桃園市長鄭文燦2020年8月5日主持市政會議，針對桃園航空城安置計畫進行說明。鄭文燦表示，市府已發包3個基地的安置住宅共1,200戶，民航局亦委託市府興建1,200戶至2,000戶，請地政局與工務局同步進行家戶調查，確認每戶居民欲選擇領取補助、安置街廓的土地或安置住宅的選項；市府也會多加宣導安置住宅方案，由於目前桃園已完成的社會住宅，其3房的房型近似於安置住宅的規格，約30坪至50坪不等，因此市府會分梯次安排各里長至社會住宅參觀，增加市民朋友對安置住宅的信心。

鄭文燦說明，關於安置街廓部分，目前市府已有安置拆遷的聯合服務中心，市府會規劃協助居民興建住宅，請都發局研議提供安置住宅的標準式樣供在地居民參考，以降低其興建成本；同時市府也會遴選合格的營造廠商，推薦給在地居民，其中市府所遴選的合格廠商，單價約為每坪8萬元左右，即使建材上漲，也不會超過太多，讓住戶可以透過市府所推薦的優質營造廠商，便於興建安置街廓住宅。換言之，若住戶們想要共同興建，可以採取標準化式樣，或是住戶們如想要個別化建築，市府則會推薦營造廠商，讓安置過程更順利。

鄭文燦也說，目前航空城計畫區拆遷補償每坪約為8萬5,000元至9萬8,000元之間，優先搬遷區則會超過10萬元，有市民反映該價格無法興建房屋，對此，市府會推薦一坪約8萬左右的營造廠商，提供優質營造廠商與建築式樣，讓民眾更安心。

鄭文燦指出，有關優先搬遷區的認定，近來市民參與優先搬遷區的意願提高，因此市府採取自願優先搬遷區的雙軌制，若街廓與工區經認定具完整性且可分離，市府即讓該區域劃入優先搬遷區。鄭市長也期盼同仁持續秉持同理心、將心比心，協助市民朋友爭取最大的權益，希望在地居民不要被錯誤的網路謠言所影響。

全球資金狂潮助攻，加速建商推案腳步，據內政部統計資料，上半年全國住宅開工量6.05萬戶，創下有統計以來新高，年增12.8％，即使疫情干擾房市，但開工量不跌反升。

統計顯示，去年全台住宅申報開工11.6萬戶，不僅越過一般認知房市最熱絡的2014年10.5萬戶，更創下2009年有官方統計以來的新高；今年住宅開工量更持續擴量，全台每個月有約8,000~1萬戶開工，隨著疫情趨緩，6月更達1.2萬戶，是統計以來單月次高。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，今年房市雖然受疫情影響略有壓抑，惟疫情一趨緩交易量立即提升，且市場資金動能強、利率探低，市場普遍看好不動產發展，吸引自用及投資置產買盤入市。此外，危老重建在主要都會區發酵，也挹注開工量提升。

今年上半年住宅開工量，台中市有1.4萬戶、新北市有1.1萬戶，六都除了桃園約有9％衰退，其餘五都全部大幅成長，其中台南年增49.6％、新北年增42.7％。郎美囡表示，台南市受惠南科投資熱潮，推案量大增、買氣穩定；另新北市低價區吸引首購族，機能佳的區域有換屋族支撐，都吸引建商進場購地搶建。

興富發建設豪砸32億元購入市政北七路、惠中路口「新4」土地，換算每坪單價350萬元，締造七期目前土地單價新高紀錄，且當地豪宅案紛傳銷售捷報，七期土地與房市交易熱度盛況空前。事實上，在建商大舉搶地下，不僅七期土地創新高價，台中各區域土地行情同樣創高價！

興富發建設購入市政北七路、惠中路口「新4」土地（現為惠宇建設接待中心），換算每坪單價350萬元，不僅超越大陸建設與厚生集團於2014年買下七期惠中路的成交單價346.87萬元，且締造目前土地單價新高紀錄。

持續看好七期豪宅與商辦市場，大批建商積極獵地！自去年至今，七期土地總成交金額突破300億元，頂級豪宅案如「大陸寶格」、「大陸麗格」、「寶璽天睿」等紛傳銷售捷報；預售市場如「寶輝Sky Tower」、「聯聚瑞安大廈」同樣傳出熱銷佳績。

下半年將進場的「雙橡園市政VS河南路案」、「由鉅市政路案」、「新朗白朗峰」豪宅案等同樣備受矚目，七期土地與房市交易熱度盛況空前。

事實上，不僅七期土地創新高價，台中各區域土地行情同樣創高價！包含豐邑機構以35.2億元搶下東區建國市場正對面3,560坪土地，每坪單價達98.88萬元；總太地產以7.46億元購入南區736.9坪的土地，每坪單價突破達100萬元；登陽建設以30億元拿下機捷3,155坪「商二」土地，每坪單價逾95萬元；總太地產更砸下15.25億元重金購入水湳經貿園區中央公園第一排土地約649坪，每坪單價高達235萬元，均創下各區域新高價。

台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，過去幾年，舊市區板塊重新崛起，新興重劃區的建案價格每年都以10~20％的速度飆漲，如北屯機捷特區，三年內從2字頭迅速衝破3字頭；水湳、14期未來將從4字頭起跳。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析指出，興富發昨日購入的土地使用分區為「新4」，反推過去七期300萬元以上行情的指標土地，例如「大陸寶格」、「大陸麗格」的基地，使用分區皆為「新6」，顯示此區塊已有明顯漲幅；未來稀有地段如夏綠地園道兩旁的市政、北三、北五路土地有機會挑戰400萬元，新開案價格更有機會突破8字頭大關。

中部多家企業因營運擴大，對商辦需求孔急！繼億豐4日宣布砸下5.9億元，第二度買下「聯聚中雍大廈」第22、26樓層建物895.92坪，及土地59.95坪之後，World Gym最近租下豐邑A8市政核心大廈3.5個樓層，當作總公司場所。無獨有偶，達新工業除參加台塑辦公大樓都更案外，最近也有意買下商辦及大型上市績優股，作為長期投資。

此外，台中銀行新總行大樓新建工程，2019年4月27日申請開工，預定2023年中完工，預算總金額113.68億元，被視為商辦新地標。

台中銀行總經理賈德威表示，該行董事會要求該大樓自用空間要達51％，未來其他樓層用途，主要考量達到最大資產效益，包括規劃商辦或旅館等用途都有可能，一旦成案，將掀起商辦銷售卡位戰。

另外，眾所矚目的台塑大樓都更案過關後，所有權人的權利價值分配案，已拍板定案。台塑大樓占地面積約6,000多坪，目前建物樓層13樓，達新目前台北辦公室位於台塑大樓7樓後棟，都更前的土地權利價值估9.3億元。達新透露，公司可分回都更案建物面1,320.5坪，及土地146.9坪，總權利價值逾17.6億元。

台塑大樓更新案，由台塑建設事業公司負責，將興建3棟22層樓大樓；其中，1棟住宅案、2棟是辦公大樓，預定2023年1月搬遷。

據了解，台塑大樓都更前的土地所有權人，包括台塑、台化、南亞、外貿協會、高林實業、福懋興業、台北富邦、元大商銀、達新工業、東亞運輸倉儲、理律、建上及全興等57家企業或個人。

台塑大樓都更前的各企業名下土地權利價值占比，分別為台塑占18.973％、台化與南亞各占18.364％、外貿協會占7.71％、高林占3.759％、福懋占2.86％及達新占2.346％。

達新最近也有意買下商辦作為長期投資；至於大型上市公司績優股，也是達新長期投資的標的。

World Gym原租林鼎高峰大樓B1、18、22及23樓層，但因公司營運規模擴大，最近才改租豐邑A8市政核心大廈第35層一半空間及第36、37、38整層樓。

興富發建設5日公告，砸下32.2億元買下台中市惠中路、市政北七路口的惠國段88地號的「帶照」土地，面積計有920坪，大手筆搶地再度震撼市場，現況地上物為金悅理容KTV、原本是知名的歡樂球星柏青哥店。至於緊鄰隔壁，就是二月才買下的惠國段90地號、原達新工業2,593.47坪土地。

由於看好台中七期辦公市場將邁向「黃金十年」，興富發建設集團搶先部署掌握台商回流潮、企業辦公室汰換潮，計劃打造台中開發史上規模最大的「豪辦」，總銷逾400億元，全棟規劃為頂級摩天純辦公大樓，未來每坪開價將挑戰「5字頭」高價。

興富發建設副總經理廖昭雄5日表示，88地號土地買下來後，如果單獨開發辦公大樓，總銷規模將達80億元，但最新計畫是88地號將與鄰地90地號原達新工業土地合併開發，總計面積將達3,513.54坪，產品則將改為全棟純辦公大樓。

廖昭雄表示，至於90地號土地，本來想規劃為百貨、飯店和辦公複合商業大樓，若全棟只租不售，集團估計「身價」至少700~800億元，現在暫作為集團台中售樓總部接待中心之用；但目前買下鄰地88地號後基地擴大，全棟產品規畫也將全部改為純辦公大樓。

廖昭雄表示，依每坪售價45萬元保守估計，未來總銷規模將突破400億元，將會是集團史上總銷規模最大「豪辦」案，為中台灣首見、樓高達60樓的摩天辦公大樓。不過集團希望未來每坪售價站上「5字頭」。

興富發集團總裁鄭欽天表示，迎接台中七期「黃金十年」，將有20項重要建設陸續到位，8~10棟商辦聚落成型，3~5棟百貨和國際觀光飯店完工開幕，包括興富發首度攜手日本大倉新頤酒店在內，因此超前部署七期。

興富發建設今年可謂重金押寶台中辦公市場，二月才豪砸83.75億元標下達新工業2,593.47坪土地震撼中台灣，三月再砸43.56億元買下惠中段土地，八月再斥資32.2億元買下惠民段土地。

興富發內部評估，歷年來已陸續買進台中市快30塊土地，並陸續開發住宅大樓、辦公大樓；最近五年光是公告於台中購地就至少2.5萬坪，「獵地」總金額投入逾350億元。

台北市辦公市場持續供不應求，高力國際資本市場服務部董事黃正忠表示，目前租賃需求依舊強勁，至少未來三年內辦公市場依舊升溫，連帶讓辦公室預租市場受惠，而租金水準也在這波租賃需求支撐下，應呈現穩定走升。

黃正忠指出，目前台北市可供租賃的面積有限，租客紛紛轉往預租市場，以明年2021年來說，即將釋出的兩棟商辦大樓富邦遼寧、希望廣場皆幾乎去化完畢，甚至有不少租客想要提前向房東續約的案例，顯見辦公室租賃需求強勁，未來在市場供不應求持續下，租金水準應呈現穩定走升。

根據仲量聯行統計，第2季台北市商辦空置率下降0.23個百分點來到2.36%，創下近19年來歷史第二新低，多數辦公樓都趨近於滿租，儘管租賃需求十分強勁， 但今年些許受到疫情干擾，第2季租金行情表現持平，整體租金維持在每坪月租金2,809元，年成長率達到1.5%。

不過，在A辦供給持續緊縮下，特別是大坪數供給有限，第2季成交仍以中小型面積租約為主，租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業。

曾經在六年前以每坪757萬買下忠孝東路四段店面、創下「店后」紀錄的老牌鐘錶業金生儀，再加碼入手精華店面，旗下榮台投資公司今年5月再砸1.7億元，「轉租為買」向大陸建設買下博愛路「卓越時代」大樓約180坪店面，每坪約在百萬左右，業者表示，長期租客利用長租的「友情價」入手，買比租更划算。

擁有近百年歷史的鐘表老店金生儀，早年創始店即為博愛店門市，後來大陸工程投入重建，改建為「卓越時代」商辦大樓，金生儀陳家仍擁有三角窗百坪店面，其餘則是大陸建設持有，今年5月其家族投資公司榮台投資則是加碼買下旁邊原本承租的180坪店面，二間店面合計有約280坪。

金生儀對於精華區店面投資不手軟，過去其最有名的店面投資，就是2014年時，以5.67億元向大陸鐘錶零售集團亨得利買下忠孝東路四段店面，每坪756.萬元，迄今仍是歷年台北店面單價次高記錄，（單價最高的「店王」為同時間由瑞豐金向亨得利買下的隔壁店面，每坪778.5萬元）。金生儀目前的四間門市中，就有忠孝東路四段、博愛路二間精華商圈的門市，店面為全部自有資產。

商辦熱浪不退，北市信義計畫區唯一「散賣」頂級商辦「統一國際大樓」日前16樓以每坪成交單價近180萬元，再寫全國商辦新高紀錄。

中信金4日公告，旗下中國信託資產管理將北市松高路上指標商辦的16樓整層，以近12.41億元賣給法人營展開發實業，坪數約828.22坪（包括10個車位、約157.5坪），若1個車位價格為400萬元，扣除車位總價與坪數後，拆算每坪單價約178.99萬元。

若不計入「遠雄金融中心」在2013年4月因特殊原因將整棟大樓不到1%的產權，以每坪185萬元賣給前地主，並宣布以後不會再出售之外，統一國際大樓16樓算是寫下全國商辦最高成交單價紀錄。

商仲業者指出，信義計畫區指標商辦絕大多數掌握在財團手中，而且只租不售，唯一可以「散賣」的就只有統一國際大樓，而且該大樓成交價在近幾年不斷攀高，去年5月，28樓才寫下每坪約158萬元的新高單價，沒想到相隔1年單價紀錄再度改寫。

查詢接手16樓的法人，公司地址設在嘉義市，與綽號「陳桑」開設的生技公司為同一個地址，其事業體相當廣泛，過去也是江湖上名號響亮的人物，甚至還有成立公益基金會。

嘉義陳桑 搬逾12億買下
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，信義計畫區第2季的辦公室空置率僅1.78%，一屋難求的狀況最嚴重，供不應求帶動5年內租金漲幅達11.0%，且幾乎全為壽險業或企業整棟持有，18棟商辦大樓裡只有統一國際大樓可供出售，所以只要一有釋出消息，就足以讓投資、自用買方瘋狂。雖然屋齡15年，過往成交價多落在150~160萬元，行情完全不遜於同期豪宅。

依內政部最新統計資料，今年上半年全台暨六都住宅開工量共 6.05 萬宅，為統計以來同期新高，跟去年同期相比增加 12.8%，且其中以台南增加最多，年增 49.6%，但桃園開工戶數較去年同期下滑。

房仲業者認為，今年房市雖受新冠肺炎疫情影響略有壓抑，惟疫情一旦趨緩交易量立即提升，且市場資金動能強、利率低，市場普遍看好不動產發展，供給量大幅增加。

綜觀六都今年上半年開工量，與去年同期相比台南市成長最多，今年 4657 宅、年增 49.6%，新北市今年 1.08 萬宅、年增 42.7%，高雄市雖然上半年交易量並不理想，但開工量有 9035 宅、年增 26.5%，台中市維持破萬開工量，今年上半年 1.45 萬宅、年增 11.8%，台北市上半年共 5549 宅、年增 3.2%，桃園市是六都中唯一開工量下滑的區域，今年 7141 宅、年減 8.8%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，今年房市受資金帶動，利率探低吸引自用及投資置產買盤進入市場，此外，危老重建在主要都會區發酵，也挹注開工量提升，六都中台南市近幾年受惠南科話題，推案量大增、買氣穩定，新北市低價區可吸引首購族、機能佳的區域有換屋族支撐，房市信心強，至於桃園市近幾年推案量都在高檔，以消化庫存為主，今年上半年開工量不升反跌。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出，從各方面觀察民眾對房市頗具信心，新案也一再開高價，疫情若還能在控制範圍內，預期下半年交易保持降量均穩格局，但也要留意部分區域價格已經突破歷史高點，若以投資思考，應居高思危，並選擇較為安全性的產品。

華固建設（2548）第2季在總銷逾80億元的大直「國票金融大樓」商辦大樓案貢獻下，推升今年上半年稅後純益達17.92億元，每股稅後純益達6.48元，暫居營建股獲利王。法人表示，華固第2季可認列商辦大樓貢獻逾60億元，在該案挹注下，推升公司上半年獲利跳升。

華固建設上半年營收達78.36億元、年增1.1倍，營業毛利達24.26億元，稅後純益達17.92億元，每股稅後純益6.48元。

展望下半年營運，華固建設除了有「國票金融大樓」商辦大樓案持續挹注外，手中還有「華固天鑄」、「華固新代田」兩大成屋案可持續銷售挹注業績，因此今年獲利雖無法超越去年新高的表現，但營運依舊維持高檔。

長三角綠色智能制造協同創新示范區項目8月4日簽約。綠地控股（600606）攜手中車城市交通有限公司（簡稱中車交通）、蘇州市吳江區人民政府及江蘇省汾湖高新技術産業開發區管委會，將共同打造長三角一體化示范區自2019年初提出後首個超大規模的智能制造産業園項目。

　　根據協議，三方將聯合在汾湖實施傳統制造業轉型升級和城市空間提質增效的“領航員計劃”，打造長三角綠色智造協同創新示范區和汾湖智造星艦超級工廠。一期項目預計2020年12月開工。首批擬進駐的産業項目包括更上（中國）長三角機電研究院、綠脈特波電機、阿?雲工業數據中心等。項目建成達産後將落戶産業研發人才等高素質人員5000名，年銷售300億元，成為實現高質量發展的新型城鎮化區域。

　　該項目位于汾湖高新技術開發區(黎?鎮)，為長三角生態綠色一體化發展示范區先行啟動區中心區域，地理位置優越。該項目預計總投資約260億元。

　　綠地控股董事長、總裁張玉良指出，此次落地長三角一體化示范區首個超大規模的現代産業園項目，是綠地與蘇州市政府全面戰略合作的實質性重大項目落地。將進一步加快推動長三角一體化示范區建設步伐，提高經濟集聚度、區域連接性和政策協同效率。

　　綠地控股高質量深耕長三角成效顯著，僅2019年，綠地在長三角三省一市的投資規模就超過2000億元，來自長三角地區的收入佔比超過40%、利潤佔比超過50%。

融創中國在港交所公告，2020年7月，集團實現合同銷售金額約人民幣（下同）522.5億元，合同銷售面積約372.8萬平方米，合同銷售均價約14020元/平方米。截至2020年7月底，集團累計實現合同銷售金額約2475.2億元，累計合同銷售面積約1776.2萬平方米，合同銷售均價約13940元/平方米。

　前7月，杭州、北京、上海、廣州4個城市土地出讓金均突破千億元，成為土地市場強大“熱源”，並且近期仍有地王出現，熱點城市競爭依舊激烈。

　　7月份，土地市場熱度略微消退，但這一市場上的“火爐”城市高溫不減。

　　近日，多家機構發佈了7月土地市場資料。資料顯示，雖然土地市場整體的溢價率、樓面價格等依舊出現小幅上漲，但漲幅均有回落。不過，前7月依然有杭州、北京、上海、廣州等4個城市賣地超千億，成為土地市場強大“熱源”，並且近期仍有地王出現，熱點城市競爭依舊激烈。

　　多位分析人士均指出，7月地市仍然保持較高熱度，但總體來看，成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱，未來幾個月或降溫。

　　4城賣地過千億

　　杭州、上海、北京、廣州成為土地市場上的四大“火爐”。

　　據易居研究院統計，前7月，上述四座城市的土地出讓金均突破千億元，分別達到1947億、1645億、1311億和1214億元，同比增速分別為19%、107%、39%和49%。

　　其中，杭州已連續三年高居全國土地出讓金的榜首，2016年至今，其土地出讓金額累計已超過萬億元。2016年，杭州土地出讓金翻倍增長，達到1612億元，2017年則首度超過2000億元，此後兩年也持續高居土地出讓金榜首，遠超其他城市。

　　另外，北上廣這三大“火爐”也持續增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗。其中，上海市楊浦區江浦社區某地塊，在7月最後一個工作日，經過近百輪的激烈爭奪，以62.9億元成交總價成為上海年內單價地王。其溢價率達到38.32%，超出上海7月平均溢價率15個百分點。

　　到了8月初，北京土地市場接棒，一宗不限地價的宅地被中海以79億元競得，溢價率達23%，成為北京年內成交總價最高的地塊，該宗宅地同時躋身北京住宅歷史總價第六名。

　　不過，儘管幾大“火爐”依舊高溫，全國資料卻相對平和。從最能衡量土地市場的溢價率和價格等資料來看，土地市場依舊高溫，但漲幅有所消減。

　　易居研究院資料顯示，7月，40個典型城市移動平均土地成交均價為6041元/平方米，價格再創歷史新高，環比上漲1.2%，不過漲幅明顯收窄；土地成交溢價率為16.3%，環比上升0.6個百分點，增幅同樣明顯減小。

　　對此，中指研究院常務副院長黃瑜指出，從拿地區域與城市來看，二線城市是房企佈局重點，城市群以長三角熱度最高。50家代表房企二線城市拿地面積占比為52.8%，長三角城市群拿地面積占比為28.3%。

　　具體來看，一線城市保持了較快的供地節奏，同時優質土地的大量入市也帶動了價格上漲。貝殼研究院資料顯示，截至7月末，一線城市累計成交規劃建築面積同比上升59.3%。7月當月的樓面價也同比上漲37.2%。同時，7月溢價率為14.6%，同比去年增長9.6個百分點，環比上月增長6.4個百分點。

　　二三線城市則相對穩定。其中二線城市7月累計成交規劃建築面積，同比下滑9.4%，當月樓面價同比下降0.7%；三四線城市土地市場的兩個資料則分別為下降0.8%和上漲5.7%。

　　下半年政策或收緊

　　從企業端來看，拿地熱情的分化還在持續。多位分析人士指出，下半年土地市場持續火熱的可能性不大。

　　據中指研究院資料顯示，50家代表房企中，31家房企逆勢拿地擴儲，如奧園、融信、綠城、龍光前7個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，但也有世茂、建業等房企前7個月月均拿地金額較去年減少50%以上。

　　中指研究院還指出，部分房企7月拿地規模比今年前期下降明顯。50家代表房企中，有24家在7月拿地金額低於前6個月的均值，其中陽光城(6.920, -0.15, -2.12%)等9家企業的下滑幅度超過50%。

　　黃瑜指出，在經歷過二季度的充足補充後，50家代表房企7月拿地規模出現回檔。結合銷售來看的話，50家代表房企拿地強度有所減弱，拿地銷售比均值同比下降3.4個百分點。

　　對此，也有頭部房企人士向21世紀經濟報導記者指出，從中央近期的表態來看，房地產政策收緊可能性加大，尤其是部分熱點城市出現“地王”，可能已經引起了監管部門的重視，政策變動可能會影響下半年的土地市場。

　　7月24日召開的房地產工作座談會，不僅重申堅持“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，強調堅持“三穩”目標，還特別提出，要抓緊建立住宅用地市場監測指標體系，定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設進展情況，接受社會監督。

　　7月末以來，南京、東莞先後發佈政策，提出住宅用地通過招拍掛出讓需配建一定比例安居房，深圳也出臺政策，減少商業用地比例，增加居住用地比例。

　　天風證券(7.290, -0.09, -1.22%)認為，未來供應增加或成為趨勢，從深圳等地的調整來看，從土地的供應端進行調結構，加大住宅供應。對於土地供應不足的城市，或許未來從供應端的調節會成為重要趨勢。

　　上海易居房地產研究院研究員王若辰也指出，二季度土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，但量價向上的動能已經明顯減弱，隨著調控政策的收緊，未來幾個月40城地市量價將有所回落。

　　前兩年連續井噴的房地產美元債，在今年前7個月明顯放緩，房企的融資重心轉向了境內。究其原因是今年境內流動性寬鬆，房企選擇了更低成本的融資途徑，資本成本都有所下降。

　　融資寬鬆對今年償債壓力大的房企來說是一個好消息，除此之外，目前部分房企的銷售額也在加快回升。受此影響，房企償債壓力有所減輕。

　　但在“借新還舊”的債務迴圈模式下，房企的資金壓力減輕是相對的，他們仍然需要尋找更多元的融資通道，不斷降低資金成本。

　　轉向境內融資

　　海通國際資料顯示，截至7月末中國房企今年共發行128筆美元債，發行總額405億美元，較去年同期發行的552億美元下降了26.6%。

　　其中7月單月發行23筆，與去年同期相若，發行規模71億美元，同比減少14億美元。

　　此前的4月，受到全球新冠肺炎疫情的影響，投資人恐慌性大量拋售，房企海外債甚至出現“零發行”，雖然隨後連續三個月出現增長，但7月份房企海外發債仍處於負增長區間。

　　與海外情況不同，今年3月起隨著國內疫情趨於穩定，行業復工複產，在金融流動性的加強下，房企境內的融資環境逐漸得到改善，境內發債一度成為房企融資的主要形式，房企整體融資利率水準走低。

　　資料顯示，上半年，TOP50房企境內發債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。

　　以陽光城(6.920, -0.15, -2.12%)為例，今年4月發行規模12億元債券，票面利率為6.95%，之後又發行規模8億元債券，票面利率為7.30%。保利地產(15.790, -0.44, -2.71%)也發行總額6億元、利率為3.49%的中期票據。

　　整體來看，今年上半年境內債券融資成本最低的一筆為萬科發行的10億元人民幣債券，利率低至2.56%。其他債權融資和中期票據的境內融資成本基本也都在5%以下。

　　上半年，房企境內融資規模占比較2019年同期提升12個百分點，達62%，境外融資規模僅占比38%。

　　而在進行新融資的同時，房企也試圖降低之前的高成本融資。其中，萬科在6月3日就決定下調2017年公司債券（第一期）的票面利率，存續期後2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。

　　4月28日，華夏幸福(17.670, -0.29, -1.61%)也調整2018年發行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集團(14.150, -0.29, -2.01%)亦有類似動作，只是由於爭議太大，最終該計畫未成行。

　　不只這些房企，近期，受債券市場融資環境寬鬆的影響，多隻債券在回售時選擇下調票面利率，截至目前，發行人在債券進入回售期時選擇下調票面利率共有480次。

　　貝殼研究院認為，2020年上半年境內融資利率從2月起一直保持低位，境內金融環境適度寬鬆，利率低位將促使部分房企借此機遇進行債務置換，從而降低企業財務成本。

　　而對於房企美元債的供需情況，海通國際證券董事總經理環球資本市場部主管陳藝認為，發改委對於房企發行一年期債券監管不嚴格，長年期只要借新還舊都會正常批，供應不會有特別大的影響。並且，由於全球流動性寬鬆，全世界資產能有比較好收益的就是中資房地產，違約率較低，回報率也不錯，所以越來越多的錢會流向中資房地產。

　　此外，陳藝指出，國內利率環境上半年在上漲，下半年不排除國內降息的可能性，如果降息就會極大的緩解開發商現金流壓力，對於下半年的發行是一件好事。

　　“借新還舊”式償債　

　　融資環境寬鬆，讓大部分房企稍微松了口氣。克而瑞資料顯示，7月份百強房企實現權益銷售額9386.4億元，同比增速高達25.7%，創今年4月份回正以來新高。超七成百強房企業績同比上漲，且多在20%以上。

　　寬鬆的融資環境加之銷售情況轉好，房企的償債能力相對提升，壓力有所減小。但不可忽視的是大力發債、高額融資背後的“借新還舊”模式下，房企的資金鏈今年仍面臨大考。

　　彭博資料顯示，2020年全年房企海外債務到期規模達到294.65億美元，折合人民幣2039.83億元。

　　除海外債務外，Wind資料顯示，2020年房企信用債到期規模為2095.7億元，ABS全年償還總規模達到了2287億元，超過信用債和海外債規模。

　　全年海外債務、信用債和ABS合計到期規模6422億元，多家房企到期債務破百億，如萬達、碧桂園、綠城、綠地中國、龍湖、新城、雅居樂等。

　　泰禾是需要還債的眾多房企中的一家，但7月至今，泰禾已有兩筆債券違約。上半年泰禾和億達兩家房企遭惠譽下調至RD評級。

　　下半年房企償還債務的壓力尤為大。貝殼研究院的報告稱，下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。

　　國金證券(14.720, 0.00, 0.00%)報告顯示，2020 年8-12月，房地產信用債到期總量為1765.77億元，另外有 1724.07億元債券進入回售期，到期規模與進入回售期的債券規模基本相當。與前期相比，地產債到期回售規模有所增加，下半年償債壓力較大。

　　從月度分佈看，下半年地產債到期高峰期主要集中在8月及9月，進入回售期的地產債規模月度分佈相對較平均，9月和12月規模略高，需要關注階段性償還壓力上升帶來的信用風險。

　　據貝殼研究院預計，未來2-3年債務置換和融資需求將不斷增大。2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經分別突破5000億元與3000億元。

　　Wind資料統計也顯示，未來五年，房企海內外合計債務到期規模將達3萬億元左右，從2020年開始到期規模將持續保持高位。

　　惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管及高級董事陳以文認為，未來6個月仍有違約增加的風險，特別是一些周轉慢、大股東財務狀況差信託貸款融資依賴比較高的企業。

　　鄭俊英認為，短期債到期、杠杆比例上升、銷售大幅下降是最重要的三個信用風險。其中，資本市場債券與信託貸款的風險高於銀行貸款，而開發商的投資、拿地態度對杠杆比例有著直接影響，存在一定違約風險，但一般公司在這個環境下都會放慢買地的速度，降低成本。

建業地產（００８３２）公布，７月銷售金額５８﹒９７億元（人民幣．下同），同比增加１１﹒９％，建築面積約８８﹒２２萬平方米，同比增加１２﹒７％，而年每平方米平均銷售價格６６８４元，同比減少０﹒７％。

該集團指，今年首７個月累計截至銷售總額４８８﹒４８億元，同比增加８﹒９％，銷售建築面積約６７７﹒７５萬平方米，同比增加０﹒８％，而每平方米平均銷售價格為７２０７元，同比增加８％。

拆售單位獲承租兩年 叫價高位劈半

商廈租金持續急速下跌，多幢中區指標商廈呎租俱在近期跌至近年新低。中環皇后大道中99號中環中心一個在兩年前拆售後沽出的細單位，放租多時，每呎叫租由最高80元，大劈一半至40元，至近期終於租出，獲新租客承租兩年，首年呎租低見40元，次年雖調升至45元，但平均呎租亦只是42.5元，屬該廈過去10年新低。

市場消息指出，中環中心22樓2室，建築面積1973方呎，剛落實租出，租約兩年，首年月租7.89萬元，呎租40元；次年月租88785元，呎租45元，兩年平均呎租42.5元。

業主8582萬購入 回報1.17厘

該單位業主為來自台灣的投資者，在2018年9月以約8582.55萬元購入，呎價為43500元。據悉，單位在當年買入後曾以每呎80元放租，去年中調整至70元，去年底更減至60元。踏入今年，在新冠肺炎疫情打擊下，該單位4月起意向呎租削至45元，並在7月再減至40元求租客。雖然最終只以首年40元租出，之後一年加租12.5%，但以平均租出金額計，回報只有1.17厘。

資料顯示，中環中心上一次呎租錄得低於42元是2010年9月，為20樓7室，建築面積2487方呎，成交呎租40.2元。因此，最新租出的單位屬該廈近10年呎租最低的單位。

長實（01113）在2017年11月以402億元出售中環中心75%業權予全國政協委員盧文端牽頭的財團，包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位，涉及總樓面約122萬2726方呎，平均呎價約32877元。

小單位不合需求拖慢租賃

當中，資深投資者蔡志忠為財團股東之一，獲分配22樓及23樓兩層，並在2018年8月起把22樓分間成12個細單位交吉出售，建築面積由1651方呎起，最終在去年4月全數沽出，售價由約6335萬元至1.14億元，呎價由34950至43580元，合共套現約11億元。

由於有能力承租中環商廈的公司都具有一定規模，故單位太細未必符合市場需求，拆細出售後的單位租賃反應不似預期。當中22樓3室為拆售後率先租出的單位，建築面積約1651方呎，去年以每呎65元租出，已較當時同廈其他單位成交呎租80至90元低最少約19%。最新租出的同層單位，以呎租相比，一年間已大跌34.6%。

據了解，22樓仍有多個單位未能租出。綜合代理資訊，現時該層有4個單位放租，單位建築面積由1810至3184方呎，每方呎叫租由60至65元。

至於樓上一層、由蔡志忠持有收租的23樓剛租出1至3室及5室，建築面積共8157方呎，由中資證券公司以每月約44.9萬元承租，呎租約55元。

零售業持續不景，消費旺區吉舖增加，不少業主接受低價短租。旺角西洋菜南街一個原由服飾店Calzedonia租用的地舖因約滿遷出，舖位剛以每月8萬元短租予手機配件店，租金較長租大跌八成。

剛獲短租的地舖為旺角西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下7號舖，地下建築面積約800方呎，連閣樓建築面積約600方呎，合共1400方呎，由手機配件店短租，月租僅8萬元，呎租約57元。

該舖由2017年起獲Calzedonia以每月40萬元承租3年，租約於上月到期並放棄續租遷出。雖然業主以每月30萬元放租，較原租低25%，但零售商戶承租意欲疲弱，故業主接受短租。

同區彌敦道580A至580F號周大福商業中心地下5及6號舖，建築面積共約1789方呎，原由內地雜貨店品牌名創優品由3年前起以每月30萬元租用，該店已在今年5月約滿遷出。據了解，業主曾以原價放租，終由時裝店maple以每月18萬元以長租形式租用，呎租約101元，租金較舊租約少12萬元，跌幅約四成。

工商舖交投量四連升

米蘭站（01150）落實續租觀塘apm商場大堂高層UC8號舖，租期由今年7月至2023年6月，首年月租為10.86萬元，第二及第三年月租增至11.4萬元，另須提交每月營業額的3.5%作為分成。

美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月工商舖整體註冊宗數錄348宗，按月增加11.9%，連升4個月，創自去年8月以來新高；涉及金額約45.23億元，按月升31.4%。

議價空間擴大 元朗Grand YOHO創3房新低

新冠肺炎第三波疫情持續近1個月，二手議價空間逐步擴大，頻現低價、減價成交，鰂魚涌太古城2房戶再現1,000萬元以下成交，低估價16%；元朗Grand YOHO 3房以1,091.8萬元易手，創同類新低價。

經濟學者關焯照就指，政府初步估計的第二季GDP收縮緊9%，再加上疫情轉趨嚴重，但「仍然有成80幾宗（確診）一日」，好多人都擔心疫情影響經濟，所以有人減價、賣樓套現，擔心後市樓價再跌。

關焯照：現階段仍先觀望

不過，他相信，疫情會慢慢控制下來，「跌到每日十幾廿宗（確診），信心又會再回來」，但如果之後再次大爆發，屆時很多人都會認定疫情不會輕易完結，屆時才會主宰着之後樓市走勢，故現階段仍然是先觀望。

而事實上，負面情緒進一步困擾二手樓市，造價一向相對硬淨的太古城，近日交投疏落，8月至今僅錄2宗買賣，2個業主均要低價吸客。最新洞庭閣連天台特色戶，實用面積580平方呎，2房間隔，原開價1,000萬元，議價後以986.8萬元易手，售價較銀行估價1,170萬元低183.2萬元。據悉，同層為事故單位故造價偏低。

其次，元朗Grand YOHO 10座低層C室，實用面積703平方呎3房連套房，業主叫價約1,150萬元放盤，減價58.2萬元以1,091.8萬元沽出，屬同類單位造價新低。原業主於2016年9月以1,020.9萬元購入，持貨4年單位升值約7%。

前綫代理透露，不少業主見疫情嚴重，近日議價空間明顯增力，北角富澤花園富威閣低層H室，實用面積650平方呎，原叫價1,150萬元，急於放售，最終減150萬元以1,000萬元易手，實用呎價15,385元，成交價較市價低約10%。

計劃移民 上水新都低市價3%售

另外，有計劃明年移民的業主低市價3%賣樓，單位為上水新都廣場3座低層A室，實用面積480平方呎，2房間隔，以621萬元低市價3%易手，折合實用面積呎價12,938元。原業主於2005年9月以181萬元購入，持貨15年帳面獲利440萬元。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，目前樓市基調無大變，經濟環境差，樓價應該會回軟，但從中原城市領先指數（CCL）、差估署等樓價指數走勢，樓價不像會大跌。

他認為，上半年樓價一度有反彈，但隨着經濟數據公布，再加上政府支援業界的措施陸續完結，經濟、樓市都會開始轉差，再加上移民賣樓的因素，雖然數目不會太多、不算樓市主流，但這批業主沽貨套現的態度會比較決斷，不排除會有個別單位低價成交，輕微拖低樓價，不過按照現時情況，相信不會有樓價大跌，只是窄幅上落調整。

疫情之下，樓市交投淡靜，吸引不少買家於拍賣場內尋寶，其中銅鑼灣yoo Residence兩個減價「翻叮」銀主盤， 罕見錄買家爭購，並獲7組客出價競逐 ，並錄約21口承價，合共以1549萬易手，低市價約7%。

　　拍賣行昨推出13項物業拍賣，並沽出3伙，雖然疫情持續，但現場亦吸引不少買家到場爭購物業，可謂人頭湧湧，其中兩伙yoo Residence 中層G室銀主盤最矚目，面積同為355方呎，1房間隔，上月分別開價788萬及798萬，因銀主急於求售，最新減價100萬「翻拍」，樓層較低的單位以688萬開拍，錄約20口叫價，終以777萬成交，較開價高約13%，呎價21887元。另一伙則以698萬開拍，錄21口叫價，以772萬沽出，搶高約11%，呎價21746元。至於該兩伙同獲7組買家出價競投，最終成交價較市價低約7%。

　　土地註冊處資料，上述兩伙單位均由同一名業主於13年11月一手購入，當時作價共2384萬，其後於15年至16年間隔先後承造按揭，最終淪為銀主盤放售，目前成交價亦較購入價貶值約35%。

　　此外，該行同時亦沽出深水埗長沙灣道186至188號舊樓高層Ａ室，面積501方呎，以250萬連租約開拍，終以290萬被拍出，較開價高約16%，呎價約5788元。單位現時可享每月租金1.5萬。其餘物業包括九肚山寶松園，以及何文田Kadoorie Hill單位，因出價未達底價而被收回。

　　忠誠拍賣行總經理鄭世傑表示，是次拍賣交投氣氛不俗，加上近期物業估價有所調整，業主及銀主亦因而調整價錢，提供一定減價空間，不少物業減價「翻拍」，吸引多組用家前往低價撈貨，令近期去貨速度加快，銀主盤源買少見少。

　　黃開基昨日亦承拍19項物業，成功沽出一伙。為灣仔仁誠大廈6樓A室，面積約694方呎，開價850萬，終以900萬成交，呎價約12968元。因應疫情嚴峻，拍賣場亦採取相應防疫措施，包括限制場內人流，分批推拍物業，同時限制場內座位數量，設兩個座位一組，以1.5米距離作分隔等。

雖然疫情升溫，但發展商紛加快新盤推售步伐，其中上月共3個新盤新申請預售樓花，涉達1551伙，當中以黃竹坑站2期最矚目，涉及600伙，而隨着新申請增加，令待批預售伙數達15136伙，連升6個月之餘，更創下自18年9月後，約22個月以來的新高。

　　據地政總署資料顯示，截至7月底，待批預售樓花同意書涉15136伙，較6月14371伙，增加765伙，同時為18年9月錄得15341伙後，約22個月以來新高。至於待批伙數增加，主要為上月有3個新盤申請售樓紙，共涉1551伙，其中以信和及嘉里合作發展的黃竹坑站2期，最為矚目，項目提供600伙，將於23年8月底落成。

　　由香港小輪及帝國集團合作發展的屯門帝御2期，提供614伙，將於22年4月底落成，而早前其第1期帝御．金灣，涉及611伙，於上月已獲批售樓紙，並正作推售。

　　?基發展的長沙灣元州街項目，提供337伙，將於23年3月底落成。?基營業（一）部總經理林達民稱，預料該盤將於明年才推出。

　　至於目前尚有不少大型項目待批售樓紙，當中包括由新世界發展的大圍站上蓋1及2期，合共提供2198伙。

　　此外，南豐發展的將軍澳日出康城10期，提供893伙，目前亦待批售樓紙。

　　此外，上月有兩個項目獲批售樓紙，共涉786伙，除上述帝御．金灣，另一個為信和及中電合作發展的何文田St.George's Mansions，提供175伙，現時正招標發售。