怕快速完銷　預售價跟不上成本漲幅

近期全台房市大噴發，不管新成屋或預售市場都大有斬獲，頻有快速完銷建案，卻也成地產業者的另類煩惱。由於預售階段若太早售完，在營建成本提升下，建商反而損失利潤，因此南台灣出現建案緩推或封盤暫時不賣的狀況；中台灣業者近期也擔心起市場過熱，代銷怕建商調價、建商則怕地主坐地起價，因此對市況說詞轉為低調。

房市熱絡、建案賣太好太快，對業者來說雖然是喜事，竟也可能造成建商的損失，原因是預售屋的價格在沒跟上營建成本漲幅之下就售罄，恐怕興建過程會損失不少利潤。

華友聯集團董事長陸炤廷指出，目前南台灣營建成本較去年增加2~3成，15樓建物從原先每建坪10萬元造價，現在拉抬到每建坪11萬元，超高大樓可能每建坪要12~13萬元。

缺工缺料工期延長
加以地價狂漲，陸炤廷表示，原本預計要在台南舉喜重劃區推出的預售案「CASA」，決定延3個月到明年；而明年預計4、5月進場的高雄左營區果貿造鎮案2期，也將延期到明年底。

此外，目前華友聯銷售中的「森自然」，雖已將價格從每坪18.5調漲到19.5萬元，也將在去化目前現有買方後封盤，暫緩銷售。同樣狀況的還包含雄崗建設位高雄岡山的「薰衣巢」，1個月前已封盤，雄崗建設董事長林清吉表示，各類成本增加讓建商經營壓力提升，過去1年光成本就增加逾3成，除「薰衣巢」已封盤不賣，其他建案也陸續調價。

台中的富宇地產執行長張世欣也坦言，現在聽到建案賣很好，反而會覺得心慌，主因是全台建商都面臨台商回流、公共建設陸續興建的狀況，大量缺工缺料導致工期延長、成本大幅增加的窘境，「去年到現在，光混凝土價格就漲2次，營建成本整體漲18%，使得建設業利潤大降，平均1年獲利不到5%，可說賣愈快反而死愈快」。

除怕壓縮利潤空間而擔心外，建案賣太好、房價一調再調的情況下，也讓不少業者擔心房價續高影響銷況而轉趨保守，一改過去高調希望建案多曝光的心態。有台中代銷業者便不諱言，「現在很怕媒體寫賣很好，最好不要提到現在建案賣幾成，就怕業主建商可能隨時調價、不利銷售速度。」

價格調高依舊熱銷
根據觀察，今年台中這波建案調價熱潮，最誇張的是台中車站旁建案，2星期連續調3次價格，一路從2字頭漲到快3字頭，但仍快速賣光；還有建案是早鳥階段時一個價格，一正式公開銷售後1坪調漲1~2萬元，原本用意是為延長銷售時間，使利潤最大化，不過該代銷透露，「今年情況是後來的人明知買貴，依舊前仆後繼接手，直接買爆，尤其品牌建商最明顯」。

不具名建商則是反映，「市場熱成這樣，土地現在不管地點多差，都能吸引到各路買家，導致地主坐地起價愈來愈嚴重！」就怕市場熱度過高，土地原物料取得愈來愈不容易，影響到未來推案布局。

不讓中南部房市專美於前，北部房市表現也同樣亮眼，根據《住展》雜誌調查，今年第3季北台灣銷售中的建案共1439件，季減5.4%，創下2013年以來單季減少最多紀錄，尤以新北市和桃園市減少較多，季減各為7.3%、7%，主因是台北市人口外移，致使建案完銷速度加快。

新北桃園完銷量多
北台灣第3季在售建案去化狀況佳，《住展》雜誌研發長何世昌解釋，主要是第2季基期較高，由於4月發生磐石艦群聚感染，國人擔心疫情復燃，連帶下挫4~5月房市買氣，待售建案數一度衝高，不過隨疫情趨緩，5月下旬市況好轉，市場出現報復性買房熱潮，待售建案開始明顯下降。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，第3季銷售快，主要是醞釀已久的自用買氣，上半年受疫情壓抑，解封後便在第3季浮現，另方面，市場游資充沛，連帶提升高端買方購屋意願，高資產群對價格偏高的新建案購買力強，加速建案去化。

至於新北、桃園完銷建案數量多，何世昌表示與「脫北者」有關，北市今年來淨移出逾3萬人，湧入新北與桃園，激出不動產需求。郎美囡直言，主因是房價低於台北市，但多數區域生活機能、交通建設與北市落差不大，吸引買不起的台北客。

不過何世昌補充，其實台北市近期市況表現不錯，但因供給規模較大，創近10年新高量，因此建案減少量略遜。

6帳戶理財法　存頭期款　申貸貨比三家　先選30年期

首購買房，準備好了沒？自備款，該存多少？ 薪水，夠不夠月月還款？ 房子、區域，該怎麼選？在接待中心裡聽得好開心，究竟該挑哪一戶？付款時程，有聽沒有懂？第一次買房超前布局，讓理想不再被現實打敗！

萬事起頭難，買房動輒上百萬元的頭期款，對一般月薪族來說難上加難。如何有效管理金錢、存到人生買房的第一桶金，進而游刃有餘地支付一繳20、30年期的每月房貸，顯得格外重要。

對於想買房卻苦存不到頭期款的月薪族，House123執行長邱愛莉建議，可以土法煉鋼「先存再花」方式，仿效暢銷書《有錢人想的和你不一樣》作者哈福．艾克所設計的「6個帳戶」，在每月薪資入帳時，將收入按固定比例存入，依休閒娛樂10%、教育訓練10%、財務自由10%、長期儲蓄10%、貢獻（善心捐款）5%、生活支出55%等6個專用帳戶，專款專用，可依個人生活需求調整支出佔比，其中生活支出最多抓55%，過高代表透支，需要審視減少個人花費。

月還款佔收入3~5成
「買間繳得起的房子，是每個首購族預備買房時必須做的財務規劃」，邱愛莉表示，在有限收入內，以現有的生活基本支出佔所得比，回推每月可負擔的還款金額，估算出可負擔的貸款金額，便可粗略抓出房屋總價。

一般雙薪家庭建議每月還款金額（本金加利息）約佔總收入的3~5成，租屋族則建議以月租金直接換算可負擔的還款金額。若想算出較準確數字，可善用網路上各式房貸試算工具。

考量總價、收入，鎖定目標產品後，接下來要找間對自己申貸最有利的銀行。在低利環境下，銀行為搶客戶，薪轉銀行未必條件最好，貨比三家不吃虧。通常每家銀行可給予的優惠條件不同，有的提供較低利率、較長寬限期或彈性繳款方式等，須衡量個人收支狀況，選擇最適合的方案。

521法則挑申貸銀行
邱愛莉建議，先備好物件位置、個人薪資、買房契約書等基本資料，以「521優選申貸銀行」口訣，選出可能配合的5家銀行，從中挑選2間條件較優的銀行，授權聯徵選出最恰當的銀行，「聯徵以2次為限，太多次恐會影響後面銀行的申貸條件」。

申貸房貸該選20或30年期？邱愛莉指出，首購族可先選擇30年期，因為銀行並無明確規定房貸不能提早還，即便是處於綁約狀態，大部分還是可以提前還款，只要不要還完、或不辦理抵押權塗銷即可。

邱愛莉舉例，以貸款1000萬元、利率抓1.31%，選擇20年期來看，每月約需要支出4.7萬元的房貸。相同條件下，選擇30年期，每月約需付3.3萬元，但是若有一筆工作獎金等額外收入進來時，可將這筆額外收入存到房貸帳戶內，在存入的同時，打電話給銀行客服說：「我剛多存了30萬元，是要還本金的」。如此一次繳30萬元，代表至少有10個月的房貸提前繳了，再者，因為多還了30萬元的本金，在下個月3萬元的還款中，本金所繳的利息相對變少，攤還本金的比例將變高。

【專家意見】掌握3點　建商房貸地段
首購族可從3點評估選房，第1優先選擇品牌，上市櫃建商家大業大，後續服務找得到人；第2評估「房貸負擔能力」，房貸支出不超過收入4成為限；最後是地段，須先評估好時間與交通成本，建議沿重大交通建設如高鐵、台鐵、捷運挑選，未來較易增值。

【專家意見】楠梓橋頭　卡位1字頭
首購族群買房，以地段、價格、格局規劃、建商信譽為考慮重點，目前高雄市中心首購宅單價站上25萬元，要找1字頭房價可考慮楠梓、橋頭一帶，雖然現在生活便利性還沒很好，但快則3~5年、慢則6~7年，各項機能將逐漸成熟，首購族群可先卡位。

選環境→挑建商→問平面圖→喊對價格

第一次買房千頭萬緒，最怕眼高手低、選到不該愛的房。

專家提供首購族買房4攻略，簡單挑選與自己生活習慣、需求契合的區域，有效避開地雷建商，找到一間不被拖累、未來不會後悔的「甜蜜窩」。

【攻略１】先設定大區域　再觀察小環境

首購族往往口袋沒多少錢卻期望過高，想買到很好的房子，或鎖定在特定區域。《住展》雜誌研發長何世昌建議，首購族應該多方看屋，就像大學選填志願一樣，不應該侷限在少數特定目標區域，才能找到較符合預算的房子。

何世昌舉例，可先鎖定台北市中正、大安、中山區，設定大區域後，再從符合預算的街道開始看屋，如中正區汀州路、大安區臥龍街、中山區農安街等較低價區，接著觀察小環境，多到附近走走，看機能是否符合需求、有無嫌惡設施如加油站、福地、廟宇、基地台等。最後可藉高空環景、Google地圖等現代科技，再次確認有無遺漏的嫌惡設施。

【攻略２】篩選建商　大膽假設小心求證

首購族最怕遇到「千面建商」，用不同的公司名推案，從南騙到北，建議「大膽假設、小心求證」以鍵盤辦案，不厭其煩多管道搜尋、上網投書問專家或身邊熟悉房地產的人，多方打聽該建商過去口碑、過去有無黑歷史，以免買到地雷建商，悔不當初。

【攻略３】留意平面圖的標示與戶數

看到心儀的預售屋，卻不知道該怎麼看平面圖？首先看一層有幾戶，戶數愈多，代表需要等待電梯的時間愈久，格局與採光也可能較差。何世昌提醒，單層戶數不宜過多，但也不能過少，因為未來要支付的管理費相對較高。一般建議單層4~8戶較合適，電梯與戶數比約1比4較理想。

確定好單層戶數後，記得看心儀的戶別是否與電梯井相鄰，若在旁邊入住後可能會有共振或噪音干擾，須衡量是否能接受，或裝潢時加強此空間的隔音設計。若買超高樓層，通常中間樓層會設置中繼水箱，一般在平面圖上顯示為機電設備，記得打破砂鍋問到底確認清楚是不是中繼水箱。

何世昌提醒，首購買房多選擇低總價小宅，因此記得看平面圖是否有標示尺寸，並向銷售人員確認圖面的比例尺長寬高為何，以免買到迷你房，未來交屋面臨裝潢不順、家具擺不下等問題。

【攻略４】勤上網查價　才能漂亮出價

買房有沒有做功課，從出價就能分辨是待宰羔羊或聰明買家。首先上實價登錄網站輸入建物地址，查詢近期是否有鄰近建案，或屋齡差不多的社區成交記錄，若無相關記錄，可上網搜尋社區或建案名，包含報章媒體的報導，是否有附近的成交行情。另外也可向在地人打聽當地成交價格區間，「心裡有所本去出價，才不因心虛出得過高」。

客變眉角多　先確認免費次數幅度

「客變」（即客戶變更）是購買預售屋常見的糾紛之一，每家建商對於客變的時間點、次數、標準規定都不一樣，專家提醒，買房簽約前要先問清楚，且若要找設計師處理，最好在客變時間點前完成所有溝通。《住展》雜誌研發長何世昌指出，建商大多接受客戶1~2次的客變，且對於客變的標準，有建商認為改變一個插座位置就算一次，有建商則認為要更動到大格局才算，因此買房簽約前要先問清楚。

更改隔間牆　不如另尋他案
想找設計師者，須留意客變的時間點，所有溝通要趕在之前完成，若溝通不良導致日後須再次施工，會衍生額外費用與材料，因此簽約時務必在合約上標註清楚責任歸屬。

創意家行銷品牌公關陸宜表示，民眾客變時常忽略高度問題，建議要再三確認日後室內天地壁的實際高度，避免單靠圖面推測插座與冷氣等相關電子設備位置，等到完工驗屋時，一開門才驚覺不適用就後悔莫及。

何世昌補充，如果預售屋從看平面圖的格局規劃開始，就已完全不符合需求，導致未來可能需要多次客變，甚至超過建商允許免費客變次數的話，建議民眾盡量不要買，因為更改隔間牆的費用高，如果要動到好幾面牆，最後可能又要多出好幾十萬元、甚至百萬元以上，「這種作法其實不划算，不如另尋他案！」

房市大好，資金持續湧入具開發價值的土地市場，今年上半年全台億元級土地交易達807件、年增7％，其中，屬桃園航空城計畫地交易就達101件，交易件數前三名地段位於航空城的埔心段、竹圍段、橫山段，遙遙領先全台各地，即將公告徵收、限制移轉的航空城已成為今年全台土地市場吸金的區域。

根據統計，今年上半年全台億元級土地交易逾800件，桃園、台中、新北三都，億元土地交易件數即占全台的三分之二，桃園億元土地交易138件，冠居全台。

屋比房屋總監陳傑鳴指出，具有發展潛力的各大都會周邊重劃區仍是建商獵地的首選，除桃園航空城外，新北新莊區副都心段、林口區力行段、三重區集美段，以及台中市的太平新光重劃區的育賢段、水湳經貿園區的逢大段、單元三的永春段，也是土地交易熱門地段。

全台最大開發案桃園航空城，將於11月初公告徵收，吸引開發商及投資人資金趕在限制移轉前卡位，成為全台土地市場最吸金的區段。

據桃園不動產e指通統計，桃園航空城土地交易今年前八月共2,767件，遠遠超過2015~2017年每年僅百餘件，也超過前波全盛時期2013全年約2,000件，今年平均單價每坪9.2萬元，也高於過去幾年約每坪6.5~7.2萬元。業者推估，目前購地單價以未來配地後價格還原推算，約每坪20多萬，仍有潛在增值或套利空間。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，桃園航空城自2018年計劃明確後，土地交易逐步增加，近來受惠台商資金回流與回台擴廠，買方看好後勢，土地徵收公告及禁止移轉原定為今年8月底調整至11月上旬，更帶動一波購地熱潮。

桃園市地政局表示，桃園航空城土地分三個部分，安置戶預計2022年配地，並興建安置住宅；全區一般配地預計自2024~2027年間進行；此外第一期50公頃優先產專區預計2022年進行土地標售，標售底價預計約每坪16~18萬元。

年輕二代族群，已成為許多建商爭相鎖定的客層目標！為此，第四季將進場的「理仁柏舍」、「精銳闊」等指標建案，紛紛在大基地開發之前，將地景藝術、景觀公園、美術館等帶入基地內，讓潛在客戶搶先體驗未來建案特色，不僅帶動人氣、也有助於提升買氣。

其中，在新光三越及大遠百對面巷弄內的「理仁柏舍美感公園」，矗立著繽紛色彩的藝術裝置，是豪宅建商聯聚建設旗下子品牌－理仁建設為民眾打造為期三個月的文創園地，希望民眾近距離體驗、感受理仁建設對生活美學的堅持與居家美學的觀點。

聯聚子品牌理仁建設首件輕豪宅案「理仁柏舍」，基地現址原為達新創辦家族的起家厝，在理仁精心改造下變身美感公園，以文青風格拉攏年輕二代族群，自9?27至12?13，每逢周末假日對外開放。

理仁建設表示，「理仁柏舍美感公園」希望讓民眾可以有完整的美感體驗，結合許多知名品牌，在園區裡設置期間限定的各種有趣活動和五感體驗空間，老宅內更陳列多個聯聚收藏的經典款設計師家具，串連室內外提供各種休閒遊憩空間。

此外，精銳AAM藝術節最新展覽「藝游位境」，為東海商圈新案「精銳闊」在基地開工前所舉辦的戶外大型藝術展，打造「奇幻森林」藝術地景，包括需四個人才能環抱的巨型紅色扶桑花、高達四米五的長頸鹿母子情、游文富著名的雪白竹海、巨鯨海龜優游的綠色森林、深情等候的燈泡人等作品，展期至12?27，已成為台中拍照打卡的新熱點。

精銳建設副董事長王碧竣表示，近年來精銳不僅推廣「美宅」生活內涵，更朝向大基地、大規模街廓開發，除了建築外觀的美化外，也著重整體環境品質的塑造，大基地、高綠覆將是精銳持續的發展目標。

另外，勤美集團啟動西區「勤美之森」開發案後，結合藝術展覽與工地文化打造「工家美術館」，既是美術館也是工務所，實地將建築工地有關的環境、飲食、生活，以互動性展覽方式呈現，如工地小蜜蜂變成對外營業的食堂，座椅以工地常見的三角錐和輪胎為元素設計，吸引過路民眾駐足欣賞。

世界不動產聯盟（FIABCI）今年5月公布2020年度全球卓越建設獎獲獎名單，台灣繼去年勇奪四金一銀的榮銜後，今年再度抱回三金和五銀。

為廣邀國內公私部門參與全球卓越建設獎的評選，將台灣建築之美閃耀全球，社團法人中華民國不動產協進會10月5日在協進會召開2021全球卓越建設獎參賽說明會，邀請建築業界共同爭取大獎榮譽。

中華民國不動產協進會第16屆新任理事長張麗莉表示，協進會每年在台舉辦國家卓越建設獎，也同時將獲得金質獎以上的優秀作品推薦至世界不動產聯盟，角逐年度全球卓越建設獎。從2007年至今，台灣共獲得22金、32銀的傲人成績，「台灣建築業者的作品水準，受到世界的肯定。」

不動產協進會舉辦的國家卓越建設獎，今年邁入第15屆，在嚴峻的疫情考驗下，2020年國家卓越建設獎頒獎典禮7月圓滿落幕。為2021年國家卓越建設獎、2021全球卓越建設獎的參選工作暖身，不動產協進會啟動作業機制，10月起陸續召開參賽說明會，分析歷年來參獎案例，並針對各類參賽類別提供完整的說明，現場也提供參賽報告書樣本，供有意角逐大獎的單位參考。

「國家卓越建設獎鏈結全球，讓台灣的優秀建築作品在追求卓越的同時，走向世界舞台。」張麗莉理事長希望國內公私部門能夠勇於參賽，將台灣優秀的不動產作品帶往全球。期望台灣不動產業界能夠繼續「追求卓越、台灣發光、榮耀全球。」

張麗莉指出，世界不動產聯盟自1996年起被聯合國社會及經濟理事會列為特別諮詢機構，協助聯合國人居署推動各項計畫，中華民國不動產協進會是少數以台灣之名活躍國際的民間組織。

張麗莉強調，身為世界不動產聯盟旗下的台灣分會，不動產協進會成功透過聯盟所提供的各種平台，實質有效地推展民間外交。

台灣防疫成績優異、台商回流與低利率環境，帶動今年第3季土地交易市場熱絡，商用不動產更是急起直追，第3季大型交易金額達712億元，除了王朝大飯店高達268億元交易案，還包括多筆廠房、廠辦交易，強勢助攻。

根據第一太平戴維斯統計，2020年前三季台灣商用不動產交易達1,043億元，若另計土地交易2,303億元，合計高達3,346億元，不僅超越去年同期表現，也再創歷史新高。


全球仍未走出新冠肺炎影響，美國、歐洲及亞太地區商用不動產交易量大減二至四成，台灣防疫成績優異與科技技術領先驅動經濟表現，低利率環境催生不動產市場交易熱潮。

分析今年上半年受疫情影響，商用不動產交易維持低檔，但第3季上演大反轉，在台積電等科技大廠及大型壽險加碼下，單季交易金額達712億元，較去年同期成長6%，前三季總額突破千億元達1,043億元。其中工業地產交易熱絡，廠房及廠辦交易累計達647億元，占前三季整體商用不動產市場的六成，量能來到近12年新高。

美中科技戰，台灣科技業憑藉高技術含量，外銷訂單續創新高，帶動多家技術領先大廠積極擴廠，最知名的即為台積電8月投入93.5億元在台南科學園區購入15.7萬坪廠房，打造3奈米、5奈米生產基地，將牽動上下游廠商需求，興起一波科技業南遷風潮。

第3季Google也斥資36億元於雲林科技園區購入工業土地，在台打造第三座資料中心，成為近年最大金額外資科技業購置案。

第一太平戴維斯研究部主管丁玟甄指出，這波科技狂潮，台灣工業地產出現三個現象，一為單價「1」字頭或單價10萬元以下工業地漲幅超出平均值；二是自用需求放大選址區域，不再侷限原廠區周邊，跨縣市擴廠機會上升；三為北部大型工業地稀少，單價高漲，不少逐利而居投資客轉進中南部工業地市場，這三個現象將帶動工業區中蛋白區價格攀升。

各地政局公布最新8月建物買賣移轉棟數，北北桃地域，台北市2,477棟，月減14.3%，年增16.9%；新北市5,694棟，月減7.3%，年增22.1%；桃園市4,178棟，月減9.5%，年增28.5%。其中新北三重區因「河景站」跟「華峰上水」交屋潮，年增104.3%和桃園中壢區年增104.8%最搶眼。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧則指出，新北桃園重劃區表現強勁，包括林口和青埔產業蓬勃發展，就業機會充沛，桃園近年在建設上表現斐然，尤其像中壢、大園交界的青埔特區，軌道建設有國道及高鐵、機場、機捷等極具便捷性，配合新光影城、IKEA、置地廣場與X Park水族館開幕，新興區域機能逐漸成形，加上各項重大建設與計劃陸續推動，因此吸引許多剛性自住客及置產客前來購屋，也一併拉抬區域交易量。

地產業者指出，今年北台灣房市穩定走揚，桃園青埔交易量攀升，新北市各大重劃區預售市場也吸引不少首購、換屋族目光，包括板橋江翠重劃區、新店央北重劃區等，都有不錯的交易成績。

為提升新店央北青年社會住宅與三峽國光青年社會住宅居住生活品質，城鄉局已於2020年9月15日起公告標租1樓10間店舖，租金底價每月37,700元起共分三次開標，分別為9月29日、10月20日、11月13日，迄今已超過50家商家表示有意願，其中不乏知名連鎖便利商店，反應相當熱烈，相關訊息可至城鄉局網站查閱。

新北市新店央北青年社會住宅共計926戶已陸續於9月入住，店舖位於捷運環狀線十四張站交通便捷，周邊有國小、文教，新店溪河濱步道及陽光運動公園等設施，周邊生活居住環境相當完善;三峽國光青年社宅共計241戶，已陸續於7月入住，位於新北市三峽區民生街，國家教育研究院對側，連結三峽北大特區及三峽老街商圈，緊連捷運三鶯線三峽站(預計2023年完工)，周遭生活機能便利、舒適，區位優越。

城鄉局補充說明本次公告招租1樓各5間店舖，坪數31坪至98坪，租金底價每月37,700元起，採標價最高者得標，總租期最長可達9年，標租對象凡國內外公、私法人及具有行為能力之中華民國國民皆可投標。歡迎零售業、便利商店、服務業如藥妝店、美容美髮、藥局、診所、生機食品、3c電器、飲料店等入駐使用，有意願投標者請親赴新北市政府城鄉發展局住宅發展科索取投標文件或於本局網站自行下載投標單，以郵遞掛號方式投標，相關訊息可至新北市城鄉局網站查閱。

　　房地產行業遊戲規則迎來重大變革，恆大、融創、綠地已踩中“三道紅線”……

　　股債雙殺，恆大發佈經營資料反擊

　　在對網路傳言闢謠後，週五恆大系股票及債券再次遭遇股債雙殺，港股中國恆大股價收跌9.46%，恆大汽車收跌12.76%，多隻債券跌幅超過20%，顯示出市場信心仍然不足。

　　週五晚間，恆大接連發佈多條公告，曬出經營成績單，對謠言做出有力回擊。公告顯示：

　　1、截至2020年9月24日，累計實現銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金餘額人民幣2046億元。

　　2、自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優惠，計畫在2020年9月、10月兩個月累計實現人民幣2000億元銷售。

　　3、全國在建項目共866個，均在正常開工建設。

　　4、截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以後到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯著。

　　5、公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。

　　當晚，中國恆大還發佈了分拆物業管理業務上市獲港交所批准公告，恆大汽車公告披露了擬在科創板上市的更多細節。

　 恆大、融創、綠地同時踩中“三道紅線”

　　中國恆大曬出的穩健經營資料為投資者送上定心丸，不過，從財務指標來看，恆大的杠杆水準仍處高位，超過頭部房企整體水準，同時踩中“三道紅線”。

　　8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資“三道紅線”。新規將於2021年1月1日落地。

　　“三道紅線”主要涉及三個指標，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。這三個指標也是當前分析房企經營的核心指標，後續也成為監測房企經營的重要內容。

　　根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

　　萬科董事會主席郁亮昨日表示，“三道紅線”是行業重大遊戲規則的改變，這次（三條紅線）的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。三條紅線的影響力不亞於2012年的土地招拍掛制度。

　　證券時報•資料寶根據半年報數據對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地上市房企（A股和港股）涉及的相關財務的指標進行了統計，頭部房企杠杆水準和債務風險呈現巨大差異。

　　1、9家頭部房企剔除預收賬款後的資產負債率過紅線

　　TOP15房企中，9家公司剔除預收賬款（預收賬款+合同銷售科目，下同）後的資產負債率超過70%。中國恆大杠杆率最高，達85.28%，綠地控股(6.470, -0.11, -1.67%)、融創中國、碧桂園這一杠杆水平均超過80%。


　　2、頭部房企淨負債率分化程度高

　　以（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益的比值衡量房企的淨負債率水準，資料寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國和綠地控股的淨負債率大幅超越100%的紅線。其餘12家房企的淨負債率水準大多維持在70%之下，風險相對可控，萬科A(27.620, -0.48, -1.71%)、中國海外發展（中海地產）、招商蛇口(15.340, -0.25, -1.60%)、新城控股(34.850, -1.15, -3.19%)淨負債率不到40%。


　　從歷史走勢來看，中國恆大、融創中國和綠地控股三家高杠杆房企的淨負債率長期運行在100%之上，並在2017年左右達到頂峰，隨後下滑。中國恆大淨負債率在2018年後再度抬頭，連續多期反彈。


　　3、5家頭部房企短期償債風險高

　　以貨幣資金/短期帶息負債作為現金短債比指標，衡量房企的短期債務風險。資料寶統計，TOP15房企中，中國?大、融創中國、綠地控股和中國金茂的現金短債比不足1倍，越過紅線。中國海外發展、龍湖地產現金短債比最高，分別為5.25倍和4.55倍。

　　4、恆大、融創、綠地同時踩中“三道紅線”

　　綜合三條標準來看，TOP15房企中，中國恆大、融創地產和綠地控股同時踩中三道紅線，按照規定，未來有息負債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產(15.890, -0.48, -2.93%)、中國海外發展、龍湖地產、華潤置地和金地集團(14.330, -0.53, -3.57%)三條紅線均未踩中。

　　限制債務擴張規模對頭部房企影響幾何？

　　根據規定，房企對“三道紅線”的踩線情況直接影響了其有息債務擴張規模。如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

　　那麼，頭部房企過往的有息債務擴張速度如何？

　　資料寶統計，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息負債年均複合增速超過30%，遠超新規的限制，融創中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。僅有中國恆大、中國海外發展和綠地控股三家頭部房企近三年有息負債複合增速不超過15%。

　　在近年債務加速擴張的背景下，“三道紅線”對債務擴張的限制將會對多數房企的債務融資帶來較大影響。

　　2020年中報資料顯示，TOP15房企有息債務擴張速度有所放緩，僅有萬科A、龍湖地產、金地集團和綠城中國的有息負債同比增速超過20%。

根據南都大資料研究院調研房企的負債情況，我國76家房企一年內到期的有息負債超過2.5萬億，約佔有息負債總額的35%。按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息超1700億。

一年內房企的利息超過2.5萬億，那麼有沒有人算過，全國的房奴的利息多少？

在去杠杆、房住不炒的基調下，超八成房企短債在增加，如遇銷售回款不及時，恰逢還債高峰期，資金短缺的壓力顯而易見。

喝完秋天第一杯奶茶，寒冬也不遠了，怎樣混才能“活下去”呢？

有網友說，再來一波漲價去庫存就行。

也有的說，“房企迎償債高峰，超萬億債務會壓垮誰？就不買房，讓它（債務）炸！”

對此，你怎麼看？

回歸正題，誰的短債壓力最大？

短債TOP10出爐，總計超1.2萬億

一年內到期有息負債超過1000億元的有4家，恆大、融創、綠地、碧桂園分別高達3957億、1406億、1214億、1058億。一年內到期有息負債超過500億-1000億元的有6家，分別為萬科、華夏、富力、泰禾、招商、保利。

30家短債在100億-300億，占比最多

超六成房企的短期債務規模聚焦在100億-500億元的範圍。其中，一年內到期有息負債超過300億-500億元的有16家，代表房企有奧園、金地、華潤、雅居樂、世茂、中海等。

驚呆!76家房企年內有2.5萬億債要還 誰最先引爆

一年內到期有息負債超過100億-300億的房企有30家，代表房企有旭輝、時代、中南、遠洋、龍湖等。此外，還有20家房企的短債規模不超過100億元，如力高、中交、城建、綠地香港、建發等。

驚呆!76家房企年內有2.5萬億債要還 誰最先引爆

看到這裡，也許有吃瓜群眾會問：怎麼看不到萬達？

淡出視野的老王把萬達地產賣了後一系列操作已經成功上岸，雖然財富排名落後了，但是銀行利息沒有那麼恐怖了。

債務說白了就是泡沫，再直接點就是稀釋財富。

只要銀行無限量給我貸款，我就可以無限量花錢，我有沒有創造財富不重要，反正我可以不停的借，因為我（房企）的無限量借款社會所有物價都要上漲，但是你掙錢的速度遠遠趕不上我借錢的速度，你就會越來越窮。

驚呆!76家房企年內有2.5萬億債要還 誰最先引爆

這下，夠直白簡單了，還看不懂就算了。

美國次貸危機那部電影，華爾街金錢永不眠就有類似，其中一家投行股債務危機，然後美聯儲召集所有大咖一起商量如何收場，最近我國房地產大咖也被召集入京降低債務危機，所以除非國家出手，不然也是泡沫破裂，破裂最終結果是全社會一起扛…

救也不是，不救也不是，燙手山芋。

那麼，在萬億債務壓力下，不知道哪家房企會率先“引爆”這個定時炸彈，又會使出怎樣的招數努力活著呢？

這個週末，恆大為“減負”放的幾個大招刷屏了，分別是恆大物業上市獲批；恆大汽車擬登陸科創板，其他房企又會出啥招數，我們拭目以待。

下面說說第二個與樓市有關的消息。

有個別銀行停貸？買房者慌了……

據證券日報報導，記者走訪了多家銀行網點發現，北上廣深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，而二三線城市則呈現房價收緊趨勢，不僅房貸利率較高，而且上調了二套房貸款首付比例。

甚至，部分銀行由於額度不足，減緩了放款速度，個別銀行甚至停掉了房貸業務。

回想起3年前樓市調控最嚴之時，也曾傳出過“停貸”的消息，一時間停貸成為大家關注的焦點，甚至引發了一定程度的恐慌。

別慌，其實，部分銀行之所以停貸，在於人行限額的政策，致使一些銀行沒有額度放款。等到明年初，銀行有額度就相對寬鬆啦！

熟悉銀行貸款的朋友應該知道，一般銀行會按照4：3：2：1的比例給四個季度分配額度。4成額度會在第一季度就用掉，年初銀行額度最寬裕，而第四季度往往只有1成額度，這也是申請房貸最困難的時段。

LPR已經連續五個月“按兵不動”了，回顧近3個月以來多個城市的調控政策，貸款基本都在收緊。複利姐也認為，利率最寬鬆的時候已經過去。

往往到了金九銀十，開發商都有加速去庫存回籠資金的需要。降價促銷的時刻到了，這也是剛需撿漏的黃金時候。

27日，易居研究院發佈《100城居住用地價格報告》(以下簡稱《報告》)顯示，今年前8月全國百城地價漲幅為9%，位於個位數水準。地價漲幅總體可控，至少要比二季度的地價走勢更顯溫和，而近期各地的政策調控，也容易影響各地土地交易和地價走勢。

《報告》提到，1-8月份，全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。雖然相比前7月資料，這一漲幅略有反彈。但是對比歷史資料，包括今年上半年資料，百城地價漲幅相對並不高，說明地價漲勢總體可控。尤其是8月份各地房地產政策收緊後，土地交易的限價現象增多，使得價格漲幅不會過大，能夠控制在個位數水準。如果以10%的漲幅劃分偏熱和溫和區間，那麼當前百城地價的漲幅已經走出了偏熱區間，而步入到溫和區間。

一線城市近期略有反彈 二線城市地價漲幅最小

《報告》指出，1-8月份，4個一線城市居住用地價格為17714元/平方米，同比上漲23.2%。從地價走勢看，今年前7月總體上呈現了倒U型走勢，但8月份該曲線有所反彈，且幅度較大。這說明此類城市後續需要積極管控地價。對於一線城市來說，當前房價控制總體得當，但是地價漲幅確實略偏大，這是房地產市場的問題所在，也是後續調控可以重點關注的地方。

同期，32個二線城市居住用地價格為6088元/平方米，同比上漲3.8%。二線城市今年地價風險總體可控，其漲幅既小於歷史上的多數月份水準，也小於一線城市和二線城市。尤其是8月份二線城市政策升級，客觀上使得高溢價拿地現象在減少，這有助於促進地價的穩定。地價穩定，對於後續此類城市的房價穩定也是有積極作用的。

此外，64個三四線城市居住用地價格為4177元/平方米，同比上漲7.2%。最近兩個月，三四線城市年初累計地價同比漲幅曲線呈現下行態勢。這說明受房地產交易市場等影響，地價強勢的可能性不大。不過在實際過程中，部分三四線城市依然存在房企搶地的現象，此類城市也依然要防範地價反彈的風險。

海口、韶關、淮南地價漲幅較大

《報告》指出，在全國36個一二線城市中，地價上漲最快的城市為海口，漲幅為180%。這有兩點原因。第一、海南自由貿易港的建設下，房企投資熱度繼續上升，相關地塊依然受追捧。第二、從海口這兩年的土地交易市場來看，土地交易絕對規模相對小，所以單幅地塊的交易容易影響價格走勢。除去海口後，在此類二線城市中，銀川的地價上漲態勢較為明顯，今年1-8月份漲幅為162%。近期銀川房價漲幅過大，地方政府對購房市場積極進行了管控。而後續若是土地市場過熱，也建議其積極進行管控。

同時，在全國64個三四線城市中，韶關、淮南和唐山的地價上漲幅度較大。此類城市都屬於相對優質的三四線城市，房企拿地積極性高，容易抬高相關的地價。當前此類三四線城市的地價管控政策相對少，後續要防範出現過熱的現象。

前8月地價漲幅控制在個位數 優質地塊仍將被爭奪

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從今年前8月全國百城居住用地價格走勢看，漲幅控制在個位數水準，總體上體現了地價風險可控的導向。今年二季度各個房企為了補貨，紛紛拿地，客觀上使得地價容易反彈和升溫。而當前購地工作步入有序通道，搶地現象減少，加之近期重點城市收緊政策，以及“三道紅線”的約束，客觀上會使得土地交易市場受影響，地價也相對平穩。

嚴躍進表示，傳統“金九銀十”階段已經開啟，房地產交易市場若可以保持活躍，那麼也會影響後續房企的投資心態和投資策略。尤其是若後續住宅市場的去庫存效果較好，那麼房企補土地儲備的積極性會增加。一些優質城市的優質地塊，依然會有爭奪現象，此時對地價的管控也依然是有必要的。(中新經緯APP)

恆大近日接連披露多項經營資料和物業、汽車領域的分拆動作，展現出正常經營狀況。

中國恆大（03333.HK）於9月25日晚間發佈了最新經營情況，公告資料顯示，截至2020年9月24日，累計實現銷售額5049億元，同比增長11.4%；銷售回款4521億元，同比增長51.3%。截至今年6月30日，恆大的現金餘額達到2046億元；全國在建項目共866個，均在正常開工建設。

恆大從今年3月31日起，開始實施“高增長、控規模、降負債”的三年發展戰略，即實現銷售高增長，土地儲備規模嚴格控制，有息負債力爭每年下降1500億元。

恆大公告顯示，截至9月24日，公司有息負債較今年3月末已下降534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還9月25日以後到期借款435億元，各項降負債成效顯著。

恆大強調稱：公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。

9月17日，恆大宣佈將使用自有資金提前償還15.65億美元（約合106億人民幣）優先票據，此次償債規模創下香港資本市場紀錄。

除了大規模償債外，恆大正在加速銷售，加強銷售回款，通過增加現金回籠的方式降低負債。

恆大自9月3日起，推出全國樓盤大優惠，計畫在今年9月和10月兩個月累計實現2000億元銷售。

今年1-8月，恆大累計實現合約銷售金額4506.2億元，同比增長21.8%，如果在“金九銀十”大力度促銷的推動下順利銷售2000億元，或提前2個月完成全年6500億元的目標。

上半年，恆大累計銷售回款3120億元，同比增長66.5%，銷售回款率達89.4%，同比增長23個百分點。

如果以約90%的回款率計算，恆大全年銷售回款有望達7200億元，較2019年大幅增加約2700億元，為實現許家印提出“有息負債每年平均下降1500億”的目標帶來底氣。

除了地產主業的銷售端保持進展外，恆大其他業務的分拆也進展順利。

9月25日晚間，恆大同時還宣佈稱，公司分拆物業管理業務上市已獲香港聯交所批准，將在短期內向聯交所遞交正式上市申請。

財務資料顯示，截至2019年年末，恆大物業稅後利潤9.22億元。

今年8月，恆大物業曾引入235億港元戰略投資，且投資者陣容強大，包括中信、光大控股等大型央企，雲峰基金、紅杉資本等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業。

據彭博社的消息，恆大物業的投後估值已達110億美元。這距離恆大提交物業上市申請還不到兩個月。

恆大管理層曾公開表示，物業管理業務成功引戰預計將為恆大降低淨負債率19個百分點，成為恆大完成降負債目標的有力保障。

恆大分拆物業離上市已不遠，另一佈局重點恆大汽車也計畫到上交所科創板上市。

根據恆大汽車發佈的建議發行人民幣股份方案，該公司擬申請首次公開發行人民幣股份並在上海證券交易所科創板上市，以配發及發行不超過15.56億股人民幣股份(行使超額配股權前)，占不超過於2020年9月30日經本次建議發行的人民幣股份數目擴大後已發行股份總數的15.00%。

這次擬定的發售價不得低於董事會會議批准建議發行人民幣股份當日香港股份的收市價，即每股股份25.00港元。

公告稱，建議發行人民幣股份及特別授權須經股東于股東大會上審議通過及取得必要的監管批准。

恆大汽車此次建議發行人民幣股份的募集資金，將用於新能源汽車研發、生產及行銷網路建設專案和補充營運資金。

恆大預計，在3-5年，新能源汽車每年將實現產銷100萬輛的規模，通過提高通用化率，大幅降低管理費用、銷售費用、零部件價格等，實現成本大幅下降。

中國恆大（03333）借殼「回A」還未成事，惹來市場憂慮投資者收回逾1300億元（人民幣．下同）融資變為欠債之際，仍繼續加大對新產業的投資。

新產業總投資最少百億

內地傳媒昨日報道，恆大汽車（00708）旗下宇鵬生活服務（江蘇）以8.64億元底價，投得江蘇南通市一幅住宅用地，有關項目要求新能源產業累計投資至少100億元。

根據土地出讓文件，該住宅用地位於南通市江景路東、海德路南、團結河西、通九河北，出讓面積約12.24萬方米，地積比率1.2倍至1.5倍，建築面積18.34萬方米，包括商業配套至少2000方米。出讓條件包括，中標者須於南通經濟技術開發區內設立獨立法人項目公司進行項目建設，3個月內動工，36個月內基本完成項目建設且設備總投資不低於30億元，否則須自願承擔違約金5億元。

深深房：重組須進一步論證

另外，恆大借殼深深房（000029.SZ）「回A」4年仍未成事，停牌至今的深深房公告，由於重大資產重組涉及深圳市國有企業改革，交易結構較為複雜，屬於重大無先例事項，重組方案還須進一步溝通與論證；停牌期間會至少每5個交易日披露一次進展情況。

深深房日前首次就事件開腔，稱正與交易各方加強溝通，努力推進重組進程。

在新冠肺炎疫情下，中資依然積極購入物業，內地發展商武夷集團以5110萬元併購土瓜灣北帝街105A號全幢舊樓。

土瓜灣北帝街105A號為一幢4層高舊樓，於1954年落成，武夷集團近期透過拓立投資有限公司收購全幢單位，成交總值共5110萬元。

當中地下及閣樓物業，建築面積共約1730方呎，武夷集團以2940萬元購入，呎價約1.7萬元；原業主於2016年底以2800萬元購入，持貨4年沽出，賬面獲利140萬元，但若連同印花稅等使費，料實蝕逾150萬元。另外，1至3樓的住宅單位，實用面積790及811方呎，成交價711萬至729.5萬元，呎價8995至9000元。

資料顯示，毗連上址的北帝街111號福祥大廈由武夷集團發展，但所有單位已沽售。

舖位本月暫83宗買賣註冊

此外，根據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，9月截至22日，暫錄得83宗商舖買賣註冊，較8月同期增加25.8%，估計9月全月註冊宗數有望超過100宗，料創自2019年8月以來新高。不過，由於期內有逾一半買賣個案為300萬元或以下的商舖，令9月截至22日的註冊金額總值僅約7.34億元，按月下跌20.8%。

美聯旺舖董事盧展豪表示，餐飲及零售市道面對困境，商舖業主面對現實，逐步擴闊議價幅度，令舖位交投增加。雖然舖位蝕讓潮持續，但現時舖市「離底不遠」，再加上商舖價格已累積一定跌幅，部分投資者入市「撈底」，所以預計第四季成交量會上升。

　　內地監管部門收緊房企融資及債務規模管控，房企面臨「三條紅線」壓頂。分析人士指，高槓桿的房企將面臨較大壓力，降負債成為其當務之急，拿地方面亦會更加謹慎；雖然新規現時僅在12家重點房企做試點，但業內諸多房企都已開始做準備以應對風險。分析認為政策收緊，長遠有利於房企穩健發展。

　　「三條紅線」指的是剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1。住建部、人行8月下旬在京召開「重點房企座談會」，提出「三道紅線」約束房企融資行為。

　　根據「踩線」情況，房企被分成「紅、橙、黃、綠」四檔，以對應不同有息負債規模增速的上限。

　　碧桂園（2007）、恆大（3333）、萬科（000002.SZ ）、融創中國（1918）等參會的12家頭部房企，已在本月始試行新規，每月需提交經營、財務指標統計監測表。

　　「三線同踩」的企業包括融創等被列為紅檔，不能新增有息負債。碧桂園、萬科踩中一條線，被列為黃檔，有息負債年增速上限為10%。

　　業內人士預計新規將從2021年1月起全行業正式推行。交銀國際聯席董事謝騏聰表示，「三條紅線」新規對高槓桿的房企衝擊較大，降負債將成為其當務之急，拿地方面亦會更加謹慎。

　　他舉例，恆大今年已加速減債步伐，包括進行一系列降價促銷、減少買地、又逐步分拆物管等資產上市以降低負債率；融創亦已啟動分拆物管業務上市計畫。

越秀地產（１２３）公布，擁有約９５﹒４８％權益的附屬公司以約３７﹒１億元人民幣購入廣州市白雲區亭崗站一幅住宅地皮，該幅地皮佔地面積約９﹒３萬方米，總可建築面積約４４﹒６萬方米，計容建築面積約３１﹒６萬方米。
　　
此外，該集團指，根據住宅＋配建模式，需配建廣州市商辦配套設施與該地皮分開。配建工程成本預計約３０億元人民幣，計劃通過外部融資包括房地產開發貸款和銷售資金回籠為有關成本提供資金，而配建工程將無償移交給廣州市政府指定部門。該集團指，地皮位於白雲區白雲湖數字科技城啟動區核心地段，距離料年內通車的地鐵　８號線北延段亭崗站１００米，北側毗鄰華南快速幹線，交通便利。

海昌海洋公園（０２２５５）指，以約１３﹒３億元人民幣（約１４﹒９億港元）購入海南省三亞市地皮，將用於開發三亞海昌夢幻海洋不夜城項目之配套主題酒店及休閒度假物業。

該集團指，地皮位於國家海岸三亞海棠灣中心區位，面積合計約１６﹒４萬方米，容積率不大於０﹒７８，將作旅館用地，土地使用權期限為４０年。有關收購代價由內部資源撥付。該集團指，該地皮緊鄰三亞不夜城項目，相信建設主題酒店及休閒度假物業將有助於優化該項目，並強化吸引力和營收能力。

正商實業（００１８５）公布，以約１﹒２３億元人民幣投得一幅位於河南省鄭州鞏義市地皮，總佔地面積約２萬方米，許可容積率介乎於１及２之間。該地皮指定為住宅用途。該集團指，收購符合擴大於河南省及其他第一、第二線城市發展的策略。

周末新盤337成交 三個月最旺

一手市場熱度十足，過去周末（26日至27日）上演8盤混戰，其中新地（00016）天水圍濕地公園路發展項目第3期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 3期）以抽籤方式開賣165伙，單日大賣144伙或87.3%成為大贏家。長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY同日大規模推售285伙，場面亦墟冚，一度出現排隊人龍延伸至港鐵紅磡站門外情況，向來搶手的2房單位繼續被搶清。而掀起港島戰線的恆地（00012）西營盤藝里坊．2號再衝刺，過去周六次輪開賣速沽51伙後，昨天已馬不停蹄以折實平均呎價29215元加推28伙，趕國慶檔期（10月1日）推售18伙，連同其餘撐場新盤，過去兩天一手市場成交量直飆至337宗，創約3個月最旺場周末。

發展商火力全開，谷起過去周末一手賣樓氣氛，屬本月焦點新盤之一的Wetland 3期，過去周六連招標開賣192伙，當中165伙以抽籤形式推出，最終單日大賣144伙，佔抽籤伙數87.3%，搶盡周末新盤風頭。新地代理總經理胡致遠指出，Wetland 3期次輪銷售共錄得3組大手客認購2伙，最大手涉資約1430萬元，而售出單位中售價最高為1座5樓A1室，實用面積816方呎，售價1166.9萬元，呎價14300元。新地副董事總經理雷霆表示，經兩輪銷售後，共318伙的Wetland 3期已售出約84%單位。據悉，該盤1至3期共提供1727伙，合共售出1650戶，佔整體96%。

長實康城項目2房熱賣

SEA TO SKY同日推出285伙，銷售場面更加墟冚，早上10時起已吸引大批買家出席，並一度逼爆售樓廠所在的紅磡置富都會商場，排隊人龍須延伸至紅磡站門外，估計高峰時代理連同買家人數多達逾500人，而該盤即日共68伙獲揀選，當中50個2房單位即日售罄。

長實執行董事趙國雄稱，SEA TO SKY開售首小時已沽50伙，餘貨有5%加價空間。系內沙田九肚麗坪路18號名日．九肚山正待批預售，有望年內推出。

至於港島及九龍新盤戰場，聚焦藝里坊．2號，過去周六次輪推出72伙，項目單日售出51伙，銷售率達70.8%，連同昨天售出的2伙，周末兩天合計錄53伙成交，表現不俗。發展商昨天即趁勢公布新一批28伙價單，折實平均呎價29215元，較對上價單折實平均呎價28746元，相隔一周升1.6%，實用面積196至381方呎。

藝里坊．2號新貨貴1.6%

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，該盤將推出18伙於周四國慶日發售，涵蓋開放式至2房戶，折實售價552.384萬至1158.816萬元，呎價26154元至32677元。

德祥地產（00199）與市區重建局合作發展的深水埗海珀周六進行首輪銷售50伙，面對各方新盤搶客，銷情慢熱，全日只售出20伙，銷售率伙四成，兩天計則共有24伙成交或48%。連同過去兩天連錄4宗成交的嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯等其他新盤，一手市場過去周末共錄337宗交投，連升3周，較前周末260宗，再增77宗或29.6%，創今年6月最後一個周末（27日至28日）的534宗以來約3個月新高。

面對新盤搶客，二手業主以平賣突圍，沙田第一城有2房單位售價險守「五球」，較同類貨不足一個月跌價4.1%。

美聯物業首席助理聯席董事黃錦瀚透露，沙田第一城有單位平賣吸客，為38座低層D室2房，實用面積304方呎，新近以505萬元易手，呎價16612元，不但較市價賣平至少3%，若與本月初46座同層數及面積的低層H室售價526.5萬元相比，是次造價更不足一個月回落21.5萬元或4.1%。據稱，原業主2017年以400萬元購入，過去曾作收租，以交吉易手，逾3年賬面賺105萬元，升26.3%。

海怡3房售價平過年半前

鴨脷洲海怡半島過去周末（26日至27日）連錄兩宗買賣，個別單位出現時光倒流價。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪透露，13A座中層B室，實用面積614方呎，3房間隔，原業主一直持有自用，直至上月開價1150萬元放售，剛速減至1079萬元易手，呎價17573元。原業主2004年以295萬元入市，離場賬面賺784萬元或2.7倍。

根據資料，上址樓下一個中層B室同面積單位，近一年半前以1088萬元成交，即今次單位較之略為賣平9萬元或0.8%。

部分成交同時出現跌價及蝕讓，美聯物業首席高級營業經理張少勛稱，東涌過去周末共錄得4宗成交，包括東堤灣畔9座極高層E室，實用面積569方呎，2房間隔，僅以743萬元易手，呎價13058元，相對逾一年前樓下單位呎價13757元，是次低5.1%。

原業主2010年以290萬元購入，曾開價800萬元放售，直至數天前主動減至760萬元，終吸引近期兩度錯失入市機會的買家洽購，雙方議價後減價至743萬元易主，賬面賺453萬元或1.6倍。

同區半新樓樓價升幅化灰，消息指出，東環3A座高層3室，實用面積595方呎，3房間隔，減價40萬元或5.1%，以740萬元易主，呎價12437元。原業主2015年以686.6萬元一手購入，賬面升值53.4萬元，惟扣除使費料損手約5.5萬元離場。

隨着新冠肺炎第三波疫情漸退，二手交投維持穩定，中原地產統計十大屋苑過去周末（26日至27日）錄得16宗成交，按周持平，連續8周成交量企穩雙位數。據美聯物業分行統計，過去周末十大藍籌屋苑共錄得約17宗買賣，交投與前周相若。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，疫情放緩，市場上剛性需求強勁，買家入市意欲高漲，大市氣氛明顯升溫，二手交投復甦亦全面，預料10月一手及二手樓市皆旺。

僅黃埔花園捧蛋

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，十大指標屋苑中，僅紅磡黃埔花園零成交，其餘屋苑交投分布平均，可見二手捧場客不絕。他預期，由於續有新盤湧現，勢成市場焦點，二手受限於筍盤稀缺，短期成交或受壓，惟剛需強勁，相信二手成交不致大幅回落。

不過，據利嘉閣地產統計過去周六日十大指標屋苑僅得9宗二手買賣，較前一個周末的13宗少4宗或31%。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，二手業主的議價空間有收窄跡象，料短期焦點仍在一手市場，估計新盤向隅客回流後，二手交投才有望穩步向好。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，9月截至23日暫錄4899宗樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業），料全月登記可達6500宗，按月升20.6%，而登記總值暫為371.7億元，料全月可見500億元，按月漲9.7%。本港疫情漸趨穩定，睇樓活動增加，相信整體成交量會穩步上升。

舖租大幅回落吸引民生商戶租舖，銅鑼灣恩平道地舖，獲便利店以25萬租用，較舊租跌約6成。

涉一綫地段700呎 便利店租

銅鑼灣恩平道錄得租務成交，涉及地段50號地下，面積約700平方呎，獲便利店以約25萬租用，短期內正式開業。該舖鄰近希慎廣場，為區內一綫地段。據悉，舖位原由莎莎化妝品租用，月租約65萬元，去年品牌遷出，其後本港社會事件及疫情，一直乏長租客承接，早前僅由手機配件店以約10萬元短租。按是次便利店以約25萬租用計，租金跌逾6成。

早年本港零售高峰期，核心區一綫舖位多由奢侈品、化妝品等旅客相關商戶租用，便利店幾近絕迹一綫地段，如今租金回落，讓民生相關商戶落戶。據美聯工商舖統計指，今年首季及第三季4大核心區便利店數字，均為102間，疫市下未有減少，反映較其他旅遊相關行業穩定。

隨着核心區租金大幅回調，近日租務成交略為上升，連接恩平道的啟超道，近日亦錄租務成交，涉及啟超道12號地下至4樓，面積約7,500平方呎，獲莎莎以約60萬元承租。該舖原租客為粵港澳湛周生生，原月租約100萬元，租金跌約4成。

9月商舖註冊暫83宗 增26%

另美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，9月份截至22日，商舖註冊暫錄83宗，較8月份同期增加25.8%，全月計相信會超過8月份的88宗，即連升3個月；並估計9月份全月註冊宗數有望超過100宗，料創2019年8月份以來新高。

仲量聯行嚴威程：後市還看疫苗

環球疫情令商業活動大受影響，寫字樓租務市場淡靜，租金明顯回落。仲量聯行預計，今年中環甲廈租金全年跌幅達3成，因疫情未完全受控，料跌勢持續至明年。

今年商業市場淡靜，仲量聯行統計顯示，今年各商業區甲廈租金均向下，而龍頭中環跌幅更明顯，目前整體中環呎租96.9元，今年累跌20.2%，而超甲廈呎租約138.9元，跌幅為20.8%。對比起其他區域如灣仔、港島東等，中環跌幅明顯高出一截。空置率方面，亦從低位升至約6%。

中環涉頂租達150萬呎 18年高

仲量聯行商業部資深董事嚴威程指，中環空置率約6%，為近年新高，但當中尚未計算潛在新增空置，「有大機構已確認即將在年內遷出中環的租客，尚未計算在內，若連同該批樓面，同時未獲新租客承租，空置率有可能達8%。」除此之外，他指營商氣氛轉弱，求頂租的機構上升，涉及頂租面積達150萬平方呎，為18年高位。

他分析，疫情影響經濟環境，加上在家工作，商業活動減少，租務活動淡靜，「今次疫情影響不同行業，旅遊、零售及酒店業受頗大衝擊。市場上仍有個別行業如私人銀行、證券公司有少許擴充樓面，但個案不多，很多公司方向以減省成本為主」。後市上，他指今年全年中區租金料跌25至30%，跌勢或持續至明年，畢竟疫情尚未解決，「要睇疫情走向，到底明年出現新一波疫情，還是疫苗出現，結果截然不同，暫預計2021年上半年租金仍調整。」

業主減租留客 機構多選擇續租

市況轉弱，機構為節省成本，搬遷以省租金是方案之一。嚴威程指，隨着中環租金跌幅明顯，搬遷節省幅度較以前少，更涉及搬遷成本，或令活動減少，「機構會計算搬遷可節省多少租金，目前中環租金跌至90餘元，港島東呎租約50餘元，兩區差幅收窄，加上搬遷涉及大筆裝修費，淡市下大企業總部不易遷出，故當商廈業主減租留客，不少機構選擇續租。除非機構搬至東九龍，可節省幅度較大，便有誘因去中環化。」

中美關係緊張，很多中資機構打算部署在港第二上市，會否帶動大量寫字樓需求？「一般而言，要視乎該機構在港有沒有重要業務。若在港業務不多，他們可能不會大手租樓面，故直接推動需求不大。不過，由於上市涉及集資，相關的專業服務業如投資銀行、會計及律師樓需求上升，因此中概股回歸，對本港寫字樓始終有正面推動。」

疫情反覆拖累經濟 營商環境持續疲弱

本港去年受連場暴力示威影響，今年又遭疫情及美國制裁等打擊，經濟及商業氣氛疲弱，商業用地價格亦不斷下滑。下月便進入港府第三財季（10月至12月），政府日內將公布新一季賣地計劃，香港文匯報翻查資料，中環新海濱民耀街用地本來安排於本財季（第二財季）內發售，但至上周仍未推出招標，市場估計政府或因應市況作出延期招標安排。普縉集團於7月時對該地皮估值僅370億元，較今年2月時最高估值920億元下調近六成。

為應對疫情及經濟下滑等影響，政府推出的多輪紓困措施加劇了財政赤字，政府預計本財年財赤會大幅增至約3,000億元，而香港賣地收入佔去年庫房收入四分之一，屬最大收入來源，穩定的地價收入無可避免成為政府減赤選項之一。當中最值錢的中環商業地王是本財年庫房收入的關鍵。但現時疫情反覆，本港經濟又陷入負增長，商業氣氛疲弱，影響商業地價值，若此時趕急推出中環地王，未必能夠賣出好價錢，也會大幅削減了日後減赤的彈藥。

硬推地皮將影響庫房收入

根據仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》，整體甲級寫字樓租金8月按月下跌1.7%，中環甲級寫字樓租金跌幅仍為各區最高，租金按月下跌2.5%，原因是空置率已升至6%，為2005年12月以來最高。區內新租賃成交寥寥可數，其中部分個案為租戶原區搬遷至其他寫字樓以節省成本。

政府原本是安排中環地王於本財季招標，但本財季已來到尾聲，中環地王依然未見蹤影，不免令人疑惑招標安排是否有所變動。香港文匯報上周向政府查詢招標進度，政府未有正面回應，只表示「一如以往，賣地安排會適時作出公布」。有市場人士相信，因地價大跌，政府或會延遲推出地皮，以免地價價值大跌對庫房所造成的影響。

西九商地低估值46%成交

資料顯示，這幅中環核心區商業地位於皇后像廣場以北，鄰近國金2期，佔地51.6萬方呎，分為3A及3B兩期發展，總樓面逾184萬方呎。政府曾預告地皮將採用「雙信封」式招標，除標價外，技術細節及設計亦會考慮在內。今年2月底，普縉集團對地皮估值曾達920億元，每呎樓面地價5萬元，但至7月時已下調至370億元，估值足足大跌近六成。

事實上，受到去年連場暴力示威影響，本港營商環境急劇惡化，商業地皮的價值急挫，明顯如西九龍港鐵站上蓋商業地，去年初時市場估值約達千億元，然而自去年6月份因修例風波引發越來越激烈的暴力活動後，測量師已不斷下調地皮估值，到去年11月招標時的最高估值已降至791億元，最後由新地以約422億元投得，成交價較市場下調了的最高估值791億元，還低46.65%。

銅鑼灣商地有望下季登場

不過，華坊諮詢資深董事梁沛泓認為，下財季或會有另一幅貴重商業地可能推出，位於銅鑼灣加路連山道商業地，地皮由前機電工程署總部改劃而成，佔地約15.9萬方呎，可建樓面107.6萬方呎，當中包括一所地區康復中心及幼兒中心、一個不少於125個停車位的公眾停車場，以及公共交通上落客設施，此外亦需提供最少6.5萬方呎公眾休憩用地。

梁沛泓分析，隨著希雲街及加路連山道舊樓群，包括希雲大廈、禮信大廈、禮希大樓、禮雲大樓、禮加大樓及加路連大樓的重建，該地段將有一番新景象，有利此商業地的價值。他對地皮估值達161億元至172億元，每呎樓面地價約1.5萬元至1.6萬元。值得留意，銅鑼灣大地主希慎在地皮周邊有多個商業項目，包括希慎廣場及禮頓中心等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，中資來港發展有兩個原因，首先，香港近年不少發展項目都位於有大型新基建地區，好像啟德、將軍澳、屯門等。他指，內地發展迅速，中資過往於內地經常會因應發展趨勢而「落注」，對於一些有發展前景的地區，買地會更為進取，香港發展商雖然亦對新發展區有興趣，但出價上顯然較為保守。

此外，內地就房地產行業的管控較香港嚴厲，不時會聽到有限價限購等政策出台，相對而言，香港的樓市政策限制少，能見度高，發展利潤也較高。再加上在港投資可賺取外匯，內房可透過香港平台再向外拓展，顯得更有靈活性。張翹楚相信，內房來港投地的趨勢將會持續，而本港地價不會因此上升，因為中資投地亦需要視乎本港市場購買能力。

普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，中資來港投地主要看投資回報，適逢近期本港經濟內外交困，現時港資於買地上會較為猶豫，反而對中資來說是一個機會。加上近期不少地皮都甚具規模，適合他們發展策略，而且不少中資近年已經在港有發展樓盤的經驗，對香港市場更為熟悉，因此會更積極買地。

頻頻涉足舊樓收購

張聖典續稱，其實除官地外，中資近期亦活躍於香港舊樓收購市場，相信中資來港趨勢將持續。翻查資料，近年在港收購舊樓的中資包括雅居樂、萬科（香港）、奧園等，甚至一些在房地產較低調的財團如深圳南瑞投資、新朗發展（實業）、佳寧娜等都加入市場，可想像中資於香港樓市的持份將越來越高，成為不可忽略的一支「生力軍」。

　　中原高級區域聯席董事陳楚婷表示，西半山麗豪閣B座中層2室，839方呎，3房套間隔，以2050萬售，呎價24434元。原業主於2007年2月以730萬買入，帳面獲利1320萬，升值1.8倍。

　　美聯高級區域經理黃志明表示，奧運站君滙港6座高層F室，574方呎，3房間隔，吸引家庭客進駐，成交價1350萬，呎價約23519元。資料顯示，原業主於2010年8月以約649萬購入，帳面獲利701萬，升值逾1倍。

　　利嘉閣高級聯席董事葉鎮江表示，大埔帝欣苑18座低層A室，約986方呎，3房套連工人套房間隔，放盤約3個月，原叫價1400萬，終以1250萬沽出，呎價約12677元。據悉，原業主於2010年11月以約660萬購入，帳面獲利約590萬，升值約89%。

　　世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢碧翠路麗莎灣別墅11座中層戶，1574方呎，3房2廳間隔，原叫價1700萬，以1500萬連車位沽出，呎價9530元。據了解，原業主於1990年11月以208萬購入，30年間帳面獲利1292萬，升值約6.2倍。

沙士貨升幅可觀，利嘉閣分行經理黃金欽透露，將軍澳廣場1期2座中低層E室，約456方呎，2房間隔，8月中開始放售，原叫價830萬，日前以805萬售出，呎價約17654元。據了解，原業主約於2003年3月以150.2萬購入上址，17年多帳面獲利約654.8萬，升值約4.4倍。