央行第二季理監事聯席會議決議利率不變，延續寬鬆貨幣政策，商仲 CBRE 世邦魏理仕認為，未來幾季內，台灣商用不動產市場主要投資活動將集中在具穩定收益的資產類型，尤以辦公室、工業地產最受青睞，而電子商務的突出表現，將推升投資人對物流不動產的興趣。

央行此次理監事會議決議利率維持不變，雖未進一步調降利率，但上次降息一碼且銀行跟足降息幅度的效果已浮現，五大行庫新承作房貸利率最新統計為 1.381%，創歷史新低，根據信義房屋 (9940-TW) 的購屋意向調查也顯示，上季降息過後有 52% 受訪者認為會增加購屋意願，另外降息過後，租屋的租金成本也明顯大於房貸利息支出，加上國內疫情維持得當與股市止跌回升，帶動近期房市買氣復甦，預料低利環境下，將持續看到市場出現由租轉買的需求與自住客回流。

商用不動產方面，世邦魏理仕研究部觀察，儘管台灣經濟情勢相對穩定，全球經濟大幅衰退的隱憂仍使部分投資人改採觀望態度，導致今年前 6 月全台商用不動產投資市場交易總額較去年減少 54%。另一方面，土地交易市場受惠建商持續補充土地庫存，上半年全台成交金額逆勢成長 20%，達到 1469 億元。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出，觀察過去幾個月，多家建商及保險業者陸續於主要城市買下大面積商業或住宅用地，顯示投資人普遍看好不動產市場未來長期發展，購買意願未因疫情爆發而下降。展望未來數季，本土建商將持續積極獵地，並持續鎖定六都精華地段地塊，整體土地市場可望維持交易熱絡態勢。

世邦魏理仕認為，未來幾季台灣商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型，尤以辦公室、工業地產最受青睞，而電子商務的突出表現也將推升投資人對物流不動產的興趣。

針對目前面臨嚴峻挑戰的旅館業，投資人興趣低落，且回升跡象不明顯，預料未來數季僅有零星個案成交。鑑於短期內跨境旅遊難以回復，部分旅館業主仍將承受龐大財務壓力，往後數月旅館市場的拋售物件可能變多，地理位置優良的旅館可望吸引機會型投資人及具豐富經驗的旅館業者出手。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，此次新冠疫情不僅觸發電子商務爆量成長，在「中國加一策略」下，促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣，使得工業及物流地產成為最大受惠市場。預期未來數季該市場投資動能充足，但在買方競逐的情況下，可能導致平均收益水準受到壓縮。

全台邁入後疫情時代，由於海外資金回流、熱錢亂竄，連傳產業者也加入搶土地風潮。台中近期先是寶成二代的寶元紀公司，買下金錢豹旗下位北屯區的寶麗金餐廳崇德店近1700坪土地，換算每坪價格至少138萬元，震撼業界；近日又傳出西屯美食聖地「大隆黃昏市場」易主消息，佔地393坪，亦由傳產業者以4億元購入。

台中市西屯區的「大隆黃昏市場」位於5期重劃區，正對東興國小，佔地規模雖然不大，卻因有知名排隊壽司、各式台式熟食料理小吃，每到下午3、4時開市時間，門口擠滿準備採買的汽機車，還得由管理員在外指揮交通，是在地20年的美食聖地。

單價102萬屬相對高價

據了解，該市場土地4年前由曾姓家族二代繼承後，常傳出售消息，但因其屬住2分區且基地面積僅393坪，開發商最多只願出到單坪90萬元，與地主期待價有落差，遲遲無法順利成交。

近期則傳出有傳產業者相中該土地，以單價102萬元出手，總價約4億元，屬相對高價。不過《蘋果》實地走訪市場，詢問攤販該土地易手消息，多稱不知此事，市場人士推測，新買家應做長期置產養地，短期內不會有所更動。

此外，金錢豹旗下寶麗金餐廳崇德店因受疫情影響將於今年9月停業，佔地約1674坪土地，日前由寶成二代的寶元紀公司以超過標售底價23.1億元買下，換算單價超過138萬元，預估創區域最高價。

該餐廳土地3面臨路，其中1面位公園第1排，21世紀不動產七期河南加盟店沈政興分析，土地本身的開發強度很高，目前周邊預售建案開價每坪約32萬∼34萬元，但推算土地價格，「如果只蓋住宅，1坪房價上看40萬元，市場接受度恐怕不高」，認為業者應該複製南港車站經驗，規劃為複合式商場住宅案，將有機會拉抬周圍的人口聚焦力。

長期置產考量先養地

不具名土地開發業者表示，「傳產公司滿手現金，搶地最兇！」由於近年海外資金回流、熱錢氾濫亂竄，持續不斷湧入房地產，很多買方甚至都以現金購入，即便貸款，因低利率時代，資金成本頂多1%多，長期置產保值效果不錯，尤其蛋黃區土地物以稀為貴，指名度愈高的土地，愈不會太早開發。

大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮補充，建商購地大多是即買即推案，開發時間頂多3、5年，還要計算開發成本及市場房價，有其天花板限制，資金成本也較高，購地考量層面較多，相較之下，傳產業者多屬置產考量，反而在新闢重劃區買得更快更猛，成為近年不動產市場強而有力的買盤。

鄉林（5531）股東會前夕傳出四大潛在利多題材，包括四川成都案近期可望取得預售證、「鄉林士林官邸」BC棟商辦有四組潛在買家洽談收購、「天韻」年底將完工交屋、且「玉川」等新成屋今年將完銷等，22日爆量漲停，強鎖10.2元，漲幅達9.68％，創半年新高，月線連三紅；成交張數達6,337張，突破60日均量。

成都造鎮大案第一期總銷台幣300億元，先建後售；「鄉林士林官邸」可售80~90億元，持有成本低、毛利率高；「天韻」則已100％完銷，總銷18億元，第四季將交屋。法人預期下半年業績有衝高的動能。

世邦魏理仕22日公布最新統計，上半年土地市場呈現爆炸量，累計交易總額成長20％達1,469億元，一舉超越2015~2017年的全年度成交金額；至於商用不動產，由於旅館是新冠肺炎疫情「海嘯第一排」，上半年成交量腰斬，下半年由於短期內跨境旅遊難以回復，預期旅館「拋售潮」恐將浮上檯面。

世邦魏理仕研究部統計，儘管台灣經濟情勢相對穩定，全球經濟大幅衰退的隱憂仍使部分投資人改採觀望態度，導致2020年前六月全台商用不動產市場成交總額較去年腰斬54％。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，上半年多家建商及保險業積極收購大面積商業或住宅用地，顯示普遍看好不動產市場長期發展，並未因疫情爆發而下降；展望未來數季，建商將持續獵地，整體土地市場可望維持熱絡態勢。

朱幸兒指出，目前面臨嚴峻挑戰的是旅館業，投資人對於旅館物業興趣低落，且回升跡象不明顯，預料未來數季僅有零星個案成交。由於短期內台灣跨境旅遊難以回復，部分旅館業主仍將承受龐大的財務壓力，往後數月旅館市場的拋售物件可能變多，其中地理位置優良的旅館，有望吸引機會型投資人及具豐富經驗的旅館業者出手。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，這一波疫情，不僅觸發電子商務爆量成長，在「中國加一策略」下，也促使許多台灣製造業加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣，使得工業及物流地產成為最大受惠市場，預期未來數季該市場投資動能依然充沛。不過李嘉玶提醒，在買方競逐下，工業及物流地產的平均租金收益水準可能受壓縮。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨表示，今年下半年房市景氣為「剛性自用、市場盤整」，疫情趨緩有助於看屋人潮回流，但追價力道影響不大，整體房市仍將盤整，不會有強勁反彈，「今年房市景氣為春暖花開、春花夢露，房市含苞待放，但不會怒放」。

顏炳立昨出席北威論壇，他表示，國內房地產自2016年起緩跌4年，2019年落底，「預計盤整4年」；目前房地產個別市場走勢分歧，土地市場「逆疫而行」、辦公市場「堅挺抗疫」、飯店市場「確診搏鬥」、店面市場「確診觀察」、住宅市場則「緊盯染疫」。

掉價有限 要漲機會不大
顏炳立指出，去年土地市場放量3000多億元，創下國內交易量紀錄，今年土地市場買賣仍未受疫情影響，今年以來成交量逼近1400億元；辦公市場則受惠於需求強勁、供給有限，因此不易掉價。至於飯店、店面市場比較辛苦，受鎖國、斷航影響，外來旅客減少，加劇過去4年緩跌趨勢，且相關市場屬剛性自用需求，既然是剛性，就沒有投資氛圍，投資人現在買入的價格，3、4年後漲幅有限，難以從中獲利。

此外，近期各國央行降息、QE救市，銀行定存利率下降，迫使定存資金出籠尋找投資標的，顏炳立認為，近期股市大漲，就是資金狂潮尋找殖利率下的產物，目前台股殖利率約5至6%，對資金有很大吸引力，因此資金未直接流向房市，預估下半年房市仍將續呈盤整，整體房市景氣為「掉價有限、要漲機會不大」，朝向剛性自用、市場盤整的方向。

不畏疫情，都更熱度不減，今年前五月都更核定件數共39件，熱度不輸去年，將力拚全年突破百案，將是連續兩年突破百案件。此外繼國家住都中心、台北住都中心後，新北市也獲得議會同意設置新北市住都中心，投入公辦都更、社宅等業務，預計明年上半年正式成立，都更國家隊成員再添一名生力軍。

根據內政部營建署統計，今年截至5月31日，各地方政府合計核定都更件數共39件，主要集中在六都，尤其以台北市18件、新北市七件、台中市九件最熱。


內政部官員表示，今年上半年雖有新冠肺炎疫情干擾，不過由於都更多屬於長期投資，疫情的短期震盪較不影響都更推動，今年前五月核定都更案仍有近40件，平均每月八件左右，且下半年進入疫後振興階段，後勢更看漲，今年將延續去年氣勢，挑戰核定件數破百案。
與往年比較，官員指出，2016年前都更核准件數平均每年僅40件，2017年、2018年兩年間，平均每年核准件數增加到77件左右，直到2019年更首度突破百案，全年核定件數103件，平均每個月八件至九件。

除了都更外，危老申請熱度更是不可同日而語，去年全年危老重建申請共433案，而今年光是5月單月申請件數就達到351件，全年申請量翻倍成長幾乎已勢不可擋。

為了加速推動都更，內政部、台北市分別都已成立專責的行政法人住都中心，如今新北市也跟上腳步，日前已獲市議會同意，預計在明年正式成立新北市住都中心。

新北市城鄉局表示，新北住都中心正如火如荼籌備中，初期成立約40餘人，未來專責處理公辦都更評估及實施、協助民辦都更等任務，可結合政府與民間力量，在都更操作上較為彈性與靈活。

內政部官員表示，近兩年危老重建快速成長，全國各地都有具體成績，尤其集中在六都；都更方面，近三年都更核定案穩定成長，下半年也將持續檢討相關作法加速推動，不僅可改善居住品質，也能帶動內需經濟。

營建署官員表示，未來將在都更條例已修法完備、危老條例納入規模獎勵的基礎上，結合住都中心量能，持續推動大規模都更，預計今年盛況會更勝去年，都更、危老都會愈來愈熱。

公寓與華廈大樓怎麼選，是買方常出現選擇障礙。中信房屋提出三面向，助消費者快速評估。

中信房屋研展室副理張漢超表示，一般狀況下，同區段內的華廈大樓會高於公寓的價格。以六都主要交易熱區來說，公寓與華廈大樓通常有10%到30%的價差。

他表示，就單價而論，公寓比起華廈大樓划算，但入住後的管理與維護得靠自己，背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來划算，因此購屋前除了考量價格與CP值外，最好也要將個人實際居住需求納入考量，才能避免買到不適合自己的房子。

至於該如何選擇？張漢超表示，可從三面向評估。

首先評估個人所能負擔的房價，並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算，入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支，也別輕忽省略。

張漢超表示，銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低些，因此購屋人在自備款的準備上就得多估算些，另外公寓如果屋齡過高，室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修，相關費用也要預先估算。

第二，釐清自身的居住需求，例如與長輩同住，那麼有電梯設施的華廈大樓才能免去長輩爬樓梯的辛勞，不過如果居住成員對於爬樓梯沒有障礙，公寓就可考慮，有些上班族下班太晚，趕不上清潔隊垃圾清運的時間，選擇有管理的社區大樓會比較適合。

第三，大樓雖可提供服務，但也有較多費用，負擔是否會過高，這部分得事先自忖。大樓費用主要可分為稅與費，稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡，通常相同的持有面積，華廈大樓的房屋稅會比公寓來的高，主要是屋齡、構造條件不同所致。

費的部分最有感的就是管理費，社區大樓往往會依建物登記面積乘以固定單價來收取管理費，車位清潔費另加，好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、整體居住環境會較舒適，這與公寓大多憑藉住戶自動自發維護公共區域方式不同。

張漢超提醒，如果是自住需求，那麼就應優先以適合自己且能夠合理負擔的條件來看房子，如果將投資與自用混為一談，購屋條件將會複雜化，就會更難以抉擇。

CBRE 世邦魏理仕22日發布不動產市場快訊指出，全球經濟大幅衰退的隱憂，使投資人改採觀望態度，今年前六月全台商用不動產投資市場交易總額較去年減少54%。 不過，土地市場受惠建商持續補充土地庫存，上半年逆勢成長20%，達到1,469億元。

中央銀行上周第二季理監事會議決議維持利率不變，延續寬鬆貨幣政策。世邦魏理仕認為，台灣利率水準處於低點，加上銀行借貸態度正面，未來幾季自用型買方置產需求將維持穩定。隨著下半年台灣經濟成長逐漸回升， 整體不動產投資將可保持平穩。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，過去數月，多家建商及保險業者陸續於主要城市買下大面積商業或住宅用地，顯示投資人普遍看好不動產市場未來長期發展，購買意願未因疫情爆發而下降。

展望未來數季，本土建商將持續積極獵地，主要仍鎖定六都精華地段地塊，整體土地市場可望維持交易熱絡態勢。

至於商用不動產市場，未來數季內，主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型，尤以辦公室、工業地產最受青睞，電子商務的突出表現也將推升投資人對於物流不動產的興趣。

旅館業方面，目前投資人對於旅館物業的興趣低落，且回升跡象不明顯， 預料未來數季僅有零星個案成交。鑑於短期內跨境旅遊難以回復，部分旅館業主仍將承受 龐大的財務壓力，往後數月旅館市場拋售物件可能變多，其中地理位置優良的旅館有望吸引機會型投資人及具豐富經驗的旅館業者出手。

根據內政部所做住宅價格指數，去年第四季全國房價指數達104.14，連續五季創新高。房地產學者章定煊以清華安富指數，分析這五年台灣哪裡房市最強？結果最強的是屏東，其次依序為嘉義、南投、彰化、花蓮，前五名全部是二線城市。

章定煊表示，數據顯示，當一線城市的房價高到某個程度，投資資金就逐漸流到房價基期低，市場規模小的二、三線縣市。這種補漲行情雖然看起來有些道理，但從基本面來看，人口外流城市反而漲得多，並不合理。

內政部根據實價資料每季製作住宅價格指數，全國指數在2018年第4季突破上波高點後，至2019第4季，已連續五季創歷史新高。

章定煊用清華安富房價指數來觀察近五年各地房價漲跌，上漲前五名分別是屏東、嘉義、南投、雲林、彰化、花蓮，其中屏東五年漲幅達33%第一名，其他四區也都在20%以上。

全台僅三個地區目前房價和五年前相比，呈現下跌，其中桃園跌4.7%，新北跌5%，台北跌8.1%最多，顯示這三個地區先前房價下修多， 近二、三年雖有回漲，但還沒回到高點。

另外以短期一年報酬率來看，台南6.8%，跑到第一名，其次為嘉義、彰化、雲林，高雄，章定煊表示，除了花蓮外，其他的前段班還是前段班，可能因為陸客題材休息了，花蓮跟宜蘭掉到了末段班。

雖然林三淡過去常被市場認為點燈率過低，空屋問題常常成為市場焦點，不過根據最新官方統計數據顯示，發展較早的林口新市鎮與三峽北大特區，低度使用用電宅數比例分別為15.9％與7.9％，從用電狀況來看，兩者非空屋比例達84％以上，其中三峽北大特區空屋比例不到8％，已經步入發展成熟期，而從金融海嘯後才開始開發的淡海新市鎮，則空屋比例仍約3成左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年重劃區並沒有那麼熱門，主要是因為重劃區的新房屋與中古屋的屋齡差距有限，不過隨整體房屋的屋齡越來越為老舊，重劃區的電梯大樓屋齡與規劃新穎，同時又具備社區管理與豐富公設，重劃區住宅日漸受到消費者的歡迎，北中南的重劃區也成為建商買地與推案的熱區。


根據官方發布的低度用電資料顯示，北部常期被認為空屋率高的林三淡，實際上仍以後期開發的淡海新市鎮空屋率較高，區域內空屋宅數約為7839宅，比例接近3成，不過經過幾年的去化，非空屋的比例也接近7成，至於發展最早的林口新市鎮，房屋數量最多有6.3萬宅，空屋宅數約在1萬宅，比例也約16％，也就是非空屋的數量約5.3萬宅，顯見經歷長期開發的林口新市鎮，的確也是發展有成吸引許多台北等外來客入住。

至於發展最為成熟的則是三峽北大特區，區域內房屋稅籍數量為2.3萬戶，由於北大特區可開發土地不若林口新市鎮規模那麼大，開發至今區域內空屋比例僅約7.9％，數量不到兩千戶，三峽北大特區已經進入發展成熟期，尤其是未來還有捷運路線的交通利多，北大特區已經發展成為一個優質的住宅區域。

曾敬德表示，從2013年以來包括林口與三峽的空屋率都有效下降，反應人口逐漸進住空屋量減少，與這幾年台北市房價居高不下，同時屋齡日益老有所關係，重劃區初期通常生活機能不足，不過只要發展過一段時間，基本的生活機能與周邊的商業機能都會逐漸成熟，居住品質也會進一步提升。

　　6月22日，碧桂園旗下千璽機器人餐飲集團打造的首個機器人餐廳綜合體FOODOM天降美食王國機器人餐廳在廣東順德開業，該餐廳涵蓋中餐、火鍋、快餐三大業態。未來，千璽集團將提供先進的餐飲業服務升級解決方案，致力于打造集開發、生産、運營、供應鏈體係于一體的智慧餐飲集團。

　　20余種餐飲機器人設備 “上崗”

　　據介紹，FOODOM天降美食王國機器人餐廳可同時服務近600人，已開發近200種各式菜品，最快20秒即可出餐，有炒鍋機器人、煲仔飯機器人、粉面機器人等20余種餐飲機器人設備，所有核心技術均由千璽集團自主研發。在體驗科技感的同時，機器點餐、機器配菜也在多個環節減少了人與人的接觸。

　　去年，碧桂園提出“為全世界創造美好生活産品的高科技綜合性企業”的新定位，並成立千璽集團。今年1月，千璽集團首家機器人中餐廳旗艦店在廣州開業，這次開業的機器人餐廳綜合體則涵蓋中餐、火鍋、快餐三大業態，是千璽集團最新技術、産品、係統、業態的集中呈現。其中，粉面機器人、早餐機器人、咖啡機器人等7款餐飲機器人是首次亮相。在保證食品品質和安全的前提下，粉面機器人出餐效率可達120份/小時、早餐機器人出餐效率為25秒/份、咖啡機器人出餐效率為45秒/杯。此外，漢堡機器人、雲軌係統、火鍋雙臂取餐機器人等14款設備實現全新的迭代升級，升級後的機器人更加穩定、高效。

　　據介紹，千璽集團旗下第二代煲仔飯機器人和迷你雪糕機器人，在全國率先獲得由國家機器人檢測與評定中心頒發的係統集成餐飲機器人CR證書，千璽集團還與國家機器人檢測與評定中心共同發布《食品領域機器人係統安全認證技術規范》，該規范由國家機器人檢測與評定中心等單位聯合千璽集團旗下智源科技公司共同制定，是國內食品機器人領域的首個技術規范，未來將向行業標準、國家標準邁進。

　　引領智慧餐飲新時代

　　當天，千璽集團還發布了機器人餐飲發展戰略，提出要通過科技手段，以機器人為切入點，提供先進的餐飲業服務升級解決方案，致力于打造全球最大的集開發、生産、運營、供應鏈體係于一體的智慧餐飲集團。

　　據介紹，千璽集團現擁有核心研發團隊300余人，截至目前旗下智源科技已立項80多個研發項目，已累計提交超500項專利申請，已完成漢堡機器人、雲軌係統、一體化全自動蒸箱、火鍋智能配餐機器人及自動物流係統等61種樣機的研制，其中煲仔飯機器人、雪糕機器人已進入量産階段。

　　當前，千璽集團業務已覆蓋後端供應鏈生産（中央廚房）、機器人生産、餐飲門店運營及機器人單機設備運營等全産業鏈。2020年，千璽集團機器人餐廳將以中央廚房為依托，進一步覆蓋粵港澳大灣區，同時實現機器人單機設備的批量量産，預計量産單機機器人設備約5000臺。

　　據介紹，千璽集團未來業務布局主要集中在三個方面：一是供應餐飲機器人單機設備，廣泛應用于酒店、景區、醫院、社區、學校、寫字樓等公共區域；二是線下開設FOODOM機器人餐廳，以中餐、快餐、火鍋為三大主營業態；三是提供傳統餐飲空間智慧化改造的整體解決方案，如機關單位、大型企業食堂等，滿足後疫情時代無人化送餐、機器人烹飪、標準化制作等需求。

　　公告顯示，富力地產2020年5月實現權益合約銷售金額106.2億元，單月同比轉正。但是，公司5月銷售額和銷售增速仍處於TOP30房企中的尾部位置。

　　公司2020年1-5月累計實現權益合約銷售金額約365.5億元，同比減少29.76%，要完成全年1520億元的業績目標壓力仍大。

　　5月銷售排名靠後，全年銷售仍承壓

　　資料顯示，富力地產2020年5月實現權益合約銷售金額106.2億元，銷售面積約88.15萬平方米。銷售收入和銷售面積環比分別增長15%和8%，同比增長1.05%和下降4.93%。

　　值得一提的是，雖然富力地產2020年5月實現銷售額同比轉正，但對比5月銷售額排名TOP30的其他房企，公司的銷售額、銷售增速均相對靠後。


　　統計顯示，TOP30房企2020年5月累計實現銷售金額6700.72億元，環比增長19.11%；實現銷售面積5016.81萬平方米，環比增長16.86%。在這中間，九成房企實現銷售額同比正增長。富力地產5月銷售額位居第26位，銷售增速排名倒數第三。

　　不過，需要說明的是，考慮到大部分房企公告的銷售口徑是全口徑，而富力地產公告的是權益口徑。如果以權益口徑排名，富力地產的月度排名可能會有所上升。

　　富力地產5月實現銷售均價12047.65元/平方米，同樣處於相對靠後的位置，這可能與公司主要銷售城市集中在二三線城市有關。

　　2020年截至5月底，富力地產累計實現總權益合約銷售金額約365.5億元，銷售面積約310萬平方米，銷售收入和銷售面積分別累計同比減少29.76%和27.34%。相較全年銷售目標1520億元，公司今年業績壓力仍然較大。


　　應付債券增加推升整體負債率水準

　　銷售增長較慢的同時，富力地產面臨著負債較高的壓力。

　　截至2019年底，公司全部有息債務逼近2000億元，主要是應付債券大幅增長所致。資料顯示，富力地產截至2019年底的應付債券超過500億元，較年初增長56.75億元，主要是公司當期新增發行合計27億美元的境外債券以及合計90億元的公司債券所致。

　　2019年公司應付債券中美元債金額為346.07億元，占比61.74%，主要集中在2021年及2022年到期，且2022年到期時間均為1月；境內債金額為214.50億元，占比38.26%，其中2021年到期金額為96.00億元；公司境內外債券於2021年到期及回售的金額合計308.80億元，其中於2021年1月份到期及回售的金額合計為214.63億元，存在較大集中償付壓力。


　　短期償債能力承壓，融資成本上升

　　從短期償債能力指標看，截至2019年底，公司流動比率和速動比率分別為1.58倍和0.49倍。現金短期債務比為0.59倍，受短期債務規模增長影響，公司現金短期債務比持續下降，現金類資產對短期債務的保護程度較弱。由此可見，公司短期償債能力呈現下降趨勢。

　　現金流方面，從經營活動情況來看，2019年經營活動現金流量淨額約為-241億元，同比減少180%，呈現大幅淨流出，主要是公司當期加快房地產專案建設購買建造材料及建築工程服務等支付的現金相應增加所致。從投資活動情況來看，2019年，公司投資活動現金流量淨額約為-54億元，主要是當期構建固定資產等支出減少所致。公司投資活動現金流呈持續淨流出狀態。

　　在2019年，富力地產的融資成本由2018年的5.7%上升到6.6%，增加了0.9個百分點，主要是與公司在年內增加的較多債務有關。

　　2019年，受持續的市場波動影響，公司新增共計27億美元兩年至五年期固定利率為8.125%至9.125%的優先票據；人民幣58億元90至270日期固定利率為4.83%至5.66%的超短期融資券；人民幣90億元四至五年期固定利率5.60%至7.00%的境內公開公司債券，所募集資金用來改善公司的資金流動性。


　　進入2020年以來，富力地產已經先後發行人民幣和美元債券融資，其中美元債利率較高。

　　2020年1月14日，富力地產發行了一筆票面利率5.4%的7億元短期融資債券；3月5日發行為期4年的4億美元優先票據，票面利率為8.625%；4月21日發行了票面利率為6.3%的10億元定向債務融資工具，擬將所得籌款歸還一年內到期的中長期債項及回售，所籌款項相對于上年的資本成本有所下降。


　　近期，富力地產通過公開發行和非公開發行方式，擬發行近140億元公司債券，來償還公司已發行公司債券的到期及回售部分，這在一定程度上有利於緩解流動性風險。

　　6月22日，南國置業(2.260, 0.21, 10.24%)（002305.SZ）複牌後一字漲停，每股報2.26元，最新總市值39.19億元。股價飆漲背後，是一樁日漸浮出水面的重大資產重組案。

　　此前三天，南國置業披露，擬以發行股份及支付現金的方式吸收合併電建地產；同時募集配套資金12.15億元，全部用於支付交易對價和仲介費用。

　　據悉，上述重組案的交易對象為電建地產全部股東，包括持股比例91.25%的中國電建(3.530, 0.00, 0.00%)、持股比例8.75%的中電建築；交易價格預估值約109.8億元，包括現金支付12億元，發行股份支付約97.8億元。

　　南國置業是國內重啟IPO後首家上市地產公司，電建地產是首批獲得國資委核定的16家房企之一。八年前，雙方產生交集，經過一系列股權轉讓，電建地產躍升前者控股股東地位，合計持有南國置業40.49%的股份。

　　這意味著，這起罕見的A股地產重組案，將是一場“子並母”資產重組。合併完成後，南國置業作為存續方，將承接電建地產的全部資產及債務，而後者將被註銷法人資格，併入南國置業實現“曲線”上市。

　　為何會產生性質如此特殊的交易？實際上，無論是八年前走向“聯姻”，還是如今徹底合併，雙方均是基於利益及業務發展各取所需。

　　對電建地產來說，南國置業最大的吸引力是其上市平臺。作為與電建地產同批邁入地產界的央企，保利地產(14.440, -0.12, -0.82%)、招商蛇口(16.540, -0.13, -0.78%)、中國金茂等早已通過資本市場，沖向行業競爭主賽道，而電建地產的資本大門一直緊緊關閉。

　　不僅如此，近年來，電建地產的業績開始露出疲態。2019年，電建地產淨利潤下滑45.8%至6.76億元，毛利率也較2018年減少3.12個百分點。

　　此際，電建地產借道南國置業“曲線上市”，將進一步完善多層次資本市場平臺構建，有利於後續開展並購重組等資本運作，提升電建集團地產業務板塊的市值規模，實現國有資產保值增值。

　　相較而言，南國置業突破現狀的動力更為強烈。自正式投靠電建地產後，南國置業開始走出武漢、走向全國，以商業地產開發與運營為主體，以地產金融、產業地產等新興業務為兩翼，圍繞重點城市進行佈局。

　　變革多年，南國置業營業收入從2014年的24.47億元漲至2019年的63.69億元，但同期淨利潤卻大變臉，從4.91億元一路下滑，去年更是首次出現淨利潤虧損，虧損額度達3.55億元。

　　因業務佈局不均衡，湖北武漢仍占總營收的九成之多，疫情下南國置業陷入經營困難，一季度淨利潤已虧損1.53億元。此時電建資產全部注入，不僅可助南國置業走出困局，還可增強其經營實力。

　　“本次重組後，南國置業將注入優質資產，提升公司盈利能力，經營穩定性。此外，南國置業在區域佈局、開發業態及經營規模等方面都會有較大改善，以為股東持續提供穩定收益。”該公司稱。

　　至此，不論是對公司還是對創始人徐曉明，南國置業上市平臺的“殼”均已發揮出其價值。2012年到2019年，徐曉明一路減持套現，累計持股比例從71.23%下滑到5.46%，他更像是一位投資者，已實現獲利完美退出。

　　作為首家在年內交表並通過聆訊的內地物業公司——金融街物業，將於7月6日在港交所掛牌上市。

　　金融街物業遞交的招股書顯示，計畫全球發售9000萬股H股，其中8100萬股H股將作國際發售，約占初步發售股份總數的90%；900萬股將在香港公開發售，約占初步發售股份總數的10%，每股H股作價在7.16港元至7.56港元，集資規模將在6.44億港元至6.8億港元，預計將在6月24日定價，7月6日掛牌上市。而這距離金融街物業1月24日遞交招股書僅過了5個多月。

　　資料顯示，金融街物業成立於1994年，早期于北京金融街提供物業管理服務。2005年，金融街物業獲住建部授予一級物業服務企業資質證書；2009年金融街物業開始開拓西南市場，並於2011年首次進入東北市場；2015年，公司首次進入華南及華東市場，由此完成了金融街物業全國化的雛形。

　　金融街集團通過全資附屬公司北京華融綜合投資有限公司，間接持有金融街物業47.52%的股份，金融街集團旗下的金融街控股則作為金融街物業的聯屬公司，為其提供大部分物業管理專案。收入構成上，2017年-2019年，金融街物業營收中的80%以上均來自金融街聯屬集團。

　　截至2019年末，金融街物業資產總值9.8億元，負債總額5.8億元，年末現金及現金等價物6.66億元。

　　財報顯示，金融街物業三年合計派息2.57億元，約占三年淨利潤總和的90%。

　　2019年派息金額高達1.17億元，同比增長49%，超過當期1.13億元的淨利潤。算上2017年和2018年的派息額，三年內，金融街物業合計派息2.57億元，約占三年淨利潤之和的90%。

　　有分析人士表示，從股東方面來說，高額的派息是對股東最好的回報方式。但需要注意的是，高額的派息會使得公司的利潤受到一定的侵蝕，上市公司的分紅應該適度，不能影響公司的正常經營，需要留有一定的資金補充上市公司的流動資金，避免掏空家底。

　　金融街物業在中國擁有11家附屬公司及40多家分支機搆，為全國共144個物業專案提供物業管理及相關服務，涉及在管建築面積合共約1990萬平方米，其中40.8%位於北京地區，商務物業在管建築面積約為800萬平方米，辦公物業在管建築面積約為640萬平方米。

　　財報顯示，金融街物業三年（2017年至2019年）的收入從7.56億元增至9.97億元，盈利方面從8270萬元增至1.13億元。

　　毛利方面，在2017年-2019年，金融街物業毛利分別為1.46億元、1.62億元、1.91億元，整體毛利率分別為19.2%、18.5%及19.2%。據協力廠商統計資料顯示，目前已經上市的27家物業股的2019年平均毛利率為29.5%，金融業物業的毛利率遠低於前述已上市物業股的平均毛利率水準。

　　值得注意的是，金融街物業的應收款周轉率在下滑。

　　按照招股書內容，2019年金融街物業貿易應收款平均周轉天數為44.5天，其中關聯方的貿易應收款平均周轉天數為80.5天，協力廠商的貿易應收款平均周轉天數為37.1天，而關聯方的應收款周轉率不足協力廠商的一半。此外，從2017年至2019年，關聯方應收款周轉天數從58.6天延長至80.5天，這讓金融街物業整體應收款周轉率持續下滑。

　　對此，金融街物業解釋，公司向關聯方收款不及向協力廠商收款頻繁，因為公司認為關聯方的違約風險低。

　　一般來說，若一家公司的應收賬款能夠及時收回，這對於大幅提高公司的資金使用率有很大的幫助。反之，如果營運資金過多的停滯在應收賬款上，這也將影響正常資金周轉及償債能力。

　　截至2019年底，金融街物業的貿易應收款為1.16億元，占流動資產的13.3%。

　　在房地產行業大魚吃小魚的背景下，發展迅速的大唐地產償債壓力高企，上市之路也是一波三折

　　距上一份招股書過期失效僅1天，大唐集團控股有限公司（下稱大唐地產）即上線了新的上市招股書。

　　作為一家綜合性物業開發商，大唐地產成立於2010年，發展初期主要圍繞福建省廈門市及漳州市開展物業開發業務，目前大唐地產經營範圍擴展為海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市及京津冀經濟區。招股書顯示，2020年，大唐地產被中國房地產產業協會及中國房地產測評中心評選為中國500強房地產開發商中的第88名。

　　資料顯示，大唐地產收益由2017年的40.2億元（人民幣，下同）增加至2019年的81.1億元，複合年增長率約為42.0%。純利由2017年的約4.1億元增加至2019年的6.3億元，複合年增長率為23.2%。截至2020年2月29日，該公司擁有82個物業開發專案。

　　大唐地產近三年經營狀況

　　此次IPO募資，大唐地產擬用於償還借款及應用在2020年下半年建設開發的項目中。

　　《投資時報》研究員注意到，由於近年加快拓展業務地區範圍，大唐地產資金需求量持續增加，2016—2017年淨負債比率均超1000%，此等高負債率疊加複雜的外部環境使得大唐地產的上市過程變得艱難。

　　跑馬圈地致高負債

　　資料顯示，2017年—2019年（下稱報告期），大唐地產年均複合增長率達到42.0%，在房地產行業調控的大背景下發展速度較快。而在該集團的大事紀裡，可以看到，2015年後大唐地產業務拓展範圍擴展迅速。

　　2015年，大唐地產將物業開發業務拓展至天津。2016年9月，其斥資15.6億元摘得南寧雙料地王，在全國地產圈聲名大振，而該住宅用地溢價率達283.19%。此後，大唐地產頻頻以高溢價或最高限價跑馬圈地。2017年，大唐地產將物業開發業務拓展到長沙，並於2019年拓展柳州貴港福州及莆田。

　　業務範圍的擴大、高溢價的收購，必將帶來增量的資金需求。同時大唐地產在招股書中提到，為參與公開招標、拍賣及掛牌出讓程式，公司一般需要支付占相關土地實際成本一大部分的按金，並且通常需要在簽訂土地出讓合同後一年中結清地價，預期未來中國土地價格將繼續上升，這對該公司的現金流量造成重大影響。

　　資料顯示，2016—2019年大唐地產淨負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%、119.2%，持續高企之後於近兩年有所下降，但仍較高。而2017—2019年，大唐地產即期借款的比例分別為18%、44.9%、29.6%，一年內需要償還的借款總額分別為16.5億元、38.0億元、23.0億元，截至2020年2月29日，兩年內到期的借款總額已經達到55.84億元。形成對比的是，2017—2019年，該公司的營收分別為40.2億元、55.0億元、81.1億元。

　　大唐地產應償還借款狀況

　　同時，大唐地產借款中很大一部分來自於信託融資，截至2019年末，該公司尚未償還的信託融資款項額占借款總額的43.3%。招股書顯示，其信託融資的利率大致在8%—12%，這也將拉高該公司的融資成本。而近三年來，大唐地產借款利息加上租賃負債利息合計高達8.3億元、8.7億元、7.4億元，超過淨利潤。

　　再來觀察大唐地產的現金流狀況，招股書顯示，2016年和2017年該公司經營現金流量淨額分別為-13.2億元和-12.4億元。聯想到該公司自2015年後的業務拓展速度，經營現金流量淨額為負也就不足為奇。對此招股書解釋稱，這主要是由於物業開發活動不斷增加致使經營中使用大量現金淨額。

　　屢敗屢戰的上市之戰

　　研究員注意到，2020年5月29日大唐地產控股有限公司於2019年11月29日遞交的港股招股書屆滿6個月失效。時隔了一天，5月31日大唐地產招股書就二度上線，可見其渴望上市的迫切心情。

　　其實早在2008年，大唐地產就曾計畫赴港上市，卻因金融危機之下資金鏈斷裂，疊加創始人余英儀辭世，上市進程就此擱淺。

　　當然，造成大唐地產上市艱難的原因不止一個。

　　受房地產調控政策影響，房地產企業融資環境收緊。2019年7月監管部門對房地產信託進行“視窗指導”，地產公司並購類信託，全部暫停；未備案的房地產信託項目一律暫停。

　　對於房企來說，信託融資是重要融資管道。大唐地產招股書中提到，在銀行信貸環境收緊的情況下，信託融資成為該公司若干專案開發的有效替代資金來源。截至2019年末，該公司尚未償還的信託融資款項額占借款總額的43.3%。目前大唐地產面臨著資金緊張的局面，上市籌資顯得格外必要。

　　大唐地產籌資平均利率狀況

　　但上市又何談容易。

　　從外部環境來說，受“房住不炒”等政策性因素影響，目前A股基本已向房企關上大門，大量中小房企轉向港股。據《投資時報》研究員不完全統計，自2020年2月底以來，已有逾10家房企申請在港上市，形成對比的是2019年全年也僅有13家房企申請在港上市。

　　與大唐地產同時申請上市的房企中不乏祥生控股這類比較有競爭力的企業，據Wind資料顯示，目前祥生控股的土地儲備面積約為2304.5萬平方米，大唐地產為889.7萬平方米。

　　另外從公司內部來說，作為一家區域性中小房企，大唐地產目前的業務主要集中在海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市及京津冀經濟區，尤其是南寧、漳州及天津。以上三地儲備面積占大唐地產的土地儲備的比例分別為26.3%、11.9%、11.5%。

　　2014—2019年南寧、漳州天津住宅物業的均價年均複合增長率分別為為6.0%、8.3%、11.8%。形成對比的是，同期中國住宅物業均價年均複合增長率為9.4%。可以看出，大唐地產主要業務開展地南寧及漳州房地產市場目前並不火爆，6%的價格增速，甚至低於房地產行業工人平均薪金7.9%的年均複合增長率。主要業務開展地房地產市場不慍不火，或將影響該公司未來整體盈利水準。

　　疊加前述提到的該公司的高負債狀況，都為大唐地產成功上市增加了難度。

樓價「三級跳」，被市場視為受疫情及經濟轉差打擊最深的豪宅，有單位售價短時間大幅漲價。據代理透露，中半山帝景園5座低層A室3房，實用面積1522方呎，過去周六（20日）連一個車位以5700萬元易手，呎價37451元。值得注意的是，同屋苑一個4座低層B室同面積及座向3房，樓層較前述單位高3層，本月11日連車位獲買家斥資5480萬元承接，換言之，前述單位相隔短短九天較之賣貴220萬元或4%。

今次成交單位除短時間較同類貨大幅升價外，遠高於銀行網上估值。根據本港三間發鈔銀行網上估價系統顯示，上址現獲估值5393萬及5466萬元，意味造價相對估值高出4.3%及5.7%。原業主於2013年斥資4400萬元連車位購入，持貨約7載沽出賬面賺1300萬元，升值29.5%。

大角咀浪澄灣樓價彈力亦十足，市場消息透露，屋苑3座中層F室2房，實用面積550方呎，近日以1080萬元獲承接，呎價19636元。而其樓上高6層F室同面積兩房，本月中僅以1000萬元成交，意味前述單位相隔不足半個月漲價80萬元，漲幅達8%。原業主2014年6月斥資710萬元買入，持貨剛滿6年沽出，賬面獲利370萬元或52.1%。

樓市前景備受關注，有代理行估計，今年下半年市場或湧現更多利好因素，樓價有望上升約半成。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，早前政府「暴力式救市」推出多項振奮經濟措施，加上進一步放寬限聚令，本港隨即出現報復式消費，樓市亦受刺激呈現報復式反彈，一手及二手交投急增。

他指出，基於本港住宅房屋供應長期不足，加上息口持續低企、環球央行相繼推出量化寬鬆政策，以及本地置業需求強勁等因素，導致樓價難以大跌，相信今年上半年樓價或有約3%升幅，隨着下半年市場或將有更多利好因素，樓價有望再升約5%。

利嘉閣擬增聘約200人

買賣成交方面，利嘉閣地產董事陳大偉預期，今年上半年整體私人住宅可錄得2.52萬宗買賣登記，將較去年下半年2.38萬宗增加約6%，估計今年下半年整體私人住宅買賣登記將增至3萬宗，相對今年上半年潛在增幅達約19%；其中，一手私宅今年買賣登記下半年料錄約1萬宗，較今年上半年約5900宗，增加69%，而下半年二手私宅買賣登記估計則由今年上半年的1.94萬宗增加3%，至2萬宗。

雖然今年上半年部分時間樓市交投一度低迷，但廖偉強指出，該行仍積極增聘人手，年初至今已增加約200人，目前人手達2600人，計劃下半年再增聘約200人，同時持續投放資源發展資訊科技，預計今年擲1000萬元發展線上搵樓相關技術、服務開發及社交平台宣傳等，投放金額與去年相若。相反，分行數目則有縮減情況，他謂，該行分行數目已由今年初約220間縮減至目前約200間，料下半年維持現時水平。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，本港疫情已經轉趨緩和，加上未來市場將有多個工廈及商廈新盤推售，美國亦推行無限量的量化寬鬆，對資產價格有支持，預期下半年工商舖成交量將會大幅反彈。

盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁李根興稱，疫情對舖市影響相信已經逐漸減退，租舖市場最壞時刻已過去，但下半年預期將有更多蝕讓個案出現。下半年較看好民生區舖市，特別是外賣店、超市及飲食等民生必需行業表現不俗。

第一集團董事魏深儀指出，集團一向無間斷地在市場物色不同發展項目，而在疫情下，集團可以用心儀價錢購得心頭好，未來集團將會繼續物色不同機遇，目標為總投資額20億至30億元的項目。

私樓樓價持續高企，帶動綠表居屋單位價格造好。市場消息透露，黃竹坑南濤閣2座高層K室，實用面積431平方呎，可作兩房間隔，由於可望全海景，屬於優質單位，剛以綠表價528萬元（未補地價）易手，呎價12,250元創屋苑呎價新高紀錄。

資料顯示，原業主於2017年3月以396.8萬元購入，持貨剛滿3年，帳面獲利131.2萬元離場，期內升值33%。

景泰苑1房 未補價465萬售

其次，富誠地產物業顧問何庭欣透露，全港首個綠置居項目新蒲崗景泰苑，一個中層21室，實用面積397平方呎，業主將單位設計成1房間隔，坐向南面望啟德舊機場景，日前以綠表價465萬元（未補地價）售出，呎價11,713元。

原業主於2017年1月以綠表價220.8萬元購入，持有單位3年，屆滿SSD禁售期後出售，是次轉手帳面獲利約244.2萬元，升值1.1倍。

另外，沙田愉翠苑L座高層7室，實用面積650平方呎，原本叫價760萬元放盤，屬3房間隔，議價後以742.8萬（未補地價）易手，呎價11,428元。原業主2001年以157萬元購入，持貨19年帳面獲利585.8萬元。

另一方面，世紀21物業（將軍澳）分行經理黃永佳表示，將軍澳寶盈花園3座中層J室，實用面積427平方呎，2房1廳間隔，獲區內買家以510萬元（未補地）承接，呎價11,944元。

　　疫情緩和，積存已久的購買力再度釋放，二手交投回勇，近期頻錄高價甚至破頂成交，業主議幅急收窄，帶動銀行估價從低位回升。本報追蹤20個大型屋苑、於過去1個月銀行估值變化，多達有九成屋苑估價按月回升，升幅介乎1%至6%，其中4個上車屋苑的估價升幅相同，按月上升6%。

　　限聚令進一步放寬，二手睇樓活動及問盤情況靠穩，大部分減價盤源已被消秏，業主亦未見擴闊議幅，使近期二手成交價顯著上升，帶動屋苑估價有所調整。據本報統計，20大屋苑過去1個月銀行估價變化，反映有18個屋苑估價按月上升，其中4個上車屋苑升幅均為6%，包括將軍澳南豐廣場6座高層H室，面積463方呎，上月估價653萬，本月最新估價691萬，按月回升約6%。

　　位於馬鞍山的大型屋苑新港城，估價亦錄得相同升幅，D座中層2室，面積332方呎，最新估價612萬，上月估價580萬，亦按月回升6%。九龍區大型藍籌屋苑之一的黃埔花園，屋苑11期1座中層A室，面積508方呎，5月估價804萬，今月最新估價852萬，同樣按月上升6%。

　　此外，港島區大型藍籌屋苑鰂魚涌太古城美菊閣中層B室，面積1021方呎，5月估值2175萬，本月估值已升至2240萬，升幅約3%；另鴨脷洲海怡半島28座高層H室，面積736方呎，上月估價1341萬，最新估價為1402萬，按月上升5%。

　　然而，有兩個屋苑的估價則按月維持不變，包括北角城市花園9座中層C室，面積581方呎，最新估價1102萬，估價按月平穩；另鰂魚涌康怡花園E座高層4室，面積596方呎，估價維持1115萬。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，疫情期間導致市場交投陷停頓，受到負面經濟因素籠罩，造成銀行估價取態轉趨保守，樓價亦於低位徘徊。惟自限聚令放寬後，市場氣氛逐步回穩，整體樓市交投表現理想，樓價亦有所回升，令銀行估價同步出現調整。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，低息環境持續，加上本港剛需強勁，自疫情緩和後，二手市場價量均見回升，交投氣氛造好，業主普遍看好後市並收窄議幅，即使買家還價，亦未見劈價成交再次出現，估價亦隨之漸見回升，同時，布氏亦認為，樓市將會「穩中向升」，預料本月二手會有約3500至4000宗成交，樓價會有約5%升幅。