地上權熱再現！全球人壽29日以97.8億元，擊敗出價92.888億元的新光人壽，成功得標國泰營區2,982坪地上權土地，坐上松山區地上權土地「新地王」寶座，未來將開發為集團總部大樓。此外，多年未出手競標的麗寶建設，昨天也砸7.89億元，標下「國揚大南港」土地旁537坪地上權土地，將開發為辦公大樓，插旗東區門戶。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，央行降息、游資浮濫，壽險業購置不動產最低租金報酬率門檻已降到2.095％，加上辦公租金驚驚漲，租金報酬率攀升，使得地上權土地買點浮現，標售熱潮再現。

昨天財政部國產署進行第二批設定地上權土地標售，北區分署的台北市大安、南港、松山三筆，揮出全壘打，中、南區分署也開出紅盤。其中最受矚目就是國泰營區土地，由全球人壽以直逼百億、權利金97.8億元的價格成功得標，每坪得標價327.96萬元，刷新松山區地上權紀錄，溢價率達59.9％，改寫地上權標售溢價率史上第三高紀錄。

世邦魏理仕估價及諮詢服務主管施甫學表示，國泰營區過去曾因使用限制而流標收場，此次條件放寬用途轉為特定專用區（三），容積率也大幅提升至400％，因此有效吸引投資人出手競標。

施甫學表示，國泰營區基地周邊多以B級商辦為主，如民權東路上的航廈、新華泰大樓，以及民權復興圓環的寶富通商大樓、協和大樓等，屋齡多超過20年，如果國泰營區規劃A級辦公大樓，將可望與敦北商圈數棟即將落成的商辦大樓連成一氣，加上緊鄰重要的國際機場門戶，能有效刺激敦北商圈再度站上台北市一級辦公商圈的地位。

至於麗寶建設機構更是昨天的大贏家，從南到北總計得標五筆，其中較受矚目是南北兩大地上權土地，都被麗寶集團得標。麗寶建設得標台北市「國揚大南港」案旁玉成段二小段721地號，權利金總價7.89億元，未來將興建辦公大樓之用，局部自用、局部出租。

丁玟甄表示，這塊地就在「國揚大南港」土地的同一街廓，即原本大南港案進行土地變更、捐地完成後，市府再對外標售的地上權土地。對照富邦人壽先前得標「大南港」所有權土地價格約每坪376.5萬元，麗寶得標價每坪147.15萬元，只有富邦得標價的39％，出手相當精準。

高雄建商買不到土地，轉向搶標地上權土地，財政部國產署南區分署29日標售高雄捷運R5前鎮高中站的2,725.92坪土地，每坪底價13.91萬元，麗寶集團的名軒開發出手，以每坪22.12萬元，總價6.02億元拿下，打敗在地的永信建設和上揚國際建築團隊，由於溢價達58.94％，未來推案每坪上看18萬元，比4年前開賣的同區位的地上權宅14到16萬元，上漲12.50％到28.57％。

富住通商用不動產企研部經理許值瑋表示，財政部國產署南區分署29日標售7筆地上權土地，高雄市4筆，有2筆脫標，2筆流標，台南和嘉義各1筆，都流標，澎湖1筆則順利脫標。

他說，位於高雄亞灣區內成功二路旁的「住五」1,064.49坪土地，每坪底價約31.27萬元，總價約3.32億元，只有東吳投資一家投標，每坪得標金額約36.53萬元，總價約3.88億元，溢價約16.8％。

競爭最激烈的是，位於高雄捷運R5前鎮高中站附近、鳳山福誠段的2,725.92坪「住三-1」土地，每坪權利金底價13.91萬元，換算總價約3.79億元，總共有3家建商投標，最後由名軒開發以每坪22.12萬元，總價6.02億元拿下，溢價達58.94％，出價第二名是百佳利建設的每坪15.45萬元，第三名是永信建設的每坪13.95萬元。

該區段率先搶進可分割地上權建案的，首推永信建設的「R5新世界」地上權住宅，由於每坪售價只有14到16萬元，創下400戶在2016年開賣一年後，即完銷的紀錄，永信並轉進中都重劃區推出的「韻綠」地上權，目前也已完銷。

永信建設發言人陳怡均表示，永信在鳳山福誠段另有二個地上權住宅，185戶的「R5新世紀」，預定今年10月完工銷售，總銷約18億元，每坪售價尚未定案，另一建案預計2022年才會完工銷售。

目前是南台灣地上權最大咖的上揚國際建築團隊董事長林聰麟，29日也出手搶奪地上權土地，林聰麟指出，百佳利建設是他與白天鵝開發合資的公司，原本預估只有永信建設會出手，沒想到會殺出程咬金，名軒開發不但投標，且出價達每坪22.12萬元，預估未來售價可能要突破每坪18萬元。

他說，建商搶標地上權建地，主要是「買不到所有權土地」，因為一般建地漲到太貴，相對地，地上權建地變便宜了。此外，地上權住宅接受度也已增加，林聰麟表示，端午節連假期間，上揚國際建築團隊推出的「河堤世界」地上權住宅售出17戶，他參與投資的地上權建案，包括「銳揚傳家寶」、「銳揚國寶」以及台南的「上揚國寶」都已完銷。

全球人壽搬來搬去，終於找到總部大樓！該公司29日以權利金總價97.8億元，標得松山機場對面國泰營區70年地上權，圓了全球人壽董事長彭騰德多年來尋覓總部大樓的夢，全球人壽預計5年內，可興建地下3到4層、地上10?15層，總樓地板面積2.1萬坪的新大樓，給員工優質生活與辦公的場域。

全球人壽12年來已搬了二次總部大樓，2008年是搬到建國北路，2015年則搬到松山火車站樓上，但隨著全球人壽資產破兆元、總部員工逾3千人後，彭騰德一直希望找到永久的總部大樓，尤其在新冠肺炎疫情最嚴重時，因為松山火車站大樓還有其他房客，進出人員難以管制，更讓全球人壽積極要尋找總部大樓。

這次全球人壽以97.8億元拿下國泰營區地上權，是其投資地上權最高金額，先前全球人壽2013年投資宜蘭礁溪台電地上權，目前已興建為寒沐酒店，2016年亦拿下國產署在八德商圈的希望廣場地上權案，彭騰德要求此處須考慮都市環境及人文景觀，興建出有品味的地標。

放眼上兆資產的壽險公司都有自家總部大樓，全球人壽亦尋找多年，終於這次拿下面積2,982坪的地上權，要以5年左右的時間興建總部大樓，全球人壽評估，此地點在松山機場對面，等於臨近國門，在敦北與民權東路交會，是許多金融及企業總部聚集地，交通亦便利，未來將興建A+級商辦大樓，除了作為總部大樓自用，若有多餘樓層亦可出租，提升財務收益。

全球人壽強調，這次競標經仔細評估，不是從不動產投資角度，而是從保險公司長期經營，必須提供員工優質職場環境，對人員進出等也應有一定管制，確保金融機構經營安全。此土地鄰近機場，有65米航高控管，但全球人壽表示，因基地面積夠大，單層樓還是能有較大樓地板面積，估計可有地上10?15層，地下3到4層樓，全球人壽預估約2025年可以搬到新的總部大樓。


國泰營區地上權 全球人壽97.8億搶下
經濟日報

財政部國產署推出國泰營區設定地上權案，昨（29）日正式開標，由全球人壽以97.8億元拿下，遠高於權利金底價，溢價率將近六成，幅度在近年標案中罕見，每坪單價約328萬元。國產署官員表示，從業界反應可看出地上權市場正熱，今年下半年預計將再釋出另一批標的。

國產署4月公告招標今年首批地上權案，昨日開標結果，包括國泰營區案合計共標脫九宗，整體標脫率約六成，是近年少見的亮眼成績，合計決標權利金達到123億元。其中，國泰營區地上權案是國產署繼世貿三館後，最受矚目的案件，共吸引兩封標單搶標，除了全球人壽，新光人壽也開出92.888億元高價，卻仍以不到5億差距不敵全球人壽。全球人壽表示，取得後將開發為全球人壽自用總部大樓，除供自用使用外，其餘面積將規劃出租收益。
國泰營區是近年台北市精華區少見大面積且街廓方整的土地，過去曾在2015年公告招標，但當時房市較冷，加上僅限興建住宅，最後流標收場。國產署今年捲土重來，將土地使用分區變更為商業區，容積率也從200%提高至400%，底價訂為61億元，市場詢問度高，昨日順利標脫。

國產署官員表示，國泰營區案溢價率高達59.9%，確實「超乎預期」，此外另一宗標脫的高雄市鳳山區標的溢價率也達到58.9%，整體而言，看得出業界對於地上權商品仍有濃厚興趣，搶標熱度完全不受疫情影響。

除了國泰營區外，台北市南港區玉成段標的也吸引市場目光，此次共三封標單搶標，最後由麗寶建設以約7.89億元、溢價率37.06%搶下，擊退新光人壽、新纖等對手。官員表示，由於此標的鄰近大南港案，面積約536坪，走小而美路線，利於業者規劃，因而獲市場青睞。比較富邦人壽今年以每坪376.5萬元買下大南港案，麗寶建設標下此案地上權，接近所有權七折的行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，昨日共有三筆地上權案開標，包括第一筆地上權住宅案由虹耀建設一家以1.73億元得標、溢價約0.6%，第二、三筆分別是國泰營區和南港玉成段地上權案，顯示過去乏人問津的地上權案，在低利、市場資金氾濫下，吸引壽險、傳產、建商等出手，讓不動產標售市場轉趨熱絡。

為大力推動台灣生技產業，政府規劃從南港一路向東發展到汐止，打造由中研院主導的國家級生醫產業聚落。政府政策的布局，同時也讓鄰近南港的汐止，在擁有地利之便，加上廠辦價格僅需港湖區的一半，成為生技業競相進駐的熱區。

觀察近三年廠辦熱區行情，內湖科學園區西湖站周邊每坪成交均價約68萬元，文德站周邊每坪成交均價為55萬元左右，舊宗路一帶則是每坪成交均價約50萬元。而南港展覽館周邊平均每坪成交價為55萬元，汐止地區平均每坪成交價約29萬元。

遠雄廠辦副總熊大成分析，在企業買主眼中，汐止無疑是今年商用不動產最高CP值的熱區，不僅地理位置鄰近南港、內湖，形成科技、電子與生技產業黃金三角，但廠辦總部的價格只需港湖區的二分之一價，進駐成本相對低。以集團旗下最新旗艦級廠辦總部規格的遠雄「U-TOWN」來說，每坪成交價約在36萬元，遠低於台北市南港、內湖價格。

他指出，在低利率、低空置、低供給、高租金「三低一高」格局，讓汐止成企業購置廠辦總部熱區之一。

國家發展委員會2020年6月29日公布5月景氣對策信號綜合判斷分數為18分，較上月減少1分，燈號續呈黃藍燈；景氣領先、同時指標持續下跌，惟領先指標跌幅已連續兩個月縮小，顯示疫情的負面衝擊逐漸縮小。

2020年上半年受到疫情影響，各國祭出多項防疫管制措施，干擾正常經濟活動，抑制全球最終需求，不利我國外貿擴張，惟受惠遠距商機、5G通訊等新興應用的興起驅動，以及廠商回流擴增產能支撐，有助維持出口表現。

此外，國內疫情控制得宜，相關防疫管制措施已陸續放寬，民眾生活逐步回歸常軌，民眾與廠商信心回溫，帶動股市上揚，工業生產指數、機械及電機設備進口持續成長，消費人潮回流，帶動零售及餐飲業表現已明顯較上月好轉。後續隨著「振興三倍券」及「安心旅遊國旅補助方案」啟動使用，以及商圈、電子支付業者與地方政府的加碼刺激消費，有助穩定內需。惟當前國際經貿情勢仍然嚴峻，政府將持續密切關注，並妥為因應。

台灣疫情解封後的第1個連假，不只觀光景點擠爆人潮，各地建案也出現許多看屋人潮，銷量也大舉提升，甚至4天假期成交20戶的佳績。專家分析，端午連假是今年以來買氣最好的檔期，在疫情緩解與資金市場豐沛下，民眾消費信心回升。

端午連假在疫情趨緩的「報復性消費」刺激下，房市出現今年少有的看屋潮及高成交率，中南部建案表現尤其明顯，如遠雄建設在台中海線的「遠雄之星」造鎮系列，行銷經理錢儀峯表示，最新的第8期在短短4天連假的來客突破300組，光是6月就創下高達3億元的銷售金額。

剛性買盤爆發

北屯區位11期重劃區的總太集團「洲際W」，近期祭出「樹梢景觀戶買房送車位」限時限量優惠，專案經理透露，4天接待中心湧現看屋人潮，共60組民眾上門，成交近20戶。廍子重劃區的「總太聚作」，來客量日增3成、成交量提升5成，隨著剛性買盤爆發，4天售出金額近2億元。

大雅區尚在潛銷的久樘建設新案，這4天來人量也比平常多3成，共約20~25組；「坤悅雅樂」預約來客就逾20組，比平常假日看屋人潮成長約5成，且有4戶成交，目前全案銷售已突破7成。

高雄建案市場也表現不俗，上揚國際高雄業務4處總經理施棟瀝指出，鳳山區「富邦大無疆」來人65組成交9戶、三民區地上權案「河堤世界」來人90組成交17戶、苓雅區「摩天100」，來人53組成交12戶，連假吸引許多返鄉民眾一同陪家人看屋，並促進成交量，主力購屋總價帶以千萬元內較多。

遞延買盤出籠

將於7月才正式公開的三多商圈「世界心」，銷售總經理黃惠玲指出，連假來人約40組，有許多是自台北返鄉的民眾，上周總計成交10戶，總銷金額達8000萬元；亞洲新灣區「繽海」上周也成交17戶住家與2戶店面；鼓山區「郡都當代」也出現12戶成交。

都山林開發董事長唐承表示，端午連假可視為今年買氣最好的檔期，遞延性買盤出籠看屋，整體買氣超乎預期。

恐慌搶購心理

換屋型與豪宅的交易也明顯增加，例如前金區大立百貨商圈的「聯上鉑金」，來人28組成交2戶；鼓山區美術館特區的豪宅「美術皇居」則出現企業主團購4戶各120坪的住家，每戶還加購3~5個車位。

高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，買氣從5月母親節後出現提升，這波遞延性買盤推估將延續到下半年。住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析，疫情發生以來，整體房價未見鬆動，建商還趁緩衝時間大舉購買土地庫存，使得土地價格屢創新高，加上人力、物料成本持續上揚，預期房價將上漲，對原本就計劃購屋的民眾產生恐慌性搶購心理，估計下半年房市反彈力道將非常明顯。

台灣央行今 (29) 日公布 5 月消費者購屋貸款和建築貸款餘額統計，其中，購屋貸款餘額較上月續增 371 億元至 7 兆 5683 萬元，而建築貸款餘額也月增 297.61 億元至 2 兆 2208 萬元，雙雙續寫新高，而土建融貸款年增率創 104 個月新高，反映房貸利率續創低的市況下，房市景氣維持一定熱度。
由於央行甫公布 5 月房貸利率一口氣較上月再減 0.032 個百分點至 1.349%，續創新低，推升購屋和建築貸款餘額續創高，不過，房貸餘額年增率 6.6% 略較上月滑落，建築貸款餘額年增率衝高至 14.77%，創下 2011 年 10 月以來、104 個月的新高，顯示建商信心逐漸回升。
台灣疫情最嚴重的時候是 3 月、4 月，隨著 5 月台灣經濟活動恢復，加上央行降息 1 碼、官股行庫配合紓困措施針對千萬以下房貸加碼調降 0.25%，搭配超低利率環境，在疫情持續受控的前提下，買氣有望逐步回籠，市場交易量重回復甦的趨勢軌道上可期。

南台灣房價漲翻了！根據吉家網第一季房市季報顯示，首季房價季漲幅前十大行政區中，台南、高雄就占了八個，以高市左營區漲幅逾10％居冠，蛋白區、低價區表現尤其亮眼。

吉家網針對全台各都會區第一季房價調查顯示，與上季相較，除雙北市微幅修正外，大台北以外都會區均有2?3％的季漲幅；若與去年同期相較，雙北市年漲幅約3?4％，至於大台北以外都會區年漲幅更超過一成，尤其台南高達18.8％最突出。

南台灣房價一路漲，今年首季房價漲勢最強的十個行政區中，高雄市有四個行政區入榜，包括左營區、苓雅區、岡山區、鳳山區；另台南市則有安平區、北區、安南區、南區。顯示即使疫情當頭，南台灣及蛋白區房價依舊堅挺。

此外，新竹市及台中市沙鹿區房價季漲幅均在6.5％以上；至於大台北地區，則以台北市的文山區、新北市淡水區等相對低房價區漲勢較明顯，漲幅約近4％。

吉家網董事長李同榮表示，今年第一季南部及蛋白區房價漲勢強勁，主要受益蛋黃區房價過高，產生比價效應，以及都心延伸交通基礎興建利多，尤其高雄市區地價持續墊高，土地交易熱度卻不減少，建商在成本考量與市場導向下，熱區小宅順勢推案，降低總價帶，平價首購宅大量出籠，吸引首購族進場。

李同榮表示，今年房市目前看來仍持續「北溫南熱」，雖然第二季受疫情影響，經濟成長率將趨緩，但下半年股、房兩市走勢很可能明顯與經濟成長相背離，經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」兩大動能。

後疫情時代，包括工商用地、廠辦、商辦等「房市三寶」市場將會強勁反彈，住宅市場剛性需求領軍、換屋族開始進場；不過傳統商圈的店面因缺乏聚客力、缺之創新購物樂趣、房東與房客缺乏協同作戰能力等因素，將面臨更大困境。

早在政府推行工業區立體化方案，加速帶動廠辦立體化之前，一手打造內科廠辦總部聚落、興建110棟、擁有300萬坪廠辦經驗與實蹟的遠雄，就著手在汐止推出「U-TOWN」。該案不僅是雙北最大的立體化廠辦，也是全球首座智慧雲端建築，吸引逾330企業進駐。


位於汐止的「U-TOWN」廠辦大樓，擁有內湖、南港約半價優勢，加上國道、台鐵捷運化等便捷交通，吸引各大企業搶進，目前已吸引緯創軟體、精華光學、宜進、台灣醣聯、新竹物流、鑫品生醫、友通資訊、其陽科技等國際級大型企業、及上市櫃公司等超過330家企業進駐。

從企業的進駐率，也看得出近年這一股企業置產、擴廠需求潮相當旺盛，且購置廠辦地點已從雙北市東移，並以基期較低、上中下游產業群聚的據點為主。

在遠雄廠辦口碑與規劃之下，提供企業廠、辦合一的空間；遠雄廠辦副總熊大成表示，「U-TOWN」在地下三樓規劃大尺度倉儲物流區，可容納72輛40呎貨車等吞吐量，室內規劃無樑柱，滿足各種產業需求。

「每坪單價150萬元起的南港世界明珠，6月底已經成交破百戶了，總銷金額超過210億！」甲山林總經理張境在說自己迫不及待要跟市場分享這個消息，他說過去業界都對「世界明珠」在南港規劃純百坪豪宅社區、單價挑戰每坪150萬起的策略，都抱持觀望態度，「直到富邦壽今年5月初砸282.87億拿下大南港案，換算住宅每坪單價能賣出百萬行情，大家才真正看懂我們世界明珠案一直在說的南港價值。」

南港輪胎「世界明珠」案基地面積達9,453坪，是帝寶兩倍大，台北市已經沒有第二塊這麼大的土地，而且旁邊就是驅動東區門戶計畫發展引擎的捷運、高鐵、台鐵、轉運站四鐵共構，又緊鄰台北流行音樂中心，享有9公頃北流生態公園和南港山視野，綠意景觀超過大安森林公園。

「世界明珠」從今年元旦正式對外公開銷售，加上先前潛銷期，用半年時間成交衝破100戶，平均成交單價每坪150萬元，高樓層戶別有每坪成交單價有175?200萬元實力，累計銷售已逾210億元。張境在指出，今年開始，市場對南港房市的信心度陡增，尤其看到30年前參與信義計畫區的「開國元老」企業，包括中信金、富邦金、新光金、潤泰、遠雄、宏泰、宏盛等，都到南港積極插旗、擴張新版圖，連過去對南港破三位數持保守看法的地產業者，也開始推案，「可以說，獲聯強企業集團和百組富豪認證價值的世界明珠，本身就是南港房市最強力多。」

據悉，其中一組客人自己買2戶，然後又陸續牽了親友買下6戶，一組帶一組的親友圈買盤不斷在案場上演。

張境在分析，台灣有錢人「喜歡大家住在一起」，從自住需求帶動為下一代置產的2代宅買盤，再牽動生意場上的親友，創造群聚買氣。張境在指出，「世界明珠將複製仁愛帝寶模式，創造富豪群聚，短期內強勢跳空上漲、推升價值的效應，成為代表新一代台灣富豪圈的知名豪宅社區。」

6月29日，杭州市以挂牌方式集中出讓6宗地塊，其中4宗位于蕭山區、另外2宗分別位于余杭區、錢塘新區。總出讓面積約37.61萬平方米，總起價129.18億元，總成交價約160.43億元。

　　經過14輪報價，招商局地産（杭州）有限公司（招商）以總價19.11億元競得湘北單元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地塊，樓面價為17562元/平方米，溢價率為9.76%。

　　經過28輪競價，杭州金樽房地産開發有限公司以11.09億元競得蜀山XSCQ2701-27地塊，樓面價為17399元/平方米，溢價率為29.85%。出讓文件顯示，本宗地塊挂牌出讓起始價為85438萬元，設定上限價格為110938萬元，地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于25300元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于27830元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米。

　　經過29輪競價，杭州濱欽企業管理有限公司以總價168516萬元競得錢江世紀城核心單元SJC0203-02、03、04地塊，樓面價為31107元/平方米，溢價率為23.44%。

　　經過35輪競價，杭州濱崎企業管理有限公司以340506萬元競得奧體博覽城中心單元BJ1701-11、13地塊，樓面價32688元/平方米，溢價率為29.71%。

　　三亞崖州灣一線海景，五星級酒店樓王位置，樓面地價僅為1600元/平方米。2020年6月初，隨著自貿港總體方案落地，海南迎來前所未有政策利好，但幾乎同時，一份司法評估報告中，出現了令人困惑的超低價。

　　記者發現，由三亞中院委託海南中天華信資產評估土地房地產估價事務所（以下簡稱“中天華信”）對位於三亞市崖州區的一處地產專案評估中，評估報告初稿專案公司淨資產總價為8200萬元，但定稿卻變為2900余萬元。

　　其中，基於對2017年5月31日的土地估值，竟然低於2014年2月的土地原始出讓價格。以15萬元對外銷售的共計863個車庫，價值逾億元，則乾脆未被計入評估。而位於一線海景的五星酒店樓王，樓面地價評估價僅為1600元/平方米。

　　相關資料顯示，該評估報告出現在一起股權糾紛案件中，原告認為專案公司資產遭低價轉移。

　　超低地價

　　三亞南山文化旅遊區向西2公里，在崖州區觀海路和新道街交叉口，即“三亞•璞海”項目，緊臨海邊，擁有一線海景。該專案由三亞嘉鵬科技發展有限公司（以下簡稱“三亞嘉鵬公司”）擁有。

“三亞•璞海”項目 受訪者供圖“三亞•璞海”項目 受訪者供圖
　　據瞭解，三亞嘉鵬公司於2013年10月至2014年2月，以總計約2.57億元的出讓價格，在三亞市崖城取得約76畝酒店及住宅專案用地的土地使用權，權證號分別為三土房（2013）字第13187號、三土房（2014）字第03171號。

　　2017年6月9日，三亞嘉鵬公司完成項目投資備案手續；2017年6月13日，三亞嘉鵬公司完成項目建築設計方案審批。目前，專案已基本建成。專案由5棟22層高樓半環狀排列組成，1號樓和5號樓為酒店，其餘為住宅。

　　記者獲得的視頻顯示，銷售人員目前正在對其進行銷售。“三亞的未來……綠化率40%，步行10分鐘範圍內，有醫院、學校、博物館……總戶數880戶，可售戶數616戶，有65平米、88平米、94平米、133平米四種戶型。”

　　據瞭解，該項目商品房銷售備案均價為46571元/平方米，依照規定，其實際銷售價格不得低於37256元/平方米。據銷售人員介紹，該專案目前對外售價從特價房2.5萬元~5.3萬元/平方米不等，均價約為4萬元左右/平方米，但中天華信認定酒店項目為3萬元/平方米。“我們向他們提供了銷售項目的現場取證證據，但他們沒有理睬。僅此一項，評估價值減少4億多元。”相關方稱。

　　銷售人員稱，專案車庫為15萬~20萬元一個。不過，在中天華信的評估報告中，並未將863個車庫計入。

　　據瞭解，該專案土地2014年2月原始出讓價為6100萬元，但中天華信基於2017年5月31日的土地估值結果為5670萬元，三年後的地價，竟然低於三年前的原始出讓價。

　　評估報告初稿中，住宅項目和酒店項目的銷售稅率，分別取值為銷售收入的8.38%、10.38%，而在正式稿中，則一概調整為18.28%。“筆頭一動，增加了2億多元的稅負，太隨意了。”相關方稱。

　　從評估結論來看，5棟樓中最中間一棟，即樓王位置，其樓面地價僅為1600元/平方米。“看到這個結論，我們仿佛看到了20年前的三亞的房價。”相關方稱。

　　“報告中，明確說明按照動態法進行評估，且分別羅列了動態及靜態的計算公式，但在過程中，前面全部按照靜態公式進行計算，得出結論後，再依照動態法進行折現處理，僅此一項，又減少評估值7000多萬元；即使這樣，還是高於2900萬元的結果，沒關係，在對‘開發利潤’計算時，直接乘法錯誤，再次少計土地價值數百萬元。”相關方向有關部門舉報稱。

　　金額一致

　　“三亞•璞海”項目擁有方——三亞嘉鵬公司於2013年3月5日設立，由上海嘉鵬置業有限公司（以下簡稱“上海嘉鵬公司”）100%控股。上海嘉鵬公司則於2009年設立，註冊資本1億元，股東為張廣仁（持股40%）、盧勁濤（持股30%）、盧勁松（持股30%）。盧勁濤與盧勁松為胞兄弟關係。

　　本次評估，源于大股東張廣仁一方發起的訴訟。張廣仁訴稱，2017年6月20日及7月24日，在未經其知曉和同意的情況下，也未經召開上海嘉鵬公司股東會審議，上海嘉鵬公司持有三亞嘉鵬公司100%股權，被以2874.32萬元，轉給寧波梅山保稅港區嘉鵬投資有限公司（以下簡稱“寧波嘉鵬公司”），並於2017年7月31日完成股權過戶登記手續。

　　而寧波嘉鵬公司成立於2017年6月2日，註冊資本1000萬元（實收資本為0），股東分別為被告盧勁濤（持股49%、擁有74.5%的股東表決權）、葉海霞（被告盧勁東之妻，持股20%、擁有10%的股東表決權）、朱紅娟（持股30%、擁有15.5%的股東表決權），被告盧勁濤為執行董事、總經理及法定代表人。

　　在此之前，盧勁濤將所持上海嘉鵬公司30%的股權轉讓給劉保權，劉保權又將前述股權轉讓給盧勁東，盧勁東成為上海嘉鵬公司持股30%的股東。盧勁東則是盧勁濤、盧勁松的堂兄弟。

　　基於上述種種因素，張廣仁方面訴請確認上述股權轉讓無效。但最初一審時，三亞中院以“因本案不存在惡意低價轉讓股權和侵權賠償的問題，對三亞鵬嘉公司的資產和股權價值進行評估鑒定與本案無關聯性和必要性”為由，駁回張廣仁評估申請及訴訟。

　　二審時，海南高院以上海嘉鵬公司和受讓方寧波嘉鵬公司主要股東之間近親屬關係的事實沒有查明和認定、“一審法院在當事人對股權轉讓價款有爭議、法院亦未依當事人申請進行評估鑒定的情形下，直接認定案涉股權不存在惡意低價轉讓依據不充分。且在三亞嘉鵬公司股權轉讓時對三亞嘉鵬公司股權價值進行評估系受讓方寧波嘉鵬公司所委託，一審法院對該評估結論直接認可也無充分依據”為由，將該案發回重審。

　　而本次評估，恰是三亞中院再次一審時，應原告方申請進行的。但在早前的評估報告初稿中，其總計評估價為8200萬元。“就算是8200萬元，也遠低於實際價值，但沒想到定稿居然打了3折，直接變為2900萬元，這和當初他們非法轉讓股權的價格完全一樣了。”張廣仁一方稱，他們已將上述情況舉報至相關單位。

　　6月29日晚間，萬科公告，公司已與深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵”）簽署備忘錄，擬共同投資成立合資公司，雙方分別持股50%，發揮各自優勢，深化“軌道+物業”（以下簡稱TOD）領域合作。分析人士認為，繼今年4月共同獲取佛山TOD項目地塊後，此次萬科與深鐵再度聯手，意味著雙方的業務合作或正在進入加速期。

　　根據公告顯示，雙方簽署了《深圳市地鐵集團有限公司與萬科企業股份有限公司成立合資公司之備忘錄》，擬共同投資成立合資公司，註冊資本暫定為人民幣10億元，其中，萬科認繳出資人民幣5億元，占註冊資本的50%；地鐵集團認繳出資人民幣5億元，占註冊資本的50%。萬科及深鐵將按照市場化原則，建立和鞏固戰略合作關係，實現強強聯合，關注深圳市新基建及軌道相關重點片區及重點專案，助力深圳建設社會主義先行示範區，探索粵港澳大灣區及其它重點城市的TOD大型專案建設模式，發揮在粵港澳大灣區建設中的核心引擎作用。

　　雙方的合作範圍包括合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地，並實施項目開發；軌道沿線城市更新專案的獲取、開發建設及運營；軌道沿線土地整備利益統籌專案的獲取、開發建設及運營；站產城融合大型專案、新的城市發展片區統籌開發建設及運營；以及其他雙方決策共同推進的項目。

　　公告顯示，成立合資公司有利於雙方加強戰略協同，充分發揮深鐵在軌道交通建設、運營及地鐵上蓋物業開發經營等方面的綜合優勢，及萬科在城市規劃研究能力、房地產開發經驗、專業能力和品牌影響等方面的優勢，實現雙方互利共贏，促進雙方持續發展，推進TOD模式的落地。

　　一位地產行業分析人士認為：“萬科和深鐵4月剛剛聯手拿下了佛山TOD專案，此次又成立了合資公司，意味著雙方合作關係或許正在進入加速期。萬科具有成熟的社區開發經驗，而深鐵擁有軌道交通建設方面的優勢，雙方各取所長，未來在TOD領域將具有很大的想像空間。”

　6月以來，熱點城市的二手房交易規模已連續下滑。多數機構認為，在市場需求集中釋放後，下半年的樓市將大概率出現下行。

　　在“售樓處裡包粽子”的行銷場景中，今年端午假期的房地產市場保持高位運行。

　　多家機構發佈的資料顯示，今年端午小長假期間（6月25日至6月27日），除北京的交易量相對低迷外，多數熱點城市的房地產交易規模高於去年同期。其中，新房市場交易旺盛，被歸因於各類行銷手段的推出。二手房交易整體平穩，但有機構認為，需求的釋放已經出現乏力。

　　由於新冠肺炎疫情的影響，今年房地產市場的“小陽春”，從傳統的3月到5月，整體延後到4月至6月。端午假期樓市高位運行，即被認為是“小陽春”延後的結果。

　　但從短期走向來看，市場自然回落的趨勢似乎並未改變。6月以來，熱點城市的二手房交易規模已連續下滑。多數機構認為，在市場需求集中釋放後，下半年的樓市將大概率出現下行。

　　北京市場明顯降溫

　　由於要衝擊半年度業績，房企通常在6月實施促銷活動，6月也往往是房企銷售規模較高的月份。

　　今年端午小長假期間，房企的行銷活動仍在繼續。據21世紀經濟報導調研，北京多個專案在端午假期推出價格優惠，但因近期疫情出現反復，前來看房的人數明顯低於往日。豐台、大興、房山等區域的一些專案還因此而推遲了開盤時間。

　　在市場恢復較早的南方，不少樓盤借端午節契機推出行銷活動，如在售樓處裡實施“粽子品鑒”，及相應的節慶互動等，試圖提高項目的人氣。

　　總體來看，6月實施價格優惠的範圍已不如此前兩月普遍，但仍有部分公司和專案實施了降價促銷，並延續至端午假期。比如，?大在端午假期推出十幾個低價樓盤，並疊加了不少價格優惠措施。

　　今年端午小長假期間，多數熱點城市的銷售情況良好，但北京仍然受到疫情的影響。貝殼研究院的資料顯示，2020年端午節假期北京商品住宅成交2.17萬平方米，同比2019年端午節三天成交量下降17.4%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，北京新房成交量下滑原因主要有二：第一，受疫情影響，北京大部分區域處於限制出行狀態，尤其前期集中供應產品的大興、豐台的部分地區屬於高風險區，嚴重影響認購客戶轉簽約的速度；第二，5月以來北京市場集中放量，已經消耗部分客戶量，使得今年端午節在疫情影響下更顯得需求量不足。

　　二手市場方面，端午小長假的成交量整體平穩。貝殼研究院指出，今年端午假期期間，鏈家重點18城的成交量同比增加9.1%，但與上一個週末的日均成交量相比，下降了23.8%。

　　受疫情影響，北京仍然是降幅較為明顯的城市。諸葛找房的資料顯示，端午節當天（6月25日），北京市二手房成交122套，比前一日下降87.91%；二手房成交面積11437.82平方米，比前一日下降87.87%。

　　“端午假期沒有給市場成交帶來大幅升溫的效果。”貝殼研究院指出，18城業主調價中，漲價的比例微漲0.7個百分點，“業主預期目前仍保持穩定”。

　　18城二手房交易連續三周下滑

　　今年第二季度以來，房地產市場從疫情影響中緩慢恢復。根據國家統計局的資料，今年5月，全國商品房交易規模首度超過去年同期，房地產開發投資、拿地、資金來源等資料也大幅改善。多數從業者認為，這意味著房地產行業已基本擺脫疫情影響恢復到正常狀態。

　　到6月，由於“小陽春”延後的因素，市場交易仍然延續著高水準。其中，新房交易很可能因供應量的增加繼續提升。但在二手房交易中，下滑的勢頭已經出現。

　　貝殼研究院的統計顯示，今年6月前三周，重點18城市的二手房交易量連續三周環比下降，降幅分別為5.7%、7.9%、21%。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，6月二手房市場整體處於需求集中釋放後的自然回落狀態，端午假期並沒有改變市場自然回落的態勢。

　　二手房交易因區域分散、價格限制少，往往被視為市場的“風向標”。當前在不少熱點城市，二手房交易的比重已占半數以上。比如，北京的二手房交易占比已達8成。那麼，二手房市場的“自然回落”，是否可看作整體市場降溫的前兆？

　　北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，隨著盛夏來臨，房地產市場即將進入傳統淡季。且在經過一輪釋放後，目前的需求已經不如前期旺盛。所以，“市場降溫在各家企業的預料之中，7月和8月市場可能會出現一個低谷”。

　　“從我們一些項目的回饋來看，6月新推的專案蓄客情況，已經不如4月和5月。”他坦承，公司在6月制定的策略，是再做一波價格促銷。

　　上海易居房地產研究院認為，雖然不斷有鬆綁調控的嘗試出現，但今年以來，監管層多次強調“房住不炒”，預示著樓市調控政策短期內難以大幅放鬆，因此市場很難出現超預期反彈。

　　與此同時，“受疫情影響，外貿、旅遊、餐飲、服務等相關行業居民收入面臨一定挑戰，一定程度上會抑制購房置業需求。”

大陸經濟發展的空間結構正在發生變化，近兩年土地市場分化明顯，一二線城市尤其是強省會城市的土地收入高漲成為市場主角。透過統計大陸26個省會（自治區首府）城市的房地產開發投資占全省的比重，有8個城市占比超過所在省分的一半，主要集中在西寧、銀川、長春、西安、武漢等西北、東北地區；如以單純金額看，則以杭州3397.27億元（人民幣，下同）在26城中位居榜首，鄭州、廣州也同樣超過3000億元。

據第一財經報導，反觀東部沿海發達地區的大部分省會城市，在所在省分的房地產開發投資首位度要低不少。26城中有8個城市的房地產開發投資占全省的比重低於1/3，分別是福州、杭州、合肥、南京、廣州、石家莊、濟南與呼和浩特。

與GDP首位度緊密相關

所謂「首位度」是指用來衡量城市發展的參數，一般是指在省域範圍內，第一大城市的某個經濟指標占全省的比重，也代表該城市在所屬區域的實力。尤其房地產開發投資首位度與GDP首位度是緊密相關，一般來說，大部分省會城市的房地產開發投資首位度會超過GDP的首位度。


若以單純金額來看，杭州以3397.27億元在26城中，位居房地產開發的金額榜首。觀察杭州房地產開發投資多，跟近年土地出讓金規模大有關。據中原地產研究中心資料統計，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元、2018年達2501億元、2019年增加至2836億元。

13個城市比重超過4成

但從26城房地產開發投資占全省比重來看，表現就不完全一樣。當中有13個城市比重超過40%，其中8個城市占比超過省分一半，分別是西寧、銀川、長春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明。從區域分布來看，主要在西北與東北地區。

聚焦看到占比前2名的西寧與銀川，比重分別為71.6%與68.3%，這與當地經濟格局有關。觀察青海與寧夏2省地廣人稀、經濟總量較小，加上受自然地理條件限制，讓省會城市聚集人口、經濟體量占比自然較高，比如銀川占寧夏的GDP比重就超過了一半，西寧比重也在45%左右。

6屋苑呎價下調 僅海怡半島價量齊升

新盤連環開售，分薄二手客源，6月份10大屋苑約250宗成交，按月跌2成，按季則升4成；惟整體呎價跌多於升，6個屋苑按月呎價下調1%至5%，10大屋苑僅鴨脷洲海怡半島量、價齊升。

本報統計10大屋苑，6月份累錄約250宗，較5月份回落約19%，當中僅3個屋苑交投量回升，其中嘉湖山莊按月升幅最大，達92%。區內代理指，因5月份同區有新盤開售，削弱二手成交，相信一手推盤過後，二手交投重回正軌。本月至今嘉湖山莊暫50宗成交，佔近7成屬3房或以上單位，令月內整體呎價回軟約1%。

而10大屋苑中，僅海怡半島量價齊升，創今年以來單月新高，成交量由5月份38宗微升1宗至39宗，按季成交則由第一季64宗，急增至第二季106宗，增幅達66%；平均呎價則由16,896元升至17,724元，按月升5%，為10大屋苑呎價升幅之冠。

中原首席分區營業經理盧鏡豪指，海怡半島本月暫錄39宗成交，成交主要集中於下半月，不少買家早前沽出手上單位，對後市抱觀望，但見樓價只升不落，加上市場負面消息淡化，因而加快入市步伐。

事實上，月內不乏高價成交出現，所以推高屋苑呎價至今年以來單月高位。如新近成交的8座高層G室，實用面積742平方呎，以約1,350萬元沽出，實用呎價18,194元，屬同類理想價。

次季累積850宗 按季多4成

按季度比較，10大屋苑第二季錄850宗成交，按季增加42%，屬近兩年以來成交量最多一季，亦帶動今年上半年成交推至1,449宗，較2019年上半年增加22%。

10大屋苑6月整體呎價跌多於升，6個屋苑按月呎價下調1至5%，鰂魚涌太古城按月跌5%，平均呎價低於2萬元。

而5月份交投量升的鰂魚涌康怡花園，6月交投量大幅回軟，減逾6成；但接連多宗高價成交下，呎價亦按月上升0.5%，剛易手的J座低層12室，實用面積902平方呎，3房套房，成交價高達1,610萬元，創今年以來新高價，實用呎價17,849元。

業界料 下半年樓價升5%

美聯住宅部行政總裁布少明預期，下半年二手成交量持續活躍，每月平均成交量可達4,000宗，而樓價亦因而受惠，可望有5%增長空間。

他解釋，新冠肺炎疫情受控，本港息口持續低迷，而土地供應仍未到位，促使資金充裕的買家投向較為保值的「磚頭」，惠及二手成交。

疫情打亂發展商推盤部署，不少發展商轉為推售非核心資產，當中新世界 （00017） 宣布剛售出上環信德中心商場的45%業權，以及跑馬地服務式住宅EIGHT KWAI FONG，套現共約36億元，屬於今年至今最大手成交。

集團2020財政年度至今，共沽出逾百億元的非核心資產。

EIGHT KWAI FONG以12億售

當中位於信德中心商場（可出租面積214,486平方呎），以及信德中心寫字樓面積13,827平方呎樓面，連同85個車位，由新世界持有45%權益，最新以23.6億元沽出。

至於服務式住宅EIGHT KWAI FONG，可銷售面積約49,000平方呎，涉及139伙，則以12.1億元沽出，實用呎價約2.47萬元。

新世界指，透過出售非核心資產及業務，集中發展長遠核心業務，2020財政年度至今，已賣出超過100億元的非核心資產，並會繼續在合適時機出售非核心業務，目標金額超過150億元。

新世界會在香港及大灣區繼續物色更嶄新及具潛力的發展項目。

房屋委員會（下稱房委會）以市價四九折發售的「出售綠表置居計劃單位2019」（下稱今期綠置居）昨天（29日）開始揀樓，房委會原邀請約80名中籤家庭申請者揀樓，但僅30名中籤者出席，出席率約37.5%，即50人未有到場，缺席率達62.5%，屬房委會2014年恢復推售資助房屋（包括居屋和綠置居）以來，首天出席率新低；全日共售27伙。

復售資助房後首度不足五成

房委會昨天邀請首批約80名幸運兒，早上9時起分三個時段在觀塘建生廣場1樓綠置居銷售小組辦事處揀樓。本報記者現場所見，部分中籤者早於上午8時許已到場等候，惟房委會提供的數據顯示，出席者全日只有30人，出席率僅37.5%，遠低於過去兩期綠置居首天出席率逾七成的水平；而2014年復售居屋以來，5輪居屋首天出席率最低的一次亦有59%，意味今期綠置居是房委會恢復發售資助房屋以來第一次首天揀樓出席率不足五成。

至於過往辦事處外有大批銀行職員包圍買家推介按揭等情況，是次亦不復見，只見數名來自律師行、按揭轉介公司及裝修公司等人士到場「撈客」。

今期綠置居提供2個全新屋苑，包括蝶翠苑和青富苑，共提供3696伙，實用面積187至471方呎，售價81.77萬至272.61萬元；同步有14個可即買即住的長沙灣麗翠苑重售單位發售，實用面積184至452方呎，售價133.59萬至341.46萬元。成交紀錄冊顯示，青富苑單日沽出19伙，銷情最好，全數屬實用面積455至459方呎的大單位；成功買入青衣青富苑一個實用面積459方呎高層單位的黃先生認為，「既然享有市價四九折的折扣，應該買大啲（單位），用這個價錢無可能買到私樓」。然而，同屬全新屋苑的蝶翠苑僅沽2伙。

長沙灣麗翠苑「樓王」獲認購

過往售價最貴的「樓王」單位，往往獲得買家垂青。今期綠置居「樓王」是麗翠苑2座18樓13室，實用面積452方呎，售價341.46萬元，呎價7554元，在開始揀樓約半小時已獲選購，成為該屋苑全日售出的6伙之一。至於青富苑和蝶翠苑售價最高的單位則未獲承接。

另外，在首節揀樓進行途中發生小插曲，有區議員率領麗翠苑居民到場請願，批評房委會交樓及建屋質素差、管理不善，賣樓後拒絕肩負維修責任等。本報已就此向房委會查詢，至截稿前未獲回覆。

一手住宅物業銷售條例（下稱一手例）之下，發展商須公布樓花新盤的關鍵日期，近年被視作收樓入伙時間的主要參考。大部分預售項目的入伙時間，多數遲於關鍵日期，惟億京旗下提供1408伙的大埔白石角大型新盤海日灣II，卻罕見地較關鍵日期早約5個月入伙。據了解，部分買家原預算今年底才收樓，突然需要調撥資金存在難度，更有傳個別小業主受疫情影響並不在港，難以處理突如其來的收樓和承造按揭等程序。

位於白石角創新路18號的海日灣II，由12幢分層住宅組成，2019年4月首度公布價單時，發展商提供4種付款方法，包括建築期付款計劃，關鍵日期為今年11月底。

發展商出信後14日內須成交

不過，發展商今年5月修訂價單，取消建築期付款計劃。市場消息指出，億京本月初已發信向買家表示已取得入伙紙和滿意紙，將安排買家收樓，讓一眾買家可以較預期提早約5個月入伙。有熟悉新盤買賣的地產界人士表示，新盤入伙往往較關鍵日期遲，只有個別新盤的入伙時間較關鍵日期為早，「早咗半年更是聽都未聽過」，情況罕見。

據悉，小業主若未能在發信後14日內成交，須支付額外利息，甚至有機會被殺訂；但有部分採用建築期付款計劃的買家，由於本身預計最快年底才入伙，資金已調撥作其他用途，短期內難以把有關資金用作完成交易；亦傳有部分買家現時並不在港，但受制於疫情和入境管制等，難於限期內到港處理按揭等安排，感到十分徬徨。

銷監局：關鍵日期不等同收樓日

一手住宅物業銷售監管局（下稱銷監局）發言人透露，曾經接獲海日灣II及其他新盤收樓日期較關鍵日期早的查詢。

銷監局強調，關鍵日期是指預計一個樓盤符合批地文件相關條件的日期，一手住宅物業銷售條例訂明，買賣合約中須有強制性條文，發展商須在樓花項目落成取得轉讓同意書等文件後的一個月內，書面通知買家可轉讓有關物業，發出有關通知的14天內，需要完成相關買賣。

銷監局提醒買家，關鍵日期並不等同收樓日期，買家應確保在收樓前辦妥按揭事宜，準買家亦應在購置物業前清楚計算按揭貸款金額及各類置業開支，必須確定能獲得財務機構或銀行批出合乎自己償還能力的按揭貸款計劃，才作置業決定。

新盤交投仍旺，發展商加快推盤步伐；由會德豐地產發展的茶果嶺KOKO HILLS第1期，已獲批預售，發展商旋即於昨天傍晚上載樓書，料最快周內開價，首批單位將參考同類新盤售價。

　　會德豐地產常務董事黃光耀稱，旗下茶果嶺KOKO HILLS第1期已獲批預售樓花同意書，周內將開放示範單位予外界參觀，最快周內開價，首批將參考同類新盤售價。該項目近期錄約3500宗查詢，市場反應相當不俗，環顧區內大型屋苑樓齡較高，料該項目對區內換樓客甚具吸引力。發展商於昨天傍晚上載項目樓書，意味銷售部署進入直路。

　　黃氏續指出，集團系內上半年累售764伙，套現約82億，其中6月售出156伙，套現約22億，售出單位多為3至4房戶，以換樓客源為主，證明造價1000萬以上的單位購買力仍然不俗，加上日出康城大型新盤近期銷情報捷，將帶動樓市交投氣氛，加強買家入市意欲，故料下半年樓價有力反彈5%至7%。另外，集團負責銷售的山頂Mount Nicholson近期亦錄呎價約11.6萬成交。

　　另外，問及中環海濱商業地即將推出，黃光耀稱，該商業地屬優質地皮，集團將積極研究入標，雖然早前市場頻錄商業地流標，惟本港為國際金融中心，料甲廈需求仍有支持。

　　該集團總經理（業務拓展）楊偉銘稱，KOKO HILLS第1期涉413伙，由3幢住宅組成，戶型包括1至4房，另設特色戶，面積介乎345至2024方呎，主打2及3房戶，佔項目約八成，同時項目仍有2期及3期發展。