隨著疫情趨緩，台中房市大案接棒推出，下半年第3季就有豐邑東區140億元及興富發7期150億元大案登場，其中最積極獵地的豐邑機構，2020年推案量就高達841億元；而興富發則看好7期10年內將邁入商業熱區，在台灣大道推出造鎮1244戶的大案，是7期生活圈難得一見的大基地開發案。

豐邑機構是近年最積極獵地的台中建商，根據市調統計，豐邑機構在2020年推案量高達841億元，該建商去年買下7期河南路、市政路口近2500坪的「新六」土地，預計年底將推出50層樓摩天商辦大樓，為台中最高，總銷達200億元；此外，在台南市平實營區的3658坪商用地，未來也規劃開發飯店與商場，都是今年將推出的百億元大案。
至少5飯店6商辦將亮相

至於首購型住宅部分，豐邑機構總經理邱崇喆指出，看好下半年房市，在台中早已經積極囤土地、陸續開發，「從東區台糖湖濱園區、到烏日高鐵特區、嶺東科大，今年推出不少首購產品。」

看好這波趨勢，興富發下半年在台灣大道也將推出150億元、造鎮1244戶大案，為當地房市有史以來之最，住宅規劃23∼27坪的2房房型；28∼36坪的3房房型，不含車位最低總價888萬元起。興富發建設協理賴浚龍說：「該案基地面積達2452坪，是7期生活圈難得一見的大基地開發案，預約相當熱絡，甚至有人訂下一整排。」

值得一提的是，興富發在台灣大道沿線至少有10來棟建築物及未推案土地，賴浚龍表示，興富發在7期生活圈深耕布局，光是商辦1棟平均都能帶來2000位的工作人口，「當商業有了，再來就會是住宅地需求。」他強調，7期接下來至少有5大飯店商場、6∼10棟的新商辦陸續推出或完工，最少將帶來上萬工作人口，意味將邁入黃金10年發展。

至於接下來最新完工的7期指標商辦則包括「台中之鑽」、「網銀國際」、「TOP1環球經貿中心」，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「7期為中部唯一高樓商辦最密集熱區，目前興富發策略應是鎖定同一生活圈，以商辦、住宅並行推案，達到互相拉抬效果，對於盤整中的7期豪宅市場，也會是下一步發展契機。」

2字頭新屋將成首購主流

台中小宅當道的現象依然延續，大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮補充，台中房市熱區沿著台74沿線、文心路捷運沿線、東區台糖湖濱生態園區及海線台中港特定區，熱度都相當高，而且因為建商手中餘屋不多、去年都已消化，推案量預計下半年集中推出。

王至亮分析，近年資金不斷回流，搶地狀況明顯，不只是建商下手快，還有傳統產業都會以現金搶地，帶動土地價格不斷高漲，加上營造成本拉高，都讓房價不斷上漲，預告未來2字頭新屋將成首購主流。

高雄去年受惠中美貿易戰，以及台商回流影響，商辦與廠辦成交額達91億元，較2018年激增24.19億元。而在今年下半年，京城集團將於農16特區推出頂級商辦「龍中134案」（案名未定），預估開價將突破4字頭，改寫高雄商辦價格紀錄。

京城下半年推超級商辦

京城集團下半年將於農16特區推出超級商辦「龍中134案」，基地面積959坪，位於龍勝路與至聖路口，是首棟非自用型商辦，規劃地上32樓地下6樓，總戶數235戶，據了解目前開價將突破4字頭，創下高雄商辦新高，而市場評估該商辦單坪租金行情介於1000∼1500元，也將改寫高雄商辦紀錄。

高雄市近年來商辦買氣回溫，如興富發集團位於中正金融商圈，則有推出商辦預售案「高雄CBD」，建案目前銷售約6成，每坪2∼3字頭房價。根據富住通商用不動產統計，去年高雄商辦與廠辦成交額91.06億元，較2018年激增24.19億元。富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，去年商辦買氣回溫主因是中美貿易戰台商回流，因此不少熱錢投入購置廠辦與商辦。

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，高雄近年來隨著居住人口往北高雄移動，新商辦較多集中在鼓山與左營，而高雄A級商辦租金行情每坪多介於800∼1000元，少數有機會突破1000元以上，「下半年京城將推出的超級商辦，已受到市場矚目。」

建築業「百億大亨」元利建設機構總裁林敏雄，將首度跨足國際級觀光飯店市場。其位於北市信義計畫區「最貴停車場」D3土地政策大轉彎，決定不蓋「豪辦」，改蓋頂級飯店。市場傳出，有機會與元利合作的飯店，將是全球「夢幻」頂級奢華飯店品牌Four Seasons四季酒店！

若雙方正式簽約，將為市場投下一顆超級震撼彈，元利也將從建築業、金融業和全聯，再跨足國際觀光飯店市場。

元利建設高層證實，元利信義計畫區D3案，決定不蓋辦公大樓、確定改為飯店。近期正變更設計，建築師仍委託負責操刀英國倫敦海德公園1號「One Hyde Park」的普立茲克獎建築大師英國Richard Rogers，這會是集團很大一步的轉變。

至於元利D3將合作的飯店品牌，目前公司堅不透露，僅表示雙方先簽訂MOU，但尚未正式完成簽約。最近元利正在針對該飯店提出的七大本英文合約，深入了解合作細節。

不過市場傳出這家有意進駐D3的飯店，應是「夢幻」品牌Four Seasons Hotels and Resorts四季酒店集團，該集團多年來市場一直有意叩關台灣，尤其台北信義計畫區一直是被鎖定為目標，「國泰置地」A3、前中信總部A7案「Taipei Sky Tower」等都曾洽談合作，但始終只聞樓梯響。

據了解，林敏雄在2019年4月以112.58億元得標D3土地後，四季酒店就表態爭取合作。林敏雄向來不出手則已、一出手即一鳴驚人，目標打造國際級地標，讓台灣國際能見度發光發熱，其十年代表作「One Park Taipei元利信義聯勤」頂級豪宅，即為倫敦「One Hyde Park」台北翻版；以D3土地的稀有性，計畫開發為只租不售的資產，幾經考量，最近大逆轉，決定D3不蓋豪辦、改蓋飯店，挑戰顛峰。

據側面了解，林敏雄之所以要把D3改為飯店，主要有四個考量。一是要打造國際級新地標；二是僅當「只租不售」辦公大樓的房東，軟硬體設施容易被下一代辦公產品超越，不如頂級飯店更具挑戰性；三是飯店事業可永續經營、創造更多員工就業機會；四是有助集團多角化經營，對企業形象和品牌價值更加分。

信義計畫區儼然已躍居為頂級飯店品牌的兵家必爭之地，繼君悅飯店、寒舍艾美、寒舍艾麗、W Hotel之後，A7「台北天空塔」Taipei Sky Tower也正興建中，將引進凱悅集團頂級品牌「柏悅Park Hyatt）、及設計型潮牌飯店安達仕(Andaz）「雙五星」品牌進駐；另外富邦建設D1「最貴菜園」，則於2018年底簽下「瑰麗酒店」Rosewood。

如今，元利D3若近期正式與四季酒店簽約，屆時信義計畫區將可望形成八強較勁的超級戰區。

最貴停車場D3的前世今生

台北市信義計畫區D3「最貴停車場」土地，終於確定要變身為超五星級飯店，不過D3土地多年來產權複雜，其開發過程的「前世今生」更是高潮迭起，如今，Four Seasons若能順利與元利建設完成簽約，將是其首度登台的起點。

D3位於信義路五段、台北101對面松智路、松勤街口，占地面積約1,552坪。早在2008年，就被美國現任總統、紐約地產大亨川普「相中」，當時看好兩岸將開放大三通，兩岸「經濟大解嚴」，因此川普集團計畫揮軍台灣，以避開美國次貸風暴的投資風險。

當時川普透過紐約掛牌上市公司仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義，評估並鎖定「Prime Location」的信義計畫區D3，與美商花旗銀行及在台好友穿梭整合D3產權，希望推頂級豪宅，規模目標1.5萬坪以上，希望獨資開發。不過，受到全球金融海嘯衝擊，川普打造的博弈王國「川普娛樂休閒公司」破產，整合D3案也喊「卡」。

D3街廓地主之一幸福人壽（29、29-1地號）及亨國公司（29-3、29-5、29-6地號），持有土地均未達最小開發規模，2009年D3（29-7地號）土地法拍，幸福人壽負責人鄧文聰代台商金享建設以28.18億元得標，一舉擊敗出價第二高的永慶房仲集團董事長孫慶餘夫人林淑貞，及新光、華固等競標對手。

幸福人壽因受金管會關注，只好將D3土地全數轉售給金享建設，金享成為D3街廓1,553坪最大地主；之後再轉到富創建設名下，全案一度委託新聯陽代銷，規劃為戶戶有游泳池的超級豪宅，每坪400萬起跳，1戶總價16億。

不過鄧文聰涉及掏空公司資產，D3於2018年2月被勒令法拍；2019年4月終於由元利建設以112.58億元拍定取得，最近全案確定將改蓋頂級奢華飯店。

交通部8日將公布國旅振興方案，迎接觀光起飛。中華郵政也不落人後，計劃今年共要砸下36億元，攜手天成飯店集團、晶華酒店集團，以及毛巾大廠「洽維集團」旗下「洽維餐飲」，推出三項旅館大案，客房均超過百間，要搶攻國內旅宿餐飲市場，每年租金保守估計至少2.6億起跳。

中華郵政長期專注郵務本業，然全台據點及土地不少，中華郵政副總郭純陽就說，依郵政法，資產營運是中華郵政法定業務，在滿足本業之餘，也須考量周邊環境及收益性，持續活化資產、創造更多盈餘。

除了與郵務相關的桃園「郵政物流園區」，中華郵政也跨足長照，去年釋出南港郵局上千坪空間，由衛福部所屬基隆醫院經營全台第一家公辦公營長照機構。今年5月再宣布投入10億，委託麗明營造在台中豐原車站前，興建複合式商旅大樓，2023年完工後，由洽維餐飲營運，除設有141間客房、中西餐廳，還配備無邊際泳池及婚宴教堂。

郵政官員透露，今年旅館大案可不只這一項，位在台北市信義路四段、信維郵局現址的千坪基地，中華郵政也將投入20億元，興建逾300間客房的旅館大樓，最大樓地板面積可達1.3萬坪，興建工程最快8月公告招標，完工後將由晶華酒店集團投入營運。

據悉，本案位處捷運信義安和站、大安站間，是北市精華地帶，往東去台北101、往西去東門商圈極為便利，未來旅館商機可期，郵政官員就說，光是本案粗估每年就可創造約2億元租金收入。

還有一塊位在台中市市政北一路、惠中路一段交叉口，超過500坪基地，步行不到10分鐘就到台中國家歌劇院、新光三越中港店。郵政官員表示，興建工程也要趕在年底前公告招標，擬投入約6億元興建，而營運商則由老字號的天成飯店集團搶下，未來除了旅館、餐廳外，也將有自助郵局進駐，中華郵政每年保守估計也有3千萬租金收入。

桃園郵政物流園區規劃興建「北台灣郵件作業中心、郵政訓練中心」兩棟建物，因台商回流超熱、一時找不到建商，年初流標。官員透露，已增9位數經費，總金額至少破60億，已報政院核定，6月底前重新公告招標。

蓋套房 建影城 郵局樂當包租公

除了搶進旅館市場，中華郵政近年資產活化極為多元，在高雄岡山、台南善化、彰化員林引進了「世界健身俱樂部（World Gym）」，在台中興建的88間套房，年底將完工招租；而在桃園中壢、彰化兩地，還要投入8.6億蓋樓，打造國賓影城商場。

近期電影業見到人潮回流，暑假大片上檔後估可加速營運重返榮景。台灣一年電影票房約百億，帶動驚人的影城經濟，從餐廳、快時尚服飾店、電信行等零售商機同步看俏。看好影城集客力，以及人流帶來金流的高效益模式，中華郵政也攜手國賓影城，將連推兩案。

郵政官員說，首先是彰化光復路郵局，距離台鐵彰化車站步行僅需5分鐘，最大樓地板面積達3,100坪，去年原準備3.7億要找建商蓋，不料兩度流標，中華郵政趕緊加碼逾三成預算，這回要砸下5億經費，最快下周公告工程標。

另一案則是桃園市中壢郵局現址，最大樓地板面積達2,800坪，距離台鐵中壢車站步行僅需3分鐘，位處鬧區。中華郵政將投入3.6億元，也要趕在年底前招標，興建為影城商場。郵政官員說，兩案完工後均由國賓影城負責營運，每年租金收入保守估計上看千萬元。

影城之外，中華郵政也將觸角伸向「套房出租」，位在台中市南屯區的嶺東郵局，投入1.8億興建地上6樓、地下2樓、共470坪建物，8月建築完工、10月完成水電施作，一樓另有50坪商業空間將招租，樓上有88間套房，由於一旁就是嶺東科大，往北到台中精機園區、往南到高鐵台中站僅需7分鐘車程，收益穩中看俏。

因應後疫情時期，台商設廠用地需求甚殷，據悉，行政院長蘇貞昌日前核定在彰化以南九處台糖土地，增設九處產業園區，總開發面積1,204公頃，預計提供843公頃用地供廠商建廠，這是史上一次性開發最多產業園區的頭一遭。

未來將分期、分區開發，第一期開發面積744公頃，提供廠商建廠用地520公頃，預估投入330億元，最快2021年底提供廠商進駐設廠。

因應後疫情時期經濟發展，行政院針對台商回台土地需求「超前部署」，決開發台糖中南部九處台糖土地，分別是：嘉義南靖和公館農場、台南番仔寮農場、高雄九鬮農場、雲林馬光農場、彰化二林農場、台南沙崙農場、高雄白埔農場、屏東隘寮溪農場。此外也一併擴大屏東加工出口區，開發面積30公頃。

第一期將優先開發嘉義、台南、高雄、雲林四縣市、五處農場，開發面積744公頃，可供產業使用的土地面積520公頃。官員透露，第一期開發經費預估330億元，將由產業園區開發管理基金支應，經濟部已完成跨部會協商。另外，擴大屏東加工出口區也在第一期之列。

為趕在2021年底提供廠商進駐，經濟部將採取三大策略，一是分期、分區開發；二分別先開發99公頃以下土地，避免逾100公頃須進入二階環評曠日廢時；三加速園區開發時程，在園區公共設施施作時，開放廠商同步建廠，縮短等待時間，力拚2021年底開放廠商設廠。

至於彰化二林、台南沙崙、高雄白埔、屏東隘寮溪農場則列入第二期開發，最快2024年讓廠商進駐。官員強調，過去工業區開發往往要3~5年，這次努力在2~3年完成。

去年躋身全國三大代銷之列的信義代銷，業績創下八年來新高，今年以500億接案量為目標，更將鎖定雙北市危老個案承攬，目前手握個案有一半來自都更危老案源，未來接案版圖將跨出雙北市，目前已在桃園成立分公司，明年起規劃重回睽違多年的台中、高雄市場。

信義代銷去年以682億案量在北台灣推案排名第二、全國第三，去年營收9億、獲利2億元，均為八年來新高，平均個案銷售率56％，優於整體市場大盤的四成。

信義代銷總經理李少康表示，將在新冠疫情後彎道加速，目前至前三季已掌握300億案量，接案策略除既有全房產通路優勢外，也聚焦口碑好的建商，產品上更著重運用符合市場需求的建材、付款方式。

除了首購、換屋自住剛需市場外，都更危老個案更是主案源，目前信義代銷雙北就有十個以上個案為都更、危老案，這類個案雖然總銷金額不大，但多位舊市區、地段精華，銷售率通常較高。

李少康表示，去年底以來，不少快速完銷的個案，如南港總銷8億的「御織間」、二周完銷；羅斯福路「寶舖212」、東湖海砂屋改建「富貴莊園」、板橋江翠「風和樹」等，也都是推出沒多久就快速完銷，顯示只要舊市區、地點好、三房產品、有平面車位的個案，剛需買盤多會埋單。

此外，近年發展快速的大台北以外的都會區房市，也是信義代銷積極布局的版圖，今年初已在桃園設立據點，並取得竹風建設八德15億個案，明年起也計劃在台中、高雄設立分公司，目標是六都都開分公司，透過結合信義房屋全台房仲門市與長年累積的大數據，將是信義代銷有別於其他代銷的最大優勢。

李少康表示，雖然3、4月因疫情使看屋來人減少約三成，不過疫情緩和，台股迅速回復萬點之上，市場也處於貨幣寬鬆、低利環境，第三季會有不亞於去年買氣的恢復性買盤。

高力國際發布六都不動產投資回顧及產業機會指出，新北市、桃園市未來投資亮點均為工業地產。

高力國際分析，新北市早期為台北市的衛星城市，以支援台北市農、工業需求為生，隨著經濟發展，逐漸成為電子及電腦零組件、資通訊及半導體等產業重鎮，包括五股、土城、樹林、林口及汐止等。

這幾年新北市工業土地交易一路升溫，過去5年平均每年工業土地交易即達73億元，隨美中貿易戰帶動廠商在台擴廠，產業用地需求殷切，2019年工業土地成交總額更是爆出113億元大量，較歷年平均大幅逾五成。

除了土地之外，近幾年新北市也陸續落成新廠辦大樓，也帶動廠辦市場熱度。其中汐止區緊臨台北市南港區，新北市政府近年積極發展大汐止經貿園區，打造生技、ICT、雲端科技及物流產業為主的新產業聚落，交易最為熱絡。

高力國際表示，依據統計至今已通過24案工業區立體化申請方案，申請產業以高階醫療器材、半導體零件設備為主，總投資金額逾211億元，創造980多億元產值，預料工業地產將持續升溫。

桃園方面，高力國際指出，桃園市為製造業重鎮，涵蓋產業包括物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等，具完整上下游產業鏈，市內共計32座工業園區，每年製造業產值達2.9兆元，占全台產值17%。

高力國際資本市場服務部董事黃正忠表示，桃園工業地產一直有很大需求，美中貿易戰促使台商重新調整在台產能布局，進而推升工業地產需求，桃園便是台商首選之地。

以近年來說，就有廣達斥資42.8億元購入桃園華亞科廠房、台達電投入46億元購置三筆中壢工業區廠房、英業達以11.8億元買入龜山工業區廠房，以及同欣電子以14.1億元購買八德區土地等。

黃正忠表示，今年爆發的新冠肺炎疫情，促使廠商調整全球供應鏈基地的策略持續進行，桃園工業地產受惠明顯，統計今年截至目前為止，桃園工業地產交易金額已近70億元。

今年有新冠肺炎疫情干擾，但房市買氣依舊不減，除了日前甲山林指出，520檔期含自建案共推650億元大量搶市，海悅520檔期也推300億元案量，近年堪稱黑馬的信義代銷，截至第3季也掌握300億元案量。代銷業者皆認為，今年雖然有疫情干擾，但國內防疫有成加低利環境，全年市況備受看好。

愛山林總經理張境在日前指出，這次疫情影響房市不大，整體剛性需求強勁及置產族與換屋族進場，買氣已恢復到過年前市況。海悅總經理王俊傑也表示，疫情爆發以來對房地產影響有限，有需求的首購與自用買盤依舊會出手，不過全年房市表現，雖然仍待觀察未來疫情衝擊經濟的程度，但預估與去年狀況差不多。


信義代銷總經理李少康表示，今年雖然有新冠肺炎疫情衝擊，短暫在2月至3月間影響來人，當時大約少了三成左右，但4月疫情得到控制後開始反彈，5月則因連日零確診整體買氣回籠，主要是目前買盤主力仍為剛性需求及置產客。

李少康認為，只要國內疫情持續獲得控制，加上央行降息後利率創歷史新低，預計後疫情時代房市買氣回籠，房市有機會U型甚至V型的反彈，成交量應不會比去年差，今年市況審慎樂觀。

信義代銷近年積極搶市，2019年信義代銷營收超過9億元，稅後純益逾2億元，雙創八年來新高紀錄外，去年平均個案銷售率達56%，不僅優於整體市場大盤的四成，平均結案銷售率也達76%。

今年推案狀況，李少康表示，信義代銷至第3季已掌握300億元案量，全年應有500億元的案量，接案策略除了既有全房產通路的優勢外，也聚焦口碑好的建商，符合目前市場需求、建材設備優異及付款方式彈性等個案，此外，今年信義代銷推案中，有不少是危老及都更的建案，以案件數來算占推案總數的一半。

此外，近年雙北以南的房市買氣升溫，信義代銷也決定走出雙北，今年在桃園市設立分公司。

近日接獲民眾李先生來電詢問，最近剛在工業區內新購入廠房，目前正從事生產使用，且領有工廠登記證，地價稅是否可適用優惠稅率？

桃園市政府地方稅務局表示：依法核定工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地，已按工業主管機關核定規劃使用者，無論自有自用或出租其他公司使用，得適用工業用地特別稅率10‰課徵地價稅，可減輕所有權人租稅負擔。但需於地價稅開徵40日(2020年為9月22日)前提出申請，逾期申請，自申請之次年期開始適用。

該局進一步表示，如已核准適用工業用地稅率之土地，於註銷工廠登記後，應於30日內向稅捐稽徵機關申報改按一般用地稅率課徵地價稅，以避免受罰。

環狀線通車後，帶動沿線捷運站能見度大增，位於新北市新店區的大坪林站，為環狀線第一階段起始站，和松山新店線共構，形成雙捷運優勢，全線都在新北市，縮短上班族往來新莊、中和、板橋及新店不少通勤時間，加上和台北市僅一站之隔，房價更親民。根據統計實，大坪林站周邊今年第一季住宅平均單價為50.4萬元，吸引不少教職及醫護人員來此購屋。

信義房屋大坪林店店長林家靖表示，大坪林受惠於台北矽谷工業區、遠東工業區及慈濟醫院就業人口紅利，加上距離公館站僅三站，吸引不少台大、師大教職人員來此購屋。

而過去因裕隆城開發案、新店區公所公辦都更案備受矚目，近期環狀線第一階段通車，大坪林站是唯一的地下車站，對於環境較沒有衝擊，也是新店唯一的雙捷交會車站，交通機能更升級，進而帶動商業機能。


大坪林生活圈為北新路、民權路、建國路、民族路所圍成之區塊，生活機能相當成熟，周邊商家分布在民權路、建國路以及北新路三段。林家靖指出，像是紅葉蛋糕、王品旗下的沐越及青花驕，也分別在環狀線通車前，進駐大坪林站商圈。

區內除有家樂福、全聯、頂好等超市，還有位於建國路上的建國市場、寶安街的寶安市場，採買相當便利，學區則有大豐國小及五峰國中，醫療院所則群聚於北新路三段東側，為當地醫療一條街。

林家靖指出，大坪林站附近的產品主力為公寓，以總價1,000?1,100萬元、單價在40萬元上下，二至三房產品最為搶手，至於電梯大樓主要的銷售坪數約在43?48坪，屋齡在15?20年左右的物件，其次依產品訴求及社區管理，屋齡25年內三房的成交行情在53?63萬元，以2,000?2,500萬元總價帶最熱銷，區內也不乏高總價產品，位於順安街、復興路口及民族路上，均有屋齡二年的知名新成屋成交單價站上6字頭。

大坪林站房價受到交通、生活機能完善及商圈成熟等因素支撐，林家靖認為，大坪林站附近以換屋族居多，商圈內沒有八大行業，治安好、住戶素質高，雙捷運帶來的商業及輕工業也進駐，使得周邊房屋市場需求一直強勁。

不過，當地如北新路三段以西、民權路以北的區塊，多屬乙種工業用地，可登記為辦公室、事務所，購屋前最好多詢問或確認相關資訊。

　　6月5日，龍光地産發布5月銷售簡報。

　　5月份，公司共實現歸屬公司股東權益的合約銷售額約為115.6億元，同比增長18.2%；歸屬公司股東權益的合約銷售面積約70.4萬平方米，合約銷售單價約為16235元/平方米。

　　前5月份，公司歸屬公司股東權益的合約銷售額約為372.5億元，同比增長12.3%，歸屬公司股東權益的合約銷售面積約241.7萬平方米。

　　保利地產(14.860, -0.23, -1.52%)公告，2020年5月，公司實現簽約面積317.50萬平方米，同比增加16.88%；實現簽約金額470.73億元，同比增加12.40%。2020年1-5月，公司實現簽約面積1051.74萬平方米，同比下降14.27%；實現簽約金額1556.83億元，同比下降17.61%。

機構資料顯示，5月份全國重點城市土地市場呈現量跌價升的現象，平均溢價率環比上漲。一線城市土地出讓市場熱度明顯高於二、三、四線城市。

業內人士指出，土地成交量下跌和房企融資趨緊有一定關係。房企需加大行銷去化力度，“促銷售、抓回款”，確保現金流。

克爾瑞研究中心指出，5月份全國300個城市經營性土地成交建面總計17975萬平方米，同比下降21%，環比下降14%；平均樓板價為3072元/平方米，同比上漲12%，環比上漲1%。

土地成交量下降，但溢價率延續上行趨勢。機構資料顯示，5月份，全國300個城市經營性土地出讓平均溢價率環比增加0.5個百分點至16.5%。一線城市溢價率迅速回升，二線城市溢價率穩中有升，核心地塊維繫高熱度；三四線城市溢價率小幅回落，但強三線城市熱度不減，南通、紹興、金華等地溢價率皆超過20%。流拍率降至7.8%，環比下降1.4個百分點，集中在遠郊區縣。

具體看，一線城市累計成交527萬平方米，環比增長10%，同比翻倍增長；平均樓板價為17917元/平方米，環比上漲33%，同比上漲47%。廣州土地市場活躍，成交總建面達263萬平方米。北京、深圳土拍市場轉暖，多宗優質地塊高價出讓，北京分鐘寺宅地更是刷新今年以來的單價紀錄。

二線城市累計成交3604萬平方米，環比下降39%，同比下降28%；平均樓板價為5597元/平方米，環比上漲13%，同比上漲19%。中西部二線城市仍是成交主力，重慶、成都和鄭州成交建面均超過200萬平方米。核心地段優質地塊仍維繫高熱度，高溢價、地王時有出現，成都天府新區、成華片區均誕生新的單價地王。

三四線城市累計成交13844萬平方米，環比下降5%，同比下降21%；平均樓板價為1857元/平方米，環比下跌3%，同比下跌9%。長三角地區三四線城市土地市場相對活躍，常州、南通、鹽城等地成交建面皆超過100萬平方米。強三線城市土拍市場熱度不減，南通、紹興、金華等地溢價率皆超過20%，弱三四線城市房企拿地態度普遍謹慎，底價成交常態化。

值得注意的是，土地市場出現量跌價升的現象。這與典型房企5月份融資下降、融資成本攀升、到期債務較多等因素有關。

5月份單月，95家典型房企融資總額為905.15億元，環比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，發債總額為362.10億元，環比上升15.9%，同比下降18.0%。本月融資成本為5.36%，環比上升1.69個百分點；其中，境外發債成本為7.09%，境內發債成本則環比上升至4.86%。

5月份，95家典型房企境外債權融資127.80億元，環比上升37.8%，同比上升85.6%。4月底境外美元債市場震盪緩解，加上債券到期壓力，房企嘗試恢復發行境外債。時代中國5月6日成功發行2億美元債。正榮、碧桂園及力高集團也發行了境外美元債。值得注意的是，5月股權融資、資產證券化發行環比有較大幅度下降。

房企5月份到期債務較高，房企拿地趨於謹慎。克爾瑞研究中心指出，5月房企有19筆債券到期，金額共計293.59億元。其中，到期金額最高為雅居樂2015年5月發行的一筆5億美元的境外優先票據。綠地控股當月有3筆債券到期，分別是2筆共計40億元的境內債和1筆2.8億美元的境外債券。

此外，2020年6月將有13筆債券到期，金額共計232.10億元，環比下跌21%。單筆金額最高為中國恆大2015年發行的一筆50億元的公司債。首開股份的一筆40億元的中期票據也將到期。

多位業內人士指出，隨著半年度業績衝刺季的到來，房企將加快供貨節奏，供應有望放量增長。信貸資金整體趨向寬鬆，仍是樓市持續復蘇的實質性動因。在供應放量的情況下，預計6月市場仍將保持較高熱度，成交將繼續回升。

克爾瑞研究中心指出，各城市市場、各項目去化將持續分化，核心一、二線城市市場前景值得期許，中高端乃至豪宅市場仍有強勁需求支撐，弱三、四線城市市場下行壓力不容小覷。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國市場看，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇。武漢市場明顯企穩。從各地土地市場看，高價地、高溢價率地塊成交頻繁，開發商看好後市。

多家機構指出，疫情影響逐漸減弱，一季度以來市場持續復蘇，但今年企業整體去化壓力仍較大。對於房企而言，除了抓緊目前的銷售視窗期供貨外，還應積極加大行銷去化力度，“促銷售、抓回款”，以保證現金流安全。隨著半年度業績衝刺季的到來，預計6月企業供應有望放量增長，市場整體仍將保持較高熱度，成交將繼續回升。

開學季也是學位房糾葛高發期。在一二線大城市，優質學位房乃剛需中的剛需，學位偏緊張的深圳尤甚。近年，與名校沾邊的樓盤單價持續走高的例子在深圳屢見不鮮。但並非所有房子都能穩穩地為家長提供安全感，在深圳一度火爆的公寓，如今便面臨無法獲得學位的尷尬。

擁有深圳四大名校深圳高級中學（下稱“深高”）學位，動輒標價10萬/平以上的香蜜湖豪宅片區部分業主，由於所在樓盤的積分入學基礎分被下調，使得他們如今除了擔憂孩子入學問題外，還面臨房屋價值縮水的煩惱。

據悉，此番積分被降級的幾個社區或樓盤，土地用途要麼是商業辦公用地，要麼是工業用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍，而鑒於基礎積分從原來的80下調至70分，極大可能導致相關孩子無緣深高。

相關人士提醒購房者，買房前，要查清樓盤的土地性質和房屋用途。“在深圳，買了普通住宅，學位是‘跑不掉’的；如果買了不明原因的‘單身公寓’，就是個深水炸彈，如果學位一旦緊張，原有的學位就可能旁落。”

“降級”的學位房

香蜜湖豪宅片區業主王女士告訴記者，2018年她花費465萬元在浩銘財富廣場購置了一套50平米的公寓式住宅，“當時就是沖著深高的學位買的，想給孩子提供好的教育。”

今年，王女士的女兒小學畢業。王女士按照相關要求在網上提交了深高南校區（初中部）初一學位的申請。但福田區教育局在小升初的申請系統中，將浩銘財富廣場的申請狀態由不通過改為“待審核”，而積分入學的第三類型中新增了“商務公寓、單身公寓”的內容。積分入學的基礎分就由此前的80分降為70分了。

事件發生之後，在經過社區業主與教育局、學校的多次溝通後，最新處理結果為：泰安軒、泰康軒與竹園社區屬於住宅性質，入學按一類招生標準；泰然公寓、浩銘財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華社區因為土地性質屬於非居住用地，只能按特殊性質房產申報，也就是基礎分降為三類70分。

這幾年，深圳學位房降級的事情幾乎沒有消停過，甚至愈演愈烈，究其根源是學位缺口大。

自2015年起，深圳常住人口以年均50萬的速度增加，外來人口源源不斷湧入深圳，學位需求水漲船高，公共教育資源短板凸顯。僅2019年，深圳市學位缺口為7.1萬個，比2018年上漲21%。

以此次風波發生的深圳市福田區為例，鏈家王姓仲介人士介紹，片區的公辦學校小一、初一學位缺口近萬個；但是片區金融產業聚集，流入的人才多，高學歷的家長多，對下一代的教育都非常重視。

“福田區捆綁著名校學位的房子，房價每年同比上漲二成左右幾乎是沒有懸念的，高學歷的家長們唯恐自家孩子輸在教育起跑線上。”該人士直言，這也是這兩年福氣區單身公寓、辦公樓或者老宿舍但凡沾上“學位房”就不愁賣的主要原因之一。

自學位房降級事件發生後，豪宅片區不少業主已經意識到行情有變，開始將一些房源掛盤出售。

以處於被降級之列的泰然公寓為例，貝殼找房的資料顯示，自事件發生之始的5月29日至6月7日，泰然公寓的在售房源達7套，另有5套準備上架，且多屬於40平米左右的一室一廳小公寓。目前，每平米單價較上月環比上漲6.55%。

片區的一位張姓房產仲介人士表示，過去因為鎖定深高中學的緣故，泰然公寓的單價近年從8萬/平左右逐步上行至11萬/平左右。這次學位房風波事件恐怕會對單價有打壓。

此次學位房降級事件出來之後，不少公寓業主在接受第一財經記者採訪時稱，除了擔憂孩子入學問題外，或多或少都有提及房屋價值將縮水的擔憂。

公寓的入學尷尬

引發“深高學位房”風波的主要原因是土地用途、房屋用途的不明確。

存在類似泰然公寓等社區的歷史遺留問題，深圳目前約有40個這樣的社區，涉及十幾萬人。

以近年來頻頻陷入學位爭議的單身公寓來看，大部分項目的地塊性質並非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在。這其中不少有歷史遺留的因素在內。

囿於市場不規範、小戶型房好賣、單身公寓叫法新鮮等因素，深圳在推行商品房的早期，有不少樓盤以單身公寓形式售賣，可以商住兩用，且有不少是80平米以上的較大戶型，與純住宅差別並不大。

同時，不少單身公寓屬於限購限貸範疇，國土局、稅務局也認可住宅性質，且居民將其作為住宅使用數年。但因歷史遺留問題等，這部分類似住宅的單身公寓產權證是單身公寓，與不限購不限貸的商務公寓同類。

這些居住了幾十年的業主一旦涉及到重點學校學位資源緊張的問題，往往就會遭遇學位突然降級、孩子難就近入學的情況。

上海明倫律師事務所合夥人王智斌指出，事件背後的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關規定，商業公寓是明確不授予學位的，但不少開發商亂用“公寓”概念。同時相關部門也沒有做統一的概念定義，導致圍繞這種單身公寓的性質發生了爭議。

“買房前，要查清樓盤的土地性質和房屋用途。在深圳，買了普通住宅，學位絕大可能是‘跑不掉’的；如果買了不明原因的‘單身公寓’，就是個深水炸彈，如學位充足，相安無事。如果學位一旦緊張，像深高事件必然再度發生。”樂有家研究中心相關負責人士表示。

　　進入6月，北京市加大了新房的供應。

　　本周，北京市住建委一口氣下發了10個專案的預售證，其中8個是住宅項目。

　　北京市本周下發的8個住宅項目預售證

　　拿到了“准生證”，項目加快入市。本週末，北京市共有4個專案正式開盤，部分專案開始蓄客。前述這些專案中，有部分專案公認性價比不錯。在目前市場回溫的情況下，週末這些專案的表現備受市場關注。

　　中原地產首席分析師張大偉對中證君表示，從目前4個專案方的資料來看，4個項目加上現有的項目，本週末意向銷售金額應該能破百億元。

　　總體來看，在北京嚴格的購房杠杆下，市場熱度雖然回升，但購房者對價格高度敏感。價格一高，購房者就猶豫了。

　　兩日意向銷售額或破100億元

　　多位北京地產界人士對中證君表示，本週末正式開盤的四個專案各有看點，總體來看，性價比較高，不乏剛需上車盤，因此整體情況銷售不錯。

　　長安九裡位於北京市石景山區，均價在7.1萬元/平米左右。首期只放出了240套房，整體仍較謹慎。項目方單方面提供的資料顯示，240套房首日售罄，預計銷售金額超過20億元。與之鄰近的中海長安雲尚項目單價也與之相近。備受關注的“倒掛盤”電建洺悅灣本周一口氣推出了1200套房。上城郡三期為別墅項目，每套起價800萬元，這一價格在北京市目前也並不算高。

　　不過需要注意的是，本週末預測的100億元僅為意向銷售金額，並非實際銷售了這麼多。按照目前北京市新建商品房的銷售方式，確定意向的客戶僅需要繳納十萬至數十萬元的定金“占坑”，後續還需要通過購房資格核驗方可執行，在這一過程中，如果未通過購房資格核驗或客戶反悔，定金都可退回。所謂百億規模，僅僅是根據現有合同情況推算。

　　中證君瞭解到，部分樓盤熱銷的背後，主要仍是性價比相對高，符合了剛需和部分改善客群的需求。購房者實際對價格非常敏感，價格一高，項目就沒那麼好賣了。

　　以長安九裡為例，該地塊土拍的樓面價為4.4萬元/平米，按照行業慣例毛估，商品房最終售價一般是樓面價的2倍左右。而長安九裡精裝修後單價在7.1萬元/平米左右，讓出了部分利潤。

　　另一個備受關注的電建洺悅灣則是目前唯一一個倒掛盤，該項目均價在5.4萬元/平米左右，而附近的二手房均價接近6萬元/平米。三居戶型為89平米，滿足了剛需的要求，同時也卡在了北京的“普宅”線上，這意味著可享受到更大的房貸額度。因此，目前小戶型銷售情況較好，130平米左右的四居由於總價高則銷售情況一般。

　　6月市場料高位回落

　　5月北京市的資料顯示，北京二手房網簽16125套，較4月的13161套明顯增加。考慮到網簽的滯後效應，業內預計5月實際成交量高達2.1萬套。此外，在5月還出現了單日網簽1000套的成交量。

　　一般而言，北京市二手房月成交1.5萬套是一個榮枯線，一旦突破1.5萬套就說明市場開始熱起來了。

　　來自北京某大型仲介統計的新掛牌二手房價格走勢來看，新掛牌二手房價格已超過當前平均單價，或預計部分業主有提價的想法。

　　北京二手房掛牌均價走勢

圖片來源：北京某大型仲介月度報告圖片來源：北京某大型仲介月度報告
　　張大偉認為，6月北京樓市熱度大概率將低於5月，價格難有大漲。

　　他指出，5月北京二手房環比大增主要是兩個原因：一是西城區學區房新政帶來的末班車效應，二是5月新建住宅供應較少，需求集中在二手房釋放。而進入6月，前期部分積壓的需求已經在5月釋放，同時新盤供應量大增，購房者選擇多了。6月首周，二手房成交量同比5月同期明顯下調，市場有高位回落的跡象。

　　張大偉還表示，從信貸政策的角度開看，目前北京市房地產調控政策仍非常嚴格，在目前的普宅標準下，二套房首付比例非常高，購房杠杆被嚴格限制，這使得北京樓市不太可能出現明顯的長期反彈。“市場預計將保持平穩，價格難有大漲。”張大偉對中證君表示。

Wetland 2期累銷97% 3期料下季應市

樓市形勢大好，發展商趁勢積極去貨，新地（00016）天水圍濕地公園路發展項目第2期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 2期）過去周六（6日）展開第三輪209伙銷售，強勢未改，全日售出逾九成單位，令項目開售約半個月火速沽出全盤逾97%單位，發展商除預告項目第3期有望下季推售外，更透露本月會推出屯門海皇路23號項目。長實（01113）將軍澳日出康城8期SEA TO SKY開售亦如箭在弦，不少地產代理嚴陣以待，開始全力撈客，市場昨天更流傳該項目有機會本周上載樓書，緊接在月中開價，有望成為6月打頭陣推出的大型全新盤。

Wetland 2期過去三輪銷售氣勢如虹，即日售出率均達九成以上。新地副董事總經理雷霆透露，項目推售約半個月（5月23日至6月6日）已累沽逾680伙，佔全盤699伙逾97%，平均成交呎價13130元，套現逾45億元。

新地海皇路項目擬月內開售

該項目過去周六第三輪發售209伙，雖然早上部分地區下着微雨，仍無阻準買家前往尖沙咀九龍站環球貿易廣場售樓處揀樓。新地代理總經理胡致遠指出，項目上午9時半起開始揀樓，最後一伙於晚上約8時完成認購，即日售出192伙，以屯門及天水圍客源最多，佔約55%，尚餘待售單位料本周公布新銷售安排，或有加價空間。

雷霆又稱，由於Wetland 2期仍有大量向隅客，集團已為項目第3期申請預售樓花同意書，預料下季獲批，將從速推售；該盤共有318伙，戶型與2期相若。同系屯門海皇路23號項目則最快未來兩周上載樓書，料本月內開售。項目第1及2期同於今年2月獲批預售，共提供669伙。

面對購買力釋放，本月將繼續有多個大型新盤登場，矚目新盤包括提供1422伙的SEA TO SKY，昨天率先流傳有機會本周上載樓書，月中開價及開放示範單位，並於本月底進行首輪銷售。項目開售前夕，地產代理已忙於部署，有消息指出，過去周六位於港鐵將軍澳站附近有大批代理進行「地氈式撈客」，向路經的市民派發項目相關資料傳單。

其他新盤趁勢谷貨尾，新地同系屯門御半山II過去兩天連沽9伙，為Wetland 2期後周末兩天售出第二多單位的新盤。中國恆大（03333）同區掃管笏恆大．珺瓏灣第2期過去周日（7日）發售338伙，消息稱共有6伙獲揀選。

恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸過去兩天亦見6宗成交，當中1座16樓C室及同層D室，同為實用面積256呎1房戶，由同一組買家購入，售價同為659.835萬元，涉資共1319.67萬元。同系西營盤藝里坊．1號則於過去周六以819.378萬元賣出29樓J室，實用面積223方呎，呎價36743元，呎價創項目新高。

一手市場兩天沽出248伙

受惠發展商推盤態度轉積極，一手市場過去周末兩天（6日至7日）共錄得約248宗成交，雖然宗數連續4個周末上揚後首見回落，較前周末約360宗，減少112宗或31.1%，惟仍處於疫情爆發以來的高位。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，樓市最不明朗的時間已過去，相信氣氛會持續回升，尤其一手市場。本月最大機會有沙田大圍站上蓋項目第1期（783伙）及SEA TO SKY登場，「兩個項目的特色都係地鐵站上蓋，一定搶手，如果（本月）賣到，氣氛一定會好熱鬧」，料全月有望錄得約2500宗成交，「比5月仲好」。

造價千萬元內的住宅受政府放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）支持，樓價反彈較強勁。鴨脷洲海怡半島過去周末（6日至7日）連續錄得3宗千萬元內成交，一個2房戶造價約4個月急彈升7%，高見903.8萬元。將軍澳夾屋疊翠軒也有3房單位以已補地價882萬元易主，相隔近2年再衝破屋苑歷史高位。

夾屋疊翠軒882萬破頂

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，海怡半島過去周末兩天連續錄得4宗成交，其中3宗樓價屬1000萬元內，包括18座低層C室2房單位，實用面積581方呎，望海怡廣場樓景，以960萬元放盤約一個月，昨天以903.8萬元易主，呎價15556元，對比今年2月樓下低一層C室售價843.8萬元，短短4個月回升60萬元或7.1%。原業主2017年斥800萬元買入，賬面賺103.8萬元，賺13%。

造價千萬元內夾屋亦受放寬按保支持，錄得破頂成交。世紀21物業經理曾志雄稱，疊翠軒1座高層G室3房戶，實用面積660方呎，內櫳裝修企理，望區內寶康公園景觀，原叫價890萬元，最終減至882萬元已補地價易主，樓價仍創該夾屋歷史新高，把2018年7月高位865萬元推高17萬元或2%，呎價13364元。原業主2010年以未補地價258萬元買入，未計補地價，賬面賺624萬元或2.4倍。

錦豐苑每呎1.41萬次高

馬鞍山居屋錦豐苑呎價相隔逾2年終重越1.4萬元關，世紀21奇豐區域經理莊瑞生稱，H座錦荷閣中層5室，實用面積432方呎，原則開放式，望少海景，過去周六（6日）獲區內上車客以已補地價613萬元承接，呎價14190元，呎價為該居屋歷史次高，僅次於2018年5月錄得的呎價14269元歷史高位。

原業主2016年以已補地價438萬元買入，持貨至上周五（5日）開價618萬元放售，放盤一天即以613萬元易主，賬面賺175萬元或40%。

十大屋苑周末兩天（6日至7日）交投持續回升，中原地產統計過去周末共錄得13宗成交，連續兩個周末回升，較前周末11宗，多2宗或18.2%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，隨着部分新盤銷售完畢，大量購買力回流，令二手市場成交暢旺，估計本月二手將延續5月旺勢。

美聯物業統計同期十大屋苑交投量連續17個周末企穩雙位數，過去周末錄得16宗，較前周末12宗，增4宗或33.3%。

購買力回流二手市場

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，準買家未受國內外政經局勢等因素影響，入市態度積極，但相信6月大市仍由一手主導。

香港置業行政總裁李志成指出，雖然近期政經環境出現變數，但樓市剛性需求積壓多月，港人置業意欲持續升溫。

該行數據顯示，十大屋苑過去兩天有8宗買賣，對比前周末僅6宗，回揚2宗或33.3%。

不過，利嘉閣地產總裁廖偉強說，二手缺盤令業主借勢加價，加上各區新盤登場吸去不少市場購買力，令該行統計的十大屋苑周末成交量，由前周末兩天的10宗，減少1宗或一成，至過去周末的僅9宗，為近9周新低。

近年共享工作空間過度擴充，在環球經濟逆轉下，連龍頭共享工作空間營運商都大幅收縮規模，個別較小型的營運商亦不能幸免要結業收場。一家名為WeSmart智慧+的共享工作空間營運商，原以每月近31萬元租用尖東南洋中心一個低層寫字樓單位，但提早一年退租，該單位剛以不足18萬元重新租出，租金大跌42%之餘，呎租更僅20元，為該廈近11年新低。

原租客提早一年撤退

共享工作空間營運商WeSmart智慧+原租用南洋中心1座4樓1至3、4B及6B室，建築面積約8916方呎，月租約30.8萬元，呎租約34.5元，租期由2018年6月至2021年5月底。單位用作WeSmart智慧+全港唯一營運點，除有共享辦公工作枱出租外，亦有會議室出租。

不過，由於經濟情況轉差，寫字樓需求大減，該共享工作空間營運商決定提早逾一年離場，並於上月已遷出單位。由於退租適逢逆市，單位亦要以低價再招租，消息指出，有關單位剛以每月17.8萬元重新租出，呎租低見20元，貼近九龍東次級商廈水平，較2年前舊租急跌42%，業主每月少收13萬元租金。

翻查上址資料，原由二手名牌手袋店米蘭站（01150）持有並自用作為總辦事處，2015年以8916萬元售予現時業主後，以每月25萬元售後租回3年，以成交價計，租金回報為3.4厘；合約並訂明業主於2018年至2020年續租租約可加租15%至28.75萬元。

不過，由於有共享工作空間營運商提價7.1%至30.8萬元搶租，故於2018年取代米蘭站成為租客，令該單位租金回報升至4.1厘。但經最近大幅劈租後，回報已急跌至2.4厘。

資料顯示，南洋中心的寫字樓單位租金曾於2009年中因金融海嘯打擊而跌至每方呎15至18元，其後呎租反彈至20元以上，意味最新呎租跌至過去11年新低。過去一年，同廈錄得租賃成交的單位呎租介乎28至34元，即最新呎租較高位下跌41.2%。

共享工作空間概念經過一輪急速擴充後，現時行業陷入困境，龍頭品牌WeWork不斷收縮在港的營運規模，近一年先後放棄灣仔合和中心、銅鑼灣希慎廣場、尖沙咀港威大廈5座永明金融大樓及九龍灣啟匯等據點，絕大部分更屬在未有開業的情況下退租。

內地共享工作空間龍頭氪空間（Kr Space）原預租銅鑼灣時代廣場及灣仔One Hennessy作據點，擬大展拳腳，但去年已分別棄租及撻租，在港開業未夠半年已撤退。

　　市場受多項不明朗因素困擾，觀望氣氛濃厚，惟租務市場表現仍然活躍，再錄成交。港置分區市務董事（銷售）許鷹傑表示，奧運站君滙港3座高層H室，2房間隔，約482方呎，業主以每月約2.2萬元放租，減價3000元、幅度約14%，以1.9萬租出，呎租約39.4元，屬市價。

　　據悉，新租客為家庭客。資料顯示，業主於2019年2月以約968萬購入單位。