台北市信義區知名建案「陶朱隱園」去年7月傳出以逾18億元賣出第1戶，每坪超過600萬元，創台灣豪宅史上新天價，但至今超過1年未揭露行情，原因竟是價格「像極了熱戀情人所說的誓言」。

《蘋果新聞網》向北市地政局查證，北市地政局回應表示，陶朱隱園確實在去年就有實價申報，不過目前仍在查核，理由是「價格遠高於周邊行情、交易案量少缺乏比較值」。

業者價格定錨踢到鐵板
北市地政局解釋，陶朱隱園成交價明顯偏離市場行情，再者只有申報1件，成交戶數尚未累積到一定數量，無法代表價格已經能被市場接受，因此暫時不會揭露。陶朱隱園申報的成交戶若能累積到一定數量，查核無誤仍會揭露行情。

房產專家張欣民表示，陶朱隱園成交超過1年，不過實價登錄迄今卻查無資料，令人好奇既有成交為何沒被揭露？官方說法是業者有實價申報，不過價格「像極了熱戀情人所說的誓言」，暫時不宜公布，更直言業者想靠第1戶成交幫自家豪宅價格定錨，算是踢到大鐵板。


僅申報1件缺乏比較值
張欣民受訪時指出，實價登錄會根據區域行情進行評估，比較對象通常是區域最高價、最低價的前3名成交戶，假設街上有編號1~10筆交易紀錄，1號物件成交價為1萬元、2號成交價2萬元以此類推，若有第11筆記錄出現，想知道是否炒作房價，比較對象將是編號8、9、10的成交戶，不過陶朱隱園只有申報1戶，而且價格一鳴驚人，官方擔心會誤導市場行情，因此不予揭露。

張欣民補充說明，陶朱隱園在去年傳出的交易案，外界推估成交單價超過600萬元，高過實價登錄最高價的「One Park Taipei元利信義聯勤」32樓某戶，在2018年的成交總價4.61億元，單價約299萬元，而且還是2倍價差，當時就被大做文章，還被披露疑似左手賣右手，買家與業者是同一集團旗的子公司，可能是自家人在造市，令實價登錄蒙上陰影，官方勢必更謹慎查核，至今仍不輕易放行。

18.3億遭疑左手賣右手
去年7月，傳出陶朱隱園「開胡」，由承耀股份有限公司貸款13.2億元買下，若以貸款6成回推，總價約為18.3億元；此外，因承耀公司位於東興路12號，與威京總部集團大樓同棟樓，而該公司董事長楊靜娟、承耀法人代表蓁輝公司監察人為吳訂，都是威京集團主席沈慶京家族成員，也爆發「左手賣右手」爭議。

陶朱隱園雖然沒有實價登錄資料，動向始終受到矚目，根據中工發言人程安慈透露，目前仍在內部整改與施工公設，預計明年首季完工，整體工程也將底定，但拒絕透露市況與其他細節。

房市近兩個月市況火熱，部分熱銷案甚至廣告來不及打就賣光；不過房市也未必一片紅盤，仍有不少連降價都賣不掉的案子，呈現冷熱兩極。據專業市調顯示，雙北市有些新成屋讓利案殺很大，一坪甚至大砍60萬元拚成交。

住展雜誌調查指出，雙北市線上銷售中，平均開價降幅達20％以上的建案共有24個，幾乎都為新成屋；其中台北市有13個、新北市有11個。北市部分，有一坪大砍60萬的案例，至於新北市也有房價打六折、跳樓拍賣求售的，雙北讓利案殺很大引發關注。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年建案頻頻漲價，但買方不必因此灰心，因為市場上還是有不少新成屋大幅降價，只要多看、多比較，仍有機會撿便宜。他指出，大安區仁愛路二段「閱狷聲」在房市最高點時開價每坪190萬，如今降至130萬元，每坪大砍60萬，以最大戶150坪計算，每戶總價就狂降約9千萬，其降價額度已能再買一戶豪宅了。

調查顯示，降價幅度最大的是五股洲子洋重劃區的「未來家－一芳洲」，一次打到六折，由於推出時房市正夯，每坪開價平均49萬元，目前完工交屋後每坪降至29.5萬，降幅高達40％。另外林口新市鎮「大禮悅」也降幅驚人，每坪開價平均42萬降到27萬元，降幅達36％。新莊「皇翔御花園」則降幅第三高，從每坪69萬賣到46萬元，降幅約33％。

另外新莊「容邑PARK」目前平均每坪開價42萬元，比高峰大降30％，最低成交價3字頭，是現在副都心重劃區少數還有3字頭成交價的建案。至於南港「Chloe」、新店「國礎富裔河」、中山「TAKUMI」等三案，目前表價均比最高平均開價低兩成五左右。若以調降金額作比較，則以「TAKUMI」每坪降30萬元最多。

何世昌指出，線上銷售中且大幅降價的建案有兩個共通點，就是銷售期較長，且全部為成屋案。至於降價理由不一，有的是預售時開價過高，有的是總價過高，有的是曝光度低、就算降價也少人知，有的是買方接受度不高等。但無論為何，業者大幅度讓利，就是希望獲得消費者青睞，讓房子能夠順銷。

台北市巷弄門牌的豪宅身價不斐，「信義路五段91巷」門牌是今年最熱門的「豪宅巷」，其中「寶徠花園廣場」今年即有三件交易，最新交易高樓層25樓戶別單價每坪166萬。此外，植福路286巷、孝東路五段236巷等也是「巷弄門牌」的熱門億元豪宅路段。

最新實價登錄顯示，位於信義計劃區的「寶徠花園廣場」25樓戶6月以總價1.88億交易，新買家沒有貸款買下，累計去年迄今已有8件交易，堪稱台北市交易最熱絡的中古豪宅。

多數豪宅社區因其臨主幹道的「黃金門牌」身價加值，不過不少巷弄門牌的豪宅也擁有高身價，根據台灣房屋統計，今年巷弄門牌的億元豪宅交易件數，以「寶徠花園廣場」所在的信義路五段91巷最多，其次為「西華富邦」所在的植福路286巷，「國美信義花園」、「筑丰美硯」所在的忠孝東路五段236巷，及「青田青」所在的青田街12巷、「忠泰圓舞曲」的明水路397巷、「冠德信義」的松德路200巷等，都是知名豪宅巷弄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大部分豪宅案都偏好知名路段正門牌，凸顯建案格局和地段身價，不過位處蛋黃區巷弄的豪宅不但鬧中取靜，若巷弄夠寬，基地面積又大，整體規劃得宜，仍享有高身價。

以信義路五段91巷為例，「寶徠花園廣場」雖是巷弄門牌，但基地仍屬信義路五段第一排，過去最高身價達每坪193萬元。

除此之外，以「皇翔御琚」聞名的忠孝東路236巷，也有「國美信義花園」、「冠德花園城堡」、「筑丰美硯」等豪宅社區座落，也是台北市知名的「豪宅巷」。

台中七期土地在全台建商爭相獵地下，去年截至目前總交易量衝破330億元，近期再以單價350萬元刷新地價新高！寸土寸金的七期，隨著地價攀升、房價也跟著走揚。觀察七期品牌豪宅預售與成屋後的成交狀況，平均單價漲幅達一成以上，顯示品牌豪宅既保值還能增值。

根據實價登錄資料，統計七期指標豪宅完工前後單價變化，以「寶輝秋紅谷」為例，預售期間均價60.1萬元，2015年完工至今、均價攀升至69萬元，漲幅達14.8％；又以「寶璽天睿」為例，預售均價為65.1萬元，2018年完工後共揭露五筆交易，均價達72.5萬元，漲幅11.4％。

台中建築經營協會理事長邱名仕分析，預售賣的是未來價，一般成交行情會高過成屋，不過，因應區域地價、消費者接受度等變動因素，反而提升成屋交易價格；以七期來看，除了本身土地成交亮眼，隨著北屯機捷特區、東區、大里等外圍房價攀升，擠壓效應帶動七期補漲態勢強勁，加上建商品牌價值加持，成屋增值空間可期。

在七期豪宅案、土地價格續創新高之際，台商看準七期未來增值性，近期豪宅銷售紛紛開紅盤！住商不動產七期南屯店協理黃權銘指出，自第三季以來，大坪數豪宅產品的詢問度明顯提高，總價4,000萬元以上物件的來客比例、大幅攀升近二倍，且銷況亮眼。

在豪宅買氣加持下，七期預售新案「寶輝Sky Tower」，主坪數70~90坪，潛銷期間某家族一口氣買下三戶；自7月開案至今已熱銷八成，買氣驚人。

預計第四季進場的「雙橡園市政路、河南路新案」，基地面積廣達2,168坪，提供自建物業、一日六餐、頂級餐飲團隊、禮賓接駁等豪宅3.0高規格服務，潛銷期間已吸引超過200組老客戶詢問。

元大金旗下大同大樓都更案明年將正式動工，同時牽動元大金再對旗下子公司的營業處所進行不動產資源重分配。以大同大樓為重要根據地的元大證券，據此在20日召開董事會並決議，通過向元大人壽租用即將在今年底落成的一江街大樓，作為大同大樓完成都更之前的證券總部大樓。

元大金控旗下龍頭券商元大證一直以位於捷運復興南京站的大同大樓為總部大樓，也是元大金集團最重要的發跡地，該資產活化工程對元大金而言更具深遠意義，元大金旗下包括元大證券、期貨、投信等，在市場上各居該領域龍頭地位的子公司，全聚集在大同大樓，重要性由此可知。

大同大樓都更的時程如今有了明朗化的進展。根據元大金最新規劃，元大證券、期貨將自明年4月起陸續搬進元大人壽的一江街大樓，接下來大同大樓預計在明年第四季進行拆除作業，並預計在2025年10月底，即5年後完成大同大樓的都更案，落成證券的新總部大樓。

元大金規劃，大同大樓的都更完成之後，總樓層將由目前的14層，增至21層，樓地板面積坪數將從現有的7,000多坪，擴張到12,000多坪。

元大金在不斷擴張事業版圖之際，兵分兩路以購置新地、都更兩種方式來進行旗下重要子公司、事業群的合署辦公，也兼而收資產活化之效，繼購置一江街、仁愛路舊空軍活動中心兩筆土地興建子公司總部大樓，明年正式啟動大同大樓的拆遷。

元大金亦規畫，大同大樓都更完成之後，將成為元大金的「證券事業大樓」，把目前散居在外的投行、證金等部門或子公司，全都集中整合辦公，未來整個元大金旗下將有四棟分別位於敦化南路、復興北路、一江街、仁愛路的集團辦公大樓，分別作為金控、證券、人壽、銀行的總部大樓，來進行整個元大金旗下各事業群的合署辦公。

豪宅交易又見熱潮？根據房仲業者指出，疫情衝擊後國際環境變動，高資產族在資產配置上也發生變化，不少高資產族順勢賺了錢，決定挪移資產配置的板塊，聚焦房市投資，甚至出現「現金買房」的趨勢。

今年無論新豪宅或中古豪宅皆頻頻傳出交易，其中又能發現不少「現金購屋」的案例，高資產人士捧現金買房不手軟，近期幾宗具代表性的豪宅交易，都無貸款紀錄，凸顯市場現金充沛。

像是今年3月降息以來，累計已有七筆豪宅交易以現金購屋，包括「太子華威」、「冠德信義」、「冠德遠見」、「富邦777」以及「帝景水花園」等，合計購屋金額11.56億元。

房仲業者認為，對有些企業主而言，買豪宅除了保值之外，等待國際經濟回穩，或有其他投資規劃，屆時還是能再把部分資金貸款出來，也是穩定中的彈性操作。

至於下半年豪宅市場，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，目前豪宅仍在中央銀行管制範圍內，貸款受限，另一方面海外資金回流、台商返台後，資金需要穩定的標的布局。

豪宅今年來屢有成交，不論新舊均獲青睞，其中，台北市中古億元豪宅交易頻傳，而信義路五段91巷，則登上買賣最熱豪宅巷。

統計今年上半年總價億元以上的巷弄豪宅交易，以信義路五段91巷最熱門，共有四筆交易，總銷售金額達6.7億元，其中有三筆來自豪宅「寶徠花園廣場」及一筆「信義亞緻」；其次熱門巷弄為植福路286巷，豪宅「西華富邦」有三筆交易，總銷售金額也超額6億元。

中古豪宅「寶徠花園廣場」今年以來已累計三筆成交案，根據最新實價登錄揭露，「寶徠花園廣場」高樓層有新交易，新買家無貸款，以現金1.88億買下25樓戶，單價166萬元，維持高樓層165~170萬之間的身價，雖然身處巷弄中，但已是今年信義區最熱門的中古豪宅。

統計資料顯示，除了上述了兩條北市巷弄陸續有億元豪宅交易外，今年以來像是知名的忠孝東路五段236巷也有兩筆交易，分別為豪宅「筑丰美硯」、「領袖」，同樣有兩筆億元交易的是青田街12巷的豪宅「青田青」，而位於明水路397巷的大直豪宅「忠泰園舞曲」也有兩筆交易，松德路200巷的「冠德信義」今年也有兩筆成交紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大部分的豪宅推案都偏好知名路段正門牌，去凸顯建案闊氣的格局，和不凡地段身價，但位處蛋黃區巷弄的豪宅不但鬧中取靜，且若巷弄寬夠，基地面積又大，整體規劃得宜，仍有高身價。

張旭嵐舉例說，像是中古豪宅「寶徠花園廣場」位於信義路五段91巷，巷寬15米，即便是巷弄門牌，但基地仍屬信義路五段第一排，因此身價在該巷中最高，歷史最高單價193萬元，同巷中還有「冠德遠見」、「信義亞緻」等知名豪宅。

台灣總人口今年正式轉呈負成長，但是房價卻還是一直漲！日前有網友表示自己最近幾個在看屋的地區，房價又飆漲了，明明現在少子化，人口又負成長，網路上還一堆鄉民說要打房，結果房子還是硬生生的多了50幾萬，讓他直呼「到底誰在偷偷買房子」。

原po在ptt的gossiping板上發文，問到「房子漲了誰在買？」並指出自己幾個在看屋的地區，包括台北市民生社區、新北汐止、林口、新竹竹北及台中北屯，這些地區的房價又暴漲了，讓他感嘆又得多貼50幾萬買房子，是不是鄉民都是騙子，私底下偷偷買房，因為說要打房根本沒見房價有跌，反兒還飆漲了不少錢，讓他好奇問到「到底是誰在買房子？」

對此，底下網友就點出「回台台商跟移台港人，下手都很快速」，另外還有房東，買越多棟房子，能租出去的房就越多，等於是穩賺不賠的被動收入。

貼文一出，也引起網友熱烈討論，紛紛表示「賣不出去加價賣你不知道？」、「少子化只會加速都市化」、「人都是口嫌體正直，錢不夠的時候喊打，只要有一天覺得荷包稍微夠了就會衝去下訂，然後打卡告知天下自己有窩了」、「政府自己就在買啦」，也有網友認為房價根本沒漲，因為「自家附近都在跌」。

轉賣「紅單」這種交易預售屋獲利模式，不僅要注意所得稅的問題，特別是企業戶轉賣預售屋時，亦須留意營業稅比成屋買賣還重，須依整筆成交價課徵全額營業稅。

台北國稅局表示，營利事業購買預售屋，通常在房屋完成之前，房地產權並不會過戶，在這個時間點轉讓購屋的權利義務，也就是坊間所稱的「轉紅單」，交易性質係屬於出售「權利」，將登記預售房地的權利轉讓給買家，跟正常的不動產交易有別。

官員表示，一般來說成屋的買賣，在土地方面可以免營業稅，賣家可依照房屋評定現值、土地公告現值的價格占比為基準，算出賣屋成交價當中屬於土地部分的銷售額，開立免稅統一發票給買方，房屋部分才開應稅發票。

不過預售屋並沒有這樣優惠，官員表示，企業戶在不動產過戶到名下之前，直接轉讓已購買的預售屋權利，無論契約中有無約定房屋及土地價格比例，都須按成交價價格「全額」開立應稅統一發票，並不像成屋可以享土地交易免營業稅優惠。

台北市近來查核就發現一起案例，甲公司在2018年底時，向建設公司購買預售屋後，陸續付了5,000萬元給建設公司，但在2019年中就以轉紅單的方式，以6,500萬元將購買預售屋的權利轉讓給乙公司。

官員表示，甲公司在出售預售屋後，依據契約約定，針對房屋部分開了張2,000萬元應稅發票、針對土地部分開了4,500萬元免稅發票。對國稅局而言，既然雙方交易標的是預售屋紅單，就只是預售土地登記權利的轉讓，並非免徵營業稅的土地交易，因此，對整筆4,500萬元的免稅發票補稅加罰。

興富發（2542）19日與凱基銀行在內的11家銀行簽訂北中南成屋聯貸100億元額度聯合授信合約；興富發表示，該聯貸案是希望讓集團手中資金調度更有彈性，讓資金運用更活絡，因此與銀行團進行聯貸授信合約簽訂。

興富發指出，昨日簽訂北中南成屋聯貸100億元額度聯合授信合約，只是先申請額度備用，要用的時候公司能隨時動撥，希望透過聯貸案讓集團在資金調度更加靈活，資金運用更有彈性。

興富發表示，後疫情時代房市在低利、游資豐沛帶動下，線上銷售預售新案均呈現順銷。成屋餘屋部分，以中高總價產品為主，雖然首季銷售平平，不過第2季至今一直有買盤出手，賣得也還不錯，像是「双湖匯」目前僅剩約20億元左右，顯示目前房市不僅小坪數產品受剛性需求買方青睞，中大坪數之高總價產品也有長期置產客出手。

興富發目前在手成屋餘屋156.89億元，其中金額最高的「台北時代廣場」店面產品，總銷金額近50億元。

　　金地商置8月20日晚間發佈半年報。上半年，公司實現營業收入56.70億元，同比增長85%；歸屬于上市公司股東的淨利潤16.08億元，同比增長39%。

　　上半年，公司收購13個土地專案，規劃總樓面面積約237萬平方米，其中公司應占138萬平方米建築面積。截至報告期，公司土儲約為1720萬平方米，其中約20%位於一線城市。

　　物業租賃方面，截至報告期，公司深圳南山區深圳威新科技園的出租率超逾95%。其主要客戶包括螞蟻金服、大疆創新科技、亞馬遜及英特爾，北京搜狐大廈出租率超逾98%、杭州金地廣場出租率超逾97%。

　　公司稱，目前正開發的專案包括南京、蘇州、上海、北京及淮安，深圳南山區深圳威新科技園第三期預期於2022年建成。公司稱，若上述項目竣工，預計將為公司帶來15億元的租金收入。

　　中國奧園，被稱為中國房地產行業近期的“黑馬”，其上半年財報顯示，公司收入和淨利潤實現持續增長，不過受上半年疫情影響，業績增長卻有所放緩。就在兩個月前，中國奧園拿下了內地上市公司京漢股份(4.510, 0.02, 0.45%)的控制權。

　　郭梓文是中國奧園背後的掌舵者。1991年，彼時還是公務員的郭梓文帶著5萬元下海創業，一手創辦了奧園，後者如今總資產已達2900億元。

　　經歷過兩次人生低谷的郭梓文，隨著2016年前後房地產行業的復蘇，抓住機會再次崛起。截至目前，郭梓文已有170億身價，在胡潤的全球房地產富豪中排119名。

　　半年報增速放緩

　　近日，中國奧園（03883.HK）發佈半年報，報告期內實現營收282.4億元，淨利潤為24.16億元，分別同比增長19%和6.3%。

　　上半年，新冠疫情席捲全球，中國奧園一手抓防疫抗疫，一手抓復工複產。截至6月30日，中國奧園已簽約未確認的物業合同銷售約人民幣1800億元，將于未來2年逐步確認為收入。

　　上半年中國奧園營業收入和淨利潤雙雙增速放緩，近幾年其收入和負債雙雙增長也是事實。

　　2016年至2019年，中國奧園的總營業額分別為118.27億元、191.15億元、310.06億元、505.31億元，增速高達60%以上；與此同時，公司淨利潤分別為8.81億元、16.4億元、24.09億元、42.01億元，年均增長率同樣高達60%以上。

　　值得注意的是，房地產行業屬於資金密集型行業，前期需要投入大量的資金拿地、建房，高速發展的同時，一定伴隨著高負債。中國奧園的負債率也是一路上升，從剛上市時的不到50%，上升到2015年前後的70%，到2019年末，其負債率已上升到87.24%。

　　奧園總資產為2898.81億元，其中總負債為2528.84億元，淨資產為369.97億元。當然，房地產企業中包含著較多的合同義務的負債，也就是已銷售還未確認收入的負債，考慮到，中國奧園2018年和2019年的淨負債率分別為58.9%和74.9%（按借款淨額/淨資產計算）。

　　中國奧園方面的知情人士告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686），未來幾個月公司會進一步加大銷售力度，有信心完成全年的銷售目標。截至2020年6月30日，公司淨負債率為79.8%，維持在80%以下的水準。基本上，奧園整體財務比較穩定，多年來始終維持在穩定水準。

　　值得注意的是，房地產行業的暴利，事實上來源於房價不斷上漲，公司高負債獲得的超額收益。

　　事實上，中國奧園近年來開始高速擴張。

　　高速擴張，郭梓文身價超170億

　　6月30日，京漢股份公告稱，京漢控股轉讓給深圳奧園科星的29.3%的股權，完成過戶。至此，郭梓文正式取代田漢成為京漢股份的實際控制人。與此同時，京漢股份提前進行董事會換屆選舉，現奧園集團任職的四人擬成為公司董事會成員，任職非獨立董事。

　　京漢股份完成股份轉讓，也展開了權力交接。京漢股份與奧園科星簽訂《借款協議》，總額不超過5億元，期限不超過一年，年利率為8%。

　　這是中國奧園又一次擴張，也是第二次進京。

　　此前5月15日，京漢股份公告稱，公司實控人田漢已與中國奧園旗下的公司奧園科星達成《股權轉讓協議》，中國奧園將以11.6億元的價格拿下京漢股份29.3%的股權。一個多月後，股份轉讓完成，郭梓文成為京漢股份新實控人。

　　這意味著，中國奧園近幾年的擴張步伐並未停止，旗下又增添一家A股上市公司。

　　中國奧園成立於1996年，早期以裝修裝飾起家，創始人為郭梓文，目前為中國奧園的董事局主席，上面提到的中國奧園總裁郭梓甯是郭梓文的哥哥。

　　郭梓文成名較早，於2001便被媒體評為中國房地產十大風雲人物之一，2002年郭梓文榮登《福布斯中國100富人榜》第98名，但風光過後卻因“上當受騙”陷入沉寂，沉浮幾年後郭梓文才風光再起。

　　2005年郭梓文進入福布斯中國富豪榜第312名，兩年後又以80億元財富位列胡潤百富榜第81名、福布斯富豪榜第53名，可惜風光無限好，只是近黃昏，此後的郭梓文又陷入了沉寂。

　　2015年之後，郭梓文再次歸來。不過，帶領奧園實現高速增長，被稱為房地產“黑馬”的郭梓文，此前也是頗受波折。

　　曾兩落兩起

　　對於房地產大佬來講，落敗大多時候是因為拿不到低成本資金或是被牽連，而郭梓文的，便是一次“被坑”，一次判斷失誤。

　　剛剛入選《福布斯中國100富人榜》的郭梓文，於2003年從湖南出版集團手中買下誠成文化（現名百川能源(5.610, 0.01, 0.18%)，600681.SH）11.3%的股權，位列第一大股東，準備借殼上市。

　　誠成文化是許晴前男友劉波賣給湖南出版集團的，誰料想郭梓文剛買下不久，劉波就被爆出“金融詐騙”，欠下的貸款高達40億，誠成文化背著數億元的擔保貸款，郭梓文的上市路一夜夢碎。2004年，奧園總部還被爆出裁員，質疑聲不斷。

　　好在當時土地招拍掛改革剛剛出臺，中國房地產市場迎來一波小陽春，郭梓文逐步回歸大眾視線，再次登上各大富豪榜。2007年中國奧園終於登陸港交所，成功上市。

　　2008年，金融危機爆發，重新站起來的郭梓文，開始向北京進發。2009年7月，奧園斥資3.7億元拿下北京世紀協潤地產41.33%的股權，獲得北京著名爛尾樓“長安8號”的操盤權。

　　彼時地產圈流行著一個鄙視鏈：沒在北京做過專案的都是二流房企。從這個角度看，奧園儼然已躋身于一流房企。當時，郭梓文毫不掩飾自己對人生第一個豪宅項目的信心：未來三年內賺回130億。

　　現實再次給了郭梓文一次沉痛的打擊，該專案入市兩年只賣了13億，第三年項目轉賣，130億的美夢破滅。郭梓文說，未來要多佈局受調控影響較小、剛性需求較大的城市。

　　收完殘局撤回廣州，郭梓文又陷入一陣沉寂。愛唱歌的夜鶯，第二次噤若寒蟬。

　　2015年，房地產去庫存，房價再次迎來大幅上漲。這一年，中國奧園再次開啟大幅擴張，負債和土地儲備開始大幅增長，貸款和拿地能力是考驗一個房企能力的重要指標，奧園這兩項能力都很厲害。

　　截至2020年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4874萬平方米，項目達317個，覆蓋超過30個城市，其中大部分在粵港澳大灣區。

　　值得注意的是，郭梓文再次登上富豪榜的同時，公司的慈善事業也是不甘落後，捐款建學校、建鄉村衛生室，在媒體眼裡他是有擔當的企業家。

　　8月17日，中國奧園召開2020年中期業績發佈會。郭梓文表示，未來幾個月中國奧園將進一步加大銷售力度，有信心完成全年銷售目標。

　　作為地產黑馬，奧園業績增速放緩背後，你如何看待房價未來的走勢？對於奧園未來的業績，你怎麼看？歡迎在評論區留言。

　　2020年8月19日晚，陽光城集團（股票代碼：000671）發佈了2020年中期業績報告。報告期內，公司面對疫情常態化的特殊經營情況，始終貫徹中央“房住不炒”的政策精神，保持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略定力，提升品質，穩健經營，力求實現規模、利潤和負債三者平衡。

　　本報告期，公司全力克服疫情的特殊影響，實現全口徑銷售金額900.09億元，權益銷售金額579.74億元。結算方面，公司當期實現結算營業收入241.20億元，同比增長7.15%；合併報表淨利潤17.71億元，同比增長14.98%。公司合併報表總資產3，392.48億元，較上年末增長10.31%。

　　規模穩健增長 上半年實現營收241.20億元

　　報告期內，陽光城實現和合約銷售額900.09億元，已完成年初制定計劃的45%，其中權益銷售金額 579.74億元。資料顯示，今年1-6月，陽光城在長三角實現銷售317.09億元，大福建為158.4億元，內地為349.46億元，珠三角及京津冀為55.18億元及19.97億元。

　　在銷售保持穩定的同時，公司利潤進一步增長。報告期內，公司實現營業收入241.20億元，同比增長7.15個百分點，實現歸母淨利潤17.03億元，同比增長17.53個百分點。

　　財務指標持續向好 經營性淨現金流入持續為正

　　在降負債和謀發展之間如何平衡，是陽光城自2017年開始就在做的一門功課。陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌在年初的業績會上曾定調全年計畫——2020年，陽光城要在全年保證有息負債不增加，財務指標不惡化的前提下，視市場情況新增投資貨值，保證2020年銷售增長及今後持續增長。從半年報的資料來看，陽光城實現了降負債與保發展的平衡。

　　2020年，陽光城持續調結構和去杠杆，多項債務指標實現優化。中報顯示，2020年上半年，陽光城有息負債規模控制在了1，121.61億元，近三年均保持規模相當，非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續下降至22.19%，負債結構持續優化。在相對值方面，公司淨負債率下降至115%，較去年末下降了23個百分點，有息資產負債率下降至33.06%，較去年末下降了3.46個百分點，平均融資成本7.5%，較2019年年末優化20個基點。

　　報告期內，公司綜合考慮資金使用及經營效率，以小投入鎖定大貨值，本報告期合併報表範圍內土地現金支出165億元，合計補充權益土地儲備約404.63萬平方米（預計權益貨值850.24億元）。截至本報告期末，公司累計土地儲備總計4993.77萬平方米（預計貨值6，844.80億元），其中一二線城市預計未來可售貨值占比73.71%，累計成本地價4，430.79元/平方米。根據公司2020年6月經營公告的銷售均價12，382.92元/平方米，地售比良好。

　　在優化負債結構的同時，陽光城持續加強現金流管控。通過堅定執行“三收三支”的現金政策以及疫情期間開展的現金流“百日戰疫”，2020年上半年，公司實現全口徑銷售回款683億元，回款率達到80%，實現經營性淨現金流入153.85億元，較上年同期增長76.9%，持續保持正值。截至2020年6月底，公司帳面現金存量484億元，能夠全額覆蓋376.52億元的短期有息負債。

　　品質賦新 戰略深入 標杆專案陸續亮相

　　2020年是陽光城成立25周年，“品質”已成為陽光城的核心競爭力。隨著品質戰略的進一步深入，2020年上半年，陽光城掀起了“品質賦新”的熱潮，滇池半山、貴陽望鄉、紹興璽園、重慶悅江山等多個品質賦新標杆專案一經亮相並連獲好評，其產品品質和銷售業績均成為當地標杆，引發業內持續關注。

　　與此同時，陽光城10萬+交付任務也在有條不紊的進行。上半年，陽光城連續交付了包括杭州檀悅、杭州宸運府、南寧麗景灣在內的多個高品質項目，以精工細作和匠心築就兌現了品質諾言。

　　如果說產品系搭建是骨架，那麼陽光城綠色智慧家則是靈魂，傳遞著綠色健康、智慧生活、家文化的價值觀。截止2020年中，全國落地授牌的“綠色智慧家”（專案）58個，同時，陽光城也在內部反覆運算了綠色智慧家產品體系，以更精細的標準匹配更多項目，打造陽光城的產品IP。

　　進之以猛 持之以恆 在變局中脫穎而出

　　在2020年的業績會上，陽光城提出了今年將堅定不移地圍繞“規模上臺階，品質樹標杆”戰略開展一切經營工作。從上半年的表現來看，陽光城在強烈的目標驅動下，實現了可圈可點的成績，針對2020年下半年，由於外部環境依然表現出較大的不確定性，陽光城將繼續保持戰略定力，堅持年初既定的方針，生產經營和資本運作齊頭並進。在當下狠抓落實，做好生產經營；通過做好產品+創新行銷舉措+組織保障，實現行銷的量價齊升，不斷優化財務指標，全力衝刺今年的經營目標。

　　而對於未來，陽光城管理團隊依舊充滿信心，“進之以猛，持之以恆，不過一二年，精進而不覺”，陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌用曾國藩的家訓鼓勵團隊。陽光城希望“長期做正確的事”，在新的發展階段裡實現“規模、負債、利潤”三大指標各自提升的良性迴圈，在變局中脫穎而出。

　　公募基礎設施REITs啟動成為今年金融業最為關注的重大事件之一。4月30日，中國證監會與國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

　　8月9日，在南方財經全媒體集團旗下21世紀經濟報導主辦的“2020中國資產管理年會”上，麥格理基礎設施及有形資產（MIRA）高級副總裁范斌，工銀安盛資產管理有限公司副總經理單淩，光大興隴信託有限責任公司副總裁、首席經濟學家劉向東，興業證券(8.210, -0.20, -2.38%)固收業務總部總經理助理兼結構融資部總經理孔哲昕，浦發銀行(10.470, -0.11, -1.04%)資產管理部總經理助理孫俊，鵬華基金監察稽核部總經理聶連傑參與了主題為“基礎設施REITs的挑戰和機遇”的圓桌討論。

　　多方共贏格局

　　劉向東表示，公募REITs是基礎設施融資的新管道。從整體上來講，對於各方將是一個多贏的選擇。對於基礎設施行業來講，公募REITs有助於盤活存量，做好精細化管理；對於地方政府而言，有利於降低地方政府的債務杠杆，拓展新基建投資的增量資金。

　　聶連傑表示，基礎設施REITs提供的是增量市場，彌補原有市場的空白，打破原有的基礎設施投融資瓶頸，是一個多方共贏的格局，不會有哪類機構相對受損。

　　範斌介紹，從國外來看，海外REITs項目以房地產項目為主，但2007年以後基礎設施REITs項目增加，後者所占份額逐漸上升。這是因為在經濟轉型、商業生活模式發生變化的過程中，基礎設施專案的投資風險更低一些，收益的波動性會更小一些。

　　範斌認為，公募基礎設施REITs試點意義重大。從資產端看，基礎設施最大的原始權益人是地方政府，通過公募REITs可以盤活存量資產，為地方政府提供基建資金。“REITs是優質的權益資本，有望成為拉動新一輪基建投資的‘活水’。”

　　單淩表示，最近兩年，整體低利率環境下，險資面臨優質資產稀缺的挑戰。我們一直在關注公募基建REITs的進展，各家險資也對這類品種感興趣，公募基建REITs可以進一步豐富險資的投資品種。

　　孫俊認為，REITs是一種介於股和債之間的優質大類資產，投資人能夠享受分紅收益與資產增值收益。同時，REITs底層資產透明度較高、分紅收益穩定的特點，會使其成為投資人資產配置的重要選擇物件。

　　“從投資經驗看，商業銀行是基建行業最重要的資金提供方，累積了該領域的知識與技能，形成未來參與基礎設施REITs項目投資的經驗和優勢。”孫俊表示，“將來公募基礎設施REITs推出，我們會配置一定比例。當然根據專案底層資產收益率和未來預期不同，配置比例也會有變化。”

　　稅收優惠政策為重要制約因素

　　單淩表示，公募基礎設施REITs的推出，最受益的應該是發行機構和融資主體。發行的公募基金因為有公募REITs這一嶄新的賽道，競爭的格局會有所變化，特別是有專案資源的公募基金。融資主體多了一類融資工具，可以通過不同種類融資工具綜合使用，降低整體融資成本。但同時，新增了公募REITs這一融資管道會打破原有融資管道的競爭格局，對原來的融資管道會有壓力。

　　劉向東表示，從國際上來看，REITs能夠獲得大力發展，尤其是在美國、日本、新加坡、中國香港等地區得到比較好的發展，稅收優惠支持是重要因素。但目前關於公募REITs的稅收優惠政策還沒有明確規定，這可能成為未來制約公募REITs發展的重要因素。

　　孔哲昕表示，稅收安排對於公募REITs市場的總體量起著重要的作用，但目前稅收政策尚未明確。“可借用原來類REITs的業務經驗，類REITs業務已經開展多年，稅收等政策也是沒有完全明確。此次試點為基礎設施項目，國內大多數基礎設施資產的原始權益人是央企或國企，短期內稅收優惠政策的爭取可以通過一事一議方式與各級稅務局充分溝通以獲得政策支持，是個自下而上推動的過程。”

　　對於公募REITs的流動性問題，孔哲昕坦言，初始階段公募REITs的流動性可能不會有想像中的那麼好，但肯定會遠好於目前其他類似品種，比如類REITs。類REITs專案只能找單一客戶進行磋商退出，是點對點的交易，但公募REITs投資方多，肯定有交易進而逐步帶動整體公募REITs市場的流動性。”

　　聶連傑認為，公募基金擅長行業研究、價值發現以及定價，但在盡職調查、交易結構設計及專案運營管理方面存在人員、機制及經驗方面的劣勢。所以基礎設REITs業務對於整個公募基金行業來說，是巨大的業務機會，同時也是一個挑戰。

貝殼找房20日發佈《2020新一線城市居住報告》(下稱“報告”)顯示，新一線城市長沙無論租房還是購房的居住選擇自由度都最大；城市居住畫像上，在30歲-35歲成為主流購房人群，合租群體的租住面積集中在15-20平米。

報告選取的15個新一線城市是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、瀋陽、青島、合肥、佛山。為了更鮮明的對比分析，報告還選取了北上廣深四個一線城市和典型的二線城市共38城，對居住核心指標進行指數化分析研究。

杭州買房負擔重，長沙壓力小

綜合城市房價與房租水準、城市收入水準，報告將研究重點聚焦在“居住自由”上。報告發現，新一線城市的居住成本相對于城市收入水準要比一線城市低很多，居住自由度更大。

報告指出，38個城市中，長沙雖然區位優勢沒有沿海城市強，但無論是租房還是買房，相對於城市人均收入而言，負擔和全國其他城市相比都較低，在15個新一城城市中脫穎而出。而新一線城市杭州、南京，雖然人均收入相對可觀，但房價、房租也相對高企，居住自由相對受限。

報告指出，購房、租房交易活躍程度，集中反映居住流動性指數上。新一線城市中，成都樓市交易活躍度以80分的成績領跑，西安與南京以60份的水準緊隨其後，活躍度最低佛山、瀋陽、長沙，交易活躍度僅有成都的三分之一。

值得一提的是，流動性指標上，38城中除了滿分的深圳，位居第二的成都在遠超越北京、上海，成為交易活躍的重要城市。

報告還指出，樓市交易中，有很大一部分是改善性換房需求。“換房前要攢夠40萬”。此次報告顯示，杭州、南京、西安等新一線換房成本均維持在40萬左右，相對京滬動輒超過100萬開銷而言，大多數新一線城市維持在20萬—40萬元水準。

合肥人群購房平均年齡最低

報告顯示，無論是一線、新一線還是二線，主流購房人群平均年齡集中在30歲-35歲之間。新一線15城中，合肥30歲平均年齡最年輕，這一水準在38個主要城市也是最低的；而天津以平均35歲的購房年齡在15城排行第一。

值得關注的是，廈門與哈爾濱兩個城市平均購房年齡也達到35歲，超過京滬34歲、深圳33歲平均水準。

此外，報告還重點分析了“合租面積”。在9個新一線城市中，武漢合租面積與北京水準相當，平均以14.7平米在新一線城市中最小；而“多出一張床”的西安以21平米排名新一線第一。

資料顯示，深圳合租面積比北京還要小2平米，以12平米平均居住空間“住得最擠”；同樣，在合租房中“超小房間”統計上，深圳以6平米合租面積在14城中排名靠後。

武漢地鐵房社區覆蓋度超北京

報告認為，存量房時代，房齡對價格影響越發顯著。資料顯示，分城市看，2020年上半年成交社區中，天津高樓齡社區占比搖搖領先，所有售出的房子中，20年以上的房子銷售占比將近六成。相比房齡“最年輕”東莞，20年以上的房子銷售占比不足2.5%。

在地鐵房的覆蓋上，報告指出，武漢、重慶、成都領跑新一線。在武漢10套房子中有4套是交通便利的“地鐵房”，地鐵房社區覆蓋度上，武漢甚至超過了地鐵網路北京。相對來說，廣東的佛山與東莞地鐵房覆蓋在新一線最低，僅有一成左右居民社區能享受到地鐵的便利。

在群體名稱上，“XX花園”成為新一線城市樓盤命名的高頻熱詞，15個城市中有12個是“花園”排在第一位。而家園、國際、新村、廣場也被廣泛使用。

嘉華國際（00173）公布截至今年6月底止中期業績，核心盈利大增85%至27.36億元，純利則按年上升67.54%，達25.56億元，每股基本盈利81.77仙，中期息每股7仙，較去年度同期增加16.67%。

集團表示，期內已簽約的應佔銷售約37億元，主要來自香港嘉峯匯及嘉熙、上海嘉御庭第三期及嘉濤灣、東莞星際灣、江門嘉華新都匯以及內地的合營項目。截至6月底止，集團已簽約但未確認的應佔銷售約為63億元，預計於今年下半年及明年入賬。

儘管疫情及中美矛盾持續，但嘉華國際對中港物業市場中長期前景依然保持審慎樂觀。於下半年及明年初，集團將會推出九龍城嘉林邊道及長沙灣的新項目，以及東莞松山湖片區、蘇州及廣州花都的新項目，而已開售項目亦會加推單位。

疫下推優惠 收租少7.6%

上半年嘉華國際來自香港物業發展的經調整除息、稅、折舊及攤銷前盈利大增1.44倍，達32.3億元，內地物業發展收益則微升2.1%至5.46億元。不過，由於期內集團向受疫情影響的部分中港商戶提供租金優惠，以致來自物業投資的租金收入下跌7.68%至2.7億元。不過，集團認為，旗下香港及內地投資物業的出租率持續高企及穩定。

樓市受壓，上車屋苑樓價繼續下試低位。九龍灣得寶花園大2房單位造價跌穿「六球」，呎價14573元，創該屋苑今年呎價新低。

2房售580萬 低市價半成

美聯物業首席高級營業經理黃家明稱，得寶花園E座中高層1室，實用面積398方呎2房戶，剛獲外區買家還價至580萬元成交，呎價14573元，較市價賣平5%，撇除內部轉讓，呎價更創該屋苑今年新低；該單位現獲滙豐銀行網上估價為653萬元。根據資料，高上址一層的同座高層E室相同面積戶，今年3月以635萬元易手，即相隔5個月樓下單位賣平8.7%。據了解，原業主放盤超過一個月，「見真正還價客人並不多，故願意調整幅度」，終由630萬元連減五口價沽出，較開價累劈50萬元或7.9%，但按2012年買入價360萬元計，賬面仍賺220萬元（約61.1%）。

沙田第一城險守五球

沙田第一城樓價則險守「五球」，美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑指出，48座低層E室2房單位，實用面積284方呎，剛減價10萬元或2%，以500萬元易手，呎價17606元，樓價重返今年初水平，例如41座低層E室同面積戶，今年1月曾以499萬元轉手。最新成交的原業主2007年以120萬元購入，賬面賺380萬元或3.2倍。

東涌映灣園2房戶再失守六球，中原地產分區營業經理陳旭明說，2座中層F室2房間隔，實用面積471方呎，昨天以598萬元沽出，呎價12696元。原業主2011年以283萬元購入，賬面賺315萬元或1.1倍。值得一提的是，映灣園本月始有單位跌穿六球，為實用面積470方呎的3座低層F室2房單位，售價僅589萬元，今次單位樓層較之高約10層。

香港置業分區董事劉浩勤透露，將軍澳天晉1期7座中層D室，2房間隔，實用面積536方呎，以967萬元低市價3.3%沽出，呎價18041元。該單位造價較去年6月該座極低層D室成交價980萬元，還要賣平13萬元或1.3%。原業主2011年以460.65萬元入市，賬面升值506.35萬元或1.1倍。

會德豐地產今年即使面對新冠肺炎疫情，仍推出多個全新項目發售。旗下屯門掃管笏現樓項目NAPA昨日以2665.2萬元沽出6座連天台特色戶，令該集團今年累售單位增至900伙，銷售總額突破100億元。

NAPA天台戶2665萬易手

位於掃管笏路88號的NAPA，昨日以招標方式售出6座10樓A室頂層至尊平台戶，單位實用面積1354方呎，4房連雙套房間隔，連222方呎平台，並內置樓梯直通1127方呎天台，單位連1車位以2665.2萬元售出，呎價19684元。該項目至今累售405伙，套現逾35.8億元。

會德豐地產今年於疫情下先後推售多個全新項目，包括將軍澳日出康城OCEAN MARINI及觀塘茜發道對出的KOKO HILLS（KOKO HILLS發展項目第1期）。

發展商公布，連同上述NAPA最新成交，今年累售單位已達900個，銷售總額突破100億元。

發展商昨日亦上載多份銷售安排，包括推出NAPA兩個連天台特色戶招標，並推出同系將軍澳MONTEREY及九龍東啟德OASIS KAI TAK特色戶，3盤共推出7個特色戶分別於本月24日（下周一）及27日標售。

西環地舖減20%沽 投資者超高佣促銷劏場

金管局「減辣」，將非住宅物業按揭成數上限放寬至5成，不過工商舖市場未見即時反彈，舖市僅錄零星成交，減價蝕讓持續，西環地舖減價20%沽，而工廈劏場投資者繼續以超高佣促銷。

金管局日前突然宣布，放寬非住宅物業的按揭成數，上限由4成上調至5成，並於昨天（20日）生效。新措施首天，工商舖市場未見明顯反彈，昨首宗舖位成交，為西環皇后大道西地舖，仍然要減價20%，以低市價沽出。該舖位為皇后大道西420至424號冠華大廈地下B舖，地舖面積約1,300平方呎，入則閣樓面積約600平方呎，原業主叫價2,500萬元，業主願意減價至2,000萬元沽出，低市價約1成。

現時該舖位由入選米芝蓮推介的餐廳書湘門第租用，月租約5.75萬元，租金回報3.45厘，不過因為在疫情期間，禁晚市堂食，生意估計大受影響，業主亦惟有短暫減租至5萬元。

荃灣地舖 蝕470萬易手

至於市場另外一宗舖位成交，更要蝕讓離場，屬於短短一個星期內第6宗舖位蝕讓。該單位為荃灣鱟地坊80至84號華成樓B座地下B1舖，面積約1,000平方呎，原業主在2016年12月以2,750萬元購入，原本以2,800萬元放盤，求平手離場，但最終仍然要減價2成至2,280萬元沽出，帳面蝕讓470萬元，連同佣金等雜費，估計實際損失超過700萬元。

另外，受新冠肺炎疫情影響，工商舖投資氣氛可謂跌至冰點，當中以工廈劏場反應最為冷清，不少投資者大幅提升佣金刺激地產代理的積極性，希望盡快去貨。其中葵涌藍田街一個工廈劏場項目，一共提供約30個工作室，售價約81萬至192萬元之間，去年已售出大部分單位，現時尚餘約9個單位未售，大業主早前將佣金調升至最高12%。而觀塘The ICON拆售項目，佣金也高達8%。

廖偉麟看好 加價放售物業

而個別投資者因應措施反價，投資者正八集團廖偉麟指，放寬按揭可望帶動成交，工商舖價跌幅有望收窄，而他亦把旗下放售物業全綫加價，商廈加幅約6%，而舖位涉資7%。如旗下金鐘力寶中心2座31樓02室，面積約2,648平方呎，現加價5%定價為9,500萬元，呎價約3.5萬元。

盛滙商舖基金創辦人李根興稱，政府減辣後，市場氣氛有正面影響，多了買家願意還價，但業主「等唔切」，以蝕讓成交為主。

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》指，隨着香港爆發第三波疫情令市況更趨不明朗，7月甲級寫字樓市場新租賃成交按月下跌14%，持續回落，並連續12個月錄得負吸納量，涉及面積達277,100平方呎。

過去數月的趨勢持續，大部分租賃成交均集中於中環以外的地區，原因是普遍租客希望物色租金較相宜的寫字樓。市場錄得較矚目的成交為Blue Pool Capital承租銅鑼灣希慎廣場可租用面積16,000平方呎，計劃由中環現址遷入並擴張。JobsDB則由銅鑼灣非甲級寫字樓遷往鰂魚涌，已承租區內電訊盈科中心14,700平方呎。

中環招頂租樓面 創9年高

中環寫字樓市場，上月錄得29,200平方呎的負吸納量，空置率升至5.7%。由於經營前景不明朗，區內持續錄得退租個案，截至7月底，招頂租的樓面已佔中環甲級寫字樓總存量的2.1%，為2011年1月以來首次超過2%。

不過，7月租金跌幅見放緩，整體甲級寫字樓租金按月下跌0.9%，跌幅為2020年2月以來首次少於1%。中環寫字樓租金按月回落0.7%，跌幅為各區最小；相反，由於尖沙咀空置率達8.4%，為九龍東以外空置率最高的地區，因此租金按月下跌1.5%，跌幅為各區最多。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，由於租客暫緩作出較大的地產租賃決定，現時的租賃需求疲弱。預期今年下半年將有更多招頂樓面推出市場。