近期房市回溫，法拍屋市場也湧入搶標的投資客。根據統計，台北市今年以來的法拍得標件數、成交率及加價率皆高於去年同期，且有12件出現逾20組人搶標，其中9件得標價還突破前一拍底價。大同區長安西路則有4.4坪違建物，底價5萬元，吸引20組人下標，最後以55萬元拍出，溢價1000%。

根據寬頻房訊統計，今年1~7月台北市待標件數共1610件，雖沒有去年同期1651件多，但得標件數319件、成交率19.81%、平均加價率12.54%及平均投標人數4.82人皆較去年同期高。其中有12件吸引超過20組人馬競標，多屬低總價、可點交案件，且有9件得標價比前一拍底價還高，甚至有物件高出市場行情。

士林「中正金賞」單價35萬

今年1月初進行三拍的士林區「中正金賞」10樓戶，屋齡近21年，權狀34.3坪，有第三方承租，底價814萬元，吸引35組人搶標，最終拍定價1203萬元，得標人為劉姓自然人。查詢該社區近2年成交單價約34.3萬元，換算該次拍定的成交單價約35萬元，高於市場行情。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，市場上熱門的法拍物件，多為單價與市場行情差距大、其他附加價值如租金報酬率高、區域該類型物件釋出稀少等，「以該案為例，最後得標價超過市場行情，在法拍市場偶爾會出現這類狀況，投標人對市場行情可能不熟悉，也可能是委託代標所致。」

4.4坪違建物吸20組競標

此外，上月中則有大同區長安西路巷底4.4坪的違建物被法拍，因沒有土地持分，物件說明「整幢違建，現況材質老舊」，底價5萬元，卻引來20組人競標，最後由莊姓自然人以11倍的55萬元得標，溢價率高達1000%。
《蘋果》實際到訪現場，發現該建物藏於巷弄間，是連棟2層樓住家，原應有4戶，其中1戶已拆除並圍起圍籬，另3戶共用狹小通道，並共用一間為戶外的廁所，連洗水槽也擺到屋外，屋外掛滿雜物，其中2間未住人，法拍戶則有人居住。

租金報酬率6.5%不低

徐華辰表示，該物件只有使用權，因為底價便宜且地點熱鬧，得標人可能是看中租金報酬率。鑫創資產總經理黃瑋諭補充，該建物屬整棟違建，但年代久遠，政府沒特別理由不太會拆除，只會列管，土地所有權人為公家單位，未來要付地租，以得標價55萬元換算，1坪約12.5萬元，價格不貴，屋況勉強可住人，若月租3000元，估算投報率為6.5%，不會太低。

徐華辰提醒，通常法拍市場第一拍等同市價或高於市價、第二拍打8折、第三拍再打8折。因多數人有撿便宜的心態，就算第二拍價格符合預期，但若沒人進場就會等到下一拍，建議民眾清楚市場行情，通常愈後面的拍次會有愈多人競標，「如果真的很想要這間房子，價格達到預期就可以出手」。

全台新案陸續開紅盤！桃園市小檜溪重劃區「國泰川青」公開1個月銷售6成，案場將舉辦家具義賣活動，盼持續助攻買氣；台中7期新案「寶輝Sky Tower」總價4500~6000萬元，公開不到1個月熱銷近8成，近期因銷況超前已提前動工。

「國泰川青」家具義賣

桃園市春日路的「國泰川青」接待中心將在8月3~9日舉辦MODEL HOUSE家具義賣活動，所得全數捐給弱勢團體，還找來Sot Cafe異業合作。負責銷售的璞園建設總經理張嘉生提到，樣品屋是消耗品，透過義賣將展示過的家具物盡其用，不僅提升建案能見度，還可敦親睦鄰。該活動將過去5、6個案場約上千件家具出清，沒賣完也會捐贈給需要的人。

「國泰川青」規劃40~58坪3~4房，開價每坪38~45萬元，6月底公開至今銷售6成，張嘉生表示，熱銷原因包括買方信任國泰建設品牌，且格局設計符合需求，「首購族會很仔細審視建案細節，蓋得夠好才能真正留住客戶。」

台中指標豪宅建商寶輝建設今年在7期的新案「寶輝Sky Tower」，也因品牌口碑、以及坪數縮小至70~90坪符合市場需求，傳出熱賣消息，開案至今不到1個月，每周來客量維持20~30組，推估銷量達7、8成。寶輝建設低調回應：「市場反應相當熱烈，確實在短期內達標。」該案原本預計年底才動工，近期已低調提前動作。

指標建商國泰建設（2501）今年規劃推出六大案，總銷金額初估約200億元，其中首筆新案「國泰川青」銷售奏凱歌。代理銷售「國泰川青」的璞園建築團隊總經理張嘉生昨（29）日表示，儘管該案每坪成交均價40萬元創區域新高價，但在低利、熱錢效應下，該案去化挺進六成。

國建今年預計推出六大新案，總銷金額合計約200億元，其中總銷30億元的「國泰川青」6月初開賣，每坪推案價38~45萬元。張嘉生指出，該案位於桃園小檜溪重劃區，目前平均每坪成交價約40萬元左右，高於區域行情每坪成交均價約28~35萬元至少10%以上，但兩個月以來新案銷售率同步開出紅盤、達六成。

張嘉生表示，「國泰川青」叫好又叫座有兩大原因，除了國泰建設56年老字號品牌之外，房市近期在低利、資金行情帶動下，讓新案去化有不錯表現，也是另一重要原因；「國泰川青」預計2023年完工、挹注公司營運。國建昨日收在18.55元、上漲0.1元。

除「國泰川青」外，國建位於央北重劃區的新案「國泰豐碩」。國建表示，該案總銷金額約40億元，剛拿到建照，已有不少客戶預訂，因此看好該案後市銷售表現。另外，國建規劃9月推出小檜溪重劃區第二案「國泰溪境」，該案總銷金額為30億元。

國泰建設第4季預計將推出南港都更住宅案，總銷初估約30億元。另外台中則在七期南側將推35億元新案，該案推案時間可能落在今年12月，台南部分預計在平實營區也有總銷約35億元新案將面市。

據台北市地政雲百戶社區統計，精華區聯合報舊商辦改建豪宅「聯合大於」、「聯合大哲」，迄今有38戶實價交易資料，平均每戶交易總價2.43億元，總金額逾92億元，該改建豪宅社區成為正忠孝東路上最熱賣的新豪宅。

由於「聯合大於」、「聯合大哲」有許多案件未拆分車位價格，直接統計的平均成交單價為每坪193.1萬元。此次新揭露的「聯合大於」，27樓成交2.21億元，成交總價和上下樓層相近，換算每坪單價約208萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市近年完工的地標與景觀豪宅，持續有實價揭露的價格釋出，不少在預售時都有每坪逾200萬元的成交紀錄。

現在豪宅案普遍銷售期都拉長，從預售一路賣到屋齡5、6年都有，一方面是開發商惜售對價格有所堅持，一方面是買方多自用且可挑選產品多元，因此銷售時就一戶一戶慢慢去化，不過指標地標型豪宅社區即使慢慢去化累計金額也相當可觀。

「聯合大於」訴求1,500坪的大基地開發，四面臨路，戶戶標配景觀陽台，雖然地段不在信義計畫區，但高樓層可觀賞陽明山與信義計畫區景觀。該案強調防震安全的住宅設計，也是辦公大樓改建成功案例，吸引不少政商界人士購買，包括國泰金控董事長蔡宏圖、聯合報王家二代、環泥侯家等都是住戶。

台商資金持續回流設廠，據鄉林不動產研究室統計，今年前五個月桃園、台中、新北市居全台六都工業類建築物開工樓地板面積前三名。

其中，桃園市工業類建築物開工樓地板面積達504,477平方米，台中則有326,632平方米、新北市為303,281平方米。新北與桃園分別較去年同期增加121.4％、增加24.6％。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，台商回游資金帶動工業地產交易熱，讓桃園及台中、新北的建案與工業建築開工持續活絡，廠辦熱絡會帶進周遭經濟、就業及居住人口，因此工業廠辦看漲之外，房市熱度同樣直線上衝。

上半年全台六都建物買賣移轉棟（戶）數來看，前三名是新北市27,175戶、台中市20,120戶、桃園市20,025戶，其中桃園較去年同期成長13.1％，增幅最大。

依內政部最新資料顯示，今年前五月全台工業倉儲類廠辦申請開工總樓地板面積為208.9萬平方米，已達去年的40.5％。鄉林不動產指出，新北市的廠辦與住商土地價格雙雙飆漲，台商及外資設廠需求外溢，轉戰桃園及台中，成為另一波熱門設廠好所在，也讓這二地廠辦申報開工情形熱絡。

這三個全台房市交易量最大的都會區，6月房屋買賣交易移轉均較5月成長逾二成，疫情平穩看屋人潮也迅速回籠，在各國量化寬鬆策及央行大幅降息利多下，不動產的高保值性能持續吸引剛性需求族群進場。

賴正鎰認為，值後防疫期，土地與房價在建商與台商搶進下可望持續攀高。

看好全球量化寬鬆（QE）資金氾濫、台商回流資金潮、超低房貸利率等利多，激勵台中建商的推案信心，下半年包括聯聚、寶輝、雙橡園、由鉅、豐邑、順天等超過50億元的大案、紛紛傾巢而出。台中市不動產開發公會準備調高2020全年度的總銷金額、有機會衝破3,000億元大關，可望創下自民國82年以來的新高紀錄！

台中市不動產開發公會市調委員會主委溫宗良指出，第三季起預計進場的大案，包括雙橡園開發位於河南路與市政路口新案，總銷高達200億元；還有，由鉅建設七期市政路新案，總銷約120億元；聯聚建設集團的七期「聯聚瑞安大廈」與西屯區「理仁柏舍大廈」，雙建案總銷合計逼近百億元；七期市政路「白朗峰」百億豪宅新成屋、寶輝福科路案總銷約70億元。

此外，豐邑機構下半年預計一口氣在台中七期市政路與河南路口、推出總銷高達250億元的商辦大樓案，以及東區台糖湖濱園區的百億住商大樓案與南屯區嶺東特區「菁科城」二期65億新案，單是豐邑，下半年總推案量就超過400億元。

還有順天建設南屯區永春東七路新案，總銷55億元等。

台中市不動產開發公會預估，下半年總推案量上看1,500億元，約較去年同期增加二成。

今年上半年全球遭逢疫情衝擊，台中市不動產開發公會原本預估，台中房市2020年推案量將從2,800億元下修到2,300億元。不料，上半年卻衝出1,505億元的推案金額，包括北區「皇普莊園」及西屯區興富發「市政愛悅」案，兩案總銷合計高達250億元，都在上半年勇敢進場且賣出好成績；其他50億元以上大案，全都集中在下半年陸續進場，顯示建商普遍看好下半年買氣，無論是首購宅或豪宅案盡出。

台中市不動產開發公會也觀察到，今年以來，坪數放大到5、60坪的三房產品銷況佳。此外，受營建成本上揚及土地交易熱絡、帶動地價持續高漲影響，台中各區域房價呈現緩步上漲，74號快速道環內每坪已站穩30萬元；未來三年內，包括北屯、西屯、南屯精華區房價，將邁入每坪40萬元以上的新領域。

面對低利、資金氾濫環境，國內推案大咖遠雄集團旗下遠雄房地產總經理張麗蓉昨（29）日表示，今年房市有包括剛性需求買盤資金、投資買盤出籠資金、因超低利率趕出的定存資金、股市獲利資金、台商回流台灣資金，以及海外熱錢、港人、壽險等八大資金浪潮拉抬，支撐下半年房市續旺。

另一建設大咖國泰建設發言人暨副總林清樑也表示，這一波資金行情是2019年金融海嘯的倍數，市場「錢太多」造成投資客大舉出籠，雖會推升交易量放大，不過相對來說不利房市長期走勢，長遠來看，市場健康、穩定發展比較好。
張麗蓉指出，集團房地產成交數據顯示，光是近三個月累計銷售金額達105億元，6月單月成交達41億元，較疫情時4月的23億元成長近八成，顯示資金行情已開始推升房市交易量升高。

她強調，各國政府降息、狂印鈔票已引發市場出現八大資金浪潮襲來，第一道資金就是「遞延性剛性買盤資金」，從6月買賣移轉棟數月增15%，就能看出買盤釋出的力道。第二是「投資型買盤出籠」，尤其五大行庫利率達1.35%歷史新低，激發投資買盤。

第三「被超低利率趕出的定存資金」，國內目前定存達35兆元，受銀行利率僅剩0.8%之下，銀行定存資金也紛紛釋出；第四「股市獲利資金」，台股28日衝上13,031點歷史新高，高點獲利資金開始轉進房市。

第五「台商回流與投資台灣資金」，其中政府去年推動投資台灣三大方案政策至今，已出現1.5兆元投資動能。

第六「新台幣升值、海外熱錢資金」，她說，全球熱錢看好台灣湧入，今年以來新台幣成為最強的亞洲貨幣之一；第七「港人前進台灣資金」，港版國安法觸發港人來台購屋的房市買盤；第八「企業與壽險資金進入房市」，據商仲業者高力國際資料顯示，今年上半年建商、受顯積極購地之下，推升全國土地交易金額創高。

破1,659億元，不僅年增近15%，更寫下上半年歷史新高。

手中資金充裕的長期置產族，因今年以來的低利、熱錢效應加速購屋速度，根據地籍謄本資料顯示，豪宅王「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，雖然沒有貸款記錄但總價推估上看8億元，另外「和平大苑」33樓戶也有過戶記錄，經查兩棟大安區指標豪宅今年以來陸續過戶12戶，總金額約40億元，成為最強吸金豪宅聚落。

根據謄本資料顯示，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」18樓兩戶於7月過戶，買方為外籍的鄭姓自然人，不僅一次購買兩戶，且以現金購置無貸款記錄，至於購置價格，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，以該社區揭露單價來看，該戶每坪應落在250~260萬元，合計總價上看8億元。

此外，大安區指標豪宅「和平大苑」也有過戶記錄，根據謄本資料顯示，同樣於7月過戶的33樓，買方為博居有限公司。郎美囡指出，按照貸款金額及實價揭露金額推估，每坪單價應站穩190萬元左右，總價超過3億元，不過近期兩大豪宅過戶的交易，目前尚未在實價登錄揭露。

受到新冠肺炎疫情影響，國內CPI罕見出現負成長，因此引發通貨緊縮的疑慮。通縮會成為未來房市變數嗎？答案，可能沒那麼簡單……

我們時常聽到一句話叫「什麼都漲，只有薪水不漲」。確實，在通貨膨脹（以下簡稱『通膨』）的年代，民眾深刻體會到新台幣越來越薄，物價越來越貴。

台灣人民之所以普遍有「物價漲、錢變薄」的感覺，並非無病呻吟，主要是我國物價的確漲多跌少。大多數長輩都經歷過一碗牛肉麵五塊錢、一支枝仔冰五角的年代，而現在的價錢已是漲了十幾、二十倍了。

根據行政院主計總處所公布的「消費者物價指數」（以下簡稱『ＣＰＩ』），從一九八二年至二○一九年的三十八年間，物價上漲的年度共有三十一年，只有七年物價下跌；且上漲年度平均每年漲幅近二％，下跌年度平均跌幅卻不到○點三％。難怪物價下跌時民眾無感，上漲時卻覺得感受明顯了。

通縮陰霾籠罩台灣房市

台灣發生物價下跌的機率雖然比較低，但偏偏在今年就被我們遇到了！

主計總處資料顯示，今年五月ＣＰＩ年增率年減一點一九％，已連續四個月負成長，並創下近十年半以來最大減幅。今年累計前五個月 ，ＣＰＩ年增幅平均下跌○點一一％。主計總處更預測，今年全年ＣＰＩ可能會下跌○點三二％，「通貨緊縮」（以下簡稱『通縮』）的疑慮因而浮現。

一般來說，通膨環境下物價容易上揚，建築原物料通常會變貴，房價也容易上漲。一九七三年「第一次石油危機」、一九七八年「第二次石油危機」，兩次石油危機造成石油價格大漲，物價、房價隨之飛漲。

反之，若是遇到通縮，代表消費需求降低，物價呈現下跌趨勢，房價就不容易上漲，日本就是最具代表性的例子。日本是全球少數陷入長期通縮的國家之一，從九○代年一直到一三年首相安倍晉三推出「安倍經濟學」為止，約有二十年時間處於通縮窘境，房價跌跌不休。

台灣發生通縮的年度，分別是八四、八五、○一、○二、○三、○九、一五年；不管是巧合也好，抑或是有高度關聯性也罷，通縮時全國房價大多走跌。

產、學界：房市走向明確

問題來了，如果今年CPI一如主計總處預期負成長，那麼房價會下跌嗎？

台經院研究員劉佩真說：「今年二到五月ＣＰＩ呈現負數，將視為短期、短暫現象，下半年有機會恢復微幅正數的態勢；故在通縮情境尚不構成的條件下，對於國內房市的威脅性仍極度有限。」

劉佩真預期，下半年房市利空僅有議價空間縮減、疫情對於勞動市場的衝擊始浮現、以及全台新建待售餘屋量仍達七萬戶以上等。即使有以上三大利空，但國內房價並未因新冠病毒肺炎疫情而下滑。因為有來自於超低房貸利率、充沛資金、先前不動產開發商獲利豐厚等環境支撐。

「今年通縮時期是否會使房價下跌呢？我認為不會！」國立屏東大學不動產經營系楊宗憲解釋，通貨緊縮雖然反映價格及成本下降，但房地產既是民生必需品，又是可持續收益的耐久財。基於房地產的消費、投資、耐久財、價格相對穩定的特性，加上目前利率在歷史低檔，房屋稅地價稅也是極低，二三年內剛性需求仍然將維繫市場量能不墜。但因預期投資報酬率不如其他商品，投資需求也不足以推升房價大漲，房市景氣仍將會緩步成長。

眼下的台灣房地產市場，真的很不一樣。學者、專家都認為，今年房價走勢穩健，不會因疫情或通縮而下挫，理由則指向「低利率」、「需求穩定」、「資金浮濫」等等。

房市脫勾成資金避風港

但對不動產業界而言，房價不跌反漲的因素，除了上述原因之外，還有一個重要的關鍵「成本節節攀高」。

正詠建設董事長林信郎表示，從理論來看，通縮時房價下跌很正常，但如果從成本角度觀察，土地價格越來越貴，建商高價買地又遇到營造成本上漲，推案總成本節節攀升。為了反應成本與獲得適當的利潤，預期建商短期不會降價求售。就市場供需面而言，但如果供需失衡繼續擴大，就有修正的壓力。

更有甚者，在專家眼中，今年台灣房價不僅不會跌，甚至還會成資金的避風港。

「市場資金氾濫，要不是選擇存股，就只能去買房子。」景文科技大學財金系副教授章定煊指出，在央行貨幣寬鬆政策之下，市場上資金非常豐沛，但現在利率太低，民眾若把錢放定存，一年利息沒多少，而高利保單又停賣，投資管道受限，錢要不是流向股市、就是投入房市。

雖然疫情爆發讓國人消費信心不足等問題浮上檯面，但章定煊預期民眾一方面緊縮非必要支出、儲蓄率升高，但另一方面會持續尋求投資賺錢或保本的管道，此時房地產便成為選項。因此，他預期「就算通縮真的發生，並不會改變房市趨勢」。

事實上，大多數專家、學者都認同「房市成為資金避風港」的觀點。楊宗憲分析，由於疫情與中美貿易大戰，投資市場各種金融商品的報酬率波動也非常大，股市動輒漲跌百點、千點，甚至熔斷，而房市相對穩定，容易吸引部分避險需求。

劉佩真也認為，面臨局勢多變的環境，不動產反而成為國內民眾投資避險的首選工具，比重遠高於黃金、外幣、定存、股票、基金、債市。

通縮長短決定房市命運

說到這裡，讀者或許會心生疑問，「日本房價因通縮而疲軟，台灣憑什麼不一樣？」接下來，必需進一步探討「短期通縮」與「長期通縮」的差異。

日本通縮時間長達約二十年，屬於長期通縮；長期通縮之下，物價、房價越來越低，會讓消費者產生「晚點買更便宜」的心態，時間一久便進入惡性循環。

楊宗憲說明，如果三年後台灣通縮仍然持續，預期將因低薪導致消費能力不足、少子化導致剛性需求減少、租屋市場量能擴大導致買賣市場需求被瓜分，房價將開始出現停滯，租金報酬率也將因為供給量大而停滯甚至下降。屆時房市景氣將有很大走下坡的可能。

因此，未來房價漲跌的關鍵，或許在於台灣是否會出現長期通縮。但我們回顧過去歷史經驗，台灣通縮多屬於短期通縮，只是短暫性的，長期都是趨向通膨。

央行掛保證通膨將回歸

其次，台灣今年雖然ＣＰＩ負成長，但主計總處強調，「ＣＰＩ連跌四個月，主因為國際原油價格下跌所致，且扣除食品與能源後的『核心ＣＰＩ』仍上漲〇點二九％，所以國內沒有通縮疑慮」。

央行總裁楊金龍也表示，今年前五個月物價走低主要是受油價大跌影響，基本上目前還沒有通貨緊縮的問題，「國內核心物價還是正的」。楊金龍預期，國內解封之後，第三、四季的消費、物價、ＧＤＰ都會往上，通膨即會回升。

若主計總處與央行預測正確，通縮疑慮將被排除。台灣下半年房市展望，似乎已湧進了一股暖流！

本文摘自2020年7月5日出刊之《住展雜誌》457期編輯脈動單元，同期內容除本文外，並有「雙北降價案粹選」、「移民潮買盤蓄勢待發」、「新設校學區宅 潛力無窮」、「後疫情時代 房市否極泰來」、「縮通陰霾 房價不會跌？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！

2020年受疫情影響，各商圈店面空置率提高，台北市著名的民生社區商圈也有多戶店面招租，不過實價揭露2020年有兩筆店面轉手交易，一筆在2020年2月交易，總價6,988萬，比前次移轉多288萬，另一筆在2020年5月，以總價1120萬平轉出售。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各大商圈店受電商及消費型態改變影響，近幾年出租效益未盡理想，經過疫情衝擊後店家經營困頓，歇業消息頻傳，但市場游資充沛、利率低，仍有買方選擇知名商圈入手。

尚有開發潛力，屋主不降價、不降租

民生社區是全台第一個美式社區，因其特有的街景在台北市自成一格，商圈蓬勃時社區內有不少特色店家，吸引民眾前去消費，店面因屋主惜售，釋出稀少。郎美囡指出，民生社區店面多數為屋主早期入手，持有成本較低，此外，民生社區店面大多為公寓，實際使用面積及土地持分面積大，在危老重建帶起的改建風潮下，店面除了出租效益還有重建或都更的潛力，因此，儘管商圈不時傳出店家經營不易退租，除非有財務考量或入手價格過高，屋主降價出售的意願偏低。

商圈結構改變，投資置產多思量

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，近幾年不少商圈受人潮減少影響，店面租金水準逐年下修，不過國人普遍偏好收益型資產，以定存思維轉進店面，但也提醒投資人應精算成本及投報，另外移轉時的土地增值稅也不可不留心，避免買在高點、轉手不易。

　　7月28日，陸家嘴(12.590, 0.49, 4.05%)（600663． SH）發佈2020年半年度報告。

　　房地產銷售收入腰斬

　　合同銷售金額遠低於上年同期

　　2020年上半年，陸家嘴實現營業收入為66.27億元，同比下降19.07%；歸屬淨利潤為16.78億元，同比下降18.01%；扣非淨利潤為16.37億元，同比下降14.35%。

　　營收構成方面，陸家嘴上半年房地產銷售收入為24.94億元，同比下降48.84%，營收占比為40.18%；房地產租賃收入為15.69億元，同比增長4.31%，營收占比為25.28%%。

　　同步下降的，還有物業服務收入同比下降12.13%至6.59億元。

　　需要注意的是，合併報表外，上海新國際博覽中心有限公司實現1.03億元的服務性收入，比2019年同期減少55.41%；上海富都世界有限公司實現0.17億元物業管理收入，比2019年同期減少39.29%。

　　除房地產銷售業務收入近乎腰斬、物業服務全面下滑外，酒店業務也重挫7成，實現營業收入2249.47萬元，同比下降66.52%，毛利率下降75.91%。

　　《全球財說》發現，若不是金融業收入“力挽狂瀾”，陸家嘴的上半年業績恐怕將會更加難堪。

　　2020年上半年，金融業收入為14.30億元，同比增加40.29%，占營業收入比例高達23.04%。

　　圖片來源：陸家嘴2020年半年報

　　具體來看，2020年上半年陸家嘴房地產在售主要來源於兩個項目，為天津海上花苑二期、蘇州15地塊二期，以及上海及天津存量房。

　　2020年1月-6月，陸家嘴累計住宅物業合同銷售面積1.17萬平方米，合同金額3.10億元。

　　對比2019年同期，陸家嘴司累計住宅物業合同銷售面積恰巧同樣為1.17萬平方米，但合同金額卻是2020年的兩倍，為6.16億元。

　　合同金額差距較大，或與所售地塊差價有關，2019年重點銷售前灘東方逸品專案價格區間遠高於天津、蘇州等地價格。

　　資料顯示，天津海上花苑二期、蘇州15地塊二期兩個在售專案，未售面積為7.1萬平方米，同時還將有兩個專案計畫於下半年入市銷售。

　　若疫情得以控制、銷售可觀，全年銷售額或還可扳回一城。但銷售均價較低，此後銷售結轉收入將再度下滑，對業績形成影響。

　　房地產租賃方面，陸家嘴持有長期在營甲級寫字樓共22幢，總建築面積超過173萬平方米。截至二季度末，上海成熟甲級寫字樓平均出租率約為89%，天津成熟甲級寫字樓出租率約為65%。

　　同時，陸家嘴還擁有總建築面積超過45萬平方米的商業物業，出租率較為平穩。

　　從上半年資料可以看出房地產租賃業務較為平穩，2020年全年租金收入或可與上年持平。

　　拿地不手軟 淨負債率143%

　　超54億待售去化艱難

　　再來看看其他資料。

　　截至2020年6月30日，陸家嘴合併報表範圍內有息負債為444.25億元，較上年末380.53億元增加16.75%。

　　其中，短期貸款（含一年內到期的長期貸款）為161.12億元，長期貸款為125.38億元，中期票據為40億元，應付債券（公司債）50億元，短期融資券43億元，其他有息負債為 24.75億元。

　　中金公司研報顯示，陸家嘴資產負債率為68.49%，淨負債率為143%，較2019年末攀升明顯。

　　進入2020年，陸家嘴先後發行三期超短期融資券，合計募集資金50億元，比較可觀的是融資成本較低，三期票面利率分別為2.36%、2.48%、1.98%。

　　存貨方面，陸家嘴存貨帳面價值為251.57億元，其中開發成本為197.01億元，開發產品為54.55億元。

　　開發產品即指已建成、待出售物業，截至6月30日，僅較2019年末減少不足2億元，陸家嘴的去化壓力不容忽視。

　　在2020年半年報中，陸家嘴並未詳細披露土地儲備情況，但下半年經營工作計畫顯示，下半年建設專案（含新開工、竣工及續建）及前期準備專案共有25個，總建築面積279萬平方米。

　　參考2019年年報，陸家嘴在上海及蘇州地區的土地儲備面積為64.58萬平方米。

　　與半年報相差僅一日，陸家嘴發佈競得土地使用權公告。資料顯示，在與融信經過100輪激烈競價後，陸家嘴以49.11億元競得位於上海市三林板塊的前灘宅地，溢價率為34.59%。

　　根據要求，住宅Rr3占比75%以下，地上建築限高60米。此外，要求100%全裝修，中小套型比例不低於70%，還需要配建5%保障房。

　　由於該地塊的優質性，規劃嚴格、資金審核嚴格外，還設置了較高的自持比例，辦公100%自持，住宅15%自持。

　　一定程度上，提高了拿地成本，同時壓制了利潤空間。截至2020年6月30日，陸家嘴貨幣資金合計為51.58億元。

　　7月29日，陸家嘴報收12.59元/股，上漲4.05%，年內漲幅為-3.52%，總市值達507.9億元。

上海易居房地產研究院27日發佈《2020上半年中國百城房價報告》(下稱《報告》)顯示，上半年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15595元/平方米，同比上漲10.9%，總體上房價略偏熱。

一線城市交易熱帶動房價熱

《報告》稱，今年上半年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15595元/平方米，同比上漲10.9%。今年二季度年初累計房價同比漲幅曲線持續下行，其和房企積極降價促銷去庫存等有關。不過應該看到，雖然疫情帶來衝擊，但房價本身沒有絕對地下跌，其漲幅依然位於兩位數的水準。

從一線城市看，上半年，四個一線城市新建商品住宅成交均價為46515元/平方米，同比上漲8.1%。今年上半年一線城市樓市交易好於預期，甚至出現了豪宅熱、學區房熱、部分樓盤認籌熱度較高等現象，客觀上使房價漲幅曲線有所抬升。

二線城市看，上半年，32個二線城市新建商品住宅成交均價為15372元/平方米，同比上漲9.6%。部分二線城市房價上漲幅度較大，尤其是杭州、南京和成都等，上半年這三個城市房價同比漲幅分別為11%、10%和21%，其都是近期政策收緊或預計收緊的城市。

此外，《報告》稱，上半年，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11984元/平方米，同比上漲9.7%。雖然上半年三四線城市的去庫存壓力增大、銷售行情明顯較弱，但是房價本身也沒有明顯下跌。從信貸政策角度看，當前要防範各類違規資金進入部分重點三四線城市，相關穩房價工作也依然需要堅持。

上半年11城房價過熱

《報告》定義，房價同比漲幅超過20%為“房價過熱”城市。從排序中可以看出，今年上半年，全國至少有11個城市房價是位於過熱區間的，包括珠海、江陰、蘇州、滁州、銀川、南昌、哈爾濱、桂林、成都、蕪湖和秦皇島，即此類城市上半年房價同比漲幅均超過20%。

《報告》認為，房價漲幅較大主要有三個原因。首先，今年各地預售證發放明顯降低了要求，高端項目較多入市，客觀上影響了成交結構。加之今年各類高端需求積極釋放，尤其是在理財收益較低、股票價格波動較大、通脹壓力依然存在等情況下，居民家庭的資金配置會更加偏好房地產，進而容易帶動房價上漲。同時，銀行信貸政策較為寬鬆，其也會帶動房價的上漲。

《報告》分析，今年上半年房地產市場面臨各類衝擊，市場相關指標紛紛降溫。但特殊點在於，房價降溫空間有限，部分城市甚至出現了房價漲幅擴大等現象，其成為今年上半年房地產市場的風險。尤其是在這個過程中，部分違規信貸資金、投資投機資金等進入樓市，客觀上會使得部分房源的價格過快上漲。

同時，《報告》預計，下半年若是部分城市房價漲幅依然過大，購房等政策收緊的概率會加大，進而促進房價回歸平穩健康的水準。

7月28日，廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省發展和改革委員會、廣東省財政廳 、廣東省自然資源廳、中國人民銀行廣州分行、中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局等六部門聯合發佈《關於因地制宜發展共有產權住房的指導意見》，加大政府對共有產權住房建設的投入，各地可將人才住房納入共有產權住房。共有產權住房建築面積不超過120平方米，承購人產權份額原則上不低於50%。

共有產權住房面向符合當地規定條件的城鎮無房家庭（含單身居民）供應。各地應將符合條件的人才、城鎮穩定就業的外來務工人員、在粵工作和生活的港澳居民納入共有產權住房的供應範圍，每戶家庭只能購買一套。《指導意見》自2020年9月1日起施行，有效期5年。

根據廣東發佈的資訊，廣東從2018年起，在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名試點共有產權住房，截至2020年6月底，全省已籌集共有產權住房6.1萬套，供應共有產權住房3.4萬套。

承購人的產權份額原則上不低於50%

《指導意見》明確，共有產權住房是由政府投資或提供政策優惠支持，按照有關標準籌集建設，面向符合規定條件的物件供應，實行政府與承購人按份共有產權，並限定使用和處分權利的政策性住房。共有產權住房納入城鎮保障性安居工程管理。

承購人的產權份額為共有產權住房銷售價格占評估價格的比例，原則上不低於50%，其餘部分為政府產權份額。政府產權份額應由國有機構代為持有（以下簡稱代持機構）。

共有產權住房的評估價格，採用代持機構委託房地產估價機構評估等方式，參考同時期、同地段、同品質普通商品住房的市場價格確定。共有產權住房的銷售價格實行政府指導價，根據不同的建設籌集方式確定：通過“限房價、競地價”等方式由房地產開發企業集中建設的，銷售價格不得高於土地出讓時確定的最高銷售價格；通過政府組織集中建設及其他方式建設籌集的，銷售價格應綜合建設、財務、管理成本、稅費和利潤以及承購人購房承受能力等因素確定。在產權轉讓或退出時，共有產權住房的銷售價格，則根據屆時評估價格確定。

根據《指導意見》，共有產權住房主要通過7個管道籌集：一是政府組織集中建設；二是通過“限房價、競地價”等方式由房地產開發企業集中建設；三是通過“限地價、競配建”等方式在商品住房專案中配建；四是在城市更新、“三舊”改造項目中配建；五是收購符合要求的新建商品住房或存量住房；六是轉用符合要求的在建和未銷售的經濟適用住房、限價商品住房、直管公房等；七是接受捐贈等其他合法途徑籌集。

《指導意見》要求，廣東各地可結合實際探索開展企事業單位等社會力量利用自有建設用地和自籌資金建設共有產權住房；結合實際，合理確定建築套型和建築面積標準。共有產權住房專案應當根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃等要求，結合城市功能定位、產業佈局和需求分佈進行選址，優先安排在配套設施較為齊全、住房需求較為集中的區域。發展共有產權住房的地級以上市應結合需求及供應能力，採取按房配售或輪候配售制度。申請人的配售排序，可通過綜合評分、搖號抽籤等方式確定。符合有關規定的優先供應對象，應予以優先安排。

承購人應與代持機構、建設單位簽訂購房合同，購房合同應明確產權份額、使用規定、轉讓限定、抵押約定、繼承約定、違約責任等內容。明確承購人應當按照有關規定和合同約定，不得分割個人產權份額以及增購政府產權份額。明確承購人購買、轉讓共有產權住房所產生的稅費，代持機構不承擔，由承購人或轉讓雙方按照相關規定繳交。承購人已租住公共租賃住房的，應書面承諾在規定時間內騰退。

取得共有產權住房不動產權證書滿5年允許轉讓

此外，《指導意見》對共有產權住房產權轉讓、退出、抵押和繼承也進行了規範。

原則上承購人取得共有產權住房不動產權證書滿5年的，允許轉讓其所持有的全部產權份額，各地可根據實際適當調整轉讓年限規定。承購人需轉讓的，應向住房保障主管部門或其委託的代持機構提交轉讓申請。轉讓時成交價格低於原購買價格的，代持機構不予補償差價。承購人取得共有產權住房不動產權證書不滿規定年限，因特殊原因確需退出的，應向住房保障主管部門或其委託的代持機構提出申請。共有產權住房承購人和代持機構可依法將擁有的產權份額用於抵押。不動產登記機構應依照不動產登記有關規定依法辦理不動產抵押權登記。承購人亡故，其繼承人符合共有產權住房申購條件的，可繼承共有產權住房個人份額；繼承人不符合共有產權住房申購條件的，按相關規定進行產權轉讓或退出。

承購人享受與購買商品住房居民同等的公共服務待遇。共有產權住房和商品住房同一社區的，應納入所在社區統一管理，並享受同等服務、承擔同等義務。建設單位或物業管理單位不得在共有產權住房和商品住房之間設置圍牆等物理隔離進行區別對待。承購人應按有關規定和合同約定，繳納按照整套共有產權住房全部產權建築面積計算的住宅專項維修基金和物業管理服務費用，並享受住宅專項維修基金和物業管理服務的相應權利。承購人不用繳納政府產權部分的租金。承購人應按有關規定和合同約定使用共有產權住房，不得擅自出租轉借、長期閒置、改變用途、改變房屋結構，影響房屋使用功能和品質安全。承購人在使用共有產權住房期間通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的以及合同約定的其他情形的，應按該《指導意見》相關規定進行產權轉讓或退出。

《指導意見》表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，深化住房供給側結構性改革，突出住房民生屬性，在人口流入集中、住房供需矛盾突出、住房困難群體數量較多的城市穩步發展共有產權住房，切實解決住房困難群體的基本住房問題，實現住有所居，加快完善廣東省城鎮住房保障體系。

　　為了推動消費回升，激發市民的新消費需求，北京市日前印發實施《北京市促進新消費引領品質新生活行動方案》，“新消費”圍繞培育新模式、提升新品質、優化新供給、佈局新基建、營造新環境五個方面，提出了22條具體措施。昨日，北京市商務局聯合多個部門，對“新消費”22條進行解讀。

　　新冠肺炎疫情對北京消費市場造成了巨大衝擊，但同時也催生了消費新場景，培育了消費新模式，如直播帶貨、社區團購、數位行銷、無接觸配送等。北京市商務局副局長劉梅英介紹，“新消費”22條圍繞線上消費、便民消費、社區消費、服務消費等不同維度，明確了豐富商品服務供給，引導模式業態創新的工作措施；此外，“新消費”以包容審慎為原則，在優化簡化審批流程、完善社區商業佈局、豐富文化消費品質服務供給等多個方面提出監管服務創新措施，推動實體經濟持續保持活力。

　　●培育新模式

　　推動實體商業推廣“直播賣貨”等新模式

　　今年上半年，全市實現網上零售額1899.2億元，占社零額比重31.8%，同比增長25.8%，拉動社零額增長5.5個百分點。

　　劉梅英介紹，為持續促進消費新模式發展，將繼續推動實體商業推廣社交行銷、直播賣貨、雲逛街等新模式，引導線上企業推廣移動前置倉、“菜籃子”等新模式，培育一批門店宅配、“前置倉+提貨站”“安心達”、無接觸配送等示範專案。目前，北京市商務局已出臺《2020年“互聯網+流通”創新示範專案申報指南》，支援商貿流通企業拓展行銷管道。上半年鼓勵全市重點電商企業開展直播帶貨600餘次，帶貨銷售額約80億元，指導王府井(62.000, 5.02, 8.81%)、三裡屯等重點商圈累計直播超過500場，協助電商企業對接街道社區，設置無接觸配送設施點位3000餘個。

　　●提升新品質

　　今年新增一些深夜食堂特色餐飲街區

　　組織老字型大小網上促銷，發展生活性服務業特色小店，發佈一批“放心餐廳”，持續推進明廚亮灶等陽光餐飲工作和家政行業信用體系建設。

　　做好基本便民商業網點精准補建。建設提升1000個左右基本便民商業網點，新增10條左右生活性服務業示範街區和深夜食堂特色餐飲街區。探索具備條件的企業以廂式智慧便利設施、蔬菜直通車等方式在特定時段、指定區域銷售。截至6月底，全市共建設提升蔬菜零售、便利店（社區超市）、早餐等基本便民商業網點645個，完成全年任務的64.5%。

　　●優化新供給

　　三裡屯、朝陽CBD等六個商圈將改造提升

　　今年按照“一區（圈）一策、分批推進”的工作原則，優化落實朝陽區CBD、三裡屯、昌平龍德、石景山今鼎、平谷萬德福、延慶八達嶺等6個商圈的改造提升方案。

　　2019年，共有878家首店落戶北京。市商務局於上半年發佈了鼓勵發展首店示範專案徵集指南，對符合條件的首店、旗艦店給予資金支持，目前正在修訂完善新一輪首店支持政策。啟動夜京城2.0行動計畫，6月起組織開展北京消費季“夜京城”活動，將持續至11月。策劃舉辦夜賞、夜跑等活動。實施“點亮北京”夜間文化旅遊消費計畫。

　　●佈局“新基建”

　　北京構建首都、大興雙樞紐機場功能輻射網

　　首都、大興雙樞紐機場有力保障了北京市進出口貿易和電商、生鮮等物流功能。“新消費”提出推進順義、大興申請國家級進口貿易促進創新示範區，加快構建航空經濟產業體系。

　　統籌構建“物流基地+物流（配送）中心+末端配送網點”的商貿物流體系；利用資訊化手段搭建生活必需品供應保障平臺，實現智慧化監測、庫存、調撥，全力做好生活必需品保供穩價工作。同時，加強與新疆和田、西藏拉薩、青海玉樹以及河北、內蒙古、湖北等對口支援地區產銷對接，通過直播促銷、會展推介等多管道助力扶貧產品線上線下行銷。

　　●營造新環境

　　利用地下空間培育多元融合型消費新業態

　　圍繞“營造消費新環境”，從機制建設、制度保障等方面加快完善政策供給，紓困減負。營商環境優化政策方面，在生活服務業領域繼續推動連鎖企業“一區一照”“一市一照”，支持有條件的區試點推行營業執照與食品經營許可證“證照聯辦”。根據《北京市優化營商環境條例》相關規定，北京市企業設立分支機搆，可以申請在其營業執照上注明分支機搆經營場所，不用再單獨申請辦理分支機搆的營業執照。

　　對符合簡易低風險適用政策的傳統商場裝修改造項目免於辦理環評審批手續。探索“前店後廠”經營模式和利用地下空間培育多元融合型消費新業態。

　　另外，積極實施企業標準“領跑者”制度，以支持企業創制標準，通過高水準標準引領，增加中高端產品和服務有效供給，推動經濟新舊動能轉換，培育一批具有創新能力的排頭兵企業，提升消費環境，支撐高品質發展。

　　【追訪】

　　鼓勵開展體育文旅夜間活動

　　北京市體育局副局長楊海濱介紹，受疫情影響，今年一批健身專案前期進度有些滯後，目前，正在加緊推進專案建設，部分點位元元已進場開工建設。今年計畫建30公里社區健走步道，300片多功能運動場地，全市社會足球場將達到650片，解決好“健身去哪兒”問題。

　　圍繞4個“夜京城”地標和9個“夜京城”商圈，鼓勵籃球、足球、空竹等項目開展夜間賽事活動，豐富夜間體育賽事活動內容。

　　結合第12個全民健身日活動，計畫舉辦首屆“8.8北京體育消費節”，並籌畫設立“線上買”、“線上訂”、“線上賽”三大板塊。“線上賽”板塊嘗試舉辦豐富多彩的線上體育賽事活動，包括公園半程馬拉松線上系列賽、“冬奧有我”冰雪知識問答等。

　　北京市文旅局資源開發處處長張靖表示，市文旅局鼓勵全市文旅行業創新發展雲旅遊、雲演出等線上新業態。下半年，隨著演出市場的逐步開放，將更多地開展線下展播展演活動，促進線下文化消費。“我們將學會適應疫情期間‘帶封’狀態下的復工複產，穩妥有序地促進文化演出消費。”

　　市文旅局策劃了“點亮北京”文旅消費計畫，通過“點亮北京”抖音挑戰賽、“點亮四九城”、“點亮老胡同”等系列活動來喚醒市民夜間消費的熱情。通過組織景區螢光夜跑、遊園會、打卡美食街、書香滿京城等活動，激發大家文化消費的欲望；通過打造5至10條場景炫、故事美、創意新的夜遊線路，吸引來京遊客和本市市民更多地融入北京夜生活。這些活動8月起陸續開展。

正商實業（００１８５）公布，以約２﹒３４億元人民幣收購河南省商住地皮。
該集團指，所購地皮位於信陽市光山縣紫水大街東側、牌坊路北側，總佔地面積約５﹒１８萬平方米，許可容積率介乎於１﹒５至２﹒５之間，指定作住宅及商業用途；認為收購符合擴大於河南省及其他第一、第二線城市發展的策略。

連使費蝕32億 賣樓達標可分成30%

高銀金融（00530）變賣九龍東啟德第4B區4號住宅地皮以解財困，惟接貨的買家一改再改，公司昨日宣布，由於獲新買家提出更佳條款，加上之前買家同意取消交易，故本周一（27日）簽訂新協議，改向海外註冊的「彥佑有限公司」出售啟德地皮，現金作價為34.77億元，連同承擔貸款35.67億元，合計總代價約70.44億元。

高銀預期，是次出售將蝕約27.5億元，並因取消之前的協議，另錄得約4.5億元的虧損。雙方同時訂立利潤分成協議，倘日後建成單位平均售價超出每方呎2.9萬元的目標，高銀可分取超出利潤中的30%。

住宅呎價須逾2.9萬

根據利潤分成的協議，當啟德項目完成出售最少85%單位，以及取得入伙紙並可供入伙後的第二個周年（以較早發生者為準），倘單位平均售價超出每方呎2.9萬元（未出售單位則按當時市值計算），高銀可以分取多出利潤中的30%，彥佑則佔70%。而停車場就未有設利潤目標，高銀可直接分取有關利潤的30%。

對於外界揣測今次新買家彥佑，幕後亦與長實（01113）有關，高銀回應稱，彥佑是英屬處女群島註冊公司，主要從事投資控股，並非長和系的公司。高銀昨天復牌，早市低見1.02元或跌11.3%，最終收報1.06元，仍挫7.83%，成交額248.5萬元。

事實上，高銀在這兩個半月來已多次反口，為啟德地換了3名買家。高銀上周五（24日）才宣布，以總代價60.67億元，向Sino Shield出售持有啟德地皮的迅富國際，並訂下條款苛刻的期權契據，讓高銀未來一年有權以協議價格回購項目。交易於7月17日已完成，惟高銀昨日表示，因獲彥佑提供更佳條款，故和Sino Shield協議取消原本交易，高銀須就此支付28.72億元（包括退回已收取的25億元現金代價，以及支付取消協議的相關開支），並為此錄4.5億元虧損。

根據最新出售協議，彥佑將為收購地皮支付34.77億元現金代價，當中28.72億元代高銀付予前買家，用以終止此前的交易；另5.05億元已給予高銀；餘下1億元暫由買方律師託管，用作扣減迅富在達成協議條件前有可能出現的額外開支，之後才付予高銀。

較兩年前買入價低兩成

今次交易，高銀可淨套現31.05億元，較之前售予Sino Shield的16.5億元（即25億元現金代價扣除8.53億元的期權金）為多；而且高銀今次雖然是賣斷項目，但日後售價倘達標，仍有機會分享到部分賣樓利潤。

高銀於2018年11月以近89.07億元投得上述地皮，如不計及分成協議，最新作價賬面上仍較買入價低18.63億元或20.9%，按最高可建樓面57.47萬方呎計算，相當於平均呎價近1.23萬元，日後售價要超過每方呎2.9萬元，高銀方可分成利潤。

啟德發展區本月暫錄得約77宗一手成交，呎價2.1萬至3.86萬元，其中嘉華國際（00173）嘉峯匯單位呎價2.1萬至2.74萬元，龍湖集團（00960）及合景泰富（01813）合作發展的尚．珒溋，成交呎價2.5萬至2.64萬元。保利置業（00119）龍譽及會德豐地產OASIS KAI TAK本月售出的全為特色戶，呎價高見3.4萬至3.86萬元。中原地產分行經理施蒂文說，現時啟德一帶的屋苑共有約800個二手放盤，意向呎價2.1萬至3.5萬元，每方呎叫價高於2.9萬元的單位，集中4房戶和複式特色單位。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，4B區4號地皮日後所建成的住宅項目，高層單位料享有海景，參考其他海景住宅項目，開售呎價逾3萬元「都唔過分」，惟由於估計並非所有單位都有海景，非海景單位呎價料難達3萬元水平。若以全部單位計算，整體平均呎價要達2.9萬元以上「就未必得」。

馬窩路擬建千伙 樓面呎價4738元

新冠肺炎疫情愈演愈烈，惟無損發展商買地意欲，大型住宅地皮續受追捧，中資搶地態度尤其積極。上周五（24日）收到13份標書的大埔馬窩路住宅地皮，爆冷由兩家中資發展商萬科香港和青建國際（01240）聯手以市場預期中游水平約37.05億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約4738元。萬科香港預計，該用地將發展為提供逾1000伙的大型住宅項目。

佔地約24.34萬方呎的馬窩路住宅用地，鄰近大埔新峰花園，現址有大量植被，將作私人住宅用途，可建樓面面積達78.19萬方呎，屬於擁有約94.94萬方呎的大埔白石角優景里與博研路交界（下稱優景里地皮）於2019年2月批出以來，接近一年半時間規模最大的新界區住宅地皮。

相較同區天鑽地價 四年漲1.6倍

該地皮位置偏離海濱或市中心，料以山景為主，結果吸引19家發展商以獨資或合資形式入標，包括約13家本地發展商和6家具內地資金背景的公司參與，其中10家發展商獨資競投，包括前述優景里地皮得主新地（00016）、正在山塘路興建新盤天鑽的中國海外（00688），以及長實（01113）和?地（00012）等大型發展商。另有9家發展商組成3個財團入標，嘉華國際（00173）和新世界發展（00017）各自夥拍其他發展商參與，最終由兩家中資發展商萬科香港夥拍青建國際合作摘下地皮。

萬科香港表示，是次中標價錢合理，形容該地皮周邊環境優美，計劃於該地皮興建中低密度住宅，預計涉及逾1000伙。

馬窩路地皮造價約37.05億元，屬市場估值27.4億至45.4億元的中游位置；至於樓面呎價4738元，相較前述優景里地皮的樓面地價6646元，約一年半時間下降約28.7%，惟優景里地皮臨近科學園，可望享海景，與馬窩路地皮位置及景觀都不同，難以直接比較。至於較接近馬窩路的對上一幅官地，則是中國海外2016年2月以21.3億元投得的前述天鑽地皮，當時樓面呎價僅1848元，即約四年半時間地價漲約1.6倍。

中資對港地產參與度升

目前區內二手住宅如承峰和新峰花園等，樓齡約10年至26年，近月二手成交呎價約1.2萬至1.34萬元；區內矚目的新盤天鑽，近月一手單位成交呎價約1.35萬至1.72萬元。

測量師估計，馬窩路地皮地價連建築費總投資額動輒超過70億元（每方呎發展成本約8950元），日後住宅單位呎價料約1.4萬元以上。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦以「中規中矩」形容馬窩路地皮的地價，認為現時經濟充滿陰霾，中美關係轉壞，多處地緣局勢緊張，本地失業率及經濟前景受疫情影響令人擔心；加上該地皮存在山坡維修等問題，造價算合理。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文說，批地價屬估值範圍內，反映發展商對住宅後市有信心，預料中資未來活躍度和參與度都將有所提高。

萬科3盤套逾29億 添土儲良機
多家中資發展商近年積極在港物色發展項目，萬科香港屬較活躍的一家，自2018年以來累積推售3個住宅項目，單計今年內該3個樓盤已售出逾350伙，套現超過29億元。3個樓盤中，規模最大的屯門上源今年首季取得入伙紙，意味現時屬萬科香港增添土地的好時機。

萬科香港早於2013年初夥拍新世界發展（00017）投得港鐵（00066）荃灣西站（六區）地皮，後來發展為柏傲灣，令該中資品牌逐漸為港人認識。該集團自行發展的第一擊，則是2015年斥資約38.22億元投得屯門一幅樓面面積約84.2萬方呎的住宅地皮，發展1154伙的大型住宅項目上源，已於2018年開售，單計今年該盤售出逾40伙，套現逾4億元。

此外，該集團2016年斥資約13億元投得的深水埗福榮街地皮（即The Campton現址），以及舊樓重建項目西環15 Western Street，分別於今年開售，兩個樓盤累計售出逾310伙，套現超過25億元。前述3個新盤的資金回籠，料成為萬科香港在港投資新項目的資金來源。

青建東源街准建96戶住宅

至於今次夥拍萬科香港投得大埔地皮的青建國際（01240），於2018年以約5.3億元購入油塘東源街18號工業地，在本港土地市場嶄露頭角；該項目今年6月獲城規會批准作住宅發展，預計可興建1幢24層高的住宅樓宇，提供96伙。該集團去年亦就深水埗醫局街163至169號舊樓，向土地審裁處申請強拍。

按年挫4.4%全球排42 萊坊：供應少價堅挺

萊坊推出2020年第二季全球城市豪宅指數，該指數追蹤全球45個城市的豪宅樓價表現。截至6月，全球豪宅樓價按年平均上升0.9%，較2020年3月2.3%的按年升幅低，增幅為2009年第四季以來最弱。其中香港不升反跌，次季跌1.6%。

而香港豪宅樓價按年跌4.4%，於45個城市中排名第42，第二季度樓價按季相比下跌1.6%，較第一季2.6%的按季跌幅略為收窄。

港豪宅價保持相對穩定

萊坊大中華區研究及諮詢部副董事王兆麒指出，盡管在今年第二季市場有些不利因素，但香港的豪宅樓價仍然保持相對穩定。在低息口環境下，香港仍然是全球豪宅住宅物業交易最活躍的市場之一，買家繼續尋求較實惠的交易。由於市場供應有限，而現有業主持貨力強，預期豪宅樓價將保持堅挺。

根據全球地區分析豪宅樓價，截至2020年6月，澳大利西亞及北美的豪宅樓價韌性最強。馬尼拉、東京及首爾為亞洲表現最好的豪宅市場，斯德哥爾摩、日內瓦及巴黎的豪宅升幅在歐洲名列前茅。

此外，中原地產一份研究報告指出，6月份整體洋房（包括一手及二手）買賣合約登記錄得91宗，總值35.1億元，較5月的70宗及25.48億元，分別顯著上升30%及37%。宗數是創2019年5月94宗後的13個月新高，金額是創2019年12月53.59億元後的6個月新高。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，土地註冊處最新資料，6月份全港共錄3,487宗價值800萬元或以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住宅買賣登記（5,098宗）比例約68.4%，除較5月份約70.7%再減2.3個百分點外，亦是12個月以來首度跌穿70%的關口，為史上次低水平。

陳海潮指，近月二手住宅交投連月回升，市場氣氛轉旺，釋出不少換樓及中高價住宅買家利用放寬按保樓價上限的購買力出籠，帶動6月800萬元以上物業交投佔比連番走高。

近年不少財團收購市區舊樓項目，以增加土地儲備。由鋪王鄧成波家族申請強拍的尖沙嘴加連威老道61至73號舊樓，月初獲批強拍令，強拍底價為19.26億，原定今日在仲量聯行舉行，該行透露，因應法庭要求，取消今日強拍。

　　據法庭文件顯示，該項目因有小業主提出上訴申請，因而中止執行強拍程序。該項目地盤面積10840方呎，規劃為「商業（6）」用途，以最高地積比率12倍計，最高可建樓面達13萬方呎。

　　該物業包括7幢5層高商/住綜合用途樓宇組成，當中61號與59號共用兩條公用樓梯，惟後者並不包括於是次公開拍賣。65號及67號，69號及71號分別各自共用兩條樓梯。63號為一幢5層高商住樓。73號則與75號共用兩條樓梯，後者不包括於是次公開拍賣。