6點半起床，7點半出門到菜市場買菜為員工做菜，下午1點開始工作到晚上10點，充實的日子，讓伊日生活總經理黃禹銘下班後渴望被大自然擁抱，於是他位在新北市深坑區山上的獨棟住家，被滿出來的綠意環繞，後院種了一整排白色的花，有杜鵑、垂枝茉莉、白雪、含笑、荷花玉蘭、杜英……，白色像是帶來了純淨，消化生活的煩亂。

講到伊日生活總經理黃禹銘，大家可能很熟悉他經營的品牌伊聖詩芳療、伊日書屋、伊日藝術計劃等，人們從品牌見到他對美和藝術的深透，但從位在深坑的家，可以看出所謂的美與藝術，早已沁入他的生命中，像呼吸一樣共存。
「我很喜歡植物。當初看上這個房子，就是因為周遭環繞好幾棵大樹，有椰子樹、芒果樹、柚子樹，空間改建時也以保留現場植物原貌為優先考量。」於是最綠意的位置，就位在這處被大樹包圍、從廚房延伸到防土牆旁的玻璃屋，是黃禹銘的餐廳也是喜愛的角落之一。

車庫改建成玄關

規劃空間時，當然希望空間裡頭的事物都是自己喜愛的。「我希望這個家可以像一間藝廊，這樣回到家依然跟藝術相伴。」黃禹銘將原本的車庫改建成玄關，空間不但寬敞，兩側擺放了畫作和雕塑，用美好藝術品迎接回家這件事，穿越玄關的同時轉換了心境，洗禮疲憊的心。

會這麼喜歡藝術，跟他大學主修戲劇創作有關，對空間場景的美學著迷，加上認識很多美術系同學，開啟了他對空間和藝術的熱愛。「大學念戲劇學過舞台布置，我喜歡空間帶些劇場的感覺，所以三不五時就會想調整空間。」就像客廳的大沙發，黃禹銘特地請家具工廠訂製，椅腳還加裝了工業輪。「我很喜歡工業輪，比較粗獷，而且沙發隨時能移動位置，轉個方向就面對落地窗外一片綠意。」也有點像是舞台布置一樣，讓空間存在更多可能性。

椅腳加裝工業輪

「家中的藝術品也是偶爾會請同事更換，因為空間主體是不能更動的，物品偶爾更換一下，就會有不同面貌。」而且喜歡藝術，自然希望隨時隨地都能看到才快意，所以每一層樓都擺放著他喜歡的藝術作品，能遠眺台北市的3樓露台也擺放了好幾件。

像黃禹銘這樣把藝術、植物、設計揉合進生活，轉換成家的靈魂，可能很多人會羨慕他的生活。其實每個人都能擁有，只是有沒有勇氣像他一樣義無反顧的住進山中，認真實踐對美學的渴望罷了。

黃禹銘小檔案

職稱：伊日生活總經理
專業：戲劇導演及編劇、藝術鑑賞與收藏、自然療法
最喜歡的家中角落：玄關、露台、餐廳

近年台中豪宅趨勢走向景觀、品牌、輕豪宅3大特色，房仲指出，比空間、豪氣的時代已經過去，豪宅不只規劃改變，地段也逐漸轉移到北單元2至7期市政路一帶，「兩點一線」精華路段串聯成豪宅新熱區，推案量為近年之最。

台中富人名下持有多戶豪宅的案例屢見不鮮，住商不動產7期南屯店協理黃權銘指出，約有80%的豪宅買方持有2間以上房產，並觀察到買方對於大坪數、豪華氣派不一定是主要重點，反而具綠意、服務品質及品牌創新的產品成為入手關鍵點。如7期豪宅生活圈延伸的北單元2，因低密度建築的綠意環境，成為近年豪宅客首選，甚至不少購屋族一次購入2、3戶與家族同住。

單元2公益路與7期豪宅圈交會處的新案量創下近年之最，指標案「精銳Garden One」，基地面積廣達2000坪，設有1500坪的私家湖泊森林，是豪宅前所未有的奢華尺度，社區內將規劃戶外玻璃花坊，住戶可在此舉辦花園餐宴，坪數為58、63、120坪，每戶皆打造大陽台，開價每坪52~58萬元起，目前銷售達9成。

景觀品牌成入手關鍵

同樣在單元2內的「陸府植森」，以均價每坪50萬元衝上台中高價豪宅榜內，今年陸府建設同區加碼推出「陸府觀森」，戶戶規劃2座植樹大陽台，將綠意強度再提升，規劃57、65、100坪，開價每坪50~58萬元。

雙橡園開發今年第4季也將在河南路近市政路的北單元2核心推出新案，基地面積廣達2168坪，將打造超過1800坪的私人花園，規劃45、60、90坪產品，目前預約組數已經達200組，提早開出紅盤。

近幾年7期豪宅也改走中等坪數，成為吸引高資產族換屋、再購的新賣點，尤其寶輝、聯聚2大指標豪宅建商品牌，皆推出近年少見百坪內新案。「寶輝Sky Tower」規劃70、90坪，總價4500萬元起，還未正式進場銷售，已傳出上周有家族一次買3戶的消息，對此寶輝建設僅低調表示，「不做任何有關客戶的回應。」

聯聚建設在7期的聯聚瑞安大廈同樣鎖定在60坪，開價每坪60萬元，聯聚建設說：「建案規劃從客製化轉為市場導向，從大坪數切入中小坪數，不會缺席這波剛性需求市場。」

建商搶灘中坪數市場

7期惠文路的國泰新案更將戰線拉到46坪規劃；據傳由鉅建設市政路基地也預計朝40~60坪之間的產品做規劃。台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，隨市場變化，各豪宅建商都搶灘中坪數市場，鎖定二代及退休族群，買氣活絡不少。

台中捷運綠線預計今年底通車，其中的捷運文華高中站土地開發共構案於昨日進行上梁典禮，為台中首件由單一地主行使優先投資權，並成功招商簽約的住商共構大樓，由冠德建設興建1棟地上28樓、地下6樓建物，包含198戶住宅及2戶店舖，預計年底開賣，住宅單價上看4字頭。

住宅單價上看4字頭

台中捷運綠線文華高中站位於文心路與河南路口，昨日進行住商共構大樓上梁儀式，該共構宅規劃住宅坪數30~51坪、格局2~3房，投資開發商冠德建設的業務部副總張勝安指出，該案是冠德第11個捷運聯開案、台中第1個，「台中城市軌道具潛力性，共有7個開發共構站點，其他站點公司也正在評估。」

因該案還要進行權益分配計算，張勝安表示，目前房屋售價、銷售策略都還未定，但預計年底進行開賣作業，明年取得使用執照，總銷金額上看30億元。若依附近建案行情、推案成本等推估，市場推估開價每坪至少4字頭。
台中市長盧秀燕提及，未來捷運宅興建完成後，民眾一下樓就可搭捷運，非常便利，「透過公私部門相互合作，創造地主、機關、投資人3贏，讓軌道發展更加順利。」

至於其他捷運共構站招商進度，台中交通局局長葉昭甫指出，台中捷運綠線規劃6站7處土地開發共構站，除了文華高中站以外，其他共構案正在努力中。其中今年5月分別辦理文心崇德及文心櫻花2處土地開發站線上招商說明會，預估總銷金額上看27億元與17億元，8月截止收件；至於最受矚目的G9站，因總開發金額達200億元以上，去年一度流標，正在調整條件，積極對外尋求投資對象。

自2018年中美貿易戰、2019年台商鮭魚回流、2020年放款利率創新低，一波波資金行情利多，使建商、傳產業及金控壽險業等相繼投入大把資金搶當土地公，帶起近年全台土地交易熱，去年總售額3112億元更創歷史新高，尤以商用不動產、工業用地受矚目。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，去年全台上市櫃及政府土地標售案，總銷售價格突破3112億元創新高，今年上半年已達1651億元，其中台北市也達846億元新高，貢獻六都土地交易量逾5成，其中信義區世貿3館地上權案313億元，由南山人壽取得、大南港案283億元被富邦人壽拿下，這些指標案一舉推升交易金額。

金控壽險鎖定北部

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台北市因鮭魚返鄉、陸客來台旅遊等議題，掀起2008年房市熱潮，交易多聚焦在住宅、豪宅、旅館等，但2014年後房市向下修正，商用不動產轉而受到重視，從近3年土地標售案中的單總價屢創新紀錄，顯見市場熱絡。

尤其北市一地難求，一有大面積土地釋出，金控壽險業者多不會放棄穩定收益機會，黃舒衛解釋，金控壽險業者因大筆資金配置，不得不選擇穩定收益型標的，進行中長期經營，發揮集團綜效的投資效益，因此紛紛搶進公有指標大案，且多做企業總部自用。

傳產業者卡位中部

中部市場則多見傳產業者積極搶進土地市場，不具名傳產二代認為，現在土地融資利率低，「現金放銀行不如放在土地，只要眼光精準，買賣1塊地就能抵公司1年甚至10年營收。」他提及，傳統產業毛利微薄，要創高收益普遍得靠「業外收入」，買賣土地即其中一種，卻是最賺錢又最保守的。

至於南2都的土地交易狀況，根據地政局資訊，去年總交易數逾11萬筆，較2018年成長13.2%，為近5年新高；再據富住通商用不動產統計建地成交總額，去年達1643.7億元，較2018年成長22.47%，工業與廠房土地成交總額為175.1億元，年增幅16.5%。

國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，近年因中國稅制改革與兩岸關係問題，導致台商生存空間被壓縮，所以熱錢回台轉向土地，而台商選購的土地多屬於工業地，對於較具規模的企業購地，目的是先卡位，方便未來擴廠，而中小型企業購地則是準備設廠，「從去年開始至今，工業地平均漲幅2~3成」。

仁武工業區也熱門

賴碧瑩補充，北部因工業地價格基期高，例如新北市五股區工業地喊到每坪70~80萬元、甚至百萬元，因此業者往中南部積極購地，如高雄市大寮區和發產業園區、仁武工業區等，皆是熱門購地目標。
至於建商搶建地的狀況，賴碧瑩認為，建商買建地使地價上漲，但若房價賣不上去，地價也不可能持續上升，雖建商搶地範圍多因該區有購屋需求，「但整體力道不足，多為社會遷移產生的住宅需求」。

資金氾濫、利率低檔，讓國內房市在疫情壟罩下有如神功護體；隨著近年台北以外的房價一波大漲，中南部都市核心區房價紛紛站上3字頭、蛋黃區普遍站上2字頭，購屋族能以1字頭入手房屋的機會，已經愈來愈小，大台北以外都會區的「1字頭房價」，正快速消失中。

根據實價登錄統計，近年來全台各都會區住宅單價在每坪20萬以下的占比，正快速的降低，上波房市景氣最熱的2015年時，桃園、新竹、台中各約有六成多的住宅交易，成交單價為1字頭，高雄達七成，台南更接近九成；不過五年來，台北以外地區房價漲勢未歇，桃園、新竹、台中僅約五成屬1字頭房價交易，台南、高雄分別僅剩76％、62.7％。

高房價的台北地區1字頭房價已相當稀有，台北市、新北市分別占約3％以下、15％以下，多集中於小坪數套房、發展老舊區的舊公寓，或如新北淡海新市鎮、鶯歌等外圍重劃區。

以1字頭房價五年來的減少幅度來看，原本占比極低的雙北市近年變化不大，1字頭房價在房市下修後的回升更顯稀有，不過五年來，新竹、台中、台南均減少了12~14個百分點，是近年1字頭房價消失最快的縣市，高雄也減少近10個百分點，桃園則減少近7個百分點。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年台北以外都會區持續上漲，不少過去蛋黃區2字頭、蛋白區1字頭的房價結構，在核心區紛紛創高價下，建商推案因應地價上漲、市場需求，普遍推出低總價、低門檻、掩蓋高單價的小宅產品，加上交通建設、帶動新興重劃區發展，建商推案往外圍擴張，風氣盛行，1字頭房價大幅減少。

陳傑鳴表示，低利環境、資金寬鬆加上房價低基期，中南部房價漲勢仍未見停歇，只要蛋黃區漲得動，平價區漲勢動能就不會消失，能提供平價供給的區域不斷往外圍擴散，首購族只能愈買愈偏遠。

台南房市近來發展有凌駕高雄的趨勢，南科創造的就業機會和員工高所得，加上產業群聚效應，支撐台南房市向前行，建商近二年也大舉推案，預售案場從2018年底到今年6月、增加近40％，總戶數也暴增108.14％，「南台南新都心重劃區」的地價更是在三個月內飆漲18％。

齊太廣告協理謝俊正表示，台南原本以先建後售為主，近二年來因市場看好，建商投入預售市場，使得台南的預售案場從2018年底的86場，到了2020年6月底、已達120場，成長約39.53％，大樓住宅戶數也從2018年底的1萬7,621戶，成長到今年6月的3萬6,676戶，暴增108.14％。

南科創造的就業機會功不可沒，「買四房的，都是台積電的員工」，三富地產董事長鍾增榮進行台南房市調查之後，做了這樣的結論。他說，想像一下，光是1萬個台積電員工，需要興建多少大樓，才能滿足，更何況，整體南科員工？

也因此，三富地產雖是高雄建設公司，但選擇台南推出「三富樂樂」，產業和薪資水準，正是關鍵原因，台南有機會複製竹科模式。

鍾增榮表示，高雄雖然已有路竹科學園區，將來也會誕生一座橋頭科學園區，不過，因為沒有像台積電一樣的超級旗艦產業，對房市帶來的效益，恐無法相提並論。

北部建商、高雄建商搶進台南的熱潮仍將持續，上揚國際建築團隊董事長的林聰麟指出，他的關係企業清景麟建築團隊，選擇「南台南新都心重劃區」推出「清景麟巴克禮」建案，主要是看好文化中心商圈，串聯2.7萬坪巴克禮公園綠帶、4.5萬坪國立科學教育體驗館、南台南車站、台南航空站、以及台南捷運計畫等百億公共建設投資的驅動。

林聰麟表示，「清景麟巴克禮」建案基地去年底取得的地價大約每坪44萬元，三個月前，台糖進行同一重劃區土地標售時，得標的達麗建設，出價己經上漲到每坪52萬元，漲幅約18.18％。

華友聯董事長陸炤廷指出，台南房市目前可以說是遍地開花，華友聯以86特區的重劃區土地為主，未來也將前進高鐵台南站生活圈。

看準自住、首購等剛性購屋市場需求，台中包括富宇地產（4907）、富旺國際（6219）、總太地產（3056）等三大建商，在新案交屋及土地處分等業績挹注下，上半年營收分別大幅成長七成至七倍！上述建商下半年不僅加速進場推案，由於下半年向是傳統交屋旺季，預期今年營收與獲利表現成長可期。

其中，總太地產因處分台中市北屯區土地，以及總銷11億元的北屯區「織築」案完工交屋，帶動上半年營收達16.08億元，年增逾七倍。總太下半年寄望935戶已完銷、總銷約61億元的「總太2020」案，能趕在第四季起完工交屋，成為總太今年營收能否大幅成長的重要關鍵。

總太地產目前線上銷售中的新案，包括台中市北屯區「共好MELODY」與「總太聚作」兩建案，總銷金額達87億元。其中，「共好MELODY」銷量已衝破九成、「總太聚作」突破七成，成為總太未來幾年的營收來源；總太預計第四季在北屯區大十期、續推總銷約65億元的首購新案。

此外，富宇地產在台中市太平區「讀樂樂」餘屋入帳下，挹注上半年營收4.57億元，年增七成；下半年還有總銷約13億元、位於大雅區的「楓采」案完工入帳。

富宇地產今年一口氣推出北屯區「峰景」、沙鹿區「凡爾賽」、清水區「西雅圖」、南投草屯「中山臻邸」等四個新建案，總銷約達65億元。其中，北屯機捷特區的「峰景」案，總銷27億元、「中山臻邸」總銷18億元，都已陸續進場開賣。

富宇今年3月下旬受全球股災衝擊時，股價最低跌至17.65元，上周五盤中股價站上34.45元、飆上二年新高價，漲幅高達近一倍。

另外，富旺國際在台中「世界之翼」、「米蘭雙星」等餘屋順銷以及處分土地下，上半年營收12.09億元，年增達七成。

富旺看好剛性購屋市場，今年一口氣在新竹、台中、雲林、高雄推出九個新案，總戶數破千戶、總銷逾73億元。

富旺不僅積極銷售餘屋，日前再以每坪17.3萬元、處分中彰工業城1,181.4坪，買方為磐石精密工業、沅星科技，交易總額2.04億元，預估處分利益可達5,169萬元。

隨台南第三期建案「帝凡內」持續交屋入帳，上曜（1316）6月營收月增2.44倍，年增加8.19倍；第二季營收季增3.34倍，年成長3.26倍。董事長張祐銘表示，有信心該建案今年可全部完售，營運加速推進。

張祐銘說，台南市政府力推鹽水溪環河快速道路，北二環快速道路將銜接南科與市區，另將打通和緯路五段至安平，有效聯通此三區交通，有利此區域房市前景。上曜佈署的帝凡內、梅菲爾、上曜「湖美帝璟」，及九份子南北基地重大建案，均在此重大公共建設周邊區域。

上曜「湖美帝璟」已完成第22樓，預計年底前可完成整棟結構體，明年交屋；第五期19樓建案「梅菲爾」預計年底前可完成結構體，明年交屋；九份子北基地預計今年推案，南基地則還在設計規劃中。

張祐銘認為，南科三期開發計劃正式啟動，加上台積電在南科新廠投資1.5兆元、Google在台第二座資料中心選定南科，預估可望增加超過上萬個就業機會，「南科效應」持續發酵帶動大台南房市。

受到武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）疫情衝擊，觀光人潮不再，台北市一級商圈受到重挫，西門町出現一波倒店潮，隨處可見招租店面；但根據最新實價揭露，五月有租客以每月每坪租金單價近一．三三萬元承租僅十一坪出頭的店面，是實價揭露上路近八年來，西門町租金單價第九高紀錄。

根據實價網最新揭露資訊，五月時，西門町成都路知名老店上海老天祿的附近店面，揭露一筆月租金十五萬元、承租面積僅約十一．三○坪，拆算每月每坪單價約一萬三二七三元，擠進西門町前十高店租單價的第九名。

西門町最貴店租實價仍保持在每月每坪逾二萬元，且就在今年二月時揭露，該店面坐落漢中街上，相當靠近捷運西門站六號出口，月租近一○五萬元、租賃面積約五十一．八五坪，拆算每月每坪店租單價約二萬二五二元。

科達機構總經理丁維慶表示，還未爆發武漢肺炎前，西門町、北車商圈近幾年來因聚集日本、南韓等自由行國際觀光客人潮，成為外國旅客消費重鎮，因此吸引國際服飾品牌、藥妝店、運動品牌、影城、商旅及餐廳進駐重要區域，店面買賣、租賃交易頻頻，但受到此波疫情衝擊，店面情況相對蕭條。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也說，之前受到肺炎疫情影響，北市一級商圈店面人潮大減，民眾也不敢出門逛街，連帶讓消費業績直線下滑，造成部分商圈店面空置率提高，即便目前已進入後疫情階段，要恢復元氣仍需靠國門解禁，短期內對於店面市場仍需保守以對。

上半年土地交易熱到火燙，尤其是台北市南港區，出現一區超越五都的氣勢，除壽險業者搶進外，全球人壽董事長彭騰德夫妻掛名的建設公司也砸近四億元到南港插旗買地。

根據實價網最新揭露資訊，中瑋建設五月以近四億元買進向陽段近三五○坪住宅地；全球人壽董事長彭騰德、副董事長林文惠夫婦也是中瑋的董監事。

該土地坐落北市南港區重陽路三十九巷、向陽路二五八巷口附近，鄰近南港小彎段公宅基地，總價約三．九三億餘元、基地約三四二．一六坪，拆算每坪土地單價約一一五萬元。

此外，全球人壽也在六月底，以九十七．八億元取得北市松山區國泰營區地上權案，計畫打造公司總部。

Q2全國單宗最高標脫在南港
商仲業者指出，這兩年南港不論是土地、商辦或廠辦都相當熱門；根據高力國際統計，第二季全國單宗公開標脫最高的土地交易案就落在南港，由富邦人壽以二八二．七三億元拿下大南港案、面積逾七五○○坪，每坪土地標脫單價超過三七六萬元，締造南港土地交易總價、單價雙新高紀錄。

此外，根據世邦魏理仕（ＣＢＲＥ）最新發布第二季商用季報，今年上半年全國前十大交易金額土地，光是南港便拿下三筆，除大南港案外，一月時，亞昕國際、新潤興業、海悅國際等三家聯手以五十二．三五億元向上市建商興富發建設，取得南港三小段逾一六○○坪土地；另一筆是上市建商宏盛建設以三十一．六七億元跟自然人，買進南港區玉成段二小段逾一五○○坪土地。

今年前五月的南港區土地實價揭露資訊，也至少有兩筆上億元的土地交易案，除上述提及的中瑋建設外，還有三月時，宏國集團關係企業的萬賜興建設、福滙開發二家建商，以十二．八億元跟台肥買進南港段四小段近八七○坪土地。

　　7月8日晚間，保利地產(17.440, -0.69, -3.81%)披露了6月份銷售情況。前6個月，公司實現簽約金額2245.36億元，同比下滑11.12%；實現簽約面積1492.24萬平方米，同比下滑8.81%。

　　上半年在疫情影響下不少房企銷售資料出現下滑，但仍有超過半數的房企保持了正增長（銷售額超140億的41家房企），保利兩位元數的下滑幅度在大型房企中無疑是比較大的。

　　2017年，保利董事長曾說“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。然而事與願違，2019年保利在全口徑銷售榜上排第五名，權益榜上則排第六名。2020年前5月，保利在克而瑞全口徑銷售與權益銷售排名分別為第4與第5，依然在前三之外。

　　保利地產前六月銷售下滑11% 拿地仍積極

　　一季度受疫情影響，保利地產銷售出現大幅下滑。1月到3月，銷售額下滑幅度分別達到30%、40%、36%。二季度則開始恢復，4月份同比增0.44%，5月與6與則分別增長12%與8%。

　　在四月份的業績說明會上，管理層未提及2020年銷售目標。從前兩個季度銷售資料來看，要達到去年的銷售額，後兩個季度需要保持持續增長。

　　銷售放緩的同時，拿地也有所收縮，2019年保利全年拿地總價1555億，同比下降14.7%。

　　根據Wind統計口徑，前6個月保利拿地37宗，拿地總價達到405.41億元（權益），而去年同期為540.97億元，減少了25%。拿地權益比例接近80%，相比去年71%有所提高。

　　儘管收縮了25%，上半年保利仍是拿地金額最多的。在克而瑞2019年土儲權益貨值榜上，前六名分別是恆大、碧桂園、綠地、融創、保利、萬科。除綠地和保利外，其他4家上半年拿地金額同比減少幅度均在60%以上，恆大上半年拿地金額僅為79.31億，碧桂園、融創也不足200億。


　　截至2019年，保利在建面積 13158 萬平方米、待開發面積 8112 萬平方米。在克而瑞土儲貨值榜上，以2.5萬億的規模居第三位元，僅次於碧桂園與融創。其權益貨值為1.56萬億，居第五名。

　　保利拿地戰略是聚焦核心城市及重點城市群。從地域來看，上半年拿地主要集中在二線城市，拿地金額比較大的幾個城市分別是鄭州、天津、福州、蘭州、南昌。

　　其拿地成本也在推升，根據Wind統計資料，2019年保利拿地樓面價為6041.34元，今年前半年為6564.42元，增長了近9%。而2019年保利簽約均價為1.48萬元，拿地樓面價已經占到銷售價格的47%。

　　始終回不到前三的保利 重新佈局二線

　　目前保利的負債規模保持穩定。2019年資產負債率為77.79%，相比上年小幅下降，一季度為77.72%，同樣小幅下降。

　　截至2019年末，保利地產有息負債2700億元，同比增2%。截至一季末，有息負債規模增加到2898億元，比2019年末增加7%。

　　由於保利的央企背景，在融資成本上具有優勢。2019年保利總融資成本為5.03%，2020年發行的四期中期票據票面利率都在3%左右。根據開源證券研報數據，2020年上半年，保利地產累計發行公司債與中票85億元，加權票面利率僅3.19%。

　　融資端的優勢是保利上半年仍大手筆拿地的底氣所在，不過拿地之後能否保證銷售快速增長仍具有不確定性。

　　2017年，保利曾提出三年銷售目標，2017年銷售額3000億元，2018年實現4000億元，2019年實現5000億元。2019年全年保利實現簽約金額4618.48億元，同比增14.09%，距離5000億元的銷售目標尚有距離。

　　保利管理層曾提出，“實現（前三）的路徑很多，一個是常規的擴展，另一個是收購兼併整合”。2017年開始，保利除了在拿地上持續投入，還增加了三四線城市佈局，當年在三四線拓展面積和金額分別占比37%、18%，2018年繼續加碼。

　　然而2018年以來三四線樓市庫存逐漸累積，去化壓力持續增大。根據平安證券研報數據，2020Q1 去化週期（16.6 個月）較 2018 年 3 月低點（12.5 個月）提高 4.1 個月，預計未來銷售將逐步承壓，這或許也是過去幾年拖累保利進入“前三”門檻的主要因素。

　　今年上半年保利拿地主要圍繞著二線城市，可以看做某種程度上的回歸，這次保利能否重回前三呢？

　回顧2020年上半年，租賃市場受到疫情的影響波動較為顯著。市場供需矛盾突出，租賃需求下滑，業主出租預期持續走低，不斷向“承租人”市場轉變。畢業季到來之際，隨著疫情的反復加上畢業生就業形勢艱難，本該是租賃旺季的市場熱度明顯不足。

　　租金步步走低

　　與新房及二手房形成對比的是，租房市場“旺季不旺”，季節週期規律被打破。貝殼研究院資料顯示，2月份重點城市的租賃市場交易觸底，節後旺季推遲到3月出現，6月北京疫情出現反復，部分城市的租賃交易受到影響較為明顯。

　　上半年疫情對租金水準影響明顯，總體呈現下降趨勢，新增房源掛牌價格除2月份總量過低出現異常波動之外，其餘月份全國重點18城（包括北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。）新增房源平均掛牌價44.1元/平米/月，明顯低於去年上半年48.1元/平米/月的水準。其中，6月份重點18城成交量環比下降7.3%，租金環比下降3.2%，同比下降10.9%。

　　此外，房客源成交週期處於高位，租賃市場向買方市場轉變。上半年房源成交週期波動較大，2月及3月房源成交週期超過60天，租賃房源成交困難，4-6月成交週期下降至50天左右，但相比去年成交週期仍然較長。而客源週期較為穩定，保持在10天左右，相比去年有所延長，租客的租房迫切程度有所下降。

　　根據中指研究院商業地產租金指數研究報告顯示，疫情對中國宏觀經濟及消費市場產生衝擊，民眾出行受限、商務及消費活動減少，商業地產租賃市場需求減弱，租金面臨下行壓力。

　　中國房地產指數系統商鋪租金指數顯示，2020年上半年，中國主要商業街商鋪和重點購物中心商鋪租金水準整體下跌。其中，全國重點城市100條商業街商鋪每天平均租金為25.1元/平方米，環比下跌2.41%；全國100個典型購物中心商鋪每天平均租金為26.8元/平方米，環比下跌1.09%。

　　中國房地產指數系統寫字樓租金指數顯示，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水準累計下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米•天，環比一季度下跌1.54%。

　　長三角重點城市恢復最快

　　據諸葛找房資料研究中心監測資料，從6月租金漲跌城市數量來看，全國大中城市中，6月租金上漲城市數量上升至8城，長三角重點城市恢復較快，下跌城市數12個，與5月相比減少5個城市。

　　從環比上漲城市來看，6月租金環比上漲TOP5的城市為上海、武漢、南京、石家莊和杭州。疫情後，雖然企業復工複產都在進行，但企業縮編嚴重，就業環境嚴峻，上海、南京、杭州作為長三角重點城市，經濟復蘇迅速，人口流入量大，租金漲幅明顯。武漢在解封以來，租賃市場逐步恢復，租金呈現上升局面，但相比去年同期還是有所差距。

　　環比跌幅TOP5方面，6月份租金跌幅前5的城市分別是泉州、深圳、三亞、重慶和青島。諸葛找房資料研究中心分析師陳霄認為，三亞作為以發展旅遊產業為主的城市，受到疫情影響明顯，租賃市場受到影響嚴重，租賃市場恢復緩慢，租金持續下行，環比下降2.07%，同比降幅超10%；重慶市作為湖北的緊鄰城市，受到疫情影響較為嚴重，租金水準持續下跌；深圳市在疫情後租賃市場供應量上升，導致市場供過於求，租金呈現持續下降趨勢。

　　疫情導致租金走向低谷，但是6月成交量的回暖，說明趨勢在向好。陳霄對《華夏時報》記者說：“6月隨著疫情的陰霾逐漸褪去，一線和重點二線城市租金環比跌幅有所收窄，其中一線城市的降幅小於二線城市。”

　　未來半年穩步回升

　　2020年上半年的租賃政策導向從防疫管理向市場監管和資金扶持轉變，第二季度在疫情得到了基本控制之後，全國各地著手恢復租賃市場的正常秩序。

　　為了回應住建部《關於開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》，10個地區發佈了14條關於為住房租賃企業提供資金扶持的相關政策，具體落實了補貼的條件和申請辦法。其中，杭州和合肥分別推出了住房租賃企業資金監管的相關措施，確定企業名單，推動資金監管的落地。此外還有5個地區推出了租賃住房建設相關的管理規定及措施，推動租賃住房建設的健康發展。

　　各個城市“人才搶奪戰”開啟，也為租賃市場帶來動力。各城市根據不同學歷對人才給予租房及生活補貼，大概範圍在每月500-3000不等，發放年限通常2-3年，其中准一線城市補貼額度較高。

　　資金扶持穩住了企業，租房和生活補貼緩和了人才的租金壓力。今年畢業季來臨，高校畢業生的租賃需求逐步釋放。通過貝殼的成交資料分析可以發現，從5月份開始18-24歲租客成交占比開始明顯提升，到6月第三周占比已經高達26.8%。雖然在第二輪疫情的影響下6月下半月成交量整體受到影響，但18-24歲年齡段的成交占比並未下降，可見畢業租賃季已經逐步來臨。

　　下半年租賃市場延遲的租賃需求不斷釋放。貝殼研究院首席分析師許小樂對《華夏時報》記者表示，對於疫情影響較小的城市，下半年租賃市場熱度會保持“中溫”態勢。對於疫情影響較大的城市，雖然疫情影響使得租賃市場迅速降溫，且一定程度上縮減了城市租賃市場的需求規模，但租賃市場需求依然大量存在。

　　因疫情衝擊，一季度上海樓市跌至冰點。但隨著疫情得到有效控制，加上復工、複產、複市的積極推進，上海樓市“先抑後揚”，在二季度成功快速反彈，表現出了極強的韌性和修復能力。值得一提的是，上海樓市上半年呈現出明顯的“結構性復蘇”，千萬豪宅熱銷成為常態，部分剛需、剛改項目的表現卻不盡如人意。

　　豪宅熱銷成常見現象

　　自疫情得到有效控制之後，上海樓市表現出了極強的韌性和修復能力。

　　根據上海鏈家市場研究部近期發佈的監控資料，新房市場方面，上半年上海全市累計成交金額1937億元，同比增長2%；成交套數28080套，同比下跌6%。其中，作為剛需和首次改善的重點區域，上半年遠郊區域項目在成交中占主導地位。上海中原地產研究院指出，1-6月，原南匯、青浦、松江成交面積分別達到43.27萬平方米、37.36萬平方米和33.75萬平方米，分別位列全市前三名。

　　今年上半年，豪宅專案的熱銷成為上海樓市的常見現象。例如，6月中旬，三湘印象(4.650, 0.16, 3.56%)推樓盤三湘印象名邸，均價為12.18萬元/平方米。由於位於前灘核心位置，開盤首日142套房源即被售罄。均價高達176987元/平方米的翠湖天地五期，也成交了8套房源。據上海中原地產研究院統計，上半年單價在10萬元以上的專案共成交2828套，累計同比增加98.18%。

　　豪宅項目熱銷也抬升了上海的整體房價。據上海鏈家資料，上半年上海新房套均總價689萬元/套，同比增長8%；成交均價為54749元/平方米，同比增長8%。

　　作為樓市回暖的關鍵指標，上海二手房市場的復蘇速度更快。上海中原地產首席分析師盧文曦指出，今年2月份，受傳統淡季以及疫情影響，上海二手房市場成交墜入穀底。不過，3月開始市場即陸續恢復正常，成交快速反彈。尤其是在5月，成交量更是攀升到2.8萬套，創下2016年10月以來的新高。6月雖然市場有所降溫，但交易量仍有可能維持在2.2萬套以上。

　　值得注意的是，上海今年土地市場的表現尤為引人矚目。基於今年政策層面給予了諸多支持，今年上半年的上海土地供應與成交幅數相比2019年同期都增長過半。據中原地產資料，上海1-6月含住宅用地成交377.76萬平方米，金額超過1012.27億元，累計同比分別增加124.09%和128.08%。其中，香港置地聯合體310.5億競得徐匯濱江地塊，刷新了國內土地總價紀錄。

　　結構性復蘇行情會延續到下半年

　　談到上海上半年的市場表現，同策集團首席分析師張宏偉強調，這是一種“結構性的復蘇”，即目前的豪宅市場一房難求，剛需房則銷售一般。

　　張宏偉解釋說，造成這種情況的因素，一是因為資金在尋求出路，首選市中心的豪宅專案保值增值；其次是因為豪宅項目預售審批價格比周邊二手房便宜，“一二手房價格倒掛”的情況比較明顯；再加上政策復蘇的推動，這些都使得豪宅市場復蘇領先於市場。

　　盧文曦亦有類似看法。其向《華夏時報》記者解釋說，此次疫情催生一部分改善力量入市，同時也催生部分資產配置需求。從歷史表現來看，越是核心地段房產，扛跌能力越強。“更何況新房多少還受到限價影響，入市價格比預期稍低些。” 盧文曦說。

　　關於上海樓市下半年走勢，張宏偉直言這種結構性復蘇的行情還會延續到下半年。其稱，當下仍是市場復蘇的階段，遠未到市場過熱、開始炒房的階段。除了政策面還沒有給市場這個機會，目前大的市場環境並未根本好轉，剛需市場沒有得到經濟、收入層面的支援。即使豪宅市場領先復蘇，如果沒有後續經濟和收入復蘇的支持，也很難持續。“我們只能靜觀其變，看後續經濟和企業的復蘇情況，才能判斷得更清楚一點。” 張宏偉說。

　　盧文曦也認為，上海樓市調控基調未變，下半年市場不太可能走出反轉行情。在短期沖高後，市場有回落休整。7、8月份受傳統淡季影響，成交會縮水，但休整後，9、10月份也會有季節性高點。基於疫情對經濟影響存在不確定性，尤其是國外經濟復蘇的不確定性等因素，預計上海樓市的走勢上很可能和去年一樣，成交高點在上半年產生，全年新房成交量和去年相仿或減少一成以內，但成交均價受到豪宅集中入市影響略有上漲。

　　上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾認為，目前新增供應單月連續環比回落，上半年累計新增供應量同比下降32%，且下半年基數不低，新增供應或面臨挑戰。上半年累計成交均價同比增長8%，若下半年限價仍保持寬鬆、高端樓盤持續入市，均價或將保持一定程度增長。仲量聯行方面也預計 2020年下半年住宅成交勢頭可能有所放緩。不過在價格方面，限價政策鬆動的條件下，一手住宅價格可能繼續迎來溫和增長。

　　第一太平大衛斯方面告訴記者，“2020年下半年，上海高端住宅市場有望持續上半年的較高供應量，其中多數為已開盤專案（如翠湖五集、綠地海珀外灘等）的新推批次。上半年隨著一系列項目入市，限價呈現出了一定程度的鬆動，預計下半年這一趨勢或將延續。在疫情逐步穩定下，土地市場成交火熱的局面在下半年或將繼續。”

　　北京首個集體土地租賃房來了

　　作為萬科多元化賽道上的一程，萬科泊寓曾瞄準“那些事業沒有最後定型，還有抱負、有理想”的年輕人，這三個標籤同樣適用於還在摸索的萬科長租公寓事業。

　　在萬科的商業版圖中，長租公寓曾被寄予厚望，萬科不惜重金在北京、深圳等地攻城掠地，但與所有運營型物業一樣，投資大、回報週期長、積壓資金等問題也是長租公寓面臨的商業難題。

　　2019年萬科對包括長租公寓在內的新業務進行重新“思考”，包括暫停新拓“萬村計畫”，長租公寓業務也開始“收斂”。如何在投資和收益之間尋找一個平衡點，也是萬科一直在探索的。

　　7月，北京成壽寺集體土地建設租賃住房專案“泊寓｜院兒”正式入市，這也是全國首個集體土地租賃房項目，目前901套房源已公開面向市場出租，第一批235套房源已於5月下旬租罄。

　　作為建設方、運營方，萬科將如何做好這筆長達45-50年的生意，把帳算平，繼而實現可持續盈利，不僅是政府、村集體和萬科關心的問題，也是投資者關心和其他房企所關注的重點。

　　算得過帳嗎？

　　成壽寺泊寓項目位於南三環方莊橋西南角，總用地面積為1.03萬平方米，總建築面積為4.75萬平方米。4棟長租公寓計容建築面積為2.88萬平方米；地下建築面積為1.87萬平方米，包括商業空間和車庫。

　　成壽寺泊寓項目由豐台區南苑鄉成壽寺村與萬科合作，其中成壽寺村以土地經營權作為出資，萬科負責專案的開發、建設和運營等，專案建成後，萬科可獲得項目45年經營管理權及收益權。

　　2018年4月，北京金城源投資管理公司與北京萬科企業有限公司共出資成立了北京金城萬源置業有限公司，作為成壽寺泊寓項目公司，前者代表南苑鄉成壽寺村集體持股51%，北京萬科持股49%。

　　由於不需要支付出讓成本，成壽寺項目最大的投入來自建安、裝修等成本，萬科負責投入建設開發成本和後期運營成本。據統計，成壽寺泊寓項目的建安成本約為1.2萬元/平，整個專案建設投入約為5.7億元。

　　萬科每年需要付給村集體一筆保底租金收益，如果盈利超出預期，村集體還會分享一定的分紅。一位top5集中式長租公寓高管透露，此類集體土地租賃專案的保底租金很低，約為0.1元/平方米/月。“集體土地建租賃住房的土地成本近乎為0。”成壽寺泊寓負責人介紹，萬科需付一筆集體土地的使用權和經營權費，但放在45年經營時間裡，這筆費用可以忽略不計。

　　成壽寺泊寓有約901間公寓及3800平商業和600平社區配套面積。其中，公寓分20、29平方米獨立開間兩種戶型，29平方米大開間還有36套寵物、健身等5種主題房，兩種戶型實際居住面積為14、19平方米。

　　提前預租享受優惠後的租金約為2800-3000元、4700-5500元，企業客戶批量定租可減5%租金。主題房租金較普通大戶型公寓的價格高300-500元/間。

　　從兩種面積房源比例上看，20、29平方米戶型基本各占一半，根據泊寓方公佈優惠後租金上限計算，在所有房源滿租情況下，成壽寺泊寓專案的租金收入約為360萬元/月，每年租金收入大約在4320萬元左右。

　　北京萬科方面表示，除了應繳納的水電費用，泊寓租戶不需要承擔服務費等額外費用。

　　貝殼找房資訊顯示，專案周邊方莊和成壽寺40-50平方米普通一居室整租價格在4000-5000元/月左右；合租價格在2000-3000元/月左右；自如合租的價格多數在2500-3500元/月左右。

　　成壽寺泊寓還配有300個車位，按照每個車位每月租金500元計算，每年車位收入大約為180萬元。

　　此外，項目配套的臨街商鋪、地下一層的文化美食街也能貢獻一定租金。一位負責成壽寺泊寓的工作人員告訴經濟觀察報，後期北京萬科會利用社區配套的公共空間做增值服務，以及面向租戶的增值服務等，但公寓租金收入仍占大頭。

　　能省則省

　　“發現想要把這件事情做成，比想像中難得多。”萬科副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖直言，集體土地建租賃住房有一定限制，需要倒逼開發商的運營能力，持續控制運營成本，運營細節也很重要。“資金成本低、運營成本低、建造時間短就比其他企業有優勢。”劉肖總結。

　　成壽寺泊寓項目最初定位為打造一個“3000元租金、40分鐘通勤時間”面向年輕人的公寓。根據成本測算，3000元租金的概念下，理論上每平米建安成本約為1.2萬元。

　　首先，“地價要低，和村裡談”，嚴控土地獲取或使用的成本是劉肖總結出來的第一個要素。

　　其次，建安成本是最大的痛點。劉肖透露，由於建築規範上沒有專門的長租公寓標準，最後就變成了沒有標準，要一切從嚴，成本也最高，比如車位配比、日照、防火，這給成本帶來巨大增量和不確定性。

　　例如，防火標準按什麼來？劉肖進一步解釋，住宅防火是分層的，而公寓項目需按酒店的標準來，分戶防火，每戶都有消防噴淋、弱電系統，強電系統等。

　　地下室佔據著一個項目不小比例的建安成本，按照住宅標準，北京市車位配比是1:1，該項目需挖4-5層。北京萬科以車位非年輕人剛需為由，和豐台區開專家論證會，最後將車庫比例降至1:0.36，約有300個車位，車位月租金500元。

　　上述長租公寓高管表示，少挖兩層地下室預計能節省3000多萬元。其所負責的集中式長租專案也遇到車庫比問題，需要和區政府做工作，但一般車位配比只能降到1：0.5-0.6。

　　建設進程同樣考驗開發商如何更高效地利用時間和空間。成壽寺泊寓專案於2018年3月15日取得立項批復，8月23日取得“工程施工許可證”，總用時5個月，比計畫提前2個月開工。

　　為節省施工時間，萬科以全幹法裝修消除現場濕作業，雨季施工易於穿插、無需立面封閉，裝修工期由30天縮短至10天；項目單層極限施工時間因採用架空體系+機電標準管井、標準路由，實現主體結構施工無需等待封頂，工期縮減到15天。

　　專案運營成本也是一筆不小的開支，據一位在北京做長租公寓的人士透露，900間房的集中式公寓專案，包括人工成本在內各種成本算下來，每年運營成本至少在2000萬元左右，其中人工成本占比較大。“實際上，北京市場裡，有實力去做集體土地租賃專案的主體屈指可數。”北京萬科泊寓負責人坦言，專案建設投入很大，且集體土地不是招拍掛獲取的，不能用作抵押，因此開發商在資金、貸款上要做很多突破。

　　其透露，北京萬科以信用作為擔保，通過國開行獲得了25年期國開行專項信用貸，低息，融資成本較低。

　　北京萬科負責人指出，成壽寺項目仍需按照12%上繳房產稅，目前可實現約6%的資產回報率，屬於微利可持續。如果政府能在稅費上給予減免，建議降至4%，集體土地租賃專案會更可持續。

　　吃螃蟹的人

　　萬科是2017年以來此輪集體土地建設租賃住房風口上，第一個吃螃蟹的企業。

　　2017年，北京對樓市打出了一整套“組合拳”，冰與火的分水嶺自“317”新政開始，北京發佈限購新政，要求認房又認貸，通過拉高購房門檻遏制投機，房價開始下滑。

　　除了在交易上出招，北京著手“多主體供給、多管道保障”增加住房供應，落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

　　集體土地建設租賃住房，正是3年前住建部、國土資源部聯合為超大城市、核心城市完善租購並舉的住房體系，以緩解住房供需矛盾開出的考卷，北京、上海、廣州等13個城市應約作答。

　　2017年8月，原國土資源部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。3個月後，北京市規劃國土委、住建委發佈《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃物業，可依法出租獲取收益。不得對外出售或以租代售。

　　同時，按照《北京城市總體規劃(2016-2035)》的要求，2017-2021年北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，其中租賃住房50萬套。

　　隨後，2018年首批集體土地租賃房專案簽約、開工建設。到如今，首批專案逐步竣工、投入市場。

　　萬科是其中第一批搶跑的入局者，目前北京萬科獲取了6個集體土地租賃專案，總投資額約90億元，建築面積75萬平方米，計畫供應約2萬套/間租賃房源。2020年-2022年3年間，北京萬科計畫每年新增約7000間租賃房源。

　　在房企自營長租公寓方面，最早在長租公寓領域試水的開發商亦屬萬科。早在2015年年初，便推出長租公寓品牌“萬科驛”，後更名為“泊寓”，2017年加速規模擴張，成功在全國範圍內開發8.4萬間公寓，開業超2.4萬間。

　　同樣是2017年這一節點，萬科高調推出“萬村計畫”，以承租後改造的方式對城中村進行綜合整治及租賃運營，並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較低成本，發掘存量物業改造，推動居住升級。

　　作為全國試點城市，2017年北京已確定集體土地租賃住房專案39個，涉及朝陽、海澱、豐台、順義、昌平、大興等12個區。

　　前述長租公寓高管直言，北京的集體用地租賃專案整個成本投入非常大，不是隨便一家開發商都玩得起來的。

　　集體租賃用地和集體用地有本質區別。該高管解釋稱，北京的集體租賃用地入市流程是區級下達立項指標，各鄉自願上報，還要去區裡規劃部門改土地性質，通過一系列手續將集體用地轉成集體租賃用地，接著才能按照正常土地開發建設，最後只能用於房屋租賃。

　　“它一定程度上和上海的存量用地‘二次開發’很像，但上海是工改租、商改租，還是走正常的招拍掛程式。”

　　北京集體租賃專案常規的開發模式是：村集體經濟組織和社會企業成立合資公司，村集體部分占51%，企業占股49%。不過，最近制度上有調整，村集體占股比例可以更低，上述高管指出。

　　上述北京萬科負責人表示，北京萬科並不直接和每一個村集體對接，而是各區裡成立一個公司平臺，在區的指導下洽談合作模式、商業條款。

　　彼時區裡也考慮到，土地開發住宅後，村民獲得一筆拆遷款，相當於透支了四五十年的收益，可能在一代人身上全都花完了，因此區裡更傾向於村集體能獲得長期保底收益加分紅，村民每個月有基本的保障。

　　儘管不需要土地成本，許多區政府也十分鼓勵企業來拿集體土地租賃專案，但該高管仍對集體用地租賃項目保持謹慎態度：“2017年、2018年裡推出的部分土地位置比較偏遠，租賃價值不高，比如順義的地用來做租賃就很難。”

　　因此，集體土地租賃專案對交通、區位要求很高，建安成本差異不大的情況下，三四環內項目的租金能開到3000元-5000元，出租率較高，但到了5、6環外就很難算平帳。

　　該高管及團隊測算過，某個5-6環間的長租公寓專案，土地不要錢，也不收取土地租金，即便如此，建設成本投入進去都很難收回來，商業邏輯不成立。

由於新冠肺炎疫情的影響，今年的租房市場可以說是降至“冰點”。那麼，在人口流動減少，租房需求減少的情況下，房東如何找到租戶呢？

房東路邊“擺攤”攬客 免仲介費直租

在河南鄭州，房東招租的方式非常特別，一列列整齊的共用單車上，張貼著五花八門的租房資訊，最低的價格能到幾百元。

租客：每月四百元到一千元，現在租房都這麼便宜了。

房東多，是鄭州房屋租賃市場的現狀，記者看到很多公告欄都被租房廣告單貼得滿滿當當。每當有人路過，房東就會立馬過來打招呼。

房東告訴記者，最近房子非常難租，這樣擺攤直租，既能為租客省下一筆不小的仲介費，也能讓自己的房子儘快租出去。

鄭州房東：放在仲介手裡出租會收取半月房租，我租3000元，他們要收1500元，直接租能省下這筆錢。

在廣州天河區某城中村，隨處可見貼著、掛著的房屋租賃資訊。招租人坐在標配的小電動上，車前掛著寫有房型資訊和聯繫方式的資訊牌，聚集在村中的出入口。

記者瞭解到，疫情之下，廣州房東們有人月虧8萬，不過隨著國內疫情的逐步緩解，租房人口回流之下，招租人無一不急切地想把空置的房子租出去。一發現有人在關注租賃資訊，招租人便迎上去問是否租房。

租客：以前多少錢？ 房東： 非疫情時期，6000元-6500元， 現在便宜了1000元。 北京租賃市場同樣遇冷，資料顯示成交量下滑超三成，租金也是近十年來罕見下調。

根據58同城、安居客6月份重點城市租房趨勢報告顯示，一線城市租房市場熱度降溫明顯，其中上海和深圳租賃市場6月份整體租房熱度環比下跌9.1%和12.4%。

受二次疫情影響，北京租房熱度環比下跌最為顯著，北京通州、豐台、大興、房山的租房熱度環比降幅均超過20%。

貝殼研究院發佈《2020租賃市場半年報》顯示：上半年整體租賃成交價格同比明顯下滑，重點18城6月平均租金環比5月下降3.2%，同比下降10.9%。

租房市場旺季不旺 季節週期規律失效

一般來說，每年春節過後和高校畢業季，都是租賃市場的傳統旺季，成交量和成交價格都會上漲，不過今年這兩大租賃旺季也沒能讓租房市場熱鬧起來。

黃俊利是深圳福田區的一家房產仲介人員，他告訴記者，今年一季度的返鄉潮租房旺季跟往年同期相比，比較冷清，前來諮詢的租客並不算多，來登記房源的房東卻絡繹不絕。

黃俊利表示， 去年3月份開年，熱門的社區是不會有一兩套房子空出來的，出一套就會租一套。但據他目前統計範圍附近幾個社區，就有達100多套空置房。

仲介人員介紹，疫情期間，租賃市場的交易量持續下滑，不少房屋仲介掛牌房源激增，租金議價空間加大。

深圳美聯物業福田南區副總經理翟紀東表示， 60-70平方米的兩房，最高峰時能租到8500元-9000元，但是今年這種戶型甚至有6500元，下浮超百分之二十。

今年二季度大學生畢業生的租房旺季同樣沒有到來，今年三月份，教育部明確2020年將計畫擴招18.9萬名碩士研究生，加上新冠肺炎疫情給就業帶來了挑戰，所以今年許多大學畢業生決定繼續讀研究生，這反過來也給租賃市場帶來了壓力。

今年中國大學畢業生人數創下874萬人的歷史新高，專家表示，隨著疫情逐步得到控制，畢業生及其他流動人群租賃需求逐步釋放，預計7、8月份國內住房租賃市場有望企穩回升。

中國城市發展中心研究員 馮奎：在疫情之後有一個很重要的因素，會出現越來越多的人可能會考慮採取單獨居住這樣的方式，而不是以前的合租，這也有利於未來租賃市場進一步釋放市場潛力。

新盤兩日售250伙 按周回落13.5%

本港新冠肺炎爆發第三波疫情，新盤過去周六（11日）兩盤對壘，銷情亦受影響，會德豐地產旗下觀塘KOKO HILLS進行首輪銷售，連招標發售共165伙，即日售出85伙，銷情約51.5%；長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY則進行第三輪銷售共285伙，即日沽100伙，過去周末（11及12日）共沽約103伙。業界表示，焦點盤銷售受疫情影響，總括過去周末新盤沽近250宗，與前一個周末（4及5日）約289宗，按周回落約13.5%。疫情惡化，會德豐地產率先表態為買家健康着想，KOKO HILLS暫不加推，亦不會於本月內進行大規模銷售。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，KOKO HILLS過去周六進行首輪銷售，共售出85伙，套現10.2億元，當中以抽籤形式售出84個單位，成交價774.5萬至1836.5萬元，成交呎價19529至24310元，呎價最高為2座25樓F室連天台特色戶，實用面積522方呎，連371方呎天台，成交價1269萬元；項目同日推出5伙招標，其中2座1及2樓A室複式戶，實用面積1850方呎，連462方呎平台，以4250.3萬元售出，呎價22975元，造價理想。黃光耀說，年初至今該集團已售出逾870伙，套現近95億元，期望本月可突破100億元。

KOKO HILLS暫不擬加推

黃光耀續稱，市場關注疫情，政府亦收緊限聚令，為照顧大家安全，KOKO HILLS暫不作加推，亦不會於本月內進行大規模銷售，視乎疫情再決定加推。由於有準買家對實用面積899方呎的大單位和天際特色戶有興趣，料下一次將推出此兩類單位。位於茜發道對出的KOKO HILLS提供413伙，實用面積345至2024方呎，預計2022年9月中入伙。

長實旗下SEA TO SKY周六進行第3輪銷售285伙，疫情下發展商嚴陣以待，長實執行董事趙國雄亦親自為準買家派發屈臣氏口罩，當天售出約100伙，兩天共沽約103伙，成為過去周末一手市場大贏家。

SEA TO SKY提供1422伙，實用面積434至1077方呎，預計2022年2月底入伙，該樓盤自上月底推售至今，累沽約750伙，套現約78億元。

其他新盤方面，較多成交則有嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯，兩天共沽9伙；中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣2期亦售出7伙。

路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈過去一周共售出8伙（包括過去周末售出3伙），佔7伙為造價逾1000萬元的3房戶，該項目累售159伙，套現約18億元；永泰地產（00369）沙田九肚澐灃、高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟、保利置業（00119）九龍東啟德龍譽均錄得大碼成交，成交價介乎3160.3萬至4880萬元。

啟德嘉峯匯9單位獲承接

有業界表示，過去周末新盤市場受到第三波疫情來襲，銷情受影響。總括周末兩天，共有27個新盤錄得成交，合計沽近250伙，兩焦點盤佔188伙或約75%，過去兩天的新盤銷情較前一個周末約289伙，按周減少約13.5%。

新冠肺炎新一波疫情來襲，惟十大二手屋苑過去周末（11及12日）交投暫未受影響，中原地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得14宗成交，較前一個周末（4及5日）增加4宗或40%；美聯物業統計的十大屋苑，亦由前一個周末的11宗交投，增加4宗或37%至15宗，連續第22個周末交投量維持雙位數水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日疫情嚴峻，睇樓量難免受影響，惟無礙二手成交，十大屋苑成交量逆市上升，過去兩天錄得14宗成交，相信與環球量化寬鬆措施和低息環境下，實物資產有助防止財富貶值，加上部分買家有自住需要等有關，疫市下樓市仍然穩定。

十大屋苑中，天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交佔最多，鰂魚涌太古城亦有3宗交易。中原地產資深區域營業董事趙鴻運說，太古城本月暫錄得13宗成交，平均呎價20768元，其中冠天閣極高層A室2房戶，實用面積593方呎，早於2019年年初以1500萬元放售，相隔約一年半，終以1335萬元透過公司股權轉讓（俗稱賣殼）形式售出，叫價累降165萬元（11%），呎價22513元。

代理稱，原業主為印度人，2009年以570萬元購入，賬面賺765萬元（約1.3倍）。

業主叫價態度仍進取

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，新盤連環登場，加上部分二手盤源早前被消化，故十大屋苑成交量仍然不俗，反映市民入市意欲未減。雖然疫情對睇樓活動有一定影響，惟未見有業主因而大幅減價，普遍叫價態度依然進取，相信情況受控後，準買家便可加速下決定入市，購買力將再湧現。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，肺炎疫情反覆，一手新盤開售成為入市指標，二手市場觀望氣氛重現，交投量持續平穩，該行過去兩天錄得10宗十大屋苑成交，按周持平。香港置業行政總裁李志成稱，該行統計的十大屋苑，過去兩天共有10宗成交，按周增加3宗或43%。

本港爆發第三波疫情，香港裝修承建商德合集團（新上市編號：00368）主席吳志超指，早前疫情期間只停工兩星期，所以對集團施工影響不大，集團已制定業務應急計劃，加上本港樓市是剛性需求，故對未來樓市前景有信心。

手上39個項目 涉資29億

吳志超接受訪問時表示，集團制定的業務應急計劃包括與手頭項目的供應商及分包商密切溝通，確認不會嚴重影響供應及交付材料，或提供勞動力及服務，未來會繼續密切監察事態發展，集團亦擁有超過72名供應商及96名認可分包商，可互相替代。現時德合手上有39個項目，涉及資金規模約29億元。

德合核心業務是大型新盤的裝修服務，吳志超指，大型樓盤裝修的資金需求大，因此門檻非常高，可提供服務的公司不多，故相關收入較穩定，是集團的核心集團。他解釋，前期成本包括履約保證通常相當於原合約金額的10%，材料費則沒有既定比例，視乎項目而言，同時發商展一般不會向分包商支付按金，並按每月進度付款支付分包商。

他承認，近年發展商對樓盤裝修的品質要求不斷提高，集團遂在高科技建築上投入更多資源，過去3年在資訊科技諮詢費用合共410萬元，有關技術包括三維激光掃描、試驗投射系統、虛擬現實展示系統及三維設計物料和家具模型資料庫等，可同時提高建築效率及精準度。

去年五大客戶已佔去德合收益97%，吳志超指，五大客戶以港資為主，去年開始與中資發展商合作，承接屯門一個單憧樓項目，隨中資近年積極在港買樓及起樓，相信與中資發展商合作的機會增加，未來五大客戶佔比料會逐步下降。

德合預期周五掛牌，集資額1.38億元，力高企業融資為獨家保薦人。

上月中新盤接踵而至，且開價進取，帶動二手樓價向上。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報178.95點，按周升0.27%，本周明顯企穩。

當中CCL（大型單位）最新報176.14點同比升1.21%，創19周(近5個月)新高，升幅22周最大。中原研究部高級聯席董事黃良昇解釋，近期豪宅樓價表現突出，有望追回過去落後的升勢。

數據顯示，CCL（大型單位）最新報176.14點，創19周新高，按周升1.21%，升幅22周最大。近8周升市計，CCL（大型單位）累升2.32%，升幅是CCL四大整體指數中最大的。其餘CCL累升1.71%，CCL Mass累升1.62%，CCL（中小型單位）累升1.6%。

早前四周，CCL三大整體指數波幅擴大，但本周明顯企穩。中原城市領先指數CCL報178.95點，按周升0.27%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報181.63點，按周跌0.05%。CCL（中小型單位）報179.49點，按周升0.09%。

短期或反覆 升勢未變

鑑於疫情有捲土重來威脅，黃良昇猜測，這對本地樓價的影響將會在7月下旬公佈的CCL才開始反映，預期CCL短期繼續反覆，向上升勢沒有改變，目標190點，預期今年秋季可達到。

周內，四區樓價二升二跌，樓價反覆上升。新界西CCL_Mass報164.61點，按周升1.56%，終止2周連跌。新界東CCL_Mass報190.50點，按周升0.10%。九龍CCL_Mass報178.90點，按周微跌0.05%，連跌3周共2.10%。

港島CCL_Mass報185.12點，按周跌1.51%，連跌2周共3.56%。樓價回升8周計，港島累升1.72%，九龍累升2.48%，新界東累升2.13%，新界西累跌0.11%。

6月份本港疫情受控，政府逐步向商務客解除「封關」措施，內地客有重臨香港買樓的跡象，同時投資者入市亦見上升。稅務局最新公布顯示，三大物業辣稅包括反映境外買家入市的買家印花稅BSD、投資者入市的雙倍印花稅DSD，以及額外印花稅SSD，上月共錄得1,570宗，按月大增46%，涉及稅款合共逾10.73億元，不但按月升15%，亦創7個月新高。

內地資金重新入市

受到今年2月疫情的「封關」措施影響，來港買樓的境外買家大幅減少，3月至5月期間反映內地客入市情況的買家印花稅成交個案一度跌至30至40宗歷史低位水平。不過，隨著政府於5月放寬商務客等通關安排，6月份BSD成交錄得53宗，按月增加66%，為近4個月新高，雖然相較過往高峰期達200至300宗，目前仍處低位水平，顯示內地資金正重臨香港樓市。以涉及的BSD稅款1.64億元計，期內購入平均每個單位涉稅約306萬元，即平均每伙的樓價約2,000萬元。

針對投資者的15%住宅印花稅(DSD)則錄得250宗，按月升24%，屬於自去年11月後近7個月新高，但相較高峰期有多達300至400宗個案，仍然低20%至40%。涉及稅款收益5.012億元，按月升5.2%。而非住宅雙倍印花稅(DSD)錄得1,234宗，按月升22%，同樣為近7個月新高，涉及稅款收益3.887億元，按月升40%。

至於額外印花稅成交則錄得32宗，按月多一宗，當中90%屬於持貨逾1年的低稅率個案，涉及稅款約1,966萬元，按月增加18%。