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資訊週報: 2020/08/06
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2020.08.06 買購新聞
航空城計畫區安置協助在地居民興建住宅
桃園市長鄭文燦2020年8月5日主持市政會議,針對桃園航空城安置計畫進行說明。鄭文燦表示,市府已發包3個基地的安置住宅共1,200戶,民航局亦委託市府興建1,200戶至2,000戶,請地政局與工務局同步進行家戶調查,確認每戶居民欲選擇領取補助、安置街廓的土地或安置住宅的選項;市府也會多加宣導安置住宅方案,由於目前桃園已完成的社會住宅,其3房的房型近似於安置住宅的規格,約30坪至50坪不等,因此市府會分梯次安排各里長至社會住宅參觀,增加市民朋友對安置住宅的信心。

鄭文燦說明,關於安置街廓部分,目前市府已有安置拆遷的聯合服務中心,市府會規劃協助居民興建住宅,請都發局研議提供安置住宅的標準式樣供在地居民參考,以降低其興建成本;同時市府也會遴選合格的營造廠商,推薦給在地居民,其中市府所遴選的合格廠商,單價約為每坪8萬元左右,即使建材上漲,也不會超過太多,讓住戶可以透過市府所推薦的優質營造廠商,便於興建安置街廓住宅。換言之,若住戶們想要共同興建,可以採取標準化式樣,或是住戶們如想要個別化建築,市府則會推薦營造廠商,讓安置過程更順利。

鄭文燦也說,目前航空城計畫區拆遷補償每坪約為8萬5,000元至9萬8,000元之間,優先搬遷區則會超過10萬元,有市民反映該價格無法興建房屋,對此,市府會推薦一坪約8萬左右的營造廠商,提供優質營造廠商與建築式樣,讓民眾更安心。

鄭文燦指出,有關優先搬遷區的認定,近來市民參與優先搬遷區的意願提高,因此市府採取自願優先搬遷區的雙軌制,若街廓與工區經認定具完整性且可分離,市府即讓該區域劃入優先搬遷區。鄭市長也期盼同仁持續秉持同理心、將心比心,協助市民朋友爭取最大的權益,希望在地居民不要被錯誤的網路謠言所影響。
 
2020.08.06 工商時報
H1住宅開工6萬戶 創新高
全球資金狂潮助攻,加速建商推案腳步,據內政部統計資料,上半年全國住宅開工量6.05萬戶,創下有統計以來新高,年增12.8%,即使疫情干擾房市,但開工量不跌反升。

統計顯示,去年全台住宅申報開工11.6萬戶,不僅越過一般認知房市最熱絡的2014年10.5萬戶,更創下2009年有官方統計以來的新高;今年住宅開工量更持續擴量,全台每個月有約8,000~1萬戶開工,隨著疫情趨緩,6月更達1.2萬戶,是統計以來單月次高。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,今年房市雖然受疫情影響略有壓抑,惟疫情一趨緩交易量立即提升,且市場資金動能強、利率探低,市場普遍看好不動產發展,吸引自用及投資置產買盤入市。此外,危老重建在主要都會區發酵,也挹注開工量提升。

今年上半年住宅開工量,台中市有1.4萬戶、新北市有1.1萬戶,六都除了桃園約有9%衰退,其餘五都全部大幅成長,其中台南年增49.6%、新北年增42.7%。郎美囡表示,台南市受惠南科投資熱潮,推案量大增、買氣穩定;另新北市低價區吸引首購族,機能佳的區域有換屋族支撐,都吸引建商進場購地搶建。
 
2020.08.06 工商時報
熱到爆 台中各區土地行情創新高
興富發建設豪砸32億元購入市政北七路、惠中路口「新4」土地,換算每坪單價350萬元,締造七期目前土地單價新高紀錄,且當地豪宅案紛傳銷售捷報,七期土地與房市交易熱度盛況空前。事實上,在建商大舉搶地下,不僅七期土地創新高價,台中各區域土地行情同樣創高價!

興富發建設購入市政北七路、惠中路口「新4」土地(現為惠宇建設接待中心),換算每坪單價350萬元,不僅超越大陸建設與厚生集團於2014年買下七期惠中路的成交單價346.87萬元,且締造目前土地單價新高紀錄。

持續看好七期豪宅與商辦市場,大批建商積極獵地!自去年至今,七期土地總成交金額突破300億元,頂級豪宅案如「大陸寶格」、「大陸麗格」、「寶璽天睿」等紛傳銷售捷報;預售市場如「寶輝Sky Tower」、「聯聚瑞安大廈」同樣傳出熱銷佳績。

下半年將進場的「雙橡園市政VS河南路案」、「由鉅市政路案」、「新朗白朗峰」豪宅案等同樣備受矚目,七期土地與房市交易熱度盛況空前。

事實上,不僅七期土地創新高價,台中各區域土地行情同樣創高價!包含豐邑機構以35.2億元搶下東區建國市場正對面3,560坪土地,每坪單價達98.88萬元;總太地產以7.46億元購入南區736.9坪的土地,每坪單價突破達100萬元;登陽建設以30億元拿下機捷3,155坪「商二」土地,每坪單價逾95萬元;總太地產更砸下15.25億元重金購入水湳經貿園區中央公園第一排土地約649坪,每坪單價高達235萬元,均創下各區域新高價。

台中市建築經營協會理事長邱名仕指出,過去幾年,舊市區板塊重新崛起,新興重劃區的建案價格每年都以10~20%的速度飆漲,如北屯機捷特區,三年內從2字頭迅速衝破3字頭;水湳、14期未來將從4字頭起跳。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析指出,興富發昨日購入的土地使用分區為「新4」,反推過去七期300萬元以上行情的指標土地,例如「大陸寶格」、「大陸麗格」的基地,使用分區皆為「新6」,顯示此區塊已有明顯漲幅;未來稀有地段如夏綠地園道兩旁的市政、北三、北五路土地有機會挑戰400萬元,新開案價格更有機會突破8字頭大關。
 
2020.08.06 工商時報
台中商辦夯 企業爭搶
中部多家企業因營運擴大,對商辦需求孔急!繼億豐4日宣布砸下5.9億元,第二度買下「聯聚中雍大廈」第22、26樓層建物895.92坪,及土地59.95坪之後,World Gym最近租下豐邑A8市政核心大廈3.5個樓層,當作總公司場所。無獨有偶,達新工業除參加台塑辦公大樓都更案外,最近也有意買下商辦及大型上市績優股,作為長期投資。

此外,台中銀行新總行大樓新建工程,2019年4月27日申請開工,預定2023年中完工,預算總金額113.68億元,被視為商辦新地標。

台中銀行總經理賈德威表示,該行董事會要求該大樓自用空間要達51%,未來其他樓層用途,主要考量達到最大資產效益,包括規劃商辦或旅館等用途都有可能,一旦成案,將掀起商辦銷售卡位戰。

另外,眾所矚目的台塑大樓都更案過關後,所有權人的權利價值分配案,已拍板定案。台塑大樓占地面積約6,000多坪,目前建物樓層13樓,達新目前台北辦公室位於台塑大樓7樓後棟,都更前的土地權利價值估9.3億元。達新透露,公司可分回都更案建物面1,320.5坪,及土地146.9坪,總權利價值逾17.6億元。

台塑大樓更新案,由台塑建設事業公司負責,將興建3棟22層樓大樓;其中,1棟住宅案、2棟是辦公大樓,預定2023年1月搬遷。

據了解,台塑大樓都更前的土地所有權人,包括台塑、台化、南亞、外貿協會、高林實業、福懋興業、台北富邦、元大商銀、達新工業、東亞運輸倉儲、理律、建上及全興等57家企業或個人。

台塑大樓都更前的各企業名下土地權利價值占比,分別為台塑占18.973%、台化與南亞各占18.364%、外貿協會占7.71%、高林占3.759%、福懋占2.86%及達新占2.346%。

達新最近也有意買下商辦作為長期投資;至於大型上市公司績優股,也是達新長期投資的標的。

World Gym原租林鼎高峰大樓B1、18、22及23樓層,但因公司營運規模擴大,最近才改租豐邑A8市政核心大廈第35層一半空間及第36、37、38整層樓。
 
2020.08.06 工商時報
興富發砸32億 再買台中七期
興富發建設5日公告,砸下32.2億元買下台中市惠中路、市政北七路口的惠國段88地號的「帶照」土地,面積計有920坪,大手筆搶地再度震撼市場,現況地上物為金悅理容KTV、原本是知名的歡樂球星柏青哥店。至於緊鄰隔壁,就是二月才買下的惠國段90地號、原達新工業2,593.47坪土地。

由於看好台中七期辦公市場將邁向「黃金十年」,興富發建設集團搶先部署掌握台商回流潮、企業辦公室汰換潮,計劃打造台中開發史上規模最大的「豪辦」,總銷逾400億元,全棟規劃為頂級摩天純辦公大樓,未來每坪開價將挑戰「5字頭」高價。

興富發建設副總經理廖昭雄5日表示,88地號土地買下來後,如果單獨開發辦公大樓,總銷規模將達80億元,但最新計畫是88地號將與鄰地90地號原達新工業土地合併開發,總計面積將達3,513.54坪,產品則將改為全棟純辦公大樓。

廖昭雄表示,至於90地號土地,本來想規劃為百貨、飯店和辦公複合商業大樓,若全棟只租不售,集團估計「身價」至少700~800億元,現在暫作為集團台中售樓總部接待中心之用;但目前買下鄰地88地號後基地擴大,全棟產品規畫也將全部改為純辦公大樓。

廖昭雄表示,依每坪售價45萬元保守估計,未來總銷規模將突破400億元,將會是集團史上總銷規模最大「豪辦」案,為中台灣首見、樓高達60樓的摩天辦公大樓。不過集團希望未來每坪售價站上「5字頭」。

興富發集團總裁鄭欽天表示,迎接台中七期「黃金十年」,將有20項重要建設陸續到位,8~10棟商辦聚落成型,3~5棟百貨和國際觀光飯店完工開幕,包括興富發首度攜手日本大倉新頤酒店在內,因此超前部署七期。

興富發建設今年可謂重金押寶台中辦公市場,二月才豪砸83.75億元標下達新工業2,593.47坪土地震撼中台灣,三月再砸43.56億元買下惠中段土地,八月再斥資32.2億元買下惠民段土地。

興富發內部評估,歷年來已陸續買進台中市快30塊土地,並陸續開發住宅大樓、辦公大樓;最近五年光是公告於台中購地就至少2.5萬坪,「獵地」總金額投入逾350億元。

 
2020.08.06 經濟日報
租賃強勁 行情走升
台北市辦公市場持續供不應求,高力國際資本市場服務部董事黃正忠表示,目前租賃需求依舊強勁,至少未來三年內辦公市場依舊升溫,連帶讓辦公室預租市場受惠,而租金水準也在這波租賃需求支撐下,應呈現穩定走升。

黃正忠指出,目前台北市可供租賃的面積有限,租客紛紛轉往預租市場,以明年2021年來說,即將釋出的兩棟商辦大樓富邦遼寧、希望廣場皆幾乎去化完畢,甚至有不少租客想要提前向房東續約的案例,顯見辦公室租賃需求強勁,未來在市場供不應求持續下,租金水準應呈現穩定走升。

根據仲量聯行統計,第2季台北市商辦空置率下降0.23個百分點來到2.36%,創下近19年來歷史第二新低,多數辦公樓都趨近於滿租,儘管租賃需求十分強勁, 但今年些許受到疫情干擾,第2季租金行情表現持平,整體租金維持在每坪月租金2,809元,年成長率達到1.5%。

不過,在A辦供給持續緊縮下,特別是大坪數供給有限,第2季成交仍以中小型面積租約為主,租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業。
 
2020.08.06 工商時報
金生儀 買博愛路創始店面
曾經在六年前以每坪757萬買下忠孝東路四段店面、創下「店后」紀錄的老牌鐘錶業金生儀,再加碼入手精華店面,旗下榮台投資公司今年5月再砸1.7億元,「轉租為買」向大陸建設買下博愛路「卓越時代」大樓約180坪店面,每坪約在百萬左右,業者表示,長期租客利用長租的「友情價」入手,買比租更划算。

擁有近百年歷史的鐘表老店金生儀,早年創始店即為博愛店門市,後來大陸工程投入重建,改建為「卓越時代」商辦大樓,金生儀陳家仍擁有三角窗百坪店面,其餘則是大陸建設持有,今年5月其家族投資公司榮台投資則是加碼買下旁邊原本承租的180坪店面,二間店面合計有約280坪。

金生儀對於精華區店面投資不手軟,過去其最有名的店面投資,就是2014年時,以5.67億元向大陸鐘錶零售集團亨得利買下忠孝東路四段店面,每坪756.萬元,迄今仍是歷年台北店面單價次高記錄,(單價最高的「店王」為同時間由瑞豐金向亨得利買下的隔壁店面,每坪778.5萬元)。金生儀目前的四間門市中,就有忠孝東路四段、博愛路二間精華商圈的門市,店面為全部自有資產。
 
2020.08.06 自由時報
第16樓每坪賣近180萬 信義區統一國際大樓創商辦新高價
商辦熱浪不退,北市信義計畫區唯一「散賣」頂級商辦「統一國際大樓」日前16樓以每坪成交單價近180萬元,再寫全國商辦新高紀錄。

中信金4日公告,旗下中國信託資產管理將北市松高路上指標商辦的16樓整層,以近12.41億元賣給法人營展開發實業,坪數約828.22坪(包括10個車位、約157.5坪),若1個車位價格為400萬元,扣除車位總價與坪數後,拆算每坪單價約178.99萬元。

若不計入「遠雄金融中心」在2013年4月因特殊原因將整棟大樓不到1%的產權,以每坪185萬元賣給前地主,並宣布以後不會再出售之外,統一國際大樓16樓算是寫下全國商辦最高成交單價紀錄。

商仲業者指出,信義計畫區指標商辦絕大多數掌握在財團手中,而且只租不售,唯一可以「散賣」的就只有統一國際大樓,而且該大樓成交價在近幾年不斷攀高,去年5月,28樓才寫下每坪約158萬元的新高單價,沒想到相隔1年單價紀錄再度改寫。

查詢接手16樓的法人,公司地址設在嘉義市,與綽號「陳桑」開設的生技公司為同一個地址,其事業體相當廣泛,過去也是江湖上名號響亮的人物,甚至還有成立公益基金會。

嘉義陳桑 搬逾12億買下
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,信義計畫區第2季的辦公室空置率僅1.78%,一屋難求的狀況最嚴重,供不應求帶動5年內租金漲幅達11.0%,且幾乎全為壽險業或企業整棟持有,18棟商辦大樓裡只有統一國際大樓可供出售,所以只要一有釋出消息,就足以讓投資、自用買方瘋狂。雖然屋齡15年,過往成交價多落在150~160萬元,行情完全不遜於同期豪宅。
 
2020.08.06 鉅亨網
上半年全台住宅開工戶數年增12%創新高 台南增近5成
依內政部最新統計資料,今年上半年全台暨六都住宅開工量共 6.05 萬宅,為統計以來同期新高,跟去年同期相比增加 12.8%,且其中以台南增加最多,年增 49.6%,但桃園開工戶數較去年同期下滑。

房仲業者認為,今年房市雖受新冠肺炎疫情影響略有壓抑,惟疫情一旦趨緩交易量立即提升,且市場資金動能強、利率低,市場普遍看好不動產發展,供給量大幅增加。

綜觀六都今年上半年開工量,與去年同期相比台南市成長最多,今年 4657 宅、年增 49.6%,新北市今年 1.08 萬宅、年增 42.7%,高雄市雖然上半年交易量並不理想,但開工量有 9035 宅、年增 26.5%,台中市維持破萬開工量,今年上半年 1.45 萬宅、年增 11.8%,台北市上半年共 5549 宅、年增 3.2%,桃園市是六都中唯一開工量下滑的區域,今年 7141 宅、年減 8.8%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,今年房市受資金帶動,利率探低吸引自用及投資置產買盤進入市場,此外,危老重建在主要都會區發酵,也挹注開工量提升,六都中台南市近幾年受惠南科話題,推案量大增、買氣穩定,新北市低價區可吸引首購族、機能佳的區域有換屋族支撐,房市信心強,至於桃園市近幾年推案量都在高檔,以消化庫存為主,今年上半年開工量不升反跌。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出,從各方面觀察民眾對房市頗具信心,新案也一再開高價,疫情若還能在控制範圍內,預期下半年交易保持降量均穩格局,但也要留意部分區域價格已經突破歷史高點,若以投資思考,應居高思危,並選擇較為安全性的產品。
 
2020.08.06 經濟日報
大直商辦案助攻 華固上半年EPS衝上6.48元
華固建設(2548)第2季在總銷逾80億元的大直「國票金融大樓」商辦大樓案貢獻下,推升今年上半年稅後純益達17.92億元,每股稅後純益達6.48元,暫居營建股獲利王。法人表示,華固第2季可認列商辦大樓貢獻逾60億元,在該案挹注下,推升公司上半年獲利跳升。

華固建設上半年營收達78.36億元、年增1.1倍,營業毛利達24.26億元,稅後純益達17.92億元,每股稅後純益6.48元。

展望下半年營運,華固建設除了有「國票金融大樓」商辦大樓案持續挹注外,手中還有「華固天鑄」、「華固新代田」兩大成屋案可持續銷售挹注業績,因此今年獲利雖無法超越去年新高的表現,但營運依舊維持高檔。
 
2020.08.06 中國證券
綠地攜手中車 將共同打造長三角一體化示范區首個大型智造產業區
長三角綠色智能制造協同創新示范區項目8月4日簽約。綠地控股(600606)攜手中車城市交通有限公司(簡稱中車交通)、蘇州市吳江區人民政府及江蘇省汾湖高新技術産業開發區管委會,將共同打造長三角一體化示范區自2019年初提出後首個超大規模的智能制造産業園項目。

  根據協議,三方將聯合在汾湖實施傳統制造業轉型升級和城市空間提質增效的“領航員計劃”,打造長三角綠色智造協同創新示范區和汾湖智造星艦超級工廠。一期項目預計2020年12月開工。首批擬進駐的産業項目包括更上(中國)長三角機電研究院、綠脈特波電機、阿?雲工業數據中心等。項目建成達産後將落戶産業研發人才等高素質人員5000名,年銷售300億元,成為實現高質量發展的新型城鎮化區域。

  該項目位于汾湖高新技術開發區(黎?鎮),為長三角生態綠色一體化發展示范區先行啟動區中心區域,地理位置優越。該項目預計總投資約260億元。

  綠地控股董事長、總裁張玉良指出,此次落地長三角一體化示范區首個超大規模的現代産業園項目,是綠地與蘇州市政府全面戰略合作的實質性重大項目落地。將進一步加快推動長三角一體化示范區建設步伐,提高經濟集聚度、區域連接性和政策協同效率。

  綠地控股高質量深耕長三角成效顯著,僅2019年,綠地在長三角三省一市的投資規模就超過2000億元,來自長三角地區的收入佔比超過40%、利潤佔比超過50%。

 
2020.08.06 證券
融創中國:7月合同銷售金額約522.5億元
融創中國在港交所公告,2020年7月,集團實現合同銷售金額約人民幣(下同)522.5億元,合同銷售面積約372.8萬平方米,合同銷售均價約14020元/平方米。截至2020年7月底,集團累計實現合同銷售金額約2475.2億元,累計合同銷售面積約1776.2萬平方米,合同銷售均價約13940元/平方米。
 
2020.08.06 21世紀經濟
7月土地市場熱度稍減,杭北上廣依舊 高燒不退
 前7月,杭州、北京、上海、廣州4個城市土地出讓金均突破千億元,成為土地市場強大“熱源”,並且近期仍有地王出現,熱點城市競爭依舊激烈。

  7月份,土地市場熱度略微消退,但這一市場上的“火爐”城市高溫不減。

  近日,多家機構發佈了7月土地市場資料。資料顯示,雖然土地市場整體的溢價率、樓面價格等依舊出現小幅上漲,但漲幅均有回落。不過,前7月依然有杭州、北京、上海、廣州等4個城市賣地超千億,成為土地市場強大“熱源”,並且近期仍有地王出現,熱點城市競爭依舊激烈。

  多位分析人士均指出,7月地市仍然保持較高熱度,但總體來看,成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱,未來幾個月或降溫。

  4城賣地過千億

  杭州、上海、北京、廣州成為土地市場上的四大“火爐”。

  據易居研究院統計,前7月,上述四座城市的土地出讓金均突破千億元,分別達到1947億、1645億、1311億和1214億元,同比增速分別為19%、107%、39%和49%。

  其中,杭州已連續三年高居全國土地出讓金的榜首,2016年至今,其土地出讓金額累計已超過萬億元。2016年,杭州土地出讓金翻倍增長,達到1612億元,2017年則首度超過2000億元,此後兩年也持續高居土地出讓金榜首,遠超其他城市。

  另外,北上廣這三大“火爐”也持續增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地,北京成交6宗、廣州成交7宗。其中,上海市楊浦區江浦社區某地塊,在7月最後一個工作日,經過近百輪的激烈爭奪,以62.9億元成交總價成為上海年內單價地王。其溢價率達到38.32%,超出上海7月平均溢價率15個百分點。

  到了8月初,北京土地市場接棒,一宗不限地價的宅地被中海以79億元競得,溢價率達23%,成為北京年內成交總價最高的地塊,該宗宅地同時躋身北京住宅歷史總價第六名。

  不過,儘管幾大“火爐”依舊高溫,全國資料卻相對平和。從最能衡量土地市場的溢價率和價格等資料來看,土地市場依舊高溫,但漲幅有所消減。

  易居研究院資料顯示,7月,40個典型城市移動平均土地成交均價為6041元/平方米,價格再創歷史新高,環比上漲1.2%,不過漲幅明顯收窄;土地成交溢價率為16.3%,環比上升0.6個百分點,增幅同樣明顯減小。

  對此,中指研究院常務副院長黃瑜指出,從拿地區域與城市來看,二線城市是房企佈局重點,城市群以長三角熱度最高。50家代表房企二線城市拿地面積占比為52.8%,長三角城市群拿地面積占比為28.3%。

  具體來看,一線城市保持了較快的供地節奏,同時優質土地的大量入市也帶動了價格上漲。貝殼研究院資料顯示,截至7月末,一線城市累計成交規劃建築面積同比上升59.3%。7月當月的樓面價也同比上漲37.2%。同時,7月溢價率為14.6%,同比去年增長9.6個百分點,環比上月增長6.4個百分點。

  二三線城市則相對穩定。其中二線城市7月累計成交規劃建築面積,同比下滑9.4%,當月樓面價同比下降0.7%;三四線城市土地市場的兩個資料則分別為下降0.8%和上漲5.7%。

  下半年政策或收緊

  從企業端來看,拿地熱情的分化還在持續。多位分析人士指出,下半年土地市場持續火熱的可能性不大。

  據中指研究院資料顯示,50家代表房企中,31家房企逆勢拿地擴儲,如奧園、融信、綠城、龍光前7個月月均拿地金額較去年增加一倍以上,但也有世茂、建業等房企前7個月月均拿地金額較去年減少50%以上。

  中指研究院還指出,部分房企7月拿地規模比今年前期下降明顯。50家代表房企中,有24家在7月拿地金額低於前6個月的均值,其中陽光城(6.920, -0.15, -2.12%)等9家企業的下滑幅度超過50%。

  黃瑜指出,在經歷過二季度的充足補充後,50家代表房企7月拿地規模出現回檔。結合銷售來看的話,50家代表房企拿地強度有所減弱,拿地銷售比均值同比下降3.4個百分點。

  對此,也有頭部房企人士向21世紀經濟報導記者指出,從中央近期的表態來看,房地產政策收緊可能性加大,尤其是部分熱點城市出現“地王”,可能已經引起了監管部門的重視,政策變動可能會影響下半年的土地市場。

  7月24日召開的房地產工作座談會,不僅重申堅持“房住不炒”,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,強調堅持“三穩”目標,還特別提出,要抓緊建立住宅用地市場監測指標體系,定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設進展情況,接受社會監督。

  7月末以來,南京、東莞先後發佈政策,提出住宅用地通過招拍掛出讓需配建一定比例安居房,深圳也出臺政策,減少商業用地比例,增加居住用地比例。

  天風證券(7.290, -0.09, -1.22%)認為,未來供應增加或成為趨勢,從深圳等地的調整來看,從土地的供應端進行調結構,加大住宅供應。對於土地供應不足的城市,或許未來從供應端的調節會成為重要趨勢。

  上海易居房地產研究院研究員王若辰也指出,二季度土地市場較熱,7月份熱度仍有所延續,但量價向上的動能已經明顯減弱,隨著調控政策的收緊,未來幾個月40城地市量價將有所回落。
 
2020.08.06 21世紀經濟
前7月房企海外發債降26% 借新還舊 難解償債壓力
  前兩年連續井噴的房地產美元債,在今年前7個月明顯放緩,房企的融資重心轉向了境內。究其原因是今年境內流動性寬鬆,房企選擇了更低成本的融資途徑,資本成本都有所下降。

  融資寬鬆對今年償債壓力大的房企來說是一個好消息,除此之外,目前部分房企的銷售額也在加快回升。受此影響,房企償債壓力有所減輕。

  但在“借新還舊”的債務迴圈模式下,房企的資金壓力減輕是相對的,他們仍然需要尋找更多元的融資通道,不斷降低資金成本。

  轉向境內融資

  海通國際資料顯示,截至7月末中國房企今年共發行128筆美元債,發行總額405億美元,較去年同期發行的552億美元下降了26.6%。

  其中7月單月發行23筆,與去年同期相若,發行規模71億美元,同比減少14億美元。

  此前的4月,受到全球新冠肺炎疫情的影響,投資人恐慌性大量拋售,房企海外債甚至出現“零發行”,雖然隨後連續三個月出現增長,但7月份房企海外發債仍處於負增長區間。

  與海外情況不同,今年3月起隨著國內疫情趨於穩定,行業復工複產,在金融流動性的加強下,房企境內的融資環境逐漸得到改善,境內發債一度成為房企融資的主要形式,房企整體融資利率水準走低。

  資料顯示,上半年,TOP50房企境內發債平均利率為4.86%,較去年同期下降14.59%。境外發債平均利率為7.47%,較去年同期下降3.36%。

  以陽光城(6.920, -0.15, -2.12%)為例,今年4月發行規模12億元債券,票面利率為6.95%,之後又發行規模8億元債券,票面利率為7.30%。保利地產(15.790, -0.44, -2.71%)也發行總額6億元、利率為3.49%的中期票據。

  整體來看,今年上半年境內債券融資成本最低的一筆為萬科發行的10億元人民幣債券,利率低至2.56%。其他債權融資和中期票據的境內融資成本基本也都在5%以下。

  上半年,房企境內融資規模占比較2019年同期提升12個百分點,達62%,境外融資規模僅占比38%。

  而在進行新融資的同時,房企也試圖降低之前的高成本融資。其中,萬科在6月3日就決定下調2017年公司債券(第一期)的票面利率,存續期後2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。

  4月28日,華夏幸福(17.670, -0.29, -1.61%)也調整2018年發行公司債“18華夏01”利率,由6.8%降至5%。此外,金地集團(14.150, -0.29, -2.01%)亦有類似動作,只是由於爭議太大,最終該計畫未成行。

  不只這些房企,近期,受債券市場融資環境寬鬆的影響,多隻債券在回售時選擇下調票面利率,截至目前,發行人在債券進入回售期時選擇下調票面利率共有480次。

  貝殼研究院認為,2020年上半年境內融資利率從2月起一直保持低位,境內金融環境適度寬鬆,利率低位將促使部分房企借此機遇進行債務置換,從而降低企業財務成本。

  而對於房企美元債的供需情況,海通國際證券董事總經理環球資本市場部主管陳藝認為,發改委對於房企發行一年期債券監管不嚴格,長年期只要借新還舊都會正常批,供應不會有特別大的影響。並且,由於全球流動性寬鬆,全世界資產能有比較好收益的就是中資房地產,違約率較低,回報率也不錯,所以越來越多的錢會流向中資房地產。

  此外,陳藝指出,國內利率環境上半年在上漲,下半年不排除國內降息的可能性,如果降息就會極大的緩解開發商現金流壓力,對於下半年的發行是一件好事。

  “借新還舊”式償債 

  融資環境寬鬆,讓大部分房企稍微松了口氣。克而瑞資料顯示,7月份百強房企實現權益銷售額9386.4億元,同比增速高達25.7%,創今年4月份回正以來新高。超七成百強房企業績同比上漲,且多在20%以上。

  寬鬆的融資環境加之銷售情況轉好,房企的償債能力相對提升,壓力有所減小。但不可忽視的是大力發債、高額融資背後的“借新還舊”模式下,房企的資金鏈今年仍面臨大考。

  彭博資料顯示,2020年全年房企海外債務到期規模達到294.65億美元,折合人民幣2039.83億元。

  除海外債務外,Wind資料顯示,2020年房企信用債到期規模為2095.7億元,ABS全年償還總規模達到了2287億元,超過信用債和海外債規模。

  全年海外債務、信用債和ABS合計到期規模6422億元,多家房企到期債務破百億,如萬達、碧桂園、綠城、綠地中國、龍湖、新城、雅居樂等。

  泰禾是需要還債的眾多房企中的一家,但7月至今,泰禾已有兩筆債券違約。上半年泰禾和億達兩家房企遭惠譽下調至RD評級。

  下半年房企償還債務的壓力尤為大。貝殼研究院的報告稱,下半年房企債券融資償還將迎高峰期,境內外融資債券到期規模約為5588億元,同比增長58%。

  國金證券(14.720, 0.00, 0.00%)報告顯示,2020 年8-12月,房地產信用債到期總量為1765.77億元,另外有 1724.07億元債券進入回售期,到期規模與進入回售期的債券規模基本相當。與前期相比,地產債到期回售規模有所增加,下半年償債壓力較大。

  從月度分佈看,下半年地產債到期高峰期主要集中在8月及9月,進入回售期的地產債規模月度分佈相對較平均,9月和12月規模略高,需要關注階段性償還壓力上升帶來的信用風險。

  據貝殼研究院預計,未來2-3年債務置換和融資需求將不斷增大。2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經分別突破5000億元與3000億元。

  Wind資料統計也顯示,未來五年,房企海內外合計債務到期規模將達3萬億元左右,從2020年開始到期規模將持續保持高位。

  惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管及高級董事陳以文認為,未來6個月仍有違約增加的風險,特別是一些周轉慢、大股東財務狀況差信託貸款融資依賴比較高的企業。

  鄭俊英認為,短期債到期、杠杆比例上升、銷售大幅下降是最重要的三個信用風險。其中,資本市場債券與信託貸款的風險高於銀行貸款,而開發商的投資、拿地態度對杠杆比例有著直接影響,存在一定違約風險,但一般公司在這個環境下都會放慢買地的速度,降低成本。
 
2020.08.06 經濟通
建業地產7月銷售59億人幣,同比增12%
建業地產(00832)公布,7月銷售金額58﹒97億元(人民幣.下同),同比增加11﹒9%,建築面積約88﹒22萬平方米,同比增加12﹒7%,而年每平方米平均銷售價格6684元,同比減少0﹒7%。

該集團指,今年首7個月累計截至銷售總額488﹒48億元,同比增加8﹒9%,銷售建築面積約677﹒75萬平方米,同比增加0﹒8%,而每平方米平均銷售價格為7207元,同比增加8%。
 
2020.08.06 信報
中環中心呎租見40元十年低
拆售單位獲承租兩年 叫價高位劈半

商廈租金持續急速下跌,多幢中區指標商廈呎租俱在近期跌至近年新低。中環皇后大道中99號中環中心一個在兩年前拆售後沽出的細單位,放租多時,每呎叫租由最高80元,大劈一半至40元,至近期終於租出,獲新租客承租兩年,首年呎租低見40元,次年雖調升至45元,但平均呎租亦只是42.5元,屬該廈過去10年新低。

市場消息指出,中環中心22樓2室,建築面積1973方呎,剛落實租出,租約兩年,首年月租7.89萬元,呎租40元;次年月租88785元,呎租45元,兩年平均呎租42.5元。

業主8582萬購入 回報1.17厘

該單位業主為來自台灣的投資者,在2018年9月以約8582.55萬元購入,呎價為43500元。據悉,單位在當年買入後曾以每呎80元放租,去年中調整至70元,去年底更減至60元。踏入今年,在新冠肺炎疫情打擊下,該單位4月起意向呎租削至45元,並在7月再減至40元求租客。雖然最終只以首年40元租出,之後一年加租12.5%,但以平均租出金額計,回報只有1.17厘。

資料顯示,中環中心上一次呎租錄得低於42元是2010年9月,為20樓7室,建築面積2487方呎,成交呎租40.2元。因此,最新租出的單位屬該廈近10年呎租最低的單位。

長實(01113)在2017年11月以402億元出售中環中心75%業權予全國政協委員盧文端牽頭的財團,包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位,涉及總樓面約122萬2726方呎,平均呎價約32877元。

小單位不合需求拖慢租賃

當中,資深投資者蔡志忠為財團股東之一,獲分配22樓及23樓兩層,並在2018年8月起把22樓分間成12個細單位交吉出售,建築面積由1651方呎起,最終在去年4月全數沽出,售價由約6335萬元至1.14億元,呎價由34950至43580元,合共套現約11億元。

由於有能力承租中環商廈的公司都具有一定規模,故單位太細未必符合市場需求,拆細出售後的單位租賃反應不似預期。當中22樓3室為拆售後率先租出的單位,建築面積約1651方呎,去年以每呎65元租出,已較當時同廈其他單位成交呎租80至90元低最少約19%。最新租出的同層單位,以呎租相比,一年間已大跌34.6%。

據了解,22樓仍有多個單位未能租出。綜合代理資訊,現時該層有4個單位放租,單位建築面積由1810至3184方呎,每方呎叫租由60至65元。

至於樓上一層、由蔡志忠持有收租的23樓剛租出1至3室及5室,建築面積共8157方呎,由中資證券公司以每月約44.9萬元承租,呎租約55元。
 
2020.08.06 信報
旺角千四呎舖轉短租 少收八成
零售業持續不景,消費旺區吉舖增加,不少業主接受低價短租。旺角西洋菜南街一個原由服飾店Calzedonia租用的地舖因約滿遷出,舖位剛以每月8萬元短租予手機配件店,租金較長租大跌八成。

剛獲短租的地舖為旺角西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下7號舖,地下建築面積約800方呎,連閣樓建築面積約600方呎,合共1400方呎,由手機配件店短租,月租僅8萬元,呎租約57元。

該舖由2017年起獲Calzedonia以每月40萬元承租3年,租約於上月到期並放棄續租遷出。雖然業主以每月30萬元放租,較原租低25%,但零售商戶承租意欲疲弱,故業主接受短租。

同區彌敦道580A至580F號周大福商業中心地下5及6號舖,建築面積共約1789方呎,原由內地雜貨店品牌名創優品由3年前起以每月30萬元租用,該店已在今年5月約滿遷出。據了解,業主曾以原價放租,終由時裝店maple以每月18萬元以長租形式租用,呎租約101元,租金較舊租約少12萬元,跌幅約四成。

工商舖交投量四連升

米蘭站(01150)落實續租觀塘apm商場大堂高層UC8號舖,租期由今年7月至2023年6月,首年月租為10.86萬元,第二及第三年月租增至11.4萬元,另須提交每月營業額的3.5%作為分成。

美聯工商舖(00459)資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,7月工商舖整體註冊宗數錄348宗,按月增加11.9%,連升4個月,創自去年8月以來新高;涉及金額約45.23億元,按月升31.4%。
 
2020.08.06 經濟
二手低價頻現 太古城2房再穿千萬
議價空間擴大 元朗Grand YOHO創3房新低

新冠肺炎第三波疫情持續近1個月,二手議價空間逐步擴大,頻現低價、減價成交,鰂魚涌太古城2房戶再現1,000萬元以下成交,低估價16%;元朗Grand YOHO 3房以1,091.8萬元易手,創同類新低價。

經濟學者關焯照就指,政府初步估計的第二季GDP收縮緊9%,再加上疫情轉趨嚴重,但「仍然有成80幾宗(確診)一日」,好多人都擔心疫情影響經濟,所以有人減價、賣樓套現,擔心後市樓價再跌。

關焯照:現階段仍先觀望

不過,他相信,疫情會慢慢控制下來,「跌到每日十幾廿宗(確診),信心又會再回來」,但如果之後再次大爆發,屆時很多人都會認定疫情不會輕易完結,屆時才會主宰着之後樓市走勢,故現階段仍然是先觀望。

而事實上,負面情緒進一步困擾二手樓市,造價一向相對硬淨的太古城,近日交投疏落,8月至今僅錄2宗買賣,2個業主均要低價吸客。最新洞庭閣連天台特色戶,實用面積580平方呎,2房間隔,原開價1,000萬元,議價後以986.8萬元易手,售價較銀行估價1,170萬元低183.2萬元。據悉,同層為事故單位故造價偏低。

其次,元朗Grand YOHO 10座低層C室,實用面積703平方呎3房連套房,業主叫價約1,150萬元放盤,減價58.2萬元以1,091.8萬元沽出,屬同類單位造價新低。原業主於2016年9月以1,020.9萬元購入,持貨4年單位升值約7%。

前綫代理透露,不少業主見疫情嚴重,近日議價空間明顯增力,北角富澤花園富威閣低層H室,實用面積650平方呎,原叫價1,150萬元,急於放售,最終減150萬元以1,000萬元易手,實用呎價15,385元,成交價較市價低約10%。

計劃移民 上水新都低市價3%售

另外,有計劃明年移民的業主低市價3%賣樓,單位為上水新都廣場3座低層A室,實用面積480平方呎,2房間隔,以621萬元低市價3%易手,折合實用面積呎價12,938元。原業主於2005年9月以181萬元購入,持貨15年帳面獲利440萬元。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為,目前樓市基調無大變,經濟環境差,樓價應該會回軟,但從中原城市領先指數(CCL)、差估署等樓價指數走勢,樓價不像會大跌。

他認為,上半年樓價一度有反彈,但隨着經濟數據公布,再加上政府支援業界的措施陸續完結,經濟、樓市都會開始轉差,再加上移民賣樓的因素,雖然數目不會太多、不算樓市主流,但這批業主沽貨套現的態度會比較決斷,不排除會有個別單位低價成交,輕微拖低樓價,不過按照現時情況,相信不會有樓價大跌,只是窄幅上落調整。
 
2020.08.06 星島
「翻叮」豪宅銀主盤低價拍出
疫情之下,樓市交投淡靜,吸引不少買家於拍賣場內尋寶,其中銅鑼灣yoo Residence兩個減價「翻叮」銀主盤, 罕見錄買家爭購,並獲7組客出價競逐 ,並錄約21口承價,合共以1549萬易手,低市價約7%。

  拍賣行昨推出13項物業拍賣,並沽出3伙,雖然疫情持續,但現場亦吸引不少買家到場爭購物業,可謂人頭湧湧,其中兩伙yoo Residence 中層G室銀主盤最矚目,面積同為355方呎,1房間隔,上月分別開價788萬及798萬,因銀主急於求售,最新減價100萬「翻拍」,樓層較低的單位以688萬開拍,錄約20口叫價,終以777萬成交,較開價高約13%,呎價21887元。另一伙則以698萬開拍,錄21口叫價,以772萬沽出,搶高約11%,呎價21746元。至於該兩伙同獲7組買家出價競投,最終成交價較市價低約7%。

  土地註冊處資料,上述兩伙單位均由同一名業主於13年11月一手購入,當時作價共2384萬,其後於15年至16年間隔先後承造按揭,最終淪為銀主盤放售,目前成交價亦較購入價貶值約35%。

  此外,該行同時亦沽出深水埗長沙灣道186至188號舊樓高層A室,面積501方呎,以250萬連租約開拍,終以290萬被拍出,較開價高約16%,呎價約5788元。單位現時可享每月租金1.5萬。其餘物業包括九肚山寶松園,以及何文田Kadoorie Hill單位,因出價未達底價而被收回。

  忠誠拍賣行總經理鄭世傑表示,是次拍賣交投氣氛不俗,加上近期物業估價有所調整,業主及銀主亦因而調整價錢,提供一定減價空間,不少物業減價「翻拍」,吸引多組用家前往低價撈貨,令近期去貨速度加快,銀主盤源買少見少。

  黃開基昨日亦承拍19項物業,成功沽出一伙。為灣仔仁誠大廈6樓A室,面積約694方呎,開價850萬,終以900萬成交,呎價約12968元。因應疫情嚴峻,拍賣場亦採取相應防疫措施,包括限制場內人流,分批推拍物業,同時限制場內座位數量,設兩個座位一組,以1.5米距離作分隔等。
 
2020.08.06 星島
上月1500伙申請賣樓 黃竹坑站2期矚目
雖然疫情升溫,但發展商紛加快新盤推售步伐,其中上月共3個新盤新申請預售樓花,涉達1551伙,當中以黃竹坑站2期最矚目,涉及600伙,而隨着新申請增加,令待批預售伙數達15136伙,連升6個月之餘,更創下自18年9月後,約22個月以來的新高。

  據地政總署資料顯示,截至7月底,待批預售樓花同意書涉15136伙,較6月14371伙,增加765伙,同時為18年9月錄得15341伙後,約22個月以來新高。至於待批伙數增加,主要為上月有3個新盤申請售樓紙,共涉1551伙,其中以信和及嘉里合作發展的黃竹坑站2期,最為矚目,項目提供600伙,將於23年8月底落成。

  由香港小輪及帝國集團合作發展的屯門帝御2期,提供614伙,將於22年4月底落成,而早前其第1期帝御.金灣,涉及611伙,於上月已獲批售樓紙,並正作推售。

  ?基發展的長沙灣元州街項目,提供337伙,將於23年3月底落成。?基營業(一)部總經理林達民稱,預料該盤將於明年才推出。

  至於目前尚有不少大型項目待批售樓紙,當中包括由新世界發展的大圍站上蓋1及2期,合共提供2198伙。

  此外,南豐發展的將軍澳日出康城10期,提供893伙,目前亦待批售樓紙。

  此外,上月有兩個項目獲批售樓紙,共涉786伙,除上述帝御.金灣,另一個為信和及中電合作發展的何文田St.George's Mansions,提供175伙,現時正招標發售。
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