受到武漢肺炎疫情影響，台中旅館住用率慘兮兮，許多旅館想賣都賣不掉，統計目前台中網路待售的旅館共達24間，比向台中市觀光旅遊局申請歇業的8間還多2倍，專家分析，此次疫情下旅館關門歇業的情形相當普遍，恐有更多未拿出來販售的黑數存在。

武漢肺炎自今年初在台爆發，3月初台中地標性五星級「亞緻大飯店」宣布歇業，隨後原定今年第3季開幕的台中李方艾美酒店也宣布暫停籌備作業，成為中台灣觀光業的兩枚重量級震撼彈。其實包含台中在地的中南海酒店、沐旅帝寶館、沐旅金樺館、橋王大飯店等，也已於3月底前主動申請歇業，其中更有多家平價連鎖旅館將台中多館整併成1館，精簡員工人數因應重挫的生意。

8家旅宿已申請歇業

台中市政府觀光旅遊局表示，今年旅宿業歇業共計8家，原因有生意不佳、建物轉賣與租約到期，其中租約到期佔多數，並強調受疫情影響並非歇業的主要單一因素，還有歷年營運虧損、土地租約到期、經營權轉移等的影響。目前提供「紓困九箭」協助旅宿業紓困，觀光旅遊局亦針對旅宿業辦理多場紓困協調會，台中市直轄市旅館公會理事長余溪湖解釋，主要是針對部分沒營業登記而無法申請補助的小型旅館，尋求解決方案。

不過一名不具名的飯店從業人員痛批台中市政府慢好大一拍，「近期疫情都已經趨緩了，才在搞紓困補助！」認為現在應聚焦在提升業者能力、觀光景點優化宣傳等，才能因應第4季可能開放國際旅客來台。

整修、暫停營運應變

根據屋比房屋截至今年5月20日的統計，台中網路待售旅館高達24間，雖然與去年同期相比並未攀升，但其中有高達50%已經賣逾1年還賣不掉。進一步觀察，市場上也出現許多小型商旅打出「內部整修」、「暫停營運」的公告，形同歇業，顯見旅館業者在經營上面臨相當大的困境，並存有暫時歇業的黑數。

待售旅館中，以西屯區有5間賣壓最高，其次為北區、南區各4間。屋比房屋總監陳傑鳴表示，過去為搶陸客商機，近10年台中旅館家數與房間數供給大增44%及68%，且集中在逢甲商圈、一中商圈周邊。目前因疫情未歇，旅遊人口增加不易，買盤也多呈現觀望狀態，除非價格有明顯退讓，否則想成交相當不易，預期會有更多未拿出來販售的歇業旅館。

六都會區分別公布2020年5月「建物買賣移轉棟數」，其中交易量最大為新北市4,179戶，六都交易量合計為17,210戶。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，5月份六都買賣移轉棟數月減2.2％，謝志傑表示，由於房市交易與登記往往有1個月左右的時間差，所以5月買賣移轉棟數反映的是4月的市況。而5月買賣移轉棟數雖呈現負成長，相較於4月比3月的減幅11.2％已收斂許多，顯示4月時國內疫情逐漸受到控制，恐慌情緒沒有持續上升，但消費者對於疫情的恐慌並未完全解除，買方仍呈現觀望保守居多，讓疫情對房市的衝擊在4、5月的買賣移轉棟數上顯現。

另與2019年同期相比，六都會區交易量皆呈現衰退的現象，六都交易量減少21.7％，其中台北市年減22.8％，新北市年減25.3％，桃園市年減13.2％，台中市年減27.0％，台南市年減24.4％，高雄市年減16.4％。謝志傑說明，通常第二季開始是房市旺季，而5月份的交易量與2019年同期相比皆有10％以上的降幅，顯示2020年房市確實受到疫情影響，導致傳統房市旺季不旺。

進一步觀察2020年1-5月六大都會區買賣移轉棟數年減3.2％，其中台北市年增3.9％，新北市年減4.5％，桃園市年增13.4％，台中市年減1.5％，台南市年減10.9％，高雄市年減17.5％，謝志傑說明，2020年第一季累計交易量與2019年同期相比成長6.8％，但4月交易量開始受到疫情影響，累計年增率下降至2.7％，再加計5月後，累計年增率由正轉負，顯示疫情衝擊逐漸發酵。另由各縣市來看，南部縣市衰退幅度較中部、北部縣市明顯，主因是台南、高雄2019年選後房市升溫，基期較高導致。不過，在現階段國內疫情控制得宜的情況下，民眾恐慌情緒解除，遞延的買氣有望逐步回籠，且觀察5月逐步脫離疫情衝擊的狀況下，也逐步解封，有望在6月恢復正常交易市況，回歸常軌。

謝志傑補充，國內疫情在3、4月為最嚴重的時期，不過在磐石艦隊疫情逐步控制之後，僅有零星確診個案，且國內已經數週無本土案例，確診病患中也僅剩12人正在住院隔離中，此波疫情大致上已告一段落。國內對於疫情的管制措施也陸續解除，並開始著手經濟的振興方案，未來經濟有望逐漸回歸正軌。在利率維持低檔的情況下，買氣有望緩步回溫，建議若是有購屋需求的民眾，可以開始看屋比較，才能早日購得夢寐以求的好屋。

今年520檔，光是北台灣推案量就上看2,371億元，比較2019年同期增加140億元、年增幅度約6.2％。隨著台灣本土疫情超過50多日連續「＋0」，近半個月來，現場來人量以及買氣持續升溫，事實結果證明建商豪賭「疫」把，押對了！

其中，愛山林建設（2540）今年集團全台650億元推案中，唯一落子台北市中心劍潭站地王的預售新案「圓山帝寶」，5月20日才開賣，同日，台北市長柯文哲就公布，將由台北捷運、總行營造興業公司團隊、華國大飯店聯手，在士林站推首座TOD案，同時點名下一棒劍潭站TOD也將登場。房地產業界形容，等於市府送來二座結合商場、多功能辦公室、飯店休閒的捷運共構案利多，慶祝「圓山帝寶」開案，未來劍潭站房市還有民眾戲稱「皮蛋豆腐」的「台北表演藝術中心」開幕紅利加持，行情看漲。

為什麼選擇是士林站和劍潭站蓋TOD案？台北市長柯文哲指出，「第一，是因為這裡是淡水信義線和環狀線北環段的交會點，第二，是這裡有非常豐富的觀光和人文資源，包括士林夜市、北藝中心、故宮博物院、士林官邸等，加上北市府找到相當好的合作夥伴來進行計畫，士林站TOD預計2023年可以完工、同年年底營運，接下來就是與表驗藝術中心結合的劍潭站TOD案，和文湖線、環狀線交會的劍南路站TOD。」

愛山林總經理張境在表示，「柯市長推動TOD案的選址考量，正好點出了圓山帝寶案所在的劍潭士林站生活圈優勢。」他進一步指出，台北市唯二持續有重大建設利多加持房市的，其一是肩負東區門戶計畫與第二信義區計畫任務的南港，其二就是北市府二大TOD案、台北表演藝術中心和士林科學園區加持的士林劍潭，而且區內還有一個士林紙廠開發案可期，「劍潭士林這兩站短短距離內的建設利多群聚密度，高居全國之冠！」

捷運劍潭站指標案「圓山帝寶」，是愛山林與地主冠揚建設一起合建，由李天鐸打造24層全棟SRC建築，規劃37至47坪不等，還可合併至84坪，房型組合可能性多元，正對圓山飯店樹海，甲山林機構把帝寶的成功經驗帶到這裡，以高優質產品規劃、頂級住居享受，樹立市場稀有性，滿足想要買好產品的高端消費者，在地望族與企業主紛紛出手換屋、置產，在短時間內創造客戶熱烈預約的盛況。

即使肺炎疫情衝擊零售業、街邊店生意，不過仍有不少區域低總價、小店面交易熱絡的地方，房仲業者根據實價登綠統計，今年第一季六都各行政區以桃園市桃園區21件店面交易居冠、楊梅區以15件居次，其中，桃園站前商圈的「巴黎站前大樓」商場7坪小單位店面交易，以每坪156.5萬元創下桃園區次高價紀錄。

根據台灣房屋統計，今年第一季六都店面交易迄今已揭露424件，除了桃園區、楊梅區之外，新北市林口區與台北市中山區各14件、居第三名。

六都店面熱門行政區平均店面總價大幅下修，除了台北市以及新北中和、台中南屯、高雄左營等區以外，六都多數行政區店面平均交易總價不到2,000萬元，桃園市的楊梅、平鎮甚至不到千萬元。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，疫情讓店面交易更趨「總價」導向，以首季全台店面交易最多的桃園區為例，平均總價2,039萬元，投資門檻低入手相對其他都會區更容易，長期低利、貨幣貶值，收益穩定的店面，兼具收益、抗貶值的置產價值，北北桃生活圈成形下，桃園占地利優勢，人口成長率六都居冠，讓買家積極主入桃園區店面的行列。

實價登錄顯示，去年桃園中正路上一間屋齡近50年的11坪透天店面，曾創百萬以上單價，今年第一季中華路上的「巴黎站前大樓」商場7坪小單位店面，也以每坪156.5萬元成交。

江怡慧表示，不僅桃園區，包含楊梅、林口等地店面交易件數多，顯見市場資金不僅會停留在主要熱門商圈，更將投資觸角延伸到衛星城鎮的在地生活型態商圈、或自住透天店面。

疫情使社交受限，熱門商圈因觀光人潮減少而受到影響，屋主也不願降價求售，造成有行無市，不過位於成熟穩定社區的生活商圈、中低總價的店面，以在地消費人口為主的店面，客源與收租相對穩定成為搶手貨。

財政部國產署2日指出，國產署與地方政府合計辦理五件國有土地開發案，除新竹案仍在洽談，今年桃園市林口國際媒體園區四大案大致已完成簽約，預估可吸引民間投資143.3億元，創造總產值351億元，及3,526個就業機會。

國產署自2003年啟動國有土地開發案以來，與地方政府、各主管機關共簽約61案，估計收益299億元、預估吸引民間投資1,278億元。

官員表示，國產署去年推出的林口國際媒體園區設定50年地上權，今年上半年陸續完成簽約，其面積共7.8公頃、劃分為ABCD四塊土地。台灣三井不動產以9.2億元標得2.8公頃的A區，產值上看152.7億元，為四區最大者。

東森國際則用3.1億元標下2.2公頃的B區，產值約65.5億元。而三立影城以1.1億元、3.6億元分別標得C區（0.7公頃）、D區（2.1公頃），產值依序為68.9億元、64.1億元。

若按照規畫，國產署在林口國際媒體園區一案可獲得權利金共15.6億元、剩下約1.4億元為桃園市政府所有，但國產署可另外拿到50年地租約37.6億元。

國產署表示，過去每年大概都能推出五件國有土地開發案，為地方經濟注入活水，今年上半年另推出兩件，包括屏東菸葉廠旁立體停車場案、台東池上太陽光電專區等，兩案合計可吸引民間投資20.7億元、創造總產值41.1億元與289個就業機會。

囤房稅近來再掀爭論，房產學者章定煊在臉書表示，時代力量主張課囤房稅，內政部認為囤房稅會傷害經濟，但這十多年來房價翻了一倍以上，目前房價已超過了2015年最高點，現在碰房價一下政府大喊會傷害經濟，台灣經濟也未免太脆弱了。

章定煊表示，如果政府願意拿出數據來，台灣的經濟只剩下房地產，其他都爛光了，也許居住正義可以扔到一邊去了。

但是，2018年台灣營造業占台灣生產毛額GDP僅2.52％，不動產服務業及住宅服務業占台灣生產毛額GDP 8.18％，兩者合計不過10.7％，不能否認每個產業都很重要，但是這樣的比重是否高到碰都不能碰一下？

從另外一個數據來看，2018年底國富毛額資產結構，非金融性資產占84.2%，其中土地占43.7%，房屋及營建工程占20.3%，兩者合計64％。這部分土地還是用公告現值計算的，如果用市價計算，土地的價值起碼要增加10％以上（2018年內政部資料顯示，公告現值是市價91.32％）。

也許因為台灣國家財富大部分都放在房地產這個雞蛋籃子裡，所以碰都不能碰。但這樣的財富分配型態，造成年輕世代很大的經濟負擔，以及下一代養育費用被壓縮的社會問題，政府到底要做什麼來改善這樣的財富分配情況？

從這幾年國富調查數據來看，這部分的結果是沒有改善，在台灣「有土斯有財，沒土的人只能去吃土！」的狀況不變。

章定煊說，政府告訴我們，這幾年居住品質已有改善，但高房價下，這幾年首購族能入手的房子不是小，就是老，居住品質改善在哪裡？

章定煊表示，台灣房屋稅稅基過低，即使採時代力量提出的囤房稅版本，囤房大戶課到10％，實質稅率了不起1％。與其去討論囤房稅有效無效，不如說是否實施囤房稅是一種宣示效果，代表政府的政策動向。

時代力量希望政府能宣示房價能獲得抑制的政策走向，現在的執政黨悍然拒絕了。就如同他之前所分析的，執政黨對於房地產中間偏多的政策走向，在這一回的交手中，進一步的宣示了，也確認了。

大陸建設董事長張良吉表示，今年推案總金額預估達新台幣280億元，將再推出4個新案。其中，位於新店央北重劃區建案已於首季推出，目前銷售戶數已逾8成，其他建案將在第2季起陸續銷售。

張良吉認為，對於大陸建設未來展望「蠻樂觀」，近年持續開發理想產品，將持續與策略夥伴開發商用不動產，除了北台灣市場，觸角將延伸至中、南部。

欣陸投資控股執行長張方欣今天說明2019年營運成果及2020年營業計畫。她說，欣陸投控去年合併營業收入新台幣226.65億元，毛利率為12.1%。各事業體本業穩健發展，不過，因認列海外轉投資相關損失，去年稅後合併淨利0.97億元，每股盈餘為0.12元，今年擬配發現金股利每股0.5元。

張方欣補充，欣陸投資控股常受到海外轉投資影響，從今年開始，印度專案與海外轉投資不會再對獲利造成影響，「今年最重要的就是本業表現」。

營建事業部分，大陸工程待建工程總值逾700億元，相當於3.5年工程案量，也是公司成立74年來的最高紀錄，待建工程案包含「桃園捷運綠線土建統包工程」及「南港機廠基地公共住宅統包工程」等專案。

另一方面，大陸工程也將積極發掘新市場，持續關注台灣住宅與飯店需求以及後續建築工程商機。此外，政府推動再生能源，大陸工程也將評估相關機會。

建設事業部分，大陸建設去年銷售金額合計約70億元，因部分為合建案、實際分回59億元，年增率達28%，優於原先預期。董事長張良吉說明，營業收入來源除了來自建案完工交屋及餘屋認列外，大陸建設處分高鐵股票及出售民生大樓也增加業外收益。

他表示，今年推案總金額預估約280億元，除了興建中的個案及餘屋外，將再推出4個新案，推案地點集中雙北。其中，位於新店央北重劃區建案已於首季推出，開案3個月，銷售已超過8成；其他建案包含位於台北市德行東路、南京東路馥敦飯店合建案及天津街都更案等，將陸續於第2季銷售。

預售屋屋況全新、議價空間較大，是很多人買房時的選擇，但同時也有屋況不如預期的風險。有網友在《PTT》上PO文表示，他剛住進預售屋完工的新建案，卻發現鄰居組成複雜，不但有八大產業、疑似討債集團，還有神秘房客。讓他感嘆「人少的社區也不一定單純」。

原文網友表示，這間預售屋是他人生的第一間房。但沒想到入住後住戶非常的「多樣性」，讓他大開眼界。比如有八大行業的女生，入厝趴從下午開到晚上，且看起來都是該行業的女性；也有不好說的「金控業者」，一次買很多戶，對管委會規定有意見狂罵人，講起話來一言不合就想「出來談判」；還有號稱在家上班的住戶，都偷偷摸摸的，進入人口複雜，還要求白天不能有聲音吵到他們。他苦笑說，只差再收集到吸毒的就大滿貫了，要住新社區，只有住戶入住完畢才是真正的開獎。

網友們則認為，這種情況常發生在低自備低總價套房的案子，且新建案就是什麼資訊都沒有的踩地雷，很難預測。由於建案地點在台中西屯，也有人回應「西屯很正常」、「台中不意外，現在的房價買的起的大都是賺不正當錢的」，也有網友分析，市區的高級住宅大樓因為物業管理嚴格，又很保護住戶隱私，其實詐賭毒的比例頗高，跟地區不一定有關。

花蓮青年安心成家住宅上月起開放承購戶簽約，傳有人退訂，縣議員邱光明今天在縣議會質詢時，要求縣府公布簽約狀況。建設處長鄧子榆表示，確實有部分承購戶退訂，但已通知遞補戶，目前有129戶簽約，預計明年4月交屋。

花蓮縣議會定期會今天起展開總質詢，縣議員邱光明關心青年住宅簽約情況。他表示，縣府上月9日開放承購戶簽約，目前已近一個月，銷售情況如何？並表示，青年住宅可以振興地方發展，但是周邊停車空間不足，縣府應該設法改善周邊交通和停車空間，提高民眾購屋意願。

目前花蓮青年住宅開放承購的住宅區有600戶，建設處長鄧子榆表示，繳訂金的有531戶，另外還有遞補戶。簽約時，除了原繳納的10萬元訂金，還要再繳40萬元簽約金，有退訂就會通知遞補，目前簽約的129戶。對於周邊交通和停車問題，鄧子榆說，正進行規畫和評估。

建設處說明，退訂的主要是前年首批承購戶，有些是誤以為繳了10萬元訂金，剩餘部分可以全額貸款，也有人等了較久，已經另外買房才退訂。目前符合資格的遞補戶有702號，已通知候補到432號。

建設處強調，縣府目前委外每天安排20組民眾實地勘屋，並依抽籤序號選購房型，承購戶有5天以上的契約審閱期，簽約時除了原已繳納的10萬元訂金，還要再付40萬元簽約金。縣府已跟台灣銀行、土地銀行等8家公股銀行協調，只要個人信用良好，有機會貸款到8成。

花蓮青年住宅基地位置在新城鄉北埔地區、總計7棟809戶，分成住宅600戶及店面100戶，室內坪數約16至17.5坪，分別以250萬元及320萬元賣斷式出售，另有109戶保留作為用地徵地時，優先承購戶或未來公共建設所需的拆遷安置戶。

新冠肺炎疫情，造成全球低利率趨勢，疫情關係讓許多人都宅在家，各式餐廳店面人潮稀稀落落，但全台店面中仍有交易熱絡的地方，全台「店面最賣座」行政區出爐！根據實價最新資訊顯示，2020年第一季六都店面交易件數統計共424件，六都中店面最賣座行政區TOP3，分別為「桃園市桃園區」以21件奪下最賣座的冠軍、「桃園市楊梅區」15件第二、「新北市林口區」與「台北市中山區」均居三各14件，全台最賣座行政區前三名，桃園市就包了2席。


回顧2019年度，最賣座行政區桃園市桃園區以180件奪下最賣座的冠軍、台中市北屯區以125件拿下第2名，桃園市中壢區以119位居第3名。2020年第一季六都店面交易最賣座的行政區仍由「桃園市桃園區」蟬聯拿下第一名。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，疫情讓店面交易走「總價」導向，2020年第一季桃園市桃園區店面，平均總價在2,039萬元，總價在2千萬元左右的店面是相當誘人，因為桃園是北台灣房價負擔率不到30％的都會區，桃園店面多屬中低總價、價格實惠，店面空置率相對低，且投資門檻低入手相對六都容易，因此讓店面買家愛不釋手。

現今一年期定存利率僅剩0.81％，500萬以上大額存款利率更降到0.13％，長期低利、貨幣貶值的環境中，收益穩定的店面，兼具收益、抗貶值的置產價值，加上北北桃生活圈正夯，桃園占地利優勢，交通便捷性高，且人口成長率更是六都中的佼佼者，多項利多讓買家積極搶店主入桃園區店面的行列。

這次意外發現，桃園市楊梅區與新北市林口區擠進最賣座的行政區第二、三名，顯見市場資金不僅停留在會主要熱門商圈，更將投資觸角延伸到衛星行政區中的在地店面，多半屬於社區生活型以及自住透店型兩種。

江怡慧進一步說明，店面型態有熱門商圈型、社區生活型、趨勢增值型等等，消費主客群不同，現階段因為疫情關係社交受限，有許多熱門商圈因為觀光人潮減少進而受到影響，屋主也不願降價求售，造成有行無市，相反地屬非高總價型的店面，位成熟穩定社區的生活商圈，以在地消費人口為主的店面，客源與收租相對穩定成為搶手貨。


江怡慧補充，現階段店面市場表現多以「中低總價」交易為主，而一直是高價位的北市店面也不例外，同樣全台第三名的「台北市中山區」店面，平均總價約2,638萬元，像林森商圈就不乏小坪數店面，根據最新實登資料顯示，北市店面熱區前三名多以巷弄間的住宅一樓店面更是夯，都是低總熱門物件地盤，印證這類產品搶手度。

目前台灣疫情控制得當，對於國內防疫管制逐漸放寬，國人暫不能出國，轉向國內旅遊的補償性消費便會開始發酵，熱門商圈中的人潮回流，帶動店家生意回升後，國內各區一線店面或是熱門商圈型的店面交易將再回溫。

　　一掃疫情陰霾，剛剛過去的5月份，房地產市場持續復蘇。值得注意的是，雖然大部分市場升溫，甚至出現火爆的景象，但部分城市卻面臨土地流拍、庫存高企、去化壓力加大等難題，不同城市間分化加劇。

　　土地市場受寵 溢價率上升

　　中原地產研究中心資料顯示，今年前5個月，全國50個大城市土地市場成交額合計達1.7萬億元，同比增長8.8%。其中，29個城市的賣地收入超過200億元，50個城市的賣地收入超過百億元，均刷新紀錄。同時，北京、杭州和上海賣地收入均超過千億元。

　　5月9日，北京土地拍賣市場上，合生創展以72.2億元總價、26.2%溢價率取得豐台區分鐘寺地塊，綜合樓面價為69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企競拍下，合生創展以42億元價格、42%溢價率和65.4億元價格、37.86%溢價率拍得分鐘寺的相鄰兩地塊，綜合樓面價分別為76168元/平方米和73912元/平方米。

　　其他一線城市土地市場也非常火熱。5月15日，深圳前海一宗採用“雙限雙競”的宅地吸引16家房企競拍，最終龍光地產以115.97億元、45%溢價率、配建40760平方米人才住房拍得。經計算，地塊可售樓面價高達87409元/平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，目前土地拍賣市場溢價率明顯上升。今年已經拍出的土地中，成交價超過20億元的地塊有44宗，其中底價成交的只有11宗，占比為25%。而在2019年，底價成交的地塊占50%以上；第四季度拍出的高價地中，底價成交的占到60%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由於金融環境相對寬鬆，房企融資難度有所下降，資金較為充裕。同時，近期參拍土地均為熱門地塊，對房企的吸引力較大，這也是溢價率有所上升的原因。

　　在土地市場一片火熱的背景下，三四線城市卻頻現流拍。克而瑞研究中心監測資料顯示，3月1日至4月19日，重點監測城市共計有79宗地塊流拍，其中三四線城市占比達65%。

　　對於土地市場未來的表現，克而瑞研究中心認為，在資金面和銷售預期的壓力下，未來會有更多條件不佳的地塊無人問津，土地流拍率可能繼續攀升。各城市的成交量價和市場熱度雖然全線回升，但需求更有保障的一二線及部分三線城市土地拍賣競爭將更加激烈，各線城市之間的分化愈發明顯。

　　一面成交回暖 一面庫存增加

　　與土地市場類似的是，住房成交也明顯回暖。中原地產研究中心統計資料顯示，5月北京商品房成交超過2萬套，僅低於此輪調控後的2018年5月和2017年4月。

　　從成交面積來看，一線城市成交面積環比上升20.1%，其中，北京成交49.54萬平方米，環比上升42.5%，同比上升10.5%；上海和廣州分別成交118.5萬平方米和74.9萬平方米，環比上升22%和14%，同比持平。二線城市成交面積平均環比上升35%，其中溫州環比上升120%，武漢環比上升81%。

　　張大偉表示，如果說2月全國市場基本冰凍，3月市場僅恢復50%，那麼目前來看一二線城市的樓市小陽春已經出現。

　　並不是所有市場都有回暖跡象。貝殼研究院資料顯示，今年1月至5月，66城新房市場合計成交套數和成交面積分別下降21.9%和20.0%。這意味著，雖然部分城市成交上升迅速，但整體成交仍呈下降趨勢，說明也有部分城市成交下滑較明顯。

　　在此背景下，各線城市住宅庫存分化加劇。上海易居房地產研究院近日發佈的最新一期《中國百城庫存報告》顯示，過半城市庫存有所增加。具體來看，截至4月底，100個城市中有54個城市庫存同比增長，部分二線城市庫存上升明顯。其中，5個城市庫存同比增幅超過50%，日照庫存同比增加114%，杭州庫存同比增加75%，南寧、青島和成都庫存分別同比增加58%、53%和50%。但與之相對應的是，珠海、中山和南通庫存分別同比減少38%、38%和35%。

　　從存銷比來看，前10名庫存去化週期均超過30個月。其中，舟山、煙臺、三亞和包頭庫存去化週期分別為30.9個月、31.2個月、33.1個月和34.3個月；泉州、漳州和廈門庫存去化週期超過3年，分別為38.1個月、38.8個月和38.9個月；大廠庫存去化週期達46個月，香河庫存去化週期達55.9個月，蕪湖庫存去化週期超過5年達62.1個月。與之相對，杭州、清遠庫存去化週期僅為4.1個月，成都為4.2個月，寧波為4.4個月。

　　精准調控是關鍵

　　一面是火熱難抑，一面是平淡如水，房地產市場分化現象仍難消除。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，需求較為集中是關鍵原因。從2006年到2016年，都市圈人口有了很大增長。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈內。

　　黑龍江省大慶市統計局日前發佈的大慶市房地產去庫存調研報告也給出了問題所在。近年來，雖然大慶市城鎮化率呈現持續上升趨勢，但人口近六年出現下降趨勢，對房地產市場產生直接影響。

　　這份報告還認為，人口老齡化問題直接導致購房的剛性需求較弱，進一步加大了大慶市房地產去庫存的難度。因此報告建議，應加快完善房屋租賃市場，構建租售並舉的住房體系。大慶市90平方米以下住宅庫存占比達到29.2%，更適合推進將待售性商品房轉為租用性商品房，應根據目前實際情況加快相關政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。同時，加快實施農民及農民工購房優惠政策，促進戶籍制度改革的落實。

　　倪鵬飛表示，現在宏觀經濟仍高度依賴基礎建設。應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

　　嚴躍進表示，由於當前住宅庫存去化週期總體偏長，從化解庫存的角度出發，庫存高企地區應調整商品房供應節奏，加大落實戶籍制度改革，這樣庫存壓力則有望得到積極釋放。

　　對於熱度較高的地區，倪鵬飛建議，以住為抓手，建設新市民安居工程；以城市為本體，實施新市民職住一體化工程；以資金為保障，開啟新市民的就業工程。

　　在進一步精准調控下，對於後期市場，上海易居房地產研究院研究員姚方表示，在今年經濟下行壓力加大、政府工作報告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

　　日前，成都4萬人搖786套房、杭州近6萬人爭搶959套房源等個案被推上風口浪尖。究其原因，其售價明顯低於周邊二手房價格。

　　姚方表示，從二手房成交來看，5月蘇州、揚州、成都、無錫4城二手房成交量出現環比下降，二手房市場最先火熱的深圳、南京環比增幅也明顯回落。“而5月部分資料大幅上升，可能與多種因素有關。例如佛山，因其二手房網簽新系統明確網簽合同有效期，導致集中網簽。金華作為2022年亞運會的分會場，目前市內已加緊建設部分配套設施，不排除樓市存在一定的炒作”。

　　5月底，中海地產深圳區域對外發佈宣稱第五代產品+“智慧生活3.0”重磅活動，並集中對外亮相了龍崗中海寶荷、光明中海寰宇時代花園、龍華中海匯德理及坪山中海萬錦熙岸4個項目。


　　據業內觀察人士說，“中海深圳一口氣推出4個項目實屬不易，畢竟這距離中海上一次推出涉宅新盤，已有3年多。”

　　年初以來，深圳作為一線城市在房地產市場上風頭正勁，樓市成交率先復蘇，並積極推出抗疫情“穩樓市”的諸多寬鬆措施，比如放鬆預售許可條件，允許土地款延期交納等，但房價也反彈明顯，漲幅扎眼。

　　在一房難求的深圳樓市，央企背景的中海地產集中放出4個新盤入市，這要讓多少中大型房企們暗地裡“羡慕嫉妒恨”！

　　對於任何一家房企來說，強勢密集推盤，尤其像中海這種具有品牌、資源等優勢的龍頭房企，顯然就是向市場釋放了一個重大信號，即在當前市場下，要提升市場份額和佔有率。

　　從克而瑞資料監測看，從今年樓市“紅5月”銷售看，中海地產斬獲銷售額（全口徑）276.6億元，同比跌幅-5.7%，環比跌幅-1%，在全國房企銷售TOP20強雖都不是跌幅最大的，令外界吃驚的是，中海卻是當月銷售額同環比“雙跌”的唯一房企。



　　據中國海外發展披露：2020年4月份，中海實現合約物業銷售金額約279.52億元，相應的已售樓面面積約為148.49萬平方米，分別同比增加8.9%、8%。

　　雖中海5月份銷售業績暫未披露，但應該誤差不會太大。另據悉，今年“紅5月”全國銷售百強房企中，有67家單月業績同比提升，而觀察整個百強房企業績，單月同比增長12.2%。這說明排名TOP10強的中海、綠地的銷售確實有些“慘”。

　　從克而瑞資料監測看，今年前5個月，中海地產實現銷售額（全口徑）1153.3億元，與去年同期1228.8億元相比，同比下滑-6.14%，排名倒是前進一位，從第七躋身第六。

　　另從權益銷售額看，中海地產今年前5個月實現銷售1077.6億元，排名第4，去年同期為1148.2億元，同比下跌也為-6.14%，排名同樣前進了一位。

　　我們已知的是，中海今年來高層變動頻繁，或波及到銷售士氣復蘇和提升。



　　5月12日，中國海外發展公告：顏建國已辭去中海集團董事長、法定代表人、總經理職務，以上職務由張智超接任，但顏建國繼續擔任董事局主席。

　　今年2月份，剛年滿40歲的張智超接任中國海外發展行政總裁、執行董事，幾個月後又獲任執行董事及行政總裁，被稱之為中海歷代最年輕的總裁。

　　1個多月前，據媒體報導：中海地產上海公司總經理崔帥被帶走調查，同時涉及萬科、華潤兩家上海區域公司的相關負責人也被突然曝出“失聯”。

　　這背後，外界猜測都與當時上海虹口一宗地被疑“圍標”事件而震動上海地產圈，至今仍未有最新消息。

　　2019年，中海地產合約物業銷售約港幣3771.68億元，同比增長25.21%，實現結轉收入1636.5億元，同比增幅13.6%，歸母淨利416億元，同比增幅10.3%，歸母淨利率25.4%，與房企普遍10%左右的淨利率相比，是名副其實的“利潤之王”。

　　即便如此，中海地產也同樣面臨毛利率、淨利率及規模增速下滑等風險，比如去年毛利率33.7%，同比下降4.1個百分點，淨利率同比下降0.76個百分點。

　　在3月中海業績會上，張智超透露中海目前在手貨量3100億元，且已取得預售證，根據疫情和運營節奏，今年上半年新增貨量約1000億元，下半年新增約2700億元。意味著，在不新增土地儲備的情況下，今年貨量總共6800億元。

　　據中海董事局主席顏建國2017年定下的戰略目標，2020年銷售任務要實現4000億港元，毛利率要保持30%，但從疫情持續影響看，銷售額已受影響，若要維持這個毛利率水準，新貨源預售價的下探空間勢會受限，或進一步抑制走量。

　　相對于央企或國企的考核體制，地產民企要靈活的多，隨市場而動，該以價換量就趕緊跑量，雖然犧牲了一時的利潤，但保住了現金流，贏得了明天再戰的機會，但像中海等，雖資金便宜，“利潤王”的頭銜有時卻是一個緊箍咒，或影響及時騰挪。

一線城市的房價漲幅主要由深圳支撐，與此同時，深圳的租金跌幅也位居前列。

過年前，深圳白領劉琛（化名）把她羅湖口岸附近的房子掛到仲介處出租，後來趕上疫情，劉琛推掉了仲介零星介紹的幾個租客，打算先暫緩出租。沒想到的是，到了6月，她的房子還沒有租出去，最近連諮詢的人都沒有了。

與劉琛對接的一位仲介小柳向她介紹，以前租房子，快的話一天內，慢的一個月內也基本能租得出，但疫情之後，出租週期普遍被拉長，有和劉琛情況類似的，從年前1月掛盤到現在一直未能租出去。

小柳將主要的原因歸結為羅湖口岸尚未開放，他說，選擇這一片區的租客，基本是圖交通便利，靠近地鐵、火車站和口岸，很多人是去香港工作的，現在關口關閉，有的租客去了相對偏遠一些的片區。

劉琛待出租的房子是一套小兩居，掛盤租金價格是每個月5200元，現在，仲介建議她直接降到4500元，否則的話“可能會長時間租不出去”。

劉琛向21世紀經濟報導記者介紹，房子成功出租後，仲介會收取一個月的房租作為仲介費，房東和租客各承擔一半，“如果不是行情真的變差，他們應該不至於建議降價”。

但謹慎起見，劉琛找了附近另一家仲介諮詢，得到了類似的回應：深港兩地的來往未恢復，租客減少，出租房的空置期在變長，如果希望儘快出租，一定要降價。

劉琛的案例或許有其所在片區的特性，但從機構發佈的資料來看，在深圳的樓市成交火爆背後，租房市場相對遇冷。當下正值畢業季，按照往常的慣例，租房市場會迎來一波高峰，房租價格也會有所上調，但今年價格不降反升，租賃房源空置期在拉長，疫情的影響或許還有待消化。

租賃、買賣“冰火兩重天”

21世紀經濟報導記者近日走訪了南山、福田、龍崗區的公寓、仲介門店，試圖瞭解住房租賃市場具體的情況。

在南山區的桂廟新村，一棟出租公寓的物業管理吳喬向記者介紹，總體受到了較大的疫情影響。原本空置時間平均只有1周，現在普遍延長至1.5周到2周左右，而且租金大約下調了10%。

吳喬介紹，來這裡租房的，很多是公司租給員工作為集體宿舍，包括餐飲、安保、保潔等行業。現在來看房的人少了很多，因為還有一些務工人員沒回深圳，還有一種情況是公司裁員或員工離職後，公司退租。

記者看到，桂廟新村很多公寓樓的一樓是商鋪，多數是做餐飲生意的，形成了“美食一條街”。吳喬說，受疫情影響，一些商家關閉。

同樣位於南山區，靠近深圳大學的一處學生公寓，租房生意也受到了影響。一位元宿管人員向記者介紹，公寓裡的房間有4-10人間，其中，4人間的單個床位月租金在1000元-1200元之間，適合來深圳實習或者找工作的學生，但目前，來租床位的人明顯減少。

福田區一家小型房產仲介公司的小張向21世紀經濟報導記者介紹，他負責的片區，目前租金大約是100元/平米左右，比往年下調了5%-10%。

小張表示，往年片區的房源一般很緊張，基本一放出來就會被簽下，但現在周圍房子的空置率依然很高，有套裝修不太好的公寓甚至已經空置超過半年。因為疫情的影響，很多應屆畢業生還沒有到深圳，租房需求尚未真正回升。

羅湖區的一位元房東則向記者表示，他把每個月租金降了1000元，但一個月仍然沒能租出去，試圖聯繫機構託管，但對方說他所在片區的房源太多，暫不接收。

租房市場的“冷清”與買賣市場的“火爆”形成對比。6月1日，諸葛找房資料研究中心發佈了《5月百城二手房、全國租金報告》，一線城市5月二手住宅市場均價為61279元/平方米，環比上漲1.19%，仍主要由深圳上漲帶動，其環比漲幅達2.69%；同比來看，較2019年5月同比上漲0.85%，其中深圳同比漲幅最大，為6.53%，北京則同比下跌了4.49%。

但與此同時，深圳也進入了租金價格環比下跌TOP5城市的名單，這五座城市分別為三亞、深圳、青島、重慶和杭州，深圳的租金環比跌幅僅次於三亞，環比下跌2.45%，同比跌幅更是達到了5.94%。

就業人口支撐租賃市場

諸葛找房資料研究中心的分析指出，深圳作為一線城市，疫情後由於租賃市場供應量上升，整體市場供過於求，租金呈現下降局面。

58同城、安居客日前發佈的《2020年4月份一線及新一線城市租房趨勢報告》指出，深圳4月新增房源量相對於3月以45.4%的環比漲幅領跑一線城市，其中龍華、南山、羅湖均出現50%以上漲幅。

有深圳的房地產研究人士向記者介紹，房源量可能有所增加，但不一定有這麼大的幅度。

伴隨著供應增加的，卻是需求的減少。在分析全國租賃市場的行情時，諸葛找房資料研究中心認為，租賃市場的活躍度與就業環境息息相關。

曾有資料指出，深圳80%的人在租房，在這樣的市場中，租賃行情與就業情況更是高度相關。記者在走訪中發現，也有片區表現相對強勁，並呈現復蘇之勢。

龍崗區一位元自如仲介向記者介紹，他所負責的阪田街道周邊社區房源租賃情況不錯，可能因為租客很多是華為員工，他們的工作穩定，收入高。有的在年初房子到期直接續了約，有的在考慮找房換租。

但據他瞭解的情況，附近城中村的農民房以及農民房改造的公寓，普遍在降價。

南山區粵海街道的一位仲介鄒文浩感受到了市場在慢慢恢復。他向記者介紹，2、3月的時候租房情況受疫情影響較大，現在已經差不多恢復了，平均空置時間在20天左右，比往年稍微延長了幾天。

他所在片區對應的租客，同樣是以在騰訊、百度等大企業工作的員工為主，受疫情影響較小，復工相對及時。此外，附近幾所學校在5月陸續開學，為了孩子上學方便而選擇租房的家長也構成了租客的一個主要群體。

“我們的價格沒有降，反而有的還小幅上漲了，但價格上漲的房子占比並不高。從我瞭解到的南山中心區的情況來看，租金可能下調了10%。”鄒文浩說。

美聯物業全國研究中心經理張添鳴向21世紀經濟報導記者表示，租房市場很大程度是靠經濟形勢支撐的，隨著疫情逐漸控制，相信租房需求也會回升。

作為全國樓市典型市場的杭州，搖號買房已經成為杭州人茶餘飯後討論的重要話題。

近日，杭州一個樓盤再度成為市場的焦點。位於杭州未來科技城板塊的遠洋西溪公館一次性拿到959套預售許可證。從最終報名情況看，有超過5萬人參與了這個項目的認籌搖號。這意味著，專案的實際中簽情況不足2%，成為目前杭州市場最火爆的樓盤之一。

第一財經記者採訪獲悉，上述樓盤之所以出現如此多的認籌，來源於一手房限價帶來的一二手市場價格倒掛，“買到便是賺到”的套利投機者極度活躍。據悉，該樓盤項目均價為2.8萬/平方米，而周邊二手房價已經超過3.5萬元平方米，一旦買到上述樓盤理論上每平方米就出現了至少7000元的淨收益。

常年搖號的城市

作為國內房地產市場交易活躍的城市，杭州過去兩年的搖號情況比比皆是。

2年前，在上海工作的安徽人吳順芸（化名）把自己的戶口落戶到了杭州。由於吳順芸是研究生畢業，按照杭州的政策可以直接落戶，而落戶之後就可以直接開始買房。

“考慮到在上海落戶比較困難，我就把戶口落在了杭州，主要還是想要買房，進行資產配置的需求。”吳順芸告訴記者。

過去2年，吳順芸參加了近20次搖號，每次參與搖號的樓盤基本都有“套利空間”，也就是說均存在一二手房價格倒掛現象。他參加了包括和光塵樾、梧桐郡、德信海德公園、華潤幸福裡等樓盤的搖號，不過均沒有搖中。就在不久前，他總算搖中了一個叫源翠府的樓盤。

“主要還是投資需求，杭州落戶比較方便，我們也想在一些好的城市配置資產。”吳順芸告訴記者。

根據克而瑞資料顯示，2019年，杭州十區共成交新房13萬套，環比跌9.85%；同時，杭州市（不含臨安）共成交8.06萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。一二手房價格漲幅差距近20個點。這意味著，若不考慮時間差，購房者用相對便宜的價格買了一手房之後，轉手在二手房市場便存在約20個點的收益。

近年來，杭州市場一直存在價格倒掛現象，讓這座城市成為一個“常年搖號的城市”。此前，包括融創城、陽光城未來悅、綠城梧桐郡等樓盤，中簽率均不到3%。

中原地產資料顯示，杭州市區（不含富陽、臨安）住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。從庫存對應銷售情況看，杭州整體市場的供應比較合理，因而給了樓市較好的經濟支撐。

此外，較多的人口導入，也增加了部分的投資需求，由於杭州落戶條件寬鬆，許多外地人都選擇在杭州落戶，願意在這個城市進行資產配置。根據統計資料，杭州2019年常住新增人口位居全國第一，同比2018年新增56萬人。

幾萬人搖號背後，每個有購房資格的人都在想辦法儘量多去爭取機會。

比如上述遠洋西溪公館這次推出的小戶型（100平方米以下）有244套，占25%，以最小戶型面積59平方米匡算，最低總價為170萬不到。但這次開售分為兩個組團，有兩張預售證，因此也有兩個報名通道：一張預售證有387套房源，如果是首套首貸購房者，專案指定銀行存款驗資40萬，二套或者全款購房的就是80萬；另一張預售證有572套房源，驗資門檻首套首貸80萬，二套或者全款購房是160萬。

那麼，如果購房者一張80萬的存款證明，可以在兩個通道內報名成功。按照這個驗資模式估計，平均一個人驗資80萬的話，目前已經凍資400億。

第一財經記者瞭解到，很多客戶甚至通過炒房票的形式來進行“套利”。具體而言，很多有房票的客戶去搖號，如果中簽再把這個資格直接轉手給其他人，進而獲取差價。

市場交易活躍

樓市“打新”大潮洶湧，另外一方面，杭州的土地熱度持續不減。根據第一財經記者統計，今年以來，杭州土地出讓金已經超過1000億大關。

杭州透明售房網資料顯示，2020年一季度，杭州全市共成交60幅土地，總成交面積195.9萬平方米，同比下降5.6%;成交金額490.2億元，較去年同期增長8.1%，疫情並未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米，與去年同期的10930元/平方米基本一致。

今年4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出讓土地43幅，總出讓面積136.1萬平方米，同比增長29.3%，環比增長90.6%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環比增長195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競拍至自持，“封頂”、“競自持”等現象又重回市場，整體的溢價率上升至24.4%，創下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。

根據中原地產統計資料，2016年-2020年，杭州總計土地收入10301億，位居全國第一。溢價率29.95%，在排名前十城市同樣位居第一。

由於杭州2022年將舉行亞運會，加上經濟和基建的快速發展，杭州的前景被越來越多人看好，疊加城市較為寬鬆的人口政策，使得新老杭州人都不想錯過分享這場城市發展的“盛宴”。

“我也想把自己的戶口遷到杭州，進行一下投資，做為長三角的重點城市，杭州有產業有人口，市場還是收到歡迎。”一位元廣州的投資者告訴第一財經記者。

部分杭州中產加入到投資買房行列。“一些人聯合買房，甚至民間的各類低成本資金通過各種管道間接流入地產，也增加了購買力。”一位元地產高管想記者分析。

中原地產首席分析師認為，房地產市場缺乏長效機制，政府限價是避免市場失控，但又不能讓房地產熄火。市場漲跌應該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把資料弄平穩了，結果卻會出現更多的亂象。

比如萬人搖號，便是一二手價差帶來的畸形產物。在這些“買到就賺到”的房子背後，開發商、搖號者、房屋仲介等各類群體，都在裡面扮演了不同的推動角色，助推市場情緒進一步加劇。

在滿足房地產市場平穩發展的路徑上，杭州可能還需要想更多的辦法，進而來促進這個市場進一步健康穩定。

　　[ 深圳市土地交易中心資料顯示，2006~2019年間，深圳累計住宅供應730578套，年均5.2萬套。 ]

　　相比往年，深圳今年的樓市小陽春來得要晚一些。

　　深圳市住建局房產資訊平臺顯示，5月新房成交4788套、二手房成交9042套，兩個資料同比相差大約0.1%，出入不大。而放在過往6個月的時間軸內比較，深圳目前的成交量已經在疫情低谷之後逐漸上揚。樂有家、諸葛找房等多個協力廠商機構資料顯示，深圳二手住宅均價已於今年4月上漲到了6萬多元/平方米，並持續上行。

　　量價齊漲的5月，不少人已不滿足於按揭貸，正嘗試利用信用貸來撬動房產，寄望分羹深圳樓市，“買到就是賺到”的投機風開始出現苗頭。

　　然而硬幣的另外一面，信貸違約的魅影卻在悄然閃現，一些銀行客戶經理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業務和斷供業務開始抬頭。部分銀行已經開始警惕小微企業貸款潛存的逾期風險；抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經理變得“膽小”了起來：對小微企業的貸款審查變嚴格了。

　　樓市斷供和抵押貸逾期抬頭

　　在中國農業銀行(3.430, 0.01, 0.29%)深圳一支行零售信貸部工作近十年的林麗最近有些煩。服務中小微企業客戶近十年，她5月份手頭已經接手了兩筆貸款逾期業務。過去，她好幾年才會遇到一筆貸款逾期業務。這段時間，銀行客戶經理們好幾年都不曾遇到的貸款逾期“黑天鵝”業務如今開始出現了。

　　另一銀行經理張敏也不幸踩雷。她的這位元客戶在深圳寶安區沙井經營了一家四五十人規模的模具廠。前後十幾年，歷經2008年金融危機，工廠業務整體平穩，老闆在今年春節過後也就沒太在意疫情對業務帶來的衝擊。孰料上游大客戶4月底臨時告知訂單要減半，模具廠的經營狀況開始斷崖式下滑。

　　“中型企業一般預留兩三個月現金。開小廠的老闆基本都是一有錢就立刻投入生產了，也很少有心思搞副業做投資，老闆也就預留了一個月現金。現在撐不過來，已經辦了貸款展期。”張敏言及這一切不甚唏噓，以前銀行面臨的企業抵押貸逾期情形無非是企業間鬧經濟糾紛。如今，經手的抵押貸逾期業務不少源於產業鏈傳導。

　　幸運的是，林麗和張敏經手的客戶都辦理了貸款展期，這在往年是不大可能的。

　　今年3月，《關於對中小微企業貸款實施臨時性延期還本付息的通知》（下稱《通知》）允許小微企業還本付息日期延至2020年6月30日。這也讓資金緊繃，一時間難以還款付息的企業獲得了喘氣的機會。

　　相對於小微企業逾期，個人按揭貸款暫時穩定，但也有國有銀行深圳分行人士向第一財經記者表示，按揭違約相比去年同期有增加，多是因公司倒閉失去供房收入。

　　“以前每個月大概有幾個客戶斷供；最近每個月大概有十幾個客戶諮詢斷供的事情，但是我們也會綜合貸款人情況辦理延長貸款期限、轉按揭，走到出售房屋那一步的客戶還不多。”上述國有銀行深圳一分行人士直言，但是這類現象有增多苗頭。

　　對於部分銀行人士感受到的貸款客戶的微妙變化，經營小微企業的業內人士、拍賣人士有著類似的感受。

　　常年活躍在企業圈、拍賣圈的王昌爾向第一財經記者表示：“我們目前接手的拍賣資產比去年同期有增加但不明顯，下半年會慢慢多起來，畢竟走完拍賣流程也需要時間。”

　　多位元銀行人士在接受第一財經記者採訪之際均有表達，抵押貸逾期、個人房貸斷供的現象開始慢慢“抬頭”了，但是斷供“潮”尚未到來。其中的原因在於，深圳的房價抗跌性強。即便企業主無路可走將房子入市也能錄得一個看漲的估值，不至於走到面臨破產起訴查封拍賣及繳納違約利息、個人征信上榜銀行“黑名單”的窘境。

　　即便如此，部分銀行已經開始警惕小微企業貸款潛存的逾期風險。

　　“我們支行行長在周會上也提到了這點，讓大家最近多梳理手頭的中小微企業客戶，摸底企業的經營情況、產業鏈上下游狀況，跟企業客戶溝通頻度要密一點。”林麗直言。

　　抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經理變得“膽小”了起來：對小微企業的貸款審查變嚴格了。

　　“三四月，有小微企業貸款貼息政策支援的時候，銀行貸前審查需要到企業經營場所拍照存檔，審核紅本房屋估價的七成、公司一年流水的六成能否覆蓋貸款額度，才能敲定放款與否；現在我們還會查驗小微企業上年度營業收入及淨利潤、上年度納稅額、員工人數、近兩年納稅證明及近三年財務報表等資料。”

　　一位不願透露姓名的股份制商業銀行福田區支行的負責人透露，悄悄收緊放款門檻是考慮到企業展期、續貸現象開始增多，不想造成銀行不良資產增多。

　　“淘金客”套用信貸資金

　　即便風險隱現，個人按揭貸仍是深圳各大銀行的香餑餑。

　　樂有家研究中心資料監控顯示，2019年至2020年4月深圳一共交易了15萬套房子。其中一次性付款占比不到一成，15萬套房子裡有13萬套便採用了按揭貸款的支付方式。而不需要抵質押或者協力廠商進行擔保的信用貸在部分銀行的風頭甚至蓋過了按揭貸。

　　“我手頭就排著四五個信用貸客戶，都是些貸款信譽記錄不錯且個人收入來源有保障的客戶。”民生銀行(5.780, 0.02, 0.35%)深圳一支行的劉姓客戶經理告訴第一財經記者。

　　如今的信用貸熱度明顯高於往年。多家銀行人士言及信用貸，只是感受不一，但均向第一財經記者表示，信用貸相比去年有增加。

　　其實，受到不少人追捧的信用貸用起來也不是沒有風險的。如果貸款人申請了信用貸並且已經用了，會在貸款人征信記錄上有所體現。在申請住房按揭貸的時候銀行可能會要求貸款人說明首付款的來源，如果提供不了首付款來源的證明，銀行可能會要求貸款人提前結清貸款，甚至直接拒批。與此同時，深圳的多家銀行都要求信用貸款三年內還清，少數銀行要求貸款人的信用貸業務於一年內結清。

　　第一財經記者瞭解到，對於沒有公司沒有房產的貸款客戶來說，一般銀行提供的信用貸上限是30萬元，貸款人可以選擇向兩三家銀行申請信用貸，籌得百萬元資金。

　　換言之，貸款人通過信用貸工具適度加杠杆可以助力自身搭上買房的車；但另一方面，它的還款期限又會給到貸款人還款壓力，信用貸不良也會直接影響個人按揭貸業務的申請、個人的征信記錄等。

　　鑒於信用貸的諸多限制，這些敢於同一時間去找兩三家銀行申請信用貸，湊足百萬元資金投向樓市的客戶，多半都對深圳樓市抱以極高的熱忱，且具有更強的購買力和更穩定的支付力。

　　“我經手的信用貸客戶，一次性貸到30萬元上限的基本上都是奔著二套房去的。”深圳一家股份制銀行黃姓人士表示，深圳樓市這幾個月價格持續上行給了不少剛需客和投資客上車的動力。

　　“信用貸一旦出現貸款逾期，因為缺乏抵押物清收很困難，我們審批辦理要求一直很嚴。但是深圳優質客戶多，至少我經手的客戶這兩個月有增多，基本上都是在大企業工作的金領人群，去買房投資的。”黃姓人士續稱，樓市的投資回報率給了加杠杆客戶人群信心。

　　高漲的樓市看不到終點

　　敢於加杠杆背後，是大多數深圳人篤信深圳樓市供需不平衡的局面暫時難以得到改變。

　　深圳市土地交易中心資料顯示，2006~2019年間，深圳累計住宅供應730578套，年均5.2萬套，放在長時間週期中，年住宅供應呈曲線下行之勢；與之對應的是，常住人口從2006年的846.43萬人，增加到2019年的1343.88萬人，累計增加接近500萬人，呈整體上行之勢。

　　同時，土地供應結構性失衡，工業、商業類用地供應多、住房用地供應少的局面十餘年間並未得到扭轉。美聯物業根據官方公開出讓的土地資料統計，過去14年裡，深圳居住、商業、工業三類用地結構的占比分別是：17%、10%和53%。

　　結構性失衡推導下，深圳購房需求在3月疫情緩和後便密集釋放，市場快速從4月份的部分片區過熱到現在量價齊升。

　　同時，房企們的拿地信心也正在快速被點燃。5月，深圳房企龍光地產拿下的深圳前灣片區地塊，以總價116億元佔據5月全國住宅用地成交總價榜首，每平方米可售樓面價超過8萬元。

　　樓市熱情不退，投機風開始出現苗頭，給調控再度加壓。以5月為例，深圳市住建局的調控動作接二連三。

　　5月22日，住建局親臨地產仲介機構現場檢查，TaTa公寓、鴻榮源•壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批掛牌價明顯高於近期真實成交價的房源被迫下架。5月26日，針對網友投訴網紅盤華強城捂盤惜售、沙井海岸城偷收喝茶費等問題，深圳市寶安住建局要求片區所有住宅新盤採取委託公證公開認籌籌錢選房的形式予以銷售。

　　高價房源下架、捂盤惜售內定房源被約談，再到近兩日福田區棚改炒作遭住建局打壓……主管部門操作基本上對症下藥，步步緊跟，以防樓市過熱。

　　5月初，深圳發佈的《2020年度建設用地供應計畫》顯示，年內計畫供應1200公頃建設用地，與2019年計畫供應量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應比例較往年有所上升，年內計畫供應面積較2019年實際供應面積增加了50%。

領展（00823）前日公布業績後股價漲近6%，昨再升6.4%，收報65.25元。花旗發表報告指出，在本港社會事件及新型冠狀病毒肺炎影響下，領展旗下資產仍具防守力，加上股價自去年高位已回調38%，目前股息率4.7%，較10年期美債吸引，重申其「買入」評級，但目標價削減22%至78.9元。

大摩睇70元 看好內地併購

花旗認為，領展旗下資產具備防守性，但投資者難免會調整對領展每基金單位分派增長的預期，不排除未來3年只有約3%的低單位數增長。

此外，花旗稱領展租戶上個財政年度的零售銷售僅跌1.7%，遠勝同期香港整體零售大挫19.1%，預期本財政年度零售銷售保持穩定，香港零售組合租金仍有約3%的上調空間。回購方面，領展上年度計劃回購6000萬個基金單位，但最終僅完成5200萬個，平均作價81.7元，涉資42億元，雖然本年度無表明回購目標，但相信會為補回餘下800萬個回購額度。

大摩報告則提到，香港零售前景較預期差，但經營環境正在改善，領展管理層亦預計本財政年度香港零售收入將按年持平，為維持穩定出租率，租金將會保持彈性調整。該行料領展在內地有更多併購機會，因其在內地成立團隊負責盡職調查，同時上調其評級至「持有」，目標價削4.1%至70元。

樓市未有因疫情大幅下調，甚至有買家及富豪願付大額辣招稅購入一手豪宅。嘉里（00683）九龍半山緹山上月初以3.5億元售出的3號別墅，買家以公司名義入市，須繳付的從價印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）合計高達1.05億元，有機會成為逾1年來全港新盤市場單一單位最大宗付辣招稅個案。

新盤單一單位逾年來最大額

前述的3號別墅，實用面積5128方呎，土地註冊處資料顯示，買家以海外公司TIMES SQUARE OVERSEAS CO LTD名義購入，須付的BSD和DSD相當於樓價30%，涉額1.05億元，令總購貨成本大增至4.55億元。該別墅亦是去年同屋苑2座7樓A室的買家支付9213.918萬元辣稅以來，新盤市場再現付重辣招稅個案。

翻查資料，對上一宗支付逾1億元辣招稅個案，為2018年9月長實（01113）淺水灣道90號9號屋，成交價4.67157億元，買家以公司名義入市，須付逾1.4億元辣稅，故緹山3號別墅有機會成為逾1年來新盤單一單位最大宗付辣招稅個案。

昨日新盤亦錄得大額成交，中原首席營業董事何偉強表示，剛促成筲箕灣香島3座32樓A室特色戶成交，實用面積1870方呎，連487方呎平台及1054方呎天台，平台設有大型按摩池，以7200萬元成交，呎價38503元。

恆地（00012）馬鞍山迎海系新盤周一（1日）連沽2個複式戶，單日套現9329.645億元，其中迎海．星灣18座地下及1樓A室，實用面積3112方呎，連1070方呎花園，以5103.68萬元連兩個車位售出，呎價16400元。

據土地註冊處資料，尖沙咀九龍站君臨天下2樓單號車位，5月下旬以329萬元售出，按原業主2017年買入價350萬元計，持貨約3年，賬面蝕21萬元，損手6%。

區內代理透露，上述車位於今年2月叫價380萬元放售，意味放盤約3個月終減價51萬元或13.4%易主，以現時該屋苑車位月租約4000元計算，新買家僅享1.5%厘租金回報。

九龍東啟德「港人港地」項目啟德1號（I）B層雙號車位，5月中以320萬元易手，相比原業主2018年3月買入價343萬元，貶值23萬元或6.7%。中原地產啟德分行經理施蒂文指出，目前啟德1號的車位月租約5500元，新買家收租回報約2.1厘。

世邦魏理仕宣布，獲業主委任為獨家代理，公開招標出售壽臣山壽山村道37號物業，早前市場估值50億至70億元，截標日期為7月31日（星期五）正午。

美國政府持有 可重建4.7萬呎

物業由美國政府於1948年購入，並持有至今作美國駐港領事館宿舍之用，現作公開招標出售。物業於1983年落成，現為六幢低密度住宅物業提供26個單位及52個車位，另設室外游泳池。物業重建潛力優厚，地盤面積約94,796平方呎，可重建面積約47,397平方呎。由於地盤布局修長，對海門面極寬闊，屆時可重建為海景豪宅獨立屋項目，每戶均可享深水灣醉人美景。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事王國偉表示，比鄰物業為壽山村道39號，於2018年6月以59.29億元由中資華潤置地 （01109） 購入，樓面地價高達每平方呎85,847元。可見南區高質地皮受市場追捧，而是次物業公開招標出售實屬南區投資難得機遇，相信備受本地及內地發展商的青睞。

二手豪宅市場交投回暖，5,000萬元以上大額買賣增多。其中，跑馬地樂天峰高層B室，實用面積1,280平方呎，屬於3房間隔，剛以5,410萬元轉售，呎價42,266元。

原業主於2012年以約4,680萬元購入，持貨8年帳面獲利730萬元離場。

其次，中原地產資深分區營業經理蘇浩德表示，北角恆景園5月連錄3宗成交，其中高層D室，實用面積1,582平方呎，原則4房套間隔，坐享維港海景。

北角恆景園4房 4125萬沽

業主叫價4,250萬元，最終願減125萬元以4,125萬元易手，呎價26,075元，屬市價成交。原業主於1975年以45萬元買入單位，持貨45年，期內單位升值91倍。

同區，賽西湖大廈3座低層C室，實用面積1,090平方呎，以2,728萬元易手，呎價25,028元。