上市櫃建商台商齊聚 推升地價房價

今年疫情發生以來，房價未見鬆動，反而因低利讓建商大舉買土地庫存，今年的台中土地交易便呈逆勢強勁成長的態勢。業界人士稱，不只在地建商、北部建商搶不夠，連台商都加入搶地行列，除推升地價、房價外，卻也讓區域小型建商因口袋不夠深、難搭市場順風車，只能停擺推案或轉投資其他獲利來源。

台中近來頻傳天價土地交易，且屢見北部、大型建商以高價攻城掠地，例如興富發今年買下多筆七期重劃區土地，包含台中史上最高總價83.7億元惠中路一段、台灣大道角地，及市政北七路、惠中路口最高單價350萬元的土地；桃園豪宅一哥中悅建設也以總價26.78億元購入市政北七路逾千坪土地，單價達255萬元。冠德建設則以每坪154.3萬元購入北區崇德路裕毛屋超市的土地。

60萬嫌貴 轉身賣100萬
不具名業者提及，1年多前某在地品牌建商老董看中一塊重劃區精華土地，當時開價每坪60萬元，老董嫌貴，豈料該土地一轉身以每坪近100萬元出售給北部建商，顯示台中土地近年一路飆漲。

業者也說明，近期如北屯機捷、14期重劃區等多筆土地所有權人都是自然人，除原地主外，不少是受疫情影響回台的台商購地，「台商有錢沒地方花，放銀行實在不划算。」

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，美中貿易戰、疫情影響讓熱錢回流，土地最為保值，不管廠房土地或建地，成交都很熱絡，台中又為台商大本營，對土地投資情有獨鍾不難預見。

以土地交易大數據來看，今年全台上半年成交金額就達1600億元，創史上同期最高紀錄，可見土地大搶趨勢明顯，若政府不出手想對策，資金氾濫只會更嚴重。

但這種搶地風潮並非所有建商都能跟上，一名台中小型建商李先生表示，小建商要推案，土地就要砍到見骨價，「才能跟別人尬」。因為小建商不似大建商可以購買大面積土地，將樓地板面積增加蓋大樓，多只能推透天產品，總銷落差極大，且受疫情影響，根本不敢投入資金購地，「上市櫃建商有資金囤地、變成停車場，但我們根本不敢！」

「只能撿大建商不要的」
目前李先生公司暫緩推案，他走遍郊區仲介土地、改當投資客，「小建商要在市中心生存，也只能看大型建商有沒有一些邊邊角角的小塊土地不要的，丟出來市場，才有可能撿到。」

黃舒衛解釋，上市櫃建商融資條件寬裕，大玩搶地舉債、以債養案的策略，再以融資、開發規模、建材成本等優勢循環，席捲市場。反觀中小型建商，尤其是地區型建商，不但沒前述競爭條件，也缺乏品牌、行銷、跨區銷售的資源，更慘的是疫情緊縮勞動市場，工資飆漲、地價高貴，在售價拉不高、客源有限、成本陡升、原料稀缺的4大限制下，難搭市場順風車。

房地產代銷龍頭海悅國際（2348）受惠北中南代銷案同步開紅盤，衝高8月營收達3.62億元，年增2.18倍；累計前八月營收達19.61億元，年增1.82倍，已一舉超越2019全年營收17.33億元。法人估計，海悅將在928檔期到第四季再衝一波，全年業績有機會再創高。

海悅表示，8月包括「文德好境」、「土城日月光」、「宏普中央公園」、「大同莊園2期」、「竹城A7甲子園」、「禾悅花園」、「麗晶花園廣場」、「皇普莊園」、「鉅陞敦富花園」、「聯上康橋」及高雄「美術白天鵝」、「隆大愛上城」等熱銷案，持續開出紅盤，推升單月合併營收雙增，更激勵前八月合併營收達19.61億元，年增率達182.57％，超越去年全年。

海悅指出，台中交通及生活機能升級，大型購物商場進駐，加上半導體龍頭進駐中科，增加區域房市的購屋需求，包銷案台中「皇普莊園」，為上市建商皇普（2528）首次進軍台中的指標大案，是台中最大的危老條例更新案，目前銷售率已達七成。

至於自地自建案，海悅下波布局重點，將揮軍台南。海悅表示，南科擁有台積電等大廠進駐，未來南科擴建，打造半導體新聚落，可望提供萬人就業機會，中、南部受惠就業人口帶動，房市需求可期。

展望全年，海悅計畫928後將陸續進場銷售新案，包括北市「敦南御所」、「宏璟帝璟苑」、「川騰仰士林」、「台大公館」；新北市「合環新店案」、「新潤心城」、「新潤莫內花園」；新竹「竹科匯」；台南「達麗國家強棒」及高雄「和陸寓邸」等，預期全年業績將更上層樓。

陽明山別墅愈老愈值錢，最新實價登錄顯示，莊頂路「柏園山莊」一間屋齡43年透天別墅以2.1億交易，對比前手屋主2016年前以1.14億元取得，持有四年增值八成、大賺9,612萬，堪稱近年轉手最賺老屋。

這間位於陽明山保護區的兩層樓別墅，地坪354.2坪、建坪146.1坪，四年內轉手增值近倍，以最新交易的每地坪單價計算，每地坪59萬元。謄本顯示前手為和盟投資、新買主為奇新投資，兩家公司則登記於同一地址。該交易也是「柏園山莊」第一筆總價突破2億元的交易，根據售屋網站資料，鄰近待售的老別墅開價多在0.88~2.88億元間，房仲業者推估，該屋地坪較大、裝修拉皮後轉手，及可能熟識友人間交易等因素，都大幅拉高售價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「柏園山莊」是陽明山資深別墅社區，1977年完工，約有60棟兩層樓別墅，不少戶數庭院還有泳池，吸引不少高官或富豪自住或當度假別墅，雖然屋齡高，但多數經過裝修整理，甚至有設計公司以翻新柏園山莊老屋做為設計代表作，也讓老別墅有了新身價。

此外，「柏園山莊」今年也有租金實價登錄，租金漲幅也相當可觀，今年6月142.8建坪別墅租金20萬，比起2014年同一戶租金14.6萬元還高出近四成。陽明山老別墅由於擁有特定富豪客層、外商承租，租金行情不亞於天母新豪宅，實價顯示，陽明山上中庸一路一間屋齡52年老別墅，去年底出租租金達35萬元；仰德大道三段巷內一間48年老別墅，去年底出租租金達27萬元；建業路一間屋齡31年別墅，今年2月租金實價亦達23.5萬元。

大陸不動產泡沫，傳已有國銀踩到聯貸地雷。金融圈人士透露，近來大陸不動產泡沫化，使得不少與商業大樓相關的放款案風險急速上升，其中位於天津、樓高117樓的「高銀天下」商業大樓聯貸案，已有國銀踩到地雷。

大型行庫高層指出，打從兩年前就警覺到大陸不動產泡沫化問題，當時已對內部下達指示，不論大陸分行或香港分行，只要是和大陸商用不動產相關授信案「能不作就不作」，現在台資銀行對大陸商用不動產相關授信更是「敬謝不敏」。

據了解，高銀天下聯貸案總金額港幣34億元，安泰銀據悉是唯一參貸的台資銀行，其他參貸的都是中資銀行。該聯貸案是在香港籌組，安泰銀是透過OBU參貸，該聯貸案在今年4月已有逾期未還的問題，為此聯貸銀行團曾在4月予以展期，但直至現在該案仍未正常履約。

受疫情及中美貿易影響，台資金融業對陸曝險、放款今年以來原就趨於謹慎。金管會統計，截至第二季止，國銀對陸曝險占淨值比重持續下探歷史新低，整體金控對大陸放款金額也僅6,713.35億元，較去年同期減少9.2％，更創下2015年第二季有紀錄以來最低紀錄。

金控高層指出，除了對首當其衝的旅遊、觀光業放款保守，對各產業放款也趨謹慎，2020年不求拓海外版圖、衝業績，「只求不踩雷」。

銀行局統計，國銀大陸曝險比重連八季下降，第二季底止，本國銀行對大陸地區授信、投資及資金拆存總額度（即大陸曝險總額度）只剩1兆5,674億元，占淨值比率40.9％，創統計以來新低，且沒有一家國銀對陸曝險占淨值比高於七成。

金管會統計到7月底，目前國銀對陸逾放已全數歸零。剩下中信銀、合庫銀、兆豐銀、土銀、一銀、台銀、華南銀、台企銀等八家銀行還有放款，其中中信銀金額最多，達507億元，合庫銀、兆豐銀、土銀逾200億元，一銀、台銀逾百億。

至於「高銀天下」位於天津，但開發商高銀金融集團是香港上市公司，知情金融圈人士指出，由於高銀金融陷入財務危機，連帶也使得這筆聯貸案產生逾放。

遠雄建設（5522）8月在銷售逾七成的台北市內湖新案「遠雄謙御」入帳助攻之下，單月營收達25.9億元、年增29.2%。法人表示，遠雄建設今年在五大新案完工入帳，加上成屋餘屋持續挹注下，今年營運可望持續持穩。

遠雄建設8月在總銷25億元的「遠雄謙御」入帳下，推升單月營收衝破25億元，累計公司今年前八月營收達150.35億元、年增13.5%。法人表示，遠雄建設預計11月還有新北市中和、總銷46億元的「遠雄CASA」、台中總銷40億元的「遠雄之星6」等案完工，12月還有總銷17億元「遠雄新苑」完工挹注，下半年營運不看淡。

遠雄建設昨（7）日股價收41.75元、上漲1.15元。

南港都更熱，財政部國產署也「插旗」。據悉，國產署今年初將一塊鄰近昆陽捷運站的近1,200坪南港玉成段基地，交給國家住都中心進行公辦都更，此地產權單純，國有地占95%，使用分區為住宅區，未來國產署若分回都更宅，可作為社會住宅或對外標售，積極活化國有地。

國家住都中心表示，南港玉成段一案目前正在向台北市政府申請劃定更新地區等程序，預計年底前完成，目標明年上半年對外招商。

南港玉成段這塊閒置國有地，國產署是在今年初交給國家住都中心，希望藉由中心專業協助活化。這塊基地區位良好，位於昆陽捷運站出口處400公尺左右，面積約1,200坪，95%為國產署所有，剩餘5%私有產權，為一棟五層樓建物，當中多數住戶都已表態願意參與都更。

國家住都中心表示，此案目前仍在規劃中，未來國產署分回會做何使用，也尚未拍板，不過將會秉持一貫立場，希望公辦都更可為周邊地區帶來更具公益性服務，帶動周邊發展，將持續與在地里長、北市府溝通。

據了解，南港玉成段基地鄰近衛福部、南港公園等，近年南港是房市熱點，無論是地上權、都更案、土地標售等，幾乎是一地難求，國產署看準該基地潛力，希望在兼顧公益的前提下，積極促進國有地活化，避免讓區位良好的國有地閒置。

國產署表示，為積極配合國家都更政策參與都市更新，預先規畫更新後分回房地用途，除了可能供中央機關評估作辦公廳舍使用外，也可能作為社會住宅，剩餘都更分回宅，也會積極以標售、標租辦理活化；至於南港玉成段，目前仍在規畫階段，未來國產署分回部分做何使用尚未拍板。

南港近年再度掀起都更、房市熱潮，隨著台北市政府積極東區門戶計畫，引進大量資金，投入公共建設，加上南港之心公辦都更、世界明珠等大型開發案啟動，近一年吸引大批投資客回流，交易明顯升溫。

據內政部統計，全國今年首季新增購置住宅貸款平均期數達269期，相當耗時22.4年才還清房貸，寫下新高。房仲業者分析，房價續揚加上低利，讓民眾不急著還清房貸。

根據內政部不動產資訊平台統計，今年第1季新增購置住宅貸款平均期數為269期，若以每月還款來看，購屋者需22.4年才能還清房貸；新增購置住宅貸款平均利率1.79%，平均貸款成數約62%。

進一步觀察六都平均房屋貸款期數，高雄市平均貸款期數達278期最高，台南以277期居次，相當要花約23年才能繳清房貸；雙北市部分，新北市達274期，台北市平均貸款期數為262期。

住展雜誌研發長何世昌表示，房價驚驚漲，讓購屋負擔變得更重，銀行業者則推出30、40年期房貸方案。在低利情況下，若民眾不想壓縮生活品質，會將還款期拉長，每個月可使用資金相對充裕。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，過去貸款利率太高，民眾有錢多數先還房貸。不過，隨著利率來到歷史相對低點，購置不動產成本變低，民眾反而不急著還房貸，而是將資金運用於投資或是維持生活品質。

舉例來說，A先生已購屋10年，不過至今尚未還本金。主因A先生每年投資效益達10%，將資金用於投資理財效益更佳，獲利與房貸之間利差讓A先生不急著還房貸；徐佳馨提醒，若一般民眾不善理財或保守型投資就不建議這樣操作。

何世昌指出，除非利率急遽走升或是房價大幅滑落，房屋貸款期數才有可能快速收斂，否則可能持續寫下新高；徐佳馨也認為有可能持續寫新高，若屋齡較輕且在法規同意下，銀行可能推出更長年期貸款方案。

許多人認為這波房市回漲，主要來自剛性需求。房產學者章定煊表示，哪來這麼多剛性需求，現在房價會漲，很大原因是投資需求也出來了，「我們要面對現實」。

章定煊表示，很多業者整天在扯剛性需求，大家都是以現在流行低總價小宅，作為首購剛性需求的證據，但誰說買低總價小宅的就是自住剛性需求，沒人規定投資置產一定得買中高總價宅，不能買低總價宅。

他說，最近幾年房屋存量跟家戶數的變化百分比差不多，以2019年底的數據來說，普通家戶數為826萬戶，住宅存量計有892.5萬宅，住宅存量比家戶數多出66萬宅，顯示台灣根本不缺住宅。

在這情況下，如果這幾年的房價回漲真的是剛性需求造成的，最可能就是家戶遷徙造成的，人口受到往某些地區建設吸引而移動，因為總需求跟總供給沒太大變化，但那也應該是某些地區價格上揚，某些地區下格下跌。

然而，他觀察清華安富的房價指數，近一年全台灣各縣市都在漲，只是漲多漲少。更誇張的是人口外流的幾個縣市，還漲翻了。

就內政部房價指數來看也一樣，今年第一季六都住宅價格指數，除了台北市之外，其他五都均歷史新高。

章定煊說，所以台灣房價上漲，包含了投資需求，不是只有剛性需求，「我們要面對現實」。

根據台北市最新一期住宅價格指數，北市大樓今年5月平均成交價每坪61.11萬元，突破2015年4月歷史高點，創下歷史新高。全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，資金泛濫，高資產族傾巢而出，購買蛋黃區好屋，帶動北市大樓房價一飛沖天。

北市地政局根據實價登錄資料，每月統計大樓、公寓、小宅房價，並發布住宅價格指數。

最新一期，今年5月全市標準住宅總價1,647萬元，每坪52.45萬，較上月、去年同期均走揚。其中大樓產品表現最亮眼，平均成交總價達2,182萬元，每坪61.11萬，較上月上漲0.6%，較去年同期漲幅達6.29%，寫下歷史新高。

5月北市公寓價格也微幅上漲，仍低於去年同期，距離2015年歷史高點，也有一成以上落差。

小宅方面，5月小宅下跌約1%，目前均價每坪61.88萬元，和大樓均價拉近。

陳炳辰表示，今年初疫情剛爆發時，不少賣方擔心房價下跌，放寬議價空間，房價因此一度走滑，但大批撿便宜買盤出籠，加上國內疫情控制得宜，很短時間，賣方態度轉強，房價迅速回穩。

隨後，隨著央行降息、利率創下歷史新低，高資產族紛紛棄存款改買房，置產族加入市場，讓屋主心態更為強勢，房價開始走升。由於高資產族買房著眼保值，以蛋黃區、大樓產品優先，大樓房價因此短短時間即衝破前波高點。

陳炳辰表示，在利率持續偏低、市場游資多，加上沒有更穩定的投資標的下，預料房價短期仍會維持走高態勢，回弱機率不大。

看好台中消費市場，各大百貨紛紛搶進拓點，業者統計，包括南區新開幕的「總太國賓影城」在內，未來三年將有五家百貨商城即將開幕，不僅帶動區域經濟，也為周邊房市增添一波新動能。

將開幕的百貨商城包括梧棲區「台中港三井二期」、東區「三井lalaport」、北屯區「台中洲際娛樂商城」、中區「台中車站鐵道文化園區」。其中，台中車站鐵道文化園區預計年底正式開幕，台中港三井OUTLET PARK二期預計2021年啟用。

東區「三井lalaport」、北屯區「台中洲際娛樂商城」都預計2023年開幕。

台中市建築經營協會理事長邱名仕分析，生活機能向來是引領房價走勢指標之一，尤以大型百貨商城兼具購物、休閒、娛樂功能，增添區域生活便利性，對房市物件具有相對保值、增值的支撐條件。

位於梧棲區的「台中港三井OUTLET PARK」，去年締造800萬人次的來客數，人口紅利同步帶動海線房市，如主打灣區唯一頂級運動宅「遠雄之星8」，8月整體來客成長近5成、銷售率提升3成。

在業績持續穩定成長下，日商三井不動產集團利用現有平面停車場空間，趁勢推動二期開發計畫，計畫引進50家店舖，預計2021年開幕，預期來客數可望突破千萬人次。

三井集團也在東區砸下逾百億重金，打造以親子購物中心為定位的「三井LaLaport購物商城」與台糖湖濱生態園區串連，預計於2023年正式開幕；周邊指標建案，如上坤悅開發於九期核心推出的「坤悅高飛」，目前平均每周都有約30組的來客量。

首次進軍台中的百貨南霸天「漢神百貨」，與中信金控子公司台灣人壽轉投資的午資開發合作，將於北屯區進駐「台中洲際娛樂商城」打造新大型商場，營業面積達 3.4 萬坪，比全台營業額最高的台中新光三越還大，預計今年底前動工，2023年開幕。

此外，位於中區的「台中車站鐵道文化園區」，總投資金額31億元，共計將有40間商家進駐，今年底前全面開幕。另由總太地產攜手國賓影城，砸3億元打造的「總太國賓影城」，8月27日於南區忠孝商圈熱鬧開幕，是國賓影城進軍中台灣的第一個據點。

　　金地集團(600383)9月7日晚公告，8月公司實現簽約面積107.5萬平方米，同比上升39.05%；實現簽約金額216.7億元，同比上升31.64%。2020年1-8月公司累計實現簽約面積699.4萬平方米，同比上升21.63%；累計實現簽約金額1442.4億元，同比上升23.46%。

　　在監管層一系列表態後，各地的樓市調控政策繼續升級。

　　9月6日，瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局等聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，從供應端和需求端雙管齊下穩定市場，其中包括禁止首付貸、提高二套房首付比例（從40%提高至50%）、提高增值稅免征門檻（免征年限由2年調整到5年），還提出嚴控土地溢價率，推出“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”兩種土地出讓規則。

　　今年8月末以來，無錫、東莞、杭州已先後發文加碼調控。

　　在今年7月24日的“房地產工作座談會”和8月26日的“部分城市房地產工作會商會”上，瀋陽市均有相關負責人參會。因此，瀋陽此次升級調控，並不令外界感到意外。

　　但分析人士指出，這一動作仍有較強的代表性。在房地產長效機制的框架下，監管層不僅能夠對各個城市的市場進行實施監控，也在對地方政府實施“月度分析、季度評價、年度考核”。按照這一機制，樓市調控的精准度和及時性正大大提升，短期來看，除瀋陽外，未來還將有其他城市加入調控之列。

　　瀋陽調控樣本

　　瀋陽並不是外界想像中的典型東北城市。近幾年，瀋陽一直是人口淨流入狀態。2019年末，瀋陽市常住人口832.2萬人，比2018年增加0.6萬人。在我國二線城市中，瀋陽的人口規模位居前列。

　　今年4月，瀋陽進一步放寬落戶限制，取消年齡和社保限制，推出“技工學校、職業學院及以上在校生和畢業生（含往屆）可在瀋陽市落戶”，“凡具有瀋陽市戶籍的居民，其父母、配偶、子女均可在瀋陽市投靠落戶”等低門檻政策。此舉被視為瀋陽樓市的利好消息。

　　隨著人口規模增加，以及東北振興戰略的刺激，除2018年因調控導致交易下挫外，瀋陽樓市在近幾年不斷升溫。有機構統計，2019年瀋陽樓市的成交均價首次突破萬元。

　　今年以來，瀋陽樓市同樣表現“出彩”。從3月末開始，瀋陽的部分新房專案就熱銷，整體市場熱度居高不下。

　　根據國家統計局的資料，今年7月，瀋陽新房價格環比上漲0.8%，同比上漲9%；二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲10.3%。近幾個月來，瀋陽的房價漲幅在70個大中城市中名列前茅。

　　在土地市場，二季度以來，瀋陽已有多宗地塊在激烈競爭後高價成交，對市場的預期形成不小的刺激。

　　瀋陽當地某房企人士向21世紀經濟報導表示，落戶新政帶來的購房人口基數增加，疫情後的需求大量釋放，以及部分區域新房和二手房價格“倒掛”，是導致瀋陽樓市升溫的主因。“瀋陽的房價水準在省會城市裡不算高，而且（新政出臺前）二套房的首付比例只有40%，購房門檻算是比較低的。”

　　他表示，在近期瀋陽樓市升溫過程中，市場追漲情緒明顯，部分購房者有“加杠杆”的行為。同時，由於存貨不足及成本壓力等，一些項目出現惜售和漲價現象，進一步刺激了市場情緒。

　　在瀋陽出臺的調控新政中，除在需求端提高購房杠杆外，對供應端的管控措施也相當嚴厲。比如，對專案建設進度提出要求、把握入市節奏等。此外，為控制房價，瀋陽還將以專案為單位，監測房價運行情況，“對無正當理由導致價格出現較大變化的專案，責令企業限期改正。”

　　前述房企人士認為，新政力度較大，措辭嚴厲，為近年來所少見，市場普遍對政策效果持樂觀態度。但對於房企來說，操盤壓力在逐漸加大。他指出，“嚴格審核商品住房專案開發建設成本和住房裝修標準”的調控，若能嚴格執行，將會對專案利潤帶來擠壓。

　　多城還將加碼

　　通過對相關負責人的座談或指導，督促出臺樓市調控措施，類似的做法並不罕見。

　　一位接近住房和城鄉建設部的專家向21世紀經濟報導表示，過去，監管部門多採用“定向指導”的辦法，對不同城市的調控動向加以“指導”。這種“指導”多以部門規章的方式下發，或者僅是部門內部的檔傳達，甚少有公開的一攬子調控措施。

　　由於區域和城市分化逐漸加大，近幾年來，樓市調控已經告別“一刀切”的模式，調控的主導權逐漸“下放”到地方政府手中。但隨之而來的，還有在“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）等方面的主體責任。因此，在獲得更大許可權的同時，地方政府擔負的壓力也在增加。

　　從2019年開始，房地產長效機制中，對於市場的監控和預警機制開始運行。當年4月19日和5月18日，住建部分兩批、對10個城市的房地產市場運行情況進行預警提示。此後，多數被預警的城市升級了調控政策。

　　前述專家指出，這種機制對提高調控的精准度大有幫助。按照官方釋放的資訊，長效機制對地方政府提出的要求為“月度分析、季度評價、年度考核”。一旦地價和房價出現較大波動，預警機制就會運行。參照該機制，若及時出臺調控措施，就可使市場快速恢復平穩。

　　但今年以來，新冠肺炎疫情出現，以及轉變增長方式對經濟發展帶來的影響，使得“房地產拉動經濟”的衝動再度抬頭，一些城市直接或間接地鬆綁調控。該人士認為，在反復強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的同時，監管層對相關市場主體進行座談，說明對該問題的重視程度。

　　值得注意的是，在8月26日的“部分城市房地產工作會商會”上，除了6個城市政府外，其所在省（自治區）住房和城鄉建設廳負責同志也參加會商，這被視為進一步強化樓市調控主體責任的表現。

　　前述專家認為，“座談”雖然不是常態化手段，但在長效機制開始運行的情況下，樓市調控的精准度和及時性正在大大提高。如果嚴格執行，將很難有“漏網之魚”。

　　多數受訪者指出，瀋陽升級樓市調控的做法顯然並非個案。在此之前，東莞、杭州已經先後加碼調控。其中，東莞甚至並不在住建部的“座談”之列。

　　上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出，按照現有的政策基調，在瀋陽之後，還將有更多城市升級調控。和瀋陽共同參與座談的長春、成都、銀川、唐山、常州五城，是下一步強化調控的熱門之選。此外，一些房價漲幅較大的三線城市，也可能升級調控。

　　根據國家統計局的資料，今年7月，成都、銀川、唐山的新房價格環比漲幅分別為0.9%、2.0%、1.4%，漲幅均高於瀋陽的0.8%，常州不在70大中城市統計之列。剛剛加碼調控的無錫，新房價格環比上漲1.3%。

住房和城鄉建設部網站9月7日消息，《住房租賃條例（徵求意見稿）》（下稱《條例》）向社會公開徵求意見。其中，《條例》明確，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支援發展房地產投資信託基金，支援住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。

近日，取消商品房預售制度呼聲再起。商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水準的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風險等。對於這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。

“以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴”的海南於今年3月發佈樓市新政，明確“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度”，成為首個一省範圍內推行現房銷售的地方。

今年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預售制度，規定新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

雖然此前部分城市對“現房銷售”有過各種嘗試，但明確改革商品房預售制度，在一省範圍內實行現房銷售，海南還屬首個。

海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃提到，海南省因商品住房實行預售制度引發的品質投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素，實施現房銷售制度是為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題。

“海南可以認為是全國首個發佈省級現房銷售政策的，通過現房銷售的模式可以防範各類爛尾樓的出現，更好的保障購房者的權益，同時也可以約束房企激進拿地的行為。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說道。

在海南宣佈改革預售制度背後，海南自2018年1月開啟斷腕“去地產”，彼時，海南省省長沈曉明指出，未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴，決不讓海南變成房地產加工廠，並在之後逐步加碼樓市調控，並于同年4月22日實行全域限購。

對於商品房預售制度的探討由來已久，在海南之前，也有部分城市有對“現房銷售”有所探索。

作為改革的先行者，廣東省房地產協會曾於2018年9月21日下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，《通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

儘管彼時廣東省房協相關人士表示通知僅徵求意見，是否會正式發佈還待最終意見的匯總和研究，但市場對於商品房預售制度的討論再次熱烈。

不過，2018年10月，廣東中山合計推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現房銷售的出讓條件。

在特定地塊中嘗試“現房銷售”的還有杭州。

2017年3月，杭州市國土資源局發佈土地新政:當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售（即現房銷售）；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程式。不過，溢價率達50%需現房銷售的政策執行4個月後在後續的土地出讓公告中悄然取消。

彼時，媒體報導稱，出讓公告中取消溢價率達50%這一規定，是因為該政策在3月24日出臺之後，大部分土地出讓結果顯示，溢價率已經超過50%，這使得這條限制線的設置沒有意義了。但是，溢價率超過70%之後競拍自持這一條需要繼續堅持，這是因為，這一政策導向的目的有兩個：一、為了鼓勵發展杭州市的房屋租賃市場；二、抑制房價，抑制地價。

“取消預售制度實際上是鼓勵有實力的開發企業去拿地。取消預售對開發商而言，資金要求比較高，也可以控制地價的上漲。與此同時，實力強的開發商後續‘爛尾’等風險也相對較低。但是從今年疫情期間各地發佈的政策來看，鼓勵現房銷售還是適當調整預售門檻，背後還需考慮的是房地產企業的資金情況，如果發現房地產企業的資金壓力比較大，還是會允許調整預售門檻。”嚴躍進說。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，在當前的房地產市場環境下，推行現房銷售制度將是一大趨勢，這對於樓市的穩定、健康發展將起到促進作用。另外，隨著相關制度和法規的逐步完善和升級，房地產交付的標準也將進一步優化，精裝修交付在未來或將也會成為一個趨勢。

但是，張波也提到，就房地產市場的實際情況來看，現房制度施行的擴圍，也不應操之過急。現在如果一刀切要求所有在售將售專案全部轉成現房銷售，對於房企來說存在非常大的資金壓力，不利於樓市的穩定。從現實情況看，短期內現房銷售制度在國內範圍內快速、整體鋪開，也是不現實的，大概率將是小範圍優先試點，並逐步有序、穩定、合理全面推行開來。

在業內人士看來，當前，中國對房地產不斷地深入調控，對房企的資金要求不斷提升，未來現房制度會在更多的地區鋪開，更多的企業將加入執行的行列。對於房企本身來說，在地產領域的開發要求會逐步提升；對於居民而言，現房銷售制度的施行，將讓大家的購房需求得到更好的保障，這是可以預見的。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂的觀點認為，房地產行業發展初期，預售制度解決部分房地產企業開發資金不足的問題，加快城鎮住房建設，儘快改善住房品質，可以說是中國城鎮化建設中的助推劑。但在行業規模發展的過程中，預售制度的弊端逐步凸顯，預售制度成就了高周轉的企業，同時也出現延遲交房、產品品質差甚至爛尾的現象，侵害了購房者的權益。預售制度也在一定程度上會加快地產泡沫的形成。在預售制度下一些中小房企才得以存活，也潛在助長了一些中小城市的無序地產開發，特別是2014年爆發的庫存危機中，三四線中小城市爛尾項目、房企攜款跑路等現象很多。

許小樂稱，對於目前國內部分大中城市而言，地產開發基本完成量的增長，後面進入品質的增長階段，政府及購房者對於產品品質要求越來越高，預售制度並不利於這一趨勢的發展。未來地產市場成熟的城市可能逐步實行現房銷售。而對於城鎮化較低、城鎮化進程較緩慢的一些新興城市或區域，為加快城市建設開發，鼓勵房企進入等，預售制度還是有利的。“我個人認為，預售制服並非要取消，而是需要加強預售至交付環節市場監管，強化對延期交付、虛假承諾的管理力度也能解決上述問題。”

　　中國社科院今日發布年度房地產藍皮書，稱近兩三年內中國房價總體上將維持高位盤整態勢，除少數三、四線城市和個別地段、個別樓盤外，整體上的房價大漲大落都是小概率事件，並預計住宅銷售均價年增長２﹒４％，小於去年的８﹒７％。　

　　藍皮書指出，新冠肺炎疫情對２０２０年住房交易會有短期影響，對房價總體走勢影響則是極小概率。預計房地產開發投資增速約為３﹒１％，住宅投資增速將達到４﹒６％。社科院認為，外資進入後，房地產成為中國最大的系統性風險領域之一。當前房地產的最大價值不是拉動經濟，而是成為宏觀經濟整體穩定安全的壓艙石。

　　報告認為，２０２０年對於房價的管控依然會繼續，「房住不炒」定位不會改變，既不會放水刺激也不會過度收緊。但是「一城一策」作用有可能會被強化。部分熱點城市持續推進限購限售限價政策，維穩房價；部分存在去庫存壓力的城市，則以放寬落戶政策、降低人才購房門檻或提供購房、住房補貼為主，進而達到定向放鬆的目的。　
　　中國銀保監會副主席周亮周日稱，將穩妥的處置高風險中小金融機構，嚴格遵循房住不炒的定位，規範房地
產貸款業務，防止房地產市場過度金融化，同時還要落實資管新規的要求，防止影子銀行反彈，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

豪宅冧價 本月首周8宗一手撻訂

新冠肺炎疫情影響全球經濟，本港樓市近期出現不少劈價個案，新盤交投量連跌3個月，撻訂情況亦見趨增。

近日頻現大額撻訂個案，永泰地產（00369）旗下沙田九肚現樓豪宅項目澐灃，去年5月以6823萬元售出的1座6樓Penthouse特色戶，買家新近撻大訂離場，為今年下半年撻訂個案中成交價的第二高；發展商殺訂682.3萬元，則創近3個月新盤殺訂金額新高。

金額屬新盤3個月最多

澐灃1座6樓Penthouse特色戶，實用面積1613方呎，連371方呎平台及768方呎天台，單位於2019年5月以6823萬元連1個車位售出，呎價高見4.23萬元，當時曾創新界分層呎價新高。成交紀錄顯示，單位於本月4日終止買賣合約，即買家選擇撻大訂離場，屬下半年成交銀碼次大宗的撻訂個案。按付款方法顯示，買家損失約10%訂金，發展商殺訂約682.3萬元，為過去3個月殺訂金額最高的撻訂個案。

踏入9月首周，最少錄得8宗撻訂個案，本月4日更單日出現5宗，除澐灃外，加上嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙錄得3宗撻大訂。

另外，麗新發展（00488）與市區重建局合作發展的筲箕灣逸瑆亦錄得1宗，5伙共遭殺訂逾1200萬元。

The Carmel連沽兩洋房 僅餘5座

永泰地產雖然旗下澐灃錄得大額撻訂，同系屯門青山公路兩個項目昨日卻連沽3伙，單日套現7502.8萬元，其中位於大欖段168號現樓項目The Carmel昨日以招標方式連沽2座洋房，其中83號洋房以2937.6萬元售出，實用面積1728方呎，呎價1.7萬元；另一伙為85號屋，連1車位以2892.5萬元售出，實用面積1732方呎，呎價1.67萬元。兩洋房共套現5830.1萬元。

永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，The Carmel兩周內連沽3座洋房，涉額8630.1萬元，項目僅餘5座洋房待售，包括最惜售、實用面積達4144方呎的1號獨立花園洋房。同系同區位於大欖段166號的OMA by the Sea，昨日亦以招標方式賣出2座12樓A1室，實用面積942方呎，連1車位成交價1672.7萬元，呎價17757元；項目至今累售362伙。

同區萬科香港旗下掃管笏現樓項目上源，昨日則以1079.6萬元沽出1A座19樓E室3房戶，實用面積788方呎，呎價13701元。

啟德龍譽4房雙套4380萬承接

昨日較大宗成交則有保利置業（00119）旗下九龍東啟德龍譽，昨日招標售出2A座33樓A室，實用面積1146方呎，為4房雙套間隔，以4380萬元售出，呎價38220元。

發展商近年併購的舊樓項目，陸續達到可申請強制拍賣的門檻。土地審裁處近日收到今年第23宗強拍申請，涉及樓齡約65年的深水埗通州街舊樓，由新世界發展（00017）或有關人士提出申請，測量師對該列舊樓的估值約1.6億元。

前述舊樓為通州街306至312號，位於通州街近欽州街，鄰近興建中的新盤海珀和愛海頌，前臨西九龍走廊，佔地約4771方呎，現址為5層高的唐樓，1955年落成，地面層為舖位，其上4層則為住宅單位，設有2條公用樓梯，沒有升降機。

新世界已收集八成業權

新世界或有關人士近日以遠聯有限公司名義，向土地審裁處申請強拍前述舊樓。根據土地審裁處文件，大業主已收集該舊樓項目八成業權，尚餘兩個地舖和兩個住宅單位仍未購入。測量師指出，現存建築物中有部分位置屬僭建，如把僭建部分亦納入估價，該舊樓的現值約1.62億元；如果不為僭建部分估價，該廈的估值則約1.605億元。

今年新世界或有關人士的併購意欲積極，綜合土地審裁處資料和市場資訊， 今年23宗強拍申請中，有4宗與該集團有關，包括西環德輔道西331至341號、中環擺花街11至17號、九龍塘又一村玫瑰苑及前述通州街舊樓，總估值逾19億元。新世界更於8月下旬獲批准強拍北角皇都戲院大廈，底價達47.76億元創強拍個案歷來新高，目前有待正式舉行拍賣會。

近月部分二手業主減價售出手上物業，樓價指數相應回落。美聯物業指出，該行根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新報164.29點，按周下滑約0.39%，連跌兩周共0.42%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，指數按周下跌，主要是受到九龍和新界區樓價跌勢影響，其中「美聯新界樓價指數」最新報154.37點，按周跌0.57%；「美聯九龍樓價指數」最新報161.24點，按周挫0.4%；「美聯港島樓價指數」則較前一周漲0.18%，報179.04點。

劈價盤減 MCI續升

至於根據美聯物業網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新指數報54.8點，按周升1.4點，升幅約2.6%，連漲兩周共約3.4%，反映減價盤數量進一步下降。劉嘉輝認為，第三波新冠肺炎疫情緩和，該行統計的35個主要屋苑二手交投連續兩周超過100宗，較之前兩周明顯增加，信心指數已連續兩周回升，若交投持續回揚，指數將進一步靠近平均值，樓價有機會止跌回穩。

原租用上環中遠大廈 現省一半租金

疫情下機構搬遷以節省開支，勢令核心區空置率上升。香港按揭證券公司租用觀塘Two Harbour Square逾7萬平方呎樓面，呎租約25元，為今年最大手商廈租務成交。該機構原租用上環中遠大廈約6萬平方呎樓面，是次搬遷可節省一半租金。

棄2層樓面 僅續租中遠1層

市場消息指，觀塘錄得大手甲廈租務成交，涉及海濱道Two Harbour Square，為物業15及19樓全層，以及12樓部分樓面，合共面積約7.3萬平方呎，成交呎租約25元。按面積計算，為今年市場上錄得最大宗商廈租務個案。該廈由新地 （00016） 及王氏發展，總樓面約57萬平方呎，去年正式入伙，如今已租出逾9成樓面。

消息稱，新租客為香港按揭證券公司。據了解，該公司原租用中遠大廈逾6萬平方呎，涉及3層並由不同業主持有，較早前該機構續租其中一層，涉及中遠大廈29樓，面積約2萬平方呎，呎租53元；香港按揭證券公司由2017年起以呎租59元租用上址，獲業主減租1成。

據了解，機構決定放棄其他兩層，合共逾4萬平方呎樓面，搬至觀塘新商廈，並作出擴充。按中遠大廈呎租水平約50至55元計，可節省逾5成租金。

中環甲廈空置率5.7% 近年高

疫情持續9個月，經濟前景憂慮多，各行業在生意上也有一定損失，為控制成本，很多企業嘗試節省租金開支，加上近年核心區租金高企，不少機構部署搬遷到非核心區。如一家律師樓近日租用太古坊濠豐大廈全層，面積約1.1萬平方呎，呎租約50元。該機構目前租用中環香港會所大廈單位，市值呎租逾百元，如今搬遷，可節省至少一半租金。

需求下跌，加上租客遷出，中環甲廈空置率正在上升，仲量聯行指出，甲廈市場已連續12個月錄負吸納量，中環寫字樓空置率新報5.7%，為近年最高；而招頂租樓面佔2.1%，創9年來新高。由於尚有一些大型機構將在年尾遷出中環，料空置率再向上。

另消息指，灣仔華潤大廈極高層01至02室，面積約5,208平方呎，以每平方呎約60元租出。另同區海港中心高層05至08室，面積約6,146平方呎，成交呎租約65元。

　　在疫情籠罩下，樓價跌勢未止，惟租金則表現平穩，尤以近期新入伙的半新盤，租金從年中低位稍回升，租金回報率普遍仍錄2.3至2.9厘水平，並以月租在2萬以下、主打中小型單位的項目最為突出。

　　即使整體經濟轉差、失業率上升，以及租客負擔能力下降等多種負面因素夾擊下，最新差估署數據顯示，租金指數按月仍升0.6%；環顧近期新入伙的半新盤租金回報仍企穩2.3至2.9厘水平。

　　港置行政總裁李志成指，近月樓價回調，部分資金充裕的投資者或會趁機購入額外物業當收租用途，再加上半新盤租金有輕微回升，租金回報亦可補貼供樓貸款，而物業較其餘投資產品相對保值，故認為投資者會趁勢購入單位作長線放租。

　　新盤供應重鎮的啟德區先後有不少新盤入伙，在配套漸完善下，區內租金亦明顯回升。利嘉閣高級經理黃育華表示，自從港鐵通車後租金持續回升，目前普遍租金回報率約2.7厘水平。其中，啟德龍譽1A座高層E室，面積349方呎，新近以1.6萬租出，呎租約46元；若以最新價約754萬計，可享約2.6厘租金回報。

　　另同區屋苑天寰天海匯3座低層C室，面積336方呎，新近以月租1.58萬租出，呎租約47元；如以目前市價640萬計，可享約2.9租金回報。

　　中原高級資深營業董事譚桂貞表示，本港疫情漸回穩，購買力陸續釋放，睇樓量亦有所增加，將軍澳區上月就錄超過510宗租賃個案，宗數創該區歷來新高。

　　其中新入伙盤MALIBU於租盤湧現下，帶動租賃個案上升，上月錄約148宗租賃，平均呎租約37元。最新租賃個案為3A座高層D室，面積369方呎，1房連開放式廚房，以1.55萬租出，呎租約42元。若以最新價614萬計，租金回報約3厘。

　　鐵路上蓋的南昌站匯璽III亦於新近入伙，該盤租金回報亦不俗，港置首席聯席董事胡耀才表示，該盤租務暢旺，其中8座高層F室，面積350方呎，屬1房間隔，坐向北享開揚市景，單位以1.8萬放租，議價後獲區外客以約1.75萬承租，呎租約50元。以市價約780萬計，享約2.7厘租金回報。

　　事實上，大埔白石角一帶亦有不少新盤陸續入伙，隨着大量平盤被消化，租金由早前低位回升。中原資深區域營業董事余志偉表示，白石角雲滙不乏租客追捧，最新雲滙3座中層A3室，面積381方呎，1房間隔，以1.35萬獲承租，呎租約35元。而以市價715萬計，享約2.3厘租金回報。