待售減少 豪宅開價漲7.5% 買氣外熱內溫 專家：國門未解封 少有追高意願

後疫情時代，台灣房市持續樂觀，豪宅表現也佳，統計台北市豪宅網路待售量，較去年同期減幅13.1%，平均開價則年漲7.5%，顯見賣壓減輕、買氣轉熱。但專家認為，豪宅買氣非「大躍進」，在兩岸關係漸凍、疫情仍在歐美肆虐下，買方對未來景氣仍有疑慮，「否則高價指標豪宅不會賣得那麼辛苦」。

根據屋比房屋統計台北市總價7000萬元以上豪宅的網路待售量，今年6月共1326間，較去年同期1526間減幅13.1%，以內湖、大安及士林均年減逾1成最明顯，其中內湖減幅27.9%居冠；近1年平均開價也明顯走揚，年漲幅達7.5%，其中信義區年漲10.5%最多。

低利時代 不乏現金客

屋比房屋總經理葉國華表示，豪宅市場在去年台商回流投資爆發下，買盤需求不減，今年初雖受疫情利空衝擊壓抑，但國內疫情趨緩，買氣近期升溫，傳統豪宅區如大安、信義、天母、大直等，都可見高資產客進場詢問與布局，也有不少建商高價推案，預期未來只要無其他利空因素，下半年北市豪宅不看淡。

豪宅買方增加，原因是低利時代，加上全球政府瘋印鈔票，高資產族就將較穩健的不動產作為資產配置布局，更不乏捧著現金購置豪宅。創意家行銷部協理劉維明指出，如大安區「明日博」農曆年後賣出6戶，售出單價還比時機最差時高出1成；6月時有五股傳產業主1次購置2戶中山區「帝璽」，還加碼買1戶內湖豪宅；也有船務公司老闆因疫情從加拿大回來，買1戶中山區「華山川」給女兒。

此外，港人來台置產也成北市豪宅一項利多，葉國華指出，去年香港反送中、今年港版國安法帶動下，港人來台看屋、購屋者節節攀升，如天母近期就出現不少港人諮詢，有機會拉動沉寂已久的天母豪宅市場。大師房屋國際事業部副總蔡詠綸也提及，去年士林區「陽明一會」就有2戶由港人購入。

投資盤少 買賣無共識

然而大師房屋董事長陳建慶認為，豪宅市場買氣緩步回溫，但非大躍進，因兩岸關係漸凍，加上疫情仍在歐美肆虐，國內疫情控制雖好，但國門仍未解封，民眾對未來景氣仍有疑慮，反映在購買豪宅上則可見少有追高意願。
陳建慶補充，豪宅較無投資買盤，目前部分建商仍堅持豪宅價格，買家卻想在疫情時搶便宜，無法有共識成交，且從近期實價資訊來看，豪宅仍有部分賠售案，且成交總價多在2億元以下，更高總價的指標豪宅則屬緩步成交，「豪宅市場未如外界預期火熱，否則高價指標豪宅就不會賣得那麼辛苦了」。

台商資金回流，欣陸投控（3703）旗下大陸建設台中豪宅建案熱銷，新案將啟動，其中七期新市政中心豪宅案年底動工、明年銷售，大坑休閒豪墅案明年將公開，兩案總銷合計130億元。

台北因腹地限制與市場飽和，可開發的完整土地愈趨稀少，看準台中未來的發展性，包括大陸、勤美、富邦、忠泰等北部建商紛紛鎖定精華地段，搶推豪宅大案，初估這四家建商就挹注逾700億元案量。

其中，位於七期惠中路的大陸「麗格」最近完工，為大陸建設繼「寶格」、「中信金控台中金融大樓」之後，在台中的第三件國際級地標作品。

此案以中世紀古堡非洲礦石作幾何切割，鑲嵌具時尚感的琥珀色蜂巢光盒，吸引全台建築粉絲目光，在高端客群中也掀起不少話題。

大陸建設董事長張良吉表示，台中在交通建設、民間投資等利多激勵，以及美中貿易戰帶動的台商回流潮加持下，豪宅市場買氣升溫。總銷90億元的「寶格」，目前銷售已超過八成，總銷120億元的「麗格」，銷售也破六成。

放眼未來，大陸建設將在市政北七路、惠中一街口，正對台中大遠百的黃金角地推出第四案，同樣找來國際建築團隊規劃，現正申請建照中，預計明年進場，總銷約60億元。

此案規劃坪數約48至75坪，尚未開案，君梵集團已確定進駐一至三樓作為國際精品品牌「三宅一生」台中旗艦店；四樓以上為住家，業界推估，未來每坪單價上看70萬元。

此外，大陸建設與味丹集團旗下萬寶資產管理公司合作，比照新店「青山鎮」模式，在大坑風景區規劃休閒豪墅，開發規模達10公頃，規劃溫泉、果園、馬場等，並與附近的高爾夫球場結合，87戶別墅，每戶總價6,000萬元起跳，總銷70億元。

CBRE世邦魏理仕21日表示，最新報告顯示，第二季台北辦公市場成交金額僅8.9億，單季年減94％，主要受限於市場上可投資標的短缺；預期下半年買家有逐漸轉向市郊物色標的的趨勢。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，台北市租賃市場表現穩健，投資人持續展現對辦公室產品的濃厚興趣，不過，部份投資人已開始評估郊區的辦公室物件，例如最近就有幾家本土企業選擇在北市非核心商圈內購置辦公室或廠辦大樓，例如萬海航運以22.28億購入內湖科技園區興建中的「長虹新世代科技大樓」A棟，全棟地上總樓地板面積約3,820坪。

展望未來，李嘉玶表示，由於房東惜售心態濃厚，可供投資的商辦數量稀少，將持續影響實際成交量。他指出，儘管台灣經濟情勢相對穩定，全球經濟大幅衰退隱憂仍使部分投資人改採觀望態度，加以市場上核心資產待售物件少，導致上半年全台商用不動產投資市場交易額比去年同期萎縮近五成。目前台北辦公室成交價格維持平穩，平均商辦租金收益率達2.63％。

另外在辦公室租賃市場方面，世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，由於疫情隱憂，企業對於後勢發展亦隨著不定性增加而越傾悲觀，部分外資企業紛紛被迫延後其租賃計畫，台北辦公室市場的搬遷及擴張需求因而萎縮，所幸並未出現退租潮的窘境。

陳頌民表示，預期未來數月，台北辦公租賃需求主要將由科技業、生技產業的企業租戶所帶動，然考量市場上可出租的辦公室還是相當吃緊，預料大多數租戶將選擇與現有房東續約，待疫情結束後再調整長期租賃策略；房東方面，目前對租戶續約租金調幅仍抱持堅定的態度，但有少數房東願意提供短天數的免租期以共體時艱。

看準中台灣富豪們的置產實力，北部四大重量級建商包括大陸、富邦、忠泰、璞真等，近幾年聚焦台中七期、科博館、國美館等精華區段搶推百億豪宅大案，預估上述四大建商將為台中挹注逾760億的驚人案量；單是大陸建設就囊括340億元！四大建商不僅挾其品牌實力，更力邀國際建築大師操刀，為台中豪宅市場挹注強勁動能。

其中，位於七期惠中路上的大陸「丽格」近期完工，這也是大陸建設繼「宝格」、「中信金台中金融大樓」之後，在台中七期的第三件國際級地標作品。大陸建設是在2012年以每坪327萬高價、向力麒建設購入市政北五路813坪土地，成為「宝格」豪宅案基地後，就在台中成立大陸建設與大陸工程聯合辦公室，深耕台中打造地標級豪宅作品，宣示從地段、設計、工程品質都以業界頂尖標準進行規畫。

放眼未來，大陸建設將在市政北七路正對台中大遠百的基地上，推出七期第四件豪宅案，同樣力邀國際建築團隊規畫，產品規畫48至75坪，預計2021年登場，總銷約60億元；該案雖尚未公開，君梵集團已確定進駐一至三樓作為「ISSEY MIYAKE 」台中旗艦店，另四樓以上為住家，業界推估未來每坪單價上看70萬元。

此外，大陸建設與味丹集團旗下萬寶資產管理合作，比照新店「青山鎮」開發模式，將於大坑風景區規畫休閒豪墅，開發規模達10公頃，休閒設施規畫包括溫泉、果園、馬場等，並與附近的高爾夫球場結合，總計87戶豪墅，每戶總價6,000萬起跳，總銷約70億元。

預計近期進場的「忠泰老佛爺」位在科博館特區第一排，由卡爾拉格斐操刀設計，將法式奢華風格帶入公設，總銷約百億元；另外由普立茲克獎得主－伊東豊雄操刀的「富邦天空樹」總銷逾百億，目前銷售破九成。

此外，總銷高達120億的「勤美之森」，每坪成交價站上6字頭，預計2022年完工；目前積極規畫二期約3,000坪土地，預估總銷也將破百億大關。

機捷通車三年半，跨越北北桃的機捷沿線房價呈現「桃園漲、新北跌」格局，房價漲勢最強的四站全數位於桃園青埔特區及其以南的捷運站，又以A18高鐵桃園站漲幅達18.7％最高。此外，機捷沿線1字頭房價已漸成絕響，目前僅有A15大園站、A16橫山站、A20興南站房價仍屬1字頭。

根據台灣房屋調查，今年和2017年時通車時相較，機捷沿線17個房市交易的主要捷運站中，有七個上漲，十個下跌，除了A18站鐵高鐵桃園站漲幅達18.7％外，預計2021年通車的A22老街溪站漲幅16.2％、屬於高鐵特區的A17領航站漲幅14％，另外目前的末端站A21環北站漲幅亦達8.5％。

機捷沿線跨越台北市、新北市及桃園市，房價最高的台北車站約每坪69.7萬，一路向南遞減，新北蛋黃區三站A2三重站、A3新北產業園區、A4新莊副都心站房價多有明顯修正，平均已不到4字頭；屬於蛋白區的A8長庚醫院站、A9林口站逼近3字頭。

值得注意的是，過去因餘屋過剩而房價崩跌的青埔，A18高鐵桃園站今年已漲至每坪29.9萬，平均房價已超車林口新市鎮的A8、A9站。台灣房團趨勢中心經理江怡慧表示，A18房價由通車時每坪25.2萬漲至近30萬，近期包括IKEA旗艦店、國泰置地廣場都將陸續開幕，帶動區域商業及娛樂再進化，吸引買盤進駐；而鄰站的A17領航站以書法公園、流行音樂廣場等建設為主軸、明星學區大園國際高中加持，房價更從20.7萬走強升至23.6萬，漲幅也逾一成。江怡慧表示，桃園目前仍屬交通、建設及人口成長黃金期，依照「房價跟著建設走」的定律，未來發展值得期待。

近年辦公室市場供不應求，世邦魏理仕統計，第2季A辦平均空置率仍維持在3.9%的低點，平均成交租金也延續上升走勢，較去年同期增加2.4%，達到每坪月租金2,832元。

商仲業者指出，在租金緩和上漲的情況之下，辦公室屋主願意出售的並不多，且由於市場持續缺貨，獵地興建商辦成為目前市場的主流。

世邦魏理仕指出，既使部分外資企業延後租賃計畫，台北辦公室市場的搬遷及擴張需求趨緩，但是第2季商辦租賃市場並未出現退租潮的情形，需求主要源自於金融業以及科技業的企業租戶。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民認為，未來數月內台北辦公室市場的租賃需求，主要將由科技業及生技產業的企業租戶所帶動，然考量市場上可出租的辦公單位供給相當吃緊，預料短期內搬遷活動仍少，大多數租戶將選擇與現有房東續約，待新冠肺炎疫情結束後，再調整未來長期租賃策略。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，目前租金水準持續走升，對房東而言，也產生惜售心態，因此在市中心釋出的投資物件減少後，從今年世貿三館、大南港案等標售都可發現，壽險業改由獵地興建商辦的方式，未來也較能在市場上創造租金價格。

桃園市政府將在中壢青埔地區打造亞洲．矽谷創新研發中心，市府工務局今天在桃園翰品酒店舉行統包工程招標說明會，目標斥資41億元興建一棟地下2層、地上10層以上的雙塔建築物，成為台灣展現多元功能產業聚落的國際商業指標建築物。

為吸引優秀廠商投標，市府祭出獎勵金，評選第一名為最有利標廠商不另付獎勵金，第二名可獲80萬元獎勵金，第三名可獲50萬元獎勵金，希望邀請國內外優秀團隊共同參與投標。

亞洲．矽谷創新研發中心統包工程基地範圍位於桃園市中壢區青芝段158、159地號等2筆土地（民權路四段、文康路口），預計興建一棟雙塔建築物，並分為研發中心棟及服務中心棟，總樓地板面積約7萬7790平方公尺，提供企業及產業辦公、公益設施、會議中心、展示空間、複合式商場、大廳及公共服務空間等用途，地下2層為停車場。

鄭文燦今出席統包工程招標說明會，提到亞洲．矽谷計畫是蔡英文總統上任後重要政策。位於青埔的基地希望發展成桃園版軟體園區，將分3期開發，第1期為1.27公頃，將新建10樓高的服務中心棟與18層樓高的研發中心棟，服務中心低樓層以商業性設施為主，未來可以天橋連結冠德購物中心，周邊還有棒球場與會展中心等特色標的。

雙塔建築物地下2層設計為可連通停車場，規畫388台汽車及244台機車停放空間，雙塔外觀為特色，塑造旗艦級示範性創新園區建築空間，未來完工可望成為桃園代表性建物。

市府工務局指出，統包工程採購案以公開招標方式辦理，採最有利標決標，履約期程依機關通知日起30日內開工，並限於2022年11月30日前優先完成服務中心棟竣工，研發中心棟隔年完工，全案應於840天竣工。

媒體質疑國家住都中心未溝通民意就搶推松山延吉社宅。國家住都中心回應，數次拜訪居民溝通都有說明設計方案，並沒有強行動工，等有共識後，會再與國防部正式簽訂租約。

媒體報導國家住宅及都市更新中心（國家住都中心）為推動松山延吉社會住宅，質疑「未積極溝通民意，趕壓明年7月動工」，並以沒經費為由，希望土地「先借用後付租」。

國家住都中心今天發布新聞稿澄清媒體報導，提到松山延吉社宅現為幸福農場使用，了解農場發展歷程與地方情感後，已在6月9日到地方初步了解意見，7月1日正式對里民召開說明會，過程中數次拜訪居民溝通協調，在私下溝通或正式說明會上，都明確說明設計方案，並承諾會持續與地方溝通，從沒有強行動工一事。

國家住都中心表示，為推動社會住宅，內政部與國防部協商以公告地價3%的優惠租金承租眷改土地給住都中心，等到跟地方溝通達成共識後，再與國防部正式簽訂租約，並沒有所謂沒經費先借用農場或設定地上權狀況，並強調相關說明會都有錄影。

國家住都中心表示，為讓農場與社會住宅共存共好，目前已提出低建蔽設計方案，爭取最大開放空間，未來會留設社區農場、幼兒及里民活動空間及半戶外活動空間等，並持續溝通，希望在田園城市與青年安居間找到平衡。

中山北路台北尊貴的百年官道，從大屯山龍脈氣勢在士林蘊含官邸貴族龍氣，在淡水河、基隆河雙水財源汲水吞吐的圓山龍抬頭，南向總統府、北門吞吐財氣，沿線俱是動中進財之局。從日治時代連接總督府到圓山神社的「敕使官道」、是兩蔣上下班的「國道」，也是美軍駐台年代的「外交官道」、八〇年代銀行林立的「金融大道」、九〇年代靠晶華酒店名品商圈撐起媲美巴黎香榭大道的「時尚大道」，更是「中山」、「敦南」、「仁愛」3大林蔭道之首！甲桂林廣告總經理陳衍豪表示：2020年中山北路從一段到五段，雙子星、陽信上海銀雙總部、北藝中心等3大民間投資與政府建設立多大爆發，房市交易催油門，沿線先推預售案「常殷峰澤」、「合矩青山」、「東騰界」、「全陽豐會」、「昇陽城中」案案熱銷告捷。

中山北路與民權東路交叉口到花博這段，是中山北路最濃密的林蔭段落，本就有「中山富御」、「僑聯大千」、「玉山石」、「遠雄富都」等豪宅聚落，2020年這個黃金路口更有上海儲蓄商銀總部改建案，與陽信銀行總部將進駐興建中的忠泰A辦等2大民間投資「鍍金」地段價值。讓靜巷內24-40坪預售新案「合矩青山」銷售熱度一開案就爆衝，吸引跨區實力型自營商換屋，以及中山區企業主為二代置產。在民權西路站和大同公司間的撫順街內登場的「東騰界」，則鎖定飯店密集、外商與國際商務人士群聚的中山北路一帶，推出13-28坪人文精品靜巷宅，才進場預備潛銷，詢問熱度就很高。

從中山區進到士林，一眼就能見到台北表演藝術中心獨樹一格的建築美學，加上本來就有士林官邸豪宅特區的光環，士林天母在地第一品牌全陽建設，特別攜手紅樹林水岸豪宅推手甲桂林廣告，兩強聯手在「天母門戶，士林之眼」、「中山北路門牌唯一水岸」的614坪基地上，推出「全陽豐會」，格局33-70坪，全案103戶，6月一登場，就吸引超過三成預約的熱銷風潮，罕見通吃士林、天母換屋客進場。

中山北路一段頭，則受惠台北雙子星開發案拍板利多，整個「西區門戶計畫」腹地新案都表現不俗，接棒京王秒殺完銷威力的「常殷峰澤」，規劃50-70坪，新古典主義氣派外觀甫落成，立即震撼西區，不僅吸引常殷品牌粉絲升級換屋，包括大稻埕富商家族、台商、傳產企業主、中正大安高端置產族都進場，熱銷突破9成5！在北門、中山堂間的「昇陽城中」同樣享受雙子星利多，基地鄰近新東陽第一家武昌街「起家厝」門市不遠，由集團內昇陽建設推出19-28坪城市精品，公設大廳和交誼廳，復刻中山堂泱泱大氣的「民國風」拱門線條弧度與造型，優雅的貴族氣質，吸引老台北貴客，和注重美學品味的新貴進駐。

台北市民生社區店面出走潮繼續升高，根據屋比房屋統計，目前商圈店待租店面高達90間，相較去年同期又增加10間，有超商只開5個月就撤點，貼出公告將在本月14日停業。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，民生社區店面大出走，主要和捷運松山線2014年通車，商家轉往人潮較多的南京東路一帶，以及近年租金快速飆高有關。由於民生商圈多數店面集中在當地人手中，這些房東資金雄厚，截至目前並沒有大幅降租意願，預料短期區內「空租一條街」情況還會持續惡化。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，民生社區為封閉型社區，早先住宅房價高，店面不起眼，陸客自由行開放後，由於東區店面價格飆漲，部分業者轉進民生社區開文創店，幾家店打出名號，成為排隊名店後，引發民生社區開店潮，店面行情開始飆漲。

陳炳辰說，早先民生社區主要商圈店面月租一坪只要兩三千元，但短短幾年，就大漲了一倍，巷弄店面也一樣，過去一坪一千多元，現在多要兩、三千元。

先前民生社區已有不少店面因無法負荷租金，收店走人，但房東幾乎鐵板一塊，租金並未下降。

以實價資料來看，民生圓環的街邊店，去年生鮮肉品大廠新開設的熟食肉舖店面、知名連鎖餐飲餛飩店面，20坪左右空間，兩者月租金分別達10.25萬、13萬，換算租金單價來到6,009元、5,471元，先前開幕的美妝店推測也在單坪4,000元左右。

另外根據屋比房屋統計，今年7月，民生社區待租店面租金平均開價每坪2,745元，也僅較去年期略減2.6%。

陳炳辰表示，早從前年起，民生社區就開始有店面到期不續約，街頭招租廣告增多，過去一年更明顯，不少店面招租大半年，甚至超過一年還沒租出去，少了外來遊客，特色餐廳、服飾店、文青店紛紛關門。

今年情況進一步惡化，公車站牌旁的黃金店面，知名連鎖超商開不到半年就收攤，主要也是缺乏外來客，加上鄰近地區有不少同質性高店面，若無雄厚資產，不易生存。

陳炳辰說，民生社區以優質社區聞名，當地住戶多在地居住相當久，老年人口也多，並非暴發戶型態大老闆，或是貴婦名媛地盤，消費型態以平民化為主，平價餐飲或適宜家庭消費型態店面較符合在地風格，這類店面租金承受力也有限，房東宜適當調整租金，空租潮才不會進一步惡化。

在中國一線城市如北京、上海、廣州等城市的租屋族，經常面臨房東漲租，每當漲租幅度太大，或加總起來租金開銷太多，就需考慮搬家，重新找地方安居。《蘋果》採訪到一位在上海工作6年的廣西青年，雖然薪資待遇成長3倍，但因房租每年調漲，為控制開銷，每1~2年就得搬家另覓住處，可見想在上海安穩租屋並不容易。

來自廣西的平面設計師黃先生在上海求學和工作已10年，在地產相關公司從事美術指導，工作6年薪水成長3倍，月薪從最初不到5000元人民幣（約2.2萬元台幣），到現在約1.6萬元人民幣（約6.8萬元台幣），薪資成長幅度大，卻面臨每1~2年就得搬家的窘境。

房東年年加價

黃先生表示，畢業後第1年和朋友合租上海市普陀區1間2房的雅房，共用廚房和衛浴，屬於政府興建的公有住宅「老公房」，當時房租每月1550元人民幣，以當時僅約4800元人民幣的月薪來看，房租、水電費和生活費已佔大部分開銷，需常額外接案以支撐生活。到了第2年，房東漲租1950元人民幣（約8300元台幣），只好搬走另覓住處。

後來黃先生陸續租下普陀區市中心雅房、靜安區雅房等，但同樣因房東每年漲租100元人民幣而被迫搬家，現在在公司附近租雅房，月租2650元（約1.2萬元台幣），佔薪資1/5以下，房租加生活開銷每月約4000元人民幣（約1.7萬元台幣）。
黃先生表示，這些年也存錢在老家廣西省購置1套房產，每月房貸6000元人民幣（約2.55萬元台幣），光花在房貸和房租的支出已超過收入的一半，卻還想留在上海，因為「回廣西可能失業，設計工作不好找」。

另名在上海從事金融業7年的王先生，和同學在楊浦區五角場租「老公房」雅房，共用廚房和衛浴，5年來房東漲3次租，從最初每月1700元人民幣（約7200元台幣）漲到2300元人民幣（約9700元台幣），但他認為「這算便宜的，租屋條件湊合就行，存錢買房較實在」。

漲幅比台灣多

在北京工作的地產專家邱奕平表示，中國的租賃行為和台灣相似，也依合約走，只不過一線城市的租賃市場非常好，因此地點好的物件奇貨可居，很多人想租，房東通常不願意做長期合約，租金也會依市場行情調漲，漲幅比台灣的1~2%高，約4~5%甚至10%，但在郊區就不見得調到這麼高。

邱奕平還提到，當租金提高、年輕人負擔不起，就會搬家，有許多「北漂」到北京的台灣年輕人，租到市區4~5環以外，如順義、懷柔等郊區，租金每年漲約3~5%，「收入不高還是得付租金，其實很辛苦」；也有一些年輕人因疫情關係回台灣，但這3~4個月的租金還是得繳。

中國城市房屋限購 外地人買房難度高

在中國一線城市如北京、上海，並非有錢就能買房，因當地實施房屋限購政策，外地居民想買房，需同時滿足2項條件：已婚、提供63個月累計正常繳納滿60個月的社會保險或個稅。在上海工作的外地人王先生年收入超過百萬元人民幣，因未婚也沒本地戶口，無購房資格，仍在租房。

來自外地、在上海工作10多年，已有上海戶口並置產的「新上海人」余先生分享，外地人要在上海買房的條件，須包含結婚、繳交社會保險滿5年。對此，在上海工作7年的外地人王先生提及，他自名校研究所畢業後從事金融業，目前月收入約3.6萬元人民幣（約15萬元台幣），加上獎金，年收逾百萬元（約逾420萬元台幣），但因未有本地戶口也未婚，雖已達中上收入，無法購買自用住宅。

酒店式公寓不受限

查詢「鏈家」購屋網站的「購房資質」也說明，普通外地戶籍居民若已婚，且個人和配偶在上海本地無房產，需提供63個月累計正常繳納滿60個月的社保或個稅，可在上海購買1套住宅。

在北京地產投資公司工作的魏先生解釋，外地人想在上海落戶非常難，需按照「積分落戶制度」規定，達到規定分值才可申請，一般應屆畢業生和海歸留學生申請較容易，已經工作的人較難申請，如國有企業或事業單位管理層、醫生、教師等技術型人才，有上海人才引進政策，可加分。

但因酒店式公寓、商舖等商用性質的房屋不在限購政策的範圍，魏先生建議，外地戶籍居民在上海雖無法買住宅，但可以買「酒店式公寓」，通常產權40年，水電費比民宅高1.5~2倍，屬商住兩用，價格約住宅的70%。

　　7月21日晚，綠地控股發布2020年半年度業績快報。上半年，公司主要核心盈利指標均已超去年全年總額的5成，較一季度環比顯著提升。其中，營業總收入2099億元，總資産12019億元，同比分別增長4.14%和4.91%，均由一季度的下降轉為增長；利潤總額153億元，歸母凈利潤80億元，基本每股收益0.66元，通過在二季度快速提升復工復産效果，均已超去年全年總額的5成；加權平均凈資産收益率（ROE）10.46%。

　　上半年，綠地控股實現合同銷售金額1330億元，合同銷售面積1031萬平方米，回款1257億元，回款率達到95%，同比上升近15個百分點。其中住宅産品銷售金額佔比超7成，回款率達106%。

　　上半年，公司累計新增項目59個，計容建築面積1465萬平方米，總地價448億元，可形成貨值近1600億元。新增土儲結構持續優化，按計容建面計算，約73%為住宅，按貨值計算，約51%的項目位于一二線城市。平均樓面價3047元/平方米，鞏固低成本優勢。上半年，新增供應面積956萬平方米，達到去年同期規模的80%，合同交付面積903萬平方米，達到去年同期規模的122%，新開工面積1633萬平方米，竣工備案面積602萬平方米。

　　7月20日，保利地產（600048.SH）披露2020年上半年業績，公司簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%；簽約面積1492.24萬平方米，同比下降8.81%。

　　財報顯示，6月份保利地產簽約面積440.5萬平方米，同比增加7.54%；實現簽約金額688.53億元，同比增加8.15%。

　　在獲得專案方面，保利地產6月份新增5個專案，其中商住專案3個，純住宅專案1個，還有一個地塊用途為住宅和醫療。5個專案總計斥資約86.99億元，獲得土地面積46.02萬平方米，新增規劃建築面積約177萬平方米。


　　截至6月末，保利地產營業總收入737.04億元，同比增長3.6%；歸屬上市公司股東淨利潤101.2億元，同比增長1.66%。保利地產總資產10949億元，較年初增長5.98%，歸屬上市公司股東權益1631億元，較年初增長4.56%。

　　早在2017年，保利地產曾提出“重回前三”的目標，但是直到2019年，這一心願仍未達成。

　　根據克而瑞研究中心發佈的資料，截至6月末，保利地產的銷售額排名第四，前三名分別是碧桂園（02007.HK）、中國恆大（03333.HK）、萬科（A股代碼：000002.SZ；港股代碼：02202.HK），第五名為融創中國（01918.HK）。目前，前五大開發商在上半年的累計銷售額達到約1.45萬億元。

　　在4月16日保利地產召開的網上業績會上，公司董事會秘書黃海對於今年能否達到行業前三或前四的問題表示，保利地產一直定位為行業龍頭，會力爭優於行業平均增速。此外，在此次的業績會上，保利地產也並未透露其2020年具體的銷售目標。

　　疫情形勢嚴峻，香港失業率連續九個月攀升。然而，這似乎並未阻礙香港開發商的推盤步伐。

　　香港地產龍頭新鴻基地產的屯門禦海灣1期項目，目前共推出138個單位，市場反應不俗，據悉已經收到超過1200個買家支付定金，超額認購7.7倍。同時，恆基地產前主席李兆基持有的北角木星街新盤維峯•浚匯專案，宣佈本周內將加推33個單位。

　　香港差餉物業估價署日前公佈的資料顯示，5月香港私人住宅單位售價指數報384.8點，較2月指數的377.5點大幅反彈1.9%，創下自去年12月以來的新高。今年前5個月，香港私人住宅售價指數累計上漲約1.48%。

　　同時，7月20日，房地產資訊平臺Squarefoot公佈的調查顯示，39%受訪者認為香港樓價將于未來半年向上，預計平均升幅約9.4%；22%受訪者估計樓價在期內平均跌11.2%，而之前兩次調查只有11%受訪者估計樓市上升，有半數更估計下跌，反映香港市民對樓市態度較前一季度更樂觀。

　　超過一半的受訪者認為香港住宅需求仍然高企、樓市長遠仍上升，以及疫情緩和、經濟開始復蘇是支持樓價上升的主要因素。

　　然而，仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平向21世紀經濟報導記者表示，近日香港一手樓市成交持續回暖，“主要是之前第一季度積壓的需求爆發，但由於疫情再度出現反復，這些需求可能無法長期持續，我們預計今年香港中小型住宅樓價全年下跌5%至10%，豪宅樓價則下調10%至15%。”

　　事實上，自2003年至今，香港房價已創造了連續16年上漲的“神話”，這也是香港歷來最長的房價上漲週期。仲量聯行的統計資料顯示，在2008至2012年量化寬鬆措施的影響下，按揭利率長期處於低位，市場資金充裕，導致樓價在2008至2018年的十年間上升超過200%。

　　曾煥平指出，目前香港面對疫情暴發、經濟收縮、失業率上升等多重因素疊加，樓價或難以重現在2008年金融風暴後急升的情況。

　　失業率繼續攀升

　　香港特區政府統計處公佈的資料顯示，香港4月至6月經季節性調整的失業率為6.2%，相比3月至5月的5.9%上升0.3個百分點，創逾15年高位。就業不足率升至3.7%，更是接近17年新高。

　　特區政府表示，4月至6月香港的總就業人數為362萬人，與3至5月的361.9萬相若；總勞動人口約為386萬人，增加約1.1萬人；失業人數則增加約1萬人，達到24萬人；同期就業不足人數則增加約7800人至14.3萬人。

　　相比之下，在疫情暴發之前，去年11月至今年1月香港的失業人數僅為12.23萬，這意味在疫情期間有約12萬人加入了失業大軍。

　　香港勞工及福利局局長羅致光表示，第二季勞工市場繼續惡化，不過因本地疫情在五六月緩解，勞工市場面對的壓力在季末有紓緩跡象，同時政府“保就業”計畫的開展亦有幫助。他指出，4月至6月總就業人數跟3月至5月的數位相若，顯示就業情況在上季末有穩定的跡象。

　　然而，自7月初期，香港疫情出現第三波暴發。7月21日，香港新增61宗新冠確診個案，其中58宗為本地個案。據21世紀經濟報導記者統計，自7月16日以來，香港本地新增確診病例已連續六天維持在每日50宗以上。羅致光坦言，本地疫情個案最近再度急飆，經濟前景仍面對巨大不確定性，預計未來本地勞工市場情況將很大程度視乎環球及本地疫情如何演變。

　　由於特區政府近日再度收緊“限聚令”以及實施公務員在家工作，星展香港經濟學家謝家曦認為，隨著疫情惡化，預期社交限制措施會在8月持續，特區政府將在第三季度甚至第四季度維持入境強制檢疫措施，進一步削弱市民消費意願，不排除失業率會進一步上升至7%。

　　在萊坊執行董事林浩文看來，目前香港失業或半失業人口的購買力主要影響小型住宅單位，但由於企業生意差，許多中高層管理人士收入也受到影響，降低他們買樓或換樓的購買力。

　　儘管如此，綜合來看，他預計“未來數月住宅成交量每月約4000-5000宗，一手市場的表現仍然會較好”。

　　特區政府表示，自6月以來，有超過110億美元的資金流入香港。銀行體系資金充裕，不斷拉低按揭利率。香港經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向記者表示，受惠於各國央行持續推行量寬政策，香港資金保持流入的狀態，一個月銀行同業拆息（HIBOR）自3月底曾高見2.05厘（2.05%）後一直回落，至5月份平均一個月HIBOR已回落至0.83%。

　　據21世紀經濟報導記者瞭解，香港銀行的按揭利率主要與HIBOR掛鉤，目前的實際按揭利率已跌至2.2%，創下近兩年以來的新低。

　　寫字樓市場陷入冰封

　　相比之下，香港經濟衰退對商業地產市場的影響十分顯著。作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環租金曾經 “貴”絕全球。中環是香港金融業的代名詞，能夠在中環的國際金融中心（IFC）、置地廣場、交易廣場上班是大多數香港金融業人士的驕傲。一直以來，中環地區向來是外資金融機構的大本營。

　　2019年全球最昂貴的十大寫字樓市場中，亞洲占六席。其中，香港中環連續四年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首，每平方英尺的年租金高達2496港元，較第2位的倫敦西區每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

　　然而，據21世紀經濟報導記者瞭解，眾多企業為控制成本而紛紛選擇搬離昂貴的中環核心區。由於需求銳減，中環甲級寫字樓上半年租金同比減少17.6%至每平方英尺100港元，在香港各區寫字樓市場中跌幅最大。在租賃需求趨疲弱的情況下，該區租金自去年四月高位下調了23.3%。

　　仲量聯行的統計資料顯示，上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺，創下18年以來的新高，其中74%的面積位於港島區。今年上半年整體甲級寫字樓新承租樓面面積同比銳減53%。整體甲級寫字樓市場期內錄得142萬平方英尺負吸納量（指新增供應面積超過已出租面積），為有紀錄以來整體市場最高的負吸納量。

　　仲量聯行商業部主管鮑雅曆（Alex Barnes）表示，由於租賃需求持續疲弱，整體甲級寫字樓的空置率升至7.6%，創下自2009年9月以來的新高。“在疲弱的經濟環境下，我們預料下半年的租賃需求將持續低迷。中環租金在空置率上升的情況下，面臨的下調壓力將為各區最大，估計全年租金將減少25%至30%，但下半年跌幅料將會收窄。”

　　一直以來，香港IFC被視為香港中環超甲級寫字樓的地標，瑞銀、港交所、金管局等多個外資大行、監管機構的辦公室都坐落於此。據報導，澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業主於今年4月底簽訂協定，提早兩年退租20樓大部分面積，只保留數層樓面，較高峰時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券於今年2月決定退租二期的25樓及27樓，整體面積由6層縮減為4層。

　　此外，租金急劇下跌令甲級寫字樓的吸引力減低，導致相關資產的價格在今年上半年同比下跌14.1%。仲量聯行的資料顯示，在不明朗的市場前景下，買賣雙方的期望價差擴大，寫字樓總成交額上半年大幅減少91%至31.1億港元。

　　業界認為，去年以來的社會波動，疊加今年的疫情影響，導致寫字樓和商鋪租金下調，是一種正常的市場反應。此前，香港的房價和租金都偏高，短時調整並不會改變香港作為國際金融中心的地位。

深圳升級樓市調控已經過去一周的時間，調控之下，深圳樓市到底發生了什麼變化？

漲價與降價

從二手房網簽量來看，深圳樓市出現了一定的降溫勢頭。深圳市房地產仲介協會根據深圳市住建局房地產資訊平臺預錄網簽合同資料分析，上周（7月13至7月19日）深圳二手房網簽5143套(含自助網簽)，較上上周高達10023套的網簽量大降48.7%，可以看出新政威懾力十足，此前過熱的市場環境瞬間降溫。深圳市房地產仲介協會預計，隨著新政效應的逐漸顯現，未來深圳二手房網簽量將會快速下滑，井保持低位運行。

對於購房者來說，深圳樓市調控新政帶來的主要影響在於“房票”和二手房相關的交易稅費增加了不少。記者調查發現，深圳西部片區此前被市場追捧，房價出現大幅上漲的現象，近期有部分業主主動調低了報價，例如後海的太古城，房產仲介表示有業主在近期調降了200萬元，折合每平方米15萬元左右。“其實也就相當於讓出部分稅費。”房產仲介張經理如是說。而在羅湖紅嶺、筍崗等片區，由於此前房價變動幅度不算大，這類片區的主要成交房源多在750萬元以內（不需要交豪宅稅），所以價格保持穩定。

長期保持一二手房倒掛的深圳樓市，新盤仍然受到關注。在羅湖田貝片區，記者在一處新房專案行銷中心調查時，銷售顧問告訴記者，目前只剩下高樓層的部分單位在售，由於該專案的房源多在750萬元的“豪宅線”以內，同時也是深圳中學初中部的優質學位房，儘管戶型成為購房者眼中的缺點，但已經有很多購房者前來諮詢專案即將推出的房源。

而在光明區的一處“網紅”新盤，選擇在調控新政後公開認籌，網上預約認籌一度“大塞車”，工作人員告訴記者只能在規定時間內前來現場認籌。有準備打新的購房者表示，“調控新政下有房票的人少了，特別是外地炒房客也少了，說不定新房還比較好買。”

另一邊，一些業主的心態也發生變化，甚至還提高了報價。“現在手上的房子賣一套少一套，因為賣了也沒有不能買房子，房票現在是稀缺資源。”家住福田香蜜湖片區的張先生告訴記者，“所以我提高了報價，但還是有很多人來看房。”優質學位房也漲勢依舊。近日，公開信息顯示，荔園教育集團還將在福田八卦嶺片區增辦兩所學校。消息一出，原本已經因學位房而房價“瘋漲”的八卦嶺片區，一些業主再次提高報價。以老舊的八卦嶺宿舍為例，目前成交價已經達到每平方米11萬元左右，而掛牌價甚至超過每平方米13萬元。

公寓、小產權和臨深片區火了

多位房產仲介表示，深圳調控新政出臺後住宅房票緊缺，現在朋友圈裡“推的都是商務公寓”。記者在羅湖筍崗片區的一處商務公寓項目發現，最小面積的商務公寓已經售罄。此外，有房企行銷部負責人告訴記者，最近公司將加大力度促銷商務公寓。

除了商務公寓，一些小產權房和東莞、惠州等臨深片區房源也成為房產仲介熱推的對象。在深圳龍華民樂片區，記者看到一處正在熱銷的小產權房，由於臨近即將開通的地鐵10號線，看房的人絡繹不絕。與正規商品房不同，這裡的小產權房沒有具體的房源面積，售價接近每平方米兩萬元。

而在惠州大亞灣片區的一處新盤，銷售工作人員告訴記者，“週末開盤的時候人氣很旺，深圳投資客比較多，很多是沒有深圳購房資格的人。自住的也不少，一般是坪山上班的人。”樂有家研究中心的資料顯示，深圳樓市調控新政後，惠州和東莞新增求購客戶量有了較明顯上漲。7月13日到17日，惠州大亞灣片區的成交量持續上漲，17日漲幅最大。惠陽成交量則在新政出臺後開始反彈，同樣在17日達到成交峰值。

不過，臨深片區的熱度已經引起官方關注。7月以來，東莞市相關部門接連出臺了加強樓市監管的檔，其中對於商品住房的價格漲幅，以及對銷售監管等均予以加強。

美聯物業全國研究中心認為，預計未來一段時間，深圳住宅市場成交將遭遇較大的打擊，但與此同時，一手商業、辦公、商務公寓等市場將迎來利好。二手房市場在新政面前熱度明顯始減弱，短期內備案量仍將保持在較高的水準，但將面臨後繼無力的窘境，同樣二手的商辦物業及商務公寓也大有機會。

放盤量急增15% 逼400伙今年高

本港新冠肺炎疫情第三波爆發，部分驚青業主率先跪低割價求售，甚至不惜蝕讓甩貨。鴨脷洲海怡半島過去一周放盤量突激增逾一成半，直逼400伙的今年高位，其中有2房單位業主額外印花稅（SSD）3年限期未滿，仍啃辣稅以1031萬元沽出，連同使費損手近170萬元，創十大屋苑今年以來最大蝕幅。

肺疫惡化 2房減至1031萬成交

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，海怡半島22座高層A室2房戶，實用面積584方呎，原業主去年5月斥1038萬元買入自住，「因為近期疫情惡化，睇淡後市而且手頭上又比較重貨」，因此傾向減磅將單位易手搬回外區居住，上周中疫情惡化時已急着連SSD叫價1050萬元放售，「當時就算一口價沽都要蝕」，但為求沽貨，最新進一步減至1031萬元易手，呎價17654元。持貨一年多原業主賬面蝕7萬元，若連同SSD及其他使費更損手169.71萬元。

盧鏡豪直言，本港疫情惡化，令海怡半島業主放盤意欲大增，單計過去一周屋苑放盤量就由約330個，突增至目前約380個，屬今年以來最多，升幅15.2%，部分新增放盤叫價甚至貼近市價，其中個別由收租客持有，惟蝕讓放盤則暫時絕跡。

事實上，海怡半島今年4月始錄得一宗蝕讓，當時32座極高層B室以830萬元沽出，按2017年買入價859萬元計，原業主賬面損失29萬元，連同支出料須蝕近80萬元，意味今次已屬該屋苑4個月內第二宗蝕讓成交。以十大屋苑來計，今年以來共錄得至少5宗損手個案，連使費蝕幅為16萬至169.71萬元，當中以今次海怡半島蝕讓貨損手幅度最大。

黃埔花園呎造14040 三個月低

另一藍籌屋苑紅磡黃埔花園，今年雖暫時未見損手成交，但面對近日疫情轉差，屋苑亦陸續湧現業主降價求售。中原地產分行經理袁顯岸指出，該屋苑放盤量目前維持約170個，未有明顯轉變，但疫情轉差令部分早前叫價硬淨的業主漸見軟化並降價求售，減幅3%至7%，個別如3期2座中層D室3房間隔，實用面積755方呎，原業主今年初開價1250萬元，近日大幅累減190萬元或15.2%，終以1060萬元沽出，呎價低見14040元，撇除內部轉讓，呎價創屋苑近3個月新低。

新界屋苑樓價亦受挫，代理透露，上水龍豐花園C座低層7室3房單位，實用面積502方呎，原業主本來叫價610萬元，最終減至585萬元易手，呎價僅11653元，創該屋苑今年2月以來呎價新低。原業主1997年以290萬元入市，最新造價較當年高295萬元或1倍。

沙田富豪花園C座極低層A室3房戶，實用面積919方呎，以998萬元易手，呎價低見10860元，撇除內部轉讓，創屋苑5個月呎價新低。

景泰苑呎價1.2萬再破頂

相反，資助房屋樓價繼續走高，位於新蒲崗的綠置居項目景泰苑，呎價更連續兩個月破頂，富誠地產客戶經理梁健堂表示，景泰苑高層22室，實用面積291方呎開放式戶，日前以未補地價355萬元易手，呎價12199元，極速打破該屋苑上月未補地價呎價高位11969元。原業主2017年以174萬元購入，持貨逾3年賬面獲利181萬元，升值1倍。

資深投資者「舖王」鄧成波家族續放售物業，冀減磅套現，旗下旺角基隆街一籃子舊樓物業以招標形式出售，市場估值逾4.5億元，截標日期9月8日。

可建樓面逾5萬呎 估值4.5億

仲量聯行資本市場部董事潘靜儀表示，是次標售物業包括基隆街1、3、5及7號全幢及基隆街9至11號逾20%不可分割業權份數，現為多幢4至10層高唐樓，地盤面積約5654方呎，為住宅（甲類）用途，可以地積比率最高9倍重建，最高可建樓面面積約50888方呎。

現時標售的物業市值逾4.5億元，但較早前有關項目曾以約6億元於市場上放售，即最新降價1.5億元或25%。

上述物業由鄧成波收購多年，當中基隆街1、3號在2014年以1.6億元整幢購入；5號全幢在2011年斥2820萬元買入。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，今年上半年一手私人住宅車位登記共639宗，屬於2006年上半年錄得540宗以來近14年同期低位，亦是1997年有紀錄以來的次低。金額方面，上半年共錄得17.16億元，屬於2014年首6個月錄得14.01億元以來的6年低位。黃良昇說，發展商上半年減慢推售一手車位，令登記量明顯下跌。

受疫情影響，居屋業主亦減價求售，大埔居屋寶雅苑2房以自由市場價588萬元沽，累減62萬元。

放盤1年累減62萬

世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示，寶雅苑家和閣中層1室，實用面積485平方呎，2房間隔，向東，單位原本開價650萬元（自由市場價），放盤1年累減62萬元，減幅9.5%，獲用家以588萬元承接，實用平均呎價12,124元。原業主於2009年10月以185萬元（已補地價）購入，持貨11年帳面獲利403萬元。

至於居二市場方面，中原地產分行區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山錦英苑K座高層10室，實用面積554平方呎，3房間隔，以居二市場價595萬元易手，實用呎價10,740元。原業主於2016年以405萬元購入，持貨4年帳面獲利190萬元，單位升值47%。

美國總統特朗普因應中國在香港實施《香港國安法》，上周簽署《香港自治法案》及取消予香港的特殊待遇，本港地產業界料特朗普的小動作對本港住宅市場無大影響。不過，或會對部分在港經營的外資企業構成壓力，預計在港外資對擴充會變得審慎。這情況寫字樓及商舖，以致酒店等商用物業，短期內無論租金、出租率與售價都會進一步受壓。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受香港文匯報訪問時表示，今次美國的舉措，相信對在港外資機構，特別是美資機構會構成壓力，因在港大型外資機構，難免與內地有貿易或交易往來，若不幸涉及美國政府對個人或企業制裁名單，會影響這些企業在美國銀行的貸款，甚至以美元結算也會受影響，因此預計在港外資會觀望事態發展，對擴充變得審慎。這情況會影響寫字樓、商舖，以致酒店等商用物業的租金、出租率及售價。

住宅剛需主導 影響有限

但另一邊廂，今次特朗普簽署的《香港自治法案》及發布行政命令，也將刺激中概股及企業回流香港避險及融資，因此利好利淡因素抵消下，對本地經濟的影響不會很大，同時對本地剛需主導的住宅物業影響有限。

美聯物業住宅部行政總裁布少明也表示，即使特朗普已簽署《香港自治法案》和宣布取消了予香港的特殊待遇，但隨?香港政治局勢穩定，股市亦未見大幅回軟，可見市場一定程度上已消化了美國今次的負面消息。反而是本港的疫情發展及經濟復甦的速度，將對樓市起?更關鍵作用。

全球放水 資產價水漲船高

香港置業行政總裁李志成亦相信，市場短期內或仍觀望中美會否再互相出招而影響本港，不過現時全球放水資金氾濫，香港銀行體系結餘上升至逾千八億港元，資產價格勢將水漲船高，銀紙貶值、磚頭保值的趨勢愈見明顯，加上普遍業主叫價態度強硬，料本港樓價大跌機會有限，故維持全年樓價波幅5%的預測。