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資訊週報: 2020/08/28
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2020.08.28 蘋果日報
54% 台北公設最高小宅
賣35坪僅15坪 等於砸千萬買虛坪

買房斤斤計較,但北市竟出現公設比53%小宅,令人咋舌。這間不可思議的房子位在台北市內湖區康樂街,為屋齡6年華廈的3樓、2房格局,標榜坪數35.85坪,但實際室內坪數不到15坪,在售屋網上出現1900萬元、1580萬元兩種開價。由於高達54%公設比相當驚人,購屋者等於花千萬買虛坪,引發注意。

對於公設比高到嚇人,房市業者分析,新屋公設比在30%~35%較為合理,該物件因戶數少,加上電梯、消防水箱等才拉高公設比,直言「應是台北公設比最高的小宅了」。

《蘋果》追查,這間待售小宅權狀35.85坪,在比價網上出現1900萬、1580萬兩種不同開價,儘管價格可以再議,但以房屋高達54%的公設比換算,實際室內坪數不到15坪,若用最高售價1900萬計算,等於購屋者花了1026萬買虛坪,相當驚人。

公設不逾35%較合理
對此,屋比房屋總監陳傑鳴表示,目前新屋公設比約在30%~35%之間較合理,超過50%以上的公設比確實少見。陳傑鳴說,台灣房市近年受到高房價、少子化、單身人口變多等因素影響,台灣家庭購屋坪數有逐漸縮減的趨勢,目前小宅產品在市場中相當熱銷,以去年來說,北市25坪以下小宅交易超過5成,遠高於其他都會區。建議民眾在選購這類小宅時,首先要多比價,善用房屋比價網,避免遇到同屋卻不同開價的情況。

每坪128萬高於行情
另外要注意的是,單價不可追高,要挑選捷運或成熟精華商圈周邊、公設比盡量不超過33%、注意採光通風等要點,才可不買貴,並兼具生活品質。

住展雜誌研發長何世昌表示,通常公設比超過35%,購屋者接受度就變低,而超過40%的建案銷售速度非常慢。不過何世昌說,建商怎麼灌公設對消費者而言並不重要,消費者在意的是買多或買少,建議民眾買小宅用總價除以主建物的坪數(實坪)來換算。《蘋果》以該建物總價1900萬,除以主建物的實際坪數14.8坪,換算下來每坪要價128萬,高於周邊行情。

《蘋果》致電協助銷售的房仲魏先生,他表示,該華廈為屋主自建,目前全棟銷售中,至於公設比高的原因,是因為一層一戶,「一出電梯就到自己家」,住家環境單純,原本電梯出口的公共走道也併為室內使用坪數,才顯得公設比高。至於附近生活機能,魏先生說,該樓為巷弄住宅,騎車到哈拉影城商圈約10分鐘,距離東湖捷運站走路約15分鐘。

不具名業者透露,該棟一層一戶,總共只有6戶,基地面積小,戶數特別少,加上電梯、消防水箱等設備才會拉高公設,直言「是台北公設比最高的小宅了」,室內實際坪數僅不到15坪,如果依照售屋廣告隔成3房,會「超級勉強」,也是購屋者要注意的一點。
 
2020.08.28 工商時報
行情旺到爆 大台北商辦前八月推案 突破千億大關
商辦市場旺爆,連台北市精華地段屋齡30年的老舊商辦大樓,每坪成交行情也站上百萬大關,預期未來五年商辦市場還是大多頭格局之際,建商紛紛拉高辦公、廠辦的推案比重。最新調查顯示,今年前八月大台北都會區商辦推案量已突破千億元大關,比去年同期爆量逾120億元、年增12%。

住展雜誌研發長何世昌27日表示,近年商辦市場看俏,越來越多建商投入開發行列,但市場「缺貨感」還是明顯,預料在下一波商辦完工交屋高峰來臨之前,商辦市場榮景依然可期。

住展調查顯示,台北市今年商辦待售案量約286億元,年增逾百億元,年增幅約64%;至於新北市,商辦待售案量約805億元,年增僅1%。就待售商辦件數來看,台北市去年同期僅九個,今年前八月則激增至14個;新北市去年18個,今年已攀升至20個,雙北市商辦建案數量同步放量。

在熱門戰區方面,台北市14個商辦案有11個座落在士林、北投、內湖、南港,尤以內湖七個為最;新北市則主要集中在汐止、新店、中和、土城與新莊,尤以汐止、中和供給量較大。

汐止主要為「遠雄U-TOWN」一期與二期、「環宇科技中心」、「富鼎科技大樓」等案,中和則有「中板科技大樓」、「台灣科技廣場」、「世界W」等。

何世昌分析,大台北商辦供給量放大,但市場仍出現「缺貨感」,主因包括目前線上供給多為B辦,A辦供給短缺的情況依舊嚴重;住宅價格普遍仍高於商辦,部份商辦游走灰色地帶,被買方作為住宅使用,商辦的實際量比帳面上還少。

此外,有些求售中商辦大樓,空間規劃不見得符合目前企業主的需求,且有些商辦大樓期待整棟出售,像內湖「鼎實科技大樓」、南港「砳建築」,由於總價高,能負擔的企業主也相對較少。

何世昌分析,最近台北市已掀起「搶種商辦」熱潮,正如搶種高麗菜一樣,未來推案量將激增,預期最快2024年,將出現商辦完工交屋第一波高峰,屆時商辦市場供需結構將再觀察。
 
2020.08.28 工商時報
住都中心首購國產署土地 永和危老整建案 奏捷
國家住都中心主動價購國產署國有非公用地,參與危老整建,27日公告促成新北市永和區,由恆岳建設負責,將延宕六年的都更案轉為危老,已申請建照,是住都中心首宗價購國產署土地協參危老的成功案例。

原本新北永和區信義段土地是申請都更方式重建,地主有13戶,都有意願參與都市更新,但延宕5、6年之久,且中間還有一條道路,屬國產署,導致原本就不大的基地被劃分成兩塊,整建難度更大。

承辦恆岳建設改以申請危老重建,成為國家住都中心參與危老整建的第一個受理申請案,全案也在五個月內快速走完流程,順利申請建照。

資深規劃師張方瑩表示,這塊基地原本不完整,有國有地道路橫越中間,因此住都中心向國有財產署價購非公用土地,協助完成危老整建申請,擴大基地面積,也順利獲得22%的基準容積獎勵,比原本走都更還要高。

這塊基地緊鄰捷運頂溪站,基地面積294.8坪,未來整建後樓地板面積將達到3,000坪,三年後完成改建,就會成為捷運站周邊的金雞母。住都中心未來可分回10戶,出售所得可用做第二期社宅興建經費。

危老改建雖取得100%所有權人同意,進行速度較快,但因為基地小等限制,施工成本較高。住都中心指出,面積小、開發規模小的基地,將參考都市更新權利變換標準單價,從寬調整工程費用上限6%,接鄰道路狹窄者調升5%。
 
2020.08.28 工商時報
都更條例修正 簡化代拆程序、提高容獎
內政部27日通過《都市更新條例》修正草案,對都更案內的危險建築物,在完整配套下,可簡化地方政府代拆程序,並提高危險建築物參與都更容積獎勵誘因,最高可達原容積的1.3倍,希望大棒與胡蘿蔔雙管齊下,加速都市更新。

九二一地震後,政府提高建物耐震規範,但九二一前蓋的六層樓以上高風險建築物仍有3萬6,200多件。官員指出,很多耐震係數不足的建築物是高樓層,例如九二一的東興大樓、台南地震的維冠大樓,因原本戶數就多、容積也高,有改建的急迫性,但卻欠缺都更誘因。

這次內政部提出《都市更新條例》第57、65條修正草案,一方面簡化代拆程序,另一方面給予更高容獎,以大棒加胡蘿蔔,雙管齊下方式鼓勵危老建物整建。

修法草案規範,對都更案內危險建築物,在已取得多數共識,並有完善安置配套的前提下,可簡化地方政府代為拆除的程序。

官員指出,去年修法內容是都更計畫核定後,要經實施者私下調解、主管機關公開調解等程序,程序齊備後由地方政府代拆釘子戶。未來則是針對地方政府認定有即刻危險性的建築物,直接連結《建築法》第81條,不用再走冗長的協調程序,就可以進行代拆。

另針對實施都更計畫範圍內,新增二項規定,其一實施容積管制前6層樓以上都市高風險建築物,給予容積獎勵可以原建築容積1.2倍核計;其二對於有危害公共安全的建築物,因有改善迫切性,給予容獎為1.3倍。

修法說明指出,原建築容積高於基準容積的中高層建築物樓層,相對四、五層樓集合住宅戶數多、且所有權人整合相對不易,致災風險高。
 
2020.08.28 工商時報
抵費地標售 南岡山千坪建地最熱門
高雄地政局將標售10.05億抵費地,其中,位於捷運紅線南岡山站的87期重劃區,6月曾以每坪最高37.78萬脫標一筆建地,此次再以每坪底價33.05萬標售1006.53坪土地,因底價與市價差距近15%,預計將引起搶標熱潮,由於該地也是此次標地總底價最高者、約3.32億元,最受市場關注。

新任高雄地政局長陳冠福27日主持地政局定期土地標售記者會指出,此次共推出12標14筆建地,9月16日開標。他表示,位於高捷紅線R24南岡山站生活圈的87期重劃區,此次將推出「住三-1」土地1006.53坪,每坪底價33.05萬,由於該區擁有樂購廣場、秀泰影城及高醫分院等,成為建商搶進的熱門區域。

2020年6月17日,高雄地政局首次標售87期重劃區的兩筆土地,一筆346坪由藏美建設以總價1.31億、每坪37.78萬元得標,溢價約25.93%;另一筆73坪土地脫標價每坪34.79萬元,溢價約15.97%。

此外,高雄地政局標售抵費地以來都是可供興建住宅的建地,9月將首度標售一筆377.99坪「特定倉儲轉運專用區2-2」土地,無法興建住宅,但可做企業總部、會展、餐飲、零售、空廚和停車場等商業用途,由於該地位於大魯閣草衙道對面,標售結果備受關注。

高雄地政局長陳冠福27日表示,第86期市地重劃區378坪土地位於小港國際機場北側,西北側隔著中安路就是大魯閣草衙道大型休閒購物中心,東側有中安路連接88快速道路,西側可由中山四路銜接國道1號往高雄港區,步行至捷運紅線草衙站只需五分鐘,交通便捷,具備陸海空運輸優勢。他說,「這是高雄地政局第一次標售倉儲轉運專用區用地」,可作為商業服務及物流倉儲使用。
 
2020.08.28 經濟日報
建商獵地 搶進商辦市場
迎接商辦好光景,目前至少有十家上市櫃建商投入商辦、廠辦市場;上市建商高階主管表示,由於企業汰舊換新、台商回流等效應,但市場供給有限,看好未來龐大需求,及早搶進市場。

目前包括華固(2548)、長虹、遠雄、皇翔、興富發、宏普建設、國揚實業、新潤興業、潤泰新、綠意、皇鼎等11家上市櫃建商投入商辦、廠辦市場。業者初估,近三、四年在同業持續購地擴大商辦市場布局下,保守估計潛在推案量至少1,500億元,由於同業積極獵地,預期推案金額將持續擴增。

住展雜誌研發長何世昌認為,愈來愈多上市櫃建商投入商辦、廠辦市場,最快2024年將迎來完工交屋第一波高峰,屆時有很多供給量陸續釋出,恐讓市場產生變化,甚至可能進一步影響商辦行情表現。

上市建商高階主管分析,光是台北市三大商辦主戰場,包括台北車站、信義計畫區、南港,可以算出來的商辦供給量約30萬至40萬坪,且將在未來三到五年陸續釋出,但相較於供給量可量化成數據顯示,「市場需求卻無法估算,因為沒有人知道口有多大,但可以肯定不會太少」。
 
2020.08.28 鉅亨網
後疫情時代的「公園宅」吸睛 桃園三大區域房價漲幅逾1成
今年上半年桃園移轉棟數 2 萬棟,占整體六都比重 18.55%,且年增 13.1%,是六都中唯一跟去年同期相比成長的區域,買氣推升同時,鄰近綠地的公園宅近 2 年房價平均漲幅 6.8%,其中以風禾公園周邊住宅房價漲勢最大居冠,2 年房價成長 15.8%,其次是埔頂公園周邊住宅漲 13.9%,兩區漲幅超越青埔地區的青塘園的 10.9%。

房仲業者指出,桃園重劃區多,小檜溪、中路重劃區綠覆率高於 10%,優於桃園其他重劃區,成後疫情時代焦點。就當地房仲加盟業者指出,兩個重劃區相比,中路重劃區漸有新成屋釋出,但交易量低,而小檜溪重劃區則處預售建案增量推案階段,以高綠覆率成為重要訴求。

房價漲幅最高的桃園三大公園宅,共通點就是綠地廣達 5-6 公頃,視野遼闊活動空間大,健身運動概念興起,再加上交通便捷性佳,在地居民喜愛,也吸引外來客打卡拍照,讓綠地公園宅也成了購屋的參考指標,尤其房價在 1 字頭更是加倍受到購屋客喜愛,因此讓綠地公園概念宅走夯。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,2020 年「風禾公園」周邊住宅均價來到每坪 24.9 萬元,主要是知名建案拉抬成交單價,加上中路特區以高綠覆率作為主要賣點,三大指標公園及六座兒童公園,尚有足球場、網球場,綠地等等,使得房價得以支撐,又緊鄰桃園市核心市區,在整體居住環境氛圍極受買方好評,且是最靠中正藝特區的重劃區,除享有中正藝文特區的優勢,且能享有原有市府商圈的便利性,省房價、也少去新興重劃區等待發展時期的不便性,年輕首購族,偏好購屋總價 1000 萬內的 2 房車,而 3 房車購屋總價約在 1200-1500 萬元。

而房價漲幅居次的是「大溪埔頂公園」,每坪房價從兩年前 16.6 萬元來到 18.9 萬元。台灣房屋大溪仁和直營店 店長黃正偉指出,區內有透天別墅與大樓產品多元,且「大溪埔頂公園」有萬坪樹海、楓林步道、植生空橋、落羽山丘、親子休憩為設計主題的公園,周邊主要路段為埔頂路一、二段、介壽路及員林路組成,員林路可銜接台 66 線前往觀音區、國道 1 號,沿埔頂路可銜接國道 3 號、國道 2 號,聯外交通便利,距離大溪老街只有 3 分鐘車程,江怡慧提到,也因為高綠覆率特色加上交通便利等優勢,吸引許多建商爭相推案,相當受購屋族好評。

同時,位於青埔地區的「青塘園」週邊房價一直都比區域行情高,可謂是桃園的大安森林公園!中壢區青埔的「青塘園」擁有綠地與親水生態,及水岸景致,加上近機場捷運線 A19 站,和桃園國際棒球場,尚有冠德購物商場、桃園美術館以及亞洲矽谷計劃等利多,因此吸引不少買家,另外尚有許多外籍人士來此居住,其中不乏有機師、空姐或是航空業與物流業從業人員到此購屋。

江怡慧指出,近日最受歡迎踩點的「大有梯田生態公園」,週邊住宅均價只有 1 字頭,較桃園區均價 2 字頭低,生活機能完善也是相當值得購屋者留意的區域。
 
2020.08.28 買購新聞
力推台中共好社宅,至今動工近2千戶
台中市政府全力推動社會住宅,除向中央爭取政策與預算支持,市府也努力進行完善規劃,包括將社會住宅取名為共好社宅,營造品質好、環境好、規劃好的「台中好宅」,2018年以前台中市社會住宅動工數約1771戶,盧秀燕市長上任後積極推動,至今已新增開工1997戶,後續還有千餘戶社宅案件正進行招標作業,未來將持續努力推動,讓市民朋友擁有安康宜居的生活環境。

中央住宅政策核心目標為「8年推出20萬戶社會住宅(興建12萬戶、包租代管8萬戶)」,台中市分配戶數約為1萬戶。截至2020年7月底,查六都社會住宅興辦戶數統計表,台中市第一階段興辦戶數為5,008戶,已新建完工戶數為891戶,執行率18%,位居六都第三名。

市府都發局指出,2018年以前,社會住宅動工案件共計6案(約為1,771戶,光正一期、南屯精科段、育賢一期、北屯北屯段、北屯同榮段、梧棲三民段);自盧秀燕上任後,市府在2019年動工案件共4案(約為1,897戶,育賢二期、尚武段、安康二期、南屯建功段),該年新增已完工戶數為391戶,分別為大里光正段一期(201戶)及南屯精科段(190戶)社會住宅;2020年太平育賢一期(300戶)完工、入住,預計2020年動工的案件有規劃100戶的東區東勢子段社宅,且規劃250戶的太平育賢段三期、160戶的太平永億段、230戶的大里光正段二期、400戶的西屯惠來厝段已經在辦理招標作業,後續將擇期舉行開工。此外,海線指標性的社宅案件梧棲三民段預計於2021年完工、入住。

都發局表示,目前第二階段已新增西屯國安段、烏日新榮和段等2處基地,刻正辦理專案管理作業及西屯國安段統包工程發包,預計加快興建效率可再增加770戶住宅單元,後續也將持續盤點區位、面積適宜基地,並已於2020年7月與中央開會達成共識,將相關基地納入第二階段興辦標的,共同達成1.2萬戶社會住宅目標、攜手共好。
 
2020.08.28 NOWnews
八德買氣熱 賣很久房子近期都銷出去
八德進入交通建設高峰期,又疫情趨緩,點燃全台房市,加乘之下帶動八德交易量穩健成長,由於該波房市由自住買方支撐,條件好的住宅商品銷售快速,連庫存許久的物件也均於近期陸續出售。

「住宅銷售物件變少了,因為好物件賣很快,連賣很久的住宅產品也都賣掉了。」信義房屋八德大和店店長劉邦儀說,八德交易熱絡度一直居高不下。依桃園市內政部統計,今年累計1-7月,八德不動產買賣移轉棟數為2163棟,較去年同期成長17.49%。

從銷售流通天數也可見八德「賣很久的物件都賣掉了」。根據信義房屋企研室提供的資料顯示,八德今年1至2月平均銷售流通天數不到100天,今年7月統計延長平均至140天左右,企研室分析指出,由於該份數據計算標準,是從與客戶簽約日算起,即便是續約也不會重新計算,因此代表原本一直賣不掉物件在近期內銷售,才會將流通平均天數拉長。

八德之所以房市熱絡不斷上揚,與其交通建設相關。劉邦儀說,八德交通建設多,涵蓋軌道與國道交流道等。

桃園捷運綠線整體工程預定於2020年底完成11跨橋面版及部分車站出入口結構,高架工程預計於2025年底完工,目標2026年順利通車。桃園市長鄭文燦日前視察八德捷運工程時表示,八德區是桃園捷運重要入口,設有5個車站,後續尚有捷運綠線延伸中壢段、捷運三鶯線延伸八德段、大溪埔頂支線等。其中,八德G01站、G04站周邊部分空間將作為聯開基地之用,未來可接此興建大樓,開發效益相當高。
 
2020.08.28 工商時報
經國特區商辦夯 中悦啟動造鎮
桃園經國特區商辦市場發燒,吸引壽險業者搶進!繼遠雄人壽五年前以每坪119萬天價標下經國路旁土地後,中國人壽近日也斥資約8.53億買下中悦建設機構「中茂亞太中心」五個樓層商辦、共3,211坪,看好經國特區前景,中悦將再推出總面積1.85萬坪的預售商辦,瞄準整棟需求的客戶,為企業量身打造總部大樓。

中悦建設機構近年布局經國商辦市場,握有近萬坪土地打造「金融中心計劃」,目前已推出兩棟商辦,而「中茂亞太中心」也在中壽進駐後全數完銷,至於即將完工的「商貿中心CBD」規劃地下4層、地上13層,整層440坪商辦,也有六成銷售率,不少都是傳產企業自用或置產需求,每坪單價站穩3字頭。

中悦表示,美中貿易戰帶動全球供應鏈轉移,加上疫情影響,台商大規模回台投資布局,桃園近年是工業設廠的重鎮,衍生企業辦公、客戶服務、展示商品的需求相當強勁,且相較雙北地區,桃園不僅商辦價格更合宜,境內擁有32座工業區,產業鏈完整且橫向整合靈活,過去小公司多為廠辦合一的經營模式,隨著產業升級、二代接班後,更衍生頂級商辦的需求。

桃園商辦市場發展從早年的南崁到中正藝文特區,如今經國重劃區在南崁、中正北路交流道建設,以及增設轉運站後,商辦發展正式邁入第三階段,占地29公頃的經國重劃區規劃9公頃商業區,未來將成為桃園最大商辦供給區域。

中悦表示,經國重劃區是桃園唯一擁有雙交流道的重劃區,經國轉運站日前啟用,加上桃捷綠線G12站幸福橋未來完工通車,緊連接670公頃的南崁新市鎮開發,皆有利經國重劃區發展成為桃園企業總部核心,中悦在經國重劃區布局高端住宅及商辦,規劃五棟商辦、二棟水岸豪宅,即是複製過去在桃園藝文特區商辦、南崁豪宅造鎮模式,目前藝文特區的商辦不少都有4字頭單價。

中悦建設機構打造北桃園「金融中心」計劃,將啟動百億的高端商辦造鎮,並且以「客製化」模式,協助企業量身打造企業總部,瞄準有整棟需求的企業貴客。
 
2020.08.28 中國證券報
中交地產:上半年淨利潤1.25億元 同比增長34.26%
中交地産8月27日晚間發布了半年報,上半年,公司實現營業收入60.02億元,同比增長243.45%;歸屬股東凈利潤1.25億元,同比增長34.26%;基本每股收益0.18元,同比增長38.46%。

  上半年,公司實現全口徑簽約銷售面積65.45萬平方米,簽約銷售金額122.80億元,銷售回款金額100.22億元,實現權益口徑簽約銷售金額88.19億元,銷售回款金額72.87億元。

  土儲方面,上半年,公司共獲取13個項目,全部位于一線城市、準一線城市、省會城市或強二線城市,新增計容建築面積194.12萬平方米,土地購置總價款272.17億元,權益價款 101.39億元。

  中交地産稱,公司在發展主營業務基礎上,積極探索和開拓特色小鎮、養老地産、TOD城市綜合體、城市更新、産業地産、物流地産、融資代建等新航道業務,以特色特質差異化發展戰略引領企業創新發展。

  截至報告期末,公司總資産737.33億元,較2019年末增長54.51%,歸屬于上市公司股東的凈資産28.13億元,較2019年末增長2.71%。

  中交地産表示,公司下半年的工作重點包括:通過招拍挂、收並購方式加大土地儲備;進一步降低融資結構和降低融資成本,優選大型金融機構建立長期戰略合作關係,最大限度發揮資金時間價值;進一步提高項目設計品質,打造中交地産特色産品譜係,形成“産品力+服務力”的競爭優勢等。

  
 
2020.08.28 中國證券報
大名城:上半年營收同比增長超七成 實現凈利潤3.02億元
8月27日晚,大名城發布2020年半年度報告。公司上半年實現營業收入76.69億元,同比增長74.41%,實現歸母凈利潤3.02億元,同比增長9.78%。

  大名城表示,報告期內公司符合收入確認條件的房地産銷售面積較上期增加,帶來本期房地産銷售收入同比增長。報告期內,公司完成半年度既定目標,共實現簽約面積39.50萬平方米,累計實現銷售金額70.64億元,續建在建面積250.90萬平方米。

  在房地産項目投資布局上,公司加快拿地節奏。截至報告披露日,公司先後競得上海臨港科技城、臨港奉賢、松江永豐、青浦朱家角,福州金山等優質地塊,總計土地面積465畝,土地投資金額78億元。值得一提的是,大名城今年以來尤其青睞上海臨港區域,在臨港片區一舉獲取總計254畝優質土地。

  不過,由于報告期內加大土地投資力度,公司經營性現金流同比呈現下降趨勢,但依然保持持續為正,經營活動産生的現金流量凈流入19.12億元。截至報告期末,公司貨幣資金余額60.48億元,資産負債率65.06%,現金短債比為1.28。

 
2020.08.28 中國證券報
萬科:上半年實現凈利125.1億元 持有現金1942.9億元
8月27日晚間,萬科A(000002)發布2020年半年報,報告期內,公司實現營業收入1463.5億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元,同比分別增長5.1%和5.6%;實現合同銷售面積2077.0萬平方米,合同銷售金額3204.8億元。上半年,萬科繼續保持經營性現金流為正,截至6月底,公司持有貨幣資金1942.9億元,一年內到期的有息負債總和為968.2億元。

  上半年,受疫情影響,全國房地産行業的銷售及開發投資規模一度呈現下滑趨勢,國家統計局數據顯示,1至6月全國商品房銷售面積和銷售金額分別為6.94億平方米和6.69萬億元,分別同比下降8.4%和5.4%。在此背景下,萬科發揮公司在居住領域的優勢,住宅開發和租賃住宅業務呈現穩步發展的態勢。

  住宅開發方面,萬科上半年銷售逐步恢復,合同銷售金額3204.8億元,同比下降4.0%,降幅較一季度收窄3.7個百分點;結算收入實現1289.7億元。公司已售未結資源持續上升,6月底合並報表范圍內有4743.2萬平方米已售資源未結算,合同金額合計約6953.3億元,較上年末分別增長10.6%和14.2%。

  對于未來的項目儲備,萬科表示,公司堅持理性與審慎的投資,在做好安全與發展平衡、風險與收益匹配的前提下發掘各類潛在的投資機會。上半年,萬科獲取新項目55個,總規劃建築面積980.2萬平方米,權益規劃建築面積504.6萬平方米,權益地價總額約321.3億元。與此同時,公司的項目資源保持在合理水平,6月底萬科在建項目和規劃中項目的總建築面積約15719.7萬平方米,此外還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,此類項目中萬科權益建築面積合計約582.5萬平方米。

  租賃住宅方面,萬科持續打造以“泊寓”為主的青年公寓産品,上半年産生租金收入10.5億元。截至6月底,萬科在33個城市累計開業泊寓12.73萬間,其中上半年新增開業1.89萬間,另外有5.77萬間尚在規劃和在建中。值得一提的是,萬科的租賃住宅以改善出租率和客戶滿意度為主要目標,不斷提升現有項目經營管理質量,疫情之下出租率逆勢提升,截至6月底,已開業項目整體出租率為88%,開業6個月以上的項目出租率較去年年末提升3.7個百分點至93.7%。

  物業服務方面,上半年萬科物業實現營業收入67.0億元,同比增長26.8%,其中55%來自于萬科以外的項目;截至6月底已接管面積5.2億平方米,累計簽約建築面積6.8億平方米。上半年萬科物業由住宅商企“兩翼齊飛”升級為“三駕馬車”的發展戰略,加快“物業城市”業務發展,持續拓寬城市空間業務發展格局,目前“物業城市”業務已拓展至7個城市。

  物流倉儲服務方面,上半年萬科旗下萬緯物流管理的項目(含非並表項目)産生租金及服務收入合計為8.3億元,同比增長36.9%,其中高標庫租金收入5.7億元,冷庫租金及服務收入2.6億元。截至6月底,物流倉儲服務累計開業建築面積616萬平方米;合計服務客戶超過850家。通過精益管理及信息化手段,萬緯物流不斷持續提升經營能力,截至6月底高標庫和冷庫的穩定期出租率和使用率分別為89.1%和81.5%,同時積極探索資産運營能力,首期類REITs産品“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”6月在深圳證券交易所成功上市。

  商業開發與運營方面,萬科以印力集團作為商業開發與運營平臺,持續提升項目的運營表現。上半年萬科旗下運營管理的商業項目(含非並表項目)産生租金收入30.5億元,同比增長0.3%。截至6月底,萬科旗下商業項目累計開業面積達到836萬平米,同比增加11.1%,此外尚有規劃中和在建商業建築面積543萬平方米;開業項目整體出租率達到90.6%,開業3年以上的商業項目出租率91.8%。

  
 
2020.08.28 證券
深交所:推動基礎設施公募 REITs 試點項目穩健起步
  8月26日,深交所召開基礎設施公募REITs實務討論會,圍繞基礎設施公募REITs試點具體實務操作問題進行深入交流。國家發改委、中國證監會和基金業協會相關人員出席,環保、交通、資料中心、產業園區、能源發電、物流倉儲等領域近30家企業和證券公司、基金公司等近20家市場機構參加會議。

  與會代表圍繞相關領域資產及運營特點,就基礎設施公募REITs發行上市涉及的產證手續、資產轉讓、產品設計、成本控制、資訊披露和流動性安排等重點問題充分討論,並提出重要意見建議。各企業和市場機構代表表示,將持續與相關地方政府、主管部門和深交所加強溝通協作,著力推進解決專案準備過程中遇到的實際問題,積極推動基礎設施公募REITs試點專案穩健起步和高品質運行。

  作為我國資產證券化和REITs創新產品實踐的重要平臺,深交所自試點通知發佈以來,全力配合證監會、發改委等有關部門,扎實有序落實基礎設施公募REITs試點相關工作任務。一是制定完善配套規則體系。公募REITs審核、發售等相關配套業務規則的制定工作已基本完成,履行相關程式後將儘快發佈。二是加快推進業務系統開發。REITs審核、發行、上市、資訊披露和收購等相關業務系統已初步準備就緒,將配合業務規則發佈啟動相關測試。三是服務試點儲備專案夯實質量基礎。通過高層溝通、市場培訓、座談走訪等多種形式加強市場服務培育和投資者教育,發揮合力支持優質項目落地。

  基礎設施公募REITs試點是創新投融資機制,盤活存量資產,促進基礎設施高品質發展,深化供給側結構性改革,積極服務國家發展戰略的重要舉措。深交所相關負責人表示,深交所將認真研究實務討論會提出的意見建議,廣泛聽取市場聲音,充分尊重市場意見,加緊完成規則發佈,做好技術準備,強化風險防控,並積極推動完善稅收、國資轉讓等配套政策,促進完善二級市場流動性安排,培養相關人才,支持基礎設施公募REITs市場長遠健康發展,努力提升資本市場服務實體經濟能力,全力建設優質的創新資本中心和世界一流的交易所。
 
2020.08.28 經濟通
綠城中國(03900)中期純利升2%,不派息
綠城中國(03900)公布,截至6月30日止中期純利約20﹒95億元(人民幣.下同),按年升約1﹒85%,每股盈利65分,不派中期股息。

該集團指,收入238﹒96億元,較去年同期增長28﹒1%,但財務費用逾4億元,預期信用虧損模式下由去年同期的撥回淨值轉為減值虧損約3﹒15億元拖累盈利,稅項減約5億元抵銷部分影響。該集團指,期內總銷售912億元,增長23%,並新增43個項目,總建築面積約1097萬平方米,預計可售貨值1756億元,大幅增長1﹒81倍。

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告
 
2020.08.28 信報
弦海單位租7900 新樓梗房水平
入伙後5宗租賃 全部低於萬元

住宅租金持續探底,撞正近年有海量私樓落成入伙,屯門區月租1萬元內的私樓租盤出現大洗牌,由過往普遍以高齡住宅如已屆約38年的「置樂三寶」(萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈)支撐大局,逐步轉移至新晉住宅。本月收樓的弦海快速錄得至少5宗租賃成交,月租清一色低於1萬元,其中實用面積162方呎的開放式單位以每月7900元租出,僅稍微高於將軍澳日出康城緻藍天一個分租房的月租7500元。

綜合代理消息,弦海本月收樓後至今錄得5宗租賃成交,實用面積162至224方呎,月租7900至8500元。月租最平一伙為低層D室開放式,實用面積162方呎,原叫租8500元,終減至7900租出,創該廈月租新低,每呎48.8元;業主2018年以323.22萬元入市。另一宗月租僅8000元的成交,為昨天租出的低層J室開放式,實用面積224方呎,呎租35.7元;業主去年以399.29萬元購入單位。

屯門一手盤落成多 供應海量

祥益地產高級區域經理黃慶德指出,隨着屯門近年有多個新住宅入伙,區內不乏月租1萬元的新樓租盤供選擇,以弦海為例,目前有多達20個租盤叫租低於1萬元,其中8個意向月租更低見「八字頭」,包括高層D室開放式入場單位,實用面積162方呎,僅叫租8500元。

一向不乏細單位供應的菁雋,亦成為區內月租1萬元內租盤供應的生力軍,本月暫錄得2宗租賃成交,同為實用面積170方呎的開放式戶,月租僅7500元及7800元,當中月租較低的一伙為極高層16室,呎租44.1元;業主去年7月斥324.4萬元購入。

值得一提的是,屯門區本月暫錄得127宗租賃成交,佔25宗或19.7%月租低於1萬元,當中單計弦海及菁雋已佔7宗,甚至較過往屬平租成交大熱的「置樂三寶」本月共4宗月租低於1萬元租賃成交更多。該4個成交單位實用面積239至256方呎,月租7500至8500元,呎租30.5至33.2元。

區內舊樓叫租受壓

事實上,在租金回落兼供應增多雙重打擊下,除屯門月租1萬元內的租賃成交急增外,不少新樓單位租金同時淪為分租房水平。例如同區滿名山滿庭7座低層C室,實用面積598方呎2房戶,業主於2018年4月把其中一個實用面積逾100方呎的「梗房」以每月9000元租出,而弦海及菁雋本月租賃成交的月租竟全低於該分租房。

有代理指出,緻藍天5座極高層RD室3房戶,實用面積758方呎,業主擬把其中一個實用面積60餘方呎的睡房出租,叫價7500元;換言之,弦海本月以7900元租出的單位,只較該分租房高400元或5.3%。

美聯物業助理區域經理蔡偉傑坦言,屯門新樓近年在月租1萬元內的租賃市場扮演重要角色,對區內部分樓齡較高的住宅甚至大型屋苑的租金構成壓力,不少屯門業主叫租開始軟化,「即係跟返個市,人哋平你都要平返啲」,並相信未來情況將會持續。
 
2020.08.28 信報
工商舖劈價未止 美聯籲加碼減辣
政府上周突然宣布放寬非住宅物業按揭成數,刺激工商舖市場在減辣後的一周共錄得47宗成交,較之前一周反彈42.4%,惟交投仍屬低水平。美聯工商舖(00459)行政總裁黃漢成表示,減辣對市場的作用有限,降價成交不斷,呼籲政府下調工商舖印花稅,以及再放寬工商舖的按揭成數,以激活市場保經濟。

冀政府降印花稅至4.25%

根據美聯工商舖前線及市場部的統計資料,於8月13日至19日減辣生效前一周,市場共錄得33宗工商舖買賣;但自工商舖放寬按揭生效起一周(即8月20日至26日),工商舖共有47宗成交,較減辣前一周反彈42.4%,主要由舖位交投帶動。租務方面,減辣前一周市場有247宗成交,一周後增至290宗,升17.4%。

美聯旺舖董事盧展豪表示,舖位成交量由減辣前一周的6宗明顯增加至減辣後一周的22宗,並以細銀碼舖為主,惟蝕讓潮不斷。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,減辣後一星期的商廈買賣僅7宗,與減辣前相若,反映商廈未有特別受惠減辣措施,業主叫價以減價個案比例較高,減辣後的成交也以低市價為主。

工廈方面,美聯工商董事陳偉志說,減辣後一周的交投量僅18宗,與減辣前相若,可見減辣未對工廈市場構成太大影響。

黃漢成呼籲政府再放寬按揭成數,並以累退式的方式計算,2000萬元以下物業可借七成,2000萬至5000萬元可借六成,5000萬元以上可借五成;同時應把工商舖印花稅由最高的8.5%降至4.25%,即回復2013年工商舖辣招生效前水平。

然而,黃漢成對下半年工商舖市場仍然樂觀,除政府放寬按揭措施外,也包括美國無限量寬、中概股回流香港上市及多個工商舖新盤有望推售等利好因素,因此維持下半年工商舖成交量可望增至2600宗,較上半年升逾85%的預測。

另外,美聯工商舖截至今年6月底中期業績盈轉虧,蝕778.4萬元,去年同期則有盈利2096.7萬元;每股虧損0.431仙,不派中期息。
 
2020.08.28 經濟
萬科多賺近6% 下半年續積極賣樓
萬科(02202)上半年多賺5.6%至125.1億元(人民幣,下同),不派發中期股息。期內,收入按年增5.1%至1,463.5億元,累計實現銷售金額3,204.8億元,按年下降4%。

萬科昨跌3%,收報24.65港元。

萬科上半年房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1,381.4億元,按年升3.9%,惟結算毛利率跌4.2個百分點至24.1%。截至6月底止,萬科有4,743.2萬平方米已售資源未結算,合同金額合計約6,953.3億元,較去年底分別增長10.6%和14.2%。

期內,物業服務升26.8%至67億元,其中55%來自於萬科以外的項目。

萬科表示,下半年經營形勢依舊複雜,無論是疫情還是宏觀經濟都存在諸多不確定性,但仍然認為每天都是賣樓的好日子,堅持積極銷售。截至6月底止,淨負債率為27%。

合景泰富核心利潤 升31%

另外,合景泰富(01813)上半年少賺41%至35.2億元,核心利潤則按年升31.4%至33億元,派中期息40分,按年升25%。期內,收入按年增26.6%至134.8億元,若按權益合併收入為增加20.4%至206.1億元,上半年預售額累計368億元,按年增2%。

合景泰富指,下半年將推出約20個全新項目,預期可售貨值達1,300億元,維持全年銷售目標為1,033億元。

合景泰富昨跌1.5%,收報15港元。
 
2020.08.28 經濟
首宗公僕合作社強拍 底價4.5億
柏架山道地 雅居樂早前收購

鰂魚涌柏架山道2至8號地皮,早年獲內房雅居樂 (03383) 展開收購,惟其中1戶業主拒絕遷出,發展商早前入稟土地審裁處申請將地皮強拍,土地審裁處昨批准申請,將底價定於4.5億元,屬全港首宗公務員合作社強拍個案。

申請人Fuller Holdings Limited及Extra Effort Global Limited(雅居樂集團);答辯人依次為徐玲玲及鍾健德。判詞中指出,涉案地皮為鰂魚涌柏架山道2、4、6及8號,地皮上建有兩幢6層高的相連大廈,大廈於1973年5月落成。大廈早年根據公務員合作社計劃而興建,本來屬於The Mount Parker Road Co-operative Building Society Limited,惟後來有關權益分配予兩名答辯人,即合作社的前成員。

申請人曾提3方案 最高2600萬

涉案受爭議的業權包括屬於兩名答辯人的單位,而首答辯人於案件開審前,已與申請人商討買賣協議,因此亦撤回對本案的反對。次答辯人是本案唯一積極提出反對的人,而他不滿申請人提出的補償方案出價過低,他認為應獲得8,000萬元賠償,以及地皮重建後面積逾5,000平方呎的單位。

但審裁處成員認為,申請人已先後向次答辯人提出3個補償方案,價錢最高為逾2,600萬元,成員認為申請人已作出一切可行步驟,以取得地皮的所有業權,而成員亦同意大廈已日久失修,因為認為應下令將地皮進行強拍。成員將拍賣底價定於4.5億元,而重建工程需於強拍完成後6年之內完成。
 
2020.08.28 星島
山頂裕熙園兩億沽 造價重返九年前
豪宅紛錄承接,市場指,山頂貝璐道裕熙園雙號洋房,面積3436方呎,去年4月放盤叫價2.68億,目前累減至2億沽出,呎價5.82萬,買家以公司股權轉讓形式購入,原業主於99年底以約4280萬購入,帳面獲利逾1.57億。

  但是次成交價,與毗鄰同面積的大屋,由周啟邦家族於11年以約2.2億購入相比,低約10%,即重返約9年前水平。此外,前特首梁振英則持有屋苑的洋房。

  中原營業經理梁廣成表示,火炭晉名峰E座低層B室,面積1102方呎,4房連套房及工人套房間隔,享開揚景,原先叫價1700萬,目前連車位以1638萬沽出,呎價14864元。

  原業主於15年以1388萬購入,是次轉手帳面獲利約250萬,升值約18%。

  世紀21奇豐助理區域營業董事鄭達昌表示,西貢帝琴灣凱琴居2座中層A室,面積1094方呎,3房連套房及工人房間隔,原先叫價1350萬,議價後以1323萬連車位沽出,呎價12093元。據了解,原業主於16年10月以1060萬購入,帳面獲利263萬離場。

  中原分區經理曾紀賢表示,火炭駿景園5座中層D室,面積676方呎,3房連套房間隔,議價後以983萬易手,呎價14541元。原業主則於14年以750萬購入,帳面獲利約233萬離場。

  市場指,西貢銀線灣道1號大屋,獲買家以逾3.6億洽購至尾聲,以大屋面積約6720方呎計,呎價53571元,而該幢洋房屬5房間隔,並擁開揚海景。
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