法定保固15年只給5年 5%交屋保留款只訂2萬

今年房市火熱，預售屋市場買氣佳，不過行政院消保會昨公布預售屋定型化契約查核結果，高達9成2建案不合格，包含建商將保固期限從法定15年縮短為5年，交屋保留款從房價5%縮為2萬元等。內政部地政司稱明年初將彙整全台查核結果，不排除公布；消保處提醒，民眾購屋前要詳細審閱契約，如發現不合理可要求改正，並向主管機關檢舉。

消保處會同內政部地政司及各縣市政府，今年3至8月針對全國50處建案「預售屋買賣定型化契約」進行查核，為去年11月新修正施行上路後，首次公布查核結果，包含契約審閱權、房地標示及停車位規格、保固期限及範圍等15項目，有46處建案都沒完全合格，不合格率高達9成2。

延後交屋給息大縮水
違規最嚴重是「通知交屋期限」，共35建案違規，如賣方若未在領得使照內6個月交屋，每日應繳房價萬分之5延遲利息給買方，但部分建商擅自縮減為萬分之2；另應在交屋前完成的修繕，部分建商改為先交屋、再以保固責任維修，甚至寫成除非有無法居住的功能重大瑕疵，買方就得要先交屋。

其他如違反「驗收」、「保固期限及範圍」、「房地標示及停車位規格」等，也有34處建案違規。消保處表示，買方有權保留房價5%作交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，但部分建商完全沒列相關規定，或以磋商方式降低額度，行政院消保處諮議陳世元指出，有總價1300餘萬元的房子，交屋款僅留2萬元，「根本不公平、不合理！」

部分建商還縮減結構保固項目或期限，如未將承重牆壁、擋土牆等列入保固，變更保固期限起算日，或將保固期限由法定15年縮短為5年；另除歸責買方或不可抗力因素外都要保固，卻限縮為「可歸責賣方」才保固。

消保處簡任秘書陳星宏表示，違規業者可依《消保法》第56條之1要求限期改善，如未改善可處3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並可連續處罰。並呼籲民眾善用契約審閱期，仔細檢視條文，如發現建商違規，可向主管機關檢舉。內政部地政司專門委員陳明表示，現已抽查190餘件，預計明年初會彙整全台調查結果。

學者批政府罰得太低
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚痛批，高達9成違規表示建商普遍違法，也顯示政府查得少、罰得低，「房價這麼貴，怎可任由建商違規？」政府應嚴格執行查核，並公布違法業者，尤其很多廣告不實的建案，應用詐欺罪來判處，除鼓勵民眾檢舉外，更要設立吹哨者條款，買方才不會為了買房而焦慮、沒安全感。

房市專家Sway提醒，預售屋因為看不到實際屋況，風險非常高，不建議民眾購買，若真要買可查詢建商評價，「通常以前建案有瑕疵的建商，未來蓋的房子也易有問題」，且在審閱合約書時若發現有疑慮，不只不要購買，更要向相關單位檢舉。

新北市板橋區浮洲合宜宅「日勝幸福站」雖設有10年禁售令，但一落入法拍市場即可破解政府規範的閉鎖期，因此自2017年交屋至今有多達55戶遭法拍，其中今年10月6日1筆13樓戶，第一拍就被債權人以總價950萬元、換算單價39.84萬元承接，遠比當初每坪19.5萬元的承購價高近1倍。

交屋3年　已55戶遭法拍
浮洲合宜宅當初平均售價每坪19.5萬元，陽台每坪約6.43萬元，規定10年不得出售。不過根據寬頻房訊提供資料顯示，自2017年1月至今，該案有55筆法拍記錄，得標單價從最初的26.8萬元一路飆升至39.9萬元。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，該案雖曾被質疑施工不良、柱子磁磚裂開等問題，但1字頭房價與周邊新案每坪35萬元起跳房價相較，差異巨大，因此法拍轉售標的依然受很多民眾青睞，從目前得標單價來看，已比當時取得成本高出約1倍。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，該社區在法拍的行情一路向上，拍賣原因幾乎都是「清償票款」，今年就有20筆法拍紀錄，多數在一拍就拍定，在今年8、10月更出現得標單價39.8~39.9萬元高價。此外，55間法拍戶中就有40間採取「不點交」，主要是想避免其他買方來競標。

而法拍破解閉鎖期方式，通常是買賣雙方私下協議好價格，再利用簽訂本票，以償還票款為由，故意讓房子遭法拍，同時簽訂假租約使不點交，就可阻絕潛在買方，債權人在第一拍時就可行使承買權承受。

台日兩大建築業龍頭─國泰建設、日本三井不動產20日宣布跨國聯姻，成立合資公司揮軍住宅市場，出資比率為51％、49％，分別成立金華置業地產、板南置業開發公司，在台南市、新北市中和合作開發住宅大樓，兩大案總銷高達300億元，未來不排除聯手打國際盃，插旗包括日本在內的海外市場。

國泰建設和日本三井不動產集團昨天舉辦住宅事業結盟發布會，由國泰建設董事長張清櫆、三井不動產下町一郎主持。張清櫆表示，國泰建設和日本三井不動產兩大台日建築業龍頭結盟，目前是台日地產界的一小步，但日後將會是台灣、日本房地產史上的一大步，未來發展拭目以待，雙方不排除揮軍包括日本在內的海外市場，不過現階段先以台灣住宅案為主。

張清櫆表示，國泰建設和三井不動產雙方正式合作，依51％、49％出資比例，分別成立金華置業地產、板南置業開發兩家公司，開發標的物分別在台南、中和，產品都是住宅大樓，兩大案總銷達300億元。張清櫆指出，目前除飯店、住宅合作案，希望未來在飯店、商業不動產有更多合作。

金華置業地產董事長、國泰建設副總經理林清樑表示，金華置業主導的台南案總銷50~60億元，規劃坪數50~85坪。至於板南置業開發主導的中和案占地5,411.85坪，合建比例為地主47.5％、板南置業開發52.5％，總銷將達250億元，主力坪數自27~49坪。

對於央行日前示警「房市過熱」，擅長國內外總經和房市趨勢的張清櫆表示，目前房市價量指標都算健康，儘管有人憂心房市過熱，但就實際數據觀察，房價回到2014年的前波高點，主因是全球資金行情推升、台商游資回流湧入房市，但總體看來房市並沒有過熱到有泡沫化的疑慮，他也不認為央行會採取打房措施。

展望2021年房市，他認為如果沒有兩岸關係等「非經濟因素」干擾，房市後市依然可期，預期「329檔期」後將會趨於熱絡。

組夢幻團隊 泰隆鋼鐵扮媒人

台灣建築業龍頭國泰建設、日本地產巨擘三井不動產共組夢幻團隊，震撼房市，雙方預計最快2021年「329檔期」推出台日「混血」首發案─台南住宅案。

實際上，兩大巨頭之前就情牽北市「敦北飯店大樓」都更案，有了門當戶對的機緣，雙方直到中和知名家族泰隆鋼鐵陳家和呂家的臨門一腳，才促成台日雙強正式聯姻，在台合資共組公司推案。

國泰建設副總林清樑不諱言，國建和日本三井不動產緣份頗深，先是霖園集團早年就成立三井工程，與日本三井不動產有同名之緣；後來雙方再從敦化北路號「國泰世華銀行」都更案開始結緣，國建去年與三井不動產簽約，把這棟飯店大樓出租給三井不動產20年，作為國建長期收益的來源之一。

至於國建、日本三井不動產正式聯姻，最重要的媒人則是泰隆鋼鐵陳家和呂家，他們早年就引進日本大倉久和飯店來台，最近中和土地於年初取得建照後，原有意邀請日本三井不動產合建，並進一步透過管道探詢國泰建設是否有意一起合作以增強品牌力，剛好國建也希望取經日本三井的建築DNA以升級產品力，因此一拍即合。

在中和案中，板南置業開發將取得52.5％、地主則分回47.5％；其中國建又將依板南置業公司51％的出資比例，於完工後合建分屋貢獻業績。

據調查，近年台灣建築業攜手日本不動產公司蔚為趨勢，其中，宏普建設已出租忠孝東路飯店大樓給三井不動產經營「和苑三井花園飯店」，並與三井合資川悅建設主導新北市三重區都更案。

皇翔建設則出租忠孝東路飯店大樓給日本藤田集團，明年可望開出「格拉斯麗飯店」。

潤泰創新國際與日本三菱地所合作開發南港車站BOT、新北市板橋「潤泰峰匯」、南港玉成段辦公大樓等。

至於國建也不落人後，與三井已有三筆合作案。

全台最大包租公重回不動產市場。因為國外投資風險及避險成本升高，壽險資金2020年重回不動產市場，據保險局20日公布最新統計，前八月壽險業投資性不動產增加1,808億元，若扣掉認列不動產增值利益580億元，仍增加投資金額達1,228億元，創歷年新高。

保險局副局長張玉煇表示，今年壽險投資地上權金額達508億元，可協助地方經濟與產業發展；亦有公司投資BOT案，算是政府鼓勵的引導壽險資金投資公共建設。再對照今年壽險資金重回不動產投資，但與2012年新增不動產投資破千億相比，當時有很多是買素地蓋豪宅，現在多是買商辦大樓或地上權案，尋求長期的固定收益。

據保險局統計，到8月底壽險業投資性不動產餘額為1兆3,359億元，占壽險可運用資金的4.77％，距離不動產投資上限30％仍有極大距離；但與去年底相較，今年前八月投資性不動產增加1,808億，是六年同期新高。

壽險業大買不動產到2012年達到顛峰，單年投資增加1,118億元，金管會當年10月祭出不動產投資控管措施，包括投資素地十年不得移轉、投資商辦五年不得轉售、不動產最低收益率等，壽險業投資不動產動作隔年即宣告「急凍」。

但2013年金管會開放壽險業不動產增值利益得在開帳時納入淨值，且分年認列獲利，即壽險沒有增加投資，但因為不動產漲價，反應在帳上就會拉高投資餘額，國泰人壽、新光人壽、南山人壽、富邦人壽在2013年開帳認列的不動產增值約1,222億元，扣掉這部分增值金額，則當年實際投資僅約530億元左右。

2014年大型壽險公司再進行投資性不動產續後改市價入帳，如國壽、南山、富邦、中壽等當年度再認列逾1,700億不動產增值利益，若扣掉此金額，當年度不動產增加投資金額僅約四百多億元。2013~2019年壽險加碼不動產金額都不到千億元；今年前八月已有1,200多億，應算是歷年新高。

2020年壽險投資較大筆的不動產，包括南山人壽312.76億投資世貿三館地上權案，富邦人壽以282.2億元拿下大南港案、268億買王朝飯店，全球人壽97.8億元買下國泰營區地上權案等。

內政部長花敬群20日掛保證，中央政府會在未來四年蓋超過200處社會住宅，總量約為6到7萬戶，加速推動八年12萬戶直接興建目標，且每個案件都會有符合智慧建築合格級以上的綠建築標章。

總統蔡英文2016年上任後，提出八年提供20萬戶社宅，政府直接興建12萬戶，另包租代管實施8萬戶。過去四年半推動社會住宅第一階段興辦，全國累計完工、招標、規劃中社宅為4萬2,689戶。

第二階段努力衝刺近8萬戶，追趕12萬戶目標。內政部、營建署等單位積極盤點各地方政府、國營事業、軍方等單位閒置土地，考量區位優勢後，加速興辦社宅。另包租代管部分，兩年推動兩階段完成1萬1,055戶，離八年8萬戶目標差距甚大，主因沒有更大誘因讓房東釋出空屋參與，許多房東也怕參與包租代管後，日後房屋出租就要被課稅，不願參加。

花敬群20日出席「109年度優良智慧建築作品」頒獎典禮指出，台灣綠建築、智慧建築發展近30年，終於走出台灣特色，加上台灣資通訊產業扎實基礎，這也是台灣長期對內或對國際競爭應該積極推動的政策。而過去4年以地方政府為主所推動的社會住宅中，約52％有綠建築標章。

109年度優良智慧建築作品得獎建築包括：華碩電腦辦公大樓新建工程、台積電十二廠辦公大樓、工研院光復院區一館研發大樓、台肥新竹TFC ONE大樓、台中市大里光正段社會住宅新建工程（第一期）、賓陽建設公司的帝后花園，彰化市污水下水道系統水資源回收中心新建工程、台水馬公增建4,000噸海水淡化廠一期管理中心。

上市建商皇普建設看好航空城的潛力，近年重押桃園，繼今年連三買、並搶下蘆竹區「新地王」寶座後，20日再度公告斥資6.4億，買下青埔高鐵特區內住宅區907坪土地，累計今年來已狂砸47億元搶下四筆桃園土地，獵地5,545坪。

桃園房市火熱，吸引不少大型建商卡位，皇普建設近年也轉戰桃園，重壓首購族市場，昨天公告以6.39億購入青埔高鐵特區土地，每坪取得成本70.5萬元。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，皇普砸大錢插旗桃園，主要是看好航空城計劃及桃園人口紅利，包括上周以23.5億買下蘆竹大竹重劃區正大興路2766.4坪商業區土地，換算單坪約85萬元，成為實價登錄以來蘆竹區最高單價、總價紀錄的「新地王」。

台灣房屋高鐵領航直營店長彭成貴表示，因青埔建設到位，今年休閒購物話題持續，加上航空城、亞洲矽谷計劃，以及桃機、高鐵與機捷等交通優勢，吸引剛性自住客及置產客購屋。

台灣房屋大竹直營店長李明達表示，大竹重劃區主要發展範圍在大竹路、中興路、大興路及大新路一帶，據桃園不動產e指通實登資料統計，2020年大竹重劃區的五年以上中古大樓平均每坪17.5萬元，仍在1字頭房價區，頗具吸引力，區域內主力產品為二~三房，平均購屋總價在700~1,000萬元，吸引因南崁區房價高轉站的首購族或新婚族至此購屋。

台中北屯區搭上年底即將通車的捷運綠線，還有美商好市多、台中巨蛋、漢神百貨等重大投資案將陸續進駐，吸引新移居人口不斷湧入，目前總人口數已超越嘉義市，也是中台灣人口數最多的行政區。

看好北屯區的發展前景，建商近幾年爭相進場推案，吸引民眾紛紛移居北屯區，帶動北屯區9月買賣移轉棟數，不僅創同期歷史新高，前三季更超越去年同期逾一成；預期第四季在自住買盤持續回籠帶動下，今年有望連六年稱霸台中房市交易最熱區。

根據台中市地政局統計資料顯示，台中市9月買賣移轉棟數4,867棟，年增幅高達54.6％，交易量僅次新北市，增幅為六都之冠；其中，連續五年拿下台中市房市交易之冠的北屯區，9月買賣移轉棟數717棟，年增幅達35.2％，創單月同期新高；前三季累計買賣移轉棟數達5,243棟，年增逾一成。

北屯區其實範圍廣大，推案熱區集中在機捷特區、單元12重劃區、11期重劃區、14期重劃區與水湳經貿園區。其中，換屋型產品集中在11期重劃區，例如今年第二季進場的「陸府森山」，進場五個月完銷，每坪成交均價43萬元，創區域新高價。

而龍寶建設在11期823公園第一排預售新案，產品規劃50至80坪，每坪開價「坐4望5」，預計明年第二季進場。據悉，目前預約賞屋客戶超過百組以上，尤其以5、60坪產品最搶手。

此外，位於11期洲際特區、總太集團永福地產「洲際W」在建案，基地位於漢神百貨首排，產品規劃27至45坪、二至四房，每坪成交價31萬元，目前銷售達八成以上。

11期重劃區擁有昌平路、崇德路商圈，沿線大型商家林立，生活機能強勁，未來預計有規劃砸60億元重金打造的洲際娛樂商城，以及適合開發量販店、購物商場的「錦村市場BOT開發案」，11期已成為北台中消費核心，目前十年內中古屋每坪成交價已突破3字頭。

北屯區另一重大利多，就是斥資65億元打造的「台中巨蛋」，預定地在14期重劃區，預計2022年動工，吸引品牌建商爭相插旗購地，包括寶輝、雙橡園、國泰、陸府、精銳、惠宇等建商早已搶進購地。在地價不斷攀升下，未來14期新案售價將上看4字頭。

桃竹苗地區搭乘這波房產熱潮，地主加速釋出閒置廠房、土地，多件大型不動產釋出標售，其中，龜山工業區正裕特殊金屬公司閒置的廠房，將以底價9.26億元標售，拆算土地單價每坪28.8萬元，預計12月22日開標。

正裕特殊金屬公司在龜山工業區的廠房，土地3,206.5坪，建物1,853坪，因廠房閒置計劃資產活化，委託信義全球資產公開標售。

信義全球資產總經理柯宏安表示，帶有廠房的工業用地因可供急需生產的企業使用，多受企業青睞，這座廠房鄰近英業達桃園科技園區、HTC手機生產基地，交通便利，企業招工條件佳，現有鋼構廠房及辦公室，可供急需生產的企業使用，百米臨路面寬，貨櫃卡車進出方便，龜山工業區可合法排汙納管，工業區基礎設施完善。

該案拆算土地平均單價約28.8萬，目前龜山工業區平均行情約在28萬~34萬，2018年曾有一筆2021坪土地交易，平均單價約34.4萬元，創下區域最高單價。

台商回流效益下，工業地產成近年交易主力，全台今年前三季成交金額規模較去年同期增加97％，桃園因有陸海空交通及工業生產環境優勢，大型企業搶進，近五年上市櫃公司工業地產交易金額達71億元，中美貿易戰及疫情下持續湧現企業擴廠需求，加上電商帶動物流倉儲業，使桃園工業用地行情看漲。

不少地主也趁此波熱潮釋出土地，苗栗的竹科竹南園區鄰近台積電日前動工的先進封測廠旁、約1.19萬坪園區事業專用區土地，日前也委託高力國際以底價21.29億元標售，預計11月12日開標。

高力國際表示，台積電封測廠動工，將吸引其上下游產業鏈廠商搶進竹南園區及周邊產業用地，該標的為萬坪規模所有權土地，有別於科學園區土地租賃權，為市場難得稀有釋出。

台北市南港轉運站最後一塊拼圖完成，昨（20）日由新光人壽以開發權利金6.1億、每地坪41.2萬取得東站的BOT優先議約權，新壽擬投資60餘億開發暨經營此案，含先前已投資40餘億的新光南軟大樓，新壽在南港總投資金額衝至百億元。

南港轉運站規劃三塊分流，西站已在2017年4月啟用，由國光客運經營；商三特2018年8月由潤泰創新取得，採公辦都更；東站昨日由新光人壽打敗另外一家建商，取得最優申請人資格。

新壽將在完成議約後與主辦機關簽署「台北市南港轉運站興建營運移轉案投資契約」及「東站設定地上權契約」。

地上權期間50年，土地面積約1,479坪，換算土地單價約每坪41.2萬元。

新光金控發言人暨資深副總徐順鋆表示，興建期含設計與施工約需五年，預計蓋一棟大樓，總建坪1萬5,777坪，地下三層為停車場，地上一到三層為大客車轉運站與店鋪，四到20層為辦公室與多元商務空間，將租給新創公司。

徐順鋆指出，此案採向保險局專案申請方式進行投資，按理不受最低年化收益率2.095%規範，但新壽按地上權期間50年設算，平均每年投資報酬率高於2.095％。

此案含一次性的開發權利金、每年按營業額計算的變動權利金、每年按公告地價計算的地租，及建造成本，合計60餘億元。新壽先前取得中信金控總部旁邊的60年地上權，開發成新光南港軟體園區大樓，總投資金額40餘億元，另在南港重陽路也有一個一樓與二樓的店面，合計在南港布局金額上衝至100億元以上。

信義全球資產管理顧問發展部經理林建勛表示，南港今年不動產交易熱絡，上市櫃公司四件土地所有權案合計金額約380億元，加計麗寶建設與新光人壽得標的地上權案，總金額約394億元，前景看好，但供給面仍須留意，目前申請到建照當中，已有21萬坪未來七年要蓋辦公室。

住商不動產企研室經理徐佳馨也說，國內今年房地產非常好，南港在話題核心，壽險業進出國內不動產標的態度積極，此案對需要穩健收益的壽險公司來講算是好標的。

延宕多年的捷運「民生汐止線」終於露出曙光，北北基首長達成初步共識，確定讓汐止東湖段獨立推動，並與基隆捷運整合規劃。台灣房屋趨勢中心統計「汐東線」6站的房價變化，其中仍以唯一的台北站點，東湖站單價最高，平均51萬。若和2017年二期環評時相較，上漲最多的是社后站，單價從30.1萬漲到32.7萬，漲幅達8.6％，而汐止區公所站也小漲5.1％。

台灣房屋汐止明峰特許加盟店店東陳信翰指出，下社后、社后站就地理位置上屬同一生活圈，差別在於社后站鄰近主要商圈，福德一路、中興路等沿線店家林立，生活條件成熟；而下社后站周邊多為輕工業區，機能上仍須仰賴社后商圈支撐，由於以往當地缺乏大型交通機能，對外僅能仰賴開車通勤，因此對一般購屋族而言較缺乏吸引力；但隨著這次捷運拍板定案，以社后地區距離南港、東湖一橋之隔的便利，配合相對優勢的3字頭價位，不僅吸引建商進駐推案，目前也有不少內科、汐科的購屋族進場關注，連帶拉高當地房市聲量，若未來汐東線及基隆捷運確定動工，應有機會成為下個北北基生活圈的首購亮點。

優美地產不動產分析主任林哲緯表示，汐止區公所的情況則與汐科、樟樹灣相反。由於房市景氣盤整，2016-2017年汐止區公所一帶不乏新成屋案讓利促銷，求售低價甚至下探2字頭，但隨後房市回溫，屬於汐止蛋黃區的區公所一帶房價即快速回穩。

觀察6站中跌最多的是汐科站5.1％，樟樹灣房價也小跌4.6％，而這兩站未來將和基隆捷運共軌，等於是新的雙軌站點，這兩站不漲反跌。


台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，汐科站與樟樹灣站早年就因具有台鐵、汐止民生線兩大建設遠景而受到資金追捧，激勵房價快速飆升，當時周邊預售新案一度問鼎5字頭高價，汐止區公所站附近甚至上看6字頭，其中不少新案於2016-2017年間交屋，等於是汐止房市的高點。然而汐止民生線後續幾度停擺，且台鐵的樟樹灣設站計畫也因故取消，不少投資客認賠殺出，賠售兩三百萬的人大有人在，如今露出曙光，也讓還汐止屋主多少鬆了一口氣。

張旭嵐指出，未來基隆捷運可望和汐東接軌，串起北北基生活圈的交通便捷性，對於舒緩內湖人潮應多少有幫助，不過汐東線和基隆捷運的整合規劃，至少還要5~10年才完工，中間是否還有變數，仍可能左右未來汐止和基隆的房市變化。

大陸官方近兩月密集推出的房市調控政策收效。大陸國家統計局20日公布9月份最新70個中大城市房價指數略有回落，尤其具指標性的一線城市新房價格月增率更較上月有所下降。市場預期，在官方堅持「房住不炒」的政策定位下，預期第四季房價將以平穩或小幅下跌為主。

新華社報導，統計局數據顯示，9月份70個大中城市中，新建住宅價格指數較為8月上漲的有55個，比上月的59個為低。四個一線城市新建商品住宅銷售價格月增率為0.4％，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格月增0.9％，漲幅亦較上月回落0.1個百分點。

雖有7成以上城市的房價依然處於上漲，但整體來說，9月份無論是新房或二手房漲幅均有所回落。路透測算，9月70個大中城市新房價格指數較上年同期升4.6％，較上月漲幅4.8％收窄，雖漲勢已延續五年，但漲幅創下2016年2月以來新低。

大陸官方自7月起明顯加強房市調控，約有30個城市先後房市政策。9月份，包括東莞、杭州、瀋陽、深圳、唐山等城市也先後宣布房市調控，從限購、限貸和限售等方面規範房地產市場。另一方面，銀保監會也在9月份針對房地產企業祭出「三條紅線」的融資新規，進一步規範房地產貸款業務，等於從房市的供需兩端同步調控收緊。

報導引述中原地產首席分析師張大偉表示，即便9月調控政策已然升級，但多數房企依舊緊抓「金九銀十」銷售旺季增加建案供應、或推出促銷行為。他認為，房價整體仍處在高點，惟漲幅收窄。尤其是廣州、深圳等一線城市的二手房價格依然明顯上漲。主因仍是粵港澳大灣區的景氣恢復較佳，投資前景看漲，即便官方出手調控也止不住房市升溫。

貝殼研究院首席分析師許小樂指出，2020年疫後需求集中釋放以及貨幣寬鬆，都是推動部分城市房價上漲的原因。但是隨著密集調控導致的市場預期回落以及需求釋放疲軟，預計第四季重點城市房價變動將以平穩或小幅下跌為主。

近期，房地産企業發債數量仍居高位，償還負債及補充流動資金是房企發債的主要原因。以怡亞通為代表的部分企業擬籌劃設立房地産投資信託基金（REITs）並在新交所發行上市，成為房地産融資領域最大看點。

業內人士指出，房企融資依然井噴，隨著房企融資新規逐步推進，房企將更加注重自身造血的能力。

發債數量持續增長

不少房企債券融資票面利率較低。以魯能集團為例，公司10月19日成功發行2020年公司債券（第一期），債券發行規模為20.4億元，票面利率為3.85%，債券期限為5年，附第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權。本期債券募集資金扣除發行費用後擬全部用於償還15魯能債本金。

不少房企涉及住房租賃債券。10月20日，陽光城發布公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券，於2020年10月21日起在深圳證券交易所上市。本期債券實際發行金額8億元，票面利率6.67%，發行期限為5年期，第2年末和第4年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。其中，5.60億元擬用於住房租賃項目，2.40億元擬用於補充公司營運資金，包括但不限於支付工程款、支付職工薪酬、購買原材料等。

償還負債及補充流動資金是房企發債的主要原因。以中國中鐵為例，公司10月19日完成發行2020年可續期公司債券（第六期），品種一實際發行規模為20億元，票面利率為4.2%；品種二實際發行規模為10億元，票面利率為4.47%。本期債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償還公司及下屬公司有息負債和補充流動資金。其中，擬使用12億元償還公司及下屬公司銀行貸款，剩餘部分用於補充流動資金。

涉足房地産REITs

10月15日，怡亞通發布公告稱，為了盤活公司資産，公司將籌劃設立房地産投資信託基金（REITs）並在新交所發行上市。公司將在專業機構的指導下選擇自有的優質物業項目籌劃設立房地産投資信託基金，組建REITs專項工作組，具體負責REITs標的資産包的選定、資産重組、紅籌架構搭建、投行、審計、估值以及法律服務等專業機構遴選等與REITs推進相關的全部工作。

本次擬設立房地産投資信託基金並上市，是怡亞通對開拓創新性融資管道作出的有益嘗試。在新加坡REITs上市將有助於增進公司對倉儲物業的資本運作與管理能力，進一步增強公司倉儲服務業務和供應鏈服務的綜合競爭力；將已有的供應鏈基地資産發行新加坡REITs，可以實現公司資産負債率降低和資本結構優化，增加公司現金流，有效提升公司的盈利能力。

怡亞通介紹，REITs是一種通過發行股份或者收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。REITs是國際資本市場成熟的金融産品，具有流動性較高、收益相對穩定和安全性較強等特點，能夠有效盤活存量資産，降低實體經濟杠桿，實現基礎設施資本化和專業化運營管理，對實體經濟發展具有重要價值。

新交所是2019年全球最大的房地産投資信託IPO平臺。新加坡在2019年全球房地産投資信託IPO市場中居於領導地位，募集資金佔全球房地産投資信託IPO的44%。

目前國內公募REITs試點領域僅限於基礎設施領域，房地産領域尚未出臺相關檔。2020年4月30日，證監會、國家發展改革委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，並陸續發布了相關政策檔，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

近日發布的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》提出，在交通、水利、物流倉儲、産業園區等基礎設施領域推出公募REITs。市場人士預計，公募REITs試點項目將在年內落地。初期選擇上述領域推出公募REITs，一是因為這些領域有補短板需求，二是這些都是傳統的基礎設施項目，比較適合在試點初期推出。預計未來會向新基建相關領域延伸。

合理安排融資行為

此前，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。央行金融市場司副司長彭立峰稱，目前重點房地産企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面。下一步，央行將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍。

彭立峰介紹，重點房地産企業資金監測和融資管理規則是房地産市場長效機制建設的重要內容，也是房地産融資金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地産企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地産企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地産企業自身的抗風險能力。

中原地産首席分析師張大偉認為，房企融資依然井噴。房企抓緊融資，以應對政策變動風險。目前房企融資的難度處于歷史最低水準，平均融資成本票面利率集中在4%至5%，遠遠低於去年同期的6%至8%利率水準。

張大偉指出，房企越來越重視境內融資，大部分房企為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率較高的企業來説，最近融資壓力有所增加。

諸葛找房分析師王小嬙表示，從國家統計局數據看，房地産行業資金面繼續改善。隨著房企融資新規逐步推進實施，房企將更加注重自身造血的能力。

房企參與城市更新業務的熱情延續，TOP50房企中7成房企涉及城市更新業務，部分房企管理層近期公開表示對該業務看好。同時，多地公佈城市更新進展，明確未來改造計劃。

有報告稱，隨著土地資源日漸稀疏，盤活存量土地資源成必然出路，城市更新或開啟房地産增量時代。城市更新市場規模有望達到10萬億級別，城市更新業務將成房企業務新的增長點。

參與熱情延續

山西雅居晉明房地産開發有限公司日前以6.64億元摘得太原市兩宗城中村改造項目地塊，合計面積8.79萬平方米。土地用途分別為住宅相容商業用地和托幼用地，將由雅居樂城市更新集團開發。

雅居樂城市更新集團今年上半年成立，業務覆蓋舊村、舊廠、舊城及棚戶區改造，公司在戰略佈局上聚焦粵港澳大灣區及華北中原地區的核心城市地段。截至2020年6月底，公司已簽訂13個合作協議，鎖定建築面積約1000萬平方米，貨值約2400億元。

徐家匯日前公告稱，公司擬投資上海六百城市更新項目，預計投資額約7億元，項目涉及規劃調整、市政換地、地鐵協調等。

整體來看，房企參與城市更新業務延續上半年熱情。中泰國際房地産行業分析師劉潔琦表示，一二線城市中心區域招拍掛機會在變少，城市更新需求上升。通過參與城市更新項目，開發商可以獲得城市中心區域的開發機會，並助力推動城市進一步發展。

安信證券研報稱，房企2020年中報披露數據顯示，TOP50房企中7成涉及城市更新業務。京津冀、粵係房企參與比例較高，分別為85.7%、80.0%。克而瑞地産研究中心數據顯示，TOP100房企中有47%房企涉足城市更新業務。

部分房企管理層近期表態城市更新業務。佳兆業美好執行董事吳建新日前稱，城市更新項目的逐步推進為公司提供了貫穿城市更新全生命週期的物業管理相關服務項目。母公司佳兆業集團城市更新項目主要集中在粵港澳大灣區，具有較高管理費優勢。佳兆業集團舊改項目面積已超4000萬平方米，貨值超2萬億元，前期舊改服務是佳兆業美好利潤及規模的來源和支撐。

萬科北京公司首席合夥人劉肖日前表示，城市更新最主要的價值是産業升級和消費升級。在他看來，中國未來城市更新舞臺更多的是多主業，需要多方參與。

地方政策明確推進

一方面，房企積極參與城市更新業務；另一方面，地方政策明確未來更新計劃。

廣州市日前通過的《關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》和《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》提出，通過完成城市更新三年實施計劃、五年行動方案和十年改造規劃項目，廣州將在近3年對83個城中村實施改造，近5年將完成183個城中村改造。

《昆明市城市更新改造行動計劃》明確，2020年完成改造項目3個(含1個微改造項目)；2021年完成改造項目8個；2022年完成改造項目26個；2023年完成改造項目51個(含11個微改造項目)；2024年完成改造項目70個(含2個微改造項目)；2025年完成改造項目129個。

《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》公佈了2020年總體任務，其中城市更新年度任務包括全市新增實施改造任務9000畝，完成改造任務5000畝；新增拆除重建類城市更新單元計劃用地規模679公頃；完成舊工業區綜合整治建築面積120萬平方米。

有媒體報道，截至2020年6月末，中國工商銀行城市更新貸款餘額超330億元。在城市更新（舊城改造）領域，中國工商銀行已在北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京等15個城市開辦城市更新貸款業務。信貸政策和産品體係包括産業園區建設、棚戶區改造、城市更新（舊城改造）、新農村建設等多個領域。

有望成利潤新增長點

億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業集中度達50%。隨著房地産行業由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規模將不斷增加。

佳兆業集團發布的《2019-2020房地産行業白皮書》指出，中國房地産總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

西南證券研報認為，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地産增量新時代，成為城市可持續發展的重要抓手。

就全國城市更新格局來看，大灣區成為房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞地産研究中心數據顯示，TOP100房企中有27家城市更新業務涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。

安信證券研報稱，大灣區是房企城市更新業務聚焦區，深圳是房企大灣區城市更新佈局最多的地區。佳兆業、恆大、龍光、卓越、華潤置地等13家TOP50房企均在深圳有城市更新業務佈局。

在中國恆大2020年中期業績會上，中國恆大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恆大自2016年開始佈局大灣區至今，已成為大灣區土儲最豐富的房企之一。其中，公司在大灣區的大部分項目是舊改項目，符合增量轉向存量發展的要求。在夏海鈞看來，“公司未來利潤的爆發點集中在大灣區。”

中國恆大2020年中報披露，公司擁有舊改項目104個。其中，深圳55個，大灣區12個（除深圳外），太原11個，石家莊4個，昆明3個，貴陽3個，鄭州2個。

20日，國家統計局發佈的9月70城房價資料顯示，9月份商品住宅銷售價格漲幅略有回落。

不過，根據國家統計局19日發佈的前三季度全國房地產開發投資和銷售情況，有觀點認為，全國住宅平均價格已步入“萬元時代”。這些房地產資料矛盾嗎？究竟該怎麼看？

“房價下跌可能性不大，房價總體上穩中向上”

9月份，無論是新房還是二手房，價格環比漲幅都降了。

如，4個一線城市新房價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手房價格環比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。

此外，31個二線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。35個三線城市新房價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手房價格環比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

那全國房價步入“萬元時代”是不是意味著房價摁不住呢？並不是，來看看這個說法是怎麼來的。

19日，國家統計局公佈資料顯示，前三季度，全國商品房銷售面積117073萬平方米，下降1.8%。商品房銷售額115647億元，增長3.7%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，根據國家統計局公佈的銷售金額和銷售面積計算，前三季度，全國商品房均價為9878元/平方米，同比漲幅為5.6%。“另外，從單月資料看，全國平均房價近三個月連續突破了萬元水準，基本上可以認為全國房價已經步入了萬元的時代。”

他認為，在對待房價指數和成交均價方面，需要注意區別，房價指數剔除了很多干擾，更好地展示樓市週期。

“隨著地價上漲，單純的房價下跌可能性其實不大，房價總體上還是穩中向上。之所以認為今年9月份房價指數不錯，是因為漲幅收窄，或者說沒以前那麼漲了。”嚴躍進表示，目前全國約有10多個城市出臺了穩地價新政，這值得全國其他城市學習。

55城房價環比上漲，徐州領漲

貝殼研究院20日發佈的《三季度地產政策回顧報告》顯示，7月開始，東莞、杭州等地出臺調控政策，此後針對市場熱度快速上漲的市場現狀，中央和住建部兩次召集相關城市召開會議，自此拉開了樓市新的一輪政策調控序幕。

截至10月9日，杭州、東莞、寧波、深圳、南京、十堰、無錫、瀋陽、常州、成都、長春、唐山、銀川、紹興、徐州等15城出臺了一系列的房地產調控新政。

其中，70個大中城市中有11個城由於2020年7、8月房價指數較高，成為本輪調控的重點。“本輪調控打擊炒房的核心目的就是穩房價，將投資需求擠出市場。11城中，除徐州外，其餘城市房價同比指數增速回落。”上述報告顯示。

國家統計局資料顯示，9月份，徐州新房、二手房價格環比漲幅分別為1.4%、1.3%，領漲全國。此前的10月9日，徐州市住建局官網發佈《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》，明確加入“調控大軍”。

那為何徐州會在房價增速控制中“掉隊”，是“抄作業”不徹底嗎？多位元行業人士不約而同地表示，需要給政策以時間。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，今年3月以來徐州新房成交逐月走高，徐州房價漲幅居前是由於近期城市建設利好不斷，同時房企拿地熱情高，5月、7月徐州住宅用地成交溢價率在25%左右，市場預期走高，帶動市場量價上行。

“雖然徐州房價上漲幅較高，但徐州已經出臺調控措施，不排除後續幾個月降溫的可能。”嚴躍進認為，考慮到徐州一、二手房的價格漲幅都是最大的，客觀上徐州要積極做好房價管控，尤其是一些地鐵沿線和學位較好的二手房，要防範房東和仲介機構炒作。

超30城市或將出臺樓市收緊政策

成為本輪樓市調控重點的11個城市中，已經有多城為徐州打好了“樣板”。

貝殼研究院報告顯示，9月，11城中，6城房價同比指數在70個大中城市的排名環比8月下滑，其中深圳下滑5個名次，房價指數回落至調控政策出臺前1個月(6月)的水準，預計後市穩定。

“可見本輪調控立竿見影，穩房價目標初步達到預期。”上述報告點評稱。

接下來，樓市收緊政策可能會繼續趁熱打鐵。中原地產研究中心統計資料顯示，截至9月底，全國房地產調控政策次數高達403次。從近幾個月的次數變化看，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。

中原地產首席分析師張大偉表示，房地產調控最寬鬆的2020年上半年過去了，調控收緊已經難免。“最近多地樓市收緊的趨勢已經出現，預計後續起碼有超過30個城市會出臺收緊力度不同的房地產政策。”

58安居客房產研究院分院院長張波表示，諸如徐州、銀川等城市在調控政策的壓力下，房價上漲幅度開始收窄。加之後期調控持續收緊的預期不斷增強，預計70個城市房價的後續整體環比漲幅大都將有效控制在1%的幅度內。

“當前房地產市場進入到傳統的金九銀十階段，降價促銷是主旋律。四季度各地庫存壓力依然較大，三條紅線等約束也會帶來一定影響，所以價格方面看不會過於強勢。”嚴躍進表示。

他同時提醒，實際過程中，購房者要警惕各類虛假價格折扣等做法。對於監管部門來說，依然要管控各類炒作學區房的行為，積極引導仲介開展業務，杜絕炒房行為。

“銀十”要進入倒計時了，你會出手買房嗎？

“金九銀十”到來，房企圍繞“以價換量”展開角逐。10月20日，國家統計局發佈資料顯示，9月在全國70個大中城市中，新房、二手房價格上漲城市數量分別達到55城與50城，整體漲幅較8月有所回落。

9月，全國共計55城新房價格出現上漲，較8月減少4城。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%；二手住宅銷售價格環比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

相較漲幅擴大的8月，9月份一線城市房價漲幅呈現普遍回落的態勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這主要緣于當前房源相對充裕，房企希望在傳統“金九銀十”的銷售旺季進行促銷，因此價格方面漲勢不會太強甚至出現回落；同時，各地新盤供應比較多，樓盤間行銷競爭壓力大，加劇了房價漲幅降溫。

與此同時，在“房住不炒”的定調下，其快速上行的支撐有限。以北京為例，9月11日，北京市住建委發佈《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2020）》。白皮書顯示，2019年，北京市堅持“房住不炒”定位，繼續保持調控政策穩定性，不放鬆、不加碼，繼續執行嚴格的限購政策，對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態勢；2020年，本市將堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責任，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，推進房地產市場平穩健康發展。

同期，二、三線城市新房、二手房價格漲勢總體也在回落。其中，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅較8月分別回落0.3個和0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

“從資料看，徐州房價成為當月漲幅最大的城市。實際上此前徐州已經出臺過新政，因此即便此次資料上漲幅較高，但不排除後續幾個月即第四季度依然有降溫的可能。但這也提醒徐州繼續做好房價管控，尤其是地鐵沿線和學位較好的二手房，防範房東和仲介機構炒作。”嚴躍進說。

在房企“以價換量”促銷手段加持下，全國房地產價格增速出現了普遍下滑，但從企業開發投資資料來看，隨著疫情防控進入常態化，全國復工複產複市節奏趨穩，企業開發投資信心已有所升溫。

從日前國家統計局發佈的資料來看，今年前三季度全國房地產開發投資為103484億元，同比增長5.6%，增速較前8月提高1個百分點；同期，房地產開發企業到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速較前8月提高1.4個百分點。

諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙表示，截至目前，全國房地產開發投資的增速已連續4月上行且增速超越5%，基本高於2015年房地產開發投資增速水準，房企開發投資的信心向上。

國家統計局20日公佈70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，9月份，70大中城市中有55城新建商品住宅價格環比上漲；環比看，徐州漲幅1.4%領跑；北上廣深分別漲0.3%、漲0.5%、漲0.6%、漲0.4%。

國家統計局城市司高級統計師繩國慶解讀2020年9月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料指出，2020年9月份，各地繼續認真貫徹落實黨中央、國務院部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實城市主體責任，著力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，70個大中城市房地產市場價格漲幅略有回落。

各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或與上月相同

9月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅銷售價格環比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅延續回落態勢

9月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲7.4%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均連續17個月相同或回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和1.7%，漲幅比上月均回落0.1個百分點，均連續18個月相同或回落。

偉鴻集團（０３３２１）公布，與碧桂園（０２００７）間接全資附屬訂立框架合作協議，擬為碧桂園計劃發展的新西蘭奧克蘭市區地產項目，以每個智能化停車位４萬元人民幣代價，提供１萬至３萬個智能化停車位及其承建服務，即最高價值約１２億元人民幣，惟須受實際購買協議或訂單所規限。
　　
該集團指，因應新開發的快速組裝多層臨時停車位技術，在有限空間內創造大量存儲空間，以提升該項目質量，認為有關合作將進一步擴展業務範圍及整體收入來源。

北控水務（００３７１）公布，以約２７６０萬元（人民幣．下同）（約３１４６萬港元）收購武漢正業東方建設投資５﹒１７％股權，而其主要股東三峽集團透過持有３０％股權的長江生態環保則斥１﹒３８億元（約１﹒５７億港元）購２５．８３％股權。
　　
該集團指，武漢正業東方建設投資持有武漢新洲ＰＰＰ項目，包括污水提升泵站工程、鄢家湖綜合整治、柴泊湖泵站重建、武漢新港古龍產業園污水處理廠及尾水排放工程、陽大路拓寬改造工程及陽大路排水明渠及配套綠化工程，於去年度純利約２３２６萬元，按年升８５％，於６月底資產淨值約２﹒０９億元（約２﹒３８億港元）。

麗豐控股（０１１２５）公布，截至７月３１日止年度轉盈為虧，虧損約１０﹒０６億元，去年度盈利約６﹒６９億元，每股虧損３﹒０４９元，不派末期股息。
　　
該集團指，營業額約１２億元，按年跌１７﹒８％，且其他經營費用淨額大增至約１﹒９７億元，撇減已落成待售物業至可變現淨值約４﹒６８億元，投資物業公平值減值約６億元所拖累。
　　
該集團指，上海五里橋項目於９月底已售１７個住宅單位以及１７個停車位，已簽約銷售總額約５﹒３６億元人民幣。此外，７個住宅單位及７個停車位已分別獲認購，貢獻認購物業銷售額合共約２﹒１９億元人民幣，預期有關銷售額將於未來數月轉為已簽約之物業銷售，令來自該發展項目之已簽約之銷售總額達到約７﹒５６億元人民幣。至於２０２１年度應佔待售建築面積約６４﹒２萬平方呎。
　　
該集團指，於７月底租賃建築面積共４５０萬平方呎，該租賃組合貢獻佔其總營業額約６３％，料其他項目完成後將擁約８８０萬平方呎。該集團指，於７月底擁有手頭現金約２５﹒２５億元及未動用貸款融資約３０﹒３４億元，負債淨值與權益比率為５５％，按年升１７個百分點。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

美聯工商舖（００４５９）公布，由於母公司美聯集團（０１２００）以實物方式分派該集團股份，令主席黃建業所持股權由約２９﹒２３％升至約４１﹒０９％，故按例提出強制性現金要約，每股要約價０﹒０９５８７元，較收市價０﹒０９６元折讓約０﹒１４％，較６月３０日資產淨值約０﹒５９６８元折讓約８３﹒９８％。該集團昨天停牌，已申請於今天上午９時起恢復股份買賣。

該集團指，黃建業強制要約收購其他股東的股份所涉代價約１﹒０２億元。

同區名日．九肚山快上樓書 周內開價

長假期將至，多個發展商趁勢推盤，盡吸購買力。最矚目應屬本季當紅大盤、新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業發展項目第1期柏傲莊I，昨日盡推3號價單共378伙，於本月25日及26日分兩天進行次輪銷售，維持與首輪相若的揀樓程序，首天大手買家可優先揀樓。其餘兩個全新項目亦不讓其專美，部署短期內齊開價搶客，長實（01113）沙田九肚豪宅項目名日．九肚山將於48小時內上載樓書，今日率先開放示範單位；帝國集團及香港小輪（00050）合作發展的屯門青山公路青山灣段帝御．星濤（帝御第2期）在疫情持續放緩下，定價更為進取，並預告首批定價將較第1期高出7%至8%。

長實執行董事趙國雄表示，集團取得售樓紙即推盤發售，不會囤積，而上周取得售樓紙的名日．九肚山有機會周內開價。他說，該項目與同區大圍新盤屬不同項目，吸引不同買家，而多盤推售令市場聚焦該區，引起萬家興趣，更相得益彰。長實地產投資董事黃思聰昨日透露，樓書將於48小時內上載，設有2房至4房示範單位，將盡快開放。項目提供266伙，2座住宅大樓提供244個分層戶，包括16個特色單位，實用面積479至1228方呎，提供2房至4房間隔，另有22座洋房。

帝御．星濤預告提價8%

帝御．星濤已進入直路，負責銷售的恆基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，周內將上載樓書、開放示範單位及開價，項目較帝御第1期更接近海灣，預計定價較第1期為高，料有7%至8%差距。項目是次並引入智能禮賓專員「智御i Royale」（智能機械人），將於大堂候命，提供會所指南及資訊，更可親身引領住戶前往設施位置。

帝御．星濤提供614伙，實用面積186至1374方呎，提供開放式至4房單位。

本季當紅大盤柏傲莊I首輪銷售報捷後，日前大規模加推378伙，昨日發出銷售安排，盡推378伙於長假期分兩天進行次輪銷售。揀樓程序與首輪銷售相若，本月25日首天先進行大手購貨程序，分A1及A2組，分別發售106及75伙；次天即本月26日進行B組揀樓，共發售197伙。首輪銷售未能購得單位的入票可直接參與次輪銷售，周五（23日）截票。位於車公廟路18號的柏傲莊I提供783伙，實用面積278至1383方呎，預計2022年9月底落成入伙。

利奧坊．曦岸加推50戶

柏傲莊I趕急推售，10日內盡推樓盤達98%單位發售，美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，項目取得破紀錄逾2.27萬張入票，相信發展商盡量利用高票量優勢，待次輪銷售後，隨即推出第2期接力登場，避免購買力流失。他認為，有機會本周開價的2個全新項目，名日．九肚山與柏傲莊I份屬同區，購買力有少許重疊，但樓盤性質不同，實際屬兩批買家；至於帝御．星濤更非直接競爭者，故3盤推售將令樓市更熱鬧，不會構成惡性競爭。

恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸亦加入搶客，昨日加推新一張4號價單共50伙，折實平均呎價24021元，與首批相若。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝說，市場需求強勁，項目昨日加推50伙，包括34個1房及16個開放式單位，以最高7%折扣計算，折實售價460.257萬至645.048萬元，並推出其中38伙於周六（24日）發售。位於福澤街38號的利奧坊．曦岸提供488伙，實用面積171至687方呎，預計明年10月底入伙。

新地（00016）屯門御半山發展項目兩期樓盤昨日亦重發價單，調高10伙（包括御半山新增4個撻大訂單位）的售價，加幅2%至11%，兩期項目共推出8伙於周六先到先得發售。

沙田大圍站上蓋新盤搶客，周邊區域二手樓亦受影響，沙田帝堡城有業主更因趕在換樓退稅限期前賣樓，須劈價吸客，不單中層戶劈至低層價，呎價12486元更創屋苑約7個月呎價新低。

富堡城物業代理董事廖志財指出，上述帝堡城7座中層C室，實用面積873方呎，3房間隔，原業主起初叫價1200萬元，最後大幅累減110萬元或9.2%，至1090萬元沽出，呎價12486元，創屋苑今年3月後的呎價新低。根據土地註冊處資料，原業主2006年斥465.8萬元購入上址連1個車位，當中車位早前以93萬元轉手，意味連同今次單位涉資共1183萬元，離場賬面獲利717.2萬元或1.5倍。

姚君達名鑄2688萬易手

廖志財透露，同類單位例如8座極低層C室，今年5月同樣於不連車位下以1145萬元易手，反映今次中層戶售價反較極低層單位賣平55萬元或4.8%。他指出，原業主因早前已購入馬鞍山新樓，故須趕在換樓退稅限期前賣樓，終選擇劈價出貨。

同區居屋廣林苑呎價失守1萬元，廖志財指出， C座馥林閣低層9室，實用面積404方呎，原則開放式間隔，剛獲買家斥已補地價398萬元承接，呎價低見9851元，呎價創該居屋已補地價市場逾一年半新低。

另外，市場早前瘋傳米蘭站（01150）創辦人兼股東姚君達賣出手持的尖沙咀名鑄低層E室2房戶，據市場消息稱，該單位近期終落實連每月4.8萬元租約易手，作價2688萬元，實用面積1011方呎計，呎價26588元。按姚君達2016年入市價2530萬元計，是次離場賬面賺158萬元或6.2%。

政府為遏抑樓市熾熱氣氛，在2012年10月27日開始實施「雙辣招」，即買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD），措施實施至今即將踏入8周年，惟今年受新冠肺炎疫情及封關措施影響，今年首9個月「雙辣招」交投個案明顯大減，當中BSD個案更按年暴跌約七成。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，據稅務局資料，今年首9個月連BSD成交僅474宗，對比去年同期的1557宗急挫約七成。同期連SSD成交錄263宗，較去年同期358宗跌亦約26.5%，主要因「封關」措施影響，令外地買家來港置業的情況大減。

雖然兩項辣稅數字雙雙錄得跌幅，惟自政府去年10月放寬按揭保險成數後，即使面對疫情打擊，二手住宅交投卻按年上升。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年截至10月19日共錄得37000宗二手住宅註冊，較去年同期33619宗逆市上升約一成。

今年二手住宅註冊量按年增加，回顧雙辣招近8年來交投明顯萎縮，即自2012年11月1日至2020年10月19日為止近8年，二手住宅註冊量平均每年錄約43569宗，相比起之前的8年、即2004年11月1日至2012年10月31日的平均每年約91447宗，更大幅減少約52.4%，辣招打擊令二手交投量萎縮逾一半。

環亞拍賣行昨天拍賣40項物業，包括住宅、商舖及農地等，當中雖然有15項獲準買家承價，但每項只得一至兩人出手競投。競爭最激烈為尖沙咀九龍站天璽月鑽璽低層D室，開價2800萬元，獲2組客承接5口叫價至2920萬元，搶高120萬元或約4.3%，終因出價未達業主底價而收回。

環亞拍賣行執行董事區蘊聰表示，拍賣會雖有不少人士出席，惟準買家出價十分保守，故最終全日未有單位售出。

大圍柏傲莊I銷情理想，明顯帶動二手交投氣氛，其中，鰂魚涌太古城本月暫錄24宗買賣，實呎均價約19,400元，惟新近易手的3房實呎價不足1.5萬元，全因屬事故樓層單位，造價較市價低約25%。

3房造1038萬 呎價僅14703

市場消息指，太古城寶安閣中層H室，實用面積706平方呎，屬於3房間隔，望內園景，業主原以1,100萬元放盤，議價後以1,038萬元成交，實用呎價僅14,703元，造價與2房單位相若。

原業主於2010年以648萬元購入，持貨10年帳面獲利390萬元。區內代理指出，單位造價低於市價逾25%出售，主要因為比鄰單位多年前曾發生墮樓命案，墮樓事主為有「新聞王子」之稱的亞視前主播鄧景輝。而網上銀行亦拒絕為單位提供即時估價，相信與墮樓事故有關。

據了解，鄧氏生前居住的事故單位現於市場放盤，單位實用面積583平方呎，現叫價950萬元，實用呎價約16,295元。

麗港城凶宅同層 2房665萬沽

另外，藍田麗港城4座低層F室，實用面積517平方呎，2房間隔，面向商場，據悉屬凶宅同層，新近以665萬元沽出，實用呎價12,863元，較市價低逾1成。而屋苑本月至今暫錄11宗成交，實用均價約14,800元。

二手交投氣氛受新盤帶動，部分叫座力高的優質大單位更獲追捧。其中紅磡黃埔花園9期套3房另士多房大單位，獲換樓客以1,300萬元承接，造價創同類單位今年低位。

換樓客議價100萬承接

以同類新低價成交為黃埔花園9期8座低層H室，實用面積860平方呎，為3房套房另士多房間隔，望園景，原業主於本月11日以1,400萬元放售，開價已較市價平7%，放盤不足10日，獲換樓客議價100萬元以1,300萬元承接，實用呎價15,116元，成交價為同類單位今年新低。

區內代理指，同類單位目前叫價1,500萬元至2,000萬元不等，但業主見疫情較之前緩和，加上近日二手交投氣氛轉活，願意減價加快成交。

原業主於2008年以448萬元購入上述單位，轉手帳面獲利852萬元。

天晉II期3房 累減194萬

至於叫座力素來硬淨的將軍澳天晉II期，3房園景戶一年內3度降價獲承接。

成交為天晉II期2A座高層D室，實用面積703平方呎，3房套房間隔，望內園景。單位於2019年11月中開始放售，叫價1,450萬元，其後至今年6月初減價至1,350萬元，日前再落價至1,256萬元易手，累減194萬元，實用面積呎價17,866元。原業主於2016年以960萬元購入，4年間單位升值31%。

另外，屬天晉本月首宗成交的3座高層A室，實用面積874平方呎，為4房套房另工人套房，原業主於今年初以約1,980萬元放售，累減280萬元，現以1,700萬元沽售。原業主於2012年以1,006.5萬元購入，帳面獲利693.5萬元。

近一個月3宗蝕讓 蝕幅3至6成

疫情下舖價下跌，而劏場舖位持續錄蝕讓。旺角先達廣場一舖位以188萬易手，原業主持貨15年仍蝕85萬離場，成為近一個月該商場第三宗蝕讓，蝕幅3至6成。

近日iPhone 12開售，以售賣手機為主題的旺角先達廣場商戶料生意有改善，惟商場舖價持續下挫，並再錄蝕讓個案。資料顯示，旺角先達廣場1樓F72號舖，面積約75平方呎，以約188萬元成交。原業主於2005年，以273萬購入舖位，持貨15年轉手，蝕85萬離場，幅度約31%。

事實上，近一個月先達廣場已先後錄商舖蝕讓情況，包括1樓F15號舖，以198萬元易手。業主於2011年以498萬元購入，持貨9年，帳面蝕300萬元。另外，商場2樓單號舖，面積約178平方呎，原業主2010年以188萬元購入，以138萬元轉手，持貨10年帳面蝕讓50萬元離場。由於疫情下整體商舖價格下挫，加上近年iPhone炒風不再，商戶生意大跌承租力下降，令舖位價值不保，故連番出現蝕讓。

新文華中心低層 呎租21

商廈租務方面，消息指，尖東新文華中心B座中低層20室，面積約997平方呎，以2.1萬元租出，呎租約21元，租金略低於市場水平。另中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事陳思然指，佐敦上海街66至68號翻新項目現進行招租，包括地舖及1至5樓住宅單，意向月租約35萬元。

自政府2018年推出活化工廈2.0計劃，傳統工業區的轉型步伐加速，其中位於荃灣柴灣角工業區現有11個工廈重建計劃陸續有新進展，預料可提供約340萬平方呎的工商業樓面，預計未來該區將會大變天。

荃灣柴灣角工業區佔地達117.4萬平方呎，在活化工廈2.0政策下，政府額外提供2成地積比率，帶動發展商推展重建工作。其中，位於荃灣青山公路503至515號及沙咀道1至9號的永南貨倉大廈，可建樓面約49.8萬平方呎，發展商億京新近以約14.15億元補地價，申請由工廈改劃為商業用途，每平方呎補地價約2,841元，較去年同期補地價金額低近5成，但連同購入價計，總地價成本達每平方呎約7,180元。

永南貨倉申改商用 補價金額下調

永南貨倉大廈鄰近荃景圍一帶，附近有大型屋苑愉景新城及翠豐臺，可作非住宅用途，但不包括酒店及加油站等用途。物業本來由永泰地產 （00369） 持有，後來億京於2017年以約21.6億元購入全幢物業，為歷來工廈買賣成交新高價。而同區柴灣角街11至15號前綸華工業大廈，則由星星地產 （01560） 於2017年9月以斥約2.8億元完成補地價，其後於今年1月由第一集團以約9.8億元購入該項目。不過，永南貨倉大廈的補地價金額，較同區第一集團於大涌道18至20號工業地，以每平方呎約5,334元補地價，低約47%。

以購入價計，永南貨倉大廈的總地價成本約35.75億元，以可建樓面計，每平方呎樓面地價約7,179元，若聯同每平方呎約4,000元的建築費，估計日後開售價至少達每平方呎約1.26萬元，發展商才可賺取合理利潤。

事實上，受惠於活化工廈2.0政策，該區近年有不少發展商積極展開重建。據地政總署公布上月補地價個案，由嘉民集團持有的荃灣中央紗廠項目，再有一個地盤批出補地價，涉及金額約3.87億元，以可建樓面約23.75萬平方呎計，每平方呎補地價金額約1,629元。據悉，財團日後擬重建為數據中心，重建項目佔柴灣角工業區約一半樓面。另外，億京持有荃灣丈量約份第355約地第308號已完成補地價，涉資逾4.928億元。

受疫情衝擊，整體樓市仍偏靜，會德豐地產常務董事黃光耀接受專訪表示，政府應該趁淡市放寬按揭保險，目標為1000萬至2000萬住宅，增加上車及換樓彈性，令更多用家受惠。由於疫情的關係，今年以來新盤紛延遲推售，客源流向二手，整體買賣未見大減，皆因市場具剛性需求。

今年以來，新盤累售約萬伙，相對去年同期減少，黃光耀指出，基於疫情下審批預售速度大為減慢，以新界一個焦點新盤為例，原預期5月時批預售，結果一拖再拖，拖至本月才得以推盤。他預期，今季新盤推售速度將加快，料成交4000至5000伙，全年仍有12000至13000伙，表現仍然不俗。

他指出，雖然新盤延遲推售，但市場需求不減，客源流向二手。尤其千萬元以下中細價樓，受惠特首於去年推出的按保計畫，令交投活躍。「今年新盤銷售減少，但二手比去年同期增加，市場剛性需求仍然存在！」

黃光耀提議，趁市況淡靜，政府可把握時機改變，去年特首推按保優化政策，幫助用家換樓，結果，帶動二手交投上升。「以往，買家購買800萬至1000萬住宅，要向發展商借二按，現時不用。政府應該進一步提升按保門檻，由現時的1000萬、提高至1200萬甚至1500萬，借70%按揭足夠，至於1500萬至2000萬住宅可借60%。」他解釋說：「當道路上車輛減少，正是適合時機展開修路工程，好過在車水馬龍時進行！」

近期新盤維持貼市價推售策略，但他強調，發展商不會減價，提價空間則要視乎個別新盤銷情等因素，且要視乎大環境，例如市況上同類型單位的供應及銷情。

展望未來，他認為樓市具利好因素，低息環境持續，住宅剛性需求強，加上供應短缺，成為支持樓價關鍵因素，聯儲局不斷「印銀錢」，吸引市場上Smart Money流向磚頭。存款銀行息口為零，買樓收租起碼收取逾2厘的回報。現時待批新盤達逾萬多伙，市場人士憂慮對市況造成壓力，然而，黃光耀指出，在低息環境下，發展商借貸利息低，持貨能力強，並不急於推售，他們會自行調整。

黃光耀指出，儘管去年反修例事件，今年疫情爆發，加上中美貿易戰，在三重負面因素下，對住宅樓價並沒有帶來太大衝擊，只是成交減少，價格仍然平穩，現時，第三波疫情接近尾聲，緊張情況已見喘定，市場購買力釋放，市場上換樓客及投資者漸出動。

有見及此，後市不宜看得太淡，按目前情況，雖然尚不能通關，惟「健康碼」有望推行，當正常經營活動推行，情況就完全不同。疫情不會是永久的，一旦負面因素消除，或者疫苗出現，市況將極速恢復，樓價勢必反彈。事實上，在疫情下，全世界都受到極大影響，相對美英等國家，香港受影響情況相對少，今次率先令疫情受控的是中國，情況令人鼓舞。

樓市淡靜，但收樓市場未有靜下來，中半山司徒拔道豐景台，小業主集100%業權出售，並獲財團洽至尾聲，出價約18億，平均呎價約5萬，將成為疫情以來最矚目的收購項目。

上址為司徒拔道24號豐景台，屬低密度建築，6幢住宅提供22個單位，面積由1512方呎至1818方呎，部分屬於複式戶，部分更坐擁地下花園。消息人士透露，該項目小業主齊集100%業權，並獲財團積極洽購，每呎出價約5萬，由於財團極具誠意，促使小業主割意，預期物業將以18億易手。

該豪宅落成於1982年，佔地2.2萬方呎，地積比2.2倍，可重建總樓面4.84萬方呎，屬中半內罕有具重建價值項目，若以18億計算，平均樓面呎價3.72萬。

業內人士指，儘管在疫情下，經濟前景未明朗，惟財團收樓並沒有靜止，豐景台早於13年前已不斷獲不同的財團洽購，2007年時，有發展商出價接近5億，可見多年來收購價升幅可觀。

區內代理指，豐景台樓齡只有38年，未到達強拍門檻，惟業主齊心集100%業權，因此，在淡市下有望成功收購，每伙涉資高逾7500萬。

今年疫情打亂眾多市場行情，就連租屋市場也不例外。以往矽谷科技重鎮及紐約等大型城市的房租居高不下，但自從疫情掀起居家辦公潮後，越來越多上班族移居物價較低的二線城市，導致舊金山、紐約房租大跌。

Realtor.com網站統計，今年9月舊金山獨立套房月租中間值年減31％至2,285美元，是全美跌幅最大的城市。

若將加州聖塔克拉拉（Santa Clara）及聖馬特奧（San Mateo）包含在內，9月全美獨立套房租金跌幅最大的前五大城市當中就有3個城市位在矽谷，原因是科技公司在疫情爆發後允許員工異地辦公，使過去被迫負擔昂貴房租的科技新貴有了新選擇。

Realtor.com首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示：「在全美房租最貴的城市，現在房客說話比房東大聲。」

以舊金山為例，一房一廳公寓月租中間值在9月年減24％至2,873美元，兩房一廳公寓月租中間值也年減21％至3,931美元。聖馬特奧一房一廳公寓月租中間值在9月年減13％，聖塔克拉拉一房一廳公寓月租中間值也年減12％。

除了矽谷之外，紐約、波士頓、西雅圖及華盛頓等高消費城市的房租也明顯下跌。以紐約為例，獨立套房月租中間值在9月年減15％至2,495美元，是全美第五大跌幅。

全美百大城市中有36個城市的一房一廳公寓租金在9月下跌，回顧今年3月只有6個城市下跌。以兩房一廳公寓來講，全美百大城市中有25個城市房租在9月下跌，同樣多於3月的12個城市。

黑爾表示，這些房客趁居家辦公期間移居物價較低的二線城市，以較低預算租到相對寬敞的公寓，讓居家辦公更舒適。二線城市人口密度低也有助保持社交距離、減少染疫風險。