲5月均有亮眼成績，業績大增20％以上。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，對5月資金反應很驚訝，因為強度真的很強，除買家本來就要買房子，帶動房仲業績提升原因還包括貸款成數放寬到八成五，利率降低到1.3％，帶動資金挪移到房地產。預估6、7月份還會繼續增加，建商也在普遍性推案，若交易活絡有助房仲業績。

六都最燙金社區出爐，根據樂居網以實價登錄八年來、拆算車位的住宅社區交易單價排行，台北市「帝寶」以每坪284.6萬元居冠，新北以新板豪宅「謙岳」每坪78.7萬元最高，大台北以外則是台中七期「聯聚信義大廈」每坪69.7萬居首，雖豪宅仍是高單價社區的大宗，不過也有愈來愈多換屋、甚至小坪數產品，單價已不下於豪宅。

近年房市景氣波動甚大，能在多年起伏中維持穩定高單價不墜，突顯其均質化規劃、買盤認同，或者房市下修階段的低度流通。

根據樂居網統計，台北市十大高單價社區中至少需站穩每坪210萬元，近年極少交易的「帝寶」平均單價每坪284.6萬元，實價最低亦達每坪272萬元，第一豪宅難以撼動，新豪宅中信義聯勤南棟、北棟分別以每坪257.7萬、244.6萬，居四、六名。

新北市單價十傑最低單價全數站上7字頭，以新板特區豪宅群為大宗，近年較少交易的豪宅「謙岳」以每坪78.7萬元最高，不過也有不少屬於地段精華的換屋型社區入榜，例如永和「仁愛101」、「三輝雙子星」、新店北新路「琢青」，以及小坪數社區新板「勝輝V1」等。

桃園有六個社區實價均價站上4字頭，除了中壢的「海華帝國」、藝文特區「中悅麗舍花園」、「麗晶花園廣場」等豪宅外，不少小坪數或標準住宅產品單價更高於豪宅，藝文特區的「璞園小王子」、「京懋會」平均單價均逾每坪44萬元，分居桃園一、二名。

不過同樣有六個社區均價站上4字頭的新竹地區，則多為豪宅產品，「若山」系列三個社區均站上4字頭，「打里摺大榆二」則為規劃特殊的換屋型產品。

至於中南部都會區，台中單價前十強清一色為豪宅社區，其中有七個社區均價站上6字頭，以近年較少交易的「聯聚信義大廈」每坪69.7萬元，為大台北以外最高價社區，除了七期為大本營外，美術館「由鉅大恆」、「富邦天空樹」入榜前十；高雄則以凹子底站旁「京城帝寶」均價逼近6字頭為南台灣最高。

中部為台商聚落，在全球各地布局的中部企業主，眼界標準早已跟上世界腳步，台中豪宅案為吸引台商與企業主，爭相延攬國際建築團隊為豪宅鍍金！如七期市政路新案「寶輝Sky Tower」、單元二「精銳Garden One」，都將國際設計融入建案規劃。

而「寶璽天睿」、「大陸丽格」、「新市政」等豪宅新成屋，皆以國際設計卡司為市場帶來耳目一新的新景象。

其中，最早邀請國際團隊設計七期豪宅的寶輝建設，以「寶輝秋紅谷」讓中部企業主對國際建築前瞻設計與眼光刮目相看，並奠定了國際豪宅的價值性。

寶輝持續與秋紅谷設計團隊Johnson Fain攜手打造秋紅谷系列新案，位於七期市政路的「寶輝Sky Tower」，規劃70、90坪產品，也是寶輝七期推案中唯一採標配設計的豪宅案，頗受豪宅客的矚目。

此外，精銳建設單元二「精銳Garden One」新案，不惜重金禮聘紐約Wimberly設計團隊、打造擁有國際水準的綠奢華住宅。

精銳建設行銷協理高鴻麟表示，Wimberly Interior是全球前十大室內設計團隊之一，遍布全世界的頂級飯店集團如Four Season、St.Regis、Belmond、JW Marriott、Ritz-Carlton等，都有Wimberly的作品。

其中，最為人津津樂道的就是，在歐洲掀起奢華火車旅遊風潮的「東方快車」頂級車廂套房，將時尚奢華發揮到淋漓盡致。精銳建設倚重Wimberly對奢華空間氛圍的純熟設計功力，將單元二「精銳Garden One」2,000坪基地、720度立體森林，加上Wimberly訂製奢華的室內空間，定義為全台首座「綠奢華」住宅。

此外，台中七期三大國際團隊打造的豪宅新成屋，包括「寶璽天睿」、「大陸丽格」與「新市政」，設計團隊在業界均赫赫有名。

以「寶璽天睿」為例，由加拿大地標建築翹楚Michael Green操刀建築設計，並由日本空間大師片山正通打造戶外廊道與室內公設，讓豪宅客大開眼界，實價登錄價格一揭曉、即坐上「台中十大新豪宅」亞軍地位，實力不容小覷。

近期囤房稅議題再度浮上檯面，吉家網董事長李同榮表示，房價問題核心不在囤房，而在囤地，土地價格高漲才是房價高漲的元兇。他建議政府應推動土地持有實價課稅，防止養地、囤地，根絕土地炒作亂象。

現行土地持有稅為地價稅，稅基為公告地價。國內地價稅率不算低，但公告地價低於公告現值，更遠低於市場實際價格，一般來說，公告地價只有市價二成左右，由於稅基太低，地價稅也因此偏低。

李同榮表示，土地是麵粉，房屋是麵包，過去政府只打麵包，無視麵粉高漲與炒作現象，還帶頭大量標售公有土地，且不限期開發，不斷炒高地價，房價怎可能下跌？

他表示，台灣房産稅制改革最大的錯誤，就是缺乏全面性的考量與革新。加重囤房稅如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎，再加上承載超重的貨物，結果不是走不動就是爆胎。房產稅制再這樣搞下去，只會曡床架屋，稅上加稅，形成中華民國萬萬稅。

李同榮認為解決高房價問題，必須從房地合一課徵持有稅，以及土地持有實價課稅雙管齊下。

其中土地持有實價課稅部分，具體作法如下：

一、將現行每兩年調整一次的公告地價，改為每年調整，加快接近市價。

二、依實價登錄課徵地價稅，無實價登錄則以接近市價的公告地價課稅，由於稅基提高，稅率應適度調整，以免漲幅過高。

三、土地持有越久，稅率應該逐年加重，以防止養地丶囤地，但法令須訂定持有年限起算的日出條款，既往持有年限不列入追朔逐年加重稅率。

四、政府標售土地應限期開發，否則加重延遲開發稅率。

李同榮表示，台灣的房價問題出在「土地丶土地丶土地」，土地高漲，非全民之福，也非建商之福，因為對建商而言，地價一再上漲，利潤只會越來越低，核心問題若不解決，房價永遠無解，年輕人不但買不起，將更租不起，廣大的民怨永遠無法消除。

　　標普表示，應發行人要求，撤銷禹洲地產的“B+”長期發行人信用評級和該公司高級無抵押票據的“B+”長期發行評級。評級撤銷時，展望仍為“負面”。

　　而在一個多月前，穆迪和標普分別將禹洲地產 “Ba3”企業家族評級列入評級下調觀察名單，並將其長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”。

　　標普認為，禹洲地產的去杠杆化前景仍不明朗，而且由於未確認銷售有限，收入增長可能會放緩。其杠杆率於2019年進一步惡化後，預計在未來12個月內或也不會恢復。

　　1994年成立于廈門的禹洲地產2009年在港交所上市，2016年公司將總部遷至上海，次年提出“區域深耕，全國領先的口號”，2019年達成750億元銷售額後，2020年是禹洲地產衝擊千億陣營的關鍵一年。但發展中銷售結轉的下滑、盈利能力的下降，包括去杠杆給擴張帶來的不確定性都給公司帶來了一些質疑聲，降級的到來似乎並不“突兀”。

　　收入增速或會繼續放緩

　　Wind資料顯示，2019年，禹洲地產實現營業收入233.67億元，同比下降4.26%；歸屬于母公司股東的淨利潤為36.06億元，同比增長2.88%。

　　分部來看，2019年公司的收入主要來自於物業銷售、物業管理費收入、酒店經營收入及投資物業租金收入，其中占比最大的物業銷售和酒店經營收入均同比下滑，尤其是物業銷售下滑了4.89%，是收入下滑的主要原因。


　　值得一提的是，2015年-2019年，禹洲地產的銷售規模均呈穩步增長，2019年收入卻出現了下滑，業績結轉有些“掉鏈子”。並且資料顯示，2019年，公司的合同負債由上一年度的137.52億元大幅下滑至86.58億元，下滑幅度高達37.04%，可供結轉的儲備下滑。而合同負債作為業績先導指標，說明公司未來的收入有進一步下滑的可能。

　　近年來，公司的存貨與可售建面同步增長，但存貨周轉率卻發生了下滑，2019年由0.46下降至0.36。


　　並且，2019年雖然禹洲地產的淨利潤仍然取得了2.88%的增長，但這主要得益於出售項目所獲收益，扣非淨利潤僅23.18億元，下滑幅度高達33.32%，遠超營收下滑水準。禹洲地產的盈利能力也在轉差。

　　Wind資料顯示，公司的毛利率已經連續三年發生下滑，2019年較上一年度大降4.51個百分點至26.21%。而毛利率的下滑與公司拿地成本的上升及銷售均價的上漲乏力均有關係。


　　2019年，禹洲地產整體土儲的平均樓面成本由2018年的4812元大幅增長至6074元，幅度達到26.23%，平均樓面成本上升到新高水準，2019年新獲土地平均樓面價約為10023元/平方米，占當年銷售面積的6成多，成本較高。而與之相反的是，公司的銷售均價卻已經連續兩年發生下滑，2019年降至15110元/平方米。

　　禹洲地產的土地投資主要以一二線城市為主，主要通過招拍掛及收並購，而近幾年一二線城市多有限價政策，銷售均價實際上很難有大幅提升，基本維持穩定，而一二線的土地稀缺性造成了其成本的不斷上升，項目利潤空間被壓縮似乎在所難免，這也是近年來不少房企紛紛開始涉足舊改領域的主要原因。此前林龍安也曾對媒體透露，之後禹洲地產拿地會進行城市更新、產城合作等方面的探索。

　　地拿的好才是可以賺錢的根本保證，而禹洲地產的地顯然還是拿得不夠“好”。


　　拿地溢價較高項目風險暴露

　　2019年，禹洲地產借出售項目獲得了14億元其他收益，主要是出售廈門、南京、合肥及天津的附屬公司部分股權，分別為廈門同安、合肥瑤海、南京郭莊及天津08項目，對比兩年財報可以發現，廈門同安項目從持股100%減為51%，其餘三個均從100%減為20%。禹洲地產一向主張區域深耕，廈門、合肥等都是禹洲地產重資佈局的城市，此次出售是為什麼呢？

　　地價太高，已入市的專案難言盈利。

　　資料顯示，合肥瑤海E1601、E1602地塊均是公司2016年購入，分別斥資23.89億元、7.18億元，樓板價分別達到10170元/平方米、12121元/平方米，項目名為郎溪上裡和璿玥灣，其中E1601地塊當時有萬科、?大、綠城等均報名搶地，最終被禹洲地產以294.2%的超高溢價率奪得。兩個專案都已經入市，根據房天下資料，目前兩個專案的銷售均價均為15000元/平方米，較樓板價的差價只有3000-5000元，除去建安成本的話，再考慮資金及管理成本 ，盈利空間非常小甚至有虧損的可能。並且兩個專案的預售情況均一般，房天下資訊顯示，兩專案分別在2019年4月和6月開盤，截至2019年底，預售率分別約55%、41%。



　　南京郭莊項目也已入市，該項目於2017年購入，建築面積約18.24萬平方米，樓板價3873元/平方米，項目名稱金陵朗廷，現售價普通住宅10600元/平方米，花園洋房13000元/平方米，普通住宅較樓板價的差價也不算高。該項目自去年8月入市以來，截至年底預售率約38%。


　　而廈門同安項目為禹洲地產於2017年以13.49億總價競得的廈門2017TP03地塊，樓面價31519元/平方米，專案名為禹洲海墅，目前還未對外銷售。

　　天津08則是禹洲地產於2017年3月以13.25億拿下的地塊，樓板價為13915.81元/平方米，專案名禹洲雍和府，暫未開盤。不過周邊錢隆學府等項目售價為12000元/平方米，預估該樓盤盈利空間不大。


　　近幾年禹洲地產一直在努力向千億規模進擊，拿地自然是第一步，多地土拍市場均有禹洲地產的身影，但公司收穫的不少地塊溢價率均較高，2019年3月公司以27.3億元摘得安徽合肥包河區S1901地塊，溢價率達121%；2019年5月，6億元摘得的成都錦江區三聖鄉華新村24畝宅地，溢價率高達134%。而高溢價購地的風險從禹洲地產2019年轉手的幾個項目中可見一斑。

　　利息資本化率近96%

　　截止2019年底，禹洲地產淨負債率為65.64%，在業內算較低的水準。但是公司負有約19.12億元的永續債。並且值得一提的是，2017年-2019年，公司的永續債規模並未增加，但2019年公司向永續債持有人分派的利息卻由2018年的1.07億元上升至1.11億元。永續債被視為“債券中的股票”，對發行人來說可以降低資產負債率，粉飾報表，但與普通債券相比，投資者也會要求更高的溢價。利率通常具有調整機制，如果在一定時間內公司選擇不贖回永續債券，其利率就會相應的上升以補償投資者的潛在風險和損失，因此賬上永續債規模太高並且一直不贖回的話，對利潤的影響進一步加大。

　　截至2019年末，公司於一年內到期債務為152.72億元，占總債務比例為27.4%，現金短債比為2.33倍，短期償債無虞。

　　此外，2019年禹洲地產整體加權平均融資成本為7.12%，較上一年的6.02%上升了1個多百分點。

　　2019年公司的利息總額由30.5億元升至43.38億元，約占當期扣非淨利潤的187.14%，而公司最終的融資成本卻由2.23億元下跌18.69%至1.82億元，主要得益於年內資本化利息金額增加所致。2019年，公司的利息資本化率由92.68%進一步上升至95.81%，顯著高於業內平均水準。“精心”的費用美化之後，2019年在毛利率大幅下滑之後，公司的淨利率卻上升了一個百分點至16.98%。不過很顯然，近96%的利息資本化水準已經到了高無可高的地步。

受新冠肺炎疫情影響，今年以來深圳寫字樓、商鋪及房屋出租等市場陷入冰點。證券時報記者近日走訪深圳中心區多個寫字樓發現，寫字樓空置率居高，租金下調幅度最高達50%。龍崗區大芬油畫村、南山區南油服裝市場等地商鋪退租、轉租現象較為普遍。記者在實地調查深圳寶安區石岩一帶工廠時發現，很多中小規模的工廠都已外遷至深圳周邊的佛山、東莞、惠州等城市。

“深圳這邊廠房租金以及人工成本太高了，租金從2008年的8元/平方米增長到現在的40元/平方米，產品價格漲幅卻遠不及租金及人工成本，所以就將工廠搬到了惠州。”一傢俱生產廠商老闆向證券時報記者表示。

不過，石岩的工廠搬遷或許也跟深圳的產業升級有關，即淘汰產業鏈低端工廠，逐步打造高新技術產業園區。有幾位資深的寫字樓銷售經理也對記者表示，寫字樓大量供應可降低企業租賃成本，大量優質又租金優惠的辦公空間可以有效避免企業外流，同時鼓勵更多企業做大規模。

寫字樓空置率較高

今年以來，深圳寫字樓市場遭遇寒冬。戴德梁行最新研究報告顯示，一季度深圳甲級寫字樓平均租金比上年末下降3%，空置率達24.6%。

近日證券時報記者實地走訪深圳福田、南山、羅湖等區，調查CBD寫字樓出租情況。在福田CBD鳳凰大廈，貝殼仲介楊先生介紹：“目前鳳凰大廈的空置率在10%左右，每一樓層基本都有幾套空置。之前租金220元左右一平方米，現在最低能談到120元/平方米。這是之前從來沒有過的，租金降幅45%，現在去跟業主談還有降價的空間。”

深圳市福田中心區的甲級寫字樓皇庭廣場、卓越世紀以及平安金融中心的空置率則徘徊在30%左右。鏈家地產仲介王先生向記者表示：“現在租比較划算，卓越世紀中心有一整層對外出租，業主報價180元/平方米，但是春節前卓越世紀的寫字樓對外報價是每平方米320元以上。如果看中了，在180元/平方米的基礎上還可以再談。如果租約在3年以上，談的空間更大。”

在南山科技園上班的陳晨，最近也在幫朋友物色辦公地點。由於公司偏向互聯網行業，南山科技園成為其首選。“現在許多寫字樓季付、半年付都有相應優惠，免租期也可以談，一些二房東甚至已經不賺錢在租。如果價格不合適，也有低至每平方米70元左右的物業。”該片區一位元仲介告訴記者。

造成寫字樓空置率攀升的另一原因為新增供應。在經歷幾個季度的需求疲軟後，今年一季度深圳仍有3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米。

戴德梁行研究報告指出，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內市場。商業及商務活動仍待恢復，疫情對租賃市場的影響或將於二季度開始顯現。在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率恐將再度上探。

在羅湖筍崗片區，一些由舊倉庫和批發市場改造而成的寫字樓，日益得到中小企業的青睞。記者發現，筍崗片區有越來越多的舊倉庫和批發市場改造成寫字樓，企業入駐率保持相對穩定。有進駐的公司工作人員告訴記者，類似寫字樓的價格，空間卻比一般甲級寫字樓要大，而且對入駐企業的要求也沒有那麼高，比較適合中小企業。

店鋪招租廣告頻出

疫情之下中小企業生存困難已成業內共識。從事服裝批發生意的秦小姐感歎春節至今生意越來越難做。“雖然國內疫情好轉，但是南油服裝市場人氣連平日的十分之一都未恢復，本來就是做批發生意，現在卻開始做零售，並且開始直播帶貨，希望能熬過這次疫情帶來的衝擊。上個月我跟另一合夥人商量後，決定將現有門店面積縮小一半，另一半轉租。業主也同意了，因為一旦失去客戶，他們再想招租可能就難了。”

秦小姐所在的南油服裝市場，是深圳最大服裝批發地，此次受疫情衝擊嚴重，門店轉讓、旺鋪招租廣告隨處可見，行業恢復元氣任重道遠。

深圳市十大特色文化街區之一的大芬油畫村也在經歷店鋪退租陣痛。記者實地走訪發現，不少藝術店鋪已人走樓空，靠近停車場入口的旺鋪位置也正在轉讓。值得一提的是，大芬油畫村的不少店鋪訂單幾乎70%來自國外，出口量曾占到全球油畫貿易的半壁江山。

“油畫並非像柴米油鹽一樣的生活必需品，受到經濟影響比較大，所以即使疫情好轉，市場恢復也不會很快。”原創畫師薇薇向記者表示，“這裡每天都有店鋪轉讓、退租，實在撐不下去了。之前這裡店鋪轉租，轉讓費就要幾十萬，現在連轉讓費都不用了，門面很多。”

薇薇告訴記者，像此前“五一”、國慶日等節假日店鋪每日營業額可高達上萬元，今年“五一”店鋪一單生意都未做成。

不少店鋪都在清倉特價轉賣字畫。也有畫師告訴記者，準備轉型線上直播，脫離對店鋪的依賴，通過直播帶動銷售的商業模式，將粉絲的關注轉化為經濟收入。

“我在油畫村待了10多年了，應該是比較早的一批畫家，租的門店大概有300多平方米，租金從最開始的1000多元到如今上漲了7倍。”店鋪黃老板正準備退租，“這麼下去也不是個辦法，經常幾天沒有生意，國外的單接不到，國內的訂單也很少。”

在更高端產業有所作為

除了寫字樓、店鋪退租以外，作為深圳主要工廠聚集地——石岩已有相當一批工廠陸續搬遷，往東莞、惠州、佛山等地轉移。傢俱生產商趙老闆告訴記者：“石岩廠房租金目前均價在40元/平方米左右，但是惠州給到工廠的廠房租金是8元/平方米，員工工資是計件來算。相比深圳來說，惠州給到企業的優惠力度非常大，也更吸引人。”

“我們工廠在深圳已經有20年了，規模比較大，但目前總部可能也會馬上搬遷至惠州，因為惠州也有相關的上下游產業鏈配套。”石岩一家紙盒包裝公司禧圖紙品印刷（深圳）有限公司的辦公室工作人員羅先生告訴記者。

受制於用地減少，租金、員工工資、原材料等要素成本上升，大規模、機械化生產企業的發展空間也逐步被壓縮。這些企業的規模從幾千萬元到數十億元不等。

隨著人氣降低，二手房東承租改造的農民房也面臨無人可租的境地。廠房招租的廣告也越來越多。

趙老闆告訴記者：“這幾年深圳政府一直主導產業升級，淘汰一些落後低端製造業，但是如果低端製造業都遷走了，誰來服務這些高端製造業？石岩工廠區聚焦的企業其實是一個上下游的產業鏈配套，如果一個製造業搬遷，就可能意味著一個產業鏈的遷移，很多上下游配套的企業也都隨之遷走。很多小企業是有附帶關係的，這對深圳先進製造業的發展也不利。”

據悉，近年來，寶安區石岩街道正在進行產業轉型升級，擬打造以人工智慧、航空航太、新一代資訊技術、物流倉庫等為代表的高新技術產業集群。石岩街道2019年工作報告中提及，石岩片區不少企業處於價值鏈、產業鏈低端，一些大企業訂單下降，動力不足，6家生產基地產值占街道23%，在地納稅僅占街道2%，5500家企業佔據75%的產業空間，但僅貢獻10%的產值。

學者金心異此前表示，目前以深圳為樞紐的城市群，已初步建立了科技創新的市場制度體系。這個成就說明，中國企業完全可以在更高端的產業有所作為，最理想的結果應該是沿海的經濟中心轉向高端產業，而低端產業轉向周邊欠發達地區。

對於產業鏈“斷鏈”的隱憂，中國（深圳）綜合開發研究院常務副院長郭萬達在接受證券時報記者採訪時表示，企業將生產線遷到周邊的東莞、惠州、中山等城市，對深圳產業鏈的完整性不會帶來太大影響，但如果遷到更遠的江西，甚至越南或其他東南亞國家，那深圳就真的需要“補鏈”了。

在郭萬達看來，企業將生產線遷至周邊城市，正是粵港澳大灣區發揮的產業承接作用。“產業鏈不是按行政區劃來界定的，只要在一小時經濟圈內實現生產要素流動，就不一定要在深圳。”

“商改租”或成新模式

有資深的寫字樓銷售經理表示，如果寫字樓真的嚴重過剩，“商改租很容易”。

“商改租”有望成為深圳租賃住房籌集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）開始公開徵求社會意見。《通知》針對部分商業辦公用房出現閒置、深圳迫切需要多管道解決租賃住房的現狀，提出將允許既有商業辦公用房改建成租賃住房，切實增加深圳的住房租賃市場有效供給，實現市民“住有所居”的目標。

說起商改租，就不得不提長租公寓。回報率低、盈利難，一直是長租公寓行業的痛點，在疫情影響下，如果資金實力不夠雄厚，隨時會面臨資金鏈斷裂的問題。

住在龍崗阪田萬科城的羅易最近就感到有些受寵若驚。“在這租住了5年，今年還是第一次接到房東電話，主要問我需不需要更新一些家私和家電，然後在不加租的前提下讓我續租。”

受疫情影響，深圳多家長租公寓都推出不同程度的減租或其他配套優惠。福田區一位長租公寓管家表示，現在除立減部分租金外，還給租客5天空置期，這些租房福利可以說前所未有。在福田景田片區，一家房企背景長租公寓的工作人員告訴證券時報記者，雖然目前長租公寓出租壓力普遍存在，但相較前兩月而言已有出現一些好轉的跡象。“目前28平方米的房源租金是5800元左右，如果長租一年可以有些優惠，但幅度不會太大，畢竟我們的品質和成本還是很高。”

在羅湖洪湖片區，一家名為八號季公寓的長租公寓是由原來的倉儲樓改造而成。記者採訪發現，前來預約看房的人不在少數，一房一廳的複式單位月租在4000元左右，但由於是倉儲樓改造而成，一些平層房源的層高不足，給人壓抑的感覺。工作人員也表示，即便如此，最近前來租房的人還是開始多了起來，特別是年輕人。據工作人員瞭解，一些年輕人的工作還不太穩定，但家裡的經濟實力還可以支撐，所以放棄了需要長租的城中村和一般住宅社區，反過來選擇可以短租的長租公寓。

隨著疫情防控趨於穩定，二手房市場成交量繼4月逐步恢復後快速復蘇。

來自研究機構的統計資料顯示，5月，北京二手房網簽超過1.6萬套，其中5月29日一天，網簽就達1000套，這也是時隔14個月後再次出現單日網簽破千套。

從全國重點城市來看，5月二手房成交量接近去年3月最高水準，其中，受疫情影響最大的武漢迎來了規模性復蘇，成交量環比增加超過200%。

接受證券時報記者採訪的業內人士認為，3、4、5月，主要城市的二手房成交量連續3個月明顯反彈，但是從1-5月同比情況看，還是下跌了15%，這說明今年整體市場比去年還要弱一點。預計6月的成交量將比5月有所下滑，下半年市場走勢或偏平穩。

北京二手房實際成交量創“317”調控後最高水準

繼4月逐步恢復及“五一”小長假暴漲後，整個5月，北京二手房成交量快速恢復。

貝殼研究院資料顯示，5月北京全市二手房網簽量約1.59萬套，環比增加20.5%，同比增長15.2%。貝殼研究院根據鏈家實際成交量推算，5月北京二手房實際成交量約2萬套，環比增加39%、同比增長75%，創“317”調控後單月最高水準。

值得注意的是，僅5月29日一天，北京二手房住宅網簽就達1000套。

中原地產首席分析師張大偉表示，這是時隔14個月後北京再次出現單日住宅網簽超過1000套，也是2017年“317”調控之後全北京第16次單日成交超1000套，大部分都出現在2017年3-4月最後的“末班車”，最近的一次是2019年3月29日。“可見，1000套單日網簽，對於北京市場來說，絕對算是調控後的高位了！”他說。

“單月1.6萬多套的成交量在北京2017年調控後基本屬於前三，低於2018年5月和2017年4月。”張大偉說，但需要注意的是，北京2020年5月初有一次長假，5月1日到5日都是假期，所以事實上，看網簽資料是明顯滯後的，沒有完全反應出現5月真實的簽約，中下旬的成交量高達1.3萬套，而按照各家仲介的真實成交量，5月北京二手住宅成交量已經超過2萬套！

從價格來看，貝殼研究院資料顯示，5月北京二手房成交均價為62609元/平，西城區成交占比大幅提升，西城區成交量在全市的比重從7%增長到12%。從市場節奏和參與者預期來看，受到成交量大幅增長的影響，市場節奏有所加快，成交週期明顯縮短，5月北京二手房房源成交週期環比縮短22天至139天，5月北京二手房業主調價中漲價占比環比提升2.2個百分點至18.8%，受到成交活躍的影響，業主預期有所提升。

對於市場升溫的原因，張大偉認為，北京更多屬於恢復性上漲，特別是直到4月下半月才逐漸恢復二手房看房，所以之前積壓了大量需求。另外，北京5月新建住宅供應減少，也是二手房成交量上漲的一個原因，疊加西城區趕學區政策“末班車”的影響，大部分西城購房者都需要賣一套其他區域房產獲得購房者資格，使得市場明顯活躍。目前價格也出現了平均約2%左右的恢復上漲，相比疫情期間的下調，限制基本已經恢復。

不過，張大偉認為，北京市場出現大漲的可能性不大，特別是換房客戶的二套房首付比例高達80%，全國最嚴格。

重點城市成交量接近去年3月最高水準

從全國來看，重點城市二手房成交量也繼續增長。

克而瑞研究中心資料顯示，今年第21周（5.18-5.24），8個重點城市二手房成交面積繼續上揚並突破至疫後新高，成交面積環比再增8%至162.1萬平方米，且較2019年同期也增14%。從重點城市來看，絕大多數城市成交已恢復正常水準，同、環比齊增且成交規模超過2019年周平均水準。

從單月來看，貝殼研究院資料顯示，5月重點18城鏈家二手房即時成交量環比增加15.2%，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水準（2019年3月）的98%，1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點，可見疫情對市場的影響在逐步減少。



值得注意的是，武漢二手房市場迎規模性復蘇。貝殼研究院資料顯示，受到疫情衝擊最大的武漢，在5月迎來了規模性復蘇。二手房成交需求開始集中釋放，5月成交量環比增加超過200%。

對於5月整體交易量的大幅增長的原因，貝殼研究院認為，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預期有關。

不過，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者採訪時表示，主要城市的二手房成交量確實是3、4、5月連續3個月明顯反彈，但是受疫情影響，今年5月份這個時間點是跟去年4月份差不多，或者介於去年4、5月之間。因此，看分析當前成交量的高低，最好是看1-5月份累計的量與去年同期相比，因為受疫情影響，很多城市3月份的量可能還有點問題，4月份很多城市基本上恢復正常，5月份大部分城市都已經恢復到一個正常的交易情況，但是從1-5月份重點城市成交量同比情況看，還是同比下跌了15%，這說明今年整體市場比去年還要弱一點。

以北京為例，楊紅旭對證券時報記者說，5月量能高主要是西城區教改的因素導致很多人在短時間之內買房子，這是一個異動。今年雖然5月份強，但是1-5月份的量同比還是下滑的，所以5月屬於異動，預計6月份會出現環比下跌，因此，北京5月這個情況也不能算是強反彈。

對於整體市場未來的趨勢，楊紅旭預計，6月的成交量將比5月有所下滑。因為現在城市之間的調整差異較大，有些城市調整比較到位，如北京、上海這類城市，有些城市調整不是很到位，像杭州等，所以僅看一二線城市的話，今年總體的成交量不會出現大幅反彈，可能基本上跟去年差不多。除了城市調整差異較大外，宏觀面中央政策強調“房住不炒”，地方放鬆力度受限，融資面雖比較寬鬆，但樓市融資依然受限，所以今年下半年走勢或偏平穩。

貝殼研究院認為，5月二手房進入遲到的小陽春市場，成交量接近去年3月最高水準，但已進入市場恢復平臺期，不管是根據年度的季節性規律還是目前市場的供需情況，預計市場都將出現自然回落的跡象，或將下滑近1成。

繼4月創近幾年單月新高後，5月房企境內債券融資繼續井噴，與此同時，房企美元債也於5月“破冰”。在銷售放緩的壓力下，房企融資力度進一步加大。

與此同時，房企拿地熱情不減，重點城市土地市場延續了4月的火熱成交，多家房企高溢價搶地。重點城市土地周溢價率創年內新高，其中，長三角區域土地市場熱度最為凸顯。

業內人士認為，在信貸政策相對寬鬆及優質地塊持續供應的背景下，當前土地市場熱度短期內仍將延續。中長期來看，杭州、寧波等城市拿地機會更值得重點關注。

境內債券融資井噴

繼4月創近幾年單月新高後，5月房企境內債券融資繼續井噴。

證券時報記者梳理了房企近期發債的情況：

5月28日，上交所公告顯示，融創已于27日發行33億元公司債券，票面利率為5.60%。

5月27日，旭輝宣佈成功發行31.2億元公司債，利率最低3.8%；金科股份公告發行17億元公司債，品種一票面利率5%，品種二的票面利率為5.6%；萬科總計25億元公司債在深交所上市，票面年利率分別為2.56%和3.45%。

5月25日，恆大40億元公司債確認利率為5.90%，擬用於償還到期或回售公司債；時代中國兩筆私募債券狀態更新為“已回饋”，合計總額51億。

5月21日，上交所資訊顯示，綠城擬發行115億元公司債券狀態更新為“已回饋”。

5月20日，上交所資訊顯示，龍湖50億住房租賃專項公司債券狀態更新為“已回饋”。

中原地產研究中心統計資料顯示，截止2020年5月27日，房企融資中的債券發行井噴，年內已經高達3076億，而2019年全年只有5800億。在疫情影響下，4月單月房企債券融資就高達971億，刷新了最近幾年的單月記錄。5月房企債券發行繼續在高位運行。整體看，年內債券融資同比上漲已經接近25%。

“房企不僅最近債券發行暴漲，定價利率也持續下調。”中原地產首席分析師張大偉說，多家房企債券利率已經在2字頭。

對於近期房企境內債券融資井噴的原因，張大偉認為，海外資本市場的動盪基本封死了內地房企海外融資的可能性，同時，房企銷售放緩，資金壓力加大，最近在增加一切融資手段，加大融資力度。

5月房企美元債“破冰”

受疫情影響，境外資本市場波動較大，近一段時間，房企境外融資基本暫停。

據克而瑞研究中心統計，3月12日-5月5日，被監測的95家典型房企無美元債發行，房企美元債發行“斷檔”超過50天，2020年4月是自2017年房企海外發債潮以來債首次出現單月零發行的情況。4月27日，時代中國公告稱，擬發行2億美元優先票據，票面利率6%，並將於5月6日在港交所上市發行。

克而瑞研究中心認為，這標誌著中資美元債的重新啟動，實現破冰。截至5月25日，正榮、碧桂園以及力高集團也陸續成功發行了境外美元債，房企重啟了美元債進行融資，這四家房企美元債發債總額達到10.94億美元。

5月20日，碧桂園公告發行5.44億美元優先票據，票面利率5.40%；同日，力高集團公告稱，公司連同附屬公司擔保人與瑞信及法國巴黎銀行就票據發行2023年到期的1.5億美元13.0%優先票據訂立購買協定；5月21日，正榮地產公告稱，2億美元2024年到期的優先票據將於5月22日在香港上市及買賣，年息8.35%。

克而瑞研究中心指出，從融資成本來看，相對于房企歷史同年限或同規模等可比美元債，碧桂園及正榮有稍許下降，其中碧桂園本次發行的美元債相較於2019年的3月發行的5.5億美元的5年期美元債利率下降1.1個百分點，而力高集團則相較於其計畫替換的2020年11.0%票據成本高出了2個百分點。整體來看，由於龍頭房企在償債能力方面體現出優勢，目前在經濟短期流動性寬鬆下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優，較以往的降幅更大。

除了銷售端回款下降帶來的壓力，近兩年的境外債償債高峰的到來，也是房企融資壓力加大的重要因素。

克而瑞研究中心統計，根據95家房企的美元債到期情況來看，2019年全年到期額約達1700億元人民幣，2020年房企的境外債到期額仍持續高位，2020年上半年到期約1020億元人民幣，下半年雖稍有下降但仍在高位約有937億元人民幣；2021年上半年房企到期境外債達到近幾年的第二高峰，到期額有1782億元，高過2019年的全年到期額。

重點城市土地周度溢價率創新高

近期，重點城市土地市場延續4月的火熱成交，多家房企高溢價搶地。

其中，僅5月27日一天，碧桂園就在三個城市拿下三宗商住用地，有兩宗溢價率超100%。

根據媒體公開報導資訊，5月27日，經過228輪競價，碧桂園以6.59億元競得江蘇省南通市一宗商住地塊，樓面價10285元/平方米，溢價率51.93%。

同日，經過846輪競價，碧桂園以6.55億元競得江蘇省鹽城市一宗商住用地，樓面價3776元/平方米，溢價率高達125%。此外，經過近七個小時、1148輪競價，碧桂園以2.48億元競得山東省煙臺市一宗商住用地，樓面價3417元/平方米，溢價率高達118.78%。

4月以來土地市場的熱度在5月中旬上升特別明顯。據克而瑞研究中心統計，5月11-5月17日，重點城市土地周度溢價率已經升至26%，創下今年以來的新高，較4月第一周溢價率12%已經翻番。其中，一、二線城市溢價率均高達27%，三四線城市稍遜色，但也高達24%。另外，溢價率超過30%的地塊成交幅數高達36塊，環比增加33%，也突破今年以來的新高，土地市場熱度高漲；周內合肥、寧波、紹興溢價率達30%的土地均為4幅，長三角區域土地市場熱度最為凸顯。

那麼，哪些房企拿高熱地塊較多？

根據克而瑞研究中心統計，從就高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業來看，金地競得地塊最多，高達10幅，其次是恆大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發、中海、中南、首開、龍湖、融創等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數均超過或等於5幅。

而從房企拿地區域來看，克而瑞研究中心指出，大多數房企仍在積極擴張版圖，投資的重點依然集中在長三角、京津和粵港澳三大區域，其中以長三角佈局最為積極。

克而瑞研究中心認為，考慮到當前信貸政策相對寬鬆，優質地塊供應也在持續之中，當前地市熱度之勢短期內仍將延續。近期優質地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市仍是房企拿地重點；中長期來看，杭州、寧波等城市，由於產業經濟好、購買力強，使得人口吸引力較強、購房需求支撐性佳，拿地機會更值得重點關注。

　為了趕搭入學政策的“末班車”，5月，西城區的學區房上演了短期升溫，帶動著西城區的二手房成交量翻番。學區房的熱度還能持續麼？記者昨天回訪了熱門的德勝片區，發現掛牌房源增多，紮堆看房熱情下降，部分房源也出現談價餘地。為遏制學區房過度炒作，自2017年起，北京開始在城六區推行多校劃片，西城區成為六個區中最後一個實施多校劃片的區域。專家指出，當一套房鎖定一個學校成為歷史，西城學區房的高溢價也會明顯下降。

　　成交小高潮來去都匆匆

　　“您是7月31日之前落戶還是之後？”當記者以看房人身份諮詢時，這是經紀人小張拋出來的第一個問題。7月31日，是辨別買家是否著急上車的分隔符號號。

　　4月30日，西城區發佈義務教育階段入學政策，規定自2020年7月31日後，在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，全部採取多校劃片入學方式，每套房產原則上六年內只提供一個登記入學學位。這被稱為“7•31新政”，5月到7月的三個月時間，也被視為趕搭政策“末班車”的最後時機。

　　隨後的5月，西城的學區房迎來了迅速升溫。有經紀人表示，德勝片區的裕中西裡社區和裕中東裡社區平時的月成交量僅10套左右，但5月已成交了50多套。仲介機構發佈的監測報告也顯示，得益于學區房的成交，西城區5月的二手房交易量同比已經翻番。

　　然而，這波小高潮來得迅速，持續的時間也短暫。昨天，記者回訪了熱門的德勝片區，紮堆看房的情況已屬罕見，幾套不到1000萬元的低總價房源，經紀人都表示“立等可看”。“這套原值高、稅費少，付款週期和價格也都能談。”經紀人小張指著裕中西裡社區一套42平方米的一居室說，許多家長都是買小租大，這種總價700萬元的房子最適合給孩子上學用。“最近掛牌房源挺多的，不著急的話您可以再等等。”

　　掛牌房源多 再賣得降價

　　買房人著急在新政前上車，賣房人著急在新政前出手，5月西城學區房的成交熱，供需兩旺是最主要的原因。1個月過去，供應量仍在相對高位，需求小高潮正在趨緩。

　　“金融街(6.610, -0.01, -0.15%)片區的房價在7月31日之後百分百會下降的，我等政策執行後觀望觀望再說。”娃爸洪先生徘徊了半個月，最終決定放棄購房。一方面是因為他要先賣房再買房，擔心置換週期趕不上趟，另一方面，他也擔心未來西城入學政策還會微調，那就更沒必要追高。

　　業主陳先生就感受到了需求的退潮。陳先生在西城也有一套“老破小”，雖然沒有裕中西裡、裕中東裡有名，可也屬於德勝片區。按照此前的政策，他家房子的對口小學是北京育翔小學。不久前，看著西城區學區房成交熱的消息，陳先生動起高點賣房的念頭，到仲介門店諮詢卻被潑了冷水：“經紀人說最近掛房子的人很多，我家房子現在賣不僅抬不上價，還得少賣10萬元。”

　　記者在鏈家網上看到，金融街片區、德勝片區、月壇片區等西城區幾大熱點片區，近期的在售二手房房源量都有明顯增長。以裕中西裡社區為例，鏈家網上，該社區目前的在售房源是120套，而社區2020年1月至5月15日的成交房源共35套。馬甸南村社區也是5月的成交熱門社區，5月前半月在鏈家網上顯示的成交量就有10套。目前，該社區在售房源是78套，按照半個月成交10套的速度，也得消化4個月。

　　“不著急的話就再等等，短期內價格肯定要下降。”經紀人小張篤定地說。

　　均衡化改革給學區房降溫

　　“學區房”的概念並不是住房制度改革之初就有的。只不過，在過去每一輪的房地產炒作中，“學區”都成了投資的最佳標的，使其越來越偏離自身價值。

　　近些年來，本市一直在推進基礎教育均衡化改革，自2017年起開始在城六區推行多校劃片，同時重點審核諸如過道房、車庫房、空掛戶等不符合居住條件的情況，不允許其作為入學資格條件，圍堵政策漏洞。

　　有仲介機構披露，在執行多校劃片半年後，海澱房價下跌11%，東城房價下跌7%。多位元專家向記者表示，學區政策對市場成交的影響將逐步減弱，從長期看，教育資源均衡發展是大勢所趨，高價學區房的溢價會明顯下降。

美國總統特朗普本港時間周六（5月30日）凌晨宣布將着手取消對香港的特殊待遇，市場即流傳由美國政府持有、位於南區壽山村道37號的員工宿舍，正在市場上低調招標，美國政府同日晚上確認正放售有關物業。市場人士指出，該批洋房屬極罕有放盤，估計市值約60.4億至71.1億元。

壽山村道屋擬售後租回

剛被放售的壽山村道37號屋地，佔地約9.48萬方呎，於1948年由美國政府以31.52萬元購入，現址建有6幢洋房，總實用面積約4.51萬方呎，用作美國駐港總領事館員工宿舍。市場盛傳，該項目以售後租回形式放盤。

美國駐港總領事館周六晚回覆傳媒查詢時表示，美國政府相關部門會定期檢視持有的海外物業，確認正放售上述壽山村道屋地，並明言將繼續於美國政府在港的其他資產投放資金，當中包括美國駐港總領事館辦公大樓，務求令美國政府在港的資產可維持於最高標準。

資料顯示，壽山村道37號規劃為「住宅（丙類）3」用途，若日後重建該地段，可建地積比率為0.75倍，涉及總樓面面積約7.11萬方呎，惟或須補地價。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，該地皮屬市場上罕有，對發展商而言十分吸引，估計每方呎樓面地價可達10萬元水平。綜合測量師估算，該地皮市值約60.4億至71.1億元，每方呎樓面地價約8.5萬至10萬元。

新地沽670戶套54億 膺雙料冠軍

新冠肺炎疫情5月顯著緩和，發展商爭相推盤掀起連場混戰，令一手市場百花齊放，過去周末（5月30日至31日）新盤再錄逾360宗成交，令5月全月一手成交爆升至逾2100宗，涉及金額超過225億元，齊創去年5月後的1年新高。新地（00016）推售天水圍濕地公園路發展項目第2期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 2期）連番報捷，連同該集團其他新盤全月共沽約670伙，套現逾54億元，成為5月賣樓及吸金大贏家。

Wetland 2期盡推餘下118單位

5月以下半月新盤競爭最為激烈，多達6個新盤開價，當中以提供699伙的新地Wetland 2期銷售表現最理想，5月23日至30日僅8天共售出約487伙。新地副董事總經理雷霆昨日表示，該盤上周六（5月30日）推售298伙，共沽97%，經兩輪銷售後，合計套現約33億元，由於向隅客眾多，即晚加推餘下118伙，折實平均呎價12920元，預計周末進行新一輪銷售。雷霆透露，該集團下一個全新樓盤為屯門海榮路項目第1期，提供263伙，最快本月下旬推售。

新地代理總經理胡致遠指出，Wetland 2期最新公布的6號價單，部分單位輕微提價1%至5%，部分則以原價推售，昨天起進行認購登記，過去曾經入票但未能購得單位的準買家將「自動復活」，可以直接參與下一輪推售。

Wetland 2期成為5月賣樓最理想的新盤，連同該集團樓盤，新地5月共售出約670伙，套現逾54億元，成為賣樓及吸金王雙料冠軍。

永泰地產（00369）上月亦取得理想銷售成績，旗下屯門青山公路大欖段OMA by the Sea（下稱OMA）昨日進行第三輪銷售共88伙，發展商表示即日售出14伙，逾50%買家年齡層介乎26歲至35歲，其中兩個連天台特色戶以招標形式售出，由於反應熱烈，已達短期銷售目標，正考慮短期內削減優惠。OMA經過3輪銷售後，累沽286伙，成為5月銷售單位第二多的新盤，同時令永泰地產以全月售出逾300伙和吸金逾18.6億元的成績，成為全月新盤銷售單位和金額次高的發展商。

綜合成交紀錄及市場消息稱，過去周末新盤市場共售出逾360伙，較前一個周末約333伙，按周上升8.1%，並連續3周成交量超過300伙。較大額成交包括新世界（00017）北角柏蔚山獲買家購入2座28樓及29樓G室兩伙，共涉資8758.4萬元。

一手連續三周末成交逾300宗

除Wetland 2期和OMA外，其他新盤如萬科香港深水埗The Campton於5月27日首輪銷售188伙即日沽清等，帶動整體新盤市場於5月錄得逾2100宗成交，為去年5月錄得逾2400宗成交以來的1年新高；5月新盤總成交金額錄得逾225億元，也是去年5月錄得近250億元以來的12個月高位。除中小型新盤熱賣外，不少超級豪宅亦錄得多宗成交，例如資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山皇第連賣3伙，套現逾6.6億元；嘉里（00683）九龍半山緹山連沽2伙，套現7.2億元，其中1戶以3.7億元售出，更打破九龍區新盤造價紀錄。

中原地產亞太區副主席陳永傑說，5月新盤氣勢如虹，相信6月成交量有機會與5月相若，但由於本月推售的全新盤銀碼較大，有別於5月集中樓價1000萬元以下單位，會有一定考驗。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，6月新盤市場可承接5月的旺勢，估計一手總成交量2000宗以上，近期疫情反覆，但布少明相信個別確診個案不足以影響整體樓市氣氛。

銅鑼灣一帶屬於傳統購物區，區內不少舊樓近年紛紛被財團併購，有望重建為商業樓宇。有財團近日一口氣向土地審裁處就銅鑼灣霎東街和勿地臣街一帶舊樓提出4宗強制拍賣申請，測量師就有關地盤的總估值近9.7億元。

土地審裁處最新收到的4宗強制拍賣申請，全部鄰近銅鑼灣大地主希慎興業（00014）旗下的禮頓中心和利舞臺廣場，以及九龍倉置業（01997）旗下的時代廣場，4個地盤包括霎東街5號、霎東街9A號及9B號、勿地臣街10號及12號，以及勿地臣街16號。該批物業於1957至1971年落成，樓齡約49至64年，全部是5層至6層高的舊樓，地面層為舖位，其上以住宅為主。

部分不相連 可建商廈

根據該財團向土地審裁處提交的申請文件，4宗申請以最接近利舞臺廣場的霎東街5號較具規模，佔地約2670方呎，樓齡49年，大業主已經成功收購約九成業權，測量師對該舊樓的估值約3.4億元，亦是4宗申請之中最貴重。其餘3宗申請佔地分別約913.5至1870方呎，大業主已購入約83.33%至91.67%業權，測量師的估值介乎1.2億至2.6億元。

前述4個申請總估值近9.7億元，涉及的地盤面積合共約7280方呎，以規劃上劃為「商業」用途作估計，若進行重建，總樓面面積約10.92萬方呎。

不過，由於部分地盤並不相連，市場人士估計該4個地盤將連同毗鄰的霎東街7號至9號、勿地臣街14號及18號一併重建，總地盤面積可擴大至約1萬方呎，如作商業樓宇重建，總樓面面積料約15萬方呎。

資料顯示，土地審裁處於5月因應新冠肺炎疫情緩和重開以來，單月收到最少10宗強拍申請，連同3月收到的3宗，首5個月合計共錄得最少13宗強拍申請，較去年同期約16宗僅少3宗（約19%）。

新冠肺炎疫情有所緩和，商用物業交投量有回升跡象。美聯工商舖（00459）資料研究部及美聯商業數據顯示，今年5月份全港50幢主要甲級寫字樓（下稱50大甲廈）錄得13宗買賣成交，較4月的6宗急漲約1.2倍，屬於去年7月錄得16宗以來的10個月高位。

成交面積8萬呎飆7倍

5月份錄得的50大甲廈成交，九龍區佔9宗，港島和新界區則各錄得2宗；而前述13宗交易，涉及的總建築面積約8萬方呎，較4月僅約1萬方呎大增約7倍。不過，以首5個月計算，50大甲廈僅錄得29宗買賣，平均每月不足6宗成交，較去年首5個月平均每月有約16宗買賣大減。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥說，本港疫情有緩和跡象，市場積壓多時的購買力逐漸釋放，加上部分業主減價或拆售項目，帶動50大甲廈交投回升。不過，翁鴻祥指出，人大通過「港區國安法」、本港社會運動情況和美國對有關法案的回應，勢為本港投資市場增添變數，預計6月50大甲廈的交投量將再度受壓。

市民入市意欲未降溫，中原地產統計十大屋苑過去周末兩天（5月30日至31日）錄得11宗成交， 較前周末（5月23日至24日）的9宗，增加2宗或22.2%，再度重上雙位數水平，其中鰂魚涌康怡花園有2房單位以970萬元售出，屬該屋苑同面積2房戶新高價。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，「港區國安法」對樓市影響輕微，樓價1000萬元以下的中小型單位依然具承接力，但二手市場筍盤減少，買家轉向二三線屋苑覓盤。

康怡兩房970萬同類新高

康怡花園則錄得高價成交，中原地產首席分區經理楊文傑稱，G座高層14室2房單位，實用面積524方呎，以970萬元獲買家承接，樓價創該屋苑同面積2房戶新高，呎價18511元。原業主於2013年以678.7萬元買入，現轉售賬面獲利291.3萬元或42.9%。

美聯物業統計的十大屋苑連續兩個周末維持12宗買賣，連續16個周末穩守雙位數水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，準買家未受近日政經局勢影響，入市態度維持積極，預期6月不少新盤部署推售，二手盤源收窄，將由一手主導樓市。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，「港區國安法」即將訂立，市場觀望中美政治氣候環境變化，加上周末天氣不佳，減慢買家入市步伐。該行統計過去周末兩天的十大屋苑成交量按周減少1宗，至10宗，連續8個周末保住雙位數字。

香港置業行政總裁李志成稱，該行統計的十大屋苑，連續兩個周末維持6宗水平。