願加價5成　欣翰建設：掮客來亂的

台北市豪宅商辦「欣翰士林官邸」，因土地使用分區限制爭議，銷售阻滯，但年初卻有位豪客，自稱有6名在境外握有8噸黃金、市價逾百億元的金主支援，直接找上欣翰建設董座，願加價5成買37戶，雙方訂定備忘錄，但簽約前欣翰發現豪客的海外黃金證明文件非本人，且連10%履約定金都付不出來，緊急終止交易，欣翰證實：「遇上買空賣空牟利的掮客。」

屋齡5年的「欣翰士林官邸」位在台北市士林區中山北路五段，在興建時以豪宅為規劃，但土地使用分區卻是「特定商業區」，不能做住宅使用，加上北市府嚴查，導致購屋者猶豫、市場接受度不高，總戶數達107戶，含預售期共銷售8年，迄今實價揭露僅27戶，交易單價從76~137萬元，今年則未有成交紀錄。

證明文件並非本人
今年初卻有1位在新竹的杜姓男子，透過友人牽線，直接找上欣翰建設董事長邱麟，稱受6位國外華人金主委託，握有市價近150億元的境外8噸黃金SKR（Safe Keeping Receipt安全存放單據），打算趁這波金價高點獲利了結，轉匯回台灣變現，投進房地產，準備一口氣購入37戶「欣翰士林官邸」。

據了解，杜男以高於行情50%作為誘因，和邱麟簽訂投資備忘錄，內容提及「將以不動產價款120億元或以8噸黃金作為支付」等，不過實際上黃金市價行情換算僅約50~80億元。

欣翰要求杜男提供資金及證明文件，發現其握有的海外黃金證明文件不是本人名字，也無法確認真實性，退而求其次要求先給付10%定金再進行買賣，但杜男也付不出來，堅持以「黃金交易」，且「先有對價關係的標地物進行正式簽約，才能變現」，先拿後付不符合市場交易常情，欣翰認定他根本是「來亂的」、「整件事很奇怪」，果斷不願對其交涉。

投機客找金主投資
《蘋果》找到這名杜男，現年45歲，自稱過去經營補教業、房仲，他咬定是欣翰毀約，稱當初談好會以貴金屬交易，因為黃金SKR存放在香港的銀行，「本想邀請欣翰一同到信義區瑞士銀行進行財力證明，以及辨認黃金SKR真實性，再來簽署正式買賣契約」，對方卻拒絕交易，抱怨「煮半熟的鴨子飛走，讓我很難對國外金主交代。」不過他對背後資金來源、買主是誰、為何挑選此標的等提問全說不清。

欣翰表示，交易一定要符合規則，不動產交易也只認國內資金，「所以我們還是有建議可將黃金匯回轉為黃金存摺，只要是能變現的都可以交易」。不具名建商則直言：「這是標準掮客做法！」表示這類投機客從沒少過，手法多是先交涉建案，再找國內外金主投資，尤其是銷售時間長的豪宅案或高價土地，「只要成功一次，可經手的利潤高達上億元，所以他們樂此不疲、市場也見怪不怪」。

雖然全球的武漢肺炎疫情尚未停歇，但根據《住展》雜誌統計，北台灣上半年推案量依舊較去年同期成長5.5%，其中以大台北的推案動能最強勁，台北市上半年推案量突破1600億元，較去年同期大增200餘億元，年增幅約18%。新北市上半年推案量則逾2200億元，比去年同期增近300億元，年增幅近15%。

針對今年的推案概況，《住展》雜誌研發長何世昌指出，上半年大致是「開高走低再拉高」，元月雖有總統大選，但因選情變化不大，選後隨即爆發一波推案潮，1、2月案量急速湧現，但緊接著建案市場受到武漢肺炎衝擊，尤以3到4月影響最劇，此期間推案量陷入低谷，但因市場買氣並未衰退太多，建商立馬重拾推案信心，5、6月推案動能快速恢復。

新莊暴增200億最驚人
北台灣各縣市中，以台北市新建案供給成長最多，主要來源是都更、危老推案傾巢而出；新北市推案量大的區域則在新店、新莊、三重、淡水等新興重劃區，尤以新莊比去年同期暴增200多億元最為驚人，新莊今年買氣谷底翻身，副都心、頭前與塭仔圳重劃區建案源源不斷登場。

宏普建設業務副總經理游武龍指出，今年以來房市上漲，主要是因為疫情導致全球無限QE寬鬆貨幣政策，使得利率下降，「美國甚至來到了零利率，台灣利率也僅有1.3%，何必要租屋？」加上2014年房市修正以來，建商改變產品策略，幾乎沒有豪宅產品，都是針對剛性需求的首購、換屋族的設計，如果貨幣政策短期沒有改變，在土地原物料一直上漲、營造成本愈來愈高的情況下，房價是不會跌的，如果有能力的話，建議到好的地段購屋。

武漢肺炎疫情原本讓人心惶惶，但台灣在政府成功超前部署之下，幾乎已經恢復到疫情前生活、經濟活絡的狀態，加以美國降息及無限QE影響，熱錢四處流竄，房地產也因此受惠，交易量甚至可望超越去年。

武漢肺炎肆虐全世界，但台灣疫情已然趨緩，年初房地產雖一度沉潛，但隨即恢復。根據統計，今年1~7月的建物買賣移轉棟數與去年同期相比，全台棟數雖略低於去年，然而北台灣4都中，桃園完全不畏疫情，繳出增加13.2%的好成績，新竹、台北也是正成長，新北7月買氣亦有明顯回升。

觀察2002~2003年SARS前後的建物買賣移轉棟數變化，全台成長9.2%，北台灣4都中以新竹成長最多，達16.5%，台北市也有15.8%的好成績，桃園則是唯一負成長的都市，但今年武漢肺炎期間則發生大反轉，反而是桃園成績最佳，有13.2%的成長。

新興重劃區熱度翻紅
台灣去年房地產建物買賣移轉棟數超過30萬棟，創下2014年房地產低點以來的新高，今年1~7月全台的建物買賣移轉棟數則已來到17萬0929棟，僅較去年同期17萬2776棟略低1.1%，估計今年可望突破去年。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧指出，今年北台灣4都交易量能以桃園增長13.2%最為亮眼，關鍵仍是建設與房價等誘因強力護航，有效吸引雙北客南移購屋，使當地房市更添定心丸。

特別是近年在航空城計劃、亞洲矽谷計劃、桃園高鐵特區發展以及桃園鐵路地下化通過等動能，再加上捷運綠線與機捷南延中壢段動工、綠線從八德延伸到中壢等議題，不僅帶動高鐵桃園站青埔特區及中路等新興重劃區熱度翻紅，也讓所在的桃園、中壢與八德等區撐起交易半邊天。

江怡慧預估，隨著國內疫情降溫，配合房貸低利及資金回流等市場紅利，桃園今年交易量應可突破去年的4萬棟大關，持續在北台灣各都中一枝獨秀。

低利及資金回流利多
優美地產企研室主任林哲緯指出，台北市在疫情之下受市場資金豐沛及低利等動能挹注，激起不少高資產族與換屋客趁勢布局，是整體量能回穩的關鍵；反觀新北市，除去年不少重劃區進入交屋潮，拉高交易基期外，上半年又適逢疫情攪局影響買方意願，使量能下修2.2%。

但隨著遞延買盤出籠，林哲緯補充，新北市7月的買氣也有顯著回升，加上這波房市仍以自住客為主，房價愈低的區域量增更加明顯，以現階段房市熱度來看，台北、新北仍有機會各自挑戰去年的2.7、6萬棟大關。

去年全台建物買賣移轉棟數超過30萬棟，且去年8月台商資金大量回流，愛山林建設副總經理徐永仁指出，這2項都是房地產利多的指標，雖然今年2~4月受疫情影響，很多消費者持觀望態度，但受惠美國熔斷以及降息到史上低點，台灣房貸利率也降息1碼，來到10年低點。

再加上美國無上限QE（Quantitative Easing，量化寬鬆貨幣政策）使台灣資金的增融，徐永仁表示，台灣壽險將資金留在台灣投資，今年看到幾項指標，如壽險業大量標地、大型土地開發案順利標脫，且都創下歷史新高等，所以在今年5、6月以後，房地產買氣大噴發，疫情對房市並沒壓迫，反而因此彈得更高。

由家電股王「禾聯集團」策劃的A7重劃區預售案「禾悅花園」，以豪宅等級標配、2020坪同區無敵花園，以及禾聯集團多年來堅守的精工職人口碑，創下短短兩個月熱銷六成的好成績，成為A7捷運站區當之無愧的預售建案之王。

8月29日特別舉辦大型活動，不僅邀請代言人曾沛慈登台與民眾同歡，包含禾聯集團董座蔡金土及桃園市長鄭文燦等人皆到場參與。

現場更拋出將邀請雙北知名機構進入本案社區內創辦育幼園，讓入住的家庭子女能擁有最佳的成長環境的重磅訊息，成為當天活動的最大彩蛋。

蔡金土：蓋最好房子、送別人不敢送的建材設備！
蔡金土表示，「禾悅花園」的成功，不僅象徵禾聯集團進入住宅市場的里程碑，他也將以集團的精工職人精神打造完美的居家與地標建築，同時感謝海悅國際一路相挺，讓本案能獲得廣大買方的認同與熱烈迴響。

由於禾悅花園基地達到4720坪，為了創造建築最大棟距與良好通風採光，蔡金土拍板規劃5棟建築並採L型安置在這片開闊基地上，同時規畫了2020坪的巨型中庭花園。

家電業出身的背景，讓蔡金土在本案選擇標準配備時，提出了同業不敢想像的設備清單與水準，未來戶戶將裝設禾聯奈米芬多殺菌活氧系統，搭載了光觸媒芬多殺菌技術，效果遠勝市面上普遍的新風機。

同時全室使用「YKK氣密窗」，及杜拜七星級帆船酒店指定的「RAK精品磁磚」，成為A7捷運站區住宅無法被超越的頂級標準建材配備。

更重要的是，延續多年來的家電業精工職人精神，蔡金土在建築結構上選用「複圍柱」專利耐震工法，高度強化柱核心的包覆力與垂直承載力，產生「等同橋墩」的結構，企圖讓此社區建築能長久傳家，也樹立起禾聯集團在住宅市場堅守品質的良好形象。

鄭文燦：禾聯是智慧建築推手，A7未來將最宜居！
到場的桃園市長鄭文燦則表示，他相信蔡金土會帶領禾聯集團成為未來智慧建築的推手，更希望這裡就是智慧建築的指標，讓國民的家居生活能更智慧化。

按照官方發展藍圖，未來A7將成為移居、宜業的環境，包含高科技、研發、休閒購物等機能將會越來越完整，無論在此居家與工作都很合適，包含A7與 A8兩站區都是最好的宜居區塊。

量價齊揚 預售屋換約加價上看百萬

台中下半年預售房市出現「報復買屋」現象，多軍全境宰制、買方追價意願明顯，市場無比樂觀，近年罕見，《地產王》帶您一探究竟。

後疫情時代，低利助攻下，因觀望遞延的剛需買盤近期紛紛出籠，使得台中新建案房市大回春，且明顯集中在蛋白區，出現「報復性買屋」現象，連預售屋新屋二手換約價動輒要加價30、60萬元，甚至不乏百萬元之譜，房市看衰聲量也愈來愈小，買方追價意願明顯，市場的樂觀程度實屬近年罕見。

台灣疫情控制得宜，今年下半年受惠疫後遞延買盤進場，整體房市止跌回彈。根據台中市地政局7月建物買賣移轉棟數資訊，交易量達到4059棟，不僅是今年首次突破4000棟大關，且相較於6月增加11.2%。傳統房市熱區北屯區、西屯區表現最好，月增幅都達5成以上，顯示2區買盤同步下場搶房；其他海線、烏日區等蛋白區，量價數據也都有不錯表現，帶動台中房市開出紅盤。

多為低總價高單價
台中建築經營協會理事長邱名仕表示，今年上半年受到疫情影響，首購、換屋等自住客群購屋猶豫期拉長，遞延至近期大舉出籠買房，帶動房市掀起一波報復性購屋潮。

市調單位觀察，目前北屯區外圍、東區、海線等蛋白熱區推案狀況，已不見低單價物件，多主打低總價、高單價建案，卻仍有不少秒殺個案，迅速完銷，包含東區新業建設「築願景」、南區「聚富暖暖」、裕盛建設「沁森林」、國聚建設中科案等，都創下短時間賣光紀錄。另如近期新案南屯區「豐穀璞寓」，還沒正式開案，預定也達7成。

代銷業者楊正國透露，「其實在疫情期間，房子就很好賣了，下半年買氣更明顯。」裕盛建設副總經理陳育崇指出，這波熱銷潮連業者都感到驚訝，台中量價齊揚趨勢明顯，尤其在舊市區「求地若渴」，只要機能環境佳，具發展話題，個案銷售狀況都不錯。

賣方主宰買方追價
不僅預售屋市場大熱，觀察市場上的預售屋二手換約情況，前幾年還有不少平盤轉手的紀錄，不過今年則市場倒掛，例如北屯區洲際、單元12及捷運機廠等新興重劃區的不少熱銷投資建案，不少個案一轉手就賺20~60萬元，呈現「賣方主宰房市、買方樂於追價」，熱度可見一斑。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則提醒，「這波房市熱潮來自於資金動能，印鈔票比蓋房子還要快」，台中人口成長趨緩，且建設呈現緩步發展，民眾得留意的是，現階段房價上漲可能並非實際基本面有支撐，不過短期內的多頭趨勢預料尚不會改變。

【在地心聲】　鎖定北屯較負擔得起
內文：我有買房計劃，還在努力存錢，預計30歲能買房，理想區域應先鎖定北屯一帶，較負擔得起。最近有在關心台中房地產，感覺這幾年房價漲很多，短期內應該不會回跌，因為政府會幫忙做多。

規劃全齡化公設千坪中庭花園

皇普建設首度進軍中部，以危老改建方式，將北區光華高工原址改建為造鎮案「皇普莊園」，訴求提升建材規格，採用Alfa safe專利耐震系統工法，每戶配備VAF專利正負壓淨流系統，開價每坪28~30萬元，目前已銷售超過7成。

該案位進化路，基地面積3414坪，規劃8棟地上24層、地下4層建物，共920戶住家與16戶店面，每棟4~6拼，設計24.92~45.24坪2~4房，開價每坪28~30萬元。專案副理呂瑋佑表示：「以2+1房最受歡迎，因坪效高，未來也較容易脫手，目前已銷售超過7成。」

打造36項全齡化公設，包含室內羽球館、戲水池、電影院、KTV包廂等，還有PU跑道、千坪中庭花園。建物採用Alfa safe專利耐震系統工法，每戶配備可抗PM2.5空污的VAF專利正負壓淨流系統，及SMART AIR智慧空氣偵測。地下室加裝強波器，通訊無死角，信箱改用電子感應，室內搭配三星3合1電子鎖、e-home保全及one-touch節能開關；廚房標配林內3機與收納升降櫃，浴室配備TOTO衛浴、國際牌4合1暖風乾燥機，並有鏡櫃與馬桶旁規劃手機充電座。

【蘋果帶路】　社區擁雙公園
該案位北區進化路，屬傳統文教區，有11所明星學校；周邊綠地富足，旁有錦祥、育強公園，近總長2公里興進路綠園道，附近有台中公園、中正公園、科博植物園等。採買機能集中，近一中中友商圈和中醫商圈，百貨、商圈、影城、醫院皆備。

推薦C1、C5戶，2+1房坪效較佳；面進化路的A1、A2、B1、B2低樓層戶，容易被車流嘈雜聲吵到，因此較不推薦。

【專家意見】　具舊市區機能
基地為光華高工校地，乾淨且完整，又位傳統文教區且具舊市區機能，生活所需都能被滿足，低自備款是相當大優勢。但因為屬造鎮案，考驗未來管委會的管理能力。

房市熱，全台建案遍地開花，擁有全台最高消費力的新竹地區，長年以來的豪宅房價天花板頂蓋被掀開！根據最新實價登錄顯示，竹北豪宅「若山3期若蒔山」今年6月22樓高樓層有單層三戶合計約1.6億元的交易，單價達每坪60.7~61.2萬元，改寫新竹豪宅記錄，也是桃竹苗地區史上首次衝破60萬大關的豪宅交易。

實價登錄顯示，「若蒔山」22樓三戶包含六個車位、合計約304.1坪，分別以6,220萬、5,200萬、4,600萬出售，單價均站上每坪60萬，大舉超越同樣由半畝塘建設系列推案「若山2期若合山」在2014年曾創下每坪55.6萬元的新竹豪宅記錄，甚至也超過桃園藝文、中壢海華特區豪宅群過去不曾站上的時6字頭門檻。

謄本資訊顯示，這件一舉將新竹豪宅單價拉至6字頭的買家，均登記在英屬維京群島商瀚天國際有限公司，以現金、沒有貸款購入。

攤開歷年新竹十大豪宅社區名單，多座落於竹北高鐵特區、水岸第一排，與新竹市區精華地段，半畝塘建設的「若山」系列三件推案，是新竹地區「唯三」能夠站上5字頭的豪宅。

屋齡七年的「若餘山」去年底低樓層成交價仍高達每坪44萬元；屋齡三年的「若合山」今年2月也有每坪47.6萬的交易；「若蒔山」自交屋二年以來實價約在每坪42~50萬元間。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，近年新竹豪宅價格行情約在每坪40多萬，「若山」建築設計以「都市造山」的理念，非主流產品在新竹豪宅市場獨樹一格，位於竹北高鐵站富人聚落、及產品特殊性，維持房價高檔。

新竹住宅週報社長陸敬民表示，今年以來，擁有竹科高消費力支撐下的新竹房市，隨著疫後台股高檔，加上國內資金停泊、台商資金回流，帶動買氣翻紅，主流的首購、首換產品熱銷，帶動新案整體房價逐步往3字頭靠攏，也有愈來愈多新案開價挑戰4字頭，包括竹北的大硯水圳案、坤山規劃明年推出的高鐵案，以及新竹市建林工業食品路案等。

南科題材夯，加上北外環道路等建設利多，台南史博館特區吸引各地建商搶進，地價10年飆漲近五倍，國揚建設的「翡翠森林」豪宅別墅，成交加速三倍；三富建築團隊推出的「三富樂樂」，一個假期預約達136戶；擁有15.63萬坪的最大地主台糖，將再伺機開發剩下的6.47萬坪住宅用地。

國揚總經理彭邵齡指出，「翡翠森林」規劃成為全國罕見的森林花園社區，已購客的共同心聲是，疫情期間，「可以自由在社區走動，自由呼吸，不用一起搭電梯」，因為這樣的特質，即使疫情期間，賞屋的人潮熱度依舊，最近成交更加速。

業務部經理王麗華表示，國揚在台南市歷史博物館特區推出的「翡翠森林」第三期，以前平均每個月成交4到5戶，從7月開始，每月成交14戶， 108戶的「翡翠森林」第三期，預定今年第四季完工交屋。

王麗華指出，去化速度加快，除了「翡翠森林」第三期採取彈性自備款、以及目前的低利率水準之外，地坪約41坪的同型產品，在市區每棟都超過2,000萬元，該案可說是物超所值；而屬於新成屋的「翡翠森林」第一期和第二期，已分別售出80％和50％左右。

更重要的原因之一是，「翡翠森林」基地所在的安南區，前往南科目前大約20分到30分，她說，未來，台南市北環道路開通之後，大約只要7到10分鐘即可抵達，因此，吸引許多南科新貴購屋。

三富總經理鍾增榮表示，台南史博館特區較早進場推案的建商，包括名發的「館前首富」、太子建設「太子花博」、伍彩集團「伍彩巴黎」、以及陳慶建設「創世紀」等，多是透天建案，「三富樂樂」則是第一個電梯華廈，8月底開放預約的連續假期，就有136位預約，預計成交比率可達70％。

鍾增榮指出，「三富樂樂」的基地本來也可以興建類似產品，但為了讓首購族也能進駐史博館特區，該團隊決定興建7樓高的電梯華廈，總共266戶，每戶從24坪到42.5坪，規劃2到4房的產品，包括車位， 每坪開價在19萬到22.5萬元，每戶總價介於560到850萬元，比起每戶超過千萬元的透天，這是購屋者的另一個選擇。

他說，這裡的房價未來只會更高，因為，土地持續飆漲，例如，名發10年前購地推出「館前首富」的土地，每坪大約5萬元，住宅區地價目前已經漲到每坪34萬元左右，10年漲幅達580％，還有地主開價每坪53萬元左右待售。

台南歷史博物館特區最大地主台糖表示，該區約有約15.63萬坪建地，採只租不售、合作開發、設定地上權等，目前可供釋出的土地約剩6.47萬坪，由於該區還有二個開發案進行中，因此，將視該二案房屋銷售情形及市場需求，再決定土地釋出時程。

冠德建設（2520）明年規劃推出四大案，總銷初估至少145億元，其中光是三重太子汽車案總銷就高達100億元，另外三重兩大新案「F案」、「J案」預計今年底推出、明年強銷，兩大案總銷合計30億元，加上北安路都更案約15億元左右，公司未來四到五年業績無虞。

冠德建設今年在「青璞匯」、「泰極」、「泰景」、「創新殿」等新完工個案加入貢獻下，今年營運確定優於去年表現。

冠德建設表示，按照公司既定的推案時程規劃，明年目前暫定至少會推出四大新案，其中三重就有三大新案亮相，成為冠德集團推案重鎮，而又以三重太子汽車案總銷高達100億元規模最大。

三重太子汽車案原是英業達創辦人之一葉國一所有，在2010年以近29億元取得該地，但在工業土地變更為住宅用地的過程中，發生「士林官邸專案宅事件」，並在2012年6月以29.8億元賣給冠德建設；冠德建設上周五（4日）收在40.6元、上漲1.6元。

該案基地面積高達3,538坪，扣除捐地之後，冠德建設分回2,476坪，將興建449戶住宅大樓。全案規劃25~60坪產品，共有三棟建物，其中新北市將分回逾30戶社會住宅，惟分回比率不到一成，每坪開案價預計將在六字頭。

另外，由於今年一手市場銷售狀況不錯，冠德建設手中位於三重的「F案」、「J案」提前至今年底推出、明年強銷，兩大案目前在建中、合計總銷金額約30億元，預計2022年完工挹注公司業績。

加計明年將推出的台北市北安路都更案約15億元左右，總計冠德建設明年推案量至少145億元。

冠德建設目前在線銷售新案中，「冠德微山丘」銷售率達七成，「冠德湖水映」則已完銷，「冠德青璞匯」售逾九成。至於「冠德天晴」賣七成多，「創新殿」去化逾九成。預計2022年完工的「冠德羅斯福」目前賣四成。

冠德建設明年可挹注業績新案，包括「泰極」、「泰景」、「創新殿」，另有敦北地上權商辦案，該案2014年以60.88億元處分給玉山銀，預計明年中之前完工交屋予買方，惟該案毛利率僅約12~18%，低於市場預期。

冠德明年3月還有台中首筆捷運共構案─G8文華高中站將完工，全案總銷近20億元也將是明年冠德建設營運助力之一。

投資買盤搶進房市，手中不少以成屋銷售的建商意外成為後疫情時代受惠者，包括皇翔（2545）、遠雄、冠德、興富發等，近期旗下成屋銷售均奏出凱歌。

住展雜誌研發長何世昌表示，後疫情時代一手市場中預售、新成屋賣得都不錯，其中新成屋案以相對低單價、低總價的中小坪數產品賣相最佳，預售案部分因可操作槓桿，買方付款方式較輕鬆，因此在資金狂潮之下，帶起投資客搶進，對建商來說，雖然現在預售新案賣的好，不過要到二、三年後新案完工才能入帳，因此今明年在業績反映上有限。

法人指出，若以手中成屋案或是邊建邊售的建商來說，像是皇翔、遠雄、冠德、興富發等業者，業績反映就相對比較快，如皇翔建設手中總銷120億元「皇翔PARK」已進入強銷期，在今年銷售率有機會破五成之下，將是今年下半年營運轉強的動能。

遠雄房地產在後疫情時代，光是5、6、7月這三個月累計銷售金額達105億元，6月單月就成交41億元。

　一改往昔的傳統淡季行情，今年盛夏的樓市銷售超出預期。據房地産研究機構克而瑞數據顯示，7月至8月，百強房企實現操盤銷售金額分別同比增長25.7%、30.7%。更為亮眼的是，8月，百強房企權益銷售額同比增速創年內新高，達26%，百強房企中近八成實現單月銷售業績同比提升。

　　多名行業人士認為，受疫情等因素影響，上半年房企營業收入及凈利潤增速均值明顯下滑。下半年以來，在“房住不炒”的背景下，雖然多個熱點城市市場降溫，但不少規模房企增加推盤量，以及疫情期間被壓抑的市場需求持續釋放，弱化了淡季效應。

　　“深V”走勢之後，樓市能否延續穩步回暖的勢頭？

　　上市房企銷售加快復蘇

　　隨著多家上市房企8月銷售數據的出爐，眼下樓市回暖的趨勢更加明晰。“經歷6月的半年度收關衝刺後，往年的7、8月通常是一個淡季，但今年市場復蘇的表現比較突出。”一名房産行業人士表示。

　　上市房企的最新“成績單”更是證明了這一點。中國恆大8月合約銷售金額約為514.8億元，同比增長約7.7%；合約銷售面積約為532.4萬平方米，同比增長約18.5%。1月至8月，中國恆大累計合約銷售金額約4506.2億元，已較6500億元的全年銷售目標，完成近七成。

　　另外兩大頭部房企的表現同樣出色。萬科8月實現合同銷售面積422.9萬平方米，同比增長52.45%；合同銷售金額587.2億元，同比增長33.06%。碧桂園8月實現合同銷售額約609.3億元，同比增長30.10%；合同銷售面積712萬平方米，同比增長37.86%。

　　除了“恆萬碧”外，部分規模上市房企8月銷售也不俗。如，旭輝控股集團實現合同銷售金額、合同銷售面積分別為256億元、181.65萬平方米，分別同比增長86.86%、88.12%。合景泰富集團預售額為96.12億元，同比增長55.8%；預售建築面積為65.7萬平方米，同比增加92.1%。

　　對于上市房企淡季銷售數據逆勢增長，業內人士認為並非偶然。中指研究院發布的百城價格指數顯示，8月，全國100個城市新建住宅平均價格為15605元/平方米，環比上漲0.50%，漲幅較7月擴大；從同比來看，上漲3.34%，漲幅較7月擴大0.13個百分點。

　　結轉收入集中釋放為主因

　　受疫情等因素影響，上半年房企營業收入及凈利潤增速均值明顯下滑。不過，在進入二季度後，隨著疫情防控形勢逐漸向好，以及行業有序復工復産，樓市整體已開始出現反彈，並持續至今。在多名行業人士看來，8月上市房企銷售業績進一步爆發，與購房需求、結轉收入集中釋放有關。

　　“我們的銷售從4月開始已基本恢復到與去年持平，經過5、6月的行業傳統旺季後，7、8月的銷售仍持續升溫。”上海某上市房企的營銷部相關人士告訴上證報，去年年底，其所在公司計劃在今年上半年新推4個至6個樓盤，但因疫情影響，導致原定于6月推出的兩個新盤延遲至最近兩個月。

　　一家國有上市房企的財務人員則透露：“受疫情衝擊，今年公司的結轉收入將主要集中在下半年，我們個別大區90%的樓盤都是下半年交付。”

　　上述説法在多個一線城市8月新盤銷售數據上得到體現。據中指研究院統計，上海8月商品住宅（不含保障房）新批上市面積超90萬平方米，同、環比均增長1倍以上；廣州8月後三周商品住宅成交面積同比增幅均在五成以上，其中最後一周成交規模刷新2019年10月以來周成交紀錄；8月下半月深圳商品住宅新批上市面積在40萬平方米以上，全月規模居近5年高位。

　　較為寬松的借貸環境，也為前期被壓制的市場需求提供了釋放的條件。據融360大數據研究院監測的數據顯示，今年以來，房貸利率持續下調，已連續下降7個月。7月，1年期和5年期LPR利率分別為3.85%和4.65%，比年初分別下降了0.3個和0.15個百分點。

　　“金九銀十”能否如期而至？

　　樓市今年8月的表現，令業界對“金九銀十”充滿期待。

　　“進入9月，預計房企會進一步加大推盤力度，加大促銷力度及釋放優質房源的概率較高，市場成交規模仍有望高位運行。”克而瑞證券分析師董浩表示，各城市市場或將持續分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐。

　　“我們多個新盤會在9、10月推出，以確保完成年底回款目標。我們也會利用這個時間節點做一些活動，從而帶動存量樓盤的交易。”前述上海上市房企的營銷部相關人士稱。

　　今年前期頻頻出手拿地的濱江集團，則儲備了相當充沛的貨值。公司相關負責人此前接受上海證券報採訪時稱，在政策允許的前提下，上半年的新增土儲基本可在年內開盤銷售，實現回籠資金。

　　“房企的銷售回款端壓力驟升，將增加開發商啟動‘加速銷售模式’的可能性。”董浩分析認為，房地産開發的資金來源為融資和銷售回款。當融資收緊時，房企會加大對銷售回款的依賴度，進而採取“高周轉策略”，即加快開工推盤、期房銷售。可以預見，趁著“金九銀十”的傳統旺季，房企會加速銷售。

　　此外，上半年銷售情況不盡如人意的房企，下半年必將加大銷售力度。克而瑞數據顯示，上半年，除中國恆大、濱江集團等房企業績完成情況尚佳之外，36家標桿房企中近半數目標完成率不及40%，其中有3家甚至低于35%。

　　但董浩認為，當前熱點城市市場監管加強預期不斷強化，需求端經歷近幾月不間斷供應帶動後，釋放節奏或將趨于理性。

　　9月4日晚，中國海外發展發布前8月銷售簡報。

　　前8個月，中國海外係列公司累計實現物業銷售金額約2222.94億元，同比增長2.1%；相應的累計已售樓面面積約1213.15萬平方米，同比下降0.4%。

　　8月，中國海外係列公司的合約物業銷售金額約為287.91億元，同比增長17.6%；相應的已售樓面面積約為136.82萬平方米，同比下降9%。

　　此外，截至8月31日，中國海外係列公司實現已認購物業銷售約250.77億元，預期將于往後數月內轉化為合約物業銷售。

　　綠城管理控股9月4日晚間公告披露，公司8月代建項目取得合同銷售面積約61萬平方米，合同銷售額約86億元。

　　1月-8月，公司代建項目累計取得合同銷售面積約273萬平方米，其中自營及通過與夥伴合作取得合同銷售面積約175萬平方米、聯營及其他公司取得合同銷售面積約98萬平方米，合同銷售額約400億元。

　　截至8月末，公司自營及通過與夥伴合作的代建項目在建面積4024萬平方米，其中政府代建項目在建面積2442萬平方米。

　　9月6日，遼寧省瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局等9部門聯合發佈關於《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。


　　瀋陽市房產局官方網站

　　《通知》指出：

　　一、嚴格住房用地出讓溢價率管控。採取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產開發企業競配建、競自持部分不計入商品住房開發建設成本。

　　二、制定嚴格的房地產開發專案競配建管理辦法，加強全過程監管，保障競配建設施與商品房建設同步設計、同步審批、同步施工、同步驗收、同步交付使用。

　　三、房地產開發企業在取得土地使用權後，因企業自身原因未按規定實施開發建設的，根據相關規定予以處理，同時禁止該房地產開發企業及其實際控制人參股的其他企業在沈參與競買土地從事房地產開發。


　　四、土地、建設管理部門加強工作聯動，對已出讓的住房用地，建設管理部門應要求房地產開發企業根據土地出讓合同提報專案開發建設計畫，包括項目開工時間、竣工時間，分期開發的要明確每期開、竣工時間。對於建設進程緩慢或未按分期計畫實施的專案，約談企業主要負責人，企業不配合整改的，計入不良行為記錄，在企業資質核查等環節予以限制。土地、建設管理部門要按規定對外公佈年度住房用地計畫、已供地未開工、已開工未竣工等情況。

　　五、對房地產開發專案，在取得土地成交確認書後，企業可以整理場地、設置圍擋，並按照基坑支護和土方開挖、地下主體工程施工、正負零以上工程施工三個階段辦理項目開工手續，促進專案早日開工建設。

　　六、依法嚴格整治未許先售行為，科學把握商品住房專案入市節奏，房地產開發企業自取得商品房預售許可之日起10日內，須一次性公開全部准售房源和銷售價格，未按規定銷售房屋的，除按相關規定處理外，房產部門可暫停專案網簽系統，整改後予以恢復。嚴格審核商品住房專案開發建設成本和住房裝修標準。

　　七、以專案為單位，即時監測商品住房銷售價格運行情況，專案價格變化較大的，及時約談房地產開發企業負責人，要求企業說明原因。對無正當理由導致價格出現較大變化的專案，責令企業限期改正，逾期未改正的，暫停該專案網簽系統，改正後予以恢復。

　　八、嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低於30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年。

內地監管部門上月尾祭出內房融資新限制，據稱包括列出「三條紅線」及分4級管理等，有12家內房須於本月底遞交改善方案，預期明年起將於全行業實施新規，房企視乎「踩線」程度，違規最嚴重者更不得增加有息負債。摩根士丹利認為，新政策將進一步穩定內地樓市，對開發商融資亦提供清晰指引；據該行測算，已觸及3條警戒線而很可能被列入最高危級別的內房，包括富力（02777）、融創（01918）及綠地（600606.SH）。

富力融創綠地恐列最高危

大摩表示，新政策顯示中央對穩定市場的決心，特別是現時寬鬆的信貸環境以及迅速復甦的房地產市場下，需要確保流動性不要過快或過量流入房地產，相信三條紅線有助防止市場過熱之風險，預料目前房企的行業排名趨向穩定。大和則認為，新規定或大幅限制內房的融資能力，並指會被納入紅色級別的內房包括恆大（03333）、富力及融創；大摩並沒有追蹤恆大。

有傳三條紅線包括剔除預收款後的資產負債率高於70%、淨負債率超出100%，以及現金與短債比率小於一倍，作為不應觸犯的警戒線指標，並分紅橙黃綠四級管理，紅色為最高危級別。若沒有「踩線」，有息負債規模以去年6月底為定基，年增長可放寬至15%；「踩線」1條便收窄至10%；「踩線」2條則不得超過5%；全部「踩線」便不得增加有息負債。房企須遞交改善方案，包括一年內如何作出改善、3年內如何全面完成符合「三條紅線」的調整。

新冠肺炎疫情緩和，加上過去周末一手市場未見大規模推售，二手交投轉活。中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（9月5日至6日）錄得21宗成交，創近17個周末（約4個月）最多，按周微增1宗。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，本月疫情有所放緩，但限聚令仍實施，因此一手市場按兵不動，市場焦點集中二手市場，加上部分業主願意提供合理議價空間，二手市場呈價跌量升局面。該行統計十大屋苑過去兩天錄得21宗成交，屬5月9日及10日錄得22宗以來近17個周末最旺，較前一個周末（8月29日及30日）的20宗微升1宗。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，該行過去兩天統計十大指標屋苑錄得20宗交投，屬近17個周末最多，按周增加2宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，該行統計的十大藍籌屋苑過去周末錄得22宗成交，按周增加2宗。

牽晴間呎價9875 三年半低

個別私樓則錄得低價成交，世紀21奇豐物業區域經理陳偉康透露，粉嶺牽晴間6座極高層D室原裝相連戶，實用面積962方呎，過去周六（5日）以950萬元獲區內換樓客承接，呎價僅9875元，屬該屋苑呎價逾3年半最低。原業主1999年以413.67萬元購入前述6座單位，賬面仍賺536.33萬元（約1.3倍）。陳偉康稱，原業主為退休人士，計劃賣樓後返回內地生活，僅約1個星期便售出單位。

資助房屋則錄破頂成交，市場消息指出，旺角居屋富榮花園，14座高層F室，實用面積484方呎兩房戶，以已補地價833萬元易主，創該屋苑已補地價兩房戶造價新高，呎價17211元。原業主2012年以已補地價410萬元購入單位，賬面獲利423萬元（約1.03倍）。

受新冠肺炎疫情全球爆發影響，加上中美關係緊張，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預期，今年全年現樓按揭宗數將跌破8萬宗，創4年新低，按年回落約兩成；同期樓花按揭宗數則少於8000宗，按年回落約四成。

據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示，今年首8月現樓按揭僅得52515宗，較去年同期的68060宗減少22.8%，料全年現樓按揭宗數按年回落約兩成，跌破8萬宗，創4年新低。今年首8個月樓花按揭有5058宗，較去年同期大減41.7%，創4年新低，料全年樓花按揭宗數按年回落約四成至8000宗以下。

勢創4載最少

曹德明認為，若政府能放寬1000萬元以上住宅的按揭成數，將有助推動換樓鏈，帶動住宅樓市健康發展。

由於銀行對按揭業務轉趨審慎，近月已有多間銀行調升按揭息率，並削減現金回贈優惠，料今年全年新取用按揭宗數及金額將同樣下跌約兩成，至6.6萬宗及約2700億元。全年轉按宗數將按年大減逾五成，至低於2萬宗，重返2014年前的低位。

不過，他預料，因本港居住剛性需求大，若未來疫情緩和及經濟漸見起色，配合現時的低息環境，將有更多首置客及換樓人士選用高成數按揭入市，高成數按揭比例將挑戰近四成的高位。

另外，經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，經絡為慶祝成立20周年，由即日起客戶只要填妥登記表格，於10月31日或之前透過經絡申請按揭或私人貸款，並在12月31日或之前成功提取貸款，首100位合資格按揭貸款業主及首100位私人貸款人士即可獲贈內附200元儲值額的「經絡限量紀念版八達通」一張。

新冠肺炎單日確診個案持續低企，二手市場睇樓量得以回升，成交已見回穩，正如鰂魚涌康怡花園雖有新確診個案，但對買家影響不大，市場還錄得特色戶高價成交。反觀屋苑放盤業主，部分仍採取不開門防疫策略，僅提供內籠相片予客人參考。

罕有複式 業主減逾300萬售

康怡花園8月約錄9宗成交，實用面積平均呎價17,225宗，量、價均較7月下跌，主要是上月初市場仍頗受疫情影響，在限聚令之下，樓市交投仍見疏落。不過至月底時，睇樓量得以回升，累積下來的購買力獲得釋放，部分買家見業主肯減價便加快入市步伐。

中原康怡康安街分行首席分區經理楊文傑指，9月首宗成交為罕有放盤的複式單位，由於業主肯爽快劈價逾300萬元，成功吸引原本計劃買分層單位的準買家入市。上址為G座高層複式，實用1,091平方呎，成交價1,846.8萬元，呎價16,928元。雖然業主放盤1星期，累減14%，但成交價為屋苑複式戶有紀錄以來次高。

目前整體放盤量 達215個

值得留意的是，康怡花園近月屢錄高價成交，其中，J座高層902呎單位，於7月底時以1,868萬元創分層新高價成交，呎價逾2萬元。

屋苑目前整體放盤量達215個，較近幾年徘徊160至180個水平為高。2、3房入場價分別為840萬及1,050萬元。至於確診的J座，現時最平的叫價為1,630萬元，屬中層15室實用835平方呎單位。

市場憧憬9月推售之大型新盤，新盤市場較為觀望，過去周末成交數字僅37宗，較對上一周80宗成交，下跌約53%。其中新地 （00016） 旗下屯門御海灣於過去周末銷售，兩日共沽出11伙，屬交投最多之新盤。

屯門御海灣於過去周末推出項目壓軸47伙，周末兩日合共沽約11伙，項目累售202伙，佔以價單形式銷售的可售單位逾8成，套現逾13億元。是次售出的單位中，最高成交呎價單位為2座23樓K單位，成交呎價為20,690元。

同區由帝國集團及香港小輪 （00050） 發展，恆地 （00012） 負責銷售的帝御．金灣昨亦沽1伙，單位為第5座2樓03室，屬425平方呎2房戶。單位成交價約626.14萬元，呎價14,733元。

啟德龍譽複式 呎價37376

而特色單位仍受歡迎，保利置業旗下啟德龍譽項目昨錄1宗成交，單位為第3座5樓及6樓A51室，屬低座複式4房戶連天台及雙儲物房，實用面積1,311平方呎，天台面積545平方呎，以4,900萬元售出，呎價37,376元。

此外，9月份新盤市場相當熱鬧，包括新地旗下天水圍Wetland Seasons Park第3期（318伙），及黃泥涌EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY（139伙），均已上載售樓說明書，料於月內推出。

　　近期屯門新盤陸續落成及入伙，新住宅租盤湧現，吸引各區人士遷入。其中由莊士發展的弦海，提供約371伙，戶型由開放式至3房戶不等。綜合市場消息指，該盤目前平均呎租44元，入場月租約8500元，面積162方呎，租金回報率約2.8厘。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，目前約有30個放租盤，平均呎租約44元，入場單位月租8500元，為高層D室，面積162方呎，屬開放式間隔，座向西北方，呎租約52元。

　　新放租單位方面，黃慶德近日仍接獲不少新放租盤，為中層B室，面積201方呎，屬開放式單位，坐向西北方，景觀開揚，業主以8800元推出放租，呎租約44元；低層M室，面積165方呎的開放式戶，坐向東南方，景觀不俗，業主目前叫租約9000元，呎租約55元。

　　黃慶德續指，近期錄多宗租賃，如中層A室，面積321方呎，屬1房戶，坐向西北方，可享山景，以1.18萬獲同區租客承租，呎租約37元；據了解，業主於19年4月以499萬購入單位，現時可享約2.8厘租金回報。

　　另外，中層T室，面積223方呎，屬開放式單位，同樣坐向西北方，亦享山景，則以8700元獲租客承租，呎租約39元；據了解，業主於18年11月以約376.9萬購入單位，現時可享約2.8厘租金回報。

　　美聯助理區域經理蔡偉傑表示，新近有不少業主收樓後均將單位推出招租，最新如中層P室，面積223方呎，屬開放式戶，目前業主叫租約9500元，呎租約43元；而低層R室，面積336方呎的1房單位，業主則以1.4萬放租，呎租約42元。

　　蔡偉傑稱，近日集團錄不少租賃個案，業主均享不俗回報，如中層A室，面積321方呎，為1房間隔，坐向西北方，可享內園景，以1.25萬獲區內租客承租，呎租約39元；據了解，業主於19年以約499萬購入單位，現租出單位可享約3厘租金回報。

　　另外，中層G室，面積224方呎的開放式單位，坐向西南方，可享河景，則以9000元租出，呎租約40元；據了解業主於19年4月以約397萬購入單位，現時可享約2.7厘租金回報。

　　蔡偉傑透露，目前屋苑租金與同區屋苑比較屬偏貴水平，惟項目坐新盤的優勢，當中以1房單位最受歡迎，近日亦吸引不少區內外人士查詢。