2年案量1年就賣光　賣到接待中心也頂讓

今年建案市場火熱，尤以央行都認證價格漲幅最大的台中市最為亮眼，也出現諸多熱銷下的怪象，除民眾抱怨買不到房外，也發現許多主幹道的建案接待中心貼出頂讓訊息。業者表示，今年房市熱到「不可思議」，原設定銷售1~2年的新案，多在1年內賣光，因此轉讓空蕩的接待中心來省點成本。

房市太熱、屢傳秒殺案的台中建案市場，近期可謂趣味橫生。除日前有民眾投訴南區「惠宇謙仁」還沒開賣就已完銷而抱怨連連外，也出現接待中心貼出頂讓訊息，例如北屯區機場捷運特區已完銷的「誠總V建築」，便曾於8月時在售屋平台刊登接待中心頂讓資訊，另於北屯區松竹路、南屯區五權西路、台灣大道等主幹道，也有不少接待中心頂讓中。

頂讓變現　還能省下拆除費
當時負責銷售「誠總V建築」接待中心頂讓案的房仲許小姐表示，代銷業者因為耗費不少預算在接待中心上，所以在建案完銷後頂讓，可以攤提一些成本回來。上揚國際建築團隊台中營業一處總經理楊濬輔也認為，接待中心投入的金額包含土地租金、建構費用、家具等，完銷後通常須清除地上物，拆除、清運費可能就要上百萬元，若能頂讓出去，不僅可回收一些成本，也能免除拆除費用，一舉兩得。

有業者指出，正常建案從潛銷到賣完，銷售期約1到2年，所以一般接待中心租約會抓2~3年，還未完銷再移至新建大樓內續賣，「但現在房市太熱、遠遠超出建商預期，大多不到1年就賣光光」。對開發商而言，接待中心建物狀態還很好，在同區域沒其他建案要緊接著開發下，只能以轉讓「多少省點成本」。

至於主幹道的接待中心較多頂讓，某售屋業者認為，搭建接待中心成本動輒上千萬元，加上市區開發密度高，接待中心地點不好找，只要下一手願意續租，基本上對地主、業者是雙贏。楊濬輔也表示，接待中心地點很重要，「地點好、吸客力強，下一案就搶著進駐。」

接待中心轉讓價普遍開價200~300萬元，一名不動產業者透露，市場有一說是搭建成本的2成，但其實沒有一定行情，只要雙方合議就好，規模較小的甚至約數十萬元就可頂讓。

趕場推案　現成接待處省時
《住展》雜誌研發長何世昌指出，接待中心頂讓的情況並不常見，因業者多希望每個建案是單獨打造、特別規劃，即使過去市場很熱的時期，很多接待中心還沒蓋好就賣光，業者也是大器地直接拆除，估計台中這波頂讓風潮，除想省錢外，也因許多業者不確定此次買氣會熱多久，紛紛趕著進場推案，頂下現成的接待中心能節省搭建期。

而近期房市火熱也確實出現許多怪象，何世昌舉例，如民眾排隊買建案，許多投資客、業者口袋客戶搶先買房，使一般自住民眾還不知開賣就已完銷；還有房仲向代銷、建商買下多戶建案，或承接預約紅單後轉賣；中南部許多熱門重劃區也出現許多預售屋紅單轉手的炒作狀況。

亞昕國際開發本月8日砸36.24億元，買下桃園市中壢區高鐵桃園站特定區（青埔特區）帶建照的土地，共1858.6坪，換算單價約195萬元，為今年以來該區土地交易單、總價新高，也是實價登錄以來，該區土地總價第3、單價第2高紀錄。

未來新案料衝4字頭
該筆含建照的中壢區青昇段440-1、441等2筆地號土地，原為2位自然人及宜誠建設旗下的誼駿建設所有，現況為停車場與宜誠建設建案的接待中心，此次由亞昕以總價36.24億元取得，僅低於2019年青芝段11537坪土地的69.34億元、青昇段3121坪土地的41.67億元等2筆交易紀錄；單價約195萬元也僅低於2019年青昇段24.22坪土地的204.41萬元。

嘉宣國際開發副總林士善分析，這筆土地近高鐵站、IKEA，土地分區為商二，坪效高、可開發建坪大，相信亞昕是看好青埔未來發展，才敢砸大錢購地，從土地等成本回推，未來推出單價4字頭的住宅機率大，也不排除是商辦產品，預估總銷可達70億元以上。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，青埔特區有高鐵、捷運、國道，又鄰近機場，頗具交通優勢，近年又有亞洲矽谷人才培育中心、會展中心、清大陽明生醫園區等題材，加以近年台商回流，推升商辦需求，因此除住宅需求外，或許還能吸引企業前來設立總部。

房市旺，房產代銷雙雄－愛山林（2540）、海悅國際（2348）搭上房市資金狂潮列車，法人估前三季EPS可望上看5、10元新高，海悅全年有機會首度賺進一個股本。

今年疫後超低利環境、台商資金回流，帶動房市出現罕見的資金行情，代銷業也屢開紅盤，衝高營收和獲利。以愛山林來說，最近股價一度飆上72元新高，被列入注意股，公布7月自結稅前淨利1.09億元，本期淨利0.69億元，單月每股淨利0.47元。

愛山林上半年稅後淨利達2.86億元、EPS達1.95元，超越去年全年的1.38元；9月合併營收5.72億元，創單月次高紀錄，年增213.33％；累計前三季營收達32.33億元，創新高紀錄，年增達1.1倍。

海悅上半年EPS已達5.38元，9月營收3.46億元、比去年同期攀升1.02倍，第三季營收達10.69億元、創單季新高，累計前三季營收年增1.66倍至23.08億元，再創同期新高。

法人估計，依代銷雙雄前三季營收表現和獲利能力觀察，愛山林前三季EPS將有望上看5元，至於海悅更上看10元，全年篤定有望首度挑戰獲利一個股本。

海悅表示，第四季海悅新推出的代銷案約有高達450億元，包括台北市「敦南御所」、「宏璟帝璟苑」、「台大公館」、新北市「合環新店案」、「宏璟榮華」、「新潤莫內花園」、新竹「竹科匯」、台南「達麗國家強棒」及高雄「和陸寓邸」等；再加計已承接、尚未完銷的個案，累計全台在手代銷建案逾1千億元。

海悅預期，由於第四季為傳統購屋旺季，預期營運表現將更上層樓，全年營收、獲利可望再締新猷。

房市熱絡、屢開紅盤，但並非雨露均霑，北市店面成為落單一族，根據住商機構以實價登錄資料統計，今年台北市前七月店面交易共155件，較去年同期減少32.9％，為五年來低點，甚至還低於房市最緊縮的2016年。

2018、2019年前七月，台北市店面交易量均達230件以上，2018年更高達247件，今年在電商和疫情的雙重衝擊下，店面空置狀況更為嚴峻，租金和投報率雙雙下修，大幅降低高資產族、收租族、開店族入手店面的意願。

以各行政區觀察，除了松山、大同二區店面交易量維持與去年相同水準外，其餘十個行政區均不如去年同期，萬華區雖然擁有租金最高、人潮最旺的西門町商圈，但因店面釋出稀少、投資人保守觀望，今年店面交易僅個位數，比去年同期減少了67％。

精華店面高租金行情不再，整體租金行情下滑，導致店面市場交投清淡，過去大安區每年平均有46件店面租金超過每坪5,000元的租賃案揭露，今年迄今僅有六件。

永慶房產集團統計顯示，過去台北市店面租金平均單價，最高曾達每坪3,160元水準，今年已跌至每坪2,380元，跌幅達24.7％。

房仲業者指出，過去動輒2.5~3％以上的投報率，多數跌到2％以下，保值又保本的店面傳家神話，逐漸成為絕響。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，店面投報率不如預期、空置風險提高，讓買方卻步，相對於今年整體房市動能強勁，但資金多流向具有題材的低價區、重劃區住宅，以及生產及辦公據點擴增需求強勁的商辦、廠辦、工業用地，台北市店面成為房市熱潮下少見的交易緊縮的產品。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，通路革命下，店面市場經過盤整出現結構性改變，零售業轉進百貨商場，過去一線商圈金店面不再強勢，對於投資者來說，為了讓投資更有效益，寧可轉進二、三線商圈或者是其他都會區的店面，不僅價格低，投資報酬率也相對穩定。

房市熱資金轉進搶買公有不動產標售市場，國產署14日標售國有非公用不動產都更宅，包括「正隆天第」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」、「耕曦」及「明日博」共31戶，標脫12戶，總標脫金額為9.82億元。

有別於過往大坪數都更宅標售狀況欠佳，此次高總價的「明日博」和「正隆天第」各標脫五戶，其中「明日博」有三戶標脫總價超過1億元，顯示台北市中高端的換屋需求仍強勁。

此次「明日博」共標脫五戶，標脫總價約介於9,469萬~1.3億元，18樓二戶分別由兩位買方以底價得標。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前市場游資充沛，加上房貸低利，在預期房價已回不去的心態下，以往較難標脫的高價位產品，都能有效吸引大戶轉進。

「明日博」去年曾數度流標，今年整體房市買氣增溫，「明日博」實價揭露交易共12筆，單價格約在每坪100~125萬，反映高資產族的算盤仍然是打得精。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以往大坪數都更宅因為總價高，且標售底價多貼近市價，以致標售反應普遍較為清淡，此次標售高總價產品戶數多，投標競爭者少，買方普遍加價幅度都不到1％，但總價六千多萬到上億的住宅，買方不在觀望開始進場買房，甚至還有數戶二人搶標，顯示中高端的換屋需求仍強勁。

之前標售成績不錯的中正區豪宅「正隆天第」，此次六戶都是第一次拿出來標售，在地段加持下，六戶標出五戶，溢價率在5％之內。

同樣鄰近師大商圈的「耕曦」經歷多次標售，因僅存五戶，其中有四戶都為店面，一戶住家，市場誘因不大，相較於今年「耕曦」交易單價約在每坪120~122萬，此次以每坪111萬元標脫。

中美貿易衝突加深，超過兆元資金加碼投資台灣，其中，桃園挾著地利和成本兩大優勢，在經濟部「投資台灣三大方案」總投資額超過2,300億元，占全台二成以上，投資設廠熱潮衍生強勁的辦公需求，帶動桃園商辦指標案「中茂亞太中心」完銷，「中悦商貿中心」尚未公開已達七成。

今年前七月外商來台投資金額年成長11％，包含Google、Facebook、亞馬遜、英特爾等在台設立研發中心。根據桃園市政府統計，台商回流投資桃園已達100家，總投資額約2,302億元，包括廣達、台達電、合晶科技、迅得機械、景碩及欣興等各大廠近期加碼投資桃園，不乏百億級投資，逾六成為擴大生產規模聚落特性投資，可望帶動至少兩萬個就業機會。

桃園成為企業回流台灣投資首選，內政部統計顯示，去年桃園工業建照核發面積高達70萬坪，占全台近三成，今年前八月也是全台之冠的37萬坪，工業建廠投產需求大增，也帶動商辦需求同步增加，今年前八月桃園商辦建照核發面積達5萬坪，已遠超過去年全年的總量。

本土及外商加重投資桃園的力道，外商看中台灣研發地位，許多大廠已將高技術轉移到台灣，桃園產業聚落多元完整，吸引廠商進駐。

中悦建設機構襄理林承輝表示，桃園原本即有空港及高鐵便捷的聯外交通，近年桃園捷運路網啟動興建，將聯結桃園各大工業區、精華商業區及生活圈，此外，桃園不動產價格相對較低，對於企業做為生產基地、辦公、服務據點來說，具有價格優勢。

以南崁交流道旁的經國重劃區來說，已成為桃園最大商辦聚落之一，幸福路延伸至中正路的都市計劃變更，也進入公展階段，未來經國特區交通便利性將更為提升，平均單價3字頭，吸引不少在地和雙北外移的企業進駐。

中悦建設機構在桃園經國特區啟動百億商辦造鎮計劃，首案「中茂亞太中心」在壽險業者中壽進駐後，已全數完銷；即將完工的「中悦商貿中心」規劃單層85~439坪，為目前經國特區唯1百坪以上的大辦公室，尚未公開銷售銷售率已達七成。

此外，中悦建設機構也持續在經國特區推出多棟商辦、水岸豪宅，預期企業總部的群聚效應，將使經國特區成為桃園極具潛力的新興商辦聚落。

國泰人壽斥資48億元，於土城工業區興建地上10層、地下一層的廠辦大樓，未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐；新北市經發局表示，全案預計於2023年第3季完工，預計可創造3,000個就業機會。

新北市府表示，國泰人壽「土城區沛陂段廠辦大樓」將於明（15）日舉辦動土典禮，由新北市副市長吳明機及國泰人壽副總經理暨國泰集團代表蔡宗男共同主持開工現場，舉行動土儀式。

新北市經發局指出，國泰人壽斥資48億元，於土城工業區興建地上10層、地下一層的廠辦大樓，該總基地面積約2.32公頃，總樓地板面積9.91公頃，未來預計引進物流業、資通訊、電子零組件製造、網路IC及新創產業進駐。

此外國泰人壽亦配合公托政策，設置375平方公尺之公托空間，提供土城工業園區更多的產業空間以及托育空間，提升工業園區的產業群聚能量。

全台最大開發案桃園航空城經過多年規劃、評估及審核作業，桃園市政府指出，將於11月9日起辦理土地區段徵收公告，預計明年4月辦理優先區搬遷作業，邁向實質開發的重要里程碑。預計2024年10月完成安置及全區地上物搬遷，2027年底完成全區公共工程施工後辦理土地點交。

桃園航空城在2018年完成都市計畫審議、核定抵價地比例及區段徵收範圍，今年4月通過土地區段徵收計畫審議，6月獲內政部核定，將於11月9日至12月9日展開土地區徵收作業公告，公告日起即停止移轉作業。

桃園市地政局長陳錫禎表示，桃園市政府以多元方向努力推動桃園航空城計畫，包括向內政部積極爭取將區段徵收審議範圍及抵價地比例提前至都市計畫階段確認，將審議機制由三階段整併為二階段，有效提升審議效率及合理性。

公告期間受理地主申領抵價地作業，若民眾不想配地，市府亦於公告期滿後15日內發給地價補償費，並規劃於今年12月15日至18日，4日期間集中辦理地價補償費發價作業。

陳錫禎表示，目前桃園市市府積極辦理地上物協議價購及複估作業，配合先建後遷安置原則，預計明年4月辦理優先搬遷區作業，10月完成地上物搬遷，預計在2024年10月完成安置及全區地上物搬遷，2027年底完成全區公共工程施工後辦理土地點交。

台中市傳出有建商蓋樓遇疑似考古遺址慘賠？大台中不動產開發公會理事長王至亮認為，不只是建商推案，企業蓋總部、私人蓋獨棟透天厝，房子蓋到一半就「踩雷」，花錢請考古專業試挖，不但考古專業都同一群人，收費不透明，也易流於「球員兼裁判」，最慘還要面對至少一年以上漫長等待，欲哭無淚。
台中市文化資產處長李智富說，台中市目前共計有174處考古遺址，包括7處市定遺址、8處列冊遺址，以及159處疑似考古遺址等，並且從2005年起接受查詢，建議市民在開發前，可先向文資處函詢。

李智富說明，台中市13期重劃區目前尚未配地，市府依文資法，公設的部份，由地政局委請具考古專業者做考古挖掘工作，並非建商來做；至於建商反映考古專家太少、收費不透明，甚至出現漫天喊價情況，文資處多次向中央反映，盼能透過修法等改善。

王至亮建議政府，應協助重劃單位在重劃前善盡考古責任，即以整體區域考量，重劃區馬路開闢前，先完成考古查調、保存工作，疑似考古遺址區應開發為公園等公共設施，若容積不足，在配地時以容積增加方式彌補地主損失，不要讓少數人承擔「踩雷」風險。

王至亮說，台中市包括清水、沙鹿、神岡、單元一、單元二、十二期重劃區、十三期重劃區等多處被劃為疑似考古遺址，有的地主房子蓋一半才被告知，大到大樓、商辦逾百戶建案，小到企業總部、獨棟透天厝都有。

王至亮舉例，有地主建照都通過，工地施工到一半因此停工，依文資法，請來一批考古專家試挖調查，到底要如何保存？時程多長？寫報告時間又不能催，不能趕，遲遲不確定是還給地主，還是保留下來蓋博物館？都由同一批的專家決定。

王至亮說，開挖費曾有建商付出一平方公尺二萬元，價格不透明，最快一年多，慢則等到天荒地老，最慘的是建商推案百戶預售案，因為不確定太高了，輕則拖一年再蓋，重則遙遙無期，還要面對是已購戶，還有銀行隨時可能抽銀根，還影響到下游承包營建廠，可能因建案工期拖延倒了。還有獨棟透天厝地主抱怨表示「這是蓋來娶媳婦的，等到他孫子上小學都上小學還沒蓋好」。

2020下半年房市絲毫不受疫情影響，幾乎各地房價都出現價格回檔或上飆的態勢，甚至紛紛創下歷史新高。其中新北八里地區在淡江大橋等三大利多帶動，近2年房價上揚20%、房價2字頭起跳，相較於新北其他區段、八里地區、關渡左岸相對合宜房價與住宅空間，都受到年輕購屋族青睞，房市堪稱全面上漲。

以現階段八里尾段(台北港產業專區附近)，近兩年的成長幅度已經上揚約20%，普遍新案成交單價已站穩2字頭。距離關渡橋更近的八里頭段，整體房市後續更為引人注目，前幾年區內因為無較大基地的建案，皆為零星的小品建案，但也都快速完銷，今年區內水岸旁的特殊新建案，目前開價達40餘萬，但倘若跳脫特殊建案不論，本區仍可謂是房價被低估的區域。

若以全區的實價登錄平均價格來討論，比起其他地段來說，仍然是有感且可大幅的省下購屋花費的地區，可成功換取更大、更舒適的居住空間，對不同考量的各種購屋族而言，無非是一大誘因，所以近期也成功吸引重視CP值的購屋客購買，造成移居熱潮。

本區近期話題度最夯的建設，就是居民期待數十年的淡江大橋終於動工。淡江大橋完工後將有效紓解關渡大橋及台2線壅塞情形，尤其對八里城市觀光以及房市發展更是挹注利多，加上規劃中的八里輕軌、台北港特定區產業專區的開發，將定位為產業、遊憩及文化機能的國際複合港灣城市，勢必帶動八里全區的未來增值潛力。

勤樸機構深耕本區以及看好房市發展潛力，近期於關渡橋畔的核心區域推出「關渡左岸-天湛」，車行約2分鐘可達關渡橋、續行約6分鐘至捷運關渡站，享受COSTCO生活圈，開車走台61線約25分鐘至桃園國際機場，走台64快速道路可接板橋、三重、新莊、中永和，接中山高南下北上皆極度方便，主打約關渡1/2價即可輕鬆入手。
「關渡左岸-天湛」基地面積約983坪，規劃AB兩棟地上15樓、地下3樓的耐震建築，住家140戶、
店面8戶，推出約24~40坪的單層五戶2~3房產品，此為同區線上唯一導入戴雲發專利耐震系統Alfa safe柱中柱+精工一筆箍的優質建築，且為區內稀有的六級耐震安全宅，另外該案特別深入地底1400餘米開挖出碳酸氫鈉溫泉，並於成立社區管委會三個月內會提供社區專車，專車接駁社區的住戶往返關渡捷運站及Costco，希望把地段的好，及勤樸的用心，交給每一個未來的住戶。

泰禾集團10月14日晚間公告稱，公司預計前三季度淨虧損16.5億元-22.3億元，去年同期盈利21.21億元；第三季度淨虧損3.02億元-4.08億元，去年同期盈利5.6億元。

公司解釋業績變動原因稱，1月-9月，受新冠肺炎疫情及公司房地產開發專案結算排期影響，無集中交付地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入、利潤大幅減少；同期投資收益較2019年大幅減少；公司對已到期尚未還款借款罰息等計提了預計負債。上述因素疊加導致報告期內公司出現虧損，其中非經常性損益影響約為-6.16億元。

公司10月9日晚間曾披露，由於公司債券規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題，公司流動性出現困難，無法按期完成公司債券H7泰禾02本息兌付。

截至2020年8月15日，公司已到期未歸還借款金額349億元，尚未支付的利息43.32億元。

打開網址，提交基本資訊後，許方（化名）完成了通州區北投和苑共有產權房的申購，只需支付270萬元，就能買上一套小三居。

安居方能樂業。住有所居，是每一位生活在城市中的人的理想。“十三五”時期，北京已有約7.8萬套低總價的共有產權房實現供應，“租購並舉”的局面正逐步形成。

10月10日，位於通州區馬駒橋鎮的北投和苑共有產權房啟動網上申購，趕著第一天，許方就提交了申購資訊，“這個專案的位置不錯，每平方米2.55萬元的單價是我們工薪族能承受的。”低總價，是打動他的首要因素。

住有所居，承擔著人民群眾樸素的期待與夢想。發展共有產權房，則是“十三五”期間北京完善住房供應結構、支援無房家庭解決住房剛需的長期制度安排。

自2017年共有產權房管理辦法出臺至今，總價二、三百萬元的小套型，正成為共有產權房市場的主流。據市住建委最新統計，截至2020年9月30日，“十三五”期間北京已供應（供地）共有產權住房專案74個，總房源數約7.8萬套。其中，已開工共有產權房專案52個，房源數56733套；累計啟動申購共有產權房項目52個，申購房源數51933套；已啟動選房專案51個，房源50784套。

“已經啟動申購的51933套房源中，有9864套房源是專門面向非京籍家庭配售的。”市住建委相關負責人說。

就在北投和苑共有產權房緊張申購的同時，“北漂”的小李正在等著她的新房建成，也是在通州區，也是商品房，但屬於“限房價、競地價”的限競房。“首付130萬元，就能買下一套90平方米的商品房，不用全家勒緊褲腰帶湊錢。”小李期待著一年後交房的日子。

同樣是在2017年，北京在土地供應中大規模實施“限房價、競地價”的出讓方式。粗略統計，至今已實現入市的限競房項目已達到91個，房源數約8萬套。不同于共有產權房的政策性商品房性質，限競房屬於純商品房，但相同的是，限競房的房屋銷售價格在土地出讓階段就被限定，且通常低於同區域的市場水準。

“不能隨意漲價。”卡在限競房開發商頭上的“緊箍咒”，給購房人吃下了一顆“定心丸”，既不用憂心房子遙不可及，也不再害怕睡一覺起來房價又貴了。

心穩了，是“十三五”期間購房人逐漸獲得的感受。穩與定的背後，是北京持續完善“租購並舉、以租為主”的住房保障制度和供應體系的努力，代表著“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體系進一步完善，“租購並舉”的局面正逐步形成。

10月14日，深圳市規劃和自然資源局消息顯示，截至10月13日，深圳市的居住用地供應完成年度計畫逾七成。資料顯示，2020年深圳市居住用地計畫供應293.2公頃，截至10月13日實際供應217.39公頃，完成計畫的72.33%。另外，從新房供應來看，今年年內還有64個項目，其中26909套住宅計畫入市。

各大機構近期公佈的資料顯示，儘管今年三季度北京寫字樓市場的租金下降和空置率上升趨勢仍在持續，但下行趨勢已經有所放緩。

世邦魏理仕的資料顯示，三季度北京全市樣本優質甲級寫字樓平均租金為416.1元/月/平方米，同樣本環比下滑0.3%。這一環比降幅較二季度1.2%的環比降幅已經有所收窄。

戴德梁行的統計資料也呈現這一趨勢。報告顯示，三季度北京全市及五大核心商圈市場租金分別為348.4元/月/平方米和393.2元/月/平方米，分別環比下降2.8%和2.9%，較二季度呈現的5.0%和4.5%降幅均有所放緩。

不過從空置率來看，仍處於近年北京寫字樓空置的最高水準。世邦魏理仕資料顯示，北京三季度甲級寫字樓空置率環比攀升2.1個百分點，達到17.7%。戴德梁行資料顯示，北京全市及五大核心商圈市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。

雖然疫情加速了北京寫字樓空置率上升和租金下行，但實際背後的因素更加豐富。“疫情固然是上半年寫字樓市場下行的一大因素，但從去年開始中美貿易爭端對企業、產業的影響，就已經導致空置率出現上升。”第一太平大衛斯華北區市場研究部負責人李想表示。

另一個重要是因素是北京寫字樓市場新增供應量的大批上市。世邦魏理仕資料顯示，三季度北京寫字樓市場有5個新項目交付使用，供應總面積達到36.07萬平方米。

“由於疫情影響，原本計畫在上半年入市的一些新項目，延期到三季度交付，使得市場供應量加大，尤其在北京新興區域比較多，拉高空置率。”世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認為，從市場反應來看，本季度寫字樓市場淨吸納量回正，達到5.38萬平方米，結束了前兩個月負值的淨吸納水準，新租交易總量環比上升20%：“三季度開始新租比退租要多，退租企穩，市場需求開始有所回暖。”

儘管如此，今年前三季度的淨吸納量仍不容樂觀。第一太平大衛斯資料顯示，2019年北京三個季度的淨吸納量大約在40萬平方米左右，而今年至目前約為9.2萬平方米的淨吸納量，較去年同期下降了47%。

從區域來看，中關村(8.220, -0.15, -1.79%)、金融街(6.680, -0.02, -0.30%)等核心地區所受到的影響比較小，仍然保持很低的空置率。“新興區域的空置率比較明顯，例如通州、麗澤板塊。”孫祖天表示，新興區域的市場接受度以及企業入駐率有蓄客過程，但上半年的蓄客週期就被疫情打斷：“本季度麗澤活躍度回升，主要由於一方面租金較低，另一方面麗澤對一些中資企業仍有很大吸引力，也比較認可。”

他透露，本季度就有一家中資證券企業租用了麗澤項目的一整棟樓，可見對區域還是較為認可。不過由於未來6個月，全市預計新增供應的54.47萬平方米寫字樓供應量，有八成都位於麗澤板塊，因此區域內仍存在較大的去化壓力。

從新租企業來看，金融、科技兩大行業，仍是重要的租戶來源，同時受益于疫情期間居家工作、教育的需要，線上教育辦公、線上行業、新媒體等線上相關行業企業有較為明顯的擴租需要。

“雖然線上教育企業對成本考慮較多，可能會租賃在非核心區或者乙級寫字樓，但是有較大比例的市場吸納量。金融行業仍然集中在核心區域。”孫祖天表示，三季度消費行業相關企業和外資企業的租賃需求、信心都在回歸：“特別包括外資企業搬遷都是向更高級別寫字樓租賃搬遷，體現出的還是信心。而在目前租金下降的時期，對於資金較為雄厚的企業而言，反而是比較好的換租或者擴租的時機。”

他認為，儘管北京今年空置率上升，但過去多年由於持續處於供不應求的情況，因此極低的空置率導致了市場活躍度也較低，現在市場則出現更多選擇：“即便是今年的空置率水準，北京仍是全國空置率最低的城市之一，本身經濟基本面還是十分強勁。”

值得注意的是，健康相關行業正成為受益於疫情並得以抓住機遇快速發展的行業。李想透露，在整理北京前三季度市場成交租戶落地情況時發現，除金融街之外，包括CBD、麗澤等在內的其他各區域，都有健康醫療的企業在落地：“這是非常重要的信號，大健康概念會成為新的風口，並且會比P2P平臺、共用辦公等行業對寫字樓的需求更扎實。”

同時，今年9月21日印發的《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》首次公佈的119.68平方公里區域，涵蓋科技創新片區、國際商務服務片區、高端產業片區三大片區。李想認為，契合自貿區規劃的相關產業帶入，對於北京寫字樓租賃市場將有所帶動。

不過，就現階段而言，最大的風險和不確定性仍是疫情本身。“很多業主和租戶都表達出對可能出現的二次疫情的擔憂。但是大部分市場意見認為，由於已經有防護準備，所以即便疫情反復，影響也不會有年初時候那麼大。”孫祖天表示。

市場人士認為，從目標表現來看，未來3-6個月的時間裡，北京寫字樓市場有望恢復到疫情前的水準，但整體來看，今年四季度到2021年仍是較為艱難的時期，但空置率會有所上升。“從2022年開始，由於供應量高潮過去，2022-2023年可能整體市場會有所復蘇。”李想表示，從中長期的投資角度來講的話，整個北京寫字樓市場仍有很大潛力和發展空間。

與大灣區不同的是，長三角區域經濟能級強大的小城市比較多，一些三四線城市熱度並不比一二線城市弱。

國慶長假結束第一天，徐州、紹興分別出臺樓市調控措施，表明了地方政府嚴控房價的決心。

10月9日晚，徐州市住建局官網發佈《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》，徐州從宅地供應、備案價格管理、裝修行為與價格監管、房地產金融政策、限售等多方面給出指導政策，其中“備案價格一年內不得調整”一條被業內認為是調控收緊的明確信號。

與此同時，紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發佈《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》，同樣在商品房銷售價格上進行收緊：對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的，要在十日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，不得高於申報價格對外銷售。換言之，項目加推價格不得高於首開價格。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，這兩個城市都沒用限購限貸的加碼，手段偏溫和，有預防性調控市場防止出現投機操作的行業。此輪樓市升溫，長三角、大灣區市場上揚明顯，因此，這兩個區域的調控政策出臺也比較密集，尤其是長三角地區。

盧文曦進而指出，大灣區主要是佛山、東莞、珠海、深圳；長三角區域經濟能級強大的小城市比較多，一些三四線城市熱度並不比一二線城市弱。因此，長三角房價上漲趨勢從一二線城市開始向三四線城市蔓延。“有點按下葫蘆浮起瓢的感覺。”盧文曦還認為，以上海為主的城市群效應凸顯，上海需求外溢，導致長三角整體熱度要比珠三角區域高一些。

嚴控房價上漲苗頭

對比來看，2020年下半年以來，深圳、東莞接連迎來“最嚴限購”，強化調控力度，驅使部分受限市場潛在需求或外溢至灣區其它城市。然而，節後長三角徐州、紹興這兩個城市的調控出臺，表明了長三角調控速度快於珠三角。

實際上，徐州的房價漲幅還沒那麼明顯，但今年以來的地價成交溢價率逐漸走高，這也是業內人士認為徐州出臺調控政策側重於防範風險的主要原因。

上海中原提供的資料顯示，從2019年9月-2020年8月，徐州成交套數略有波動，成交套數從8680多套震盪下行至6584套；但成交價格波動不大，一直維持在1萬元/平方米左右。

但紹興的房價上漲則明顯多了。2019年10月-2020年9月，紹興成交套數從1331套上漲至1615套，紹興房價則從17375元/平方米漲到了21391元/平方米。紹興房價一年漲幅23%，而目前大多數城市研究制定出臺的調控政策中，關於房價漲幅的要求越來越嚴格，比如蘇州2019年5月公佈調控目標是當年房價漲幅不超過5%。

從中指院發佈的今年三季度百城居住用地均價來看，紹興市的宅地均價達到了7526元/平方米，不僅高於大連、太原、南寧等省會城市，也比南通這個有機場等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

來自浙江某房企創始人的說法，紹興在過去一年房價漲幅超過了5%，高於政府規定的房價漲幅，因此調控難免。這其中，地價對房價的傳導影響顯而易見。

同策研究院分析師丁垚分析指出，一方面，紹興受亞運會、融杭以及大規模拆遷等內外部因素影響，近兩年市場需求較高；另一方面，受杭州嚴格調控影響，利潤空間受到壓縮，房企逐步將投資目光轉向紹興等環杭區域。近兩年，尤其是鏡湖新區等熱點區域，吸引大量品牌房企進入拿地，房地價由此雙雙走高，帶動全市整體走熱。

就地價而言，紹興近兩年土拍可謂爆點不斷，鏡湖新區地價更是不斷被刷新。同策研究院分析師丁垚指出，業內與我們溝通紹興市場的房企也不斷增多。今年疫情之後，“越城區原震元製藥廠地塊”起拍樓面價高達14754元/平方米，一舉創下紹興起拍樓面價新高，並最終以21569元/平方米的樓面價成為紹興新高，引爆市場。丁垚指出，雖然7月份紹興已經出臺了土拍新政，採用競配建+控制溢價率在35%以內的措施來控制土拍熱度，但是我們看到此後出讓的地塊並沒有明顯轉冷，例如9月15日“鏡湖新區大越路東側3號地塊”成交樓面價依然高出周邊地塊。

相比大灣區，華東區域作為疫情過後最先恢復熱度的區域之一，各城市土地市場均較活躍，大部分城市宅地成交量價同比增長明顯，多個城市1-9月宅地成交溢價率明顯提升，土地市場競爭激烈。南京、常州等城市高價地頻出，南京由此出臺“限房價 競地價”新政。同一時間段內，廣州、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計成交規模同比大幅提高，主要是由於住宅市場供不應求，政府希望通過加大推地力度來平抑市場過熱。比如東莞，由於深圳市場受到新政擠壓，部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環深城市，東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲，並引來“莞九條”的出臺，然而東莞新的調控政策主要限制購房端，土地市場熱度依然居高不下。

接連出臺調控政策的紹興

就房價而言，從百城房價指數來看，紹興已經連續保持近4年的同比正增長，2019年以來，最高月度同比漲幅超過20%，今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指數環比漲幅也只有在今年疫情最嚴重的2月份出現小幅負增長。可以說，紹興房價已經保持多年上漲。

據同策研究院監測，2019年11月紹興市轄區商品住宅均價首度突破2萬元/平方米大關，今年8月更是達到2.33萬元/平方米的歷史峰值。

長三角城市群的崛起當中，可見很多新區影子。以紹興為例，定位為紹興中心城市的核心和生態綠心的鏡湖新區這兩年的地價就處於穩步上升階段。近幾年來，城市重大功能性設施專案得到加速集聚，完成出讓經營性土地3900多畝，約14平方公里區域的開發建設初具規模，一個現代城市的核心區塊正在形成之中。

2018年以來，鏡湖新區土地飛速出讓，快速崛起的城市核心地帶正把“麵粉價”一次次提高，2020年8月，榮安地產拍下的一幅地塊，樓面價超過1.3萬元/平方米，刷新該區域樓板價天花板。2019年，房企加大了鏡湖新區的投資力度，地塊溢價率也逐漸走高。2020年5月，世茂溢價57.43%競得一幅地塊。

紹興政府也關注到了這一現象，7月份出臺新政，從2020年7月8日起施行。新政主要有兩點，一是控制住宅用地價格漲幅；二是推行“限地價 競配建”，最高溢價不超過35%。其中，明確規定“鏡湖新區住宅用地價格年漲幅不得超過10%”。

今年以來，鏡湖新區所在的越城區共出讓15幅地塊，整體出讓價格較高。其中，最高樓板價為2.15萬元/平方米的一幅地塊，由紹興錦越置業有限公司競得；該幅地塊旁邊是祥生拿下的樓板價約為1.9萬元/平方米的地塊。

在7月新政沒有明顯給樓市降溫的背景下，10月9日紹興再次出臺調控新政。丁垚認為，除了再次明確“限地價、競配建”外，更是對房價祭出大招，採用“雙備案”且住宅定價需參考周邊同類房源或“地價+成本”因素，同時通過“加推盤價格備案不得高於首次備案價格”來強制平抑紹興房價漲幅。除此之外，嚴格管理分期銷售，防止開發商捂盤惜售。

可以預見，通過強制的價格干預，紹興房價漲幅將被嚴格控制，鏡湖新區等重點區域或將在一定時期內保持高位盤整，而一些配套缺乏、前期漲幅較大的區域或將面臨降價風險。

前述業內人士指出，“三道紅線”後房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入，三四線城市地段較差的低流速項目降價促銷現象增多，而核心一二線及強三線城市優質地段項目受需求回暖影響價格更加堅挺，成為房企短期利潤來源。

值得關注的是，身處大灣區或者長三角熱點城市，也不是每個項目都銷售順暢或者升值，比如徐州，某國企在當地開發的專案去化非常困難；惠州，某准千億房企開發的文旅項目，自去年調控收緊以來，價格一路下跌。

此外，來自同策研究院的研究結果顯示，8月40強房企融資規模環比再次下滑，預計四季度還會有大幅收縮，這也必然導致拿地趨於謹慎。

今年“三道紅線”之後，“現金短債比例”作為三項指標之一，必將迫使房企提高對現金流的關注，故而加速銷售回款提高償債比例、保證現金流成為部分房企當務之急。以華髮股份為例，2019年及2020年上半年少數股東的淨資產收益率分別為1.16%、2.44%，歸屬於母公司的淨資產收益率分別為7.0%、6.4%，後者遠高於前者，明股實債問題突出。永續債在其財報中記為“資產”，拉低了華髮的負債率。然而較高的永續債卻提升了財務成本，吞噬歸母淨利潤。

從樓市調控角度看，丁垚預計2020年樓市政策維持平穩、難以大幅寬鬆，考慮到疫情影響，預計最早2021年一季度政策轉向寬鬆，此時房地產市場成交量逐漸進入上行階段。而成交價格預計2021年下半年才有可能快速上漲。

降負債路上，恆大資本動作頻頻。

10月14日早間，恆大發佈公告稱，擬以16.50港元每股的價格通過先舊後新方式配售新股，配售股份總額約為2.6億股，預期配售所得款項總額及所得款項淨額分別為43億港元、42.56億港元。

16.50港元的配售價相當於恆大10月12日收盤價19.34港元折讓約14.68%，以及股票與最後交易日前連續最後五個交易日平均收盤價19.80港元折讓約16.67%。

據瞭解，恆大在10月13日與瑞士信貸、UBS、BofA Securities及華泰等四家配售代理簽訂了配售協定，約定將配售股份買給不少於6名承配人。恆大方面表示，配售所得款項淨額將用於公司現有債務再融資及一般運營資金。

恆大此番配售新股乃根據一般授權行使的權利，無須再取得股東批准。恆大公告顯示，所配售2.6億股新股占公告日期已發行股份總數的2%，占新股份發行完成後經擴大已發行股份總數約1.96%。

配售新股完成後，恆大控股股東鑫鑫 (BVI)有限公司（恆大董事會主席許家印全資持有）的股權占比將被少量稀釋。截至10月14日，鑫鑫 (BVI)有限公司及其關聯人共持有恆大股票約101.6億股，占總股份比例的77.78%，配售事項完成後，持股數量不變，持股比例降至76.26%。

有消息指出，恆大此次引入的投資者包括全球最大公募基金之一Vanguard、挪威央行主權基金Norges Bank、國際知名基金Snow Lake、Key Square、LMR，英國知名保險公司Legal & General等。

亟待解決資金問題的恆大已考慮多種籌資選擇。恆大董事會認為，通過先舊後新方式配售新股符合公司利益，可擴大股東基礎、增強資本基礎以及提升集團財務狀況及淨資產基礎。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對介面新聞表示，對於恆大目前的狀況而言，如何增加現金並降低負債率、提升現金短債比是當前最重要的問題，也是決定生死的問題，因此大股東的股權占比被少量稀釋則是退而求其次的問題了。

他指出，此次恆大以定向增發的方式獲得融資40多億港元，在擴充資本金的同時還增加了現金，可以在有效降低負債率、提升現金短債比、增加現金儲備的同時，增加公司的流動性，應該是以一個多贏的、利大於弊的選擇了。

值得注意的是，今年已有多家房企選擇採取配售新股的方式來融資，如萬科、世茂房地產、旭輝、融創中國、富力地產等。

恆大從今年開始實施“高增長、控規模、降負債”的新戰略。按照 “降負債”目標，恆大希望在2020年到2022年，力爭有息負債平均每年減少1500億元。截至2020年6月底，恆大有息負債為8355億元，剔除預售賬款後的資產負債率為85.28%，淨負債率為199%。

9月25日，恆大發佈的經營情況資料顯示，截至9月24日，公司有息負債較今年3月末已下降534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還9月25日以後到期借款435億元。

事實上，面對較大的降負債壓力，“恆大系”近期資本動作頻頻。8月13日恆大物業成功引入雲峰基金、騰訊、農銀國際、中信等戰投入股235億港幣，並於9月底正式向港交所遞交上市申請書，計畫集資30億美元。

9月15日，恆大汽車同樣以先舊後新方式引入騰訊控股、紅杉資本、雲鋒基金、滴滴出行等多名戰略投資者，所得款項淨額約為39.8億港元。9月25日，恆大公告稱，擬申請首次公開發行人民幣股份並在上海證券交易所科創板上市。

此外，恆大地產的1300億戰投回購問題在9月29日得到解決。恆大公告稱，恆大地產已與持有總額863億元的戰投簽訂補充協定，這部分戰投已同意不再要求進行回購並轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。

恆大8月的中期業績發佈會上，恆大副主席兼總裁夏海鈞夏海鈞透露，恆大下一步還會把一些優質資產逐步分拆上市，通過資本市場的釋放來為股東創造更大的效益，也同時實現公司的負債大幅度降低。

另據貝殼研究院統計資料顯示，1-9月恆大發債規模達571億元，在房企中排名第一，比排名第二的碧桂園多出228億元。

貝殼研究院統計整理資料顯示，2020年第三季度境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速將會有所下滑。

在此背景下，除在資金上做“加法”外，恆大也積極促進銷售以加大自有資金的回籠。9月1日-10月8日，恆大通過推出全線7折的行銷策略實現合約銷售額1416.3億元，截至10月8日，年內合約銷售額達5922.5億元，完成全年6500億合約銷售目標的91.1%。

中國改革開放後，第一個成立的深圳經濟特區，8月26號滿40週年。而中國在改革開放後，經濟快速起飛，造就了房地產業者口中的「北上廣深」，北京、上海、廣州、深圳一線城市。這四個城市目前不但仍然是，中國經濟總量排行前四的城市。其中上海跟深圳，在美商不動產龍頭「世邦魏理仕」發布的，全球房價最貴城市排行榜中，還分別登上第四跟第五名。其實不只一線城市，現在中國二線、甚至三線城市的房價，也在逐年上漲中。但中國在建設城市的過程中，不只忽略自然和人文環境，而且在徵收和開發農村土地時，也衍生出不少糾紛和貪腐弊案。

1920年就是遠東區，國際大都會的上海，在中國改革開放後，不但重拾昔日繁華，房價也開始節節上升。以前上海人都說，寧要浦西一張床，不要浦東一間房，但現在的上海，不管是浦東還是浦西，房價都高得驚人！

據美商不動產龍頭，世邦魏理仕日前發布的，全球最高房價排行，前五名中，上海以平均房價，90萬美元，大約2700萬台幣，位居第四。第五名則是平均房價，78萬多美元，約2300多萬台幣的深圳。

吳濤40年前到深圳時，中國新領導人鄧小平，剛開始進行他影響深遠的經濟改革，和上海很早以前，就是國際大城市相比，深圳市完全可以用，灰姑娘變公主，來形容它的發展。原本是個小漁村的深圳，1980年在鄧小平等人推動下，成立了第一個經濟特區後，經濟快速起飛。

據中國21世紀，經濟研究院統計，2019年深圳市人均GDP，已超過2萬美元，大約60萬台幣。而仔細觀察，中國的城市發展，不難發現，都是先從沿海城市開始。中央大學經濟系教授邱俊榮：「因為對中國來講，它的經濟實在太大，經濟規模實在太大，人口實在太多了，它沒有辦法像其他，人口少的國家，很快的時間，就讓全國的人民，把這個所得，都同時的提高，所以它必須要把，其中一部分的資源，比較集中的去發展，某些這個特別的地方。」

中國政府當時的規劃，既然要改革開放，當然就要找跟外部連接，最強的地方，沿海城市就成了首選，等到一部分人先富起來後，再將這個模式推全向中國。中央大學經濟系教授邱俊榮：「其實中國發展二線城市，也不是這一兩年才開始的，那二線城市的發展，大概已經十年前開始就這樣，一方面是因為飽和(一線城市)，二方面也是因為，它(指中國)發展的戰略。」

中國的城市發展戰略，說穿了就是從沿海往內陸，從東部慢慢往西部移動。最近十年來，像天津成都等二線城市，都在火如荼發展中，包括鴻海的富士康等，多家外商基於成本考量，基本上都已經把工廠，遷到像是鄭州成都等內陸城市。

也因為如此，過去一段時間，中國的二線城市，甚至三線城市，都已有長足的發展，不僅全力發展城市，中國現在也致力推動，鄉村城鎮化。城鎮化就是農業人口，轉變成非農業人口，農業地域轉變成非農業地域，這樣一個過程。

至於推進鄉村城鎮化，最主要的目的，就是希望把人口留在農村，避免過度集中在都市。另一個目的就是，集中偏鄉人口，方便進行基礎建設等規畫。中央大學經濟系教授邱俊榮：「因為中國在過去內地，在內陸的部分，其實人口非常分散，主要是以農業為主，那在這種情況之下，其實很多的公共建設，包含教育，包含這個用水用電，這些基礎設施，對中國來講，都是非常大的負擔。」

也就是說中國透過適當的城鎮化，一方面可以解決包括教育，基礎建設太過分散等問題，一方面也讓中國的發展更全面快速。但發展過程中，地方政府不只大量仰賴，房地產或園區開發，忽略自然和人文環境，而且在徵收和出讓開發農村土地時，也衍生出不少糾紛和腐敗。

中國建築（０３３１１）與姊妹公司中國海外宏洋（０００８１）公布，成立合營企業以投資山東淄博項目，分佔５１％和４９％股權，資本承擔總額分別為４﹒３億元（人民幣．下同）（約４﹒９５億港元）和４﹒１３億元（約４﹒７５億
港元）。
　　
淄博項目資本承擔總額約８﹒４４億元（約９﹒６９億港元），包括合資公司註冊資本約３５２９萬元（約４０５７萬港元）以及就淄博項目所涉土地購買價約６﹒４３億元（約７﹒３９億港元），而項目任何額外資金將由合資公司與銀行作出安排。淄博項目為山東省淄博市淄川區齊魯時尚谷項目南部新城片區一期，所涉土地約１１﹒２２萬平方米，並將發展為住宅物業。　　　　

合營企業安排能使中國海外宏洋利用中國建築在樓宇建設及地盤平整經驗推動項目快速開展；並就建築工程達致成本效益及質量控制。另外，交易將擴大中國海外宏洋資產及盈利基礎。

新城發展（０１０３０）公布，９月銷售金額約２３９﹒６６億元（人民幣．下同），比去年同期跌約８﹒６１％，銷售面積約２２８﹒１７萬平方米。
　　
該集團指，今年首９個月累計銷售金額約１６３０﹒４７億元，比去年同期跌約１７﹒５２％；累計銷售面積約１５０８﹒１５萬平方米。至於今年首９個月吾悅廣場累計租金收入約３４﹒０８億元。該集團指，期內新增７個項目，共需支付土地價款約６８﹒５２億元。

旭輝控股（００８８４）公布，連同合營企業及聯營公司在內，９月銷售額約２６０﹒３億元（人民幣．下同），比去年同期升約３０﹒１５％，銷售面積約１９５﹒４６萬平方米，每平方米銷售均價約１﹒３３萬元。
　　
該集團指，９月銷售均價較低因相關期間的部分回遷安置房入市銷售、項目組成及地區組成變化，但料第四季銷售均價逐步回升至正常水平。
　　
該集團指，今年首９個月累計銷售金額約１５４３﹒５億元，比去年同期升約１２﹒８６％，銷售面積約１０１９﹒９萬平方米，每平方米銷售均價約１﹒５１萬元。

疫情重創零售業，再有名錶店結業及被業主追租。瑞士鐘錶集團Swatch Group旗下寶璣（Breguet）位於尖沙咀「1881 Heritage」商場的店舖，遭業主入稟高等法院追討欠租，涉及租金連利息更高達1022.3萬元。

3月起停業 5月交舖無還原

原告是「1881 Heritage」商場的店舖業主Flying Snow Limited，指控瑞士鐘錶集團Swatch Group自去年起在未經同意下，聲稱有權獲退還部分租金及只繳交部分租金和管理費，直到今年3月停業，並於5月將未有還原的舖位歸還。原告要求被告支付自去年12月起直到交還舖位時少交的租金及管理費等費用，連利息等共1022.3萬元。

Swatch Group於2019年租用尖沙咀「1881 Heritage」商場兩舖位，月租386萬元，為期兩年。

三星資產運用（香港）推出的三星亞太高息房地產信託（紐西蘭除外）ETF（下稱三星高息房託ETF）（03187）今日掛牌，該公司ETF投資策略副總裁凌子敬表示，截至9月底止，該ETF追蹤指數的股息率為5.73厘，過去10年的平均股息率亦有5.14厘。在扣除管理成本後，股息會盡派予投資者。

今掛牌 3900元入場

三星高息房託ETF上市價為2.5美元（約20港元），每手200個基金單位，入場費約500美元（約3900港元），管理費每年0.65%，全年經常性開支比率估計為1.5%。該ETF另設有美元（09187）交易選擇。

凌子敬指出，本港的房地產信託基金（REITs）以零售物業為主，但在新加坡和澳洲能找到其他類型的房託，持有物流倉、能源儲存庫以至退休中心等項目，相關物業租金在疫情下具逆市增長空間，有能力支持派息。該ETF讓投資者可以參與不同地區的房託，減低投資成本。

此外，全球低息環境下，投資者渴求穩定收益的工具，傳統的高息股今年減少甚至暫停派息，看到市場對收息的產品有需求，因此推出三星高息房託ETF，讓投資者作中長線選擇。

三星高息房託ETF追蹤標普高收益亞太地區（紐西蘭除外）房地產投資信託精選指數，凌子敬稱，指數公司會每月檢視成份股的股息收益率，倘若房託突然大削派息，會在當月把其從追蹤指數剔除，目標是維持穩定且可觀的派息。該ETF的股息政策為每半年派發一次，一般為6月及12月，由明年起開始派息。


港首隻房託ETF 股息5.73厘
每手入場費約3900元 資產分布日本澳洲等
(經濟)

三星資產運用（香港）今日推出三星亞太高息房地產信託（新西蘭除外）ETF（03187），是本港首隻房地產信託（REITs）ETF。

三星ETF投資策略副總裁凌子敬指，疫情下房託派息穩定，且產品具新經濟概念，適合鍾情新經濟投資概念的投資者作中長綫部署。

三星凌子敬：產品具新經濟概念

凌子敬接受訪問時表示，3187持有的房託分布於日本、澳洲、新加坡及香港，當中香港房託以投資住宅、酒店及商場為主，日本及新加坡的房託資產涵蓋範圍更廣，包括物流中心、數據中心、能源倉庫及退休中心等，這些均是疫情下的受惠者。

「疫情下網購增加，企業對物流中心及倉庫需求大增，同時能源消耗因『封城』減少，能源倉庫的需求也明顯增加，至於屬於新經濟行業的數據中心，租金亦在疫情下繼續上揚，帶動3187的回報。」

截至9月底，3187股息率達5.73厘，高於十年平均的5.14厘。

凌子敬認為，由於房託規定至少要將九成收入回饋股東，因此過去十年房託ETF的派息穩定，遂受到大型機構投資者及保險公司的青睞，3187的初始投資額度約1,200萬美元（約9,360萬港元）。「參照往績，指數一般回報約有7厘，當中包括約5厘的股息及2厘的價格升幅。」

房託派息穩定 勝高息銀行股

他指，疫情下不少傳統高息銀行股被監管機構要求削減派息甚至取消派息，更凸顯房託ETF的吸引力，而從iBond備受市場關注的程度來看，反映市場對於派息產品的需求偏高。

「物流倉庫、數據中心均屬於新經濟行業，但波動性卻明顯低於新經濟股，因此適合鍾情新經濟投資概念的投資者作中長綫部署。」

3187追蹤標普高收益亞太地區（新西蘭附外）房地產投資信託精選指數的表現，上市價2.5美元（約19.5港元），每手買賣單位200個，入場費約3,900元，管理費約0.65%。

凌子敬稱，指數會投資區內最高息的房託，投資策略以股息優先，每月也會對成分股進行審估。截至9月底，置富產業信託（00778）在指數佔比約9%，排名第二。他解釋，置富雖投資商場為主，但股息率達5.5厘，明顯高於領展（00823），若領展未來增加派息，指數或會考慮納入。

明年擬在港推2至3隻新ETF

早前領航退出香港ETF市場，不少人質疑香港ETF市場的發展。凌子敬則表示，不同公司有不同的投資策略及定位，但香港ETF市場仍然具潛力，南韓母公司仍然非常看重香港市場，認為可作為進入內地的跳板，公司將視乎市場情況，明年擬在港再推出2至3隻新ETF。

物管股龍頭碧桂園服務（06098）昨晚公布，以不多於24.5億元（人民幣．下同）代價，收購內地環境衞生企業滿國康潔70%股權，交易包括盈利保證條款，賣方承諾滿國康潔今年淨利潤將不少於2.2億元、營業收入不少於24億元，否則將按比例扣減收購價。碧桂園服務同時承諾，如公司在2027年底前，其環衞板塊仍未能在國內外交易所上市，則會在1年內向賣方收購滿國康潔餘下的29.01%股權，屆時作價將不高於45億元。

滿國康潔保證今年賺逾2.2億

碧桂園服務旗下的兩間全資附屬公司碧桂園物業香港及碧桂園生活服務，昨日訂立收購協議，分別向第一賣方木榮資本，以及第二和第三賣方湖州育鑫和湖州睿隆，購入49.505%及20.495%滿國康潔的股權，作價分別最高為14.85億元及9.649億元。以賣方對滿國康潔的業績承諾條款計算，交易作價相當於今年預測市盈率的15.9倍及市銷率（P/S）1.46倍。上述代價將分三期支付。

此外，賣方亦為滿國康潔未來3年、即2021至2023年業績作出保證，倘收入及盈利無法較2020年達到一定幅度增長，則賣方須向碧桂園服務按比例支付估值調整款。

滿國康潔成立於2015年，從事城鄉環境衞生一體化管理運營服務，業務覆蓋中國20餘個省市自治區。公司去年淨利潤為1.9億元，按年激增88%。

嘉湖價量稱冠 本月首兩周成交26宗

新冠肺炎疫情未見惡化，樓市逐漸走出低谷。十大二手屋苑中，本月首兩周有多達8個樓價按月揚升，為7個月來最多屋苑同步上漲。受惠新盤向隅客加速回流掃貨，天水圍嘉湖山莊價量齊爆升，首兩周交投已錄26宗，創今年3月後新高，同步刺激樓價按月急彈近半成，至3個月高位。業界稱，嘉湖山莊部分業主仍看淡後市，惟比例已明顯低於疫情首波及第二波爆發時。

綜合市場消息，本月首兩周樓價上升的8個屋苑，平均呎價漲幅為0.3%至4.8%，上升屋苑比例屬今年3月同期同有8個屋苑上漲後最多。全港最大型上車屋苑嘉湖山莊成為升幅王，平均呎價由上月同期的10252元，急彈至本月的10744元，為連續2個月彈升；交投量亦按月大增73.3%至26宗，增幅為十大屋苑之最，僅次屋苑今年3月錄得35宗的本年同期高位。

中原地產高級區域營業經理文家輝稱，嘉湖山莊本月首兩周價量造好，主要受惠同區新盤向隅客加快回流，屋苑本月查詢量較上月增加約3%，惟隨後樓價回升，往後交投量可否維持要視乎大市氣氛。

新盤搶客 第一城每呎僅1.66萬

美聯物業首席高級營業經理湯少建透露，嘉湖山莊業主仍屬「好淡爭持」，但睇淡比例已明顯低於疫情首波及第二波爆發時，而低市價沽貨個案集中低層3房戶，如樂湖居7座低層G室，實用面積548方呎，剛大減40萬元或7.1%，以520萬元沽出，呎價9489元，較市價賣平約4%，暫為屋苑本月呎價新低。原業主2000年以114.8萬元購入，賬面仍賺405.2萬元或3.5倍。

觀塘麗港城緊隨其後，為另一個平均呎價漲幅逾4%的屋苑，日前盛傳有鳳凰樓層3房戶呎價高見17584元，刷新屋苑標準單位呎價紀錄。屋苑本月首兩周平均呎價15112元，較上月同期14497元，急揚4.2%；交投則按月微增1宗，至8宗。

相反，上月首兩周平均呎價創出單季新高的沙田第一城，在同區大圍站上蓋新盤柏傲莊I搶客下，樓價顯著被「砌低」，本月18宗交投的平均呎價低見16606元，對比上月同期17337元大插4.2%，暫為今年同期第三低。

海怡半島買賣4宗今年最疏

交投方面，本月首兩周下跌屋苑佔半數，較上月同期增加3個，以鴨脷洲海怡半島跌幅最大，自今年4月同期以來首度跌落單位數，由12宗急降至本月僅4宗，創今年新低。將軍澳新都城同樣相隔5個月首見個位數成交，本月僅見7宗，較上月同期13宗瀉46.2%。十大屋苑10月首兩周整體宗數有108宗，較上月同期120宗，也減少12宗或一成。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期樓價有回穩跡象，但準買家與業主對後市睇法仍存落差，加上筍盤買少見少，肯追價的買家只佔較少數，因此拖慢二手交投量。往後成交量走勢除取決疫情因素，亦視乎新盤銷情，如新盤賣樓氣氛好，長線對二手氣氛亦有助力。

於1970年代起分階段落成的鰂魚涌太古城，發展商太古地產（01972）一直未有發售該屋苑的車位，近日破天荒首度推出太古城第六期32個私家車車位和4個電單車車位標售，供第六期合共約688個單位的業主認購，11月2日截止。發展商亦就車位提供指引價，私家車車位為每個300萬元，電單車車位則為15萬元，意味若以指引價售出該批單位，太古地產可套現約9660萬元。

僅供第六期業主認購 無轉售限制

太古地產公布，該集團本月起分階段推售第六期（即海景花園青松閣、翠榕閣和綠楊閣）全部227個私家車車位和62個電單車車位，其中首批包括位於2樓的32個私家車車位和4個電單車車位，只供第六期的住宅單位業主購買，並已向相關業主發出邀請信。

根據招標文件，車位買家必須是以上3座的業主，名字亦須與土地註冊處的紀錄相同，而有關車位只可停泊住戶或訪客的車輛，但不設轉售限制。每個住宅單位的業主，最多只准購買1個私家車車位和1個電單車車位。

入標者須就私家車車位提交20萬元的銀行本票作為臨時訂金，電單車車位則為3萬元，招標於11月2日截止。太古地產將於11月13日或之前通知入標者招標結果，買家需要在10天內簽署正式買賣合約，屆時須支付多一筆訂金，令總訂金達中標價的兩成。太古地產預計，有關交易於明年3月26日或之前完成，屆時買家須支付全數餘額。

太古地產發言人強調，推售車位的計劃，「符合太古地產出售部分非核心資產，並將資金投資於新商機及公司核心項目的發展策略」，未來該停車場將由太古城物業管理有限公司負責管理和日常營運。太古地產仍在審視會否推售其他期數車位，現時着力處理第六期車位的銷售。

資料顯示，第六期屬於臨海的其中一期，1980至1981年落成，樓齡39至40年，提供約688個單位，以該期的停車場設有227個車位計算，即每三戶爭一個車位。據了解，目前太古城的私家車車位視乎租期等，月租約3000元起，以指標價計算，回報率約1.2厘。整個太古城有約1.27萬個住宅單位，住宅和商業車位合計約4500個，單位和車位的比例約為2.8比1。

根據土地註冊處數據，同區鰂魚涌康怡花園，近月車位造價約138萬至172.8萬元。

受各項樓市辣招影響，不少資金轉投車位市場，加上發展商拆售新盤車位時售價愈來愈貴，推動整體車位造價上升，現時全港最貴住宅車位造價達660萬元，差不多相等於天水圍嘉湖山莊3房單位造價。

資料顯示，何文田天鑄1樓其中一個單號數車位，今年7月登記以660萬元售出，創全港住宅車位新高價。該車位於2018年11月一手發售時以475萬元售出，買家於2019年2月以573萬元轉售，兩個月後再以以600萬元轉售，直至7月再以660萬元賣出，短短2年內4度易手，由於不用額外印花稅（SSD）限制，車位短短2年內造價更升近4成。

車位9月註冊819宗 升72%

事實上，近年不少屋苑的車位升值率大幅跑贏住宅，以九肚山玖瓏山為例，中原地產網頁資料顯示，屋苑近半年錄得25宗二手住宅買賣，當中有12宗是帳面蝕讓離場。而同屋苑近1年錄得4宗車位二手買賣個案，造價介乎265萬至408萬元之間，大部分業主於2015至2016年購入，至今升值89至155%，升幅明顯比住宅理想。

另外，土地註冊處資料顯示，9月份純車位註冊量大幅回升，純車位註冊量錄819宗，較8月全月476宗按月大升約72.1%，並突破800宗水平，創25個月新高，主要因為月內錄不少新盤車位註冊個案有關。當中造價逾300萬元錄125宗，比起8月大幅高出約363%。

整體甲廈買賣淡靜，中環罕有錄全層買賣。內企以約9.8億元買入中環中心全層，呎價3.8萬元，較兩年前樓上全層低約12%。

消息指，中環中心錄得全層成交，涉及物業48樓全層，面積約25,695平方呎，以約9.8億元成交，呎價約3.8萬元。是次屬該廈相隔一年後，首次錄全層買賣，亦為今年最大宗甲廈成交。據了解，該層樓面現時租金收入約210萬元，租約兩年後到期，回報2.5厘。

磁帶大王陳秉志沽貨

該層樓面由磁帶大王陳秉志持有，陳秉志接受查詢時指，把物業沽予內地企業合生創展。據了解，合生創展於2018年中環中心展開拆售時，以11.18億元購入49樓全層，呎價約4.35萬元。

陳秉志指，原沒打算放售該層，惟該機構希望購入相連樓層，並積極洽購，故最終沽貨。按是次呎價計，已較兩年前樓上49樓低約12%。對上一宗全層成交，為去年中佳兆業以約8.86億元購入30樓全層，呎價約3.55萬元。是次沽出的48樓享有全海景，質素較佳，惟疫情下造價亦偏低。

現持有多層中環中心樓面的陳秉志稱，中環甲廈租售均由中資機構承接，如今封關下，內地資金未能來港，因此今年難望反彈，相信要待明年通關後，甲廈市場才有望反彈。

屯門龍門居為區內熱門居屋之選，錄有確診個案的15座本月1宗成交，一個3房單位以居二價455萬元易手。

約22年樓齡的龍門居坐落於龍門路43號，為私人參建居屋，建有16座，提供約3,800個單位，實用面積由430餘至590餘平方呎，提供2房和3房。其中3房是個半廁設計（1浴室和1洗手間），備受多成員家庭垂青，而3房間隔備呂字廳和L形廳，各有捧場客；另外，部分單位坐擁屯門河開揚景致，屬屋苑優質景，盤源亦不多。

屋苑居二市場和自由市場兼備，前者交投為主，以8至10月表現而言，約9成買賣為居二市場，不乏白居二趕入市，半數搵樓客為區內分支家庭，對屋苑環境有一定認識。

現時屋苑雖出現確診個案，對睇樓和交投未見影響。10月促成2宗成交，同屬居二市場，錄有確診個案的15座錄得1宗成交，單位為中層C室，實用面積592平方呎，3房間隔，以居二價455萬元轉售，實用呎價7,686元。

30個居二放盤 最平叫340萬

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，目前市場約30個居二放盤，叫價由340萬至520萬元，最平放盤單位為11座中層E室，實用面積431平方呎，叫價340萬元，每平方呎叫價7,889元。至於自由市場方面，約25個放盤，最平叫價580萬元，為一個實用面積431平方呎2房戶。

龍門居比鄰富健花園和新屯門中心，形成一個小型住宅區，準買家搵樓時會同時比較龍門居和富健花園，因兩者質素、間隔和樓價相若。

星星地產 （01560） 旗下大角咀工廈新盤雲之端日前開售，銷情不俗，其中1609室，面積約192平方呎，剛以192萬元沽出，呎價達1萬元。

另外，項目1512室，屬無窗戶，面積約137平方呎，以114.3萬元成交，呎價約8,350元，較早前同類單位呎價高2成。據了解，暫時項目沽出約70伙，佔整體約3成。

新盤市場氣氛升溫，由香港小輪及帝國集團合作發展，恆基負責銷售的屯門帝御2期，剛獲批預售，最快於月內應市。

恆基營業（一）部總經理林達民表示，帝御2期剛批出預售，於今日公布最新銷售部署，短期內上載樓書及快將開價，最快月內推售；定價將參考近期開售新盤造價。

消息指，該項目命名為帝御．星濤，提供614伙，主打細單位，1房單位佔比較多，項目預期落成日期為2022年4月底。

系內１期帝御．金灣昨日錄得成交，為5座地下2室1房特色戶，332方呎，附設183方呎花園，成交價612萬，呎價約18434元。項目至今累售585伙，佔單位總數約96%。

另外，遠中集團旗下跑馬地EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY昨日開價，折實平均呎價約31129元。

發展商指出，於今日開放示範單位及同步收票，月內開售。該集團香港區資產管理部總經理黃今證表示，首批屬「親民價」，買家可享為期6個月的管家服務。

該集團香港區財務總監李暘暉指，項目為現樓，提供3種付款方法，包括120天及360天即供，另外，亦提供1440天成交期，並可先住後付。

價單資料顯示，首批50伙包括6伙開放式、44伙1房，面積258至428方呎，扣除最高6%折扣優惠，折實售價843.8萬至1612.6萬，呎價25986至39873元。入場單位為2樓D室，259方呎，定價897.7萬，折實售價843.8萬，折實呎價約32581元。